ZNALECKÝ POSUDEK číslo 1442-65/13 NEMOVITOST: Katastrální údaje :
Rodinný dům č.p. 4, pozemky parc.č. St. 27, parc.č. 32, parc.č. 806/2 Kraj Zlínský, okres Kroměříž, obec Slavkov pod Hostýnem, k.ú. Slavkov pod Hostýnem Adresa nemovitosti: Slavkov pod Hostýnem 4, 768 61 Vlastníci stavby a Jaroslav Takáč, Slavkov pod Hostýnem 4, 768 61, pozemků: vlastnictví: podílové, vlastnický podíl: 1 / 2 Jana Takáčová, Slavkov pod Hostýnem 4, 768 61, vlastnictví: podílové, vlastnický podíl: 1 / 2 OBJEDNATEL : Adresa objednatele:
GAUTE, a.s. Lidická 2006/26, 60200 Brno
ZHOTOVITEL : Adresa zhotovitele:
Ing. Tomáš Volek Velatice 214, 664 05 Velatice IČ: 70896461 telefon: +420 724 256 828 DIČ: CZ7003295244 e-mail:
[email protected]
ÚČEL OCENĚNÍ:
Stanovení obvyklé hodnoty pro potřeby veřejné nedobrovolné dražby dle zákona č. 26/2000 Sb.
Datum místního šetření: Počet stran:
14
6.6.2013
stran
Ve Velaticích, dne 23.6.2013
Stav ke dni : Počet příloh: 8
Ing. Tomáš Volek
6.6.2013 Počet vyhotovení: 2
NÁLEZ Ocenění je provedeno "cenou obvyklou" ve smyslu definice uvedené v § 2, odst. 1 zákona č.151/1997 Sb., o oceňování majetku a o změně některých zákonů (zákon o oceňování majetku): Majetek a služba se oceňují obvyklou cenou, pokud tento zákon nestanoví jiný způsob oceňování. Obvyklou cenou se pro účely tohoto zákona rozumí cena, která by byla dosažena při prodejích stejného, popřípadě obdobného majetku nebo při poskytování stejné nebo obdobné služby v obvyklém obchodním styku v tuzemsku ke dni ocenění. Přitom se zvažují všechny okolnosti, které mají na cenu vliv, avšak do její výše se nepromítají vlivy mimořádných okolností trhu, osobních poměrů prodávajícího nebo kupujícího ani vliv zvláštní obliby. Mimořádnými okolnostmi trhu se rozumějí například stav tísně prodávajícího nebo kupujícího, důsledky přírodních či jiných kalamit. Osobními poměry se rozumějí zejména vztahy majetkové, rodinné nebo jiné osobní vazby mezi prodávajícím a kupujícím. Zvláštní oblibou se rozumí zvláštní hodnota přikládaná majetku nebo službě vyplývající z osobního vztahu k nim. Ocenění je zpracováno k datu uvedenému na titulní straně. Jeho platnost je omezena faktory, které mohou nastat po uvedeném datu a mohou mít vliv na obvyklou cenu. Na této zásadě je vypracováno toto ocenění. Znalecký úkol: Předmětem ocenění jsou nemovitosti zapsané na LV č. 668, k.ú. Slavkov pod Hostýnem, ve vlastnictví pana Jaroslava Takáče - id. 1/2 a paní Jany Takáčové - id. 1/2. Jedná se o rodinný dům č.p. 4 na pozemku parc.č. St. 27 a dále o pozemky parc.č. St. 27, parc.č. 32, 806/2 vše včetně součástí a příslušenství. Úkolem je zpracovat znalecký posudek o obvyklé, obecné, tržní hodnotě těchto nemovitostí pro potřeby veřejné nedobrovolné dražby dle zákona č. 26/2000 Sb a to k datu místního šetření, tj. k 6.6.2013. Zvolené metody pro ocenění I. Pro stanovení obecné, obvyklé, tržní hodnoty nemovitostí bývá často jako první metoda vypočtena věcná hodnota staveb. Pro stanovení věcné hodnoty je použito výpočtu ceny nákladovým způsobem podle cenového předpisu bez koeficientu prodejnosti. (vyhláška MF č. 450/2012 Sb., kterou se provádějí některá ustanovení zákona č.151/1997 Sb., o oceňování majetku). II. Jako druhou metodu pro daný případ ocenění k účelu stanovení obvykle obchodovatelné ceny nemovitostí volím v tomto konkrétním případě metodu srovnávací (porovnání obchodovatelných cen) a to proto, že vycházím z úvahy, že tato metoda má největší vypovídací schopnost o aktuální poptávce a nabídce daného typu nemovitostí. Tyto metody výpočtu volím proto, že disponují dostatečnou vypovídací schopností o stavu trhu a investičním možnostem v daném regionu v oblasti s obdobným typem realit.
Přehled podkladů - Výpis z katastru nemovitostí, LV č. 668, k.ú. Slavkov pod Hostýnem, vyhotovený notářem přístupem dne 22.4.2013. - Kopie katastrální mapy s vyznačením nemovitostí pro k.ú. Slavkov pod Hostýnem. -2-
-
-
Objednávka znaleckého posudku, ze dne 15.5.2013. Vyhláška MF č. 450/2012 Sb., kterou se provádějí některá ustanovení zákona č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku. Informace a podklady získané od objednatele ocenění. Mapa obce Slavkov pod Hostýnem a okolí. Informace a sdělení získána z internetového serveru (www.obce-mesta.info, místních realitních kanceláří, vlastní databáze a databáze spolupracujících znalců. Místní šetření, provedené zhotovitelem ocenění Ing. Tomášem Volkem, dne 6.6.2013 za přítomnosti zástupce objednatele paní Lenky Zavřelové (GAUTE, a.s.) a vlastníků nemovitostí pana Jaroslava Takáče a paní Jany Takáčové. Fotodokumentace pořízená při místním šetření. Knihovna znalce.
Místopis Vesnice Slavkov pod Hostýnem spadá do okresu Kroměříž a náleží pod Zlínský kraj. Příslušnou obcí s rozšířenou působností je město Bystřice pod Hostýnem. Obec Slavkov pod Hostýnem se rozkládá asi dvacetčtyři kilometrů východně od Kroměříže a tři kilometry jižně od města Bystřice pod Hostýnem. Tato část střední Moravy se historicky a etnograficky nazývá Haná. Trvalý pobyt na území této středně velké vesnice má úředně hlášeno kolem 600 obyvatel. Na školní docházku využívají děti v obci jednu základní školu nižšího stupně a pro menší děti je k dispozici škola mateřská. Pro využití volného času je v obci k dispozici sportovní hřiště. Dále bychom v obci našli knihovnu. Kromě toho je zde umístěn i domov s pečovatelskou službou. Místní obyvatelé mohou využívat plynofikaci i veřejný vodovod. Nejbližší místo se železniční stanicí je Bystřice nad Pernštejnem. (zdroj:www.obce-mesta.info) Celkový popis Předmětem ocenění je rodinný dům, který je postavený cca 100m východně od centra obce, při hlavní komunikaci, na pravé straně ve směru na Bystřici pod Hostýnem. Rodinný dům je situován v lokalitě s výstavbou rodinných domů vesnického charakteru. Nemovitost je tvořena rodinným domem č.p. 4, postaveným na vlastním pozemku parc.č.St. 27. Příslušenství tvoří stodola s kůlnou situovaná ve východní části pozemku parc.č. St. 27. Jedná se o přízemní stavbu se sedlovou střechou, obdélníkového půdorysu s přístavkem kůlny. Stodola byla postavena s původním rodinným domem a v současné době je v průměrném technickém stavu, bez výrazného vlivu na cenu obvyklou. Příslušenství dále tvoří venkovní úpravy standardního rozsahu. Jedná se o přípojky IS (vody, plynu, e.nn, kanalizace), dále zpevněné plochy na dvoře, přístřešek venkovního posezení, zděný krb s udírnou, oplocení, vjezdovou bránu, branku. Technická hodnota příslušenství má vzhledem ke svému rozsahu nízkou hodnotu a k oceňovanému objektu má jen doplňkovou funkci. Pro účely ocenění není věcná hodnota příslušenství samostatně vyjadřována, je pouze zohledněna v navržené výsledné obvyklé ceně. Objekt je osazen do mírně svažitého terénu se severní orientací. Na parc.č. St. 27, podél západní hranice je postavena stavba rodinného domu č.p. 4 o půdorysném obdélníkovém tvaru s přístavbou zádveří s dílnou. Podél západní hranice je postavena stavba stodoly s kůlnou. Nezastavěná část pozemku je využívána jako dvůr. Mezi hlavní příjezdovou komunikací a stodolou je situována ostatní plocha parc.č. 32, která je využívána jako zahrada ve funkčním celku s rodinným domem. Jižně od rodinného domu je situována zahrada na parc.č.806/2 využívaná ve funkčním celku s rodinným domem. Součástí zahrad jsou ovocné stromy průměrné údržby. Přístup k nemovitosti je po veřejné zpevněné komunikaci na parc.č. 1401/3 ve vlastnictví Zlínského kraje. -3-
Silné stránky -velké pozemkové zázemí, dobrý stavebně technický stav Slabé stránky - poloha v obci lokálního významu s minimální občanskou vybaveností, slabá nabídka pracovních příležitostí v obci. RIZIKA Rizika spojená s právním stavem nemovitosti: Nemovitost je řádně zapsána v katastru Nemovitost není řádně zapsána v katastru nemovitostí nemovitostí Stav stavby umožňuje podpis zástavní Stav stavby neumožňuje podpis zástavní smlouvy (vznikla věc) smlouvy Skutečné užívání stavby není v rozporu s její Skutečné užívání stavby je v rozporu s její kolaudací kolaudací Přístup k nemovitosti přímo z veřejné Není zajištěn přístup k nemovitosti přímo z komunikace je zajištěn veřejné komunikace Rizika spojená s umístěním nemovitosti: nejsou Nemovitost není situována v záplavovém Nemovitost situována v záplavovém území území Věcná břemena a obdobná zatížení: Zástavní právo Komentář: Na LV č. 668 k.ú. Slavkov pod Hostýnem ze dne 4.12.2012 jsou uvedena následující omezení vlastnického práva: Zástavní právo smluvní pro Hypoteční banku, a.s.. Další věcná břemena vzniklá přímo ze zákonů (vodního, energetického, telekomunikačního apod.), popřípadě závazky vyplývající ze smluvních ujednání, o jejichž existenci se nelze přesvědčit ze zápisu z katastru nemovitostí, nebyla zjištěna a ani na ně zpracovatel nebyl žádnou osobou upozorněn. Shora uvedená omezení zástavním právem smluvním zanikají nejpozději zpeněžením předmětu prodeje, pokud nezaniknou nebo již nezanikla dříve, tudíž neovlivňují hodnotu nemovitosti. Ostatní rizika: Nebyla zjištěna Komentář: Na základě informací od vlastníků na oceňovaných nemovitostech k datu ocenění není uzavřena žádná nájemní smlouva. V opačném případě by bylo nutno vypracovat nové tržní ocenění.
-4-
OBSAH 1. Ocenění staveb nákladovou metodou 1.1 Rodinný dům č.p. 4 2. Ocenění ostatních staveb nákladovou metodou 2.1 Příslušenství 3. Ocenění pozemků 3.1 Pozemky 4. Porovnávací ocenění 5.1 Rodinný dům č.p. 4
OCENĚNÍ 1. Ocenění staveb nákladovou metodou 1.1 Rodinný dům č.p. 4 Popis Jedná se o samostatně stojící rodinný dům, nepodsklepený, který má jedno nadzemní podlaží a půdní prostor pod sedlovou střechou s možností vybudování obytného podkroví. Půdorysný tvar domu je obdélníkový s přístavbou zádveří a dílny na východní straně. Rodinný dům obsahuje jeden byt o velikosti 3+1, s příslušenstvím. Dispoziční řešení: 1.NP – zádveří, dílna, chodba, koupelna vybavena vanou, umyvadlem a WC, dva pokoje na uliční straně, kuchyň, předsíň se schodištěm do podkroví, kotelna, šatna, pokoj, WC, předsíň, koupelna vybavena umyvadlem a sprchovým koutem. Pozn.: zadní část RD je přístupná i vlastním vstupem přes dílnu a v předsíni je příprava pro kuchyňský kout. Dům je tím pádem možno variantně využívat i pro dvougenerační bydlení o dvou bytech 2+1 a 1+kk s příslušenstvím a samostatnými vstupy do obou bytů. Stavebně konstrukční charakteristika: Základy jsou z betonu a kamene, s dodatečnou izolací proti zemní vlhkosti. Nosné konstrukce jsou ze smíšeného zdiva cihla a kámen v tl. 60 cm. Stropní konstrukce jsou trámové s rovným podhledem. Střecha je sedlová, s plechovou krytinou. Klempířské konstrukce jsou z pozinkovaného plechu. Schody dřevěné. Vnitřní omítky jsou vápenné dvouvrstvé, vnější omítky jsou vápennocementové hladké. Jižní štítová stěna je zateplena kontaktním zateplovacím systémem. Vnitřní keramický obklad je proveden v koupelnách, na WC a v kuchyních. Podlahy jsou z keramické dlažby nebo kryte koberci. Okna jsou dřevěná kastlová nebo zdvojená. Dveře jsou dřevěné plné nebo prosklené do ocelových zárubní. Vytápění je ústřední pomocí radiátorů z kotle na tuhá paliva, v obývacím pokoji i krbová kamna. Ohřev TUV je zajištěn el. bojlerem. Elektroinstalace je provedena světelná a motorová. Rozvody vody jsou provedeny teplé i studené. Kanalizace je svedena do veřejného řadu. Instalace plynu není provedena. Plynová přípojka je zakončena ve skříni na uliční straně domu. Kuchyň je vybavena linkou a el. sporákem. Hygienické vybavení tvoří 1x vana, 2x splachovací WC, umyvadla, 1x sprchový kout. Ostatní vybavení tvoří krbová kamna. Stáří a technický stav: Přesná stáří RD není známo, dle nízkého č.p. 4 lze původní stáří odhadovat na cca 80 – 100 let. Během životnosti byla prováděna běžná údržba. V letech 2004 až 2008 byla provedena rekonstrukce do současné podoby (dodatečná vodorovná izolace, rozvody el. vody, odpady, vnitřní omítky, podlahy, zateplené stropy). Celkový technický stav je dobrý, vybavení domu je na standardní úrovni. -5-
Zatřídění pro potřeby ocenění Rodinný dům, rekreační chalupa nebo domek: Svislá nosná konstrukce: Podsklepení: Podkroví: Střecha: Počet nadzemních podlaží: Kód klasifikace stavebních děl CZ-CC
§ 5, typ A zděná nepodsklepená nebo podsklepená do poloviny 1.nadz. podlaží nemá podkroví se šikmou nebo strmou střechou s jedním nadzemním podlažím 111
Výpočet jednotlivých ploch Název Plocha (8,55+7,65)/2*17,40+1,8*6,00+2,00*3,00 1.NP
=
[m2] 157,74
Zastavěné plochy a výšky podlaží Zastavěná. Konstr. výška plocha 157,74 m2 2,90 m
Název 1.NP
Obestavěný prostor Výpočet jednotlivých výměr Název Obestavěný prostor 1.NP ((8,55+7,65)/2*17,40+1,8*6,00+2,00*3,00)*(2,90 = ) Zastřešení (8,55+7,65)/2*17,40*3,5/2 = (PP = podzemní podlaží, NP = nadzemní podlaží, Z = zastřešení) Název 1.NP Zastřešení Obestavěný prostor - celkem:
Typ NP Z
[m3] 457,45 m3 246,65 m3
Obest. prostor 457,45 m3 246,65 m3 704,10 m3
Popis a hodnocení standardu (S = standard, N = nadstandard, P = podstandard, C = nevyskytuje se, A = přidaná konstrukce, X = nehodnotí se) Výpočet koeficientu K4 Konstrukce, vybavení 1. Základy 2. Zdivo 3. Stropy 4. Střecha 5. Krytina 6. Klempířské konstrukce 7. Vnitřní omítky
Obj. podíl [%] S N S S S S S
8,20 21,20 7,90 7,30 3,40 0,90 5,80 -6-
Část [%] 100 100 100 100 100 100 100
Koef. 1,00 1,54 1,00 1,00 1,00 1,00 1,00
Upravený obj. podíl 8,20 32,65 7,90 7,30 3,40 0,90 5,80
8. Fasádní omítky 9. Vnější obklady 10. Vnitřní obklady 11. Schody 12. Dveře 13. Okna 14. Podlahy obytných místností 15. Podlahy ostatních místností 16. Vytápění 17. Elektroinstalace 18. Bleskosvod 19. Rozvod vody 20. Zdroj teplé vody 21. Instalace plynu 22. Kanalizace 23. Vybavení kuchyně 24. Vnitřní vybavení 25. Záchod 26. Ostatní Součet upravených objemových podílů Koeficient vybavení K4:
S C S C S S P S P S C S S C S C S S P
2,80 0,50 2,30 1,00 3,20 5,20 2,20 1,00 5,20 4,30 0,60 3,20 1,90 0,50 3,10 0,50 4,10 0,30 3,40
100 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100
1,00 0,00 1,00 0,00 1,00 1,00 0,46 1,00 0,46 1,00 0,00 1,00 1,00 0,00 1,00 0,00 1,00 1,00 0,46
2,80 0,00 2,30 0,00 3,20 5,20 1,01 1,00 2,39 4,30 0,00 3,20 1,90 0,00 3,10 0,00 4,10 0,30 1,56 102,51 1,0251
Ocenění Základní cena (dle příl. č. 6) [Kč/m3]: Koeficient vybavení stavby K4 (dle výpočtu): Polohový koeficient K5 (příl. č. 14 - dle významu obce): Koeficient změny cen staveb Ki (příl. č. 38 - dle SKP):
= * * *
Základní cena upravená [Kč/m3] Plná cena: 704,10 m3 * 4 282,04 Kč/m3
= =
4 282,04 3 014 984,36 Kč
Určení opotřebení odborným odhadem Stáří objektu: roků Opotřebení: 50,000 %
-
1 507 492,18 Kč
Rodinný dům č.p. 4 - zjištěná cena
=
1 507 492,18 Kč
-7-
2 290,1,0251 0,8500 2,1460
2. Ocenění ostatních staveb nákladovou metodou 2.1 Příslušenství Příslušenství tvoří stodola s kůlnou situovaná ve východní části pozemku parc.č. St. 27. Jedná se o přízemní stavbu se sedlovou střechou, obdélníkového půdorysu s přístavkem kůlny. Stodola byla postavena s původním rodinným domem a v současné době je v průměrném technickém stavu, bez výrazného vlivu na cenu obvyklou. Příslušenství dále tvoří venkovní úpravy standardního rozsahu. Jedná se o přípojky IS (vody, plynu, e.nn, kanalizace), dále zpevněné plochy na dvoře, přístřešek venkovního posezení, zděný krb s udírnou, oplocení, vjezdovou bránu, branku. Technická hodnota příslušenství má vzhledem ke svému rozsahu nízkou hodnotu a k oceňovanému objektu má jen doplňkovou funkci. Pro účely ocenění není věcná hodnota příslušenství samostatně vyjadřována a je stanovena jako 5% z ceny hlavní stavby. Zatřídění pro potřeby ocenění Venkovní úpravy oceněné zjednodušeným způsobem dle § 10 procentem z ceny stavby. Stanovené procento z ceny staveb: 5,00 % Stanovená cena staveb: 1 507 492,- Kč Ocenění: Cena staveb celkem:
Venkovní úpravy - zjištěná cena
*
1 507 492,0,0500
=
75 374,60Kč
3. Ocenění pozemků 3.1 Pozemky Porovnávací metoda Základní popis oceňovaných pozemků Parc.č. St. 27 o výměře 389 m2, zastavěná plocha a nádvoří. Parc.č. 32 o výměře 161 m2, ostatní plocha. Parc.č. 806/2 o výměře 561 m2, zahrada. Na parc.č. St. 27, podél západní hranice je postavena stavba rodinného domu č.p. 4 o půdorysném obdélníkovém tvaru s přístavbou zádveří s dílnou. Podél západní hranice je postavena stavba stodoly s kůlnou. Nezastavěná část pozemku je využívána jako dvůr. Mezi hlavní příjezdovou komunikací a stodolou je situována ostatní plocha parc.č. 32, která je využívána jako zahrada ve funkčním celku s rodinným domem. Jižně od rodinného domu je situována zahrada na parc.č.806/2 využívaná ve funkčním celku s rodinným domem. Stanovení a zdůvodnění jednotkové ceny pozemků Výpočet obecné hodnoty Vzhledem k tomu, že v dané oceňované lokalitě nedošlo ke mně známým realizovaným prodejům pozemků o porovnatelné výměře a druhu užití, porovnával jsem danou lokalitu s databází a informacemi od lokálních realitních kanceláří a informacemi z internetového serveru (www.cscom.cz, www.sreality.cz ). Z takto získaných informací vyplývá, že cena stavebních pozemků se v dané lokalitě pohybuje v rozmezí 150,- až 400,- Kč/m2. Vzhledem k poloze, charakteru a funkčnímu využití navrhuji obvyklou hodnotu stavebních pozemků v horním pásmu daného -8-
rozpětí, tj. na 300,- Kč/m2, u zahrady za domem na 150,-Kč/m2. Druh pozemku
Parcela č.
zastavěná plocha a St. 27 nádvoří ostatní plocha 32 zahrada 806/2 Celková výměra pozemků
Výměra [ m2 ] 389
Jednotková cena [ Kč/m2 ] 300
161 561 1 111
300 150 Hodnota pozemků celkem
Celková cena pozemku [Kč] 116 700 48 300 84 150 249 150
4. Porovnávací ocenění Definice : Srovnatelnou cenou rozumíme obecně cenu věci stanovenou cenovým porovnáním s obdobnými, k datu ocenění volně prodávanými věcmi, na základě řady hledisek, jako např.: druhu a účelu věci, koncepce a technických parametrů, kvality provedení, opravitelnosti apod. V principu se jedná o vyhodnocení cen nedávno nabízených nemovitostí na trhu realit, nebo nedávno uskutečněných prodejů nemovitostí srovnatelných svým charakterem, velikostí a lokalitou. Nepředpokládá se, že s ohledem na stávající trh s nemovitostmi a pohyb cen jednotlivých typů nemovitostí, že uskutečněné prodeje a vyhodnocované prodeje by měly být starší než 1 rok. To proto, že se předpokládá, že za delší dobu údaje ztratily svoji vypovídací schopnost. Toto srovnání se provádí na základě vlastního průzkumu trhu nemovitostí, vyhodnocením údajů z denního i odborného tisku, vývěsek realitních kanceláří, sledováním aukcí a dražeb, konzultacemi s realitními kancelářemi a správci nemovitostí. Závěrem tohoto šetření je odhadovaná prodejní cena, realizovatelná na 6-ti měsíční zprostředkovatelskou smlouvu, se zohledněním současné situace na trhu a pro srovnatelné nemovitosti. Po nemovitostech uvedeného typu, t.j. Rodinný dům, uvedené velikosti, vybavení, resp. zjištěnému technickému stavu, v dané lokalitě, u srovnatelných nemovitostí je nabídka v souladu s poptávkou. Proto s přihlédnutím k velikosti nemovitosti, poloze, jejímu technickému stavu, vybavení a pozemkovému zázemí, jsem názoru, že oceňovaná nemovitost je v současné době průměrně obchodovatelná.
4.1 Rodinný dům č.p. 4 s pozemky Oceňovaná nemovitost Užitná plocha: Obestavěný prostor: Zastavěná plocha: Plocha pozemku:
126,00 m2 (vypočtena ze zastavěné plochy x koef. 0,8) 704,10 m3 157,74 m2 1 111,00 m2
Odůvodnění srovnávací metody: Pro ocenění dané nemovitosti je použita metoda porovnání na základě standardní jednotkové tržní ceny SJTC. Princip metody spočívá v tom, že z databáze znalce o realizovaných resp. inzerovaných prodejích podobných nemovitostí je odvozena jednotková tržní cena (např. za m2 užitné plochy, m2 zastavěné plochy všech podlaží, atd.). Tato jednotková cena, získaná následným statistickým vyhodnocením jako průměrná, minimální a maximální, je potom přepočtena na jednotkovou cenu objektu; po vynásobení výměrou objektu je potom získána jeho porovnávací hodnota. Jako podklady byly použity údaje z vlastní databáze, informace z nabídek z internetových stránek. -9-
Podle těchto podkladů byly v uplynulé době zobchodovány, nebo inzerovány v oblasti, kde se nachází oceňovaná nemovitost, tyto nemovitosti: Popisy porovnatelných nemovitostí č.1 Rodinný dům využitelný jako dvougenerační, v centru obce s dobrou dostupností do města. Dům má vytápění na TP, zaveden i plyn, voda a kanalizace obecní, elektřina 230/400V. Dispozice domu 2+1 koupelna, WC, veranda, kotelna v přízemí, v patře 2+1, koupelna WC, terasa. Za domem jsou další hospodářské přístavby sloužící jako dílna a sklad. Zastavěná plocha 80 m2, pozemek se zahradou celkem 434m2. Zdroj:http://www.sreality.cz/detail/prodej/dum/rodinny/slavkov-pod-hostynem-slavkov-pod-hostyn em-/3752540 č.2 Prodej rodinného domu v klidné části obce Slavkov pod Hostýnem. Dům je nepodsklepený. V přízemí domu se nachází zádveří se vstupem do obytné haly s kuchyňským koutem, pokojem a koupelnou s WC. V podkroví 2 pokoje, koupelna s WC, balkón, možnost samostatný vstup do podkroví. Voda obecní, odpad septik s přepadem, elektroinstalace 230/400V. Dům je vytápěn ústředním topením na TP, přípojka před domem. Parkování u domu. Zdroj:http://www.sreality.cz/detail/prodej/dum/rodinny/slavkov-pod-hostynem-slavkov-pod-hostynem-/2846 160220
č.3 Stáří stavby se nepodařilo zjistit, RD je po celkové rekonstrukci a v dobrém stavebně-technickém stavu. Standard. Nosné kce zděné v tl.45cm, stropy dřevěné, střecha sedlová a pultová s krytinou pozink nebo hliníkovou šablonou, klempířské kce z pozinku. Dveře hladké i prosklené do ocel. zárubní, okna špaletová, podlahy betonové s PVC nebo keramická dlažba, vytápění ÚT, kotlem na TP. Zdrojem teplé vody je plynový zásobník. ohřívač. Kanalizace do obecního řadu. Z vybavení kuchyně je kombi sporák. Z vnitřního vybavení je sprch. kout, WC, umyvadlo. Z ostatního vybavení žaluzie. Vedlejší stavba – zděný sklad. Venkovní úpravy - oplocení a zpevněné plochy. Kanalizace do obecního řadu, voda z obecního řadu, elektro, plyn. Zdroj: databáze spolupracujících znalců. Srovnatelné nemovitosti Název: č.1 Lokalita Slavkov pod Hostýnem, okr. Kroměříž Použité koeficienty: K1 Redukce pramene ceny K2 Velikosti objektu K3 Poloha
0,85 1,00 1,00
K4 Provedení a vybavení K5 Celkový stav
1,00 1,00
K6 Vliv pozemku K7 Úvaha zpracovatele ocenění
1,05 1,00
Celkový koef. Upravená j. cena Zdůvodnění koeficientu Kc: KC Kč/m2 Redukce pramene ceny - inzerce; Velikosti objektu - obdobná; 0,89 8 107 Poloha - obdobná; Provedení a vybavení - obdobné; Celkový stav - obdobný; Vliv pozemku - menší pozemek; Úvaha zpracovatele ocenění - obdobný RD; Užitná plocha Výměra pozemku. Celková cena Jednotková cena - 10 -
120,00 m2
434 m2
1 090 000 Kč
9 083 Kč/m2
Název: č.2 Lokalita Slavkov pod Hostýnem, okr. Kroměříž Použité koeficienty: K1 Redukce pramene ceny K2 Velikosti objektu
0,85 1,00
K3 Poloha K4 Provedení a vybavení K5 Celkový stav
1,00 1,00 0,80
K6 Vliv pozemku K7 Úvaha zpracovatele ocenění
1,05 0,90
Celkový koef. Upravená j. cena Zdůvodnění koeficientu Kc: KC Kč/m2 Redukce pramene ceny - inzerce; Velikosti objektu - obdobná; 0,64 10 442 Poloha - obdobná; Provedení a vybavení - obdobné; Celkový stav - lepší; Vliv pozemku - menší pozemek; Úvaha zpracovatele ocenění - lepší RD; Užitná plocha Výměra pozemku. Celková cena Jednotková cena 2 2 120,00 m 288 m 1 950 000 Kč 16 250 Kč/m2 Název: č.3 Lokalita Bystřice pod Hostýnem, okr. Kroměříž Použité koeficienty: K1 Redukce pramene ceny
1,00
K2 Velikosti objektu K3 Poloha K4 Provedení a vybavení
0,95 0,80 1,00
K5 Celkový stav K6 Vliv pozemku
0,90 1,05
K7 Úvaha zpracovatele ocenění
0,90
Celkový koef. Upravená j. cena Zdůvodnění koeficientu Kc: KC Kč/m2 Redukce pramene ceny - realizovaný prodej KS - 04/2011; 0,65 8 526 Velikosti objektu - nepatrně menší; Poloha - lepší; Provedení a vybavení - obdobné; Celkový stav - lepší; Vliv pozemku menší pozemek; Úvaha zpracovatele ocenění - nepatrně lepší RD; Užitná plocha Výměra pozemku. Celková cena Jednotková cena 2 2 116,00 m 442 m 1 530 000 Kč 13 190 Kč/m2 Pozn.: koeficienty vyjadřují předpokládaný cenový vztah mezi oceňovanou a srovnatelnou nemovitostí. Jeví-li se v daném kritériu OCEŇOVANÁ nemovitost cenově LEPŠÍ, je koeficient větší než 1. Jeví-li se OCEŇOVANÁ HORŠÍ je menší než 1. Za výchozí cenu pro výpočet se bere cena srovnatelné nemovitosti. Z výše uvedeného srovnání vyplývá, že daný typ nemovitosti v dané lokalitě a čase je obchodovatelný v rozmezí 8.107,- Kč/m2 až 10.442,- Kč/m2 podlahové plochy. Srovnávací hodnota : Obecná hodnota stanovená srovnávací metodou byla zhotovitelem, s přihlédnutím na skutečnosti ovlivňující prodej, zejména velikost objektu, k poloze, stavebně technickému stavu, velikosti a poptávce realitního trhu, pro zadanou nemovitost navržena ve středním pásmu výše zmiňovaného - 11 -
intervalu, tj. 9.025,- Kč/m2. Výpočet porovnávací hodnoty nemovitosti na základě užitné plochy Minimální jednotková cena porovnávaných nemovitostí Průměrná jednotková cena porovnávaných nemovitostí Maximální jednotková cena porovnávaných nemovitostí Stanovená jednotková cena oceňované nemovitosti Celková užitná plocha oceňované nemovitosti Výsledná porovnávací hodnota
8 107 Kč/m2 9 025 Kč/m2 10 442 Kč/m2 9 025 Kč/m2 126,00 m2 1 137 150 Kč
REKAPITULACE OCENĚNÍ 1. Ocenění staveb nákladovou metodou 1.1 Rodinný dům č.p. 4 2. Ocenění ostatních staveb nákladovou metodou 2.1 Příslušenství 3. Ocenění pozemků 3.1 Pozemky 4. Porovnávací ocenění 5.1 Rodinný dům č.p. 4 s pozemky
Porovnávací hodnota Věcná hodnota Hodnota pozemku
Obvyklá cena
1 507 492,00 Kč 75 375,00 Kč 249 200,00 Kč 1 137 150,00 Kč
Současný stav 1 137 150 Kč 1 832 017 Kč 249 150 Kč
1 100 000 Kč zpracováno programem NEMExpress AC, verze: 3.1.17
- 12 -
Komentář ke stanovení obvyklé ceny Pro navržení výsledné obvyklé hodnoty nemovitostí byla použita srovnávací metoda ocenění. Vzhledem k charakteru oceňovaných nemovitostí a použitým vstupním údajům tato metoda nejlépe popisuje jejich hodnotu. Vzhledem k stavebně technickému stavu, velikosti a funkčnímu využití nemovitostí, investičním možnostem v daném regionu, potenciálním konkurenčním objektům, zohledněním výše zmiňovaných ostatních rizik a situaci na trhu v oblasti obdobných realit navrhuji: obvyklou cenu nemovitostí - rodinného domu č.p. 4 na pozemku parc.č. St. 27, pozemků parc.č. St. 27, parc.č. 32, parc.č. 806/2 včetně všech součástí a příslušenství v k.ú. Slavkov pod Hostýnem, obec Slavkov pod Hostýnem, okres Kroměříž, vše zapsáno na LV č. 668, podle tohoto znaleckého posudku zpracovaného za účelem stanovení obvyklé hodnoty nemovitostí pro potřeby nedobrovolné dražby, k datu ocenění 6.6.2013, po zaokrouhlení na:
1 100 000,- Kč Slovy: jedenmilionstotisíc korun českých Ocenění je v souladu s Mezinárodními oceňovacími standardy, schválenými v roce 2004 Mezinárodním výborem pro normy oceňování aktiv (IVSC), zejména se standardy IVS 1 Oceňování na základě tržní hodnoty a IVS 4 Oceňování pro záruky půjček, hypotéky a dluhopisy. Je zpracováno v souladu s definicí "obvyklé ceny" uvedené v § 2, odst. 1 zákona č.151/1997 Sb., o oceňování majetku a o změně některých zákonů (zákon o oceňování majetku), která je citována v Úvodu. Prohlašuji, že při provedení znaleckého posudku jsem osobou nezávislou. Ve Velaticích 23.6.2013 Ing. Tomáš Volek Velatice 214 664 05 Velatice telefon: +420 724 256 828 e-mail:
[email protected] Znalecká doložka:
Znalecký posudek jsem podal jako znalec jmenovaný rozhodnutím Krajského soudu v Ostravě ze dne 12.10.1999, č.j. Spr. 2895/99 pro základní obor ekonomika, odvětví ceny a odhady, se zvláštní specializací pro odhady nemovitostí a pro základní obor stavebnictví, odvětví stavby obytné a průmyslové. Prohlašuji v souladu s ust. § 127a zákona č. 99/1963 Sb., ve znění zákona č. 218/2011 Sb., že tento znalecký posudek má všechny zákonem požadované náležitosti a jsem si vědom následků vědomě nepravdivého znaleckého posudku.
Znalecký posudek byl zapsán pod poř. č. 1442-65/13 znaleckého deníku.
- 13 -
SEZNAM PODKLADŮ A PŘÍLOH počet stran A4 příloze 4 1 2 1
Podklady a přílohy Výpis z katastru nemovitostí pro LV č. 668 Snímek katastrální mapy Fotodokumentace nemovitosti Mapa oblasti
- 14 -
