090731_def. brancheringsconcept Leidschendam - Centrum

Brancheringsconcept Leidschendam - Centrum ۩ ‘Het is pas zinvol een ander resultaat te verwachten als je ook iets anders gaat doen’

from trends to business

~1~ Copyright & auteursrecht Catching Concepts BV – Monique Plantinga

090731_def. brancheringsconcept Leidschendam - Centrum

Inhoudsopgave

Paginanummer

Voorwoord

4

Inleiding

5

Hoofdstuk 1

Doelgroepen

7

Hoofdstuk 2

Positionering en UPS’s gebied

11

Hoofdstuk 3

Relevante (inter)nationale markttrends

13

Hoofdstuk 4

Conceptontwikkeling c.q. voorkeursbranchering

17

Hoofdstuk 5

Diversen

22

Conclusie

25

Bijlagen Bijlage 1:

Gegevens bewoners en inkomen Leidschendam – (Voorburg) Klantengroepen Hoogvliet Damstraat


26


Brancheringsconcept Leidschendam – Centrum

NB: Niets uit het in dit conceptplan beschreven concept mag worden uitgevoerd, gekopieerd of worden vermenigvuldigd zonder de uitdrukkelijke schriftelijke toestemming van Catching Concepts BV gevestigd te Zoetermeer of de Gemeente Leidschendam – Voorburg..



Voorwoord Dit brancheringsconcept dient als werkdocument voor diverse partijen die momenteel bezig zijn met het werven en selecteren van ondernemers voor het gebied. Daarnaast dient het als één van de toetsingsdocumenten voor de acceptatie of weigering van de aanvraag voor een stimuleringsbijdrage op basis van de stimuleringsregeling. In het door de ondernemer beschreven plan moeten facetten als positionering, toegevoegde waarde en visie op het winkelcentrum overeenkomen met hetgeen in dit rapport is beschreven. Opdrachtgever voor dit brancheringsconcept is de gemeente Leidschendam – Voorburg. Dit concept is getoetst bij diverse partijen zoals de KvK, projectbureau Leidschendam – Centrum, gemeente Leidschendam-Voorburg, ontwikkelaar Schouten de Jong en de OVD.



Inleiding In 2003 is door B@S consultants een Distributie Planologisch Onderzoek uitgevoerd, naar aanleiding waarvan een advies is uitgebracht voor de toekomst van het winkelgebied in Leidschendam Centrum. Conclusie was dat het winkelaanbod in Leidschendam-Centrum primair een buurt/wijkverzorgende functie heeft. Basispakket en een mogelijk plus pakket met zowel dagelijkse als niet dagelijkse bezochte winkels vormen het mogelijke aanbod. Verder diende het winkelaanbod zich meer te concentreren rondom het Damplein. Dit zou door de nieuwbouw - die door Schouten de Jong en Bouwfonds ontwikkeld wordt gerealiseerd kunnen worden. In 2004 is een brancheringscommissie geformeerd. Doel van deze commissie was het reeds opgestelde brancheringsplan van B@S te toetsen en vooraf afstemming met diverse partijen te krijgen over de te volgen marsroute om één en ander qua branchering te realiseren. In deze commissie konden ook suggesties voor (potentiële) ondernemers worden aangedragen. Afspraak was dat uiteraard Schouten de Jong als ontwikkelaar de definitieve beslissing zou nemen over de uiteindelijke vestiging van een ondernemer in de nieuwbouw. Voor de bestaande panden waren de beslissers de individuele eigenaren. Door een aantal procedures van omwonenden is de realisatie en bouw van de nieuwbouw op het Damplein jaren tegengehouden. In 2009 is de draad weer opgepakt. Door allerlei omstandigheden is de situatie in het gebied enigszins veranderd. Woningen zijn gesloopt, het aantal omwonenden en de traffic in het gebied is afgenomen en diverse winkeliers zijn vertrokken. Mede om deze reden is door B@S consultants een kwantitatieve herijking van het eerder verrichte onderzoek uitgevoerd. Verder is in 2009 centrummanagement ingezet om een kwalitatieve visie ten aanzien van branchering op te stellen en te realiseren evenals een visie ten aanzien van de communicatie in en rondom het winkelgebied. In 2002 lag er met name de vraag; is het economisch haalbaar een winkelcentrum in LeidschendamCentrum te realiseren en zo ja, in welke vorm. Deze vraag is nu niet meer relevant. De bouw is van start gegaan. De vraag is nu hoe en met welke branchering we een kwalitatief goed winkelgebied ontwikkelen dat in deze en toekomstige tijden rendabel is. Dit brancheringsconcept is een aanvulling op het brancheringsplan dat door B@S consultants in 2004 is opgesteld en deels kwantitatief is herijkt in 2009. Brancherinsplan B@S consultants De belangrijkste vragen die door Paul Rodenburg (B@S) zijn beantwoord, luiden als volgt: 1. Is de uiteindelijke doelstelling om Leidschendam – Centrum als buurtwinkelcentrum of (middelgroot) wijkwinkelcentrum te ontwikkelen? Wat is haalbaar gezien de economische ruimte die het primaire verzorgingsgebied genereert? 2. Wat is de invloed van de huidige supermarkt op het centrum en is er dan een tweede supermarkt nodig? Zo ja, welke en is er in het geval dit wenselijk is een mogelijke plek? 3. Wat is de rol van een Hema of Blokker in dit gebied? 4. Welke rol speelt een drogist? In de conclusie zullen we de antwoorden op bovenstaande vragen – behandeld in het brancheringsplan - kort samenvatten. Dit concept gaat nader in op de invloed van de (toekomstige) doelgroep van het (toekomstige) winkelcentrum, wat de gewenste en vooral wat de haalbare positionering is, welke branchering hierbij kan passen en wat de overige randvoorwaarden zijn om tot een succesvol winkelcentrum te komen. Als er intern overeenstemming is over de toekomstige visie, keuzes zijn gemaakt en USP”s van het winkelgebied duidelijk zijn, dan kan aan de hand van de gestelde uitgangspunten het gebied vermarkt gaan worden.



Doelstelling brancheringsconcept De doelstelling van dit brancheringsconcept is tot een eenduidige branchering te komen die aansluit op het brancheringsplan dat is opgesteld door B@S consultants. Eenduidig naar alle partijen die direct bij het project betrokken zijn of interesse hebben. Door te sturen in deze branchering, kan een volwaardig en economisch rendabel (wijk)winkelcentrum worden gerealiseerd, dat voldoet aan de eisen die nu en in komende jaren worden gesteld aan winkelcentra met een verzorgingsgebied van 7.500 (buurtwinkelcentrum) tot 12.500 inwoners (wijkwinkelcentrum).

Rendabel voor de betreffende ondernemers, voor de ontwikkelaar en eventuele beleggers en voor de gemeente. Als de richtlijnen voor de branchering door een ieder worden gevolgd, ontstaat er op (lange) termijn voor alle partijen een win-win situatie.



Hoofdstuk 1 Doelgroepen In een wijkwinkelcentrum is men voor een groot deel afhankelijk van de primaire doelgroep (primair verzorgingsgebied minimaal 60 %). Deze doelgroep is economisch benoemd in het brancheringsplan van B@S consultants en in dit concept sluiten we hier op aan. In het kwantitatieve deel dat B@S consultants heeft opgesteld gaan we uit van een primair en secundair verzorgingsgebied als basis. Zie hiervoor tabel 1 uit bijlage 1. In dit kwalitatieve deel hanteren we deze indeling om beide rapporten op elkaar te laten aansluiten. Deze indeling is ook in deel I van het brancheringsplan van 2005 (door B@S opgesteld) aangehouden. Deze doelgroep kan vanuit verschillende invalshoeken nader worden gespecificeerd: 1. Besteedbaar inkomen 2. Gezinssamenstelling 3. Koopgedrag en - momenten 4. Leeftijd en afkomst De basis voor de kwantitatieve uitgangspunten zijn gegevens van het CBS en Haaglanden cijfers (een klein deel is in bijlage 1 te zien). Verder heeft er afstemming plaatsgevonden met de Hoogvliet vestiging aan de Damstraat. De Hoogvliet werkt met een vaste klantenkaart en kan aan de hand hiervan achterhalen waar een groot deel van de klanten vandaan komt. De veruit belangrijkste klantengroepen komen uit de wijken die vermeld staan in bijlage 1. 1.1 Besteedbaar inkomen Het gemiddeld besteedbaar inkomen van Leidschendam – Voorburg ligt iets boven landelijk niveau. Het besteedbaar inkomen van de inwoners van Leidschendam - Centrum is gemiddeld tot zelfs iets onder gemiddeld. In ieder geval in vergelijking tot de gehele gemeente Leidschendam – Voorburg. Dat betekent dat de primaire doelgroep van het winkelgebied van Leidschendam - Centrum een beneden gemiddeld te besteden inkomen heeft. Door de sloop van veel sociale woningbouw en de nieuwbouw van woningen rondom en op het Damplein in het hogere segment zal het gemiddeld te besteden inkomen iets wijzigen (omhoog gaan). De verwachting is dat het gemiddeld besteedbaar inkomen van het primaire verzorgingsgebied zich naar een gemiddeld niveau zal ontwikkelen, aangezien het aandeel lage inkomens daalt.

Door de nieuwbouw zal het gemiddeld besteedbaar inkomen van de primaire doelgroep naar een gemiddeld niveau stijgen. Het prijsniveau van de (toekomstige) winkels en de horeca mag en kan dus niet te hoog zijn.

De secundaire doelgroep – waar men meer moeite voor moet doen om deze naar het centrum te trekken – schetst een wat ander beeld. Deze groep is bereid van verder te komen mits een centrum voldoende toegevoegde waarde biedt. Toegevoegde waarde in de zin van: een compleet aanbod van dagelijkse winkels en een aanvullend plusaanbod van (niet)dagelijkse winkels die onderscheidend zijn. Deze groep (inwoners Leidschendam – Centrum e.o) heeft een iets hoger dan gemiddeld inkomen. Uit cijfers blijkt Leidschendam – Voorburg een sterke regionale aantrekkingskracht te bezitten. Het gemiddeld besteedbaar inkomen van de secundaire doelgroep ligt hoger dan gemiddeld. Om deze doelgroep te trekken is een compleet aanbod van dagelijkse winkels met een aanvullend plus aanbod van (niet) dagelijkse winkels noodzakelijk.



1.2 Gezinssamenstelling De gezinssamenstelling is bepalend voor zowel aankoopgedrag als besteedbaar inkomen. De belangrijkste primaire doelgroepen qua aantallen zijn de doelgroepen a tot en met c. Toch zijn juist de doelgroepen d en e vooral op het wijkwinkelcentrum aangewezen. Zij hebben over het algemeen meer tijd en zullen frequenter een ‘leuk’ winkelgebied, dat dichtbij ligt, inlopen. Ook voor kleine aankopen of voor gemaksdiensten. Deze doelgroepen zijn wel (licht) ondervertegenwoordigd in het gebied (zie ook leeftijdsopbouw). Vooral de medioren en senioren besteden hun inkomen aan veel verschillende zaken. Gezondheid en kleinkinderen zijn twee van de belangrijkste. Voor medioren zijn reizen en/of dagjes weg een extra facet. De doelgroepen a en c zullen echt getriggerd moeten worden door speciaalzaken en horeca met diensten en producten met veel extra toegevoegde waarde. a. b. c. d. e.

Tweeverdieners (met en zonder kinderen) Gezinnen met kinderen Alleenstaanden (in een brede leeftijdscategorie) Medioren ( 55-plussers) Senioren ( vanaf 70 jaar, waaronder ook hulpbehoevende)

Om qua aantallen de aantrekkelijkste doelgroepen naar het winkelgebied te trekken, zal naast de dagelijkse benodigdheden het aanbod zich moeten richten op handige en leuke diensten en specifieke winkelconcepten die een totaalaanbod met veel toegevoegde waarde brengen.



1.3 Koopgedrag en - momenten De levensstijl van de doelgroep is bepalend voor aankoopgedrag maar ook aankoopmoment. Gezien de directe omgeving zal de doelgroep per seizoen verschillen. Toch zullen over het algemeen a tot en met e de belangrijkste primaire doelgroepen zijn. De doelgroepen f tot en met h zijn met name in het zomerseizoen (april tot en met september) van belang. Men zal moeten stimuleren dat deze doelgroep ook daadwerkelijk het winkelgebied intrekt. Deze bezoeker zal in de eerste instantie op de horeca gericht zijn. Ook heeft deze bezoeker geen gelegenheid om veel boodschappen mee te nemen. Als er een goed aanbod is, kan men hiervoor eventueel specifiek terugkomen. Dit is echter wel de secundaire doelgroep , die kritischer is op toegevoegde waarde dan de primaire doelgroep. De doelgroepen i en j zullen zich met name in pauzes en na kantoortijd naar het gebied begeven. Vaak is er dan weinig tijd. Aankopen zullen functioneel gericht zijn en men zal de ‘gemakkelijke leuke laagdrempelige ‘ aankopen meenemen. Hier moet men wel op gewezen worden door een goede uitstraling aan de buitenkant van de winkel. Men loopt voorbij, moet naar de betreffende winkel ‘getrokken ‘worden en daardoor gericht naar binnen lopen. Diensten die men ‘even ‘kan regelen zullen een goede trekker zijn. Voor alle doelgroepen geldt – dat als er specifieke winkel- of dienstenconcepten zitten die toegevoegde waarde leveren op het gemiddelde winkelaanbod – men hiervoor gericht kan terugkomen. Zeker als het gebied relatief eenvoudig bereikbaar is en er onbetaald parkeren mogelijk is. a. b. c. d. e.

(Aanstaande) moeders Functionele consumenten (dagelijkse levensbehoeften) (Groot)ouders met (klein)kinderen Vaders / moeders met kinderen Gerichte consumenten (men komt speciaal voor één zaak naar het gebied dat men via via of via internet kent) f. Recreatieve fietsers g. Watersporters (recreatief) h. Sportieve (dag)toeristen i. Werknemers en bezoekers Libanon tribunaal j. Werknemers diverse kantoren

Qua lifestyle zal het aanbod zich kunnen richten op verschillende invalshoeken. Het winkelaanbod zal zich primair op functioneel aankoopgedrag moeten richten, echter gecombineerd met winkels voor ‘gemakkelijke en leuke laagdrempelige’ aankopen waardoor men wordt verrast. Ook de functionele winkels moeten al een toegevoegde waarde bieden om te concurreren tegen de supermarkt, waar functioneel aanbod te over is. Als dit ‘laagdrempelige aanbod’ verrassend genoeg is, zal ook de dagrecreant het gebied intrekken of zelfs terugkomen. Functionele shoppers kunnen recreatieve shoppers worden en vice versa. De kracht van deze ondernemers zal in de flexibiliteit van ondernemerschap moeten liggen en het seizoensmatig kunnen reageren.



1.4 Leeftijd en afkomst De primaire doelgroep bestaat voornamelijk uit volwassenen tussen de 25 en 65 jaar. Ook boven de 65 jaar is een redelijke doelgroep aanwezig. Ten opzichte van geheel Leidschendam - Voorburg is het aandeel van deze groep iets beneden gemiddeld. Ook de groep jongeren is ondervertegenwoordigd. De geplande nieuwbouwprojecten zijn voor een groot deel gericht op twee verdieners en (jonge) gezinnen. Dit betekent dat de primaire doelgroep qua leeftijd in de komende jaren ongeveer gelijk zal blijven. Op den duur zal er hierdoor wel een sterkere mate van vergrijzing plaatsvinden. Het winkelaanbod zal zich met name moeten richten op laagdrempelige, gemakkelijke aankopen voor volwassenen. Een beperkt aanbod voor kinderen (dat gekocht wordt door de (groot)ouders) zou een aanvulling kunnen zijn. Voor nu en als voorbereiding op de toekomst zou een zeer beperkt aanbod van winkels met diensten en producten voor medioren en senioren kunnen passen. Het overgrote deel van de primaire doelgroep is autochtoon. Het aandeel allochtonen en expats is lager dan in geheel Leidschendam - Voorburg.

Door de diversiteit van de doelgroepen zijn er diverse richtingen mogelijk. Functioneel, laagdrempelige winkelen horecaconcepten met veel toegevoegde waarde zijn kernwoorden voor de branchering. De volwassen doelgroep is de grootste doelgroep.

Toegevoegde waarde verstaan we onder:

Goede services (extra services ten opzichte van vergelijkbare ketens) Klantgerichte benadering Persoonlijk contact Specialistische kennis van de merken, producten en diensten (meer dan gewoon gemiddeld winkelpersoneel ) die men verkoopt Breed assortiment Deels gespecialiseerd assortiment Mogelijkheid voor internetaankopen met verzenden Op de locale doelgroep kunnen inspelen Flexibel kunnen ondernemen

Toegevoegde waarde betekent dus NIET een hogere prijs!! Toegevoegde waarde vertaalt zich direct naar klantwaarde!!

~ 10 ~ Copyright & auteursrecht Catching Concepts BV – Monique Plantinga


Hoofdstuk 2 Positionering en USP’s gebied 2.1 Positionering Onder andere de economische ruimte, de doelgroepen en het bestedingspatroon geven richting aan het uitgangspunt voor de positionering. Het beste uitgangspunt voor de branchering is de juiste prijs kwaliteit verhouding van de (potentiële en gewenste) ondernemers te bepalen in combinatie met de positionering. Dit kan het midden, midden-hoog maar zelfs het laag-midden segment zijn. Aan de hand van alle informatie adviseren wij een positionering in het middensegment van de markt. Voorbeelden van winkels die zich in het middensegment bevinden (met een assortimentdeel van zo’n 15 à 20% in het middenhoog segment) zijn: Vroom& Dreesmann, Manfield, van Dalen, WE, Etos en een Albert Heijn. Deze ketens zijn alleen voorbeelden voor wat een middenpositionering inhoudt. Het zijn geen voorbeelden voor mogelijke winkels op het Damplein. Gewenste positionering van de winkels en horeca is het middensegment van de markt, waarbij een klein deel van het winkelassortiment en de menukaart zich in het middenhoge segment mag en moet bevinden. Acties kunnen er voor zorgen dat het lage segment voor een klein deel wordt meegenomen.

2.2 Unique Selling Points (USP’s) gebied Waarom zou een ondernemer zich in dit gebied vestigen? Deze vraag is van belang voor potentiële ondernemers. In een detailhandelsnota kunnen de USP’s van de verschillende winkelgebieden worden benoemd. Hierin wordt namelijk de onderscheidende waarde per winkelgebied aangegeven en ook wat de visie ten aanzien van dit winkelgebied in de toekomst is vanuit een economische insteek. Mochten deze USP’s niet zijn benoemd, dan kunnen deze bij de branchering alsnog worden vastgesteld. Ook dit gebied heeft een aantal USP’s. De kunst is de overkoepelende USP’ s te combineren met die van het (toekomstige)winkelcentrum en te vermarkten. Belangrijke USP’s die aan de positionering van Leidschendam – Centrum als winkel – en recreatiegebied kunnen worden gekoppeld zijn: 1. Ligging aan de Vliet met veel recreatieve activiteiten op en rondom het water. 2. Het is het historisch centrum van ‘Leidschendam’ 3. Goede geografische ligging in de regio waardoor in principe een groot verzorgingsgebied kan worden bereikt 4. Het is een bestaand winkelgebied met diverse gevestigde ondernemers die al traffic realiseren en een bepaalde bekendheid genieten. 5. Het gebied is een ‘door rijroute’ voor auto’s naar een groot ‘woon’ gebied van Leidschendam. Men kan de winkels direct zien en stoppen voor een aankoop. 6. Unieke hoogwaardige en historische architectuur van de nieuwbouw op het Damplein en het Sluisplein 7. Een laatste USP zou het ‘groene achterland’ kunnen zijn. Met name wanneer in de toekomst - in combinatie met toerisme - hierin ontwikkelingen volgen.

USP’s zijn: een bestaand winkelgebied in een historisch centrum aan de Vliet dat een goede ligging in de regio met een ‘groen achterland’ heeft. Het gebied is zichtbaar als men door het centrum rijdt. Het nieuw te ontwikkelen Damplein krijgt hoogwaardige historische architectuur.



2.3 Vermarketing (toekomstig) winkelgebied Bovenstaande wordt verwerkt in een marketingcommunicatieplan. Vanuit de USP’s kunnen kernwaarden worden benoemd waarmee het gebied via communicatiemiddelen wordt vermarkt. Ook kunnen deze kernwaarden dienen voor een pay off en / of ondertitel die in alle communicatieuitingen wordt gebruikt. Voorbeelden van mogelijke pay off’s zijn:

Verrassend veelzijdig; wonen, winkelen en recreëren in het centrum! Recreëren aan de Vliet Sfeervol winkelen en recreëren (in Leidschendam – Centrum) Kwaliteit en intimiteit; winkelen in Leidschendam - Centrum Genieten aan de Vliet Leven aan de Vliet

In het marketingcommunicatieplan kan ook de samenhang met de andere winkelgebieden worden beschreven. Tevens moet het aansluiten op de overige communicatie. 2.4 Rol van internet Voor een winkelgebied als Leidschendam – Centrum speelt internet een belangrijke rol. Zowel voor het winkelgebied als geheel als voor de individuele ondernemers. Zowel Leidschendam – Centrum als de ondernemers zouden een eigen website moeten hebben. Dit voor het vermarkten, om potentiële bezoekers te laten zien wat het centrum biedt aan winkels en horeca, voor informatievoorziening en om door te kunnen linken naar de ondernemers. Mogelijkheden voor het bestellen van artikelen via internet of het alvast bekijken van het assortiment bieden een kans voor ondernemers. Naast uiteraard de individuele promotionele acties via de eigen website. Dit winkelcentrum zal het voor een (groot) deel van gerichte bezoekers moeten hebben.



Hoofdstuk 3 Relevante (inter)nationale markttrends In dit hoofdstuk beschrijven we enkele marktontwikkelingen die zich bij retailprojecten en winkelgebiedontwikkeling voordoen, met name toegespitst op de combinatie van retail en leisure. Daarnaast beschrijven we zeer summier de (inter)nationale trends die relevant kunnen zijn voor dit gebied. Door doelgroepen en trends te combineren, ontstaan onder andere de mogelijke brancheringsthema’s. 3.1 Retail, leisure en klantwaarde Als eerste bespreken we trends die met name emotioneel van aard zijn, waardoor ze voor een aantal partijen lastig te volgen zijn. In de jaren ’70 en ’80 speelden vooral rationele aspecten in het koopgedrag een rol. De aandacht ging dan ook voornamelijk uit naar branchering, bereikbaarheid en dergelijke zaken. Maar tegenwoordig gaat het meer om de emotie ’wat doet een winkelgebied’. Welke gevoelens roept het op bij een bezoeker? Alles draait om de locatie en de belevenis. De ‘consumentenbelevenis’, waarbij leisure een belangrijk element is geworden. Soms zit het leisurele-element in de winkel maar vaak is het in het winkelproject of – gebied opgenomen. Vooral in centrumgebieden is er vaak een sterke vermenging van retail en leisure (als cluster van cultuur, kunst, vermaak, evenementen, horeca en retail). Door een combinatie van deze elementen ervaart de consument het gebied als ‘een belevenis’. Naast het leisure-element is het van belang dat een winkelgebied klantwaarde creëert door onderscheidend vermogen te bieden. Men kan dit creëren door als winkelgebied in te spelen op de individuele koopbehoefte. Denk hierbij aan zaken als klanttevredenheid, klantentrouw, klantenservice en betrokkenheid bij de individuele klant, wat leidt tot een positieve koopervaring. Dit wordt ook wel de toegevoegde waarde van een ondernemer of winkelgebied genoemd. Naast branchering, aspecten als bereikbaarheid en parkeren is het van belang deze trends te vertalen. Ondersteunende vragen zijn: 1. Hoe kan men leisure strategisch inzetten om de winkelbeleving te verhogen? 2. Hoe kan men door middel van ondermeer marketing het proces van creëren en leveren van klantwaarde in gang zetten? Tenslotte: De kern van een winkelgebied is een ‘marktplaats’ waar goederen in – en uitgeruild worden. Deze handel is echter in de loop van de eeuwen ontwikkeld van handel in fysieke producten, naar handel in diensten tot tegenwoordig een uitruilplaats voor geestelijke overtuigingen (kennis, ervaring, spirituele inzichten). De mate van beleving kan dit in – en uiruilgedrag sterk beïnvloeden. Zowel de individuele winkeliers als het hele gebied hebben hier direct invloed op. Hieronder gaan we verder met meer specifieke trends in retail, horeca en concepten. 3.2 Lifestyleconcepten Speciaalzaken die een lifestyleconcept bieden, vestigen zich steeds vaker in een winkelgebied dat gemakkelijk bereikbaar is. Daarnaast moet er voldoende parkeergelegenheid zijn en bijvoorkeur ook nog (deels) gratis. Als het concept van zichzelf namelijk sterk is, komt men gericht naar deze winkel toe. En dan vindt men hier een complete lifestyle onder één dak. Ook horeca is steeds vaker een onderdeel van dit soort concepten (koffiecorner). De goedkopere huren zijn een voordeel. Het nadeel is de beperkte traffic. Men moet dus van gerichte traffic kunnen bestaan.



3.3 Horeca Waar horeca zich in een wijkwinkelcentrum vroeger beperkte tot een snackbar en een goedkope pizzeria, ziet men tegenwoordig juist weer nieuwe (laagdrempelige) horecaconcepten komen. Met name de dag- en avondhoreca, die een vorm van totaalconcept biedt zoals het cateren van senioren en bedrijven uit de directe omgeving, het inspelen op snelle lunches en het bereiden van een ‘daghap’, onderscheidt zich hierdoor. Hiernaast zijn internationale keukens, die ook een dagmenu en lunch bieden, een toegevoegde waarde voor de uitstraling van het gebied maar trekken zij ook de (inter)nationale multiculturele bezoekers. Met de kanttekening dat dit op het juiste niveau moet zijn om verpaupering te voorkomen.

3.4 Laagsegment ketens Er vindt een verschuiving plaats in de vestiging van ketens. Met name laagsegment ketens begeven zich steeds meer ‘naar de klant ‘toe. Zij openen kleine vestigingen in kleine winkelcentra. Dit geldt met name voor de Wibra, Hans Textiel, Zeeman, Kruidvat en de Marskramer. Op zich hoeft dit geen probleem te zijn mits het aandeel van deze ketens niet te hoog is (maximaal 5 á 10 %).

3.5 Ketens Naast laagsegment ketens zijn kleine vestigingen van specifieke ketens een trekker voor met name de frequente (niet dagelijkse) artikelen. Deze specifieke ketens vestigen zich steeds meer in de wijkwinkelcentra. Denk aan een Hema, Blokker, Bart Smit, Gall & Gall. Deze ketens genereren de loop in een gebied. Vooral als het lokaal aangeboden assortiment in de vestiging past bij de primaire en secundaire doelgroep.



3.6 Supermarkten Tegenwoordig staat de supermarkt centraal in een winkelgebied. Bijvoorkeur twee supermarkten, beide verschillend en aanvullend gepositioneerd.

In één winkelcentrum zijn rond het centrale plein een Albert Heijn en C1000 pal tegenover elkaar gevestigd.

3.7 Non store retail / service en afhaalpunten De ontwikkeling van het verkopen via internet van winkels leidt tot een tegengestelde trend. Internetaanbieders openen fysieke punten. Vaak non store retail genoemd of afhaalpunten. Toch willen deze ‘nieuwe retailers’ bijvoorkeur wel in een winkelgebied zitten. Gemakkelijk bereikbaar met goede, goedkope afhaalpunten en voldoende parkeergelegenheid. Bezoekers van deze afhaalpunten trekken uit nieuwsgierigheid wel een winkelgebied in als dit er aantrekkelijk uitziet. 3.8 Speciaalzaken ofwel Coleur Locale Een tegengestelde trend van ketenvorming is die van het ontstaan van de zeer gespecialiseerde speciaalzaak. Vaak zijn dit ondernemers uit de omgeving; de zogenaamde Coleur Locale. Deze ondernemers diepen een segment sterk uit en bieden een breed scala in hun range. In tegenstelling tot de ketens die vaak een meer algemeen aanbod bieden. Klanten komen af op de brede keuze en goede en extra service. Met andere woorden; de toegevoegde waarde die deze speciaalzaak biedt boven de ketens. Het niveau dat men aan huur kan betalen is helaas niet hoog. Men kiest daarom voor een gemakkelijk te bereiken plek waar klanten door een goede en brede naamsbekendheid naar toe komen. Tegenwoordig steeds vaker in combinatie met een eigen webwinkel.

3.9 Detailhandel in combinatie met dienstverlening Totaalconcepten bestaande uit zowel aanbod als producten in combinatie met dienstverlening is een trend die toeneemt. Door de combinatie van beide wil men graag in winkelgebieden zitten. Zoals de telefoonwinkels, de gezondheidswinkels, banken maar ook een ANWB winkel die producten en diensten biedt.



3.10 Detailhandelondersteunende horeca De grens tussen detailhandel en winkels is aan het vervagen. Eén van de redenen is het steeds meer in elkaar overlopen van de rol van horceca in winkelgebieden. Steeds vaker wordt in winkels een vorm van horeca verwerkt of in horecagelegenheden een bijpassend assortiment aangeboden. Detailhandelondersteunde horeca werkt ook verblijfsduurverlengend. Zeker als dit tussen de verschillende soorten winkels zit. Voorbeelden zijn koffiewinkels met enkele tafeltjes, een bakkerij met een lunchroom of een paar tafels maar ook een kledingwinkel gecombineerd met de Coffeecompany of een Esprit met haar eigen Esprit Coffeecorner.

3.11 Duurzaamheid Duurzaamheid of maatschappelijk verantwoord ondernemen is een factor die in alle ondernemingen een steeds grotere rol gaat spelen. Steeds meer winkels en horecagelegenheden komen met een specifiek aanbod rondom duurzame producten en of diensten. Exploitatietechnisch hebben deze ondernemers het nog steeds moeilijk. Een lagere huur en goede bereikbaarheid zijn voor deze ondernemers twee randvoorwaarden (naast voldoende traffic) om zich op een specifieke locatie te vestigen.

3.12 Kunst & Cultuur Een trend die men in aanloopstraten van (grote) stadscentra ziet ontstaan is de vestiging van galeriehouders, kunstenaars, fotografen, werkplaatsen en creatieve winkelvormen. Vaak in combinatie met horecaconcepten die ook onderscheidend zijn van de traditionele horecaondernemers. De achtergrond is dat men ‘in het centrum van een (grote) stad ‘wil zitten om de levendigheid van de stad te voelen en inspiratie op te doen. En toch wil men anders zijn en niet tussen de meer commerciële winkel(ketens)s zitten. Uiteraard is de factor huurhoogte ook van invloed. Huren moeten laag zijn om de minder commerciële ondernemingsvormen levensvatbaar te krijgen.



Hoofdstuk 4 Conceptontwikkeling c.q. voorkeursbranchering Naar aanleiding van de doelgroepanalyse, de positionering en de markttrends, kan een conceptrichting - gebaseerd op thematieken - worden bepaald. Voor het gebied Leidschendam Centrum zijn er diverse mogelijkheden om gericht te brancheren. Het benoemen van brancheringsthema’s helpt om de juiste ondernemers aan te spreken en te interesseren voor het gebied. Op deze wijze kan actief ‘verteld’ worden wat we zoeken. We adviseren met name op zoek te gaan naar Coleur Locale en slechts naar enkele grote ketens. Deze laatste zorgen normaliter wel voor traffic. De gewenste verhouding is hier 15 a 20 % grote ketens (Hema, Blokker, drogist) en 80 a 85 % Coleur Locale of zeer kleine ketens (5 tot 10 vestigingen). Bezoekers komen in het algemeen met een bepaalde gedachte/wens naar een winkelgebied. Om dit te bereiken tracht men het winkelgebiedsconcept vanuit een bepaalde visie te ontwikkelen door middel van de juiste branchering. Uiteraard moet deze ook rendabel zijn. Als een gebied niet nieuw door één ontwikkelaar wordt ontwikkeld en het dus een al wat ouder en bestaand winkelgebied betreft, zal het zeker een periode van 1,5 á 4 jaar duren voordat dit daadwerkelijk zichtbaar wordt. De complexiteit bij het benoemen van de verschillende thema’s ligt hier met name in het feit dat er al diverse soorten ondernemingen actief zijn. Deze zijn niet meer weg te denken. Zaak is wel om bij het vermarkten aan te geven wat wel en niet aanwezig is en wat aanvullend gewenst is. Deze bestaande sectoren zullen in de thema’s wel worden meegenomen. Zij bieden namelijk mogelijkheden voor ondernemers die aanverwante artikelen verkopen om ‘aan te haken’. Of het nu ketens zijn of Coleur Locale. Ondernemers die elkaar qua activiteiten en doelgroepen aanvullen, zorgen vaak voor een sterk functionerend winkelgebied. Voor specialisatie in één themarichting is het verzorgingsgebied te klein. Dit is economisch niet wenselijk en niet haalbaar. De overkoepelende (gewenste) brancheringsthema’s met eventueel bijbehorend type ondernemingen, zullen we hieronder bespreken. Deels zijn ze al aanwezig.

4.1 Food / (dag)horeca In het gebied zijn veel horecaondernemers aanwezig. De ondernemersvormen die we hier bespreken zijn de nieuwe varianten, die wat toevoegen. (Dag)horeca verlevendigt het gebied; een belangrijke thema. Verder is de dagelijkse loop afhankelijk van een aantal ondernemers die onder dit thema vallen. (Nieuw) vers in de vorm van een luxe (banket) bakkerij, slagerij in nieuwe vorm (broodjes, catering), groentezaak, wijn, kaas, traiteur, visboer en poelier. Ook een Versland / Vershof is mogelijk mits dit toegevoegde waarde biedt aan een standaard bakker en / of slager. De levendigheid van de Vershof moet groot zijn. Ook de aanbieders moeten divers en veelzijdig zijn. Eén partij die ‘vertrekt” mag niet de ondergang van het hele Vershof betekenen.



Horeca en/of detailhandelondersteunende horeca zoals een kookstudio, wijnbar, (top)restaurant, taartenwinkel, thee & koffiewinkel, lunchroom en bakkerswinkel (ook internationaal georiënteerd)

(Multiculturele & internationaal georiënteerde ) catering, traiteur en dag- en avond horeca zoals Japans grillcafé, dat ook lunches aanbiedt. Voor Leidschendam - Centrum zou dit een concept rondom Libanees eten kunnen zijn i.v.m. de vestiging van het Libanon tribunaal. Echter dan wel op een hoogwaardig niveau.

4.2 ‘Hobby’ met uitloop naar sportief, kunst en creatief Dit thema past bij de uitstraling van het gebied. Water, fietsers, wandelaars en een groen achterland. Outdoor hobbyzaken ( zoals fietsen, watersport, outdoor et cetera) met reisbenodigdheden. De zogenaamde ‘Groene Hart Shop’ zou hier bij uitstek passen. Naast overige recreatieve (hobby) winkels gespecialiseerd in bijvoorbeeld (een combinatie van) fotografie, boeken, kralen, muziek, scrappen, wol en stof, speelgoed, koken, verf en aanverwante zaken. Deze ondernemers zoeken vaak ‘oude centra’ op als vestigingsplek. Sfeer en huurhoogtes zijn belangrijke argumenten. Kunst & creativiteit (kunstuitleen, galerie, guerrillastores startende kunstenaars). Deze kunnen ook workshops organiseren en zelfs het gebied qua promotie ondersteunen (etalages) en verlevendigen het gebied. Doelgroepen van de winkels kunnen zowel kinderen, jongeren en volwassenen zijn.



4.3 Dienstverlening Dienstverlening in algemene zin zoals makelaars, reisbureaus, uitzendbureaus, hypotheker en andere (financiële) dienstverlening Dit is een thema dat volgt op de trend die gaande is en die zich ook in dit gebied heeft ontwikkeld. De vestiging van dienstverleners in winkelpanden. We willen geen uitbreiding van dezelfde vormen ondernemers. Nieuwe vormen van dienstverlening zouden kunnen passen.

4.4 Zorg/gemak Ook dienstverleners en winkeliers of een combinatie van beide rondom het thema ‘zorg’ zijn gezien de (potentiële) doelgroep en de behoefte van deze doelgroep zeker het overwegen waard. Juist deze diensten en producten wil men vaak dichtbij huis kunnen vinden. Ondernemingen als een thuiszorgwinkel, apotheek, gehoorwinkel/ audicien als Beter Horen, uitvaart en opticien.

4.5 Persoonlijke verzorging Verder zijn dienstverleners en winkeliers gericht op persoonlijke verzorging in dit gebied een goed uitgangspunt. Deze trend heeft zich hier al ingezet. Zoals een drogist(parfumerie) combi of een reformdrogist. Een drogist is pure noodzaak voor een buurtwinkelcentrum. Uitbreiding van dezelfde soort ondernemers die hier al gevestigd zijn is niet wenselijk. Een combinatie van winkels en dienstverlening is een goede optie. Zoals kappers, schoonheidsspecialistes en massage salons die ook producten verkopen. In dit thema zoeken we naar nieuwe ondernemingsvormen. Met name gericht op de dagelijkse aankopen. Maar ook juweliers en accessoirezaken kunnen een optie zijn.



4.6 Evenementen & multimedia Gezien de ligging van de Vliet en de ambitie van Haaglanden ten aanzien van citymarketing zou Leidschendam - Centrum een goede locatie kunnen zijn voor ondernemingen die zich in de breedste zin van het woord in die tak van sport begeven. Bijvoorbeeld evenementenbureaus, cateringorganisaties, bruid- en feestkleding, partyservice organisatie. Of bloemisten die zich mede op de zakelijke - en evenementenmarkt richten. Bijpassend zijn ondernemingen in de multimediasector. Hieronder vallen computer, fotografie, muziek, CD en elektronica zaken. Ook een radio en / of TV organisatie kan zich hier vestigen (bv Radio Midvliet).

4.7 Mode, interieur & cadeau Onder deze categorie kan men veel plaatsen. Ook hier is een en ander weer afhankelijk van de toegevoegde waarde van de ondernemer. Een ondernemer uit deze categorie zal zich op een bepaald segment moeten richten waarin men specialisatie biedt. Dit is het onderscheidende vermogen ten opzichte van de ketens. Als ondernemer binnen deze categorieën kan men zich op diverse leeftijdsgroepen richten of juist op een speciale ‘lifestyle’. Voorbeelden zijn een schoenenwinkel voor personen met ‘moeilijke voeten, een grote maten winkel voor dames, heren en / of kinderen, speciaalzaak in modeaccessoires, tassenspeciaalzaak of een jeansspeciaalzaak voor dames. Maar ook (interieur)zaken gespecialiseerd in woonaccessoires, bloemisterijen, kleinmeubelen, decoratie, stoffenzaken, ondernemingen gericht op kleine huishoudelijke artikelen en/of keukenbenodigdheden zoals de Blokker en Cook & Co, verfzaken en lampenzaken bieden mogelijkheden. En cadeauzaken met leuke onderscheidende kleine cadeaus. Dit thema sluit aan bij enkele ondernemers die hier reeds gevestigd zijn.



4.8 Eco – Groen - Duurzaam Ondernemingen met een duurzaam assortiment of dienstenaanbod zoals de natuurwinkel, biologische winkels, recycle winkels, tweedehands, wereldwinkel, architecten en/of ontwerpers die cradle to cradle of andere duurzame dienstverlening bieden. Een speciaalzaak met een ‘duurzaam ‘assortiment als houten speelgoed van verantwoorde afkomst kan ook een optie zijn. Met name de huurprijs is een argument om zich in de wat oudere centra te vestigen. Naast het argument van uitstraling en parkeerfaciliteiten.

Brancheringsthematieken en of specialisaties zijn: Food/horeca, Eco/groen/duurzaam, Hobby (sportief, kunst, creatief), Dienstverlening, Luxe persoonlijke verzorging, Zorg / gemak, Evenementen & Multimedia, Mode, interieur & cadeau. Een branchering heeft alleen succes als er binnen een brancheringsthema een aantal ondernemers past, die elkaar versterken. Specialisatie in één thema van het gebied Leidschendam – Centrum is niet realistisch en economisch niet haalbaar. Er kan een keuze gemaakt worden uit thema’s zoals hierboven aangegeven. Deze moeten daarbij ook voldoen aan de voorwaarden als beschreven in de voorgaande hoofdstukken.



Hoofdstuk 5 Diversen 5.1 Randvoorwaarden realisatie Naast de (toekomstige) vestiging van de juiste ondernemers zijn er enkele algemene randvoorwaarden die zeker bijdragen aan een goed functionerend winkelgebied. Detailhandelsnota Leidschendam – Voorburg De ontwikkeling van winkelcentrum Leidschendam – Centrum moet passen binnen de totaalvisie van Leidschendam – Voorburg op alle winkelgebieden in de gemeente (detailhandelsnota Leidschendam – Voorburg). Dit bevordert het onderscheidend vermogen van alle winkelcentra ten opzichte van elkaar. Tevens geeft het richting aan de ontwikkeling. Huurhoogte De hoogte van de vierkante meterprijs is sterk bepalend voor het wel of niet succesvol zijn van een ondernemer. En dus ook voor het centrum. Indien de huurprijzen te hoog zijn, zal leegloop en leegstand toenemen. Het rapport van B@S consultants gaat in op de economische haalbaarheid. Vooralsnog moet dit zich nog bewijzen. Huurprijzen van gemiddeld maximaal € 220,- inclusief servicekosten exclusief BTW per m2 zijn aan te bevelen. Benchmarking toont aan dat bij hogere prijzen het voor veel ondernemers lastig wordt economisch goed te functioneren in een dergelijk gebied. Uiteraard zijn gedifferentieerde prijzen per branche mogelijk. Trekkers Om een goed functionerend winkelcentrum te ontwikkelen zijn een aantal ‘trekkers’ , die voor voldoende traffic zorgen, noodzakelijk. Dit kunnen zowel een Blokker als een Hema zijn naast een goede drogist. Als één van deze partijen heeft toegezegd helpt dat zeker andere ondernemers over de streep te trekken. Precario, reclamebelasting en / of OZB Om tot een gemeenschappelijke ‘promotie en aanpak’ van het winkelgebied te komen, zal men een keuze moeten maken in hoeverre hiervoor (deels) gemeentelijke belastingen kunnen worden gebruikt. Gezien alle bouwactiviteiten adviseren wij wel dit voorzichtig aan te pakken. Leidsehage Alhoewel Leidsehage als winkelcentrum geen directe concurrent is, is het wel een indirecte concurrent. Van belang is dat deze onafhankelijk economisch naast elkaar (kunnen blijven) functioneren. Ook de gemeente Leidschendam – Voorburg zal naar de pers en - ook intern- het verschil duidelijk moeten blijven maken en de belangen van beide moeten bewaken. Maaiveld parkeren, maximale parkeertijd en parkeertarieven Om de doorstroming voor specifieke speciaalzaken te stimuleren is voldoende parkeergelegenheid op maaiveld niveau een vereiste. Consumenten die snel een boodschap willen doen zijn in eerste instantie niet bereid een parkeergarage in te gaan. Zij willen ‘snel en dichtbij’ parkeren. De parkeertijd op maaiveld niveau mag ook niet te lang zijn. Dit voorkomt dat bezoekers die lang in het gebied willen blijven hier gaan staan. Verder adviseren wij zoveel mogelijk gratis parkeren te faciliteren rondom het gehele centrum (ook aan de Sluiskant). Zolang Leidsenhage gratis parkeergelegenheid biedt, is het onmogelijk betaald parkeren in te voeren in Leidschendam – Centrum. Dit zou de ondergang van veel ondernemers zijn. Voldoende parkeergelegenheid aan weerszijden van het centrum is überhaupt een belangrijke kritische succesfactor. Bestemmingsplan en vergunningen Het bestemmingsplan en het beleid ten aanzien van mogelijke vergunningen moet het ook mogelijk maken om de gewenste branchering tot stand te brengen. Dit gaat vooral om horeca, detailhandelondersteunende horeca en detailhandel in specifieke sectoren. Ook verbouwingen et cetera moeten in samenwerking met de gemeente worden bekeken. Snelheid en adequaat reageren is een vereiste. Functioneren huidige ondernemers Zoals vaak het geval is, is het tot stand brengen van de branchering een zichzelf regulerend proces mits de aanzet goed is. Een goede aanzet zorgt voor een vliegwielfunctie. Als een bestaand winkelgebied al enigszins als aantrekkelijk en positief bekend staat, zullen potentiële ondernemers zich hier eerder (willen) vestigen. De kwaliteit, uitstraling, activiteiten en (positieve) houding van de bestaande ondernemers zijn dus van grote invloed bij het aantrekken van de eerste ‘nieuwe’ ondernemers. De ondernemer van het huidige Leidschendam – Centrum moet de ambassadeur van het gebied worden. Zowel in woord als daad. Dit betekent positieve communicatie en een hoogwaardige winkeluitstraling. ~ 22 ~ Copyright & auteursrecht Catching Concepts BV – Monique Plantinga


Verkeersstromen (auto / fiets) Zowel de ingaande als uitgaande verkeerstroom naar het gebied zal soepeler moeten verlopen. Voor het bezoek aan een gemiddeld wijkwinkelcentrum wil men niet in een file terechtkomen. Maximaal 10 a 15 minuten aanrijtijd voor een buurt of wijkwinkelcentrum is gewenst. Ook de fietsstromen zijn belangrijk met voldoende mogelijkheid in de omgeving de fiets weg te zetten. Veel centrum bezoekers komen met de fiets. Horecagelegenheden Retailer is de overkoepelende titel voor zowel ondernemers in de horeca, detailhandel als dienstverlening. Retailer is een ieder die zich richt op de eindconsument (klant). Voor de detailhandel zijn uitgebreide onderzoeken gedaan (DPO, branchering, centrummanagement). Toch zal horeca op dezelfde wijze benaderd moeten worden om het totale winkelgebied vanuit één visie te ontwikkelen. De Vliet De Vliet kan een grote rol spelen in de realisatie van een rendabel winkelcentrum. Met name in het zomerseizoen zal de link winkel – en recreatiegebied gelegd moeten worden. Mits dit geïntegreerd wordt aangepakt. De ondernemers die een relatie met de Vliet hebben zullen onderling moeten samenwerken. De rol van een sterke en proactieve ondernemersvereniging - waar zowel horeca, dienstverlening als winkeliers lid van zijn - is hiervoor bepalend . Een van de kernwaarden van het gebied kan de Vliet worden. Engels als tweede taal Als het gebied zich verder gaat ontwikkelen als ‘toeristisch’ gebied is het een pré als belangrijke communicatie door ondernemers ook in het Engels wordt gevoerd. Ook in verband met de vestiging van het Libanon tribunaal kan dit een extra argument voor een klant zijn zijn om naar een specifieke ondernemer te komen. Leisure, retail en klantwaarde Als aan alle randvoorwaarden wordt voldaan, garandeert dit nog niet een succesvol winkelgebied.Aspecten als toegevoegde waarde ofwel klantwaarde en het leisure aspect, worden ook in een functioneel winkelgebied als Leidschendam-Centrum steeds belangrijker. Lidmaatschap OVD, servicekosten en promotie gebied Een (pro)actieve ondernemersvereniging is goed voor het economisch functioneren van een winkelcentrum. Door eigenaren en ontwikkelaars zal het ‘verplicht’ lidmaatschap zoveel mogelijk gestimuleerd moeten worden. Als dit in de servicekosten wordt meegenomen, zou wel een verplichting bij de ondernemersvereniging moeten liggen om ook activiteiten te ontwikkelen. Activiteiten dragen bij aan het levendig zijn en het promoten van het winkelcentrum. Of men rekent kosten door voor deze activiteiten en regelt dit vanuit de belegger of men rekent kosten door voor het lidmaatschap van de OVD, mede ten behoeve van het organiseren van activiteiten. Een combinatie van beide zou een te hoge kostenpost worden.



5.2

Rol brancheringscommissie

Alle onderzoeken zijn afgerond. Er is een nieuwe fase van start gegaan. Uiteraard blijft - net zoals in de voorgaande jaren - Schouten de Jong de uiteindelijk beslissende partij of een ondernemer zich wel of niet mag vestigen in de nieuwbouw. Voor de bestaande bouw geldt dat individuele eigenaren de beslissing nemen. Ook voor de brancheringscommissie is een nieuwe fase van start gegaan. De BC is als volgt samengesteld: 1. Centrummanager – Monique Plantinga 2. SDJ - Michel Zaadhof (samen met Frisia, Henri Zuiderwijk) 3. KVK – Ruud Mannaart 4. KHN – Riet van Beveren 5. Afgevaardigde door de OVD (nog nader in te vullen). 6. De gemeente – Margreet Witteveen 7. Projectleider VOF - Paula van der Ark Voor de brancheringscommissie is de volgende (adviserende en sturende) rol wenselijk vanuit ook SDJ. 1. Input en toetsing vooraf vanuit de BC a) Input over mogelijke ondernemers (concrete shortlist) b) Voorkeursbranchering op een kaart aangeven (mede aan de hand van voorzet van B@S) en de mogelijke branchethema’s; deze kaart wordt als bijlage bij de stimuleringsregeling bijgevoegd. c) Benoemen eventuele voorkeuren voor de invulling van het Damplein op pandniveau (locatie bakker, slager et cetera) 2. Terugkoppeling van proces naar de BC a) Stand van zaken bespreken b) Toelichten waarom bepaalde beslissingen zijn genomen De eerstvolgende stap is een bijeenkomst te organiseren waar door middel van een workshop deze input tot stand komt.



Conclusie Als eerste herhalen we hieronder de conclusie van het rapport van B@S consultants. In het brancherapport van 2005 is aangegeven dat het in Leidschendam - Centrum primair gaat om de buurtwinkelfunctie (basisaanbod), maar dat onder voorwaarden zeker ook wijkverzorgend winkelaanbod een rol kan spelen. Uitgangspunt voor de herontwikkeling van het Damplein blijft ook in 2009 dat het centrum van Leidschendam voldoet aan de eisen die nu en in komende jaren worden gesteld aan winkelcentra met een verzorgingsgebied van 7.500 (buurtwinkelcentrum) tot 12.500 inwoners (wijkwinkelcentrum). De haalbaarheid van een (middelgroot) wijkwinkelcentrum staat onder druk als gevolg van het teruglopen van de bevolking en het ontbreken van voldoende compensatie in de vorm van nieuwbouw woningen. Als dagelijkse trekker voldoet de huidige Hoogvliet supermarkt als het gaat om het behoud van een buurtwinkelfunctie, waarin naast het supermarktaanbod ook diverse levensmiddelenspeciaalzaken een functie kunnen hebben. Citaat B@S consultants: e De vestiging van een 2 aanvullende supermarkt is voor het behoud van de buurtfunctie van Damcentrum niet nodig en dient alleen te worden nagestreefd als gekozen wordt voor een wijkwinkelfunctie. Van belang is dat de huidige mix van niet-dagelijkse artikelenzaken behouden blijft. Meest opvallend in Leidschendam - Centrum is het al sinds lange tijd ontbreken van een huishoudelijke artikelenzaak. Hema of Blokker kunnen in dit manco voorzien. Citaat B@S consultants: Dit impliceert tegelijkertijd de opschaling van Damcentrum tot een wijkwinkelcentrum. Zoals hiervoor al aangegeven is aanwezigheid van een aanbieder met dagelijkse artikelen als een drogist essentieel voor het nu en in de toekomst goed functioneren van Leidschendam - Centrum. Gezien de beoogde doelgroepen is een positionering als centrum in het midden van de markt de meest commercieel haalbare. Inherent hieraan is dat de (potentiële) ondernemers zich qua assortiment voor 60 á 65 % op het midden van de markt moeten richten. Het overige deel van het assortiment kan zowel laag als (midden)hoog zijn. Om tot de juiste branchering te komen zal er gekozen moeten worden voor een thematische benadering die past bij de huidige en toekomstige trends, bij de bestaande ondernemers, bij de positionering en USP’s van het gebied. Het wensenlijstje kan aan de hand van de eerder genoemde thematieken worden opgesteld. Een mix van ketens (15 a 20%) en Coleur Locale (80 a 85% is wenselijk). Naast deze – deels rationele benadering – zijn ook aspecten als leisure en klantwaarde van belang. Door onderscheidend vermogen te bieden kan klantwaarde worden gecreëerd. Als zowel USP’s van het gebied en branchering helder zijn, dan kan het gebied vermarkt worden. Uiteraard zijn er een aantal randvoorwaarden die zeker van invloed zijn op de branchering en het functioneren van het winkelgebied. Dit zijn bijvoorbeeld parkeergelegenheid, trekkers, de rol van de OVD. Niet alleen rationale maar zeker ook de emotionele aspecten van ‘winkelen’ worden steeds belangrijker voor het succesvol zijn van een winkelgebied. Uit het plan blijkt duidelijk dat specialisaties als een expatwinkelcentrum en een positionering als de Herenstraat of de Frederikstraat in Den Haag niet realistisch is. De positionering zal zich meer richting van een ‘gemiddeld’ oud-centrum gebied ontwikkelen zoals voorbeelden uit een aantal omliggende gemeentes (Rijswijk - Herenstraat, Zoetermeer - Dorpsstraat)



Bijlage 1: Bevolkingsopbouw en inkomen Leidschendam (-Voorburg) Tabel 1: Primair en secundair verzorgingsgebied Bron: Brancheringsplan B@S consultants april 2009 buurt

Inwoners 2004

Inwoners 2009

verzorgingsgebied

Leidschendam Zuid

3172

2916

Primair (LeidschendamCentrum)

Klein Plaspoelpolder

813

843


Damlaan e.o.

1157

679


Verzetsheldenwijk

1776

1962


De Rietvink

2384

2046

Secundair (’T Lien)

Raadhuiskwartier

2843

2077

Secundair (Damsigt)

Stompwijk

2119

2352

Secundair (Stompwijk)

Zeeheldenwijk

1118

1081

Secundair (Leidschendamcentrum)



Tabel 2: Bevolkingsopbouw naar leeftijdsgroep en huishoudens Bron: CBS Onder werpe n

Regio's

Leidschenda m-Voorburg Wijk 01 Voorburg Noord Wijk 02 Bovenveen Wijk 03 Voorburg West Wijk 04 Voorburg Midden Wijk 05 Essesteijn Wijk 06 Damsigt en omgeving Wijk 07 Leidschenda m - Centrum Wijk 08 Park Veursehout Wijk 09 De Zijde en omgeving Wijk 10 Prinsenhof Wijk 11 't Lien en omgeving Wijk 12 Stompwijk

Bevolking Particuliere huishoudens

Bevolking naar leeftijdsgroep 0 15 25 45 65 Eenpersoonshuish Huishoud tot tot tot tot jaar oudens ens 15 25 45 65 en zonder ja ja ja ja oud kinderen ar ar ar ar er Period % en 2008

Gemidd elde huishou densgro otte aantal

16 10 26 29 20

40

30

30

2,1

15 10 42 22 10

46

28

27

1,9

14 9

35 25 17

52

25

23

1,8

22 8

26 28 16

30

29

40

2,4

15 7

24 29 24

43

31

26

2,0

16 7

22 29 25

38

33

29

2,1

19 11 21 30 19

29

29

42

2,4

14 13 25 30 18

36

32

31

2,1

15 10 25 28 23

47

28

25

1,9

13 9

17 33 28

41

34

25

2,0

18 13 26 23 21

40

28

32

2,1

15 14 19 38 14

31

30

39

2,3

18 13 22 32 15

23

33

44

2,6

2008

2008 2008

2008

2008 2008

2008

2008 2008

2008 2008 2008


Huishoudens met kinderen


Tabel 3: Bevolkingsopbouw naar leeftijden en oorsprong Bron: CBS Onderwerpen

Bevolking Mannen

Vrouwen

Allochtonen Westers Niet-westers totaal Niet-westers totaal % 14 13 14 18 13 20 16 7 16 8 16 6 14 8

aantal Regio's Perioden Leidschendam-Voorburg 2008 34 800 38 060 Wijk 01 Voorburg Noord 2008 3 240 3 320 Wijk 02 Bovenveen 2008 3 220 3 460 Wijk 03 Voorburg West 2008 2 330 2 600 Wijk 04 Voorburg Midden 2008 6 480 7 530 Wijk 05 Essesteijn 2008 3 720 4 270 Wijk 06 Damsigt en omgeving 2008 1 980 2 100 Wijk 07 Leidschendam 2008 2 760 2 800 11 10 Centrum Wijk 08 Park Veursehout 2008 1 830 2 160 14 23 Wijk 09 De Zijde en 2008 2 170 2 370 14 9 omgeving Wijk 10 Prinsenhof 2008 2 500 2 820 12 39 Wijk 11 't Lien en omgeving 2008 3 350 3 440 13 7 Wijk 12 Stompwijk 2008 1 240 1 180 4 2 © Centraal Bureau voor de Statistiek, Den Haag/Heerlen 7-4-2009

Tabel 4: Gemiddeld inkomen bewoners verschillende wijken jaar 2005 Bron: CBS - Kerncijfers Wijken en Buurten Leidschenda Leidschend Leidschend Leidschendamm-Voorburg amamVoorburg Wijk 13 Voorburg - Voorburg Wijk 03 Raadhuiskwa Wijk 00 Wijk 05 't Duivenvoorde rtier Voorburg Lien Gemiddeld inkomen per inwoner [x duizendeuro] Percentage lage inkomens [%] Percentage hoge inkomens [%] Percentage niet-actieven [%]

15,7 28 29 25

15,7 33 33 19 Leidschenda Leidschendam- m-Voorburg Voorburg - Wijk Wijk 06 08 Damlaan Leidschenda m-Zuid

Gemiddeld inkomen per inwoner [x duizendeuro] Percentage lage inkomens [%] Percentage hoge inkomens [%] Percentage niet-actieven [%]


14,8 30 23 21

15,2 30 31 19

12,9 36 29 17

12,8 36 16 22


Tabel 5: Herkomst klantengroepen van de Hoogvliet aan de Damstraat Bron : Hoogvliet Belangrijkste klantengroepen Postcodegebied

Wijken

2264 2265

Voorburgseweg, Raadhuiskwartier, T Lien Damlaan / De Rietvink

2266

Zuid / Stompwijk / Wilsveen

Herkomst overige klanten (relatief gezien zeer onbelangrijk) Wijken Leidschendam De zijde / Duivenvoorde De heuvel Prinsenhof Overige gemeentes Den Haag (Leidschenveen) Zoetermeer Delft Voorburg Alphen aan de Rijn Leiden Lisse



090731_def. brancheringsconcept Leidschendam - Centrum

Recommend Documents