1. PROFIEL OOSTVLIETPOLDER

BIJLAGE A

1. PROFIEL OOSTVLIETPOLDER In deze bijlage schetsen we het profiel van Oostvlietpolder.

1.1 Locatieprofiel Oostvlietpolder In dit onderdeel zetten we de ins en outs van uw locatie op een rij. We geven een beschrijving aan de hand van vier indicatoren: • • • •

de ligging en bereikbaarheid; het profiel van de locatie; de fasering/locatieontwikkeling; de kwaliteit en uitstraling van de locatie.

Input voor dit overzicht: locatiebezoek, gesprekken met u en informatie van u en de regio Holland Rijnland (zoals bestemmingsplan, structuurvisie en bedrijventerreinenstrategie). Tabel 1: locatieprofiel bedrijventerrein Oostvlietpolder Oostvlietpolder Ligging

•

Bereikbaarheid

• • • •

kenmerken Tussen rivier de Vliet en de A4, aan de zuidkant van Leiden. Grenst aan open landschap (Groene Hart) en het gebied is een polder. Uitstekende externe ontsluiting (aansluiting op A4 via Europaweg). Knelpunten A4 Brug over de Oude Rijn (ri. Zuid) en Nieuw-Vennep (ri. Noord). Mogelijke aanleg N11-West in westrand plangebied, de aanleg hiervan moet ruimtelijk mogelijk blijven. Mogelijke aanpassingen Churchilllaan en Europaweg in bestemmingsplan mogelijk (nu is de ontsluiting vanuit Leiden problematisch).

Bijlage Marktverkenning bedrijventerrein Oostvlietpolder Stec Groep aan gemeente Leiden 09.176

1

Doelgroepen

•

Omvang

• • •

Grondprijs

• • •

Planning/fasering Zichtbaarheid

• •

Parkmanagement

• •

Specifieke inrichtingseisen

•

• • •

De doelgroepen die in het bestemmingsplan onderscheiden worden zijn productie (maximaal categorie 4.2) en hoogwaardige bedrijven met combinatie kantoor en opslag/distributie. Compact bedrijventerrein gepland van 29 ha. netto uitgeefbaar (38 bruto). De omvang van het bedrijventerrein is naar beneden bijgesteld door een intensievere bebouwing. Mogelijk tot 4,2 netto minder ha. bij een gevoelige bestemming (studentenwoningen) tussen Europaweg en Vrouwenweg. Dan wel mogelijkheden voor bedrijven in lagere milieucategorieën. Nog niet bekend. In IBIS (2008) is de grondprijs voor Oostvlietpolder tussen € 220-300 per m². Ter vergelijking Bio Science Park: € 250 - 565 per m² (NB: Bio Science Park is uitsluitend hoogwaardig). Indicatieve planning uitgiftetermijn 2012-2025. Zichtlocaties langs de A4 (Hofvlietweg), langs Europaweg/stedelijke entree (maximaal 24 meter en minimaal 12 meter) en Rijnlandroute Totaal ca. 10 ha. zichtlocaties. Nog niet uitgewerkt, maar gedeelde voorzieningen en parkmanagement zullen zeker onderdeel gaan uitmaken van het concept voor Oostvlietpolder. Hoge eisen aan: - energiehuishouding - parkmanagement - duurzaam bouwen (klimaatneutraal op gebouwniveau) - intensief ruimtegebruik Extra ruimtelijke / beeldkwaliteitseisen in zone ‘Hofvlietweg’ langs A4 en overige (doorgaande) routes zoals de Rijnlandroute en Europaweg/stedelijke entree. Specifieke energievoorzieningen vragen mogelijk om extra ruimte. Het terrein wordt landschappelijk ingepast.


2

BIJLAGE B

2. MARKTANALYSE OOSTVLIETPOLDER In deze bijlage verkennen we de markt voor bedrijventerreinen in Leiden en de regio Holland Rijland. We gaan onder meer in op de verwachte vraag en het aanbod tot 2030 en segmenteren deze vraag naar verschijningsvorm. Dit heeft tot resultaat een onderbouwde conclusie over de omvang en aard van de vraag naar bedrijventerrein Oostvlietpolder.

2.1 Typering van de vraag Om verwarring te voorkomen is het belangrijk vooraf een goed onderscheid te maken hoe lokale, regionale en bovenregionale vraag op de bedrijfsruimtemarkt in uw regio is gedefinieerd: • Lokale vraag: vestigers die zoeken naar een vestigingsplaats binnen Leiden en hooguit kunnen verplaatsen tot zo’n 5 à 10 kilometer van de huidige vestigingslocatie. • Regionale vraag: vestigers die kunnen verplaatsen tot zo’n 25 km afstand van de huidige locatie. Het betreft verplaatsingen binnen de regio Holland Rijnland. De locatiekeuze van Achmea (van o.a. Noordwijk naar Leiden) is hiervan een goed voorbeeld. • Bovenregionale vraag: vestigers die kiezen tussen vestigingslocaties op het niveau van een landsdeel, op Nederlandse, maar bijvoorbeeld ook West-Europese schaal. De lokale en regionale locatiebeslissingen samen maken zo’n 85% van de vraag uit (Database Locatiebeslissingen Nederland, Stec Groep 2009).

2.2 Omvang lokale en regionale vraag In Holland Rijnland vraag naar circa 205 hectare bedrijventerrein tot 2030 De behoefteraming van ECORYS1, waarin rekening is gehouden met de Bedrijfslocatiemonitor (BLM), raamt voor de periode 2008 – 2020 een regionale uitbreidingsbehoefte van 135 hectare. Exclusief de uitgifte in 2008 (2,9 hectare)2, is de totale uitbreidingsbehoefte tot 2020 132 hectare. 1 2

Bron: Regionale bedrijventerreinenstrategie Holland Rijnland, Holland Rijnland, 2009. Bron: Infodesk Bedrijventerreinen, provincie Zuid-Holland


1

In de periode 2020-2030 is de uitbreidingsbehoefte 70 hectare (7 hectare per jaar). De totale regionale uitbreidingsbehoefte in de regio voor de periode 2009 – 2030 circa 202 hectare bedraagt. Let op: hierbij wordt uitgegaan van het Global Economy-scenario. Inmiddels heeft de provincie Zuid-Holland3 in het kader van de agenda Mooi Nederland en het advies van de Taskforce (her)ontwikkeling Bedrijventerreinen besloten dat uitgegaan moet worden van het Transatlantic Marketscenario. Dit is later nogmaals bevestigd in het convenant bedrijventerreinen dat gesloten is tussen provincies en Rijk. Box 1: Bedrijfslocatiemonitor (BLM) Eind 2005 is de BLM (CPB, 2005) verschenen. Deze geeft een update van de prognoses uit 1999. De algehele uitkomst van de nieuwe berekeningen is dat de vraag naar Bedrijventerreinen in Nederland tot 2020 nog toeneemt (tussen 0,4 en 1,5% per jaar), echter wel in een flink lager tempo dan in de jaren negentig (gemiddeld 2,4% per jaar). Momenteel is het Transatlantic Market-model het meest gehanteerde model, zowel provincie Zuid-Holland als het Ministerie van VROM gebruiken en adviseren dit scenario.

3

Provincie Zuid-Holland, Uitvoeringsprogramma Ruimte voor Economie 2008-2011, januari 2009.


2

Global Economy (GE) gaat uit van een terugtredende overheid en een succesvolle mondiale handelsliberalisatie, hetgeen bevorderlijk is voor de economische groei en de werkgelegenheid. De vraag naar arbeid stijgt in dit scenario sneller dan het aanbod. De arbeidsreserve – die in de vorm van werkloosheid aanwezig is – slinkt zienderogen. In Transatlantic Market (TM) richt de EU zich op de VS waardoor een zekere Trans-Atlantische economische integratie tot stand komt. De economie wordt competitiever en flexibeler en gaat op de Amerikaanse lijken. Ook in dit scenario is de economische groei redelijk hoog en daalt de werkloosheid uiteindelijk naar circa vijf procent in 2030. In Strong Europe (SE) verloopt de Europese integratie succesvol, zowel politiek als economisch. Het sterke Europa ontwikkelt zich tot één van de supermachten in de wereld. Sociale cohesie en spreiding van welvaart staan hoog in het vaandel. Kenmerkend voor dit scenario is het gematigde ontwikkelingspatroon. De uitkomsten neigen naar het gemiddelde van alle scenario’s. In Regional Communities (RC) zijn de Europese landen niet in staat om de welvaartsstaat te moderniseren en worden de problemen niet opgelost. Bovendien raakt de wereld gefragmenteerd in een aantal handelsblokken. Door dit alles komt de economische groei onder druk te staan. Het gevolg is dat de werkgelegenheid daalt en de kloof tussen vraag en aanbod verder toeneemt.

De provincie Zuid-Holland gaat uit van een verschil in de uitbreidingsvraag tussen GE en TM van 10 tot 15%. In het TM-scenario komt de regionale uitbreidingsbehoefte 2009 – 2020 uit op circa 115 – 120 hectare. Voor de periode 2020 – 2030 komt de vraag op 60 hectare. De totale uitbreidingsbehoefte 2009 – 2030 bedraagt 175 – 180 hectare uitgaande van het TM-scenario.


3

Figuur 1: verschil regionale uitbreidingsbehoefte scenario’s GE en TM, 2009 – 2030 225 200

aantal hectare

175 150 125 100 75 50 GE

25

TM

20 30

20 20

20 09

0

Extra vraag door onttrekking aan de voorraad De komende jaren wordt in de regio een aantal hectare bedrijventerrein onttrokken aan de voorraad door transformatie naar (voornamelijk) woongebied. In Holland Rijnland wordt in totaal circa 56 hectare netto getransformeerd.4

4

Monitor bedrijventerreinen Holland Rijnland, 2009 en Regionale bedrijventerreinenstrategie Holland Rijnland, 2009


4

Tabel 1: naar woongebied te transformeren bedrijventerreinen in Holland Rijnland gemeente locatie IN UITVOERING PER 1 JULI 2009: Katwijk Berghaven/Haringkade Katwijk Pr. Hendrikkanaal Katwijk Kerkstraat PLANVORMINGSFASE PER 1 JULI 2009: Katwijk 't Ambacht Katwijk Bedrijvencentrum Flora Katwijk Valkenburgseweg Leiden Tussen Rijn en Rails INITIATIEFASE PER 1 JULI 2009: Hillegom Van de Endelaan Hillegom Hillegommerbeek – Oost Hillegom 't Zand Katwijk Katwijkerbroek Leiderdorp Lage Zijde Zoeterwoude Keer Weer totaal

netto verlies * 3 ha 3 ha 1 ha 5 ha 7 ha 8 ha 3 ha 3 ha 7 ha 3 ha 8 ha 3 ha 2 ha 56 ha

Bron: Monitor bedrijventerreinen Holland Rijnland, 2009

Bovenregionale vraag zorgt ook voor extra ruimtebehoefte Bij de bovenstaande berekening is de eventuele extra bovenregionale vraag nog niet meegerekend. In de regel worden bedrijventerreinen in Nederland voor 80 tot 90% gevuld met lokale en regionale bedrijvigheid. Bedrijven hebben over het algemeen een zeer sterke lokale binding, vanwege de binding met werknemers, toeleveranciers en vooral klanten. Tevens kan er sprake zijn van een sociaal-historische binding met een stad of regio en bovendien is men vaak niet voldoende geïnformeerd over de mogelijkheden in andere regio’s. Een blik op onze database Bovenregionale Locatiesbeslissingen Nederland (DLN, 2000 - 2009) bevestigd het beeld dat dit aandeel in Leiden, voor wat betreft bedrijfsruimtegebruikers, beperkt is. Wij schatten in dat de berekende 180 hectare (uitbreidingsvraag tot 2030) nog maximaal 5% hoger uitvalt door incidentele bovenregionale verplaatsingen naar uw regio. In totaal is dat circa 10 hectare bovenop de berekende uitbreidingsvraag. Bijlage Marktverkenning bedrijventerrein Oostvlietpolder Stec Groep aan gemeente Leiden 09.176

5

Totale regionale vraag tot 2030 In totaal is de ruimtevraag in Holland Rijnland tussen 2009 en 2030 zo’n 240 – 245 hectare netto in het TMscenario (175 – 180 ha. uitbreidingsvraag plus 56 ha. transformatievraag plus 10 ha. bovenregionale vraag). Eventuele extra transformatielocaties (nu nog niet bekend) zijn daarbij nog niet meegenomen. Vertaling van de regionale vraag naar Leiden Om tot een redelijk betrouwbare indicatie van de lokale ruimtebehoefte te komen, kijken we naar: 1) 2) 3) 4)

het aandeel van Leiden in de historische uitgifte van de regio Holland Rijnland; het aandeel van Leiden in de totale regionale planning voor bedrijventerreinen; het huidige aandeel van Leidse bedrijventerreinen in het totale areaal bedrijventerreinen in de regio; het aandeel van Leiden in (de ontwikkeling van) de werkgelegenheid in de regio.

Leids aandeel in uitgifte In totaal werd in de regio in tien jaar 92,4 hectare (nieuw) bedrijventerrein uitgegeven. Leiden heeft daarin een zeer beperkt aandeel met 5,5 hectare (6,0%). Alleen Katwijk, Noordwijk en Kaag en Braassem hebben een redelijk grote uitgifte van tussen de 15 en 21 hectare. Tabel 2: uitgifte van bedrijventerrein per gemeente in netto hectare, 1999-2009 Gemeente Hillegom Kaag en Braassem Katwijk Leiden Leiderdorp Lisse Noordwijk Noordwijkerhout Oegstgeest Teylingen Voorschoten Zoeterwoude

1999-2003 7,3 11,8 12,3 3,3 0,0 0,6 8,1 5,7 0,0 4,6 0,9 0,0


2004-2009 1,2 3,3 9,1 2,2 0,0 4,0 7,7 0,0 0,5 4,3 0,0 5,5

6

totaal 8,5 15,1 21,4 5,5 0,0 4,6 15,8 5,7 0,5 8,9 0,9 5,5

totaal 54,6 37,8 92,4 Bron: Infodesk Bedrijventerreinen, Provincie Zuid-Holland, bewerking: Stec Groep, 2009

De uitgifte in de periode 1999 – 2003 (54,6 hectare) ligt bijna anderhalf keer zo hoog als in de periode 2004-2008 (37,8 hectare). Leiden is sinds 1999 goed voor circa 6% van de gehele uitgifte in Holland Rijnland, zie onderstaande tabel. Ondanks de lage uitgiftecijfers bestaat er wel een wachtlijst aan met bedrijven die aangeven te willen verhuizen naar een nieuwe locatie. Tabel 3: uitgifte van bedrijventerrein in Leiden in netto hectare, 1999-2008 1999 2000 2001 2002 2003 2004 2005 Leiden 0,0 1,9 1,0 0,4 0,0 0,5 0,3 Leiden procentueel 0,0 15,3 3,9 4,9 0,0 4,9 2,4 Bron: Infodesk Bedrijventerreinen, Provincie Zuid-Holland, bewerking: Stec Groep, 2009

2006 0,6 8,2

2007 0,3 4,8

2008 0,5 29,4

totaal 5,5 6,0

Aandeel Leiden in plannen voor bedrijventerreinen Op 15 oktober 2009 bedraagt de regionale planning aan nieuwe terreinen circa 150 hectare netto (zie paragraaf 1,4). In Leiden is nu 36,6 netto hectare gepland.5 Het aandeel van Leiden in de totale regionale planning is zo’n 25%. Daarbij merken we op dat een groot deel van de regionale plannen zacht of zeer zacht (slap) is en wellicht nooit uitgevoerd gaat worden. Het aandeel in het aanbod is ook een goede indicator voor het aandeel in de vraag. Aanbod lokt (voor het geval van bedrijventerreinen) immers vraag uit. Aandeel Leiden in areaal bedrijventerreinen Ten derde werpen we een blik op het aandeel van Leidse terreinen in het totale regionale areaal. Het totale uitgegeven regionale areaal is 930 hectare. Leiden heeft een aandeel van 11%, namelijk 101 hectare.6 Aandeel Leiden in werkgelegenheid

5 6

Bron: Regionale bedrijventerreinenstrategie Holland Rijnland, 2009 Bron: Infodesk Bedrijventerrein, Provincie Zuid-Holland, bewerking: Stec Groep, 2009


7

Over de periode 1994-2007 schommelt het aandeel van de Leidse werkgelegenheid tussen de 38 en 40%. Gemiddeld is het aandeel 39%7. Wel zit hier kantoorgebonden werkgelegenheid (die niet op bedrijventerreinen te vinden is) bij. Conclusie We schatten het aandeel van Leiden in de vraag naar nieuwe bedrijventerreinen in de regio Holland Rijnland op circa 20 tot 30%. Dit vanwege de aantrekkelijkheid van Leiden, de bestaande wachtlijst en de ‘inhaalslag’ die nu gemaakt kan worden. De belangrijkste pijlers onder dit cijfer zijn het aandeel van Leiden in de regionale planning (aanbod creëert ook vraag) en het aandeel in de regionale werkgelegenheid (nabijheid werknemers en afzetmarkt is zeer belangrijk voor bedrijven en bepaalt dus grotendeels de vraag). Tabel 4: uitgifte van bedrijventerrein in Leiden in netto hectare, 1999-2008 Leids aandeel in… regionale uitgifte 1999-2008 regionale planning areaal bedrijventerrein op 1-1-2009 regionale werkgelegenheid (1994-2007)

percentage 6,0% 24,4% 10,8% 39%

Op basis van deze uitgiftegegevens en de behoefteprognose voor de regio, ramen we dat de vraag naar bedrijventerrein in Leiden tot 2030 indicatief 49 tot 73 hectare bedraagt. Dat is circa 2 tot 3,5 hectare per jaar.

2.3 Kwalitatieve vraag Verschijningsvorm is belangrijke trend voor bedrijven Bij de bepaling van de vraag is niet alleen het aantal hectares (kwantitatieve vraag) van belang. Voor de planning van bedrijventerreinen is de kwalitatieve vraag net zo belangrijk. Bedrijven met hoge eisen aan de kwaliteit van pand en omgeving vestigen zich niet op laagwaardige locaties en andersom (vanwege de veelal hogere grond- en huurprijzen). Belangrijke trend is dat de verschijningsvorm van bedrijfsruimte steeds meer bepalend is voor de locatiekeuze van de onderneming dan bijvoorbeeld de sector waarin het bedrijf zich bevindt, of zelfs de belangrijkste bedrijfsactiviteit van een bedrijf. Verschijningsvorm heeft betrekking op zowel de uitstraling van het 7

Bron: Statline, Centraal Bureau voor de Statistiek


8

pand als de uitstraling van het terrein. Deze trend heeft ook invloed op de typologie van bedrijfslocaties in Leiden en omgeving. Verschijningsvorm biedt een goed uitgangspunt voor clustering van de bedrijven, omdat verschijningsvorm letterlijk één van de meest in het oog springende kenmerken van bedrijventerreinen vormt: • Met name voor hoogwaardige bedrijfsruimtegebruikers geldt dat men ook bereidt is extra huisvestingslasten te betalen voor bedrijfsruimte op bedrijventerreinen met een hoogwaardige uitstraling. Deze bedrijven zijn bovengemiddeld geïnteresseerd in locaties waar aandacht besteed is aan zowel pand als de stedenbouwkundige vormgeving van het terrein, als parkmanagement. Op basis van de database Bedrijfsruimtegebruikers in Beeld (2005 – 2009), schatten we in dat circa 15 tot 20% van de bedrijfsruimtevraag in de Leidse regio bestaat uit hoogwaardige bedrijfsruimtegebruikers. • Voor verreweg het grootste deel van de bedrijven geldt dat een gewoon normaal kwaliteitsniveau van het bedrijventerrein volstaat. Onder deze bedrijfsruimtegebruikers is de interesse voor de stedenbouwkundige vormgeving van het terrein en de architectuur van het pand met name functioneel. Het moet goed werken, en dat is voldoende. Naar schatting gaat het om circa 60 tot 65% van de bedrijfsruimtevragers in Leiden en omgeving.


9

•

Daarnaast zijn er in uw regio ook bedrijven waarvoor de uitstraling van pand en omgeving er nauwelijks toe doet, als de kosten voor de bedrijfshuisvesting maar relatief laag zijn. Deze categorie bedrijven kunnen na herstructurering van verouderde bedrijventerreinen op steeds minder locaties terecht. Het is voor de economie van de regio belangrijk dat met ondernemers in deze categorie terecht blijven kunnen in uw regio omdat deze een belangrijk zijn voor de werkgelegenheid. Het gaat om circa 15 tot 20% van de bedrijfsruimtegebruikers.

Daarnaast zijn er ook nog specifieke locaties te benoemen, zoals een agrobusinesspark of een terrein gethematiseerd rondom één thema (zoals nu het geval is bij het BioSciencePark). In de onderstaande tabel een indicatieve weergave van de vraag uitgesplitst naar de verschijningsvorm. Tabel 5: indicatieve kwalitatieve vraag, Holland Rijnland en Leiden, 2009 – 2030 kwaliteitsniveau

percentage

hoogwaardig gemiddeld functioneel

15-20% 60-65% 15-20%

aandeel in regionale vraag (245 ha.) 36 – 50 ha. 146 – 158 ha. 36 – 50 ha.

aandeel in Leidse vraag (49 tot 73 ha.) 7 – 15 ha. 29 – 47 ha. 7 – 15 ha.

2.4 Aanbod bedrijventerreinen in Holland Rijnland en Leiden Op dit moment is circa 50 hectare netto uitgeefbaar in Holland Rijnland De basis van de aanbodinventarisatie zijn de Infodesk Bedrijventerreinen van de Provincie Zuid-Holland en de meest recente IBIS-gegevens. Het totale aanbod uitgeefbaar bedrijventerrein (zowel particulier als in gemeentelijk eigendom) in Holland Rijnland is 51,5 hectare netto. Een deel daarvan is echter op dit moment nog niet uitgeefbaar (circa 30 hectare).


10

Tabel 6: huidig aanbod en harde plannen Holland Rijnland (per 1 januari 2009) gemeente

terrein

categorie

Hillegom Kaag en Braassem Katwijk Katwijk Katwijk Katwijk Leiden Leiderdorp Lisse

Hillegom-Zuid Wilgenhof* Florapark I Florapark II Vinkenwegzone Klei-Oost Zuid Bio Science Park Bospoort* Dever (inclusief voormalig PPO-terrein) Klei-Oost Space Business Park Bedrijvengebied MEOB Leiden Bio Science Park* BT Sassenheim-Zuid Voorhout Dobbewijk

gemengd gemengd agrobusiness agrobusiness agrobusiness gemengd hoogwaardig gemengd gemengd

netto oppervlakte (ha.) 17,7 0,8 0,6 0,2 9,0 15 19,6 4,0 21,1

totaal uitgeefbaar (ha.) 0,3 0,8 0,6 0,2 0,8 15 0,9 4,0 0,7

nu uitgeefbaar (ha.) 0,8 0,6 0,2 0,8 0,9 0,7

Noordwijk gemengd 10,1 1,5 1,0 Noordwijk hoogwaardig 7,1 5,8 5,8 Oegstgeest gemengd 12,6 8,4 Oegstgeest hoogwaardig 10,6 10,1 10,1 Teylingen gemengd 13,8 0,8 0,8 Teylingen gemengd 5,3 0,6 0,6 Voorschoten gemengd 14,1 1,0 totaal 161,6 51,5 22,3 Bron: Infodesk Bedrijventerrein, Provincie Zuid-Holland en Monitor bedrijventerreinen Holland Rijnland, 2009, bewerking: Stec Groep, 2009 * deze terreinen waren op 1 januari zacht, maar inmiddels hard.

Daarnaast is er een aantal plannen voor nieuwe bedrijventerreinen tot 2030, samen goed voor 156 hectare In Holland Rijnland is een aantal plannen opgenomen in de regionale bedrijventerreinenstrategie. Een aantal terreinen uit dit rapport van april 2009 valt nu als ‘hard’ te kwalificeren en is dus in tabel 7 als aanbod in harde plannen opgenomen. Het gaat om de bedrijventerreinen Wilgenhof, Bospoort en Bio Science Park.

Tabel 7: aanbod bedrijventerreinen Holland Rijnland in zachte plannen (per 15 oktober 2009) Bijlage Marktverkenning bedrijventerrein Oostvlietpolder Stec Groep aan gemeente Leiden 09.176

11

gemeente

terrein

categorie

Hillegom Kaag en Braassem Kaag en Braassem Katwijk Katwijk Lisse Lisse Noordwijkerhout Noordwijkerhout Teylingen Teylingen

Pastoorslaan Veenderveld 2 Drechthoek 2 Florapark II Nieuw Valkenburg Mallegat Dever-Zuid Uitbr. Delfweg Gravendam-Oost Oostbaanhout Greenibterrein

gemengd gemengd gemengd agrobusiness hoogwaardig gemengd gemengd agrobusiness gemengd gemengd gemengd

netto oppervlakte (ha.) 10 15 8 19 20 4 3 7 15 4 4

ontwikkelfase

uitgifteperiode

initiatiefase initiatiefase initiatiefase planvormingfase initiatiefase initiatiefase planvormingfase planvormingfase initiatiefase initiatiefase

na 2015 2015-2020 2013-2015 2010-2020 na 2015 2010-2020 onbekend 2010-2020 na 2030 2010-2020 na 2020

totaal 109 Leiden Oostvlietpolder PM 29 planvormingfase 2010-2020 Rijnwoude8 Groenedijk PM 18 initiatiefase 2010-2020 totaal incl. 156 Oostvlietpolder en Groenedijk Bron: Regionale bedrijventerreinenstrategie Holland Rijnland en infodesk Bedrijventerrein, Provincie Zuid-Holland, bewerking: Stec Groep, 2009.

Herstructurering kan leiden tot nieuw aanbod Een fors deel van de bedrijventerreinen in Holland Rijnland is meer dan 20 jaar oud. Volgens regionale cijfers wordt vanaf 1 januari 2008 minimaal 200 ha aan bestaande terreinen geherstructureerd.9 Het doel van elke herstructureringsopgave is het op peil brengen en houden van de bestaande voorraad, om wegtrekken van bedrijven te voorkomen en de lokale behoefte aan nieuwe terreinen te beteugelen. Door de herstructurering kan ruimte vrijkomen voor hervestiging, maar er is ook schuifruimte nodig voor uit te plaatsen bedrijven. Er is geen 8

Het bedrijventerrein Groenedijk kan aangewezen worden als opvanglocatie voor de Leidse regio. Op dit moment is de invulling van de locatie nog niet bekend 9 Monitor bedrijventerreinen Holland Rijnland, 2009 Bijlage Marktverkenning bedrijventerrein Oostvlietpolder Stec Groep aan gemeente Leiden 09.176

12

standaard maatstaf voor de ruimtewinst bij herstructurering, omdat dit tussen terreinen fors kan verschillen. Het streven van de provincie is om 10% gemiddeld te behalen, maar gezien de al hoge bebouwingsdichtheid op de meeste bedrijventerreinen in Holland Rijnland, is dat een ambitieus streven. Bedrijventerreinen die in Leiden op de schop genomen worden zijn: De Hallen/Groenoord, Rooseveltstraat, Bio Science Park/Leeuwenhoek en De Waard. Een aantal van deze locaties is al opgenomen in het aanbod. Circa 10 hectare komt beschikbaar na herstructurering op bestaande bedrijventerreinen (gemengd 6 ha, functioneel 4 ha.). Ook de leegstand nemen we mee in het aanbod De regio Holland Rijnland heeft goed inzicht in de leegstand op bedrijventerreinen. In totaal staat circa 140.000 m² bvo leeg (december 2007, monitor bedrijventerreinen Holland Rijnland). Concreet betekent dit dat circa 12 hectare (uitgaande van een fsi van 0,8) kan worden toegevoegd aan het aanbod. Over het algemeen bestaat dit aanbod op gemengd terrein. We verdelen het aanbod indicatief als volgt: hoogwaardig 2 ha., gemengd 8 ha. en functioneel 2 ha. Kwalitatief aanbod Voor de bepaling van de marktruimte voor nieuw bedrijventerrein in Leiden is het belangrijk om te kijken naar het regionale kwalitatieve aanbod. Dat aanbod kunnen we vervolgens vergelijken met de vraag, waaruit een eventueel tekort of juist overschot aan bijvoorbeeld hoogwaardig terrein direct duidelijk wordt. Het aanbod aan hoogwaardig, gemiddeld en functioneel terrein is af te leiden uit tabel 6 en 7. (NB: agrobusiness is over het algemeen functioneel en is om die reden als zodanig gerekend.) Tabel 8: kwalitatief aanbod in Holland Rijnland kwaliteitsniveau hoogwaardig gemiddeld (modern gemengd) functioneel (incl. agrobusiness) Oostvlietpolder (PM)

aandeel in regionale aanbod (230 ha.) 39 110 3410 29

10

Delen van gemiddelde terreinen zijn ook als ‘functioneel’ te typeren, daardoor valt dit aandeel in werkelijkheid wellicht nog iets hoger uit.


13

Groenedijk (PM)

18

Het totale aanbod aan bedrijventerrein in Holland Rijnland bedraagt tot 2030 circa 230 hectare • • • • •

Huidig aanbod aan bedrijventerreinen: Zachte plannen: Herstructurering minimaal: Leegstand: Totaal aanbod aan bedrijventerrein:

52 156 10 12 230

hectare hectare hectare hectare hectare

2.5 Vraag versus aanbod in Holland Rijnland tot 2030 Holland Rijnland heeft een klein tekort aan bedrijventerrein tot 2030 De berekende regionale vraag naar bedrijventerreinen bedraagt 245 hectare netto. Het aanbod (inclusief zachte en superzachte of ‘slappe’ plannen) bedraagt - zonder Oostvlietpolder en Groenedijk – 183 hectare. Inclusief Oostvlietpolder en Groenedijk is dat 230 hectare. Hieruit volgt dat het tekort aan bedrijventerrein tot 2030 15 hectare bedraagt. Dit cijfer is onzeker doordat veel plannen superzacht (onzeker) zijn. Kwalitatief heeft Holland Rijnland met name behoefte aan gemiddeld en laagwaardig terrein Door de vraag naar en het aanbod aan nieuw hoogwaardig, gemiddeld en functioneel terrein te vergelijken, kunnen we een indicatie geven van de restbehoefte naar verschijningsvorm. In de onderstaande tabel een samenvatting van de bevindingen. Tabel 9: regionale vraag-aanbodconfrontatie kwaliteitsniveau hoogwaardig gemiddeld (modern gemengd) functioneel 11

aandeel in regionale vraag (245 ha.) 36 – 50 ha. 146 – 158 ha. 36 – 50 ha.

Zonder Oostvlietpolder en Groenedijk


14

aandeel in regionale aanbod11 (183 ha.) 39 ha. 110 ha. 34 ha.

tekort in ha. tekort tot 11 hectare tekort tussen 35 en 46 ha. tekort tussen 2 en 16 ha.

Stec Groep, 2009

Conclusie De vraag naar bedrijventerreinen in Holland Rijnland is tot 2030 groter dan het aanbod. In het aanbod zijn de locaties Groenedijk en Oostvlietpolder (samen 47 hectare) nog niet meegenomen. Worden beide locaties meegenomen, dan is het tekort circa 15 hectare. Er is in de regio vooral vraag naar bedrijventerreinen met een gemiddelde uitstraling, hier is het tekort het grootst.


15

BIJLAGE C

3. CONCURREREND AANBOD In deze bijlage schetsen we een beeld van het concurrerend aanbod voor Oostvlietpolder. In deze bijlage maken we een profiel van die locaties die concurrerend kunnen zijn voor Oostvlietpolder. Ook hebben we een aantal bedrijventerreinen meegenomen met een innovatief concept. De beschreven bedrijventerreinen zijn: • Park 20/20 – Hoofddorp; • Undercover Park – Hoofddorp; • Betuws Bedrijvenpark – Overbetuwe; • OTA/IDB – Alphen aan den Rijn; • Polanen Park – Haarlemmerliede / Spaarnwoude; • Groenedijk – Rijnwoude.


1

Park 20|20, Hoofddorp

P

Indicator Profiel

Fasering Doelgroepen Segmentering Concept en kwaliteitseisen

Concurrerend?

Omschrijving • Ligging: het bedrijventerrein ligt aan de zuidoostkant van Hoofddorp, op korte afstand van de N201, de A4 (1 km) en luchthaven Schiphol (4 km). Het plangebied wordt begrensd door de Taurusavenue, de busbaan en de Rijnlanderweg. • Bereikbaarheid: het terrein is uitstekend bereikbaar via de A4 en per OV (12 buslijnen waaronder de Zuidtangent en een NS-station op korte afstand). 2 • Omvang: het gebied 20|20 heeft een omvang van circa zeven hectare bruto (94.000m ). De bouw start begin 2010. • Niet vaststaand. (Cradle to cradle-)duurzaamheid is de enige voorwaarde aan bedrijven. • (Hoogwaardige) kantoorgebruikers Geen onderscheid binnen het terrein. • Innovatief concept in Nederland (ook m.b.t. landschappelijke inpassing). Het is het eerste duurzame full service kantorenpark van deze omvang in Nederland. De ontwikkelaar (Delta) heeft intensief overlegd met de gemeente. • De hoogwaardige, groene en duurzame omgeving bieden een inspirerende werkomgeving en draagt zo bij aan de creativiteit en productiviteit van werknemers. Er zijn veel voorzieningen. • Het terrein wordt nadrukkelijk ontwikkeld als een duurzaam (cradle to cradle)kantorenpark. Dat betekent dat het afval van de aanwezige bedrijven hergebruik wordt (90% minder afval- en watergebruik) en dat het park in zijn eigen energie voorziet (door onder meer warmte/koudeopslag en windenergie). Nee, 20|20 is een park met een sterk C2C-concept (beperkt deel van de markt), dat zich uitsluitend op hoogwaardige kantoorgebruikers richt. Het concept is heel anders dan Oostvlietpolder.

UNDERCOVERpark, Hoofddorp Bijlage Marktverkenning bedrijventerrein Oostvlietpolder Stec Groep aan gemeente Leiden 09.176

2

Betuws bedrijvenpark (BBP), Overbetuwe (Elst) Indicator Profiel

Fasering Doelgroepen

Segmentering Concept en kwaliteitseisen

Concurrerend?

Omschrijving • Ligging: het bedrijventerrein ligt aan de oostkant van Hoofddorp direct aan de A4 en de A5 en vlakbij luchthaven Schiphol (1 km). Het plangebied wordt begrensd door het bestaande terrein ‘de Hoek’, de spoorweg Weesp-Leiden (Schiphollijn), de A5 en de A4. • Bereikbaarheid: het terrein is uitstekend bereikbaar via de A4/A5 en per OV (7 buslijnen waaronder de Zuidtangent en een NS-station op 1,0 km). • Omvang: ‘de Hoek’ is in totaal 17 ha. groot. De bouw van het eerste deel is in 2008 gestart. • Logistiek en bedrijven met intensieve beveiliging. • Op het terrein worden units van 1.000 – 2.500 m² aangeboden onder één dak, gezamenlijke voorzieningen. Geen onderscheid binnen UNDERCOVERpark. • Parkachtige inrichting geïnspireerd op de polders. • Gebouwen zijn licht en transparant en hebben groene (mossedum) daken. • Warmte/koudeopslag. • Onderling te koppelen geschakelde units, met eigen voordeur en naar wens zeer intensieve beveiliging. • Net als Park 20|20 moet de omgeving werknemers inspireren en motiveren. Nauwelijks, nu al op de markt en hoogstens concurrerend bij regionale distributiecentra die langs de A4 willen zitten. Het beveiligingsintensieve concept en de focus op Schiphol zijn ook onderscheidend ten opzichte van Oostvlietpolder.


3

Indicator Profiel

Fasering Doelgroepen

Segmentering Concept en kwaliteitseisen

Concurrerend?

Omschrijving • Ligging: in de gemeente Overbetuwe, ten noorden van Oosterhout direct aan de A15. Het plangebied wordt begrensd door de A15. • Bereikbaarheid: prima bereikbaar via de A15 (afslag 38). OV-bereikbaarheid is momenteel matig (twee buslijnen in de omgeving, maar dat kan na ontwikkeling anders worden). • Omvang: 120 hectare bruto, 85 ha. netto. Door Giesbers gebiedsontwikkeling. Uitgifte vanaf 2010. • Value-added logistics (ca. 15%). • Modern gemengde bedrijven (ca. 67%). • Hoogwaardige bedrijfsruimte en kantoren/kantoorachtigen (ca. 17%). Het BBP moet deels de regionale vraag in de Stadsregio Arnhem-Nijmegen opvangen. Segmentering is deels logistiek en hoogwaardig, maar merendeel modern gemengd. • Uitgifte volgens het landlord-principe waarbij bedrijven een contract tekenen hoe ze met de gekochte grond omgaan. De ontwikkelaar blijft ook na oplevering verantwoordelijk voor het terrein om de waarde op lange termijn te waarborgen (voorkomen van verval). • Hoge eisen aan architectuur op westelijke punt. • Onderdeel van een bredere gebiedsontwikkeling (ook door Giesbers). Tegelijk met het BBP wordt De Danenberg ontwikkeld. Het terrein wordt landschappelijk ingepast en de groene omgeving versterkt. Dit vergroot de maatschappelijke acceptatie (na het MTC bij de Betuweroute was er veel verzet tegen de ontwikkeling van een bedrijventerrein). Nee, qua doelgroepen komt het profiel ongeveer overeen met Oostvlietpolder, maar gezien de afstand is er geen concurrentie (regionale schaal).


4

Innovatief Duurzaam Bedrijvenpark en Overslag Terminal Alphen (Steekterpoort), Alphen aan de Rijn

Indicator Profiel


Concurrerend?

Omschrijving • Ligging: het terrein is gelegen aan de zuidoostkant van Alphen, direct aan de N11 en de N207. Het plangebied wordt begrensd door de Gouwe, de Goudse Schouw/Steekterweg en de N11. Aan de oostkant is nu geen begrenzing, maar in de toekomst loopt daar de N207. • Bereikbaarheid: het gebied is goed bereikbaar per auto. Via de N11 is het gebied verbonden met de A12 (ca. 8 km) en de A4 (12 km). OV matig. • Omvang: IDB: 20 hectare bruto. OTA open vanaf medio 2010, IDB op zijn vroegst 2012. Nog niet bekend, waarschijnlijk milieuklasse 1 en 2 en kantoren, autobedrijven. Nog niet bekend. • Nog niet vastgesteld (vanaf 2010), maar waarschijnlijk hoge kwaliteitseisen en meerlaags bouwen. • Realisatie in combinatie met de ontwikkeling van een overslagterminal en de verlegging van de N207. • ‘Milieueffect van nul’. • De gemeente realiseert het terrein ter versterking van de lokale en regionale economie. Ja, het terrein komt deels in dezelfde periode op de markt als Oostvlietpolder (maar nog niet zeker). Doelgroepen en kwaliteitseisen kunnen deels overeenkomen. Het terrein ligt verder in dezelfde regio, maar heeft een minder goede bereikbaarheid dan Oostvlietpolder.


5

Polanenpark, Haarlemmerliede en Spaarnwoude

Indicator Profiel


Concurrerend?

Omschrijving • Ligging: het terrein is gelegen midden tussen Haarlem en Zwanenburg, direct aan de A200 en de A9 (knooppunt Rottepolderplein). Het plangebied wordt begrensd door de A200, de A9, de Zwanenburgerdijk en het Rottewegje. • Bereikbaarheid: het gebied is uitstekend bereikbaar per auto via de A200 en de A9. Schiphol ligt op zo’n 10 kilometer. Treinstation Haarlem Spaarnwoude ligt op 1 kilometer, daar stoppen ook drie buslijnen. • Omvang: 21,9 ha. netto. Uitgifte vanaf 2008, bouwrijp 2009. Regionale en internationaal georiënteerde bedrijven in de hogere milieucategorieën. Geen onderscheid binnen het park. • Regionaal park voor regionale bedrijven die om milieuredenen moeten verhuizen en op Schiphol georiënteerde bedrijvigheid. • Toetsing van ontwerpkwaliteit, verder geen strenge eisen. • Standaard parkmanagement. • Ontwikkeling door vier partijen (gemeente, regionale ontwikkelingsmaatschappij, provincie en Schiphol Area Development Group) om ruimte te bieden aan bovenstaande doelgroep). Beperkt, er is deels sprake van dezelfde doelgroep, maar de afstand tussen Oostvlietpolder en Polanenpark is vrij groot. Bij regionaal georiënteerde bedrijven is er nauwelijks concurrentie. Polanenpark is bovendien sterk op Schiphol gericht.


6

Groenedijk – Rijnwoude

Indicator Profiel

Fasering

Doelgroepen Segmentering Concept en kwaliteitseisen Concurrerend?

Omschrijving • Ligging: het terrein is gelegen tussen Leiden en Alphen aan den Rijn in de gemeente Rijnwoude. • Bereikbaarheid: het gebied is bereikbaar per auto via de N11. Nadere studie noodzakelijk naar de verkeerskundige effecten van het bedrijventerrein • Omvang: circa 18 ha. netto. • Initiatiefase: uitgifte rond 2015 • gemeenten en regio’s hebben discussie over het al dan niet aanleggen van deze locatie. Leiden wil de locatie graag gebruiken als opvanglocatie voor haar bedrijvigheid. Het is nog onduidelijke wat de uitkomst hiervan zal zijn. Regionaal georiënteerde bedrijven ook ruimte voor bedrijven in de hogere milieucategorieën. Onder andere Vliko wordt genoemd als bedrijf dat naar deze locatie kan verhuizen. Op dit moment onbekend. Op dit moment onbekend. Er kan in de toekomst sprake zijn van een concurrerende ontwikkeling op Groenedijk. De locatie is ook geschikt voor bedrijven in hogere milieucategorieën, iets wat op Oostvlietpolder slechts beperkt het geval zal zijn.


7

BIJLAGE D

4. DOELGROEPEN In deze bijlage beschrijven we het profiel van voor u interessante doelgroepen. We toetsen de aantrekkelijkheid van de doelgroepen voor Oostvlietpolder op basis van een aantal criteria.

4.1 Beoordeling aantrekkelijkheid doelgroepen Als bedrijven een vestigingsplaats overwegen, letten zij op criteria die voldoen aan de uitvoering van hun activiteiten: de activiteit van een bedrijf, niet zozeer de sector, is leidend in de vestigingsplaatskeuze. Bijvoorbeeld: een hoofdkantoor in een willekeurige sector (bank- en verzekeringswezen maar ook metaal of chemie) kiest een vestiging in een binnenstedelijk multifunctioneel kantorenmilieu, een logistiek bedrijf kiest ongeacht de sector een ruime bedrijventerreinlocatie aan de snelweg. Dit heeft gevolgen voor doelgroepen/activiteiten die uiteindelijk vraag zullen uitoefenen op Oostvlietpolder. Voor de volledigheid geven we een zestal activiteiten. Activiteiten die veel voorkomen op bedrijventerreinlocaties als Oostvlietpolder (middelgroot, in de Randstad, aan de rand van het stedelijk gebied en aan de snelweg) en die in de regio relatief veel vraag uitoefenen zijn: • installatiebedrijven; • kleinschalige (groot)handel; • showrooms; • kleinschalige logistiek; • productie (ICT en grafische industrie); • productie; • creatieve zakelijke dienstverlening en industrie; • onderzoekslaboratoria. We toetsen deze activiteiten aan een aantal criteria, op basis waarvan u een beeld krijgt van voor u aantrekkelijke doelgroepen. Profiel doelgroep installatiebedrijven Indicator

Omschrijving


1

Verwachte omvang vraag Concurrentie in de regio

• •

Huisvestingsbudget Omgevingseisen

•

Kwaliteitseisen

• • •

Kavelgrootte en –type

• •

Eigendomssituatie

• • • • •

Voorzieningen/ parkmanagement Duurzaamheid

• •

Groot, omvangrijke lokale/regionale markt. Beperkte concurrentie: installatiebedrijven zijn grotendeels lokaal verzorgende bedrijven. Vertrouwelijk Installatiebedrijven gebruiken hun bedrijfsruimte grotendeels voor opslag van goederen en als werkplaats. Uitstraling is voor deze bedrijven nauwelijks van belang. Weinig kwaliteitseisen aan locatie. Slechts enkele bedrijven die grote waarde hechten aan de representativiteit van de locatie of het pand. Gros 250 m² tot 1.500 m², oplopend tot maximaal 5.000 m². Meeste vraag naar kleine kavels met 70% tot 90% bedrijfsruimte. Eventueel ruimte voor showroom, ruimte voor wagenpark en laden/lossen van goederen (overhead-doors) Overwegend behoefte aan eigendom, hoewel het aandeel huur groeit (ruim 30%). Voor multitenant weinig belangstelling. Beperkte behoefte aan gezamenlijke faciliteiten. Basispakket: veiligheid, beheer en collectieve voorzieningen. Belangrijk in de sector: technische systemen (installaties) steeds klimaatvriendelijker. Klanten van installatiebedrijven vragen duurzame en zuinige oplossingen. (Duurzame) uitstraling pand over het algemeen minder van belang, tenzij er ook een showroomfunctie is of het bedrijf MVO van belang vindt. NB: kunnen zelf oplossingen voor het eigen bedrijfsgebouw leveren.

Bron: Stec Groep, 2009


2

Profiel doelgroep showrooms Indicator Verwachte omvang vraag

Concurrentie in de regio


Kwaliteitseisen Kavelgrootte en –type

Eigendomssituatie

Omschrijving • In Leiden is het aandeel van showrooms in de totale vraag gemiddeld. • Clustering is een belangrijk aspect. • Groot aantal sectoren: automobielbedrijven, bouwmarkten, keukenleveranciers, meubelbedrijven, kantoormeubilair, woonaccessoires, sanitair, elektronica et cetera. • Een aantal van deze sectoren is sterk getroffen door de economische recessie en ook daardoor zal de vraag naar nieuwbouw op dit moment beperkt zijn. • Maximaal circa 10% van de totale bedrijfsruimtemarkt wordt gebruikt door showrooms. • Clustering van showrooms heeft sterke voorkeur, ook bij de ondernemers. Dit bij voorkeur op één plek, in enkele gevallen kan dit ook op meerdere plekken. Daarvoor komen de bestaande locaties De Baanderij (Leiderdorp), Rijneke Boulevard (Zoeterwoude) en Trekvliet in aanmerking. • Vertrouwelijk • Autobereikbaarheid is voor deze doelgroep essentieel. • Vooral merkdealers hebben vaak een regiofunctie, ligging nabij toegangswegen heeft daarom sterke voorkeur en is belangrijk voor de bedrijfsvoering. • Zichtlocatie heeft sterk de voorkeur. • Representativiteit: vooral grote vestigers hechten veel aan uitstraling. • Zichtlocatie met goede en ruime parkeergelegenheid. • • • • • •

Circa 40% < 1.000 m² en nog eens 40% tussen de 1.000 m² en 2.000 m². Sterke voorkeur voor een solitair pand, eigen smoel. Bovengemiddelde eisen aan uitstraling gebouw, omgeving en kwaliteitsgroen/natuur. Circa 15 tot 20% kantoorvloer en ruime etalageruimte (circa 20-30%). Overwegend koop. Bij representatief gebouw (eenheid) belangstelling voor multitenant.


3

Voorzieningen/ parkmanagement

• •

Duurzaamheid

•

Relatief beperkte behoefte aan gezamenlijke voorzieningen, maar kwaliteit en uitstraling zijn toch belangrijk criteria voor een vestigingsplaatskeuze. Op moderne autoboulevards komen gezamenlijke voorzieningen steeds meer voor, bijvoorbeeld één parkeerplaats voor opslag en occasions en één grote werkplaats. Sommige bedrijven zijn hier actief mee bezig, maar bij het gros geen specifieke eisen aan pand of uitstraling.



4

Profiel doelgroep kleinschalige groothandel Indicator Verwachte omvang vraag Concurrentie in de regio


Kwaliteitseisen Kavelgrootte en –type

Eigendomssituatie Voorzieningen/ parkmanagement Duurzaamheid

Omschrijving • Groot, omvangrijke lokale/regionale vraag. • Redelijk, grotere vestigers (> 1.500 m2) in groothandel hebben een regionale marktoriëntatie en vestigen zich veelal dicht bij klanten. Vertrouwelijk • Goede wegverbinding. • Voldoende ruimte en (eventueel) zichtlocatie. • Bereikbaarheid is belangrijk voor distributie van goederen; ligging direct aan de snelwegafslag niet per se noodzakelijk wanneer toegangswegen goed zijn. • Een hoogwaardige zichtlocatie in het groen zal voor bedrijven in deze sector een pre zijn. • Eisen aan pand en omgeving zijn groter. • 500 m² tot 2.000 m². • 20% kantoor, 80% bedrijfsruimte: veel opslagruimte nodig (1 bouwlaag, gemiddeld minimaal 9 meter hoog). • Afhankelijk van de omvang zijn geschakelde units mogelijk, grotere vestigers (> 25 werknemers) veelal solitair pand. • Overwegend behoefte aan eigendom. • Beperkte behoefte aan algemene voorzieningen. • Basispakket: beveiliging, beheer en collectieve voorzieningen. • Nog niet erg belangrijk in deze sector, hoewel energiekosten (of de toekomstige ontwikkeling daarvan) mogelijk een rol spelen. • Veel mogelijkheden voor duurzaamheidswinst bij nieuwbouw van panden!



5

Profiel doelgroep kleinschalige logistiek Indicator Verwachte omvang vraag

Concurrentie in de regio Huisvestingsbudget

Omschrijving • Leiden ligt voor bovenregionale logistiek niet buitengewoon gunstig (veel knelpunten richting andere landsdelen/België/Duitsland en geen goede oost-westverbinding). • Voor regionale dienstverleners een interessante vestigingslocatie vanwege snelwegverbinding. • Relatief kleine vestigers, vanwege beperkte omvang regionale markt weinig concurrentie in de omgeving. • Vertrouwelijk

Omgevingseisen

• • •

Goede autobereikbaarheid essentieel (langs snelweg). Centrale ligging t.o.v. klanten. Ruimte voor wagenpark en uitbreiding en groei.

Kwaliteitseisen

• • • • • • • • •

Directe verbinding A4 is zeer gewenst voor bedrijven binnen de sector kleinschalige logistiek. Functionaliteit gaat voor strenge inrichtingseisen. 1.000 m2 tot 3.000 m². Inclusief loading docks. Bedrijfspanden met een toenemend aandeel kantoorruimte (10% tot 30%). Overwegend huur: logistieke bedrijfshallen hebben grootste aandeel huurders. Beperkte behoefte aan algemene voorzieningen. Basispakket: beveiliging, beheer en collectieve voorzieningen. Vooral gericht op het wagenpark, maar weinig vooruitstrevende bedrijven (à la TNT) Duurzaamheid op pandniveau niet of nauwelijks van belang.

Kavelgrootte en –type Eigendomssituatie Voorzieningen/ parkmanagement Duurzaamheid Bron: Stec Groep, 2009


6

Profiel doelgroep kleinschalige productie (grafische industrie) Indicator Verwachte omvang vraag



Kwaliteitseisen



Omschrijving • Kleine markt, bedrijven met veelal regionale marktoriëntatie. In de regio zijn veel kleine productiebedrijven actief. Deze sector is zeer interessant voor Oostvlietpolder. • Deze bedrijven hechten veel waarde aan uitstraling en zijn daarom van nature geneigd locaties in grotere steden te zoeken. • Vertrouwelijk • Ruimte en uitbreidingsmogelijkheden. • Zeer goede ICT-infrastructuur. • Nabijheid klanten. • Uitstraling van locatie is van groot belang. • Landschappelijke inpassing van terrein en groenvoorzieningen zijn een pre. Daarom erg interessant voor de groenere en kwalitatief betere delen van het terrein. • Overwegend 500 m2 tot 2.500 m². Daarnaast ook uitschieters tot 5.000 m² • Behoefte aan ruime kantoorruimte (30%-70%), kleine bedrijven behoefte aan bedrijfsverzamelgebouw. • Kleine, groeiende bedrijven huur, grotere vestigers behoefte aan eigendom. • Behoefte aan gemeenschappelijke voorzieningen met andere bedrijven in bedrijfsverzamelgebouw, solitaire vestigers hebben beperkte behoefte aan gemeenschappelijke voorzieningen (beveiliging, onderhoud, groenvoorziening). • Van toenemend belang bij dit soort bedrijven, met name energielasten en bedrijfsprocessen (inkoop, afval, drukprocessen). • Een beperkt aantal koplopers gaat daarnaast voor duurzame uitstraling van het pand, maar bij het gros is dat nog geen specifieke eis.



7

Profiel doelgroep kleinschalige productie (ICT) Indicator Verwachte omvang vraag

Omschrijving • De afgelopen jaren aanzienlijke groei, maar de komende jaren zal de vraag laag zijn, doordat deze sector zwaar getroffen is door de economische neergang. Het is een dynamische groep bedrijven, veelal doorstarters van middelgrote omvang. Dit type bedrijven is aantrekkelijk de kwalitatief betere delen van Oostvlietpolder.


•

Huisvestingsbudget

•

Van nature trekken (grotere) ICT-bedrijven met een regionale marktoriëntatie naar centrale steden als bijvoorbeeld Den Haag. Kleinere vestigers die zich meer op de lokale markt oriënteren vormen een belangrijke doelgroep. Vertrouwelijk

Omgevingseisen

• • •

Autobereikbaarheid, goede en ruime parkeergelegenheid. Representativiteit: vooral grote vestigers hechten veel aan uitstraling. Dichtbij (technisch geschoold) arbeidsaanbod.

Kwaliteitseisen

•


• • • • •

Landelijke omgeving met veel groenvoorzieningen zijn een pre om bedrijven uit de ICTsector aan te trekken. 2 2 2 Groter dan 1.000 m , grotere vestigers 4.000 m – 5.000 m mogelijk. 1 tot 3 bouwlagen voor het kantoor, bij voorkeur een solitair pand. ICT-productie 30-35% kantoor. Combinatie met dienstverlening 50-70% kantoor. Overwegend huur. Redelijk groot (beveiliging, groenvoorziening, gemeenschappelijke ICT-infrastructuur, catering), kwaliteit en uitstraling zijn belangrijke eigenschappen voor ICT-bedrijven. Van nature vestigen ze zich op hoogwaardige terreinen met een hoog voorzieningenniveau. Bij de bedrijven met een groot aandeel kantoor toenemende aandacht voor duurzaamheid, maar bij het gros geen specifieke eisen aan het pand.


•



8

Profiel doelgroep productie Indicator Verwachte omvang vraag



Kwaliteitseisen Kavelgrootte en –type Eigendomssituatie Voorzieningen/ parkmanagement Duurzaamheid

Omschrijving • De traditionele productie verplaatst steeds meer naar lagelonenlanden. Toch blijft de specialistische productie een belangrijke rol spelen op bedrijventerreinen in Nederland. Ook in Leiden is vraag naar functionele ruimten voor productie. Bedrijven met productie tot en met categorie 4.2 zijn aantrekkelijk voor de functionele (binnenste) delen van Oostvlietpolder. • Dit soort bedrijven kan op meerdere plekken in de regio terecht, ook op oudere en vaak goedkopere terreinen. Als zij voor Oostvlietpolder kiezen dan is dat omdat ze op andere terreinen niet (meer) terecht kunnen (vraag door transformatie en herstructurering). • Vertrouwelijk • Lage eisen aan gebouw en omgeving; functionaliteit overheerst. • Autobereikbaarheid moet minimaal redelijk zijn. • Dichtbij (technisch geschoold) arbeidsaanbod. • • • • • • •

Functioneel pand met eventueel uitbreidingsruimte. Groter dan 2.000 m2, grotere vestigers 4.000 m2 – 5.000 m2 mogelijk. Kantoorruimte van 10 tot 20%. Overwegend huur. Beperkte behoefte aan algemene voorzieningen. Basispakket: beveiliging, beheer en collectieve voorzieningen. Van alle sectoren de minste aandacht voor duurzaamheid, hooguit voor energiegebruik en bedrijfsprocessen (inkoop en afval, maar bij uitzondering).



9

Profiel creatieve zakelijke dienstverlening en industrie Indicator Verwachte omvang vraag

Omschrijving • Bedrijfsruimte voor cultural industries (kunstzinnige bedrijfstakken, creatieve ondernemers in bedrijfshuisvesting). Delen van de super creative core, zoals websitedesign, architecten, ontwerpbureaus en videokunstenaars. • Gewenst zijn geschakelde en/of gestapelde bedrijfsruimte tot 100 m² in of dichtbij woongebieden. Geschikt voor ambachten, ontwerp, maquettebouw, atelierruimte. • (Web)design, reclamebureaus en architecten voor Oostvlietpolder interessant, bedrijfsverzamelgebouwen.

Concurrentie in regio

•


• •

Bereikbaarheid

• • • • • •

Creatieve industrie/zakelijke dienstverlening zoekt vaak grotere steden op, sterke concurrentie met Den Haag en randen binnenstad/’opkomende wijken’ van Leiden. Vertrouwelijk Kunstenaars e.d. zoeken doorgaans niet op nieuwe terreinen en kunnen de huurprijsniveaus meestal niet opbrengen. Voorzieningen in omgeving. Clustering met andere activiteiten in creatieve sector. In opkomende wijken of bedrijventerreinen nabij het centrum. Centrale ligging, goede bereikbaarheid met de auto en OV. OV en autobereikbaarheid. Ligging nabij snelweg is niet essentieel.


10

Pand en kavelgrootte en -type

•

•


• • • • • • • •

Hoewel het aantal werknemers beperkt is (vaak gaat het om alleen werkende ondernemers), is de gemiddelde unitgrootte (gelet op de aard van het werk) relatief fors. Denk aan ruimten die variëren van 30 tot 300 m² bvo. Uitstraling bij voorkeur onderscheidend van de standaard bedrijfsruimte. Ook vaak voorkeur voor bijzondere panden, zoals industriële monumenten. Bedrijven met die wens zijn voor Oostvlietpolder niet interessant. Casco opleveren. Voldoende licht beschikbaar. Hoge netto/brutoverhouding. Zichtbaarheid steeds belangrijker. Veelal huur of in combinatie met woonruimte. Behoefte aan voorzieningen als horeca, kinderopvang en (erg belangrijk) flexibele ruimtes voor wisselende gebruikers/activiteiten. Geen specifieke duurzaamheidseisen aan pand. Bij nieuwbouw wellicht enige koplopers die duurzaamheid belangrijk vinden.



11

Profiel doelgroep onderzoekslaboratoria Indicator Verwachte omvang vraag

Omschrijving • Kleine markt. In de regio bestaat een sterk Bio Science cluster. Bedrijven die daar om wat voor reden dan ook niet terecht kunnen zijn mogelijk interessant voor de kwalitatief betere delen van Oostvlietpolder (randlocaties).

Concurrentie in de regio Huisvestingsbudget Omgevingseisen

• • • •

Sterke concurrentie met het Bio Science cluster in Leiden/Oegstgeest. Vertrouwelijk Eisen aan pand en omgeving zijn hoog. Goede kwaliteit van openbare ruimte.

Kwaliteitseisen

• •


• •

Eigendomssituatie Voorzieningen/ parkmanagement

• •

Duurzaamheid

• •

Goede werkomgeving, moderne inrichting. Landschappelijke inpassing van terrein en groenvoorzieningen zijn een pre. Daarom erg interessant voor de groenere en kwalitatief betere delen van het terrein. Overwegend 500 m2 tot 2.500 m². Behoefte aan ruime kantoorruimte (30%-70%), kleine bedrijven behoefte aan bedrijfsverzamelgebouw. Kleine, groeiende bedrijven huur, grotere vestigers behoefte aan eigendom. Behoefte aan gemeenschappelijke voorzieningen met andere bedrijven in bedrijfsverzamelgebouw, solitaire vestigers hebben beperkte behoefte aan gemeenschappelijke voorzieningen (beveiliging, onderhoud, groenvoorziening). Van toenemend belang bij dit soort bedrijven. Een beperkt aantal koplopers gaat daarnaast voor duurzame uitstraling van het pand, maar bij het gros is dat nog geen specifieke eis.


12

BIJLAGE E

5. TRANSACTIEGEGEVENS In deze bijlage een aantal historische transactiekaarten. Historische transacties in Leiden en omgeving geven een indicatie van gangbare koop- en huurprijsniveaus voor bedrijfspanden. De laatste 3 jaar werden er aardig wat bedrijfspanden verhuurd. De huurprijzen in Leiden varieerden van circa € 55 tot circa € 90 per m². De gerealiseerde koopprijzen liggen in Leiden rond de € 1.000 per m². In Oegstgeest werd een transactie gesloten waarbij een m²-prijs van € 2.100 werd gerealiseerd. In Katwijk werden opvallend veel transacties afgerond. Het merendeel van de gerealiseerde huurprijzen lag tussen de € 45 en € 60 per m². De gerealiseerde koopprijzen variëren sterk van € 800 tot € 1800 per m². In Hillegom en Lisse worden over het algemeen iets hogere huurprijzen gerealiseerd met een uitschieter van € 94 per m². De koopprijzen in dit gebied liggen echt iets lager dan € 850 per m². De huurprijzen in Alphen aan den Rijn liggen net als in Katwijk e.o. tussen de € 45 en € 60 per m². De koopprijzen liggen net als in Leiden rond de € 1.000 per m². Hieronder treft u een selectie van de historische transacties. Deze cijfers vormen de basis voor de berekening van de grondprijzen.


1

Figuur 1: historische transacties bedrijfsruimten in Leiden e.o.


2

Figuur 2: historische transacties bedrijfsruimten Katwijk en Noordwijk e.o.


3

Figuur 3: historische transacties bedrijfsruimten in Hillegom en Lisse


4

Figuur 4: historische transacties bedrijfsruimten in Alphen aan den Rijn


5

1. PROFIEL OOSTVLIETPOLDER

Recommend Documents