ZNALECKÝ POSUDEK č. 192-3747/13 o obvyklé ceně spoluvlastnického podílu o velikosti id. 1/4 na pozemku parc.č. 622/11 v k.ú. Černotín, obec Černotín, okres Přerov.
Objednatel posudku:
Exekutorský úřad Ostrava Mgr. Pavla Fučíková - soudní exekutor Slévárenská 410/14 709 00 Ostrava
Účel posudku:
pro účely exekučního řízení 024 EX 2572/12-70
Dle zákona č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku ve znění zákonů č. 121/2000 Sb., č. 237/2004 Sb., č. 257/2004 Sb., č. 296/2007 Sb., č. 188/2011 Sb. a č. 350/2012 Sb., podle stavu ke dni 11.10.2013 posudek vypracoval:
Ing. František Vlček 30. dubna 23 702 00 Ostrava
Znalecký posudek obsahuje včetně titulního listu 9 stran textu a 4 přílohy. Objednateli se předává v 1 vyhotovení.
V Ostravě, 11.10.2013
A. Nález 1. Znalecký úkol Na základě Usnesení o ustanovení znalce č.j. 024 EX 2572/12-70 ze dne 4.10.2013 jsem byl jmenován znalcem pro ocenění spoluvlastnického podílu o velikosti id. 1/4 nemovitosti zapsané na LV č. 276 pro k.ú. Černotín, obec Černotín. Úkolem znaleckého posudku je: 1. Ocenit spoluvlastnický podíl o velikosti id. 1/4 na nemovitosti zapsané na LV č. 276 pro k.ú. Černotín, obec Černotín, a to: - pozemek parc.č. 622/11 o výměře 176 m2 – ostatní plocha 2. Ocenit jednotlivá práva a závady s nemovitosti spojená cenou obvyklou § 2, odst.1 zákona č.151/1997 Sb. 2. Údaje o oceňovaném pozemku Oceňovaný pozemek se nachází v jihozápadní části obce Černotín (752 obyvatel) na okraji zástavby rodinných domů při veřejné komunikaci. V obci se nachází základní občanská vybavenost (obecní úřad, pošta, mateřská a základní škola, kostel, sportovní zařízení, obchod s potravinami a další). Úplná občanská vybavenost a síť služeb se nachází ve městě Hranice, které je od oceňovaných nemovitostí vzdáleno 3 km severním směrem. Dopravní dostupnost lokality je dobrá, napojení na frekventovanou komunikaci č. I/35, spojující města Hranice, Valašské Meziříčí a Vsetín, je možné v místě. V obci se nachází vlaková zastávka a zastávka meziměstské autobusové dopravy. Pozemek parc.č. 622/11 tvoří částečně zpevněnou, avšak prašnou příjezdovou komunikaci k okolním rodinným domům. 3. Prohlídka a zaměření nemovitosti Prohlídka nemovitosti byla provedena dne 8.10.2013 za přítomnosti soudního znalce. 4. Podklady pro vypracování posudku - Výpis z katastru nemovitostí pro k.ú. Černotín, obec Černotín, vyhotovený dálkovým přístupem, ze dne 4.10.2013. - Kopie katastrální mapy předmětného území platná pro k.ú. Černotín, mapový list HRANICE na Moravě 4-6/12, v měřítku 1:1000 - letecký snímek - situační plánek 5. Vlastnické a evidenční údaje Na listu vlastnictví č. 276 v k.ú. Černotín, obec Černotín, okr. Karviná je uvedeno: A - LV Vlastník: m.j. Bárta Lukáš, č.p. 81, 753 68 Černotín
podíl: 1/4
-2-
B - LV Předmět vlastnictví: - pozemek parc.č. 622/11 o výměře 176 m2 – ostatní plocha B1 – LV - bez zápisu C – LV - viz výpis z katastru nemovitostí D - LV - viz výpis z katastru nemovitostí E - LV - viz výpis z katastru nemovitostí F - LV - viz výpis z katastru nemovitostí 6. Obsah posudku 1. Ocenění dle cenového předpisu 2. Zjištění obvyklé ceny metodou srovnávací 3. Práva a závady s nemovitostí spojené Přílohy Usnesení č.j. 024 EX 2572/12-70 ze dne 4.10.2013 Výpis z katastru nemovitostí Kopie katastrální mapy Situační plánek a výřez z leteckého snímku 7. Použité metody ocenění Úkolem posudku je stanovení obvyklé ceny spoluvlastnického podílu o velikosti id. 1/4 nemovitosti zapsané na LV č. 276 pro k.ú. Černotín, obec Černotín. Ocenění je provedeno "cenou obvyklou" ve smyslu definice uvedené v § 2, odst. 1 zákona č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku a o změně některých zákonů (zákon o oceňování majetku): Majetek a služba se oceňují obvyklou cenou, pokud tento zákon nestanoví jiný způsob oceňování. Obvyklou cenou se pro účely tohoto zákona rozumí cena, která by byla dosažena při prodejích stejného, popřípadě obdobného majetku nebo při poskytování stejné nebo obdobné služby v obvyklém obchodním styku v tuzemsku ke dni ocenění. Přitom se zvažují všechny okolnosti, které mají na cenu vliv, avšak do její výše se nepromítají vlivy mimořádných okolností trhu, osobních poměrů prodávajícího nebo kupujícího ani vliv zvláštní obliby. Mimořádnými okolnostmi trhu se rozumějí například stav tísně prodávajícího nebo kupujícího, důsledky přírodních či jiných kalamit. Osobními poměry se rozumějí zejména vztahy majetkové, rodinné nebo jiné osobní vazby mezi prodávajícím a kupujícím. Zvláštní oblibou se rozumí zvláštní hodnota přikládaná majetku nebo službě vyplývající z osobního vztahu k nim. Zpracovatel ocenění odhadne i závady, které v důsledku přechodu nezaniknou a upraví příslušným způsobem odhad ceny.
-3-
Ocenění je zpracováno k datu uvedenému na titulní straně. Jeho platnost je omezena faktory, které mohou nastat po uvedeném datu a mohou mít vliv na obvyklou cenu. Na této zásadě je vypracováno toto ocenění. Pro odhad obvyklé ceny pozemků je hodnocení v tomto případě provedeno dvěma způsoby, a to: •
metoda ocenění dle cenového předpisu
•
metoda srovnávací
Charakteristika těchto metod: Metoda ocenění dle cenového předpisu Zjištění administrativní ceny nemovitosti je provedeno podle vyhlášky Ministerstva financí České republiky č. 3/2008 Sb. ve znění vyhlášky č. 456/2008 Sb., vyhlášky č. 460/2009 Sb., č. 364/2010 Sb., č. 387/2011 Sb. a č. 450/2012 Sb., kterou se provádějí některá ustanovení zákona č. 151/1997 Sb. o oceňování majetku. Metoda srovnávací (tržní, statistická) V principu se jedná o vyhodnocení cen nedávno prodaných porovnatelných nemovitostí. Pozemky jsou hodnoceny zaprvé administrativní cenou zjištěnou dle cenového předpisu a dále srovnávací metodou, protože dle dostupných údajů ke dni ocenění na trhu nemovitostí s obdobným typem pozemků v dané lokalitě o obdobné velikosti bylo obchodováno, a proto srovnatelnou cenu lze objektivně zjistit. Pozemky tohoto typu se v dané lokalitě běžně nepronajímají, údaje o cenách pronájmu proto nelze zjistit a vyhodnotit, a metoda výnosová se v tomto případě nepoužije. Pro ocenění bude proto použito metod: ocenění dle cenového předpisu a srovnávací.
-4-
B. Posudek Popis objektů, výměra, hodnocení a ocenění Ocenění je provedeno podle zákona č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku ve znění zákonů č. 121/2000 Sb., č. 237/2004 Sb., č. 257/2004 Sb., č. 296/2007 Sb., č. 188/2011 Sb. a č. 350/2012 Sb. a vyhlášky MF ČR č. 3/2008 Sb. ve znění vyhlášek č. 456/2008 Sb., č. 460/2009 Sb., č. 364/2010 Sb., č. 387/2011 Sb. a č. 450/2012 Sb., kterou se provádějí některá ustanovení zákona č. 151/1997 Sb.
1. Pozemky dle cenového předpisu Popis: Oceňovaný pozemek se nachází v jihozápadní části obce Černotín na okraji zástavby rodinných domů při veřejné, frekventované komunikaci č. I/35 spojující města Hranice a Valašské Meziříčí. Pozemek tvoří částečně zpevněnou, avšak prašnou příjezdovou komunikaci k okolním rodinným domům a dle této skutečnosti je oceněn. Ocenění: Ostatní stavební pozemek: Úprava ceny - příloha č. 21: 3.4. pozemek oceňovaný podle § 28 odst. 6 se zpevněným, avšak prašným povrchem Úprava cen: Koeficient prodejnosti Kp (příl. č. 39 - dle obce a účelu užití) Koeficient změny cen staveb Ki (příl. č. 38 - dle hlavní stavby):
-20 % -20 % 0,7320 2,2560
Přehled použitých jednotkových cen stavebních pozemků: Zatřídění Zákl. cena Koef. Ki Kp Úprava Upr. cena [Kč/m2] [%] [Kč/m2] § 28 odst. 6 a) - stavební pozemek - ostatní plocha, komunikace, veřejná nezpevněná nebo prašná § 28 odst. 6 a) nezp. pr. 35,1,00 2,2560 0,7320 -20 46,24 Typ
Název
§ 28 odst. 6 a) ostatní plocha nezp. pr. ostatní komunikace Ostatní stavební pozemek - celkem
Parcelní číslo 622/11
Výměra [m2] 176,00
Jedn. cena [Kč/m2] 46,24
Cena [Kč] 8 138,24 8 138,24
Pozemek zapsaný na LV č. 276 - zjištěná cena
-5-
=
8 138,24 Kč
2. Ocenění metodou srovnávací Pozemek komunikace Pozemky uvedeného typu - pozemky komunikace, se v dané lokalitě běžně neobchodují. Je proto použita pomocná metoda, kdy je zjištěna cena stavebních pozemků. Srovnatelná hodnota oceňovaného pozemku parc.č. 622/11 je poté stanovena pod dolní hranicí zjištěného rozmezí pro stavební pozemky určené pro výstavbu rodinných domů. Jako podklady byly použity údaje z vlastní databáze, informace z nabídek z internetových stránek. Podle nabídek z internetových stránek, byly v uplynulé době zobchodovány, nebo inzerovány v oblasti, kde se nachází oceňovaná nemovitost, tyto pozemky: Typ pozemku, lokalita srovnatelného pozemku
Druh pozemku
Celková plocha [m2]
Stavební pozemek k výstavbě RD, Černotín, okr. Přerov
stavební
1 032
Stavební pozemek k výstavbě RD, Opatovice, okr. Přerov
stavební
Stavební pozemek k výstavbě RD, Paršovice, okr. Přerov
stavební
Stavební pozemek k výstavbě RD, Bělotín, okr. Přerov
stavební
Cena pozemku [Kč] Cena na m2 plochy [Kč]
Datum nabídky prodeje
391 000 2013 379 341 000 1 196
2013 285 344 000
1 184
2013 291 553 000
1 886
2013 293
Podle výše uvedených porovnání a dle průzkumu trhu byly v uplynulé době zobchodovány v okolí města Hranice, okres Přerov, tj. v obdobné lokalitě jako u oceňovaného pozemku, stavební pozemky v průměru v rozmezí od 250 do 400 Kč/m2. Na základě výše uvedených porovnání, ale zejména vzhledem k charakteru pozemku – pozemek příjezdové komunikace, odhaduji srovnatelnou cenu nemovitosti na částku:
100 Kč/m2 tj. za celkovou výměru pozemku zapsaného na listu vlastnictví č. 276 pro k.ú. Černotín (176 m2)
tj. celkem 176 00 Kč
-6-
3. Práva a závady s nemovitosti spojená Na základě požadavku objednatele je dále úkolem znalce ocenit jednotlivá práva a závady spojené s oceňovanou nemovitosti, cenou obvyklou dle §2, odst.1 zákona č.151/1997 Sb. Vlivy vyplývající z údajů uvedených ve výpisu z katastru nemovitostí: Usnesení soudu o nařízení exekuce a Exekuční příkaz k prodeji nemovitostí soudního exekutora Mgr. Pavly Fučíkové Zástavní právo exekutorské pro pohledávku ve výši 625 686 Kč ve prospěch Stavební spořitelny České spořitelny, a.s. Zástavní právo exekutorské k uspokojení pohledávky ve výši 24 299,07 Kč ve prospěch společnosti PPF B2 B.V. Při stanovení obvyklé ceny nemovitosti se výše uvedená omezení nezohledňují, protože nemají vliv na cenu obvyklou. Dle předložených podkladů k ocenění a zjištěných skutečností na oceňované nemovitosti neváznou žádné jiné závazky ani jiná omezení, popř. závazky vyplývající ze smluvních ujednání, o jejichž existenci se nelze přesvědčit z výpisu z katastru nemovitostí.
-7-
C. Rekapitulace jednotlivých metod při zjištění odhadu obvyklé ceny nemovitosti (pro účely exekučního řízení) Na základě Usnesení o ustanovení znalce č.j. 024 EX 2572/12-70 ze dne 4.10.2013 jsem byl jmenován znalcem pro ocenění spoluvlastnického podílu o velikosti id. 1/4 nemovitosti zapsané na LV č. 276 pro k.ú. Černotín, obec Černotín. Úkolem znaleckého posudku je: 1. Ocenit spoluvlastnický podíl o velikosti id. 1/4 na nemovitosti zapsané na LV č. 276 pro k.ú. Černotín, obec Černotín, a to: - pozemek parc.č. 622/11 o výměře 176 m2 – ostatní plocha
Výsledné ceny: Pozemek parc.č. 622/11 Zjištěná cena dle cenového předpisu
Kč
8 140
Zjištěná cena srovnávací metodou
Kč
17 600
Závěr - zdůvodnění obvyklé ceny: Na základě cen zjištěných jednotlivými metodami a na základě výše uvedených skutečností, vzhledem k lokalitě, kde je pozemek umístěn, ale zejména s ohledem na využívání pozemku jako příjezdovou, částečně zpevněnou komunikaci k okolním rodinným domům, odhaduji obvyklou cenu oceňovaného pozemku parc.č. 622/11 ve výši srovnávací hodnoty, a to na částku ve výši (po zaokrouhlení):
18 000 Kč Cenu spoluvlastnického podílu o velikosti id. 1/4 stanovuji na částku ve výši:
4 500 Kč
V Ostravě, 11.10.2013 Ing. František Vlček 30. dubna 23 702 00 Ostrava
-8-
D. Znalecká doložka Znalecký posudek jsem podal jako znalec jmenovaný rozhodnutím Krajského soudu v Ostravě ze dne 4.3.1999, pro základní obor 1. ekonomika, 2. stavebnictví pro odvětví 1. ceny a odhady nemovitostí, 2. stavby obytné, stavby průmyslové. Znalecký posudek byl zapsán pod poř. č. 192-3747/13 znaleckého deníku.
-9-
