Nota van Antwoorden
1
Naar aanleiding van de vergadering van de raadscommissie Ruimte en Wonen 8 april 2015
1.1
De woningmarktontwikkelingen zijn in de visie expliciet neergelegd bij marktpartijen. Verzocht wordt om als aanvulling mee te nemen dat er ruimte is voor zelfbouw en particulier opdrachtgeverschap. De visie is aangevuld met de term zelfbouw. 1.2
Verzocht wordt om de mogelijkheid van erfpacht op te nemen in de Woonvisie. Erfpacht in Zeewolde is mogelijk binnen het huidige uitgiftebeleid. Dit zal worden opgenomen in de vast te stellen Woonvisie.
2
De heer F. Tepper (vicevoorzitter) namens Seniorenraad
2.1
Verzocht wordt om kaarten per postcodegebied op te nemen met informatie over: - waar staan de huurwoningen en waar de particuliere woningen - waar wonen de diverse leeftijdsklassen - waar treffen we de diverse inkomensgroepen aan Alhoewel nuttige informatie is er niet voor gekozen om dergelijke kaarten te (laten) maken omdat de verkregen informatie aan verandering onderhevig is (mede gezien de werkingsduur van de visie van 5 jaar). 2.2
Senioren geven aan graag op loopafstand van de voorzieningen te wonen. Komt dan in het centrum niet een te grote concentratie van senioren? Verhoudingsgewijs (mede gezien de andere buurten van Zeewolde) zullen er veel senioren wonen in het centrum. Maar gezien de woningsamenstelling (appartementen boven winkels zonder lift) niet enkel senioren. Hierdoor wordt niet een ‘te grote’ concentratie verwacht. 2.3
Denkt de Gemeente naast een mix van huur- en koopwoningen in de diverse prijsklassen ook aan een mix van leeftijdsgroepen in de wijken? Het beleid van de gemeente is om seniorenhuisvesting in en rondom het centrum te vestigen. Daarnaast vind de gemeente het wenselijk dat er een goede mix van leeftijdsgroepen in de wijk woont, maar het ligt buiten het bereik van de gemeente. 2.4
Verzocht wordt om een duidelijk omschrijving van het begrip medior/senior op te nemen. Gekozen wordt om in de Woonvisie geen definities op te nemen en deze te laten bij de betreffende beleidsvelden. Hiermee wordt voorkomen dat verschillende definities in verschillende beleidsstukken worden opgenomen.
G. van Dijk 18 juni 2015
Nota van ambtshalve aanpassingen Documentnummer: 15I0005189
Zeewolde
2/6 3
De heer P. Kruizinga namens ANBO Zeewolde
3.1
Opgave ouderenhuisvesting. In de betreffende paragraaf (2.2.4) wordt het als ‘opgave’ voor de toekomst benoemd (de komende jaren meer aandacht vestigen op de woonmilieus voor senioren (zorg) en starters). Het klopt dat in de betreffende paragraaf geen antwoord wordt gegeven. Het is voor de gemeente een opgave/opdracht. Daarom is het verder meegenomen in de uitvoeringsagenda, specifieker; in de werkagenda’s ‘Focus op doelgroepen’ en ‘Wonen-welzijn-zorg’. 3.2
In 4.2 wordt gesproken over het bouwen van middeldure en dure huurwoningen voor ouderen en medioren, maar er is ook een groep (komende) ouderen die dat niet kunnen betalen. Er zouden voor deze groep dus ook goedkope huurwoningen moeten worden gebouwd Het aantal te bouwen sociale huurwoningen (ca. 15/jaar) is gebaseerd op de groei van bevolkingsgroep met een inkomen onder de € 35.000,-. Hierin is geen onderscheid gemaakt naar leeftijd of doelgroep. Dus ook de doelgroep senioren valt hieronder. 3.3 Richtlijn collectieve woonvoorzieningen De richtlijn is vastgesteld in 2011. Maar een uitvoeringsdeel (classificatiesysteem) moet nog worden opgepakt. Daarom is dit onderdeel opgenomen in de werkagenda ‘Wonen-welzijn-zorg’.
4
Mevrouw J.M.Wolthuis-Bregonje
4.1
Een nieuwe woningwet treedt op 1 juli 2015 in werking. Hierin zou o.a. staan dat corporaties en gemeenten samen een woonvisie moeten opstellen. Ik heb het gevoel, dat deze woonvisie alleen door de gemeente is opgesteld, waarbij wel gewezen wordt op samenwerking met Woonpalet, waarbij prestatieafspraken worden genoemd. Is dit voldoende en/of mogelijk volgens die nieuwe wet?
In de wet (Herzieningswet Toegelaten Instellingen Volkshuisvesting, art. 43 en 44) is, met andere woorden, opgenomen dat de corporatie een bod doet op het beleid van de gemeente. Deze visie is opgesteld samen met de corporatie. Maar de vaststelling ligt bij de gemeenteraad aangezien het beleid van de gemeente betreft. 4.2
In punt 2.1 “kaders en vertrekpunten” wordt op pagina 7 onder bestuur o.a. gesteld dat de gemeente een aantrekkelijk en toekomstbestendig centrum in ons dorp nastreeft. Dat vereist een switch in het toekomstdenken…. Nu met lege winkels, vele eettentjes en de geplande seniorenwoningen lijkt dat een grote opgave.
Heel paragraaf 2.1 is een snede uit het collegeprogramma. Zo ook dus de aangehaalde zaken over het centrum.
G. van Dijk 18 juni 2015
Nota van ambtshalve aanpassingen
3/6 4.3
Met moeilijk verkoopbare woningen, zorg aan huis en domotica zullen vele ouderen blijven wonen waar ze nu wonen, dat betekent dat vervoersmogelijkheden vanuit de wijken naar het centrum (supermarkten en activiteiten) zeer belangrijk gaan worden. Is daar voldoende aandacht voor? Daar is aandacht voor. Maar gezien het onderwerp zal het geen deel uitmaken van de Woonvisie, maar van bijvoorbeeld het ouderenbeleid of het verkeersbeleid. 4.4
De huren van de huurwoningen zijn vergeleken met de lasten van de koopwoningen van dezelfde leeftijd bijna 1 ½ tot 2 keer zo hoog. Geldt die hoogte van lasten ook niet voor Woonpalet? Betekent dit dan dat de huren relatief te hoog zijn? Door de jaarlijkse indexering, de extra huurverhoging bij verhuizen, de stop van de pensioenindexering, de lage inflatie en looncorrectie, dreigen de sociale huren asociaal te worden. De mogelijkheden om de huren te verhogen worden geschapen door het rijk. Het verschil tussen de huuropbrengsten en de kosten voor rente, onderhoud, beheer en organisatie wordt door de corporatie gebruikt om nieuwe huurwoningen te realiseren (leningen af te sluiten). Het is altijd zoeken naar de juiste balans in de begroting van de corporatie (hoogte inkomsten vs. hoogte uitgaven) . 4.5
Domotica vereist vaak veel elektrapunten in de woning, wordt hier met de bouw rekening gehouden (meer leidingen aanbrengen)? Voor nieuwbouw in Polderwijk hanteren wij het Basispakket WoonKeur als richtlijn. Per project en woonvorm is sprake van maatwerk. Afhankelijk van de doelgroep kan hiervan worden afgeweken in de richting van een hoger of een lager ambitieniveau. Voor nieuwbouw in het centrum hanteren wij het Basispakket WoonKeur als uitgangspunt. Voor deze projecten is het uitgangspunt levensloopbestendigheid. 4.6
Op pagina 34 wordt gesproken over de liberaliseringsgrens en de hoogte hiervan in 2015. Op pagina 35 wordt gesproken over een aftoppingsgrens zonder nadere verklaring. De liberalisatiegrens is de maximale huurprijsgrens waaronder een woning nog tot de categorie sociale huurwoning behoort. Woningen met een huurprijs boven de liberalisatiegrens vallen onder de vrije sector huurwoningen. De liberalisatiegrens wordt ieder jaar aangepast en is voor 2015 vastgesteld op € 710,68. De aftoppingsgrens is de huurprijs waarboven in principe geen subsidie kan worden verstrekt. Voor één- of tweepersoonshuishoudens geldt de aftoppingsgrens van € 576,87 voor een huishouden dat uit drie of meer personen bestaat geldt een aftoppingsgrens van € 618,24.
G. van Dijk 18 juni 2015
Nota van ambtshalve aanpassingen
4/6 4.7
Naar aanleiding van ambitie punt 4.6.1 is het aan te bevelen om op alle huurwoningen, appartementengebouwen zonnepanelen te plaatsen.
Zowel de huurder als verhuurder kan er voor kiezen om zonnepanelen aan te brengen. Dit is niet aan de gemeente. 4.8
Er is geen rekening gehouden met de recente ontwikkelingen: sociale huurwoningen voor asielzoekers. Moet men geen noodscenario bedenken? De gemeente heeft niet zoveel invloed op de corporatie dat zij kan afdwingen dat er extra huurwoningen worden gebouwd. Wanneer een asielzoeker een verblijfsstatus krijgt wordt hij/zij door het rijk toegewezen aan een gemeente. Het is dan vervolgens aan de gemeente om passende huisvesting te verzorgen. Zeewolde heeft de afspraak met Woonpalet gemaakt dat zij de huisvesting verzorgen. Het is een landelijke uitdaging om het groeiende aantal statushouders te huisvesten.
5
De heer B. Meijer (secretaris) namens Vereniging Huurderbelangen Zeewolde (HBZ)
5.1
Onze nieuwe rol als volwaardige gesprekspartner bij het maken van prestatieafspraken tussen gemeente en woningcorporaties vinden wij onvoldoende terugkomen in de concept Woonvisie. De rol van de HBZ is bekend en zal bij het opstellen van de prestatieafspraken aan bod komen. 5.2
Geadviseerd wordt om een woonlastenonderzoek bij huishoudens die een sociale huurwoning huren het punt betaalbaarheid sociale huurwoningen mee te nemen. In de Werkagenda Aandachtsgroep en kernvoorraad is opgenomen dat de betaalbaarheidsproblematiek Zeewolder huishoudens scherper in beeld zal worden gebracht en eventueel gerichte maatregelen worden getroffen. Wij zijn niet voornemens om (op korte termijn) een woonlastenonderzoek uit te voeren. 5.3
In hoofdstuk 4.1 nieuwbouw ad 2 geeft u aan 29 huurwoningen per jaar te willen bouwen waarvan 16 goedkoop (tot 710 euro huur per maand) en 13 huurwoningen in de middenhuur van 710 tot 920 huur per maand). Wij kunnen dit standpunt niet begrijpen omdat Zeewolde juist een tekort heeft aan goedkope en betaalbare huurwoningen. De betreffende aantallen zijn niet de aantallen die de gemeente Zeewolde gaat bouwen. Dit zijn berekeningen en verwachtingen waar behoefte aan is. Waarbij meegenomen is de benodigde omvang van de kernvoorraad.
G. van Dijk 18 juni 2015
Nota van ambtshalve aanpassingen
5/6 5.4
In artikel 4.2.2 bestaande woningen en wijken, zien wij als gesprekspartner bij de prestatieafspraken ook een actieve rol voor HBZ weggelegd. Wij adviseren u een bestuurslid van HBZ te betrekken bij het overleg tussen wijkbeheer en woonconsulenten. Het aanbod door HBZ wordt gewaardeerd. HBZ heeft een rol bij het komen tot prestatieafspraken en wijkonderhoud is hier een vast onderdeel van. 5.5
In artikel 4.3.1. aandachtsgroepen en kernvoorraad geeft u aan dat uw focus ligt op huishoudens met een inkomen onder € 34.911,- (prijspeil 2015). Hoe verhoudt deze focus zich tot de 13 nieuw te bouwen huurwoningen in artikel 4.1 ad 2 in het middensegment? Deze woningen zijn voor deze huishoudens veel te duur. In deze aanname worden twee zaken door elkaar gehaald. De 13 mogelijk nieuw te bouwen huurwoningen in het middensegment zijn geen huurwoningen die door Stichting Woonpalet Zeewolde worden gerealiseerd, maar door de particuliere markt. En maken daarmee geen onderdeel uit van de kernvoorraad. Hiervan is berekend dat de omvang in 2022 circa 2030 huurwoningen moet zijn. De focus voor deze huurwoningen ligt op huishoudens met een inkomen onder € 34.911,-. 5.6
In artikel 4.3.1. onder het kopje betaalbaarheid wordt verwezen naar een recent onderzoek naar betaalbaarheid bij Woonpalet, uitgevoerd door de Hogeschool Saxion. Wij zijn het niet eens met deze conclusie en delen deze mening dus niet. Er word kennis genomen van de mening ten aanzien van het betreffende onderzoek. 5.7
In artikel 4.3.2 geeft u aan in samenwerking met Woonpalet en MDF een scherper beeld te krijgen van huishoudens die mogelijk in financiële problemen kunnen komen. Vervolgens wilt u indien nodig hier prestatieafspraken over maken. Daar betaalbaarheid van sociale huurwoningen onze hoogste prioriteit heeft, willen wij u verzoeken ons in dit overleg ook te betrekken. Naar onze bescheiden mening hebben wij hier ook een rol als volwaardige gesprekspartner bij het maken prestatieafspraken. Het aanbod door HBZ wordt gewaardeerd. Bij het scherper beeld krijgen zal ook HBZ worden betrokken. 5.8
In artikel 5.2 de werkagenda aandachtsgroepen en kernvoorraad in relatie tot betaalbaarheid problematiek willen wij u verzoeken ons op te nemen onder het kopje “wie”. Het aanbod door HBZ wordt gewaardeerd. Bij het scherper beeld krijgen zal ook HBZ worden betrokken. En zal zij worden toegevoegd in de betreffende werkagenda. 5.9
Op bladzijde 35 onder het kopje … en betaalbaar? delen wij uw conclusies op hoofdlijnen niet. Er word kennis genomen van de mening ten aanzien van het betreffende onderzoek. G. van Dijk 18 juni 2015
Nota van ambtshalve aanpassingen
6/6 5.10 Op bladzijde 35 onder het kopje betaalbaarheid verwijst u naar de algemene maatregel van bestuur die minister Blok in voorbereiding heeft. Deze maatregel gaat ervan uit dat 95% van de mensen die recht hebben op huurtoeslag een woning toegewezen moet krijgen met een huurprijs onder de aftoppingsgrens, het zogenaamde passendheid principe. Wanneer dit een feit wordt, wat niet ondenkbaar is, dan ontstaat er echt een probleem in Zeewolde. Het is jammer dat dit punt niet of onvoldoende is uitgewerkt in de woonvisie van de Gemeente. Uiteraard zijn de plannen van minister Blok bekend. De planning is dat de regels van kracht worden per 1 januari 2016. Woonpalet heeft samen met de andere woningcorporaties in Flevoland bij de Tweede Kamer de noodklok geluid over nieuwe regels rond ‘passend toewijzen’.
6
Mevrouw E. van Hilten (secretaris) namens VACwonen Zeewolde
6.1
Bedankt voor de toezending van de Woonvisie 2015-2020. VACwonen vindt het een gedegen stuk werk, waarop wij geen op- of aanmerkingen hebben.
G. van Dijk 18 juni 2015
Nota van ambtshalve aanpassingen
