! " $
# # % % ( ( ,
% & )
' #
*
+ '
& . & / 1 $ / 23 " - * - *
% ( ! ,
%
0
* '
+ 0 #
+ %
4
6 0 1
& +
' ( ( ! ! ! ! , ,
( + .
* # + 3
%
5
*+ 7
( )
+
' 8
0 0
( ( ! ! , ,
" ) %" 2
% ( :
% % %
"#* $ +* 9 8 ) 23 + "# : +
#
+
% ( (
%
# #
*
.
( ! , , % % % % % %! %!
# #1
(
" ( ( ( (
9 /
! !
< /'$
# ;
"
!
,
= > , , 1 , $ , = ,% ' # 1 1 B & ) % & # / (
? @ A >
# '
0
*
&
#
+
% -- )@
' 1 '
% "
+0
?
( ( ( ( ( ( ( ( ( (% ,
%
C
"
% (,! ( ( %!
#
%( ! ( ( % ((
+0 +
!%
!
$
,
$
4
+
D
5
% ,%! @ % ,%!
$
*
43 E
;@5
(
!
' )
% ( ! ,
#
$
%&
@ %,
( !
% ,%!
%,
"( *+
!
, +0
) " "# +* .0 " 2 0# 8 8 " = B
"
,
%,
-.& 0
(
/0
/0
@
! @ (,
+ % @ + >
+0 >
%
!
&
@ (
% %
%
( ( ! ( % , % ,(%@ @ , @ ( !!@
( % , , ( % %!%@ @ ,! @ % ( @
%
/0 )
*+
!
& $
%
( ! ,
% ( ! , ,
) " "# +* .0 " 2 0# 8 8 " = -
, @ %(
= 8 2
@ +
@ ,% (,
! > ;
#
(
( %,! ( , @ ( ,
% , (
+0 >
3 ,
>
4
0
5
F
>
( ! ,
= 8 2
> #
!
!( ! ( ( !! %
!( !% ,% ! ( ,%
> #
%
@ ,! ,!
-.&
!
& 4
5
%
%
4
5
(( % ! ( (
! !
42 G$ 5 8C & & /
, (@ %% (
+
! F
/0
,; H ; H ;,H ;(H ;
;,H %; H !; H ;!H ;
(
+
%
$
<
* ##
+
+# *+
0
>
+
*
.
-
00
-
+*
# )
*
0 ;
<
#
?
<
II #
+ ;
+
@#
0
<
#
*
# J<
*
0
#
# 0
# #
7
*
+K #
#
+
+0 <
#
L < # # #
& 2
0
<
%
+0 #
)
# ##
"
0
, 0
2
$
<
0
#
<
+
)@ = ) <
&
'
*
; II &
$
) *
: # <
A
3 #
#
*
+ ;
+ K
2
F @
*
+
# <
+0
*
; *+ #
* # +
7
# #
#
+ * ;
+
; ;
; ; ;
!
# < * '
0 0
*+
; # +
< * ;
K
;*
*
+ .
;+
*
& ; +
#
*
* )
.
,
+
$
,
1
7 #
+K ( B +
K
*
#
7
K 07
#
K
7
#
#
# #
<
#
<
#
+;
#
0 2
#
#
(
+
00 ( 2
0
* K
# <
#
## +
;
+* +
*
+ + # +0
*
## + F . #
+ <
#
;
+ +
#
+ ;
*
+ <
*
0 * # )
+0 #
< *
?
*
#
# ## + *+
< ;
# # 0
+0
* 0 0
F ;
#*
# # *+ #
4F$@
#*+ &/1"
-
K #
#
5 +
# &
+*
+
;
'
;
"& I
<
;
3
#
+ #
0
0
# *
#
# + 4# + # ! H
, H
5
#
%H
# !H <
" < + ;
* *
E ! 0
3
0
# +
3 E %(%;@ #
* #
+
# 3
"
*+
L M
• • • • •
#
4 +0
#
+
5M H HM
#
%G
0
)
(M
H
#
## +
+
+
# +*
## +
* 0 *
;
*
>
? ##
"
+
6 +
>
) # 0 *
< + +
)&F@ @
#
)
#
9
+
+0
@ *+
,
+
#*
+
$ +
-
+ +
+
L
0 0 #
• • •
#
) *
+K + :
;
% # > @
•
7
, #
+
;
@ *+
*
#
)"6" #
#
;
;
• A
; &
• *
'
+0 ; #
• #
G
+0
#
•
0 • • • • • • • •
H
;
#
. #
3 6
*
0 ; ;
;
7
#
: K;
; #
#=
;
;
#
; $
- G'
< *
+
" ;
L * 00 ;
0
* ;
;
* ; 0
@
;
00
#
;
; ;
# 0
##
0 #
* " 1
#
+ +0
0*+
; H <
* # +* <
#
*+
* 0 " * # ;
N
#
# +*
#
# 00 #
)
# +* #
"
<
*
+ ;
* )
II 0
8
#
#
* # +*
<
2
*
K
##
/
0
0 #
+ .
# /
:
#
#
" *+ L
#
+ 2
O #
# #
*
<
@
; + +
#
# A
<
)
#
&+ A
&+ )&
*+ #
<
4)& 5; ; "
# # *
<
-
0
# #
#
4*
&+ #
&+ 5 #
## ;
+
*
7. #
+
; @
#
-
K # "
#
# #
+ #
* #*
;
B
;
+
"#
#
;
+
-
;
#
.
00
; ;
2
+
+*
#
#
*
)
0 )
# 8
< #
*
#
;
; ; +
* -
* '
- +* 4
+ 4-.'5
-
. 0
5 F
*
*
+ ;
#
* *+
*
;*
A#
*
0 +
# )
0
# < * "
0
0 ; .
.
0
#
#
& #
+ # #
)
0
@& +
/ 0
;
O A
@ )
* K )
@& + A
&+
* <
+
+
)
A # <
#
< A
;*
* +
#
#
+ +
#
"#
+
00 *
*
0
@ #
#* <
* ;
+0 *
$ A
*
#
#
0 )"6"
*
* )
@
*+ 0
<
@ #
0 #
#
## #
+
0 P
# * + * + +
9 #
* + *+
+ # & 00
K
-
Q F +
0
0 <
#
L
0
+
/
##
+ $
0
>
+
;
+
2
#
!% "
#
0 00
0
+
6
> 0
<
;
+
#
<
+
+
>
)
;
*
+ #
*+
0
<
?
#
+ 0 # #
00
+
+ ;
*+
0
>
;
+ 00 *
0
*+
#
+
+
#
;
00
+
# " *
# #
3
0
00
#
+0 ,
<
* 0
*+ # 3
2:. * <
?
2 *+
0
II ;
+
;* # "
#
7
# #
#
0
# 0
;
;
* <
#
*
# #
K A
00 <
*+
0
/
0
* #
+
# #
+
"
+
* ,3
+
$
1
<
+
,4
+
*+
$
"
*
< #
2
#
#
# #
#
7
/
* #
*
# ##
+
0
K # 0
*
# <
+0 0 #
;
# 3
0
.
/
+ # +#
0 <
#
0 <
*+
II #
F K
#
# .
+ @
#
#
;*
; +
K
<
$
#
< #*
- G'
+ #
*+
; 0
* #
+
K
#
<
-
##
+ +
9
#
< 0 #
# #
1
"& .
+
1
#
G
+* *
+
#
#
;
A
0 <
+
# #
-
+
0 *+
+K ## +J "
#
:
* +
0
2
*
+
#
*
0
00
+ + 2 #
0
0
%
<
+
0 ;*
# .
#
*
+ #
0
+
+ #
+ ;
* /
;
+
+
F
L
*
+#
+
6
&
0
"
*
< *
B #
+
2
/
+
#
*
+
*
;
# +#
2
;
0
A#
)
< *
K
)
; #
+
+
+ 1
*+
+
< #E +
< < 2
+ 0 %
E(
)
+ # ##
00 + <
* *
0
#
#
@ +
;
2
+
0 (*
0;* #
)
P
+Q
# + 0 8
) )
+
*
# F #; * + * +
# F
#
& A
# # * ;
+ ,
0
6
5 11
7"
< &
' )
* *
0
# #
L
;
• • • • • • • • • • • •
K ; ; ; ; #*
@
A
;
; 0
>
# ## #
; + @
+
; ;
# *
< &
'
+
8
##
*
+
#
##
*+
# < &
+
) < * *
'
#
# . ##
*
*
+
< +*
# < 0
<
)
< ;
0 <
) 0 #
0 >
#
+ 00
;
< +
#
< &
' #
<
0 < &
+ *+
*
&
+
# # <
*
&
*
' '
&
#
* @
#
F
+
# +
< &
' *
<
*
# #
+
K
(
<
*
&
'
#
II
# & &
/
@
0 <
;*
## +
; !
@ *
+ +*
#
0
L
0
;
; ; *
#0
#
#
;
; ; ; 0
'
@ # ;
#
0
; ;
; 6
; -
0
4 - G'
$
#
"
$
-
5
$"@'
@8
;
A; A
*
B
& + # #
< & 6+
'
. 0
#
*
#
*+
+ # ##
;#
+ ;
+
;
#
+
#
$ A
0
8
0 +
#
+
&
0
& 6
< &
0
# #
+
+ ;
" 4-R 5 8 ;) + + # 4 $ 5
*
"
0
;
;
/
0
* # ;
#
• •
& $
0
' + ;
#
; *
+
+
+ • • • • • • • • • • • • •
0#
& ;
'
+* '
+
"# II
#
!
< & 0
;
+
; #
,
8 1
-
0
-
5 11 &
'
* &
+0
*
1 3
'
*
*
+
+ + +
' ##
# II
+
&
< ' -+ &
4)- -5 #
<
< # #
#
-
<
0; II
+0
) < ' "#
<
#
*+ +
=
2
'
0
+
# 0 *
+* +*
3
*
# # II 0
< ' #
0
G 0
*
*
# #
#
3#
'
"
*
1$ # "
0
&
'
9
< 0 * *
1B:F , (; & '
' 0;
"
:
< 8 F 23#
&
; 1$ : #
"
. <<
• • -
B1@/ * #
)
#
*
;
2
L
+ ;
!
• F
.#
1
)
L
&+ -
< , 8
#
F ) 00; ,%%; * & ';
< '
) 4 &
*
2 0 @,@ -
&
:
F
5
+
'
& 2 0 -
L
'
(
; '
) ##
< #
L +
R
+
L +
* -
9
1$
1-
'
"
:
#
#
L +
"
%
; 1$ : #
1
,
#
"
< 1. ' , # , (; 8 & ' 8 .
#
;
• =
@
2
L %
)
L ,
2
<
&
8 8
; ,%,;
-
'
& ' .
• =
2
8F & '0
@
2
L %
+ 8F
:
4 #
L
)
L
. 0
!
8F
5
2
< = F , , ; 8 & '
;
F
##
+ #
;
• •
.
L
2
G
L ,
@ ,@ )
L #
2
F % 8 & ' 8 & 8 .
F
< ,(%;
;
8 ' 8
&
$
*
$
*
• :
+
L
2
L
# &
-
0A
• =
@ -
:
L
=R. -.F G
4 + 5
<
<+ ; , ,;
8
& ' *
< 4 2 /
.
0 @ @
+0
• =
.
@
2
L
5 '
4
0 @ @
B8 2
5
L S
4 # 5 F
1 ,
+ 8
2 4/
$ ##
$ ## A5 #
& ' • F
4 #
-
F
T
2
;
• • • F • ' :&
;
L (
( 4
5
L ( + 5
SB
0
<+
0 #
&
'
,
1
1
/
#
#
0
L
.0 < & +
•
&
& < '
' *
&
<
•
;
1. '
#
'
+ 6+
;
&
& + 6+
3#
<
•
*
@
'
# '
&
# &
& *
= #
<
; +
#
'
+ @
=
F -
+
3#
'
# =
#
'
'
# <
&
-
'
6+
3#
# ' ;#
*
&
0
/ 1
•
& $ ##
' & # ;-
,3
;F
( ' 4)- -5; ;'
) # :&
3#
" 11
< &
'
. *
#
A
;
0
* 0
>
@ 00
; 0
3
. 5
4
<+ .
&
F
F <
* )
#
#
#
+
@
+
+
!; #
;
; 0
+ ;
; ; #
0
>
0
00
*
-
• • • • • • • •
< *
'
@
L
1. ' <
#
; <+
&
/ U
. B
2
0
# 2 +
,4
0
RU
0 1
.
5; F
#
B:F * &
F ) 00 4
04 '
#
5
0
<
## #
/
@
*
B$
*
0
#
*
+ 0
1
< # #
*
*+
7 # 0 &
#
A
>
+ #
'
*
;
< =
#* '
##
> R /'$
##
<
+
#
0 #
#
0
+* #
)
<
,<
H + +
#
0 #
/
&
(
< & 3
&
*
<
< & #
2
0
" 11
< & '
• • • • • • • • •
R
#
L ## ;#
A A A A A
+
#
+
# 0
#
+
+
#
;
; #
# # ;
C +
# #
0
# #
0
+
; ;
; ; #
##
;
# 0 #
#
#
WNT: Wet normering bezoldiging topfunctionarissen publieke en semipublieke sector
&
;
,=
>
"
< & #
5
' #
+0
>
&
# : ' +
•
'
6+
+*
.
2
1
' 0
*+
1 =
' *
1
' 5 "
+
6+ ' #
F -
0
'
+ 1
+ 0
/ +
0
+
+ 3
*
+
+ +
L & + + &
4
-
*
+
*+
)+ #
0
; '
#
<
•
1. '
#
3#
#
/ + & + :
+
*
'
0
>
'
*+ #
=
& *
#
#
' '
/
# '
,?
$
/
*
+ #
+
0
&
+
'
<
0
;
#
*+ 0
0 #
• • •
*
2 *+ &
) @#
)
&+
=
# '
+
%
0 *
;
0 #
*+
> +
#
1
*
*+
0 * 0 0*+
;
0 # *+
;
* G 0
1
3
L
;
&+
* *
#
0
& ;
' *+
Fuma 56 is een netwerkorganisatie van corporatiebestuurders.
1 ;
0
,@
"
#
" 0
+
0 '
1 <
<
@
A
+
/ &
,
0 ;
'
""
< & + +
'
3
*+
L 4#
#
G
5;
+
0 4
5 < @
/
'
+
4+
#
$
#
+ $+
#
;
3
& + 02
. RU
6 +
2
,
$+
.
RU
*
# 0
6 $ &
5
< @ RU
2
#
< '
#
.
#
+
#
$ $
+ &
L '
<
!6 + & * # <+ B )- - + 1 $ ## )- 0
'
& )- -; II B #
#
*+ ; 0 +
2 )- - .
& *
)- -; )- -
+ ' * +
+
# )- - ) #
*
# # #
)- +
0
; & *+
+
#
< )- #
1 /
) +
#
0
+ ;8
)
$ A
1 "# &
+ "
'
+
)&F 2
5 <
0
< "& # 0 "& ' & '
#
M
.% *
&
# ;
'
K
# +
#
7
" 11
<
&
'
1 B:F
<
1. '
<
L + "
<
0 #
F ) 00
<
&
<
=
F
F < <+
L
", #
)
)
E((
E
E((
E
E
E
E
E
E
E
E
E
E
E
E
E
E
E
E
E
E
F
< $
+
#
' &
< &
9
#
" *
,
+ )
< & "&@
0
+
0
#
# -
* #
#
%
E
%
(!
%
,
7 0 B
$
$
!
+
1
&
* *
$ #0
#
#
4
B$5 2
# #
# 00
2
0
F
-
6
#
< *
#
#
<
0
#
+
<
* L M >
H
'
;
H; 0
+
&
#
4 0 #
#
#
M 0 0
0
+
&
0 # #
#
5
# &
, 3+ /
.
'
#
#
*
/ #
#
, 4A
#
< &
0
II # & 0 3 /
5 11
'
* # *+
<
0
## + $ *
+
&
#
4 $ 5 *
# < # 0 6+ * 0
+
&
' + +
3
+ 2
/
+
+ * 0 +
;
%
* / < * 0 0
& & / &
' '
*+ #
'
0 +
# 3
, <> /
+
0
+
+
+ +
2
RU
.
*
2
+ < &
'
0
#
+ /
+
*
#
&
;
0 0 &
+ '
+
#
.
#
#
, =+
$
< &
1
'
* + +
$
#
&
' *
+
(
+ ,
8 1
%
, ,
1
2 *+ # *
#
+
;
+
+
2
# *+
@ #
+
* #
<
<
+ 0
+
+
; *+ + ; #
0 #
+
A
6 *
"#
*
;*
2 2 $
*
+* ;
+
+
K
+
#
#
* , ,
8 1
1
0
)- )- -
+
0
+
#
) +
0
)- /
)- &
&
'
#
<
#
+
*
<
; *
+
# A
.
;
#
L
;
;
# ) 0
*
+
< )- -
;#
;
# 0
0 +
$+
2
0
>
#
+
)- -
+ &
'
#
)- -
!
, ,
8 1
1
1
6 #
B
@ @
+
;
<
# *+ ## + +
)
#
+
>
$ : +
;
+
+ # )
+ +
0
; #
0
6
#
*
+ 0 #
+
#
#
<
0 #
*+
; F +* +
; ;
II
'
#
+
&
-
0 F
8 G #
# A
# <
#
*
;
+
<
+
* *+
, ,3 8 1 -
1
#
*
) #
+
< 0
#
7
%
7
+
6 *
*
* 0
;
#
& ;
' <
+
0
+
< *
+
; < *
B
0
*
#
*
*
;* * #
"
*
+
;
* )"6"
*
+
00 F )
#
*+ < * * @ #
# 0
*+
#
/ 2 0
+ #
) * #
#
*
#
#
) +
4 0 ## *
+ < )"6"5; )
# ,
# +
#
+ 0 +
$ A
6
*
+
#
/
#
#
6
#
$ A 2 *
-
#
* 0
#
+ # # )
< 0
*+ *
+ +
;
, ,4 8 1
1
"
<
%
+ #
1
2 % H
#;
#
*
+
+ 0
@
$
;
)
<
*
K
#
;
0
+
>
;
; B
0 #
$
- G' * #
+ *
1
#
B
+
+
# >
#
* +
+ #
$
+
0
# / 8 # A
+ 4
# #
# < #
8
8
+ ) * # + +* + :
@+ #
& 0
)
) &+
" +*
*+ >
B +
)
&+ A
*
+
2
#
L
*
: + < 0
1
; #
$ A <
F
0 , ,< 8 1
# / #
#
0 #
# -
G +
#
#
#
*+
*
# /
#
)
G
5 B
@ "# :
#
* G
#
<
# 3 #
!
0
*
#
:
#
)& *
/
)& * +
A 0
# &+
;
) L)
4)& 5 <
;)
.;
*
)& <
#
F
K 0
0 *
+
K *
# "
-
#
)&
+
<
*
F
+
K
# #
+
*
.
#
-
)
;
* , ,= 8 1
1
1
%
< "
@ +
#
#
: #
:
F
B +
:
*
*
K; 7 A G)&F
# K
7 A
/
+ +
/ #
7
K #
" .
*
<
K
0
<
+
+ #
$
< #
#
K
7/
#
# <
*
*
#
; #
*
B
# +
K " # # #
*
/
. 0
*
3
00
< . #
3
#
# *
*
#
+
F
* + *
#
9 +
"
#
<
"& #
0
+
K
0 < *
#
0
5 #
; #
#
#;
# K 4A
U #
+
K ;
0
+
#
,
Bewonersparticipatie #
+
# *
#
#
+ +
+
#
+
$ %
# 3
#
6 % #
" 11
"
*+
. 0
2
*+ 0# :
#
#
+
-+ *
*+ * # $ #* %! % 0
+ 4
#
# <
0
( %; H
#
5#
*
# 3
; <
"# +0 *+
*
-
*+
* 7 #
#
?
K # +
# * * #
# #
/ 00
>
# #
0
0
0
C
8
6
9
1
1
,
1
! 0
1 6
##
4F
5
0 #
+
#
8 F
& +
-
%
)
%
F
,
"
+
)
B
+
! (
& A &
# #
%! (!
)
*
< 2 ( #
+
#
&
#
%!
# D
%
< -' < <
$
L#
, ,
(
#
6
$
+
$
* C V
# #
+
*
+
<
A#
+
*
6 -+
# 3 *+
L' ' 2
;2
'
M'
%; -
'
;
# +
G 0
*
# 3
, ,
*
@ # +
3
% +
) # )
#
+ ;
+ +
. #
)@
8"
8
1
$ '
R/ 0 *
B ) & # "
#*
*
(;% (; (;( (;, !; (;( (;! ;(
(; (; (;( (;! !; (;, (; ;%
=-<
=-<
#
)@
)@ , ,
5 11
"
'
+ #
B ; 0
< <
+ 2
@ + #
;
+*
*
#
#
+ #
+
J2
#
#
+
' " $ ;0 *
* *+
+
/ B
=
# %%
7
K
+
+ #
* 2
#
* # ;
) $ / . @0
00
0
#
@ *
+ ;0
* <
#
/
0 7F + @
@
K < # #
%
G
" 11 # +
" * +
* 7
%
L-
)
* #
*
*
2
/ -
K
#
7
#
K
8 0
#
* )
# ;)
;
+
*
0 0
*+ ) 0
8 +
;" $ A *
+
+ ; *
< 00
8 &
0
0
% # < @
;
*
#
*
+ *
0
+; *
;
+
" /
#
2 # #
+ 2
#
+
;
0
+
+ * 0
) / <
+ )
0
;#
*
*
*
# +
#
* +
9 ) *
+
# #
)
A #
#
)
&+ +
&+
*
< *
)
#
.
;
A %
5 11 / +
" #
+ <
*
<
< ) < + ;* 0
* -
#
* +
*+ 0
+
*
+ *
*+
# #
+ ,
#
*
# + *
#
+;
;
, ,
$ #$ +
0
#
.
B # 0 0
;
+ 0
L7
+
* # I
K
0 0
;
<
0
0 <
K4 +
+
0
#
#
#$ $
0 $
L
E% ,% 0
*
*+
#
L#
M
0 J • • • • • • • • • • • • •
;
*
8 "
/
#
+ #
4
0+
#
5
* 4 # + @; #
*
@
G 0 0
* #
# 3
+ #
#
+
5
; ,,(5 < L 7#
)
0
0 /
E
(,
2
L
" E %%,
-+ 4*
+
5
1
%
.
!
#
:
,
23
%
* :
, ,
)
#
( ,
8
#
/ /
0 0
/
*
+
+
/ *
<
0
#
# /
0
2 .
+ * 0 #
#*
2I
* ;
2 +
* #
*
*+
;*+
+
;
+
<
0
+ , , * * 0
*
#
/
+ # # ; + # +
*
0
* K #L *
+
$
* *
<$
1 #
;
"
+ *
) 6
) ) F
3
1
4
1
<
:
G #
+
# # )
0 0
+ /
# *
*
* 0 *
#
+
# /
4
Woonfraude: 'alle vormen van onrechtmatige bewoning, onrechtmatige doorverhuur, onrechtmatig gebruik en overbewoning van de woning' (
< *+
* B
;
, ,3 6 < #
#
+ ;
+
" +
*
+
L
# " *
0
/ 2
<
#
4 2:.5
#
0
# )
;
0
<
# # ;
" +
+ #
%
"
8
E % E E % E E % E E % E E%
$
, ,4
*
W
+
+
#
#
,
!
E
F 3
4 H
+
5
1
/
*
#
#
; +0
; II % *
6
%
*
%
*
*
%
%
1
3
%
* %
D $
!
,3
%
,3,
7
. *
+ 9
+
;
0
;
H <
+
* + < *
#
* * # +*
* " +
;
#
; /
< *+
> 1
#
(
F
$ (
)
!; H
8
%; H
$ A 8 $
L
F
$ (
,
; H
=?
<-3G
(
(;(H %;!H ;%H
<@
<-3G
#*
%
%
%
3
%
> 1 )
!
8
(
% !
!,
4=
3 ?
$ A ?
8 $
L
<=
0
,
,3,
% 7
/
# 0
)
+ 1
#
1
>
.
;
.
; .
$
# .
. XE ( ;
XE ! ;
X E%( ;
. YE ! ;
(
4
%
!
??
( % !
< ( 3
( 4
Z !
Z Z < $
-- )L D # D
Z
?3
<=
@
<
# + #
D
#
/
+
% ;
*
<
0
+
4II # +
5 " +
1
< * *+ ,
# +
<
)
# +
+ 0 3 ; #
# + ;
# +
+ ;
0
+ # #
#* " * # +* %H
3 ?
*+
# +*
0
0 # < # +*
#E ! ; 4# # *+ 0
5 ; #
<
* 0 *
$ A
> 1 )
8
1 1
! ;%
(;
;%
;!
;
!;,
,;(
;!
%;
%;
1 %%W
"#
$
,(; %%W
1
$ A
+
,(;
L
, ; ;( ;% %;
/ 8 # #
) ;% 1
#
#
0 #
0
*
+0 )
A
+ &+ +0
< /
# + ,# #
4E 0;
+ *
0 ,3,
/ A
, H +0
*
+
5 / *
+
/
"
# *+*
4 #
4
5 00 /
!
.
$
; 5 "#
>
#
B
* # 3
#
#
/
8
F
% %
#
3
%
#
% #
%
#
,3,3
& +
)
,
(
$ A
@
@
L
@
%
%
@
@
@
@
@
F
+ (
(
;
:
F
+ %
#
9
:
F (
8 $
:
:
F
+
+
> 1
%
(
@
@
( !
,
@
@
%
@
@
#
+
# :
+
/
8
)
#
< ;
3 ,3,4 6 /
+ 0 0
*
)
0
+
0
#
"
# +
+
*
#
+
#
+
3
+
)
00
*
*
# ;
3
?
# 0
)- #
;%H )
#
3
•
;%H W ;%H W
;%H # ; H# E M ;%H W ; H #
0
;
0 • •
; J"
#
< #
*
L J "0 ;
>
; 0
+
0
# +* 3
#
+
+
L ; ;
H ;%H
;
;%H
E
M E E
< * 0 #
<
,3,<
"
# +
#
" 11
<
II
/
"
)
" 11 4
•
L
+
5 *
• *+ G
# *+
• .
00 G ,3,= +
.
#
.
.
.
#
)
%%
)
(
(
8
! %
( !
$ A
( !
( !
(
(
8
-
+0
)
-
+0
8
-
+0
$ A
:
#
)
:
#
8
%
< 0 # ##
W (
! @
,,
$
,,
% #
W
%
" / <
.: 1
#
*+
(
@
,
W
,
W%
# 0#
+* #
# < # 3
8 <[
##
< 8
*+
0 +
1
<
0
6 6
G
1
# G
-
E ( ;
E ( ; %
<
E %( ;
G
+
G
E %( ; %
%
E ! ;
(
0E ! ;
%
$
$
#* H
# H <
:
+
H "
)
;
>
0
#
*
+ #
00
> <
"6
<
3
E , # +
<
# +
)
#
#*
"# *
3
% E (!
E (%
E !
E
"
+
3 +
# + #
* #
# + 00
#*
#
3
( %!
%
% !
%%
.
# +
#
G
((
(
%
((
(
%,
!%
! !
(!
(%
# 0+
<
II # <
> 1 1 1
%
8 $ A
<
L > 1
"
)
#
*
#
:
5 < 00
+
#
*
* 0
H
# "6 * # +*
"6 < 4
%%
H
# +
"6
E ,!
) *+
8 ) H
+ #
+
) * )
%(
*
#
$ A
00
0
/
,4 /
C
"
* #
+
#
0 ;
## ; #
+
# # #
# T 0 #
0 #
+ #
+ +
)
#
#
<
+
;
+
<
* #
* #
0 !%
+
<
## #
; *
*+ +*
#
II
# *
#
0
*
#
#
2
/
&
#
6
# #
G"
8 +
;
+
##
%! < 0
* #
0
+ 0
; <
< 0
1 # + ##
; +
+ #
+
2
# F
& A
)
*+
$ #
+
-
<
## #
+
## <
; 6
6
; )"6" < * # ) B ##
2
*
0
*
# 7
K%
R #
# # +
* #
/
8 #
+
* / #
;
+
%; "#
9 , ## +
#
* #
+*
5
Bij een aanbesteding op basis van de methodiek design & construct krijgen meerdere opdrachtnemers de mogelijkheid om op basis van een gespecificeerde uitvraag een ontwerp en een prijsaanbieding in te dienen. Stek beoordeelt de inschrijvingen op kwaliteit en prijs. De gecontracteerde opdrachtnemer is vervolgens verantwoordelijk voor ontwerp en uitvoering. %
0 )
+
* /
* #
8
0 #
+
#
#
#
#
*+
<
* +
< # *
< )
/ # #
+ #
+
+
+* < *
#
+
<
8
+
#
$
# +
*
+
0
+
##
0 < #
# #
+;
+
;
+
+
0
; # #
<
)
+
)
$ A
# $ A +
.
0
*
H #
#
K )
0
$
# #
8 ;
+ )
5 0
> 1 G
8
<
D " 1
+
*
#
+
:
& "
1
;
4 * #
$
#
+ 8
& " *
#
7
.
1
% %!
) %!
#
% 9
%$
%
> 1
<
8
F & A
) 6
6
D " 1
7
.
1
%
; "
. 1
)
0 8
)
9
8
) )
$ A
&
#
, (
8
K )
8
$
%,
,4, 9
\
%
\
" %$
%
6
> 1
D " 1
7
.
1
%
; "
)
6
0 F
#
8
. 1 !(
\
!(
\
,
8 :
)
$
!%
0
:
> 1
+
D " 1
7
8
:
.
1
%
; "
. 1
!
)
%
$
( ,4,
C
"#
" 0
#
#
0 #
+
&
#
# # G"
+
/ < 0
# ,4,
8
+ $
$ 7 + :
)
#
;
#
(
,<
+
+
"
8
%
)
+
8
+
/ + ;
#
1
"
%
> $
)
,
8
6
,
8
B
, (
8
B
, !
< 6
B
,(
8
B
,(
)
,(
8
B
,(%
8
B
,(, ,! ,!
8
#
*
;
#
*
8
;
#
*
8
;
#
*
;
#
*
B B
,!%
8
,!
8
,!
B +
B
,!!
8
B
,!!
8
B
,!,
B
,,
8
B
,,
8
B
+0
8 ;
,!
< +
#
8 #
+
B
#
+
; %
#*
* !
1
"
> $
%
)
6 6
,%!
B
,
B
@
#
,
)
, !
B
@
#
B
,(
B
@
#
B
,(
)
,(,
B
,!
)
B
,!(
)
B
,!,
)
B
,!,
)
B
1 8
B
+
B B
B +
B
B
+
/ ) / $ A
;
#
$ A
#* # #
+0
0
)
#
)
;
+
B
@
#
# )
8
$
+
#
B
@
, )
&+
L • • •
H , H
# #
+ #
*+ 0
•
+
+
F
#
#
#
<
*
0 * #
0
# +
;
+
# ,<, 0 # ,<, "# +0
#
#
#1 > #
#1 *
#1
#
,
>
.
.
$
:
$
B
1
1 1
#1 0*
F ;
+
# #1
+
#
$
$
#1 ,=
$ #+
P) <
0
+
QM
; #
2
L #
# P
Q
#
@
* + *
,=,
*
/
/
0 4 3
* 5 !
H
,
&
E E E E E E E E E E E E
, ! ( %
E@ <
+
: %
C /
1
" + *+
" E
% !%%
#
;
< * L
/ E% E % E E % E E % E E % E E%
1
!
H
,
&
E@
; /
(H
1
# #
##
#
< +
* /
!
H
,
&
%
0 "
#
@
#
#
#
*
#
0
;
) 0 @
0;
* "
#
0 7"
$
E ! E E E E E! E E E E
2 .
#
<
F
@
!H + #
7
# K
#
# +
*
@ + *+
#
*
< * # " ;
0 # #
+
# 7
!
"
" #
/ *
*+
<
0 " * # #
*
*+
E ,,
%
8 " " *
$
1
#
# 8
"
*+
$
1 7"
$
E E ! E E E E E! E E E E
2
<
<
@
F
( H
<
7
K
)
# 2
#
"# !
@
0#
0
/
% * II
#
*
0 # *+ E(
+
) +
<
#
"
7 %
% %
!
"
" #
%
F "
* <
*+
#
F 7"
$
E E ! E E E E E! E E E E
2
<
<
F
, H # > @ #
<
< * /
# L (! <
+ E %!;
0
# ,
#
1 +
#
+
#
< #
< *
#
4
*+
5
% 1 ,
E
E%
E
%$# & %#
E
' (
%
E
# & %# %
1
-
$+
@ 0
#
*+
0
/
;
!,
/
/ #
@
* 1
7"
$
E E ! E E E E E! E E E E
2 . <
<
<
; #
G 0
F
@
4- $5
, H #
-+
#
@ *
> / /
+
+0
+
# 3
* E
% !
#
) ;*
* # 3 )
+ 0
# 3
5 1
> 1
' F
)
,
)
' 2
)
' '
L 1 " ; #
' < & A
' -
#
G
1
; ;
1
' %
*
; #
$ A
1 - $K
8
1
- $K
;
G @
; ; ; - $K
@ @;
; @
%%
,=,
$
-+
*
#
<
#
#
;
$
#*
# E %
# #
<
H
#
0
+
# 3
<
,
<
#
* +
# # +
< <
+
H
; H
/
+ +
*
*
<
+
-$
4
H5 #
* +
,=,
%
-"
/ #
*
+ <
@ + +
/
# * # 3
* 2I
+ (% # 3
# 3 +
; #
#
#
# ,=,3 1
+
0 #
&+
#
0 * # +
#
#
# 7
-
#
K
%
"
#
+ 0
*
; @
# + #
##
#
+
P
@ -
#
Q
/
0
# #
# *
#
* #
+ #
/ #
0
+*
E +
#
P
! -
#
*
# /
+
? Q
%
"
0 <
#
*+
@
3
* C
1
.
.
+
;(
<
+
;(
<
+
;(,
<
+
;!
<
+
;,
<
;,%
<
+ <
2 %
,
0
$
<@
%(
,?
)
,?,
;
%
1 .
!
4 4
#
* @
@ 4
4 ; 0 5
/ / *+
,; , 0 5 ; 0 5 < ;!, 0 5 *
#
#
4 @
2
0
@ @ @ @ @
2 2 2 2 2
0
/
+
(;!! 0 5L ; #
; ;
# #
:
+
/ #
# !
H /
-33 #
(;%H
&
/ @ @ @
$ 2 2
#
$ " 11 < . & # R" 4 "&@ < * # II +
#
0
4
#
+0 ; -) @ 0
L #M
5
; +0
4 +0 +
:
"&@
*
-) K
# &
@/
2
) 0
(,
8
)
#
4&/R25
; 8
#
9
* &/R2 +0
. #
*
2
#
;
5;
0
. #
)
:R"; #*
#
0
<
0
0 5
L
* /
;
2 *
M
. 2
#
+
%!
-+
K
00
# 2
+
00
0
*
#
0A @
/ 0
*
;
;
+0 &
#
- 2
#
+
#
9 $+
+
# A
.
*+
< 00 ;
*
2
#
&/R2 #
. &/R2@ #
#+
## /
. # #
F$ ) < 0
* < *
* / < #*
0
#
+ )
) B
#
+ 0
#
-) K -
+
' ;
$
%
1
#
+
$ #
# #
<
#
; *+
#
+ +*+ <
#
# *
) +
3
*
#
#
# E, 0 #
3
/ <
%%W
0 *
#
;
+ 0
E
+ #
+
3
!
H #E
)
E(
/
C < +
:
+
" #
#
#
;
# ;
" # 0 <
%
+ ;#
+
+
0
R
; #
+
+
;*
# @
#
-) @
%,
$ 2 *
'
# 60F )
C V 1 # < .
@
#
0
0 + )&F
J" )&F@
*
#
; :R" <
F$@
;
#
L • •
) <
)&F@ L
#
+
)
;
# <
.
* #
# )
I
+
+
II
@ 0 #
I
#
# ;
;
.
+
+
+
+
J<
# A )
7
1
" *
* # (;,H;
#* # *
%;,H 2 )
0 * +
H4
5
+
#
+
#
9
*
*
? * *
*
#
*
+
< *
' *
? 0
+ # B
1
*
+
*+
-
* # $
F
; <
+
11 $
0 4 F$5 :R"
F$ /
C
#
+ *+
0 ;
*
1 #
6
F$ * *
0
"&
* < #
+
;
0
0 * +
2 K
@
*+ < *
0
#; "&;
B
#
##
# <
# #
+
F$
"& #
# 9
* #
+
*
0
) . 0
$
1
<
#
*
#
+
$+ * C 2 ;
0
@
*
0 #
#
. <
#
+
< #
* +
; 2
+
#
# *+ E
*
#
#
+
#
+
K K
;
#
/
*
#
/
<
M
% H ,?,
5
/
#
/'$@ 7#
+0 /
0A < *
U
@#
<
+
K
/ *
<
.
< 7
*
1
<
+
K "00
+
+
< 0
+
#
23
* +0 0 # 9 "
* # A
#
;
# #
#
# /
# )
#
#
# /
#
0
#
#
#
+
#
+
*
# # #*
+
/
/
0
*+
0+
0
# + #
#
6
;
+
)B
)-
0
/ #
#
0
* 0+
< 7
K
#
# ) <
/'$@
# /'$@#
@
(
+
F$ +
< *
0
0
#
/
# *+ 4 2:.5 2:. 2:. <
# 2 # #
# # 2
+
#
; #
* /
#
#
3 #
* # K
,@ )
'
"(
0
"
I
>
# ;*
0
0
0 *
+0 ) # +
> ;* < #
> 0 0
+
* 0
>
?
>
# #
+
; #
,@,
4/'&5
2
1
)
%
#
E (; *
# 4) &
1
4)
+
0 < 0
5; :
4)
5 #
/ #
G"
0
> 6
#
4
,
5
*
*
#
5; 8 # + 4
5
A
1 ? *
# *
!
1
1
#
/
*
4 5 L - +*
+
+0
&
#
+
.0L F >
%; @%;
;! @ ;(
;
;,
; #
4 5
%;
4 5 1
@%;%
@ ;
# +*
@(;
#
# #
$
*+
E &
1 "
.0
#
>
W ; ! .$."&
?-@
@ ; ;( ;( W ; ?-
.
1
#
#
; *
+ ## 8 <
+ +
$
J 0
> .
.
.
,H /
4/'&5
"
0
L
.
.
.
%H
;
>
*+
H
;
;,
? ;%H
<
0 ; * 0
/'&
# "#
0 9
>
*
? +
# +0
+
5
' -
>
C
+ + <
#
"# 0
@
*
+ -
/'&
!5'+& 4-- )5
)
'=
# 0 '= #
+
K <
$
#
8 "
#
) 4
5
#
#
% 0 # (
* ; 0 4
+
*
0
"# 0
0
$
+ "#
> # !
@
;
< + +
<
# E !(;
;
# 7
) 0
+
#
#
0
+
+
"#
)
*+ >
+ )
# 0
5 <
0
#
+
% )
0 #
0
* +;
0 # 0 + 5
*
; 0
+
%
)
0
0 E ,;%
* 0
+ 0
%;
E %(;(
+
< +
4
# #
,@,
> "
%
.
)
0
> 5 98
;
0;
) 98 .
9+ 0
* 80
43 9 9>
1 "
+ 06
2
5
0 2
#
$
) "# "
+ #
*
"
+0 $
%
#
#
!
((
( $
! &
!
3 ,3
?,
@
# "
>
:
4
&
%
0#
5
"
8
! , !
(
,
0 ,, @
.0
00
+
##
"
3#
,
#
!$&
#
3 , <=
! .$&
"(
(% ?,=3
, 34
.3
$
&
#
1
= . #
+
!
&
@( #
,
%
+0 $
'
%
+
"(
$
>
%
$
#
#
@( %
.4,@=4
.<,=
.3,=
.=,
KK $ # > %
@ $
KK
.?,
$
B > %
@
.<, <
@, $
.=, ?? $
.?,
,@, )
"
0
D
> 0;
$
#
# E
+
+
+ "
E (;
+
#
) C
"
!
#
%
1
(
"
&
$ /
* # C
#
@
"
#
+
0 $
9
%$ *
% *
#
4)
5
E ;
0 & 48
#
G"
E (;(
5 H @-@ 1
< *
*+ 00
3#
<
4
# 5
#
+
+0
5
#
-
;
+
E ;!
4 +
%
#% 2
# 3
*+ # * 3
"#
3
0
#
0
* >
#%
:
4)
1
5
E ;
4)
8
5 4)
E ;
5
E ; H
0
0
#
)
E ;% #
6 <
# # +
H
# <
+
+
*
*
.
0
#
+
E *
-4 1
;( 3 *+
+
< * 0
+
+ +
/ 0
+
%
<
+0 # #
+ /
+
; H
*+
#
; H
7 *+ ;
*
C <
*+ E ;
+
+ + E ;
#
#
< <
*+
;
E ;!
+
0 <
E !;
+
+
*+ #
#
+
*+ # " <
1
"
#
& 0
+0 E ;
+
!1 & + < 0 + < * 0 +
%
#
#
< 6 ## < < @ @
+0
*+
E ;
#
+
+ 00
'= E ;
00
+ )
"
L E ; +
$
+
M
!+C &
0
E
#
E 0
/
;%
+
;
+ -+
. 0
) >
"
# I * 4-- )5
0
# 0
#
0 "(
0 < 0
@ 0
,@,3 '
# :-@
E ; %
# +
86. G *
-
' 2 F
"(
"
I
1 + &
'
- +*
* # +
+
<
G 0 0
# 3
"
0
0
>
?
*+ ;
6
0
+
*+
#
*
* E !;,
+ )
+ 1
$
-
$
2 6 #
+
#
# *
00
+
+
>
*+ / # +
+ #
* <
#
* ;
+*
< *
A %
7
1
@ #
+
#
1 "(
7" +
#
##
,@,4 +
1
#*
$
D 0
-
D "
D " 11
A
& A
= A#
> ; 0
#
+ #
#
0
# + #
%
/
#
-
+ #
+ ; 0
; 0
0
0
*+
#
K
4 #
A+ 0
< ;
0 A
+
)
#*
; @
/
@
K
# *
+
+
#
A #
"# ; 2
#
0 K
A+
'
; 3
"
)
#
+
# #
5 <
;* (
' <
" 8
0
,
# /
0
$ A
*
0 < F
*
+ *+
) 4 0
+ 5
0
+
# " < &
0
E
2 F < 03
#
+
#
+
/
#
# 0
0
*
/ 0
E
*+
!
" = B F "
#
>
6
#
&
E%
-B1
E
B -
E
1
0
8
1
%+
;! %H
@ !@
%
+
;,(%H
@
@
%
%+
;
@
@
+
#
= :
; *
= '
* H
#
B
0
E ;% +0
*+
+
0 *
;
/ * 9 11
*
*
>
6
-B1
#
1
E
-B1 -B1
E
(
-B1
E
!
-B1
!%
.
@
@
9
;
H
%
0
; !H
+
E (,
(
@
@
%;% H
;
H
+
((
%
@
@
; ,H
;
H
+
!( !(
@
@
;% H
; !H
+
@
@
;% H
; !H
+
E
9
0 7
, ,
+ *
< #
> $ .0 #
0
0
#
;, H
+
# #
# 0
>
#
+
# K
*
# 4
0 <
#5
#
0
0
#
0
48 )5 0
0 $
E %;,%
+
-
#
1
8% E ; , 0
0
# H ;*
%@ #
&
@ 0
.: <
@
1 + %
;
%H
@ 0
# ,
3
5
3, '
>
> # *
"
"
5
)
" 2
L
0
+
+ ; 00
>
.
;
0
)
+ * *+
4
< 1
' ;
#
*
;
5;
#
+0 #
#
* +
# < * # ##
#
+
*
; # +
+ 3,
9
>
"
+0
5
1
' *
#
#
II 0
* 2 •
•
# : ' +
0
1 F -
= 0 / +
' <
'
*
1
' 5 "
+
# & + + &
+ 3
*
+
+ 1. '
L
4
-
#
/
0 &
'
+
:
'
#
0
#
0 3,
0
5 11
+
&
'
;
# $ / &
0
*
*
# &
&
'
*+ ;
+
;
*+
:
&
'
+0 #
/ +
-
;
$
; * H
# *
H
(
3,3
6
$
-+
-
II #
+
;
-
L ;
• • • • • •
; 0
; ; *
< &
+
.
*
3,4
< *
0 0
*
)
+
&
"
#
8
0
' 0
II #
0
< 7 7
&
0
; G
*+
; -
" 1
$
1
@
+ K; 7 7
K
@
K; 7
;
#
0
++ L#
K; 7*
K;
+ <
+
#*
+ ;
+0
K
A
*
# +
+0 #
; #
+
#
# + 0
#
0 ;
0 <
C
@ ;
)
A
+ +
#
# <
*
#
0 # *
#
< +0
# 0
;
+ K 00
# < # +
"
+ # * # # *
+
K 0
0 #
&
+
#
0 *+ A
+
A
# A # +
#
+
0
/
+
(
3,<
$
'
0
A
K
*
)
;
0
;#
;
*
A
0 3
*
;
* 0 "
L+
;
+ <
+
'
"
*
$
+
#
-
0
L
$ 0
>
? < * *+
;
;
<
* *
*
;
+
K
+ @
0
/
*+
* D
D" 11 A
A+ A
$ < $
+
K ;0 # 9
) #
A+
A
;
= .
3
> R /'$; II 6
0
" <
*
#
*
#
#
+* /
/
#
/
/ +
#
;
* +
;
/ *
/
# $ /
*+
# *
<
(
C
" # 0
$ # *+
C
< #
5
#
"D" :
#
*+
# #
C 2 )
#
R'
;
+
;+
;
##
;
;
+ #
+
+ 0
# #
#
*
+
+
#
"
"
" *
+
#
# #
+
*+
6
#
;
+
# < 0
+
* +
#
#
K
F
@
#
#
# # " ; #
*+
0
0
0
+
+
*
+ )+
00
*
& ' # 1 < 0 ' < * ##
7 *
;
&
#
##
* &
/
'
##
# 4
< ; -+
# =
0
>
## >
* 5
#
+
;
* &
'
* +
## +
)
0
(
+ <
$ L ## +
##
<
L 6
4 H; - 4 H;
- 4 ' 4
5; 5; -
H; H;
4 5
H;
5; 5
* # )
-
#
0 2 : F $ $
• • • • •
)
*
+*
*
+
#
# #
#
& )
-
)
&+
'
.
/
# / )
# &+
4
0
#
)&5
0
0 /
3,=
)&
+
4)& 5 < )& #
/
*
+
/
+ 4
*+ + #
5 # # ##
Q
( ) < 1
' #
P
@
&
*
#
# #
+
0 3 < F
0 ##
+
* *+*
+ + @
##
+ #
<
(
Woonstichting Stek, Lisse
5.
JAARREKENING 2013
Woonstichting Stek Lisse
Woonstichting Stek, Lisse, gevestigd te Lisse, staat ingeschreven onder no. V. 280.237.90 bij de Kamer van Koophandel Den Haag
75
Woonstichting Stek, Lisse
76
Woonstichting Stek, Lisse 5.0 INHOUDSOPGAVE
5.1 Geconsolideerde balans (na voorgestelde resultaatsbestemming) per 31 december 2013 5.2 Geconsolideerde winst- en verliesrekening over het jaar 2013 5.3 Geconsolideerd kasstroomoverzicht 2013 5.4 Geconsolideerd overzicht van het totaalresultaat 2013 5.5 Algemene toelichting op de geconsolideerde jaarrekening 5.6 Toelichting op de geconsolideerde balans 5.7 Toelichting op de geconsolideerde winst- en verliesrekening 5.8 Enkelvoudige balans (na voorgestelde resultaatsbestemming) per 31 december 2013 5.9 Enkelvoudige winst- en verliesrekening over het jaar 2013 5.10 Toelichting op de enkelvoudige balans en enkelvoudige winst- en verliesrekening 5.11 Ondertekening van de jaarrekening 5.12 Overige gegevens
77
Woonstichting Stek, Lisse 5.1 GECONSOLIDEERDE BALANS NA VOORGESTELDE RESULTAATSBESTEMMING ACTIVA VASTE ACTIVA
31-12-2013
31-12-2012
EUR
EUR
Materiële vaste activa Sociaal vastgoed in exploitatie Sociaal vastgoed in ontwikkeling bestemd voor eigen exploitatie Onroerende en roerende zaken ten dienste van de exploitatie
289.913.204 14.225.450 4.023.907 308.162.561
291.964.740 26.453.410 4.453.370 322.871.520
34.785.134 7.855.500 529.181 316.880 43.486.695
19.735.855 7.020.575 1.004.030 609.263 28.369.723
1.349 34.812 144.415 3.939 184.515
53.418 209.905 3.262 266.585
225.021 3.405.057 145.571 3.775.649
835.000 125.625 2.030.664 131.988 3.123.277
Vastgoedbeleggingen Commercieel vastgoed in exploitatie Vastgoed verkocht onder voorwaarden Commercieel vastgoed in ontwikkeling bestemd voor eigen exploitatie Vastgoed in ontwikkeling bestemd voor verkoop onder voorwaarden
Financiële vaste activa Andere deelnemingen Te vorderen BWS-subsidies Latente belastingvorderingen Leningen U/G
VLOTTENDE ACTIVA Voorraden Vastgoed bestemd voor verkoop Vastgoed bestemd voor verkoop onder voorwaarden Vastgoed in ontwikkeling bestemd voor verkoop Overige voorraden
Onderhanden projecten
-
-
Vorderingen Huurdebiteuren Overige vorderingen Overlopende activa
283.530 318.022 597.635 1.199.187
279.112 236.171 918.831 1.434.114
Liquide middelen
5.916.562
1.324.948
362.725.169
357.390.167
TOTAAL
78
Woonstichting Stek, Lisse GECONSOLIDEERDE BALANS NA VOORGESTELDE RESULTAATSBESTEMMING PASSIVA Eigen vermogen Groepsvermogen
31-12-2013
31-12-2012
EUR
EUR
141.952.368
160.356.419
34.812
53.418
8.359.645 208.021 8.567.666
3.924.810 826.516 4.751.326
907.871 187.053.848 7.855.500 195.817.219
928.680 160.872.530 7.020.575 168.821.785
9.748.831 2.024.713 3.696.900 882.660 16.353.104
16.543.331 4.422.116 1.414.045 1.027.727 23.407.219
362.725.169
357.390.167
Egalisatierekening BWS Voorzieningen Voorziening onrendabele investeringen Overige voorzieningen
Langlopende schulden Leningen overheid Leningen kredietinstellingen Terugkoopverplichting onroerende zaken verkocht onder voorwaarden
Kortlopende schulden Schulden aan kredietinstellingen Schulden aan leveranciers Belastingen en premies van sociale verzekeringen Overlopende passiva
TOTAAL
79
Woonstichting Stek, Lisse 5.2 GECONSOLIDEERDE WINST- EN VERLIESREKENING OVER HET JAAR 2013 Omschrijving
2013
2012
Bedrijfsopbrengsten
EUR
EUR
Huuropbrengsten Opbrengsten servicecontracten Overheidsbijdragen en egalisatie Resultaat verkoop vastgoedportefeuille Geactiveerde productie ten behoeve van het eigen bedrijf Overige bedrijfsopbrengsten Totaal bedrijfsopbrengsten (a)
34.044.055 2.164.505 21.632 5.417.704 285.606 478.972 42.412.474
32.678.538 2.135.751 21.632 3.728.676 314.520 549.192 39.428.309
15.621.781 6.752 3.172.199 530.850 660.596 8.372.015 141.891 1.991.737 5.030.270 5.639.427 41.167.518
10.563.592 189.751 6.752 3.205.317 539.599 743.362 9.429.339 129.439 1.968.146 5.617.471 4.273.654 36.666.423
1.244.956
2.761.886
Financiële baten en lasten Waardeveranderingen van financiële vaste activa en van effecten Rente ten laste van projecten Andere rentebaten en soortgelijke opbrengsten Rentelasten Totaal financiële baten en lasten
44.426 1.044.229 -1.915 -7.061.550 -5.974.810
42.435 1.009.652 -7.633 -6.629.784 -5.585.331
Groepsresultaat uit gewone bedrijfsuitoefening voor belastingen
-4.729.854
-2.823.444
Bedrijfslasten Overige waardeveranderingen materiële vaste activa Bijzondere waardeveranderingen vlottende activa Erfpacht Lonen en salarissen Sociale lasten Pensioenlasten Onderhoudslasten Aankoop onroerende zaken Leefbaarheid Lasten servicecontracten Afschrijvingen materiële vaste activa Overige bedrijfslasten Totaal bedrijfslasten (b) Bedrijfsresultaat (a-b)
Vrijval van herwaardering uit hoofde van afschrijvingen
Buitengewone baten
-
-
Groepsresultaat voor belastingen
-4.729.854
-2.823.444
Vennootschapsbelasting
-1.432.002
-1.666.738
-6.161.856
-4.490.182
-926.171
-981.339
-7.088.027
-5.471.521
Groepsresultaat na belastingen vóór niet gerealiseerde waardeveranderingen vastgoedbeleggingen
Niet gerealiseerde waardeveranderingen vastgoedbeleggingen
Groepsresultaat na belastingen na niet gerealiseerde waardeveranderingen vastgoedbeleggingen
80
Woonstichting Stek, Lisse 5.3 GECONSOLIDEERD KASSTROOMOVERZICHT 2013 Omschrijving
2013
2012
Kasstroom uit operationele activiteiten
EUR
EUR
Bedrijfsresultaat
1.244.956
2.761.886
5.030.270 -5.417.704 9.115.581 3.478.029 3.028.171 30.114 15.264.461
5.617.471 -3.728.676 189.751 5.106.279 2.258.686 3.198.627 600.000 13.242.138
-86.269 321.196 -652.372 -2.397.403 2.282.855 -56.934 -588.927
-42.199 -354.280 1.762.936 1.885.098 883.860 -612.495 3.522.921
Per saldo kasstroom uit bedrijfsoperaties
15.920.489
19.526.946
Overige interest Betaalde interest
-1.915 -7.063.465 -7.065.380
-7.633 -6.637.417 -6.645.050
8.855.110
12.889.528
44.426 -45.790.151 4.687.384 -4.154.021 184.500 926.171 20.626.436 -23.475.255
42.435 -27.590.332 1.648.469 -2.372.213 2.832.425 981.339 -24.457.877
Kasstroom uit financieringsactiviteiten Ontvangsten uit langlopende schulden en bankkrediet Aflossingen langlopende schulden Aflossing bankkrediet Rabobank
31.550.000 -8.117.487 -4.220.754
26.800.000 -14.637.649 -
Per saldo kasstroom uit financieringsactiviteiten
19.211.759
12.162.351
Mutatie geldmiddelen
4.591.614
594.003
Mutatie geldmiddelen via balans
4.591.614
594.003
Aanpassingen voor: - afschrijvingen (im)materiële vaste activa - resultaat verkoop vastgoedportefeuille - bijzondere waardevermindering van vlottende activa - (teruggenomen) onrendabel deel op investeringen - overige waardeveranderingen materiële vaste activa - afschrijvingen op grondposities - overige mutaties inzake deelnemingen
Veranderingen in werkkapitaal: - afname vorderingen - toename overlopende activa - afname voorraden en onderhanden projecten - afname handelscrediteuren - toename belastingen en sociale premies - afname overlopende passiva (excl. overlopende rente)
Per saldo kasstroom uit operationele activiteiten
Kasstroom uit investeringensactiviteiten Investeringen in overige financiële vaste activa Desinvesteringen in overige financiële vaste activa Investeringen in materiële vaste activa Desinvesteringen in materiële vaste activa Investeringen in vastgoedbeleggingen Desinvesteringen in vastgoedbeleggingen Bijzondere waardevermindering vastgoedbeleggingen (ongerealiseerd) Herclassificatie van sociaal- naar commercieel vastgoed in exploitatie Per saldo kasstroom uit investeringsactiviteiten
81
Woonstichting Stek, Lisse 5.4 GECONSOLIDEERD OVERZICHT VAN HET TOTAALRESULTAAT 2013 Omschrijving
Geconsolideerd groepsresultaat na belastingen
2013
2012
EUR
EUR
-7.088.027
-5.471.521
-11.316.024 -9.310.412 -7.384.338 -28.010.774
24.426.498 24.426.498
Baten en lasten direct verwerkt als mutatie in het eigen vermogen Af: Ongerealiseerde waardemutatie sociaal vastgoed Ongerealiseerde waardemutatie wegens herclassificatie sociaal vastgoed Ongerealiseerde waardemutatie wegens herwaardering sociaal vastgoed door herclassificatie
Bij: Ongerealiseerde waardemutatie commercieel vastgoed
Totaalresultaat
16.694.750
-18.404.051
-
18.954.977
82
Woonstichting Stek, Lisse 5.5 ALGEMENE TOELICHTING OP DE GECONSOLIDEERDE JAARREKENING 5.5.1 Algemeen Stek is een stichting met de status van "toegelaten instelling volkshuisvesting". Zij heeft specifieke toelating in de gemeenten Lisse, Teylingen, Hillegom, Noordwijkerhout, Noordwijk, Katwijk, Alkemade, Oegstgeest, Leiden, Leiderdorp, Voorschoten, Zoeterwoude en Haarlemmermeer en is werkzaam binnen de juridische wetgeving vanuit de Woonwet en het Besluit Beheer Sociale Huursector. De vestigingsplaats is Lisse. De activiteiten bestaan voornamelijk uit de exploitatie en ontwikkeling van woningen. 5.5.2 Regelgeving De groep, zijnde Woningcorporatie Stek en groepsmaatschappijen, heeft de enkelvoudige jaarrekening en de geconsolideerde jaarrekening opgesteld met inachtneming van artikel 26, eerste lid, van het Besluit Beheer Sociale Huursector. Dit artikel schrijft de toepassing van BW2 Titel 9 voor, behoudens enkele specifieke uitzonderingen. Verder zijn de door de Raad voor de Jaarverslaggeving uitgegeven richtlijnen toegepast, waaronder Richtlijn 645 'Toegelaten Instellingen Volkshuisvesting' (herzien 2011) in het bijzonder. De jaarrekening 2013 is opgemaakt op 20 mei 2014 en te verkrijgen ten kantore van Woonstichting Stek aan de Hobahostraat 90 te Lisse. 5.5.3 Verwerking integrale belastingplicht vanaf 1 januari 2008 Latente belastingvorderingen en -verplichtingen Een voorziening voor latente belastingverplichtingen danwel een latente belastingvordering wordt gevormd voor tijdelijke verschillen tussen de boekwaarde van vaste activa en verplichtingen en hun belastinggrondslag. Verder wordt een latente belastingvordering gevormd voor beschikbare voorwaartse verliescompensatie. De berekening van de latente belastingvorderingen en -verplichtingen geschiedt tegen de op het einde van het verslagjaar geldende belastingtarieven danwel de in de komende jaren geldende tarieven voorzover reeds op balansdatum bij wet is vastgesteld. Latente belastingvorderingen, inclusief voortvloeiend uit voorwaartse verliescompensatie, worden uitsluitend opgenomen voor zover het waarschijnlijk is dat er in de toekomst belastbare winsten beschikbaar zullen zijn die voor de realisatie van de actiefpost kunnen worden aangewend en waarmee verliezen kunnen worden gecompenseerd. Belastinglatenties worden gewaardeerd op contante waarde met een disconteringspercentage van 5,25% (idem bedrijfswaarde). Een passieve belastinglatentie moet worden gevormd in het geval dat de commerciële waardering (op het niveau van kasstroomgenererende eenheid) hoger is dan de fiscale waardering, een actieve latentie in het omgekeerde geval. 5.5.4 Waardering activa en passiva Activa en verplichtingen worden in het algemeen gewaardeerd tegen de verkrijgings- of vervaardigingsprijs of de actuele waarde. Indien geen specifieke waarderingsgrondslag is vermeld, vind waardering plaats tegen nominale waarde. 5.5.5 Grondslagen voor consolidatie In de geconsolideerde jaarrekening zijn opgenomen de financiële gegevens van Woonstichting Stek en haar groepsmaatschappijen per 31 december van het boekjaar. Groepsmaatschappijen zijn rechtspersonen en vennootschappen waarin beslissende zeggenschap wordt uitgeoefend. Resultaten uit transacties met en tussen groepsmaatschappijen zijn in de geconsolideerde jaarrekening volledig geëlimineerd. Resultaten uit transacties met en tussen deelnemingen die tegen nettovermogenswaarde gewaardeerd worden, worden proportioneel verantwoord. Resultaten uit transacties met en tussen deelnemingen die tegen kostprijs worden gewaardeerd, worden volledig verantwoord, tenzij zij in wezen niet zijn gerealiseerd. De groepsmaatschappijen worden integraal geconsolideerd vanaf de datum waarop beslissende zeggenschap op de groepsmaatschappij is verkregen. Bij belangen minder dan 100% wordt het aandeel van derden in het eigen vermogen en het resultaat afzonderlijk in de geconsolideerde jaarrekening vermeld. De groepsmaatschappijen worden niet meer in de consolidatie opgenomen vanaf de datum waarop geen sprake meer is van beslissende zeggenschap. De posten in de geconsolideerde jaarrekening worden volgens uniforme grondslagen voor waardering en resultaatbepaling vastgesteld. Joint ventures worden proportioneel geconsolideerd. Dit houdt in dat de activa en passiva en de baten en lasten naar evenredigheid van het kapitaalbelang respectievelijk aandeel in het resultaat in de geconsolideerde jaarrekening worden opgenomen.
83
Woonstichting Stek, Lisse De in de consolidatie begrepen rechtspersonen en vennootschappen zijn: -
Stek Holding BV te Lisse (100%), opgericht 01-01-2009 - volledig Magistra Bouwservice BV te Lisse (100%), opgericht 08-08-2002 - volledig PAGO Zorg BV te Lisse (100%), opgericht 16-12-2004 - volledig Elshoek BV te Lisse (100%), opgericht 19-07-2004 - volledig Trithun BV te Lisse (100%), opgericht 31-12-2003 - volledig Trithun CV te Lisse (100%;onmiddellijk+middellijk), - volledig opgericht 31-12-2003 Stek Holding BV is houdstermaatschappij van alle bovengenoemde vennootschappen.
geconsolideerd geconsolideerd geconsolideerd geconsolideerd geconsolideerd geconsolideerd
De activiteiten van Stek Holding BV en haar dochtermaatschappijen betreffen activiteiten op het gebied van volkshuisvesting, welzijn, zorg en dienstverlening. De activiteiten van Magistra Bouwservice BV betreffen activiteiten op het gebied van de volkshuisvesting. In 2013 hebben er geen activiteiten plaatsgevonden. De activiteiten van Pago Zorg BV en Elshoek BV betreffen de ontwikkeling van projecten waarvoor grondposities aan de Leidsestraat en Elsbroekerlaan in Hillegom aangehouden worden. De activiteiten van Trithun BV betreffen het houden van aandelen en het optreden als beherend vennoot in Trithun CV. De activiteiten van Trithun CV betreffen ontwikkeling en exploitatie van registergoederen gelegen aan de 2e Poellaan te Lisse met een oppervlakte van circa 14 hectare (het zogenoemde project Geestwater).
5.5.6 Oordelen en schattingen Bij de toepassing van de grondslagen en regels voor het opstellen van de jaarrekening vormt het bestuur van de groep zich diverse oordelen en schattingen. De belangrijkste oordelen en schattingen hebben betrekking op de activa in exploitatie (zowel het sociaal als het commercieel vastgoed), de voorzieningen, de waardeverminderingen en de acute en latente belastingen. De hierbij behorende veronderstellingen zijn vermeld in de toelichting bij de hiervoor genoemde jaarrekeningposten.
84
Woonstichting Stek, Lisse GRONDSLAGEN VOOR WAARDERING VAN ACTIVA EN PASSIVA 5.5.7 Verwerking verplichtingen In de jaarrekening worden naast juridisch afdwingbare verplichtingen tevens feitelijke verplichtingen verwerkt die kunnen worden gekwalificeerd als "intern geformaliseerd en extern gecommuniceerd". Hiervan is sprake wanneer uitingen namens de stichting zijn gedaan richting huurders, gemeenten en overige belanghebbenden aangaande verplichtingen inzake toekomstige herstructureringen en toekomstige nieuwbouwprojecten. Een feitelijke verplichting is gekoppeld aan het besluitvormingsproces van de corporatie rondom projectontwikkeling en herstructurering. Van een feitelijke verplichting is sprake indien de formalisering van de definitief ontwerpfase en afgeleid het aanvragen van de bouwvergunningen heeft plaatsgevonden. De verplichtingen worden gewaardeerd op geamortiseerde kostprijs. Hierbij wordt tevens rekening gehouden met verliezen met betrekking tot het onrendabel van de investeringsverplichting. ACTIVA VASTE ACTIVA Materiële vaste activa 5.5.8 Sociaal vastgoed in exploitatie Sociaal vastgoed omvat woningen in exploitatie met een huurprijs onder de huurtoeslaggrens, het maatschappelijk vastgoed en het overige sociale vastgoed. De huurtoeslaggrens is een algemeen huurprijsniveau dat jaarlijks per 1 juli door de Minister van Binnenlandse Zaken en Koninkrijkrelaties wordt vastgesteld. Maatschappelijk vastgoed is bedrijfsonroerend goed dat is verhuurd aan maatschappelijke organisaties, waaronder zorg-, welzijn-, onderwijs en culturele instellingen en dienstverleners en tevens is vermeld op de bijlage zoals deze is opgenomen in de Beschikking van de Europese Commissie d.d. 15 december 2009 aangaande de staatssteun voor toegelaten instellingen. Stek heeft haar sociaal vastgoed (op portefeuilleniveau) als bedrijfsmiddel gekwalificeerd, gelet op het beleid van de corporatie waarbij vooral het realiseren van de volkshuisvestelijke taken centraal staat. Als gevolg hiervan wordt het sociaal vastgoed beschouwd als bedrijfsmiddel. Complexindeling Het sociaal vastgoed in exploitatie is opgedeeld naar kasstroomgenerende eenheden (complexen / product markt combinaties) waarvoor per complex een daarop gericht beleid is bepaald. Bij de indeling naar complexen / product markt combinaties is bepalend de differentiatie in de vastgoedsturing van Stek ten aanzien van huur, onderhoud, bouwjaar en wijkgerichte aanpak. Verder zijn hierbij bepalende factoren: lokatie, woningtype, doelgroep en prijsklasse. De indeling sluit derhalve aan op het strategische vastgoedbeleid van Stek. Waardering bij eerste verwerking Bij eerste verwerking wordt het sociaal vastgoed in exploitatie gewaardeerd tegen de kostprijs. De kostprijs omvat de verkrijgings- of vervaardigingsprijs en de hieraan direct toerekenbare overige kosten om het actief in operationele staat te brengen. Investeringssubsidies worden in mindering gebracht op het geïnvesteerde bedrag. De afschrijving vangt aan zodra het sociaal vastgoed beschikbaar is voor exploitatie. De in de toekomst te maken kosten van sloop worden in het jaar dat de exploitatie door sloop in de toekomst wordt beëindigd ten laste van het resultaat in dat jaar verantwoord. Waardering na eerste verwerking Het sociaal vastgoed in exploitatie (gekwalificeerd als bedrijfsmiddel) wordt na eerste verwerking gewaardeerd tegen de bedrijfswaarde (welke veelal lager is dan de vervangingswaarde), onder aftrek van lineaire afschrijvingen gebaseerd op de verwachte gebruiksduur en rekening houdend met de componentenbenadering. Indien de afschrijvingsmethode, gebruiksduur en/of restwaarde van de opstallen in de loop van de tijd wijzigingen ondergaan, worden deze als een schattingswijziging verantwoord. De waardevermindering van de kostprijs als gevolg van de afwaardering naar lagere bedrijfswaarde na eerste verwerking wordt bepaald op het niveau van de kasstroomgenererende eenheid. De waardevermindering wordt sepraat tot uitdrukking gebracht en in het resultaat verantwoord als bijzonder waardeverminderingsverlies. De bedrijfswaarde wordt gevormd door de contante waarde van de kasstromen uit hoofde van toekomstige exploitatieopbrengsten en toekomstige exploitatielasten over de geschatte resterende looptijd van de investering. De realiseerbare waarde wordt afhankelijk gesteld van de voorgenomen bestemming van complexen. De onroerende zaken kunnen voor langere of kortere termijn voor verhuur worden aangehouden. Uitgaven na eerste verwerking Uitgaven na eerste verwerking ten behoeve van een kasstroomgenererende eenheid (complex, productmarktcombinatie) die voldoen aan de algemene activeringscriteria worden geactiveerd. Ter beoordeling of en in hoeverre hierbij sprake is van een bijzonder waardeverminderingsverlies wordt uitgegaan van de additionele kasstromen die deze uitgaven tot gevolg hebben. Voor zover deze kasstromen lager zijn wordt het verschil met de uitgaven na eerste verwerking ten laste van de winsten verliesrekening gebracht en verantwoord onder "Overige waarderveranderingen materiële vaste activa". Herwaardering Waardevermeerderingen als gevolg van verschillen tussen de boekwaarde op basis van de bedrijfswaarde en de boekwaarde op basis van historische kosten (herwaardering) worden rechtstreeks in het eigen vermogen verwerkt. Voor zover de waardevermeerdering een terugname is van een waardevermindeirng van hetzelfde actief, die voorheen als last in de winst- en verliesrekening was verwerkt, wordt de waardevermeerdering in de winst- en verliesrekening verwerkt. Waardeverminderingen als gevolg van een herwaardering worden ten laste van het eigen vermogen verwerkt tot het bedrag dat met betrekking tot het betreffende actief als ongerealiseerde waardestijging in het eigen vermogen is opgenomen. Voor het meerdere wordt de waardevermindering in de winst- en verliesrekening verwerkt. Realisatie van de herwaardering door afschrijvingen wordt voor het verschil tussen de (hogere) afschrijving op basis van bedrijfswaarde en de afschrijving op basis van historische kosten ten gunste van de winst- en verliesrekening verantwoord/ overgeboekt binnen het eigen vermogen. Positieve verschillen tussen de boekwaarde op basis van de bedrijfswaarde en de boekwaarde op basis van historische kosten worden conform RJ Richtlijn 645 (herzien 2011) alinea 506 als ongerealiseerde waardestijging toegelicht bij het eigen vermogen. Uitgaven die betrekking hebben op toekomstige herstructureringen, waarvan de feitelijke verplichtingen dan wel de in rechte afdwingbare verplichtingen zijn aangegaan worden in de waardering betrokken. Herstructurering onderscheidt zich van renovatie door het verbeteren of vergroten van de oorspronkelijke capaciteit. Kosten van groot onderhoud De lasten van onderhoud, waaronder renovatie, onderscheiden zich van activeerbare kosten door het feit dat er geen sprake is van een waardeverhoging van het actief. De lasten van onderhoud worden direct in het resultaat verantwoord.
85
Woonstichting Stek, Lisse Buitengebruikstelling of afstoting Buitengebruikstelling (sloop) of afstoting (verkoop) op termijn wordt verwerkt in de bedrijfswaarde van het sociaal vastgoed in exploitatie. De bedrijfswaarde is bepaald op basis van doorexploitatie van het sociaal vastgoed over een veronderstelde economische gebruiksduur van doorgaans 50 jaar totdat het vastgoed op grond van een sloopbesluit teniet gaat; de toekomstige sloopkosten worden in de bedrijfswaarde meegenomen. Met verkoop wordt in de bedrijfswaarde rekening gehouden uitsluitend indien verkoop binnen vijf jaar plaats vindt op basis van een geformaliseerd verkoopplan en indien verkoop juridisch mogelijk is. De kasstroomprognoses zijn gebaseerd op redelijke en onderbouwde veronderstellingen die de beste schatting van de directie weergeven van de economische omstandigheden die van toepassing zullen zijn gedurende de resterende levensduur van het actief. De kasstromen zijn gebaseerd op de eind 2013 intern geformaliseerde meerjarenbegroting en bestrijken een periode van 15 jaar behoudens de verwachte kosten van groot onderhoud, erfpacht en overige contracten met een werkingsduur van meer dan 15 jaar. De kosten van planmatig onderhoud worden gebaseerd op de in de meerjarenonderhoudsbegroting onderkende cycli per component. Voor latere jaren wordt uitgegaan van de verwachte gemiddelde groeivoeten voor inflatie, huurstijging en rente alsmede genormeerde lastenniveaus. Bij de bedrijfswaarde gelden de volgende uitgangspunten: * Jaarlijkse huurverhoging is als volgt ingerekend: 2014 1,75%; 2015 1,83%; 2016 1,88%; 2017 1,91%; 2018 e.v. 2,00% (2012: 2013 2,50%; 2014 e.v. 2,00%) * De inkomensafhankelijke huurverhoging is alleen voor de periode 2014 t/m 2018 ingerekend als 2,00% huurverhoging. * Jaarlijkse huurderving van 1% (voorgaand jaar: idem). * Verwachte mutatiegraad van 6% (voorgaand jaar: idem) * Jaarlijkse stijging van de vastgoed gerelateerde variabele lasten is als volgt ingerekend: 2014 1,50%; 2015 1,95%; 2016 2,27%; 2017 2,49%; 2018 e.v. 3,00% (voorgaand jaar: 2014 2,00%; 2015 2,00%; 2016 e.v. 3,00%). * De werkelijke variabele lasten voor OZB en verzekeringen gebaseerd op de begroting bedragen € 359 per verhuureenheid (voorgaand jaar: € 350). * Voor de overige werkelijke variable lasten wordt een norm van € 1.059 per verhuureenheid ingerekend (voorgaand jaar: € 1.072). * Er wordt voor investeringen in ICT een norm van € 27 ingerekend voor het jaar 2014 (voorgaand jaar: idem). * Jaarlijkse stijging van de lasten voor onderhoud met 1,50% in 2014; 1,95% in 2015; 2,27% in 2016; 2,49% in 2017 en van 3,00% voor 2018 e.v. (voorgaand jaar: 2,51% in 2014; 2,66% in 2015 en 3,00% voor 2016 e.v. * Kosten van planmatig onderhoud conform de meerjarenonderhoudsbegroting welke is vastgesteld door zowel het management als de Raad van Commissarissen. In deze onderhoudsbegroting zijn ook de genormeerde bedragen opgenomen voor klachten- en mutatieonderhoud. * Verliezen op investeringen in nieuwbouw en investeringen inzake herstructurering worden op basis van feitelijke verplichtingen genomen en in casu voorgenomen en goedgekeurd extern gecommuniceerd beleid genomen. * De restwaarde van de grond is gebaseerd op de CFV systematiek waarbij rekening gehouden wordt met € 19.401 aan opbrengsten per woning en € 10.835 sloopkosten per woning (voorgaand jaar: idem), dan wel een hogere opbrengstwaarde bij verkoop. * In de bedrijfswaarde is het verkoopprogramma voor 5 jaar ingerekend (voorgaand jaar: idem). * Een rekenrente van 5,25% (voorgaand jaar: idem) voor WSW-geborgde woningen, en overige WSW-geborgde onroerende zaken. * De verwachte restant levensduur van de betreffende complexen conform meerjarenbegroting welke is vastgesteld door zowel het management als de Raad van Commissarissen. * De periode waarover contant gemaakt wordt loopt parallel met de geschatte resterende minimale levensduur van de complexen (variërend tot maximaal 50 jaar) (voorgaand jaar: idem). De minimale levensduur is gesteld op 15 jaar tenzij vanuit het beleid conform de vastgestelde meerjarenbegroting een kortere levensduur gerechtvaardigd is. * De verhuurderheffing is ingerekend in de bedrijfswaarde conform de richtlijn van het CFV (voorgaand jaar: alleen in 2013) * De heffingsbijdrage van het Centraal Fonds Volkshuisvesting en de te betalen vennootschapsbelasting maken geen onderdeel uit van de bedrijfswaarde. (voorgaand jaar: idem) Bij de berekening van de bedrijfswaarde is rekening gehouden met de inkomensafhankelijke huurverhoging en de verhuurdersheffing. Bij de bepaling van de bedrijfswaarde wordt niet langer rekening gehouden met de rentabiliteitswaardecorrectie van de bestaande leningenportefeuille en beleggingen. De rentabiliteitswaardecorrectie betrof het verschil tussen de contante waarde van de verwachte kasstromen uit hoofde van leningen en beleggingen en de waardering van deze posten op de balans. De verwachte opbrengstwaarde van te verkopen nieuwbouwwoningen wordt gedefinieerd als de contante waarde van het bedrag dat kan worden verkregen bij vrijwillige verkoop binnen een verwachte termijn, onder aftrek van verkoopkosten die niet door de koper worden gedragen. Ter bepaling van dit bedrag worden taxaties uitgevoerd door onafhankelijke externe deskundigen of worden vergelijkbare onroerende zaken als referentie gehanteerd. Gegeven het feit dat verkopen hoofdzakelijk worden verricht in het kader van de financiering van onrendabele investeringen in nieuwbouw worden deze verkopen voor een periode van 5 jaar in de waardering betrokken. Daarmee wordt recht gedaan aan het voorwaardelijke karakter van de geoormerkte verkopen. De bepaling van de restwaarde van de grond opgenomen in de bedrijfswaarde vindt voor zover er nog geen herbestemming van de grond heeft plaatsgevonden plaats op basis van de huidige vergelijkbare kavel of vierkante meterprijs voor een sociale huurwoning. Deze kavelprijs wordt geïndexeerd naar het einde van de levensduur en verminderd met de verwachte sloopkosten en kosten van uitplaatsing. Indien feitelijke dan wel in rechte afdwingbare verplichtingen zijn aangegaan die consequenties hebben voor de bestemming van de grond dan wordt met deze gewijzigde bestemming in de waardering rekening gehouden. Indien sprake is van een afwaardering naar de lagere realiseerbare waarde dan geldt deze realiseerbare waarde als basis voor de afschrijving. Een lagere realiseerbare waarde wordt in zijn geheel toegerekend aan de opstal en overige componenten (op basis van het relatieve aandeel in de oorspronkelijke verkrijgings- of vervaardigingsprijs). Dit impliceert dat over de oorspronkelijke verkrijgingsprijs van de grond geen afschrijving plaatsvindt. Zo nodig wordt de verkrijgingsprijs van de grond zelfstandig op basis van impairment (af)gewaardeerd naar lagere sociale marktwaarde. Negentien complexen zijn in het strategisch voorraadbeleid gelabeld voor verkoop bij mutatie. In deze complexen zijn veelal eerder woningen verkocht. Op balansdatum zijn er nog circa 890 woningen te verkopen, die uit oogpunt van beheer (en niet projectfinanciering), worden verkocht. De verkopen zijn voor de eerste 5 jaar ingerekend in de bedrijfswaarde. Er wordt gerekend op 20 verkopen per jaar. Dit komt overeen met een totaal van 100 woningverkopen.
86
Woonstichting Stek, Lisse Complexen worden gedefinieerd op basis van groepen van gelijksoortige activa (kasstroomgenererende eenheid). De onderkende product-marktcombinaties laten zich als volgt omschrijven:
1.
Producten a. b. c. d. e. f. g. h. i.
2.
Eengezinswoningen Gestapelde woningen Gesplitste woningen Eenpersoonswoningen Standplaatsen Bedrijfsruimten Garages Parkeerplaatsen Scootmobielgarages en bergingen
Markten
a. Senioren b. Starters c. Overig De indeling sluit aan op de wijze waarop het interne beleid en de bedrijfsvoering is gedefinieerd. Aansluiting is daarbij gezocht bij de differentiatie in het huur- en onderhoudsbeleid en levensduurschattingen. 5.5.9 Sociaal vastgoed in ontwikkeling bestemd voor eigen exploitatie Dit betreffen complexen in aanbouw die worden gewaardeerd tegen uitgavenprijzen en toegerekende kosten van het werkapparaat uit hoofde van voorbereiding, toezicht en directievoering onder aftrek van een bijzondere waardevermindering uit hoofde van te dekken stichtingskosten. Er wordt rente tijdens de bouw toegerekend. De geactiveerde rente wordt berekend tegen de gemiddelde rentevoet over het totale vermogen. Voor onroerende zaken waarvoor specifieke financiering is aangetrokken wordt de interestvoet van deze specifieke financiering gehanteerd. Indien de bijzondere waardevermindering hoger is dan de waarde van de onroerende zaken in ontwikkeling, dan wordt de onroerende zaak op nihil gewaardeerd en wordt een voorziening aan de creditzijde van de balans opgenomen. Ingenomen grondposities worden onder deze post verwerkt tegen aanschafprijs en bijkomende kosten dan wel lagere verwachte opbrengstwaarde. Rentetoerekening vindt eerst plaats nadat ontwikkelactiviteiten zijn gestart. Afschrijving vindt eerst plaats nadat de betreffende complexen in exploitatie zijn genomen. Gecombineerde bouwprojecten Met de herziene RJ645 zijn de bepalingen aangaande de gesaldeerde verwerking van de resultaten van gecombineerde projecten vervallen. Het betreft de ontwikkeling van sociaal vastgoed in exploitatie (materiële vaste activa) gecombineerd met de bouw van koopwoningen (voorraden). Vanaf boekjaar 2012 wordt het bijzonder waardeverminderingsverlies bij het aangaan van de investeringsverplichting inzake het sociaal vastgoed zonder saldering met te verwachten verkoopwinsten verantwoord in het resultaat onder de post "Overige waardeveranderingen materiële vaste activa" en wordt de winst behaald met de verkoop van koopwoningen eerst in het jaar van verkoop in het resultaat onder de post "Resultaat verkoop vastgoedportefeuille" verantwoord. 5.5.10 Onroerende en roerende zaken ten dienste van de exploitatie De onroerende en roerende zaken ten dienste van de exploitatie worden gewaardeerd tegen verkrijgings- of vervaardigingsprijs inclusief direct toerekenbare kosten, onder aftrek van lineaire afschrijvingen gedurende de verwachte toekomstige gebruiksduur en bijzondere waardeverminderingen. Alle activa ten dienste van Stek zijn gewaardeerd tegen aanschafwaarde, verminderd met de daarop toegepaste afschrijvingen volgens het lineaire systeem. Activa in het jaar van aanschaf worden in het kwartaal volgend op het kwartaal van aanschaf afgeschreven. Bij activa m.b.t. vervoermiddelen wordt bij de afschrijvingen rekening gehouden met een restwaarde. Indien de verwachting omtrent de afschrijvingsmethode, gebruiksduur en/of restwaarde in de loop van de tijd wijzigingen ondergaat, worden deze wijzigingen als een schattingswijziging verantwoord. Indien voor te vervaardigen materiële vaste activa noodzakelijkerwijs een aanmerkelijke hoeveelheid tijd nodig is om deze gebruiksklaar te maken, worden de rentekosten opgenomen in de vervaardigingsprijs. Jaarlijks wordt beoordeeld of er sprake is van een bijzondere waardevermindering. Buiten gebruik gestelde onroerende en roerende zaken ten dienste van de exploitatie worden gewaardeerd tegen de kostprijs dan wel de lagere opbrengstwaarde. Indien de verwachte opbrengstwaarde belangrijk hoger is dan de boekwaarde en besloten is tot verkoop, wordt overgegaan tot een incidentele herwaardering die verwerkt wordt als ongerealiseerde waardestijging in het eigen vermogen. Bij de realisatie van de waardestijging wordt deze als een afzonderlijke post in de winst- en verliesrekening verwerkt. De onroerende en roerende zaken ten dienste van de exploitatie worden niet langer in de balans opgenomen na vervreemding of wanneer geen toekomstige prestatie-eenheden van het gebruik of de vervreemding worden verwacht. Vastgoedbeleggingen Vastgoedbeleggingen zijn onroerende zaken die worden aangehouden om huuropbrengsten, waardestijgingen of beide te realiseren. Vastgoedbeleggingen worden geclassificeerd als vastgoedbeleggingen in exploitatie indien ze beschikbaar zijn voor verhuur.
87
Woonstichting Stek, Lisse 5.5.11 Commercieel vastgoed in exploitatie Het commercieel vastgoed in exploitatie omvat woningen in exploitatie met een huurprijs boven de huurtoeslaggrens, het bedrijfsmatig vastgoed (niet zijnde maatschappelijk vastgoed) en het overige commerciële vastgoed. Waardering bij eerste verwerking Bij de eerste verwerking wordt het commercieel vastgoed in exploitatie gewaardeerd tegen de kostprijs. De kostprijs omvat de verkrijgings- of vervaardigingsprijs, inclusief transactiekosten minus eventuele investeringssubsidies. De verkrijgings- of vervaardigingsprijs wordt bepaald als de som van de bestede externe kosten en de hieraan direct toerekenbare kosten. Verder wordt rente tijdens de bouw op vreemd vermogen geactiveerd. Voor onroerende zaken waarvoor specifieke financiering is aangetrokken, wordt de interestvoet van deze specifieke financiering gehanteerd. Voor zover geen specifieke leningen zijn aangetrokken, wordt de geactiveerde rente berekend op basis van de gewogen gemiddelde rente over de rentedragende schulden. Waardering na eerste verwerking Na eerste verwerking wordt het commercieel vastgoed in exploitatie vanaf boekjaar 2012 gewaardeerd regen reële waarde overeenkomstig het actuele waardemodel van RJ 213 "Vastgoedbeleggingen". De reële waarde wordt bepaald met inachtneming van de relevante feiten en omstandigheden van de markt waarop toegelaten instellingen actief zijn en de bepalingen zoals opgenomen in het BBSH. Wegens het veelal ontbreken van courante prijzen op een actieve markt wordt de reële waarde bepaald met behulp van geprognosticeerde kasstromen. De aannames van de kasstromen zijn gebaseerd op de contractuele verplichtingen van de toegelaten instelling die rusten op het vastgoed. De overige (na de contractperiode in acht te nemen) aannames en uitgangspunten zijn gebaseerd op de gegevens van de markt waarop de toegelaten instellingen actief zijn. Commercieel vastgoed in exploitatie wordt gewaardeerd tegen de actuele waarde. De invulling van deze actuele waarde, zijnde de marktwaarde in verhuurde staat, wordt ondermeer gebaseerd op beschikbare marktgegevens en samengesteld door externe taxateurs. Jaarlijks wordt een wisselend deel van het bezit getaxeerd door een externe taxateur. Het streven is dat vrijwel elk bezit eens per drie jaren getaxeerd zal worden. Bij de waardering zal ook worden gekeken naar vergelijkbare transacties gedurende het jaar. Op het commercieel vastgoed in exploitatie gewaardeerd tegen reële waarde wordt op grond van RJ 213 Vastgoedbeleggingen niet afgeschreven. Uitgaven na eerste verwerking Uitgaven inzake vastgoedbeleggingen na eerste verwerking die voldoen aan de algemene activeringscriteria worden geactiveerd. Herwaardering Winsten of verliezen ontstaan door een wijziging in de reële waarde worden verantwoord in de winst- en verliesrekening. Het verschil tussen de boekwaarde van voor en na de herwaardering wordt conform RJ Richtlijn 645.506 (herzien 2011) als ongerealiseerde waardestijging toegelicht bij het eigen vermogen. Per 1 januari 2013 betreft dit het verschil tussen de reële waarde en de boekwaarde op basis van de historische kosten. Per 31 december 2013 betreft dit het verschil tussen de reële waarde per die datum en de -gefixeerde- boekwaarde per 1 januari 2013 op basis van de historische kosten. Schattingen Gelet op de huidige marktomstandigheden kunnen toekomstige marktontwikkelingen waarop zowel interne als externe taxateurs gehanteerde aannames en schattingen ter bepaling van de reële waarde van het commercieel vastgoed zijn gebaseerd, ten opzichte van de werkelijk te verwachten marktontwikkelingen van significante invloed zijn op de uitkomsten van de huidige waardering in de jaarrekening. Een cijfermatige indicatie van de invloed van dergelijke schattingswijzigingen op de resultaten van volgende boekjaren is niet te geven.
88
Woonstichting Stek, Lisse 5.5.12 Commercieel vastgoed in ontwikkeling bestemd voor de eigen exploitatie Dit betreffen complexen in aanbouw die worden gewaardeerd tegen uitgavenprijzen en toegerekende kosten van het werkapparaat uit hoofde van voorbereiding, toezicht en directievoering onder aftrek van een bijzondere waardevermindering uit hoofde van te dekken stichtingskosten. Er wordt rente tijdens de bouw toegerekend. De geactiveerde rente wordt berekend tegen de gemiddelde rentevoet over het totale vreemde vermogen. Voor onroerende zaken waarvoor specifieke financiering is aangetrokken wordt de interestvoet van deze specifieke financiering gehanteerd. Indien de bijzondere waardevermindering hoger is dan de waarde van de onroerende zaken in ontwikkeling, dan wordt de onroerende zaak op nihil gewaardeerd en wordt een voorziening aan de creditzijde van de balans opgenomen. Ingenomen grondposities worden onder deze post verwerkt tegen aanschafprijs en bijkomende kosten. Rentetoerekening vindt eerst plaats nadat ontwikkelactiviteiten zijn gestart. De waardering na eerste verwerking is tegen reële waarde. De reële waarde wordt bepaald door taxatie door een onafhankelijke en ter zake deskundig taxateur van het bedrag waartegen het object bij oplevering bestens kan worden verkocht onder aftrek van de nog te besteden kosten om het vastgoed te realiseren. Indien gerede twijfel bestaat of de reeds bestede kosten terugverdiend kunnen worden, wordt het vastgoed tegen de lagere reële waarde van het project in het bestaande ontwikkelingsstadium gewaardeerd en wordt het nadelig verschil in het resultaat verantwoord onder de post “Overige waardeveranderingen materiële vaste activa en vastgoedportefeuille”. 5.5.13 Vastgoed in ontwikkeling bestemd voor verkoop onder voorwaarden Dit betreft onder Koopgarantbepalingen aan derden verkochte, per balansdatum in ontwikkeling zijnde woningen waarbij de grond in eeuwigdurende erfpacht tegen betaling van een afkoopsom door de corporatie wordt uitgegeven. De onder de Koopgarant overeengekomen afgifteprijs van de opstal en de grond is gelijk aan respectievelijk de aanneemsom vermeerderd met de afkoopsom van de erfpachtcanon. Tussen de koper en de aannemer is een aannemingsovereenkomst gesloten voor de bouw van woningen. Aangezien de corporatie in belangrijke mate de economische voor- en nadelen ter zaken van de waardeontwikkeling van de woningen behoudt, worden de woningen en de daarmee verband houdende terugkoopverplichting in de balans opgenomen. In de terugkoopverplichting is tevens de afkoopsom van de erfpachtcanon begrepen. De waardering van het VOV-vastgoed in ontwikkeling bij eerste verwerking is op basis van de kosten van de verrichte prestaties (grondkosten en gefactureerde bouwtermijnen) inclusief transactiekosten. De waardering na eerste verwerking is tegen reële waarde bij oplevering onder aftrek van de contractuele korting en de nog te besteden kosten om het vastgoed te realiseren. Hierbij is een afwaardering op de grond toegepast op basis van de lagere afkoopsom van de erfpachtcanon dan de verwervingskosten van de grond. De terugkoopverplichting wordt in de ontwikkelfase van het vastgoed in de balans opgenomen voor de ontvangen afkoopsom van de erfpachtcanon, verhoogd met de VOV-uitgifteprijs van de opstal naar rato van de verrichte bouwprestaties per balansdatum. Financiële vaste activa 5.5.14 Te vorderen BWS - subsidies De vordering uit hoofde van het Besluit Woninggebonden Subsidie toegezegde bedragen wordt jaarlijks verminderd met de door de budgethouders beschikbaar gestelde bedragen. De jaarlijks vrij te vallen rente wordt toegevoegd aan het totaal te vorderen subsidiebedrag. De uitbetalingstermijn is afhankelijk gesteld van het subsidierendement en beloopt vanaf de vaststelling van de subsidie maximaal 30 jaar. De BWS subsidies maken ook onderdeel uit van de bedrijfswaarde. 5.5.15 Deelnemingen in groepsmaatschappijen De deelnemingen van Woonstichting Stek in groepsmaatschappijen en andere deelnemingen (niet-groepsmaatschappijen) waarin zij invloed van betekenis uitoefent op het zakelijke en het financiële beleid worden tegen de vermogensmutatiemethode gewaardeerd. Overeenkomstig deze methode, worden genoemde deelnemingen in de balans opgenomen tegen het aandeel van Woonstichting Stek in de nettovermogenswaarde vermeerderd met haar aandeel in de resultaten van de deelnemingen vanaf het moment van verwerving, bepaald volgens de grondslagen zoals vermeld in de jaarrekening. In de winst- en verliesrekening wordt het aandeel van Woonstichting Stek in het resultaat van de deelnemingen opgenomen. Indien de waardering van de deelneming volgens de vermogensmutatiemethode negatief is, wordt deze op nihil gewaardeerd en wordt er voor de negatieve waarde een voorziening gevormd. De andere deelnemingen waarop Woonstichting Stek geen invloed van betekenis uitoefent op het zakelijke en financiële beleid, worden tegen de verkrijgingsprijs gewaardeerd. Indien sprake is van een duurzame waardevermindering vindt waardering plaats tegen deze lagere waarde; afwaardering vindt plaats ten laste van de winst- en verliesrekening. 5.5.16 Latente belastingvorderingen en -verplichtingen Een latente belastingvordering of -verplichting wordt gevormd voor tijdelijke verschillen tussen de waardering van activa en passiva volgens jaarrekeninggrondslagen en fiscale grondslagen. Verder wordt een latente belastingvordering opgenomen voor verrkenbare tijdelijke waarderingsverschillen en voor beschikbare voorwaartse verliescompensatie voor zover het waarschijnlijk is dat er in de toekomst fiscale winst beschikbaar zal zijn voor verrekening. Bij de inschatting van verrekenbare fiscale winsten wordt geen rekening gehouden met toekomstige (beleids)beslissingen van Stek. De berekening van de latente belastingvorderingen en -verplichtingen geschiedt tegen de op het einde van het boekjaar geldende belastingtarieven dan wel tegen de in komende jaren geldende tarieven, voor zover reeds bij wet vastgelegd. De waardering van latente belatingverplichtingen en -vorderingen wordt gebaseerd op de fiscale gevolgen van de door de groep, per balansdatum, voorgenomen wijze van realisatie of afwikkeling van de betreffende activa en passiva waarbij sprake is van tijdelijke waarderingsverschillen. Voor zover belastinglatenties naar verwachting na vijf jaar afwikkelen vindt waardering tegen contante waarde plaats. Contantmaking geschiedt tegen een disconteringsvoet op basis van de voor de rechtspersoon geldende rente voor langlopende leningen, onder aftrek van belasting op basis van het effectieve belastingtarief. Latenties die op zeer lange termijn afgewikkeld worden niet in de jaarrekening opgenomen aangezien de contante waarde ervan naar nihil tendeert. Latente belastingvorderingen zijn opgenomen onder de financiële vaste activa indien de verwachte looptijd groter is dan een jaar. Het bedrag dat vermoedelijk binnen één jaar verrekenbaar zal zijn is in de toelichting vermeld. De latente belastingverplichtingen zijn opgenomen onder de voorzieningen, waarbij zoveel mogelijk is aangegeven in welke mate de verplichtingen als langlopend zijn te beschouwen.
89
Woonstichting Stek, Lisse Saldering De niet-latente belastingvorderingen en -verplichtingen worden gesaldeerd indien is voldaan aan de algemene voorwaarden voor saldering. Fiscale eenheid Tussen Stek en haar groepsmaatschappijen bestaat een fiscale eenheid. De verrekening van de belastingen binnen deze eenheid vindt plaats uitgaande van de situatie dat de moeder met de dochter afrekent alsof de dochter zelfstandig belastingplichtig is. VLOTTENDE ACTIVA Voorraden 5.5.17 Vastgoed bestemd voor verkoop Dit betreft opgeleverde nieuwbouwwoningen bestemd voor de verkoop. De waardering van de opgeleverde nieuwbouwwoningen is tegen vervaardigingsprijs en de daaraan toegerekende directe kosten dan wel lagere opbrengstwaarde. De lagere opbrengstwaarde is de verwachte verkoopprijs en wordt bepaald op basis van taxaties dan wel recente verkooptransacties van referentiewoningen onder aftrek van kosten voor verkoop. 5.5.18 Vastgoed bestemd voor verkoop onder voorwaarden Dit betreft teruggekochte woningen met een terugkoopplicht bestemd voor de verkoop. De waardering van de teruggekochte woningen met een terugkoopplicht is tegen de terugkoopprijs, zijnde de verkrijgingsprijs voor de waardering als voorraad, dan wel lagere opbrengstwaarde. De lagere opbrengstwaarde is de verwachte verkoopprijs en wordt bepaald op basis van taxaties dan wel recente verkooptransacties van referentiewoningen onder aftrek van kosten voor verkoop. 5.5.19 Vastgoed in ontwikkeling bestemd voor verkoop De voorraden onderhanden projecten (onverkochte woningen uit projectontwikkeling) worden gewaardeerd op vervaardigingsprijs of lagere opbrengstwaarde. De vervaardigingsprijs omvat alle kosten die samenhangen met de verkrijging of vervaardiging, alsmede gemaakte kosten om de voorraden op hun huidige plaats en in hun huidige staat te brengen. In de kosten van vervaardiging zijn begrepen directe loonkosten en toeslagen voor aan de productie gerelateerde indirecte vaste en variabele kosten, waaronder de kosten van het bedrijfsbureau, onderhoudsafdeling en interne logistiek alsmede toegerekende rente. De opbrengstwaarde is gebaseerd op de verwachte verkoopprijs onder aftrek van nog te maken kosten voor voltooiing en verkoop. Bij de bepaling van de opbrengstwaarde wordt rekening gehouden met de incourantheid van de voorraden. De voorraad woningen bestemd voor verkoop wordt gewaardeerd op marktwaarde (verkoopprijzen exclusief btw). Onder de post voorraden zijn verder grondposities zonder concrete bouwbestemming opgenomen, waarvan besloten is tot afstoting. De waardering is tegen verkrijgingsprijs en daaraan toegerekende directe kosten dan wel lagere opbrengstwaarde. 5.5.20 Overige voorraden De voorraad onderhoudsmaterialen wordt gewaardeerd tegen verkrijgingsprijs of lagere opbrengstwaarde. 5.5.21 Huurdebiteuren en overige vorderingen Vorderingen worden bij eerste verwerking gewaardeerd tegen de reële waarde, welke in een zakelijke transactie gelijk is aan de kostprijs. Na eerste verwerking vindt waardering plaats tegen de geamortiseerde kostprijs onder aftrek van voorzieningen voor oninbaarheid. 5.5.22 Liquide middelen Liquide middelen bestaan uit kas, banktegoeden en direct opeisbare deposito’s met een looptijd korter dan twaalf maanden. Rekening-courantschulden bij banken zijn opgenomen onder schulden aan kredietinstellingen onder kortlopende schulden. Liquide middelen worden gewaardeerd tegen de nominale waarde. PASSIVA Classificatie eigen vermogen en vreemd vermogen Een financieel instrument of de afzonderlijke componenten van het instrument worden in de geconsolideerde jaarrekening als vreemd vermogen of als eigen vermogen geclassificeerd overeenkomstig de economische realiteit van de contractuele overeenkomst waaruit het financieel instrument voortvloeit. In de enkelvoudige jaarrekening wordt een financieel instrument geclassificeerd overeenkomstig de juridische realiteit. Rente, dividenden, baten en lasten met betrekking tot een (deel van een) financieel instrument worden in de jaarrekening opgenomen afhankelijk van de classificatie van het financieel instrument als financiële verplichting respectievelijk als eigen-vermogensinstrument. 5.5.23 Egalisatierekening De rechten op exploitatiesubsidies vallend binnen het regime van het Besluit Woninggebonden Subsidies worden verantwoord in het jaar van ontstaan. De egalisatierekening betreft het nog niet aan het resultaat toegerekende deel van de toegekende exploitatiesubsidies. Aan de egalisatierekening wordt jaarlijks rente op basis van het subsidierendement toegevoegd. Jaarlijks worden de subsidies ten gunste van de post "Overheidsbijdragen en egalisatie" in het resultaat verantwoord overeenkomstig de jaarlijkse voorgecalculeerde tekorten van de exploitatie van de betreffende complexen.
90
Woonstichting Stek, Lisse Voorzieningen Een voorziening wordt gevormd voor verplichtingen waarvan het waarschijnlijk is dat zij zullen moeten worden afgewikkeld door uitstroom van middelen en waarvan de omvang redelijkerwijs is te schatten. De omvang van de voorziening wordt bepaald door de beste schatting van de bedragen die noodzakelijk zijn om de desbetreffende verplichtingen en verliezen per balansdatum af te wikkelen. Voorzieningen worden gewaardeerd tegen nominale waarde, met uitzondering van de voorzieningen die tegen contante waarde worden gewaardeerd als het effect van de tijdswaarde materieel is. 5.5.24 Voorziening onrendabele investeringen Verliezen als gevolg van onrendabele investeringen en herstructureringen inzake de materiële vaste activa en vastgoedbeleggingen in ontwikkeling worden op moment dat sprake is van een feitelijke verplichting (intern geformaliseerd en extern gecommuniceerd) als bijzondere waardeverandering in mindering gebracht op de boekwaarde van het complex waartoe de investeringen en herstructureringen gaan behoren. Indien en voor zover de verwachte verliezen de boekwaarde van het betreffende complex overtreffen, wordt voor dit meerdere een voorziening gevormd. Onder verliezen wordt in dit verband verstaan de nadelige verschillen tussen de uitgaven voor investeringen en herstructurering, rekening houdend met het complex in het geval de investeringen en herstructurering hiertoe gaan behoren, en minus de aan deze uitgaven toe te rekenen bedrijfswaarde (betreffende de materiële vaste activa) respectievelijk marktwaarde (betreffende vastgoedbeleggingen). Daarnaast wordt deze voorziening gevormd voor bijzondere waardeveranderingen inzake nieuwbouwwoningen in ontwikkeling die bij oplevering aan derden worden overgedragen onder een “verkoop onder voorwaarden” regeling. 5.5.25 Overige voorzieningen Voorziening loopbaanontwikkeling De voorziening loopbaanontwikkeling vloeit voort uit de CAO woningcorporaties 2010-2011. De werknemers hebben naar rato recht op een budget van € 900 per jaar voor loopbaanontwikkeling met een maximum van € 4.500. Werknemers met een volledig dienstverband langer dan 5 jaar hebben op balansdatum recht op dit maximum. Overige voorzieningen De overige voorzieningen is ontstaan als gevolg van de toekomstige waardering met betrekking tot de waardering van het project Geestwater. 5.5.26 Langlopende schulden Langlopende schulden worden bij eerste verwerking opgenomen tegen reële waarde verminderd met (in geval van een financiële verplichting die niet tegen reële waarde, met verwerking van waardeveranderingen in de winst- en verliesrekening, is opgenomen) de direct daaraan toe te rekenen transactiekosten. Schulden worden na eerste verwerking gewaardeerd tegen de geamortiseerde kostprijs volgens de effectieve rentemethode. Indien er geen sprake is van agio of disagio of transactiekosten is de geamortiseerde kostprijs gelijk aan de nominale waarde van de schuld. Winst of verlies worden in de winst- en verliesrekening opgenomen zodra de verplichtingen niet langer op de balans worden opgenomen, alsmede via het amortisatieproces. De aflossingsverplichting voor het komend jaar van de de langlopende schulden is opgenomen onder de kortlopende schulden. Voor de waarderingsgrondslag inzake terugkoopverplichtingen uit hoofde van onroerende zaken in exploitatie die in het kader van een regeling Verkoop onder Voorwaarden (VOV) door de corporatie zijn overgedragen aan derden, wordt verwezen naar paragraaf Vastgoed verkocht onder voorwaarden. 5.5.27 Derivaten en hedge accounting Financiële instrumenten, zoals renteswaps, worden in beginsel gewaardeerd tegen marktwaarde, waarbij baten en lasten voortvloeiend uit veranderingen in de reële waarde in de winst- en verliesrekening worden verwerkt. Deze uitgangspunten kunnen voor de verslaggeving tot ongewenste resultaten leiden. Bij een daling van de (vaste) rente na afsluiting van bijvoorbeeld een (payer) swap zou dit – naast de reguliere rentebetalingen – kunnen leiden tot jaarlijks fluctuerende resultaten, terwijl het doel van de constructie juist is de rentelasten voor meerdere jaren te fixeren. Onder voorwaarden kan om deze reden ‘hedge accounting’ worden toegepast dat - bij een effectieve toepassing - geen schommelingen in het resultaat veroorzaakt. Hiervoor is het noodzakelijk dat de ‘hedge-relatie’ (de relatie tussen het instrument en het afgedekte renterisico) effectief is en op een goede wijze wordt gedocumenteerd. De groep kan binnen de kaders van haar treasurybeleid gebruik maken van afgeleide financiële instrumenten zoals renteswaps ter afdekking van de gelopen risico’s inzake de renteschommelingen. Zij gebruikt deze instrumenten uitsluitend indien er een onderliggende lening aanwezig is en de toepassing tot een positie van de totale leningen/beleggingen-portefeuille leidt welke vergelijkbaar is met een positie zonder gebruik te maken van deze instrumenten. De groep had een aantal renteswaps afgesloten om renterisico’s voortvloeiend uit leningcontracten met een variabele rente af te dekken. Dergelijke financiële instrumenten worden bij de eerste waardering in principe gewaardeerd tegen de reële waarde. Deze instrumenten worden gewaardeerd tegen kostprijs onder toepassing van kostprijshedge-accounting. De waardemutaties van de swaps worden bij een effectieve hedge niet in het resultaat verwerkt zodat de beoogde vaste rente wordt gerealiseerd. Per balansdatum heeft de groep geen posities met betrekking tot renteswaps, danwel andersoortige (embedded) derivaten. De herziene RJ 290 heeft derhalve geen impact op de gepresenteerde jaarrekening 2013. Op het moment van de eerste verantwoording worden de derivaten gerubriceerd onder de reikwijdte van RJ 290 op portefeuillebasis in de subcategorieën derivaten met toepassing van kostprijshedge-accounting en overige derivaten.
91
Woonstichting Stek, Lisse Derivaten met toepassing van kostprijshedge-accounting De afdekkingen worden verwerkt volgens kostprijshedge-accounting, waarbij wordt voldaan aan de volgende daartoe gestelde voorwaarden: – de algemene hedgestrategie, hoe de hedgerelaties passen in de doelstellingen van risicobeheer en de verwachting aangaande de effectiviteit van deze hedgerelaties zijn gedocumenteerd; – de in het soort hedgerelatie betrokken hedge-instrumenten en afgedekte posities zijn gedocumenteerd; – de ineffectiviteit is in de winst-en-verliesrekening onder de post financiële baten en lasten verwerkt. De afdekkingen die aan deze voorwaarden voor hedge-accounting voldoen, worden als volgt verantwoord: – Indien de afgedekte post tegen kostprijs in de balans wordt verwerkt, dan wordt ook het derivaat tegen kostprijs gewaardeerd. – Zolang de afgedekte post in de kostprijshedge nog niet in de balans is verwerkt, wordt ook het hedge-instrument niet geherwaardeerd. Indien de afgedekte positie van een verwachte toekomstige transactie leidt tot een financieel actief of een financiële verplichting, dan worden de daarmee verbonden nog niet in het resultaat verwerkte winsten of verliezen in dezelfde periode(n) in de winst- en verliesrekening verantwoord als waarin het verkregen actief of de aangegane verplichting van invloed is op resultaat. – Indien de afgedekte positie van een verwachte toekomstige transactie leidt tot de opname van een niet-financieel actief of een niet-financiële verplichting of indien een verwachte toekomstige transactie betreffende een niet-financieel actief of een niet-financiële verplichting een bindende overeenkomst wordt waarvoor kostprijshedge-accounting wordt toegepast, worden de hiermee samenhangende nog niet in het resultaat verwerkte winsten en verliezen verantwoord in de winst-en-verliesrekening in dezelfde periode(n) als waarin het verworven actief of de aangegane verplichting het resultaat beïnvloedt. – Tot het moment van verantwoording in de winst-en-verliesrekening, worden eventueel gerealiseerde winsten of verliezen van hedge-instrumenten als overlopende posten op de balans opgenomen. Kostprijshedge-accounting wordt beëindigd indien: – Het hedge-instrument afloopt, wordt verkocht, beëindigd of uitgeoefend. Het cumulatieve gerealiseerde resultaat op het hedge-instrument dat nog niet in de winst-en-verliesrekening was verwerkt toen er sprake was van een effectieve hedge, wordt afzonderlijk in de overlopende posten in de balans verwerkt tot de afgedekte transactie plaatsvindt. – De hedge-relatie niet meer voldoet aan de criteria voor hedge accounting. Indien de afgedekte positie een in de toekomst verwachte transactie betreft, vindt de verwerking van de hedgeresultaten als volgt plaats: – Indien de verwachte transactie naar verwachting nog plaatsvindt, wordt hedge accounting vanaf dat moment stopgezet. Het hiermee samenhangende cumulatieve resultaat op het hedge-instrument dat in de periode waarin de hedge effectief was buiten de winst-en-verliesrekening of off-balance was gehouden, blijft afhankelijk van de situatie off balance of op de balans. – Indien de verwachte transactie naar verwachting niet meer plaatsvindt wordt het hiermee samenhangende cumulatieve resultaat op het hedge-instrument dat in de periode waarin de hedge effectief was buiten de winst-en-verliesrekening of off-balance was gehouden, naar de winst-en-verliesrekening overgebracht. 5.5.28 Overige activa en passiva Voor zover in het bovenstaande niet anders is aangegeven worden activa en passiva gewaardeerd tegen geamortiseerde kostprijs. Hierbij wordt op vorderingen, indien dit noodzakelijk is, een voorziening wegens mogelijke oninbaarheid in mindering gebracht. Niet langer in de balans opnemen van financiële vaste activa Een financieel instrument wordt niet langer in de balans opgenomen indien een transactie er toe leidt dat alle of nagenoeg alle rechten op economische voordelen en alle of nagenoeg alle risico’s met betrekking tot de positie aan een derde zijn overgedragen.
92
Woonstichting Stek, Lisse Grondslagen voor bepaling van het resultaat 5.5.29 Resultaatbepaling Baten worden toegerekend aan het jaar waarop ze betrekking hebben voorzover deze gerealiseerd zijn. De kosten worden bepaald met inachtneming van de hiervoor reeds vermelde grondslagen voor waardering en toegerekend aan het verslagjaar waarop zij betrekking hebben. (Voorzienbare) verplichtingen en mogelijke verliezen die hun oorsprong vinden voor het einde van het boekjaar worden in acht genomen indien zij voor het opmaken van de jaarrekening bekend zijn geworden en overigens wordt voldaan aan de voorwaarden voor het opnemen van voorzieningen. Bedrijfsopbrengsten Onder de bedrijfsopbrengsten worden die omzetcategorieën opgenomen, welke kenmerkend zijn voor het bedrijfstype van woningcorporaties. Dit betreft voornamelijk de opbrengst respectievelijk uit de verhuur van woningen, verkoop van woningen (voor derden en uit eigen bezit) en leveringen van aanvullende diensten jegens huurders. 5.5.30 Huuropbrengsten De huuropbrengsten betreffen de op het boekjaar betrekking hebbende netto-huren (exclusief de vergoedingen voor leveringen van zaken en diensten), rekening houdend met de door het Rijk bepaalde kaders (zoals maximale huurverhoging, maximaal redelijke huur en maximale huursomstijging) en onder aftrek van huurderving wegens leegstand en oninbaarheid. 5.5.31 Opbrengsten servicecontracten De opbrengsten servicecontracten betreffen vergoedingen van huurders boven de netto huurprijs voor leveringen en diensten (zoals energie, water, huismeesters, schoonmaakkosten, glasverzekering). De opbrengsten worden verminderd met derving wegens oninbaarheid. Jaarlijks vindt verrekening plaats op basis van de daadwerkelijke bestedingen. De kosten worden verantwoord onder de lasten servicecontracten. 5.5.32 Overheidsbijdragen en egalisatie Hieronder worden bijdragen of subsidies van de overheid alsmede de toerekening van de BWS-subsidies vanuit de egalisatierekening BWS verantwoord. 5.5.33 Resultaat verkoop vastgoedportefeuille De verkoop van vastgoed is een regulier onderdeel van de bedrijfsactiviteiten en wordt derhalve als onderdeel van de omzet verantwoord. Opbrengst uit verkoop van vastgoed wordt in de winst- en verliesrekening verwerkt als alle belangrijke rechten op economische voordelen alsmede alle belangrijke risico’s met betrekking tot de activa zijn overgedragen aan de koper, het bedrag van de opbrengst op betrouwbare wijze kan worden bepaald en ontvangst van de opbrengst waarschijnlijk is. Op basis van deze criteria wordt onder deze post de verkoopopbrengst van huurwoningen (sociaal vastgoed en commercieel vastgoed in exploitatie) onder aftrek van verkoopkosten en de boekwaarde verantwoord. Verder is onder deze post verantwoord de opbrengstwaarde van verkocht vastgoed bestemd voor de verkoop (koopwoningen voor derden) onder aftrek van de gemaakte direct toerekenbare verkoopkosten en de vervaardigingsprijs en daaraan toegerekende directe kosten dan wel de lagere opbrengstwaarde. Winsten worden verantwoord op het moment van levering (passeren transportakte). Eventuele verliezen op koopprojecten worden verantwoord zodra deze voorzienbaar zijn. De opbrengst uit woningen verkocht onder voorwaarden wordt niet verantwoord als verkoopopbrengst daar de belangrijkste economische rechten niet zijn overgedragen aan de koper. De gegarandeerde terugkoopverplichting wordt opgenomen onder de post Langlopende Schulden, terugkoopverplichting VOV-woningen en wordt jaarlijks met inachtname van de contractvoorwaarden gewaardeerd. 5.5.34 Geactiveerde productie ten behoeve van het eigen bedrijf Onder deze post worden de kosten van het eigen werkapparaat welke direct toerekenbaar zijn aan investeringen in onroerende zaken in ontwikkeling verantwoord en als zodanig geactiveerd onder onroerende zaken in ontwikkeling (te weten: sociaal vastgoed of commercieel vastgoed in ontwikkeling dan wel vastgoed in ontwikkeling bestemd voor verkoop). 5.5.35 Overige bedrijfsopbrengsten Hieronder vallen onder andere aan derden doorberekende kosten voor overige dienstverlening inzake administratieve dienstverlening, uitgevoerde onderhoudswerkzaamheden, bemiddeling huurtoeslag, inschrijfgelden woningzoekenden e.d. 5.5.36 Overige waardeveranderingen materiële vaste activa Hieronder worden (teruggenomen) afwaarderingsverliezen verantwoord voor in het boekjaar aangegane juridische en feitelijke investeringsverplichtingen inzake sociaal vastgoed in ontwikkeling bestemd voor eigen exploitatie. Daarnaast worden hieronder waardeverminderingen verantwoord inzake het sociaal vastgoed in exploitatie, in het geval dat voor het betreffend sociaal vastgoed geen sprake is van een eerder in het eigen vermogen opgenomen ongerealiseerde waardestijging. 5.5.37 Bijzondere waardeveranderingen vlottende activa Hieronder worden afwaarderingsverliezen op voorraden (koopwoningen gereed en in ontwikkeling, teruggekocht VOV-vastgoed bestemd voor verkoop, onderhoudsmaterialen) opgenomen.
93
Woonstichting Stek, Lisse 5.5.38 Lonen, salarissen, sociale lasten en pensioenen Lonen, salarissen en sociale lasten worden op grond van de arbeidsvoorwaarden verwerkt in de winst-en-verliesrekening voor zover ze verschuldigd zijn aan werknemers. Tevens zijn hier de kosten van ingehuurde krachten verwerkt. Naar verwachting hebben de reeds vastgestelde gedifferentieerde verzekeringspremies inzake arbeidsongeschiktheidsrisico’s voor toekomstige jaren geen materiële invloed op de hoogte van de toekomstige personeelslasten. Stek heeft een toegezegd-pensioenregeling bij bedrijfstakpensioenfonds SPW. Hierbij is een pensioen toegezegd aan personeel op de pensioengerechtigde leeftijd, afhankelijk van leeftijd, salaris en dienstjaren. Deze toegezegd-pensioenregeling is verwerkt als zou sprake zijn van een toegezegde-bijdrageregeling. Behalve de betaling van premies heeft Stek geen verdere verplichtingen uit hoofde van deze pensioenregelingen. Voor de pensioenregeling betaalt Stek premies aan het bedrijfspensioenfonds voor woningcorporaties (SPW). Deze worden verantwoord als personeelskosten als ze verschuldigd zijn. Vooruitbetaalde premies worden opgenomen als overlopende activa indien deze tot een terugstorting leiden of tot een vermindering van toekomstige betalingen. De pensioenpremies worden verder uitgebreid toegelicht in de toelichting bij paragraaf 5.7.11. 5.5.39 Onderhoudslasten Onder deze post worden alle direct aan het verslagjaar toe te rekenen kosten van onderhoud verantwoord. Van toerekenbaarheid is sprake als de daadwerkelijke werkzaamheden in het verslagjaar hebben plaatsgevonden. Reeds aangegane verplichtingen waarvan de werkzaamheden nog niet zijn uitgevoerd op balansdatum worden verwerkt onder de niet uit de balans blijkende verplichtingen. Het klachten- en mutatieonderhoud wordt onderscheiden in kosten van derden en eigen dienst, alsmede de kosten van het materiaalverbruik. In de winst- en verliesrekening zijn de kosten van de eigen dienst opgenomen bij de kostensoort salarissen en sociale lasten. De lasten van onderhoud onderscheiden zich van activeerbare kosten door het feit dat er geen sprake is van een waardeverhoging maar instandhouding van het actief. 5.5.40 Leefbaarheid Onder deze post zijn leefbaarheidsuitgaven inzake sociale activiteiten en fysieke activiteiten opgenomen. De uitgaven inzake sociale activiteiten omvatten wijkgebonden uitgaven voor ondersteuning van bewonersinitiatieven, gebiedsgericht personeel (zoals leefbaarheidscoördinator, wijkbeheerder, huismeester), leefbaarheidsonderzoeken en uitgaven voor activiteiten zoals welkomstbijeenkomsten nieuwe bewoners, bestrijding woonoverlast, buurtbemiddeling, opvang van dak- en thuislozen, schuldsaneringen, tweede kansbeleid et cetera. De uitgaven inzake fysieke activiteiten omvatten wijkgebonden uitgaven voor buurtcentra, bijzondere gebouwen (zoals wijksteunpunten, buurtposten, HOED), onderhoud groenvoorziening, speeltoestellen, beveiliging openbare ruimte, cameratoezicht, schoonmaakacties et cetera en uitgaven voor activiteiten zoals inbraakbeveiliging, brandpreventie, verlichting achterpad, afsluiting portieken et cetera. 5.5.41 Afschrijvingen op materiële vaste activa De afschrijvingen op materiële vaste activa en onroerende en roerende zaken ten dienste van de exploitatie worden gebaseerd op de verkrijgings- of vervaardigingsprijs. De afschrijvingen op het sociaal vastgoed in exploitatie worden gebaseerd op de bedrijfswaarde aan het begin van het boekjaar. Afschrijvingen vinden plaats volgens de lineaire methode op basis van de verwachte gebruiksduur (is doorgaans de geschatte economische levensduur). Met een mogelijke restwaarde van de opstallen wordt geen rekening gehouden aangezien wordt uitgegaan van sloop aan het einde van de economische levensduur, tenzij bij sociaal vastgoed in exploitatie de woningen binnen vijf jaar worden verkocht in welk geval de afschrijving wordt gestopt gelet op de hogere restwaarde door verkoop dan de boekwaarde. Binnen het vastgoed worden componenten onderkend met een verschillende levensduur. Naast de grond (geen afschrijving) en de opstal worden installaties en inventaris onderkend. Stek gaat ervan uit dat er sprake is van een afzonderlijke component indien deze component meer dan 10% uitmaakt van de waarde van het actief en/of indien de afschrijvingslast (als gevolg van een afwijkende levensduur van de component ten opzichte van de opstal) meer dan 10% afwijkt van de situatie dat geen component zou zijn onderkend. Indien een schattingswijziging plaatsvindt van de toekomstige gebruiksduur, dan worden de toekomstige afschrijvingen aangepast. Boekwinsten en -verliezen bij verkoop van materiële vaste activa zijn begrepen onder de afschrijvingen. 5.5.42 Overige bedrijfslasten De overige bedrijfslasten worden toegerekend aan het verslagjaar waarop zij betrekking hebben. 5.5.43 Rentebaten Hieronder worden de rentevergoedingen op projecten, banktegoeden, deposito's en overige liquide middelen en toegerekende rente egalisatierekeningen verantwoord. Rentebaten worden tijdsevenredig verwerkt, rekening houdend met de effectieve rentevoet van de betreffende activa en passiva, hun bedrag bepaalbaar is en hun ontvangst waarschijnlijk.
94
Woonstichting Stek, Lisse 5.5.44 Waardeveranderingen van financiële vaste activa en van effecten Hieronder worden de wijzigingen in de waardering van de financiële vaste activa en effecten verantwoord. 5.5.45 Rentelasten Hieronder worden verantwoord de rentelasten langlopende leningen en de toegerekende rente egalisatierekeningen. Rentelasten worden tijdsevenredig verwerkt, rekening houdend met de effectieve rentevoet van de betreffende activa en passiva. Rentelasten worden toegerekend aan de opeenvolgende verslagperioden naar rato van de resterende hoofdsom. (Dis)agio en aflossingspremies worden als rentelast aan de opeenvolgende verslagperioden toegerekend zodanig dat tezamen met de over de lening verschuldigde rentevergoeding de effectieve rente in de winst- en verliesrekening wordt verwerkt en in de balans de amortisatiewaarde van de schuld. Activeren van rentelasten Rentelasten worden geactiveerd voor kwalificerende activa gedurende de periode van vervaardiging van een actief, indien het een aanmerkelijke hoeveelheid tijd vergt om het actief gebruiksklaar of verkoopklaar te maken. De te activeren rente wordt berekend op basis van de verschuldigde rente over specifiek voor de vervaardiging opgenomen leningen en anders van de gewogen gemiddelde rentevoet van de rentedragende leningen, in verhouding tot de uitgaven en periode van vervaardiging. Rentelasten worden uitsluitend toegerekend voor de activa die als zodanig kwalificeren en indien de aan die actiefpost verbonden toekomstige economische voordelen naar verwachting voldoende groot zijn om de boekwaarde van die post inclusief de toegerekende rente te dekken en deze economische voordelen voldoende betrouwbaar kunnen worden vastgesteld. 5.5.46 Financiële instrumenten Binnen het treasurybeleid van Stek is het gebruik van financiële instrumenten ter beperking van rente risico's beperkt toegestaan en dit enkel op advies van de treasury commissie. Renterisico Stek loopt renterisico over de rentedragende vorderingen (met name onder financiële vaste activa, en liquide middelen) en rentedragende langlopende en kortlopende schulden (waaronder schulden aan kredietinstellingen). Voor schulden met variabele renteafspraken loopt Stek risico ten aanzien van toekomstige kasstromen, met betrekking tot vastrentende schulden loopt Stek risico’s over de marktwaarde. Met betrekking tot bepaalde schulden met variabele rente (schulden aan kredietinstellingen) heeft Woonstichting Stek renteswaps gecontracteerd, zodat zij de variabele rente terugontvangt en een vaste rente betaald. Deze swap is in 2013 afgekocht. Zie het overzicht onder 5.7.19. Liquiditeitsrisico Stek heeft een kredietfaciliteit van € 10.000.000 bij de Rabobank. Hiervan wordt per 31 december 2013 geen gebruik van gemaakt. 5.5.47 Vennootschapsbelasting Vanaf 1 januari 2008 is Stek integraal belastingplichtig geworden voor de vennootschapsbelasting. Aedes en de Belastingdienst hebben het overleg, over de interpretatie en toepassing van de vennootschapsbelastingplicht waarmee corporaties sinds 1 januari 2008 te maken hebben, afgerond. Dit is vastgelegd in een vaststellingsovereenkomst (VSO). In deze VSO zijn specifieke bepalingen opgenomen met betrekking tot de waardering van posten op de fiscale openingsbalans en de wijze van resultaatname. De belasting over het resultaat wordt berekend over het resultaat voor belastingen in de winst-en-verliesrekening, rekening houdend met beschikbare fiscaal compensabele verliezen uit voorgaande boekjaren (voor zover niet opgenomen in de latente belastingvorderingen) en vrijgestelde winstbestanddelen en na bijtelling van niet-aftrekbare kosten. Tevens wordt rekening gehouden met wijzigingen die optreden in de latente belastingvorderingen en latente belastingschulden uit hoofde van wijzigingen in het te hanteren belastingtarief, herbeoordeling van de mogelijkheid tot realisatie van latente belastingvorderingen of een wijziging van de verwachte realisatie van een actief- of passiefpost. De aldus bepaalde belastingpost wordt in de winst- en verliesrekening opgenomen, behoudens voor zover deze betrekking heeft op posten die rechtstreeks in het eigen vermogen worden opgenomen, in welk geval de belasting in het eigen vermogen wordt verwerkt. De lasten of baten worden in de geconsolideerde resultatenrekening opgenomen. 5.5.48 Belangrijke inschattingen ten aanzien van waardering en resultaatbepaling De jaarrekening wordt overeenkomstig BW2 Titel 9 opgesteld. Het management dient daartoe bepaalde veronderstellingen en schattingen te maken die van invloed zijn op de waardering van activa en verplichtingen, op de resultaatbepaling en de rapportage van voorwaardelijke activa en verplichtingen. De waardering van de materiële vaste activa is naar de mening van het management het meest kritisch voor het weergeven van de financiële positie. Materiële vaste activa, realiseerbare waarde Het sociaal vastgoed in exploitatie wordt gewaardeerd tegen de realiseerbare waarde gebaseerd op bedrijfswaarde. Deze wordt gevormd door de contante waarde van de kasstromen uit hoofde van toekomstige exploitatieopbrengsten en toekomstige exploitatielasten over de geschatte resterende looptijd van de investering. De realiseerbare waarde wordt afhankelijk gesteld van de voorgenomen bestemming van complexen. De onroerende zaken kunnen voor langere of kortere termijn voor verhuur worden aangehouden
95
Woonstichting Stek, Lisse De uitgangspunten van de reële waarde zijn deels afhankelijk van de interne beleidsvoornemens van Stek. Deze beleidsvoornemens komen ondermeer tot uitdrukking in het strategisch voorraadbeheer waarbij eigen keuzes worden gemaakt ten aanzien van verhuur of verkoop, levensduur, kwaliteits- en huurniveaus. Voor zover mogelijk hanteert Stek binnen de sector gangbare uitgangspunten. T.a.v. de timing en verwerking van onrendabele investeringen nieuwbouw en herstructurering In de jaarrekening worden naast juridisch afdwingbare verplichtingen tevens feitelijke verplichtingen verwerkt die kunnen leiden tot een verlies en die kunnen worden gekwalificeerd als “intern geformaliseerd en extern gecommuniceerd”. Hiervan is sprake wanneer uitingen namens de corporatie zijn gedaan richting huurders, gemeenten en overige stakeholders aangaande verplichtingen inzake toekomstige herstructureringen en toekomstige nieuwbouwprojecten. Een feitelijke verplichting is gekoppeld aan het besluitvormingsproces van de corporatie rondom projectontwikkeling en herstructurering. Van een feitelijke verplichting is sprake indien het investeringsbesluit binnen de Raad van Commissarissen is genomen, waarin de resultaten uit de gunning van het bouwproject zijn verwerkt. De aannames gedaan bij de financiële impact van bovengenoemde feitelijke verplichtingen kunnen afwijken bij daadwerkelijke realisatie van de projecten. Planvorming kan ondermeer wijzigingen in de tijd ondergaan door bewegingen in het prijsniveau van leveranciers, wettelijke procedures en aanpassingen in de voorgenomen bouwproductie. T.a.v. waardeveranderingen financiële instrumenten gewaardeerd tegen marktwaarde Binnen het treasurybeleid van Stek dient het gebruik van financiële instrumenten ter beperking van inherente (rente-, looptijden- en markt-) risico's. Op grond van het vigerende interne treasurystatuut is het gebruik van financiële instrumenten slechts beperkt toegestaan teneinde de rentevergoeding op financieringen binnen zekere marges te houden. Hierbij is tevens bepaald dat Stek geen valutarisico wenst te lopen. T.a.v. contracten renteswaps Stek loopt renterisico over de rentedragende vorderingen (met name onder financiële vaste activa, effecten en liquide middelen) en rentedragende langlopende en kortlopende schulden (waaronder schulden aan kredietinstellingen). Voor vorderingen en schulden met variabele renteafspraken loopt Stek risico ten aanzien van toekomstige kasstromen, met betrekking tot vastrentende vorderingen en schulden loopt Stek risico’s over de marktwaarde. Stek heeft geen significante concentraties van kredietrisico. Stek maakt gebruik van meerdere banken teneinde over meerdere kredietfaciliteiten te kunnen beschikken. Voor zover noodzakelijk worden nadere zekerheden verstrekt aan de bank voor beschikbare kredietfaciliteiten. Verwerking Fiscaliteit De acute en latente belastingen in de jaarrekening zijn bepaald met inachtneming van de fiscale regels volgens de door de sector met de belastingdienst gemaakte afspraken (Vaststellingsovereenkomst I en II). Ten aanzien van de acute belastinglast en belasting latenties in de jaarrekening heeft Stek een aantal standpunten ingenomen die pas bij afwerking van de aangifte over de verslagjaren 2008 tot en met 2013 door de fiscus zullen worden getoetst. De belangrijkste standpunten betreffen: • De waardebepaling van de ontwikkelrechten • Het onderscheid tussen onderhoudskosten en investeringen • De verwerking van projectontwikkelingresultaten • Het vormen van een herbestedingsreserve Dientengevolge kan de fiscale last over 2013 en voorgaande jaren nog wijzigingen ondergaan en belasting latenties een andere waarde kennen. 5.5.49 Kasstroomoverzicht Het kasstroomoverzicht is opgesteld volgens de indirecte methode. Bij het gebruik van de indirecte methode wordt de kasstroom uit operationele activiteiten afgeleid uit het resultaat. Het resultaat waar het kasstroomoverzicht van uitgaat, wordt aangepast aan de volgende posten: – mutaties in voorraden en operationele vorderingen en schulden, waaronder handelsdebiteuren en handelscrediteuren, voorzieningen en overlopende posten maar geen investeringscrediteuren; – resultaatposten die geen kasstroom tot gevolg hebben in dezelfde periode; – resultaatposten waarvan de ontvangsten en uitgaven niet classificeren als operationele activiteiten, maar als investerings- of financieringsactiviteiten. De geldmiddelen in het kasstroomoverzicht bestaan uit de liquide middelen en de vlottende effecten. De effecten kunnen worden beschouwd als zeer liquide beleggingen. Ontvangsten en uitgaven uit hoofde van interest, ontvangen dividenden en winstbelasting zijn opgenomen onder de kasstroom uit operationele activiteiten. De ontvangsten uit hoofde van financieringstransacties (woningen verkocht onder voorwaarden) wordt gepresenteerd als een ontvangst uit hoofde van financieringstransacties.
96
Woonstichting Stek, Lisse 5.6 TOELICHTING OP DE GECONSOLIDEERDE BALANS (x €1)
ACTIVA 5.6.1 Materiële vaste activa 2013 Sociaal vastgoed in exploitatie Sociaal vastgoed in ontwikkeling bestemd voor eigen exploitatie Onroerende en roerende zaken ten dienste van de exploitatie
2012
289.913.204 14.225.450 4.023.907
291.964.740 26.453.410 4.453.370
308.162.561
322.871.520
Het verloop en de samenstelling is als volgt:
Sociaal vastgoed in exploitatie
2013 Stand 1 januari: Bedrijfswaarde resp. aanschafwaarde Herwaarderingen Cumulatieve afschrijvingen en afwaarderingen
291.964.740
Onroerende en roerende zaken ten dienste van de exploitatie
Sociaal vastgoed in ontwikkeling bestemd voor eigen exploitatie
2012
290.193.959
2013
26.453.410 -
2012
13.408.927 -
2013
2012
7.957.146 -
7.674.411 -
3.503.776
2.905.652
Boekwaarde vóór stelselwijziging Stelselwijziging
291.964.740
290.193.959 -17.879.981
26.453.410
13.408.927
4.453.370
4.768.759
Boekwaarde na stelselwijziging
291.964.740
272.313.978
26.453.410
13.408.927
4.453.370
4.768.759
15.620.472 18.242.937
2.312.088
-15.620.472 -18.242.937 33.742.161
-2.312.088 20.462.850
213.002
457.648
38.340
174.913
Mutaties: Opleveringen nieuwbouw Verbeteringen Investeringen Verkopen Desinvesteringen Sloop Herclassificatie via EV Herwaardering (stijging/daling) via eigen vermogen Herwaardering (stijging/daling) via resultaat Afwaarderingen Terugname afwaarderingen Overige mutaties Afschrijvingen Totaal van de mutaties
Stand 31 december: bedrijfswaarde resp. aanschafwaarde Herwaarderingen Cumulatieve afschrijvingen en afwaarderingen Boekwaarde 31 december
3.431.015
-2.147.712
-929.683 -9.310.412 -
1.473.556 -
-
-
-
33.735.675
-
-
-
5.252.699 1.774.670 2.857.539 12.101.804
4.034.104 1.775.418 12.664.761
-2.051.536
19.650.760
289.913.204
291.964.740
289.913.204
291.964.740
6.781.229 1.674.950 -
604.125
598.124
-12.227.960
13.044.483
-429.463
-315.389
14.225.450 -
26.453.410 -
8.110.488 -
7.957.146 -
4.086.581
3.503.776
4.023.907
4.453.370
9.959.000 -
14.225.450
26.453.410
Sociaal vastgoed in exploitatie Afschrijvingen Conform RJ645 zijn de afschrijvingen op sociaal vastgoed in exploitatie, onder toepassing van de componentenbenadering bepaald volgens de lineaire methode op basis van de volgende verwachte gebruiksduur: * Grond geen afschrijvingen * Stichtingskosten (casco) 50 jaar Een verdere uitsplitsing in componenten is op grond van de componentenbenadering niet noodzakelijk. Het geheel van de overig te identificeren componenten is in relatie tot de grond en casco gering. Deze overig te identificeren componenten vormen nog geen 10% van de totale kosten, waardoor uitsplitsing achterwege kan worden gelaten. In de post materiele vaste activa ten dienste van de exploitatie zijn posten begrepen die worden gefinancierd door middel van financial lease. Alle overige vaste activa zijn juridisch en economisch in vrije eigendom van de vereniging. In het boekjaar werd ter zake van onroerende zaken in ontwikkeling een bedrag van € 1.044.229 aan rente geactiveerd. Bij niet specifiek gefinancierde nieuwbouwprojecten werd een gemiddelde rentevoet gehanteerd van 4,14%.
97
Woonstichting Stek, Lisse De totale WOZ waarde bedraagt € 1.045.837.504 in 2013 (2012: € 1.116.426.000). Dit zijn 6.272 WOZ-objecten. Deze waarden hebben als peildatum 1 januari 2012 en dienen als grondslag voor bepaling van de gemeentebelastingen in 2013. De activa zijn per 31 december 2013 voor € 120.000 per vhe verzekerd tegen het risico van brand- en stormschade. Jaarlijks wordt de verzekerde waarde aangepast door de indexclausule. De verzekerde waarde is de herbouwwaarde. Het onroerend goed is nagenoeg in zijn geheel gefinancierd met rijksleningen of met kapitaalmarktleningen onder overheidsgarantie. Er zijn geen hypothecaire zekerheden afgegeven. De boekwaarde van het sociaal vastgoed in exploitatie gebaseerd op historische kostprijs bedraagt per 31 december 2013 € 162.046.841 (2012:€ 139.046.924). De boekwaarde van het commercieel vastgoed in exploitatie gebaseerd op historische kostprijs bedraagt per 31 december 2013 € 20.891.541 (2012: € 14.984.771) De totale herwaarderingen van sociaal en commercieel vastgoed bedraagt per 31 december 2013 € 147.122.476. Door de corporatie is een verkoopplan opgesteld waarin sociaal vastgoed in exploitatie deels voor verkoop is geoormerkt. Naar verwachting zullen een 92 tal woningen binnen vijf jaar worden verkocht. De verwachte opbrengstwaarde is als volgt:
verwachte verkopen Sociaal vastgoed in exploitatie 2014, vrije verkoop 2015 t/m 2018, vrije verkoop
aantallen
18 74 92
waarderingsgrondslag
boekwaarde bedrijfswaarde per 31-12-2013
bedrijfswaarde bedrijfswaarde
verwachte opbrengstewaarde
1.608.508 6.613.060
3.347.500 13.542.333
8.221.568
16.889.833
Verstrekte zekerheden Zonder toestemming van het WSW is het de corporatie niet toegestaan om de woningen die met door het WSW geborgde leningen zijn gefinancierd te bezwaren met een beperkt recht ( recht van pand/hypotheek, recht van opstal, recht van erfpacht, recht van vruchtgebruik) of de verplichting aan te gaan om deze woningen met een zekerheidsrecht te bezwaren (positieve hypotheekverklaring). Als gevolg hiervan zijn de woningen die met geborgde leningen zijn gefinancierd, niet met hypothecaire zekerheden bezwaard. Daarnaast heeft het WSW recht van eerste hypotheek op de woningen van de corporatie betreffende de door het WSW geborgde financiering. Voor de door het WSW verstrekte borgstelling heeft de corporatie een obligoverplichting gebaseerd op de omvang van de door het WSW geborgde leningen. Deze obligoverplichting is in de toelichting op de geconsolideerde balans vermeld onder de “Niet in de balans opgenomen verplichtingen en activa”.
Schattingen De schattingen met betrekking tot de bedrijfswaardebepaling welke inherent zijn aan deze waarderingsgrondslag, zijn van bijzonder belang door hun invloed op de jaarrekening en de waarschijnlijkheid dat toekomstige gebeurtenissen significant kunnen afwijken van de verwachtingen van het management zoals verwerkt in de bedrijfswaarde. Om inzicht te geven in de effecten van redelijkerwijs mogelijke wijzigingen in belangrijke parameters op de bedrijfswaarde, is de volgende gevoeligheidsanalyse opgenomen: Parameters Inkomensafhankelijke huurverhoging Netto restwaardeopbrengst (per vhe) Besparing beheerskosten (norm per vhe) Mutatiegraad Onderhoud
Gehanteerd in bedrijfswaarde jaar 1 t/m 5 2,0%, jaar 6 e.v. 0% € 8.566 (norm Stek) Besparing tot € 1.316 (2016) 6,00% Meerjarenonderhoudbegroting
Mogelijke afwijking jaar 1 e.v. 0% € 5.000 (norm CFV) Huidige € 1.418 5,00% +€ 100 per vhe p.j.
Effect op bedrijfswaarde (%) -30.605.852 (-10,56%) -10.289.840 (-3,59%) -8.302.413 (-2,86%) -5.372.348 (-1,85%) -9.014.222 (-3,11%)
98
Woonstichting Stek, Lisse Mutatie sociaal vastgoed in exploitatie De mutatie bedrijfswaarde door aan- en verkopen is apart verantwoord in de toelichting. Verloop bedrijfswaarde 2013 Bedrijfswaarde volgens jaarrekening 2012 Rentabiliteitswaardecorrectie 2012 Effect stelselwijziging
291.964.740 291.964.740
Bedrijfswaarde 2012 (kasstromen) na stelselwijziging Autonome ontwikkeling Vrijval kasstromen Effect een jaar opschuiven Subtotaal autonome ontwikkeling
-16.396.341 14.467.342 -1.928.999
Voorraadmutaties Verkoopportefuille Herrubricering vastgoed in exploitatie Verbeteringen Nieuwbouw Overige nieuwe vhe's Overige mutaties woninggegevens Subtotaal voorraadmutaties
-1.077.244 -9.310.412 18.242.937 15.620.472 8.193.128
Parameterwijzigingen Indexaties huur Indexaties onderhoud Indexaties restwaarde Levensduurmutaties Mutatie taxatie verkopen Mutatiegraad Subtotaal parameterwijzigingen
-2.403.601 4.750.104 -187.712 1.254.891 634.524 2.392.642
Wijzigingen exploitatiebeleid Huren Huurderving Planmatig onderhoud, klachtenonderhoud en mutatieonderhoud Beheerskosten Verhuurderheffing Restwaarde Subtotaal wijzigingen exploitatiebeleid Wijzigingen (des)investeringsbeleid Verkoop Sloop Verbeteringen Subtotaal wijzigingen (des)investeringsbeleid
31.668.881
6.440.848
54.263.046 -5.787.319 6.629.732 -93.058.146 -5.083.000 -43.035.687
3.873.735 929.684 -
Bedrijfswaarde 2013 (kasstromen)
4.803.419 289.913.204
De rentabiliteitswaardecorrectie is onder de vernieuwde Richtlijn voor de Jaarverslaggeving 645 komen te vervallen en wordt niet langer toegerekend aan de bedrijfswaarde. Op 31 december 2013 bedroeg de rentabiliteitswaardecorrectie € 14.851.371 Sociaal vastgoed in ontwikkeling bestemd voor eigen exploitatie Grondposities In deze post zijn strategische grondaankopen ad € 3.224.839 (2012: € 4.686.649) begrepen, met het oog op ontwikkeling van vastgoedprojecten waarbij nog geen inzicht bestaat in de feitelijke projectontwikkeling. Het zijn voornamelijk materiële vaste activa, nog niet dienstbaar aan de bedrijfsuitoefening. Zodra de grondposities daadwerkelijk in ontwikkeling worden genomen vindt herrubricering plaats naar de betreffende actiefposten. Tijdens de ontwikkeling wordt rente geactiveerd. Gedurende het boekjaar 2013 is hiervoor een bedrag van € 119.551 (2012: € 295.072) geactiveerd op de grondposities. Onroerende en roerende zaken ten dienste van de exploitatie De afschrijvingen op de onroerende en roerende zaken ten dienste van de exploitatie zijn bepaald volgens de lineaire methode op basis van de volgende verwachte gebruiksduur: – Bedrijfsterreinen: geen afschrijving – Automatisering: 5 jaar – Bedrijfsauto’s: 5 jaar – Inventaris kantoor: 5 of 10 jaar – Kantoorgebouw (excl. grond): 50 jaar – Het kantoorgebouw wordt als geheel en niet naar componenten afgeschreven aangezien de invloed van het verschil in afschrijving op het resultaat en vermogen niet significant is.
99
Woonstichting Stek, Lisse 5.6.2 Vastgoedbeleggingen
Commercieel vastgoed in exploitatie Vastgoed verkocht onder voorwaarden Commercieel vastgoed in ontwikkeling bestemd voor eigen exploitatie Vastgoed in ontwikkeling bestemd voor verkoop onder voorwaarden
2013
2012
34.785.134 7.855.500 529.181 316.880
19.735.855 7.020.575 1.004.030 609.263
43.486.695
28.369.723
Het verloop van deze posten is als volgt:
Commercieel vastgoed in exploitatie
Vastgoed verkocht onder voorwaarden
Vastgoed in ontwikkeling voor eigen exploitatie
Vastgoed in ontwikkeling VOV
2013 Boekwaarde 1 januari 2013 Opleveringen (desinvesteringen) Terugkopen (investeringen) Herclassificatie Verkoopwaarde Verleende kortingen op verkopen Herclassificatie naar te verkopen voorraad Verschuiving daeb niet-daeb Aanpassingen reële waarde
19.735.855
7.020.575 184.500 -681.000
Boekwaarde 31 december 2013
34.785.134
7.855.500
529.181
316.880
16.107.707
4.405.625
28.317
1.073.867
74.500 -793.800
1.004.030 -2.611.310 2.709.321
1.557.500 -226.075
16.694.750 -926.171
609.263 40.163 -332.546 -
-
-
-
-572.860
-
2012 Boekwaarde 1 januari 2012 Stelselwijziging per 1 januari 2012, waarvan cumulatief effect 1 januari 2012 Boekwaarde 1 januari 2012 na stelselwijziging Opleveringen (desinvesteringen) Terugkopen (investeringen) Verkoopwaarde Verleende kortingen op verkopen Herclassificatie naar te verkopen voorraad Aanpassingen reële waarde Boekwaarde 31 december 2012
4.493.062
-
20.600.769 116.425 -
-
28.317 975.713 -
-981.339
4.405.625 2.716.000 -604.000 792.500 -163.925 -125.625 -
19.735.855
7.020.575
1.004.030
-
1.197.958 -588.695 -
-
609.263
In totaal zijn 47 woningen verkocht onder voorwaarden. Alle contracten zijn gebaseerd op het "Koopgarant" principe waarbij geldt dat er sprake is van verleende kortingen tussen 10% en 25% en een terugkoopverplichting door Stek. Een taxatie van de VOV woningen per 31 december 2013 heeft niet geleid tot een aanpassing in de waardering per balansdatum. Deze taxaties wijken niet significant af van de boekwaarden (na korting), om deze reden zijn er dan ook geen waardemutaties doorgevoerd. In het boekjaar is de bouwrente ter zake onroerende zaken in ontwikkeling, welke geactiveerd worden, berekend. De rente is berekend met de gemiddelde rentevoet van de leningen ultimo 2012 zijnde 4,14% (jaarrekening 2012: 4,31%). De waardering van de vastgoedportefeuille geschiedt tegen geamortiseerde kostprijs. Door de corporatie is een verkoopplan opgesteld waarin commercieel vastgoed in exploitatie deels voor verkoop is geoormerkt. Naar verwachting zullen een 8 tal woningen binnen vijf jaar worden verkocht. De verwachte opbrengstwaarde hiervan is als volgt:
verwachte verkopen Commercieel vastgoed in exploitatie 2014, vrije verkoop 2015 t/m 2018, vrije verkoop
aantallen
2 6 8
waarderingsgrondslag
boekwaarde bedrijfswaarde per 31-12-2013
actuele waarde actuele waarde
verwachte opbrengstewaarde
290.446 736.658
422.500 1.182.500
1.027.104
1.605.000
De bedrijfswaarde van het commercieel vastgoed in exploitatie bedraagt € 32.431.552 (2012: € 13.314.556).• De gebruikte parameters voor de berekening van de bedrijfswaarde van het commercieel vastgoed zijn gelijk aan de parameters welke zijn genoemd voor de bepaling van de bedrijfswaarde van het sociale vastgoed, met uitzondering van de verhuurderheffing.• Deze wordt in de bedrijfswaarde van het commercieel vastgoed niet ingerekend.
100
Woonstichting Stek, Lisse
5.6.3 Financiële vaste activa
2013
2012
EUR
EUR
Andere deelnemingen (niet geconsolideerd) Deelneming in Woningnet N.V. (woonruimteverdeelsysteem Holland-Rijnland)
1.349
-
Te vorderen BWS-subsidie Saldo per 1 januari Mutaties: Rente Ontvangen Saldo per 31 december
53.418
71.145
3.499
4.362
-22.105
-22.089
34.812
53.418
209.905
1.715.064
Van het totaal bedrag aan BWS is een bedrag van € 22.105 opgenomen met een looptijd korter dan één jaar. Latente belastingvorderingen Actieve belastinglatentie 1 januari Voorziening belastinglatentie 1 januari
-
-
Mutatie vennootschapsbelasting
-65.490
-1.505.159
Saldo per 31 december
144.415
209.905
3.262
3.681
-2.852 3.528
2.060 -2.479
3.938
3.262
184.515
266.585
Er wordt een latente belastingvordering uit hoofde van fiscaal compensabele verliezen gevormd voor zover er voldoende sterke aanwijzingen zijn dat er in de toekomst voldoende fiscale winst beschikbaar zal zijn ter realisatie van de latente vordering. Deze latentie is bepaald op de in de desbetreffende jaren geldende tarieven. Verder is er in de jaarrekening voor de leningenportefeuille een latente belastingvordering tegen de contante waarde verantwoord voor het verschil tussen de waardering die de fiscus toepast (i.c. marktwaarde) en de waardering als toegepast in de jaarrekening (geamortiseerde kostprijs). De latentie loopt af over de resterende looptijd van de leningen. Leningen U/G Fietsplan Saldo per 1 januari Mutaties: Uitgegeven Ontvangen Saldo per 31 december
Totaal financiële vaste activa
101
Woonstichting Stek, Lisse 31-12-2013
31-12-2012
EUR
EUR
Vlottende activa
5.6.4 Voorraden Vastgoed bestemd voor verkoop Vastgoed bestemd voor verkoop onder voorwaarden Vastgoed in ontwikkeling bestemd voor verkoop Overige voorraden
225.021 3.405.057 145.571
835.000 125.625 2.030.664 131.988
3.775.649
3.123.277
Vastgoed bestemd voor verkoop De post “Vastgoed bestemd voor verkoop” bestaat uit opgeleverde, nog niet verkochte nieuwbouwwoningen en teruggekochte woningen met een terugkoopplicht, bestemd voor verkoop (al dan niet onder voorwaarden). Hierna wordt een specificatie gegeven van de boekwaarde en de verwachte opbrengstwaarde van het vastgoed bestemd voor verkoop. Daarbij is voor het sociaal vastgoed uitgegaan van de in de bedrijfswaarde ingerekende woningverkopen voor de komende vijf jaar, gesplitst naar het komend jaar en de daaropvolgende vier jaar.
verwachte verkopen Uit voorraad vastgoed bestemd voor verkoop: 2013, vrije verkoop 2013, verkoop onder voorwaarden
aantallen
0 1 1
waarderingsgrondslag
boekwaarde bedrijfswaarde per 31-12-2013
boekwaardeboekwaarde boekwaardeboekwaarde
verwachte opbrengstewaarde
225.021
225.021
225.021
225.021
3.405.057
2.030.664
3.405.057
2.030.664
145.571
131.988
145.571
131.988
Vastgoed in ontwikkeling bestemd voor verkoop Onder vastgoed in ontwikkeling bestemd voor de verkoop worden voorraden in bewerking verantwoord, die niet voldoen aan de criteria voor RJ 221. Onderhanden projecten is een onderdeel van de voorraden en mag derhalve uitsluitend gewaardeerd worden tegen kostprijs of lagere opbrengstwaarde, of de actuele waarde. Op onderhanden projecten kan geen winst naar rato van de voortgang worden verantwoord. Een onderhanden project is een project dat: * is overeengekomen met een derde * voor de constructie van een actief of combinatie van activa én * waarbij de uitvoering zich gewoonlijk uitstrekt over meer dan één verslagperiode. Onderhanden projecten
Overige voorraden Onderhoudsmaterialen
De voorraden worden gewaardeerd tegen de laatst bekende inkoopprijs, dan wel lagere marktwaarde. Tevens is rekening gehouden met een aftrek voor mogelijke incourantheid, gebaseerd op lagere marktprijzen.
102
Woonstichting Stek, Lisse 5.6.5 Vorderingen Huurdebiteuren
1. 2. 3. 4.
De huurachterstanden zijn naar tijdsduur en aantal huurders als volgt te splitsen: aantal 2013 van 1 - 2 maanden 350 van 2 - 3 maanden 42 vanaf 3 maanden 81 Subtotaal (*) 473
aantal 2012 265 48 67 380
31-12-2013 149.528 46.761 199.232 395.521
31-12-2012 131.780 49.002 179.642 360.424
(*) De achterstand bedroeg 1,21% (2012: 1,08%) van de brutojaarhuur. Overige vorderingen op huurders Voorziening wegens oninbaarheid
-
14.162
-111.989
-95.474
283.530
279.112
WTV-bijdrage gemeente Hillegom Diverse vorderingen
318.022
236.171
Totaal overige vorderingen
318.022
236.171
Te ontvangen winstdeling verkoop woningen Agneshove Rente belastingdienst Waarborgsommen Vooruitbetaalde pensioenpremie Nog te ontvangen creditnota's Overige overlopende activa
478.396 13.300 105.939
478.396 38.072 13.300 305.965 83.098
Totaal overlopende activa
597.635
918.831
1.199.187
1.434.114
Direct opvraagbaar, kas, bank
5.916.562
1.324.948
Totaal liquide middelen
5.916.562
1.324.948
10.891.398
5.882.339
Totaal huurdebiteuren Overige vorderingen
Onder de overige vorderingen zijn geen posten opgenomen met een looptijd langer dan een jaar. Overlopende activa
Totaal vorderingen Onder de overlopende activa zijn geen posten opgenomen met een looptijd langer dan een jaar. 5.6.6 Liquide middelen De liquide middelen bestaan uit:
De liquide middelen staan ter vrije beschikking van Woonstichting Stek. Totaal vlottende activa
103
Woonstichting Stek, Lisse PASSIVA 5.6.7 Eigen vermogen Het aansprakelijk vermogen (groepsvermogen en achtergestelde schulden) bedraagt per balansdatum € 141.952.368. (2012: € 160.356.419). Voor een toelichting op het groepsvermogen wordt verwezen naar de toelichting op de enkelvoudige balans. 2013
2012
EUR
EUR
5.6.8 Egalisatierekening BWS stand per 1 januari
53.419
71.145
Mutaties: Rente Vrijval ten gunste van de winst- en verliesrekening
3.499 -22.105
4.362 -22.089
stand per 31 december
34.812
53.419
5.6.9 Voorzieningen Voorziening onrendabele investeringen Sociaal vastgoed in ontwikkeling
Stand 1 januari 2013 volgens jaarrekening 2012 Toevoegingen Onttrekkingen
commercieel vastgoed in ontwikkeling
VOV-vastgoed in ontwikkeling
Totaal
3.924.810 8.103.020 -3.668.185
-
-
3.924.810 8.103.020 -3.668.185
8.359.645
-
-
8.359.645
Naar verwachting heeft de voorziening onrendabele investeringen een kortlopend karakter. Een specificatie van de voorziening per 31 december 2013 is hieronder weergegeven. Project: ROC locatie Mallegatspoort Ooievaarstraat-Rembrandtplein Zorgzone Plandeel J Mesdaglaan
Gemeente: Lisse Lisse Lisse Hillegom Hillegom
Doel: sociale sociale sociale sociale sociale
huur huur huur huur huur
Looptijd <1 175.000 50.000 7.079.754 1.023.266 31.625
voorziening 31-12-2013 175.000 50.000 7.079.754 1.023.266 31.625
Looptijd >5 -
Totaal voorziening onrendabele investeringen
8.359.645
2013
2012
EUR
EUR
Overige voorzieningen Voorziening loopbaanontwikkeling stand voorziening loopbaanontwikkelingsbudget (LOB) per 1 januari Mutaties: Onttrekkingen LOB conform CAO Opbouw LOB conform COA Vrijval door beëindiging dienstverband stand per 31 december
226.516
253.217
-23.206 15.967 -11.257
-31.949 25.382 -20.133
208.021
226.516
De voorziening loopbaanontwikkeling vloeit voort uit de CAO woningcorporaties 2010-2011. De werknemers hebben naar rato recht op een budget van € 900 per jaar voor loopbaanontwikkeling met een maximum van € 4.500. Werknemers met een volledig dienstverband langer dan 5 jaar hebben op balansdatum recht op dit maximum voorzover zij er nog geen aanspraak op hebben gemaakt. Overige voorzieningen stand per 1 januari Mutaties: Onttrekkingen Dotaties stand per 31 december Totaal overige voorzieningen
600.000 -600.000
208.021
600.000 600.000 826.516
104
Woonstichting Stek, Lisse 2013
2012
EUR
EUR
5.6.10 Langlopende schulden Leningen overheid stand per 1 januari
948.562
967.558
Af: aflossingverplichtingen binnen 1 jaar
-19.882 928.680 -20.809
-18.996 948.562 -19.882
stand per 31 december
907.871
928.680
169.444.767
157.263.420
26.800.000
Af: aflossingverplichtingen binnen 1 jaar
27.500.000 4.050.000 -8.097.605 192.897.162 -5.843.314
-14.618.653 169.444.767 -8.572.237
stand per 31 december
187.053.848
160.872.530
Totaal leningen inclusief overheidsleningen
193.825.842
170.393.329
Mutaties: Aflossingen
Leningen kredietinstellingen stand per 1 januari Mutaties: Ontvangen leningen Overname 50% lening Trithun C.V. Extra aflossingen Aflossingen
Schuldrestant leningen met een resterende looptijd korter dan 5 jaar Schuldrestant leningen met een resterende looptijd langer dan 5 jaar
55.247.219
45.729.964
132.714.500
116.071.246
stand per 31 december
187.961.719
161.801.210
Zekerheden Van de leningen overheid en kredietinstellingen is € 185.725.842 (2012 € 161.801.210) geborgd door het WSW. Voor de door het WSW geborgde leningen heeft Stek zich verbonden het onderliggend onroerend goed in exploitatie niet zonder toestemming te bezwaren, van bestemming te veranderen, te vervreemden of teniet doen gaan. Aflossingssysteem De leningen worden afgelost op basis van het lineaire, annuïtaire dan wel het fixe kostprijssysteem. De aflossingsverplichting binnen 12 maanden na afloop van het jaar zijn opgenomen onder kortlopende schulden. De gemiddelde rentevoet van de leningen bij de overheid en kredietinstellingen bedraagt per 31-12-2013 3,90%. Per 31-12-2012 was dit 4,14%. De gemiddelde duration van de volledige portefeuille bedraagt 5,9 jaar.
2013
effectieve rente % > 5 jaar
Schulden/ leningen overheid Schulden/ leningen kredietinstellingen
4,68 3,90
Totaal
2012
Totaal
4,68 4,14
Totaal
928.680 131.785.820
0 61.111.342
928.680 192.897.162
132.714.500,00
61.111.342
193.825.842
effectieve rente % > 5 jaar
Schulden/ leningen overheid Schulden/ leningen kredietinstellingen
>=1 jaar
>=1 jaar
Totaal
948.562 115.122.684
0 54.322.083
948.562 169.444.767
116.071.246,00
54.322.083
170.393.329
7.020.575 926.425
4.405.625 628.575
7.947.000
5.034.200
184.500 405.000 -681.000 -91.500
2.716.000 -604.000 -125.625 1.986.375
7.855.500
7.020.575
195.817.219
168.821.785
Terugkoopverplichting onroerende zaken verkocht onder voorwaarden Saldo per 1 januari Terugkoopverplichting ontstaan bij overdracht
Mutaties: Opleveringen Vossepolder Opleveringen Patrimonium Verkoopopbrengsten incl. korting uit voorraad Teruggekochte woningen Herclassificatie naar voorraad
Saldo per 31 december Totaal langlopende schulden
105
Woonstichting Stek, Lisse
5.6.11 Kortlopende schulden
31-12-2013
31-12-2012
EUR
EUR
Aflossingsverplichting binnen 1 jaar Overige schulden aan kredietinstellingen: - Rabobank - transitorische rente
5.864.123
8.592.119
3.884.708
4.220.754 3.730.458
Totaal schulden aan kredietinstellingen
9.748.831
16.543.331
Schulden aan leveranciers
2.024.713
4.422.116
Belastingen en premies van sociale verzekeringen: - loonheffing, sociale lasten en pensioenpremies - premie zorgverzekeringswet - vennootschapsbelasting - omzetbelasting - huurtoeslag
150.383 1.527.120 2.019.397 -
179.354 160.138 1.024.199 50.353
Totaal belastingen en premies van sociale verzekeringen
3.696.900
1.414.045
Overige schulden Vooruitontvangen huur
395.780 37.130 160.019 289.731
511.139 38.493 133.071 345.023
Totaal overige overlopende passiva
882.660
1.027.726
16.353.104
23.407.218
De post verschuldigde vennootschapsbelasting van het boekjaar betreft de naar verwachting te betalen belasting over het belastbaar bedrag van het boekjaar, rekening houdend met de fiscale faciliteiten en de fiscale waarderingsregels volgens de vaststellingsovereenkomst (VSO), berekend aan de hand van belastingtarieven die zijn vastgesteld op verslagdatum, dan wel waartoe materieel al op verslagdatum is besloten.
Overige transitoria
Ontvangen waarborgsommen
Totaal kortlopende schulden Onder de kortlopende schulden zijn geen posten opgenomen met een looptijd langer dan een jaar.
106
Woonstichting Stek, Lisse 5.6.12 Niet in de balans opgenomen regelingen Voorwaardelijke verplichtingen Waarborgfonds Sociale Woningbouw Leningen van woningcorporaties, die deelnemer zijn van het WSW worden door het WSW geborgd. Het WSW stelt zich borg jegens de geldgever voor de betaling van de leningsverplichtingen. Op grond van deze borgstelling zijn corporaties verplicht een obligo aan te houden ter grootte van 3,85% (2012: 3,85%) over het schuldrestant van de door hun aangetrokken en door het WSW geborgde leningen. Met deze obligoverplichting staan woningcorporaties als deelnemer van het WSW garant voor elkaar. Per 31 december 2013 heeft Woningcorporatie Stek een aangegane obligoverplichting van € 7.150.445 (2012: € 7.077.917) Deze verplichting is voorwaardelijk: zij is opeisbaar indien de borgstellingsreserve (risico- of garantievermogen) van het WSW niet voldoende is om op grond van aanspraken van geldgevers de betalingsverplichtingen van WSW-deelnemers over te nemen. Meerjarige financiële verplichtingen Centraal Fonds Volkshuisvesting Het Centraal Fonds Volkshuisvesting (CFV) heeft aan de corporatiesector een heffing voor saneringssteun opgelegd. Het CFV heeft bij de opvraag van de prognose-informatie 2014-2018 aangegeven dat rekening gehouden moet worden met een heffing voor saneringssteun in de jaren 2014 tot en met 2018 van respectievelijk 3,5%, 2%, 2%,1% en 1% van de jaarlijkse huursom. Op basis van deze percentages en de geschatte jaarlijkse huursom verwacht de corporatie dat de heffing in de komende jaren als volgt zal zijn: 2014: € 1.094.040 2015: € 1.211.280 2016: € 860.220 2017: € 448.820 2018: € 471.350 Deze heffing is niet opgenomen in de bepaling van de bedrijfswaarde en is tevens niet als verplichting in de balans opgenomen. Pensioenverplichtingen Stek heeft gebruik gemaakt van de mogelijkheid een toegezegd- pensioenregeling te verwerken als een toegezegde-bijdrageregeling. Dientengevolge zijn de risico's verbonden aan deze pensioenregeling niet tot uitdrukking gebracht in de balans. Investeringsverplichtingen In verband met nieuwbouw zijn verplichtingen aangegaan voor een bedrag van € 6.117.890. Dit bedrag is inclusief BTW. Deze verplichtingen komen naar verwachting tot afwikkeling in een periode van 1 tot 3 jaar ná balansdatum. De openstaande verplichtingen voor nieuwbouw per 31 december 2013 bedragen € 6.117.890.
Leaseverplichtingen De leaseverplichting kantoorinventaris in verband met van derden geleaste activa bedraagt € 388.712 Hiervan heeft € 12.177 per maand een looptijd korter als één jaar. De verplichtingen komt naar verwachting geheel tot afwikkeling binnen een periode van 5 jaar. Borgstelling Aan de ABN AMRO Bank N.V. is een borgstelling verstrekt voor Trithun CV ten bedrage van € 8.100.000. Stek staat garant voor het negatieve vermogen en toekomstige exploitatieresultaten binnen Trithun CV. Leningen Er zijn in 2013 geen leningen aangegaan met stortingsdatum 2014.
Aansprakelijkheid bij een fiscale eenheid Woonstichting Stek vormt een fiscale eenheid voor de omzet- en vennootschapsbelasting met: - Stek Holding B.V. - Elshoek B.V. - Magistra Bouwservice B.V. - Pago Zorg B.V. Op grond van de standaardvoorwaarden zijn Stek en de met haar gevoegde dochteronderneming ieder hoofdelijk aansprakelijk voor ter zake door de combinatie verschuldigde belastingen.
107
Woonstichting Stek, Lisse 5.6.13 Financiële instrumenten Algemeen De in deze toelichting opgenomen gegevens verschaffen informatie die behulpzaam is bij het schatten van de omvang van risico’s die verbonden zijn aan zowel de in de balans opgenomen als de niet in de balans opgenomen financiële instrumenten. De belangrijkste risico’s uit hoofde van de financiële instrumenten van de groep zijn het kredietrisico, liquiditeitsrisico, valutarisico en renterisico (prijs- en kasstroomrisico en marktrisico). Het beleid van de groep om deze risico’s te beperken is als volgt. Kredietrisico Dit betreft het risico dat financiële instellingen niet aan hun contractuele verplichtingen jegens de groep kunnen voldoen. Er zijn geen significante concentraties van kredietrisico binnen de corporatie. Liquiditeitsrisico Dit betreft het risico dat de groep over onvoldoende middelen beschikt om aan haar directe verplichtingen te kunnen voldoen. Om te waarborgen dat de groep aan haar verplichtingen kan voldoen zijn naast het aantrekken van langlopende leningen, kasgeld- en rekening-courantkredietfaciliteiten beschikbaar voor een bedrag van in totaal € 10 miljoen (2012: idem). Valutarisico De groep loopt geen valutarisico. Zij is alleen werkzaam in Nederland waardoor alle inkomende en uitgaande kasstromen in euro’s zijn. Renterisico (kasstroomrisico’s) De groep loopt rentekasstroomrisico’s over de rentedragende vorderingen (met name begrepen onder financiële vaste activa), effecten en liquide middelen en rentedragende langlopende en kortlopende schulden (waaronder schulden aan kredietinstellingen). Marktrisico Het marktrisico wordt beheerst door spreiding aan te brengen in de geldgevers ter zake de leningenportefeuille. In het treasurystatuut wordt het gebruik van niet complexe derivaten onder voorwaarden toegestaan. Deze instrumenten worden uitsluitend toegepast in het kader van beperking van renterisico's/looptijdrisico's. Toegepaste grondslagen voor de verwerking van deze instrumenten zijn volledig in overeenstemming met hetgeen algemeen aanvaard is. Hieronder wordt nadere informatie verstrekt over de instrumenten die gebruikt worden voor het beheersen van rente- en looptijdenrisico's, alsmede over de omvang en risico's van deze instrumenten. Het rente- en looptijdenbeleid van de corporatie is erop gericht jaarlijks niet meer risico te lopen dan welke door het WSW als aanvaardbaar wordt geacht. Dit wordt gerealiseerd door gebruik te maken van rente swaps. Stek heeft op 8 februari 2013 haar gehele derivatenpositie bestaande uit één renteswap afgekocht voor € 144.500. Deze is in het resultaat over 2013 verantwoord onder de rentelasten. Er zijn geen voornemens nieuwe derivaten aan te schaffen. Stek heeft besloten tot het afbouwen van haar derivatenportefeuille uit kostenoverweging, rekeninghoudende met de gevolgen hiervan voor het renterisico op korte en lange termijn.
108
Woonstichting Stek, Lisse 5.7 TOELICHTING OP GECONSOLIDEERDE WINST- EN VERLIESREKENING BEDRIJFSOPBRENGSTEN 2013
2012
EUR
EUR
5.7.1 Huuropbrengsten Woningen en woongebouwen Woningen en woongebouwen Onroerende zaken niet zijnde Onroerende zaken niet zijnde
DAEB niet-DAEB woningen DAEB woningen niet-DAEB
31.144.706 1.554.127 864.252 877.425
Af: huurderving wegens leegstand/oninbaarheid Totaal
-396.455
30.559.926 673.287 756.732 1.116.609 -428.016
34.044.055
32.678.538
De toename van de huren is veroorzaakt door: verhoging van de huren in 2013 wegens een algemene huurverhogingen van 2,50% (2012: 2,30%), huurharmonisatie en wegens oplevering nieuwbouw, aankopen en woningverbetering. Daarnaast zijn de huren ook verhoogd met de inkomensafhankelijke huurverhoging (tussen 1,50% en 4,00% boven inflatie). Inkomensafhankelijke huurverhoging Met ingang van de jaarlijkse huurverhoging 2013 is het de corporatie toegestaan om inkomensafhankelijke huurverhogingen aan haar huurders door te voeren (MG 2013-01). De corporatie heeft de volgende huurverhogingen doorgevoerd: Aantal huishoudens Onzelfstandige woningen, woonwagens en standplaatsen Huishoudens met een inkomen onder € 33.614 Huishoudens met een inkomen tussen € 33.614 en € 43.000 Huishoudens met een inkomen boven € 43.000 Huishoudens waarbij geen inkomensgegevens bekend zijn
7 3.270 684 1.121 492
Totaal
5.574
Totaal huur verhoging 4,00% 4,00% 4,50% 6,50% 4,00%
Onzelfstandige woningen, woonwagens en standplaatsen Voor onzelfstandige woningen, woonwagens en woonwagenstand-plaatsen is de maximale huurverhoging per 1 juli 2013 gelijk aan het inflatiepercentage over 2012 vermeerderd met 1,5 procentpunt, te weten 4,0%. Voor zelfstandige woningen is de maximale huurverhoging afhankelijk van het huishoudinkomen van de huurder Om de doorstroming te bevorderen wordt voor huishoudens met een inkomen boven € 33.614 een hogere huurverhoging toegestaan, waarbij onderscheid wordt gemaakt tussen twee inkomens-categorieën. Huishoudens met een inkomen onder € 33.614 Voor huishoudens met een inkomen tot en met € 33.614 is de maximale huurverhoging per 1 juli 2013 gelijk aan het inflatiepercentage over 2012 vermeerderd met 1,5 procentpunt, te weten 4,0%. Huishoudens met een inkomen tussen € 33.614 en € 43.000 Voor huishoudens met een inkomen tussen € 33.614 en € 43.000 wordt per 1 juli 2013 een maximale huurstijging van inflatie + 2 procentpunt toegestaan, te weten 4,5%. Huishoudens met een inkomen boven € 43.000 Voor huishoudens met een inkomen boven € 43.000 wordt per 1 juli 2013 een maximale huurstijging van inflatie + 4 procentpunt toegestaan, te weten 6,5%. Inkomenspeiljaar Er wordt bij de inkomensafhankelijke extra huurverhoging uitgegaan van het inkomen van het tweede kalenderjaar dat voorafgaat aan het kalenderjaar van de voorgestelde huurverhoging (t-2). Hiervoor is gekozen omdat dan inkomens gebruikt worden die veelal definitief zijn vastgesteld. Bij een huurverhoging per 1 juli 2013 is dus het inkomen over 2011 bepalend. 5.7.2 Opbrengsten servicecontracten Ontvangen vergoedingen service-abonnementen Te verrekenen met bewoners leveringen en diensten Leegstand/oninbaarheid leveringen en diensten
184.699 1.996.481 -16.675
183.239 1.965.923 -13.411
2.164.505
2.135.751
Vrijval egalisatierekening BWS-subsidie
21.632
21.632
Totaal
21.632
21.632
Deze vergoedingen worden aan de huurders doorberekend ter dekking van gemaakte kosten voor verwarming, verlichting, waterlevering, schoonmaken, glasschade, geiserhuur, dakgoten, rioolontstopping en tuinonderhoud. 5.7.3 Overheidsbijdragen en egalisatie
109
Woonstichting Stek, Lisse 2013
2012
EUR
EUR
5.7.4 Resultaat vastgoedportefeuille bestaand bezit Verkoop Verkoop Verkoop Verkoop Verkoop
huurwoningen (sociaal vastgoed in exploitatie) huurwoningen (commercieel vastgoed in exploitatie) bog en garages (commercieel vastgoed) koopwoningen (voorraden) teruggekochte woningen VOV (voorraden)
4.676.343 213.778 409.958 35.768 81.857
3.780.414 61.000 -81.192 -31.546
5.417.704
3.728.676
Verkoop huurwoningen (sociaal vastgoed) Verkoopopbrengst Af: verkoopkosten
5.139.250 -462.907
4.102.350 -321.936
Resultaat in winst- en verliesrekening
4.676.343
3.780.414
Totaal resultaat Hierbij wordt opgemerkt dat voor het verkochte sociaal vastgoed in exploitatie de boekwaarde de bedrijfswaarde inclusief de ingerekende verwachte opbrengstwaarde is. Voor het verkochte commercieel vastgoed in exploitatie is de boekwaarde de geschatte marktwaarde. Voor het teruggekochte vastgoed onder VOV dat is doorverkocht zonder voorwaarden, is de boekwaarde de marktwaarde op terugkoopmoment onder aftrek van de contractuele korting. Het in de winst- en verliesrekening verantwoorde resultaat bij verkoop van vorengenoemd vastgoed is derhalve beperkt, gezien het geringe verschil tussen de opbrengstwaarde en de boekwaarde. De specificatie van de verkoopresultaten is als volgt:
De verkoopopbrengst betreft 28 verkochte woningen (2012: 22 woningen). De door verkoop in 2013 gerealiseerde waardestijging ten opzichte van de verkrijgingsprijs, begrepen in het eigen vermogen, bedraagt €3,8 miljoen De bedrijfswaarde van de verkochte woningen bedroeg per 31 december 2012 € 2.220.824. Verkoop huurwoningen (commercieel vastgoed in exploitatie) Verkoopopbrengst Af: boekwaarde Af: verkoopkosten Resultaat in winst- en verliesrekening
1.042.500 -793.800 -34.922
-
213.778
-
De verkoopopbrengst betreft 6 woningen in Hillegom. De totale boekwaarde van de verkopen bedroeg per 31 december 2012 € 793.800. Verkoop bedrijfspanden en garages (commercieel vastgoed) Verkoopopbrengst Af: verkoopkosten
425.000 -15.042
61.000 -
Resultaat in winst- en verliesrekening
409.958
61.000
De verkoopopbrengst betreft 2 verkochte bedrijfspanden.
110
Woonstichting Stek, Lisse
Verkoop huurwoningen (voorraden) Verkoopopbrengst Af: verkoopkosten boekwaarde
2013
2012
EUR
EUR
225.000 -3.232 -186.000
318.000 -5.192 -394.000
35.768
-81.192
1.323.703 -34.896 -1.206.950
502.950 -22.369 -512.127
81.857
-31.546
Geactiveerde productie m.b.t. projecten koop- en huurwoningen
285.606
314.520
Totaal geactiveerde productie ten behoeve van het eigen bedrijf
285.606
314.520
Doorberekende administratiekosten servicekosten Vergoedingen beheerwoningen Overige baten woningen en woongebouwen en dergelijke Diversen
50.216 13.346 184.625 230.786
49.524 52.164 238.472 209.031
Totaal
478.972
549.192
Resultaat in winst- en verliesrekening
De verkoopopbrengst betreft 1 verkochte woningen (2012: 2 woningen).
Verkoop huurwoningen VOV (voorraden) Verkoopopbrengst Af: transactiekosten boekwaarde (terugkoopprijs) Resultaat in winst- en verliesrekening
De verkoopopbrengst betreft 8 na terugkoop verkochte VOV-woningen (2012: 3 woningen). 1 verkochte woning was in 2012 teruggekocht.
5.7.5 Geactiveerde productie ten behoeve van het eigen bedrijf
5.7.6 Overige bedrijfsopbrengsten
111
Woonstichting Stek, Lisse BEDRIJFSLASTEN
2013
2012
EUR
EUR
5.7.7 Overige waardeveranderingen materiële vaste activa Afwaardering wegens onrendabel deel sociaal vastgoed in ontwikkeling Onrendabel Onrendabel Onrendabel Onrendabel Onrendabel Onrendabel Onrendabel
project plandeel J WZZ project Rembrandtplein/ Ooievaarstraat project Vogelwijk ROC-locatie Patrimonium renovatie Patrimonium nieuwbouw Mallegatspoort
2.240.000 7.719.000 200.000 2.149.130 998.354 1.838.745 1.595.000 9.959.000
6.781.229
Terugneming eerder genomen afwaardering sociaal vastgoed in ontwikkeling Terugname onrendabel Vossepolder Terugname onrendabel Mesdaglaan Terugname onrendabel Goed wonen
-
-785.509 -800.000 -89.441
-
-1.674.950
Afwaardering sociaal vastgoed bij oplevering nieuwbouw en verbetering Terugname onrendabel bij oplevering nieuwbouw Woonzorgzone Hillegom Terugname onrendabel bij oplevering nieuwbouw Patrimonium Terugname onrendabel bij oplevering nieuwbouw ROC-locatie Lisse Terugname onrendabel bij oplevering nieuwbouw Mallegatspoort Lisse Extra onrendabel bij oplevering verbetering Boekenburglaan Voorhout
-218.067 -943.944 -275.413 -53.825 647.830
-
-843.419
-
Overige waardeverandering van sociaal vastgoed in exploitatie Terugname eerder genomen onrendabel sociaal vastgoed in exploitatie Waardeverandering sociaal vastgoed in exploitatie
-1.774.670 5.252.699
-1.775.418 4.034.104
3.478.029
2.258.686
334.446 1.132.392 1.081.219 450.000 30.114
1.927.493 671.134 600.000
3.028.171
3.198.627
15.621.781
10.563.592
Overige mutaties Afwaardering grondpositie Hooghkamer (Teylingen) Afwaardering grondpositie Triangel (Hillegom) Afwaardering grondpositie Gansoord (Lisserbroek) Afwaardering grondpositie Pastoorslaan (Hillegom) Afwaardering grondpositie Leidsestraat (Hillegom) Afwaardering Woonzorgzone NP281 Overige mutaties inzake deelnemingen
Totaal overige waardeveranderingen materiële vaste activa
5.7.8 Bijzondere waardeveranderingen vlottende activa
Waardevermindering voorraad vastgoed bestemd voor verkoop
-
189.751
5.7.9 Erfpacht Totaal erfpacht
6.752
6.752
Lonen en salarissen Doorberekende uren vaklieden Doorberekende uren energiebeleid Ontvangen ziekengeld Uitzendkrachten
3.545.063 -657.159 -31.280 -29.752 345.327
3.760.821 -784.823 -51.953 -16.451 297.723
Totaal
3.172.199
3.205.317
530.850 660.596 -
539.599 743.362 -
1.191.446
1.282.961
5.7.10 Lonen en salarissen
5.7.11 Sociale- en pensioenlasten Premie sociale verzekeringen Premie pensioen verzekeringen Premie pensioen verzekeringen voorgaande jaren Totaal
112
Woonstichting Stek, Lisse Per balansdatum waren er 84 medewerkers in dienst bij Stek. In fte's is het aantal 69,39. De uitsplitsing naar organisatie-onderdeel is als volgt:
Bestuur Financiën Exploitatie en onderhoud Projectontwikkeling Wonen Stafafdelingen Totaal
FTE 1,00 6,75 25,02 4,83 21,14 10,65 69,39
2013 Aantallen 1,00 9,00 26,00 5,00 30,00 13,00 84,00
FTE 1,00 5,86 29,40 4,28 23,90 13,52 77,96
2012 Aantallen 1,00 8,00 30,50 4,50 31,00 16,00 91,00
De (vroeg)pensioenen van de werknemers van de corporatie zijn ondergebracht bij Stichting Pensioenfonds voor de Woningcorporaties (SPW). De betreffende pensioenregeling kwalificeert als een toegezegdpensioenregeling aangezien de pensioenuitkeringen aan de deelnemers niet uitsluitend afhankelijk zijn van de betaalde premies en behaalde rendementen maar ook gekoppeld zijn aan de pensioengrondslagen/salarissen van de deelnemers. De belangrijkste kenmerken van deze pensioenregeling zijn: -
Er is sprake van een ouderdoms- en nabestaandenpensioen. Er is sprake van een toegezegde bijdrageregeling. De pensioenleeftijd is afhankelijk van de AOW pensioenleeftijd. De regeling kent zowel een levenslang als een tijdelijk partner- en wezenpensioen, waarbij het partner- en wezenpensioen is verzekerd op risicobasis. - Voor het ouderdomspensioen, partnerpensioen en wezenpensioen stelt het bestuur van het pensioenfonds jaarlijks een premie vast in overeenstemming met de CAO. - Als de middelen van het pensioenfonds het toelaten, zal het bestuur van het pensioenfonds de ingegane pensioenen en de premievrije aanspraken van gewezen deelnemers aanpassen overeenkomstig de consumentenprijsindex voor alle huishoudens. De toeslagverlening is voorwaardelijk. Er is geen recht op toeslagverlening en het is voor de langere termijn niet zeker of en in hoeverre toeslagverlening zal plaatsvinden. Het bestuur van het pensioenfonds beslist evenwel jaarlijks in hoeverre pensioenuitkeringen en pensioenaanspraken worden aangepast. De belangrijkste kenmerken van de uitvoeringsovereenkomst zijn: - Deelneming in het bedrijfstakpensioenfonds is verplicht gesteld voor de werknemers en bestuurders van Stek. - Stek is uitsluitend verplicht tot betaling van de vastgestelde premies. In geen geval bestaat een verplichting tot bijstorting. - Er is geen sprake van recht op teruggave/premiekorting. Ultimo 2013 is de dekkingsgraad van het SPW gestegen naar 114% (ultimo 2012: 106%). De minimale dekkingsgraad van minimaal 105% (voorgeschreven door De Nederlandse Bank) is hiermee gehaald. SPW heeft in 2009 een herstelplan ingediend bij DNB waarin wordt aangetoond hoe het pensioenfonds verwacht dat binnen vijf jaar tijd de dekkingsgraad herstelt tot boven de 105% (kortetermijnherstelplan) en binnen een periode van vijftien jaar weer het vereist vermogen bereikt (langetermijnherstelplan). De dekkingsgraad dient na die periode minimaal 121% te bedragen. Het bestuur heeft verder een financieel crisisplan opgesteld waarin is beschreven welke aanvullende maatregelen kunnen worden genomen om tijdig herstel mogelijk te maken. Het bestuur zal, indien blijkt dat het fonds niet tijdig kan herstellen, conform dit financieel crisisplan, aanvullende maatregelen moeten nemen. Tevens heeft het bestuur van het pensioenfonds besloten de opgebouwde aanspraken van (gewezen) deelnemers en de ingegane pensioenen per 1 januari 2013 niet aan te passen aan de consumentenprijsindex alle huishoudens. Het bestuur heeft dit besluit genomen omdat de financiële positie van het fonds toeslagverlening niet toelaat, aangezien het eigen vermogen van het fonds lager is dan het minimaal vereist eigen vermogen. 2013
2012
EUR
EUR
5.7.12 Onderhoudslasten Reparatieverzoeken en mutatie onderhoud Onderhoudskosten planmatig Groot onderhoud/ renovatie en verbeteringen div projecten te Lisse Haalbaarheidsonderzoeken projecten Overige onderhoudskosten
2.578.139 4.647.463 1.120.380 26.032
1.907.084 7.498.945 12.670 10.640
8.372.015
9.429.339
Leefbaarheidsuitgaven inzake sociale activiteiten Leefbaarheidsuitgaven inzake fysieke activiteiten
31.142 110.749
32.031 97.409
Totaal
141.891
129.439
Te verrekenen met bewoners leveringen en diensten
1.991.737
1.968.146
Totaal
1.991.737
1.968.146
In deze lasten is een bedrag van € 657.159 begrepen voor toegerekende uren vaklieden. Deze lasten zijn in mindering gebracht op de lonen en salarissen onder post 5.7.10.
5.7.13 Leefbaarheid
De kosten zijn exclusief loonkosten leefbaarheid (o.a. wijkbeheerders en woonconsulenten) 5.7.14 Lasten servicecontracten
113
Woonstichting Stek, Lisse 2013
2012
EUR
EUR
5.7.15 Afschrijvingen matriële vaste activa Onroerende en roerende zaken ten dienste van de exploitatie
604.125
767.411
12.101.804 -7.675.659
12.664.761 -7.814.701
4.426.145
4.850.060
5.030.270
5.617.471
Overige personeelskosten Huisvestingskosten Bestuurs- en toezichtkosten (kosten RvC) Overige algemene kosten
275.672 533.892 62.960 1.176.799
313.298 583.026 72.682 1.238.064
Subtotaal
2.049.323
2.207.070
Belastingen (ozb, riool, waterschapslasten) Premie opstal verzekeringen Contributie landelijke vereniging van woningcorporaties (Aedes)
1.114.076 249.046 51.246
1.099.805 190.555 54.169
Totaal
1.414.368
1.344.530
Sociaal vastgoed in exploitatie Vrijval herwaardering sociaal vastgoed in exploitatie
Totaal afschrijvingen matriële vaste activa
In de afschrijvingen van € 604.125 zitten de afschrijvingen en afboeking op de inventaris, automatisering, kantoorpanden en vervoersmiddelen. 5.7.16 Overige bedrijfslasten Bedrijfskosten algemeen beheer
Bedrijfskosten exploitatie woningen
69.620
65.862
Lasten service-abonnementen Nagekomen projectkosten Overige lasten woningen
Dotatie voorziening dubieuze debiteuren
127.746 524.868
138.860 15.735 376.991
Totaal
722.235
597.447
156.826 1.296.675 1.453.501
124.607 124.607
5.639.427
4.273.654
Controle van de jaarrekening (Ernst & Young) Andere controlewerkzaamheden Fiscale advisering Andere niet-controlediensten
45.000 50.000 -
45.000 50.000 -
Totaal accountantshonoraria
95.000
95.000
Overige bedrijfslasten Verhuurdersheffing Belastingdienst Saneringssteun Centraal Fonds Volkshuisvesting
Totaal overige bedrijfslasten
Accountantshonoraria
Bovenstaande honoraria betreffen de werkzaamheden die bij de Stichting en de in de consolidatie betrokken maatschappijen zijn uitgevoerd door accountantsorganisaties en externe accountants zoals bedoeld in art. 1, lid 1 Wta (Wet toezicht accountantsorganisaties), alsook door accountantskantoren, fiscale- en advieskantoren.
114
Woonstichting Stek, Lisse FINANCIËLE BATEN EN LASTEN
2013
2012
EUR
EUR
5.7.17 Waardeveranderingen van financiële vaste activa en van effecten Rente BWS
44.426
42.435
Totaal
44.426
42.435
Rente vergoeding deposito's en dergelijke Overige rentevergoedingen Rente ten laste van projecten
-1.867 -48 1.044.229
-7.633 1.009.652
Totaal
1.042.314
1.002.019
Rente leningen overheid Rente leningen onder overheidsgarantie Afkooprente Swap Rente egalisatierekening BWS Betaalde rente banken rekening-courant Overige rente
45.263 6.868.761 144.500 3.025 -
45.263 6.673.454
Totaal
7.061.550
6.629.784
-5.974.809
-5.585.331
1.366.982 65.020
160.138 1.506.600
1.432.002
1.666.738
5.7.18 Rente baten
Er wordt rente toegerekend aan de projecten. (2013: 4,14% over het gem. geïnvesteerd vermogen, 2012: 4,31%) 5.7.19 Rente lasten
Totaal financiële baten en lasten
4.363 -93.296 -
5.7.20 Vennootschapsbelasting
De vennootschapsbelasting op de winst van Stek kan als volgt worden gespecificeerd: Acute vennootschapsbelasting Latente vennootschapsbelasting
2013 Resultaat vóór belasting en niet gerealiseerde waardeveranderingen vastgoedbeleggingen Correctie fiscaal resultaat Af: correctie op resultaten uit verkoop correctie op financiële baten en lasten grex-resultaten Patrimonium
-4.729.854 -5.452.600 -532.992 -2.916.083
Bij: saneringsheffing 2013 correctie overige vastgoedgerelateerde resultaten
1.296.675 18.443.336
-8.901.675
19.740.011 Belastbaar bedrag 2013 Winstbelasting (25%) over het belastbaar bedrag van € 6.108.482
6.108.482 1.527.121
Verliesverrekening De geconsolideerde vennootschappen hebben voor € 574.263 aan compensabele verliezen opgebouwd. Waarschijnlijk zullen deze verliezen niet verrekend kunnen worden. Belastingtarief Het wettelijke belastingtarief bedraagt 20% van € 0 tot € 200.000 en 25,0% van de belastbare winst boven de € 200.000. Voor zowel de latentie als de acute belastingplicht wordt gerekend met het tarief van 25%. De effectieve belastingdruk wordt veroorzaakt door het effect van de fiscaal vrijgestelde en bijgetelde resultaatbedragen en het toepassen van fiscale verliescompensatie.
115
Woonstichting Stek, Lisse 2013
2012
EUR
EUR
5.7.21 Niet gerealiseerde waardeveranderingen vastgoedbeleggingen Waardedaling commercieel vastgoed in exploitatie Totaal niet-gerealiseerde waardeveranderingen vastgoedbeleggingen
926.171 926.171
981.339 981.339
116
Woonstichting Stek, Lisse 5.8 ENKELVOUDIGE BALANS NA VOORGESTELDE RESULTAATSBESTEMMING ACTIVA VASTE ACTIVA
31-12-2013
31-12-2012
EUR
EUR
Materiële vaste activa Sociaal vastgoed in exploitatie Vastgoed in ontwikkeling bestemd voor eigen exploitatie Onroerende en roerende zaken ten dienste van de exploitatie
289.913.204 5.816.515 4.023.907 299.753.627
291.964.740 20.810.415 4.453.370 317.228.525
34.785.134 7.855.500 529.181 316.880 43.486.695
19.735.855 7.020.575 1.004.030 609.263 28.369.723
34.812 144.415 3.939 1.905.155
53.418 209.905 3.262 1.129.561
2.088.321
1.396.147
225.021 3.405.057 145.571 3.775.649
835.000 125.625 2.030.664 131.988 3.123.277
Vastgoedbeleggingen Commercieel vastgoed in exploitatie Onroerende zaken verkocht onder voorwaarden Vastgoed in ontwikkeling bestemd voor eigen exploitatie Vastgoed in ontwikkeling bestemd voor verkoop onder voorwaarden
Financiële vaste activa Te vorderen BWS-subsidies Latente belastingvorderingen Leningen U/G Deelnemingen
VLOTTENDE ACTIVA Voorraden Vastgoed bestemd voor verkoop Vastgoed bestemd voor verkoop onder voorwaarden Vastgoed in ontwikkeling bestemd voor verkoop Overige voorraden
onderhanden projecten
-
-
Vorderingen Huurdebiteuren Debiteuren Gemeenten/Rijk Overige vorderingen Vorderingen op groepsmaatschappijen Overlopende activa
Liquide middelen
TOTAAL
283.530 248.242 1.259.669 597.635
279.112 162.340 2.768.219 918.832
2.389.076
4.128.503
5.871.346
1.297.691
357.364.713
355.543.865
117
Woonstichting Stek, Lisse ENKELVOUDIGE BALANS NA VOORGESTELDE RESULTAATSBESTEMMING PASSIVA Eigen vermogen Wettelijke en statutaire reserves Overige reserves Resultaat boekjaar
31-12-2013
31-12-2012
EUR
EUR
149.040.395 -7.088.027
165.827.940 -5.471.521
141.952.368
160.356.419
34.812
53.418
8.359.645 208.021
3.924.810 226.516
8.567.666
4.151.326
179.861.719 7.855.500
157.751.210 7.020.575
187.717.219
164.771.785
9.748.831 3.696.900 2.024.713 3.622.204
16.543.331 1.414.045 4.420.926 3.832.615
19.092.648
26.210.916
357.364.713
355.543.865
Egalisatierekening BWS Voorzieningen Voorziening onrendabele investeringen Overige voorzieningen
Langlopende schulden Leningen kredietinstellingen Terugkoopverplichting onroerende zaken verkocht onder voorwaarden
Kortlopende schulden Schulden aan kredietinstellingen Belastingen en premies van sociale verzekeringen Schulden aan leveranciers Schulden aan groepsmaatschappijen Overlopende passiva
TOTAAL
118
Woonstichting Stek, Lisse 5.9 ENKELVOUDIGE WINST- EN VERLIESREKENING OVER HET JAAR 2013 Omschrijving
2013
2012
Bedrijfsopbrengsten
EUR
EUR
Huren Opbrengsten servicecontracten Overheidsbijdragen en egalisatie Netto verkoopresultaat vastgoedportefeuille Geactiveerde productie ten behoeve van het eigen bedrijf Overige bedrijfsopbrengsten
34.044.055 2.164.505 21.632 5.417.704 285.606 478.972
32.678.538 2.135.751 21.632 3.538.925 314.520 542.195
Totaal bedrijfsopbrengsten (a)
42.412.474
39.231.561
Overige waardeveranderingen materiële vaste activa en vastgoedportefeuille Erfpacht Lonen en salarissen Sociale lasten Pensioenlasten Onderhoudslasten Leefbaarheid Lasten servicecontracten Aankoop onroerende zaken Afschrijvingen Overige bedrijfslasten
14.510.448 6.752 3.172.200 530.850 660.596 8.372.015 141.891 1.991.737 5.030.270 5.639.238
9.963.592 6.752 3.205.317 539.599 743.362 9.429.339 129.439 1.968.146 5.617.471 4.271.912
Totaal bedrijfslasten (b)
40.055.997
35.874.930
2.356.477
3.356.631
Financiële baten en lasten Waardeveranderingen van financiële vaste activa en van effecten Rente ten laste van projecten Andere rentebaten en soortgelijke opbrengsten Rente lasten
1.044.229 42.511 -7.061.550
1.009.652 34.735 -6.629.784
Totaal financiële baten en lasten
-5.974.810
-5.585.398
Resultaat uit gewone bedrijfsuitoefening, voor belastingen
-3.618.333
-2.228.766
Bedrijfslasten
Bedrijfsresultaat (a-b)
Buitengewone baten
-
-
Resultaat voor belastingen vóór niet gerealiseerde waardeveranderingen vastgoedbeleggingen
-3.618.333
-2.228.766
Belastingen Resultaat deelnemingen
-1.432.002 -1.111.521
-1.522.833 -738.582
Resultaat na belastingen vóór niet gerealiseerde waardeveranderingen vastgoedbeleggingen
-6.161.856
-4.490.181
926.171
981.339
-7.088.027
-5.471.520
Niet gerealiseerde waardeveranderingen vastgoedbeleggingen
Resultaat na belastingen en na niet gerealiseerde waardeveranderingen vastgoedbeleggingen
119
Woonstichting Stek, Lisse 5.10 TOELICHTING OP DE ENKELVOUDIGE BALANS EN WINST- EN VERLIESREKENING ALGEMEEN 5.10.1 Grondslagen van waardering en bepaling van het resultaat De grondslagen van waardering en van resultaatbepaling voor de enkelvoudige en de geconsolideerde jaarrekening zijn gelijk. Geconsolideerde rechtspersonen worden gewaardeerd op de nettovermogenswaarde. Voor de grondslagen van de waardering van activa en passiva en voor de bepaling van het resultaat wordt verwezen naar de toelichting op de geconsolideerde balans en geconsolideerde winst- en verliesrekening. 5.10.2 Waardering deelneming De deelnemingen in de groepsmaatschappijen worden gewaardeerd tegen het aandeel in de netto-vermogenwaarde, bepaald volgens de grondslagen van deze jaarrekening. Indien bij de verkrijging de verkrijgingsprijs afwijkt van de netto-vermogenswaarde, wordt het verschil rechtstreeks ten laste of ten gunste van het eigen vermogen gebracht. Voor de posten in de enkelvoudige balans en winst en verlies die ten opzichte van de geconsolideerde balans en winst-en verliesrekening zijn gewijzigd en/of toegevoegd volgt hieronder een toelichting. 31-12-2013
31-12-2012
EUR
EUR
5.10.3 Deelnemingen Stand per 1 januari Resultaat deelneming
1.129.561 -1.111.521
1.868.143 -738.582
18.040
1.129.561
Stand per 31 december De in de consolidatie begrepen rechtspersonen en vennootschappen zijn: - Stek Holding BV te Lisse (100%), opgericht 01-01-2009 - Magistra Bouwservice BV te Lisse (100%), opgericht 08-08-2002 - PAGO Zorg BV te Lisse (100%), opgericht 16-12-2004 - Elshoek BV te Lisse (100%), opgericht 19-07-2004 - Trithun BV te Lisse (100%), opgericht 31-12-2003 - Trithun CV te Lisse (100%;onmiddellijk+middellijk), opgericht 31-12-03
-
volledig volledig volledig volledig volledig volledig
geconsolideerd geconsolideerd geconsolideerd geconsolideerd geconsolideerd geconsolideerd
Stek Holding B.V. is houdstermaatschappij van alle bovengenoemde vennootschappen.
31-12-2013
31-12-2012
EUR
EUR
5.10.4 Vorderingen op groepsmaatschappijen
Stek Holding BV Magistra Bouwservice BV Trithun CV Trithun BV Elshoek BV PAGO Zorg BV
587.106 171.633 2.741 196.874 301.315
587.106 171.633 1.517.861 196.874 294.745
1.259.669
2.768.219
De vorderingen op groepsmaatschappijen hebben een langlopend karakter. Over rekening-courantverhoudingen tussen groepsmaatschappijen wordt geen rente berekend.
120
Woonstichting Stek, Lisse 31-12-2013
31-12-2012
EUR
EUR
PASSIVA 5.10.5 Eigen vermogen Het eigen vermogen is als volgt samengesteld: Wettelijke reserves Overige reserves (na resultaat boekjaar)
141.952.368
160.356.420
141.952.368
160.356.420
Wettelijke reserves
-
-
Overige reserves
2013
2012
Het verloop van de overige reserves is als volgt:
EUR
EUR
Stand 1 januari volgens jaarrekening 2012 resp. 2011 Bij: resultaat boekjaar conform jaarrekening
160.356.419 -7.088.027
141.401.442 -5.471.520
153.268.392
135.929.922
-11.316.024 -9.310.412 -7.384.338 16.694.750
24.426.498 -
Ongerealiseerde waardestijging door het eigen vermogen
-11.316.024
24.426.498
Stand 31 december
141.952.368
160.356.420
Ongerealiseerde Ongerealiseerde Ongerealiseerde Ongerealiseerde
waardestijging waardestijging waardestijging waardestijging
sociaal vastgoed wegens herclassificatie sociaal vastgoed wegens herwaardering sociaal vastgoed door herclassificatie commercieel vastgoed
In de overige reserves is ultimo 2013 een bedrag ad € 147.122.476 (2011: € 157.668.899) aan ongerealiseerde waardestijging begrepen bestaande uit: 31-12-2013 Ongerealiseerde Ongerealiseerde Ongerealiseerde Ongerealiseerde
waardestijging waardestijging waardestijging waardestijging
sociaal vastgoed in exploitatie commercieel vastgoed in exploitatie woningen verkocht onder voorwaarden wegens herclassificatie
31-12-2012
127.905.133 19.217.343 -
152.917.816 4.751.082 -
147.122.476
157.668.899
De ongerealiseerde waardestijging sociaal vastgoed in exploitatie betreft het positief verschil tussen de boekwaarde op basis van de bedrijfswaarde en de boekwaarde op basis van de historische kosten ultimo boekjaar. De ongerealiseerde waardestijging commercieel vastgoed in exploitatie betreft het positief verschil tussen de boekwaarde van voor en na de herwaardering, zijnde de – per 1 januari 2012 gefixeerde - boekwaarde op basis van de historische kosten en de reële waarde ultimo boekjaar. De ongerealiseerde waardestijging woningen verkocht onder voorwaarden betreft de positieve waardeverandering ultimo boekjaar ten opzichte van begin boekjaar. De ongerealiseerde waardestijging wegens herclassificatie betreft de waardestijging als gevolg van herclassificatie van sociaal vastgoed in exploitatie (waardering op bedrijfswaarde) dat bestemd is om binnen vijf jaar te worden verkocht onder voorwaarden (waardering op hogere verwachte marktwaarde minus korting). Deze waardestijging wordt rechtstreeks in het eigen vermogen verwerkt. Daarnaast valt hieronder de waardestijging van sociaal vastgoed in exploitatie (waardering op bedrijfswaarde) dat onder voorwaarden wordt verkocht (waardering op contractprijs: marktwaarde minus korting). Hierbij wordt het verschil tussen de hogere contractprijs en de bedrijfswaarde rechtstreeks in het eigen vermogen verwerkt.
121
Woonstichting Stek, Lisse 31-12-2013
31-12-2012
5.10.6 Kortlopende schulden Aflossingsverplichting binnen 1 jaar Overige schulden aan kredietinstellingen: - schuld aan Rabobank - nog te vervallen rente leningen o/g
5.864.123 3.884.708
8.592.119 4.220.754 3.730.458
9.748.831
16.543.331
Belastingen en premies van sociale verzekeringen: - loonheffing, sociale lasten en pensioenpremies - vennootschapsbelasting - huurtoeslag - omzetbelasting
150.383 1.527.120 2.020.782
179.354 160.138 50.353 1.024.199
Totaal belastingen en premies van sociale verzekeringen
3.698.285
1.414.045
Schulden aan leveranciers
2.024.713
4.420.926
Overige transitoria Vooruitontvangen huur
3.332.470 289.731
3.487.592 345.023
Totaal overlopende passiva
3.622.201
3.832.615
Schulden aan groepsmaatschappijen Totaal schulden aan groepsmaatschappijen Aflossingsverplichting aan kredietinstellingen Schuld aan Rabobank Transitorische rente Belastingen en premies sociale verzekeringen Schulden aan leveranciers Overlopende passiva Totaal kortlopende schulden
-
-
5.864.123 3.884.708 3.698.285 2.024.713 3.622.201
8.592.119 4.220.754 3.730.458 1.414.045 4.420.926 3.832.615
19.094.030
26.210.916
2013
2012
EUR
EUR
5.10.7 Niet in de balans opgenomen regelingen De niet uit de balans opgenomen regelingen van de enkelvoudige jaarrekening zijn gelijk aan die van de geconsolideerde jaarrekening.
5.10.8 Resultaat deelnemingen Resultaat Stek Holding BV
-1.111.521
-738.582
Totaal
-1.111.521
-738.582
122
Woonstichting Stek, Lisse 5.10.9 Bezoldiging van bestuurders en commissarissen, en de WNT Bestuurders De bezoldiging van de huidige en gewezen bestuurders bestaat uit periodiek betaalde beloningen (zoals salarissen, doorbetaling bij ziekte en vakantie, sociale premies, presentiegelden, kostenvergoedingen en ter beschikking stelling van een auto), beloningen betaalbaar op termijn (zoals pensioenlasten, sabbatical leave, jubileumuitkeringen, VUT- en prepensioenuitkeringen), uitkeringen bij beëindiging van het dienstverband en bonusbetalingen. In de bezolding 2013 is tevens begrepen de gecontinueerde eenmalige crisisheffing (‘Wet uitwerking fiscale maatregelen Begrotingsakkoord 2013’ en het ‘Belastingplan 2014’) die de corporatie over het boekjaar 2013 aan de fiscus is verschuldigd. De bezoldiging van de bestuurder die in het boekjaar ten laste van Stek is gekomen bedraagt € 160.000 (2012: € 159.000) en is naar individuele bestuurder als volgt te specificeren (in euro's): Dhr. J.C.M. Al 2013
2012
Periodiek betaalde beloning Beloning betaalbaar op termijn Uitkering bij beëindiging dienstverband Bonusbetaling*
113.000
112.000
37.000
37.000
10.000
10.000
Totaal
160.000
159.000
* De bonusbetaling wordt toegekend op basis van de geleverde prestatie gedurende het voorgaande boekjaar. Commissarissen De bezoldiging van de commissarissen die in het boekjaar ten laste van Stek is gekomen bedraagt € 48.497 (2012: € 51.990) en is naar individuele commissarissen als volgt gespecificeerd (in euro's): Bezoldiging 2013 Dhr. N.P.M. Schoof Dhr. R.W. Roodzant Dhr. G.A. Camphorst Dhr. J.M. Hoff Dhr. R. Kies Dhr. F.J.M. Barnhoorn Mevr. J.M. van Duin Dhr. J. van Dijk totaal
2012
9.397 7.517 7.517 1.515 7.517 7.517 7.517
9.397 1.879 7.517 7.517 7.517 7.517 5.008 5.638
48.497
51.990
Wet normering bezoldiging topfunctionarissen publieke en semipublieke sector (WNT) Het normenkader rondom de ‘’Wet Normering bezoldiging Topfunctionarissen Publieke en Semipublieke Sector (hierna :WNT is bekrachtigd in het Besluit van de Minister van Binnenlandse Zaken en Koninkrijksrelaties van 26 februari 2014, nr. 2014-0000106049 en de Regeling van de Minister van Binnenlandse Zaken en Koninkrijksrelaties van 26 februari 2014, nr. 2014-0000 104920. De Aanpassingswet WNT is als onderdeel van dit normenkader nog niet formeel aangenomen door de Eerste Kamer. Voor het opmaken van de jaarrekening is in lijn met de mededeling van de minister van BZK d.d. 12 februari 2014, gepubliceerd in de Staatscourant d.d. 18 februari 2014, de Aanpasssingswet WNT wel als onderdeel van het normenkader gehanteerd. De opgave over 2013 is als volgt: Functie
Dhr. J.C.M. Al
bestuurder
Ingangsdatum dienstverband mei 2006
Belastbaar jaarloon 123.000
Ontslagvergoeding
-
Betaalbaar op Totaal termijn 37.000
160.000
Ten aanzien van interim-functionarissen die geen topfunctie vervullen heeft Stichting Stek gebruik gemaakt van de mogelijkheid die paragraaf 6 van de Beleidsregels toepassing WNT biedt inzake de volledige openbaarmaking van deze functionarissen . Op basis van de Beleidsregels toepassing WNT (inclusief de wijziging van paragraaf 6 volgens besluit van de Minister van Binnenlandse Zaken en Koninkrijksrelaties van 12 maart 2014, nr. 2014-0000142706 en gepubliceerd in de Staatscourant d.d. 18 maart 2014) kán en hoeft Stichting Stek niet volledig te voldoen aan de verplichting voor openbaarmaking van deze interim-functionarissen zoals voorgeschreven in artikel 4.2 lid 2c van de WNT (inclusief verwerking Aanpassingswet WNT).
123
Woonstichting Stek, Lisse 5.11 ONDERTEKENING VAN DE JAARREKENING De jaarrekening 2013 van Woonstichting Stek is vastgesteld door de bestuurder en goedgekeurd door de Raad van commissarissen op 20 mei 2014 te Lisse.
Directeur/bestuurder
Raad van Commissarissen
De heer J.C.M Al
De heer N.P.M. Schoof, voorzitter
De heer J.M. Hoff, vicevoorzitter
Mevrouw J.M. van Duin, lid
Mevrouw G.J. Topper, lid
124
Woonstichting Stek, Lisse 5.12 OVERIGE GEGEVENS 5.12.1 Statutaire resultaatsbestemming De stichting heeft als doel uitsluitend werkzaam te zijn op het gebied van de volkshuisvesting. Behaalde resultaten zullen altijd worden ingezet ten behoeve van het doel van de stichting. 5.12.2 Voorstel resultaatbestemming De resultaatbestemming is vooruitlopend op en onder voorbehoud van de goedkeuring door de Raad van Commissarissen reeds in de jaarrekening verwerkt. Het gehele resultaat ad € 7.088.027 is in mindering gebracht op de overige reserves. 5.12.3 Gebeurtenissen na balansdatum Er hebben geen belangrijke mutaties in het eigen vermogen na het einde van het boekjaar plaatsgevonden. In 2014 zal Stek in samenwerking met de Gemeente Lisse in gesprek gaan met de Provincie Zuid-Holland om plannen te ontwikkelen met als doel voor Geestwater (binnen Trithun C.V.) een definitieve woonbestemming te realiseren. Als deze planontwikkeling niet van de grond komt zal de waarde van de grondpositie naar beneden worden bijgesteld tot agrarische grondwaarde. In 2014 zal hier duidelijkheid over komen en eventuele verliezen zullen dan ook in 2014 worden verwerkt. 5.12.4 Controleverslag van de accountant
125
126
6 Overzicht verbonden partijen per balansdatum 31-12-2013
Het nu volgende overzicht geeft de samenstelling van de Raad van Commissarissen in 2013 weer.
Naam, geboortedatum, functie De heer N.P.M. Schoof, 10 februari 1947, Voorzitter RvC Voorzitter Remuneratiecommissie
Functie / nevenfuncties
Expertise
§ Directeur AVDD § Lid voortgangscommissie Sint Maarten § Expert VNG-International § Voorzitter Stichting Vrienden Hospice Alphen aan den Rijn
· Voorzitter, · Bestuurlijk en Juridisch, · Management en organisatie
Datum benoeming / aftreden Eerste benoeming: 1 oktober 2008 Herbenoemd: 1 oktober 2012 Beoogde einddatum: 1 oktober 2016
De heer J.M. Hoff, 19 september 1955, Vicevoorzitter RvC, Lid Remuneratiecommissie
§ Directeur Huisvesting en Vastgoed Cordaan (vanaf 1-9-2011) § Voorzitter Raad van Commissarissen van de Stichting Behoud Cultureel Erfgoed Rotterdam. § Bestuurder Delphi Coaching & Solutions § Partner Maatschap Kunstcollectie
De heer G.A. Camphorst, 9 april 1947, Lid RvC Lid Auditcommissie
§ Volkshuisvesting en ruimtelijke ordening, § Sociaal maatschappelijk en zorg
Eerste benoeming: 26 juni 2007 Herbenoemd: 26 juni 2011 Beoogde einddatum: 26 juni 2015
· Financieeleconomisch
Eerste benoeming: 22 december 2005 Herbenoemd: 22 december 2009 Einddatum: 22 december 2013
De heer R. Kies, 21 augustus 1959, Lid RvC Lid Auditcommissie (op voordracht huurdersorganisatie)
De heer F.J.M. Barnhoorn, 29 maart 1960, Lid RvC
§ Business Controller Engine Services KLM § RvC functie bij een dochteronderneming KLM § Bestuurslid van Stichting Algemeen Pensioenfonds KLM
· Financieeleconomisch
Eerste benoeming: 3 maart 2005 Herbenoemd: 22 oktober 2008 Einddatum: 3 maart 2013
§ Manager maatschappelijke verankering woningcorporatie Stadgenoot in Amsterdam tot 01-092012.
· Volkshuisvesting, · Klanten / huurders aangelegenheden
Eerste benoeming: 29 oktober 2002 Herbenoemd: 6 september 2010 Einddatum: 22 december 2013
129
Naam, geboortedatum, functie
Datum benoeming / aftreden
Functie / nevenfuncties
Expertise
Mevrouw J.M. van Duin, 25 november 1975, Lid RvC Lid Remuneratiecommissie Lid Auditcommissie
Lid Raad van Toezicht Cultuurcompagnie § Lid Raad van Toezicht Butterfly Works § Procesmanager F&A BAM Woningbouw t/m mei 2012
· Financieeleconomisch · Projectontwikkeling en vastgoed
Eerste benoeming: 1 mei 2012
De heer J. van Dijk, 20 november 1969, Lid RvC Voorzitter Auditcommissie (op voordracht huurdersorganisatie)
§ Directeur Bedrijfsvoering Advin (vanaf 1-4-2011) § Economisch Juridische Commissie NL Ingenieurs (vanaf 1-3-2012)
· Financieeleconomisch
Eerste benoeming: 22 maart 2012
Mevrouw G.J. Topper 2 januari 1962 Lid RvC
§ Eigenaar TopperinBusiness (Interim management en marketing consultancy) · Managing partner Marketing Queens
· · · ·
(op voordracht huurdersorganisatie)
*
Beoogde einddatum: 1 mei 2016 (herbenoeming mogelijk)
Einddatum: 31 maart 2014*
Klantrelaties, Belanghouders, Marketing Communicatie en PR
Eerste benoeming: 17 december 2013 Beoogde einddatum: 17 december 2017 (herbenoeming mogelijk)
Na balansdatum heeft de heer J. van Dijk heeft per 31 maart 2014 de Raad van Commissarissen verlaten.
Opmerking bij voorgaand overzicht Commissaris Nico Schoof is directeur van het bedrijf AVDD. Vanuit zijn bedrijf factureert hij zijn commissarisvergoeding aan Woonstichting Stek. Uitgezonderd de hierboven genoemde relaties met het bedrijf AVDD, verklaart Stek hierbij geen transacties te hebben verricht met bedrijven waar de leden van de Raad van Commissarissen werkzaam of mee verbonden zijn conform de lijst met functies en nevenfuncties van de RvC. Overzicht van verbindingen Woonstichting Stek heeft de volgende verbindingen. Per verbinding wordt inzicht gegeven in de vermogenspositie en de rekening-courantverhouding met Woonstichting Stek. Naam van de verbinding
Stek Holding BV
Belang in %
100%
Heeft consolidatie binnen de TI (toegelaten instelling) plaatsgevonden?
Ja
Financiële gegevens: Eigen vermogen
€ 1.903.809
Jaaromzet
€0
Nominale waarde belang, preferentie en/of prioriteit
€ 36.000
Geldstromen van TI naar verbinding
€0
Doorberekende kosten aan de verbinding
€0
Rekening-courant waarde
€ 587.106 schuld aan Woonstichting Stek
130
Activiteiten van de vennootschap: Deze vennootschap treedt op als houdstermaatschappij van Magistra Bouwservice BV, Elshoek BV, Pago Zorg BV en Trithun BV. Risicoprofiel: Geen risico. Naam van de verbinding
Magistra Bouwservice BV
Belang in %
100%
Heeft consolidatie binnen de TI plaatsgevonden?
Ja
Financiële gegevens: Eigen vermogen
€ -/- 693.955
Jaaromzet
€0
Nominale waarde belang, preferentie en/of
€ 18.000
prioriteit Rekening-courant waarde
€ 171.630 schuld aan Woonstichting Stek
Activiteiten van de vennootschap: De BV treedt op als commanditaire vennoot in Trithun CV. Risicoprofiel: Gering risico. Naam van de verbinding
Elshoek BV
Belang in %
100%
Heeft consolidatie binnen de TI plaatsgevonden?
Ja
Financiële gegevens: Eigen vermogen
€ -/- 106.225
Jaaromzet
€ 0
Nominale waarde belang, preferentie en/of prioriteit
€ 18.000
Rekening-courant waarde
€ 196.874 schuld aan Woonstichting Stek
Activiteiten van de vennootschap: Het (doen) ontwikkelen van woningbouwlocaties en van huur- en koopwoningen zowel in goedkope als duurdere sectoren, alsmede commerciële en sociaal-culturele onroerende aanhorigheden die noodzakelijk zijn voor de kwaliteit en leefbaarheid van de woongebieden. Risicoprofiel: De grondpositie van Elshoek BV wordt meegenomen in de ontwikkeling van de Woonzorgzone in Hillegom. Daarna wordtl Elshoek BV opgeheven. 131
Naam van de verbinding
Pago Zorg BV
Belang in %
100%
Heeft consolidatie binnen de TI plaatsgevonden?
Ja
Financiële gegevens: Eigen vermogen
€ -/- 1.084.267
Jaaromzet
€ 0
Nominale waarde belang, preferentie en/of prioriteit
€ 18.000
Rekening-courant waarde
€ 301.315 schuld aan Woonstichting Stek
Activiteiten van de vennootschap: De exploitatie en ontwikkeling van onroerend goed in de breedste zin ten behoeve van instellingen in de zorgverlening. Risicoprofiel: Pago Zorg BV is voorbestemd voor projectontwikkeling van de Woonzorgzone in Hillegom. Naam van de verbinding
Trithun BV
Belang in %
100%
Heeft consolidatie binnen de TI
Ja
plaatsgevonden? Financiële gegevens Eigen vermogen
€ -/- 63.072
Jaaromzet
€0
Nominale waarde belang, preferentie en/of prioriteit
€ 18.000
Rekening-courant waarde
€ 2.741 schuld aan Woonstichting Stek
Activiteiten van de vennootschap: De BV treedt op als beherend vennoot in Trithun CV. Risicoprofiel: Zie Trithun CV. Naam van de verbinding
Trithun CV
Heeft consolidatie binnen de TI plaatsgevonden?
Ja
Financiële gegevens Eigen vermogen
€ -/- 695.623
Jaaromzet
€0
Rekeningen-courant waarde
€0
132
Activiteiten van de vennootschap: De ontwikkeling en exploitatie van registergoederen gelegen aan de 2e Poellaan in Lisse met een oppervlakte van circa 14 hectare (het zogenoemde Geestwater). Risicoprofiel: Het project is in voorbereidende fase. Er worden gesprekken gevoerd met de gemeente Lisse om de projectplannen nader te ontwikkelen. De verwachting is dat in 2014 de projectplannen nader worden uitgewerkt. Naam van de verbinding
Vereniging Woningcorporaties Holland Rijnland
Belang in %
0,0%
Heeft consolidatie binnen de TI
Nee
plaatsgevonden? Financiële gegevens Eigen vermogen
€0
Jaaromzet
€ 1.263.253 (2012)
Nominale waarde belang, preferentie en/of prioriteit
€0
Rekening-courant waarde
€0
Activiteiten van de vennootschap: Het organiseren van de verdeling van sociale huurwoningen door toegelaten instellingen in de regio Holland Rijnland. De activiteiten van de Vereniging Woningcorporaties Holland Rijnland worden in 2014 overgedragen aan Holland Rijnland Wonen. Risicoprofiel: Laag risico. Naam van de verbinding
Holland Rijnland Wonen
Belang in %
9,8%
Heeft consolidatie binnen de TI plaatsgevonden?
Nee
Financiële gegevens Eigen vermogen
€ -305.162
Jaaromzet
€ 0 (2013)
Nominale waarde belang, preferentie en/of
€ -29.906
prioriteit Rekening-courant waarde (langlopend)
€ 107.762 schuld aan Woonstichting Stek
Activiteiten van de vennootschap: Het organiseren van de verdeling van sociale huurwoningen door toegelaten instellingen in de regio Holland Rijnland m.i.v. 1 april 2014 d.m.v. WoningNet. Risicoprofiel: Laag risico 133
Naam van de verbinding
WoningNet N.V.
Belang in %
0,01% (100/900.000)
Heeft consolidatie binnen de TI plaatsgevonden?
Nee
Financiële gegevens Eigen vermogen
€ 10.755.000 (nominaal)
Jaaromzet
€0
Nominale waarde belang, preferentie en/of prioriteit
€ 1.195
Rekening-courant waarde
€0
Activiteiten van de vennootschap: Houdstermaatschappij van WoningNet. Risicoprofiel: Laag risico
134
