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Fase Fase 1: Ontwikkeling
Periode Na de oorlog tot halverwege de jaren ‘80
Concurrentieverhouding sector ontwikkelaars - beperkt aantal ontwikkelaars, voornamelijk actief in woningbouwsector, grotendeels in gesubsidieerde sector - enkele conjuncturele golfbewegingen beïnvloeden projectontwikkeling (jaren ’70 groei, dip begin jaren ’80) maar aantal ontwikkelaars blijft beperkt - winkel- en kantorenmarkt veel vanuit direct opdrachtgeverschap van eigenaar/gebruiker en beperkt op risico
Drijfveren voor verandering eind jaren ‘80/ begin jaren ‘90: - meer marktwerking (eerste stap naar liberalisering woningmarkt, afschaffing subsidies) - privatisering corporaties - nieuw overheidsbeleid; vinex - start eerste grote projecten in gebiedsontwikkeling - lage rente (interessant voor project- en bedrijfsfinanciering maar ook voor consument) e - meer leencapaciteit (betrekken 2 inkomen) consument - start economische groeispurt Fase 2: Groei Begin jaren ‘90 - sterke groei aantal partijen, veel toetreders tot 2001 - groei marges en omzet - aanbiedersmarkt (kopers hebben beperkte keuze en zien wonen ook steeds meer als beleggingsobject) - sterke groei kantorenmarkt (hausse eind jaren ’90) Drijfveren voor verandering in 2001: - invloed 9/11: vertrouwensschade - internetbubble barst, kleine crisis op de aandelenmarkt als gevolg - einde van de rek in leencapaciteit (en daarmee prijsontwikkeling woningen) komt in zicht - politieke speelveld verandert (opkomst Fortuyn en Leefbare partijen) Fase 3: Shake out 2001 tot 2003 - verschuiving van aanbieders naar vragersmarkt - in deelregio’s krimp - winkelmarkt raakt verzadigd, evenals de kantorenmarkt - organisatieaanpassingen (afslank en fusies) Drijfveren voor verandering in 2003: - internetbubble voorbij, snel herstel - in rustig tempo doorgroeien - economische en politieke stabiliteit lijken terug Fase 4: Volwassenheid 2003 tot 2008 - veel concurrentie - sturen op marktaandeel en lage kosten - kantorenmarkt raakt steeds meer verzadigd maar door ‘wall of money’ wel hoge prijzen voor vastgoed (korte varkenscyclus)
Kenmerken tijdperk - overheid tot jaren ’80 sterk sturend om woningnood op te lossen: aanbiedersmarkt - toename welvaart tot eind jaren ‘70: kwaliteitsbehoefte bij consumenten neemt toe - functiescheiding domineert - in de periode ’80 overgang naar functiemenging (compacte stad) - oliecrisis jaren ’70
- algehele economische groei - tertiairisering economie (groei kantorenmarkt) - sterke prijsstijging in alle vastgoedmarkten - investeringsruimte bij overheden (subsidies) - bereidheid overheid tot samenwerking PPS
- stabilisering van groei - tertiairisering economie grotendeels voltrokken - grote gebiedsontwikkelingen gerealiseerd - gebiedsontwikkeling als algemeen erkend proces en werkwijze door markt en overheid (bijv. MCD start in 2003)
- gestage groei - gebiedsontwikkelingen afgerond (Almere, M’tricht, A’dam etc.) - basis voor kredietcrisis wordt gelegd door steeds ingewikkeldere financieringsconstructies Drijfveren voor verandering die vanaf 2008 spelen (kredietcrisis) zijn in hoofdstuk 4 in de pestel-analyse benoemd
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