1.
Wij zijn Wooninc.
1
Missie ....................................................... 2 Onze omgeving .......................................... 2 Uitvoering in 2013 ...................................... 3 Het oordeel van anderen ............................. 4 Werken aan wonen ..................................... 4 Focus op de toekomst ................................. 5 2.
Wonen, onze kerntaak
6
Betaalbaarheid ........................................... 7 Samenstelling portefeuille ........................... 7 Beschikbaarheid ......................................... 9 verhuringen naar woningtype 2013 .............. 9 Kansrijkhuren .......................................... 10 3.
Aandacht voor leefbaarheid
11
Veiligheid ................................................ 12 Sociale samenhang................................... 12 Bewoners betrekken bij beheer en beleid .... 13 Wooninc. maatschappelijk vastgoed ........... 14 Wonen, welzijn en zorg ............................. 14 4.
Netwerkpartner
17
5.
Vastgoed beheer en ontwikkeling
19
Onderhoud groot en klein .......................... 19 Energiebesparing ..................................... 21 Maatschappelijk en commercieel vastgoed ... 21 Woonwagenlocaties .................................. 22 Nieuwbouw .............................................. 23 Grondposities........................................... 25 6.
Duurzaamheid
26
7.
Desinvesteren
27
Verkoop van woningen .............................. 27 8.
Financiën op orde
29
Jaarresultaat ........................................... 29 Kasstroom ............................................... 30 Huurprijsbeleid ........................................ 31 Interest coverage rate .............................. 31 Vermogenspositie ..................................... 32 Loan-to-value .......................................... 33 Treasury ................................................. 33 WSW-renterisico ...................................... 34 WSW-faciliteringsvolume ........................... 35 9.
Wooninc. risicobeheer
36
Risico financiering, rente en financieel management ........................................... 37 Risico portefeuillestrategie......................... 38 Risico markt, economie en politiek ............. 39 Risico operationeel ................................... 40 Uitvoering controlefunctie.......................... 41
10. Wooninc. verbindingen
42
11. Wooninc. organisatie
43
Kwaliteit in dienstverlening ........................ 44 Ontwikkelen van talenten .......................... 45 Klokkenluidersregeling .............................. 45 12. Verantwoording Raad van Commissarissen Wooninc.
46
13. Verantwoording Raad van Belanghouders 14. Geconsolideerde kengetallen
54 61
1. WIJ ZIJN WOONINC. Onze oorsprong ligt in de fusie in 2006 met de twee woningbouwverenigingen Beter Wonen en Eindhoven-Patrimonium, beide groot gemaakt door de inzet van vele maatschappelijk betrokken vrijwilligers. Wooninc. zelf is als stichting in 1964 opgericht om het beheer voor de twee woningbouwverenigingen op meer professionele leest te schoeien. De oorspronkelijke filosofie en de oprichtingsbeginselen van de twee verenigingen zijn na al die jaren nagenoeg onveranderd: het ontwikkelen, realiseren en beheren van sociale huurwoningen voor mensen die daarvoor een beroep op ons doen. Veelal is dit vanwege een laag inkomen. Wij zijn er voor hen, niet omgekeerd. Wij zijn altijd op zoek naar vernieuwing en verbreding van onze diversiteit aan woonvormen die het leven van een brede groep mensen aangenamer maken. Veel daarvan hebben we gaandeweg in de praktijk ontwikkeld. Door om ons heen te kijken, door te luisteren naar onze bewoners, door onderzoek, door nieuwe wegen te bewandelen, door partners in te schakelen die op bepaalde vlakken beter zijn en vooral ook door risico’s niet uit de weg te gaan. Dit alles maakt dat wij op het gebied van wonen en leven in de regio Eindhoven een sterke positie hebben verworven met de focus op de huisvesting van jongeren en het Wooninc.Plus woonconcept voor ouderen. Realiseren en beheren van huurwoningen en alles wat daarmee samenhangt, is wat ons bezighoudt. Wij streven daarin naar het optimale. Van de woningen die we ontwikkelen, de complexen die we beheren, inclusief de directe omgeving, de samenwerking die we zoeken, tot onze bedrijfsvoering en onze service aan de huurders. Wij leggen de lat hoog en wij vragen veel van onze medewerkers en samenwerkingspartners. Streven naar het optimale, in het bewustzijn dat alles zijn prijs heeft en dat de kosten gedragen moeten worden door huurders die het veelal toch al niet breed hebben. In ons streven naar voortdurende verbetering blijven wij dat in acht nemen. Wij hebben onze ambitie en onze passie voor vernieuwing altijd ingezet om betaalbare en soms unieke woonoplossingen te ontwikkelen die uitdagend zijn voor een diversiteit aan doelgroepen die wij huisvesten. Deze ambitie heeft in de afgelopen decennia duidelijk resultaten geboekt. Vandaag de dag zijn wij met meer dan 10.000 verhuureenheden actief in stad en regio Eindhoven. Daar werken we samen met vele partijen die bijdragen aan het woongenot van onze bewoners. Door co-creatie en co-innovatie zijn we in staat om blijvend te vernieuwen. Samenwerken niet alleen intern, maar ook extern met onze leveranciers, met onze huurdersvertegenwoordigers en met onze overige belanghouders. Samen maken we de stad, is het credo van Eindhoven. Daar kunnen wij ons goed in vinden. Samen oplossingen zoeken voor maatschappelijke uitdagingen die zich aandienen. Op het gebied van duurzaamheid binnen de filosofie van The Natural Step. Als eerste woningcorporatie (in 1983) met een WKK-installatie (warmte halen uit de aarde), of grootschalig zonne-energie opwekken op de daken van wooncomplexen. Het transformeren van kantoren naar wonen. Betere huisvesting voor woonwagenbewoners. Slimme oplossingen bedenken om betaalbaar en zelfstandig wonen voor jongeren te realiseren. Voorop lopen met Wooninc.Plus voor ouderen. Het pad van ketensamenwerking verkennen om kostenreductie te realiseren. Samenwerken met commerciële ontwikkelaars om de voordelen daarvan voor de sociale huursector te behalen. Slimmer werken om de bedrijfskosten laag te houden en de huurverhoging zo beperkt mogelijk te laten zijn. In ons werk draait het om beschikbaarheid, betaalbaarheid en kwaliteit van sociale huurwoningen. Beschikbaarheid betekent in dit verband: naar rato van onze omvang een voldoende aanbod leveren aan woonruimte in stad en regio Eindhoven aan huishoudens met een laag inkomen. Betaalbaarheid definieren wij als een maandhuur onder de grens waarbij de huurder nog in aanmerking kan komen voor huurtoeslag. En voor kwaliteit is er de toetsing aan de regels in de bouwverordening. Naast voornoemde drie aspecten is onze focus ook gericht op wonen en zorg, op financiële continuïteit en op leefbaarheid. 1
Het eerste vooral in relatie tot ons Wooninc.Plus concept. Het laatste voor zover dit een directe relatie met wonen heeft en bij hoge voorkeur als er sprake is van een bewonersinitiatief.
Missie Onze missie geeft weer hoe wij onze kerntaak in onze relevante omgeving willen invullen en wat we willen realiseren en bereiken.
In het bijzonder mensen die vanwege inkomen of door andere omstandigheid daarvoor een beroep op ons doen, in stad en regio Eindhoven perspectief bieden op wonen in een duurzame woon- en leefomgeving.
Om onze kerntaak te kunnen uitvoeren, hebben wij een voorraad van meer dan 8.200 veelal betaalbare huurwoningen die wij volgens wet- en regelgeving primair moeten verhuren aan mensen met een inkomen tot circa € 35.000. Onze investeringen in 2013 zijn dan ook gericht op deze maatschappelijke taak. Door de overname van de huurwoningen van woningcorporatie Laurentius in Oirschot is het aantal woningen met meer dan 900 uitgebreid. Naast ons reguliere werk hebben wij ook de nodige tijd en energie gestoken in de voorbereiding van plannen die komend jaar gerealiseerd worden.
Onze omgeving Wooninc. maakt actief deel uit van de regionale en lokale samenleving. Ons handelen en onze investeringen in 2013 zijn vanzelfsprekend afgestemd op ontwikkelingen daarin. Onze vastgoedontwikkeling bijvoorbeeld, wordt in hoge mate ook bepaald door de afspraken die daarover in regioverband worden gemaakt. Vooralsnog betekent dit aandacht voor beschikbaarheid en bereikbaarheid van betaalbare woningen, temeer daar steeds meer mensen vanwege de slechte economische situatie een beroep moeten doen op de sociale huursector en relatief veel zittende huurders geconfronteerd worden met inkomensachteruitgang. Onze maatschappelijke investeringen doen wij, net als voorgaande jaren, veelal in samenspraak met betrokken gemeenten en/of maatschappelijke organisaties. Daarnaast zijn er ontwikkelingen en factoren die mede van invloed zijn op de keuzes die wij in 2013 hebben gemaakt: | de besluitvorming over de herziening van de Woningwet die de kerntaak van de woningcorporaties herbevestigt | de politieke bemoeienis met de sociale huursector, met betaalbaarheid en beschikbaarheid als belangrijke toetsingscriteria. Minder markt, meer sociaal, zo is de algemene opvatting | scherper en meer proactief en risicogericht extern toezicht | meer interventie van lokale en regionale politiek in de te leveren prestaties | een kleinere sociale huursector en groei van de vrijesectorhuur | het in werking treden van de Warmtewet | (voorzichtig) verbeterde koopmarkt nu koopprijzen stabiliseren en toenemen | toename van het aantal huishoudens in de economisch sterke Brainportregio | (dubbele) vergrijzing met een toenemende manifeste behoefte aan woningen met specifieke kwaliteiten en eigenschappen voor ouderen; bij voorkeur in de eigen sociale omgeving met service- en zorgvoorzieningen op maat | blijvende vraag naar betaalbare en veelal zelfstandige woonruimte voor jongeren, ook in de dorpen. In Eindhoven voor zover de instellingen voor hoger onderwijs in Eindhoven hun groeiambities blijven waarmaken | meer zeggenschap en participatie voor bewoners bij het verbeteren van de sociale, maatschappelijke, fysieke en economische woon- en leefomgeving in wijken en buurten | meer vraag naar specifieke woonruimte voor groepswonen en begeleid wonen. Kleinschalige woonvoorzieningen vergelijkbaar met die voor ouderen waar Wooninc. zich mee onderscheidt (Wooninc.Plus) | oriëntatie op centrumvoorzieningen, waardoor het voorzieningenniveau in buurtschappen en dorpen terugloopt; extra investeringen om een aantrekkelijk woonmilieu te blijven bieden.
Uitvoering in 2013 Het turbulente jaar 2013 beschouwen wij als het jaar van hervinden van vertrouwen. In meerdere opzichten. Het jaar waarin de politiek na zoveel jaren van discussie zekerheid heeft gegeven over de sector. Het jaar ook van herwonnen vertrouwen in de koopmarkt, blijkende uit de verkoop van een record aantal bestaande huurwoningen. Vooral ook het jaar waarin de huurders voor het eerst zijn geconfronteerd met een huurverhoging die uitgaat boven inflatie. En niet in de laatste plaats het jaar waarin de overname van het woningbezit van Laurentius in Oirschot is afgerond. De zekerheden hebben er in ieder geval toe geleid dat we projecten nieuwbouw en onderhoud weer voortvarend hebben opgepakt. Kopers hebben duidelijkheid gekregen over de hypotheekrenteaftrek en dat maakte mede dat er weer woningen werden verkocht. Wij hebben onze financiële balans voor de toekomst opgemaakt en binnen de ruimte die we hebben weer projecten ter hand genomen. Met 693 nieuwe huurcontracten in 2013 meer verhuringen dan vorig jaar (624) maar minder dan onze doelstelling van 10% van onze voorraad. Van de nieuwe huurders heeft 95% bij verhuring een inkomen van minder dan circa € 34.000, waarmee we meer dan voldoende inhoud hebben gegeven aan onze kerntaak. Met 78 verkochte huurwoningen een verkoopresultaat dat wederom boven verwachting is; gepland was 60. In Geldrop hebben we 16 sociale koopwoningen verkocht en in aanbouw genomen. Op het gebied van nieuwbouw hebben we dit jaar een goed resultaat geleverd. 102 nieuwe wooneenheden zijn opgeleverd. In de gemeente Waalre zijn de 59 sociale huurappartementen in het Wooninc.Plus complex Brabantia in verhuur genomen. In Eindhoven 35 studio’s voor jongeren en 8 atelierwoningen na transformatie van de kantoren en winkelruimten aan de Geldropseweg. Onze kernkwaliteit is het ontwikkelen en beheren van betaalbare woningen en maatschappelijk vastgoed, waaronder buurtcentra en scholen als dit een directe relatie heeft met wonen en bijdraagt aan het instandhouden of verbeteren van de leefbaarheid. In dit kader is in Luyksgestel de door ons ontwikkelde multifunctionele accommodatie (school en dorpshuis) opgeleverd en in eigendom overgedragen aan de gemeente Bergeijk. Op het terrein van de oude school is het plan om circa 25 woningen voor ouderen te realiseren. Volgens planning is net voor de zomer het groot onderhoud aan 53 woningen in de Generalenbuurt opgeleverd en zijn we na de zomer gestart met het onderhoud aan 198 woningen in Woenselse Heide. Daarbij betrekken we ook de eigenaren van de woningen die in het verleden zijn verkocht. De uitvoering staat gepland voor 2013 – 2015. Het plan voor herstructurering van ons complex Floraplein e.o. is na overleg met de huurdersvertegenwoordiging vastgesteld. Dit plan bestaat uit vervangende nieuwbouw van de portiekwoningen aan het Floraplein door een Wooninc.Plus wooncomplex, vooral bedoeld voor de ouderen uit de buurt en verkoop van de overblijvende bestaande huurwoningen als ‘kluswoning’. Met Stichting Vitalis Sociale Woonvormen (SVSW) in Eindhoven zijn we in gesprek over fusie. De ophanden zijnde strikte scheiding tussen wonen en zorg is de directe reden daarvoor. SVSW ziet in een fusie meer mogelijkheden voor de toekomst. Om dezelfde redenen zijn we ook met Woningstichting de Kempen (WDK) in gesprek over samenwerking. Mede ook dankzij de bijsturing in voorgaande jaren zijn onze financiële ratio’s in overeenstemming met onze doelstelling voor 2013 (zie hoofdstuk Financiën). Het resultaat op gewone bedrijfsvoering is met meer dan € 24 miljoen positief te noemen. Ons maatschappelijk rendement is vooral ontleend aan de mate waarin wij erin slagen de betaalbaarheid voor de doelgroep zeker te stellen.
3
Gemiddeld vragen wij 65% van de maximale huur die we zouden kunnen vragen. Per saldo betekent dit dat wij in 2013 circa € 25 miljoen hebben bijgedragen om de woningen betaalbaar te houden. Ons initiatief zoals genoemd in het vorige jaarverslag, om afspraken te maken met commerciële partijen over medefinanciering, lijken succesvol. Daarbij gaat het vooral om de financiering van commerciële ontwikkelingen. Concrete afspraken worden gemaakt over een winkelstrip en over de overname van 77 vrijesectorhuurappartementen door een pensioenfonds. Het contact met deze laatste belegger heeft geleid tot een principe-afspraak over de overname van nog enkele projecten in stad Eindhoven met in totaal circa 170 woningen. Bij de herijking van onze Wooninc.focus is bevestigd dat we onze kerntaak nog nadrukkelijker voorop moeten stellen, dat we nog meer de focus moeten richten op de bestaande voorraad en (vooral) op de doelgroepen die voor wonen echt van ons afhankelijk zijn. Namelijk ouderen en jongeren. Maar ook dat we ons denken over en werken aan de volkshuisvesting moeten bijstellen, minder omvattend, meer de verantwoordelijkheid bij de bewoner zelf, sturen op zelfredzaamheid en ons alleen richten op degenen die absoluut niet in staat zijn om zelf in hun woonbehoefte te voorzien.
Het oordeel van anderen Wooninc. heeft in 2013 een uitgebreid klanttevredenheidsonderzoek gehouden. De huurders waarderen de totale woning, de woonomgeving en de dienstverlening met gemiddeld minimaal een 7. De jaarlijkse ISO-kwaliteitstoets is in september positief afgerond. Onze solvabiliteit wordt door het Centraal Fonds Volkshuisvesting (CFV) als voldoende gewaardeerd. Zij geeft wederom een positieve waardering voor de financiële positie van Wooninc., ook voor de komende vijf jaren. Wij hebben in het jaar 2013, net als voorgaande jaren, eveneens een positieve beoordeling van het CFV ontvangen. Het Waarborgfonds Sociale Woningbouw (WSW) beschouwt Wooninc. ook als een financieel stabiele organisatie. De verwachte kasstromen zijn positief met de opmerking dat de verhuurdersheffing daarin is verrekend, net als de saneringsbijdrage. De externe accountant spreekt in zijn managementletter zijn waardering uit over de administratieve organisatie en het risicomanagement van Wooninc. Aanbevelingen ter verdere verbetering ervan hebben de aandacht van het management.
Werken aan wonen De Wooninc. organisatie beheert per 31 december 2013 precies 10.137 eenheden, waaronder 8.317 woongelegenheden. De leiding van de werkorganisatie is in handen van een tweehoofdig bestuur. Intern toezicht is er via de Raad van Commissarissen. Extern financieel toezicht is er van het CFV en de Minister van Wonen, daar waar het gaat om rechtmatigheid en doelmatigheid. Onze belanghouders hebben een statutaire positie binnen Wooninc. De huurders zijn op concernniveau vertegenwoordigd in Stichting Huurdersplatform Wooninc. en de Huurdersraad Oirschot; op complexniveau zijn er 32 bewonerscommissies die ruim 3.000 wooneenheden vertegenwoordigen. Ons beleid, onze strategie, onze werkprocessen, de medewerkers en onze hulpmiddelen zijn zodanig op elkaar afgestemd dat we op een verantwoorde manier met onzekerheden en risico’s kunnen omgaan. De professionele, gestructureerde en consistente wijze waarop wij deze beheersen voldoet aan de verwachtingen van onze belanghouders. Onze medewerkers zijn daarbij in ons streven naar optimale dienstbaarheid het belangrijkste ‘kapitaal’. In relatie tot betaalbaarheid was kostenbeheersing in 2013 wederom een belangrijk item. Er zijn verdere stappen gezet in nog slimmer en efficiënter werken. De keuze is gemaakt om werkzaamheden over te dragen aan derden die deze beter en efficiënter kunnen uitvoeren. Dat betekende verdere verkleining van de organisatieomvang. Uitgaande van de benchmark is Wooninc. een efficiënte organisatie. In 2013 gaven we circa € 700 per VHE uit aan organisatiekosten. Na aftrek van de eigen bijdrage van de huurders in de dienstverlening van huismeesters en beheerders. Het aantal VHE per medewerker
komt uit op 115 (benchmark 89). Dat is een bevestiging van ons efficiënt werken. Het management is beperkt tot 4 personen, inclusief de directie. In de tweede helft van dit jaar is de overgang ingezet naar ons nieuwe automatiseringssysteem Tobias AX dat per 1 januari 2014 operationeel is.
Focus op de toekomst Na jaren van discussie is er meer politieke zekerheid gekomen over het toezicht op de sector, over onze positie en over ons werkdomein. Na VSO I, VSO II dan eindelijk een politieke keuze en besluit over de scheiding tussen DAEB (sociale verhuur) en niet-DAEB (commercieel). Wij zien deze scheiding met vertrouwen tegemoet omdat wij daar jaren geleden al op hebben geanticipeerd. Alleen de uitwerking heeft door de trage politieke besluitvorming op zich laten wachten. Feitelijk blijft onze (kern)taak onveranderd. Alleen staan ons door de verhuurdersheffing minder middelen ter beschikking. Dat is een gegeven waarvoor we nieuwe creatieve oplossingen moeten bedenken om toch ons maatschappelijk doel, het huisvesten van mensen die daarvoor op ons zijn aangewezen, te kunnen realiseren. Nog meer samenwerken met commerciële partijen om de opbrengst uit verkoopwoningen niet te missen, scherper zijn op de inkoop van diensten en producten, reële ambities nastreven in de ontwikkeling van nieuwe woningen, efficiënt blijven werken, bureaucratie verminderen, meer verkoop van eengezinshuurwoningen etc. De uitdaging bij alle aanscherpingen blijft de financiering van toekomstige ontwikkelingen nu het Waarborgfonds Sociale Woningbouw kritischer is geworden in het borgen van leningen. Voor Wooninc. betekent dit continuering van het intensief monitoren van de ontwikkeling van kasstroom- en vermogenspositie. Hoe alle besluiten worden uitgewerkt in de herziene Woningwet moet komend jaar blijken. In ieder geval zijn wij optimistisch over de toekomst. Er liggen kansen in de woonbehoefte van jongeren in studentenstad Eindhoven met een divers aanbod van hoger onderwijs. En kansen op het gebied van ouderenhuisvesting. De vroegere initiatieven van onze rechtsvoorgangers om te komen tot een vorm van beschermd wonen voor deze groep (Wooninc.Plus) blijkt nu onze kracht in een regio met een toenemende vergrijzing. Deze kracht zetten we ook in om het onderzoek voort te zetten dat kan leiden tot samenwerking met mogelijk twee lokale zorginstellingen die de toekomst voor haar sociale wooneenheden door fusie met ons zeker wil stellen. De gesprekken daarover zijn in 2013 gestart. De focus dus op onze kerntaak, het verhuren en beheren van sociale huurwoningen aan mensen met een laag inkomen, is en blijft onze toekomst. In het bijzonder jongeren en ouderen, maar ook gezinnen met een kwetsbare positie op de woningmarkt. Daarin zit ook onze toegevoegde waarde als woningcorporatie en dat bevestigt ons bestaansrecht zoals onze oprichters ooit hebben bedoeld. Dat is ook wat de huidige generatie professionals bij Wooninc. nog steeds motiveert. Het bestuur Angela Pijnenburg en Henk Buursink
5
2. WONEN, ONZE KERNTAAK Wij zijn werkzaam in stad en regio Eindhoven met als statutaire kerntaak het zo goed mogelijk invullen van de woonbehoefte van mensen met een laag inkomen. Dit met de focus op betaalbaarheid en beschikbaarheid. Om dat te bereiken realiseren en leveren wij een variatie aan voornamelijk sociale wooneenheden met een optimale kwaliteit en een betaalbare prijs. Betaalbaarheid Aandacht voor betaalbaarheid heeft als doel het waarborgen van een voldoende voorraad woningen met een betaalbare prijs voor mensen met een laag inkomen. Dit bereiken we door genoegen te nemen met een huurprijs onder de feitelijke kostprijs. Dat is ons maatschappelijk rendement. Voor 2013 is dit het verschil tussen de € 73 miljoen huur die we maximaal zouden kunnen vragen en de feitelijke huur (65% daarvan). Absoluut dus een bijdrage aan betaalbaarheid van € 25 miljoen. Het maatschappelijk belang ervan is evident: te hoge huur biedt mensen met een laag inkomen geen perspectief op eigen woonruimte. Het huurbeleid dat wij hanteren staat vermeld onder hoofdstuk 8 Financiën. Wij zien het als onze primaire taak om onze sociale huurwoningen toe te wijzen aan huishoudens met in 2013 een inkomen lager dan € 34.229. Veelal is dat de groep die ook in aanmerking kan komen voor huurtoeslag. Daarbij is een onderscheid te maken tussen mensen met een vast inkomen en perspectief op (hoger) inkomen en anderen die die dat niet hebben, waaronder gepensioneerden en mensen met een beperking. De groep gepensioneerden is bij Wooninc. relatief groot vanwege onze focus op ouderenhuisvesting. Onze aandacht voor betaalbaarheid is daarom vooral gericht op deze groepen en op jongeren die als starter op de woningmarkt verschijnen. In 2013 is meer dan 95% van onze leegkomende betaalbare woningen aan huishoudens met een laag inkomen verhuurd. Ook in 2013 hebben we maatwerkoplossingen geboden aan huurders met betalingsproblemen. Het is bewezen dat deze aanpak effectief is en dat wij hierdoor minder vorderingen in handen van de deurwaarder hoeven te geven. Het betalingsgedrag van onze huurders is over het algemeen positief. Als norm voor huurachterstand hanteren wij een percentage van maximaal 1% van de huursom. In 2013 bleven wij met 0,9% onder deze norm. In 2013 hebben alleen huisuitzettingen door huurachterstand plaatsgevonden. Het aantal is met 15 hoger dan het voorgaande jaar. De energielasten beïnvloeden mede de betaalbaarheid van het wonen. Door onze focus op de verbetering van de energetische kwaliteit van de woningen bereiken we lagere energie- en daarmee lagere woonlasten en leveren wij ook een bijdrage aan het milieu. Huurders maken relatief weinig bezwaar tegen de hoogte van de huur. In 2013 zijn door de Huurcommissie 16 bezwaarschriften ontvangen. Deze stijging is te wijten aan de invoering van de huurverhoging ter dekking van de door het Kabinet opgevoerde verhuurdersheffing. Geen enkel bezwaarschrift is door de huurcommissie gehonoreerd.
Samenstelling portefeuille Ons kapitaal bestaat grotendeels uit sociale huurwoningen waarmee wij zo goed mogelijk in stad en regio Eindhoven onze doelstelling proberen te realiseren. Een aantrekkende woningmarkt waar nog geen sprake is van krimp, met voldoende keuzemogelijkheid in huur en koop, met gemiddelde koopprijzen en vanwege de onderwijsvoorzieningen veel startende huishoudens die veelal zijn aangewezen op de huurmarkt. Een regio met voldoende perspectief voor onze huurders op ontwikkeling en groei. Met dorpen en buurten waar het goed wonen is. Waar het beheer gericht moet zijn op verbeteren van de woon- en 7
leefsituatie. Dat is dan ook ons doel met vastgoedbeheer, omdat dit van belang is voor de waardecreatie en het waardebehoud van ons kapitaal en daarmee voor de continuïteit van Wooninc. Het totaal van meer dan 10.000 verhuureenheden die wij in eigendom hebben, heeft globaal een WOZ-waarde van circa € 1,4 miljard. De marktwaarde in verhuurde staat ramen wij op 60% daarvan, circa € 840 miljoen. Daaronder ook enkele commerciële ruimten, zoals gezondheidscentra of winkelunits, veelal in woongebouwen. Ook hebben wij parkeervoorzieningen, waarvan vele in garages bij onze wooncomplexen. In totaal zijn 78 woningen verkocht en zijn 102 nieuwe huurwoningen aan de woningvoorraad toegevoegd. In Waalre 59 sociale huurappartementen voor ouderen en in Eindhoven 35 studio’s voor jongeren en 8 atelierwoningen na transformatie van de kantoren en winkelruimten aan de Geldropseweg. Op 23 woonwagenlocaties verspreid in stad en regio zijn wij verantwoordelijk voor 78 woonwagenwoningen en 175 standplaatsen voor woonwagens. Voor de gemeente Eindhoven beheren wij 55 standplaatsen. Wooninc. is in de regio de grootste beheerder (onder de corporaties) op dit vlak. Wij beheren dit zelf, zonder tussenkomst van derden. In het kader van normalisatie behandelen wij deze klanten net als alle andere klanten; met respect voor hun cultuur. Het bijzonder vastgoed is hier onder de noemer van bedrijfsruimten verantwoord. In principe gaat het om de categorie niet-DAEB-vastgoed, om het maatschappelijk vastgoed, en soms om vastgoed dat wij in eigendom hebben voor herontwikkeling als woningbouwlocatie. Daar waar in de hoogbouwcomplexen ook sprake is van particulier eigendom, is het beheer van de woningen ondergebracht in een Vereniging van Eigenaren. In 2013 voert Wooninc. Producten en Diensten BV als bestuurder de administratie van 18 VVE’s. Daarbij gaat het om in totaal 1.048 woningen, waarvan 144 eigendom van particulieren.
Samenstelling bezit
bezit
beheer
totaal
Eengezinswoningen
2.886
2.886
Appartement met lift
3.864
3.864
Appartement zonder lift
1134
1.134
Kamer
188
20
208
Standplaatsen
112
74
186
Standplaats met woning
78
78
Subtotaal wonen
8.262
94
8.356
Parkeren
1.647
26
1.673
Bedrijfsruimten Totaal VHE
108 10.017
108 120
10.137
Beschikbaarheid Met onze 8.262 wooneenheden dragen wij naar vermogen bij aan de volkshuisvesting in de regio. Hoewel met een marktaandeel van circa 15% relatief gering, zijn wij als het gaat om ouderenhuisvesting, een krachtige partij in de regio. De ervaring leert dat jongeren en ouderen vooral een beroep doen op onze sector. Niet toevallig het begin en het einde van de wooncarrière. Zij zijn dan ook de direct belanghebbenden in onze doelstelling. Maar daarnaast ook gezinnen met een jaarinkomen tot € 34.229. Wonen is een primaire levensbehoefte en net als onderwijs en arbeid, een voorwaarde voor verdere maatschappelijke ontplooiing. Beschikbaarheid gaat over de vraag of een woningzoekende in staat is een geschikte woning te vinden. Omdat doorstroming wordt verstoord door de vastgelopen woningmarkt komen er steeds minder betaalbare woningen beschikbaar voor verhuur. Wij proberen dit te doorbreken door doorstroming op gang te krijgen en met name ouderen in eengezinswoningen te helpen aan appartementen. Tegelijkertijd komt er vergeleken met andere jaren minder nieuwbouw beschikbaar. Bij het verhuren van woningen hebben wij ons te houden aan de Europese regelgeving. Dat impliceert dat tenminste 90% van de te verhuren woningen toegewezen moet worden aan voornoemde lagere inkomens. In 2013 zijn wij daarin met 95% ruim voldoende geslaagd. Jaarlijks willen we 650 bestaande en/of nieuwe sociale woningen voor verhuur beschikbaar stellen. Het opleveren van het jongerencomplex JOEP (43) en het Wooninc.Plus gebouw Brabantia (59) èn de overname van ca. 950 woningen van Laurentius in Oirschot (met 29 verhuringen) heeft geleid tot meer verhuringen vergeleken met 2012. Wij zijn dit jaar 693 huurcontracten aangegaan (624 in 2012), oftewel ruim 8,5% van onze woningvoorraad kreeg een nieuwe huurder. Ook in 2013 zijn veel woningen rechtsreeks bemiddeld voor zogenoemde bijzondere doelgroepen. Dit zijn onder andere urgenten, statushouders en DOOR!-kandidaten, die gekoppeld aan een woning ook een begeleidingscontract tekenen met één van de hulpverlenende instanties.
Onzelfstandige eenheden voor jongeren 11%
Bijzondere wooneenheden 3% Eengezinswoningen 7%
Appartementen met lift 37% Wooninc.Plus voor senioren 18%
Appartementen zonder lift 24%
Verhuringen naar woningtype 2013
9
Kansrijkhuren Onze woningen worden aangeboden via Kansrijkhuren. Dit gaat (nog) niet op voor Oirschot, waar we nu een systeem van inschrijving hanteren. Het systeem van Kansrijkhuren in de vorm van aanbieden en loten hanteren wij samen met Trudo. Inschrijving vooraf is daarbij niet nodig, wachtlijsten hanteren wij niet. Ons doel met het systeem is woningzoekenden waar mogelijk zelf te laten bepalen waar en hoe men wil wonen. In 2013 kwamen op geadverteerde eengezinswoningen gemiddeld 213 reacties binnen. Voor een eengezinswoning in Oirschot hebben wij gemiddeld 30 geïnteresseerden. Voor appartementen lag dit aantal iets hoger, waarbij de goedkope appartementen zonder lift gemiddeld 248 reacties opleverden. In Oirschot reageren gemiddeld 10 geïnteresseerden op een appartement. In totaal ontvingen wij exclusief Oirschot ruim 42.800 reacties op 295 geadverteerde woningen. Het gemiddelde aantal reacties per woning op ons aanbod is vergeleken met vorig jaar 10% gedaald. In zijn algemeenheid gaat een daling van belangstelling op voor appartementen voor ouderen (ruim 15%). Niet alleen schrikt men mogelijk terug voor de veelal hogere huurprijs die gevraagd wordt na mutatie, in relatie tot de huurprijs die men op dit moment betaalt, maar is er ook onzekerheid over de woonlastenontwikkeling, inkomensgroei en het huurtoeslagbeleid van de overheid. Ook blijkt in de praktijk dat met name ouderen terughoudend zijn in het verhuizen, omdat zij hun vertrouwde woning niet graag verlaten. We leveren op onderdelen maatwerk door voorinschrijving. Met name bij de verhuur van specifieke ouderenwoningen (Wooninc.Plus gebouwen). Ook door ouderen eerder te betrekken bij nieuwbouwontwikkelingen. Daarmee spelen we in op hun wens om zich in een vroeg stadium te kunnen voorbereiden op een verhuizing. De rol van verhuurder verandert daarmee geleidelijk in coach. Door een veranderende economie en woningmarkt wordt er meer een beroep gedaan om te helpen bij huisvesting. Ook in 2013 hebben wij nagenoeg 23% van de vrijkomende woningen toegewezen aan bijzondere groepen. Bijvoorbeeld in geval van een specifiek aangepaste woning, in geval van urgentie of woningen voor een specifieke groep huurders. In 2013 zijn op basis hiervan 157 woningen direct toegewezen. De beschikbaar komende vrijesectorwoningen bieden wij aan via onze website www.wooninc.nl.
Y
11
3. AANDACHT VOOR LEEFBAARHEID Met investeren in leefbaarheid bieden wij perspectief op een fijn en goed leefklimaat. Dat is het doel dat we willen bereiken, samen met actieve en betrokken huurders en andere bewoners. Dat is ook het maatschappelijk belang, het activeren en stimuleren van betrokkenheid, zelfwerkzaamheid en zelfredzaamheid van de bewoners in wijken en buurten en het nemen van eigen verantwoordelijkheid. Onze inzet daarbij is vooral het ondersteunen van (gezamenlijke) initiatieven. Onze investeringen in 2013 in sociale en fysieke activiteiten zijn lager dan in voorgaande jaren. De onzekerheid over het toekomstperspectief van de corporaties is daar debet aan. Toch blijven we naar vermogen onze bijdrage leveren aan het instandhouden van een inspirerende, duurzame en veilige woonomgeving. Aan leefbaarheidsactiviteiten heeft Wooninc. in 2013 € 145.000 besteed (exclusief huismeester- en beheerderskosten). Buurten waar bewoners zich thuis voelen en die hen trots maken en zelfvertrouwen geven. Waar samen leven, integratie en sociale samenhang hand in hand gaan en waar het goed wonen is. Waar gemeenschapszin vanzelfsprekend is. De betrokkenheid van bewoners staat daarbij voorop. Zij zijn de eerstverantwoordelijken voor de eigen ontwikkeling en hebben een belangrijke rol bij de vitaliteit van hun buurt. Wooninc. ondersteunt en faciliteert en neemt soms het initiatief. In 2013 “investeerden” wij onder andere in/door: het in stand houden en verbeteren van de leefbaarheid in complexen en buurten door de inzet van 15 huismeesters en beheerders. beheer van de ontmoetingsruimtes in de Wooninc.Plus gebouwen en het beheer van activiteitencentrum De Jagershoef in Eindhoven en ´t Hazzo in Waalre. Daarnaast heeft Wooninc. het eigendom van de Buut, Buurtsalon Bakker 4, Hof van Eden, Scouting Burgemeester Welschen Meerhoven (alle in Eindhoven), buurtontmoetingscentrum “Ons Mevrouw” in Middelbeers en de multifunctionele ruimte Hoppenven voor de Roma in Veldhoven. Tenslotte participeren wij in Plein 1 in Eindhoven ondersteuning van Stichting Rietveld & Ruys in Bergeijk die in het fabriekscomplex De Ploeg sociaalculturele activiteiten ontplooit honderden activiteiten in de ontmoetingsruimten van onze Wooninc.Plus gebouwen bijdrage leveren aan activiteiten in buurten en wijken waar we bezit hebben, met als doel de sociale cohesie, participatie en ontmoeting te bevorderen. atelier- en werkruimte voor studenten in de Schellensfabriek in het centrum van Eindhoven tijdelijk ter beschikking stellen aan Stichting Ruimte.
Veiligheid Het gevoel van veiligheid is een belangrijke graadmeter in de waardering van bewoners voor hun woonomgeving. Dit belang onderschrijven wij met de 15 huismeesters en beheerders die wij in dienst hebben en die op complexniveau bijdragen aan dat gevoel. De wijkschouwen, toegangscontrolesystemen, welzijnsrondes, deurvideosystemen en legionellacontrole in onze (Wooninc.Plus) complexen zijn daarnaast voorbeelden van ons streven naar verhoging van de veiligheid. In 16 woongebouwen is een huismeester actief en alle 11 Wooninc.Plus gebouwen hebben een beheerder. Via de servicekosten dragen de bewoners voor ten minste 70% zelf bij in deze dienstverlening. In 2013 zijn we tenslotte gestart met het organiseren van workshops ‘veiligheid’ in de Wooninc.Plus gebouwen, met als doel bewustwording van de eigen taak en rol van de huurders en bezoekers in relatie tot Wooninc., politie en anderen.
Sociale samenhang Streven naar integratie en sociale samenhang vinden wij van belang voor bewoners met beperkte kansen. Ook hen willen wij actief betrekken bij de eigen woonomgeving. We faciliteren door ruimte te bieden voor ontmoeting en activiteiten en te stimuleren door zelf een scala aan activiteiten te initiëren en te organiseren voor bewoners en buurtbewoners. Vaak met inzet van vele enthousiaste vrijwilligers. In
2013 zijn in de Wooninc.Plus gebouwen 8.490 wekelijkse en 412 seizoensgebonden activiteiten georganiseerd. In de vrijetijdsaccommodatie De Jagershoef zijn in totaal 835 activiteiten georganiseerd. Uit de grote deelname concluderen wij dat hieraan veel behoefte is. Een succes qua opkomst en diversiteit aan activiteiten. Op verzoek van de gemeente beheren wij in Waalre buurtcentrum ’t Hazzo. En met succes, zo blijkt uit het toenemende aantal bezoekers. De resultaten uit door ons uitgevoerde onderzoeken bevestigen de positieve effecten van ons woonconcept voor ouderen. De mix van fysieke, sociale en faciliterende activiteiten binnen Wooninc.Plus brengt voor bewoners een positieve dynamiek op gang tussen langer zelfstandig wonen, minder eenzaamheid, actieve tijdsbesteding, groter gevoel van veiligheid en meer sociale contacten. Vrijwilligers vervullen een belangrijke rol bij de vele activiteiten die in deze gebouwen worden georganiseerd. Wooninc. ondersteunt dit met de inzet van een professionele activiteitenbegeleider en beheerder. De ontmoetingsruimten staan ook open voor oudere bewoners uit de buurt.
Bewoners betrekken bij beheer en beleid De woningcorporatie is dienstbaar aan de maatschappij, de bewoners in de eerste plaats. Het zoveel als mogelijk afstemmen van beheer en beleid heeft als doel de betrokkenheid van de bewoners bij de eigen woon- en leefomgeving te waarborgen. In 2013 waren in totaal 32 bewonerscommissies (inclusief Oirschot) actief, die ruim 3.000 verhuureenheden vertegenwoordigen. Wooninc. heeft met haar bewonerscommissies in een themabijeenkomst met elkaar van gedachten gewisseld wat het betekent dat Wooninc. teruggaat naar haar kerntaak en wat dat voor invloed heeft op onze inspanningen op het gebeid van leefbaarheid. Gezamenlijk is geconcludeerd dat dit als effect heeft dat Wooninc. duidelijke keuzes moet maken qua (aard en soort) investeringen en de huurders meer moet aanspreken op de eigen verantwoordelijkheid en hen laten participeren in leefbaarheidsinitiatieven. Met de vele bewonerscommissies is er het reguliere, periodieke overleg over zaken die het complex raken. Met de huurdersvertegenwoordiging Floraplein e.o., Generalenbuurt en Woenselse Heide was het overleg frequenter van aard. Daarbij ging het om de afstemming van de bewonerswensen in de voorbereiding en uitvoering van het groot onderhoud in deze complexen. Met de eerste commissie vooral ook over sloop, verkoop en vervangende nieuwbouw in deze buurt. Op corporatieniveau vindt overleg plaats met het overkoepelende platform Stichting Huurdersplatform Wooninc. (SHW) en de Huurdersraad Oirschot. Met al deze vertegenwoordigers is in 2013 ten minste twee keer overleg gevoerd over zaken van beheer en beleid. In de 18 combinatiecomplexen van huur en koop is Wooninc. Producten en Diensten BV bestuurder van de Vereniging van Eigenaren. Met al deze vertegenwoordigers is in 2013 ten minste één keer overleg gevoerd over zaken van beheer en beleid. Onze medewerkers belast met sociaal beheer hebben zitting in de Woonoverlast- en Woonzorgteams of het Signaleringsoverleg die per stadsdeel of gebied maandelijks bij elkaar komen. In deze overleggen wordt besproken waar sprake is van multiproblematische overlast- en/of zorgsituaties. Middels convenanten is geregeld dat de netwerkpartners gegevens kunnen uitwisselen. Gezamenlijk zoeken wij, samen met onze partners, waaronder gemeente, collegacorporaties, GGD, GGzE, ZuidZorg, Bemoeizorg, Lumens en LEV-Groep, naar een passende oplossing en bespreken wij wie de kartrekker per casus is. Door onze kennis en krachten te bundelen, weten wij veel bewoners weer op de goede weg te helpen.
13
Wooninc. enquêteert haar (ex)klanten periodiek en heeft daarnaast in 2013 een uitgebreid klanttevredenheidsonderzoek gehouden. De huurders waarderen daarin de totale woning, de woonomgeving en de dienstverlening met gemiddeld minimaal een 7.
Wooninc. maatschappelijk vastgoed Maatschappelijke voorzieningen hebben als doel bijdragen aan de woonbeleving en de ontwikkeling van onze bewoners. Scholen bijvoorbeeld, of groen, speelveldjes, gezondheidscentra, ontmoetingsplekken en sportvoorzieningen zorgen voor buurten waar het fijn wonen is. Ze dragen bij aan de sociale cohesie en zijn, met het wonen, van belang voor de verdere maatschappelijke ontwikkeling van onze bewoners. In het verleden heeft Wooninc. de keuze gemaakt om daar waar mogelijk en daar waar anderen het nalaten, te investeren in deze voorzieningen. Bijvoorbeeld als onderdeel van ons Wooninc.Plus woonconcept voor ouderen. In de loop der jaren zijn daar vele miljoenen in geïnvesteerd, en met succes. Ook heeft Wooninc. diverse ontmoetingsruimten in Eindhoven en de regio. In Bergeijk heeft dit jaar verdere besluitvorming plaatsgevonden over de herbestemming van De Ploeg en het Mien Ruyspark en is een gezamenlijke visie ontwikkeld waarin de functies van de cultureelmaatschappelijke partners zijn samengevoegd tot cultuurcluster in De Ploeg. Dit in lijn met het steven van Wooninc. om De Ploeg in te zetten voor duurzaam maatschappelijk gebruik. De provincie Noord-Brabant is mede-investeerder en wordt naar verwachting mede-eigenaar van dit Rijksmonument. De ontwikkeling moet mede mogelijk gemaakt worden door de bouw van woningen op het evenemententerrein. Theater De Kattendans wordt daarvoor naar verwachting verplaatst naar De Ploeg. Voorwaarde is wel dat voor tweederde van het complex een commerciële invulling wordt gevonden. In Waalre hebben wij voor de gemeente Waalre ook in 2013 buurtcentrum ’t Hazzo beheerd, een contract dat eind 2014 afloopt. In Eindhoven beheren wij met succes activiteitencentrum De Jagershoef. Verder zijn we onder andere eigenaar van drie gezondheidscentra in Eindhoven die wij verhuren aan Stichting Gezondheidscentra Eindhoven.
Wonen, welzijn en zorg Wij zijn sterk op de markt van ouderenhuisvesting. Combineren van wonen, welzijn en zorg is de kracht van Wooninc. Vooral in het onderscheidende woonconcept Wooninc.Plus voor ouderen komen deze aspecten nadrukkelijk terug. Dit woonconcept heeft als doel ouderen langer, met plezier, zelfstandig te laten blijven wonen. In een woonomgeving die inspireert en uitdaagt tot ontmoeten, ontspanning en activiteit. Als het gaat om wonen en zorg, dan neemt Wooninc. in de regio met haar Wooninc.Plus concept een unieke positie in. Wonen, welzijn en zorg is één van de Bbsh-taakvelden waarop wij moeten presteren. Combineren daarvan is de kracht van het Wooninc.Plus concept. Op dit terrein werken we veel samen met Vitalis WoonZorg Groep, Archipel Zorggroep, Zuidzorg en RSZK en in Geldrop met Ananz Ouderenzorg. In 2013 bedraagt het aantal Wooninc.Plus appartementen ruim 1.100, exclusief 103 koopappartementen die ook onder dit label vallen. De Wooninc.Plus appartementen zijn verdeeld over 11 woongebouwen. Daarnaast hebben wij nog ruim 1.500 woningen die uitermate geschikt zijn voor ouderen. In totaal is ruim 30% van ons woningbezit voor deze doelgroep geschikt. Dit draagt bij aan integratie, sociale samenhang en sociale controle en voorkomt vereenzaming van zelfstandig wonende ouderen. De activiteiten in Wooninc.Plus complexen zijn overigens ook toegankelijk voor andere buurtbewoners. Hiermee zorgen wij voor de continuïteit van activiteiten en het faciliteren van ontmoeten, ook voor omwonenden.
17
4. NETWERKPARTNER Als woningcorporatie opereren wij in een breed netwerk van partijen waarmee we samenwerken op het gebied van wonen en leven. Logisch, want of het nu initiatieven van de bewoners zelf zijn, van welzijnsorganisaties of gemeenten, zorginstellingen of politie, onze bewoners hebben het meeste profijt van afstemmen van onze doelstellingen en van samenwerken met anderen. Dat is de meerwaarde die we dan ook willen bereiken als het gaat om leefbaarheid, sociale samenhang of woonplezier. Wooninc. is als corporatie in de eerste plaats dienstbaar aan de bewoners. Vanuit de klantgestuurde organisatie zijn zij vanzelfsprekend onze eerste gesprekspartner. Het zoveel als mogelijk afstemmen van beheer en beleid vergroot de betrokkenheid van bewoners bij het waarborgen van de eigen woon- en leefomgeving en daarmee de verantwoordelijkheid voor een goede woon- en leefsituatie. Naast contact met de huurders vindt er in diverse gremia afstemming en overleg plaats met andere partijen. De gemeenten in de regio Eindhoven zijn belangrijke gesprekspartners als het gaat om de ontwikkelingen in de volkshuisvesting. Met alle gemeente waarin we bezit hebben voeren we zowel bestuurlijk als ambtelijk structureel overleg, niet alleen om te komen tot prestatieafspraken, maar veelal ook ad hoc in het kader van lopende (nieuwbouw)projecten. Met de gemeente Bergeijk en de provincie Noord Brabant vindt intensief overleg plaats over de restauratie van en de participatie in het monument De Ploeg in Bergeijk. Met de corporaties in Eindhoven is er structureel overleg in het PEC (Platform Eindhovense Corporaties) over gemeenschappelijke aangelegenheden die om aanpak en uitwerking vragen. Dit platform is ook de overlegpartner met de gemeente Eindhoven over de prestatieafspraken. Met woCom en Wonen Limburg vindt overleg plaats in de VOF Leende-Centrum die samen met schoolbestuur SKOzoK en de gemeente Heeze-Leende werkt aan de vernieuwing van het centrum van Leende. Samen met woningcorporatie ‘thuis, BAN Bouw, de gemeente Waalre en het Waterschap participeren wij in de co-creatie van de nieuwe woonbuurt Brabantia in Aalst. In 2013 is daar de eerste fase opgeleverd. Met de gemeente Veldhoven en Stichting Stimulans is er een intensieve samenwerking in het beheer van de woonwagenlocaties. Naast de voornoemde partners werkt Wooninc. met vele ontwikkelaars en aannemers aan nieuwbouwplannen. In 2013 zijn als pilot twee projecten binnen ketensamenwerking gerealiseerd. Verder heeft Wooninc. een breed netwerk in de wereld van zorg, vooral vanuit het Wooninc.plus concept voor ouderen. Met Ananz in Geldrop, de Archipel en Vitalis in Eindhoven en RSZK in de Kempenregio.
5. VASTGOED BEHEER EN ONTWIKKELING Wij zijn in de eerste plaats verhuurder van woonruimte. Onze vastgoedportefeuille bestaat dan ook overwegend uit wooneenheden in stad en regio Eindhoven. Daarnaast beheren we diverse andere vastgoedobjecten die in zekere zin een relatie met het wonen hebben. Een enkele winkel, gezondheidscentra, scholen, garageboxen en bedrijfspanden die wachten op transformatie naar wonen. De WOZ-waarde van ons vastgoed bedraagt circa € 1,4 miljard. De marktwaarde (verhuurde staat) berekenen wij op 60% daarvan, circa € 840 miljoen. In 2014 hebben wij ook het eigendomen van en/of het beheer over 23 locaties verspreid in stad en regio waar wij verantwoordelijk zijn voor 78 woonwagenwoningen en 175 standplaatsen. Voor de gemeente Eindhoven beheren wij 55 standplaatsen. Door verkoop, herbestemming, sloop en nieuwbouw is het aantal verhuureenheden in 2013 toegenomen naar circa 10.000. In totaal werden dit jaar 78 woningen verkocht en 102 nieuwe huurwoningen aan de voorraad toegevoegd.
ontwikkeling verhuureenheden
2010
2011
2012
2013
woningen
7.237
7308
7.257
8.150
parkeereenheden
1.366
1546
1.544
1.647
bedrijfsruimten
104
104
104
108
overige VHE
105
111
115
112
8.812
9.069
9.020
10.017
totaal
Daar waar in de appartementencomplexen ook sprake is van particulier eigendom is het beheer van de woningen ondergebracht in een Vereniging van Eigenaren. Wooninc. Producten en Diensten BV voert als bestuurder de administratie van 18 VvE’s. Daarbij gaat het om in totaal 1.048 woningen, waarvan 144 eigendom van particulieren. Door nieuwbouw en de overname van de woningen in Oirschot brengen gezamenlijk nog eens 9 VvE’s met zich mee.
Onderhoud groot en klein Als het om kwaliteit gaat dan richten we ook in 2013 onze focus op het casco, op de installatietechnische kwaliteit en de veiligheid van de woningen en woongebouwen, en op de directe woonomgeving. Met investeringen daarin willen we huurdertevredenheid realiseren, alsmede kwaliteitsverbetering van ons vastgoed en het waarborgen van voldoende goede, veilige en betaalbare woningen. Goede kwaliteit is een voorwaarde voor onze continuïteit. Het na te streven kwaliteitsniveau is mede afhankelijk van de ouderdom van de woningen en het toekomstperspectief (sloop, verkoop, groot onderhoud, renovatie, herbestemming). Voor 2013 reserveerden wij gemiddeld € 900 per woning voor planmatig, periodiek en serviceonderhoud. Feitelijk blijkt dat we € 6,9 miljoen of € 842 per woning hebben uitgegeven. Een deel daarvan is voor (klein) service- en cyclisch onderhoud. Ons full-service-onderhoudsconcept is in 2014 weer leidraad voor ons handelen en besluiten. Dat betekent dat de kosten voor rioolontstopping, groenonderhoud, opplusregeling, glasbreuk etc. onderdeel zijn van de huurprijs en van onze service.
19
Uitgaven onderhoud (€)
2010
2011
2012
2013
niet-planmatig onderhoud
369
445
346
286
periodiek onderhoud
198
226
258
215
planmatig onderhoud
543
572
501
341
activering onderhoud
713
210
797
591
1.824
1.454
1.902
1.433
Totaal
In 2013 is het groot onderhoud (GO) in en aan de 53 woningen Generalenbuurt afgerond. In dit kader zijn de badkamers, keukens en de technische installatie vernieuwd. Ook zijn de daken en gevels aangepakt met als eindresultaat een betere energetische kwaliteit (energielabel B) en verhoging van de klanttevredenheid van 5,4 naar 7,7. Ook het GO aan de binnenzijde van de 85 appartementen aan de Generaal Knooplaan is in 2013 opgeleverd. Beide projecten zijn uitgevoerd binnen het concept van ketensamenwerking waarbij de voorbereiding en de uitvoering voor het GO nagenoeg volledig bij betrokken aannemers is komen te liggen. Dit geldt ook voor het volgende GO project dat eind 2013 ter hand is genomen, het groot onderhoud van de 197 woningen Woenselse Heide. De kosten hiervan worden gedeeltelijk geactiveerd. Volgens planning wordt dit project medio 2015 afgerond. Hier is bepaald dat de woningen na uitvoering in principe niet meer voor directe verkoop in aanmerking komen, tenzij de kosten van GO volledig in de verkooprijs worden verdisconteerd. Al meer dan twee decennia hanteren wij de Opplusregeling, die inhoudt dat ouderen voor kleine aanpassingen in de woning een beroep op ons kunnen doen. In 2013 zijn 134 aanvragen met een totale investering van € 55.000 verwerkt.
Energiebesparing Al onze woningen zijn voorzien van een energielabel. Ruim 30% heeft het label A/B. In 2013 is in het kader van groot onderhoud de energetische kwaliteit van de 53 woningen Generalenbuurt verbeterd tot niveau label B. De ervaring afgelopen jaar met zonnecollectoren op de Grijze Generaal was zodanig positief dat we in 2013 ook installaties hebben geplaatst op de Cees van Lienden en de Jean Sibelius. In 2014 volgen nog eens twee installaties. De energie die wij opwekken komt ten goede aan de verlichting van de openbare ruimte en de parkeergarages. Per saldo betekent dit iets lagere woonlasten voor de bewoners. De investeringskosten worden opgebracht uit de verhuur van de daken aan mobiele telefoonproviders. Beperking van woonlasten is ook aan de orde als we bij GO Woenselse Heide de daken vernieuwen en de gevelisolatie verbeteren. Daarnaast zijn er individuele verzoeken van bewoners voor plaatsing dubbelglas en/of een verbeterde HR-ketel die leiden tot lagere energielasten.
Maatschappelijk en commercieel vastgoed Naast woningen voor onze kerntaak zijn wij ook eigenaar van het nodige maatschappelijk en commercieel vastgoed. Scholen bijvoorbeeld, gezondheidscentra of buurthuizen. Op Jagershoef en 3 scholen na allemaal onderdeel van onze woongebouwen. Wij vinden deze voorzieningen belangrijk omdat ze bijdragen aan de kwaliteit van de leefomgeving en aan de sociale cohesie. In het verleden heeft Wooninc. de keuze gemaakt om daar waar mogelijk en daar waar anderen het nalaten, te investeren in deze voorzieningen. Bijvoorbeeld als onderdeel van ons Wooninc.Plus woonconcept voor ouderen. In dit verband hebben we in 2013 voor de gemeente Bergeijk in Luyksgestel een multifunctionele accommodatie van school, kinderopvang, dorpshuis en jeugdhonk ontwikkeld en in eigendom overgedragen aan de gemeente. Op de plek van de oude school komen aansluitend circa 24 woningen, waarvan een deel sociale huurwoningen voor ouderen. In 2014 moet na besluitvorming de bouw starten van een multifunctioneel centrum in Leende, gecombineerd met koopwoningen voor starters. Dit is een samenwerking tussen 21
Wooninc., woCom en Wonen Limburg en de gemeente Heeze-Leende. In de gemeente Heeze zijn we eigenaar van twee brede scholen die wij verhuren aan de gemeente. De ontwikkeling van nieuwe koopwoningen op de oude locatie hebben wij overgedragen aan een commerciële partij. In Bergeijk start in 2014 de restauratie van De Ploeg en het Mien Ruyspark. Beide cultuurhistorische monumenten waarbij voor Wooninc. en de gemeente een duurzaam gebruik voorop staat. De provincie Noord-Brabant wordt mede investeerder en eigenaar van dit Rijksmonument. In de gemeente Waalre zijn we eigenaar van de nieuwe brede school Ekenrooi; op de oude locatie van deze school ontwikkelen we in CPO-verband wooneenheden voor ouderen. Voor deze gemeente hebben we in 2013 buurtcentrum ’t Hazzo beheerd. In Eindhoven geldt dit voor buurtcentrum Jagershoef dat ons eigendom is. Verder zijn we eigenaar van drie gezondheidscentra in Eindhoven als onderdeel van onze Wooninc.plus complexen, die wij verhuren aan Stichting Gezondheidscentra Eindhoven. Het eigendom van commercieel vastgoed is in de meeste gevallen tijdelijk in verband met transformatie naar wonen. In totaal gaat het om circa 100 verschillende eenheden. Soms is het onderdeel van een wooncomplex, bijvoorbeeld winkelruimte onder wooneenheden (De Rembrandt, De Wielewaal, Langstraat). Daar waar transformatie naar wonen nog niet aan de orde is krijgt het vastgoed, bij voorkeur tijdelijk, een maatschappelijke invulling. Gebruik bijvoorbeeld van Rijksmonument De Ploeg door Stichting Rietveld & Ruys. Het vastgoed draagt daardoor bij aan de leefbaarheid, voorkomt ongewenst verval en kan tijdelijk gebruikt worden als goedkope werkruimte. Wij beschouwen dat als onze bijdrage aan de gezamenlijke prestatieafspraak om te voorzien in goedkope atelier- en werkruimte voor studenten van Universiteit, Hogeschool en Design Academy. In 2013 is de herbestemming van de commerciële ruimten aan de Geldropseweg (winkels en kantoren) voltooid. Dit geldt ook voor het voormalige fabriekscomplex Brabantia waar eind 2013 de eerste huurwoningen zijn opgeleverd. De transformatie van ons oude kantoor naar 59 studio’s en 4 appartementen voor jongeren is dit jaar eveneens in gang gezet. De leegstand in het bijzonder vastgoed uit onze portefeuille bedraagt 7,6%. Voor een deel is dit gewenst in verband met de naderende sloop. In het kader van de jaarrekening zijn alle commerciële objecten getaxeerd door een gecertificeerd extern taxateur. De taxatiewaarde is leidend voor de waardering van het commercieel vastgoed in de jaarrekening.
Woonwagenlocaties Wij maken ons al jaren sterk voor verbetering van de woon- en leefsituatie van woonwagenbewoners. Onder meer door het bouwen en beheren van meer duurzame woningen met als doel het versterken van het perspectief van deze groep. In 2013 beheerden we 253 standplaatsen, waarvan een groot deel ons eigendom is en waarvan 78 inclusief een woonwagenwoning. Een deel van de standplaatsen is eigendom van de gemeente Eindhoven. Meerdere standplaatsen verhuren wij met een woonwagenwoning daarop. Alle woonwagens in Veldhoven zijn gesloopt en vervangen door 45 woonwagenwoningen. In Geldrop verhuren we 11 standplaatsen. In Nuenen zijn we eigenaar van de locatie met daarop 12 huurwoningen en in Oirschot 7 standplaatsen.
6. NIEUWBOUW Nieuwbouw die wij ontwikkelen en realiseren draagt bij aan beschikbaarheid en betaalbaarheid. Het bouwen ervan heeft als doel om onze woningvoorraad geleidelijk te vernieuwen. Op zodanige wijze dat er voldoende variatie in bouwjaar en woningtype is om ook in de toekomst tegemoet te komen aan de verschillende en veranderende woonwensen. Vernieuwen dus om oud voor nieuw in te ruilen. En met name nieuwbouw voor jongeren of ouderen. Uit de jaarlijkse benchmark blijkt dat wij qua nieuwbouw op zich een goede prestatie leveren; gemiddeld 0,9% van onze voorraad in de achterliggende jaren en naar onze mening passend bij onze omvang. Landelijk was dit 1,2% zo blijkt uit recente gegevens van CFV. Vergeleken met de corporaties in de regio kan ook gesproken worden van een normale productie. Ook in 2013 heeft de nieuwbouw bijgedragen aan de transformatie van onze voorraad eengezinswoningen. Voor jongeren en ouderen wordt door CPB en provincie tot 2020 een manifeste behoefte ingeschat. Deels door de demografische ontwikkeling met steeds meer ouderen en bejaarden, deels ook door de scheiding tussen wonen en zorg, de toename van het aantal eenpersoonshuishoudens en de geplande groei van de onderwijsinstellingen in Eindhoven. Voor jongeren hebben we de 35 studio’s en 8 atelierwningen JOEP opgeleverd aan de Geldropseweg in Eindhoven. Een bijzonder project omdat het hier gaat om transformatie van kantoren naar wonen. Bijzonder ook omdat dit in het kader van ketensamenwerking tot stand is gekomen. Eind 2013 zijn we gestart met de herbestemming van ons oude kantoor naar studio’s voor jongeren. Iets waarmee we bij de nieuwbouw in 2002 al rekening hebben gehouden in het ontwerp en de bestemming. In Luyksgestel hebben we de door ons ontwikkelde multifunctionele accommodatie in eigendom overgedragen aan de gemeente. In Waalre is eind 2013 het Wooninc.Plus complex Brabantia met 59 huurappartementen voor ouderen en een ontmoetingsruimte opgeleverd.
opgeleverd 2013
huur
koop
totaal
Brabantia, Waalre
59
0
59
JOEP, Rochusbuurt
43
0
43
De Klepper MFA, Luyksgestel
0
1
1
102
1
103
totaal
Om de betaalbaarheid zeker te stellen, zijn meerdere nieuwbouwprojecten een combinatie van vrije sector en betaalbare huur. De vrije sector is een relatief grote afzetmarkt nu de sociale huurwoningen alleen nog toegankelijk zijn voor mensen met een inkomen beneden de € 35.000. Bij de meeste projecten gebeurt de realisatie in samenwerking met commerciële partijen die het risico van de investering dragen. In de tweede fase komen in dit kader nog 19 koopappartementen bij Brabantia. In 2013 zijn meerdere projecten voorbereid waarvan de bouw in 2014 zou kunnen starten, onder voorbehoud verkoop en/of financiering. Een afzetrisico van koopwoningen wordt voor ons pas manifest als een gebouwde woning niet verkocht wordt. Mede daarom wordt met de feitelijke bouw niet eerder gestart dan dat voor 70% van de woningen een koopovereenkomst is getekend. Een andere optie is om in de aanbesteding het risico van de koopwoningen bij de aannemer neer te leggen. Deze optie blijkt op meerdere plekken succesvol.
23
in aanbouw en/of start bouw 2014
huur
koop
totaal
risico koop
OLV8
60
0
60
't Linnen Geldrop
0
10
10
kopers
-
Hoog Geldrop
0
6
6
aannemer
Hille Middelbeers
5
4
9
aannemer
Picuskade, studio's en woningen
83
146
229
belegger/Wooninc.
Picuskade, uitbreiding DAF-museum
0
1
1
verkocht
Fakkellaan, begeleid groepswonen
21
0
21
-
Brabantia
10
19
29
Wooninc.
Moorland Oirschot
12
14
26
aannemer
De Doelen Geldrop
14
16
30
aannemer
De Blauwververij, Rochusbuurt
0
26
26
Wooninc.
Hoefkestraat, Rochusbuurt
0
13
13
Wooninc.
205
255
460
totaal
Kenmerkend voor de investeringen in sociale huurwoningen is de onrendabelheid, omdat de woningen onder de kostprijs worden verhuurd. Dat is inherent aan onze maatschappelijke taak, maar verplicht ons om op andere wijze het berekende exploitatietekort aan te vullen. De onderbouwing van de investering per project (business case) is en blijft belangrijk. De kaders waaraan een investering dient te voldoen zijn in het investeringsstatuut vastgelegd. Per soort investering (DAEB en niet-DAEB) kan het rendement verschillen. Het DAEB-deel wordt door ons gewaardeerd op bedrijfswaarde. Het overige bezit zien wij als vastgoedbelegging.
Grondposities In 2013 heeft Wooninc. grondaankopen verricht ad € 633.000. Daarnaast heeft levering van een winkel met bovenliggende appartementen aan de Geldropseweg in Eindhoven ad € 1,1 miljoen, die in 2010 is gekocht, plaatsgevonden. De waarde van de grond die wij voor nieuwbouw en/of herontwikkeling in eigendom hebben, wordt ieder tertiaal getoetst aan de reële marktwaarde, waarbij de grondprijzen die de regiogemeenten hanteren leidraad zijn. Basis voor de waardebepaling zijn de nieuwbouwplannen (in m² BVO) voor bedoelde locaties. Ons beleid is erop gericht alleen posities te verwerven binnen de zogenoemde ‘rode contouren’, ofwel posities waar de bestemming wonen geen probleem oplevert. Ook in 2013 is de waarde van het vastgoed over de hele linie verder gedaald. De VON-prijzen voor nieuwbouw lijken te stabiliseren. Dat betekent dat de waardedaling waarschijnlijk de ondergrens heeft bereikt omdat de VON-prijs in hoge mate de onderliggende grondwaarde bepaalt. Per saldo is er in 2013 een aanvullende afwaardering van circa € 2,5 miljoen op grondposities. Overwegend gaat het om posities waar sociale huurwoningen en goedkope en middeldure koopwoningen zijn gepland. Aan de grondwaardeberekening liggen de prijzen ten grondslag die de gemeenten in de regio hanteren. Of en in hoeverre deze (nog) reëel zijn is vooralsnog moeilijk te duiden. Uitgaande van de gerealiseerde verkopen in 2013 van bestaande huurwoningen voor gemiddeld € 146.000 en een grondquote van 15% is een prijs per eenheid van circa € 22.000 als reëel te beschouwen; voor vrijesectorwoningen € 35.000. Daarnaast geldt voor overige ontwikkelingen DAEB en niet-DAEB een grondprijs van € 150 per m². Op basis daarvan en met inachtneming van de geplande nieuwbouweenheden voor de komende jaren, wordt per 31 december 2013 uitgegaan van een in de komende vijf jaren te realiseren actuele waarde voor de posities van € 53,6 miljoen. Met een programma van 1.030 huureenheden en 1.227 koopwoningen.
25
7. DUURZAAMHEID Aandacht voor duurzaamheid is onderdeel van de gezamenlijke prestatieafspraken tussen de corporaties en de gemeenten in de regio. Waar mogelijk dragen de corporaties in Eindhoven een steentje bij aan het streven naar de algemene doelstelling van een energieneutrale stad. Leidraad voor discussie en handelen in deze gemeente is de aanpak van The Natural Step. Deze aanpak helpt om kansen voor duurzaamheid te herkennen, haalbare doelen te stellen en zo, door kleine stapjes te zetten, te verduurzamen. Te bereiken langs twee wegen: energie besparen waaraan Wooninc. met maatregelen in haar vastgoed een steentje kan bijdragen, en energie opwekken. Dit laatste bijvoorbeeld door opwekken van zonne-energie of gebruik maken van windenergie. Daarbij proberen wij wel een balans te vinden tussen sociale belangen, financieeleconomische resultaten en het milieu. Onze bijdrage is vooral het verbeteren van de energieprestaties van de woningen. Streven dus naar een hoger energielabel. Dat komt het wooncomfort van de bewoners ten goede, maar draagt ook bij aan beperking van de totale woonlasten. Al onze woningen zijn voorzien van een energielabel. Bijna 30% heeft het label A/B. In 2013 is in het kader van groot onderhoud de energetische kwaliteit van de 59 woningen Generalenbuurt verbeterd tot niveau label B. Bij alle investeringen die Wooninc. pleegt in nieuwbouw en onderhoud is verbetering van de woningisolatie punt van aandacht. Op deze manier wordt de energetische kwaliteit van alle woningen geleidelijk verbeterd. Net als de Grijze Generaal eerder is dit jaar ook het Wooninc.Plus gebouw Cees van Lienden voorzien van zonnecollectoren en is opdracht gegeven voor een derde installatie op de Jean Sibelius. In het complex Pieter Eifhuis is de omzetting gaande naar LED-verlichting. Per saldo minder energieverbruik en een besparing in de servicekosten voor de huurders en eigenaren in de VVE-complexen. Daarmee geven we een vervolg op de positieve resultaten van de 100% LED-verlichting in ons kantoor. Onze aandacht voor duurzaamheid richt zich met name ook op gebruik van FSC-hout, beperking van CO2-uitstoot en verminderen van energieverbruik. Duurzaamheid heeft ook een sociale component. Het betrekken van bewoners bij de directe leefomgeving. Onder meer is dit aan de orde bij sloop en vervangende nieuwbouw. Met de bewoners Floraplein e.o. wordt overlegd over gedeeltelijke sloop voor nieuwbouw voor ouderen en verkoop van de bestaande grondgebonden huurwoningen. De sociale structuur van de buurt blijft daarmee intact. Verkopen van woningen verhoogt naar verwachting de betrokkenheid en de verantwoordelijkheid van bewoners bij de eigen leefomgeving. Betrokkenheid bij de eigen omgeving wordt ook bereikt door de projecten van particulier opdrachtgeverschap. Met de gemeente Waalre is een principeafspraak gemaakt om toekomstige eigenaren voor de voormalige schoollocatie Ekenrooisestraat te begeleiden bij de totstandkoming van hun woongemeenschap. De voorbereiding en de uitvoering daarvan ligt in handen van de toekomstige eigenaren onder supervisie van derden, waardoor Wooninc. verder geen risico loopt.
8. DESINVESTEREN Sloop, verkoop en vervangende nieuwbouw dragen bij aan de vernieuwing van onze portefeuille. Dit geldt ook voor transformatie van commercieel vastgoed naar wonen.
Verkoop van woningenWONINGEN Verkoop van bestaande huurwoningen heeft als belangrijkste doel om middelen te genereren waarmee we onze voorraad kunnen transformeren naar woningen geschikt voor jongeren en ouderen. De verkoop biedt tevens startende kopers perspectief en dat draagt weer bij aan meer differentiatie in wijken en buurten. Bij huuropzegging komt de eengezinswoning in de verkoop op de vrije markt. Onze doelstelling voor 2013 was de verkoop van 60 woningen. Daarin zijn we met de verkoop van 78 woningen meer dan voldoende geslaagd. Met de ervaring in de verkoop in voorgaande jaren zien wij ook verkoop van bestaande huurwoningen in de toekomst met vertrouwen tegemoet. De verkoopprijs die wij hanteren is ten minste gelijk aan 90% van de taxatiewaarde. Alle taxaties worden gecontroleerd door het validatie-instituut NWWI (Nederlands Woning Waarde Instituut). Onze ervaring in voorgaande jaren leert ons dat we geen hoge verwachtingen moeten hebben over verkoop aan zittende huurders. Het blijkt dat hooguit 10% van hen in staat is van huur over te stappen naar koop. De gemiddeld verkoopprijs die wij in 2013 hebben gerealiseerd bedraagt € 145.000. Een prijs die aantrekkelijk is voor starters op de koopmarkt. Onze verkoop is niet gebonden aan voorwaarden. In de meerjarenprognose houden wij dan ook geen rekening met eventuele daaraan verbonden financiële risico’s. Wij verwachten dat de verkoop van nieuwbouwwoningen in 2014 iets aantrekt. De prijs is een bepalende factor bij de afzet van de woningen en gelet op de prijs die wij hanteren voor de geplande nieuwbouwwoningen verwachten wij in 2014 circa 218 koopwoningen af te zetten (16 in 2013). Voor een deel is er al zekerheid door verkoop van een groot aantal woningen aan een institutionele belegger voor de vrijesectorhuur.
Verkoop aantallen
t/m 2009
2010
2011
2012
2013
t/m 2013
bestaande bouw
716
45
66
57
78
962
nieuwbouw
854
11
4
8
16
893
1.570
56
70
65
94
1.855
totaal
Uit analyse van de verkoopgegevens van 392 dezelfde typen woningen in de achterliggende jaren blijkt een dalende prijsontwikkeling. De daling in het afgelopen jaar 2013 is 4% ten opzichte van de gemiddelde prijs in 2012. Het gerealiseerde prijsniveau van 2013 ligt nog boven de gemiddelde prijs in het jaar 2004. De verwachting is dat de verkoopprijzen weer iets gaan stijgen in 2014.
27
In 2013 hebben we 16 nieuwbouwwoningen verkocht. De prijs van minder dan € 170.000 blijkt uitermate passend voor starters, veelal 2-persoonshuishoudens. Het risico van de geplande starters koopwoningen Hille in Middelbeers is overgenomen door de aannemer. Deze woningen zijn in aanbouw, net als de aangrenzende 5 sociale huurwoningen. Er is een principe-overeenstemming bereikt met een belegger over de afname in 2014 van de 77 koopappartementen Picuskade. De 10 koopwoningen voor starters De Doelen in Geldrop zijn bij start bouw allemaal verkocht. Onze verkoopverwachtingen voor nieuwbouw zijn iets positiever nu er duidelijkheid is over de hypotheekrenteaftrek. Er blijkt weer een toenemende belangstelling. Waarschijnlijk ook door de restricties die de sociale huurmarkt voor gezinnen met een hoger inkomen heeft.
9. FINANCIËN VERANTWOORD Het is onze taak om ons vermogen effectief en efficiënt in te zetten. Als doel geldt het waarborgen van voldoende vermogen(srendement) om ook op lange termijn onze maatschappelijke taak, het exploiteren van sociale huurwoningen, uit te kunnen voeren. De gevolgen van de crisis en de plannen van het kabinet Rutte II maken het realiseren van dit doel moeilijker. Wij hebben daardoor onze ambities en investeringen bij moeten stellen zodat deze nog steeds passen binnen de financiële kaders die wij ons gesteld hebben. De focus is daarbij in het bijzonder gericht op het jaarresultaat, de liquiditeitspositie, vermogenspositie en rendementsturing.
Jaarresultaat Het exploitatieresultaat uit gewone bedrijfsvoering bedraagt € 30,6 miljoen positief en is daarmee € 3,6 miljoen hoger dan het voorgaande jaar. Hogere huuropbrengsten door de jaarlijkse huurverhoging en de overname van het bezit in Oirschot van Stichting Laurentius en bezuiniging op beheerkosten en onderhoud zijn de belangrijkste redenen. Het jaarresultaat over 2013 is circa € 24,4 miljoen positief. Dit is circa € 26,0 miljoen hoger dan het behaalde resultaat in 2012. Dit is naast de hiervoor genoemde redenen van de toename van het exploitatieresultaat met name het gevolg van de gewijzigde uitgangspunten in 2013 in de waardering van het vastgoed.
Jaarresultaat
2013
2012
Bedrijfsopbrengsten
54.249
49.929
Bedrijfslasten
23.700
22.992
30.549
26.937
11.484
-17.569
-17.810
-14.467
16
3.456
24.239
-1.643
Exploitatieresultaat
Resultaat onroerendgoedportefeuille Financieringsresultaat Resultaat deelnemingen Jaarresultaat
Het resultaat op de onroerendgoedportefeuille is als volgt samengesteld:
Resultaat onroerendgoedportefeuille
2013
2012
7.879
6.797
-11.819
-14.485
-782
-14.068
Waardeveranderingen sociaal vastgoed in exploitatie (via WV)
18.776
7.283
Waardeveranderingen vastgoedbeleggingen in exploitatie
-2.570
-3.096
Resultaat
11.484
-17.569
Verkoopopbrengst (€) Afschrijvingskosten Afwaardering onrendabele investeringen
Ondanks stagnatie van de woningmarkt is het voorgenomen aantal verkopen bestaande huurwoningen (60) ruim behaald met 78 verkochte woningen, 6 parkeerplaatsen en 1 bedrijfsruimte (2012: 58). Daarnaast zijn 16 koopwoningen verkocht (Hoog Geldrop, ’t Linnen en Kastanjehof) (in 2012: 3 nieuwbouwwoningen verkocht). 29
De afschrijvingskosten zijn in 2013 lager dan in 2012 omdat in 2013 de schatting van de economische levensduur verlengd is. Gebleken is dat de in 2012 toegepaste levensduurverkortingen als gevolg van de nieuwe verslaggevingsvoorschriften te conservatief waren ingerekend. In 2013 heeft wederom een beoordeling van de waardering van de grondposities plaatsgevonden. Als gevolg hiervan is een bedrag van per saldo € 2,3 miljoen afgeboekt. Enerzijds door een daling van de gemeentelijke grondprijs en anderzijds door wijziging in het programma van koop naar huur. Daarnaast is per saldo € 2,0 miljoen aan onrendabele toppen op projecten teruggenomen ten gunste van het resultaat. Als gevolg van aanpassing van de parameters bij de bedrijfswaarde is een bedrag van € 18,8 miljoen aan in het verleden verantwoorde onrendabele toppen teruggenomen ten gunste van het resultaat. Voor een nadere toelichting hieromtrent wordt verwezen naar de toelichting op de post materiële vaste activa in de jaarrekening. Daarnaast vindt er in 2013 een afwaardering plaats van het commercieel vastgoed van circa € 2,6 miljoen op basis van taxaties. Een uitgebreidere specificatie is opgenomen in de toelichting op de jaarrekening onder de vastgoedbeleggingen. Het financieringsresultaat is in 2013 circa € 3,4 miljoen lager dan in 2012 door toename van de leningenportefeuille in verband met (vooral) de overname van bezit van Laurentius per 1 juli 2013 (juridische overdracht, geëffectueerd per 9 oktober 2013). Ook wordt er vanaf 2013 alleen nog maar rente toegerekend aan projecten waarover een investeringsbesluit is genomen. Daartegenover staat een daling van de gemiddelde rente met 0,2%. Het resultaat deelnemingen is lager dan in 2012 omdat in 2012 een (eenmalige) baat is verantwoord als gevolg van de terugname van de afwaardering van de leningenportefeuille in NEM Eindhoven BV. De overige activiteiten in de deelnemingen zijn evenals in 2012 beperkt.
Kasstroom Het kasstroomverloop geeft een meer direct inzicht in de financiële slagkracht. Een belangrijk sturingsmiddel is de operationele kasstroom na correctie van aan investeringen toe te rekenen rente en normatieve aflossing van 2%. Ten minste een positieve operationele kasstroom op basis van deze systematiek voor de komende vijf jaar heeft naast het directe inzicht onder andere als doel gebruik te kunnen blijven maken van de borgingsfaciliteiten van het WSW. Ondanks de crisis en de maatregelen uit het woonakkoord verwacht Wooninc. op basis van haar meerjarenprognose deze doelstelling ook voor de komende jaren waar te maken. In 2014 is de kasstroom lager als gevolg van de invoer van de verhuurdersheffing ter financiering van de huurtoeslag. Deze heffing wordt opgevangen door enerzijds temporisering van de nieuwbouwprojecten en anderzijds door gebruik te maken van de compenserende maatregelen voor huurprijzen. Mede hierdoor blijft Wooninc. de komende jaren voldoen aan de interne eisen en aan de ratio’s van het WSW over die jaren. Het positieve verloop van de operationele kasstroom in de komende jaren is een van de voorwaarden om een beroep te kunnen doen op borging van de leningen bij het WSW en waardoor de geplande investeringen gerealiseerd kunnen worden.
Operationele kasstromen 12.000
10.000 8.000 6.000 Operationele kasstromen
4.000 2.000
0 2013
2014
2015
2016
2017
2018
Huurprijsbeleid Woningcorporaties en dus ook Wooninc. zien zich de laatste jaren steeds vaker geconfronteerd met financieel belastende maatregelen. Zoals invoering vennootschapsbelasting en verhuurdersheffing, verhoging heffing saneringssteun en aangescherpte voorwaarden ter verkrijging van geborgde financiering. Mede daarom hebben wij ons huurprijsbeleid na overleg met de SHW in 2013 bijgesteld. Niet alleen is het woningwaarderingsstelsel leidraad voor het bepalen van de hoogte van de huur, maar ook de WOZwaardering. De laatste geeft een waardering van de marktwaarde van de woning. De twee worden in samenhang beschouwd bij het bepalen van de nieuwe huur op het moment dat er een huuropzegging plaatsvindt. Uitgangspunt is minimaal een huur van 4% van de WOZ-waardering danwel minimaal een maandhuur van 80% van de maximaal redelijke huur. Echter, wij hebben ook de zorg voor betaalbaarheid. Daarom geldt als grens de maximale maandhuur waarbij men nog in aanmerking kan komen voor huurtoeslag. Woningen onder deze grens worden alleen toegewezen aan mensen met een laag inkomen. Ruim 90% van onze woningen behoort tot dit segment. Komt de maandhuur uit boven deze grenzen, dan wordt de woning overgeheveld naar het niet-DAEB-segment en verhuurd aan hogere inkomens. Per 1 juli 2013 is de huur van de woningen gestegen met de gemiddelde inflatie van 2,5%, verhoogd met een percentage van 1,5.
Interest coverage rate De kasstroomprognose voor de komende jaren is positief en wij zijn in staat om naast de reguliere uitgaven voor onderhoud, administratie, belastingen en verzekeringen, de rente op onze leningen te voldoen. De belangrijke indicator daarvoor is de ICR, de interest coverage rate. Dit getal drukt de verhouding uit van de operationele kasstroom (vóór de fictieve 2% normaflossing) en de rentelasten. Een ICR van 1,0 geeft aan dat dit saldo gelijk is aan de (netto) rentelasten. Wooninc. houdt bij het vaststellen van de eis van 1,4 (definitie WSW) een zekere marge aan om tijdig een neerwaartse tendens te detecteren. Onderstaande grafiek geeft aan dat Wooninc. de komende jaren aan zowel de eis van het WSW als haar interne eis zal voldoen.
31
2,50
2,00
1,50 ICR Norm
1,00
0,50
0,00 2013
2014
2015
2016
2017
2018
Vermogenspositie Om de voorgenomen activiteiten tot 2018 binnen onze financiële mogelijkheden te kunnen uitvoeren, geldt als doel een voldoende solvabiliteit. Aan deze voorwaarde voldoet Wooninc., blijkende uit positieve beoordeling van het CFV, die gebaseerd is op het volkshuisvestelijk vermogen en het noodzakelijk risicovermogen. De solvabiliteit per 31 december 2013 is 34,7% (2012: 30,8%) en neemt naar verwachting in de jaren erna toe (41,5% in 2018). De stijging van de solvabiliteit in 2013 wordt veroorzaakt door de rechtstreekse vermogenscorrectie (€ 56,8 miljoen) die het gevolg is van gewijzigde uitgangspunten in de waardering van sociaal vastgoed en de herclassificatie van sociaal naar commercieel vastgoed. Daartegenover staat de toevoeging van het positieve jaarresultaat van € 24,2 miljoen. De positieve ontwikkeling in de jaren na 2013 wordt met name veroorzaakt door de nieuwe wijze van waarderen van het commercieel vastgoed dat vanaf dit jaar wordt gewaardeerd op marktwaarde. Daar als gevolg van de huurstijgingen de komende jaren steeds meer woningen worden toegevoegd aan het niet-DAEB-segment stijgt de waarde van het vastgoed. Daarnaast leidt het nieuwe huurbeleid tot een hogere terugverdiencapaciteit van het bezit.
45% 40%
35% 30% 25% solvabiliteit
20%
Norm
15%
10% 5% 0% 2013
2014
2015
2016
2017
2018
De WOZ-waarde van ons bezit bedraagt circa € 1,4 miljard. De verwachting is dat de WOZ-waarde in de huidige slechte woningmarkt de eerste jaren nog verder zal afnemen. Een indicator voor de marktwaarde is 60% van de WOZ-waarde in verhuurde staat, ofwel circa € 840 miljoen. Uit de behaalde verkoopresultaten in 2013 blijkt een marktwaarde in lege staat van circa 81% van de WOZ-waarde. Het verschil tussen markt- en exploitatiewaarde is een gevolg van het afzetten van sociale huurwoningen onder de marktwaarde en het investeren in maatschappelijke voorzieningen. Het kan beschouwd worden als ons maatschappelijk dividend. De verdere waardeontwikkeling van ons vastgoed gebeurt door onderhoud, comfortverbetering, herbestemming, sloop, verkoop en (vervangende) nieuwbouw. Al onze voornemens op het gebied van vastgoedontwikkeling voor de komende tien jaar zijn opgenomen in de financiële meerjarenprognose. De waarde in onze jaarrekening is gebaseerd op bedrijfswaarde (saldo contante waarde inkomsten en uitgaven) voor het sociale vastgoed, en markt(taxatie)waarde voor het commercieel vastgoed en bedraagt per 1 januari 2014 circa € 795 miljoen (exclusief voorraad). De stijging ten opzichte van jaarrekening 2012 van € 112 miljoen is te verklaren door de aankoop van ruim 900 verhuureenheden in Oirschot, de oplevering van 94 nieuwbouwwoningen en aanpassing van uitgangspunten voor de berekening van de bedrijfswaarde (in het bijzonder gewijzigde beleidsuitgangspunten rondom de vaststelling van de restantlevensduren en de uitgangspunten rondom groot onderhoud, omdat is gebleken dat in 2012 deze uitgangspunten te conservatief waren ingerekend).
Loan-to-value Zonder vreemd vermogen is het voor Wooninc. niet mogelijk de vastgoedportefeuille te vernieuwen en uit te breiden. De omvang van het vreemd vermogen heeft haar grenzen. Een teveel aan vermogen leidt tot een hoge rentelast die uit de reguliere exploitatie niet meer te betalen is. Maar ook de externe toezichthouders en (met name) de geldverstrekkers stellen als voorwaarde dat Wooninc. ook eigen kapitaal inbrengt. Als toetsingscriterium geldt daarvoor de loan-to-value, ofwel de ratio die aangeeft in welke mate de waarde van Wooninc. gefinancierd is met vreemd vermogen. Als norm gold dat circa 75% van het vermogen redelijkerwijs extern gefinancierd mag zijn. Onder andere als gevolg van de kredietcrisis heeft Wooninc. haar interne norm bijgesteld naar 65%. Uitgaande van waardering tegen bedrijfswaarde voor sociaal vastgoed en marktwaarde voor commercieel vastgoed bedraagt dit percentage per 31 december 2013 62,4% (2012: 64,7%) en voldoet Wooninc. daarmee aan haar nieuwe norm. De meerjarenprognose laat een daling van de loan-to-value zien naar 54,4% eind 2018. Ook blijft Wooninc. ruim binnen de hiertoe gestelde WSW-norm die stelt dat het bedrag aan leningen maximaal 50% van de WOZ-waarde mag bedragen. Wooninc. blijft daar met circa 35% onder.
Treasury Treasury houdt zich bezig met de risico’s die samenhangen met toekomstige kasstromen. De functie treasury binnen Wooninc. draagt zorg voor de financiële continuïteit van Wooninc. Treasury geeft inzicht in de financieringsbehoeftes van Wooninc. voor de komende jaren, alsmede de renterisico’s die verbonden zijn aan de ambities van Wooninc. Bij onze treasury-activiteiten laten wij ons bijstaan door Zanders. Zij hebben dagelijks toegang tot de kapitaalmarkt en adviseren ons zowel bij het aantrekken van nieuwe leningen als bij het monitoren van renterisico’s. Het jaar 2013 stond voor woningcorporaties in het teken van de nasleep van het “Vestia-dossier”, hierop volgend het aangepaste risicobeleid van het WSW en de Novelle op de herziening van de Woningwet. Ook merken wij bij de niet-sectorbanken een terughoudendheid in de financierbaarheid van woningcorporaties.
33
In het jaar 2013 is voor € 67,3 miljoen aan leningen aangetrokken en voor € 11,2 miljoen aan leningen afgelost. De nieuwe leningen dienen voor een bedrag van € 52,8 miljoen voor de financiering van de overname van het vastgoed in Oirschot (hiervan € 11,8 miljoen niet-DAEB-financiering). Daarnaast is er in 2013 voor het eerst een niet-DAEB-financiering afgesloten voor een niet-DAEB-investering. De gemiddelde gewogen rentecoupon bedroeg per 31 december 2013 3,88%. Deze rentevoet is gebaseerd op de bestaande leningenportefeuille inclusief roll-over leningen. Het gerealiseerde percentage is lager dan de gemiddelde rente eind 2012 (4,05%) en op basis van de laatst bekende bedrijfsvergelijkende cijfers bijna 0,3% lager dan het landelijk gemiddelde. Wooninc. maakt enkel gebruik van transparante financieringsinstrumenten en houdt geen beleggingsportefeuille aan. De totale leningenportefeuille bedraagt ultimo 2013 € 493,7 miljoen. In de hierna weergegeven figuren is de verdeling naar geldgevers en leningtypen weergegeven.
Geldgevers en leningtypen, per 31-12-2013 Grote invloed op de taken en de financierbaarheid van onze projecten heeft het wetsvoorstel tot wijziging van de Woningwet: de Herzieningswet. De minister past dit wetsvoorstel aan via een ‘novelle’. De eerste punten uit deze Novelle zijn uitgelekt in de zomer van 2013. De Novelle zal nader uitgewerkt worden in 2014. Bij het verstrekken van ongeborgde financiering kijken commerciële partijen kritischer naar de risico’s van financiering van de projecten, inclusief de onderliggende ‘business cases’ en financiële projecties. Het commercieel financieren van activiteiten of bezit stelt daarom geheel andere eisen aan de informatievoorziening naar financiers. Voor Wooninc. is het van belang om in een vroeg stadium de financiële haarbaarheid van niet-DAEB-investeringen te onderzoeken. Dergelijke haalbaarheidsstudies moeten inzicht geven in de ontwikkeling van de financiële positie (ratio’s). Wooninc. is zich hier terdege van bewust en kijkt kritisch naar haar investeringsportefeuille. Het “Eigen Middelen Beleid” (EM Beleid) van het WSW legt beperkingen op de mogelijkheden van corporaties om netto verkoopopbrengsten en netto operationele kasstroom aan te wenden. Dit beleid is opgesteld met als doel het versterken van de liquiditeitspositie van corporaties. De ontwikkelingen van bovenstaande punten zijn tot op heden nauwlettend door Wooninc. gevolgd.
WSW-renterisico Ter beperking van het renterisico worden de (her-)financieringsmomenten zoveel mogelijk in de tijd gespreid. Renterisico wordt volgens het WSW gedefinieerd als de jaarlijkse eindaflossingen van langlo-
pende leningen inclusief aanstaande renteaanpassingen. De WSW-definitie betreft in feite de zekere renterisico’s, zoals vervat in de bestaande leningenportefeuille. Het renterisico mag volgens de norm van het WSW maximaal 15% van de leningenportefeuille van het betreffende jaar bedragen. Dat betekent dat deze voor Wooninc. in enig jaar maximaal € 73 miljoen zou mogen bedragen. Verwijzend naar de volgende tabel blijkt dat Wooninc. ruim aan deze voorwaarde voldoet.
Overzicht van het renterisicoprofiel van Wooninc. op basis van de WSW-definitie tot einde looptijd van de huidige leningenportefeuille.
WSW-faciliteringsvolume Als financiële toets geldt tot slot het toekennen van faciliteringsruimte door het WSW. Daarmee hebben we zekerheid over de toegang tot de kapitaalmarkt tegen een relatief lage rente. Per 8 mei 2013 heeft Wooninc. faciliteringsvolume toegekend gekregen van € 52,295 miljoen voor de periode 2013-2014. Hiervan is € 49 miljoen toegekend voor de financiering van het overgenomen vastgoed van Laurentius (Oirschot). Voor de overname van het vastgoed in Oirschot is € 41 miljoen benut. Het restant faciliteringsvolume bedraagt ultimo 2013 € 11,295 miljoen. Dit is bestemd voor de investeringen en herfinancieringen in 2014.
35
10.WOONINC. RISICOBEHEER Het hanteren van het systeem van risicobeheersing heeft als doel voldoende zekerheid te krijgen over het ‘in control’ zijn van de organisatie, over het al dan niet realiseren van onze doelstellingen, over het concretiseren van vooraf geduide risico’s en over de betrouwbaarheid van rapportages en investeringsvoorstellen. Risicomanagement is ook van belang door de focus die de externe toezichthouders daar in toenemende mate op leggen. Het is onder meer een beoordelingsaspect bij het verlenen van borging op externe financiering. In het beheersen van de risico’s hanteren wij vier risicogebieden met verschillende risicobronnen. Deze sluiten aan bij de factoren die het WSW weegt bij de toekenning van de borging en die in de jaarlijkse risicoanalyse van het CFV naar voren komen. Het CFV kwantificeert de risico’s en zet deze af tegen het balanstotaal. Het risico voor Wooninc. is per ultimo 2017 bepaald op 21,2% van het balanstotaal (€ 14.600 per verhuureenheid). Dit is het risicovermogen dat Wooninc. ten minste moet aanhouden. Op basis van onze meerjarenprognose berekent CFV voor alsdan een vermogen van € 22.200 per verhuureenheid. Volgens de recente prognoses voldoet Wooninc. daar met van € 22.000 ruim aan.
Risico financiering, rente en financieel management Een extern risico voor onze investeringsmogelijkheden is de verkoop van bestaande huurwoningen. De afgelopen drie jaren is gebleken dat wij daar adequaat mee om kunnen gaan. Het aantal verkopen blijkt drie jaar op rij te voldoen aan de doelstelling. De verwachting is dat ook in 2014 de verkoop weinig problemen zal geven, temeer nu de politiek zekerheid heeft gegeven over de hypotheekrenteaftrek, de huurverhoging en de toegang tot de sociale huurmarkt. De afzet van nieuwbouwkoopwoningen is een groter risico in de stagnerende markt en is vooral afhankelijk van de prijs. Voor de financiering van nieuwe huurwoningen moeten we op basis van de huidige inzichten in de toekomst ook een beroep doen op de kapitaalmarkt in verband met gedeeltelijke herfinanciering. Wij voldoen op dit moment aan de minimale financiële randvoorwaarden om in aanmerking te komen voor borging van leningen door het WSW. Onzeker is nog in hoeverre het WSW in de toekomst ruimte zal toekennen. De administratieve organisatie is voldoende ontwikkeld om sturing te kunnen blijven geven aan het financiële proces. Er vond in 2013 regelmatig afstemming hierover plaats tussen accountant, bestuur en Auditcommissie Financiën (ACF). Dit geldt ook voor het WSW. De financiële functie wordt verder doorontwikkeld nu financiële sturing nog meer een factor van betekenis wordt in de continuïteit van de corporatie. Het macro-economisch risico wordt door het CFV voor Wooninc. op 6,6% gewaardeerd, tegen landelijk 7,8%. De onzekerheden hebben betrekking op de financieringsmogelijkheden, renteconversies van lopende leningen en de financiering van nieuwbouwactiviteiten. Onze financiële continuïteit is vooralsnog voldoende gewaarborgd, zo blijkt uit meerdere financiële ratio’s. Het eigen vermogen als aandeel van het totaalvermogen is ultimo 2013 34,7% (2012: 30,8%), de kasstroompositie voor de komende 5 jaar is positief, de rentedekkingsratio ligt de komende jaren boven de 1. Op basis van de ingediende prognosegegevens 2013-2017 is de conclusie van het CFV dat de voorgenomen activiteiten van Wooninc. in financieel opzicht passen bij haar vermogenspositie. Het CFV ziet op dit moment dan ook geen aanleiding tot nader onderzoek.
37
Financiering Algemeen uitgangspunt is dat alle activiteiten op het gebied van treasury ten dienste van de doelstellingen en kerntaken van Wooninc. staan. Onze treasurystrategie is erop gericht de financieringskosten te minimaliseren en de herfinanciering en aflossing van leningen in de tijd optimaal te plannen. Hoofddoelstelling van de activiteiten op het gebied van treasury is het helpen waarborgen van de financiële continuïteit in brede zin. Basis voor de besluiten zijn de meest recente inzichten in de ontwikkeling van de liquiditeitsbehoefte, het renterisicoprofiel, de vervalkalender van bestaande leningen en beleggingen voor minimaal de eerstvolgende tien jaar (inclusief het lopende jaar) en de meest recente inzichten in de renteverwachtingen. De financieringsrisico’s worden door een stringent treasurybeleid adequaat gemanaged. Zanders Treasury & Finance Solutions ondersteunt daarbij. Onze investeringsambities leiden tot een jaarlijkse negatieve kasstroom. De huur- en verkoopopbrengsten zijn onvoldoende om deze investeringen te dekken. Het negatieve saldo wordt gefinancierd door leningen met borging van het WSW. Het WSW heeft ons in 2013 voor de jaren 2013 en 2014 voldoende borgingsruimte toegekend voor (her)financiering van geplande investeringen. De financiering van de geplande investeringen wordt per project nog nader beoordeeld. In 2013 is voor ruim € 11,2 miljoen aan leningen afgelost en voor € 67,3 miljoen aan nieuwe leningen aangetrokken. Hiervan is € 52,8 miljoen gebruikt voor de financiering van de overname van het vastgoed in Oirschot. (hiervan is € 11,8 miljoen niet-DAEB-financiering). Daarnaast is voor het eerst een niet-DAEB-financiering afgesloten voor een niet-DAEB-investering). Het gemiddeld gewogen rentepercentage van de leningen bedraagt per 31 december 2013 3,88%. Het totaal van de schuldrestanten bedraagt aan het eind van het jaar € 493,7 miljoen. Dit betekent een jaarlijkse rentelast van € 17,9 miljoen. De gemiddelde rente exclusief variabel rentende lening verschuldigd op lang vreemd vermogen bedroeg voor Wooninc. in de afgelopen jaren 3,95% tegen 4,17% landelijk. In lijn met onze strategie zijn in 2013 de financieringslasten betaald uit de netto huuropbrengst na aftrek van de beheerkosten zoals onderhoud, organisatie etc. Dit streven wij ook in de komende jaren na. Wooninc. had in 2013, net als in voorgaande jaren, geen derivatenpositie. Het risico van een rentestijging heeft zich in 2013 niet voorgedaan. Renteontwikkelingen worden nauwlettend gevolgd maar zijn moeilijk te sturen; de invloed op onze bedrijfsvoering kan aanzienlijk zijn. Een stijging van 1% van de vermogenskostenvoet betekent voor ons een extra jaarlast van circa € 5 miljoen. Als dit manifest wordt dan is de verwachting dat de huur ook zal stijgen. Per saldo betekent dit een toename van de woonlasten voor de huurder. Daarnaast moeten wij eventueel onze investeringen in nieuwbouw en woningverbetering temporiseren, onze verkoop stimuleren en de organisatiekosten verder verlagen. Conform de WSW-normen zijn de kasstromen positief na een fictieve aflossing van 2% (voor tenminste 5 jaar) en is de totale financiering ruim onder de norm van 50% van de WOZ-waarde van het vastgoed.
Risico portefeuillestrategie Een substantieel financieel risico is de ontwikkeling van de portefeuille. Niet alleen nieuwbouw, maar ook onderhoud, sloop en verkoop van het vastgoed. De ontwikkelposities zijn in de risicobeoordeling voor een belangrijk deel bepalend. De risico’s voor projectontwikkeling worden continu, per ontwikkelfase, afzonderlijk per project en in samenhang, ook met treasury, geanalyseerd, beoordeeld en bewaakt. Van toepassing is het investeringsstatuut, het kader voor toetsing van investeringen in onderhoud en nieuwbouw. Als hulpmiddel gebruiken wij Reaforce, Reafinance en Rearisk. Aan iedere investering ligt een initiatiefbesluit ten grondslag. Dit besluit wordt bekrachtigd door het bestuur en daar waar een verplichting met een substantiële waarde wordt aangegaan, door de Raad van Commissarissen goedgekeurd. Statutair gaat het dan om investeringen boven de € 500.000.
Wekelijks is er een actuele update van alle lopende projecten. Daarnaast wordt ieder tertiaal een rapportage opgesteld die wordt toegelicht en besproken in de Auditcommissie Vastgoed (ACV). De voltallige Raad van Commissarissen wordt eveneens ieder tertiaal geïnformeerd over de actuele risico’s van de lopende projecten. Bij combinatiecomplexen van huur en koop worden de risico´s beperkt door nieuwbouw pas in uitvoering te nemen als 70% van de koopwoningen is afgezet. Naast gerealiseerde nieuwbouwplannen en plannen in uitvoering heeft Wooninc. meerdere projecten in ontwikkeling voor de komende jaren op diverse locaties in stad en regio. De posities die zijn ingenomen liggen binnen de rode contouren, ofwel zijn in potentie geschikt voor bebouwing. Grond in het buiten(landbouw)gebied heeft Wooninc. niet in eigendom. De waarde van de posities wordt nog voldoende gedekt door de potentiële (residueel bepaalde) opbrengst uit de grondexploitatie. Het monitoren van het risico van waardedaling gebeurde per tertiaal waarbij de actuele waarde van de grondposities getoetst werd aan de ontwikkeling van de grondprijs in de verschillende gemeenten. Zolang er nog geen duidelijk zicht is op stabilisatie van de grondprijzen houden we voorzichtigheidshalve rekening met waardedaling van de grondposities met circa > 5%. Dit is in de resultatenrekening 2013 opgenomen. De risico’s van de bestaande portefeuille zijn gering. De samenstelling ervan bestaat uit relatief veel passende (nultreden)woningen, voor ouderen toekomstbestendig, gelet op de toenemende vergrijzing. De kwaliteit is overwegend goed tot zeer goed. Het beheer was ook in 2013 professioneel en is in control gebleken, mede ook door sturing op de meerjarenonderhoudsplanning. Alle complexen liggen in goede buurten. Wooninc. kent komend jaar (en komende jaren) geen grootschalige vernieuwingsopgaven in buurten of wijken.
Risico markt, economie en politiek Wooninc. opereert in een economisch gunstige regio met positieve toekomstverwachtingen. De woningmarkt is divers en de vraag naar woonruimte is tot zeker 2030 manifest. Tot dan is een groei van het aantal huishoudens voorspeld. Het risico van leegstand heeft zich in 2013 niet voorgedaan en wordt, ondanks de economische omstandigheden, ook de komende jaren als laag aangemerkt. De woningmarkt kenmerkt zich door diversiteit en door een relatief gunstig woonklimaat in stad en regio. Er is een toenemende wisselwerking tussen de deelmarkten (stad en platteland). De koopmarkt is licht positief voor het komende jaar. Het risico voor de koopmarkt wordt voor de nabije toekomst als laag tot gemiddeld aangemerkt. De voorspelde positieve economische ontwikkeling van Brainportregio zal daaraan bijdragen. Het is ook niet de verwachting dat er de komende jaren sprake zal zijn van krimp op de woningmarkt. Hoewel de gemeenten autonoom opereren, is er in regioverband goede afstemming over de verdere ontwikkeling van de woningmarkt. In dat opzicht is er geen risico van politieke instabiliteit te verwachten met gevolgen voor de woningmarkt. De demografische ontwikkeling, in het bijzonder de toenemende vergrijzing, zien wij met onze focus als een kans. Daarop sturen gebeurt door onze voorraad geleidelijk te transformeren naar wooneenheden specifiek voor ouderen, door samenwerking te zoeken met zorgleveranciers en eengezinswoningen alleen te realiseren als dit ter vervanging van gesloopte woningen is. Het CFV waardeert het marktrisico voor de komende jaren (t/m 2017) op 9,6% tegen landelijk 7,3%. Vooral onze ambities in de realisatie en afzet van de middeldure koopwoningen is daarin bepalend. De verkoop ervan verliep ook in 2013 nog steeds moeizaam maar aan het einde van het jaar was een kentering waar te nemen. Het risico beheersen we verder door zeer flexibel met plannen om te gaan. Temporiseren daar waar noodzakelijk, ambities bijstellen en zo nodig en zo mogelijk koop omzetten in huur.
39
Ook de voortdurende kritische waardering van onze grondposities draagt bij aan de beheersing van het marktrisico. Wooninc. heeft eerder enkele strategische nieuwbouwlocaties verworven die in de komende tijd tot ontwikkeling moeten komen (meer daarover in paragraaf 5 Grondposities).
Risico operationeel De administratieve organisatie van Wooninc. is goed op orde. De werkprocessen zijn goed beschreven in Rules (Mavim) waarmee ze zichtbaar en beheersbaar zijn. Eind 2013 is de omschakeling gestart van het automatiseringssysteem naar SG|Tobias AX; de omzetting is complex, maar wordt goed gemonitord. Waar nodig wordt gebruik gemaakt van externe expertise. Het risico van het niet voldoen aan de in- en externe wet- en regelgeving wordt als laag aangemerkt. De organisatie is transparant, de tertiaalrapportages zijn adequaat, het inkoopbeleid professioneel en de cultuur (houding en gedrag van directie, management en medewerkers) is zodanig dat een risico van integriteitskwesties als gering wordt aangemerkt. Het optimaliseren van het inkoopbeleid op het terrein van onderhoud krijgt komend jaar aandacht; het streven is een systeem van eenheidsprijzen. Bij veel leveranciers wordt gewerkt met BTWverlegging en met een G-rekening om het risico van naheffing in het kader van de Wet Keten Aansprakelijkheid tegen te gaan. Er was in 2013 professioneel toezicht door de Raad van Commissarissen en daarnaast is er de Raad van Belanghouders die het nakomen van de maatschappelijke doelstelling van Wooninc. bewaakt. Op het gebied van fiscale beheersing zal Wooninc. verdere stappen zetten om te komen tot een Tax Control Framework (TCF). In kwantitatief en kwalitatief opzicht is er nauwelijks risico met betrekking tot de organisatie. Daar waar specifieke kwaliteiten ontbreken is sprake van externe inhuur. Voor de uitvoering van de activiteiten in 2013 was er een werkorganisatie met 92 medewerkers, ofwel 75 fte´s (77 fte’s in 2012). Met de huidige omvang en bezetting moeten de geplande activiteiten voor de komende jaren kunnen worden uitgevoerd. Ad hoc activiteiten zijn opgevangen door inhuur. De focus van Wooninc. blijft gericht op beperking van de beheerkosten. Ondanks de geringe huurstijging in de afgelopen jaren en toenemende werkzaamheden, slaagt Wooninc. erin de netto kosten nog steeds te beperken. In de recente benchmark (over boekjaar 2012) van het CFV blijft Wooninc. qua netto bedrijfslasten met € 982 per eenheid ruim onder het landelijk gemiddelde van € 1.391. Het inkoopbeleid is professioneel ingekaderd, vastgelegd in het inkoopbeleidsplan en uitgewerkt in een inkoopactieplan voor het komend jaar. Daarmee beogen wij de risico´s op inkoop te kunnen handelen. Onderdeel daarvan is ook het leveranciersmanagement. Beoordelen of en in hoeverre leveranciers in staat zijn te voldoen aan de kwaliteitsafspraken en de financiële verplichtingen. Dit laatste door leveranciers waar nodig te toetsen bij Dun & Bradstreet en door per opdracht en/of project de leveranciers te beoordelen. De beoordeling door het CFV van het operationeel risico is met 5,3% lager dan het landelijk gemiddelde van 5,4%. Een bevestiging van het professioneel beheer en goed werkend risicobeheersingssysteem. De kwaliteit van de organisatie en de inzet van voldoende competenties worden gewaarborgd door ons ISOkwaliteitssysteem en ons HRM-beleid. Wooninc. hanteert de bedrijfstakcode en een daarvan afgeleide eigen integriteitscode. Deze is bedoeld als ondersteuning voor bestuur, RVC, management en medewerkers, zodat ze de relevante nalevingsen integriteitsregels kunnen begrijpen en naleven. De integriteitscode is gepubliceerd op de internetsite van Wooninc. en is kenbaar gemaakt aan de stakeholders. Verder heeft Wooninc. te bewaken dat zij zich houdt aan wet- en regelgeving en daarover verantwoording aflegt. Voor Wooninc. is het Bbsh het belangrijkste wettelijke toetsingskader. Daarnaast geldt op financieel gebied Titel 9 Boek 2 Burgerlijk Wetboek voor de financiële administratie en verantwoording.
De neiging om met meer regels grip te krijgen op het doen en laten van corporaties, heeft het risico van bureaucratie in zich, met daarbij behorende administratieve lasten. We kunnen op dit punt niet meer doen dan onze verontrusting daarover blijven uitspreken.
Uitvoering controlefunctie Een goed opgezette interne controle is een belangrijke pijler, waarop Wooninc. in het kader van planning & control steunt. Niet alleen wat betreft het controleren en signaleren van tekortkomingen in de uitvoering maar zeker ook voor het bijsturen en afleggen van verantwoording. Met een toereikend Intern Controle Plan geeft Wooninc. structuur aan de uitvoering. Het is een leidraad om te waarborgen dat beheersmaatregelen getrouw en rechtmatig door de daartoe bevoegde personen worden uitgevoerd. Een goede interne controle is relevant voor het oordeel of Wooninc. ‘in control’ is. Intern ter verhoging van sturing en beheersing en extern om zichtbaar te maken wat gedaan wordt aan verantwoording, gebruikt Wooninc. een aangesloten jaarkalender, “de Planning & Controlcyclus”. Periodiek wordt gerapporteerd over de voortgang en bij niet nakomen van de planning worden maatregelen getroffen.
41
11.WOONINC. VERBINDINGEN Wooninc. werkt in het PEC (Platform Eindhovense Corporaties) samen met ‘thuis, Trudo en Woonbedrijf als het gaat om zaken van gemeenschappelijk belang voor de gemeente Eindhoven. In dit kader is er regelmatig gezamenlijk overleg met de gemeente. Het maken van prestatieafspraken is daar onderdeel van. Enkele van onze activiteiten zijn ondergebracht in verbindingen. In totaal zes, waarvan Stichting Wooninc. 100% aandeelhouder is. Deze verbindingen zijn om de stichting te vrijwaren van risico van de dikwijls commerciële activiteiten of vanwege fiscale voordelen die het kan bieden. Het oprichten van een dochter gebeurt alleen als het gaat om de uitvoering van activiteiten die binnen de wettelijke kaders toegestaan zijn voor toegelaten instellingen. De resultaten uit de verbindingen worden onder de post deelnemingen opgenomen in de jaarrekening van de stichting. Kosten die Wooninc. maakt voor de verbinding worden met haar verrekend. In Wooninc. Producten en Diensten BV zijn het beheer van de verenigingen van eigenaren alsmede het exploiteren van diensten, zoals het verhuren van parkeerplaatsen en het beheer van woonwagenlocaties van derden, ondergebracht. Wooninc. Beheer Deelnemingen BV participeerde voor 30% in Lichtrijk Beheer BV. De overige aandelen van Lichtrijk Beheer BV zijn in handen van de Eindhovense corporaties Woonbedrijf (30%), Trudo (30%) en ‘thuis (10%). Deze vier corporaties hadden middels deze BV een belang van 50% in Netwerk Exploitatie Maatschappij Eindhoven B.V. (NEMe), de vennootschap die belast is met de uitrol van glasvezel in de stad Eindhoven. De andere 50% was in handen van Reggefiber BV, een particuliere organisatie die participeert in glasvezelprojecten. In 2011 is door partijen (Reggefiber BV en Lichtrijk Beheer BV) een onderhandelingsovereenkomst tot verkoop van de aandelen getekend, die begin 2012 tot een intentieovereenkomst heeft geleid. De daadwerkelijke verkooptransactie heeft in 2012 plaatsgevonden. Aansluitend is het besluit genomen om te komen tot liquidatie van Lichtrijk Beheer B.V.; deze is in 2013 geeffectueerd. Voor de ontwikkeling van het centrumplan Leende participeert Wooninc. met Wonen Limburg en woCom in een Vennootschap Onder Firma.
12.WOONINC. ORGANISATIE Het instandhouden van een werkorganisatie is geen doel op zich. Doel ervan is een optimale dienstverlening te realiseren op het gebied van beheer, ontwikkeling en verhuur van onze sociale huurwoningen en overig vastgoed. Als norm daarbij geldt dat de waardering voor onze dienstverlening tenminste een 7 is en de personeelskosten lager zijn dan 10% van de omzet (inkomsten). De omvang wordt bepaald door de mate waarin wij de werkzaamheden in eigen beheer uitvoeren, dan wel uitbesteden. Door de vele ontwikkelingen in de sector hebben wij besloten de organisatie verder aan te passen. In het bijzonder door in het kader van ‘ontdubbelen’ nog meer secundaire taken uit te besteden. Maar ook door op het gebied van onderhoud en nieuwbouw te kiezen voor ketenintegratie. De eerste projecten in 2012 en 2013 geven aanleiding daarmee verder te gaan. Dat impliceerde wel dat er voor enkele medewerkers binnen Wooninc. geen perspectief meer was. Verder hebben we nog meer de nadruk gelegd op de vereiste competenties. Per saldo betekent het afscheid nemen van medewerkers maar ook het verwelkomen van nieuwe medewerkers. Door deze aanpassing is de organisatie voldoende in staat om haar kerntaak te blijven uitvoeren, en vooral ook om proactief de risico’s te onderkennen en daarop te sturen. In de laatste maanden van 2013 hebben alle medewerkers zich extra ingezet om de omzetting naar het nieuwe automatiseringssysteem Tobias AX per 1 januari 2014 succesvol te laten verlopen. De organisatie beheert per 1 januari 2014 precies 10.137 verhuureenheden, waaronder 8.317 woongelegenheden. Als maat voor efficiency hanteert het CFV het aantal verhuureenheden (VHE) per fte. Voor Wooninc. is dit begin 2014 afgerond 115 VHE, 14 meer dan begin 2013. Ook een bevestiging dat Wooninc. efficiënter is gaan werken. In 2013 hebben 13 medewerkers ons bedrijf verlaten en zijn 12 medewerkers in dienst getreden, inclusief de medewerkers van de overname van ‘Oirschot’. Daarmee heeft de organisatie per 31 december 2013 92 medewerkers, 52 vrouwen en 40 mannen. Omgerekend zijn dit 75,2 fte’s, waaronder 15 huismeesters. De gemiddelde leeftijd is 45 jaar. Wij gaan zorgvuldig om met onze middelen. Dat blijkt ook uit de vergelijking van de netto bedrijfslasten door het CFV. Uit de benchmark blijken deze lasten exclusief leefbaarheidsuitgaven € 838 per verhuureenheid te bedragen, tegenover € 1.296 landelijk. Bijna het niveau van 2007. Het ziekteverzuim exclusief zwangerschapsverlof heeft in 2013 veel aandacht gehad. Na jaren van normaal verzuim is het in 2013 hoger geweest. Nadere analyse leert dat de toename een gevolg is van nietwerkgerelateerd ziekteverzuim. In twee gevallen is sprake van een langdurig fysiek probleem dat het werken onmogelijk maakt. In zekere mate speelt ook de onzekerheid in de sector over de toekomst mede een rol in het ziekteverzuim. In 2013 hebben drie medewerkers gebruik gemaakt van zwangerschapsverlof.
5,5
5,4
verzuimpercentage
5,0
5,0
4,5
4,3
4,0 3,5
4,0 3,4
3,0
3,2
3,1
2,5
3,1 2,3
2,2
2007
2008
2,7
2,0 1,5 1,0
jaar
2003
2004
2005
2006
2009
2010
2011
2012
2013
43
Kwaliteit in dienstverlening De jaarlijks ISO-kwaliteitstoets is positief afgerond. De kwaliteit van onze dienstverlening meten we frequent door evaluatiemetingen bij nieuwe huurders, vertrokken huurders en reparatieverzoeken. Over 2013 is de gemiddelde waardering van onze huurders een 7,0. Het verschil maken en succesvol zijn hangt voor een belangrijk deel ook af van onze talenten, de medewerkers van Wooninc. en de wijze waarop zij inhoud geven aan onze dienstverlening. De effectiviteit van onze dienstverlening in 2013 komt in onze prestaties over het afgelopen jaar tot uiting. Uit de waardering en tevredenheid van de huurders en belanghouders blijkt de werkorganisatie ook in 2013 te voldoen aan de verwachtingen.
Ontwikkelen van talenten Wooninc. hecht waarde aan de ontwikkeling van haar talenten. In 2013 is circa 2,5% van de salarissom besteed aan training en opleiding. Vanzelfsprekend bieden wij studenten een stage- of andere werkervaringsplaats in onze organisatie. In 2013 waren er 11 stagiaires bij Wooninc. actief. Daarnaast hebben in totaal 79 studenten een werkervaringsplaats ingevuld, variërend van 1 tot meerdere dagen.
Klokkenluidersregeling Een nadere uitwerking van een klokkenluidersregeling is in eerste instantie de aanwijzing van een in- en externe vertrouwenspersoon. Medewerkers kunnen zonder gevaar voor hun rechtspositie binnen dit kader melding doen van vermeende misstanden. Daarnaast staat de mogelijkheid open om met een integriteitsmelding contact op te nemen met het Meldpunt Integriteit Woningcorporaties van het Ministerie van Binnenlandse Zaken en Koningrijksrelaties (BZK). Meldingen over medewerkers kunnen in tweede instantie worden gemeld aan het bestuur en daar waar dit het bestuur betreft aan de Raad van Commissarissen. In 2013 zijn geen meldingen over vermeende misstanden bij de bestuurder of Raad van Commissarissen gedaan.
45
13.
VERANTWOORDING RAAD VAN COMMISSARISSEN WOONINC.
De volkshuisvesting is in beweging. Politieke keuzes en economische en maatschappelijke ontwikkelingen veranderen het speelveld, de omgeving en de mogelijkheden voor woningcorporaties ingrijpend. Deze veranderingen leiden tot een herbezinning op de zaken en de wijze waarop hier invulling aan wordt gegeven. Het raakt de drijfveren en kernwaarden, maar vraagt ook om keuzes in de strategische sturing, bedrijfsvoering, de klant, samenwerking met andere partijen en de inrichting van de organisatie. Het zijn keuzes waar het bestuur en de organisatie van Wooninc. voor staan en waarin de RvC vanuit haar rol als toezichthouder, adviseur en werkgever haar eigen rol, verantwoordelijkheid en betrokkenheid heeft. Wooninc. heeft in 2013 keuzes gemaakt voor een toekomstbestendige volkshuisvesting, die invulling geeft aan haar missie, visie en focus: in stad en regio Eindhoven actief zijn in het ontwikkelen en beheren van betaalbare woonruimte voor hen die daarop aangewezen zijn, qua inkomen en in het bijzonder senioren en jongeren. Het betekent betaalbaar wonen in een duurzame woon- en leefomgeving. De RvC is hierbij nauw betrokken en meent dat met de gekozen oriëntatie en accenten goed wordt ingespeeld op de economische, sociale, maatschappelijke en politieke omstandigheden én dat dit in samenwerking met gemeenten, zorg- en welzijnsorganisaties, de belanghouders en de huurdersorganisaties verder gestalte kan krijgen en worden gerealiseerd. In onderhavig verslag legt de RVC als onderdeel van een maatschappelijk ondernemende organisatie, publiekelijk verantwoording af over de wijze waarop zij in het afgelopen jaar invulling heeft gegeven aan de uitvoering van haar taken en bevoegdheden.
Toezichthoudende rol De RVC houdt toezicht op het functioneren van het bestuur en op de algemene gang van zaken binnen Stichting Wooninc. en de daarmee verbonden rechtspersonen. De raad beoordeelt daarbij primair of Wooninc. de goede dingen doet en of ze de dingen goed doet. En tevens of daarbij de (financiële) continuïteit niet in het geding is. De raad houdt meer specifiek toezicht en controle op het behalen van de doelstellingen, de risico's verbonden aan de strategie en de ondernemingsactiviteiten, het financieel verslaggevingsproces en het naleven van toepasselijke wet- en regelgeving. Daarnaast adviseert ze gevraagd en ongevraagd het bestuur en is ze verantwoordelijk voor benoeming en ontslag van bestuurders en hun arbeidsvoorwaarden. De strategie komt jaarlijks aan de orde bij de uitwerking van het jaarplan voor het komende jaar (begroting) en bij de tussentijds evaluatie van de Wooninc.focus. De financiële continuïteit wordt beoordeeld aan de hand van de periodieke financiële rapportages, de jaarrekening en de meerjarenbegroting. De risico’s van vastgoedontwikkeling komen frequent aan de orde in de Auditcommissie Vastgoed, met een terugkoppeling naar de raad. Over de deelnemingen van Wooninc. is gerapporteerd in de Stichting Wooninc. als onderdeel van de reguliere beraadslagingen. Dit betreft Lichtrijk BV en NEMe BV en de participatie van Wooninc. in de VOF Leende Centrum. Codes, statuten, reglementen en commissies De taken, verantwoordelijkheden en bevoegdheden van de raad zijn expliciet vastgelegd in het reglement van de RVC en de statuten van Wooninc., waarbij de AedesCode en de daaraan gekoppelde Governancecode in acht zijn genomen. De relevante onderwerpen en thema’s daaruit zijn eveneens verwerkt in de reglementen van de Raad van Belanghouders en het bestuur alsook in de integriteitscode, zoals die op de website van Wooninc. zijn gepubliceerd. Onderhavig verslag is daar eveneens in te zien.
Wat betreft de Governancecode zijn de van belang zijnde onderwerpen divers van aard en omvatten onder meer de governancestructuur en de veranderingen daarin, het remuneratierapport, de evaluatie van het eigen functioneren van de raad, het functioneren van het bestuur, de onafhankelijkheid van de raad, het introductie- en opleidingsprogramma, de interne procedures aangaande deelnemingen, de evaluatie en benoeming van de externe accountant en het overleg met de belanghebbenden over de maatschappelijke positie van Wooninc. Toezichtkader Als kader voor toezicht hanteert de raad de in het strategisch beleidsplan ‘Wooninc.focus 2015’ beschreven strategie van het bestuur om de visie en ambities waar te maken. Leidraad daarin zijn de prestatievelden zoals genoemd in het Besluit beheer sociale huursector (Bbsh), die voor Wooninc. specifiek vertaald zijn in meetbare doelstellingen. Daaronder vallen onder meer financiële doelstellingen en doelstellingen over dienstverlening en klanttevredenheid, onderhoud en nieuwbouw, verhuur van woningen, doelgroepenbeleid en wonen en zorg. Per tertiaal wordt hierover aan de raad gerapporteerd. De strategie is voorts vertaald in het activiteitenplan als onderdeel van de begroting 2013, die door de raad is goedgekeurd en voor haar geldt als toetsingskader bij de beoordeling van onder meer de performance van de organisatie, de maatschappelijke taak en het maatschappelijk rendement, de kwaliteit van het vastgoed, de nieuwbouwproductie en de financiële continuïteit. Per tertiaal wordt hierover aan de raad verantwoording afgelegd. Investeringsvoorstellen voor onderhoud, woningverbetering en nieuwbouw zijn onder meer getoetst aan het Investeringsstatuut met als één van de toetsingscriteria het beoogd maatschappelijk rendement dat wordt bereikt. In het kader van de rol van toezichthouder behoeven investeringsvoorstellen met een waarde boven € 500.000 de goedkeuring van de raad. Daarnaast zijn er andere, in de statuten genoemde bestuursbesluiten, die ter goedkeuring worden voorgelegd aan de raad. Verder heeft toetsing plaatsgevonden aan de hand van de financiële meerjarenprognose. De jaarlijkse risicoanalyse werd uitgevoerd met het procesmanagementsysteem Rules. De risicobeoordeling van de projecten in ontwikkeling vond plaats aan de hand van een door Wooninc. ontwikkeld risicobeheersingsinstrument, dat is ontleend aan Reaforce en gestoeld op de risicomanagementcyclus, die bestaat uit het bepalen van de projectdoelstellingen, risicoanalyse, risicorespons, risicobeheersing en terugkoppeling. Ieder tertiaal wordt inzicht gegeven in (de voortgang van) de projecten op het totale portefeuilleniveau, inclusief de financiële risico’s. Onder meer het treasuryjaarplan en het kasstroomoverzicht zijn toetsingskader voor financieel beleid, naast de meer algemene kaders, ontleend aan het Centraal Fonds Volkshuisvesting (CFV) en het Waarborgfonds Sociale Woningbouw (WSW). Voor het waarborgen van de financiële continuïteit wordt uitgegaan van een minimaal noodzakelijk weerstands- ofwel volkshuisvestelijk vermogen, zoals berekend en vastgesteld door het CFV. De maatschappelijke prestaties zijn door de raad getoetst aan de afspraken die Wooninc. op dit vlak onder andere heeft gemaakt met (lagere) overheden. Naast de reguliere prestatieafspraken met de gemeente van vestiging zijn dat meer gerichte afspraken met andere gemeenten, corporaties en samenwerkingspartners over oplossingen voor sociaalmaatschappelijke opgaven, waarin Wooninc. een rol kan en wil vervullen. Daaronder valt ook de realisatie van betaalbare woningen en overig maatschappelijk vastgoed, zoals onder meer gezondheidscentra, buurthuizen en scholen. Tenslotte maakt de raad gebruik van een governance agenda, waarin jaarlijks de taken van de raad zijn benoemd. 47
Het vorenstaande toezichtkader is door de raad gebruikt bij het nemen van beslissingen, het beoordelen van bestuursvoorstellen en de bewaking van de realisatie van de corporatiedoelstellingen.
Samenstelling RVC en zittingstermijn De Raad van Commissarissen bestaat ultimo 2013 uit 5 leden. Het aantal leden is statutair bepaald (minimaal 5, maximaal 7) en de zittingstermijn is vier jaar met een mogelijkheid tot herbenoeming voor één termijn. Herbenoeming is geen automatisme; dezelfde regels worden in acht genomen die voor benoeming gelden. Voor leden van de raad die op voordracht van huurders als lid zijn benoemd, wordt bij beëindiging van de eerste termijn aan de Stichting Huurdersplatform Wooninc. (SHW) gevraagd een nieuwe voordracht te doen. Door het vertrek van mevrouw A. Davelaar is er in de RVC een vacature ontstaan.
naam
functie
(her)benoemd
aftredend
herbenoembaar
voorzitter
mrt-12
mrt-16
nee
vicevoorzitter
mrt-12
mrt-16
nee
drs. H.J. Moerland
lid
nov-10
nov-14
-
drs. C.H.P. Oosterwijk
lid
feb-13
feb-17
nee
drs. P.C. Hartog
lid
feb-12
feb-16
ja
drs. B.A.S. Pollmann drs. I.K.L. de Jong MRE
In 2013 hebben er twee herbenoemingen plaatsgevonden en is één lidmaatschap geëindigd, waarmee er een vacature is ontstaan voor een lid dat op voordracht van de SHW wordt benoemd. Aangezien deze vacature eind 2013 is ontstaan en pas in 2014 wordt ingevuld, is er in 2013 niet voldaan aan het vereiste in de Wet Bestuur & Toezicht van een zoveel mogelijk evenwichtige verdeling van zetels over mannen en vrouwen in de raad. De Raad van Commissarissen neemt dit aspect in ogenschouw bij het invullen van de vacature, waarbij geschiktheid voor de functie echter het belangrijkste criterium blijft.
Samenstelling Raad van Commissarissen per 31 december 2013 Naam Geboortejaar Functie in RvC Benoemd op voordracht van
Relevante (neven)functie(s)
d
d
dhr. drs. B.A.S. Pollmann
Professionele achtergrond:
1950
planoloog, specialisatie regionale economie
Voorzitter
Functie:
-
gepensioneerd Nevenactiviteiten:
voorzitter Sports & Technology lid RvT Libra-Zorggroep lid RvT Lunet zorg voorzitter Stichting Dorpshuis Heeze voorzitter bestuur Belgisch-Nederlandse Vereniging (Benev)
mw. drs. I.K.L. de Jong MRE
Professionele achtergrond:
1964
vastgoed en bedrijfskunde
Vicevoorzitter
Functie:
-
manager vastgoedontwikkeling en grondzaken gemeente Leiden Nevenactiviteiten: lid RvC Woonvisie Ridderkerk lid RvT Altrecht voorzitter RvC Mozaïek Wonen Gouda
dhr. drs. P.C. Hartog
Professionele achtergrond:
1962
bedrijfseconomie management
Lid Voordracht huurders
en
accountancy,
strategie
en
algemeen
Functie: managing director APM Terminals Rotterdam Nevenactiviteiten: voorzitter RvC Limburgs Bedrijventerreinen LHB B.V. adviseur ACN
Herstructureringsbedrijf
dhr. drs. C.H.P. Oosterwijk
Professionele achtergrond:
1952
landschapsarchitect, planoloog en psycholoog
Lid
Functie:
-
managing partner BMC (advies en management) Nevenactiviteiten:
RvA Staatsbosbeheer vennoot Dichterbijkunst auteur bij Prometheus vicevoorzitter RvC Woonmensen Apeldoorn voorzitter UWOON Harderwijk
dhr. drs. H.J. Moerland
Professionele achtergrond:
1957
Bedrijfskunde & Arbeids- en Organisatie Sociologie
Lid
Functie:
-
directeur Romij Nederland B.V. en Romij Tank Storage B.V. Nevenactiviteiten: bestuurder Zonne-energieproject Italië adviseur voor duurzaam op Woon/Zorgvoorziening
te
zetten
nieuwe
49
Commissies Raad van Commissarissen De raad kan uit haar midden vaste en/of ad hoc commissies benoemen en deze belasten met nader door de raad omschreven taken. De raad kent in elk geval een remuneratiecommissie, een Auditcommissie Financiën en een Auditcommissie Vastgoed. De samenstelling van de commissies wordt bepaald door de raad en is eind 2013 als volgt.
Commissies
leden
Remuneratiecommissie
drs. B.A.S. Pollmann vacature
Auditcommissie Vastgoed
drs. C.H.P. Oosterwijk drs. I.K.L. de Jong MRE
Auditcommissie Financiën
drs. P.C. Hartog drs. H.J. Moerland
Remuneratiecommissie De raad heeft uit haar midden een remuneratiecommissie ingesteld, die het functioneren van de bestuurders beoordeelt en tevens de raad adviseert over de vaststelling van de hoogte van de beloning van de bestuurders. De raad is verder verantwoordelijk voor een goed bestuur. In 2013 is de samenstelling van het bestuur niet gewijzigd. Auditcommissie Financiën Deze commissie bespreekt met het bestuur zaken met betrekking tot financiën zoals jaarrekening en begroting, tertiaalrapportages, risicobeheersing, beoordeling Centraal Fonds Volkshuisvesting (CFV) inzake risicoprofiel, treasury en de werkzaamheden van de accountant, en rapporteert en adviseert daarover aan de voltallige raad. Deze onderwerpen zijn in 2013 ook aan de orde geweest in de vier besprekingen van de commissie met het bestuur. Bij alle besprekingen was ook de accountant aanwezig. Auditcommissie Vastgoed Deze commissie bespreekt met het bestuur investeringsvoorstellen voor vastgoedgerelateerde projecten, de rapportages omtrent de voortgang en de risico’s van projecten en grondposities, alsmede financiële afwikkelingen van gerealiseerde projecten. Deze onderwerpen zijn in 2013 aan de orde geweest in drie besprekingen van de commissie met het bestuur. Uitvoering toezicht In het kader van de uitvoering van het toezicht spreekt de raad periodiek met het bestuur aan de hand van onder meer voortgangsrapportages en (investerings)voorstellen. Vanwege de samenhang, de omvang en het risico zijn de ontwikkelportefeuille (een periodiek overzicht over de stand van zaken omtrent de in aanbouw of in ontwikkeling zijnde projecten), de vastgoedontwikkeling, het kasstroomoverzicht en het financieel beleid alle in rapportagevorm terugkerend onderwerp van gesprek. Dat geldt ook voor treasury- en planning & controlrapportages. Daarnaast komen de (politieke) ontwikkelingen op de woningmarkt en aan wonen gerelateerde onderwerpen zoals leefbaarheid aan bod. De uitvoering van de begroting komt per tertiaal terug als instrument om de verantwoording (inclusief risico’s) over de uitvoering van de begroting (inclusief maatschappelijke prestaties) te beoordelen. Deze onderwerpen worden vanwege het periodieke karakter in de onderstaande tabel niet specifiek benoemd. De raad is van oordeel dat Wooninc. in voldoende mate rekening houdt met de diverse risico’s.
In 2013 is de raad viermaal in een reguliere vergadering bijeen geweest, waarbij in alle gevallen het bestuur aanwezig was. Voorafgaand aan deze vergaderingen heeft de RVC in besloten kring informeel vooroverleg gehad. Verder hebben er twee workshops plaatsgevonden waarbij is gesproken over ‘de overname van het vastgoed van Laurentius in Oirschot’ en ‘strategische samenwerking’. Eenmaal heeft de RVC met de Raad van Belanghouders en het bestuur overleg gepleegd en daarnaast heeft deze groep een werkbezoek aan Oirschot gebracht waarbij ook de Stichting Huurdersplatform Wooninc (SHW) aanwezig was. In november 2013 is het lidmaatschap van mevrouw A. Davelaar beëindigd. De zelfevaluatie 2013 is nog niet afgerond; voltooiing hiervan vindt naar verwachting in februari 2014 plaats. Een afvaardiging van de raad heeft als toehoorder deelgenomen aan een overlegvergadering met de OR en de door de huurders voorgedragen leden van de raad hebben een overleg van de SHW bijgewoond, waarbij zij een toelichting hebben gegeven op het verslag van de raad over 2012. In navolgend overzicht wordt inzicht gegeven in de onderwerpen en besluiten uit de reguliere vergaderingen in 2013. Overzicht besluiten en onderwerpen van de vergaderingen en workshops in 2013 Vergadering
Besloten over:
Gesproken over:
d
g
januari maart
Workshop Wooninc.Focus 2020
Onderzoek samenwerking en shared services Dossier Orgelplein Verslag Geschillencommissie 2012 Woningmarktakkoord Wet Normering Topinkomens (WNT) Deelnemingen Wooninc. Holding BV Verantwoording Wooninc.Plus en buurtontmoeting Investering OLV8 Managementletter 2012 Corporatie SRE in perspectief 2012 Planning & controlplan 2013
Werkbezoek Oirschot
Jaarverslag en jaarrekening 2012 Wooninc. Aankoop 8 Vestia-woningen Luyksgestel Investering JOEP Eindhoven Investering 't Linnen Geldrop
Samenwerking ICT Parlementaire enquête woningcorporatie Woningmarktontwikkelingen
Overname vastgoed Oirschot Verslag Raad van Commissarissen over 2012 Bezoldiging Raad van Commissarissen 2013 Benoeming lid Raad van Belanghouders
april juni
oktober
Verkoop woningen Pastoriestraat Investering OLV8 Investering Groot Onderhoud Woenselse Heide
Afronding dossier Orgelplein Woningmarktontwikkelingen Investering Picuskade
november
Begroting 2014 Treasuryjaarplan 2014
Volmacht WSW Toezichtsbrief 2013 CFV Workshop Strategische werking
samen-
N.B. In alle reguliere vergaderingen maakten de besluitenlijst van het bestuur, de notulen van de respectievelijke commissies en van de RVC-vergaderingen (inclusief besluitenlijst) deel uit van de beraadslagingen. De bespreking van de Raad met het bestuur is besluitvormend daar waar voor besluiten van het bestuur de goedkeuring van de Raad aan de orde is.
Geschillencommissie Wooninc. 51
Bij de Geschillencommissie van Wooninc. is in 2013 één geschil aanhangig gemaakt dat in begin 2014 in behandeling wordt genomen. Vanwege de overname van het woningbezit van Laurentius in Oirschot heeft er sinds medio 2013 afstemming plaatsgevonden met de Klachtencommissie Oirschot, die nog in deze gemeente actief is. Begin 2014 vindt er overleg plaats over het samenvoegen van de commissies. Onafhankelijkheid De raad waakt ervoor dat haar leden onafhankelijk zijn in de zin van de Governancecode. De op de internetsite gepubliceerde integriteitscode van Wooninc. is ook op de leden van de raad van toepassing. In het Reglement Raad van Commissarissen zijn regels opgenomen over integriteit en tegenstrijdige belangen. Door geen van de leden van de raad is melding gemaakt van transacties of besluiten met tegenstrijdige belangen. Er is ook geen sprake van een zakelijke relatie tussen leden van de raad en Wooninc. waarmee hij of zij persoonlijk voordeel zou kunnen halen. Honorering Op 30 oktober 2013 heeft de Rechtbank Den Haag de door de Minister opgestelde ministeriële regeling inzake de Wet normering bezoldiging topfunctionarissen publieke en semipublieke sector (WNT), die per 1 januari 2013 van kracht is, onrechtmatig en buiten toepassing verklaard. Daardoor is met terugwerkende kracht de sectorbrede beloningscode weer van toepassing. Deze ‘honoreringscode’ wordt voor alle leden van de raad toegepast. De honorering, waarover de Raad van Belanghouders eerder conform de statuten en reglementen heeft geadviseerd, is gekoppeld aan de zwaarte van de functie van de afzonderlijke leden en houdt rekening met maatschappelijke waarden en normen. De honorering is niet gekoppeld aan de prestaties van Wooninc.
vergoeding leden RVC Vaste vergoeding
BTW
Reiskosten
BTW
Totaal
drs. B.A.S. Pollmann
€ 13.966
€ 2.933
€0
€0
€ 16.899
drs. I.K.L. de Jong MRE
€ 11.897
€ 2.498
€ 748
€ 157
€ 15.300
drs. C .H.P. Oosterwijk
€ 10.345
€ 2.172
€ 579
€ 122
€ 13.218
drs. H.J. Moerland
€ 10.345
€ 2.172
€ 475
€ 100
€ 13.092
drs. A. Davelaar
€ 9.483
€ 1.991
€0
€0
€ 11.474
drs. P.C . Hartog
€ 10.345
€ 2.172
€ 127
€ 27
€ 12.671
€ 66.381
€ 13.938
€ 1.929
€ 406
€ 82.654
De bedragen zijn inclusief BTW. Binnen de sectorbrede beloningscode is er daarnaast sprake van het benutten van de maximale bandbreedte van zwaartegroep F. De beloning van het bestuur is in 2013 geheel in overeenstemming met de Sectorbrede Beloningscode Bestuurders Woningcorporaties (SBBW). Als maatschappelijke organisatie moet Wooninc. haar bestuur-
ders een maatschappelijk aanvaardbaar salaris betalen. De grenzen daarvan zijn in 2013 vastgesteld door de verantwoordelijke Minister en gelden vanaf het jaar 2014. De bestuurders van Wooninc. ontvangen een salaris dat valt binnen de grenzen van de sectorcode en binnen de hiervoor genoemde grenzen van de Minister, inclusief de overgangsregeling die voor bestuurders van woningcorporaties een lagere beloning betekent vanaf 2017. Het salaris van de bestuurders is na 2009 niet meer verhoogd en is voor 2013 als volgt:
Bestuur
H. Buursink
J.A.P.M. Pijnenburg
directeur-bestuurder
directeur-bestuurder
Aanstelling
36 uur per week
36 uur per week
Dienstjaren
19
27
In functie als directeur-bestuurder wcp Wooninc.
8
8
10.017
10.017
Gewogen aantal VHE
8.699
8.699
Vast jaarsalaris 2013 (x € 1.000)
€ 140
€ 140
Vakantiegeld 2013 (x € 1.000)
€ 11
€ 11
Werkgeversdeel pensioenlasten
€ 36
€ 36
Functie
Aantal VHE
De bestuurders beschikken over een leaseauto. Er zijn en worden geen leningen aan hen verstrekt. Specifieke beëindigingsafspraken in de arbeidsovereenkomsten zijn niet aan de orde. De Remuneratiecommissie heeft in 2013 met de bestuurders gesproken over organisatieontwikkeling en de resultaten van het functioneren van beide bestuursleden over dat jaar geëvalueerd, beoordeeld en vastgelegd. Over de prestaties die bestuurders in 2013 hebben geleverd, is te lezen op de internetsite van Wooninc.
53
14.
VERANTWOORDING RAAD VAN BELANGHOUDERS
In dit verslag legt de Raad van belanghouders (RVB) als onderdeel van een maatschappelijk ondernemende organisatie verantwoording af over de wijze waarop zij in het afgelopen jaar invulling heeft gegeven aan de uitvoering van haar taken en bevoegdheden. Taken en bevoegdheden De Raad van Belanghouders is primair opgericht om de maatschappelijke taak van Wooninc. te waarborgen en geeft daartoe gevraagd en ongevraagd advies aan het bestuur en de RVC. De raad volgt en adviseert over het sociaal ondernemerschap en reflecteert op de sociaal maatschappelijke doelstellingen van de corporatie, zoals die zijn weergegeven in het ondernemingsplan. Ofwel, blijft Wooninc. doen wat sociaalmaatschappelijk van haar gevraagd wordt? Doel is ook om op dit vlak een inspiratieorgaan te zijn en het bestuur alsook de RVC op strategisch en tactisch niveau te prikkelen. De RVB heeft daarnaast (onder meer) adviesrecht waar het enkele formele zaken betreft, zoals bij benoeming/schorsing/ontslag van bestuurders en leden van de RVC.
De taken, verantwoordelijkheden en bevoegdheden van de raad zijn vastgelegd in het reglement van de RVB en de statuten van Wooninc., waarbij de AedesCode en de daaraan gekoppelde Governancecode in acht zijn genomen. De relevante onderwerpen en thema’s daaruit zijn verwerkt in deze documenten en op de website van Wooninc. gepubliceerd. Onderhavig verslag is daar eveneens in te zien. Samenstelling en zittingstermijn De Raad van Belanghouders bestaat ultimo 2013 uit 9 leden. Het aantal leden is statutair bepaald (minimaal 5, maximaal 9) en de zittingstermijn is 4 jaar met een optie op een eenmalige verlenging van nog eens vier jaar. De leden van de Raad van Belanghouders zijn afkomstig uit het maatschappelijk veld waarin Wooninc. actief is en kunnen niet zijn personen die lid zijn van het bestuur, de RVC of het huurdersplatform SHW. Ultimo 2013 bestaat de RVB uit de volgende personen:
Naam
affiniteit
(her)benoemd
aftredend
herbenoembaar
dhr. J. Verhoeven (vz.)
bijz. doelgroepen
31-dec-08
31-dec-16
nee
dhr. H. Bouteibi
jongeren
31-dec-08
31-dec-16
nee
dhr. C. Nauta
ouderen
31-dec-08
31-dec-16
nee
dhr. H. Yar
migranten
31-dec-06
31-dec-14
nee
dhr. P. van der Linden
veiligheid
31-dec-06
31-dec-14
nee
dhr. N. van der Zanden
onderwijs
31-dec-06
31-dec-14
nee
dhr. R. Jansen
zorg
31-dec-10
31-dec-14
ja
dhr. P. Knaapen
maatsch. ondernemen
31-dec-10
31-dec-14
ja
mw. M. van Eijndhoven
welzijn
01-mei-13
01-mei-17
ja
De RVB moet zoveel mogelijk een afspiegeling zijn van de belanghouders van de corporatie en bestaat uit specialisten die in staat zijn om ook generalistisch te denken. Ieder lid beschikt over specifieke achtergrond, deskundigheid en vaardigheid die een verantwoorde en inhoudelijke discussie over de maatschappelijke taak van de corporatie mogelijk maakt. De leden zijn echter geen belangenbehartigers voor een bepaalde groep, maar nemen op persoonlijke titel vanuit hun specialiteit en/of achtergrond zitting in
de raad en hebben daartoe respectievelijk affiniteit met bijzondere doelgroepen, jongeren, ouderen, migranten, veiligheid, onderwijs, zorg, maatschappelijk ondernemen en welzijn. In 2013 heeft één lid afscheid genomen van de RVB vanwege een wijziging van haar professionele functie en is een nieuw lid benoemd.
Bezoldiging Per overleg ontvangt een lid van de RVB bij aanwezigheid € 250. In dit kader bedroeg de totale bezoldiging over het jaar 2013 € 9.500.
Bijeenkomsten De RVB is dit jaar driemaal met het bestuur in een reguliere vergadering bijeengekomen, waarbij in maart in aanwezigheid van de RVC. Daarnaast heeft de RVB in april met de Stichting Huudersplatform Wooninc. (SHW) en de RVC deelgenomen aan een werkbezoek, dat in het teken stond van ‘strategische samenwerking’ en de toen voorgenomen overname van de portefeuille van Laurentius in Oirschot (die in oktober is geëffectueerd). In november heeft de RVB tijdens een ingelaste vergadering geconcludeerd dat de raad inzake schorsing en ontslag van een RVC-lid feitelijk geen rol vervult. Dit op basis van het bepaalde in de statuten van Wooninc. en omdat het niet raakt aan de kerntaken van de RVB. In maart vond de gezamenlijke bijeenkomst met het bestuur en de RVC plaats en is het jaarbericht 2012/2013 aan bod geweest, inhoudende een overzicht van de maatschappelijke prestaties in 2012 en van de voornemens voor 2013. Daarnaast heeft de RVB haar verantwoordingsverslag over 2012 goedgekeurd en heeft de voorzitter van de RVC het verslag van haar toezichthoudende taak over 2012 toegelicht en stilgestaan bij de honorering van de RVC (waarover de RVB adviesrecht heeft). Dit mede in relatie tot de ontwikkelingen rondom de Wet Normering Topinkomens (WNT). Zoals te doen gebruikelijk, is ook een thema onderwerp van bespreking geweest. Bij het thema maatschappelijk ondernemen stond de vraag centraal of corporaties alles in eigen hand moeten houden of dat ze er verstandig aan doen om vooral als regiecorporatie te fungeren en commerciële partijen bepaalde taken te laten overnemen. Daarbij is onder meer gesproken over de voor- en nadelen van outsourcen en ketensamenwerking en zijn de aspecten kostenreductie, ‘total cost of ownership' en de sociale component bij renovatie belicht. De RVB is van mening dat eerst moet worden vastgesteld wat de kerntaken zijn, alvorens te besluiten over wat Wooninc. doet en wat er wordt uitbesteed. Daarbij is het advies eerst na te gaan of bepaalde taken met de eigen organisatie efficiënter kunnen worden uitgevoerd, alvorens outsourcen te overwegen. Het bestuur heeft dit advies opgevolgd. In de vergadering van mei heeft de RVB kennis gemaakt met het nieuwe RVB-lid mevrouw M. van Eijndhoven en heeft het bestuur de RVB vanuit maatschappelijk perspectief geïnformeerd over de actuele ontwikkelingen in de branche en de gevolgen daarvan voor Wooninc. Daarbij kwamen onder meer de navolgende zaken aan bod: kerntaak, omvang sociale woningvoorraad, betaalbaarheid en beschikbaarheid, huurprijs- en huurtoeslagbeleid van het kabinet, verhuurdersheffing, splitsing in sociaal en commercieel vastgoed, verkoop bestaand bezit, vergrijzing, scheiding van wonen en zorg, schaalvergroting en samenwerking alsook de rol van gemeenten. Rond het thema bijzondere doelgroepen is een presentatie gegeven over de huidige werkloosheid en situatie aan de onderkant van de arbeidsmarkt en de reactie daarop van sociale partners en overheid. Daarbij stond de vraag centraal wat er concreet te doen is aan de hoge werkloosheid onder jongeren, ouderen en mensen met een handicap. De RVB concludeerde dat een deel van de oplossing bij jongeren gezocht moet worden door het investeren in opleidingen, terwijl bij ouderen activistische investeerders een positieve bijdrage kunnen leveren. Daarbij is er vandaag de dag nog altijd sprake van leeftijdsdiscriminatie en is de faciliterende rol van het UWV te beperkt. Vervolgens adviseert de RVB over hoe Wooninc. concreet een positieve bijdrage kan leveren 55
aan het versterken van de sociaaleconomische positie van haar doelgroepen. Dat kan onder meer door het aanbieden en invullen van stage- en werkervaringsplaatsen, het in dienst nemen van relatief oude werknemers en personen met een handicap, jobcarving en het uitvoeren van een PSO-meeting. Geconcludeerd wordt dat Wooninc. al het nodige doet, maar dat deze activiteiten niet altijd voor de omgeving zichtbaar zijn. In de vergadering van mei is rond het thema zorg ook gesproken over kleinschalige wooninitiatieven die op alle fronten (wonen, werk, zorg) door de crisis worden getroffen. De RVB concludeert in dit kader dat het belangrijk is dat betrokken partijen met elkaar praten en elkaar weten te vinden om barrières te kunnen slechten die de wooninitiatieven dagelijks in de weg staan, waarbij accountmanagement bij de gemeente (één loket) als een structurele oplossing wordt gezien. Een ander punt van aandacht is dat veel wooninitiatieven alleen op kunnen starten als de initiatiefnemers bij betrokken partijen een ingang op bestuursniveau hebben. Dat zou moeten veranderen. Daarbij speelt een rol dat woningcorporaties en gemeenten zich vaker zakelijk en risicomijdend opstellen en heeft ‘het scheiden van wonen en zorg’ het speelveld complexer gemaakt. De conclusie van de RVB is dat het voor het welslagen van kleinschalige wooninitiatieven zaak is de juiste partijen te benaderen; het initiatief moet passen binnen de visie van corporatie en gemeente, soortgelijk als dat het geval was met het begeleid wonen project ‘Ons Plekje’, waarin 10 appartementen in het Wooninc.Plus gebouw Kastanjehof zijn gerealiseerd voor jongeren met een lichte verstandelijke beperking. Ook levert Wooninc. een positieve bijdrage door het onderwerp binnen PEC-verband te agenderen. Met het oprichten van een regionale taskforce wordt beoogd bestaande projecten in stand te houden en nieuwe initiatieven te starten. De vergadering in september stond in het teken van de multiculturele samenleving, waarbij rond het thema migranten is gesproken over migratie en sociale cohesie. Daarbij is de huidige situatie in Nederland afgezet tegen die van 10 jaar geleden wat betreft het aandeel allochtonen, de grootste herkomstlanden en de meest voorkomende migratiemotieven (waarbij 'gezinshereniging' en 'arbeid' voor een corporatie relevant zijn) en is de vraag aan de orde of de etnische achtergrond bij het thema wonen van belang is. De RVB concludeert in dat kader dat het categoriseren van doelgroepen het eenvoudiger maakt om efficiënt doelstellingen te bepalen en effectief interventies te doen. Probleem daarbij is wel dat de overheid het indelen van bevolkingsgroepen in categorieën vaak achterwege laat, omdat het beleid niet langer categoriaal maar algemeen van aard is. De hoofdvraag is of een woningcorporatie een rol moet vervullen in het debat dat zich in de loop der jaren van migratie richting assimilatie heeft ontwikkeld, en waarbij is vastgesteld dat de open, pluriforme samenleving tot een afname van sociale cohesie in wijken en buurten leidt. De RVB is van mening dat Wooninc. een opgave heeft om de sociale cohesie in wijken en buurten in stand te houden of te verbeteren, maar adviseert in dat kader vooral te investeren in de verbindende en overbruggende sociale netwerken (ook wel sociaal kapitaal genoemd).
Stichting Huurdersplatform Wooninc. (SHW) De belangen van de huurders worden behartigd door Stichting Huurdersplatform Wooninc. (SHW). Ook ondersteunt de SHW bewonerscommissies, niet alleen inhoudelijk maar indien nodig ook bij de oprichting daarvan. De SHW overlegt minimaal twee keer per jaar met het bestuur van Wooninc. over diverse beleidszaken. Elk jaar bespreken Wooninc. en de SHW hun respectievelijke begrotingen en. jaarstukken, het groot onderhoud en de projecten. In 2013 zijn daarnaast de volgende zaken aan de orde geweest: -
Rapportage klantuitingen over 2013
-
Prestatieafspraken met de gemeenten waarin Wooninc. actief is
-
Wijziging van de systematiek van servicekosten in de Wooninc.Plus-complexen. De SHW heeft hierover een positief advies aan Wooninc uitgebracht.
-
Overname bezit Laurentius in Oirschot: De SHW heeft hierover een positief advies aan Wooninc uitgebracht.
Naast de overlegvergaderingen met het bestuur van Wooninc. komen het algemeen en het dagelijks bestuur van de SHW ook regelmatig bij elkaar. In 2013 heeft er tweemaal afstemming plaatsgevonden met de bewonerscommissies. Dit in het kader van de verantwoording van de SHW naar haar achterban. De (nieuwe) ambassadeurs van de SHW zijn in 2013 gestart door kennis te maken met alle bewonerscommissies, alsook om huurders te enthousiasmeren voor het oprichten van nieuwe bewonerscommissies, daar waar er nog geen zijn. De SHW heeft in 2013 haar website volledig vernieuwd: www.shw-eindhoven.nl. Daarnaast is zij inmiddels actief op social media (Facebook en Twitter). De SHW streeft uiteindelijk naar een volledig digitale wijze van communiceren via e-mail en social media. In 2013 zijn er binnen de SHW diverse bestuurswisselingen geweest. Per 31 december 2013 bestaat het bestuur van de SHW uit de volgende leden: de heer Hans Schouten (voorzitter), de heer Theo van Doremalen (vice-voorzitter), mevrouw Riki van Kuringen (secretaris), de heer Hein Willems (penningmeester), de heer Peter Keeris (communicatie) mevrouw Lisa Reizevoort (social media en website), de heer Jan Rovers (ambassadeur) en de heer Geert Kleine Deters (ambassadeur). De heren Martien van den Wittenboer en Henk van Zon zijn de leden van de Huurdersraad Oirschot die meelopen met de SHW. In 2014 vindt samenvoeging van beide gremia plaats.
57
Ondernemingsraad De agenda van de Ondernemingsraad werd in 2013 voor een belangrijk deel bepaald door onderwerpen die voor zowel de medewerkers als de organisatie van belang zijn.
Organisatiestructuur Begin 2013 heeft de OR een positief advies gegeven over de wijziging van de organisatiestructuur. Er is nu sprake van een frontoffice en een backoffice. Directe aansturing van medewerkers door het bestuur is verminderd, tegelijkertijd blijft de organisatie redelijk ‘plat’. Het MT bestaat nu uit 6 personen, wat als toekomstbestendig en voldoende tegenwicht biedend aan het bestuur gezien wordt. Overname bezit Laurentius Oirschot inclusief personeel Het traject ten aanzien van de overname van het vastgoed in Oirschot van Laurentius inclusief 8 medewerkers heeft ook de nodige aandacht van de OR gehad. De OR is in dit proces actief betrokken geweest en heeft in deze positief advies gegeven. Per 9 oktober 2013 is de transactie geformaliseerd, de voormalig medewerkers van Laurentius hebben middels een introductieproces kennis gemaakt met de organisatie en zijn inmiddels volledig geïntegreerd. Wijziging functieprofielen In de loop van 2013 zijn alle bestaande functieprofielen herschreven naar een meer compacte format. Deze zijn vervolgens door Atrivé opnieuw gewogen en gewaardeerd. HRM heeft ten behoeve van dit proces een planning opgesteld. Dit traject is nog niet afgerond, OR en directie zijn hierover nog in overleg. In 2014 zal dit worden vervolgd. Shared Service Center / samenwerking ICT De samenwerking op het gebied van ICT/Shared Services is tijdelijk stil gelegd op voordracht van de 2 andere partijen. De betrokken medewerkers blijven onveranderd in dienst van de corporatie. Bij een eventuele hernieuwde samenwerkingsoverkomst heeft de OR adviesrecht. MTO In 2013 is een voorzet gedaan voor het “MTO nieuwe stijl” omdat gebleken is dat de opvolging van het MTO die gehouden is in 2012 tot onvoldoende resultaten heeft geleid. Het is van belang dat er niet alleen eens in de zoveel tijd gemeten wordt maar dat er op structurele basis een peilstok in de organisatie gehouden wordt. Voor het plan van aanpak heeft bestuurder een overleg gehad met HRM. Naar aanleiding daarvan is het voorstel gedaan alleen hoofdzaken naar de organisatie te communiceren, als onderdeel van de tertiaal cijfers. Dit moet zijn vervolg gaan krijgen in 2014. Daarnaast heeft de OR heeft een poll gehouden onder de medewerkers. De resultaten hierover zijn teruggekoppeld. Jaarverslag en jaarrekening 2012 In aanwezigheid van een vertegenwoordiging van de Raad van Commissarissen is in de overlegvergadering van juni 2013 het jaarverslag van 2012 van Wooninc. besproken. De focus ligt nog steeds op kostenbewustzijn. De ontwikkelingen in de sector en de gevolgen voor de organisatie blijven de aandacht houden. Naast efficiënter werken, moeten we meer oog hebben voor kwaliteit. Begroting 2014 De OR heeft een uitgebreide toelichting gekregen over de begroting van 2014. Tevens heeft de OR aan het bestuur vragen gesteld over het strategisch beleid, waarop het bestuur aan de OR antwoord heeft gegeven.
RI&E De OR is betrokken geweest bij het opstellen van de RI&E Wooninc.Plus/VTA en de kantoorsituatie. In een werkgroep is er regelmatig afstemming geweest met HRM. Het bijbehorend plan van aanpak is door de OR goedgekeurd en vastgesteld. Eind 2013 heeft het PMO (Preventief Medisch Onderzoek) plaatsgevonden. De resultaten worden in 2014 bekend gemaakt en alsdan besproken.
59
15.GECONSOLIDEERDE KENGETALLEN Kengetallen (geconsolideerd)
2013
2012
2011
2010
2009
Woningen en woongebouwen
8.150
7.257
7.308
7.237
6.926
Parkeergelegenheden
1.647
1.544
1.546
1.366
1.344
Bedrijfsruimten
108
104
104
104
104
Overige verhuureenheden
112
115
111
105
105
10.017
9.020
9.069
8.812
8.479
8.699
7.789
7.833
7.721
7.407
Opgeleverde woningen
94
6
137
360
191
Gekocht
877
0
0
1
1
Verkocht bestaande huurwoningen
78
57
66
45
30
Gesloopt
0
0
0
5
6
1. Gegevens verhuureenheden in exploitatie
Totaal ongewogen verhuureenheden Totaal gewogen verhuureenheden conform berekening C entraal Fonds 2. Aantal mutaties in het woningbezit verhuur
3. Aantal mutaties in het woningbezit koop Voorraad per 1-1
30
30
93
106
44
Opgeleverde woningen
2
8
0
0
169
Verkocht opgeleverde nieuwbouw koopwoningen
4
8
4
11
81
Omzetting koop naar huur
0
0
59
2
26
28
30
30
93
106
Uitgaven niet-planmatig onderhoud (€)
286
346
445
369
363
Uitgaven periodiek onderhoud (€)
215
258
226
198
166
Uitgaven planmatig onderhoud (€)
341
501
572
543
358
Activering onderhoud (€)
558
797
210
713
518
1.400
1.902
1.454
1.824
1.405
Voorraad per 31-12
4. Kwaliteit/woning
Totaal uitgaven onderhoud (€)
5. Het verhuren van woningen Gemiddelde netto huur/maand (€)
447
463
445
440
424
Gemiddelde huurverhoging per 1 juli (%)
3,6
2,3
1,3
1,2
2,5
Huurachterstand in %
0,9
0,9
0,9
0,8
1,0
Huurderving als gevolg van leegstand in %
1,1
0,9
1,1
0,8
3,6
Solvabiliteit (%)
34,7
30,8
27,3
28,2
28,0
Liquiditeit (%)
0,2
0,2
0,3
0,4
0,5
Interest coverage (%)
1,6
1,7
1,6
1,7
1,6
Debt service coverage (%)
1,1
1,1
1,1
1,2
1,1
Loan to value (%)
62,4
64,7
69,1
65,6
66,3
6. Financiële continuïteit *
Rente langlopende schulden (%)
3,9
4,1
4,2
4,2
4,4
Operationele cashflow/woning (€)
1.403
1.735
1.463
1.754
1.483
7. Balans en winst- en verliesrekening/woning * Eigen vermogen (€)
34.408
29.599
24.742
26.141
25.336
Totaal bedrijfsopbrengsten (€)
6.623
6.878
6.797
7.369
7.023
Totaal bedrijfslasten (excl afschr en ov.waardever.) (€)
2.909
3.168
3.361
3.636
3.525
Renteresultaat (€)
1.177
1.825
1.624
1.626
2.100
Jaarresultaat (€)
2.974
-226
204
385
313
* De jaren 2013 t/m 2011zijn geco nso lideerde bedragen en vo o r zo ver van to epassing nieuwe RJ 645. De jaren 2010 en eerder betreffen enkelvo udige bedragen. en vo o r zo ver van to epassing o ude RJ 645.
61
GECONSOLIDEERDE BALANS
AC TIVA
31-12-2013
31-12-2012
021 Sociaal vastgoed in exploitatie 022 Soc. Vastgoed in ontwikkeling bestemd voor eigen exploitatie
666.343
558.436
54.088
55.697
023 Onr. en roerende zaken ten dienste van de exploitatie
6.533
6.805
726.964
620.938
67.888
61.776
0
0
67.888
61.776
032 Te vorderen BWS-subsidie 033 Deelnemingen 035 Overig
14 1.995 2.381 4.390
87 2.126 2.451 4.664
110 Vastgoed bestemd voor verkoop 111 Onderhanden projecten
4.690 143 4.833
5.106 163 5.269
121 Huurdebiteuren 122 Gemeenten 123 Overige vorderingen 124 Overlopende activa
754 36 2.052 352 3.194
539 80 1.818 1.416 3.853
1.561
1.123
808.830
697.623
000 VASTE AC TIVA 020 Materiële vaste activa
025 Vastgoedbeleggingen 026 C ommercieel vastgoed in exploitatie 026 C ommercieel Vastgoed in ontwikkeling bestemd voor eigen exploitatie 030 Financiële vaste activa
100 VLOTTENDE AC TIVA
120 Vorderingen
130 Liquide middelen Totaal Generaal
PASSIVA
31-12-2013
31-12-2012
204 Overige reserves Resultaat
256.183 24.239 280.422
216.441 -1.643 214.798
501 Leningen overheid 502 Leningen kredietinstellingen 503 Waarborgsommen 504 Overige schulden
1.754 485.720 455 232 488.161
2.054 424.458 463 232 427.207
601 Schulden aan leveranciers 602 Schulden aan kredietinstellingen 605 Belastingen en premies 606 Overige schulden 607 Overlopende passiva
2.424 19.246 185 8.585 9.807 40.247
6.620 23.102 1.270 15.081 9.545 55.618
Totaal Generaal
808.830
697.623
200 EIGEN VERMOGEN
500 LANGLOPENDE SC HULDEN
600 KORTLOPENDE SC HULDEN
63
GECONSOLIDEERDE W&V-REKENING Winst- en verliesrekening 2013 geconsolideerd (x € 1.000)
2013
2012
700 BEDRIJFSOPBRENGSTEN 710 Huren
47.327
42.707
720 Vergoedingen
4.165
4.127
740 Winst op verkopen
-275
-16
750 Geactiveerde productie voor het eigen bedrijf
1.006
1.507
760 Overige bedrijfsopbrengsten
1.751
1.588
Totaal
53.974
49.913
810 Afschrijving vaste activa
22.297
23.790
820 Overige waardeveranderingen materiële vaste en vlottende activa
-17.995
6.785
830 Lonen en salarissen
3.718
4.092
840 Sociale lasten
304
329
800 BEDRIJFSLASTEN
850 Pensioenlasten
719
760
860 Kosten onderhoud
6.861
8.020
870 Overige bedrijfslasten
12.106
9.791
Totaal
28.010
53.567
880 Niet-gerealiseerde waardeveranderingen vastgoedportefeuille
-2.570
-3.096
890 Vrijval herwaarderingsreserve
18.632
16.118
42.026
9.368
910 Rentebaten
659
3.951
940 Rentelasten
-18.469
-18.418
24.216
-5.100
16
3.449
24.232
-1.650
7
7
24.239
-1.643
BEDRIJFSRESULTAAT waardeverandering financiële activa:
950 RESULTAAT UIT GEWONE BEDRIJFSVOERING 970 Resultaat uit deelneming RESULTAAT VOOR BELASTING 980 Vennootsschapsbelasting RESULTAAT NA BELASTING
GECONSOLIDEERD KASSTROOMOVERZICHT Kasstroom geconsolideerd
2013
2012
42.049
12.824
Afschrijvingen en overige waardeverandering
4.992
30.575
Mutatie voorzieningen
0
-3.394
Afboeking projecten
-690
79
Niet gerealiseerde waardeveranderingen vastgoedportefeuille
2.570
3.096
Bedrijfsresultaat vóór financiele baten en lasten Aanpassing voor:
Geactiveerde rente
484
3.517
Vrijval ongerealiseerde herwaarderingsreserve
-18.632
-16.118
Verandering in werkkapitaal mutatie operationele vorderingen
659
mutatie voorraden
460
185
mutatie onderhanden projecten
20
1.461
mutatie operationele schulden
-2.188
Kasstroom uit bedrijfsoperaties
268
-1.918 -1.049
-4
29.725
30.575
Ontvangen interest
175
Ontvangen dividenden
0
0
Betaalde interest
-18.470
-18.418
Betaalde winstbelasting mbt operationele activiteiten
0
Kasstroom uit operationele activiteiten
434
0 -18.295
-17.984
11.431
12.591
Investeringen in materiële vaste activa
-73.810
-29.109
Desinvesteringen materiële vaste activa
12.022
10.400
Investeringen in financiële vaste activa
-64
-397
Desinvesteringen financiële vaste activa
338
791
Kasstroom uit investeringsactiviteiten Mutatie rekening-courantschuld kredietinstellingen
-61.514 -3.856
-18.314 7.686
Ontvangsten uit langlopende schulden
69.548
14.900
Aflossingen van langlopende schulden
-15.171
-16.288
Kasstroom uit financieringsactiviteiten
50.521
6.298
Mutatie geldmiddelen
438
575
65
TOELICHTING JAARREKENING Grondslagen voor waardering en resultaatbepaling in de enkelvoudige en geconsolideerde jaarrekening Algemeen Wooninc. heeft de enkelvoudige jaarrekening en de geconsolideerde jaarrekening opgesteld met inachtneming van artikel 26, eerste lid, van het Besluit Beheer Sociale Huursector. Dit artikel schrijft de toepassing van BW2 Titel 9 voor, behoudens enkele specifieke uitzonderingen. Verder zijn de door de Raad voor de Jaarverslaggeving uitgegeven richtlijnen toegepast, waaronder Richtlijn 645 ‘Toegelaten Instellingen Volkshuisvesting (herzien 2012) in het bijzonder. De jaarrekening is opgemaakt op 23 mei 2014. Herwaardering en belastinglatenties De herwaardering van het sociaal vastgoed gekwalificeerd als bedrijfsmiddel, als gevolg van waardering tegen actuele waarde leidt niet tot een hogere commerciële boekwaarde dan de fiscale boekwaarde. Bovendien ligt de fiscale boekwaarde onder de afschrijfbare (WOZ) bodemwaarde. De fiscale boekwaarde gaat pas teniet indien in de toekomst eerst bij sloop de bouwbestemming zou komen te vervallen. Gezien de lange looptijd van het actief en de onzekerheid dat bij sloop in de toekomst de bouwbestemming vervalt, tendeert de actieve belastinglatentie over het verschil tussen de (geherwaardeerde) boekwaarde in de jaarrekening en de fiscale boekwaarde contant gemaakt derhalve naar nihil. Om die reden is bij deze herwaardering geen rekening gehouden met de invloed van latente belastingen op het vermogen en resultaat. Oordelen en schattingen De opstelling van de jaarrekening vereist dat het bestuur zich oordelen vormt en schattingen en veronderstellingen maakt die van invloed zijn op de toepassing van grondslagen en de gerapporteerde waarde van activa en verplichtingen en van baten en lasten. De belangrijkste oordelen en schattingen hebben betrekking op de activa in exploitatie (zowel het sociaal als het commercieel vastgoed), de voorzieningen en de waardeverminderingen. De daadwerkelijke uitkomsten kunnen afwijken van deze schattingen. De schattingen en onderliggende veronderstellingen worden voortdurend beoordeeld. Herzieningen van schattingen worden opgenomen in de periode waarin de schatting wordt herzien en in de toekomstige perioden waarvoor de herziening gevolgen heeft. In 2012 heeft - mede als onderdeel van de nieuwe richtlijnen voor de jaarverslaggeving - een wijziging plaatsgevonden in de verwerking van investeringen in woningverbetering en de hiermee samenhangende levensduurverlengingen in de bedrijfswaardeberekening. In plaats van het verwerken van de woningverbeteringen in de komende 10 jaar en de hiermee samenhangende levensduurverlengingen zijn de verbeteringen slechts voor de komende 2 jaar ingerekend. Levensduren van complexen waarvan geen verbetering meer ingerekend werd zijn als gevolg hiervan verkort met 25 jaar. Hieraan gekoppeld is dat grootonderhoudsingrepen in het 25e en 40e jaar eveneens niet ingerekend zijn. Het gevolg van de correctie op de methode is dat in tegenstelling tot 2012 het verkorten van de levensduren slechts toegepast wordt indien de totale levensduren hoger lagen dan de oorspronkelijke levensduren . Daartegenover staat dat grootonderhoudsingrepen in het 25e en 40e jaar ingerekend worden. Indien de schattingsmethode van de levensduren en het groot onderhoud op deze wijze in 2012 zouden zijn verwerkt dan zou de waarde van het woningbezit en het eigen vermogen ultimo 2012 per saldo € 13,4 miljoen hoger zijn. De gewijzigde gecorrigeerde methodiek is in 2013 prospectief verwerkt.
Lijst van kapitaalbelangen Volledig geconsolideerde groepsmaatschappijen
Wooninc. Holding B.V. Eindhoven:100%-deelneming
Wooninc. Producten en Diensten B.V. te Eindhoven:100%-deelneming
Wooninc. Beheer Deelnemingen B.V. te Eindhoven:100%-deelneming
Wooninc. Lichtrijk B.V. te Eindhoven:100%-deelneming
Wooninc. Participaties B.V. te Eindhoven:100%-deelneming
Wooninc. Exploitatie B.V. te Eindhoven:100%-deelneming
Wooninc. Projectontwikkeling B.V. te Eindhoven:100%-deelneming
Overige deelnemingen
Lichtrijk Beheer B.V. te Eindhoven: 30%-deelneming
VOF Centrumplan Leende 33 1/3%-deelneming
17 Verenigingen van Eigenaren waarvan 16 met een meerderheidsbelang voor Stichting Wooninc. en een geschatte cumulatieve algemene reserve (bestemd voor onderhoud) van € 4,0 miljoen.
De VOF Centrumplan Leende en Lichtrijk Beheer B.V. worden niet geconsolideerd gezien het minderheidsbelang en gewaardeerd tegen nettovermogenswaarde. Vanwege de beperkte omvang van de VvE’s en de late vaststelling van de jaarrekeningen van de VvE’s is de consolidatie van deze groepsmaatschappijen op basis van artikel 407, lid 1 BW2 achterwege gebleven. Consolidatie In de geconsolideerde jaarrekening worden opgenomen de financiële gegevens van de vennootschap en haar groepsmaatschappijen per 31 december van het boekjaar. Groepsmaatschappijen zijn rechtspersonen en vennootschappen waarin beslissende zeggenschap wordt uitgeoefend. Hierbij worden mede in aanmerking genomen de financiële instrumenten die potentiële stemrechten bevatten die direct kunnen worden uitgeoefend. De groepsmaatschappijen worden integraal geconsolideerd vanaf de datum waarop beslissende zeggenschap op de groepsmaatschappij is verkregen. De groepsmaatschappijen worden niet meer in de consolidatie opgenomen vanaf de datum waarop geen sprake meer is van beslissende zeggenschap. De posten in de geconsolideerde jaarrekening worden volgens uniforme grondslagen van waardering en resultaatbepaling vastgesteld. Financiële instrumenten Onder financiële instrumenten worden zowel primaire financiële instrumenten zoals vorderingen, effecten en schulden, als afgeleide instrumenten verstaan. Alle aan- en verkopen volgens standaard markconventies van financiële activa worden opgenomen per transactiedatum, dat wil zeggen de datum waarop de groep de bindende overeenkomst aangaat. Voor de grondslagen van de primaire financiële instrumenten wordt verwezen naar de behandeling per balanspost.
67
Grondslagen voor de waardering van activa en passiva
Materiële vaste activa: Sociaal vastgoed in exploitatie
Classificatie en kwalificatie Het vastgoed in exploitatie is op objectniveau geclassificeerd naar sociaal en commercieel vastgoed, rekening houdend met de criteria van de Beschikking van de Europese Commissie van 15 december 2009 aangaande de staatssteun voor toegelaten instellingen. Op grond van deze criteria omvat het sociale vastgoed de woningen met een huurprijs tot aan de huurliberalisatiegrens (huurtoeslaggrens), het maatschappelijk vastgoed en het overige sociale vastgoed. Maatschappelijk vastgoed is bedrijfsonroerend goed dat wordt verhuurd aan maatschappelijke organisaties, waaronder zorg-, welzijns-, onderwijsen culturele instellingen en dienstverleners en dat tevens is vermeld in de bijlage zoals deze is opgenomen in de EC-beschikking van 15 december 2009. Wooninc. heeft haar sociaal vastgoed (op portefeuilleniveau) als bedrijfsmiddel gekwalificeerd, gelet op het beleid van de corporatie waarbij vooral het realiseren van de volkshuisvestelijke taken centraal staat. Als gevolg hiervan wordt het sociaal vastgoed beschouwd als bedrijfsmiddel. Waardering bij eerste verwerking Bij eerste verwerking wordt het sociaal vastgoed in exploitatie gewaardeerd tegen de kostprijs. De kostprijs omvat de verkrijgings- of vervaardigingsprijs en de hieraan direct toerekenbare overige kosten om het actief in operationele staat te brengen. Investeringssubsidies worden in mindering gebracht op het geïnvesteerde bedrag. De afschrijving vangt aan zodra het sociaal vastgoed beschikbaar is voor exploitatie. De in de toekomst te maken kosten van sloop worden in het jaar dat de exploitatie door sloop in de toekomst wordt beëindigd ten laste van het resultaat in dat jaar verantwoord. Waardering na eerste verwerking Het sociaal vastgoed in exploitatie (gekwalificeerd als bedrijfsmiddel) wordt na eerste verwerking gewaardeerd tegen de bedrijfswaarde (die veelal lager is dan de vervangingswaarde), onder aftrek van lineaire afschrijvingen gebaseerd op de verwachte gebruiksduur en rekening houdend met de componentenbenadering. Op de component grond wordt niet afgeschreven. Indien de afschrijvingsmethode, gebruiksduur en/of restwaarde van de opstallen in de loop van de tijd wijzigingen ondergaan, worden deze als een schattingswijziging verantwoord. De waardevermindering van de kostprijs als gevolg van de afwaardering naar lagere bedrijfswaarde na eerste verwerking wordt bepaald op het niveau van de kasstroomgenererende eenheid. De waardevermindering wordt separaat tot uitdrukking gebracht en in het resultaat verantwoord als bijzonder waardeverminderingsverlies. Uitgaven na eerste verwerking Uitgaven
na
eerste
verwerking
voor
een
kasstroomgenererende
eenheid
(complex,
product-
marktcombinatie) die voldoen aan de algemene activeringscriteria worden geactiveerd. Ter beoordeling of en in hoeverre hierbij sprake is van een bijzonder waardeverminderingsverlies wordt uitgegaan van de additionele kasstromen die deze uitgaven tot gevolg hebben. Voor zover deze kasstromen lager zijn wordt het verschil met de uitgaven na eerste verwerking ten laste van de winst- en verliesrekening gebracht en verantwoord onder “Overige waardeveranderingen materiële vaste activa”.
Complexindeling Het woningbezit is opgedeeld naar kasstroomgenererende eenheden waarvoor per complex een daarop gericht beleid is bepaald. Bij de indeling naar complexen is bepalend de differentiatie in de vastgoedsturing van de corporatie ten aanzien van huur, onderhoud, bouwjaar en wijkgerichte aanpak. Verder zijn hierbij bepalende factoren: locatie, woningtype, doelgroep en prijsklasse. De indeling sluit derhalve aan op het strategisch vastgoedbeleid van Wooninc. Afschrijving Afschrijving vindt per complex plaats gedurende de periode van exploitatie van het sociaal vastgoed. In de periode tussen twee rapportagemomenten wordt een afschrijving ten laste van de resultatenrekening gebracht die is gebaseerd op de bedrijfswaarde van het voorgaande rapporteringsmoment, de verwachte gebruiksduur en de verwachte restwaarde aan het einde van de verwachte gebruiksduur. Voor de bepaling van de afschrijvingslast wordt onderscheid gemaakt in componenten van het sociaal vastgoed met een verschillende levensduur. Op grond wordt niet afgeschreven. Herwaardering Waardevermeerderingen als gevolg van verschillen tussen de boekwaarde op basis van de bedrijfswaarde en de boekwaarde op basis van historische kosten (herwaardering) worden rechtstreeks in het eigen vermogen verwerkt. Voor zover de waardevermeerdering een terugname is van een waardevermindering van hetzelfde actief, die voorheen als last in de winst- en verliesrekening was verwerkt, wordt de waardevermeerdering in de winst- en verliesrekening verwerkt. Waardeverminderingen als gevolg van een herwaardering worden ten laste van het eigen vermogen verwerkt tot het bedrag dat voor het betreffende actief als ongerealiseerde waardestijging in het eigen vermogen is opgenomen. Voor het meerdere wordt de waardevermindering in de winst- en verliesrekening verwerkt. Realisatie van de herwaardering wordt voor het verschil tussen de (hogere) afschrijving op basis van bedrijfswaarde en de afschrijving op basis van de historische kosten respectievelijk (hogere) kostprijs verkopen op basis van bedrijfswaarde ten opzichte van kostprijs verkopen op basis van historische kosten ten gunste van de winst- en verliesrekening verantwoord. Positieve verschillen tussen de boekwaarde op basis van de bedrijfswaarde en de boekwaarde op basis van historische kosten worden conform RJ Richtlijn 645 (herzien 2012) alinea 506 als ongerealiseerde waardestijging toegelicht bij het eigen vermogen. Kosten van groot onderhoud Kosten voor periodiek groot onderhoud worden ten laste gebracht van het resultaat op het moment dat deze zich voordoen. Buitengebruikstelling of afstoting Buitengebruikstelling (sloop) of afstoting (verkoop) op termijn wordt verwerkt in de bedrijfswaarde van het sociaal vastgoed in exploitatie. De bedrijfswaarde is bepaald op basis van doorexploitatie van het sociaal vastgoed over een veronderstelde economische gebruiksduur van doorgaans 50 jaar totdat het vastgoed op grond van een sloopbesluit teniet gaat; de toekomstige sloopkosten worden in de bedrijfswaarde meegenomen. Met verkoop wordt in de bedrijfswaarde rekening gehouden uitsluitend indien verkoop binnen vijf jaar plaatsvindt op basis van een geformaliseerd verkoopplan en indien verkoop juridisch mogelijk is.
69
Materiële vaste activa: Sociaal vastgoed in ontwikkeling voor eigen exploitatie
Vastgoed Het betreft investeringen in nieuwe (nieuwbouw) en bestaande complexen (woningverbetering, herstructurering). Waardering vindt plaats tegen de kostprijs (verkrijgings- of vervaardigingsprijs) onder aftrek van bijzondere waardeverminderingen als gevolg van een lagere realiseerbare waarde (bedrijfswaarde). De kostprijs omvat de verkrijgings- of vervaardigingsprijs en de hieraan direct toerekenbare overige kosten. Verder wordt rente tijdens de bouw op vreemd vermogen geactiveerd. Voor onroerende zaken waarvoor specifieke financiering is aangetrokken, wordt de intrestvoet van deze specifieke financiering gehanteerd. Voor zover geen specifieke leningen zijn aangetrokken, wordt de geactiveerde rente berekend op basis van de gewogen gemiddelde rente over de rentedragende schulden. Bijzondere waardeverminderingen worden in de jaarrekening verantwoord bij het aangaan van feitelijke investeringsverplichtingen inzake het sociaal vastgoed. Hiervan is sprake zodra voldaan wordt aan de criteria “intern geformaliseerd en extern gecommuniceerd”. Intern geformaliseerd: zodra het bestuur het onomkeerbare investeringsbesluit heeft genomen. Extern gecommuniceerd: zodra hierover uitingen zijn gedaan naar huurders, gemeenten en overige stakeholders. Bij de bepaling van de bijzondere waardevermindering in het geval de vastgoedontwikkeling onderdeel zal worden van de bestaande kasstroomgenererende eenheid, wordt rekening gehouden met de bedrijfswaarde van de bestaande kasstroomgenererende eenheid. Indien de bijzondere waardevermindering hoger is dan de bestede kosten van het sociaal vastgoed in ontwikkeling, wordt het vastgoed naar nihil afgewaardeerd en wordt voor het resterende bedrag van de waardevermindering een voorziening voor onrendabele investeringen en herstructureringen aan de creditzijde van de balans opgenomen. Grondposities Ingenomen
grondposities
(al
dan
niet
met
opstallen)
worden
aangeschaft
met het
oog
op
(her)ontwikkeling van huur- en verkoopprojecten. Aangezien er nog geen inzicht bestaat in aard, omvang en samenstelling van deze projecten, worden de posities gerubriceerd onder de post “Sociaal vastgoed in ontwikkeling bestemd voor eigen exploitatie”. De posities worden gewaardeerd tegen historische kostprijs en bijkomende kosten of lagere realiseerbare waarde. Gecombineerde bouwprojecten (bouw van sociale huurwoningen en koopwoningen) Het bijzonder waardeverminderingsverlies bij het aangaan van de investeringsverplichting inzake het sociaal vastgoed wordt zonder saldering met te verwachten winst op verkoopwoningen verantwoord in het resultaat onder de post “Overige waardeveranderingen materiële vaste activa”. De winst behaald met de verkoop van koopwoningen wordt eerst in het jaar van verkoop in het resultaat onder de post “Resultaat verkoop vastgoedportefeuille” verantwoord.
Onroerende en roerende zaken ten dienste van de exploitatie
De onroerende en roerende zaken ten dienste van de exploitatie worden gewaardeerd tegen de kostprijs (verkrijgingsprijs of vervaardigingsprijs), minus eventuele investeringssubsidies, verminderd met cumulatieve afschrijvingen en cumulatieve bijzondere waardeverminderingsverliezen.
De afschrijving is lineair en gebaseerd op de verwachte gebruiksduur, rekening houdend met de restwaarde. Indien de verwachting omtrent de afschrijvingsmethode, gebruiksduur en/of restwaarde in de loop van de tijd wijzigingen ondergaat, worden deze wijzigingen als een schattingswijziging verantwoord. Buiten gebruik gestelde onroerende en roerende zaken ten dienste van de exploitatie worden gewaardeerd tegen de kostprijs dan wel de lagere opbrengstwaarde. Indien de verwachte opbrengstwaarde belangrijk hoger is dan de boekwaarde en besloten is tot verkoop, wordt overgegaan tot een incidentele herwaardering die verwerkt wordt als ongerealiseerde waardestijging in het eigen vermogen. Bij de realisatie van de waardestijging wordt deze als een afzonderlijke post in de winst- en verliesrekening verwerkt. De onroerende en roerende zaken ten dienste van de exploitatie worden niet langer in de balans opgenomen na vervreemding of wanneer geen toekomstige prestatie-eenheden van het gebruik of de vervreemding worden verwacht.
71
Vastgoedbeleggingen: Commercieel vastgoed in exploitatie
Classificatie Het vastgoed in exploitatie wordt op objectniveau geclassificeerd naar sociaal en commercieel vastgoed, rekening houdend met de criteria van de Beschikking van de Europese Commissie van 15 december 2009 aangaande de staatssteun voor toegelaten instellingen. Op grond van deze criteria omvat het commercieel vastgoed de woningen met een huurprijs boven de huurliberalisatiegrens (huurtoeslaggrens), het bedrijfsmatig vastgoed (niet zijnde maatschappelijk vastgoed) en het overige commercieel vastgoed. Waardering bij eerste verwerking Bij de eerste verwerking wordt het commercieel vastgoed in exploitatie gewaardeerd tegen de kostprijs. De kostprijs omvat de verkrijgings- of vervaardigingsprijs, inclusief transactiekosten minus eventuele investeringssubsidies. De verkrijgings- of vervaardigingsprijs wordt bepaald als de som van de bestede externe kosten en de hieraan direct toerekenbare kosten.
Waardering na eerste verwerking Na eerste verwerking wordt het commercieel vastgoed in exploitatie vanaf boekjaar 2012 gewaardeerd tegen reële waarde overeenkomstig het actuele waardemodel van RJ 213 “Vastgoedbeleggingen”. De reële waarde wordt bepaald met inachtneming van de relevante feiten en omstandigheden van de markt waarop toegelaten instellingen actief zijn en de bepalingen zoals opgenomen in het Bbsh. Wegens het veelal ontbreken van courante prijzen op een actieve markt wordt de reële waarde bepaald met behulp van geprognosticeerde kasstromen. De aannames van de kasstromen zijn gebaseerd op de contractuele verplichtingen van de toegelaten instelling die rusten op het vastgoed. De overige (na de contractperiode in acht te nemen) aannames en uitgangspunten zijn gebaseerd op de gegevens van de markt waarop de toegelaten instellingen actief zijn. Op het commercieel vastgoed in exploitatie gewaardeerd tegen reële waarde wordt op grond van RJ 213 “Vastgoedbeleggingen” niet afgeschreven. Uitgaven na eerste verwerking Uitgaven inzake vastgoedbeleggingen na eerste verwerking die voldoen aan de algemene activeringscriteria worden geactiveerd. Complexindeling Het commercieel vastgoed in exploitatie is opgedeeld naar kasstroomgenererende eenheden (complexen) waarvoor per complex een daarop gericht beleid is bepaald. Bij de indeling naar complexen is bepalend de differentiatie in de vastgoedsturing van de corporatie ten aanzien van huur, onderhoud, bouwjaar en wijkgerichte aanpak. Verder zijn hierbij bepalende factoren: locatie, woningtype, doelgroep en prijsklasse. De indeling sluit derhalve aan op het strategische vastgoedbeleid van de corporatie. Herwaardering Winsten of verliezen ontstaan door een wijziging in de reële waarde worden verantwoord in de winst- en verliesrekening. Het verschil tussen de boekwaarde van voor en na de herwaardering wordt als ongerealiseerde waardestijging toegelicht bij het eigen vermogen.
De waardering na eerste verwerking is tegen reële waarde. De reële waarde wordt bepaald door taxatie door een onafhankelijke en ter zake deskundig taxateur van het bedrag waartegen het object bij oplevering het beste kan worden verkocht onder aftrek van de nog te besteden kosten om het vastgoed te realiseren. Indien gerede twijfel bestaat of de reeds bestede kosten terugverdiend kunnen worden, wordt het vastgoed tegen de lagere reële waarde van het project in het bestaande ontwikkelingsstadium gewaardeerd en wordt het nadelig verschil in het resultaat verantwoord onder de post “Overige waardeveranderingen vastgoedbeleggingen”.
Vastgoedbeleggingen: Commercieel vastgoed in ontwikkeling voor eigen exploitatie
Dit betreft onroerende zaken in aanbouw of ontwikkeling voor gebruik als vastgoedbelegging. De waardering bij eerste verwerking is tegen de verkrijgings- of vervaardigingsprijs, rekening houdend met eigen ontwikkelingskosten en overige hieraan direct toerekenbare kosten. Verder wordt tijdens de ontwikkelingsperiode rente op vreemd vermogen geactiveerd. Voor onroerende zaken waarvoor specifieke financiering is aangetrokken, wordt de intrestvoet van deze specifieke financiering gehanteerd. Voor zover geen specifieke leningen zijn aangetrokken, wordt de geactiveerde rente berekend op basis van de gewogen gemiddelde rente over de rentedragende schulden.
Financiële vaste activa
Deelnemingen Deelnemingen waarin de groep invloed van betekenis uitoefent op het zakelijke en financiële beleid, worden tegen de vermogensmutatiemethode gewaardeerd. Overeenkomstig deze methode worden de deelnemingen in de balans opgenomen tegen het aandeel van Wooninc. in de nettovermogenswaarde. In de winst-en-verliesrekening wordt het aandeel van Wooninc. in het resultaat van de deelnemingen opgenomen. Indien en voor zover Wooninc. niet zonder beperking uitkering van de positieve resultaten aan hem kan bewerkstelligen, worden de resultaten in een wettelijke reserve opgenomen. Zijn aandeel in de rechtstreekse vermogensvermeerderingen en –verminderingen van de deelnemingen wordt ook in de wettelijke reserve opgenomen, met uitzondering van herwaarderingen die in de herwaarderingsreserve worden verwerkt. Als de waarde van de deelneming volgens de vermogensmutatiemethode negatief is geworden, wordt deze methode niet langer toegepast en blijft de deelneming bij ongewijzigde omstandigheden op nihil gewaardeerd. Hierbij worden andere langlopende belangen in de deelneming, die feitelijk worden aangemerkt als een onderdeel van de netto-investering, ook meegenomen. Indien en voor zover geheel of ten dele voor de schulden van de deelneming wordt ingestaan, respectievelijk een feitelijke verplichting bestaat de deelneming tot betaling van haar schulden in staat te stellen, wordt een voorziening opgenomen. Een vervolgens verkregen aandeel in de winst van de deelneming wordt pas weer verwerkt indien en voor zover het cumulatief niet verwerkte aandeel in het verlies is ingelopen. Te vorderen BWS-subsidie Van de in exploitatie genomen complexen, gesubsidieerd onder het Besluit Woninggebonden Subsidies, wordt de contante waarde van de te ontvangen subsidie, vermeerderd met de eventueel toegekende huurverlagingstoeslag, in de balans als vordering opgenomen. Deze vordering wordt door de gemeente 73
ingelost door middel van jaarlijkse betaling van een vast bedrag. Aan de vordering wordt op basis van het subsidierendement rente toegerekend. Overige financiële vaste activa Bij de eerste verwerking van financiële activa worden deze opgenomen tegen reële waarde, vermeerderd met de direct daaraan toe te rekenen transactiekosten. Alle aan- en verkopen volgens standaard marktconventies van financiële activa worden opgenomen per transactiedatum, dat wil zeggen de datum waarop Wooninc. de bindende overeenkomst aangaat. Op het moment van de eerste verantwoording rubriceert Wooninc. de financiële activa op portefeuillebasis naar de onderstaande (sub)categorieën: -
gekochte leningen en obligaties
-
verstrekte leningen en overige vorderingen.
Gekochte leningen en obligaties Gekochte leningen en obligaties zijn primaire financiële activa met vaste of bepaalbare betalingen die van derden zijn gekocht. Gekochte leningen en obligaties worden tot het eind van de looptijd aangehouden indien Wooninc. stellig voornemens is en zowel contractueel als economisch in staat is deze aan te houden tot het einde van de looptijd. Deze categorie wordt na de eerste waardering gewaardeerd tegen de geamortiseerde kostprijs volgens de effectieve rentemethode. Baten en lasten worden in de winst-enverliesrekening verwerkt via het amortisatieproces. Verstrekte leningen en overige vorderingen Verstrekte leningen en overige vorderingen zijn primaire financiële activa met vaste of bepaalbare betalingen die niet op een actieve markt zijn genoteerd. Deze leningen en vorderingen worden na de eerste verwerking gewaardeerd tegen de geamortiseerde kostprijs volgens de effectieve rentemethode. Baten en lasten worden in de winst-en-verliesrekening verwerkt zodra de beleggingen aan een derde worden overgedragen of een bijzondere waardevermindering ondergaan, alsmede via het amortisatieproces.
Vlottende activa
Voorraad Dit betreft de in aanbouw zijnde onverkochte nieuwbouwwoningen die worden gewaardeerd tegen de projectkosten of lagere netto-opbrengstwaarde. Deze lagere netto-opbrengstwaarde wordt bepaald door individuele beoordeling van de voorraden. De projectkosten omvatten de direct op het project betrekking hebbende kosten, de kosten die toerekenbaar zijn aan projectactiviteiten in het algemeen en toewijsbaar zijn aan het project en andere kosten die contractueel aan de opdrachtgever kunnen worden toegerekend. Onderhanden projecten Een onderhanden project in opdracht van derden (hierna: onderhanden project) is een project voor de aanbouw van nieuwbouwwoningen dat is overeengekomen met een derde, voor de constructie van een actief of combinatie van activa, waarbij de uitvoering zich gewoonlijk uitstrekt over meer dan één verslagperiode. De projectopbrengsten en -kosten uit hoofde van het onderhanden project worden als opbrengsten en kosten in de winst- en verliesrekening naar rato van de verrichte prestatie per balansdatum verwerkt,
indien het resultaat van een onderhanden project op betrouwbare wijze kan worden ingeschat (‘percentage of completion’-methode). Als het resultaat van een onderhanden project niet op betrouwbare wijze kan worden ingeschat, worden de opbrengsten alleen verwerkt in de winst-en-verliesrekening tot het bedrag van de gemaakte projectkosten dat waarschijnlijk kan worden verhaald en worden de projectkosten in de winst-enverliesrekening verwerkt in de periode waarin ze zijn gemaakt (‘percentage of completion with zero profit’-methode). Als er geen onzekerheden meer bestaan over het op betrouwbare wijze kunnen inschatten van het resultaat van een onderhanden project, worden de cumulatieve projectopbrengsten verwerkt in de winst-en-verliesrekening op basis van de mate van verrichte prestaties op het moment van het niet meer bestaan van onzekerheden. Als het waarschijnlijk is dat de totale projectkosten de totale projectopbrengsten zullen overschrijden, worden de verwachte verliezen onmiddellijk in de winst-en-verliesrekening verwerkt. De projectkosten bestaan uit de directe projectkosten, de opslag voor kosten die toerekenbaar zijn aan projectactiviteiten in het algemeen en toewijsbaar zijn aan het project, gebaseerd op het normale niveau van projectactiviteiten, en andere kosten die contractueel aan de opdrachtgever kunnen worden toegerekend, exclusief de rente op het vreemd vermogen. Uitgaven die verband houden met projectkosten die na de balansdatum tot te verrichten prestaties leiden, zijn als voorraden (onderhanden werk of vooruitbetalingen op voorraden) of als overlopende activa verwerkt, indien het waarschijnlijk is dat ze in een volgende periode zullen leiden tot opbrengsten. Een voorziening voor verwachte verliezen voor een project en de gedeclareerde termijnen worden in mindering gebracht op de post onderhanden project. Het nettobedrag per onderhanden project wordt verwerkt als actief of als schuld, indien het saldo van het onderhanden project een debet- respectievelijk creditstand vertoont. Vorderingen Vorderingen worden bij eerste verwerking gewaardeerd tegen de reële waarde van de tegenprestatie. Vorderingen worden na eerste verwerking gewaardeerd tegen de geamortiseerde kostprijs, veelal gelijk aan de nominale waarde. Een voorziening voor oninbaarheid gebaseerd op een statische beoordeling per balansdatum wordt in mindering gebracht op de boekwaarde van de vordering. Liquide middelen Onder liquide middelen zijn opgenomen de kasmiddelen en de tegoeden op bankrekeningen. Deze zijn gewaardeerd tegen nominale waarde en staan ter vrije beschikking. Liquide middelen die (naar verwachting) langer dan twaalf maanden niet ter beschikking staan van de groep, worden als financiële vaste activa gerubriceerd. Langlopende schulden
Voorzieningen Een voorziening wordt gevormd voor verplichtingen waarvan het waarschijnlijk is dat zij moeten worden afgewikkeld en waarvan de omvang redelijkerwijs is te schatten. De omvang van de voorziening wordt bepaald door de beste schatting van de bedragen die noodzakelijk zijn om de desbetreffende verplichtingen en verliezen per balansdatum af te wikkelen. Voorzieningen worden gewaardeerd tegen nominale waarde, met uitzondering van de voorzieningen die tegen contante waarde worden gewaardeerd, als het effect van de tijdswaarde materieel is.
75
Pensioenen De pensioenen van de werknemers zijn ondergebracht bij stichting Pensioenfonds voor de Woningcorporaties (SPW). Voor de waardering in de jaarrekening wordt ‘de verplichting aan de pensioenuitvoerder’benadering gevolgd. Voor deze pensioenregeling betaalt Wooninc. op verplichte, contractuele of vrijwillige basis premie aan het pensioenfonds. Behalve de betaling van premies heeft Wooninc. geen verdere verplichtingen uit hoofde van deze pensioenregeling. Wooninc. heeft in geval van een tekort bij het fonds geen verplichting tot het voldoen van aanvullende bijdragen, anders dan hogere toekomstige premies. De premies worden verantwoord als personeelskosten als deze verschuldigd zijn. Latente belastingvorderingen en -verplichtingen Een voorziening voor latente belastingvorderingen en –verplichtingen wordt getroffen met behulp van de verplichtingenmethode voor tijdelijke verschillen tussen de boekwaarde van activa en verplichtingen en hun belastinggrondslag, en ook wanneer er sprake is van voorwaartse verrekenbare verliescompensatie. De berekening van de latente belastingvorderingen en -verplichtingen geschiedt tegen de op het einde van het verslagjaar geldende belastingtarieven of tegen de in komende jaren geldende tarieven, voor zover reeds bij wet vastgesteld. Latente belastingvorderingen en –verplichtingen binnen dezelfde fiscale eenheid worden alleen gesaldeerd indien Wooninc. daartoe een afdwingbaar recht heeft en het voornemen heeft om op netto basis af te rekenen. Latente belastingvorderingen, met inbegrip van die voortvloeiend uit voorwaartse verliescompensatie, worden gewaardeerd indien het waarschijnlijk is dat er fiscale winst beschikbaar zal zijn waarmee verliezen kunnen worden gecompenseerd en verrekeningsmogelijkheden kunnen worden benut. Tussen Wooninc. en haar Nederlandse groepsmaatschappijen bestaat een fiscale eenheid. De verrekening van de belastingen binnen deze eenheid vindt plaats alsof elke maatschappij zelfstandig belastingplichtig is. Een latentie wordt in de balans opgenomen indien de verwachting is dat afwikkeling van de post binnen vijf jaar plaatsvindt.
Langlopende schulden Onder langlopende schulden zijn de schulden met een looptijd van meer dan een jaar opgenomen. De onder langlopende schulden opgenomen leningen van de (gemeentelijke) overheid en de kredietinstellingen worden afgelost op basis van annuïteiten, lineair of fix. In het laatste geval vindt alleen aflossing plaats aan het einde van de looptijd van de lening. Het aflossingsdeel van de langlopende schulden voor het komend verslagjaar is opgenomen onder de kortlopende schulden. Overige langlopende schulden Opgenomen zijn de door bewoners gestorte waarborgsommen vermeerderd met de gecumuleerde rentevergoeding. Jaarlijks wordt hieraan 2% rente toegevoegd. Tevens wordt rekening gehouden met een afname van jaarlijks 10% in verband met het besluit om met ingang van 2000 bij nieuwe verhuringen van zelfstandige wooneenheden geen waarborgsommen meer te heffen.
Vlottende passiva
Kortlopende schulden Bij de eerste opname van kortlopende schulden worden deze opgenomen tegen reële waarde verminderd met de direct daaraan toe te rekenen transactiekosten. De kortlopende schulden worden na de eerste waardering gewaardeerd tegen de geamortiseerde kostprijs volgens de effectieve-rentemethode. Winst of verlies worden in de winst-en-verliesrekening opgenomen zodra de verplichtingen niet langer op de balans worden opgenomen, alsmede via het amortisatieproces. Reële waarde van financiële instrumenten De reële waarde van de financiële instrumenten die op actieve markten worden verhandeld per de verslagdatum, wordt bepaald op basis van genoteerde beurskoersen, zonder aftrek van transactiekosten. Voor financiële instrumenten die niet op een actieve markt worden verhandeld, wordt de reële waarde bepaald met passende waarderingsmethoden. Dergelijke methoden zijn onder meer:
het gebruikmaken van recente markttransacties tussen onafhankelijke partijen;
het gebruikmaken van de actuele reële waarde van een ander instrument dat nagenoeg hetzelfde is;
analyse op basis van contant gemaakte kasstromen of andere waarderingsmodellen.
Een overzicht van de reële waarden van de financiële instrumenten wordt verschaft in de toelichting op de financiële instrumenten. Niet langer in de balans opnemen van financiële activa en passiva Een financieel instrument wordt niet langer in de balans opgenomen indien een transactie ertoe leidt dat alle of nagenoeg alle rechten op economische voordelen en alle of nagenoeg alle risico’s met betrekking tot de positie aan een derde zijn overgedragen.
77
Grondslagen voor de bepaling van het resultaat
Algemeen Baten worden toegerekend aan het jaar waarop ze betrekking hebben voor zover deze gerealiseerd zijn. De kosten worden bepaald met inachtneming van de hiervoor vermelde grondslagen voor waardering en toegerekend aan het verslagjaar waarop zij betrekking hebben. (Voorzienbare) verplichtingen en mogelijke verliezen die hun oorsprong vinden voor het einde van het boekjaar worden in acht genomen indien zij voor het opmaken van de jaarrekening bekend zijn geworden en overigens wordt voldaan aan de voorwaarden voor het opnemen van voorzieningen. Huren Hieronder zijn opgenomen de netto huuropbrengsten voortvloeiende uit de verhuur van wooneenheden, parkeergelegenheden en bedrijfsruimten. Deze post is na aftrek van huurderving wegens leegstand en oninbaarheid. Vergoedingen Onder vergoedingen zijn opgenomen de bedragen die huurders, naast de netto huurprijs, verschuldigd zijn voor energielevering, schoonmaakkosten en dergelijke. De vergoedingen zijn gebaseerd op de geraamde kosten. Jaarlijks vindt afrekening plaats op basis van de werkelijke kosten. Van de in de winst-en-verliesrekening opgenomen post 'opbrengst uit hoofde van vergoedingen' is de vergoedingsderving wegens leegstand en oninbaarheid al afgetrokken. Winst op verkopen Resultaat verkoop vastgoedportefeuille De verkoop van vastgoed is een regulier onderdeel van de bedrijfsactiviteiten en wordt derhalve als onderdeel van de omzet verantwoord. Opbrengst uit verkoop van vastgoed wordt in de winst- en verliesrekening verwerkt als alle belangrijke rechten op economische voordelen alsmede alle belangrijke risico’s met betrekking tot de activa zijn overgedragen aan de koper, het bedrag van de opbrengst op betrouwbare wijze kan worden bepaald en ontvangst van de opbrengst waarschijnlijk is. Op basis van deze criteria wordt onder deze post de verkoopopbrengst van huurwoningen (sociaal vastgoed en commercieel vastgoed in exploitatie) onder aftrek van verkoopkosten en de boekwaarde verantwoord. Verder is onder deze post verantwoord de opbrengstwaarde van verkocht vastgoed bestemd voor de verkoop (koopwoningen voor derden) onder aftrek van de gemaakte direct toerekenbare verkoopkosten en de vervaardigingsprijs en daaraan toegerekende directe kosten dan wel de lagere opbrengstwaarde. Winsten worden verantwoord op het moment van levering (passeren transportakte). Eventuele verliezen op koopprojecten worden verantwoord zodra deze voorzienbaar zijn. Projectopbrengsten en projectkosten Voor onderhanden projecten in opdracht van derden waarvan het resultaat op betrouwbare wijze kan worden bepaald, wordt de omzetwaarde naar rato van de verrichte prestaties in het boekjaar, voor het verkochte deel van het project in de winst- en verliesrekening verantwoord op de post “Wijzigingen in onderhanden werk”. De voortgang van de verrichte prestaties wordt bepaald op basis van de tot de balansdatum gemaakte projectkosten in verhouding tot de geschatte totale projectkosten. De kosten van de verrichte prestaties in het boekjaar worden verantwoord op de post “Kosten uitbesteed werk en andere externe kosten”. In het boekjaar van oplevering wordt de gerealiseerde omzet op de post “Wijzigingen in onderhanden werk” van voorgaande jaren in mindering gebracht op de totale gerealiseerde omzet, zodat het saldo de omzetwaarde laat zien van de in het jaar van oplevering verrichte prestaties. De bij deze omzet beho-
rende kosten van de in het jaar van oplevering verrichte prestaties worden verantwoord op de post “Kosten uitbesteed werk en andere externe kosten”. Als het resultaat (nog) niet op betrouwbare wijze kan worden ingeschat, vindt opbrengstverantwoording in de winst- en verliesrekening plaats tot het bedrag van de gemaakte projectkosten dat waarschijnlijk kan worden verhaald; de projectkosten worden dan verwerkt in de winst- en verliesrekening in de periode waarin ze zijn gemaakt. Zodra het resultaat wel op betrouwbare wijze kan worden bepaald, vindt opbrengstverantwoording plaats naar rato van de verrichte prestaties per balansdatum. Het resultaat wordt bepaald aan de hand van het verschil tussen de projectopbrengsten en projectkosten. Projectopbrengsten zijn de contractueel overeengekomen opbrengsten en opbrengsten uit hoofde van meer- en minderwerk, claims en vergoedingen indien en voor zover het waarschijnlijk is dat deze worden gerealiseerd en ze betrouwbaar kunnen worden bepaald. Projectkosten zijn de direct op het project betrekking hebbende kosten, de opslag voor kosten die toerekenbaar zijn aan projectactiviteiten in het algemeen en toewijsbaar zijn aan het project en andere kosten die contractueel aan de opdrachtgever kunnen worden toegerekend, exclusief de rente op vreemd vermogen. Een voorziening voor verwachte verliezen voor een project wordt verwerkt in de kostprijs van de omzet. Geactiveerde productie eigen bedrijf Onder deze post worden de kosten van het eigen werkapparaat die direct toerekenbaar zijn aan investeringen in onroerende zaken in ontwikkeling verantwoord en als zodanig geactiveerd onder onroerende zaken in ontwikkeling (te weten: sociaal vastgoed of commercieel vastgoed in ontwikkeling dan wel vastgoed in ontwikkeling bestemd voor verkoop). Overige bedrijfsopbrengsten Onder de overige bedrijfsopbrengsten zijn alle overige baten die voortvloeien uit de gewone bedrijfsuitoefening opgenomen. Afschrijvingen De afschrijvingen op (im)materiële vaste activa en onroerende en roerende zaken ten dienste van de exploitatie worden gebaseerd op de verkrijgings- of vervaardigingsprijs. De afschrijvingen op het sociaal vastgoed in exploitatie worden gebaseerd op de bedrijfswaarde aan het begin van het boekjaar. Afschrijvingen vinden plaats volgens de lineaire methode op basis van de verwachte gebruiksduur (is doorgaans de geschatte economische levensduur). Met een mogelijke restwaarde van de opstallen wordt geen rekening gehouden aangezien wordt uitgegaan van sloop aan het einde van de economische levensduur, tenzij bij sociaal vastgoed in exploitatie de woningen binnen vijf jaar worden verkocht, in welk geval de afschrijving wordt gestopt, gelet op de hogere restwaarde door verkoop dan de boekwaarde. Overige waardeverandering MVA De overige waardeveranderingen van materiële vaste activa worden gebaseerd op de waardering van de betreffende activaposten. De onder deze post verantwoorde bedragen hebben betrekking op een afboeking dan wel terugneming van een bijzondere waardevermindering. Deze bijzondere waardevermindering ontstaat door het jaarlijks toetsen van de bedrijfswaarde ten opzichte van de waarde, gebaseerd op de boekwaarde voor die projecten waarvoor een investeringsbesluit heeft plaatsgevonden.
79
Pensioenen De pensioenregeling van corporaties wordt gewaardeerd volgens een zogenaamd ‘de verplichting aan de pensioenuitvoerder’-benadering. Behalve de betaling van premies heeft Wooninc. geen verdere verplichtingen uit hoofde van deze pensioenregeling. Wooninc. heeft in geval van een tekort bij het fonds geen verplichting tot het voldoen van aanvullende bijdragen, anders dan hogere toekomstige premies. De premies worden verantwoord als personeelskosten als deze verschuldigd zijn. Belastingen Vanaf 1 januari 2008 is Wooninc. integraal belastingplichtig voor de vennootschapsbelasting. Corporaties zijn sindsdien verplicht over hun integrale activiteiten vennootschapsbelasting te betalen. Een en ander is vastgelegd in een vaststellingsovereenkomst (VSO). Hierin zijn specifieke bepalingen opgenomen voor de waardering van posten op de fiscale openingsbalans en de wijze van resultaatneming. De belasting over het resultaat wordt berekend over het resultaat voor belastingen in de winst- en verliesrekening, rekening houdend met beschikbare fiscaal compensabele verliezen uit voorgaande boekjaren (voor zover niet opgenomen in de latente belastingvorderingen) en vrijgestelde winstbestanddelen en na bijtelling van niet aftrekbare kosten. Indien van toepassing wordt rekening gehouden met wijzigingen die optreden in de latente belastingvorderingen en -schulden uit hoofde van wijzigingen in het te hanteren belastingtarief. De fiscale positie is in de geconsolideerde jaarrekening verwerkt. Kosten onderhoud Onder deze post worden de kosten van door derden verrichte onderhoudswerkzaamheden verantwoord, voor zover de werkzaamheden in het jaar hebben plaatsgevonden alsmede (indien van toepassing) inkoop van onderhoudsmaterialen. De lasten van onderhoud onderscheiden zich van activeerbare kosten door het feit dat er geen sprake is van een waardeverhoging maar instandhouding van het actief. Niet gerealiseerde waardeveranderingen vastgoedbeleggingen De niet gerealiseerde waardeveranderingen van vastgoedbeleggingen betreft de niet autonome waardemutatie van de vastgoedbeleggingen in het boekjaar. De waarde van de vastgoedbeleggingen wordt bepaald door middel van taxatie van het bezit door een extern taxateur. Vrijval nietgerealiseerde herwaarderingsreserve De vrijval van de nietgerealiseerde herwaarderingsreserve betreft de realisatie van de ongerealiseerde herwaarderingsreserve als gevolg van de gerealiseerde verkopen en afschrijvingen van sociaal vastgoed in exploitatie. De vrijval als gevolg van afschrijvingen betreft het verschil tussen de afschrijvingskosten op basis van bedrijfswaarde en de afschrijving op basis van historische kosten. De vrijval als gevolg van verkopen betreft het verschil tussen de (gedesinvesteerde) bedrijfswaarde en de desinvestering op basis van historische kosten minus cumulatieve afschrijvingen. Rentebaten Renteopbrengsten worden tijdsevenredig in de winst-en-verliesrekening verwerkt, rekening houdend met de effectieve rentevoet van de desbetreffende actiefpost, indien hun bedrag bepaalbaar is en hun ontvangst waarschijnlijk. Rentelasten Rente wordt toegerekend aan de opeenvolgende verslagperioden naar rato van de resterende hoofdsom. (Dis)agio en aflossingspremies worden als rentelast aan de opeenvolgende verslagperioden toegerekend, zodanig dat tezamen met de over de lening verschuldigde rentevergoeding de effectieve rente in de
winst-en-verliesrekening wordt verwerkt en in de balans de amortisatiewaarde van de schuld. Periodieke rentelasten en soortgelijke lasten komen ten laste van het jaar waarover zij verschuldigd worden. Activeren van rentelasten Rentelasten worden geactiveerd voor kwalificerende activa gedurende de periode van vervaardiging van een actief, indien het een aanmerkelijke hoeveelheid tijd vergt om het actief gebruiksklaar of verkoopklaar te maken. De te activeren rente wordt berekend op basis van de verschuldigde rente over specifiek voor de vervaardiging opgenomen leningen en anders van de gewogen gemiddelde rentevoet van de rentedragende leningen, in verhouding tot de uitgaven en periode van vervaardiging. Rentelasten worden uitsluitend toegerekend voor de activa die als zodanig kwalificeren en indien de aan die actiefpost verbonden toekomstige economische voordelen naar verwachting voldoende groot zijn om de boekwaarde van die post inclusief de toegerekende rente te dekken en deze economische voordelen voldoende betrouwbaar kunnen worden vastgesteld. Aandeel in resultaat van deelnemingen Het aandeel in resultaat van deelnemingen gewaardeerd op nettovermogenswaarde is het resultaat van de deelnemingen bepaald op de waarderingsgrondslagen van Wooninc. Het resultaat op deelnemingen gewaardeerd tegen de kostprijs is bepaald op basis van de ontvangen dividenden.
81
Grondslagen voor geconsolideerd kasstroomoverzicht Het kasstroomoverzicht is opgesteld volgens de indirecte methode. Bij deze methode wordt het nettoresultaat aangepast voor posten van de winst-en-verliesrekening die geen invloed hebben op ontvangsten en uitgaven in het verslagjaar, mutaties in de balansposten en posten van de winst-en-verliesrekening waarvan de ontvangsten en uitgaven niet worden beschouwd als behorende tot de operationele activiteiten. De liquiditeitspositie in het kasstroomoverzicht bestaat uit de liquide middelen onder aftrek van bankkredieten. In het kasstroomoverzicht wordt onderscheid gemaakt tussen operationele, investeringsen financieringsactiviteiten. De kasstromen uit hoofde van de financiering zijn gesplitst in kasstromen met betrekking tot mutaties in de hoofdsom (opgenomen onder financieringsactiviteiten) en betaalde interest (opgenomen onder operationele activiteiten). De investeringen in materiële vaste activa worden opgenomen onder aftrek van de onder overige schulden voorkomende verplichtingen. Ontvangsten en uitgaven uit hoofde van interest, ontvangen dividenden en winstbelastingen zijn opgenomen onder de kasstroom uit operationele activiteiten.
Toelichting op de geconsolideerde balans 000 Vaste activa 020 Materiële vaste activa € 726.964 Het verloop van de materiële vaste activa (sociaal vastgoed) (020) is als volgt:
020 Sociaal vastgoed 021 Sociaal vastgoed in exploitatie 022 Sociaal vastgoed in ontwikkeling bestemd voor eigen exploitatie 023 Onroerende zaken ten dienste van de exploitatie Totaal
021 Sociaal vastgoed in exploitatie mutatie
Boekwaarde per 1 januari
2013
2012
666.343
558.436
54.088
55.697
6.533
6.805
726.964
620.938
2013
2012
558.437
510.643
Overboeking naar activa in exploitatie/in ontwikkeling/voorraad
0
0
Afschrijvingskosten
-21.673
-23.212
Desinvesteringen
-11.432
-6.380
Investeringen
66.533
19.024
Herwaardering via vermogen
56.792
51.440
Herwaardering via resultaat
18.776
7.283
Herclassificatie naar vastgoedbeleggingen
-1.090
-361
Totaal van Mutaties
107.906
47.794
666.343
558.437
Boekwaarde per 31 december
Sociaal vastgoed in exploitatie In 2013 zijn 76 huurwoningen en 6 garages verkocht en zijn de volgende complexen in exploitatie genomen:
51 huurappartementen en 54 parkeerplaatsen project Brabantia te Waalre (fase 1)
35 betaalbare studio’s en 45 parkeerplaatsen project JOEP te Eindhoven
Per 1 juli is het woningbezit van Stichting Laurentius gelegen in de gemeente Oirschot overgenomen. Het bezit bestaat uit 870 eenheden sociaal vastgoed. De hiermee samenhangende overnameprijs bedraagt € 47,3 miljoen. De investeringen in het boekjaar zijn als volgt samengesteld:
Investering sociaal vastgoed in exploitatie: Investering in nieuwbouw
14.878
Geactiveerde onderhoud ivm levensduurverlenging
1.885
Aankoop
47.307
Overige investeringen
2.463
Totaal
66.533
De activa zijn op basis van herbouwwaarde verzekerd tegen brand- en stormschade.
83
De verzekerde waarde bedraagt per 1 januari 2014 € 1.140.000.000. De vastgestelde waarde voor de onroerendezaakbelasting bedraagt € 1.373.391.500, met als peildatum 1 januari 2013. De materiële vaste activa zijn voor € 493.733.000 gefinancierd met vreemd vermogen. Overzicht mutatie bedrijfswaarde De belangrijkste parameters ten behoeve van de berekening van de bedrijfswaarde zijn:
Parameters Bedrijfswaarde
2013
2012
huurverhoging 1e jaar
1,75%
2,50%
huurverhoging 2e jaar en verder
2,00%
2,00%
huurderving
1,00%
1,00%
beheerskosten
700
700
belasting en verzekeringen
450
450
dagelijks en planmatig onderhoud
875
900
restwaarde woningen (gemiddeld)
27.498
25.248
restwaarde studio's
6.212
6.212
restwaarde parkeerplaatsen
4.036
3.636
disconteringsvoet prijsinflatie 1e 5 jaar
5,25%
5,25%
1,75%-2%
2,00%
prijsinflatie na 5 jaar
2,00%
2,00%
kosteninflatie 1e 5 jaar
1,5-3%
2-3%
kosteninflatie na 5 jaar
3,00%
3,00%
marktindexatie
1,00%
1,00%
verkopen per jaar Discontering
60
60
Medionumerando Medionumerando
Woonakkoord huurverhoging boven inflatie 1e 5 jaar Woonakkoord
1,50%
1,50%
ja
ja
verhuurdersheffing 1e 5 jaar
Het verloop van de bedrijfswaarde is als volgt (zie tabel volgende pagina): De bedrijfswaarde stijgt met € 4,4 miljoen door autonome ontwikkelingen. (1)
De bedrijfswaarde ultimo 2013 is gebaseerd op de kasstromen vanaf 2014 tot het einde van de economische levensduur. Ten opzichte van de jaarrekening 2012 is de jaarschijf 2013 dus niet in de bedrijfswaarde opgenomen waardoor de bedrijfswaarde € 29,6 miljoen lager is. Het effect van het één jaar opschuiven van € 33,9 miljoen heeft betrekking op de kasstromen van 2013 en verder, die ten opzichte van de jaarrekening 2012 een jaar minder contant worden gemaakt. Als gevolg hiervan stijgt de bedrijfswaarde met per saldo € 4,4 miljoen.
De bedrijfswaarde stijgt als gevolg van voorraadmutaties met € 55,3 miljoen. De belangrijkste redenen van deze stijging zijn: (2)
in 2013 zijn 78 woningen, 1 bedrijfsruimte en 5 garages verkocht als gevolg waarvan de bedrijfswaarde met € 1,7 miljoen daalt
(3)
in 2013 zijn 18 woningen geherclassificeerd van DAEB naar niet-DAEB omdat als gevolg van huurverhoging de liberalisatiegrens wordt overstegen. Als gevolg hiervan daalt de bedrijfswaarde van sociaal vastgoed met € 1,0 miljoen
(4) in 2013 zijn 51 sociale huurwoningen en 54 parkeerplaatsen aan locatie Brabantia te Waalre opgeleverd, daarnaast zijn 35 sociale huurappartementen en 45 parkeerplaatsen aan locatie Joep te Eindhoven opgeleverd. Als gevolg hiervan stijgt de bedrijfswaarde met 9,6 miljoen (5)
er zijn 870 (sociale) verhuureenheden aangekocht van Stichting Laurentius te Breda. Het betreft het bezit van Laurentius in Oirschot.
De bedrijfswaarde stijgt als gevolg van wijzigingen in de parameters met circa € 65,6 miljoen: (6)
de loonindex voor 2014-2017 is naar beneden bijgesteld. Daarnaast worden er door synergie, mede door de schaalvergroting door de aankoop van het bezit van Oirschot minder onderhoud en beheerkosten per verhuureenheid toegerekend. Als gevolg van deze indexwijzigingen stijgt de bedrijfswaarde met € 9 miljoen
(7)
in 2012 zijn, als onderdeel van de stelselwijziging naar aanleiding van de nieuwe richtlijnen voor de jaarverslaggeving, de restant levensduren van diverse complexen verkort. Aanleiding was dat er op grond van de best practices geen rekening mocht worden gehouden met levensduurverlenging waarvoor geen verplichting was aangegaan. Naar nu blijkt heeft toen toegepaste verkorting te conservatief plaatsgevonden ten opzichte van in de sector gebruikelijke uitgangspunten hieromtrent. Naar aanleiding daarvan zijn levensduren van diverse complexen in 2013 verhoogd. Dit heeft een stijging van de bedrijfswaarde tot gevolg van € 56,6 miljoen.
De bedrijfswaarde daalt als gevolg van exploitatie- en investeringsbeleid met € 15,2 miljoen. De belangrijkste verklaringen zijn: (8)
de contante waarde van de huren stijgen als gevolg van het uitgangspunt dat huren –in tegenstelling tot 2012- bij mutatie niet verlaagd worden indien de streefhuur lager zou zijn dan de huidige huur. Daarnaast is in 2013 voor enkele complexen voor het eerst rekening gehouden met een streefhuur (afgeleid van een percentage van de WWS-punten) die hoger ligt dan de huidige huur. In 2012 was het uitgangspunt dat de huidige huur overeenkomstig streefhuur was. Hiertegen over staan dalingen van de contante waarde door een voorzichtigere inrekening van een tweetal complexen in verband met een aflopend huurcontract. Per saldo stijgt de bedrijfswaarde hierdoor met € 4,5 miljoen.
(9)
in de bedrijfswaarde 2013 is naast planmatig en klachtenonderhoud een post groot onderhoud ingerekend in het 25e en 40e jaar van € 8700 respectievelijk € 5.600 per woning. Deze beleidswijziging heeft plaatsgevonden in samenhang met de gewijzigde uitgangspunten voor de restantlevensduren van de complexen (zie (7)). Daarnaast is rekening gehouden met een hoger bedrag aan kosten voor verbeteringen in de komende twee jaar overeenkomstig de meerjarenonderhoudsbegroting ten opzichte van 2012. De daling wordt deels gecompenseerd doordat op basis van voorschrijdend inzicht rekening gehouden wordt met een hogere norm klachtenonderhoud. Als gevolg hiervan daalt de bedrijfswaarde per saldo met € 22 miljoen.
(10) de definitieve percentages voor de verhuurderheffing zijn hoger dan dat in de jaarrekening 2012 als voorlopig uitgangspunt is gehanteerd. Als gevolg hiervan daalt de bedrijfswaarde met € 6,7 miljoen. (11) De bedrijfswaarde stijgt met € 8,9 miljoen als gevolg van de hogere restwaardes van het bezit. Reden voor deze hogere restwaardes is een prijspeilcorrectie op de gehanteerde prijzen ten opzichte van 2012. De bedrijfswaarde daalt als gevolg van (des)investeringsbeleid met € 2,2 miljoen. De belangrijkste verklaring is: (12) in de periode 2014-2018 zijn 21 verkopen minder ingerekend dan in de periode 2013-2017 in de jaarrekening 2012. Als gevolg hiervan daalt de bedrijfswaarde met € 2,2 miljoen 85
Verloop bedrijfswaarde Bedrijfswaarde 2012
558.436.933
Autonome ontwikkeling Vrijval kasstromen
-29.615.810
Effect een jaar opschuiven
30.941.367
Nieuwe (des)investeringen binnen horizon Subtotaal autonome ontwikkeling
3.050.000 1
4.375.557
Voorraadmutaties Verkoop
2
Sloop
-1.656.500 179.162
Verbeteringen
-258.881
C lassificatiewijzigingen
3
-1.036.977
Aankoop
4
48.509.654
5
9.604.627
Nieuwbouw Subtotaal voorraadmutaties
55.341.085
Parameterwijzigingen Indexaties
6
9.046.466
Levensduur
7
56.530.650
Subtotaal parameterwijzigingen
65.577.116
Wijzigingen exploitatiebeleid Huren
8
Huurderving
4.557.951 -57.765
Onderhoud
9
Belasting
-22.028.646 -349.175
Verzekering
-34.399
Heffing huurtoeslag
10
Personeelskosten
-6.682.677 481.380
Restwaarde
11
8.930.518
Subtotaal wijzigingen exploitatiebeleid
-15.182.813
Wijzigingen (des)investeringsbeleid Verkoop
12
-2.204.869
Subtotaal wijzigingen (des)investeringsbeleid
-2.204.869
Bedrijfswaarde 2013
666.343.009
Schattingen In de bedrijfswaarde zoals opgenomen in deze jaarrekening is rekening gehouden met verhuurdersheffing voor de komende 5 jaar. Indien rekening gehouden zou zijn met verhuurdersheffing voor de volledige levensduur ( bij een gelijkblijvende WOZ-waarde) zou de bedrijfswaarde € 60.200.455 lager zijn. In 2012 zijn, als onderdeel van de stelselwijziging naar aanleiding van de nieuwe richtlijnen voor de jaarverslaggeving, de restant levensduren van diverse complexen verkort. Aanleiding was dat er op grond van de best practices geen rekening mocht worden gehouden met levensduurverlenging waarvoor geen verplichting was aangegaan. Naar nu blijkt heeft toen toegepaste verkorting te conservatief plaatsgevonden ten opzichte van in de sector gebruikelijke uitgangspunten hieromtrent. Naar aanleiding daarvan zijn levensduren van diverse complexen in 2013 verhoogd. Indien deze schattingscorrectie in 2012 verwerkt zou zijn, dan zou het eigen vermogen eind 2012 € 13,4 miljoen hoger zijn gepresenteerd. Sociaal vastgoed in ontwikkeling bestemd voor eigen exploitatie De investeringen in sociaal vastgoed bedragen in 2013 € 10 miljoen. Opgeleverd in 2013 zijn 59 huurappartementen en 60 parkeerplaatsen in Waalre (Brabantiaterrein) en 35 huurappartementen, 8 ateliers en 45 parkeerplaatsen in Eindhoven (locatie Joep).
022 Sociaal vastgoed in ontwikkeling tbv exploitatie mutatie
2013
2012
Aanschafwaarde per 1 januari
84.420
80.110
C umulatieve afwaardering
28.723
15.785
Boekwaarde per 1 januari
55.697
64.325
Overboeking van activa in exploitatie
3.530
0
Overboeking naar activa in exploitatie/in ontwikkeling/voorraad
-17.533
-12.880
Investeringen
10.072
18.797
Overige waardeveranderingen
2.322
-14.544
Totaal van Mutaties
-1.609
-8.627
Aanschafwaarde
84.442
84.420
C ummulatieve afwaardering
30.354
28.723
54.088
55.697
Stand per 31 december:
Boekwaarde per 31 december
De overboeking van activa in exploitatie betreft het oude kantoor aan de Oude Lieve Vrouwestraat dat in 2014 in ontwikkeling zal worden genomen. Bij een 7-tal complexen heeft in 2013 afwaardering plaatsgevonden naar een lagere bedrijfswaarde. Per saldo vindt in 2013 een afwaardering op de complexen plaats van circa € 2,3 miljoen. De cumulatieve afwaardering van de ultimo 2013 in ontwikkeling zijnde projecten bedraagt € 30,4 miljoen en is in bovenstaand verloopoverzicht in mindering gebracht op het geïnvesteerde bedrag.
87
Onroerende en roerende zaken ten dienste van de exploitatie
023 Onroerende zaken ten dienste van de exploitatie
2013
2012
6.805
3.940
Overboeking van activa in exploitatie
0
3.882
Overboeking naar activa in exploitatie/voorraad
0
-3.347
Desinvesteringen
0
-58
Investeringen
352
2.963
afschrijvingen
-624
-575
Totaal van Mutaties
-272
2.865
6.533
6.805
Boekwaarde per 1 januari
Boekwaarde per 31 december
De investeringen hebben met name betrekking op inventaris voor het eigen kantoor en investeringen in software. De afschrijvingstermijnen zijn als volgt: Gebouw machines/installaties meubilair
50 jaar 5 jaar 10 jaar
bedrijfsauto’s
4 jaar
automatisering hardware
3 jaar
automatisering software
4 jaar
025 Vastgoed beleggingen € 67.888 Commercieel vastgoed in exploitatie
Vastgoedbeleggingen
025 C ommercieel vastgoed in exploitatie 026 C ommercieel vastgoed in ontwikkeling tbv voor eigen exploitatie Totaal
2013
2012
67.888
61.776
0
0
67.888
61.776
Het verloop van de genoemde posten in 2013 is als volgt:
025 C ommercieel vastgoed in exploitatie
Boekwaarde per 1 januari
026 C ommercieel vastgoed in ontwikkeling bestemd voor eigen exploitatie
61.776
0
Overboeking naar materiële vaste activa in ontwikkeling
-3.530
0
Investeringen
11.642
0
Desinvesteringen
-590
0
Herclassificatie van sociaal vastgoed
1.090
0
Directe vermogensmutaties
3.221
0
Aanpassing reële waarde
-2.570
0
Overige waardeveranderingen
-3.151
0
67.888
0
Boekwaarde per 31 december
De investeringen in het boekjaar zijn als volgt samengesteld:
Investering vastgoedbeleggingen: Investering in nieuwbouw Geactiveerde onderhoud ivm levensduurverlenging Aankoop
2.666 666 7.693
Overige investeringen
617
Totaal
11.642
In 2013 zijn één bedrijfsruimte en twee woningen verkocht. Daarnaast zijn 8 huurappartementen met een huur boven de liberalisatiegrens en 6 parkeerplaatsen in project Brabantia in Waalre en 8 ateliers in project JOEP in Eindhoven opgeleverd. Er zijn 18 woningen door huurverhoging boven de liberalisatiegrens van sociaal vastgoed naar vastgoedbelegging geherclassificeerd. De waardesprong die het gevolg is van een gewijzigde waarderingsgrondslag bij herclassificatie is rechtstreeks aan het eigen vermogen toegevoegd. Per 1 juli is het woningbezit van Stichting Laurentius gelegen in de gemeente Oirschot overgenomen. Het bezit bestaat uit 55 eenheden commercieel vastgoed. De hiermee samenhangende overnameprijs bedraagt € 7,7 miljoen. Het verschil met de hogere taxatiewaarde ultimo van het jaar is rechtstreeks aan het eigen vermogen toegevoegd.
Bedrijfswaarde commercieel vastgoed De bedrijfswaarde van het commercieel vastgoed in exploitatie bedraagt € 68.698.046 (2012: € 62.427.988). De gebruikte parameters voor de berekening van de bedrijfswaarde van het commercieel vastgoed zijn gelijk aan de parameters welke zijn genoemd voor de bepaling van de bedrijfswaarde van het sociale vastgoed.
89
030 Financiële vaste activa € 4.390 030 Financiele vaste activa
31-12-2013
31-12-2012
032 Te vorderen BWS-subsidie Te vorderen BWS-subsidie begin boekjaar
87
204
Rentebijschrijving
3
7
Ontvangen bijdragen
-76
-124
Totaal te vorderen BWS-subsidie
14
87
033 Deelnemingen Lichtrijk Beheer BV
0
194
V.O.F. C entrumplan Leende
1.995
1.932
Totaal deelnemingen
1.995
2.126
035 Overig C entraal Wonen Lismortel 5%
2
6
NEM Eindhoven BV
2.379
2.445
Totaal overige
Totaal financiële vaste activa
2.381
2.451
4.390
4.664
De te vorderen BWS-subsidie betreft de contante waarde van de subsidie voor de complexen 157 (40 woningen Hilderberg) en 234 (6 kamers Bakkerstraat 15). Op de vordering wordt met ingang van de opleveringsdatum rente bijgeschreven op basis van het subsidierendement, dat tussen 3,875% en 4,0% varieert. De nog te ontvangen subsidie over het afgesloten boekjaar is opgenomen bij 'vlottende activa'. Het eigen vermogen van de (niet geconsolideerde) deelnemingen bedraagt per 31 december 2013 per saldo € 2,0 miljoen. Tot 2012 participeerde Lichtrijk Beheer BV samen met Reggefiber B.V., een particuliere organisatie in glasvezel, voor ieder 50% in NEMe B.V. In 2012 hebben de corporaties vertegenwoordigd in Lichtrijk Beheer B.V. deze participatie van 50% verkocht aan Reggefiber B.V. Met de verkoop van de aandelen is een einde gekomen aan de samenwerking en participatie van de vier corporaties in Lichtrijk Beheer B.V. In 2013 hebben zij dan ook besloten om Lichtrijk Beheer B.V. te ontbinden. Uitbetaling van het nog openstaande liquidatieoverschot vindt plaats in 2014. In 2012 heeft overdracht van de leningen u/g en vorderingen op Lichtrijk Beheer B.V. en NEMe B.V. aan Reggefiber B.V. plaatsgevonden. De aflossingsverplichting 2013 bedraagt € 263.000 per jaar en is als kortlopende vordering opgenomen. In de overeenkomst met Reggifiber B.V. is geregeld dat aflossing van deze leningen zal geschieden in 10 jaar lineair. Het rentepercentage bedraagt gedurende de eerste drie jaren 4% op jaarbasis. Vanaf 1 januari 2015 zal het rentepercentage ieder jaar worden verhoogd met 1%. Reggefiber B.V. geeft hierbij een hypotheekrecht op het glasvezelnetwerk.
VOF Centrumplan Leende Daarnaast participeert Wooninc. middels Wooninc. Participatie B.V. als vennoot voor 33 1/3% in VOF Centrumplan Leende, samen met twee andere corporaties en is zij uit dien hoofde aansprakelijk voor de schulden van deze vennootschap. In 2012 hebben de VOF-leden en de gemeente Heeze-Leende uitvoerig met elkaar gesproken over de ontwikkeling van het centrumplan Leende en de daarmee samenhangende samenwerkingsovereenkomst tussen partijen: een formalisatie van een al jaren bestaande samenwerking. Geconcludeerd is dat het toenmalige plan financieel niet haalbaar is. Eind 2012 heeft de gemeenteraad met een ruime meerderheid ingestemd met de uitwerking van het alternatief plan. Ook hebben zij besloten om een bijdrage van € 1,5 miljoen te leveren in het totaal geraamde projectdeficit van circa € 6 miljoen. In 2013 is de definitieve samenwerkingsovereenkomst vastgesteld. Vooruitlopend hierop heeft Wooninc. in 2012 haar aandeel in het projectverlies (30% van € 4,5 miljoen) verwerkt in de waardering van de deelneming.
100 Vlottende activa 110 Vastgoed bestemd voor verkoop € 4.690
Voorraad
31-12-2013
B 128, Kastanjehof
31-12-2012
2.828
B 161 Hoog Geldrop B 265 Grijze Generaal Fase 2 B 278 Langstraat Totaal
3.122
-
286
1.699
1.698
163
-
4.690
5.106
In complex Kastanjehof in Geldrop staan ultimo 2013 19 woningen te koop. In 2013 zijn er 2 verkocht. In complex Grijze Generaal staan ultimo 2013 nog 7 woningen te koop en in complex Langstraat staan nog 2 woningen te koop. 111 Onderhanden projecten € 143 Geïnvesteerd tm 2013
Onderhanden werk
Resultaat
Gefactureerde termijnen
Totaal
B 161 Hoog Geldrop
580
-60
512
8
B 200 Het Linnen
438
20
323
135
1.018
-40
835
143
Totaal
Hoog Geldrop en ‘t Linnen betreffen voorbereiding van de bouw van 6 respectievelijk 10 koopwoningen waarvan start bouw in 2014 wordt verwacht. 4 respectievelijk 10 woningen zijn reeds verkocht. 120 Vorderingen € 3.193 121 Huurdebiteuren
31-12-2013
31-12-2012
Huurachterstand zittende huurders per 31 december
632
452
Vooruit ontvangen huur per 31 december
218
251
414
201
Afrekening service-/stookkosten
7
3
Overige posten
153
147
Totaal zittende huurders
574
351
Nog te ontvangen van vertrokken bewoners
380
388
Subtotaal
954
739
af: voorziening wegens oninbaarheid
200
Totaal huurdebiteuren
754
200 539
De huurachterstand per 31 december 2013 bedraagt 0,9% van de jaarhuur. Per 31 december 2012 was dit tevens 0,9%. Van het nog te ontvangen bedrag van vertrokken bewoners is ultimo 2013 circa € 262.000 ter incasso in handen van een deurwaarder/incassobureau gegeven. 91
De totale huurachterstand in relatie tot de maandelijks verschuldigde huur is als volgt:
Huurachterstand
31-12-2013 x € 1.000
1 maand achterstand
31-12-2012 Aantal
x € 1.000
Aantal
163
497
83
364
2 maanden achterstand
69
432
33
322
3 maanden achterstand
20
380
25
318
380
545
311
447
632
718
4 maanden of meer achterstand Totaal
452
620
Van deze achterstand is € 272.924 (121 stuks) ter incasso in handen van de deurwaarder gegeven (per 31 december 2012: € 143.454, 82 stuks). Per 31 december 2013 is van 840 huurders de huur voor een totaalbedrag van € 219.413 vooruit ontvangen (per 31 december 2012 van 792 huurders een bedrag van € 251.192).
122 Gemeenten
31-12-2013
31-12-2012
36
80
36
80
Bijdrage woningaanpassingen gehandicapten Totaal
123 Overige vorderingen
31-12-2013
31-12-2012
62
389
651
0
23
44
263
263
Nog te ontvangen (brand/storm)schade-uitkeringen
23
36
Te verrekenen kosten urgentiesysteem
83
78
Vorderingen op VVE's
89
-1
V.O.F C entrumplan Leende
254
95
Lichtrijk Beheer
190
86
Afrekening koopwoningen
273
440
Diversen
141
388
2.052
1.818
Debiteuren subadministratie Omzetbelasting Vennootschapsbelasting Aflossingsverplichting NEM Eindhoven BV
Totaal
De post omzetbelasting betreft enerzijds een vordering op de Belastingdienst met betrekking tot de Pro Rata van circa € 1,4 miljoen en anderzijds een schuld met betrekking tot de omzetbelasting laatste kwartaal 2013 van circa € 700.000.
124 Overlopende activa Exploitatie recreatieruimten Wooninc.Plus gebouwen Waarborgsommen gemeente/Q-park Niet vervallen gedeelte rente leningen u/g Nog te fiatteren facturen Overige Totaal
31-12-2013
31-12-2012
42
17
1
0
205
205
0
980
104
215
352
1.416
130 Liquide middelen € 1.561 130 Liquide midddelen
31-12-2013
31-12-2012
ING
123
252
1.429
863
Kas
3
1
Kas recreatieruimten
6
7
1.561
1.123
Rabobank
Totaal
De liquide middelen zijn vrij beschikbaar.
500 Langlopende schulden 501 Leningen overheid € 1.754 501 Leningen overheid
31-12-2013
31-12-2012
Schuldrestant begin boekjaar
2.054
2.340
Opgenomen geldleningen in boekjaar
0
0 2.054
Aflossing in volgend boekjaar
-300
2.340 -286
Schuldrestant einde boekjaar
-300
-286
1.754
2.054
De rente verschuldigd over de overheidslening bedraagt 5,19%. In totaal is er per 31 december 2013 één overheidslening. Het schuldrestant van deze overheidslening bedraagt per 31 december 2018 € 386.934. Voor deze lening is als zekerheid door het WSW een borgstelling verstrekt. 502 Leningen kredietinstellingen € 485.720 502 Leningen kredietinstellingen
Schuldrestant begin boekjaar Opgenomen geldleningen in boekjaar
31-12-2013
31-12-2012
424.458
420.353
69.548
14.900 494.006
C orrectie en extra aflossing in boekjaar Aflossing in volgend boekjaar
Schuldrestant einde boekjaar
435.253
-82
0
-8.204
-10.795 -8.286
-10.795
485.720
424.458
93
De rente verschuldigd over de leningen bij kredietinstellingen bedraagt gemiddeld 3,88%. In totaal zijn er per 31 december 2013 56 leningen bij kredietinstellingen. In het boekjaar zijn 10 nieuwe leningen opgenomen en zijn 2 leningen afgelost. Voor 48 van deze leningen is als zekerheid door het WSW een borgstelling verstrekt. Voor 8 leningen is een hypotheek verstrekt op het vastgoed. Het schuldrestant van de resterende leningen bij kredietinstellingen bedraagt per 31 december 2018 € 431.307.435. 503 Waarborgsommen € 455
503 Waarborgsommen
31-12-2013
31-12-2012
Waarborgsommen
313
321
Rente waarborgsommen
142
141
455
463
Totaal
In 2000 is besloten om bij nieuwe huurovereenkomsten voor zelfstandige woningen geen waarborgsom meer te innen. Voor onzelfstandige woningen, parkeerplaatsen met een toegangscontrolesysteem en voor commerciële ruimten wordt nog wel een waarborg (of bankgarantie) gevraagd bij eerste verhuur. Opgenomen zijn de nog af te rekenen gestorte waarborgsommen en de hierover opgebouwde rente. Bij mutatie worden deze afgerekend. De rentevergoeding is gelijk aan de depositorente van de Europese Centrale Bank met een afslag; de minimale rentevergoeding bedraagt 2%. 504 Overige schulden € 232 Ter dekking van het exploitatierisico op de (onder-)verhuur van parkeerplaatsen in de parkeergarage van de Heuvelgalerie is in 1989 een bijdrage ontvangen. Jaarlijks wordt het verschil tussen de kosten van huren en de opbrengsten uit onderverhuur op deze schuld in mindering gebracht. Ultimo boekjaar waren er 7 parkeerplaatsen voorhanden.
600 Kortlopende schulden 601 Schulden aan leveranciers € 2.424 601 Schulden aan leveranciers
31-12-2013
31-12-2012
1.304
4.934
0
191
445
808
Raming controlekosten
26
26
Rabobank/Postbank/ABN-AMRO afrekening vierde kwartaal
75
85
574
562
2.424
6.606
C rediteuren conform subadministratie Facturen volgend boekjaar gespecificeerd in dit boekjaar Nog te betalen stichtingskosten opgeleverde nieuwbouw
Overige crediteuren Totaal
602 Schulden aan kredietinstellingen € 19.246 Deze schuld bestaat volledig uit de rekeningcourantovereenkomst bij de Coöperatieve Rabobank Eindhoven-Veldhoven B.A. met een kredietfaciliteit van € 25.000.000. Voor de kredietfaciliteit zijn geen zekerheden gesteld. Per 31 december 2013 bedroeg deze schuld € 19.245.760 (2012: € 23.102.042).
605 Belastingen en premies € 185 605 Belastingen en premies
31-12-2013
31-12-2012
Loonheffing en premies soiale verzekering
90
123
Premies SPW/SVW
95
-129
Omzetbelasting
0
1.285
Vennootschapsbelasting
0
-22
185
1.257
Totaal
606 Overige schulden € 8.585 Onder overige schulden is opgenomen de aflossing op langlopende leningen verschuldigd in het volgend boekjaar, waarvan € 300.444 (2012; € 285.621) betrekking heeft op overheidsleningen en € 8.284.885 (2012; € 10.795.416) op leningen van kredietinstellingen. 607 Overlopende passiva € 9.807
607 Overlopende passiva
31-12-2013
31-12-2012
36
40
Niet vervallen rente leningen kredietinstellingen
8.935
8.789
Subtotaal
8.971
8.830
613
448
Af te rekenen onroerend goed in beheer
-1
-1
Ontvangen huurtoeslag/IHS voorschot januari volgend boekjaar
-6
175
Schulden aan VVE's
82
0
149
42
9.807
9.493
Niet vervallen rente overheidsleningen
Af te rekenen service-/stookkosten 2013
Overig Totaal
Niet uit de balans blijkende rechten en verplichtingen
Waarborgfonds Bij de borgingsovereenkomsten van het WSW is voor 49 leningen een obligo aangegaan, dat opeisbaar wordt als blijkt dat het aan het WSW betaalde disagio niet voldoende is om de aanspraken op het WSW te dekken. Deze verplichting is voorwaardelijk: zolang de borgstellingsreserve van het WSW voldoende is om eventuele betalingsverplichtingen van WSW-deelnemers over te nemen, wordt geen beroep gedaan op deze obligoverplichting. Het WSW is sinds zijn oprichting in 1983 niet aangesproken op de afge-
95
geven borgstelling. Het WSW stelt eisen aan de kredietwaardigheid van alle individuele deelnemers. Door de obligoverplichting staan deelnemers onderling garant voor elkaar. De hoogte van het obligotarief is vastgesteld op 3,85%. Voor Wooninc. bedraagt de obligoverplichting ultimo 2013 € 18,35 miljoen. Heffing voor saneringssteun Het Centraal Fonds Volkshuisvesting (CFV) heeft aan de corporatiesector een heffing voor saneringssteun opgelegd. Het CFV heeft bij de opvraag van de prognose-informatie 2014-2018 aangegeven dat rekening gehouden moet worden met een heffing voor saneringssteun in de jaren 2014 tot en met 2018 van respectievelijk 3,5%, 2%, 2%,1% en 1% van de jaarlijkse huursom. Op basis van deze percentages en de geschatte jaarlijkse huursom verwacht de corporatie dat de heffing in de komende jaren als volgt zal zijn:
2014: € 1.972.000
2015: € 2.071.000
2016: € 1.077.000
2017: € 1.117.000
2018: € 1.168.000
Deze heffing is niet opgenomen in de bepaling van de bedrijfswaarde en is tevens niet als verplichting in de balans opgenomen. Aansprakelijkheid VOF-belang Wooninc. neemt voor 33 1/3% deel in de VOF Centrumplan Leende. Wooninc. Beheer Deelnemingen B.V. heeft zich aansprakelijk gesteld voor dit deel van de schulden hiervan. Stichting Wooninc. heeft zich garant gesteld voor alle schulden uit hoofde van rechtshandelingen en het negatieve vermogen van Wooninc. Holding B.V. te Eindhoven. Deze toezegging vormt een zodanige regeling dat de nakoming van de verplichtingen van Wooninc. Holding B.V. in geval van een tekort aan middelen wordt gewaarborgd door Stichting Wooninc. Fiscale eenheid Wooninc. vormt waar mogelijk samen met enkele dochterondernemingen een fiscale eenheid voor de belastingen. Elk der vennootschappen/toegelaten instellingen is volgens de standaardvoorwaarden aansprakelijk voor de te betalen belasting van alle bij de fiscale eenheid betrokken vennootschappen. Verkoop woningen Op balansdatum zijn voor 11 verkochte woningen met een opbrengstwaarde van € 1,7 miljoen de overeenkomsten nog niet notarieel verleden. Investeringsverplichtingen Ultimo 2013 resteert voor Stichting Wooninc. een niet uit de balans blijkende investeringsverplichting inzake nieuwbouw- en onderhoudsprojecten van € 5 miljoen.
Toelichting op de geconsolideerde winst- en verliesrekening 700 Bedrijfsopbrengsten 710 Huren € 47.327 710 Huren
2013
2012
Woongelegenheden Te ontvangen netto huur
43.713
39.470
Af: huurderving wegens leegstand
850
640
Saldo huren woongelegenheden
42.863
38.830
Niet-woongelegenheden Te ontvangen netto huur
4.766
4.122
Af: huurderving wegens leegstand
302
245
Saldo huren niet-woongelegenheden
Totaal huren
4.464
3.877
47.327
42.707
De huurverhoging per 1 juli 2013 is doorgevoerd met inachtneming van de door de overheid voorgeschreven randvoorwaarden. Uitgangspunt bij deze huurverhoging is dat de huurstijging gebaseerd is op het inflatiepercentage van het voorafgaande kalenderjaar verhoogd met 1,5%. Er zijn geen extra inkomensafhankelijke huurverhogingen doorgevoerd. De inflatie bedroeg per 1 juli 2013 2,5% (per 1 juli 2012 2,3%). Daarnaast wordt bij mutatie harmonisatie toegepast, die is gebaseerd op het integraal voorraadbeheerplan en de hieruit voortvloeiende portfoliopositie met de daaraan gekoppelde streefhuur die op zijn beurt is gebaseerd op minimaal 80% van de maximaal redelijke huur. De huur van de parkeergelegenheden/bedrijfsruimten (niet-woongelegenheden) is per 1 juli 2013 met gemiddeld 3,6 % verhoogd (per 1 juli 2012 2,3%). De huurderving van de woongelegenheden is 1,9 % van de netto te ontvangen huur (2012 1,6%). De derving heeft voor 1,1% betrekking op derving in verband met leegstand (2012: 0,9%) en 0,8% in verband met verkopen (2012: 0,7%). hiervan heeft . 720 Vergoedingen € 4.165 720 Vergoedingen
2013
2012
Te ontvangen vergoedingen voor - Overige goederen, leveringen en diensten
4.785
4.603
- C ontributies
0
0 4.785
4.603
58
78
4.727
4.525
Te verrekenen service-/stookkosten met huurders
562
398
Totaal vergoedingen
4.165
4.127
Af: huur- en vergoedingsderving
97
De vergoedingen voor overige goederen, leveringen en diensten zijn in 2013 op basis van voorcalculatie van de te verwachten kosten aangepast. De derving als gevolg van leegstand bedraagt 1,2% (2012: 1,7%). 740 Winst op verkopen - € 275 De winst op verkopen heeft betrekking op de behaalde boekwinsten bij verkoop van 78 bestaande huurwoningen, 1 bedrijfsruimte, 2 koopwoningen en 6 parkeerplaatsen (in 2012: verkoop van 57 woningen en 2 parkeerplaatsen). De boekwaarde is met de invoering van de nieuwe richtlijnen gebaseerd op de gemiddelde bedrijfswaarde van voor verkoop bestemde woningen. 750 Geactiveerde productie voor het eigen bedrijf € 1.006 Deze post bestaat voornamelijk uit de toe te rekenen interne directe kosten voor in ontwikkeling zijnde huur- en koopwoningen. In 2012 bedroeg deze € 1.507.000.
760 Overige bedrijfsopbrengsten € 1.751
760 Overige bedrijfsopbrengsten
2013
2012
152
137
1.268
1.341
247
48
9
9
Vergoeding huurcontracten
49
48
Overige opbrengsten
26
4
1.751
1.588
Opbrengst verhuur opstelpunten mobiele telefonie Doorberekening servicekosten/ uren vaklieden Doorberekening derden Inschrijfgelden
Totaal
800 Bedrijfslasten 810 Afschrijving vaste activa € 22.297 Opgenomen zijn de in het boekjaar verwerkte afschrijvingen voor de activa ten dienste van de exploitatie en de activa in exploitatie voor zover het sociaal vastgoed betreft. In 2012 bedroeg deze afschrijving € 23,8 miljoen. De verlaging van de afschrijvingskosten wordt met name veroorzaakt door het verlengen van levensduren als gevolg van de beleidswijziging aangaande het inrekenen van levensduur verlengende investeringen in complexen. Daartegenover staat dat door gewijzigde parameters afgeschreven wordt over een hogere bedrijfswaarde. 820 Overige waardeveranderingen materiële vaste en vlottende activa -/- € 17.995 Als gevolg van gewijzigde parameters is ultimo 2013 een bedrag van € 18,8 miljoen aan in het verleden verantwoorde afwaarderingen op complexen in exploitatie teruggenomen. Daarnaast heeft een afwaardering op het commercieel vastgoed plaatsgevonden van € 3,2 miljoen. Op projecten in ontwikkeling is per saldo € 2,4 miljoen aan waardeveranderingen teruggenomen. Deze terugname bestaat uit afboekingen op grondposities voor € 2,5 miljoen en terugname van in het verleden teruggenomen onrendabele toppen van de projecten en afwaarderingen op projecten in ontwikkeling van per saldo € 4,9 miljoen positief.
830 Lonen en salarissen € 3.718 Het aantal werknemers bedraagt per 31 december 2013 92 (75,3 fte) per 31 december 2012 was dit 88 (77,0 fte). In 2012 bedroegen de kosten € 4.092.000.
Aantal medewerkers
aantal
FTE's
Bestuur & management
4
4,0
Secretariaat
2
2,0
Nieuwbouwontwikkeling
5
4,7
Bedrijfsvoering
6
5,4
Financiële adminstratie
11
5,8
Organisatie, communicatie en ICT
11
9,4
Woon & Leefomgeving
21
15,0
Onderhoud
13
10,4
Woonservice
19
18,6
Totaal
92
75,3
Directie/bestuur
Financiën
Wonen en leefomgeving
840 Sociale lasten € 304 De sociale lasten, berekend over de verschuldigde lonen en salarissen, zijn onder deze post opgenomen (2012: € 329.000). 850 Pensioenlasten € 719 Conform de CAO Woondiensten bouwen werknemers pensioenrechten op. Het verschuldigde aandeel van de werkgever in deze opbouw is opgenomen (2012: € 760.000). 860 Kosten onderhoud € 6.861
860 Kosten onderhoud
2013
2012
Niet planmatig onderhoud
2.329
2.511
Periodiek onderhoud
1.752
1.870
Planmatig onderhoud
2.780
3.639
6.861
8.020
Totaal
Ten opzichte van het planmatig onderhoud is ongeveer 1,2 miljoen minder uitgegeven dan begroot, omdat enkele werkzaamheden zijn doorgeschoven in verband met een nadere analyse van de geconstateerde problematiek (gietijzeren standleidingen). Daarnaast zijn werkzaamheden niet uitgevoerd, omdat de werkzaamheden in de tijd (2014 – 2015) verschoven konden worden (schilderwerkzaamheden en installa-
99
tietechnische werkzaamheden). Een aantal kosten is lager dan begroot in verband met de gunstige inkoopperiode. Voordeel is ook behaald door de tijdelijke verlaging van het BTW percentage van 21 naar 6% per 1 maart 2013 op arbeidskosten bij renovatie. 870 Overige bedrijfslasten € 12.106
870 Overige bedrijfslasten
2013
2012
Algemeen beheer- en administratiekosten
2.968
2.738
Belastingen
2.271
2.173
Verhuurdersheffing
262
0
Premie verzekeringen
273
126
Administratiekosten servicekosten
110
117
1.605
1.693
86
79
Beheer, schoonmaak, toezicht etc eigen dienst
409
465
Schoonmaakkosten derden
501
508
Overige servicekosten
349
395
12
9
1.164
955
220
263
1.615
0
261
262
12.106
9.785
Gas/water/elektraverbruik Opnamekosten bemeterde stookkostencomplexen
Beheerkosten woonwagenlocaties Servicekosten VvE Bijdrage leefbaarheid Wooninc. Plus Saneringsheffing Overige bedrijfslasten Totaal
De overige bedrijfslasten zijn in zijn algemeenheid toegenomen door overname van het bezit van Laurentius in de gemeente Oirschot per 1 juli 2013. In 2012 werd een teruggave van belastingen verantwoord van € 395.000 in verband met de toepassing van de pro rata regeling. In 2013 is hier geen rekening mee gehouden. 880 Niet gerealiseerde waardeveranderingen vastgoedportefeuille -/- € 2.570 De niet-gerealiseerde waardeverandering betreft de waardeverandering op het commercieel vastgoed in exploitatie en is het gevolg van marktontwikkelingen, blijkende uit taxaties door DTZ Zadelhoff. In 2012 bedroeg de waardeverandering € 3,1 miljoen negatief. 890 Vrijval niet gerealiseerde herwaarderingsreserve € 18.632 De vrijval van de herwaarderingsreserve betreft de vrijval als gevolg van de afschrijving en verkopen van het sociaal vastgoed in exploitatie. De vrijval als gevolg van afschrijvingen betreft het verschil tussen de afschrijvingskosten op basis van bedrijfswaarde en de afschrijvingen op basis van historische kosten. De vrijval als gevolg van verkopen (83 eenheden) betreft het verschil tussen de (gedesinvesteerde) bedrijfswaarde en de desinvestering op basis van historische kosten minus cumulatieve afschrijvingen.
Vrijval als gevolg van afschrijvingen Vrijval als gevolg van verkopen Totaal van Mutaties
2013
2012
10.478
9.305
8.154
6.813
18.632
16.118
900 Renteresultaat 2013
2012
n Rente leningen o verheid
116
131
n Rente leningen kredietinstellingen
17.907
17.799
n Rente waarbo rgso mmen
9
9
n P ro visie geldleningen / disagio WSW
108
62
n Overige rentelasten
-2
0
0
0
n Overige rentelasten
330
417
Totaal rentelasten
18.469
18.418
n Geactiveerde rente o nro erende en ro erende zaken in o ntwikkeling
484
3.516
n Rente o p te vo rderen subsidie B WS
6
7
n Rente o p o verige vo rderingen
0
423
n Rente o p uitgezette middelen
169
0
Totaal rentebaten
659
3.946
Saldo rentelasten en rentebaten
17.810
14.472
n Onro erende en ro erende zaken in explo itatie
27.400
27.710
RENTERESULTAAT
9.590
13.239
Rentelasten Langlopende schulden
Kortlopende schulden
Rentebaten Materiële vaste activa
Financiële vaste activa
Liquide middelen
Aan exploitatie toe te rekenen vermogenskosten Immateriële en materiële vaste activa
101
910 Rentebaten € 659 Voor een specificatie van de rentebaten wordt verwezen naar de voorgaande tabel renteresultaat. De rentebaten over 2012 bedroegen € 3,9 miljoen. De daling in 2013 is veroorzaakt doordat rente vanaf 2013 slechts toegerekend wordt vanaf het moment van investeringsbesluit. In 2012 werd rente aan alle materiële vaste activa in ontwikkeling toegerekend. 940 rentelasten € 18.469 Voor een specificatie van de rentelasten wordt eveneens verwezen naar de voorgaande tabel. 970 resultaat uit deelnemingen € 16 Het resultaat op deelnemingen bestaat uit een negatief resultaat uit deelneming Lichtrijk Beheer van € 5.000 en het positief resultaat uit VOF Centrumplan Leende van € 21.000. Voor een nadere toelichting over de achtergrond van deze mutaties wordt verwezen naar de toelichting op de post overige voorzieningen. 980 vennootschapsbelasting € 7 De baat ad € 7.000 betreft een terugvordering van een betaald voorschot van Wooninc. Holding BV. Het fiscale jaarresultaat over 2013 is € 6.557.000. De verrekenbare verliezen tot en met 2012 zijn circa € 8.601.000. Per saldo is er op 31 december dus nog een verrekenbaar verlies van € 2.044.000. Er wordt geen actieve latentie gevormd in verband met tijdelijke verschillen tussen fiscale en commerciële waardering. De mutatie in het verrekenbaar verlies is als volgt samengesteld.
Aansluiting commercieel en fiscaal resultaat
2013
2012
24.231
-1.650
Opbrengst verkopen
-262
-3.697
Fiscaal resultaat projecten
-184
143
Fiscale afschrijving mva tdv
164
-98
Waardeverandering mva
-17.995
6.784
Kosten onderhoud
-2.101
-5.783
Afschrijving (dis)agio leningen
-577
-722
Rentebaten
909
-1.999
Gemengde kosten
15
0
Saneringsheffing
1.615
0
Afschrijvingen
17.470
21.003
Niet gerealiseerde waardeverandering
2.570
3.096
Vrijval niet gerealiseerde herwaarderingsreserve
-18.632
-16.118
Resultaat uit deelnemingen
5
-3.449
Herinvesteringreserve
-674
-997
Totaal
6.557
-3.487
C ommercieel resultaat voor vpb
103
ENKELVOUDIGE BALANS
AC TIVA
31-12-2013
31-12-2012
021 Sociaal vastgoed in exploitatie 022 Soc. Vastgoed in ontwikkeling bestemd voor eigen exploitatie
666.343
558.437
54.088
55.697
023 Onr. en roerende zaken ten dienste van de exploitatie
6.533
6.805
726.964
620.939
67.888
61.776
0
0
67.888
61.776
032 Te vorderen BWS-subsidie 033 Deelnemingen 035 Overig
15 0 6.962 6.977
88 0 6.965 7.053
110 Vastgoed bestemd voor verkoop 111 Onderhanden projecten
4.690 143 4.833
5.106 163 5.269
121 Huurdebiteuren 122 Gemeenten 123 Overige vorderingen 124 Overlopende activa
754 36 2.501 352 3.643
539 80 2.052 1.416 4.088
132
260
810.436
699.384
000 VASTE AC TIVA 020 Materiële vaste activa
025 Vastgoedbeleggingen 026 C ommercieel vastgoed in exploitatie 026 C ommercieel Vastgoed in ontwikkeling bestemd voor eigen exploitatie 030 Financiële vaste activa
100 VLOTTENDE AC TIVA
120 Vorderingen
130 Liquide middelen Totaal Generaal
PASSIVA
31-12-2013
31-12-2012
204 Overige reserves Resultaat
256.183 24.239 280.422
216.444 -1.643 214.802
403Voorziening deelneming
1.618
1.823
1.618
1.823
1.754 485.720 455 232 488.161
2.054 424.458 463 232 427.207
601 Schulden aan leveranciers 602 Schulden aan kredietinstellingen 605 Belastingen en premies 606 Overige schulden 607 Overlopende passiva
2.424 19.246 185 8.585 9.795 40.235
6.620 23.102 1.257 15.081 9.493 55.553
Totaal Generaal
810.436
699.384
200 EIGEN VERMOGEN
400 VOORZIENINGEN
500 LANGLOPENDE SC HULDEN 501 Leningen overheid 502 Leningen kredietinstellingen 503 Waarborgsommen 504 Overige schulden
600 KORTLOPENDE SC HULDEN
105
ENKELVOUDIGE W&V-REKENING Winst- en verliesrekening 2013 enkelvoudig (x € 1.000)
2013
2012
710 Huren
47.327
42.707
720 Vergoedingen
3.973
3.949
700 BEDRIJFSOPBRENGSTEN
740 Winst op verkopen
-275
-91
750 Geactiveerde productie voor het eigen bedrijf
1.006
1.506
760 Overige bedrijfsopbrengsten
1.751
1.762
Totaal
53.782
49.833
810 Afschrijving vaste activa
22.297
23.787
820 Overige waardeveranderingen materiële vaste en vlottende activa
-17.995
6.785
830 Lonen en salarissen
3.718
4.092
800 BEDRIJFSLASTEN
840 Sociale lasten
304
329
850 Pensioenlasten
719
760
860 Kosten onderhoud
6.861
8.020
870 Overige bedrijfslasten
12.097
9.785
Totaal
28.001
53.558
880 Niet-gerealiseerde waardeveranderingen vastgoedportefeuille
-2.570
-3.096
890 Vrijval herwaarderingsreserve
18.632
16.118 0
41.842
9.298
653
3.946
BEDRIJFSRESULTAAT waardeverandering financiële activa: 910 Rentebaten 930 Opbrengsten financiële vaste activa en effecten
0
0
940 Rentelasten
-18.469
-18.418
24.026
-14.472
205
3.525
24.232
-1.650
950 RESULTAAT UIT GEWONE BEDRIJFSVOERING 970 Resultaat uit deelneming RESULTAAT VOOR BELASTING 980 Vennootsschapsbelasting RESULTAAT NA BELASTING
7
7
24.239
-1.643
TOELICHTING OP ENKELVOUDIGE BALANS In verband met het weergeven in duizenden euro’s kunnen afrondingsverschillen ontstaan. In de toelichting op de enkelvoudige balans worden die posten toegelicht die meer dan € 100.000 afwijken van de geconsolideerde balans.
00 Vaste activa 030 Financiële vaste activa € 6.977
030 Financiele vaste activa
31-12-2013
31-12-2012
032 Te vorderen BWS-subsidie Te vorderen BWS-subsidie begin boekjaar
87
204
Rentebijschrijving
3
7
Ontvangen bijdragen
-76
-123
Totaal te vorderen BWS-subsidie
15
88
033 Deelnemingen Wooninc. Holding bv
0
Totaal deelnemingen
0 0
0
035 Overig C entraal Wonen Lismortel 5%
2
6
Wooninc. Holding BV
6.959
6.959
Totaal overige Totaal financiële vaste activa
6.962
6.965
6.977
7.053
Het bedrag van € 6.959.000 betreft de financiering van de activiteiten van Wooninc. Holding. Hiervoor ontvangt Wooninc. een rentevergoeding.
107
100 Vlottende activa 123 Overige vorderingen € 2.501
123 Overige vorderingen
31-12-2013
31-12-2012
62
389
659
0
Vennootschapsbelasting
23
0
Nog te ontvangen (brand/storm)schade-uitkeringen
23
36
Wooninc. Holding bv/Producten en Diensten bv
318
614
Participatie BV
516
112
Te verrekenen kosten urgentiesysteem
83
78
Vorderingen op VVE's
89
-1
V.O.F C entrumplan Leende
160
3
Afrekening koopwoningen
273
440
Diversen
296
384
2.501
2.052
Debiteuren subadministratie Omzetbelasting
Totaal
124 Overlopende activa € 352
124 Overlopende activa Exploitatie recreatieruimten Wooninc.Plus gebouwen Waarborgsommen gemeente/Q-park Niet vervallen gedeelte rente leningen u/g Nog te fiatteren facturen Overige Totaal
31-12-2013
31-12-2012
42
17
1
0
205
205
0
980
104
215
352
1.416
130 Liquide middelen € 132
130 Liquide midddelen
31-12-2013
31-12-2012
ING
123
252
Kas
3
1
Kas recreatieruimten
6
7
132
260
Totaal
De liquide middelen zijn vrij beschikbaar.
200 Eigen vermogen 204 Overige reserves
31-12-2013
31-12-2012
Saldo begin boekjaar
214.802
180.818
38.160
35.318
3.221
309
24.239
-1.643
280.421
214.802
Rechtstreekse vermogensmutatie als gevolg van waardemutaties (sociaal vastgoed) Rechtstreekse vermogensmutatie als gevolg van waardemutaties (vastgoedbeleggingen) Resultaat over het boekjaar Saldo einde boekjaar
De overige reserves bestaan uit de algemene reserve en een ongerealiseerde herwaarderingsreserve. Het verloop van de ongerealiseerde herwaarderingsreserve is als volgt:
Verloop herwaarderingsreserve
2013 Sociaal
C ommercieel
Herwaarderingsreserve begin boekjaar
198.695
13.006
Vrijval als gevolg van afschrijvingen
-10.477
0
Vrijval als gevolg van verkopen
-8.154
0
Vrijval als gevolg van herclassificatie
-181
181
Herwaardering (stijging / daling) sociaal vastgoed via eigenvermogen
56.792
3.221
Niet-gerealiseerde waardeveranderingen vastgoedbeleggingen
0
-2.672
Totaal van Mutaties
37.980
730
Herwaardering einde boekjaar
236.675
13.736
400 Voorzieningen 405 Overige voorzieningen € 1.618 Mutatie voorziening deelnemingen
Wooninc. Holding B.V.
Stand 1-1-2013
Dotatie
Onttrekking
1.823 Totaal
1.823
0
Stand 31-12-2013
205
1.618
205
1.618
109
Stichting Wooninc. is 100% aandeelhouder in Wooninc. Holding B.V. Wooninc. Holding B.V. is voor 100% aandeelhouder in: 1. Wooninc. Producten en Diensten BV 2. Wooninc. Exploitatie BV 3. Wooninc. Projectontwikkeling BV 4. Wooninc. Beheer Deelnemingen BV en 5. Wooninc. Participatie BV. Het eigen vermogen van Wooninc. Holding B.V. bedraagt per 31 december 2013 per saldo € 1,6 miljoen negatief. Derhalve is een voorziening voor deelnemingen getroffen van € 1,6 miljoen. Voor een nadere toelichting wordt verwezen naar de toelichting op de geconsolideerde balans onder de overige voorzieningen.
600 Kortlopende schulden 605 Belastingen en premies € 185 605 Belastingen en premies
31-12-2013
31-12-2012
Loonheffing en premies soiale verzekering
90
123
Premies SPW/SVW
95
-129
0
1.285
Omzetbelasting Vennootschapsbelasting Totaal
0
-22
185
1.257
607 Overlopende passiva € 9.795 607 Overlopende passiva
31-12-2013
31-12-2012
36
40
Niet vervallen rente leningen kredietinstellingen
8.935
8.789
Subtotaal
8.971
8.830
613
448
Af te rekenen onroerend goed in beheer
-1
-1
Ontvangen huurtoeslag/IHS voorschot januari volgend boekjaar
-6
175
Schulden aan VVE's
82
0
136
42
9.795
9.493
Niet vervallen rente overheidsleningen
Af te rekenen service-/stookkosten 2013
Overig Totaal
Niet uit de balans blijkende rechten en verplichtingen Voor een toelichting op de niet uit de balans blijkende rechten en verplichtingen wordt verwezen naar de paragraaf in de geconsolideerde jaarrekening.
TOELICHTING ENKELVOUDIGE W&V-REKENING In verband met het weergeven in duizenden euro’s kunnen afrondingsverschillen ontstaan. In de toelichting op de enkelvoudige balans worden die posten toegelicht die meer dan € 100.000 afwijken van de geconsolideerde winst- en verliesrekening.
700 Bedrijfsopbrengsten 720 Vergoedingen € 3.973 720 Vergoedingen
2013
2012
Te ontvangen vergoedingen voor - Overige goederen, leveringen en diensten
4.593
4.425
- C ontributies
0
0 4.593
4.425
58
78
4.535
4.347
Te verrekenen service-/stookkosten met huurders
562
398
Totaal vergoedingen
3.973
3.949
Af: huur- en vergoedingsderving
Honorarium accountant € 216 De honoraria van de externe accountant (Ernst & Young Accountants LLP) over het boekjaar zijn als volgt:
Accountantskosten
2013
2012
Onderzoek van de jaarrekening
107
91
Andere niet controlediensten
108
76
216
167
Totaal
Kosten toezichthouders € 68 Over het verslagjaar is voor € 68.310 aan lasten voor commissarissen opgenomen (2012: € 62.660), inclusief vergoedingen, kosten, e.d. De specificatie per persoon is als volgt: vergoeding leden Raad van C ommissarissen
Vaste vergoeding
Reiskosten
drs. B.A.S. Pollmann
€
13.966
drs. I.K.L. de Jong MRE
€
11.897
€
drs. C .H.P. Oosterwijk
€
10.345
drs. H.J. Moerland
€
10.345
drs. A. Davelaar
€
9.483
drs. P.C . Hartog
€
10.345
€
€
66.381
€
Totaal
€
13.966
748
€
12.645
€
579
€
10.924
€
475
€
10.820
€
9.483
127
€
10.472
1.929
€
68.310
Kosten bestuur € 374 Over het verslagjaar is voor € 374.000 aan lasten voor het bestuur opgenomen, inclusief beloning, pensioenlasten e.d. De specificatie voor de beloning van bestuurders is conform de Wet Openbaarmaking uit Publieke middelen gefinancierde Topinkomens en als volgt per bestuurder: 111
Bestuur
H. Buursink
J.A.P.M. Pijnenburg
directeur-bestuurder
directeur-bestuurder
36 uur per week
36 uur per week
19
27
8
8
10.017
10.017
140
140
Vakantiegeld 2013 (x € 1.000)
11
11
Werkgeversdeel pensioenlasten
36
36
Functie Aanstelling Dienstjaren In functie als directeur-bestuurder aantal VHE
Vast jaarsalaris 2013 (x € 1.000)
Wet Normering Topinkomens Het normenkader rondom de ‘’Wet Normering bezoldiging Topfunctionarissen Publieke en Semipublieke Sector (hierna :WNT is bekrachtigd in het Besluit van de Minister van Binnenlandse Zaken en Koninkrijksrelaties van 26 februari 2014, nr. 2014-0000106049 en de Regeling van de Minister van Binnenlandse Zaken en Koninkrijksrelaties van 26 februari 2014, nr. 2014-0000 104920. De Aanpassingswet WNT is als onderdeel van dit normenkader nog niet formeel aangenomen door de Eerste Kamer. Voor het opmaken van de jaarrekening is in lijn met de mededeling van de minister van BZK d.d. 12 februari 2014, gepubliceerd in de Staatscourant d.d. 18 februari 2014, de Aanpassingswet WNT wel als onderdeel van het normenkader gehanteerd.
Aldus vastgesteld en goedgekeurd, Eindhoven, 23 mei 2014
Bestuur Wooninc. H. Buursink
J.A.P.M. Pijnenburg
Raad van Commissarissen Wooninc. B.A.S. Pollmann (voorzitter)
I.K.L. de Jong
P.C. Hartog
H.J. Moerland
C.H.P Oosterwijk
113
OVERIGE GEGEVENS Controleverklaring van de onafhankelijke accountant De controleverklaring van de onafhankelijke accountant is bijgevoegd. Wettelijke bepalingen inzake bestemming van het resultaat Artikel 22 van het Bbsh bepaalt dat het resultaat uitsluitend bestemd mag worden voor werkzaamheden op het gebied van de volkshuisvesting. Bestemming van het resultaat Het bestuur is voornemens het resultaat over het boekjaar 2013 van € 24.239.000 positief geheel ten gunste van de overige reserves te brengen. Gebeurtenissen na balansdatum Er zijn geen gebeurtenissen na balansdatum dit in het kader van deze paragraaf relevant zijn hier te vermelden.
Wooninc. Winston Churchilllaan 87 5623 PE EINDHOVEN Postbus 1234 5602 BE EINDHOVEN www.wooninc.nl Inschrijving Kamer van Koophandel onder nummer 17007288 Op 28 oktober 1919 als Toegelaten instelling geregistreerd onder nummer L 1519
mei 2014
115
