č.vyhotovení : 1
Č.j.: 056/2013-N
ZNALECKÝ POSUDEK číslo: 4288/153/13 o ceně nemovitosti - rodinného domu č.p. 447 postaveného na pozemku St.541 včetně příslušenství a pozemků St. 541 a parc.č. 1086/2 v obci Dobříš, k.ú. Dobříš
Objednavatel posudku:
EURODRAŽBY.CZ,a.s. U Pískovny 890/1 182 00 Praha 8
Posudek vypracoval:
Ing.Petra Jechová Vondroušova 1209 163 00 Praha 6
Účel posudku:
Zjištění ceny nemovitosti
Oceňovací předpis:
Ocenění je provedeno podle vyhlášky MF ČR č.3/2008 Sb., o provedení některých ustanovení zákona č.151/1997 Sb., o oceňování majetku a o změně některých zákonů, ve znění pozdějších předpisů, (oceňovací vyhláška), ve znění vyhl.č.456/2008 Sb., č.460/2009 Sb., č.364/2010 Sb.,č.387/2011 Sb. a č.450/2012 Sb. s účinností od 1.1.2013.
Oceněno ke dni:
5.dubna 2013
Posudek byl vypracován ve 3 vyhotoveních, z nichž 2 vyhotovení obdrží žadatel a 1 vyhotovení je uloženo v archívu znalce. Celkem posudek obsahuje 14 stran textu a přílohy. V Praze, dne 10.dubna 2013
1. NÁLEZ 1.1 Bližší údaje o nemovitosti Oceňovaná nemovitost se nalézá v ulici Mládeže a je přímo přístupná z místní zpevněné komunikace. Jedná se o rohový pozemek mezi ulicemi Mládeže a Čs.armády. tato komunikace je velmi frekventovaná a je zde silný dopravní hluk. Nemovitost je tvořena samostatnou stavbou rodinného domu č.p.447 postaveného na části pozemku St.541 včetně příslušenství a pozemků St.541 a parc.č. 1086/2, v obci Dobříš, k.ú.Dobříš. Rodinný dům je částečně podsklepený s jedním nadzemním podlažím, bez obytného podkroví a obsahuje jednu bytovou jednotku charakteru 4+1. Rodinný dům byl postaven dle předchozího "Ocenění" a dle sdělení klienta v roce 1936, v roce 1970 byla provedena částečná rekonstrukce - výměna oken a nové venkovní omítky, v r. 2001 byl zaveden plyn a pořízen nový plynový kotel, v r. 2006 byla pořízena kuchyňská linka a dlažba v kuchyni a v chodbě. V r. 2007 byly provedeny nové rozvody topení, osazena nová otopná tělesa, byla zavedena voda na půdu, kde by mohlo vzniknout obytné podkroví. Stavebně -technický stav nemovitosti odpovídá stáří při běžné údržbě. Na pozemku jsou ještě postaveny dvě vedlejší stavby s pultovou střechou a skleník. Vzhledem k malé velikosti do 25 m2 jsou vedlejší oceněny u ocenění RD porovnáním. Do hlavní ulice je k domu přistavěna zděná garáž s plochou střechou. Pozemky jsou rohové, oplocené, velmi mírně svažité. Z inženýrských sítí je zde přivedena voda, kanalizace, elektřina a plyn. Nemovitost je přístupná přes pozemky p.č. 1086/31,23 – ost.pl., ost.komunikace a p.č. 2532/30, 65 – silnice – vše ve vlastnictví Města Dobříš. Nemovitost má omezení vlastnických práv. Na LV č. 1528 je uvedeno : - Zástavní právo smluvní ve prospěch Raiffeisenbank,a.s., pohledávka ve výši 2.730.000,Kč - Věcné břemeno technické infrastruktury pro ČEZ Distribuci,a.s. - Uzavření smlouvy o provedení dražby nedobrovolném dne 15.2.2013 Výše uvedená omezení vlastnických práv nejsou zahrnuta do ceny obvyklé. Dobříš je město ve Středočeském kraji v okrese Příbram v podhůří Brdské vrchoviny. Se svými necelými 9 tisíci obyvateli je po Příbrami druhým největším městem v okrese. Nejvýznamnější stavbou je zde zámek s přilehlým francouzským parkem. Ve městě je velmi dobrá občanská vybavenost - 3 MŠ, 3 základní školy, ZUŠ, gymnázium, SOŠ,b budova Dobříšského Sokola na Mírovém náměstí, 2 zdravotnická zařízení, LDN, domov důchodců, dům s pečovatelskou službou, řada obchodů a služeb. Okolí města je vhodné pro pěší i cykloturistiku. Ve městě funguje několik sportovních oddílů fotbal, hokej, volejbal, fitnesscentrum. Městem vede rychlostní silnice R4 s exity 28 (Dobříš-sever) a 33 (Dobříš-jih) a silnice 114 Hořovice - Hostomice - Dobříš - Nový Knín - Neveklov, z města vychází silnice 119 Dobříš Drevníky - Křepenice - Sedlčany. Dále zde končí železniční síť - trať 210 Praha - Vrané n/Vlt. - Dobříš. Je to jednokolejná regionální trať. Dopravní spojení je tedy možné autobusy, vlakem či dopravou vlastní. Lokalita, ve které je dům postaven je k bydlení vhodná, v blízkosti centra města.
-2-
1.2 Podklady pro vypracování posudku
Výpis z katastru nemovitostí pro k.ú. Dobříš, obec Dobříš, list vlastnictví č. 1528, vyhotovený dálkovým přístupem dne 5.3.2013 Kopie katastrální mapy ze dne 6.8.2007 Odhad tržní hodnoty nemovitosti č. 190/70/08 ze dne 11.8.2008 vypracovaný Ing.Kamilou Štěpánkovou Místní šetření znalce se zaměřením současného stavu dne 5.4.2013 za přítomnosti majitelky nemovitosti. Byl umožněn přístup pouze do kuchyně a předsíně, s nahlédnutím do pokoje. Výměry domu byly pořízeny vlastním měřením z venku, vnitřní výměry byly převzaty z tržního ocenění.
1.3 Vlastnictví Podle údajů z katastru nemovitostí jako vlastník nemovitosti na listu vlastnictví č. 1528 pro k.ú. Dobříš, obec Dobříš zapsána: Paní Eva Kadlecová Mládeže 447 263 01 Dobříš
1.4 Přílohy posudku LV Katastrální mapa Fotodokumentace Mapa oblasti
1.5 Předmětem ocenění jsou 1) Garáž s plochou střechou 2) Rodinný dům 3) Stavební pozemek St.541 4) Pozemek p.č. 1086/2
2. POSUDEK A OCENĚNÍ 2.1 Garáž s plochou střechou Oceněno podle § 8, přílohy č.9/2 vyhlášky. 2.1.1 Popis Jedná se o zděnou garáž přistavěnou k domu do ulice Čs.armády. Garáž je přízemní, nepodsklepená s plochou střechou. Podlahy betonové. vrata plechová výklopná, okna dřevěná jednoduchá. 2.1.2 Charakteristika stavby CZCC: 1274 SKP: 46.21.19.9 Typ: B1 - nepodsklepené, nebo podsklep.do 1/2 ZP Druh konstrukce: Zděná v tloušťce nad 15 cm -3-
2.1.3 Obestavěný prostor Vrchní stavba 4,30*8,50*3,20
=
116.96 m3
2.1.4 Vybavení stavby Koeficient vybavení stavby K4 = 1 + (0.54 * n). K4 = 1 + (0.54 * n) = 1 + (0.54 * 0.00) = 1.0000 Veškeré konstrukce jsou standardního provedení. 2.1.5 Opotřebení stavby Při stáří 77 let a životnosti 100 let činí celkové opotřebení stavby při použití lineární metody výpočtu 77%. 2.1.6 Výpočet ceny objektu (§ 8 vyhlášky) _______________________________________________________________________________________________________________
Základní cena za m3 obestavěného prostoru Koeficienty: Dle nákladů na účel.využití podkroví (příl.9) K4: koeficient vybavení stavby K5: koeficient polohový (dle přílohy č.14) Ki: změna cen staveb (dle přílohy č.38) Kp: prodejnosti (dle přílohy č.39)
= Kč
1.375,x 1.0000 x 1.0000 x 1.0000 x 2.0930 x 1.6310
_________________________________________
Základní cena upravená uvedenými koeficienty Cena za celý obestavěný prostor 116.96 m3 Cena stavby bez opotřebení Snížení ceny za opotřebení 77% Cena stavby po započtení opotřebení
= Kč = Kč = Kč - Kč = Kč
4.693,81 548.988,02 548.988,02 422.720,78 126.267,24
_______________________________________________________________________________________________________________
Garáž s plochou střechou
Cena celkem Kč
126.267,-
_______________________________________________________________________________________________________________
2.2 Rodinný dům Oceněno podle § 26a vyhlášky. 2.2.1 Popis Jedná se o částečně podsklepený rodinný dům, který má jedno nadzemní podlaží, bez obytného podkroví. Základy betonové s provedenými vodorovnými izolacemi proti zemní vlhkosti, svislá nosná konstrukce zděná, vodorovné konstrukce dřevěné trámové s rovným omítaným podhledem. Venkovní omítky stříkané břízolitové, vnitřní omítky vápenné štukové. Jednotlivá podlaží jsou spojena dřevěným schodištěm s podstupnicemi, střecha sedlová, dřevěný krov, střešní krytina pálená taška. Klempířské konstrukce kompletní, bleskosvod není osazen. Okna dřevěná špaletová, dveře dřevěné do ocelových zárubní. Podlahové krytiny různé dle charakteru místností - keramické dlažby a textilie. Vytápění ústřední teplovodní plynovým kotlem a kotlem na tuhá paliva, příprava TUV el.boilerem. V koupelně je umístěna vana a umyvadlo. Dispoziční řešení : 1.PP - kotelna na tuhá paliva, kotelna na plyn, sklad, chodba 1.NP - zádveří, chodba, kuchyně, pokoj, obývací pokoj, ložnice, pokoj, spíž, koupelna, WC -4-
2.2.3 Obestavěný prostor – 1.PP odhadem 1.PP 94,00*2,70 1.NP (16,40*8,80)*(3,00+0,30)+(6,30* 1,96+1,40*1,40)*(0,50+3,00) Zastřešení (16,40*8,80)*3,30/2
=
253.80 m3
= =
526.33 m3 238.13 m3
_________________________________________ 3
celkem =
2.2.4 Podlaží Označení
Zastavěná plocha
Světlá výška
1018.26 m
Výška podlaží
_______________________________________________________________________________________________________________
1 - 1.NP 2 - 1.PP
(16,40*8,80)+(6,30*1,96+1,40*1,40) 158.63 m2 0.00 m 94 94.00 m2 0.00 m
3.00 m 2.70 m
Celkem: 1 podzemní a 1 nadzemní podlaží, průměrná zastavěná plocha podlaží je 126.31 m2 a prům.výška podlaží je 2.89 m. 2.2.5 Vybavení stavby Koeficient vybavení stavby K4 = 1 + (0.54 * n). K4 = 1 + (0.54 * n) = 1 + (0.54 * 0.00) = 1.0000 2.2.6 Výpočet It - index trhu (dle přílohy 18a, tab.1) _______________________________________________________________________________________________________________
Hodnocený znak
Pásmo
Hodnota Ti
_______________________________________________________________________________________________________________
1. Situace na dílčím trhu s nemovitostmi Poptávka výrazně nižší než nabídka v současné době 2. Vlastnictví nemovitostí Stavba na vlastním pozemku (ve spoluvlastnictví) 3. Vliv právních vztahů na prodejnost Bez vlivu
1
-0.10
2
0.00
2
0.00
_______________________________________________________________________________________________________________
Celkem It = 1 + SUMA(Ti) = 1 + -0.10 = 0.900
-0.10
2.2.7 Výpočet Ip - index polohy (dle přílohy 18a, tab.5) _______________________________________________________________________________________________________________
Hodnocený znak
Pásmo
Hodnota Pi
_______________________________________________________________________________________________________________
1. Význam obce z hlediska zeměpisného, kulturní 1 0.00 Bez většího významu 2. Úřady v obci 2 0.02 Obecní úřad, popř. městský úřad se stavebním úřadem, banka nebo policie nebo pošta 3. Poloha nemovitosti v obci 3 0.00 Vnitřní území obce 4. Okolní zástavba a životní prostředí v okolí 3 0.00 Převažující objekty pro bydlení 5. Obchod, služby, kultura v okolí nemovitosti 3 0.05 Kompletní síť obchodů a služeb, pohostinské a kulturní zařízení -5-
6. Školství a sport v okolí nemovitosti 3 Základní škola a sportovní zařízení 7. Zdravotnické zařízení v okolí nemovitosti 3 Dobrá dostupnost zdravotnické péče 8. Veřejná doprava 4 Zastávka hromadné dopravy do 500 m 9. Obyvatelstvo 2 Bezproblémové okolí 10. Nezaměstnanost v obci a okolí 2 Odpovídá průměru v kraji 11. Změny v okolí s vlivem na cenu nemovitosti 3 Bez vlivu 12. Vlivy neuvedené 1 Vlivy snižující cenu - RD leží při velmi frekventované komunikaci, dopravní ruch
0.04 0.05 0.03 0.00 0.00 0.00 -0.10
_______________________________________________________________________________________________________________
Celkem
0.09
Ip = 1 + SUMA(Pi) = 1 + 0.09 = 1.090 2.2.8 Výpočet Iv - index konstrukce a vybavení (dle přílohy 20a, tab.2) _______________________________________________________________________________________________________________
Hodnocený znak
Pásmo
Hodnota Vi
_______________________________________________________________________________________________________________
0. Typ stavby a) Podsklepený - se šikmou nebo strmou střechou 1. Druh stavby Samostatný rodinný dům 2. Provedení obvodových stěn b) Zdivo cihelné nebo tvárnicové 3. Tloušťka obvod. stěn 45 cm 4. Podlažnost c) Hodnota více jak 1 do 2 včetně Výpočet: celková zastavěná plocha všech podlaží 276.58 m2 / zastavěná plocha 1.NP 158.63 m2 = podlažnost 1.74 5. Napojení na sítě (přípojky) Přípojka elektro, voda, kanalizace a plyn nebo propan butan 6. Způsob vytápění stavby Ústřední , etážové , dálkové 7. Zákl. příslušenství v RD d) Úplné - standardní provedení 8. Ostatní vybavení v RD Bez dalšího vybavení 9. Venkovní úpravy Zanedbatelného rozsahu 10. Vedlejší stavby tvořící příslušenství k RD Standardní příslušenství - vedlejší stavby celkem do 25 m2 11. Pozemky ve funkčním celku se stavbou Od 300 m2 do 800 m2 celkem 12. Kriterium jinde neuvedené Bez vlivu na cenu -6-
3
C
3
0.00
3
0.00
2
0.00
2
0.01
5
0.08
3
0.00
3
0.00
1
0.00
1
-0.05
3
0.05
2
0.00
3
0.00
13. Stavebně- technický stav 3 0.5950 Stavba se zanedbanou údržbou - (předpoklad provedení menších stavebních úprav) (hodnota 0.85 vynásobena koef. s=0.7+0.00 pro stáří 77 let) _______________________________________________________________________________________________________________
Celkem (posl.položka se do sumy nezapočítává)
0.09
Iv = (1 + SUMA(Vi)) x V13 = (1 + 0.09) x 0.5950 = 0.649 2.2.9 Výpočet ceny objektu (§ 26a vyhlášky) _______________________________________________________________________________________________________________
Index. prům. cena za m3 obestavěného prostoru Koeficienty: I: index cenového porovnání I = It x Ip x Iv = 0.900 x 1.090 x 0.649
= Kč
5.016,x 0.6370
_________________________________________
Cena upravená uvedenými koeficienty Cena za celý obestavěný prostor 1018.26 m3
= Kč = Kč
3.195,19 3.253.536,21
_______________________________________________________________________________________________________________
Rodinný dům
Cena celkem Kč
3.253.534,-
_______________________________________________________________________________________________________________
2.3 Stavební pozemek St.541 Oceněno podle § 28, 28a vyhlášky. 2.3.1 Popis Pozemek St. 541 vedený jako zastavěná plocha a nádvoří o celkové výměře 430m2 . Pozemek je zastavěn stavbou RD, garáží a vedlejšími stavbami. Je oplocený, velmi mírně svažitý. 2.3.2 Úprava ceny pozemku Možnost napojení na rozvod plynu (až +10%)
10%
2.3.3 Výpočet ceny stavebního pozemku (§ 28, 28a vyhlášky) _______________________________________________________________________________________________________________
Základní cena za m2 stavebního pozemku (35 + (8662 - 1000) x 0.007414) x 1.00 Po započtení 0.00% přir.a srážek p.1 (tab.1) Po započtení 10.00% dalších přirážek a srážek Koeficienty: Ki: změna cen staveb (dle přílohy č.38) Kp: prodejnosti (dle přílohy č.39) Cena upravená uvedenými koeficienty Cena za celou výměru 430.00 m2
= Kč
91,81
= Kč = Kč
91,81 100,99
= Kč = Kč
x 2.1460 x 1.6310 353,48 151.996,93
_______________________________________________________________________________________________________________
Stavební pozemek St.541
Cena celkem Kč
151.997,-
_______________________________________________________________________________________________________________
2.4 Pozemek p.č. 1086/2 Oceněno podle § 28, 28a vyhlášky.
-7-
2.4.1 Popis Pozemek vedený jako zahrada o celkové výměře 106m2 . Pozemek tvoří se stavebním pozemkem jednotný funkční celek, je oplocený a nachází se na něm stavba skleníku, venkovní úpravy a trvalé porosty. 2.4.2 Úprava ceny pozemku Možnost napojení na rozvod plynu (až +10%)
10%
2.4.3 Výpočet ceny stavebního pozemku (§ 28, 28a vyhlášky) _______________________________________________________________________________________________________________ 2
Základní cena za m stavebního pozemku (35 + (8662 - 1000) x 0.007414) x 1.00 Po započtení 0.00% přir.a srážek p.1 (tab.1) Po započtení 10.00% dalších přirážek a srážek Koeficienty: Ki: změna cen staveb (dle přílohy č.38) Kp: prodejnosti (dle přílohy č.39) Cena upravená uvedenými koeficienty Po vynásobení koeficientem 0.40 Cena za celou výměru 106.00 m2
= Kč
91,81
= Kč = Kč
91,81 100,99
= Kč = Kč = Kč
x 2.1460 x 1.6310 353,48 141,39 14.987,60
_______________________________________________________________________________________________________________
Pozemek p.č. 1086/2
Cena celkem Kč
14.988,-
_______________________________________________________________________________________________________________
3. REKAPITULACE 1) Garáž s plochou střechou 2) Rodinný dům 3) Stavební pozemek St.541 4) Pozemek p.č. 1086/2
126.267,- Kč 3.253.534,- Kč 151.997,- Kč 14.988,- Kč
_______________________________________________________________________________________________________________
Zjištěná výsledná cena Po zaokrouhlení podle § 46 vyhlášky
3.546.786,- Kč 3.546.790,- Kč
_______________________________________________________________________________________________________________
Slovy: Třimilionypětsetčtyřicetšesttisícsedmsetdevadesát Kč
V Praze, dne 10.dubna 2013 .................... vypracoval
-8-
4. OBVYKLÁ CENA Obecná (obvyklá) cena je definována v §2 zákona č. 151/1997 Sb. K jejímu stanovení bývá použito kombinace tří základních metod: a) nákladový způsob (§ 5 zákona) Znalec použije ceny, kterou zjistil jako cenu administrativní vždy a ve všech možných případech. b) výnosový způsob (§ 6 zákona) Znalec zjistí cenu jen v těch případech, kdy nemovitost nese výnos, t.j. kdy je možno ji v dané lokalitě pronajmout a dosažitelné nájemné, které je v místě obvyklé, je možno zjistit. c) porovnávací způsob (§ 7 zákona) Znalec stanoví cenu porovnáním a vyhodnocením cen v posledním období uskutečněných prodejů obdobných nemovitostí, které jsou srovnatelné svým charakterem, velikostí a lokalitou s danou nemovitostí.
4.1 Věcná hodnota - administrativní bez Kp 4.1.1 Zjištěná cena Poř.číslo Název
Cena bez Kp
_______________________________________________________________________________________________________________
1. 2. 3. 4.
Rodinný dům Garáž s plochou střechou Stavební pozemek St.541 Pozemek p.č. 1086/2
3253534.00 77417.00 93192.00 9189.00
_______________________________________________________________________________________________________________
Celkem zjištěná cena bez Kp
3433332.00
_______________________________________________________________________________________________________________
Věcná hodnota - administrativní bez Kp
Cena celkem Kč
3.433.332,-
_______________________________________________________________________________________________________________
4.2 Srovnávací hodnota Výsledky dosažené výše uvedenými metodami stanovení hodnoty nemovitosti dávají pouze teoretické „mantinely“, ve kterých by se skutečná hodnota měla pohybovat. Metoda porovnání je založena na porovnání předmětné nemovitosti s obdobnými, jejichž ceny byly v nedávné době realizovány na trhu a jsou známé. Z těchto důvodů by byla tato metoda nejlepší možnou metodou stanovení obecné ceny nemovitosti, jelikož udává nejpřesnější obraz o skutečně obchodovaných případech porovnatelných nemovitostí. Metoda porovnání tržních hodnot může být velmi dobrým vodítkem pro konečný návrh obvyklé ceny, neboť nabídkové ceny realitních kanceláří jsou tvořeny v podmínkách, kde jsou ceny obvyklé již známy a proto v převážné většině případů situaci na trhu respektují. Pokud není známa prodejní cena nemovitosti, je při stanovení srovnávací hodnoty vycházeno z cen podobných nemovitostí, které jsou nabízeny realitními kancelářemi. Nabídkové ceny realitních kanceláří však nejsou ještě skutečnými prodejními cenami, proto je nutné počítat u některých cen s určitým nadhodnocením. Ke dni ocenění není známa prodejní cena rodinného domu. Tržní hodnota stanovená v roce 2008 činila 3.900.000,-Kč. Vzhledem k okolnímu prostředí a umístění nemovitosti hodnotím obchodovatelnost jako běžnou. Dotazem na realitní kanceláře a konzultacemi s nimi, na základě informací z www.reality.cz bylo zjištěno, že nemovitosti - rodinné domy jsou nabízeny následovně:
-9-
Užitná plocha rodinného domu : RD Dobříš
Výměra m
1.PP kotelna tuhá paliva kotelna plyn sklad chodba Celkem 1.NP zádveří chodba kuchyně pokoj obývací pokoj ložnice pokoj spíž koupelna WC Celkem
2
Zohledněno
Uvažovaná
%
výměra m2
22,4 21,8 19,8 11 75
50% 50% 50% 50% 100%
11,2 10,9 9,9 5,5 37,5
4,6 12,8 10,7 15,1 23 22,1 20,5 1,8 5 1,3 116,9
100% 100% 100% 100% 100% 100% 100% 100% 100% 100% 100%
4,6 12,8 10,7 15,1 23 22,1 20,5 1,8 5 1,3 116,9
Celkem RD
154,4
Nabídka RD :
Prodej, dům rodinný, 210 m² Růžová, Dobříš, OV Celková cena: 4 690 000 Kč za nemovitost včetně provize Budova: Cihlová Stav objektu: Velmi dobrý Poloha domu: Řadový Umístění objektu: Klidná část obce Typ domu: Patrový Podlaží počet: 3 Plocha zastavěná: 124 m2 - 10 -
Plocha podlahová: 210 m2 Plocha pozemku: 337 m2 Lodžie: Ano / Terasa: Ano / Sklep: Ano Parkovací stání: Ano / Garáž: Ano Nabízíme k prodeji udržovaný zděný dům v novější řadové zástavbě v brdském podhůří v klidné části Dobříše v lokalitě Na Větrníku nad krásným rybníkem Papež. Nedaleko od lesa, který je vyhlášenou houbařskou oblastí. Velmi dobrá dostupnost do Prahy. Třípodlažní dům s rovnou střechou má dispoziční řešení 5+1, 2 lodžie, terasu a udržovanou zahradou, kde je vybudován krb s udírnou. 1. NP má 91 m2 a najdete zde garáž, zahradní místnost, dílnu, prostornou prádelnu se sušárnou, techn. místnost s plynovým kotlem a menší sklípky. 2. NP má 91 m2, je zde prostorný obývací pokoj s lodžií, terasou a přímým vstupem na zahradu, jídelna, kuchyň, odvětraná spíž, předsíň, WC, zádveří s hl. vstupem. 3. NP má 84 m2 a jsou zde 3 ložnice, hala, šatna, koupelna s WC, lodžie Topení je ústřední plynové s novým (2011) turbo-kondenzačním kotlem Protherm. Okna jsou dřevěná, ale v části domu již plastová 6ti komorová. V přízemí a suterénu bezpečnostní skla, alarm. V nejbližším okolí je mateřská škola, kadeřnictví, kosmetika, Penny, Lídl, samoobsluha, autobusová zastávka na Prahu, Příbram, soukromé firmy a úřady. Okolí nabízí množství možností k výletům, procházkám a sportovnímu či kulturnímu vyžití.
Prodej, dům rodinný, 120 m², Dobříš, OV Celková cena: 2 790 000 Kč za nemovitost včetně provize Budova: Cihlová Stav objektu: Před rekonstrukcí Poloha domu: Samostatný Umístění objektu: Klidná část obce Typ domu: Patrový Plocha zastavěná: 180 m2 Plocha podlahová: 120 m2 Plocha pozemku: 470 m2 Exkluzivní nabídka rodinného domu nedaleko centra Dobříše. Dům je určen k rekonstrukci, dispozičně je řešen jako 4+1 ve dvou NP. V přízemí domu je koupelna, toaleta, kuchyň a dva pokoje, v patře dva pokoje a šatna. Je zde rovněž půda vhodná k vestavbě. Na pozemku stojí zděná budova - vejminek (podsklepen) a kůlny. Parkování je možné před domem nebo ve dvoře, je možno přestavět kůlny na garáž s přístupem z ulice. K domu dále náleží předzahrádka a menší zahrada. Dům se nachází v klidné části obce, ve vilové čtvrti, ideální prostředí pro rodinu s dětmi. V místě je veškerá občanská vybavenost a dobrá dopravní dostupnost - bus Příbram, Praha.
- 11 -
Prodej, dům rodinný, 220 m² , Příkrá, Dobříš Celková cena: 3 990 000 Kč za nemovitost + provize RK Poznámka k ceně: bez provize Budova: Smíšená Stav objektu: Velmi dobrý Poloha domu: Samostatný Umístění objektu: Klidná část obce Podlaží počet: 2 Plocha zastavěná: 150 m2 Plocha podlahová: 220 m2 Plocha pozemku: 224 m2 Terasa: Ano / Sklep: Ano / Parkovací stání: 1x Naše společnost Vám zprostředkuje exkluzivní prodej domu s velkou terasou po kompletní rekonstrukci v klidné lokalitě nedaleko centra Dobříše. Zdánlivě malý dům překvapí 220m² obytné plochy. V přízemí domu najdeme prostornou halu se schodištěm do podkroví, kuchyň s jídelnou, obývací pokoj s krbem, další dva pokoje a šatnu. V kuchyni je moderní kuchyňská linka s horkovzdušnou troubou a keramickou deskou. V krbu v obývacím pokoji je udírna, komín má výduchy do většiny místností a tím napomáhá vytápění. Dále se v přízemí nachází dvě koupelny, jedna s vanou a další se sprchovým koutem a malá technická místnost s prostorem na pračku. V podkroví pak najdeme další koupelnu, jeden menší pokoj, kuchyňku a světlý a prostorný atelier o ploše 45m². Přes kuchyň se vchází na útulnou terasu s krbem, ve kterém je také možno udit. Terasa poskytuje dostatek soukromí a svou velikostí (45m²) i dostatek prostoru pro trávení volného času celé rodiny. Dům je částečně podsklepen. Vytápění je řešeno plynovým kotlem, nebo krbem. Nemovitost je napojena na obecní vodovod a kanalizaci. Před domem je malá zahrádka - cca 50m², celková plocha pozemku činí 224m². U vjezdu na pozemek je zastřešený prostor pro parkování a menší skladovací prostor. Nachází se v nižší zástavbě cca pět minut chůze od centra Dobříše. Nedaleko je dětské hřiště, veškerá občanská vybavenost v pěší vzdálenosti. Objekt
UP
Pozemek
Celk.
číslo
m2
m2
cena Kč
Koef.vybav. Koef.polohy. Koef.poz. 0,75-1,15
0,85-1,10
0,60-1,20
Zdroj RK, prod.c
Cena/UP Kč
1
210
337
4 690 000
0,80
1,02
1,05
0,90
17 205
2
120
470
2 790 000
1,00
1,00
1,03
0,80
19 094
3
220
224
3 990 000
0,90
1,02
1,06
0,90
15 780
2 680 384
1,00
1,00
1,00
1,00
17 360
Oceňovaná nemovitost č.p.447
154
536
- 12 -
4.3 Obvyklá (obecná, tržní) cena - odborný odhad Obvyklou cenou se rozumí cena, která byla dosažena při prodejích stejného nebo porovnatelného majetku v obvyklém obchodním styku v tuzemsku ke dni ocenění. Přitom se zvažují všechny okolnosti, které mají na cenu vliv, avšak do její výše se nepromítají vlivy, mimořádných okolností trhu, osobních poměrů prodávajícího nebo kupujícího ani vliv zvláštní obliby. Mimořádnými okolnostmi se rozumí například stav tísně prodávajícího nebo kupujícího, důsledky přírodních či jiných kalamit. Osobními poměry se rozumějí zejména vztahy majetkové, rodinné nebo jiné osobní vztahy mezi prodávajícím a kupujícím. Zvláštní oblibou se rozumí zvláštní hodnota přikládaná majetku vyplývající z osobního vztahu k němu.Z předchozího odstavce vyplývá, že skutečná „tržní“ cena se tvoří až v okamžiku realizace nemovitosti na trhu, tj. při konkrétním prodeji a koupi a může se od zjištěné hodnoty výrazně odlišovat. Úroveň obecných cen je v podstatě odrazem zprůměrovaných dosažených cen za nemovitosti srovnatelného druhu, vlastností a stáří. Přívlastek „obecná“ vyjadřuje, že se při jejím odvozování z většího množství hodnot přihlíží jen k objektivním znakům z hlediska prodeje a koupě, nepřihlíží se k významu, jaký může mít vlastnictví a užívání nemovitosti z hlediska jejího užitku pro určitou osobu, ať již fyzickou nebo právnickou. 4.3.1 Zjištění obvyklé ceny nemovitosti odborným odhadem _______________________________________________________________________________________________________________
Cena zjištěná podle cenového předpisu Věcná hodnota (časová cena) Výnosová hodnota Cena zjištěná porovnávacím způsobem Obvyklá (obecná, tržní) cena odvozená z výše uvedených hodnot na základě odborné úvahy odhadce
= Kč = Kč = Kč = Kč
3.546.786,3.433.332,nestanovena 2.680.000,-
= Kč
2.680.000,-
_______________________________________________________________________________________________________________
Obvyklá (obecná, tržní) cena - odborný odhad
Cena celkem Kč
2.680.000,-
_______________________________________________________________________________________________________________
Pozitivní stránky - lokalita nedaleko centra obce - podobná okolní zástavba - velmi dobrá občanská vybavenost města a dobré dopravní spojení - možnost využití půdního prostoru Negativní stránky - nízká obchodovatelnost v současné době - dům leží při frekventované komunikaci – dopravní ruch - zastaralé vybavení domu
- 13 -
5. REKAPITULACE OBVYKLÉ CENY 1) Věcná hodnota (časová cena) 2) Výnosová hodnota 3) Cena zjištěná porovnávacím způsobem
3.433.332,- Kč nestanovena 2.680.000,- Kč
_______________________________________________________________________________________________________________
Obvyklá (tržní) cena podle odborného odhadu
2.680.000,- Kč
_______________________________________________________________________________________________________________
Slovy: Dvamilionyšestsetosmdesáttisíc Kč
V Praze, dne 10.dubna 2013 .................... vypracoval
6. ZNALECKÁ DOLOŽKA Znalecký posudek jsem podal jako znalec jmenovaný rozhodnutím Krajského soudu v Ústí nad Labem ze dne 30.11.1995, č.j.Spr.5286/95, pro základní obor ekonomika (odvětví ceny a odhady), se zvláštní specializací pro odhady nemovitostí. Znalecký posudek je ve znaleckém deníku zapsán pod číslem 4288/153/13. Znalečné a náhradu nákladů účtuji dle připojené likvidace.
- 14 -
Fotodokumentace vlastní:
- 15 -
Fotodokumentace pořízená z Tržního ocenění z r. 2008:
- 16 -
- 17 -
