1. Ambitieuze woningcorporatie Bedrijfsvoering Profiel Financiën verantwoord Kerncijfers Wooninc

2

1.

Ambitieuze woningcorporatie

6

9.

2.

Profiel

6

10. Financiën verantwoord

40

3.

Kerncijfers

10

11. Wooninc. risicobeheer

47

4.

Strategie

16

12. Wooninc. verbindingen

54

13. Verantwoording Raad van Commissarissen

55

14. Verantwoording Raad van belanghouders

64

15. Verantwoording Ondernemingsraad

68

Ondernemingsperspectief ............................... 19

16. Verantwoording Stichting Huurdersplatform Wooninc.

70

Beschikbaarheid

Jaarrekening

72

17. Geconsolideerde kengetallen

73

18. Geconsolideerde balans

74

19. Geconsolideerde W&V-rekening

76

20. Geconsolideerd kasstroomoverzicht

77

21. Toelichting jaarrekening

78

22. Toelichting op de geconsolideerde balans

94

Klantperspectief .............................................. 16 Samenwerkingsperspectief .............................. 17 Maatschappelijk perspectief ............................ 17 Medewerkersperspectief ................................. 18 Financieel perspectief ..................................... 18

5.

22

Sociale huurwoningen ..................................... 22 Vrijesector huurwoningen ............................... 22 Vastgoedrendement ........................................ 23 Maatschappelijk vastgoed ............................... 23 Verhuur van woningen .................................... 23 Wonen voor ouderen ....................................... 24 Wonen, welzijn en zorg ................................... 24 Wonen voor jongeren ...................................... 24

109

24. Niet uit de balans blijkende rechten en verplichtingen

111

Nieuwbouw ..................................................... 26

25. Toelichting op de geconsolideerde winst- en verliesrekening

112

Grondposities ................................................. 27

Enkelvoudige balans

120

Betaalbaarheid

Enkelvoudige W&V-rekening

122

Huurprijsbeleid ............................................... 30

Toelichting op enkelvoudige balans

123

Huurbetaling ................................................... 31

Toelichting enkelvoudige W&V-rekening

128

Overige gegevens

131

Woonwagenbeheer .......................................... 25 Verkoop woningen .......................................... 25

7.

Kwaliteit

30

33

Onderhoud klein ............................................. 33 Onderhoud groot ............................................ 33 Duurzaamheid ................................................ 33 8.

38

23. Financiële instrumenten en risicobeheersing

Bijzondere groepen ......................................... 25

6.

Bedrijfsvoering

Onze netwerkpartners

34

De huurders .................................................... 34 Gemeenten en corporaties .............................. 34 Overige partners ............................................. 35 VVE beheer ..................................................... 35

4

5

Wooninc. jaarverslag 2014

1.

A M B I T I E U Z E W O N I N G C O R P O R A TI E

Beschikbaarheid, betaalbaarheid en kwaliteit van sociale huurwoningen, daar draait het om in ons werk. Met de focus op mensen met een gering inkomen. Vanzelfsprekend. Maar wij doen meer. Passend bij onze taak als woningcorporatie en wat onze omgeving van ons verwacht. Onze focus is ook op wonen, welzijn en zorg, op financiële continuïteit en op de leefomgeving. “Een ambitieuze corporatie, zowel in afspraken met belangheb-

benden en samenwerkingspartners als in de eigen doelstellingen”, aldus Ecorys die in 2014 in opdracht van Wooninc. de vierjaarlijkse visitatie heeft uitgevoerd. In alle opzichten blijkt dat Wooninc. ‘ruim voldoende’ tot ‘goed’ presteert.

Een uitkomst van de visitatie waar we trots op zijn en die een bevestiging is van de keuzes die we in het verleden hebben gemaakt. De focus op onze kerntaak, het verhuren en beheren van sociale huurwoningen aan mensen met een gering inkomen, is en blijft onze toekomst. In het bijzonder ouderen en jongeren, maar ook gezinnen met een kwetsbare positie op de woningmarkt. Daarin zit ook onze toegevoegde waarde als woningcorporatie en dat bevestigt ons bestaansrecht zoals onze oprichters ooit hebben bedoeld. Over de prestaties 6

die we in het voorbije jaar 2014 hebben geleverd, leest u in dit jaarverslag.

2.

PROFIEL

Wooninc. is een woningcorporatie en werkzaam op het terrein van de volkshuisvesting. Het westelijk deel van de Metropool Regio Eindhoven (MRE) is ons werkgebied. Een regio waar het goed wonen en leven is. In meerdere opzichten een aantrekkelijk gebied: positieve economische vooruitzichten met perspectief op werkgelegenheid, meerdere kennisinstituten, voldoende stedelijke voorzieningen en afwisselende stedelijke en dorpse woonmilieus met veel groen. En ook met voldoende perspectief voor onze huurders op ontwikkeling en groei. Een regio met een gunstige woningmarkt, geen sprake van krimp op korte termijn, voldoende keuzemogelijkheden in huur en koop en een gemiddelde koopprijs die aantrekkelijk is voor een grote groep mensen. Voor startende huishoudens, die veelal zijn aangewezen op de sociale woningmarkt, huur of koop, is theoretisch voldoende aanbod beschikbaar. Scheefwonen maakt echter dat deze woningen niet bereikbaar zijn. Qua verhuureenheden is ons aandeel in de MRE 11% van alle corporatiewoningen. Onze missie is helder: In het bijzonder mensen met een gering inkomen die daarvoor een beroep op ons doen, in de MRE passende woonruimte bieden. Onderscheidend zijn we in zelfstandig wonen voor ouderen in complexen met voorzieningen voor welzijn en zorg. Ons belangrijkste doel is woonruimte en woondiensten ontwikkelen en aanbieden die huurders en woningzoekenden in staat stelt (zo lang mogelijk) zelfstandig te wonen in MRE. En om de kwaliteit van de woningen zeker te stellen. Wij streven ernaar dat onze producten en diensten aansluiten op de behoeften van onze klan-

ten en door hen als een echte oplossing worden ervaren. Concreet houdt dit voor de genoemde prestatievelden het volgende in:

7

Onze ambitie is dat onze omgeving ons herkent als de meest vertrouwde woningcorporatie voor ouderen en jongeren, wat concreet inhoudt dat we goed in staat zijn te luisteren naar onze klanten, dat we zoveel als mogelijk tegemoet komen aan hun verlangens op het gebied van wonen, dat we financieel solide zijn en dat we in alle opzichten open zijn over ons doen en laten. Altijd nakomen wat we de klant toezeggen is basis voor vertrouwen, en daar streven wij naar. Onze specifieke maatschappelijke positie maakt dat we in principe alleen werkzaam zijn voor mensen met een gering inkomen die zich niet zelf op de woningmarkt kunnen redden. Als vanzelfsprekend staat de klant, de huurder of woningzoekende voorop en zijn wij gericht op het waarborgen van de continuïteit van de organisatie. Althans, voor zolang er mensen zijn die vanwege de inkomsenssituatie voor wonen een beroep op ons (moeten) doen. Wij zoeken voortdurend naar evenwicht in financieel en maatschappelijk rendement, en naar evenwicht in de belangen van de zittende huurder versus de toekomstige huurder. Naast de primaire doelen beschikbaarheid, betaalbaarheid en kwaliteit, hechten wij vanuit onze focus op ouderenhuisvesting ook belang aan het doel van wonen en zorg en van leefomgeving. Dit laatste met name gericht op een veilige en plezierige woon- en leefomgeving in de wooncomplexen voor senioren en ouderen. Hier komt de maatschappelijke waarde van Wooninc. als ‘regisseur’ of als intermediair naar voren. Met onze ervaring in de afgelopen decennia in het beheer van de Wooninc.Plus-complexen zijn wij ook in staat zeer adequaat in te spelen op maatschappelijke behoeften in bijvoorbeeld de kleinere kernen in de Kempen. De wijze waarop wij in de praktijk handelen, is gebaseerd op onze waarden en normen. Onze waarden vertegenwoordigen wat wij waardevol vinden in ons denken en doen. Normen zijn onze gedeelde opvattingen over


hoe wij ons als (medewerker of vertegenwoordiger van) Wooninc. gedragen. De waarden zijn de leidraad in alles wat wij doen om onze klanten een maximaal woongenot te geven en tegelijkertijd een toekomstbestendige organisatie te realiseren. Het zijn de centrale maatstaven voor Wooninc. en ze spelen een rol in onze afwegingen, beoordelingen, meningen en handelingen. Ze hebben als doel onze medewerkers te helpen de ambitie van vertrouwde woningcorporatie te realiseren en te behouden. Samen Goed Doen!, dat betrekking heeft op de vele aspecten die in meer of mindere mate en op verschillende wijzen in ons handelen een rol spelen: proactief, co-creatie, dienstbaar, mensgericht, integer, respect, behulpzaam, geduld, zelfbepaling, zelfredzaamheid, resultaatgericht, transparant en open, professioneel, verbinden, delen, vertrouwen, moed, visie en rechtvaardigheid. Wij hebben een voorraad van meer dan 10.000 overwegend betaalbare verhuureenheden (VHE), het middel om ons doel te bereiken. Wij zijn goed in staat om de middelen die ons ten dienste staan op adequate wijze in te zetten voor de doelen die wij willen bereiken, zo bevestigt ook de visitatie. Tegelijkertijd zijn wij ons ervan bewust dat het statische karakter van vastgoed en de snelle maatschappelijke ontwikkelingen niet altijd synchroon lopen. Nieuwbouwprocedures verlopen soms trager dan gewenst. Het komt voor dat we in het proces worden ingehaald door externe ontwikkelingen, maar onze kracht is om dan waar nodig plannen bij te stellen. We zijn in 9 gemeenten actief. Wat wij hier doen, bepalen wij in samenspraak met onze omgeving, onze belanghouders. Met inachtneming van onze doelstellingen en focus die afgestemd zijn op de inspanningen die de MRE van de corporaties vraagt op het domein van wonen. In de eerste plaats zijn er onze huurders waarmee op verschillende fronten actief wordt gesproken en overlegd. Wij zijn goed in staat om de verschillende doelen voor continuïteit, beschikbaarheid, kwaliteit en betaalbaarheid met hen in samenhang te bediscussiëren. 8

Wij zijn een efficiënte organisatie, zo blijkt uit de benchmark in 2014 waarbij onze bedrijfslasten van € 651 per verhuureenheid positief afsteken ten opzichte van het sectorgemiddelde van € 1.013. Bij het maken van keuzes houden wij rekening met ontwikkelingen en factoren die ons handelen kunnen beïnvloeden: herbevestigen en vaststellen van de kerntaak van de woningcorporaties | scheiding tussen wonen en zorg | (dubbele) vergrijzing met een toenemende manifeste behoefte aan woningen met specifieke kwaliteiten en eigenschappen voor ouderen | beperking van de verdiencapaciteit van woningcorporaties, minder commercieel, meer sociaal | een toenemende behoefte aan woningen in de vrije sector nu de sociale huurwoningen alleen nog verhuurd mogen worden aan mensen met een gering inkomen | meer interventie van lokale en regionale politiek op de te leveren prestaties | toename van het aantal huishoudens in de economisch sterke Brainport Regio Eindhoven | voorkeur van jongeren voor wonen in stedelijk gebied | meer zeggenschap en participatie voor bewoners bij beleid en uitvoering | meer vraag naar specifieke woonruimte voor groepswonen en begeleid wonen | oriëntatie op stedelijke voorzieningen, afnemend voorzieningenniveau in buurtschappen en dorpen | transformatie vastgoed.

9


3.

10

KERNCIJFERS

11


12

13


14

15


4.

STRATEGIE

Onze ambitie is dat onze omgeving ons ervaart als dé bepalende en meest vertrouwde speler in de regio op het gebied van huisvesting van ouderen. Maar wij zijn er ook voor jongeren en anderen die vanwege specifieke omstandigheden voor huisvesting een beroep op ons doen. Vooral huurders en woningzoekenden met een gering inkomen moeten erop kunnen vertrouwen dat wij voor hen klaar staan op het moment dat zij ons nodig hebben. Niet alleen passend in de zin van betaalbare woonruimte, maar ook voor diensten die bijdragen aan prettig en/of langer zelfstandig wonen. Vooral geldt dit voor huurders die met het ouder worden meer afhankelijk worden van ondersteuning. Vanwege de gekozen ambitie zien we het als onze plicht om verantwoord (‘sober doch doelmatig’) en toekomstgericht te handelen. Dat doen we door onze investeringen vooral op genoemde groepen te richten, door de huurders en woningzoekenden nadrukkelijk centraal te stellen in ons handelen en door onder meer woningen en diensten aan te bieden die een maatschappelijke meerwaarde hebben. Bijvoorbeeld woningen met alle primaire woonfuncties gelijkvloers en traploos te bereiken om later extra aanpassingskosten tegen te gaan. Zorgen voor passieve veiligheid door inzet van huismeesters en actieve veiligheid door bewustwording van onze (met name) oudere huurders. Ruimte voor ontmoeting en activiteiten om vereenzaming tegen te gaan. En coördinatie van zorg en welzijn indien gevraagd. Onze ambitie is ons strategisch kompas. Koers houden en voortdurend streven naar vernieuwing is ons onderscheidend vermogen, zo concludeert ook de visitatiecommissie: “Wooninc. legt de lat zichtbaar hoog en valt op vanwege duidelijke keuzes en een voortdurend streven naar verbetering en vernieuwing in het maatschappelijke presteren.” 16

De wereld om ons heen is volop in beweging, met name door de gevolgen van de vastgoedcrisis en de politieke bemoeienis met de sector door het onzorgvuldig en niet zakelijk handelen van sommige woningcorporaties. Het heeft geleid tot een parlementaire enquête en uiteindelijk tot aanscherping van de regels. Verder zijn er de veranderende wensen van onze belanghouders en van onze klanten, en de inkomenssituatie van vele huurders die steeds meer te wensen overlaat. Daarop anticiperen vraagt van ons om een afgewogen strategie, om aanpassingsvermogen, om creativiteit en vooral ook om slagkracht. Wij zien voor de komende jaren nog voldoende reële kansen en uitdagingen binnen de MRE-woningmarkt. We zijn optimistisch over onze uitgangspositie maar ons ook bewust van de vele uitdagingen. Vooral het waarborgen van betaalbaarheid en beschikbaarheid van wonen. Veranderende wensen van klanten, scheiden van wonen en zorg, aanpassingen in weten regelgeving en veranderende economische omstandigheden creëren een omgeving die nog meer dan voorheen om een flexibele organisatie vraagt die innovatieve en duurzame oplossingen ontwikkelt. Onze strategie is nog steeds daarop gericht en heeft verschillende invalshoeken, waarbij het klantperspectief voorop staat.

Klantperspectief We willen dat de oudere en jongere woningzoekenden ons kennen als de woningcorporatie voor passende en betaalbare huisvesting. Dat ze weten wat onze onderscheidende kenmerken zijn en dat ze zich betrokken voelen, vooral bij het Wooninc.Plus-concept. Daarom luisteren we goed naar hen en vertalen we hun eisen en verlangens voor zover haalbaar in verbeteringen van producten en diensten. Zij zijn actief bij deze verbeteringen betrokken. Via bewonerscommissies praten zij mee over relevante zaken met betrekking tot de woning, het wonen op zich en over hun directe woonomgeving. Het klantbelang staat dus voorop en is in hoge mate mede bepalend voor de keuzes die wij voortdurend maken. Dienstbaarheid en klantgerichtheid zijn de voor de hand liggende indicatoren voor tevredenheid over onze dienstverlening. De mate waarop wij daarin scoren is indicator voor ons maatschappelijk rendement. Dit geldt ook voor onze focus op kostenbeheersing en -reductie

waarmee we de huurder en andere belanghebbenden er blijk van geven dat we efficiënt en effectief omgaan met de financiële middelen. Scoren beter dan het sectorgemiddelde blijft ons streven. De benchmark geeft wat dat betreft een meer dan voldoende bevestiging van onze goede aanpak die we dan ook blijven vasthouden. Klantbelang komt bijvoorbeeld ook tot uiting in de wijze waarop wij anticiperen op de toenemende behoefte van onze bewoners en woningzoekenden, onze primaire klanten, om het liefst 24 uur per dag, 7 dagen per week met ons te kunnen communiceren. Met name het adequaat reageren op serviceverzoeken bij storingen en gebreken. Maar de eerlijkheid gebiedt te zeggen dat deze behoefte vanuit kostenoogpunt ook zijn grenzen heeft. De kosten worden uiteindelijk gedragen door dezelfde klanten, die het over het algemeen niet breed hebben. Naast het individuele belang van de zittende huurder ontkomen wij er niet aan om ook het toekomstperspectief van Wooninc. en ons vastgoed in onze afweging te betrekken. Ook op lange termijn willen wij onze maatschappelijke taak kunnen uitvoeren. Dit duurzaam ondernemen is soms in strijd met het actuele individuele belang. De ervaring in 2014 over de herontwikkeling van ons complex Floraplein is daarvan een voorbeeld. De met name oudere bewoners die geen behoefte hebben aan (sloop)toestanden, versus ons belang voor vervangende nieuwbouw om ook de komende 50 jaar weer te voorzien in passende en betaalbare woonruimte.

Samenwerkingsperspectief Samen goed doen! is onze allesomvattende kernwaarde, ons credo. Om optimaal te kunnen presteren, onderhouden wij strategische allianties met meerdere partijen. Vooral in het domein van zorg, welzijn en veiligheid waar anderen over competenties beschikken die wij ontberen. Een strategie die wij actief volgen en die waardering oogst. Bijvoorbeeld de waardering van onze bewoners voor ons Wooninc.Plus-concept en onze aanvullende woondiensten. De klanttevredenheid, ook een indicatie van ons maatschappelijk rendement, kan nog beter en mede daarom volgen wij het advies van de visitatiecommissie om de lat nog iets hoger te leggen, 17

zonder dat dit leidt tot kostenverhoging.

Maatschappelijk perspectief Onze inzet, onze investeringen en onze dienstverlening moeten aantoonbaar van toegevoegde waarde zijn voor de maatschappij. Niet het commercieel maar het maatschappelijk belang dient in ons handelen voorop te staan. Door het oplossen, verminderen of voorkomen van maatschappelijke problemen in het domein van wonen, welzijn en zorg. Voor ons betekent dit vooral het continueren van de strategie van transformeren van de voorraad naar wooneenheden voor jongeren en alleenstaanden en specifieke woningen voor senioren en ouderen. En minder eengezinswoningen. Naar vermogen dragen we bij aan de behoefte aan sociale huurwoningen. De vraag naar huuren koopwoningen in de gemeenten waarin wij actief zijn blijft manifest. De prognose van de MRE gaat uit van een uitbreiding van meer dan 3.500 sociale huurwoningen op de bestaande voorraad. Door sloop, nieuwbouw en verkoop transformeren wij onze voorraad verder naar de wensportefeuille anno 2025. De strategie die bij de fusie van onze rechtsvoorgangers in 2000 is ingezet. Investeren in uitbreiding met wooneenheden voor senioren en ouderen, gelijk aan de demografische ontwikkeling. Destijds was het aandeel appartementen met lift (geschikt voor senioren en ouderen) 41%; in 2015 is het aandeel 48% en in 2025 is dit (ovb) gestegen naar 62%. In absolute zin is het aantal eengezinswoningen met 2.700 nagenoeg gelijk gebleven, inherent aan de strategie om sloop en verkoop van deze woningen te compenseren door aankoop en nieuwbouw.


We zetten ons ook in om (tijdelijke) woonoplossingen te vinden voor mensen die nu in de reguliere huisvesting maar moeilijk aan bod komen. Zo creëren we een ‘flexibele woonschil’, die snel soelaas biedt aan mensen die dringend huisvesting nodig hebben. Bijvoorbeeld de arbeidsmigranten die tijdelijk in de regio verblijven. De inzet van Genderhof is daarvan de uitwerking. Betrokkenheid van belanghouders, en dan met name onze bewoners, is een voorwaarde, in het bijzonder in de Wooninc.Plus-complexen. Wij faciliteren en stimuleren, maar de verdere inzet en de onderlinge solidariteit, bijvoorbeeld in de vorm van vrijwilligers en mantelzorg, moeten komen van onze (buurt)bewoners om de toe18

gevoegde waarde voor hen zo groot mogelijk te maken. Het maatschappelijk rendement moet geconcretiseerd zijn in de mate van participatie van de bewoners en de betrokkenheid van vrijwilligers.

Medewerkersperspectief Willen wij als woningcorporatie succesvol zijn in het bereiken van onze doelen en ambities, dan spelen de medewerkers daarin een belangrijke rol. Het management in het bijzonder heeft als taak hen daarin ‘mee te nemen’, hen te richten op dit gezamenlijk met anderen bepaald doel. Onze strategie en ons handelen moeten leiden tot de gewenste resultaten. Het persoonlijk doel van iedere medewerker moet vanzelfsprekend bijdragen aan het collectieve doel. De ontwikkelingen in onze omgeving vereisen dan ook dat medewerkers meebewegen. Ofwel klaar staan om door klantgerichtheid, vakmanschap en continu verbeteren, bij te dragen aan onze ambitie om dé bepalende en meest vertrouwde speler in de regio op het gebied van ouderenhuisvesting te zijn en te blijven. Dat betekent verder ook initiatief nemen en verantwoordelijkheid dragen als het gaat om het tijdig inspelen op veranderingen in kennis, competenties en capaciteit. Om daarmee waardevol te blijven voor de klanten van Wooninc., maar ook om de employability zeker te stellen. Om de afhankelijkheid van Wooninc. als werkgever te verminderen. Wij zijn ons ervan bewust dat alles wat we doen mensgericht is. Sociale waarden zijn voor ons dan ook vanzelfsprekend. Bijvoorbeeld respect tonen, ofwel bewoners, leveranciers en belanghouders op basis van gelijkwaardigheid bejegenen. Dat wij in staat zijn maatwerk te leveren en dat zelfbepaling en zelfredzaamheid waarden zijn om te respecteren. Dat niet wij, maar de bewoner zelf de regie heeft over het leven, over het wonen en over de service en zorg die hij of zij wenst.

Financieel perspectief Wij streven naar een bij onze ambitie passend resultaat dat voldoet aan de verwachtingen van onze toezichthouders. Wooninc. wil niet alleen een maatschappelijk maar nadrukkelijk ook een verantwoord financieel rendement om de continuïteit in betaalbaar wonen te waarborgen. We blijven dus investeren in de kwaliteit van

ons bezit om de vastgoedwaarde zeker te stellen. Ons maatschappelijk rendement definiëren wij als het verschil tussen de marktwaarde en de exploitatiewaarde van ons vastgoed. De indicatie van de marktwaarde is dan 60% van de WOZ-waarde. De vastgoedconditiemeting in 2014 bevestigt ons bestendig beleid van ‘sober doch doelmatig’ investeren in onderhoud. Onze financiële positie is van voldoende niveau, maar de externe toezichthouder en het WSW pleiten voor een versteviging daarvan. Wij merken overigens dat de huurders, de toezichthouders en de politiek in 2014 steeds kritischer worden op de manier waarop in dit opzicht het belang van de klant wordt gediend en hoe de corporatiesector zijn maatschappelijke rol invult. Een huurverhoging blijkt niet meer zo vanzelfsprekend. Stabilisatie daarvan, of zelfs verlaging wordt meer en meer de inzet van onderhandelen. Voor zover financieel mogelijk, blijven we voldoen aan de verwachtingen die men heeft ten aanzien van betaalbaarheid en het investeren in kwaliteit en goedkopere woningen. Wij leveren de nodige inspanningen om te komen tot verder herstel van vertrouwen in de corporatiesector. Openheid over alle aspecten van onze bedrijfsvoering is belangrijker dan ooit. Dus nog meer communiceren over de keuzes die wij maken en over de prestaties die wij leveren. Over wat onze strategie is, over wat we doen en laten, en welke voortgang we boeken. Dat is ook één van de aanbevelingen van de visitatiecommissie.

Ondernemingsperspectief Wij zijn er primair voor woningzoekenden die vanwege een gering inkomen niet zelf kunnen voorzien in hun woonbehoefte. Hen bieden wij een scala aan woonmogelijkheden met als belangrijk kenmerk dat deze veelal onder de kostprijs worden aangeboden. De bewoner betaalt ons daarvoor huur, maar dat alleen is onvoldoende om de continuïteit te waarborgen. De opbrengst uit verkoop van woningen is een tweede inkomstenbron die ons in staat stelt om onze maatschappelijke taak te kunnen blijven uitvoeren. Verkoop vinden wij verdedigbaar zolang de voorraad woningen groter is dan de omvang van de doelgroep die de woningcorporaties feitelijk moeten huisvesten. En bij verkoop blijft de woning, gelet op de gemiddelde prijs, onderdeel van de sociale voorraad. Met verkoop komen we ook tegemoet aan de manifeste vraag. Verkoop kan in onze situatie

19

ook betekenen het eigendom overdragen aan een commerciële partij die de woning vervolgens als commerciele huurwoning exploiteert. Daarmee verbeteren we het directe rendement op onze activa. Verder streven wij ernaar om de kosten voor beheer en onderhoud zo laag mogelijk te houden. Dat betekent dus zo efficiënt mogelijk werken en daarin slagen wij al jaren. En ook scherp inkopen, niet alleen diensten, maar ook onderhoud en nieuwbouw. Verder zijn door het onderlinge solidariteitssysteem en de achtervang van de overheid onze financieringskosten in verhouding laag. Mede daarom blijven we voldoen aan de voorwaarden die het Waarborgfonds Sociale Woningbouw ons oplegt en houden we ons aan de Europese regelgeving die geldt voor onze zogenoemde DAEB-activiteiten1. Commerciële woningbouwprojecten geven ons de mogelijkheid om additionele middelen te genereren. Dat heeft ons in de afgelopen decennia, en ook de laatste jaren, geen windeieren gelegd en we blijven deze verdiencapaciteit dan ook gebruiken, binnen de mogelijkheden die de weten regelgeving ons biedt. Over het resultaat van de gevolgde strategie in 2014 leest u in dit jaarverslag. Per saldo zijn wij positief daarover. De vele woningzoekenden die wij hebben kunnen helpen, het positieve financiële resultaat, die fusie met Woningstichting de Kempen en de ontwikkelingen op het gebied van onderhoud en nieuwbouw geven daartoe aanleiding.

1

Dienst Algemeen Economisch Belang


20

21


5.

BESCHIKBAARHEID

Sociale huurwoningen Het saldo van woningmutaties, nieuwbouw, sloop en verkoop bepaalt de mate waarin wij voorzien in beschikbare en betaalbare woonruimte. Ons maatschappelijk rendement wordt daaraan afgemeten. In ieder geval rekenen we jaarlijks op tenminste 8% aan mutaties in de bestaande voorraad. Verder moeten verkoop en sloop van woningen weer gecompenseerd worden door nieuwbouw. Per 1 januari 2015 neemt het aantal sociale huurwoningen, mede door de fusie met Woningstichting de Kempen met meer dan 750 toenemen. In totaal hebben wij dan ruim 9.000 woningen beschikbaar waarvan tweederde in Eindhoven staat, onze plaats van vestiging; de overige woningen in de regio. Daarnaast zijn wij eigenaar van meerdere ( gebouwde) parkeervoorzieningen (circa 1.700) en bijzondere vastgoedobjecten (circa 200). In 2014 hebben wij ook het eigendom van en/of het beheer over 23 woonwagenlocaties, verspreid over stad en regio, waar wij verantwoordelijk zijn voor 78 woonwagenwoningen en 175 standplaatsen. Voor de gemeente Eindhoven beheren wij 55 standplaatsen. Onderzoek van de MRE toont aan dat de bestaande voorraad sociale woningen in de komende jaren verder uitbreiding behoeft. In de gemeenten waarin Wooninc. actief is gaat het om circa 3.700 woningen. Op basis van ons actuele marktaandeel nemen wij ons aandeel daarin inclusief de compensatie door verkoop van bestaande huurwoningen. Naast de nieuwbouwplannen die al concreet zijn, heeft Wooninc. tot 2025 nog een theoretische inspanningsverplichting van circa 400 woningen. Deels is dit vooral in de Kempen en Oirschot. Een en ander is afhankelijk van onder meer de inzet van de andere verhuurders in deze gemeenten. Het gaat bij de sociale 22

woningen zowel om huur- als koopwoningen voor starters.

Vrijesector huurwoningen Wooninc. heeft (nog) een gering aantal (276) vrije sector huurwoningen in eigendom. De verwachting is dat door het gekozen huurprijsbeleid het aantal de komende jaren zal toenemen. Een voldoende aanbod van deze woningen biedt de mogelijkheid om ook woningzoekenden met een iets hoger inkomen aan woonruimte te helpen. Mensen met een inkomen van meer dan € 34.678 komen binnen de bestaande wettelijke kaders niet

in aanmerking voor een sociale huurwoning. Vaak ook kunnen of willen ze geen woning kopen. Door woningen met een hogere huur aan te bieden bereiken we de gewenste doorstroming op de woningmarkt.

Vastgoedrendement Om ook op termijn onze kerntaak te kunnen uitvoeren, is ook sturen op vastgoedwaarde een vereiste. De waarde van ons bezit kan op drie manieren worden geduid. De bedrijfswaarde, de waarde op basis van actuele inkomsten en uitgaven voor de restant levensduur van 32 jaar. Deze bedraagt circa € 767 miljoen. De WOZ‑ waarde, gebaseerd op de taxatie 2014, is circa € 1,4 miljard. De indicatie van de marktwaarde (in verhuurde staat) berekenen wij op 60% daarvan, circa € 840 miljoen. Tegenover deze waarden staat een bedrag van € 487 miljoen aan leningen. Ons streven is de waarde van het vastgoed door goed onderhoud en/of vernieuwing minimaal in stand te houden, of zelfs te vergroten. Gebaseerd op een commerciële financiering en normale bedrijfslasten volstaat een rendement van tenminste 6%. Bij een feitelijke huuromzet in 2014 van circa € 52 miljoen betekent dit een direct bruto rendement van 6,8%. Deze feitelijke huur is 68% van de maximaal redelijke huur. Het verschil van € 24 miljoen is globaal te beschouwen als onze investering in betaalbaarheid.

Maatschappelijk vastgoed In het verlengde van onze kerntaak ontwikkelen en exploiteren wij ook ander vastgoed. Zo zijn wij eigenaar van meerdere dorps-, buurten ontmoetingscentra. Wij vinden deze voorzieningen belangrijk omdat ze bijdragen aan de kwaliteit van de leefomgeving en de sociale cohesie. Het beheer van het buurtcentrum ’t Hazzo in Waalre is in 2014 beëindigd nu de gemeente overgaat tot sloop en nieuwbouw van het gemeentehuis op deze locatie. Bijzonder is ook het grote aantal monumenten waarvoor Wooninc. door de eerdere overname van het woningbezit Oirschot verantwoordelijk is. Wij zijn eigenaar van twee gemeentelijke monumenten, 13 woningen op

23

cultuurhistorische inventarisatie van de Provincie en 22 appartementen en 9 eengezinswoningen, verdeeld over 3 complexen die zijn aangemerkt als rijksmonumenten. De verhuizing van de Kattendans in Bergeijk naar De Ploeg in het Mien Ruyspark heeft (nog) geen doorgang gevonden. Laatstgenoemd complex krijgt (onder voorbehoud) een commerciële bestemming. De provincie Noord-Brabant wordt eigenaar van het park. In Eindhoven zijn we eigenaar van drie gezondheidscentra die wij verhuren aan Stichting Gezondheidscentra Eindhoven. Ondanks onze uiterste inspanningen is de vestiging van een gezondheidscentrum in Toversnest in Heeze helaas gestrand. Spijtig dat andere maatschappelijke organisaties de meerwaarde van samenwerking voor de klant niet (willen) zien. De voorbereiding van de bouw van een wooncomplex met 24 woningen voor volwassenen met een beperking, gecombineerd met een ontmoetingsruimte aan de Fakkellaan in Eindhoven, is afgerond. In 2015 start de bouw ervan. In Reusel moeten de plannen voor een Wooninc.Plus-gebouw, gecombineerd met een intramurale zorgeenheid van 24 plaatsen afgerond worden om in 2016 te kunnen starten met de bouw.

Verhuur van woningen De mate waarin wij in staat zijn om te voorzien in de woonbehoefte van onze doelgroepen bepaalt in hoge mate ons maatschappelijk rendement. Tenminste 90% van de te verhuren woningen wijzen wij toe aan mensen met een inkomen tot circa € 35.000. In 2014 ligt ons resultaat met 879 verhuringen ver boven ons voornemen van 700 verhuringen. Daarvan is 97% toegewezen aan mensen met een gering inkomen. Wooninc. heeft de intentie om de woningen aan te bieden via een gezamenlijke regionale woonportal waarop de huurwoningen van deelnemende woningcorporaties worden aangeboden.


Wonen voor ouderen De fusie met Woningstichting de Kempen per 1 januari 2015 leidt ertoe dat we nog meer investeren in wooncomplexen voor senioren en ouderen. Op vele plekken aangevuld met voorzieningen voor (intensieve) zorg. Dat vraagt om overleg met zorginstellingen waarmee we samenwerken, maar ook met gemeenten die ons Wooninc.Plus-concept als een waardevol alternatief zien nu de scheiding van wonen en zorg een feit is geworden. De eerste concrete invulling daarvan is de nieuwbouw in het centrum van Reusel. Wooninc.Plus is bij uitstek geschikt voor senioren en ouderen. De voorzieningen die binnen dit concept worden geleverd, helpen bewoners om zo lang mogelijk zelfstandig te wonen. Zoals een ontmoetingsruimte waar activiteiten worden georganiseerd voor bewoners en buurtbewoners. Eind 2014 zijn er 14 complexen met in totaal 1.267 appartementen, inclusief de koopappartementen. Het maatschappelijk rendement van deze investeringen is hoog, zo leert de ervaring. Minder vereenzaming, meer sociale controle, minder beroep op gezondheidszorg, groter gevoel van veiligheid en langer zelfstandig wonen. 24

Wonen, welzijn en zorg Met de toevoeging van het woningbezit van Woningstichting de Kempen per 1 januari 2015 worden wij nog meer een bepalende speler in de regio op het gebied van ouderenhuisvesting. Dat sluit aan op onze focus en de dienstverlening die wij in de loop der jaren hebben ontwikkeld. Belangrijk voor ouderen is het gevoel van veilig en beschut wonen. Daarin voorzien wij onder meer door de aanwezigheid van huismeesters. Ook coördineren wij samen met vrijwilligers activiteiten die bijdragen aan het welzijn van de bewoners. Veilig en beschut betekent ook het faciliteren van zorg als dit aan de orde is en de bewoner er zelf niet in kan of heeft voorzien. Voor de levering van zorg op maat in onze complexen werken wij samen met de Vitalis WoonZorg Groep, RSZK, Archipel Zorggroep, Ananz Ouderenzorg en ZuidZorg.

Wonen voor jongeren Voor zowel huur als koop bieden wij oplossingen voor jongeren. In het algemeen zijn zij voor woonruimte aangewezen op de sociale woningvoorraad. In totaal hebben wij 208 onzelfstandige en ruim 1.000 zelfstandige woningen voor jongeren in eigendom. In 2014 hebben wij ons voormalige kantoor OLV8 verbouwd tot 63 huurstudio’s voor jongeren. In Waalre wordt gebouwd aan 10 appartementen voor jongeren met een beperking. In 2015 krijgt het nieuwbouwplan Barcelona in Oirschot vorm, primair bedoeld voor jongeren. Naast huur zijn in 2014 vele tientallen woningen verkocht voor een verkoopprijs die zeer goed past bij starters op de koopmarkt. Na het verkrijgen van de onherroepelijke omgevingsvergunning start de nieuwbouw van Picuskade, waaronder 85 studio’s voor jongeren; de voorbereiding daarvoor is in 2014 afgerond.

Bijzondere groepen Ook mensen met een fysieke of ontwikkelingsbeperking hebben onze bijzondere aandacht alsook statushouders en urgenten. Deze bijzondere groepen ondersteunen wij actief door mee te werken aan veelal kleinschalige initiatieven voor begeleid groepswonen. Voorbeelden zijn: 

begeleid wonen voor jongeren met een verstandelijke beperking in Kastanjehof Geldrop (Stichting Ons Plekje)



20 Fokuswoningen in Eindhoven met 24-uurs-assistentie bij algemene dagelijkse levensverrichtingen voor mensen met een (lichamelijke) beperking



Blijf-van-m’n-Lijfhuis met 45 opvangplaatsen en 11 appartementen



Wooninitiatief Waalre, een kleinschalige woonvoorziening voor groepswonen voor jongeren met een beperking. De bouw is in 2014 gestart en wordt in 2015 opgeleverd



in Oirschot een vergelijkbaar initiatief als onderdeel van de nieuwbouw Barcelona



aan de Fakkellaan in Eindhoven start in 2015 de bouw van een woonvorm voor volwassenen met een beperking die in groepsverband wonen (21 zelfstandige woningen).

Project ‘DOOR!’ is een samenwerkingsverband met de andere Eindhovense woningcorporaties waarbij maatwerk wordt geleverd op het gebied van huisvesting en woonbegeleiding van kwetsbare individuen. In 2014 zijn binnen het ‘DOOR!’-project 23 woningen verhuurd. Het huisvesten van statushouders zien wij als onderdeel van onze kerntaak. Ook dit jaar was er een toename van (jonge) alleenstaanden en gezinsherenigingen. Het passend en vooral betaalbaar huisvesten van jongeren onder de 23 jaar is daarin een uitdaging. Bij de gezinsherenigingen gaat het voornamelijk om de inzet van grote woningen voor vaak grotere gezinnen. In 2014 heeft Wooninc. 29 woningen ingezet voor het huisvesten

25

van in totaal 71 statushouders in Eindhoven, Geldrop-Mierlo en Oirschot. Personen of huishoudens die vanwege persoonlijke omstandigheden acuut om woonruimte verlegen zitten, kunnen een beroep doen op de Urgentieregeling die in de regio geldt. Na beoordeling worden de toegekende urgenties in de gemeenten Eindhoven, Best, Son en Breugel, Nuenen, Veldhoven en Waalre over de corporaties verdeeld die binnen 6 maanden een passend woonaanbod moeten doen. In 2014 zijn 26 huishoudens met urgentie door Wooninc. gehuisvest.

Woonwagenbeheer Wij maken ons al jaren sterk voor verbetering van de woon- en leefsituatie van woonwagenbewoners. Onder meer door het bouwen van meer duurzame woningen met als doel het versterken van het perspectief van deze groep. In 2014 beheren we 253 standplaatsen, waarvan een groot deel ons eigendom is en waarvan 78 inclusief een woonwagenwoning. In 2015 staat in Eindhoven de verbetering en/of uitbreiding van meerdere locaties gepland.

Verkoop woningen Voldoende beschikbare sociale huurwoningen betekent dat het verkopen van bestaande huurwoningen in theorie geen probleem hoeft te zijn. Vooral in Eindhoven en Geldrop gaat dit op. Verkoop geeft ons middelen om te investeren in nieuwe en betaalbare huurwoningen. Na 2013 zien we weer een stijgende lijn in de verkoopprijs. In 2014 hebben we 107 woningen verkocht, waarvan er 8 zijn overgedragen aan de gemeente Eindhoven voor sloop ten behoeve van de aanleg van de HOV-lijn. Verder zijn er 5 kleinere studio’s verkocht; 59 kopers laten een huurwoning achter. Van de overige 94 woningen bedraagt de verkoopprijs gemiddeld € 142.450.


Ten opzichte van 2013 was de gemiddelde prijs in 2014 ongeveer € 2.500 hoger. De verkoopprijs die wij hanteren, is tenminste gelijk aan 90% van de taxatiewaarde.

Verkoop van nieuwbouwwoningen is in 2014 geen probleem geweest. Alle geplande woningen zijn verkocht (Hoog Geldrop, ’t Linnen, Hoefkestraat, Moorland). De 15 woningen Hoefkestraat worden eind 2015 opgeleverd aan de kopers. In Waalre verloopt de verkoop van de in aanbouw zijnde appartementen Brabantia volgens planning. Van de 19 appartementen die medio 2015 worden opgeleverd, is eind 2014 de helft verkocht. In Eindhoven zijn 77 appartementen voor de vrije sector huur onder voorbehoud vaststelling uitwerkingsplan verkocht aan Bouwinvest. De oplevering daarvan is begin 2017 gepland.

Nieuwbouw Vernieuwen is vooral om oud door nieuw te vervangen. Uitbreiding met bestaande woningtypen vinden wij niet zinvol. Wij steken primair in op het toekomstgeschikt maken en houden van de woningvoorraad, deels door nieuwbouw, deels door groot onderhoud of renovatie en deels door transformatie van gebouwen. Door de demografische ontwikkeling, door de scheiding tussen wonen en zorg, de toename van het aantal eenpersoonshuishoudens en de geplande groei van onderwijsinstellingen in Eindhoven is er de komende jaren op het ge26

bied van nieuwbouw nog genoeg te doen. Meerdere nieuwbouwprojecten zijn een combinatie van betaalbare huur en vrije sector koop of huur. De laatste in samenwerking met commerciële partijen die het risico van deze investering dragen. De vraag naar vrije sector woningen zal manifest blijven nu de sociale huurwoningen alleen nog toegankelijk zijn voor mensen met een inkomen beneden € 35.000. In 2014 zijn 4 projecten opgeleverd met 20 koopwoningen en 68 nieuwe sociale huurwoningen.

In aanbouw zijn 30 appartementen. In 2015 worden daarnaast (onder voorbehoud) 388 woningen in aanbouw genomen.

Grondposities In 2014 heeft Wooninc. voor de realisatie van nieuwbouwplannen twee grondaankopen verricht voor de ontwikkellocaties Moorland en De Hille ad totaal € 573.000. In hetzelfde jaar zijn besluiten genomen over de verkoop van meerde ontwikkellocaties voor met name commerciële woningen. De strategie is om deze na waardeontwikkeling af te stoten omdat het woningcorporaties niet meer toegestaan is commerciële woningen te realiseren. De waardeontwikkeling van deze locaties is gebaseerd op nieuwbouwplannen die wij hebben geïnitieerd en ontwikkeld. Het risico van woningverkoop en realisatie gaat door eigendomsoverdracht over naar de betrokken aannemers. Het doel is om verkoop in 2015/2016 verder af te ronden. De toegevoegde waarde geeft ons weer mogelijkheden te investeren in betaalbaar wonen. In 2014 is één ontwikkellocatie verkocht en geleverd voor € 1,6 miljoen. Dit betreft de ontwikkellocatie Vale de Noo. De waarde van de grond, die wij voor nieuwbouw en/of herontwikkeling in eigendom hebben, wordt ieder ter-

27

tiaal getoetst aan de reële marktwaarde, waarbij de grondprijzen die de regiogemeenten hanteren leidraad zijn. Basis voor de waardebepaling zijn de nieuwbouwplannen (in m² BVO) voor bedoelde locaties. Ons beleid is erop gericht alleen posities te verwerven binnen de zogenoemde ‘rode contouren’, ofwel posities waar de bestemming wonen geen probleem oplevert. Wij constateren dat in 2014 de VON-prijzen voor nieuwbouw zijn gestabiliseerd. Dat betekent dat de waardedaling de ondergrens heeft bereikt, omdat de VON-prijs in hoge mate de onderliggende grondwaarde bepaalt. Uitgaande van de gerealiseerde verkopen in 2014 van bestaande huurwoningen voor gemiddeld € 142.450 en een grondquote van 15% is een prijs per eenheid van circa € 22.000 als reëel te beschouwen; voor vrijesectorwoningen is dat € 35.000. Daarnaast geldt voor overige ontwikkelingen DAEB en niet-DAEB een grondprijs van € 150 per m².


28

29


6.

BETAALBAARHEID

Betaalbaarheid blijft onze bijzondere aandacht houden. De grens ligt bij een maandhuur van circa € 700. Tot deze maandhuur kan de oudere huurder met een gering inkomen nog een beroep doen op huurtoeslag. Voor anderen ligt deze grens op € 595. Van onze voorraad per 1 januari 2015 van circa 9.000 woningen is 20% als goedkoop aan te merken; 85% van de woningen heeft een maandhuur onder de € 600. Het aandeel ‘betaalbare woningen´ in de totale voorraad sociale huurwoningen is nagenoeg onveranderd. Het aanbod goedkope woningen is afgenomen.

30

Huurprijsbeleid In 2014 is de huur gemiddeld met de inflatie van 2,5% verhoogd. Daarnaast is 1,5% extra in rekening gebracht in verband met de verhuurdersheffing. Met de SHW is al in een vroeg stadium gesproken over de huuraanpassing in 2015; de zorg die zij uitspreken over betaalbaarheid delen wij. Van belang is een reële verhouding in prijs en kwaliteit. Bij mutatie vindt waar mogelijk dan ook een aanpassing plaats, maar wij zorgen ervoor dat de maandhuur in principe niet boven de huurtoeslaggrens uitkomt. De maatstaf voor kwaliteit ontlenen wij aan de bouwverordening en aan het woningwaarderingssysteem, uitgedrukt in punten en maximaal redelijke huur. Wij gaan uit van een ondergrens van gemiddeld 80% van de maximaal redelijke huur die we kunnen vragen. De gemiddelde maandhuur bedraagt dit jaar € 480. In 2014 hebben 27 huurders bezwaar aangetekend tegen de huurverhoging. Daarvan zijn er uiteindelijk 6 voorgelegd aan de Huurcommissie.

Huurbetaling De huurderving door oninbare vorderingen bedraagt in 2014 2,6% van de huuromzet. De derving heeft voor 1,9% betrekking op derving in verband met leegstand en voor 0,7% in verband met verkopen. De derving van leegstand is hoger dan gemiddeld en zijn voor een groot deel te herleiden tot enkele complexen. Inmiddels zijn maatregelen genomen om de leegstand te beperken. Huurders met betalingsproblemen proberen we z veel en zo vroeg mogelijk te helpen. Een individuele betalingsregeling kan voorkomen dat mensen op straat komen te staan. Ontruimen is geen doel op zich. Het is ons streven om zo min mogelijk huurders te ontruimen. Wij hebben hiervoor dan ook een strakke procedure huurincasso opgesteld. In 2014 hebben 25 ontruimingen plaatsgevonden. In 2 gevallen was de huurder met de ‘noorderzon’ vertrokken. Bij één ontruiming was er sprake van hennep. Meer huurders zijn of worden geconfronteerd met een onzekere inkomenssituatie waardoor zij moeite krijgen met het tijdig betalen van de huur. Dat betekent meer persoonlijke aandacht om (verdere) betalingsproblemen te voorkomen. Door deze extra aandacht is dit deel huurachterstand in 2014 binnen de norm van 1% gebleven.

31


32

7.

KWALITEIT

Een belangrijke doelstelling is het waarborgen van de kwaliteit van ons vastgoed. Door onderhoud klein en groot, door sloop en vervangende nieuwbouw of door verkoop. Onze investeringen in onderhoud en nieuwbouw doen we zoveel als mogelijk met eigen middelen. Het positieve exploitatieresultaat geeft daartoe de mogelijkheid. Daarnaast is er het resultaat op verkoop van bestaande huurwoningen en van verkoop van commerciële ontwikkelingen die wij hebben geïnitieerd en voorbereid.

Onderhoud klein In 2014 is de conditie van ons gehele bezit beoordeeld en vastgelegd volgens de NEN 2767. Geconstateerd is dat de kwaliteit overwegend ‘goed’ tot ‘zeer goed’ is. Buiten het reguliere onderhoud zijn er dan ook geen onvoorziene extra onderhoudskosten. De uitgaven voor 2014 passen binnen de begroting; in totaal is voor € 13,3 miljoen aan onderhoud uitgegeven, groot en klein. De conditiemeting maakt duidelijk dat de begrote bedragen in de meerjarenprognose voldoende zijn. Daarmee willen we huurdertevredenheid realiseren, alsmede kwaliteitsverbetering van ons vastgoed en het waarborgen van voldoende goede, veilige en betaalbare woningen. Voor onderhoud is in 2014 gerekend met een norm van € 875 per verhuureenheid (realisatie € 858 per he). De conditiemeting maakt echter duidelijk dat we de komende jaren kunnen volstaan met € 750 voor planmatig, periodiek en serviceonderhoud.

Onderhoud groot Groot onderhoud is het grootschalig planmatig onderhoud waarbij veel verschillende elementen tegelijkertijd planmatig en in één bouwstroom worden onderhouden (bijvoorbeeld een nieuwe badkamer, keuken en/of energiebesparende maatregelen). In 2014 zijn op deze wijze en naar tevredenheid van de huurders de 43 woningen ’t Hool opgeknapt (de klantwaardering daarvoor was een 7,0). Verder is gewerkt aan het lopende pro-

33

ject onderhoud 187 woningen Woenselse Heide. In dit kader hebben 10 eigenaar-bewoners gebruik gemaakt van de mogelijkheid om hun woning ook onderdeel te laten zijn van het grootonderhoud. In 2015 wordt de laatste woning hiervan opgeleverd. Het project is in 2013 gestart. De tevredenheid van de bewoners is met een 7,8 zeer goed gewaardeerd. In 2014 is ook begonnen met de uitvoering van het onderhoud in het complex Keersoppermolen. Het onderhoud is vooral gericht op de binnenzijde van de 65 woningen (keuken, badkamer, toilet). De tevredenheid hier was een 6,9.

Duurzaamheid Onze maatschappelijke prestaties liggen ook op het terrein van duurzaamheid. Als het gaat om onze bijdrage aan het milieu is ons doel vooral de energieprestaties van de woningen te verbeteren. Dat komt het wooncomfort van de bewoners ten goede, maar draagt ook bij aan beperking van de totale woonlasten. Leidraad voor ons handelen is het kader van The Natural Step. Al onze woningen zijn voorzien van een energielabel. Meer dan 25% heeft het label A/B. In 2014 is in het kader van groot onderhoud de energetische kwaliteit van de 197 woningen Woenselse Heide verbeterd tot niveau label B. De ervaringen in het afgelopen jaar met zonnecollectoren op meerdere complexen zijn zeer positief. In 2014 zijn Jean Sibelius en Magdalenahof voorzien van deze installaties. Voor 2015 staan nog eens drie installaties gepland. De energie die wij opwekken komt ten goede aan de verlichting van de openbare ruimten en de parkeergarages. Per saldo betekent dit lagere woonlasten voor de bewoners. De kosten worden opgebracht uit de verhuur van de daken aan telecom-providers. Daarnaast gaan we ook actief in op individuele verzoeken van bewoners voor plaatsing van dubbelglas en/of een verbeterde HR-ketel, wat leidt tot lagere energielasten.


8.

O N Z E N E T W E R K PA R T N E R S

Als woningcorporatie opereren wij in een breed netwerk van partijen waarmee we samenwerken binnen het domein van wonen. Logisch, want of het nu initiatieven van bewoners, welzijnsorganisaties of gemeenten, zorginstellingen of politie zijn, onze bewoners hebben het meeste profijt van het afstemmen van onze doelstellingen en van samenwerken met anderen. Dat is de meerwaarde die we dan ook willen bereiken als het gaat om leefbaarheid, sociale samenhang en woonplezier. Het aantal partners neemt met de fusie met Woningstichting de Kempen toe. Uit de visitatie blijkt dat belanghouders, waaronder gemeenten en huurders, nog meer invloed willen op het beleid. Wij staan daarvoor open, maar wij zijn ons ook bewust van onze verantwoordelijkheid voor de continuïteit van de organisatie. Het advies van de visitatiecommissie nemen we in ieder geval ter harte; belanghebbenden nog meer meenemen in onze strategie en in de keuzes die wij (moeten) maken. En nog meer communiceren over onze maatschappelijke prestaties.

De huurders Wooninc. is als corporatie in de eerste plaats dienstbaar aan haar bewoners. Vanuit de klantgestuurde organisatie zijn zij vanzelfsprekend onze eerste gesprekspartner. Het zoveel als mogelijk afstemmen van beheer en beleid vergroot de betrokkenheid van bewoners bij het waarborgen van de eigen woon- en leefomgeving en daarmee de verantwoordelijkheid voor een goede woon- en leefsituatie. Op individueel- , op complexen op organisatieniveau. Individueel is er de relatie huurder – verhuurder. Op complexniveau is er minimaal twee keer per jaar overleg met de bewonerscommissie over zaken die het wooncomplex raken. Ultimo 2014 zijn 25 bewonerscommissies actief, die 2.821 verhuureenheden vertegenwoordigen. Verder zijn er enquêtes waarin de 34

individuele huurder naar een mening wordt gevraagd. Op corporatieniveau is er (tenminste 2x) overleg met het overkoepelende platform Stichting Huurdersplatform Wooninc. (SHW); zie in dit kader ook het verantwoordingsverslag van SHW over 2014 op pagina 70.

Gemeenten en corporaties Ons werkgebied omvat aan het einde van het jaar 9 gemeenten. In enkele daarvan hebben wij een substantiële voorraad betaalbare huurwoningen. Dit zijn ook de gemeenten waarmee wij prestatieafspraken maken, in de meeste gevallen in samenspraak met de andere woningcorporaties die in de gemeente actief zijn. Daarnaast is er ad hoc overleg in het kader van lopende (nieuwbouw)projecten. Met de gemeenten Reusel-De Mierden en Waalre vooral als het gaat om de herontwikkeling van woon-zorgcomplexen. Met de provincie Noord-Brabant en de gemeente Bergeijk over de restauratie van en de participatie in het monument De Ploeg in Bergeijk. Met alle corporaties in ons werkgebied is er in meer of mindere mate overleg over uitvoeringszaken en over gezamenlijke beleidszaken, ook in samenspraak met de betrokken gemeenten. Met de corporaties in Eindhoven is er structureel overleg in het PEC (Platform Eindhovense Corporaties) over gemeenschappelijke aangelegenheden. Dit platform is ook de overlegpartner met de gemeente Eindhoven over de prestatieafspraken. Met woCom en Wonen Limburg vindt overleg plaats in de VOF Leende-Centrum die samen met schoolbestuur SKOzoK en de gemeente Heeze-Leende werkt aan de vernieuwing van het centrum van Leende. Onze medewerkers belast met sociaal beheer hebben zitting in de woonoverlast- en woonzorgteams of het signaleringsoverleg die per stadsdeel of gebied maandelijks bij elkaar komen. In deze overleggen wordt besproken waar sprake is van multi-problematische overlast- en/of zorgsituaties. Middels convenanten is geregeld dat de netwerkpartners gegevens kunnen uitwisselen. Gezamenlijk zoeken wij, samen met onze partners zoals GGD, GGzE, ZuidZorg, Bemoeizorg, Lumens en LEV-Groep, naar een passende oplossing en bespreken

wij wie de kartrekker per casus is. Door onze kennis en krachten te bundelen, weten wij veel bewoners weer op de goede weg te helpen.

Overige partners Samen met woningcorporatie ‘thuis, BAN Bouw, de gemeente Waalre en het Waterschap participeren wij in de co-creatie van de nieuwe woonbuurt Brabantia in Aalst. Met genoemde aannemer is een pilot opgezet waarbij de huurders voor klein onderhoud zonder tussenkomst van Wooninc. de aannemer kunnen inschakelen. De afspraak tussen Wooninc. en betrokken aannemer is gebaseerd op verrekening op basis van eenheidsprijzen. De eerste resultaten zijn positief. De klanttevredenheid ligt boven de norm van 7.0. Met de gemeente Veldhoven en Stichting Stimulans is er een intensieve samenwerking bij het beheer van de woonwagenlocaties. Door onze focus op ouderhuisvesting hebben wij intensieve relaties met meerdere zorgleveranciers. Ananz in het kader van beheer in Geldrop en de nieuwbouw van de Jonkvrouw. Met Vitalis vanwege meerdere gezamenlijke complexen. Met SGE waaraan wij drie gezondheidscentra verhuren. Met GGZ in de relatie huurder – verhuurder in de Grijze Generaal. Met de Archipel als het gaat om het leveren van zorg in twee complexen die wij aan hen verhuren, alsook aan RSZK, de zorgleverancier waarmee wij verbonden zijn door en na de fusie met Woningstichting de Kempen.

VVE beheer Daar waar in de appartementencomplexen ook sprake is van particulier eigendom, is het beheer van de woningen ondergebracht in een Vereniging van Eigenaren. Wooninc. Producten en Diensten BV voert als bestuurder de administratie van 18 VvE’s. Daarbij gaat het om in totaal 1.126 woningen, waarvan 163 eigendom van particulieren. De afdeling verzorgt als bestuurder de vergaderingen van de VVE, voert de financiële administratie en verzorgt de afwikkeling van onderhouds- en andere serviceverzoeken.

35


36

37


9.

BEDRIJFSVOERING

Met onze werkorganisatie beogen wij een optimale dienstverlening te realiseren op het gebied van beheer, ontwikkeling en verhuur van ons vastgoed. En dat tegen zo laag mogelijke kosten. De benchmark bevestigt onze efficiënte werkorganisatie; per gewogen verhuureenheid € 651. In 2015 rekenen wij met minder dan € 700 per VHE aan organisatiekosten. Het aantal VHE per medewerker komt uit op 126 (bij vergelijkbare corporaties is dat 100) en ook dat is een bevestiging van efficiënt werken. Het management is beperkt tot 5 personen, inclusief de directie. Mede door uitbreiding van ons werkgebied met de Kempen, neemt het werkaanbod toe en is vooruitlopend hierop in 2014 besloten de afdeling wonen te splitsen. Per 1 januari 2015 is er een afdeling Verhuur en onderhoud en een afdeling Wonen, welzijn en zorg. In 2014 hebben 17 medewerkers ons bedrijf verlaten en zijn 9 medewerkers in dienst getreden. Daarmee heeft de organisatie per 31 december 2014 83 medewerkers, 46 vrouwen en 36 mannen. Omgerekend zijn dit 68,5 fte’s, waaronder 14 huismeesters. De gemiddelde leeftijd is 47 jaar.

Kwaliteit dienstverlening Onze dienstverlening moet voldoen aan bepaalde kwaliteitsnormen, uitgedrukt in een cijfer. Als norm gaan wij uit van ten minste een 7 voor de onderscheiden onderdelen. Daarnaast moet onze werkwijze voldoen aan de (jaarlijkse) ISO-kwaliteitstoets. In 2014 zijn we daar weer voor geslaagd. Uit het continu kwaliteitsonderzoek blijkt een gemiddelde score van 7,3 voor onze dienstverlening. Er zijn meer dan 20.000 telefonische (klant)contacten verwerkt; onder andere 13.000 reparatieverzoeken die in behandeling zijn genomen en opgedragen aan servicebedrijven. 38

Verzuim Het verzuim is in 2014 hoger geweest dan gewenst. Deels heeft dit te maken met niet-werkgerelateerd en soms langdurig ziekteverzuim. In twee gevallen is sprake van een langdurig fysiek probleem dat het werken onmogelijk maakt. In 2014 heeft 1 medewerkster gebruik gemaakt van de regeling voor zwangerschapsverlof. De verzuimfrequentie was 0,75 per medewerker (in 2013: 1,09).

Ontwikkelen van talenten Wooninc. hecht waarde aan de ontwikkeling van haar talenten. In 2014 is 2,25% van de salarissom besteed aan training en opleiding. Vanzelfsprekend bieden wij studenten een stage- of andere werkervaringsplaats in onze organisatie. In 2014 waren er 4 stagiaires bij Wooninc. actief. Daarnaast hebben in totaal 70 studenten een werkervaringsplaats ingevuld, variërend van één tot meerdere dagen.

Klokkenluidersregeling Een nadere uitwerking van een klokkenluidersregeling is in eerste instantie de aanwijzing van een in- en externe vertrouwenspersoon. Medewerkers kunnen zonder gevaar voor hun rechtspositie binnen dit kader melding doen van vermeende misstanden. Daarnaast staat de mogelijkheid open om met een integriteitsmelding contact op te nemen met het Meldpunt Integriteit Woningcorporaties van het Ministerie van Binnenlandse Zaken en Koningrijksrelaties (BZK). Meldingen over medewerkers kunnen in tweede instantie worden gemeld aan het bestuur en daar waar dit het bestuur betreft aan de Raad van Commissarissen. In 2014 zijn geen meldingen over vermeende misstanden bij het bestuur of de Raad van Commissarissen gedaan.

Bestuur en toezicht De verantwoordelijkheid voor de organisatie, voor de continuïteit daarvan en voor de verdere ontwikkeling ligt bij het bestuur bestaande uit Angela Pijnenburg en Henk Buursink. Dit geldt ook voor de strategie, het beleid en de daaruit voortvloeiende resultaten. De Raad van Commissarissen adviseert het bestuur gevraagd en ongevraagd, houdt toezicht op het bestuur en op de gang zaken van de stichting en fungeert (naast de Raad van Belanghouders) als klankbord. Het verslag van de Raad van Commissarissen over de uitvoering van haar toezichthoudende taak in 2014 is onderdeel van dit jaarverslag en is op de website van Wooninc. gepubliceerd. Ook de samenstelling van de raad en de documenten die het ondernemingsbestuur van

39

Wooninc. weerspiegelen, zoals de integriteitscode, de klokkenluidersregeling en de bedrijfstakcode, zijn op de website te vinden.

Beloning De beloning van bestuurders en commissarissen is vastgesteld conform de respectievelijke regelingen die gelden binnen de sector. De verantwoordelijke minister bepaalde dat zowel de hoogte van de beloning van bestuurders, als de vergoeding voor commissarissen aan een nieuw maximum gebonden zijn. Na de daaraan verbonden overgangstermijn van vier jaar worden vanaf 2017 in een periode van drie jaar de eventuele te hoge bezoldigingen afgebouwd tot het dan geldende bezoldigingsmaximum. In 2010 is na versobering van de arbeidsvoorwaarden met bestuurders overeengekomen om geen verdere verhoging meer toe te kennen en de salarissen voorlopig niet te indexeren conform de inflatiecorrectie uit de cao.

Raad van belanghouders De Raad van Belanghouders waarborgt onze maatschappelijke positie zoals vastgelegd in de statuten en reglementen. In de raad hebben op persoonlijke titel een negental personen zitting uit de maatschappelijke domeinen waarbinnen Wooninc. actief is. In 2014 heeft de raad haar rol en verantwoordelijkheden geëvalueerd en besloten om in 2015 verder te gaan als een Raad van Advies.

Geschillencommissie Binnen Wooninc. is een geschillencommissie actief. In 2014 is door de commissie één geschil behandeld als uitvloeisel van een klantreactie in 2013. Er zijn 82 klantreacties in goed overleg met en naar tevredenheid van de klant opgelost; per saldo minder dan het jaar daarvoor.


10 . F I N A N C I Ë N V E R A N T W O O R D Het is onze taak om ons vermogen effectief en efficiënt in te zetten. Als doel geldt het waarborgen van voldoende vermogen(srendement) om ook op lange termijn onze maatschappelijke taak, het exploiteren van sociale huurwoningen, uit te kunnen voeren. De gevolgen van de crisis en de consequenties van de nieuwe woningwet maken het realiseren van dit doel moeilijker. Wij hebben daardoor onze ambities en investeringen moeten bijstellen, zodat deze nog steeds passen binnen de financiële kaders die wij ons gesteld hebben. De focus is daarbij in het bijzonder gericht op het jaarresultaat, de liquiditeitspositie, vermogenspositie en rendementsturing.

Jaarresultaat Het exploitatieresultaat bedraagt € 32,8 miljoen positief en is daarmee € 2,3 miljoen hoger dan het voorgaande jaar. Een belangrijke reden daarvoor is een positief resultaat door de reguliere huurverhoging en doordat in 2014 het bezit van Oirschot een heel jaar in exploitatie is en de baat als gevolg van het vormen van een fiscale latentie. Hiertegenover staat het effect van de verhuurdersheffing die in 2014 flink is toegenomen ten opzichte van 2013. Het jaarresultaat is over 2014 circa € 9,2 miljoen positief. Ten opzichte van 2013 een daling van circa € 15 miljoen die vooral naast de hiervoor genoemde redenen verklaard wordt door de lagere waardecorrectie op het sociaal vastgoed en daarnaast door de lagere toerekening van rente door een lager investeringsniveau.

40

Het resultaat op de onroerendgoedportefeuille is als volgt samengesteld:

Ondanks stagnatie van de woningmarkt is het voorgenomen aantal verkopen bestaande huurwoningen (60) ruim behaald met 107 verkochte woningen alsook 22 parkeerplaatsen en één bedrijfsruimte. Daarnaast zijn 10 nieuwbouwwoningen verkocht (Kastanjehof en Brabantia; in 2013 16). De afschrijvingskosten zijn in 2014 beperkt hoger dan in 2013. In 2014 heeft afwaardering van enkele projecten in ontwikkeling plaatsgevonden als gevolg van de effecten van investeringsbesluiten voor een bedrag van € 5,1 miljoen. Als gevolg van aanpassing van de parameters bij de bedrijfswaarde (met name onderhoud en beheer) is een bedrag van € 6 miljoen aan in het verleden verantwoorde onrendabele toppen teruggenomen ten gunste van het resultaat. Het commercieel vastgoed is circa € 1,4 miljoen lager gewaardeerd na actualisatie van de taxatie. Het financieringsresultaat is in 2014 circa € 0,6 miljoen lager, doordat voor een heel jaar rente wordt betaald over het bezit uit Oirschot dat in oktober 2013 is verworven. Verder is er minder rente toegerekend aan projecten waarover een investeringsbesluit is genomen door het lagere investeringsvolume. Daartegenover staat een daling van de gemiddelde rente met 0,1%.

Kasstroom Het kasstroomverloop geeft een meer direct inzicht in de financiële slagkracht. Een belangrijk sturingsmiddel is de operationele kasstroom na correctie van aan investeringen toe te rekenen rente en normatieve aflossing van 2%. Ten minste een positieve operationele kasstroom op basis van deze systematiek voor de komende vijf jaar heeft naast het directe inzicht onder andere als doel gebruik te kunnen blijven maken van de borgingsfaciliteiten van het WSW. De verwachting is dat deze doelstelling ook in de komende jaren wordt waargemaakt. In 2014 wordt de kasstroom negatief beïnvloed door de invoer van de verhuurdersheffing. Deze heffing wordt

41

opgevangen door enerzijds temporisering van de nieuwbouwprojecten en anderzijds door gebruik te maken van de compenserende maatregelen voor huurprijzen. Mede hierdoor blijft Wooninc. de komende jaren voldoen aan de interne eisen en aan de ratio’s van het WSW over die jaren. Het positieve verloop van de operationele kasstroom in de komende jaren is een van de voorwaarden om een beroep te kunnen doen op borging van leningen bij het WSW en waardoor de geplande investeringen gerealiseerd kunnen worden.


Huurprijsbeleid Woningcorporaties en dus ook Wooninc. zien zich de laatste jaren steeds vaker geconfronteerd met financieel belastende maatregelen. Zoals invoering verhuurdersheffing, verhoging heffing saneringssteun en aangescherpte voorwaarden ter verkrijging van geborgde financiering. Mede daarom hebben wij ons huurprijsbeleid na overleg met de SHW in 2013 bijgesteld. Niet alleen is het woningwaarderingsstelsel leidraad voor het bepalen van de hoogte van de huur, maar ook de WOZ-waardering. De laatste geeft een indicatie van de marktwaarde van de woning. De twee worden in samenhang beschouwd bij het bepalen van de nieuwe huur op het moment dat er een huuropzegging plaatsvindt. Uitgangspunt is minimaal een huur van 4% van de WOZwaardering danwel minimaal een maandhuur van gemiddeld 80% van de maximaal redelijke huur. Echter, wij hebben ook de zorg voor betaalbaarheid. Daarom geldt als grens de maximale maandhuur waarbij men nog in aanmerking kan komen voor huurtoeslag. Woningen onder deze grens worden alleen toegewezen aan mensen met een laag inkomen. Ruim 90% van onze woningen behoort tot dit segment. Komt de maandhuur uit boven deze grenzen, dan wordt de woning overgeheveld naar het niet-DAEB-segment en verhuurd aan hogere inkomens. Per 1 juli 2014 is de huur van de woningen gestegen met de gemiddelde inflatie van 2,5%, verhoogd met een percentage van 1,5.

Interest coverage rate De kasstroomprognose voor de komende jaren is positief en wij zijn in staat om naast de reguliere uitgaven voor onderhoud, administratie, belastingen en verzekeringen, de rente op onze leningen te voldoen. De belangrijke indicator daarvoor is de ICR, de interest coverage rate. Dit getal drukt de verhouding uit van de ope42

rationele kasstroom (vóór aftrek vaste lasten) en de rentelasten. Een ICR van 1,0 geeft aan dat dit saldo gelijk is aan de (netto) rentelasten. Wooninc. houdt bij het vaststellen van de eis van 1,4 (definitie WSW) een zekere marge aan om tijdig een neerwaartse tendens te detecteren. Onderstaande grafiek geeft aan dat Wooninc. de komende jaren aan zowel de eis van het WSW als haar interne eis zal voldoen.

De laatste jaren hebben wij onder meer door verhoging van de efficiency ingezet op kostenbesparingen. Tezamen met dalende rentelasten blijft er per saldo meer over voor investeringen en aflossingen. Wooninc. monitort dit middels de efficiencyratio. Deze ratio wordt uitgedrukt door de uitgaven af te zetten tegen de huuropbrengsten. Op deze wijze wordt inzichtelijk hoe het resultaat van de exploitatie kan worden beïnvloed. Wooninc. zal het resultaat met name willen verbeteren door het onderhoud naar een meer marktconform niveau te verlagen en de huur te verhogen na 2015.

Vermogenspositie Om de voorgenomen activiteiten tot 2019 binnen onze financiële mogelijkheden te kunnen uitvoeren, geldt als doel een voldoende solvabiliteit. Aan deze voorwaarde voldoet Wooninc., blijkende uit positieve beoordeling van het CFV, die gebaseerd is op het volkshuisvestelijk vermogen en het noodzakelijk risicovermogen. De solvabiliteit per 31 december 2014 is 38,2% (2013: 34,7%) en neemt naar verwachting in de jaren erna toe (49,9% in 2019). De stijging van de solvabiliteit in 2014 wordt veroorzaakt door de rechtstreekse vermogenscorrectie

43

(€ 27,7 miljoen) die het gevolg is van gewijzigde uitgangspunten in de waardering van sociaal vastgoed en de herclassificatie van sociaal naar commercieel vastgoed. Daarnaast stijgt het eigen vermogen door toevoeging van het positieve jaarresultaat van € 9,2 miljoen. De positieve ontwikkeling in de jaren na 2014 wordt met name veroorzaakt door de wijze van waarderen van het commercieel vastgoed dat vanaf dit jaar wordt gewaardeerd op marktwaarde. Daar als gevolg van de huurstijgingen de komende jaren steeds meer woningen worden toegevoegd aan het niet-DAEB-segment stijgt de waarde van het vastgoed. Daarnaast leidt het nieuwe huurbeleid tot een hogere terugverdiencapaciteit van het bezit.

De WOZ-waarde van ons bezit bedraagt circa € 1,4 miljard. De verwachting is dat de WOZ-waarde in de licht aantrekkende woningmarkt iets zal toenemen. Een indicator voor de marktwaarde is 60% van de WOZ-waarde


in verhuurde staat, ofwel circa € 840 miljoen. Uit de behaalde verkoopresultaten in 2014 blijkt een marktwaarde in lege staat van circa 85% van de WOZ-waarde. Het verschil tussen markten exploitatiewaarde is een gevolg van het afzetten van sociale huurwoningen onder de marktwaarde en het investeren in maatschappelijke voorzieningen. Het kan beschouwd worden als ons maatschappelijk dividend. De verdere waardeontwikkeling van ons vastgoed gebeurt door onderhoud, comfortverbetering, herbestemming, sloop, verkoop en (vervangende) nieuwbouw. Al onze voornemens op het gebied van vastgoedontwikkeling voor de komende tien jaar zijn opgenomen in de financiële meerjarenprognose. De waarde in onze jaarrekening is gebaseerd op bedrijfswaarde (saldo contante waarde inkomsten en uitgaven) voor het sociale vastgoed, en markt(taxatie)waarde voor het commercieel vastgoed en bedraagt per 1 januari 2015 circa € 761 miljoen (exclusief voorraad).

Loan-to-value Zonder vreemd vermogen is het voor Wooninc. niet mogelijk de vastgoedportefeuille te vernieuwen en uit te breiden. De omvang van het vreemd vermogen heeft haar grenzen. Een teveel aan vermogen leidt tot een hoge rentelast die uit de reguliere exploitatie niet meer te betalen is. De externe toezichthouders en (met name) de geldverstrekkers stellen als voorwaarde dat Wooninc. ook eigen kapitaal inbrengt. Als toetsingscriterium geldt daarvoor de loan-to-value (LtV), ofwel de ratio die aangeeft in welke mate de waarde van Wooninc. gefinancierd is met vreemd vermogen. Als externe norm geldt dat maximaal 75% van het vermogen redelijkerwijs extern gefinancierd mag zijn. Wooninc. hanteert voorzichtigheidshalve als interne norm 65%. Uitgaande van waardering tegen bedrijfswaarde voor sociaal vastgoed en marktwaarde voor commercieel vastgoed bedraagt dit percentage per 31 december 2014 60,0% (2013: 62,4%). De meerjarenprognose laat een daling van de LtV zien naar 50,0% 44

eind 2019. Ook blijft Wooninc. ruim binnen de hiertoe gestelde WSW-norm die stelt dat het bedrag aan leningen maximaal 50% van de WOZ-waarde mag bedragen. Wooninc. blijft daar met circa 36% onder.

Treasury Treasury houdt zich bezig met de risico’s die samenhangen met toekomstige kasstromen. De functie treasury ondersteunt hiermee het financiële beleid van Wooninc. dat als primair doel heeft het waarborgen van de financiële continuïteit van Wooninc. Treasury geeft een inzicht in de financieringsbehoefte van Wooninc. voor de komende jaren en de treasury gerelateerde risico’s die verbonden zijn aan de ambities van Wooninc. Bij onze treasury-activiteiten laten wij ons bijstaan door Zanders die ons adviseert zowel bij het aantrekken van nieuwe leningen als bij het monitoren van renterisico’s. In het jaar 2014 is er 1 nieuwe lening van € 4,0 miljoen aangetrokken en voor € 12,8 miljoen aan leningen afgelost. De nieuwe lening dient voor de herfinanciering van een vervroegde afgeloste lening. Wooninc. gebruikt voor de financiering van haar activiteiten alleen transparante leningsvormen en houdt geen beleggingsportefeuille aan. De totale leningenportefeuille bedraagt ultimo 2014 € 487,2 miljoen, inclusief de leningen voor de overname van de lening voor Oirschot. De gemiddeld gewogen rentecoupon bedroeg per 31 december 2014 3,78%, inclusief de variabel rentende roll-over leningen. De gemiddeld gewogen rentecoupon per 31 december 2014 is hiermee 0,10% lager dan het voorgaande jaar en op basis van de actuele bedrijfsvergelijkende cijfers bijna 0,3% lager dan het landelijk gemiddelde. In de hierna weergegeven figuren is de verdeling naar geldgevers en leningsvormen weergegeven.

Geldgevers en leningsvormen, per 31-12-2014 Bij het verstrekken van ongeborgde financiering kijken commerciële partijen kritischer naar de risico’s van financiering van de projecten, inclusief de onderliggende ‘business cases’ en financiële projecties. Het commercieel financieren van activiteiten of bezit stelt daarom geheel andere eisen aan de informatievoorziening naar financiers. Voor Wooninc. is het van belang om in een vroeg stadium de financiële haarbaarheid van nietDAEB-investeringen te onderzoeken. Dergelijke haalbaarheidsstudies moeten inzicht geven in de ontwikkeling van de financiële positie (ratio’s). Wooninc. is zich hier terdege van bewust en kijkt kritisch naar haar investeringsportefeuille. Het “Eigen Middelen Beleid” (EM Beleid) van het WSW legt beperkingen op de mogelijkheden van corporaties om netto verkoopopbrengsten en netto operationele kasstroom aan te wenden. Dit beleid is opgesteld met als doel het versterken van de liquiditeitspositie van corporaties.

45

Borgingsplafond WSW In het kader van de nieuwe beoordelingssystematiek, die het WSW sinds 1 januari 2014 hanteert, is het begrip faciliteringsvolume vervangen door het begrip “borgingsplafond”. Het borgingsplafond is de maximale omvang van de geborgde leningenportefeuille van een corporatie gedurende het betreffende kalenderjaar. Het WSW heeft per 2 juli 2014 de hoogte van het borgingsplafond 2014 voor Wooninc. vastgesteld. Per eind 2014 heeft Wooninc. € 4,5 miljoen ruimte in het borgingsplafond.

Renterisico Ter beperking van het renterisico worden de herfinancieringsmomenten zoveel mogelijk in de tijd gespreid. Bij het bepalen van het renterisico volgt Wooninc. de definitie van het WSW. Het renterisico is gedefinieerd als de jaarlijkse som van eindaflossingen, variabel rentende leningen, renteherzieningen en spreadherzieningen van de leningenportefeuille. Deze definitie betreft de zekere renterisico’s, zoals vervat in de bestaande leningenportefeuille. Het renterisico op de herfinanciering van leningen mag volgens de norm van het WSW maximaal 15% van de leningenportefeuille van het betreffende jaar bedragen. Dat betekent dat deze voor Wooninc. in enig jaar maximaal € 73,1 miljoen mag bedragen. Uit navolgend renterisicoprofiel blijkt dat Wooninc. ruim aan deze voorwaarde voldoet. Ook nog voldoende voor het renterisico van eventuele nieuwe leningen op investeringen.


Rendementssturing Rendementseis op investeringen De investeringen die Wooninc. pleegt dienen te voldoende aan minimale rendementseisen die in het kader van de begroting jaarlijks worden geactualiseerd. Voorstellen voor nieuwbouw worden aan deze eisen getoetst en besproken in de Audit Commissie Vastgoed voorafgaand aan de goedkeuring van de investering. Voor 2014 is de minimum eis voor DAEB investeringen: IRR > 3,64% en < 5,25%. ; BAR tenminste 3,64%. Voor niet-DAEB is de IRR minimaal 5,5%. Alle voorstellen in 2014 voldoen aan deze eisen. 46 Sturing op bruto rendement Het bruto rendement over de hele vastgoedportefeuille van Wooninc. is in 2014 4%. Sturing op direct rendement krijgt definitief vorm en inhoud als Wooninc. in 2015 overgaat naar waardering van haar vastgoed op marktwaarde. Op complexniveau is dan inzichtelijk wat het rendement is en in hoeverre dit voldoet aan de minimum eis. Het geeft handvatten voor sturing op bijvoorbeeld het beheer, het onderhoud en het gewenste huurniveau.

11 . W O O N I N C . R I S I C O B E H E E R Wij zijn ons ervan bewust dat het behalen van de resultaten en het nastreven van de doelstellingen risico’s met zich meebrengt. Deze risico’s willen we zo goed mogelijk beheersen, zoals de externe toezichthouders ook verwachten. Wij richten ons op een risico volwassen organisatie, die bij de taakuitvoering risicobewust bezig is. Het continu monitoren van de kritieke prestatie indicatoren, de kasstromen en de administratie-organisatie geeft ons inzicht in de mate van risicobeheersing. De uitkomsten hebben geen aanleiding gegeven om kritieke succesfactoren bij te stellen en aanvullende beheersmaatregelen te treffen. Verder hanteren wij voor risicobeheersing het beoordelingskader van het WSW. Dit beoordelingskader is gericht op het Business Risk en het Financial Risk van de corporatie. Het Financial Risk wordt vastgesteld aan de hand van de ontwikkeling van een aantal belangrijke financiële ratio’s: ICR, DSCR, LTV, solvabiliteit en dekkingswaarde. Het Business Risk wordt bepaald aan de hand van 24 kwaliteitsvragen. Beiden Risks classificeren wij conform het WSW overwegend laag. Daarnaast is onze scope gericht op vier risicogebieden, die ook het CFV kwantificeert en afzet tegen het balanstotaal. Het risico voor Wooninc. is door de externe toezichthouder CFV per ultimo 2018 bepaald op 11,6% van het balanstotaal (€ 16.200 per verhuureenheid). Dit is het risicovermogen dat Wooninc. ten minste moet aanhouden. Op basis van onze meerjarenprognose berekent CFV voor alsdan een vermogen van € 20.900 per verhuureenheid. Volgens de recente prognoses voldoet Wooninc. daar met een bedrag van € 39.096 ruim aan. Kortom: risicobeheersing is integraal verankerd in de organisatie. Het geeft ons inzicht in de vraag of we de juiste dingen doen en of we deze goed doen. Hiermee levert het risicomanagement een bijdrage aan het effectief en efficiënt inzetten van onze middelen voor onze kerntaak. 47

Risico financiering, rente en financieel management Wij sturen op financierbaarheid, zodat wij altijd over voldoende liquide middelen beschikken om onze volkshuisvestelijke doelstellingen uit te voeren. Wij financieren onze activiteiten uit eigen middelen (door de verhuur en verkoop van woningen) en door geld te lenen. De afgelopen jaren is gebleken dat wij adequaat omgaan met de verkoop van bestaande woningen. Het aantal verkopen blijkt vier jaar op rij te voldoen aan de doelstelling. De verwachting is dat ook in 2015 de verkoop weinig problemen zal geven. Ook de afzet van nieuwbouwkoopwoningen blijkt minder problematisch te zijn geworden, onder voorwaarde van een reële en betaalbare prijs. De leningen, die we aantrekken worden door het WSW geborgd. Tenminste, voor zover ze bestemd zijn voor de financiering van de volkshuisvestelijke activiteiten. Op basis van de huidige inzichten moeten we in verband met gedeeltelijke herfinanciering in de toekomst ook een beroep doen op de kapitaalmarkt.. Naar eigen inschatting voldoen we aan de financiële randvoorwaarden die het WSW aan borging stelt. Maar daarmee zijn we nog niet automatisch verzekerd van borging. Zoals hierboven al is aangegeven kijkt het WSW niet alleen naar de financiële kentallen, maar beoordeelt ook een aantal bedrijfsrisico’s. De precieze uitwerking is nog niet bekend, maar we zien ook dit deel met vertrouwen tegemoet. De administratieve organisatie is voldoende ontwikkeld om sturing te kunnen blijven geven aan het financiële proces. Er vond in 2014 regelmatig afstemming hierover plaats tussen accountant, bestuur en Audit Commissie Financiën (ACF). Dit geldt ook voor het WSW en CFV. De financiële functie wordt verder doorontwikkeld nu financiële sturing nog meer een factor van betekenis wordt in de continuïteit van de corporatie. Het macro-economisch risico wordt door het CFV voor Wooninc. op 6,6% gewaardeerd, tegen landelijk 7,8%. De onzekerheden hebben betrekking op de financieringsmogelijkheden, renteconversies van lopende leningen en de financiering van nieuwbouwactiviteiten. Onze financiële continuïteit is voldoende gewaarborgd, zo blijkt


uit meerdere financiële ratio’s. Het eigen vermogen als aandeel van het totaalvermogen is ultimo 2014 38,2% (2013: 34,7%), de kasstroompositie voor de komende 5 jaar is positief, de rentedekkingsratio ligt de komende jaren boven de 1,4. Op basis van de ingediende prognosegegevens 2014-2018 is de conclusie van het CFV dat de voorgenomen activiteiten van Wooninc. in financieel opzicht passen bij haar vermogenspositie. Het CFV ziet op dit moment dan ook geen aanleiding tot nader onderzoek.

Treasury Algemeen uitgangspunt is dat alle activiteiten op het gebied van treasury ten dienste van de doelstellingen en kerntaken van Wooninc. staan. Onze treasurystrategie is erop gericht de financieringskosten te minimaliseren en de herfinanciering en aflossing van leningen in de tijd optimaal te plannen. Hoofddoelstelling van de activiteiten op het gebied van treasury is het helpen waarborgen van de financiële continuïteit in brede zin. Basis voor de besluiten zijn de meest recente inzichten in de ontwikkeling van de liquiditeitsbehoefte, het renterisicoprofiel, de vervalkalender van bestaande leningen en beleggingen voor minimaal de eerstvolgende tien jaar (inclusief het lopende jaar) en de meest recente inzichten in de renteverwachtingen. De financieringsrisico’s worden door een stringent treasurybeleid adequaat gemanaged. Zanders Treasury & Finance Solutions ondersteunt daarbij. Onze investeringsambities leiden tot een jaarlijkse negatieve kasstroom. De huuren verkoopopbrengsten zijn onvoldoende om deze investeringen te dekken. Het negatieve saldo wordt gefinancierd door leningen met borging van het WSW. Het WSW heeft ons in 2014 voor de jaren 2014 en 2015 voldoende borgingsruimte toegekend voor (her)financiering van geplande investeringen. De financiering van de geplande investeringen wordt per project nog nader beoordeeld. In lijn met onze strategie zijn in 2014 de financieringslasten betaald uit de netto huuropbrengst na aftrek van de beheerkosten zoals onderhoud, organisatie etc. Dit streven wij ook in de komende jaren na. Wooninc. had 48

in 2014, net als in voorgaande jaren, geen derivatenpositie. Het risico van een rentestijging heeft zich in 2014 niet voorgedaan. Renteontwikkelingen worden nauwlettend gevolgd maar zijn moeilijk te sturen; de invloed op onze bedrijfsvoering kan aanzienlijk zijn. Een stijging van 1% van de vermogenskostenvoet betekent voor ons theoretisch een extra jaarlast van circa € 5 miljoen. Vanwege de doorlopende contracten zal dit zich niet direct volledig manifesteren, maar bij verhoging is de verwachting dat de huur ook zal stijgen. Per saldo betekent dit een toename van de woonlasten voor de huurder. Daarnaast moeten wij eventueel onze investeringen in nieuwbouw en woningverbetering temporiseren, onze verkoop stimuleren en de organisatiekosten verder verlagen. Conform de WSW-normen zijn de kasstromen positief na een fictieve aflossing van 2% (voor tenminste 5 jaar) en is de totale financiering ruim onder de norm van 50% van de WOZ-waarde van het vastgoed.

Risico portefeuillestrategie Een substantieel financieel risico is de ontwikkeling van de portefeuille. Niet alleen nieuwbouw, maar ook onderhoud, sloop en verkoop van het vastgoed. De ontwikkelposities zijn in de risicobeoordeling voor een belangrijk deel bepalend. De risico’s voor projectontwikkeling worden continu, per ontwikkelfase, afzonderlijk per project en in samenhang, ook met treasury, geanalyseerd, beoordeeld en bewaakt. Van toepassing is het investeringsstatuut, het kader voor toetsing van investeringen in onderhoud en nieuwbouw. Als hulpmiddel gebruiken wij Reaforce, Reafinance en Rearisk. Aan iedere investering ligt een initiatiefbesluit ten grondslag. Dit besluit wordt bekrachtigd door het bestuur en daar waar een verplichting met een substantiële waarde wordt aangegaan, door de Raad van Commissarissen goedgekeurd. Statutair gaat het dan om investeringen boven de € 500.000.

Wekelijks is er een actuele update van alle lopende projecten. Daarnaast wordt ieder tertiaal een rapportage opgesteld die wordt toegelicht en besproken in de Auditcommissie Vastgoed (ACV). De voltallige Raad van Commissarissen wordt eveneens ieder tertiaal geïnformeerd over de actuele risico’s van de lopende projecten. Bij combinatiecomplexen van huur en koop worden de risico´s beperkt door nieuwbouw pas in uitvoering te nemen als 70% van de koopwoningen is afgezet. Naast gerealiseerde nieuwbouwplannen en plannen in uitvoering heeft Wooninc. meerdere projecten in ontwikkeling voor de komende jaren op diverse locaties in stad en regio. De posities die zijn ingenomen liggen binnen de rode contouren, ofwel zijn in potentie geschikt voor bebouwing. Grond in het buiten(landbouw)gebied heeft Wooninc. niet in eigendom. De waarde van de posities wordt nog voldoende gedekt door de potentiële (residueel bepaalde) opbrengst uit de grondexploitatie. Het monitoren van het risico van waardedaling gebeurt per tertiaal waarbij de actuele waarde van de grondposities getoetst wordt aan de ontwikkeling van de grondprijs in de verschillende gemeenten. De risico’s van de bestaande portefeuille zijn gering. De samenstelling ervan bestaat uit relatief veel passende (nultreden)woningen, voor ouderen toekomstbestendig, gelet op de toenemende vergrijzing. De kwaliteit is overwegend goed tot zeer goed. Voor het hele bezit is een bouwkundige vastgoedconditiemeting uitgevoerd. Het beheer was ook in 2014 professioneel en is in control gebleken. Alle complexen liggen in goede buurten. Wooninc. kent komend jaar (en komende jaren) geen grootschalige vernieuwingsopgaven in buurten of wijken.

Risico markt, economie en politiek Wooninc. opereert in een economisch gunstige regio met positieve toekomstverwachtingen. De woningmarkt is divers en de vraag naar woonruimte is tot zeker 2030 manifest. Tot dan is een groei van het aantal huishoudens voorspeld. Het risico van leegstand heeft zich in 2014 niet voorgedaan en wordt, ondanks de econo-

49

mische omstandigheden, ook de komende jaren als laag aangemerkt. De woningmarkt kenmerkt zich door diversiteit en door een relatief gunstig woonklimaat in stad en regio. Er is een toenemende wisselwerking tussen de deelmarkten (stad en platteland). De koopmarkt is licht positief voor het komende jaar. Het risico voor de koopmarkt wordt voor de nabije toekomst als laag tot gemiddeld aangemerkt. De voorspelde positieve economische ontwikkeling van Brainportregio zal daaraan bijdragen. Het is ook niet de verwachting dat er de komende jaren sprake zal zijn van krimp op de woningmarkt. Hoewel de gemeenten autonoom opereren, is er in regioverband goede afstemming over de verdere ontwikkeling van de woningmarkt. In dat opzicht is er geen risico van politieke instabiliteit te verwachten met gevolgen voor de woningmarkt. De demografische ontwikkeling, in het bijzonder de toenemende vergrijzing, zien wij met onze focus als een kans. Daarop sturen gebeurt door onze voorraad geleidelijk te transformeren naar wooneenheden specifiek voor ouderen, door samenwerking te zoeken met zorgleveranciers en eengezinswoningen alleen te realiseren als dit ter vervanging van gesloopte woningen is. Het CFV waardeert het marktrisico voor de komende jaren (t/m 2017) op 9,6% tegen landelijk 7,3%.(Cijfers t/m 2018 nog niet gepubliceerd.) Vooral onze ambities in de realisatie en afzet van de middeldure koopwoningen zijn daarin bepalend. De verkoop ervan verliep ook in 2014 nog steeds moeizaam maar aan het einde van het jaar was een kentering waar te nemen. Het risico beheersen we verder door zeer flexibel met plannen om te gaan. Temporiseren daar waar noodzakelijk, ambities bijstellen en zo nodig en zo mogelijk koop omzetten in huur. Ook de voortdurende kritische waardering van onze grondposities draagt bij aan de beheersing van het marktrisico. Wooninc. heeft eerder enkele strategische nieuwbouwlocaties verworven die in de komende tijd tot ontwikkeling moeten komen (meer daarover in paragraaf 5 Grondposities).


Risico operationeel De administratieve organisatie van Wooninc. is goed op orde. De procesbeschrijvingen zijn uitgewerkt in Rules (Mavim). De TVB’s (taken, verantwoordelijkheden en bevoegdheden) zijn op functieniveau integraal inzichtelijk. Bij de procesbeschrijvingen is in het bijzonder aandacht geschonken aan de operationele procesrisico’s. Daar waar noodzakelijk zijn aanvullende beheersmaatregelen getroffen, zoals een strikte functiescheiding tussen uitvoering, registratie en betaling. Wooninc. werkt met het automatiseringssysteem SG|Tobias AX. Het risico van het niet voldoen aan de in- en externe weten regelgeving wordt als laag aangemerkt. De organisatie is transparant, de tertiaalrapportages zijn adequaat, het inkoopbeleid professioneel en de cultuur (houding en gedrag van directie, management en medewerkers) is zodanig dat een risico van integriteitskwesties als gering wordt aangemerkt. Het optimaliseren van het inkoopbeleid op het terrein van onderhoud krijgt komend jaar aandacht; het streven is een systeem van eenheidsprijzen. Bij veel leveranciers wordt gewerkt met BTWverlegging en met een G-rekening om het risico van naheffing in het kader van de Wet Keten Aansprakelijkheid tegen te gaan. Er was in 2014 professioneel toezicht door de Raad van Commissarissen en daarnaast is er de Raad van Belanghouders die het nakomen van de maatschappelijke doelstelling van Wooninc. bewaakt. Op het gebied van fiscale beheersing hanteert Wooninc. een Tax Control Framework (TCF). In kwantitatief en kwalitatief opzicht is er nauwelijks risico met betrekking tot de organisatie. Daar waar specifieke kwaliteiten ontbreken is sprake van externe inhuur. Voor de uitvoering van de activiteiten in 2014 was er een werkorganisatie met 83 medewerkers, ofwel 68,5 fte´s (75 fte’s in 2013). Met de huidige omvang en bezetting moeten de geplande activiteiten voor de komende jaren kunnen worden uitgevoerd. Ad hoc activiteiten zijn opgevangen door inhuur. De focus van Wooninc. blijft gericht op beperking van de beheerkosten. Ondanks de geringe huurstijging in de afgelopen jaren en toenemende werkzaamheden, slaagt Wooninc. erin de netto kosten nog steeds te beperken. In de recente AEDES-benchmark blijken de netto beheerskosten € 651 ver onder het gemiddelde te liggen 50

van € 1.391. Het inkoopbeleid is professioneel ingekaderd, vastgelegd in het inkoopbeleidsplan en uitgewerkt in een inkoopactieplan voor het komend jaar. Daarmee beogen wij de risico´s op inkoop te kunnen handelen. Onderdeel daarvan is ook het leveranciersmanagement. Beoordelen of en in hoeverre leveranciers in staat zijn te voldoen aan de kwaliteitsafspraken en de financiële verplichtingen. Dit laatste door leveranciers waar nodig te toetsen bij Dun & Bradstreet en door per opdracht en/of project de leveranciers te beoordelen. De beoordeling door het CFV van het operationeel risico is met 4,7% lager dan het landelijk gemiddelde van 5,4%. Een bevestiging van het professioneel beheer en goed werkend risicobeheersingssysteem. De kwaliteit van de organisatie en de inzet van voldoende competenties worden gewaarborgd door ons ISOkwaliteitssysteem en ons HRM-beleid. Wooninc. hanteert de bedrijfstakcode en een daarvan afgeleide eigen integriteitscode. Deze is bedoeld als ondersteuning voor bestuur, RVC, management en medewerkers, zodat ze de relevante nalevings- en integriteitsregels kunnen begrijpen en naleven. De integriteitscode is gepubliceerd op de internetsite van Wooninc. en is kenbaar gemaakt aan de stakeholders. Verder heeft Wooninc. te bewaken dat zij zich houdt aan weten regelgeving en daarover verantwoording aflegt. Voor Wooninc. is het Bbsh het belangrijkste wettelijke toetsingskader. Daarnaast geldt op financieel gebied Titel 9 Boek 2 Burgerlijk Wetboek voor de financiële administratie en verantwoording. De neiging om met meer regels grip te krijgen op het doen en laten van corporaties, heeft het risico van bureaucratie in zich, met daarbij behorende administratieve lasten. We kunnen op dit punt niet meer doen dan onze verontrusting daarover blijven uitspreken.

Vanaf 1 juli 2015 is de herziene Woningwet van kracht. Deze Woningwet vervangt uiteindelijk de Bbsh. De herziene Woningwet voorziet onder andere in een striktere afbakening van het

werkdomein van corporaties.

Daarnaast wordt met deze wet invulling gegeven aan de besluiten van de Europese Commissie met over staatsteun en mededingingsregels. Een gedegen plan van aanpak ondersteunt Wooninc bij het juist en tijdig implementeren van de herziene Woningwet en het maken van weloverwogen keuzes omtrent een administratieve of juridische scheiding.

Uitvoering controlefunctie Een goed opgezette interne controle is een belangrijke pijler, waarop Wooninc. in het kader van planning & control steunt. Niet alleen wat betreft het controleren en signaleren van tekortkomingen in de uitvoering maar zeker ook voor het bijsturen en afleggen van verantwoording. Met een toereikend Intern Controle Plan geeft Wooninc. structuur aan de uitvoering. Het is een leidraad om te waarborgen dat beheersmaatregelen getrouw en rechtmatig door de daartoe bevoegde personen worden uitgevoerd. Een goede interne controle is relevant voor het oordeel of Wooninc. ‘in control’ is. Intern ter verhoging van sturing en beheersing en extern om zichtbaar te maken wat gedaan wordt aan verantwoording, gebruikt Wooninc. een aangesloten jaarkalender, “de Planning & Controlcyclus”. Periodiek wordt gerapporteerd over de voortgang en bij niet nakomen van de planning worden maatregelen getroffen.

51


52

53


12 . W O O N I N C . V E R B I N D I N G E N Wooninc. werkt in het PEC (Platform Eindhovense Corporaties) samen met ‘thuis, Trudo, Woonbedrijf en Vitalis Sociale Woonvormen als het gaat om zaken van gemeenschappelijk belang voor de gemeente Eindhoven. In dit kader is er regelmatig gezamenlijk overleg met de gemeente. Het maken van prestatieafspraken is daar onderdeel van. Enkele van onze activiteiten zijn ondergebracht in verbindingen. In totaal zes, waarvan Stichting Wooninc. 100% aandeelhouder is. Deze verbindingen zijn om de stichting te beperken in risico van de dikwijls commerciële activiteiten of vanwege fiscale voordelen die het kan bieden. Het oprichten van een dochter gebeurt alleen als het gaat om de uitvoering van activiteiten die binnen de wettelijke kaders toegestaan zijn voor toegelaten instellingen. De resultaten uit de verbindingen worden onder de post deelnemingen opgenomen in de jaarrekening van de stichting. Kosten die Wooninc. maakt voor de verbinding worden met haar verrekend. In Wooninc. Producten en Diensten BV zijn het beheer van de verenigingen van eigenaren alsmede het exploiteren van diensten, zoals het verhuren van parkeerplaatsen en het beheer van woonwagenlocaties van derden, ondergebracht. Voor de ontwikkeling van het centrumplan Leende participeert Wooninc. met Wonen Limburg en woCom in een Vennootschap Onder Firma.

54

13 . V E R A N T W O O R D I N G R A A D V A N C O M M I S SA RI SS E N

In dit verslag legt de Raad van Commissarissen (RvC) als onderdeel van een maatschappelijk ondernemende organisatie, publiekelijk verantwoording af over de wijze waarop zij in het afgelopen jaar invulling heeft gegeven aan de uitvoering van haar taken en bevoegdheden.

Belangrijkste ontwikkelingen in 2014 De volkshuisvesting heeft een bewogen jaar achter de rug. Met name door de parlementaire enquête en de consequenties daarvan voor de sector. Terug naar de ‘kerntaak’ is de samenvattende conclusie, geen commerciële activiteiten meer. Dit was mede leidraad bij onze discussie over de belangrijkste onderwerpen op de agenda van de RvC in 2014. Naast zijn toezichthoudende taak heeft de RvC regelmatig inhoud gegeven aan zijn adviserende taak door het bestuur, gevraagd en ongevraagd, van advies te dienen. Ook in de besprekingen van de verschillende commissies van de RvC. De RvC is nauw betrokken bij de werkzaamheden van het bestuur en meent dat met de gekozen oriëntatie en accenten goed wordt ingespeeld op de economische, sociale, maatschappelijke en politieke omstandigheden én dat dit in samenwerking met gemeenten, zorgen welzijnsorganisaties, belanghouders, waaronder in het bijzonder de huurdersorganisaties, verder gestalte kan krijgen. De voorbereiding op de fusie met Woningstichting de Kempen per 1 januari 2015 en de voorgenomen fusie met Vitalis Sociale Woonvormen medio 2015 beschouwen wij in 2014 eveneens als belangrijke gebeurtenissen. In verband daarmee zijn er twee extra vergaderingen ingelast ter bespreking van de voortgang. Verder heeft er een workshop plaatsgevonden waarbij is gesproken over ‘strategische samenwerking’. De fusie versterkt de positie van Wooninc. als dé ouderenhuisvester in de Metropool Regio Eindhoven (MRE). In september hebben

55

RvC, bestuur en MT in het kader van de focus op ouderen op meerdere plekken in Zuid-Nederland kennisgemaakt met aansprekende voorbeelden op het gebied van wonen en zorg.

RvC en commissies De RvC bestaat ultimo 2014 uit 5 leden. De zittingstermijn is vier jaar met een mogelijkheid tot herbenoeming voor één termijn. Herbenoeming is geen automatisme; dezelfde regels worden in acht genomen die voor benoeming gelden. In 2014 is het lidmaatschap van de heer drs. H.J. Moerland geëindigd en heeft er één benoeming op voordracht van SHW plaatsgevonden.

Rooster van aftreden Raad van Commissarissen

In 2014 zijn zes vergaderingen van de RvC gehouden, vier gewone en twee buitengewone. Alle vergaderingen zijn door vrijwel alle leden bijgewoond, de absentie was verwaarloosbaar.


Samenstelling Raad van Commissarissen per 31 december 2014

56

Toezichtkader De taken, verantwoordelijkheden en bevoegdheden van de raad zijn expliciet vastgelegd in het RvCreglement, de statuten van Wooninc., de AedesCode en de daaraan gekoppelde Governancecode. Al deze documenten zijn in te zien op de website van Wooninc. Als toetsingskader hanteert de RvC de Wooninc.Focus die in 2012 is herijkt, het goedgekeurde jaarplan 2014 en de verdere relevante weten regelgeving. De financiële continuïteit wordt getoetst aan de vastgestelde kpi’s en periodiek bewaakt aan de hand van de financiële tertiaalrapportages. Investeringsvoorstellen voor onderhoud, woningverbetering en nieuwbouw zijn onder meer getoetst aan het Investeringsstatuut. In het kader van de rol van toezichthouder behoeven investeringsvoorstellen met een waarde boven € 500.000 de goedkeuring van de raad. Daarnaast zijn er andere, in de statuten genoemde bestuursbesluiten, die ter goedkeuring worden voorgelegd aan de raad. Verder heeft toetsing plaatsgevonden aan de hand van de financiële meerjarenprognose. De jaarlijkse risicoanalyse werd uitgevoerd met het procesmanagementsysteem Rules. De risicobeoordeling van de projecten in ontwikkeling vond plaats aan de hand van een door Wooninc. ontwikkeld risico beheersingsinstrument, dat is ontleend aan Reaforce en gestoeld op de risico-management-cyclus, die bestaat uit het bepalen van de projectdoelstellingen, risicoanalyse, risicorespons, risicobeheersing en terugkoppeling. Ieder tertiaal is inzicht gegeven in (de voortgang van) de projecten op het totale portefeuilleniveau, inclusief de financiële risico’s. Onder meer het treasuryjaarplan en het kasstroomoverzicht zijn toetsingskader voor financieel beleid, naast de meer algemene kaders, ontleend aan het Centraal Fonds Volkshuisvesting (CFV) en het Waarborgfonds Sociale Woningbouw (WSW). Voor het waarborgen van de financiële continuïteit wordt uitgegaan van een mini57

maal noodzakelijk weerstands- ofwel volkshuisvestelijk vermogen. De maatschappelijke prestaties zijn door de RvC getoetst aan de afspraken die Wooninc. op dit vlak onder andere heeft gemaakt met (lagere) overheden. Naast de reguliere prestatieafspraken met de gemeente van vestiging zijn dat meer gerichte afspraken met andere gemeenten, corporaties en samenwerkingspartners over oplossingen voor sociaal-maatschappelijke opgaven, waarin Wooninc. een rol kan en wil vervullen. Daaronder valt ook de realisatie van betaalbare woningen en overig maatschappelijk vastgoed. Het vorenstaande toezichtkader is door de raad gebruikt bij het nemen van beslissingen, het beoordelen van bestuursvoorstellen en de bewaking van de realisatie van de corporatiedoelstellingen.

Toezicht en advisering De RvC houdt zich voortdurend bezig met de bewaking van de uitvoering van de strategie door het bestuur en de werkorganisatie. De raad beoordeelt primair of Wooninc. de goede dingen doet en of ze de dingen goed doet. En tevens of daarbij de (financiële) continuïteit niet in het geding is. De raad houdt meer specifiek toezicht en controle op het behalen van de doelstellingen, de risico's verbonden aan de strategie en de ondernemingsactiviteiten, het financieel verslaggevingsproces en het naleven van toepasselijke weten regelgeving. Daarnaast adviseert ze gevraagd en ongevraagd het bestuur en is ze verantwoordelijk voor benoeming en ontslag van bestuurders alsook hun arbeidsvoorwaarden. In 2014 hebben de RvC en het bestuur uitgebreid gesproken over de herijking van de kerntaak van Wooninc. Samen met het bestuur concludeerden wij dat Wooninc., vooruitlopend op de wijziging van de Woningwet, versneld afstand moet doen van de commerciële ontwikkelingen en de rekeningcourantkrediet met de Rabobank alsook terughoudend moet zijn in het aantrekken van externe financiering om met de goede financiële basis van Wooninc. de ambitie als sociale volkshuisvester ook in de toekomst te kunnen blijven waarmaken. De RvC deelt de mening van het bestuur om de focus vooral te hebben op beschikbaarheid en betaalbaarheid


van woonruimte voor jongeren en ouderen. Het is prettig te ervaren dat over al deze zaken in de loop van 2014 besluiten zijn genomen en deze ten dele ook al in uitvoering zijn. Meerdere desinvesteringsbesluiten zijn goedgekeurd, de kredietfaciliteit is afgebouwd naar € 20 miljoen per 31 december en prioriteit is gegeven aan interne financiering van nieuwbouw. Het gunstige verkoopresultaat in 2014 heeft daar meer ruimte voor gegeven. Verder zijn de meeste investeringsbeslissingen gericht op nieuwbouw voor jongeren (OLV8) en ouderen (Brabantia). In een aparte bespreking heeft de RvC zich gebogen over de strategie inzake samenwerking. Dit moet alleen worden overwogen als dat leidt tot een effectievere uitvoering van doelstellingen, met als randvoorwaarde dat door een samenwerking de financiële positie van Wooninc. niet verslechtert. De RvC heeft tijdens een bijzondere vergadering en na een uitgebreide toelichting van en discussie met het bestuur ingestemd met het voorstel voor onderzoek naar fusie met Vitalis Sociale Woonvormen en Woningstichting de Kempen. Het betrekken van de RvC bij de verdere organisatieontwikkeling wordt door ons in hoge mate geapprecieerd. Wij zijn betrokken bij de vierjaarlijkse visitatie (in 2014 uitgevoerd door Ecorys) en de eerste uitkomst daarvan eind december bevestigt ons beeld over Wooninc. als een woningcorporatie die goed presteert. Door signalen van belanghouders zijn wij ons ervan bewust dat aandacht voor beschikbaarheid, betaalbaarheid en kwaliteit onze aandacht moet hebben en houden. In dat kader heeft de RvC het bestuur gevraagd om een nadere onderbouwing en discussie van de huurverhoging 2015. De uitvoering van de begroting 2014 is per tertiaal door het bestuur teruggekoppeld. Daar waar de afgesproken doelstellingen niet zijn gehaald is dit verantwoord. Bijzonder zijn wij te spreken over het verkoopresultaat van meer dan 100 verkochte huurwoningen in 2014. Tijdens de tertiaalvergaderingen zijn wij doorlopend geïnformeerd over de ontwikkelingen 58

op de woningmarkt in MRE, zowel met betrekking tot huur als koop. Het is goed te vernemen dat Wooninc. ook haar maatschappelijke taak, het verhuren van betaalbare woningen, boven verwachting uitvoert. Wij hebben het waardevol gevonden, geïnformeerd te worden over de herziene Woningwet. Samen met het bestuur concludeerden wij dat de gevolgen voor Wooninc. beperkt zijn, omdat onze focus over het algemeen al op de kerntaak is. Wij hebben daarnaast kennisgenomen van de notitie van het bestuur over De Nieuwe Wooninc., een beschrijving van de gewenste DNA voor de werkorganisatie. Eenmaal heeft de RvC deelgenomen aan een vergadering met de Raad van Belanghouders. In een aparte en gezamenlijke bespreking met de Raad van Commissarissen van Woningstichting de Kempen hebben wij gesproken over het voornemen tot fusie. Daarbij is naar elkaar uitgesproken dat het onderzoek voldoende vertrouwen heeft gegeven om per 1 januari 2015 met elkaar te fuseren.

Financiën De Auditcommissie Financiën (ACF) is in 2014 vier keer in vergadering bijeen geweest. De besproken onderwerpen zijn ook hier ter voorbereiding op de besluitvormende vergadering van RvC met bestuur. Bij alle besprekingen was ook de accountant aanwezig. In de ACF hebben we in 2014 uitgebreid gesproken over de financiële situatie van Wooninc. op basis van de tertiaalrapportages en de beoordeling door Centraal Fonds Volkshuisvesting (CFV) en Waarborgfonds Sociale Woningbouw (WSW). Verder was de begroting 2015 en de Jaarrekening 2013 onderwerp van overleg over de financiële situatie. In 2014 is in het kader van de fusiebesprekingen tweemaal een due diligence opgemaakt, waaronder ook een financiële meerjarenprognose. De uitkomsten van de jaarrekening 2013 en alle verdere scenarioberekeningen bevestigen ons beeld van een financieel gezonde woningcorporatie, maar ook om de vinger aan de pols te houden. Voor het waarborgen van de financiële continuïteit gaat Wooninc. uit van een

minimaal noodzakelijk weerstands- ofwel volkshuisvestelijk vermogen. Dit wordt jaarlijks herijkt door het CFV. Wooninc. hanteert voorzichtigheidshalve een opslag voor de kans op en impact van de risico’s van wijziging van economische ontwikkelingen als rente en inflatie en daarin kunnen wij ons goed vinden. De commissie heeft kennisgenomen van het positieve oordeel van CFV over de jaarrekening van het voorgaande jaar en is positief over het feit dat er geen reden is voor interventie. Dat versterkt ons vertrouwen in de financiële continuïteit van Wooninc. Terugkerend onderwerp van bespreking was de treasury tertiaalrapportage. Wij hebben de geleidelijke afbouw van het rekeningcourantkrediet met de Rabobank nauwgezet gevolgd. De RvC heeft ingestemd met het verstrekken van een onderpand daarvoor. De commissie adviseert om in de treasury tertiaalrapportages in het vervolg de verkoopopbrengst van de woningen op te nemen en af te zetten tegen de prognose. De commissie adviseerde verder het comfort van het kunnen sturen op kasstromen voor het opvangen van het liquiditeitstekort in 2015 nog nadrukkelijker toe te lichten in de rapportage. De door Aedes uitgevoerde benchmark heeft eind 2014 een bevestiging gegeven van de zeer efficiënte bedrijfsvoering bij Wooninc. De bedrijfslasten zijn met € 652 per VHE in verhouding laag. De ACF heeft uitgebreid de Managementletter 2013 van EY besproken. Het is voor ons prettig de conclusie van EY te vernemen dat de interne controle binnen Wooninc. adequaat is ingericht en dat Wooninc. er op dat gebied goed voor staat, ook in relatie tot andere corporaties die door EY worden gecontroleerd. EY benoemt enkele aanbevelingen om de interne beheersmaatregelen verder te verbeteren. Tot tevredenheid van de commissie kon gaandeweg het jaar geconcludeerd worden dat de gedane suggesties worden gerealiseerd door de organisatie en het bestuur. In dezelfde bespreking heeft de commissie gesproken over het faciliteringsvolume waarbij de accountant wijst op de (nieuwe) werkwijze van WSW met betrekking tot de hoogte van de loan-tovalue. De accountant bevestigt de positieve ontwikkeling van de operationele kasstromen van Wooninc. ondanks de stijging van de heffingen. De commissie kan zich vinden in het positieve oordeel van EY over het aantal verkochte en geleverde woningen in 2014, zowel in aantallen als bedrag zijn de doelstellingen gehaald.

59

De accountant geeft aan dat lang niet alle corporaties deze doelstelling realiseren en maakt hiervoor een compliment. De commissie heeft zich gebogen over de risico’s van de VOF-Leende centrum. Na toelichting concludeert de commissie dat het risico op dit moment maximaal € 2 miljoen bedraagt. De commissie neemt kennis van de belangrijkste conclusies uit het due diligence onderzoek Woningstichting de Kempen dat de gesignaleerde risico’s aanvaardbaar en beheersbaar zijn en dat het effect ervan op de financiële ratio’s van Wooninc. marginaal is en deze nog ruim voldoen aan de normen van Wooninc. alsook de externe toezichthouders. Wij hebben kennisgenomen van de opvattingen van de fiscalist dat de opgenomen Vpb-verplichting toereikend is. De commissie concludeert verder dat met de uitgevoerde in- en externe onderzoeken voldoende vooronderzoek is gedaan naar de risico’s van (en kansen op) een fusie tussen Wooninc. en Woningstichting de Kempen en dat er vanuit financieel en risicoperspectief geen belemmeringen zijn om tot besluitvorming te kunnen komen. Over de verplichte vierjaarlijkse beoordeling van de accountant kiest de RvC ervoor om de samenwerking met EY nog eens met vier jaar te continueren. Daarbij dient overigens aandacht te worden gegeven aan de prijsvorming. Wij hebben kennisgenomen van de uitgebreide toelichting op de begroting 2015 en daarbij adviseren wij het bestuur om over de huurverhoging 2015 met SHW verder te spreken. De commissie verzoekt tevens om het langetermijneffect van het eventueel niet of minimaal doorberekenen van een extra huurverhoging in 2015 in een RvC-vergadering te kwantificeren. De commissie heeft de gevoeligheidsanalyse van de diverse macro-economische en beleidsuitgangspunten als onderdeel van de begroting besproken. Wij hebben aandacht gevraagd voor de informatiewaarde van de gevoeligheidsanalyses rondom de macro-economische scenario’s. Wij zijn van mening dat de ontwikkeling van het vermogen een minder belangrijke component is. In dit verband kijkt de commissie liever naar de solvabiliteit en liquiditeit.


Risicobeheersing Risico’s en het effect daarvan op Wooninc. waren ook in 2014 weer een belangrijk onderwerp voor de RvC. In alle besprekingen van de ACF is dit een wederkerend onderwerp van bespreking, net als in de ACV waar risicobeoordeling ook een vast onderwerp is. Wij zijn van mening dat een duidelijke risicobereidheid wezenlijk is om risico’s effectief te beheersen en het Wooninc. mogelijk te maken om het gewenste maatschappelijk rendement te realiseren. De RvC heeft vastgesteld dat gedurende het jaar het risicobewustzijn en de risicobereidheid goed in de organisatie en de bedrijfsprocessen zijn verankerd. Zo blijkt uit de investeringsvoorstellen, de tertiaalrapportages over de projecten en ontwikkellocaties, het monitoren van financial risks en business risks (24 kwaliteitsvragen) WSW en de interne audits in aansluiting met de interimcontrole van EY. Mede doordat de aandachtspunten in de Managementletter 2013 zijn opgepakt, concludeert EY in de recente interimcontrole dat de interne beheersingsomgeving verder is verbeterd.

Portefeuille-ontwikkeling en -beheer De risico’s van vastgoedontwikkeling komen frequent aan de orde in de Auditcommissie Vastgoed (ACV). In 2014 zijn ter voorbereiding op de besluitvorming in de vergadering van de voltallige RvC vier besprekingen geweest. De commissie heeft in alle gevallen de lopende nieuwbouwontwikkelingen besproken, de onderhoudsbegroting 2015 en de introductie van de Vastgoedconditiemeting. Bij alle besprekingen zijn, evenals bij de ACF, de direct verantwoordelijke uitvoerende medewerkers aanwezig geweest, waarmee de commissarissen tevens een goed beeld hebben gekregen over de kwaliteit van de uitvoering. In 2014 is ook het aanbestedingsbeleid besproken, dat erin voorziet dat zaken aan de voorzijde goed worden doorgesproken en vastgelegd moeten worden en de controle goed geregeld is. moet zijn. De keuze van aannemer is telkens per project 60

verantwoord. In het kader van een goede risicobeheersing adviseert de commissie om aanpassingen in projecten tijdig aan de orde te stellen, in de rapportages duidelijk aan te geven welke ontwikkelingen bijdragen aan de gewenste portefeuille en waar Wooninc. een rol heeft als ontwikkelaar en daarmee nog een risico draagt. Op voorspraak van de commissie is de handelwijze vastgelegd ten aanzien van desinvesteringen. De commissie deelt de opvatting van het bestuur dat de feitelijkheid anno 2014 als een gegeven moet worden beschouwd en dat afscheid nemen van commerciële ontwikkelingen in de huidige tijd de voorkeur heeft alsook de focus te richten op de kerntaak. De vele investeringsvoorstellen heeft de commissie onder meer getoetst aan het Investeringsstatuut met als één van de toetsingscriteria het beoogd maatschappelijk rendement dat wordt bereikt. De commissie heeft de investering Brabantia Waalre, Picuskade Eindhoven, Moorland Oirschot en De Doelen Geldrop voorbereid. Op advies van de commissie zijn de oorspronkelijke koopappartementen in Brabantia omgezet in huurappartementen, gecombineerd met verkoop ervan gedurende de bouwperiode. Behalve zijn goedkeuring heeft de commissie waar gepast ook feedback en input gegeven aan het bestuur. Met name bij de investering OLV8 is geadviseerd eerst alternatieven te verkennen voordat een besluit over omzetting naar wonen wordt genomen. Bij de investering Brabantia is geadviseerd te kiezen voor exploitatie sociale huur in plaats van koop in de vrije sector om daarmee het maximale financiële risico te kunnen kwantificeren. De commissie (en ook de RvC) ervaart dat zij met de tertiaalrapportages volledig op de hoogte worden gehouden van de lopende (des)investeringen waartoe in de loop van het jaar is besloten. Deze hebben voornamelijk betrekking op het afstoten van ontwikkelposities met overwegend commerciële ontwikkelingen die niet meer passen bij de kerntaak van Wooninc. Hierbij past ook de verkoop van De Ploeg in Bergeijk. In de november is de commissie geïnformeerd over het sturen op onderhoud van de bestaande portefeuille met inzet van de Vastgoedconditiemeeting volgens NEN 2726. Naar opvatting van de commissie draagt deze aanpak bij aan de gewenste professionele risicobeheersing binnen Wooninc. In het kader van de fusie heeft de commissie

zich gebogen over de kwaliteit en het perspectief van het vastgoed van Woningstichting de Kempen. De commissie deelt de conclusie van het bestuur dat het geschetste kwaliteitsbeeld reëel is.

Zelfevaluatie De RvC heeft in 2014 onder externe begeleiding haar eigen functioneren geëvalueerd. De voorzitter van de RvC voert in dat kader ook individuele gesprekken met de leden. In de evaluatie wordt ook betrokken de opvatting van het bestuur, dit jaar mondeling ingebracht via de externe gespreksleider. De uitkomst van de evaluatie is besproken in een speciaal daartoe belegde vergadering waarvan een verslag is gemaakt. Bij de zelfevaluatie is geconcludeerd dat er in de loop van de tijd een effectief en evenwichtig governance-bouwwerk is ontstaan en dat de RvC-commissies goed functioneren. Daarnaast is de RvC positief over de samenwerking met het bestuur. Bij toekomstige vacaturevervulling gaat op termijn de voorkeur uit naar een commissaris met kennis van zaken van de zorgsector alsook lokale binding. De gedegen voorbereidingen door het bestuur verhogen de efficiëntie van de vergaderingen van de RvC. Een groot deel van de in 2013 genoemde suggesties voor verbetering zijn in 2014 gerealiseerd. Suggesties voor verdere verbetering uit de evaluatie in 2014 zijn onder meer om de raad tijdig bij relevante processen te (blijven) betrekken, als toezichthouder en als adviseur. De RvC heeft kennisgenomen van het landelijk geïntroduceerde systeem van permanente educatie en zal daaraan gehoor geven door het plannen van activiteiten in 2015. Wij zijn van mening dat permanente educatie waarde toevoegt aan het functioneren van de RvC alsook het bestuur.

Onafhankelijkheid De RvC waakt ervoor dat haar leden onafhankelijk zijn in de zin van de Governancecode. De op de internetsite gepubliceerde integriteitscode van Wooninc. is ook op de raad van toepassing. In het RvC-reglement zijn regels opgenomen over integriteit en tegenstrijdige belangen. In 2014 is door geen van de commissarissen melding gemaakt van transacties of besluiten met tegenstrijdige belangen. Er is ook geen sprake van een zakelijke

61

relatie tussen leden van de RvC en Wooninc. waarmee hij of zij persoonlijk voordeel zou kunnen behalen.

Honorering Op 30 oktober 2013 heeft de Rechtbank Den Haag de door de minister opgestelde ministeriële regeling inzake de Wet normering bezoldiging topfunctionarissen publieke en semipublieke sector (WNT), die per 1 januari 2013 van kracht is, onrechtmatig en buiten toepassing verklaard. Daardoor is met terugwerkende kracht de sectorbrede beloningscode weer van toepassing. Deze ‘honoreringscode’ wordt onverkort voor alle leden van de RvC toegepast en geldt op grond van overgangsrecht ook voor 2014. De honorering, waarover de Raad van Belanghouders eerder conform de statuten en reglementen heeft geadviseerd, is gekoppeld aan de zwaarte van de functie van de afzonderlijke leden en houdt rekening met maatschappelijke waarden en normen. De honorering is niet gekoppeld aan de prestaties van Wooninc. Binnen de sectorbrede beloningscode wordt de volledige bandbreedte van zwaartegroep F benut.


Relatie met de huurders Tenminste twee keer per jaar spreken de huurdersvertegenwoordigers in de RvC met het huurdersplatform SHW. In 2014 is er eenmaal een vergadering geweest en daarnaast een overleg tussen de voorzitter van SHW en RvC. Geconcludeerd is dat overleg zinvol is en dat de RvC er alles aan moet doen om de afgesproken frequentie na te komen.

Overleg OR De RvC heeft in 2014 twee keer een vergadering van de Ondernemingsraad bijgewoond. De RvC waardeert de goede werkrelatie en de voortgaande constructieve en openhartige dialoog tussen bestuur en OR. In genoemde vergaderingen zijn onder meer het jaarverslag en jaarrekening 2013, de begroting 2015 en de fusietrajecten met Woningstichting de Kempen en Vitalis Sociale Woonvormen aan de orde geweest. De voorzitter van de RvC heeft in de vergaderingen met de OR uitgesproken dat de komende jaren belangrijk worden in de aanpassing van de Wooninc.-organisatie aan de eisen met betrekking tot risico, continuïteit en kostenbeheersing.

Relatie met interne controle De RvC is positief over de interne controle. Het interne controleplan tezamen met de managementletter van EY bieden de RvC een goed overzicht van de belangrijkste aandachtspunten binnen Wooninc. Is daartoe aanleiding dan kan de interne controller proactief de processen en bedrijfsactiviteiten beoordelen en daarover rapporteren. De RvC is tevreden over de wijze waarop inhoud wordt gegeven aan de interne controle en over de rapportages. De ACF heeft voor 2015 specifieke aandachtspunten benoemd, zoals de implementatie van de fusie met Woningstichting de Kempen en mogelijk ook Vitalis Sociale Woonvormen, het verder professionaliseren van het inkoopbeleid door te streven naar eenheidsprijzen voor onderhoud en het optimaliseren van 62

het contractbeheersysteem en de digitale facturenverwerking alsook het verhogen van de risicovolwassenheid van de organisatie.

Relatie met de externe accountant De relatie met externe accountant EY is het meest intensief in de Auditcommissie Financiën. De accountant is verder aanwezig geweest in de voltallige RvC-vergadering waar gesproken is over de Jaarrekening 2013. In 2014 is door de RvC eenmaal in beslotenheid gesproken met EY waarbij onder andere is stilgestaan bij het functioneren van Wooninc. in zijn algemeenheid. De RvC heeft het functioneren van de externe accountant besproken en de commissie gemandateerd om de relatie met EY voor de komende vier jaar te continueren. De RvC onderstreept de positieve samenwerking met EY. Er is sprake van een open relatie en EY voegt met haar sectorkennis waarde toe aan de verbetering van de bedrijfsprocessen.

Remuneratie De Remuneratiecommissie heeft het functioneren van de bestuurders beoordeeld en besproken. De relatie met het bestuur is (ook in 2014) goed. Wij hebben het bestuur gecomplimenteerd met de behaalde resultaten in 2014, met de visie van het bestuur op de bijdrage aan de volkshuisvesting in MRE, de openheid die het bestuur betracht bij het bespreekbaar maken van voorstellen, over de professionele wijze waarop de besluitvorming wordt voorbereid in de agenda’s en het hoge niveau waarop verslag wordt gedaan van de besprekingen. De RvC ziet een positieve ontwikkeling bij het bestuur in het meer afwegen van de belangen voor alle belanghouders van Wooninc. en het meer open staan voor adviezen van de RvC. In de jaarlijkse evaluatie van de RvC is de goede relatie met en openheid vanuit het bestuur opnieuw bevestigd. De beloning van het bestuur is in 2014 geheel in overeenstemming met de Sectorbrede Beloningscode Bestuurders Woningcorporaties (SBBW). Als maatschappelijke organisatie moet Wooninc. haar bestuurders een maatschappelijk aanvaardbaar salaris betalen. De grenzen daarvan zijn in 2013 vastgesteld door de verant-

woordelijke minister. De beloning valt binnen de grenzen van de sectorcode en binnen de hiervoor genoemde grenzen van de minister, inclusief de overgangsregeling die voor bestuurders van woningcorporaties een lagere beloning betekent vanaf 2017. Het salaris van de bestuurders is na 2009 niet meer verhoogd en is voor 2014 als volgt:

De bestuurders beschikken over een leaseauto. Er zijn en worden geen leningen aan hen verstrekt.

Woord van dank Wij willen graag deze gelegenheid te baat nemen om het bestuur en alle medewerkers van Wooninc. te bedan-

63

ken voor hun inzet en passie gedurende het afgelopen jaar. De voorzitter heeft deze waardering tijdens de Kerstmeeting reeds overgebracht en vanwege de bijzondere prestatie ten aanzien van de totstandkoming van de fusie met Woningstichting de Kempen alle medewerkers en bestuur daarvoor expliciet bedankt. De heer H. Moerland heeft in november na zijn statutaire termijn zijn lidmaatschap van de RvC beëindigd. De RvC bedankt hem voor zijn waardevolle bijdrage die hij als commissaris aan de verdere ontwikkeling van Wooninc. heeft geleverd.


14 . V E R A N T W O O R D I N G R A A D V A N B E L A N G H O U D E R S

In dit verslag legt de Raad van belanghouders (RvB) als onderdeel van een maatschappelijk ondernemende organisatie verantwoording af over de wijze waarop zij in 2014 invulling heeft gegeven aan de uitvoering van haar taken en bevoegdheden.

Taken en bevoegdheden De Raad van Belanghouders is primair opgericht om de maatschappelijke taak van Wooninc. te waarborgen en geeft daartoe gevraagd en ongevraagd advies aan het bestuur en de RvC. De raad volgt en adviseert over het sociaal ondernemerschap en reflecteert op de sociaalmaatschappelijke doelstellingen van de corporatie, zoals die zijn weergegeven in het ondernemingsplan. Ofwel, blijft Wooninc. doen wat sociaalmaatschappelijk van haar gevraagd wordt? Doel is ook om op dit vlak een inspiratieorgaan te zijn en het bestuur en de RvC op strategisch en tactisch niveau te prikkelen. De RvB heeft daarnaast adviesrecht waar het enkele formele zaken betreft, zoals bij benoeming/schorsing/ontslag van bestuurders en leden van de RvC. De taken, verantwoordelijkheden en bevoegdheden van de raad zijn vastgelegd in het reglement van de RvB en de statuten van Wooninc., waarbij de AedesCode en de daaraan gekoppelde Governancecode in acht zijn genomen. De relevante onderwerpen en thema’s daaruit zijn verwerkt in deze documenten en op de website van Wooninc. gepubliceerd. Onderhavig verslag is daar eveneens in te zien.

Samenstelling en zittingstermijn 64

De Raad van Belanghouders bestond in 2014 uit 9 leden, waarbij aan het einde van het jaar de zittingstermijn van drie leden eindigde, twee leden zijn herbenoemd en één lid de raad eerder heeft verlaten vanwege een wijziging van haar professionele functie buiten het werkgebied van Wooninc. Het aantal leden is statutair bepaald op minimaal 5 en maximaal 9, waarbij de zittingstermijn 4 jaar is met een optie op een eenmalige verlenging van nog vier jaar. De leden van de raad zijn afkomstig uit het maatschappelijk veld waarin Wooninc. actief is en kunnen niet zijn personen die lid zijn van het bestuur, RvC of huurdersorganisatie SHW. In 2014 was het rooster van aftreden als volgt: naam

affiniteit

(her)benoemd

aftredend

herbenoembaar

dhr. J. Verhoeven (vz.)

bijz. doelgroepen

31-dec-08

31-dec-16

nee

dhr. H. Bouteibi

jongeren

31-dec-08

31-dec-16

nee

dhr. C. Nauta

senioren

31-dec-08

31-dec-16

nee

dhr. H. Yar

migranten

31-dec-06

31-dec-14

nee

dhr. P. van der Linden

veiligheid

31-dec-06

31-dec-14

nee

dhr. N. van der Zanden

onderwijs

31-dec-06

31-dec-14

nee

dhr. R. Jansen

zorg

31-dec-10

31-dec-14

ja

dhr. P. Knaapen

maatsch. ondern.

31-dec-10

31-dec-14

ja

mw. M. van Eijndhoven

welzijn

01-mei-13

01-mei-17

ja

De RvB moet zoveel mogelijk een afspiegeling zijn van de belanghouders van de corporatie en bestaat uit specialisten die in staat zijn om ook generalistisch te denken. Ieder lid beschikt over specifieke achtergrond, deskundigheid en vaardigheid die een verantwoorde en inhoudelijke discussie over de maatschappelijke taak van de corporatie mogelijk maakt. De leden zijn echter geen belangenbehartigers voor een bepaalde groep, maar nemen op persoonlijke titel vanuit hun specialiteit en/of achtergrond zitting in de raad en hebben daartoe respectievelijk affiniteit met de thema’s: bijzondere doelgroepen, jongeren, senioren, migranten, veiligheid, onderwijs, zorg, maatschappelijk ondernemen en welzijn.

Bezoldiging Per vergadering ontvangt een lid van de RvB bij aanwezigheid € 250. In dit kader bedroeg de totale bezoldiging over het jaar 2014 € 8.250.

Bijeenkomsten De RvB is in 2014 viermaal met het bestuur in een reguliere vergadering bijeengekomen, waarbij eenmaal in aanwezigheid van de Raad van Commissarissen. In maart vond de jaarlijkse gezamenlijke bijeenkomst met het bestuur en de RvC plaats en is de Vooruitblik 2014 aan bod geweest, inhoudende een overzicht van de maatschappelijke prestaties in 2014 met als doel duidelijk te maken dat Wooninc. haar reputatie als ondernemende en maatschappelijk betrokken corporatie blijft waarmaken. Daarnaast heeft de RvB haar verantwoordingsverslag over 2013 goedgekeurd, waarbij een dialoog is gevoerd over de ontwikkeling die de raad door de jaren heeft doorgemaakt. Stond aanvankelijk de achtergrond (en achterban) van de leden centraal, naar verloop van tijd hebben de discussies zich ontwikkeld naar een hoger en abstracter niveau, waarbij de maatschappelijke thema’s centraal staan en er meer sprake is van verdieping. Mede daardoor is de RvB geworden tot een belangrijk inspiratie- en adviesorgaan, waarbij de

65

RvC meent dat het in die zin een gemis is dat andere corporaties niet op dezelfde wijze een verbinding leggen met de maatschappij. Na een toelichting van de voorzitter van de RvC op het verslag van haar toezichthoudende taak over 2014, heeft het bestuur de RvB vanuit maatschappelijk perspectief geïnformeerd over de Novelle wat betreft haar visie op de stand van zaken, de belangrijkste veranderingen en eventuele consequenties voor Wooninc. In de vergadering van juni is met betrekking tot de vacatures en herbenoemingen een dialoog gevoerd over de vraag of de ontwikkelingen in de corporatie- en zorgsector aanleiding zijn om de thema’s waarmee de leden affiniteit hebben te heroverwegen alsook welke thema’s nu en in de toekomst mogelijk relevant zijn (domotica, digitalisering, ict, duurzaamheid). In relatie tot deze ontwikkelingen – waarbij de overheid corporaties verplicht zich op kerntaken te richten – stond de vraag centraal welk doel de raad en haar (maatschappelijke) adviezen dienen als het bestuur met handen en voeten gebonden is. Na een discussie daarover concludeert de raad dat corporaties een belangrijke rol (blijven) vervullen, bijvoorbeeld door dit soort discussies te voeren maar ook door vanuit de sector te ageren tegen de politiek en haar duidelijk te maken dat woningcorporaties belangrijke investeerders zijn (smeermiddel) en een grote rol (kunnen) spelen in buurten en wijken, maar ook als het gaat om bijvoorbeeld welzijn, werk, arbeidsparticipatie en onderwijs. Zoals te doen gebruikelijk, is ook een thema onderwerp van bespreking geweest. Rond het thema welzijn is een presentatie gegeven over de participatiemaatschappij, waarbij het overheidsbeleid en de te verwachten gevolgen voor de zorgen welzijnssector zijn besproken. De meest wezenlijke verandering is dat gemeenten vanaf 2015 verantwoordelijk zijn voor zowel het budget als de zorg en de uitvoering ervan op verschillende wijze organiseren en daarnaast nog maar beperkt samenwerken. De RvB voorziet dat een toegenomen complexiteit en bureaucratie het gevolg zal zijn. Bij het bespreken van het dilemma 'zorgen of ontzorgen' conclu-


deert de raad dat het bij een beroep op de eigen kracht (zelfredzaamheid, vrijwilligerswerk) feitelijk zou moeten gaan om een beroep op de sociale veerkracht van buurten, wijken en dorpen. Solidariteit krijgt vooral vorm en inhoud als mensen in staat zijn om met elkaar sociale veerkracht te ontwikkelen. Bij het dilemma ‘moreel appel of bevoogding’ spitst de discussie zich toe op de vraag wie er zorgt voor mensen die niemand hebben om een beroep op te doen. De RvB is in dat kader van mening dat de overheid iets van de maatschappij verlangt maar de burgers daarvoor onvoldoende heeft uitgerust, wat maakt dat er een rol is weggelegd voor corporaties door mensen bij elkaar te brengen, zodat ze beter voor elkaar kunnen zorgen. Bij het dilemma ‘flexibiliteit of willekeur' constateert de raad dat gemeentelijk beleid met ingang van 2015 per gemeente verschilt, waardoor er sprake kan zijn van willekeur en het voor de zorgbehoevende inwoner cruciaal wordt in welke gemeente hij/zij woonachtig is. De RvB voorziet daarbij dat het zorgen voor elkaar, zoals de participatiemaatschappij beoogt, leidt tot (niet gewenste) afhankelijkheid bij de zorgvrager in plaats van meer mobiliteit en gelijkwaardigheid in buurten en wijken. Bij dit thema adviseert de RvB dat de rol van woningcorporaties zich moet toespitsen op het creëren van duurzame verbindingen en oplossingen, waarbij de raad concludeert dat Wooninc. op dat vlak reeds het nodige doet, bijvoorbeeld met het Wooninc.Plus-concept, dat ontmoeten en samenwerken centraal stelt. In de vergadering van september is met betrekking tot de vacatures en herbenoemingen nogmaals een dialoog gevoerd over de vraag of de ontwikkelingen in de corporatie- en zorgsector aanleiding zijn de rol en positie van de Raad van Belanghouders te heroverwegen. De raad besluit daarvoor een extra vergadering te organiseren op woensdag 3 december 2014. In het kader van de voorgenomen fusies met Vitalis Sociale Woonvormen (VSW) en Woningstichting de Kempen (WdK) informeert het bestuur de RvB over het proces en de laatste stand van zaken, waarbij de raad de gele66

genheid krijgt om daarover advies uit te brengen. Daar waar Wooninc. nu circa 3.000 voor ouderen geschikte woningen in portefeuille heeft, is dat aantal na de fusies toegenomen tot ruim 5.500, waarmee Wooninc. dé ouderenhuisvester in de regio wordt. Voor zover er daarbij sprake is van overname van personeel, adviseert de raad de juiste mensen over te nemen, zij die competent zijn en passen bij de nieuwe organisatie. Daarnaast vereist een dermate focus op ouderen mogelijk een andere bezetting van de RvB. Rond het thema senioren is een presentatie gegeven over het onderwerp ‘vergrijzing en wonen’, waaronder een update van de belangrijkste ontwikkelingen die van invloed zijn op de huisvesting van ouderen, nu en in de komende 10 jaar. Daarbij stond de vraag centraal wat deze ontwikkelingen betekenen voor een corporatie die haar focus (nog meer) op ouderen richt. De RvB adviseert om bij het opdoen van inspiratie voor een nadere invulling van het strategisch beleid de doelgroepen opnieuw te definiëren (mede omdat dé oudere niet meer bestaat). Daarbij constateert de raad dat vereenzaming niet leeftijdgebonden is en steeds vaker voorkomt. Voor zover technische hulpmiddelen (ict, domotica) daarvoor een oplossing bieden, is het de uitdaging om van een (technische) ontwikkeling een bruikbare toepassing te maken. De RvB adviseert bij potentiële gebruikers eerst de behoefte te peilen en de productontwikkeling daarop af te stemmen. Met betrekking tot het scheiden van wonen en zorg concludeert de RvB dat het Wooninc.Plus-concept zich onderscheidt van een verzorgingshuis (dat gaat verdwijnen), onder meer omdat het niet van overheidswege is georganiseerd en gefinancierd. De RvB constateert dat de crisis ertoe heeft geleid dat mensen beslissingen over wonen en zorg uitstellen en langer thuis (willen) blijven wonen, al dan niet door dat met buurtgenoten te organiseren (ook tegen vereenzaming). De raad is van mening dat er in dat kader een rol kan zijn weggelegd voor corporaties, die dergelijke concepten met (zorg)voorzieningen kunnen faciliteren. Daarbij concludeert de raad dat ouderen er verstandig aan doen om te verhuizen als hun sociale omgeving verandert en vereenzaming dreigt, waarbij het zaak is dat men tijdig verhuist en bij voorkeur naar een omgeving met gelijkgestemden. Bij het bespreken van de beweegredenen voor ouderen om te (moeten) verhuizen, komen zowel de levensbestendige woning als mantel-

zorgwoning aan bod alsook hoe de allochtone gemeenschap met dat vraagstuk omgaat. De RvB adviseert Wooninc. in alle gevallen de behoeften van ouderen (de vraag) centraal te stellen (en niet het aanbod). De vergadering in december stond geheel in het teken van de vraag of de ontwikkelingen in de corporatie- en zorgsector aanleiding zijn om de rol en positie van de Raad van Belanghouders te heroverwegen, wat betreft functie, taken en bevoegdheden, samenstelling, werkwijze en naam van de raad. De dialogen die daarover zijn gevoerd, hebben tot een aantal nieuwe inzichten en conclusies geleid. De functie die aan de raad moet worden toegekend, is die van creatieve denktank, die vanuit maatschappelijk perspectief het bestuur adviseert over het beleid op langere termijn, gegeven de mogelijkheden en maatschappelijke ontwikkelingen. Daarbij wil de raad zich in het vervolg tot haar adviestaak beperken en afzijdig houden van formele taken en bevoegdheden, zoals governance. Wat betreft de samenstelling wordt de raad gevormd uit creatieve mensen, die kunnen meedenken over hoe kerntaken vorm en inhoud te geven. De raad bestaat uit 5 tot 9 personen, opgebouwd uit een kleinere vaste kern met een flexibele schil. Bij het aantrekken van nieuwe leden zijn de negen thema’s niet per se het leidend principe, zij het dat er sprake moet zijn van spreiding en er een relatie moet zijn met de kerntaken. De vaste kern wordt aangevuld met mensen die op afroep aanschuiven, waardoor er telkens mensen aan tafel zitten met een andere creativiteit, waarbij het vraagstuk bepalend is voor wie er wordt uitgenodigd. De werkwijze is dat louter voor Wooninc. actuele maatschappelijke thema’s en/of dilemma’s worden behandeld, waarbij het initiatief zowel bij de corporatie als bij de raad en/of leden kan liggen. Voor het bestendigen van het contact tussen de diverse organen, wordt jaarlijks een stakeholdersbijeenkomst georganiseerd waarbij alle gremia (RvB, RvC, SHW, OR, MT) vertegenwoordigd zijn. Omdat de RvB sinds de oprichting in 2006 feitelijk als adviesraad fungeert, wordt de naam veranderd in 'Raad van advies'. Tenslotte concludeert de raad dat deze nieuwe inzichten en conclusies noodzaken tot het wijzigen van het reglement en (op onderdelen) de statuten van Wooninc. 67


15 . V E R A N T W O O R D I N G O N D E R N E M I NG S RA A D

De agenda van de Ondernemingsraad werd in 2014 voor een belangrijk deel bepaald door onderwerpen die voor zowel de medewerkers als de organisatie van belang zijn.

OR-leden (her)benoeming Begin 2014 zijn er reguliere verkiezingen geweest met als resultaat dat er twee nieuwe leden zijn benoemd en een lid is herbenoemd. De OR bestond daarmee uit 5 leden. In mei 2014 hebben twee leden de OR verlaten. Na een wervingsactie is in september een persoon tot de OR toegetreden, waarmee de OR ultimo 2014 één vacature heeft.

MTO nieuwe stijl In 2013 is in samenspraak met de OR een aanzet gedaan om te komen tot een nieuwe opzet voor het medewerkerstevredenheidsonderzoek (MTO). Eind 2014 heeft dit geleid tot een nieuwe tool, die erin voorziet dat het MTO minder momentafhankelijk is, meer aansluit op de kernthema’s van Wooninc., meer handvatten geeft voor concrete en breed gedragen vervolgacties en wordt uitgevoerd met een moderne, volledig digitale onderzoekstool. Door het MTO vaker dan eens per twee jaar te laten plaatsvinden, kan er worden ingespeeld op relevante en actuele thema’s. De verwerking van data is volledig automatisch en anoniem.

68

Functieprofielen en -matrix In 2013 en 2014 zijn de bestaande functieprofielen herschreven naar een meer compacte format en door Atrivé gewogen en gewaardeerd. Dit project, waarbij de OR nauw betrokken was, is in 2014 afgerond.

Fusie Woningstichting de Kempen (WdK) Gedurende het jaar is er meerdere malen gesproken over de voorgenomen fusie met WdK. Dit heeft geresulteerd in een adviesaanvraag van de directie, waarover de OR positief heeft geadviseerd. In dat kader zijn er ook bijeenkomsten over de nieuwe Wooninc. (DNW) georganiseerd. De fusie met WdK is per 1 januari 2015 geëffectueerd.

Organisatie(wijzigingen) Door de ontwikkelingen in de markt, waaronder nieuwe wetten en richtlijnen van de overheid, ontwikkelt Wooninc. zich naar een ander type organisatie, die zich steeds vaker moet richten op haar kerntaak. Dit mede als uitkomst van de Parlementaire Enquête Woningcorporaties. De OR heeft positief geadviseerd over het wijzigen van de organisatiestructuur met het toevoegen van de afdeling Wonen, welzijn en zorg.

Dienstbaarheid In juni 2014 was er een gezamenlijke, afsluitende bijeenkomst over het thema dienstbaarheid. De resultaten van eerdere sessies zijn toen gepresenteerd en met de medewerkers gedeeld.

PMO De resultaten van het eind 2013 gehouden Preventief Medisch Onderzoek (PMO) zijn in 2014 met de OR besproken en kenbaar gemaakt aan de organisatie. Aandachtspunten zijn de werkdruk, hoe om te gaan met ver-

anderingen en het ervaren van onzekerheid over baan en functie. Er is een hoge mate van betrokkenheid bij de medewerkers.

Jaarverslag en begroting In aanwezigheid van een vertegenwoordiging van de Raad van Commissarissen is in de overlegvergadering van mei 2014 het jaarverslag (en jaarrekening) van 2013 besproken, dat de focus heeft op kostenreductie en efficiënter werken. De OR heeft een uitgebreide toelichting gekregen op de begroting 2015. In de overlegvergadering van november 2014 is, in aanwezigheid van leden van de RvC, ook de voorgenomen fusie met Vitalis besproken alsook de pilot ‘uitbesteding onderhoud’.

69


16 . V E R A N T W O O R D I N G S T I C H T I N G H U U R D E RS P L A T F O RM W O O NI NC .

De belangen van de huurders worden behartigd door Stichting Huurdersplatform Wooninc. (SHW). Ook ondersteunt de SHW bewonerscommissies, niet alleen inhoudelijk maar indien nodig ook bij de oprichting daarvan. De SHW overlegt minimaal twee keer per jaar met het bestuur van Wooninc. over diverse beleidszaken. In 2014 zijn er drie formele vergaderingen met het bestuur van Wooninc. geweest, waarvan er één in het kader van de fusie met Woningstichting de Kempen (WdK). De SHW heeft, zoals te doen gebruikelijk, tweemaal met de RvC gesproken. Elk jaar bespreken Wooninc. en de SHW daarnaast hun respectievelijke begrotingen en jaarstukken, het groot onderhoud en de projecten. In 2014 zijn de volgende onderwerpen aan de orde geweest: - Rapportage klantuitingen over 2014 - Prestatieafspraken met de gemeenten waarin Wooninc. actief is - Klanttevredenheidsonderzoek en regionale woningmarkt - Warmtewet - Leefbaarheidsgelden - Huurverhoging en de constante aandacht voor betaalbaarheid Daarnaast heeft de SHW positief geadviseerd over een overgang van het verhuursysteem van inschrijving naar loting in Oirschot, een aanpassing van het Reglement geschillencommissie Wooninc. en ten aanzien van de fusie met WdK. De samenwerkingsovereenkomst met Wooninc. is geëvalueerd en in bijgestelde vorm opnieuw aangegaan. Tenslotte heeft op voorspraak van de SHW een kennissessie inzake Vereniging van Eigenaren plaatsgevonden en heeft de ze een bijdrage geleverd in de workshops veiligheid in de Wooninc.Plus70

gebouwen. Naast de overlegvergaderingen met het bestuur van Wooninc. komen het algemeen en het dagelijks bestuur van de SHW ook regelmatig bij elkaar. In 2014 heeft er eenmaal afstemming plaatsgevonden met de bewonerscommissies. Dit in het kader van de verantwoording van de SHW naar haar achterban. De SHW heeft haar website volledig vernieuwd. En er is inmiddels een Facebookpagina en een Twitteraccount. Daarnaast is in het vierde kwartaal van 2014 de eerste digitale Nieuwsbrief verschenen. Op deze wijze probeert de SHW zoveel mogelijk communicatie tot stand te brengen. Uiteindelijk wil de SHW toe naar een digitale wijze van communiceren via e-mail en social media. In 2014 zijn er binnen de SHW diverse bestuurswisselingen geweest. Per 31 december 2014 bestaat het bestuur van de stichting uit de volgende leden: de heer Hans Schouten (voorzitter), de heer Theo van Doremalen (vice-voorzitter), mevrouw Riki van Kuringen (secretaris), de heer Hein Willems (penningmeester), de heer Peter Keeris (communicatie), de heer Martien van den Wittenboer (bestuurslid) en de heer Henk van Zon (bestuurslid).

71


72

17 .

G E C O N S O L I D E E R D E K E N G E TA L L E N

Kengetallen (geconsolideerd)

2014

2013

2012

2011

2010

2009

Woningen en woongebouwen

8.115

8.150

7.257

7.308

7.237

6.926

Parkeergelegenheden

1.721

1.647

1.544

1.546

1.366

1.344

Bedrijfsruimten

106

108

104

104

104

104

Overige verhuureenheden

112

112

115

111

105

105

10.054

10.017

9.020

9.069

8.812

8.479

8.612

8.699

7.789

7.833

7.721

7.407

191

1. Gegevens verhuureenheden in exploitatie

Totaal ongewogen verhuureenheden Totaal gewogen verhuureenheden conform berekening C entraal Fonds 2. Aantal mutaties in het woningbezit verhuur Opgeleverde woningen

68

94

6

137

360

Gekocht

0

877

0

0

1

1

Verkocht bestaande huurwoningen

107

78

57

66

45

30

Gesloopt

0

0

0

0

5

6

3. Aantal mutaties in het woningbezit koop Voorraad per 1-1

28

30

30

93

106

44

Opgeleverde woningen

16

2

8

0

0

169

Verkocht opgeleverde nieuwbouw koopwoningen

17

4

8

4

11

81

Omzetting koop naar huur

0

0

0

59

2

26

27

28

30

30

93

106

Uitgaven niet-planmatig onderhoud (€)

404

286

346

445

369

363

Uitgaven periodiek onderhoud (€)

239

215

258

226

198

166

Uitgaven planmatig onderhoud (€)

420

341

501

572

543

358

Activering onderhoud (€)

582

558

797

210

713

518

1.646

1.155

1.902

1.454

1.824

1.405

Voorraad per 31-12

4. Kwaliteit/woning

Totaal uitgaven onderhoud (€)

73

5. Het verhuren van woningen Gemiddelde netto huur/maand (€)

496

474

463

445

440

424

Gemiddelde huurverhoging per 1 juli (%)

3,0

3,6

2,3

1,3

1,2

2,5

Huurachterstand in %

1,4

0,9

0,9

0,9

0,8

1,0

Huurderving als gevolg van leegstand in %

1,5

1,1

0,9

1,1

0,8

3,6

Solvabiliteit (%)

38,2

34,7

30,8

27,3

28,2

28,0

Liquiditeit (%)

0,3

0,2

0,2

0,3

0,4

0,5

Interest coverage (%)

1,6

1,6

1,7

1,6

1,7

1,6

Debt service coverage (%)

1,07

1,05

1,14

1,07

1,16

1,10 66,3

6. Financiële continuïteit *

Loan to value (%)

60,0

62,4

64,7

69,1

65,6

Rente langlopende schulden (%)

3,8

3,9

4,1

4,2

4,2

4,4

Operationele cashflow/woning (€)

1.461

1.402

1.735

1.463

1.754

1.483

7. Balans en winst- en verliesrekening/woning * Eigen vermogen (€)

39.096

34.408

29.599

24.742

26.141

25.336

Totaal bedrijfsopbrengsten (€)

7.070

6.623

6.878

6.797

7.369

7.023

Totaal bedrijfslasten (excl afschr en ov.waardever.) (€)

3.851

2.909

3.168

3.361

3.636

3.525

Renteresultaat (€)

1.683

1.177

1.825

1.624

1.626

2.100

Jaarresultaat (€)

1.129

2.974

-226

204

385

313

* De jaren 2011t/m 2014 zijn geco nso lideerde bedragen en vo o r zo ver van to epassing nieuwe RJ 645. De jaren 2010 en eerder betreffen enkelvo udige bedragen. en vo o r zo ver van to epassing o ude RJ 645.


18 . G E C O N S O L I D E E R D E B A L A N S Geconsolideerde balans voor resultaatverwerking per 31 december 2014 (x € 1.000) AC TIVA

31-12-2014

31-12-2013

021 Sociaal vastgoed in exploitatie 022 Soc. Vastgoed in ontwikkeling bestemd voor eigen exploitatie

694.371

666.343

44.518

54.088

023 Onr. en roerende zaken ten dienste van de exploitatie

6.283

6.533

745.172

726.964

66.440

67.888

0

0

66.440

67.888

032 Te vorderen BWS-subsidie 033 Deelnemingen 035 Overig

18 2.053 4.940 7.011

14 1.995 2.381 4.390

110 Vastgoed bestemd voor verkoop 111 Onderhanden projecten

4.513 -113 4.400

4.690 143 4.833

121 Huurdebiteuren 122 Gemeenten 123 Overige vorderingen 124 Overlopende activa

865 44 906 589 2.404

754 36 2.052 352 3.194

4.565

1.561

829.991

808.830

000 VASTE AC TIVA 020 Materiële vaste activa

025 Vastgoedbeleggingen 026 C ommercieel vastgoed in exploitatie 026 C ommercieel Vastgoed in ontwikkeling bestemd voor eigen exploitatie 030 Financiële vaste activa

100 VLOTTENDE AC TIVA

74

120 Vorderingen

130 Liquide middelen Totaal Generaal

Geconsolideerde balans voor resultaatverwerking per 31 december 2014 (x € 1.000) PASSIVA

31-12-2014

31-12-2013

204 Overige reserves Resultaat

308.104 9.160 317.265

256.183 24.240 280.423

501 Leningen overheid 502 Leningen kredietinstellingen 503 Waarborgsommen 504 Overige schulden

1.437 471.047 470 232 473.186

1.754 485.720 455 232 488.161

3.582 10.988 366 14.709 9.895 39.540

2.424 19.246 185 8.585 9.806 40.246

200 EIGEN VERMOGEN

500 LANGLOPENDE SC HULDEN

600 KORTLOPENDE SC HULDEN 601 Schulden aan leveranciers 602 Schulden aan kredietinstellingen 605 Belastingen en premies 606 Overige schulden 607 Overlopende passiva

75

Totaal Generaal

829.991

808.830


19 . G E C O N S O L I D E E R D E W&V- R E K E NI NG Winst- en verliesrekening 2014 geconsolideerd (x € 1.000)

2014

2013

51.804

47.327

700 BEDRIJFSOPBRENGSTEN 710 Huren 720 Vergoedingen

4.655

4.165

740 Winst op verkopen

-1.737

-275

750 Geactiveerde productie voor het eigen bedrijf

1.070

1.006

760 Overige bedrijfsopbrengsten

1.579

1.751

Totaal

57.373

53.974

810 Afschrijving vaste activa

25.673

22.297

820 Overige waardeveranderingen materiële vaste en vlottende activa

-921

-17.995

830 Lonen en salarissen

3.872

3.718

840 Sociale lasten

298

304

850 Pensioenlasten

704

719

800 BEDRIJFSLASTEN

76

860 Kosten onderhoud

8.629

6.861

870 Overige bedrijfslasten

17.750

12.106

Totaal

56.005

28.010

880 Niet-gerealiseerde waardeveranderingen vastgoedportefeuille

-1.442

-2.570

890 Vrijval herwaarderingsreserve

22.715

18.632

22.640

42.026

BEDRIJFSRESULTAAT waardeverandering financiële activa: 910 Rentebaten

523

659

940 Rentelasten

-18.962

-18.469

4.201

24.216

19

16

4.220

24.232

950 RESULTAAT UIT GEWONE BEDRIJFSVOERING 970 Resultaat uit deelneming RESULTAAT VOOR BELASTING 980 Vennootsschapsbelasting RESULTAAT NA BELASTING

4.940

7

9.160

24.239

20 . G E C O N S O L I D E E R D K A S S T R O O M O V E R Z I C H T Kasstroom geconsolideerd (x € 1.000)

2014

2013

27.599

42.049

Afschrijvingen en overige waardeverandering

26.301

4.992

Mutatie voorzieningen

-4.940

0

Afboeking projecten

0

-690

Niet gerealiseerde waardeveranderingen vastgoedportefeuille

1.442

2.570

Bedrijfsresultaat vóór financiele baten en lasten* Aanpassing voor:

Geactiveerde rente

273

484

Vrijval ongerealiseerde herwaarderingsreserve

-22.715

-18.632

Verandering in werkkapitaal mutatie operationele vorderingen

790

659

mutatie voorraden

184

460

mutatie onderhanden projecten

290

20

mutatie operationele schulden

1.234

-2.188

Kasstroom uit bedrijfsoperaties

2.499

-1.049

30.459

29.723

Ontvangen interest

250

Ontvangen dividenden

0

0

Betaalde interest

-18.855

-18.470

Betaalde winstbelasting mbt operationele activiteiten

0

Kasstroom uit operationele activiteiten

175

0 -18.605

-18.295

11.854

11.429

Investeringen in materiële vaste activa

-10.078

-73.810

Desinvesteringen materiële vaste activa

15.934

12.022

Investeringen in financiële vaste activa

0

-64

Desinvesteringen financiële vaste activa

2.319

338

Kasstroom uit investeringsactiviteiten Mutatie rekening-courantschuld kredietinstellingen

8.176 -8.258

77

-61.514 -3.856

Ontvangsten uit langlopende schulden

4.000

69.548

Aflossingen van langlopende schulden

-12.769

-15.171

Kasstroom uit financieringsactiviteiten

-17.026

50.521

Mutatie geldmiddelen

3.004

436

* Dit betreft bedrijfsresultaat exclusief financiële baten en lasten, inclusief resultaat deelnemingen en venno o tschapsbelasting


21 . T O E L I C H T I N G J A A R R E K E N I N G Grondslagen voor waardering en resultaatbepaling in de enkelvoudige en geconsolideerde jaarrekening Algemeen Wooninc. heeft de enkelvoudige jaarrekening en de geconsolideerde jaarrekening opgesteld met inachtneming van artikel 26, eerste lid, van het Besluit Beheer Sociale Huursector. Dit artikel schrijft de toepassing van BW2 Titel 9 voor, behoudens enkele specifieke uitzonderingen. Verder zijn de door de Raad voor de Jaarverslaggeving uitgegeven richtlijnen toegepast, waaronder Richtlijn 645 ‘Toegelaten Instellingen Volkshuisvesting (herzien 2012) in het bijzonder. De jaarrekening is opgemaakt op 17 juni 2015.

Herwaardering en belastinglatenties De herwaardering van het sociaal vastgoed gekwalificeerd als bedrijfsmiddel, als gevolg van waardering tegen actuele waarde leidt niet tot een hogere commerciële boekwaarde dan de fiscale boekwaarde. Bovendien ligt de fiscale boekwaarde onder de afschrijfbare (WOZ) bodemwaarde. De fiscale boekwaarde gaat pas teniet indien in de toekomst eerst bij sloop de bouwbestemming zou komen te vervallen. Gezien de lange looptijd van het actief en de onzekerheid dat bij sloop in de toekomst de bouwbestemming vervalt, tendeert de actieve belastinglatentie over het verschil tussen de (geherwaardeerde) boekwaarde in de jaarrekening en de fiscale boekwaarde contant gemaakt derhalve naar nihil. Om die reden is bij deze herwaardering geen rekening gehouden met de invloed van latente belastingen op het vermogen en resultaat met uitzondering van de woningen die verkocht zullen worden binnen vijf jaar. 78

Oordelen en schattingen De opstelling van de jaarrekening vereist dat het bestuur zich oordelen vormt en schattingen en veronderstellingen maakt die van invloed zijn op de toepassing van grondslagen en de gerapporteerde waarde van activa en verplichtingen en van baten en lasten. De belangrijkste oordelen en schattingen hebben betrekking op de activa in exploitatie (zowel het sociaal als het commercieel vastgoed), de voorzieningen en de waardeverminderingen. De daadwerkelijke uitkomsten kunnen afwijken van deze schattingen. De schattingen en onderliggende veronderstellingen worden voortdurend beoordeeld. Herzieningen van schattingen worden opgenomen in de periode waarin de schatting wordt herzien en in de toekomstige perioden waarvoor de herziening gevolgen heeft.

Lijst van kapitaalbelangen Volledig geconsolideerde groepsmaatschappijen 

Wooninc. Holding B.V. Eindhoven:100%-deelneming



Wooninc. Producten en Diensten B.V. te Eindhoven:100%-deelneming



Wooninc. Beheer Deelnemingen B.V. te Eindhoven:100%-deelneming



Wooninc. Lichtrijk B.V. te Eindhoven:100%-deelneming



Wooninc. Participaties B.V. te Eindhoven:100%-deelneming



Wooninc. Exploitatie B.V. te Eindhoven:100%-deelneming



Wooninc. Projectontwikkeling B.V. te Eindhoven:100%-deelneming

Overige deelnemingen 

VOF Centrumplan Leende 33 1/3%-deelneming



17 Verenigingen van Eigenaren waarvan 16 met een meerderheidsbelang voor Stichting Wooninc. en een geschatte cumulatieve algemene reserve (bestemd voor onderhoud) van € 4,0 miljoen.

De VOF Centrumplan Leende wordt niet geconsolideerd gezien het minderheidsbelang en gewaardeerd tegen nettovermogenswaarde. Vanwege de beperkte omvang van de VvE’s en de late vaststelling van de jaarrekeningen van de VvE’s is de consolidatie van deze groepsmaatschappijen op basis van artikel 407, lid 1 BW2 achterwege gebleven.

Consolidatie In de geconsolideerde jaarrekening worden opgenomen de financiële gegevens van de vennootschap en haar groepsmaatschappijen per 31 december van het boekjaar. Groepsmaatschappijen zijn rechtspersonen en vennootschappen waarin beslissende zeggenschap wordt uitgeoefend. Hierbij worden mede in aanmerking genomen de financiële instrumenten die potentiële stemrechten bevatten die direct kunnen worden uitgeoefend. De groepsmaatschappijen worden integraal geconsolideerd vanaf de datum waarop beslissende zeggenschap op de groepsmaatschappij is verkregen. De groepsmaatschappijen worden niet meer in de consolidatie opgenomen vanaf de datum waarop geen sprake meer is van beslissende zeggenschap. De posten in de geconsolideerde jaarrekening worden volgens uniforme grondslagen van waardering en resultaatbepaling vastgesteld.

Financiële instrumenten Onder financiële instrumenten worden zowel primaire financiële instrumenten zoals vorderingen, effecten en schulden, als afgeleide instrumenten verstaan. Alle aan- en verkopen volgens standaard markconventies van financiële activa worden opgenomen per transactiedatum, dat wil zeggen de datum waarop de groep de bindende overeenkomst aangaat. Voor de grondslagen van de primaire financiële instrumenten wordt verwezen naar de behandeling per ba-

79

lanspost.


Grondslagen voor de waardering van activa en passiva

Materiële vaste activa: Sociaal vastgoed in exploitatie Classificatie en kwalificatie Het vastgoed in exploitatie is op objectniveau geclassificeerd naar sociaal en commercieel vastgoed, rekening houdend met de criteria van de Beschikking van de Europese Commissie van 15 december 2009 aangaande de staatssteun voor toegelaten instellingen. Op grond van deze criteria omvat het sociale vastgoed de woningen met een huurprijs tot aan de huurliberalisatiegrens (huurtoeslaggrens), het maatschappelijk vastgoed en het overige sociale vastgoed. Maatschappelijk vastgoed is bedrijfsonroerend goed dat wordt verhuurd aan maatschappelijke organisaties, waaronder zorg-, welzijns-, onderwijs- en culturele instellingen en dienstverleners en dat tevens is vermeld in de bijlage zoals deze is opgenomen in de EC-beschikking van 15 december 2009. Wooninc. heeft haar sociaal vastgoed (op portefeuilleniveau) als bedrijfsmiddel gekwalificeerd, gelet op het beleid van de corporatie waarbij vooral het realiseren van de volkshuisvestelijke taken centraal staat. Als gevolg hiervan wordt het sociaal vastgoed beschouwd als bedrijfsmiddel.

Waardering bij eerste verwerking Bij eerste verwerking wordt het sociaal vastgoed in exploitatie gewaardeerd tegen de kostprijs. De kostprijs omvat de verkrijgings- of vervaardigingsprijs en de hieraan direct toerekenbare overige kosten om het actief 80

in operationele staat te brengen. Investeringssubsidies worden in mindering gebracht op het geïnvesteerde bedrag. De afschrijving vangt aan zodra het sociaal vastgoed beschikbaar is voor exploitatie. De in de toekomst te maken kosten van sloop worden in het jaar dat de exploitatie door sloop in de toekomst wordt beeindigd ten laste van het resultaat in dat jaar verantwoord.

Waardering na eerste verwerking Het sociaal vastgoed in exploitatie (gekwalificeerd als bedrijfsmiddel) wordt na eerste verwerking gewaardeerd tegen de bedrijfswaarde (die veelal lager is dan de vervangingswaarde), onder aftrek van lineaire afschrijvingen gebaseerd op de verwachte gebruiksduur en rekening houdend met de componentenbenadering. Op de component grond wordt niet afgeschreven. Indien de afschrijvingsmethode, gebruiksduur en/of restwaarde van de opstallen in de loop van de tijd wijzigingen ondergaan, worden deze als een schattingswijziging verantwoord. De waardevermindering van de kostprijs als gevolg van de afwaardering naar lagere bedrijfswaarde na eerste verwerking wordt bepaald op het niveau van de kasstroomgenererende eenheid. De waardevermindering wordt separaat tot uitdrukking gebracht en in het resultaat verantwoord als bijzonder waardeverminderingsverlies.

Uitgaven na eerste verwerking Uitgaven na eerste verwerking voor een kasstroomgenererende eenheid (complex, product-marktcombinatie) die voldoen aan de algemene activeringscriteria worden geactiveerd. Ter beoordeling of en in hoeverre hierbij sprake is van een bijzonder waardeverminderingsverlies wordt uitgegaan van de additionele kasstromen die deze uitgaven tot gevolg hebben. Voor zover deze kasstromen lager zijn wordt het verschil met de uitgaven na eerste verwerking ten laste van de winst- en verliesrekening gebracht en verantwoord onder “Overige waardeveranderingen materiële vaste activa”.

Complexindeling Het woningbezit is opgedeeld naar kasstroomgenererende eenheden waarvoor per complex een daarop gericht beleid is bepaald. Bij de indeling naar complexen is bepalend de differentiatie in de vastgoedsturing van de corporatie ten aanzien van huur, onderhoud, bouwjaar en wijkgerichte aanpak. Verder zijn hierbij bepalende factoren: locatie, woningtype, doelgroep en prijsklasse. De indeling sluit derhalve aan op het strategisch vastgoedbeleid van Wooninc.

Afschrijving Afschrijving vindt per complex plaats gedurende de periode van exploitatie van het sociaal vastgoed. In de periode tussen twee rapportagemomenten wordt een afschrijving ten laste van de resultatenrekening gebracht die is gebaseerd op de bedrijfswaarde van het voorgaande rapporteringsmoment, de verwachte gebruiksduur en de verwachte restwaarde aan het einde van de verwachte gebruiksduur. Voor de bepaling van de afschrijvingslast wordt onderscheid gemaakt in componenten van het sociaal vastgoed met een verschillende levensduur. Op grond wordt niet afgeschreven.

Herwaardering Waardevermeerderingen als gevolg van verschillen tussen de boekwaarde op basis van de bedrijfswaarde en de boekwaarde op basis van historische kosten (herwaardering) worden rechtstreeks in het eigen vermogen verwerkt. Voor zover de waardevermeerdering een terugname is van een waardevermindering van hetzelfde actief, die voorheen als last in de winst- en verliesrekening was verwerkt, wordt de waardevermeerdering in de winst- en verliesrekening verwerkt. Waardeverminderingen als gevolg van een herwaardering worden ten laste van het eigen vermogen verwerkt tot het bedrag dat voor het betreffende actief als ongerealiseerde waardestijging in het eigen vermogen is op81

genomen. Voor het meerdere wordt de waardevermindering in de winst- en verliesrekening verwerkt. Realisatie van de herwaardering wordt voor het verschil tussen de (hogere) afschrijving op basis van bedrijfswaarde en de afschrijving op basis van de historische kosten respectievelijk (hogere) kostprijs verkopen op basis van bedrijfswaarde ten opzichte van kostprijs verkopen op basis van historische kosten ten gunste van de winst- en verliesrekening verantwoord. Positieve verschillen tussen de boekwaarde op basis van de bedrijfswaarde en de boekwaarde op basis van historische kosten worden conform RJ Richtlijn 645 (herzien 2012) alinea 506 als ongerealiseerde waardestijging toegelicht bij het eigen vermogen.

Kosten van groot onderhoud Kosten voor periodiek groot onderhoud worden ten laste gebracht van het resultaat op het moment dat deze zich voordoen.

Buitengebruikstelling of afstoting Buitengebruikstelling (sloop) of afstoting (verkoop) op termijn wordt verwerkt in de bedrijfswaarde van het sociaal vastgoed in exploitatie. De bedrijfswaarde is bepaald op basis van doorexploitatie van het sociaal vastgoed over een veronderstelde economische gebruiksduur van doorgaans 50 jaar totdat het vastgoed op grond van een sloopbesluit teniet gaat; de toekomstige sloopkosten worden in de bedrijfswaarde meegenomen. Met verkoop wordt in de bedrijfswaarde rekening gehouden uitsluitend indien verkoop binnen vijf jaar plaatsvindt op basis van een geformaliseerd verkoopplan en indien verkoop juridisch mogelijk is.


Materiële vaste activa: Sociaal vastgoed in ontwikkeling voor eigen exploitatie Vastgoed Het betreft investeringen in nieuwe (nieuwbouw) en bestaande complexen (woningverbetering, herstructurering). Waardering vindt plaats tegen de kostprijs (verkrijgings- of vervaardigingsprijs) onder aftrek van bijzondere waardeverminderingen als gevolg van een lagere realiseerbare waarde (bedrijfswaarde). De kostprijs omvat de verkrijgings- of vervaardigingsprijs en de hieraan direct toerekenbare overige kosten. Verder wordt rente tijdens de bouw op vreemd vermogen geactiveerd. Voor onroerende zaken waarvoor specifieke financiering is aangetrokken, wordt de intrestvoet van deze specifieke financiering gehanteerd. Voor zover geen specifieke leningen zijn aangetrokken, wordt de geactiveerde rente berekend op basis van de gewogen gemiddelde rente over de rentedragende schulden. Bijzondere waardeverminderingen worden in de jaarrekening verantwoord bij het aangaan van feitelijke investeringsverplichtingen inzake het sociaal vastgoed. Hiervan is sprake zodra voldaan wordt aan de criteria “intern geformaliseerd en extern gecommuniceerd”. Intern geformaliseerd: zodra het bestuur het onomkeerbare investeringsbesluit heeft genomen. Extern gecommuniceerd: zodra hierover uitingen zijn gedaan naar huurders, gemeenten en overige stakeholders. Bij de bepaling van de bijzondere waardevermindering in het geval de vastgoedontwikkeling onderdeel zal worden van de bestaande kasstroomgenererende eenheid, wordt rekening gehouden met de bedrijfswaarde van de bestaande kasstroomgenererende eenheid. Indien de bijzondere waardevermindering hoger is dan de bestede kosten van het sociaal vastgoed in ontwikkeling, wordt het vastgoed naar nihil afgewaardeerd en wordt voor het resterende bedrag van de waardever82

mindering een voorziening voor onrendabele investeringen en herstructureringen aan de creditzijde van de balans opgenomen.

Grondposities Ingenomen grondposities (al dan niet met opstallen) worden aangeschaft met het oog op (her)ontwikkeling van huuren verkoopprojecten. Aangezien er nog geen inzicht bestaat in aard, omvang en samenstelling van deze projecten, worden de posities gerubriceerd onder de post “Sociaal vastgoed in ontwikkeling bestemd voor eigen exploitatie”. De posities worden gewaardeerd tegen historische kostprijs en bijkomende kosten of lagere realiseerbare waarde.

Gecombineerde bouwprojecten (bouw van sociale huurwoningen en koopwoningen) Het bijzonder waardeverminderingsverlies bij het aangaan van de investeringsverplichting inzake het sociaal vastgoed wordt zonder saldering met te verwachten winst op verkoopwoningen verantwoord in het resultaat onder de post “Overige waardeveranderingen materiële vaste activa”. De winst behaald met de verkoop van koopwoningen wordt eerst in het jaar van verkoop in het resultaat onder de post “Resultaat verkoop vastgoedportefeuille” verantwoord.

Onroerende en roerende zaken ten dienste van de exploitatie

De onroerende en roerende zaken ten dienste van de exploitatie worden gewaardeerd tegen de kostprijs (verkrijgingsprijs of vervaardigingsprijs), minus eventuele investeringssubsidies, verminderd met cumulatieve afschrijvingen en cumulatieve bijzondere waardeverminderingsverliezen. De afschrijving is lineair en gebaseerd op de verwachte gebruiksduur, rekening houdend met de restwaarde. Indien de verwachting omtrent de afschrijvingsmethode, gebruiksduur en/of restwaarde in de loop van de tijd wijzigingen ondergaat, worden deze wijzigingen als een schattingswijziging verantwoord. Buiten gebruik gestelde onroerende en roerende zaken ten dienste van de exploitatie worden gewaardeerd tegen de kostprijs dan wel de lagere opbrengstwaarde. Indien de verwachte opbrengstwaarde belangrijk hoger is dan de boekwaarde en besloten is tot verkoop, wordt overgegaan tot een incidentele herwaardering die verwerkt wordt als ongerealiseerde waardestijging in het eigen vermogen. Bij de realisatie van de waardestijging wordt deze als een afzonderlijke post in de winst- en verliesrekening verwerkt. De onroerende en roerende zaken ten dienste van de exploitatie worden niet langer in de balans opgenomen na vervreemding of wanneer geen toekomstige prestatie-eenheden van het gebruik of de vervreemding worden verwacht.

83


Vastgoedbeleggingen: Commercieel vastgoed in exploitatie Classificatie Het vastgoed in exploitatie wordt op objectniveau geclassificeerd naar sociaal en commercieel vastgoed, rekening houdend met de criteria van de Beschikking van de Europese Commissie van 15 december 2009 aangaande de staatssteun voor toegelaten instellingen. Op grond van deze criteria omvat het commercieel vastgoed de woningen met een huurprijs boven de huurliberalisatiegrens (huurtoeslaggrens), het bedrijfsmatig vastgoed (niet zijnde maatschappelijk vastgoed) en het overige commercieel vastgoed.

Waardering bij eerste verwerking Bij de eerste verwerking wordt het commercieel vastgoed in exploitatie gewaardeerd tegen de kostprijs. De kostprijs omvat de verkrijgings- of vervaardigingsprijs, inclusief transactiekosten minus eventuele investeringssubsidies. De verkrijgings- of vervaardigingsprijs wordt bepaald als de som van de bestede externe kosten en de hieraan direct toerekenbare kosten.

Waardering na eerste verwerking Na eerste verwerking wordt het commercieel vastgoed in exploitatie vanaf boekjaar 2012 gewaardeerd tegen reële waarde overeenkomstig het actuele waardemodel van RJ 213 “Vastgoedbeleggingen”. De reële waarde wordt bepaald met inachtneming van de relevante feiten en omstandigheden van de markt waarop toegelaten instellingen actief zijn en de bepalingen zoals opgenomen in het Bbsh. Wegens het veelal ontbreken van courante prijzen op een actieve markt wordt de reële waarde bepaald met behulp van geprognosticeerde kasstromen. De aannames van de kasstromen zijn gebaseerd op de contractue84

le verplichtingen van de toegelaten instelling die rusten op het vastgoed. De overige (na de contractperiode in acht te nemen) aannames en uitgangspunten zijn gebaseerd op de gegevens van de markt waarop de toegelaten instellingen actief zijn. Op het commercieel vastgoed in exploitatie gewaardeerd tegen reële waarde wordt op grond van RJ 213 “Vastgoedbeleggingen” niet afgeschreven. Uitgaven na eerste verwerking Uitgaven inzake vastgoedbeleggingen na eerste verwerking die voldoen aan de algemene activeringscriteria worden geactiveerd.

Complexindeling Het commercieel vastgoed in exploitatie is opgedeeld naar kasstroomgenererende eenheden (complexen) waarvoor per complex een daarop gericht beleid is bepaald. Bij de indeling naar complexen is bepalend de differentiatie in de vastgoedsturing van de corporatie ten aanzien van huur, onderhoud, bouwjaar en wijkgerichte aanpak. Verder zijn hierbij bepalende factoren: locatie, woningtype, doelgroep en prijsklasse. De indeling sluit derhalve aan op het strategische vastgoedbeleid van de corporatie.

Herwaardering Winsten of verliezen ontstaan door een wijziging in de reële waarde worden verantwoord in de winst- en verliesrekening. Het verschil tussen de boekwaarde van voor en na de herwaardering wordt als ongerealiseerde waardestijging toegelicht bij het eigen vermogen.

De waardering na eerste verwerking is tegen reële waarde. De reële waarde wordt bepaald door taxatie door een onafhankelijke en ter zake deskundig taxateur van het bedrag waartegen het object bij oplevering het beste kan worden verkocht onder aftrek van de nog te besteden kosten om het vastgoed te realiseren. Indien gerede twijfel bestaat of de reeds bestede kosten terugverdiend kunnen worden, wordt het vastgoed tegen de lagere reële waarde van het project in het bestaande ontwikkelingsstadium gewaardeerd en wordt het nadelig verschil in het resultaat verantwoord onder de post “Overige waardeveranderingen vastgoedbeleggingen”.

Vastgoedbeleggingen: Commercieel vastgoed in ontwikkeling voor eigen exploitatie Dit betreft onroerende zaken in aanbouw of ontwikkeling voor gebruik als vastgoedbelegging. De waardering bij eerste verwerking is tegen de verkrijgings- of vervaardigingsprijs, rekening houdend met eigen ontwikkelingskosten en overige hieraan direct toerekenbare kosten. Verder wordt tijdens de ontwikkelingsperiode rente op vreemd vermogen geactiveerd. Voor onroerende zaken waarvoor specifieke financiering is aangetrokken, wordt de intrestvoet van deze specifieke financiering gehanteerd. Voor zover geen specifieke leningen zijn aangetrokken, wordt de geactiveerde rente berekend op basis van de gewogen gemiddelde rente over de rentedragende schulden.

Financiële vaste activa Deelnemingen Deelnemingen waarin de groep invloed van betekenis uitoefent op het zakelijke en financiële beleid, worden tegen de vermogensmutatiemethode gewaardeerd. Overeenkomstig deze methode worden de deelnemingen in de balans opgenomen tegen het aandeel van Wooninc. in de nettovermogenswaarde. In de winst-enverliesrekening wordt het aandeel van Wooninc. in het resultaat van de deelnemingen opgenomen. Indien en

85

voor zover Wooninc. niet zonder beperking uitkering van de positieve resultaten aan hem kan bewerkstelligen, worden de resultaten in een wettelijke reserve opgenomen. Zijn aandeel in de rechtstreekse vermogensvermeerderingen en –verminderingen van de deelnemingen wordt ook in de wettelijke reserve opgenomen, met uitzondering van herwaarderingen die in de herwaarderingsreserve worden verwerkt. Als de waarde van de deelneming volgens de vermogensmutatiemethode negatief is geworden, wordt deze methode niet langer toegepast en blijft de deelneming bij ongewijzigde omstandigheden op nihil gewaardeerd. Hierbij worden andere langlopende belangen in de deelneming, die feitelijk worden aangemerkt als een onderdeel van de netto-investering, ook meegenomen. Indien en voor zover geheel of ten dele voor de schulden van de deelneming wordt ingestaan, respectievelijk een feitelijke verplichting bestaat de deelneming tot betaling van haar schulden in staat te stellen, wordt een voorziening opgenomen. Een vervolgens verkregen aandeel in de winst van de deelneming wordt pas weer verwerkt indien en voor zover het cumulatief niet verwerkte aandeel in het verlies is ingelopen.

Te vorderen BWS-subsidie Van de in exploitatie genomen complexen, gesubsidieerd onder het Besluit Woninggebonden Subsidies, wordt de contante waarde van de te ontvangen subsidie, vermeerderd met de eventueel toegekende huurverlagingstoeslag, in de balans als vordering opgenomen. Deze vordering wordt door de gemeente ingelost door middel van jaarlijkse betaling van een vast bedrag. Aan de vordering wordt op basis van het subsidierendement rente toegerekend.


Overige financiële vaste activa Bij de eerste verwerking van financiële activa worden deze opgenomen tegen reële waarde, vermeerderd met de direct daaraan toe te rekenen transactiekosten. Alle aan- en verkopen volgens standaard marktconventies van financiële activa worden opgenomen per transactiedatum, dat wil zeggen de datum waarop Wooninc. de bindende overeenkomst aangaat. Op het moment van de eerste verantwoording rubriceert Wooninc. de financiële activa op portefeuillebasis naar de onderstaande (sub)categorieën: -

gekochte leningen en obligaties

-

verstrekte leningen en overige vorderingen.

Gekochte leningen en obligaties Gekochte leningen en obligaties zijn primaire financiële activa met vaste of bepaalbare betalingen die van derden zijn gekocht. Gekochte leningen en obligaties worden tot het eind van de looptijd aangehouden indien Wooninc. stellig voornemens is en zowel contractueel als economisch in staat is deze aan te houden tot het einde van de looptijd. Deze categorie wordt na de eerste waardering gewaardeerd tegen de geamortiseerde kostprijs volgens de effectieve rentemethode. Baten en lasten worden in de winst-en-verliesrekening verwerkt via het amortisatieproces.

Verstrekte leningen en overige vorderingen Verstrekte leningen en overige vorderingen zijn primaire financiële activa met vaste of bepaalbare betalingen die niet op een actieve markt zijn genoteerd. Deze leningen en vorderingen worden na de eerste verwerking gewaardeerd tegen de geamortiseerde kostprijs volgens de effectieve rentemethode. Baten en lasten worden 86

in de winst-en-verliesrekening verwerkt zodra de beleggingen aan een derde worden overgedragen of een bijzondere waardevermindering ondergaan, alsmede via het amortisatieproces.

Actieve belastinglatenties Voor de waardering van actieve belastinglatenties wordt verwezen naar de paragraaf ‘ Latente belastingvorde-

ringen en –verplichtingen’.

Vlottende activa Voorraad Dit betreft de in aanbouw zijnde onverkochte nieuwbouwwoningen die worden gewaardeerd tegen de projectkosten of lagere netto-opbrengstwaarde. Deze lagere netto-opbrengstwaarde wordt bepaald door individuele beoordeling van de voorraden. De projectkosten omvatten de direct op het project betrekking hebbende kosten, de kosten die toerekenbaar zijn aan projectactiviteiten in het algemeen en toewijsbaar zijn aan het project en andere kosten die contractueel aan de opdrachtgever kunnen worden toegerekend.

Onderhanden projecten Een onderhanden project in opdracht van derden (hierna: onderhanden project) is een project voor de aanbouw van nieuwbouwwoningen dat is overeengekomen met een derde, voor de constructie van een actief of combinatie van activa, waarbij de uitvoering zich gewoonlijk uitstrekt over meer dan één verslagperiode. De projectopbrengsten en -kosten uit hoofde van het onderhanden project worden als opbrengsten en kosten in de winst- en verliesrekening naar rato van de verrichte prestatie per balansdatum verwerkt, indien het resultaat van een onderhanden project op betrouwbare wijze kan worden ingeschat (‘percentage of completion’methode).

Als het resultaat van een onderhanden project niet op betrouwbare wijze kan worden ingeschat, worden de opbrengsten alleen verwerkt in de winst-en-verliesrekening tot het bedrag van de gemaakte projectkosten dat waarschijnlijk kan worden verhaald en worden de projectkosten in de winst-en-verliesrekening verwerkt in de periode waarin ze zijn gemaakt (‘percentage of completion with zero profit’-methode). Als er geen onzekerheden meer bestaan over het op betrouwbare wijze kunnen inschatten van het resultaat van een onderhanden project, worden de cumulatieve projectopbrengsten verwerkt in de winst-en-verliesrekening op basis van de mate van verrichte prestaties op het moment van het niet meer bestaan van onzekerheden. Als het waarschijnlijk is dat de totale projectkosten de totale projectopbrengsten zullen overschrijden, worden de verwachte verliezen onmiddellijk in de winst-en-verliesrekening verwerkt. De projectkosten bestaan uit de directe projectkosten, de opslag voor kosten die toerekenbaar zijn aan projectactiviteiten in het algemeen en toewijsbaar zijn aan het project, gebaseerd op het normale niveau van projectactiviteiten, en andere kosten die contractueel aan de opdrachtgever kunnen worden toegerekend, exclusief de rente op het vreemd vermogen. Uitgaven die verband houden met projectkosten die na de balansdatum tot te verrichten prestaties leiden, zijn als voorraden (onderhanden werk of vooruitbetalingen op voorraden) of als overlopende activa verwerkt, indien het waarschijnlijk is dat ze in een volgende periode zullen leiden tot opbrengsten. Een voorziening voor verwachte verliezen voor een project en de gedeclareerde termijnen worden in mindering gebracht op de post onderhanden project. Het nettobedrag per onderhanden project wordt verwerkt als actief of als schuld, indien het saldo van het onderhanden project een debet- respectievelijk creditstand vertoont.

Vorderingen Vorderingen worden bij eerste verwerking gewaardeerd tegen de reële waarde van de tegenprestatie. Vorderingen worden na eerste verwerking gewaardeerd tegen de geamortiseerde kostprijs, veelal gelijk aan de no-

87

minale waarde. Een voorziening voor oninbaarheid gebaseerd op een statische beoordeling per balansdatum wordt in mindering gebracht op de boekwaarde van de vordering.

Liquide middelen Onder liquide middelen zijn opgenomen de kasmiddelen en de tegoeden op bankrekeningen. Deze zijn gewaardeerd tegen nominale waarde en staan ter vrije beschikking. Liquide middelen die (naar verwachting) langer dan twaalf maanden niet ter beschikking staan van de groep, worden als financiële vaste activa gerubriceerd.

Langlopende schulden Voorzieningen Een voorziening wordt gevormd voor verplichtingen waarvan het waarschijnlijk is dat zij moeten worden afgewikkeld en waarvan de omvang redelijkerwijs is te schatten. De omvang van de voorziening wordt bepaald door de beste schatting van de bedragen die noodzakelijk zijn om de desbetreffende verplichtingen en verliezen per balansdatum af te wikkelen. Voorzieningen worden gewaardeerd tegen nominale waarde, met uitzondering van de voorzieningen die tegen contante waarde worden gewaardeerd, als het effect van de tijdswaarde materieel is.

Pensioenen De pensioenen van de werknemers zijn ondergebracht bij stichting Pensioenfonds voor de Woningcorporaties (SPW). Voor de waardering in de jaarrekening wordt ‘de verplichting aan de pensioenuitvoerder’-benadering gevolgd.


Voor deze pensioenregeling betaalt Wooninc. op verplichte, contractuele of vrijwillige basis premie aan het pensioenfonds. Behalve de betaling van premies heeft Wooninc. geen verdere verplichtingen uit hoofde van deze pensioenregeling. Wooninc. heeft in geval van een tekort bij het fonds geen verplichting tot het voldoen van aanvullende bijdragen, anders dan hogere toekomstige premies. De premies worden verantwoord als personeelskosten als deze verschuldigd zijn.

Latente belastingvorderingen en -verplichtingen Een voorziening voor latente belastingvorderingen en –verplichtingen wordt getroffen met behulp van de verplichtingenmethode voor tijdelijke verschillen tussen de boekwaarde van activa en verplichtingen en hun belastinggrondslag, en ook wanneer er sprake is van voorwaartse verrekenbare verliescompensatie. De berekening van de latente belastingvorderingen en -verplichtingen geschiedt tegen de op het einde van het verslagjaar geldende belastingtarieven of tegen de in komende jaren geldende tarieven, voor zover reeds bij wet vastgesteld. Latente belastingvorderingen en –verplichtingen binnen dezelfde fiscale eenheid worden alleen gesaldeerd indien Wooninc. daartoe een afdwingbaar recht heeft en het voornemen heeft om op netto basis af te rekenen. Latente belastingvorderingen, met inbegrip van die voortvloeiend uit voorwaartse verliescompensatie, worden gewaardeerd indien het waarschijnlijk is dat er fiscale winst beschikbaar zal zijn waarmee verliezen kunnen worden gecompenseerd en verrekeningsmogelijkheden kunnen worden benut. Tussen Wooninc. en haar Nederlandse groepsmaatschappijen bestaat een fiscale eenheid. De verrekening van de belastingen binnen deze eenheid vindt plaats alsof elke maatschappij zelfstandig belastingplichtig is. Een latentie wordt in de balans opgenomen indien de verwachting is dat afwikkeling van de post binnen vijf jaar plaatsvindt. 88

Langlopende schulden Onder langlopende schulden zijn de schulden met een looptijd van meer dan een jaar opgenomen. De onder langlopende schulden opgenomen leningen van de (gemeentelijke) overheid en de kredietinstellingen worden afgelost op basis van annuïteiten, lineair of fix. In het laatste geval vindt alleen aflossing plaats aan het einde van de looptijd van de lening. Het aflossingsdeel van de langlopende schulden voor het komend verslagjaar is opgenomen onder de kortlopende schulden.

Overige langlopende schulden Opgenomen zijn de door bewoners gestorte waarborgsommen vermeerderd met de gecumuleerde rentevergoeding. Jaarlijks wordt hieraan 2% rente toegevoegd. Tevens wordt rekening gehouden met een afname van jaarlijks 10% in verband met het besluit om met ingang van 2000 bij nieuwe verhuringen van zelfstandige wooneenheden geen waarborgsommen meer te heffen.

Vlottende passiva Kortlopende schulden Bij de eerste opname van kortlopende schulden worden deze opgenomen tegen reële waarde verminderd met de direct daaraan toe te rekenen transactiekosten. De kortlopende schulden worden na de eerste waardering gewaardeerd tegen de geamortiseerde kostprijs volgens de effectieve-rentemethode. Winst of verlies worden in de winst-en-verliesrekening opgenomen zodra de verplichtingen niet langer op de balans worden opgenomen, alsmede via het amortisatieproces.

Reële waarde van financiële instrumenten De reële waarde van de financiële instrumenten die op actieve markten worden verhandeld per de verslagdatum, wordt bepaald op basis van genoteerde beurskoersen, zonder aftrek van transactiekosten. Voor financiële instrumenten die niet op een actieve markt worden verhandeld, wordt de reële waarde bepaald met passende waarderingsmethoden. Dergelijke methoden zijn onder meer: 

het gebruikmaken van recente markttransacties tussen onafhankelijke partijen;



het gebruikmaken van de actuele reële waarde van een ander instrument dat nagenoeg hetzelfde is;



analyse op basis van contant gemaakte kasstromen of andere waarderingsmodellen.

Een overzicht van de reële waarden van de financiële instrumenten wordt verschaft in de toelichting op de financiële instrumenten.

Niet langer in de balans opnemen van financiële activa en passiva Een financieel instrument wordt niet langer in de balans opgenomen indien een transactie ertoe leidt dat alle of nagenoeg alle rechten op economische voordelen en alle of nagenoeg alle risico’s met betrekking tot de

89

positie aan een derde zijn overgedragen.


Grondslagen voor de bepaling van het resultaat

Algemeen Baten worden toegerekend aan het jaar waarop ze betrekking hebben voor zover deze gerealiseerd zijn. De kosten worden bepaald met inachtneming van de hiervoor vermelde grondslagen voor waardering en toegerekend aan het verslagjaar waarop zij betrekking hebben. (Voorzienbare) verplichtingen en mogelijke verliezen die hun oorsprong vinden voor het einde van het boekjaar worden in acht genomen indien zij voor het opmaken van de jaarrekening bekend zijn geworden en overigens wordt voldaan aan de voorwaarden voor het opnemen van voorzieningen.

Huren Hieronder zijn opgenomen de netto huuropbrengsten voortvloeiende uit de verhuur van wooneenheden, parkeergelegenheden en bedrijfsruimten. Deze post is na aftrek van huurderving wegens leegstand en oninbaarheid.

Vergoedingen Onder vergoedingen zijn opgenomen de bedragen die huurders, naast de netto huurprijs, verschuldigd zijn voor energielevering, schoonmaakkosten en dergelijke. De vergoedingen zijn gebaseerd op de geraamde kosten. Jaarlijks vindt afrekening plaats op basis van de werkelijke kosten. Van de in de winst-en-verliesrekening opgenomen post 'opbrengst uit hoofde van vergoedingen' is de vergoedingsderving wegens leegstand en oninbaarheid al afgetrokken.

90

Winst op verkopen Resultaat verkoop vastgoedportefeuille De verkoop van vastgoed is een regulier onderdeel van de bedrijfsactiviteiten en wordt derhalve als onderdeel van de omzet verantwoord. Opbrengst uit verkoop van vastgoed wordt in de winst- en verliesrekening verwerkt als alle belangrijke rechten op economische voordelen alsmede alle belangrijke risico’s met betrekking tot de activa zijn overgedragen aan de koper, het bedrag van de opbrengst op betrouwbare wijze kan worden bepaald en ontvangst van de opbrengst waarschijnlijk is. Op basis van deze criteria wordt onder deze post de verkoopopbrengst van huurwoningen (sociaal vastgoed en commercieel vastgoed in exploitatie) onder aftrek van verkoopkosten en de boekwaarde verantwoord. Verder is onder deze post verantwoord de opbrengstwaarde van verkocht vastgoed bestemd voor de verkoop (koopwoningen voor derden) onder aftrek van de gemaakte direct toerekenbare verkoopkosten en de vervaardigingsprijs en daaraan toegerekende directe kosten dan wel de lagere opbrengstwaarde. Winsten worden verantwoord op het moment van levering (passeren transportakte). Eventuele verliezen op koopprojecten worden verantwoord zodra deze voorzienbaar zijn.

Projectopbrengsten en projectkosten Voor onderhanden projecten in opdracht van derden waarvan het resultaat op betrouwbare wijze kan worden bepaald, wordt de omzetwaarde naar rato van de verrichte prestaties in het boekjaar, voor het verkochte deel van het project in de winst- en verliesrekening verantwoord op de post “Wijzigingen in onderhanden werk”. De voortgang van de verrichte prestaties wordt bepaald op basis van de tot de balansdatum gemaakte projectkosten in verhouding tot de geschatte totale projectkosten. De kosten van de verrichte prestaties in het boekjaar worden verantwoord op de post “Kosten uitbesteed werk en andere externe kosten”. In het boekjaar van oplevering wordt de gerealiseerde omzet op de post “Wijzigingen in onderhanden werk” van voorgaande jaren in mindering gebracht op de totale gerealiseerde omzet, zodat het saldo de omzetwaar-

de laat zien van de in het jaar van oplevering verrichte prestaties. De bij deze omzet behorende kosten van de in het jaar van oplevering verrichte prestaties worden verantwoord op de post “Kosten uitbesteed werk en andere externe kosten”. Als het resultaat (nog) niet op betrouwbare wijze kan worden ingeschat, vindt opbrengstverantwoording in de winst- en verliesrekening plaats tot het bedrag van de gemaakte projectkosten dat waarschijnlijk kan worden verhaald; de projectkosten worden dan verwerkt in de winst- en verliesrekening in de periode waarin ze zijn gemaakt. Zodra het resultaat wel op betrouwbare wijze kan worden bepaald, vindt opbrengstverantwoording plaats naar rato van de verrichte prestaties per balansdatum. Het resultaat wordt bepaald aan de hand van het verschil tussen de projectopbrengsten en projectkosten. Projectopbrengsten zijn de contractueel overeengekomen opbrengsten en opbrengsten uit hoofde van meer- en minderwerk, claims en vergoedingen indien en voor zover het waarschijnlijk is dat deze worden gerealiseerd en ze betrouwbaar kunnen worden bepaald. Projectkosten zijn de direct op het project betrekking hebbende kosten, de opslag voor kosten die toerekenbaar zijn aan projectactiviteiten in het algemeen en toewijsbaar zijn aan het project en andere kosten die contractueel aan de opdrachtgever kunnen worden toegerekend, exclusief de rente op vreemd vermogen. Een voorziening voor verwachte verliezen voor een project wordt verwerkt in de kostprijs van de omzet.

Geactiveerde productie eigen bedrijf Onder deze post worden de kosten van het eigen werkapparaat die direct toerekenbaar zijn aan investeringen in onroerende zaken in ontwikkeling verantwoord en als zodanig geactiveerd onder onroerende zaken in ontwikkeling (te weten: sociaal vastgoed of commercieel vastgoed in ontwikkeling dan wel vastgoed in ontwikke91

ling bestemd voor verkoop).

Overige bedrijfsopbrengsten Onder de overige bedrijfsopbrengsten zijn alle overige baten die voortvloeien uit de gewone bedrijfsuitoefening opgenomen.

Afschrijvingen De afschrijvingen op (im)materiële vaste activa en onroerende en roerende zaken ten dienste van de exploitatie worden gebaseerd op de verkrijgings- of vervaardigingsprijs. De afschrijvingen op het sociaal vastgoed in exploitatie worden gebaseerd op de bedrijfswaarde aan het begin van het boekjaar. Afschrijvingen vinden plaats volgens de lineaire methode op basis van de verwachte gebruiksduur (is doorgaans de geschatte economische levensduur). Met een mogelijke restwaarde van de opstallen wordt geen rekening gehouden aangezien wordt uitgegaan van sloop aan het einde van de economische levensduur, tenzij bij sociaal vastgoed in exploitatie de woningen binnen vijf jaar worden verkocht, in welk geval de afschrijving wordt gestopt, gelet op de hogere restwaarde door verkoop dan de boekwaarde.

Overige waardeverandering MVA De overige waardeveranderingen van materiële vaste activa worden gebaseerd op de waardering van de betreffende activaposten. De onder deze post verantwoorde bedragen hebben betrekking op een afboeking dan wel terugneming van een bijzondere waardevermindering. Deze bijzondere waardevermindering ontstaat door het jaarlijks toetsen van de bedrijfswaarde ten opzichte van de waarde, gebaseerd op de boekwaarde voor die projecten waarvoor een investeringsbesluit heeft plaatsgevonden.


Pensioenen De pensioenregeling van corporaties wordt gewaardeerd volgens een zogenaamd ‘de verplichting aan de pensioenuitvoerder’-benadering. Behalve de betaling van premies heeft Wooninc. geen verdere verplichtingen uit hoofde van deze pensioenregeling. Wooninc. heeft in geval van een tekort bij het fonds geen verplichting tot het voldoen van aanvullende bijdragen, anders dan hogere toekomstige premies. De premies worden verantwoord als personeelskosten als deze verschuldigd zijn.

Belastingen Vanaf 1 januari 2008 is Wooninc. integraal belastingplichtig voor de vennootschapsbelasting. Corporaties zijn sindsdien verplicht over hun integrale activiteiten vennootschapsbelasting te betalen. Een en ander is vastgelegd in een vaststellingsovereenkomst (VSO). Hierin zijn specifieke bepalingen opgenomen voor de waardering van posten op de fiscale openingsbalans en de wijze van resultaatneming. De belasting over het resultaat wordt berekend over het resultaat voor belastingen in de winst- en verliesrekening, rekening houdend met beschikbare fiscaal compensabele verliezen uit voorgaande boekjaren (voor zover niet opgenomen in de latente belastingvorderingen) en vrijgestelde winstbestanddelen en na bijtelling van niet aftrekbare kosten. Indien van toepassing wordt rekening gehouden met wijzigingen die optreden in de latente belastingvorderingen en -schulden uit hoofde van wijzigingen in het te hanteren belastingtarief. De fiscale positie is in de geconsolideerde jaarrekening verwerkt.

Kosten onderhoud Onder deze post worden de kosten van door derden verrichte onderhoudswerkzaamheden verantwoord, voor zover de werkzaamheden in het jaar hebben plaatsgevonden alsmede (indien van toepassing) inkoop van on92

derhoudsmaterialen. De lasten van onderhoud onderscheiden zich van activeerbare kosten door het feit dat er geen sprake is van een waardeverhoging maar instandhouding van het actief.

Niet gerealiseerde waardeveranderingen vastgoedbeleggingen De niet gerealiseerde waardeveranderingen van vastgoedbeleggingen betreft de niet autonome waardemutatie van de vastgoedbeleggingen in het boekjaar. De waarde van de vastgoedbeleggingen wordt bepaald door middel van taxatie van het bezit door een extern taxateur.

Vrijval niet gerealiseerde herwaarderingsreserve De vrijval van de niet gerealiseerde herwaarderingsreserve betreft de realisatie van de ongerealiseerde herwaarderingsreserve als gevolg van de gerealiseerde verkopen en afschrijvingen van sociaal vastgoed in exploitatie. De vrijval als gevolg van afschrijvingen betreft het verschil tussen de afschrijvingskosten op basis van bedrijfswaarde en de afschrijving op basis van historische kosten. De vrijval als gevolg van verkopen betreft het verschil tussen de (gedesinvesteerde) bedrijfswaarde en de desinvestering op basis van historische kosten minus cumulatieve afschrijvingen.

Rentebaten Renteopbrengsten worden tijdsevenredig in de winst-en-verliesrekening verwerkt, rekening houdend met de effectieve rentevoet van de desbetreffende actiefpost, indien hun bedrag bepaalbaar is en hun ontvangst waarschijnlijk.

Rentelasten Rente wordt toegerekend aan de opeenvolgende verslagperioden naar rato van de resterende hoofdsom. (Dis)agio en aflossingspremies worden als rentelast aan de opeenvolgende verslagperioden toegerekend, zodanig dat tezamen met de over de lening verschuldigde rentevergoeding de effectieve rente in de winst-enverliesrekening wordt verwerkt en in de balans de amortisatiewaarde van de schuld. Periodieke rentelasten en soortgelijke lasten komen ten laste van het jaar waarover zij verschuldigd worden.

Activeren van rentelasten Rentelasten worden geactiveerd voor kwalificerende activa gedurende de periode van vervaardiging van een actief, indien het een aanmerkelijke hoeveelheid tijd vergt om het actief gebruiksklaar of verkoopklaar te maken. De te activeren rente wordt berekend op basis van de verschuldigde rente over specifiek voor de vervaardiging opgenomen leningen en anders van de gewogen gemiddelde rentevoet van de rentedragende leningen, in verhouding tot de uitgaven en periode van vervaardiging. Rentelasten worden uitsluitend toegerekend voor de activa die als zodanig kwalificeren en indien de aan die actiefpost verbonden toekomstige economische voordelen naar verwachting voldoende groot zijn om de boekwaarde van die post inclusief de toegerekende rente te dekken en deze economische voordelen voldoende betrouwbaar kunnen worden vastgesteld.

Aandeel in resultaat van deelnemingen Het aandeel in resultaat van deelnemingen gewaardeerd op nettovermogenswaarde is het resultaat van de deelnemingen bepaald op de waarderingsgrondslagen van Wooninc. Het resultaat op deelnemingen gewaardeerd tegen de kostprijs is bepaald op basis van de ontvangen dividenden. 93

Grondslagen voor geconsolideerd kasstroomoverzicht Het kasstroomoverzicht is opgesteld volgens de indirecte methode. Bij deze methode wordt het nettoresultaat aangepast voor posten van de winst-en-verliesrekening die geen invloed hebben op ontvangsten en uitgaven in het verslagjaar, mutaties in de balansposten en posten van de winst-en-verliesrekening waarvan de ontvangsten en uitgaven niet worden beschouwd als behorende tot de operationele activiteiten. De liquiditeitspositie in het kasstroomoverzicht bestaat uit de liquide middelen onder aftrek van bankkredieten. In het kasstroomoverzicht wordt onderscheid gemaakt tussen operationele, investerings- en financieringsactiviteiten. De kasstromen uit hoofde van de financiering zijn gesplitst in kasstromen met betrekking tot mutaties in de hoofdsom (opgenomen onder financieringsactiviteiten) en betaalde interest (opgenomen onder operationele activiteiten). De investeringen in materiële vaste activa worden opgenomen onder aftrek van de onder overige schulden voorkomende verplichtingen. Ontvangsten en uitgaven uit hoofde van interest, ontvangen dividenden en winstbelastingen zijn opgenomen onder de kasstroom uit operationele activiteiten.


22 . T O E L I C H T I N G O P D E G E C O N S O L I D E E RD E B A L A N S

000 Vaste activa 020 Materiële vaste activa € 745.172 Het verloop van de materiële vaste activa (sociaal vastgoed) (020) is als volgt: 020 Sociaal vastgoed

2014

2013

694.371

666.343

44.518

54.088

6.283

6.533

745.172

726.964

2014

2013

666.343

558.437

Afschrijvingskosten

-24.983

-21.673

Desinvesteringen

-14.999

-11.432

Investeringen

12.452

66.533

Herwaardering via vermogen

49.398

56.792

Herwaardering via resultaat

6.043

18.776

Herclassificatie van sociaal vastgoed naar vastgoedbeleggingen

-3.350

-1.090

Herclassificatie van vastgoedbeleggingen naar sociaal vastgoed

3.467

0

Totaal van Mutaties

28.028

107.906

694.371

666.343

021 Sociaal vastgoed in exploitatie 022 Sociaal vastgoed in ontwikkeling bestemd voor eigen exploitatie 023 Onroerende zaken ten dienste van de exploitatie Totaal

021 Sociaal vastgoed in exploitatie mutatie

Boekwaarde per 1 januari

94

Boekwaarde per 31 december

Sociaal vastgoed in exploitatie In 2014 zijn 102 sociale huurwoningen en 22 garages verkocht en 63 studio’s project OLV8 te Eindhoven en 5 grondgebonden huurwoningen project Hille te Oirschot in exploitatie genomen. 38 woningen zijn door harmonisatie van huren boven de liberalisatie geherclassificeerd naar vastgoedbeleggingen. 24 woningen zijn door huurverlaging geherclassificeerd van vastgoedbeleggingen naar sociaal vastgoed. De investeringen in het boekjaar zijn als volgt samengesteld: Investering sociaal vastgoed in exploitatie:

2014

2013

Investering in nieuwbouw

7.153

14.878

Geactiveerde onderhoud ivm levensduurverlenging

4.695

1.885

Aankoop

0

47.307

Overige investeringen

604

2.463

12.452

66.533

Totaal

De activa zijn op basis van herbouwwaarde verzekerd tegen brand- en stormschade. De verzekerde waarde bedraagt per 1 januari 2014 € 1.194.000.000. De vastgestelde waarde voor de onroerendezaakbelasting bedraagt € 1.359.000.000, met als peildatum 1 januari 2014.

De materiële vaste activa zijn voor € 487.193.000 gefinancierd met vreemd vermogen, conform balanswaarde.

Overzicht mutatie bedrijfswaarde De belangrijkste parameters ten behoeve van de berekening van de bedrijfswaarde zijn:

Parameters Bedrijfswaarde huurverhoging 1e jaar huurverhoging 2e jaar en verder huurderving beheerskosten belasting en verzekeringen dagelijks en planmatig onderhoud restwaarde woningen restwaarde studio's restwaarde parkeerplaatsen disconteringsvoet prijsinflatie 1e 5 jaar prijsinflatie na 5 jaar kosteninflatie 1e 5 jaar cfm C FV richtlijnen kosteninflatie na 5 jaar marktindexatie verkopen 1e en 2e jaar verkopen vanaf jaar 3 Discontering

2014

2013

1,00% 1,75% 2,00% 2,00% 1,00% 1,00% 700 700 450 450 790 875 27.498 27.498 6.212 6.212 4.036 4.036 5,25% 5,25% 1-2% 1,75-2% 2,00% 2,00% 1,5-3% 1,5-3% 3,00% 3,00% 1,00% 1,00% 70 70 60 60 Medionumerando Medionumerando

Woonakkoord huurverhoging boven inflatie 1e jaar huurverhoging boven inflatie jaar 2 tm 5 verhuurdersheffing tm 2019

0,50% 1,50% ja

95

1,50% 1,50% ja

Het verloop van de bedrijfswaarde is als volgt (zie tabel volgende pagina): De bedrijfswaarde stijgt met € 11,5 miljoen door autonome ontwikkelingen. (1)

De bedrijfswaarde ultimo 2014 is gebaseerd op de kasstromen vanaf 2014 tot het einde van de economische levensduur. Ten opzichte van de jaarrekening 2013 is de jaarschijf 2014 dus niet in de bedrijfswaarde opgenomen waardoor de bedrijfswaarde € 30,3 miljoen lager is. Het effect van het één jaar opschuiven van € 39,9 miljoen heeft betrekking op de kasstromen van 2014 en verder, die ten opzichte van de jaarrekening 2013 een jaar minder contant worden gemaakt. Als gevolg hiervan stijgt de bedrijfswaarde met per saldo € 9,6 miljoen. Investeringen die door het opschuiven van een jaar binnen de horizon komen leiden tot een verhoging van de bedrijfswaarde met € 1,9 miljoen.

De bedrijfswaarde stijgt als gevolg van voorraadmutaties met € 2,1 miljoen. De belangrijkste redenen van deze stijging zijn: (2)

in 2014 zijn 102 woningen en 22 garages verkocht als gevolg waarvan de bedrijfswaarde met € 2,5 miljoen daalt.

(3)

in 2014 zijn 24 woningen geherclassificeerd van DAEB naar niet-DAEB omdat als gevolg van huurverhoging de liberalisatiegrens wordt overstegen. 32 eenheden zijn van niet-DAEB naar DAEB gegaan. Als gevolg hiervan daalt de bedrijfswaarde van sociaal vastgoed met € 1,3 miljoen.


(4) in 2014 zijn 63 sociale huurwoningen OLV8 te Eindhoven opgeleverd, daarnaast zijn 5 sociale grondgebonden woningen aan locatie De Hille te Oirschot opgeleverd. Als gevolg hiervan stijgt de bedrijfswaarde met 6,0 miljoen. De bedrijfswaarde stijgt als gevolg van wijzigingen in de parameters met circa € 4,4 miljoen: (5)

Voor de macro-economische parameters wordt gebruik gemaakt van de inzichten van CPB en publicaties van Ortec. Op grond hiervan is de prijsinflatie voor 2014 en 2015 (beperkt) lager vastgesteld. De marktwaarde-index 2015-2016 is hoger vastgesteld. Als gevolg van deze indexwijzigingen stijgt de bedrijfswaarde met € 0,6 miljoen.

(6)

Wooninc. gaat in haar bedrijfswaarde uit van een minimale looptijd –tenzij sprake is van een sloopbesluit- van 15 jaar. Als gevolg hiervan wordt ieder volgend jaar de levensduur van die complexen met één jaar opgehoogd tot 15. Dit leidt tot een extra bedrijfswaarde van € 3,8 miljoen.

De bedrijfswaarde stijgt als gevolg van exploitatie- en investeringsbeleid met € 6,3 miljoen. De belangrijkste verklaringen zijn: (7)

De contante waarde van de huren dalen als gevolg van het bevriezen van de liberalisatiegrens voor 3 jaar per 2016 (- € 3,7 miljoen), het aanpassen van het huurbeleid 2015 in kader van betaalbaarheid waarbij de huurverhoging in 2015 op inflatievolgend + 0,5% is vastgesteld in plaats van 1,5% boven inflatie (- € 6,0 miljoen), afwijkingen van de werkelijke huren ten opzichte van de in de bedrijfswaarde 2013 geprognosticeerde huren 2015 (- € 7,1 miljoen) en de aanpassing van de mutatiegraad (- € 2,7 miljoen). Per saldo daalt de bedrijfswaarde hierdoor met € 19,5 miljoen.

(8)

In 2014 heeft een conditiemeting plaatsgevonden van het gehele bezit van Wooninc. Hieruit is gebleken dat de conditie van het bezit en het nagestreefde kwaliteitsniveau in combinatie met een efficiënter inkoopproces een lager normbedrag per vhe rechtvaardigen. In de bedrijfswaarde 2014 is als uitgangspunt

96

een norm van € 790 gehanteerd. (2013: € 875) Als gevolg hiervan stijgt de bedrijfswaarde per saldo met € 15,4 miljoen. (9)

In de bedrijfswaarde 2013 waren belastingen en verzekeringen van de aankoop Oirschot nog op basis van normen ingerekend. De werkelijke belastingen en verzekeringen blijken lager te liggen. Dit heeft een positief effect op de bedrijfswaarde van € 2,5 miljoen.

(10) De bedrijfswaarde stijgt met € 8,1 miljoen als gevolg van de lagere bedrijfskosten. De bedrijfswaarde stijgt als gevolg van (des)investeringsbeleid met € 2,2 miljoen. De belangrijkste verklaring is: (11) In de bedrijfswaarde 2013 werd geen rekening gehouden met sloop. In 2014 is wel rekening gehouden met de sloop van een complex (Floraplein). Dit heeft een daling van de bedrijfswaarde tot gevolg van € 3,8 miljoen. Hiertegen over staat dat ingeschat wordt dat renovaties voor een lager bedrag dan in 2013 geraamd kunnen plaatsvinden hetgeen een positief effect heeft op de bedrijfswaarde van € 2,3 miljoen. Als laatste is op basis van ervaringen gebleken dat de verkoopprijzen 85% van de WOZ waarde bedragen in plaats van 80%. Als gevolg hiervan stijgt de bedrijfswaarde met 3,7 miljoen.

Verloop bedrijfswaarde Bedrijfswaarde 2013 Autonome ontwikkeling Vrijval kasstromen Effect een jaar opschuiven Nieuwe (des)investeringen binnen horizon Subtotaal autonome ontwikkeling Voorraadmutaties Verkoop Sloop Verbeteringen C lassificatiewijzigingen Nieuwbouw

666.343.009

-30.302.498 39.879.206 1.877.000 1

2

3 4

11.453.708

-2.470.439 -14.606 -108.903 -1.264.678 5.997.179

Subtotaal voorraadmutaties Parameterwijzigingen Indexaties Minimale levensduur

2.138.553

5 6

616.856 3.827.982

Subtotaal parameterwijzigingen Wijzigingen exploitatiebeleid Huren Huurderving Onderhoud Belastingen en heffingen Algemeen beheer Restwaarde Subtotaal wijzigingen exploitatiebeleid Wijzigingen (des)investeringsbeleid Verkoop Sloop Verbeteringen Subtotaal wijzigingen (des)investeringsbeleid Bedrijfswaarde 2014

4.444.838

7 8 9 10

-12.604.539 100.939 15.426.710 -2.751.045 8.082.121 -485.890

97

7.768.296 11 3.716.856 -3.760.961 2.266.334 2.222.229 694.370.633


Schattingen Wooninc. gaat er in de waardering van haar sociaal vastgoed van uit dat na vijf jaar geen sprake meer is van een verhuurderheffing. Dit mede op grond van de aanstaande evaluatie van de verhuurderheffing in 2017 en de alternatieven die op dit moment in de sector worden onderzocht. Mogelijke uitkomst van de evaluatie zou echter ook kunnen zijn dat de verhuurderheffing toch na het vijfde jaar gehandhaafd blijft. Het inrekenen ervan heeft een negatief effect op de bedrijfswaarde van Wooninc. van € 82,4 miljoen. Indien de verhuurderheffing na het vijfde jaar gehandhaafd blijft zal Wooninc. ter compensatie haar verkoopbeleid bijstellen tot 100 woningen per jaar voor de komende vijf jaar en de streefhuren verhogen naar 85% van de maximaal redelijke huur. Dit heeft een positief effect van € 26,5 miljoen als gevolg waarvan de bedrijfswaarde per saldo € 55,9 miljoen negatief resulteert. De verhuurderheffing en de compenserende maatregelen hebben een effect op het jaarresultaat 2014 van € 20,6 miljoen nadelig en een effect op het eigen vermogen van € 55,9 miljoen nadelig. De solvabiliteit daalt hiermee naar 33,5%. Indien daarnaast nog rekening gehouden zou worden met een daling van de disconteringsvoet met 1% zou dit tot een positief effect leiden van € 94 miljoen ten opzichte van het scenario verhuurderheffing hele looptijd. Ofwel per saldo een stijging van de bedrijfswaarde van € 32 miljoen ten opzichte van de bedrijfswaarde gehanteerd in de jaarrekening. Dit zou een resultaateffect hebben van € 4,5 miljoen positief en een effect op het eigen vermogen van € 32,0 miljoen.

98

Effect op bedrijfswaarde (€)

Parameter

Gehanteerd in bedrijfswaarde

Stel mogelijke afwijking

Verhuurdersheffing

5 jaar ingerekend

Volledig ingerekend

€ -82.443.426

Verkoopbeleid

70 woningen

+ 30 woningen

€

Huurharmonisatie

80% maximaal redelijk

85% maximaal redelijk

Huurverhoging boven inflatie

4 jaar

5 jaar

Disconteringsvoet

5,25%

-/- 1%

Effect op bedrijfswaarde (%)

Effect op solvabiliteit (%)

-11,9%

-6,8%

12.371.022

2,0%

1,1%

€

7.689.935

1,2%

0,7%

€

6.495.120

1,0%

0,6%

€

87.866.000

13,8%

6,8%

Sociaal vastgoed in ontwikkeling bestemd voor eigen exploitatie 021 Sociaal vastgoed in ontwikkeling tbv exploitatie mutatie

2014

2013

Aanschafwaarde per 1 januari

84.442

84.420

C umulatieve afwaardering

30.354

28.723


54.088

55.697

Overboeking van activa in exploitatie

0

3.530

Overboeking naar activa in exploitatie/in ontwikkeling/voorraad

-7.153

-17.533

Desinvesteringen

-1.590

0

Investeringen

4.294

10.072

Overige waardeveranderingen

-5.122

2.322

Totaal van Mutaties

-9.570

-1.609

Aanschafwaarde

76.629

84.442

Herwaardering

0

C ummulatieve afwaardering

32.111

30.354

44.518

54.088

Stand per 31 december:


De investeringen in sociaal vastgoed bedragen in 2014 € 4,3 miljoen. Opgeleverd in 2014 zijn 63 studio’s

99

OLV8 te Eindhoven en 5 grondgebonden woningen Hille te Oirschot. Bij een 9-tal projecten heeft in 2014 een waardecorrectie plaatsgevonden. Per saldo vindt in 2014 een afwaardering op de projecten plaats van circa € 5,1 miljoen en een boekresultaat in verband met de verkoop van een grondpositie. De cumulatieve afwaardering van de ultimo 2014 in ontwikkeling zijnde projecten bedraagt € 32,1 miljoen en is in bovenstaand verloopoverzicht in mindering gebracht op het geïnvesteerde bedrag.


Onroerende en roerende zaken ten dienste van de exploitatie 023 Onroerende zaken ten dienste van de exploitatie


2014

2013

6.533

6.805

Overboeking van activa in exploitatie

0

0

Overboeking naar activa in exploitatie/voorraad

0

0

Desinvesteringen

0

0

Investeringen

440

352

afschrijvingen

-690

-624

Totaal van Mutaties

-250

-272

6.283

6.533


De investeringen hebben met name betrekking op inventaris voor het eigen kantoor en investeringen in software. De afschrijvingstermijnen zijn als volgt: Gebouw machines/installaties meubilair 100

50 jaar 5 jaar 10 jaar

bedrijfsauto’s

4 jaar

automatisering hardware

3 jaar

automatisering software

4 jaar

025 Vastgoed beleggingen € 66.440 Commercieel vastgoed in exploitatie Vastgoedbeleggingen

025 C ommercieel vastgoed in exploitatie 026 C ommercieel vastgoed in ontwikkeling tbv voor eigen exploitatie Totaal

2014

2013

66.440

67.888

0

0

66.440

67.888

Het verloop van de genoemde posten in 2014 is als volgt: 026 C ommercieel vastgoed in ontwikkeling bestemd voor eigen exploitatie

025 C ommercieel vastgoed in exploitatie


67.888

0

Overboeking naar materiële vaste activa in ontwikkeling

0

0

Investeringen

44

0

Desinvesteringen

-933

0

Herclassificatie van vastgoedbeleggingen naar sociaal vastgoed

-3.467

0

Herclassificatie van sociaal vastgoed naar vastgoedbeleggingen

3.350

0

Directe vermogensmutaties

1.000

0

Aanpassing reële waarde

-1.442

0

66.440

0


De investeringen in het boekjaar zijn als volgt samengesteld: Investering vastgoedbeleggingen:

2014

2013

Investering in nieuwbouw

0

2.666

Geactiveerde onderhoud ivm levensduurverlenging

31

666

Aankoop

0

7.693

Overige investeringen

13

617

Totaal

44

11.642

In 2014 is een bedrijfsruimte en vijf woningen met een huur boven de liberalisatiegrens verkocht. Er zijn 32 woningen door huurverhoging boven de liberalisatiegrens van sociaal vastgoed naar vastgoedbelegging geherclassificeerd. De waardesprong van 1 miljoen die het gevolg is van een gewijzigde waarderingsgrondslag

101

bij herclassificatie is rechtstreeks aan het eigen vermogen toegevoegd. Daarnaast zijn er 24 woningen door huurverlaging onder de liberalisatiegrens geherclassificeerd van commercieel naar sociaal vastgoed. De aanpassing van de reële waarde (€ 1,4 miljoen negatief) is het gevolg van de lagere taxatie door de extern taxateur en heeft met name betrekking op een daling van de waarde van de kantoren/bedrijfsruimten.


De belangrijkste parameters ten behoeve van de berekening van de marktwaarde zijn:

Parameters Marktwaarde Woningen

Huurstijging gemiddeld per vhe

-0,3%

Huurmutatiegraad

8,9%

% afname huurmutatiegraad per jaar

2,5%

Jaarlijkse leegwaardestijging

1,7%

Disconteringsvoet bij uitponden

7,7%

Disconteringsvoet bij doorexploiteren

6,9%

Exit yield bij uitponden

6,8%

Exit yield bij doorexploiteren

7,1%

Onderhoudsnorm per vhe

929

Beheerskosten exclusief OZB en waarschapslasten van de actuele huur

2,9%

Parameters Marktwaarde BOG

2014

NAR BAR v.o.n. MH

102

2014

6,00% - 9,40% 7,15% - 11,25%

Disconteringsvoet DC F

6,00% - 9,40%

Marktwaarde per m2 v.v.o.

€ 355 - € 2.595

Bedrijfswaarde commercieel vastgoed De bedrijfswaarde van het commercieel vastgoed in exploitatie bedraagt € 72.997.776 (2013: € 68.698.046). De gebruikte parameters voor de berekening van de bedrijfswaarde van het commercieel vastgoed zijn gelijk aan de parameters welke zijn genoemd voor de bepaling van de bedrijfswaarde van het sociale vastgoed.

030 Financiële vaste activa € 7.011 030 Financiele vaste activa

31-12-2014

31-12-2013

032 Te vorderen BWS-subsidie Te vorderen BWS-subsidie begin boekjaar

15

Rentebijschrijving

1

87 3

Ontvangen bijdragen

2

-76

Totaal te vorderen BWS-subsidie

18

14

033 Deelnemingen Lichtrijk Beheer BV

0

0

V.O.F. C entrumplan Leende

2.053

1.995

Totaal deelnemingen

2.053

1.995

035 Overig Actieve belastinglatentie

4.940

C entraal Wonen Lismortel 5%

0

2

NEM Eindhoven BV

0

2.379

Totaal overige Totaal financiële vaste activa

0

4.940

2.381

7.011

4.390

De te vorderen BWS-subsidie betreft de contante waarde van de subsidie voor complex 157 (40 woningen Hilderberg). Op de vordering wordt met ingang van de opleveringsdatum rente bijgeschreven op basis van het subsidierendement (4,0%). De nog te ontvangen subsidie over het afgesloten boekjaar is opgenomen bij 'vlottende activa'. Het eigen vermogen van de (niet geconsolideerde) deelnemingen bedraagt per 31 december 2014 per saldo € 2,0 miljoen. Wooninc. participeert middels Wooninc. Participatie B.V. als vennoot voor 33 1/3% in VOF Centrumplan Leende, samen met twee andere corporaties en is zij uit dien hoofde aansprakelijk voor de schulden van deze ven-

103

nootschap. In 2012 hebben de VOF-leden en de gemeente Heeze-Leende uitvoerig met elkaar gesproken over de ontwikkeling van het centrumplan Leende en de daarmee samenhangende samenwerkingsovereenkomst tussen partijen: een formalisatie van een al jaren bestaande samenwerking. Geconcludeerd is dat als gevolg van gewijzigde marktomstandigheden het op dat moment voorliggende plan niet haalbaar is. Eind 2012 heeft de gemeenteraad dan ook ingestemd met de uitwerking van een alternatief plan. In aansluiting op dit besluit is gewerkt aan de totstandkoming van een hernieuwd plan, dat inmiddels is aangeboden aan de gemeente. De gemeente is voorstander van het plan. Echter besluitvorming dient nog plaats te vinden. Het hernieuwd plan heeft geen verdere financiële consequenties voor de jaarrekening 2014. De actieve belastinglatentie bestaat voor € 3.009.000 uit verrekenbare tijdelijke waarderingsverschillen en voor € 1.931.000 uit beschikbare verliescompensatie. De actieve belastinglatentie is gewaardeerd tegen nominale waarde. De verrekenbare tijdelijke waarderingsverschillen hebben voor € 296.000 betrekking op verkopen in de komende vijf jaar en voor € 2.713.000 betrekking op leningen. Voor de aansluiting van de beschikbare verliescompensatie wordt verwezen naar de toelichting bij de vennootschapsbelasting.


100 Vlottende activa 110 Vastgoed bestemd voor verkoop € 4.513 Voorraad

31-12-2014

31-12-2013

B 128, Kastanjehof

2.651

2.828

B 265, Grijze Generaal Fase 2

1.699

1.699

B 278 Langstraat Totaal

163

163

4.513

4.690

In complex Kastanjehof in Geldrop staan ultimo 2014 18 woningen te koop. In 2014 is er 1 verkocht. In complex Grijze Generaal staan ultimo 2014 nog 7 woningen te koop en in complex Langstraat staan nog 2 woningen te koop.

111 Onderhanden projecten - € 113 Geïnvesteerd tm 2014

Onderhanden werk

Resultaat

Gefactureerde termijnen

Totaal

188-

72-

B 161, Hoog Geldrop

116

B 200 Het Linnen

895

33

969-

41-

1.011

33

1.157-

113-

Totaal

-

Hoog Geldrop en ‘t Linnen betreffen voorbereiding van de bouw van 6 respectievelijk 10 koopwoningen waarvan start bouw in 2014 heeft plaatsgevonden. 6 respectievelijk 10 woningen zijn reeds verkocht.

120 Vorderingen € 2.404 121 Huurdebiteuren

31-12-2014

31-12-2013

Huurachterstand zittende huurders per 31 december

804

632

Vooruit ontvangen huur per 31 december

435

218

370

414

Overige posten

134

160

Totaal zittende huurders

503

574

561

380

1.065

954

104

Nog te ontvangen van vertrokken bewoners Subtotaal af: voorziening wegens oninbaarheid

200

Totaal huurdebiteuren

865

200 754

De huurachterstand per 31 december 2014 bedraagt 1,4% van de jaarhuur. Per 31 december 2013 was dit 0,9%. Van het nog te ontvangen bedrag van vertrokken bewoners is ultimo 2014 circa € 195.000 ter incasso in handen van een deurwaarder/incassobureau gegeven. De totale huurachterstand in relatie tot de maandelijks verschuldigde huur is als volgt:

Huurachterstand

31-12-2014 x € 1.000

tot 1 maand achterstand

31-12-2013

Aantal

x € 1.000

Aantal

209

545

163

497

tot 2 maanden achterstand

83

207

69

432

tot 3 maanden achterstand

65

173

20

380

3 maanden of meer achterstand

447

404

380

545

Totaal

804

960

632

718

Van deze achterstand is € 260.348 (115 stuks) ter incasso in handen van de deurwaarder gegeven (per 31 december 2013: € 272.924, 121 stuks).

Per 31 december 2014 is van 900 huurders de huur voor een totaalbedrag van € 381.212 vooruit ontvangen (per 31 december 2013 van 840 huurders een bedrag van € 219.413).

122 Gemeenten

31-12-2014

31-12-2013

44

36

44

36

Bijdrage woningaanpassingen gehandicapten Totaal

123 Overige vorderingen

31-12-2014

31-12-2013

198

62

0

651

22

23

0

263

Nog te ontvangen (brand/storm)schade-uitkeringen

33

23

Te verrekenen kosten urgentiesysteem

77

83

0

89

166

254

0

190

Afrekening koopwoningen

308

273

Diversen

102

141

906

2.052

Debiteuren subadministratie Omzetbelasting Vennootschapsbelasting Aflossingsverplichting NEM Eindhoven BV

Vorderingen op VVE's V.O.F C entrumplan Leende Lichtrijk Beheer

Totaal

105


124 Overlopende activa

31-12-2014

31-12-2013

42

42

Waarborgsommen gemeente/Q-park

1

1

Niet vervallen gedeelte rente leningen u/g

0

205

Nog te fiatteren facturen

0

0

546

104

589

352

Exploitatie recreatieruimten Wooninc.Plus gebouwen

Overige Totaal

130 Liquide middelen € 4.565 130 Liquide midddelen ING Rabobank

31-12-2014

31-12-2013

280

123

4.278

1.429

Kas

1

3

Kas recreatieruimten

6

6

4.565

1.561

Totaal De liquide middelen zijn vrij beschikbaar.

106

200 Eigen vermogen Voor de toelichting op het verloop in het eigen vermogen wordt verwezen naar de toelichting op de enkelvoudige balans.

500 Langlopende schulden 501 Leningen overheid € 1.437 501 Leningen overheid

31-12-2014

31-12-2013

Schuldrestant begin boekjaar

1.754

2.054

0

0

Opgenomen geldleningen in boekjaar

1.754 Aflossing in volgend boekjaar

-316

Schuldrestant einde boekjaar

2.054 -300

-316

-300

1.437

1.754

De rente verschuldigd over de overheidslening bedraagt 5,19%. In totaal is er per 31 december 2014 1 overheidslening. Het schuldrestant van deze overheidslening bedraagt per 31 december 2019 € 0. Voor deze lening is als zekerheid door het WSW een borgstelling verstrekt.

502 Leningen kredietinstellingen € 471.047 502 Leningen kredietinstellingen

31-12-2014

Schuldrestant begin boekjaar Opgenomen geldleningen in boekjaar

31-12-2013

485.720

424.458

4.000

69.548 489.720

C orrectie en extra aflossing in boekjaar Aflossing in volgend boekjaar

494.006

-4.280

-82

-14.393

-8.204

Schuldrestant einde boekjaar

-18.673

-8.286

471.047

485.720

De rente verschuldigd over de leningen bij kredietinstellingen bedraagt (inclusief variabel rentende leningen) gemiddeld 3,78%. In totaal zijn er per 31 december 2014 56 leningen bij kredietinstellingen. In het boekjaar is 1 nieuwe lening opgenomen en zijn 2 leningen afgelost. Voor 48 van deze leningen is als zekerheid door het WSW een borgstelling verstrekt. Voor 8 leningen is een hypotheek verstrekt op het vastgoed. Het schuldrestant van de resterende leningen bij kredietinstellingen bedraagt per 31 december 2019 € 420.182.728.De reële waarde voor de leningportefeuille bedraagt ultimo 2014 € 676.282.803.

503 Waarborgsommen € 470 503 Waarborgsommen

31-12-2014 31-12-2013 107

Waarborgsommen

329

313

Rente waarborgsommen

141

142

470

455

Totaal

In 2000 is besloten om bij nieuwe huurovereenkomsten voor zelfstandige woningen geen waarborgsom meer te innen. Voor onzelfstandige woningen, parkeerplaatsen met een toegangscontrolesysteem en voor commerciële ruimten wordt nog wel een waarborg (of bankgarantie) gevraagd bij eerste verhuur. Opgenomen zijn de nog af te rekenen gestorte waarborgsommen en de hierover opgebouwde rente. Bij mutatie worden deze afgerekend. De rentevergoeding is gelijk aan de depositorente van de Europese Centrale Bank met een afslag; de minimale rentevergoeding bedraagt 2%.

504 Overige schulden € 232 Ter dekking van het exploitatierisico op de (onder-)verhuur van een parkeerplaats in de parkeergarage van de Heuvelgalerie is in 1989 een bijdrage ontvangen. Jaarlijks wordt het verschil tussen de kosten van huren en de opbrengsten uit onderverhuur op deze schuld in mindering gebracht.


600 Kortlopende schulden 601 Schulden aan leveranciers € 3.582 601 Schulden aan leveranciers

C rediteuren Totaal

31-12-2014

31-12-2013

3.582

2.424

3.582

2.424

602 Schulden aan kredietinstellingen € 10.988 Deze schuld bestaat volledig uit de rekeningcourantovereenkomst bij de Coöperatieve Rabobank EindhovenVeldhoven B.A. met een kredietfaciliteit ultimo 2014 van € 20.000.000. Op 1 juni 2015 is op enkele commercieel vastgoedcomplexen hypotheek gevestigd ter hoogte van € 28,5 miljoen als onderpand voor de rekening courant van de Rabobank. Per 31 december 2014 bedroeg deze schuld € 10.988.000 (2013: € 19.246.000).

605 Belastingen en premies € 366 605 Belastingen en premies

108

31-12-2014

31-12-2013

Loonheffing en premies soiale verzekering

86

90

Premies SPW/SVW

35

95

245

0

0

0

366

185

Omzetbelasting Vennootschapsbelasting Totaal

606 Overige schulden € 14.709 Onder overige schulden is opgenomen de aflossing op langlopende leningen verschuldigd in het volgend boekjaar, waarvan € 316.038 (2013; € 300.444) betrekking heeft op overheidsleningen en € 14.393.138 (2013: € 8.284.885) op leningen van kredietinstellingen.

607 Overlopende passiva € 9.895 607 Overlopende passiva

31-12-2014

31-12-2013

31

36

Niet vervallen rente leningen kredietinstellingen

8.864

8.935

Subtotaal

8.895

8.971

445

613

-1

-1

0

-6

147

82

26

26

383

147

9.895

9.806

Niet vervallen rente overheidsleningen

Af te rekenen service-/stookkosten 2013 Af te rekenen onroerend goed in beheer Ontvangen huurtoeslag/IHS voorschot januari volgend boekjaar Schulden aan VVE's Raming controlekosten Overig Totaal

23 . F I N A N C I Ë L E I N S T R U M E N T E N E N RI SI C O B E H E E RS I NG Gedurende het verslagjaar geldt het treasurystatuut waarin opgenomen het vastgestelde financieel beleid. Voor de beschrijving van de treasuryfunctie wordt verwezen naar de paragraaf Financiën verantwoord in het jaarverslag. 109

Prijsrisico Wooninc. loopt geen risico’s ten aanzien van de waardering van de langlopende vorderingen, opgenomen onder Financiële vaste activa bij Overige effecten en onder Vlottende activa.

Valutarisico Wooninc. is alleen werkzaam in Nederland en loopt geen valutarisico.

Renterisico (kasstroomrisico’s) Wooninc. loopt renterisico met betrekking tot de reële waarde van de rentedragende vorderingen en effecten met name onder financiële vaste activa Leningen u/g als gevolg van wijzingen in de marktrente. Wooninc. maakt geen gebruik van derivaten om dit risico af te dekken. Voor vorderingen en schulden met variabele renteafspraken loopt Wooninc. risico ten aanzien van toekomstige kasstromen als gevolg van wijzigingen in de rentestanden. Per financieringsbesluit maakt Wooninc. een bewuste keuze over het aantrekken van een lening tegen vaste rente of van een lening tegen variabele rente onder gelijktijdige afsluiting van een rente-instrument waarmee de variabele rente effectief in een vaste rente wordt omgezet. De criteria op basis waarvan wordt gekozen zijn vastgelegd in het treasurystatuut. Voor een overzicht van de renterisico’s van de langlopende leningen wordt verwezen naar het jaarverslag.

Kredietrisico Wooninc. heeft geen significante concentraties van kredietrisico met betrekking tot haar vorderingen. Wooninc. maakt gebruik van meerdere banken als tegenpartij teneinde kredietrisico te spreiden. Limieten zijn formeel vastgelegd in het treasurystatuut en naleving daarvan wordt voortdurend gemonitord.


Liquiditeitsrisico Dit betreft het risico dat Wooninc. over onvoldoende middelen beschikt om aan haar directe verplichtingen te kunnen voldoen. Om te waarborgen dat Wooninc. aan haar verplichtingen kan voldoen, is naast het aantrekken van langlopende leningen een rekening-courantkredietfaciliteit beschikbaar voor een bedrag van in totaal € 20.000.000.

Marktrisico Het marktrisico wordt beheerst door spreiding aan te brengen in de geldgevers ter zake de leningenportefeuille.

110

24 . N I E T U I T D E B A L A N S B L I J K E N D E RE C H TE N E N V E R PL I C H TI NG E N

Waarborgfonds Bij het aantrekken van leningen onder borgstelling van WSW is Wooninc. een zogeheten obligoverplichting aangegaan. Deze obligoverplichting geldt voor 48 leningen van Wooninc. De obligoverplichting is voorwaardelijk. Zolang het risicovermogen van WSW voldoende is om eventuele betalingsverplichtingen van WSWdeelnemers over te nemen, doet WSW geen beroep op deze obligoverplichting. De hoogte van de obligoverplichting is gelijk aan 3,85% van de door WSW geborgde leningen, waarbij de obligoverplichting voor leningen met variabele hoofdsom 75% van de maximale hoofdsom bedraagt. Voor Wooninc. is de obligoverplichting € 17,9 miljoen per 31 december 2014.

Aansprakelijkheid VOF-belang Wooninc. neemt voor 33 1/3% deel in de VOF Centrumplan Leende. Wooninc. Beheer Deelnemingen B.V. heeft zich aansprakelijk gesteld voor dit deel van de schulden hiervan. Stichting Wooninc. heeft zich garant gesteld voor alle schulden uit hoofde van rechtshandelingen en het negatieve vermogen van Wooninc. Holding B.V. te Eindhoven. Deze toezegging vormt een zodanige regeling dat de nakoming van de verplichtingen van Wooninc. Holding B.V. in geval van een tekort aan middelen wordt gewaarborgd door Stichting Wooninc.

Fiscale eenheid Wooninc. vormt waar mogelijk samen met enkele dochterondernemingen een fiscale eenheid voor de belastingen. Elk der vennootschappen/toegelaten instellingen is volgens de standaardvoorwaarden aansprakelijk voor de te betalen belasting van alle bij de fiscale eenheid betrokken vennootschappen.

111

Investeringsverplichtingen Ultimo 2014 resteert voor Stichting Wooninc. een niet uit de balans blijkende investeringsverplichting inzake nieuwbouw- en onderhoudsprojecten van € 13,2 miljoen.


25 . T O E L I C H T I N G O P D E G E C O N S O L I D E E RD E W I N ST - E N V E R L I E SRE K E NI NG

700 Bedrijfsopbrengsten 710 Huren € 51.804 710 Huren

2014

2013

Woongelegenheden Te ontvangen netto huur

48.286

43.713

Af: huurderving wegens leegstand

1.193

850

Saldo huren woongelegenheden

47.093

42.863

Niet-woongelegenheden Te ontvangen netto huur

5.027

4.766

Af: huurderving wegens leegstand

316

302

Saldo huren niet-woongelegenheden

Totaal huren

112

4.712

4.464

51.804

47.327

De huurverhoging per 1 juli 2014 is doorgevoerd met inachtneming van de door de overheid voorgeschreven randvoorwaarden. Uitgangspunt bij deze huurverhoging is dat de huurstijging gebaseerd is op het inflatiepercentage van het voorafgaande kalenderjaar verhoogd met 1,5%. Er zijn geen extra inkomensafhankelijke huurverhogingen doorgevoerd. De inflatie bedroeg per 1 juli 2014 2,5% (per 1 juli 2013 2,5%). Daarnaast wordt bij mutatie harmonisatie toegepast, die is gebaseerd op het integraal voorraadbeheerplan en de hieruit voortvloeiende portfoliopositie met de daaraan gekoppelde streefhuur die op zijn beurt is gebaseerd op minimaal 80% van de maximaal redelijke huur. Naast de hiervoor genoemde effecten daalt de huur door de verkopen (2014: 131 eenheden, 2013: 85 eenheden) Een stijging van de huuropbrengsten wordt tevens veroorzaakt doordat in 2014 de woningen van Laurentius in Oirschot die per 1 juli 2013 zijn aangekocht in 2014 een geheel jaar huuropbrengsten genereren. De huur van de parkeergelegenheden (niet-woongelegenheden) is per 1 juli 2014 met gemiddeld 4 % verhoogd (per 1 juli 2013 3,6%), de bedrijfsruimten zijn met gemiddeld 1,75% verhoogd . De huurderving van de woongelegenheden is 2,5 % van de netto te ontvangen huur (2013 1,9%). De derving heeft voor 1,5% betrekking op derving in verband met leegstand (2013: 1,1%) en 1,0% in verband met verkopen (2013: 0,8%).

720 Vergoedingen € 4.655 720 Vergoedingen

2014

2013

Te ontvangen vergoedingen voor - Overige goederen, leveringen en diensten

5.014

4.785

- C ontributies

0

0 5.014

4.785

25

58

4.989

4.727

Te verrekenen service-/stookkosten met huurders

334

562

Totaal vergoedingen

4.655

4.165

Af: huuren vergoedingsderving

De vergoedingen voor overige goederen, leveringen en diensten zijn in 2014 op basis van voorcalculatie van de te verwachten kosten aangepast. De derving als gevolg van leegstand bedraagt 0,4% (2013: 1,2%).

740 Winst op verkopen - € 1.737 De boekwaarde is met de invoering van de nieuwe richtlijnen gebaseerd op de gemiddelde bedrijfswaarde van voor verkoop bestemde woningen. De boekwinst is daardoor nihil. Het boekverlies wordt voornamelijk veroorzaakt door de verkoop van grondpositie Vale de Noo. Daarnaast is de winst op de verkoop van de koopwoningen Kastanjehof en Doelen de Wielen gerealiseerd ad € 40.000. 113

750 Geactiveerde productie voor het eigen bedrijf € 1.070 Deze post bestaat voornamelijk uit de toe te rekenen interne directe kosten voor in ontwikkeling zijnde huuren koopwoningen. In 2013 bedroeg deze € 1.006.000.

760 Overige bedrijfsopbrengsten € 1.579 760 Overige bedrijfsopbrengsten Opbrengst verhuur opstelpunten mobiele telefonie Doorberekening servicekosten/ overige leveringen en diensten Doorberekening derden Inschrijfgelden Vergoeding huurcontracten Overige opbrengsten Totaal

2014

2013

229

152

1209

1268

38

247

5

9

66

49

32

26

1.579

1.751

800 Bedrijfslasten 810 Afschrijving vaste activa € 25.673 Opgenomen zijn de in het boekjaar verwerkte afschrijvingen voor de activa ten dienste van de exploitatie en de activa in exploitatie voor zover het sociaal vastgoed betreft. In 2013 bedroeg deze afschrijving € 22,3 miljoen. De verhoging van de afschrijvingskosten wordt met name veroorzaakt doordat de aankoop van het bezit


in Oirschot van Laurentius per 1 juli 2013 in 2014 een geheel jaar wordt afgeschreven en door de hogere bedrijfswaarde

820 Overige waardeveranderingen materiële vaste en vlottende activa - € 921 Als gevolg van gewijzigde parameters is ultimo 2014 een bedrag van € 6,0 miljoen aan in het verleden verantwoorde afwaarderingen op complexen in exploitatie teruggenomen. Op projecten in ontwikkeling is per saldo € 5,1 miljoen aan waardeverminderingen verantwoord als gevolg van de effecten van investeringsbesluiten.

830 Lonen en salarissen € 3.872 Het aantal werknemers bedraagt per 31 december 2014 83 (68,5 fte) per 31 december 2013 was dit 92 (75,3 fte). In 2013 bedroegen de kosten € 3.718.000.

Aantal medewerkers

aantal

FTE's

Bestuur & management

4

4,0

Secretariaat

2

2,0

Nieuwbouwontwikkeling

2

1,8

Bedrijfsvoering

6

5,3

Financiële adminstratie

8

4,6

Organisatie, communicatie en ICT

10

9,3

Woon & Leefomgeving

21

15,3

Onderhoud

12

9,9

Woonservice

18

16,4

Totaal

83

68,5

Directie/bestuur

Financiën 114

Wonen en leefomgeving

840 Sociale lasten € 298 De sociale lasten, berekend over de verschuldigde lonen en salarissen, zijn onder deze post opgenomen (2013: € 304.000).

850 Pensioenlasten € 704 Conform de CAO Woondiensten bouwen werknemers pensioenrechten op. Het verschuldigde aandeel van de werkgever in deze opbouw is opgenomen (2013: € 719.000).

860 Kosten onderhoud € 8.629 860 Kosten onderhoud

2014

2013

Niet planmatig onderhoud

3.276

2.329

Periodiek onderhoud

1.943

1.752

Planmatig onderhoud

3.410

2.780

8.629

6.861

Totaal

Voor een belangrijk deel is het onderhoud in 2014 toegenomen doordat het bezit van Oirschot een geheel jaar in exploitatie is (overname per 1/7/2013) en in 2013 een ‘pas op de plaats’ heeft plaatsgevonden ter oriëntatie op het bezit. Daarnaast heeft een stijging van het niet-planmatig onderhoud plaatsgevonden door uitvoering van achterstallig onderhoud in afwachting van nieuwbouw op een complex en heeft doorschuiving van planmatig onderhoud (schilderwerk) plaatsgevonden van 2013 naar 2014.

870 Overige bedrijfslasten € 17.750 870 Overige bedrijfslasten

2014

2013

Algemeen beheer- en administratiekosten

3.336

2.968

Belastingen

2.531

2.271

Verhuurdersheffing

4.707

262

Premie verzekeringen

188

273

Administratiekosten servicekosten

100

110

1.619

1.605

84

86

Beheer, schoonmaak, toezicht etc eigen dienst

476

409

Schoonmaakkosten derden

562

501

Overige servicekosten

736

349

0

12

Servicekosten VvE

827

1.164

Bijdrage leefbaarheid

119

220

1.648

1.615

817

261

17.750

12.106

Gas/water/elektraverbruik Opnamekosten bemeterde stookkostencomplexen

Beheerkosten woonwagenlocaties

Saneringsheffing Overige bedrijfslasten Totaal

115

De overige bedrijfslasten zijn in zijn algemeenheid toegenomen door overname van het bezit van Laurentius in de gemeente Oirschot per 1 juli 2013 die in 2014 een geheel jaar in bezit is (algemene beheer- en administratiekosten, belastingen). Daarnaast zijn de overige bedrijfslasten toegenomen met € 4,5 miljoen door de toename van de verhuurderheffing.


880 Niet gerealiseerde waardeveranderingen vastgoedportefeuille -/- € 1.442 De niet-gerealiseerde waardeverandering betreft de waardeverandering op het commercieel vastgoed in exploitatie en is het gevolg van marktontwikkelingen, blijkende uit taxaties door DTZ Zadelhoff. In 2013 bedroeg de waardeverandering € 2,5 miljoen negatief.

890 Vrijval niet gerealiseerde herwaarderingsreserve € 22.715 De vrijval van de herwaarderingsreserve betreft de vrijval als gevolg van de afschrijving en verkopen van het sociaal vastgoed in exploitatie. De vrijval als gevolg van afschrijvingen betreft het verschil tussen de afschrijvingskosten op basis van bedrijfswaarde en de afschrijvingen op basis van historische kosten. De vrijval als gevolg van verkopen (131 eenheden) betreft het verschil tussen de (gedesinvesteerde) bedrijfswaarde en de desinvestering op basis van historische kosten minus cumulatieve afschrijvingen. De stijging van de vrijval van de niet-gerealiseerde herwaarderingsreserve is voor het belangrijkste deel te verklaren door de extra verkopen ten opzichte van 2013 en daarnaast door de stijging van de bedrijfswaarde in 2014 als gevolg van parameterwijzigingen.

Vrijval als gevolg van afschrijvingen Vrijval als gevolg van verkopen Totaal van Mutaties

116

2014

2013

-13.249

-10.478

-9.465

-8.154

-22.715

-18.632

900 Renteresultaat 2014

2013

n Rente leningen o verheid

101

116

n Rente leningen kredietinstellingen

18.495

17.907

n Rente waarbo rgso mmen

7

9

n P ro visie geldleningen / disagio WSW

78

108

n Overige rentelasten

0

-2

0

0

n Overige rentelasten

280

330

Totaal rentelasten

18.962

18.469

n Geactiveerde rente o nro erende en ro erende zaken in o ntwikkeling

273

484

Rentelasten Langlopende schulden

Kortlopende schulden

Rentebaten Materiële vaste activa

Financiële vaste activa

117

0 n Rente o p te vo rderen subsidie B WS

9

6

n Rente o p o verige vo rderingen

7

0

Liquide middelen

0 n Rente o p uitgezette middelen

234

169

Totaal rentebaten

523

659

Saldo rentelasten en rentebaten

18.438

17.810

n Onro erende en ro erende zaken in explo itatie

32.092

27.400

RENTERESULTAAT

13.654

9.590

Aan exploitatie toe te rekenen vermogenskosten Immateriële en materiële vaste activa

910 Rentebaten € 523 Voor een specificatie van de rentebaten wordt verwezen naar de voorgaande tabel renteresultaat. De rentebaten over 2012 bedroegen € 0,7 miljoen. De daling in 2014 is veroorzaakt door het lagere investeringsniveau 2014 van de projecten in uitvoering en de oplevering van OLV 8 en De Hille.


940 rentelasten € 18.962 Voor een specificatie van de rentelasten wordt eveneens verwezen naar de voorgaande tabel.

970 resultaat uit deelnemingen € 19 Het resultaat op deelnemingen bestaat uit het positief resultaat uit VOF Centrumplan Leende van € 19.000. Voor een nadere toelichting over de achtergrond van deze mutaties wordt verwezen naar de toelichting op de post overige voorzieningen.

980 vennootschapsbelasting € 4.940 De baat ad € 4,9 miljoen betreft de vorming van een actieve latentie als gevolg van het (tijdelijke) verschil tussen fiscale en commerciële waarde van de leningen en vastgoed bestemd voor verkopen.

980 Vennootschapsbelasting

Grondslag

25%

Fiscaal resultaat boekjaar

-4.327

-1.082

Waardering fiscaal compensabele verliezen uit het verleden

-3.396

-849

Subtotaal

-7.722

-1.931

Waardering tijdelijke verschillen (zie toelichting 030)

-12.038

-3.009

-19.760

-4.940

2014

2013

4.220

24.231

Opbrengst verkopen

443

-262

Fiscaal resultaat projecten

-3.516

-184

Fiscale afschrijving mva tdv

29

164

Waardeverandering mva

-1.049

-17.995

Kosten onderhoud

-4.640

-2.101

Afschrijving (dis)agio leningen

-445

-577

Rentebaten

-103

909

Gemengde kosten

15

15

Saneringsheffing

1.648

1.615

Afschrijvingen

20.828

17.470

Niet gerealiseerde waardeverandering

1.442

2.570

Vrijval niet gerealiseerde herwaarderingsreserve

-22.715

-18.632

Resultaat uit deelnemingen

332

5

Herinvesteringreserve

-816

-674

Totaal

-4.327

6.557

Aansluiting commercieel en fiscaal resultaat 118

C ommercieel resultaat voor vpb

Het verrekenbaar verlies bestaat uit de verrekenbare verliezen van onderstaande boekjaren.

Verrekenbaar verlies naar jaar Verrekenbaar verlies boekjaar 2009

-517

Verrekenbaar verlies boekjaar 2010

-2.878

Verrekenbaar verlies boekjaar 2014

-4.327 -7.722

119


ENKELVOUDIGE BALANS

Enkelvoudige balans voor resultaatverwerking per 31 december 2014 (x € 1.000) AC TIVA

31-12-2014

31-12-2013

021 Sociaal vastgoed in exploitatie

694.371

666.343

022 Soc. Vastgoed in ontwikkeling bestemd voor eigen exploitatie

44.518

54.088

023 Onr. en roerende zaken ten dienste van de exploitatie

6.283

6.533

745.172

726.964

026 C ommercieel vastgoed in exploitatie

66.440

67.888

026 C ommercieel Vastgoed in ontwikkeling bestemd voor eigen exploitatie

0

0

66.440

67.888

032 Te vorderen BWS-subsidie 033 Deelnemingen 035 Overig

18 0 11.900 11.918

15 0 6.962 6.977

110 Vastgoed bestemd voor verkoop

4.513

4.690

111 Onderhanden projecten

-113 4.400

143 4.833

121 Huurdebiteuren 122 Gemeenten 123 Overige vorderingen 124 Overlopende activa

865 44 1.886 785 3.580

754 36 2.501 352 3.643

287

132

831.796

810.436

000 VASTE AC TIVA 020 Materiële vaste activa

025 Vastgoedbeleggingen

030 Financiële vaste activa

120

100 VLOTTENDE AC TIVA

120 Vorderingen

130 Liquide middelen Totaal Generaal

Enkelvoudige balans voor resultaatverwerking per 31 december 2014 (x € 1.000) PASSIVA

31-12-2014

31-12-2013

204 Overige reserves Resultaat

308.104 9.160 317.265

256.183 24.239 280.422

403 Voorziening deelneming

1.950 1.950

1.618 1.618

501 Leningen overheid

1.437

1.754

502 Leningen kredietinstellingen

471.047

485.720

503 Waarborgsommen 504 Overige schulden

470 232 473.187

455 232 488.161

200 EIGEN VERMOGEN

400 VOORZIENINGEN

500 LANGLOPENDE SC HULDEN

600 KORTLOPENDE SC HULDEN 601 Schulden aan leveranciers

3.582

2.424

602 Schulden aan kredietinstellingen

10.988

19.246

605 Belastingen en premies 606 Overige schulden 607 Overlopende passiva

353 14.709 9.763 39.395

185 8.585 9.795 40.235

Totaal Generaal

831.796

810.436

121


E N K E L V O U D I G E W&V- R E K E N I N G

Winst- en verliesrekening 2014 enkelvoudig (x € 1.000)

2014

2013

700 BEDRIJFSOPBRENGSTEN 710 Huren

51.804

47.327

720 Vergoedingen

4.441

3.973

740 Winst op verkopen

-1.737

-275

750 Geactiveerde productie voor het eigen bedrijf

1.070

1.006

760 Overige bedrijfsopbrengsten

1.962

1.751

Totaal

57.542

53.782

810 Afschrijving vaste activa

25.673

22.297

820 Overige waardeveranderingen materiële vaste en vlottende activa

-921

-17.995

830 Lonen en salarissen

3.872

3.718

840 Sociale lasten

298

304

800 BEDRIJFSLASTEN

850 Pensioenlasten

704

719

860 Kosten onderhoud

8.629

6.861

870 Overige bedrijfslasten

17.565

12.097

Totaal

55.819

28.001

880 Niet-gerealiseerde waardeveranderingen vastgoedportefeuille

-1.442

-2.570

890 Vrijval herwaarderingsreserve

22.715

18.632

22.995

41.842

122

BEDRIJFSRESULTAAT waardeverandering financiële activa: 910 Rentebaten

519

653

940 Rentelasten

-18.962

-18.469

4.552

24.026

950 RESULTAAT UIT GEWONE BEDRIJFSVOERING 970 Resultaat uit deelneming RESULTAAT VOOR BELASTING 980 Vennootsschapsbelasting RESULTAAT NA BELASTING

-332

205

4.220

24.232

4.940

7

9.160

24.239

TOELICHTING OP ENKELVOUDIGE BALANS In verband met het weergeven in duizenden euro’s kunnen afrondingsverschillen ontstaan. In de toelichting op de enkelvoudige balans worden die posten toegelicht die meer dan € 100.000 afwijken van de geconsolideerde balans.

00 Vaste activa 030 Financiële vaste activa € 11.918 030 Financiele vaste activa

31-12-2014

31-12-2013

032 Te vorderen BWS-subsidie Te vorderen BWS-subsidie begin boekjaar

15

Rentebijschrijving

1

3

Ontvangen bijdragen

2

-76

Totaal te vorderen BWS-subsidie

87

18

15

033 Deelnemingen Wooninc. Holding bv

0

0

Totaal deelnemingen

0

035 Overig Actieve belastinglatentie

4.940

C entraal Wonen Lismortel 5%

0

2

Wooninc. Holding BV

6.959

6.959

Totaal overige

0

11.900

6.962

11.918

6.977

123 Totaal financiële vaste activa

Het bedrag van € 6.959.000 betreft de financiering van de activiteiten van Wooninc. Holding. Hiervoor ontvangt Wooninc. een rentevergoeding.


100 Vlottende activa 123 Overige vorderingen € 1.886 123 Overige vorderingen

31-12-2014

31-12-2013

198

62

0

659

Vennootschapsbelasting

22

23

Nog te ontvangen (brand/storm)schade-uitkeringen

33

23

Wooninc. Holding bv/Producten en Diensten bv

425

318

Participatie BV

554

516

77

83

0

89

166

160

0

0

Afrekening koopwoningen

308

273

Diversen

102

296

1.886

2.501

31-12-2014

31-12-2013

42

42

Waarborgsommen gemeente/Q-park

1

1

Nog te ontvangen rente leningen u/g

434

205

Overige

308

105

785

352

Debiteuren subadministratie Omzetbelasting

Te verrekenen kosten urgentiesysteem Vorderingen op VVE's V.O.F C entrumplan Leende Trudo, inzake Kansrijk huren

124

Totaal

124 Overlopende activa € 785 124 Overlopende activa Exploitatie recreatieruimten Wooninc.Plus gebouwen

Totaal

130 Liquide middelen € 287 130 Liquide midddelen

31-12-2014

31-12-2013

ING

280

123

Kas

1

3

Kas recreatieruimten

6

6

287

132

Totaal De liquide middelen zijn vrij beschikbaar.

200 Eigen vermogen € 317.264

204 Overige reserves

31-12-2014

31-12-2013

Saldo begin boekjaar

280.423

214.802

26.681

38.160

1.000

3.221

9.160

24.239

317.264

280.423

Rechtstreekse vermogensmutatie als gevolg van waardemutaties (sociaal vastgoed) Rechtstreekse vermogensmutatie als gevolg van herclassificaties (vastgoedbeleggingen) Resultaat over het boekjaar Saldo einde boekjaar

125

De overige reserves bestaan uit de algemene reserve en een ongerealiseerde herwaarderingsreserve. Het verloop van de ongerealiseerde herwaarderingsreserve is als volgt: Verloop herwaarderingsreserve

2014 Sociaal

C ommercieel

Herwaarderingsreserve begin boekjaar

236.675

13.736

Vrijval als gevolg van afschrijvingen

-13.249

0

Vrijval als gevolg van verkopen

-9.465

0

49.396

1.000

26.681

1.000

Vrijval als gevolg van herclassificatie

2.289

-2.289

Niet-gerealiseerde waardeveranderingen vastgoedbeleggingen

0

-1.972

Totaal van Mutaties

28.970

-3.261

Herwaardering einde boekjaar

265.645

10.475

Herwaardering (stijging / daling) sociaal vastgoed via eigenvermogen Subtotaal: rechtstreekse vermogensmutaties als gevolg van waardemutaties


400 Voorzieningen 405 Overige voorzieningen € 1.950 Mutatie voorziening deelnemingen

Stand 1-1-2014

Wooninc. Holding B.V. Totaal

Dotatie

Onttrekking

Stand 31-12-2014

1.618

332

0

1.950

1.618

332

0

1.950

Stichting Wooninc. is 100% aandeelhouder in Wooninc. Holding B.V. Wooninc. Holding B.V. is voor 100% aandeelhouder in: 1. Wooninc. Producten en Diensten BV 2. Wooninc. Exploitatie BV 3. Wooninc. Projectontwikkeling BV 4. Wooninc. Beheer Deelnemingen BV en 5. Wooninc. Participatie BV. Het eigen vermogen van Wooninc. Holding B.V. bedraagt per 31 december 2014 per saldo € 1,95 miljoen negatief. Derhalve is een voorziening voor deelnemingen getroffen van € 1,95 miljoen. Voor een nadere toelichting wordt verwezen naar de toelichting op de geconsolideerde balans onder de overige voorzieningen. 126 Tot 2012 participeerde Lichtrijk Beheer BV samen met Reggefiber B.V., een particuliere organisatie in glasvezel, voor ieder 50% in NEMe B.V. In 2012 hebben de corporaties vertegenwoordigd in Lichtrijk Beheer B.V. deze participatie van 50% verkocht aan Reggefiber B.V. Met de verkoop van de aandelen is een einde gekomen aan de samenwerking en participatie van de vier corporaties in Lichtrijk Beheer B.V. In 2013 hebben dan ook zij besloten om Lichtrijk Beheer B.V. te ontbinden. Uitbetaling van het nog openstaande liquidatieoverschot vond plaats in 2014. KPN heeft in 2014 het resterende aandeel in Reggefiber gekocht en vervroegd alle externe financieringen van Reggefiber afgelost. Ook de leningen, die Reggefiber in 2012 afsloot met de corporaties. Er is geen financiële betrokkenheid meer.

600 Kortlopende schulden 605 Belastingen en premies € 353 605 Belastingen en premies

31-12-2014

31-12-2013

Loonheffing en premies soiale verzekering

86

90

Premies SPW/SVW

35

95

232

0

0

0

353

185

Omzetbelasting Vennootschapsbelasting Totaal

607 Overlopende passiva € 9.763 607 Overlopende passiva

31-12-2014

31-12-2013

31

36

Niet vervallen rente leningen kredietinstellingen

8.864

8.935

Subtotaal

8.895

8.971

445

613

-1

-1

0

-6

147

82

26

26

251

136

9.763

9.795

Niet vervallen rente overheidsleningen

Af te rekenen service-/stookkosten 2014 Af te rekenen onroerend goed in beheer Ontvangen huurtoeslag/IHS voorschot januari volgend boekjaar Schulden aan VVE's Raming controlekosten Overig Totaal

127

Niet uit de balans blijkende rechten en verplichtingen Voor een toelichting op de niet uit de balans blijkende rechten en verplichtingen wordt verwezen naar de paragraaf in de geconsolideerde jaarrekening.


T O E L I C H T I N G E N K E L V O U D I G E W&V- RE K E NI N G In verband met het weergeven in duizenden euro’s kunnen afrondingsverschillen ontstaan. In de toelichting op de enkelvoudige balans worden die posten toegelicht die meer dan € 100.000 afwijken van de geconsolideerde winst- en verliesrekening.

720 Vergoedingen € 4.441 720 Vergoedingen

2014

2013

Te ontvangen vergoedingen voor - Overige goederen, leveringen en diensten

4.800

4.593

- C ontributies

0

0 4.800

4.593

25

58

4.775

4.535

Te verrekenen service-/stookkosten met huurders

334

562

Totaal vergoedingen

4.441

3.973

Af: huuren vergoedingsderving

Honorarium accountant € 128 128

De honoraria van de externe accountant (Ernst & Young Accountants LLP) over het boekjaar zijn als volgt:

Accountantskosten

2014

2013

Onderzoek van de jaarrekening

55

107

Andere niet controlediensten

73

108

128

216

Totaal

Kosten toezichthouders € 61 Over het verslagjaar is voor € 61.145 aan lasten voor commissarissen opgenomen (2013: € 68.310), inclusief vergoedingen, kosten, e.d. De specificatie per persoon is als volgt:

vergoeding leden Raad van C ommissarissen

Vaste vergoeding

drs. B.A.S. Pollmann

€

13.966

drs. I.K.L. de Jong MRE

€

11.897

drs. C .H.P. Oosterwijk

€

drs. P.C . Hartog

Reiskosten

€

Totaal

-

€

13.966

€

1.013

€

12.910

10.345

€

991

€

11.336

€

10.345

€

305

€

10.650

drs. H.J. Moerland

€

10.345

€

318

€

10.663

H.J.E.M. Wiebes van Kasteren

€

1.860

€

30

€

1.890

€

58.758

€

2.657

€

61.415

Kosten bestuur € 392 Over het verslagjaar is voor € 392.000 aan lasten voor het bestuur opgenomen, inclusief beloning, pensioenlasten e.d. De specificatie voor de beloning van bestuurders is conform de Wet Openbaarmaking uit Publieke middelen gefinancierde Topinkomens en als volgt per bestuurder:

Bestuur

H. Buursink

J.A.P.M. Pijnenburg

directeur-bestuurder

directeur-bestuurder

36 uur per week

36 uur per week

20

28

9

9

10.048

10.048

140

140

Vakantiegeld 2014 (x € 1.000)

11

11

Bijtelling privé gebruik leaseauto

12

6

Werkgeversdeel pensioenlasten

36

36

Functie Aanstelling Dienstjaren In functie als directeur-bestuurder aantal VHE

Vast jaarsalaris 2014 (x € 1.000)

129

Wet Normering Topinkomens Het normenkader rondom de ‘’Wet Normering bezoldiging Topfunctionarissen Publieke en Semipublieke Sector (hierna :WNT is bekrachtigd in het Besluit van de Minister van Binnenlandse Zaken en Koninkrijksrelaties van 26 februari 2014, nr. 2014-0000106049 en de Regeling van de Minister van Binnenlandse Zaken en Koninkrijksrelaties van 26 februari 2014, nr. 2014-0000 104920. De Aanpassingswet WNT is als onderdeel van dit normenkader nog niet formeel aangenomen door de Eerste Kamer. Voor het opmaken van de jaarrekening is in lijn met de mededeling van de minister van BZK d.d. 12 februari 2014, gepubliceerd in de Staatscourant d.d. 18 februari 2014, de Aanpassingswet WNT wel als onderdeel van het normenkader gehanteerd. Met het bestuur zijn sinds 2011 geen nieuwe afspraken over de arbeidsvoorwaarden gemaakt. Dat is ook de reden dat de beloning, ondanks de overschrijding van de norm, nog in het overgangsrecht valt. De beloning wordt afgebouwd, zodat deze na de periode van het overgangsrecht wel aan de norm voldoet.


Aldus vastgesteld en goedgekeurd, Eindhoven, 17 juni 2015 Bestuur Wooninc. H. Buursink

J.A.P.M. Pijnenburg

Raad van Commissarissen Wooninc.

B.A.S. Pollmann (voorzitter)

I.K.L. de Jong

P.C. Hartog

mw. H.J.E.M. Wiebes-van Kasteren

C.H.P Oosterwijk 130

OVERIGE GEGEVENS Controleverklaring van de onafhankelijke accountant De controleverklaring van de onafhankelijke accountant is bijgevoegd.

Wettelijke bepalingen inzake bestemming van het resultaat Artikel 22 van het Bbsh bepaalt dat het resultaat uitsluitend bestemd mag worden voor werkzaamheden op het gebied van de volkshuisvesting.

Bestemming van het resultaat Het bestuur is voornemens het resultaat over het boekjaar 2014 van € 9.160.291 positief geheel ten gunste van de overige reserves te brengen.

Gebeurtenissen na balansdatum Woningwet De Eerste Kamer stemde dinsdag 17 maart 2015 unaniem in met de herzieningswet Toegelaten Instellingen Volkshuisvesting. Dit wetsvoorstel beoogt het functioneren van woningcorporaties als ondernemingen met een maatschappelijke taak te verbeteren. Daartoe worden de Woningwet en een aantal andere wetten gewijzigd. Naast het effect op de relatie met de externe stakeholders zal de herzieningswet ook van invloed zijn op het te voeren beleid door de corporatie. Vanuit de herzieningswet worden restricties gelegd op activiteiten en het te volgen huurbeleid. De mogelijke effecten doen zich voor bij het kunnen uitontwikkelen van bestaande projectenportefeuille, de samenstelling en financiering van het niet DAEB bezit, de wijze waarop woningtoewijzing dient plaats te vinden en de huurprijs die gevraagd kan worden. Dit kan zijn weerslag hebben op kasstromen en daarvan afgeleid de waardering van het vastgoed. Omdat op onderdelen Algemene Maatregelen van Bestuur

131

nog moeten worden ingevuld en de uitwerking door de corporatie van bovenstaande nog dient plaats te vinden is het op dit moment niet mogelijk om de financiële effecten te kwantificeren. Fusie Per 1 januari is Wooninc. met Woningstichting De Kempen gefuseerd. Woningstichting De Kempen was een woningcorporatie met circa 750 woningen gericht op ouderen. Met de fusie is een woningcorporatie van circa 9.500 woningen ontstaan.


132

133


Wooninc. 134

Winston Churchilllaan 87 5623 PE EINDHOVEN Postbus 1234 5602 BE EINDHOVEN www.wooninc.nl Inschrijving Kamer van Koophandel onder nummer 17007288 Op 28 oktober 1919 als Toegelaten instelling geregistreerd onder nummer L 1519

Juni 2015

1. Ambitieuze woningcorporatie Bedrijfsvoering Profiel Financiën verantwoord Kerncijfers Wooninc

Recommend Documents