•
DTB-WERKDOCUMENT
·D···········:···· :
(
(-
.. -:: : : : : :D:-:-:-:-:-:-: \ ANALYSE VAN DE VOLKSHUISVESTINGSSITUATIE IN LELYSTAD EN VISIEONTWIKKELING
....
[Jt:~:f
. . . . ....... . .. •
o.o
•••••••
D~~D .··.......... . .. . .. . . ... .........
.....
a> a>
.c a>
..c "'C
R.A. van den Broeke H. Heeger H. Priemus
co co .....
·.·.·.·.·.0 ······· 0 ........... · ......... . ·· ..... .. ·· ..... ..... . .. . . . ...... .. . . ..
.....
0 0
>
0)
c: c: 0
S c:
·CO
a>
0)
I- c:
0
a> l- ~ ::J ~ ::J 3: l- +-' l- c: Cl)
0
Z
a> := a>
Cl) ~
w 0
N
~
"'C
a>
+-'
a:
Cl)
Cl
+-'
w
Z
0
a> C,)
8505398G
96-22
a> Cl)
Delftse Universitaire Pers
•
ANALYSE VAN DE VOLKSHUISVESTINGSSITUATIE'IN LELYSTAD EN VISIEONTWIKKELING
Bibliotheek TU Delft
111111111111
C 2290067
8505 398 G
OTB-WERKDOCUMENT
Onderzoeksinstituut OTB Technische Universiteit Delft Thijsseweg 11, 2629 JA Delft Tel. (015) 278 3005 Fax (015) 278 44 22 E-mail
[email protected] http://www.otb.tudelft.nl
96-22
ANALYSE VAN DE VOLKSHUISVESTINGSSITUATIE'IN LELYSTAD EN VISIEONTWIKKELING
R.A. van den Broeke H. Heeger H. Priemus
Delftse Universitaire Pers, 1996
De OTB-werkdocumenten worden uitgegeven door de: Delftse Universitaire Pers Mekelweg 4 2628 CD Delft Tel. (015) 278 32 54 Fax (015) 278 16 61 In opdracht van: Onderzoeksinstituut OTB Technische Universiteit Delft
CIP-GEGEVENS KONINKLUKE BmUOTIlEEK, DEN HAAG Broeke, R.A. van den Analyse van de volkshuisvestingssituatie in Lelystad en visieontwikkeling / R.A. van den Broeke, H. Heeger en H. Priemus. - Delft: Delftse Universitaire Pers. - (OTBwerkdocument / Onderzoeksinstituut OTB , ISSN 1383-8017 ; 96-22) ISBN 90-407-1392-8 NUGI 655 Trefw.: volkshuisvesting, Lelystad Copyright 1996 by Onderzoeksinstituut OTB No part of this book may be reproduced in any form by print, photoprint, microfilm or any other means, without written permission from the publisher, Delft University Press, Mekelweg 4, 2628 CD Delft, The Netherlands.
INHOUD
.. . . . . . . . . . . .. . . . . . . . . . . . . . . . . . .. . ... . . 1
1
INLEIDING
2
CONCLUSIES OVER DE LELYSTADSE VOLKSHUISVESTINGSSITUATIE . . .. ... ... .. . . . . . . . . . .. . . . . . . . . . . . . . . . .. 3
3
ANALYSE EN BELEIDSVOORSTELLEN . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 5
3 .1 3.2 3.3 3.4 3.5 3.6 3.7 3.8 3.9 3.10
4
Werkgelegenheid en economische ontwikkeling . . .... . .. . . . .. 5 Stagnatie bevolkingsgroei Lelystad ..... ..... . ..... . .. ... 7 Zwakke woningmarkt . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . .. 10 Woningaanbod . ... ...... ... .. ... . . . . . . . . . . . . . .. 15 Leefbaarheid en woonomgeving . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 17 Woonlasten en concurrentiepositie ... . . . . . . . .. . .. .. . . .. 20 Imago ... .. . . . ..... . ..... ... . . . . . . . . . . . . . . . . 23 Financiële positie corporaties en gemeente ... . .. .. . ..... . . 24 Samenwerking corporaties ... .... . ..... . . .. . . . .. . . .. 26 Krachtige sturing . .. .... ...... .... .. ... ... .. ..... 27
AANBEVELINGEN EN PERSPECTIEF ... . . . . . . . . . . . . . . . . . 31
4.1 4.2
Inbreng van verschillende partijen . ... . . .. .. . .. . .. . . . . . 31 Vervolg en stappenplan . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 36
LITERATUUR . . . . . . . . . . .... . . .... .. .. . . . . . . . . . .. ... . 39 BULAGE 1 OMVANG DOELGROEP VAN BELEID. . .. . . . . . . . . . . . . 43
1 INLEIDING
Lelystad kampt met aanzienlijke volkshuisvestingsproblemen. Alle inspanningen en onderzoekingen ten spijt, is men er tot op heden niet in geslaagd een adequate aanpak van de Lelystadse problematiek te ontwikkelen. De Provincie Flevoland, de gemeente Lelystad en de Inspectie Volkshuisvesting Noord-Holland en Flevoland hebben het OTB om die reden eind 1995 gevraagd een visie te ontwikkelen op het Lelystadse volkshuisvestingsbeleid. Het OTB zou daarmee een initiërende rol kunnen spelen bij het op gang brengen van het volkshuisvestingsdebat. Deze beleidsnotitie koppelt de analyse van de Lelystadse volkshuisvestingssituatie aan concrete beleidsadvisering. Een eerste analyse van de Lelystadse volkshuisvestingssituatie had tot doel respectievelijk kansen en bedreigingen, en sterkten en zwakten aan te geven van waaruit vervolgens mogelijke beleidsvoorstellen ontwikkeld konden worden. Naast de analyse van volkshuisvestingsplannen, structuurvisies, beleidsnotities, statistieken en bijvoorbeeld bestaand onderzoeksmateriaal, is aan de hand van gesprekken met sleutelfiguren uit de Lelystadse volkshuisvesting geprobeerd een beeld te krijgen van achtergronden van de Lelystadse problematiek. Daarnaast geven de gesprekken inzicht in de ideeën en opvattingen die de lokale partijen in Lelystad hebben over de volkshuisvesting en de mogelijke beleidsvarianten die ontwikkeld zouden kunnen worden. Zo zijn gesprekken gevoerd met de heer De Ruiter van Van der Linden Vastgoedbeheer , de heren Van Oosten en Van der Burgt van ABC Vastgoed, de heren Doorten en Sikkens van Woningbouwstichting Lelystad, de heren Sträter en Dreef van Woningstichting De Opdracht, de heren Van Bochove en Hendriks van de gemeente Lelystad en de tijdelijke bewindvoerder van Woningstichting De Opdracht, de heer Rijkaart van Capelle. Gesprekken zijn tevens gevoerd met de heer Van Velzen van de Nationale Woningraad, de heer Aquina van het NCIV, de heer Molenaar van de Inspectie Volkshuisvesting Noord-Holland en Flevoland, de heren Licher en Van den Berg van de Provincie Flevoland, mevrouw Langeveld van het Centraal Fonds voor de Volkshuisvesting en de heer Smit van de Kamer van Koophandel. Namens de inwoners van Lelystad zijn gesprekken gevoerd met de heren Baarman en Wiesener (Huurdersraad van De Opdracht), Jasper en Verweij (WBL 1993) en de heer Lensen (Lelystad Actief).
Op basis van de analyse van het bestaande onderzoeksmateriaal en de gesprekken hebben wij tien conclusies over de Lelystadse volkshuisvestingssituatie getrokken (hoofdstuk 2) . De tien conclusies vormen het vertrekpunt voor de uiteindelijke beleidsadvisering. Aan de hand van de gesprekken en een aantal bijeenkomsten met de begeleidingscommissie (bestaande uit de heren Van Bochove en Hendriks (gemeente), de heer Van den Berg en mevrouw Bouwmeester (Provincie Flevoland) en de heren Molenaar en Van den Ham (Inspectie Volkshuisvesting Noord-Holland en Flevoland» is het draagvlak voor verschillende beleidsvarianten gepeild. De werkzaamheden leiden uiteindelijk tot een afgewogen pakket van beleidsvoorstellen die mede richting zouden kunnen geven aan het in de toekomst te voeren volkshuisvestingsbeleid in Lelystad (hoofdstuk 3). , Hoofdstuk 4 plaatst de beleidsadvisering in het perspectief van de inspanningen die de verschillende partijen zouden moeten leveren. Zoveel is immers duidelijk: de Lelystadse problematiek is complex, het zelfoplossend vermogen van de Lelystadse actoren beperkt. Een gezamenlijke, intensieve aanpak met daarin een rol voor zowel de lokale partijen als de rijksoverheid, ligt voor de hand. Eind maart 1996 zullen gemeente, Provincie en Inspectie met staatssecretaris Tommel overleggen over de problematiek van Lelystad. Deze notitie zal in de uiteindelijke vorm één van de pijlers onder het te voeren overleg kunnen zijn en doet recht aan de opgave die de staatssecretaris en de lokale volkshuisvestingspartijen in een eerder overleg (30 augustus 1995) hebben geformuleerd: het opstellen van een probleemanalyse en het formuleren van mogelijke oplossingsrichtingen. Daarnaast zou de beleidsadvisering een rol kunnen spelen bij de verdere uitwerking van beleidsvoorstellen binnen het Ontwikkelingsberaad Lelystad, en dan met name binnen de Werkgroep Wonen.
2
2 CONCLUSIES OVER DE LELYSTADSE VOLKSHUISVESTINGSSITUATIE
Naar aanleiding van de analyse van de Lelystadse volkshuisvestingssituatie hebben wij tien conclusies geformuleerd. Deze conclusies worden in de volgende paragrafen verder uitgewerkt en gekoppeld aan beleidsvoorstellen: 1.
Bevordering van de werkgelegenheid en de economische ontwikkeling is vermoedelijk het belangrijkste element bij het oplossen van de volkshuisvestingsproblematiek. De oplossing van de Lelystadse problematiek ligt daarmee slechts voor een deel in handen van de volkshuisvesting. Er liggen op het terrein van de volkshuisvesting echter voldoende aanknopingspunten die de lokale partijen zouden moeten benutten.
2.
Alle eerdere prognoses ten spijt stagneert de feitelijke groei van de bevolking en is er de laatste jaren sprake van een bevolking die geleidelijk in omvang afneemt. Een krachtige groei van de bevolking lijkt op korte termijn niet realiseerbaar. Lelystad is thans een groeikern zonder donorgemeente.
3.
Lelystad opereert in een uiterst zwakke markt. Er is sprake van een kwantitatief en een kwalitatief overschot aan huurwoningen, hetgeen de verhuurbaarheid blijvend onder druk zet en tegelijkertijd tal van problemen genereert in de vorm van leegstand, leetbaarheidsproblematiek, een beperkte buurtbinding , een weinig hechte sociale structuur en een atbrokkelend draagvlak voor voorzieningen.
4.
Het woningaanbod bestaat voornamelijk uit grotere eengezinshuizen, terwijl de vraag - althans die in de huursector - zich uitstrekt tot kleinere woningen voor een- en tweepersoonshuishoudens. De differentiatie is op het punt van huurprijs, aantal kamers, woningtype en bouwjaar beperkt.
5.
De oorzaak van verminderde verhuurbaarheid is in Lelystad maar voor een klein deel toe te schrijven aan de kwaliteit van de woningen. Leetbaarheid en de kwaliteit van de woonomgeving spelen in veel gevallen een grotere rol. In een aantal complexen doen zich bouwtechnische problemen voor. 3
6.
In vergelijking met andere groeikernen is Lelystad, uitgedrukt in nettohuurquotes (dat wil zeggen: exclusief bijkomende woonuitgaven als OZB, gas en elektra), geen extreem dure woongemeente. De bijkomende gemeentelijke lasten (onroerende-zaakbelasting) behoren echter tot de hoogste van Nederland. De ligging ver van andere gemeenten en werkgelegenheid zorgt voor hoge bijkomende kosten voor vervoer (auto of trein) en tevens voor lange reistijden. Deze factoren pakken erg nadelig uit voor de concurrentiepositie van de Lelystadse woningen ten opzichte van het woningaanbod in andere woongebieden. De huurprijzen van de woningen zijn weinig marktconform.
7.
Het imago van Lelystad laat te wensen over, of, zoals iemand het uitdrukte: Lelystad heeft helemaal geen imago.
8.
De fmanciële positie van de beide Lelystadse corporaties en die van de gemeente is dermate zwak dat het fundament onder de lokale volkshuisvesting niet bijster goed te·noemen is.
9.
Vaneen effectieve samenwerking tussen de woningcorporaties is tot nu toe . weinig tot niets gebleken.
10.
Het ontbreekt Lelystad aan een gezamenlijk gedragen en effectief volkshuisvestingsbeleid en derhalve aan een voortvarende aanpak van de Lelystadse volkshuisvestingsproblemen. Van de kant van de gemeente mag een krachtige sturing worden verwacht. Prestatie-afspraken, een actueel volkshuisvestingsplan en bijvoorbeeld uitspraken over de omvang van de goedkope en betaalbare woningvoorraad zullen een belangrijke rol spelen in dat gezamenlijke volkshuisvestingsbeleid.
4
3 ANALYSE EN BELEIDSVOORSTELLEN
Er bestaat niet één specifieke maatregel die uiteindelijk tot de oplossing van de volkshuisvestingsproblemen van Lelystad leidt. Het beleidsadvies is dan ook gebaseerd op een samenhangend geheel van beleidsmaatregelen. De beleidsvoorstellen zijn geclusterd per probleemveld.
3.1
Werkgelegenheid en economische ontwikkeling
Bevordering van de werkgelegenheid en de economische ontwikkeling is vermoedelijk het belangrijkste element bij het oplossen van de volkshuisvestingsproblematiek. De oplossing van de Lelystadse problematiek ligt daarmee slechts voor een deel in handen van de volkshuisvesting. Er liggen op het te"ein van de volkshuisvesting echter voldoende aanknopingspunten die de lokale partijen zouden moeten benutten. Analyse Alhoewel de werkgelegenheid toeneemt (over de periode 1988-1992 steeg het aantal volledige en deeltijdarbeidsplaatsen in Lelystad van 15.790 naar 20.520), laat de Economische ontwikkeling van Flevoland (provincie Flevoland, 1993) zien dat de groei van het aantal arbeidsplaatsen in Lelystad achterblijft bij de ontwikkeling van de omvang van de beroepsbevolking. De werkgelegenheid groeit met 400-600 arbeidsplaatsen per jaar. Daar staat tegenover dat Lelystad 6.000-8.000 arbeidsplaatsen tekortkomt om te kunnen voorzien in de behoefte van de Lelystadse beroepsbevolking (Gemeente Lelystad, 1995a). Het gebrek aan werkgelegenheid weerspiegelt zich ook in het relatief hoge cijfer voor werkloosheid. Van de beroepsbevolking (leeftijd 15-64 jaar) zit 11 % zonder werk (Gemeente Lelystad, 1995b).
De uitgaande pendel is ten opzichte van de omvang van de beroepsbevolking aanzienlijk. Cijfers over 1989 en 1994 geven aan dat de uitgaande pendel zelfs groeit. Recent materiaal laat zien dat slechts 44,7% van de beroepsbevolking daadwerkelijk in Lelystad werkzaam is (Gemeente Lelystad, 1995b). Dat percentage blijft aanzienlijk achter bij de doelstelling van 67% die de Europese Commissie in haar rapportage over Flevoland als norm hanteert (Europese Commissie, 1994). 5
Naast een omvangrijke uitgaande pendel, is er ook een niet onaanzienlijke inkomende pendel die eveneens in omvang toeneemt. Het gaat in totaal om 5.900 mensen die in Lelystad werken en elders wonen. Volgens de heer Beukers van de gemeente Lelystad zou de prijs-kwaliteitverhouding van de woningen in Lelystad zodanig moeten zijn, dat de afstand Lelystad-Almere in prijs en kwaliteit wordt gecompenseerd. Letterlijk genomen zouden huurwoningen dan f 254,- per maand goedkoper moeten zijn (Gemeente Lelystad, 1995a). Recente gegevens over bijvoorbeeld het verhuisgedrag van medewerkers van de Penitentiaire Inrichting Lelystad laten zien dat slechts een beperkt deel van de medewerkers (35 %, waarvan 2/3 reeds in Lelystad woonachtig was) daadwerkelijk in Lelystad woont. Over de periode 1992 tot 1995 ging de toename van 1.000 arbeidsplaatsen gepaard met een toename van de inkomende pendel met 990 personen (Gemeente Lelystad, 1995c).
Beleidsvoorstel Het gebrek aan werkgelegenheid is een van de meest bepalende factoren die de verdere ontwikkeling van 'Lelystad in de weg staan. Op het terrein van de vestiging van werkgelegenheidsbronnen ligt er voor Lelystad een aantal kansen. Zo heeft Lelystad een gunstige ligging voor het transport van goederen, zijn er mogelijkheden voor de verdere ontwikkeling van de luchthaven, is de stad redelijk toegankelijk per spoor en over de weg en biedt Lelystad veel ruimte in en om de stad en dus goedkope grond voor de vestiging van bedrijven. Het Rijk, de Provincie en de gemeente Lelystad bepalen de randvoorwaarden voor de vestiging van bedrijven en zouden actief de ontwikkeling van werkgelegenheid en economie (blijvend) moeten bevorderen. De beschikbare budgetten uit de Premieregeling werkgelegenheidsontwikkeling (pS OL) die de gemeente Lelystad tot aan het jaar 2000 voorzien van in totaal 23 miljoen gulden, zijn medio 1996 bijna uitgeput. Dat wil zeggen dat de gemeente Lelystad de komende jaren - in financiële zin slechts in beperkte mate extra inspanningen ter bevordering van de vestiging van bedrijven kan ontwikkelen. De lobby zou zich kunnen richten op de verruiming van de budgetten en tevens op deelname aan een fiscale regeling bestemd voor steunregio's die bedrijven in staat stelt om versneld af te schrijven op onroerend goed. De gelden die de Europese Commissie beschikbaar stelt (Europese Commissie, 1994), kunnen niet voor de volkshuisvesting worden aangewend, maar wel voor de verbetering van werkgelegenheid en bijvoorbeeld de infrastructuur. De Europese Commissie koppelt aan de verstrekking van de gelden wel de voorwaarde van cofinanciering: als de gemeente gebruik maakt van de gelden van de Europese Commissie, dient zij in aanvulling op die gelden, zelf eveneens een financiële bijdrage te leveren. Niet alleen het vestigingsklimaat behoeft verbetering (het aanbieden en inrichten van bedrijfsterreinen, aantrekkelijke grondprijzen, etc.), ook zou aandacht besteed moeten worden aan het verbeteren van de infrastructuur. Die verbetering kan betrekking hebben op het doortrekken van de spoorlijn die nu in Lelystad stopt. De plannen voor het doortrekken van de treinverbinding naar Zwolle 6
(de Hanzelijn, beoogde aanleg in 2007) en naar het noorden van het land (via het Zuiderzeetracée) zijn er wel, maar deze zouden eerder gerealiseerd kunnen worden. Daarmee opent zich de mogelijkheid om de interesse van de transportsector voor Lelystad te bevorderen. De aanleg van de A23 - de extra wegverbinding met het vasteland - zou eveneens kunnen bijdragen aan de toegankelijkheid van Lelystad en aan de reductie van reistijd. De fixatie op de Randstad zal met de komst van de weg- en spoorverbinding verminderen en tevens dienen zich nieuwe ontwikkelingsmogelijkheden voor de werkgelegenheid aan. De lokale volkshuisvestingspartijen en andere actoren zullen gezamenlijk de promotie van Lelystad ter hand moeten nemen. De promotie moet zich richten op de vestiging van bedrijven en bewoners. Overigens heeft promotie op de lange termijn alleen effect wanneer daadwerkelijk een goed vestigingsklimaat geboden wordt en huishoudens daadwerkelijk een aantrekkelijk aanbod krijgen voorgeschoteld. De gemeente zou creatief op zoek kunnen gaan naar aantrekkelijke vestigingsvoorwaarden voor bedrijven: Lelystad zou als 'kansrijke zone' geprofileerd kunnen worden. Een mild fiscaal klimaat zou daarvan deel kunnen uitmaken. Met zich vestigende bedrijven zouden afspraken gemaakt kunnen worden over een financiële bonus voor die werknemers die zich in Lelystad vestigen. Ook zou periodiek gekeken moeten worden naar de mogelijkheden die er zijn om inkomende pendelaars aan Lelystad te binden. Een gericht nieuwbouwbeleid zou onderdeel van dit beleid kunnen zijn.
3.2
Stagnatie bevolkingsgroei Lelystad
Alle eerdere prognoses ten spijt stagneert de feitelijke groei van de bevolking en is er de laatste jaren sprake van een bevolking die geleidelijk in omvang afneemt. Een krachtige groei van de bevolking lijkt op korte termijn niet realiseerbaar. Lelystad is thans een groeikern zonder donorgemeente. Analyse Recente ontwikkelingen De instroom neemt thans geleidelijk af, terwijl de uitstroom de laatste jaren een stijgende lijn vertoont (Gemeente Lelystad, 1993/1994). Aan de onderkant van de markt zijn mensen min of meer gebonden aan de huidige woning, terwijl huishoudens die zich dat kunnen permitteren, verdwijnen naar de koopsector (ontwikkelaars profiteren daarvan) of naar goedkopere huurwoningen elders. Een aantal oorzaken is aanwijsbaar waardoor de groei van de bevolking stagneert en thans zelfs voorzichtig overgaat in een lichte daling. Zo heeft Lelystad voor starters te weinig te bieden, terwijl juist deze groep het fundament zou moeten zijn voor een toekomstige groei van Lelystad. Veel starters vertrekken derhalve naar het 'oude land'. Dat wil zeggen dat Lelystad in toenemende mate een scheve bevolkingsopbouw kent. Daarnaast ontbreekt het Lelystad - in tegenstelling tot de meeste groeikernen - aan een donorgemeente. Uit registratie van woningzoekenden en woningtoewijzingen 7
blijkt dat op dit moment 24 % van de huidige Lelystadse huurders afkomstig is uit Amsterdam. De afgelopen jaren is het aandeel van Amsterdammers op de totale instroom geleidelijk gedaald naar 9 %. Amsterdam vervult daarmee dus niet langer de functie van donorstad; Almere vangt de overloop vanuit Amsterdam op. Ter vergelijking blijkt uit gegevens van Woonservice - de stichting die voor de regio Utrecht woonbonnen administreert en daaraan managementinformatie ontleent - dat 20% van de in Nieuwegein binnenkomende woonbonnen uit Utrecht afkomstig is. Blijkbaar leidt een toename van de druk op de woningmarkt in de Randstad en het tekort aan bouwlocaties, (nog) niet tot extra belangstelling voor Lelystad. Dat is zorgwekkend. Lelystad zou zich in eerste instantie moeten richten op een zelfstandige ontwikkeling. Deze stelling wordt nog eens ondersteund ~oor het gegeven dat nieuwbouw binnen Lelystad voor het overgrote deel (over 1993 en 1994 respectievelijk 80% en 64%) betrokken wordt door mensen uit Lelystad zelf (Provincie Flevoland, 1995a). De lichte groei van het aantal woningen (100 tot 200 per jaar), leidt niet tot een toename van de bevolking. Derhalve treedt een geleidelijke huishoudensverdunning op. Deze verdunning blijkt zich voornamelijk in de sociale-huursector voor te doen. De instroom in de sociale-huursector bestaat voornamelijk uit alleenstaanden, tweepersoonshuishoudens en éénoudergezinnen met doorgaans een laag inkomen. De uitstroom bestaat uit bijvoorbeeld tweeverdieners en in ieder geval uit huishoudens die om werkrnotieven naar elders verhuizen (Van den Broeke, Heeger 1995). Met andere woorden: er lijkt zich een proces van selectieve migratie te voltrekken waarbij de draagkrachtige vraag veel minder aan een woning in Lelystad gebonden is dan de vraag van huishoudens met een gemiddeld laag inkomen. De gemeentelijke Huisvestingsverordening maakt het overigens voor zittende huurders met huursubsidie niet mogelijk om te verhuizen naar een woning met meer huursubsidie, tenzij daar redelijke argumenten voor bestaan (Gemeente Lelystad, 1994a). Daarmee is deze categorie huurders min of meer met handen en voeten gebonden aan de huidige woning. Bevolkingsprognose langere termijn Voor de langere termijn laten de bevolkingsprognoses in meerderheid een stijgende lijn zien. De prognoses gaan daarbij uit van een verwachte nieuwbouwproductie van 200 tot 500 woningen per jaar. De Provincie gaat in het streekplan 1992 uit van een geleidelijke groei van de Lelystadse bevolking tot 66.000 inwoners in het jaar 2003. Recenter materiaal - gebaseerd op gegevens van Marco Polis Advies en met gebruikmaking van het PRIMOS-model - geeft aan dat de bevolking van Lelystad zal groeien naar 66.160 mensen in het jaar 2000 en 74.170 mensen in het jaar 2015. In de toelichting geven de onderzoekers aan dat men uitgaat van een aanzienlijk positief migratiesaldo (Stevens, 1995). In de eindversie van het rapport (Marco Polis, 1996) gaan de onderzoekers uit van een naar beneden bijgestelde prognose. In het jaar 2000 en 2015 zouden resp. 64.050 en 68.280 mensen Lelystad bevolken. Het is de vraag of de feitelijke bevolkingsontwikkeling - die een licht dalende tendens weergeeft - de veronderstellingen omtrent de migratie wel staven. De soms veronderstelde, sterk positieve migratiesaldi behoren voorlopig tot de categorie 8
'wishful thinking'; de prognosemodellen gaan er te veel vanuit dat aanbod automatisch ook een extra instroom van huishoudens tot gevolg heeft. Daarnaast moet geconstateerd worden dat de marge waarbinnen de prognoses zich bewegen, nogal groot is. Een duik in het verleden leert dat men in de oorspronkelijke plannen (Gemeente Lelystad, 1992b) nog uitging van een stad van minimaal 80.000 inwoners, waarbij tevens rekening gehouden werd met een doorgroei naar 120.000-150.000 inwoners. Het memorandum inzake de financiële en planologische problematiek van de gemeente Lelystad (Gemeente Lelystad, 1987) geeft aan dat de infrastructuur en het ruimtegebruik zijn afgestemd op een stad van uiteindelijk die omvang. In 1985 wordt echter de oorspronkelijke taakstelling gewijzigd. De Structuurschets (1985) gaat nog slechts uit van een beperkte groeikerntaak; Lelystad zou door moeten groeien naar een stad met een woningvoorraad van uiteindelijk 30.000 woningen. De omslag in beleid hangt direct samen met het gewijzigde Rijksbeleid op het terrein van de ruimtelijke ordening. Het draagvlak voor eerder geplande voorzieningen vervalt daarmee en de stad is ten opzichte van het aantal gebouwde woningen sterk overgedimensioneerd. De gemeente Lelystad maakt derhalve veel extra kosten voor het onderhoud aan wegen, groen en watervoorzieningen. Nadat in 1985 Lelystad uit het Gemeentefonds daartoe al een eerste aanvullende bijdrage had ontvangen, werd in 1986 de Interdepartementale Commissie Lelystad opgericht (ICL) die zou besluiten over de toekenning van ICL-gelden teneinde Lelystad in staat te stellen evenwichtig uit te groeien tot een stad met 80.000 inwoners. De continuering van de verschillende bijdragen (zoals de PSOL, de verfijningsuitkering groeikernen) en de structurele ICL-uitkering (24,4 miljoen gulden op jaarbasis), is verbonden met het uiteindelijk bereiken van die 80.000 inwoners. Om Lelystad een voldoende draagvlak te bieden om zich daadwerkelijk zelfstandig te kunnen ontwikkelen, gaat het memorandum van toelichting bij de Structuurschets (1985) uit van een toekomstige bevolkingsopvang van 75.000 tot 80.000 mensen. Dit uitgangspunt is ook in de latere beleidsnota's terug te vinden, zoals bijvoorbeeld in de Structuurvisie Lelystad 1992 (Gemeente Lelystad, 1992b) en nu recentelijk in de Startnotitie Ontwikkelingsberaad (Gemeente Lelystad, 1996). Zo dient de Startnotitie uiteindelijk uit te monden in een plan van aanpak 'Lelystad 80.000' .
Beleidsvoorstel De gemeente formuleert in haar Startnotitie Ontwikkelingsberaad (Gemeente Lelystad, 1996) als doelstelling om in circa 10 jaar uit te groeien tot een stad met een omvang van 75 .000 tot 80.000 inwoners. Daartoe zou de woningvoorraad tot 30.000 woningen uitgebreid moeten worden. De woningvoorraad bestaat eind 1995 overigens uit 24.903 woningen; in 1995 zijn er in totaal 464 nieuwbouwwoningen opgeleverd. Om in 10 jaar tijd uit te groeien tot een stad met 30.000 woningen, zou de nieuwbouwproductie jaarlijks 500 à 600 woningen moeten bedragen. Het aanboddenken (de gedachte dat aanbod vanzelf vraag creëert) dat sterk is ingebakken in het gemeentelijke beleid, wordt gelogenstraft door de feitelijke ontwikkelingen. Bovendien blijkt ook uit provinciale beleidsstukken (de Nota Volks-
9
huisvesting Flevoland (Provincie Flevoland, 1991) en het Streekplan provIncIe Flevoland (Provincie Flevoland, 1992» dat Almere zorgdraagt voor de omvang van de overloop vanuit de Randstad. De beleidsplannen geven impliciet aan dat Lelystad zich eigenlijk niet op het overloopscenario kan richten. De stad zal uit moeten gaan van een autonome ontwikkeling. Overigens blijkt ook uit een van de IeL-rapporten dat de aannames over de toename van het aantal bewoonde woningen en over de omvang van de bevolking wel eens aan de optimistische kant zouden kunnen zijn (IeL, 1992). De 'middenvariant' waar de beleidsmakers in 1987 rekening mee hielden - een groei van 500 inwoners per jaar - blijkt in 1992 aan de te optimistische kant te zijn geweest. De IeL koppelt daar op dat moment de conclusie aan dat het bereiken van de 80.000 inwoners wel eens verder in de toekom~t zou kunnen liggen. De gunstige ligging van de stad (hoe het ook bekeken wordt, Lelystad ligt centraal in Nederland) is niet voldoende: werkgelegenheid en bereikbaarheid zullen zich eerst moeten ontwikkelen alvorens de bevolking daadwerkelijk in omvang kan groeien. Woningbouw is daarbij over het geheel genomen niet sturend, maar volgend. Een uitzondering zou kunnen gelden voor gerichte nieuwbouw voor pendelaars. De gemeente zou een tweesporenbeleid moeten ontwikkelen, waarbij zij voor de korte termijn haar aandacht verlegt naar de ontwikkeling van gericht beleid voor de bestaande woningvoorraad. De nieuwbouw is daarbij beperkt van omvang en wordt strategisch ingezet om juist dat te bouwen waar in de bestaande woningvoorraad op dit moment het aanbod tekortschiet. Dat betekent dat gemeente, Provincie en Rijk voor de kortere termijn afstappen van de groeigedachte die het beleid de laatste jaren steeds heeft gedomineerd. Tegelijkertijd ontwikkelen zij plannen voor het moment waarop de tekenen wijzen op een sterk aantrekkende vraag naar wonen in Lelystad dankzij een groeiende werkgelegenheid. De Structuurvisie 1992 (Gemeente Lelystad, 1992b) bevat elementen van een dergelijk tweesporenbeleid: " .. vulling en afronding van de bestaande stedelijke structuur binnen de marktmogelijkheden van nu en de afzienbare toekomst .. en " .. versterking van de bestaande stedelijke structuur, zodat optimale voorwaarden worden gecreëerd voor een evenwichtige uitbreiding in de toekomst" . De taakstelling op het gebied van de omvang van de bevolking ligt in dit beleid echter op een aanmerkelijk hoger niveau dan nu wordt aanbevolen. De lokale volkshuisvestingspartijen zullen de aandacht moeten richten op het vasthouden van jongeren en starters teneinde ontgroening tegen te gaan. Tevens zou Lelystad aantrekkelijker moeten worden voor hogere-inkomensgroepen. Vergroting van de woningdifferentiatie is dan dringend noodzakelijk. 11
3 ~3
Zwakke woningmarkt
Lelystad opereen in een uiterst zwakke markt. Er is sprake van een kwantitatief en een kwalitatief overschot aan huurwoningen, hetgeen de verhuurbaarheid blijvend onder druk zet en tegelijkenijd tal van problemen genereen in de vorm van ·leegstand, leefbaarheidsproblematiek, een beperkte buunbinding, een weinig hechte sociale structuur en een afbrokkelend draagvlak voor voorzieningen. 10
Analyse Lelystad beschikt - wanneer gekeken wordt naar het ideale woonbeeld van een gemiddeld huishouden - over aantrekkelijke woningen: ruime eengezinshuizen met een ruime tuin (82 % Van de woningvoorraad bestaat uit eengezinshuizen). Er zitten meer opmerkelijke kanten aan de Lelystadse woningmarkt. De huurwoningen zijn in vergelijking met de concurrerende koopsector relatief duur. Gegadigden kunnen, gegeven de huidige lage hypotheekrente, tegen relatief lage woonlasten een woning kopen. De verhouding tussen koop en huur is onevenwichtig. De concurrentie met woningaanbod elders binnen en buiten Lelystad is groot. De zwakke markt heeft ook een uitstraling naar het draagvlak voor stedelijke voorzieningen en voorzieningen in een wijk of buurt. Lelystad is vanwege de ligging van de stad sterk op de voorzieningen binnen de eigen stad aangewezen. De leegte in en om de stad geeft aan dat 'de stad niet ' af' is. Het feit dat Lelystad opereert in een zwakke markt, betekent dat woningen snel beschikbaar zijn en woningzoekenden kunnen kiezen. De vraagontwikkeling laat te wensen over, wat uitmondt in een kwantitatief woningoverschot in bepaalde segmenten van de woningmarkt. Kwantitatief De marktpositie van het woningaanbod is niet onverdeeld gunstig te noemen. Uit inventarisaties van Marco Polis blijkt dat op dit moment 2.800 woningen met een huurprijs boven de f 679,- met vier kamers of meer, minder goed verhuurbaar zijn en zich in een krimpende markt bevinden. Voor de toekomst varieert dit aantal nogal sterk met de omvang van de nieuwbouwproductie (Marco Polis, 1996). De marktpositie kan voor een deel aan de variabele leegstand worden ontleend. Uit een analyse van de gemeentelijke woningkartotheek (gegevens 1 januari 1995) blijkt dat de leegstand zich met name in een paar stadswijken concentreert (LelystadHaven, Boswijk en Waterwijk) en dat de verhuurbaarheid van met name vier- en vijfkamerwoningen, woningen gebouwd in de periode 1980-1985, woningen met een open keuken en drive-in- en dakterraswoningen problematisch is. De duurdere huurwoningen (huurprijs > f 738,-) zijn beduidend minder goed verhuurbaar dan de goedkopere huurwoningen, alhoewel ook in die categorie 'frictie'leegstand van drie maanden niet uitzonderlijk is. Overigens hebben niet alleen de sociale verhuurders, maar ook de commerciële verhuurders te maken met verhuurbaarheidsproblemen. Na een daling van het totaal aantal leegstaande woningen in 1994, staan er per 1 januari 1996 1.115 woningen leeg in Lelystad (Gemeente Lelystad, 1995c). Het gaat om 440 leegstaande woningen bij Woningstichting De Opdracht en 275 bij WBL. De cijfers zijn inclusief de leegstand bij commerciële verhuurders en inclusief een aantal opgeleverde nieuwbouwwoningen dat nog niet direct bewoond wordt. De leegstand vertoont sinds het einde van 1994 de neiging enigszins op te lopen. De combinatie van het gegeven dat de bevolkingsomvang enigszins daalt en dat door nieuwbouw de voorraad verder uitbreidt, leidt tot de conclusie dat er op dit moment sprake is van een afnemende bezettingsgraad en een toenemend woningoverschot. Dat tekort zal niet verdwijnen door over de hele linie kwaliteit aan de woningen toe te voegen. Uit
11
vertrekgegevens en woningmarktonderzoek (Burie, 1995) blijkt dat andere argumenten een hoofdrol spelen, zoals werkgelegenheid, reistijd en bereikbaarheid. Kwalitatief De ongunstige marktpositie van sommige delen van de woningvoorraad is ook kwalitatief van aard. Niet alleen is de omvang van de woningvoorraad groter dlm het aantal huishoudens dat woonruimte nodig heeft, ook sluit de aard van het aanbod onvoldoende aan bij de vraag en plaatst de ongunstige prijs-kwaliteitverhouding de woningen in een ongunstige concurrentiepositie ten opzichte van bijvoorbeeld de koopsector. Voor dezelfde netto-woonlasten kan men in Almere een nieuwbouwwoning kopen. De studiedag Toekomst van Lelystad (Gemeente Lelystad, 1995a) geeft aan dat de prijs van tweedehands koopwoningen in Almere f 30.000,- hoger ligt dan in Lelystad, terwijl de woningen in Lelystad meestal nog iets groter zijn. Een zelfde verschil in huurprijzen zou - als het huurbeleid volledig marktvolgend zou zijn verwacht mogen worden, maar ontbreekt. De concurrentie met de koopsector zal binnen Lelystad om die "reden groter zijn dan in andere woningmarktgebieden. Landelijk liggen de verkoopprijzen op gemiddeld f 212.000,-, terwijl in Lelystad een gemiddelde tweedehands woning gemiddeld f 182.000,- kost (Provincie Flevoland, 1995b). Belangrijk argument om de huidige huurwoning te verlaten, blijkt de wens tot koop te zijn. De analyse van vertrekinterviews laat zien dat circa 25 % van de vertrekkende huurders de koopwens als reden van vertrek opvoert. Gaat het om verhuisbewegingen binnen Lelystad, dan draagt dat niet bij aan het verminderen van de verhuurbaarheidsproblematiek, tenzij het om starters gaat. De Provincie concludeert dat een relatief hoog percentage verhuisgeneigden in Lelystad tot de categorie starters gerekend kan worden (Provincie Flevoland, 1995b). Juist voor deze groep heeft Lelystad weinig te bieden. Wordt gekeken naar de vraag van woningzoekenden (overigens voor 80% afkomstig uit Lelystad zelf) en de mate waarin voor de betreffende huishoudens woningen beschikbaar komen, dan blijkt dat 51 % van de woningzoekenden uit alleenstaanden bestaat en dat uitgerekend voor die groep er op jaarbasis nauwelijks woningen vrijkomen. Hetzelfde geldt voor éénoudergezinnen. Het aanbod voor tweeverdieners (met of zonder kinderen) overtreft ruimschoots de vraag vanuit die groep. In dit segment is het overschot aan woningen te vinden (Van den Broeke, Heeger, 1995). De marktpositie van delen van de woningvoorraad wordt voor een deel ook bepaald door de bouwtechnische kwaliteit. Over het algemeen is die voor Lelystad goed te noemen. Er is een beperkt aantal complexen aan te wijzen dat te maken heeft met specifieke bouwtechnische problemen. Zo kampt bijvoorbeeld het complex Jol met ernstige ontwerp- en bouwfouten. Inmiddels is Woningstichting De Opdracht in het betreffende complex gestart met een bouwtechnische ingreep. Uit een uitgebreide enquête onder huurders van De Opdracht blijkt dat vocht-, tocht- en schimmelproblemen zich vaak manifesteren. Veel van deze problemen hebben te maken met het toepassen van alternatieve materialen, experimentele bouwmethoden en gebrekkige 12
isolatievoorzieningen. De bouwtechnische gebreken bij het complex Jol waren van dien aard dat de huurprijzen jarenlang bevroren zijn geweest. Leegstand komt in dit complex dan ook niet voor. De marktpositie ' wordt voorts voor een deel bepaald door de woontechnische kwaliteit van het aanbod. Wellicht zou de huidige woontechnische kwaliteit van bepaalde woningen nog aanvaardbaar zijn, wanneer de huurprijzen enigszins gematigd zouden zijn. De woontechnische veroudering blijkt in Lelystad met name betrekking te hebben op het sanitair en de keukenuitrusting.
Beleidsvoorstel De voorraad huurwoningen dient geleidelijk te worden ingekrompen. Enerzijds verbetert daarmee de marktpositie van de woningen, anderzijds komt daarmee de 'verhouding koop-huur meer in evenwicht. Een aantal beleidsacties zou kunnen bijdragen aan het inkrimpen van de voorraad huurwoningen. Alvorens tot allerlei beleidsmaatregelen over te gaan, zou er op lokaal niveau consensus moeten ontstaan over de omvang van de doelgroep van beleid (omschreven in de MG 94-15, Ministerie van VROM, 1994) en derhalve ook over de noodzakelijke omvang van de goedkope (huurprijs tot f 600,-) respectievelijk betaalbare (huurprijs tot f 810,-) woningvoorraad in Lelystad. - Verkoop Door selectieve verkoop van huurwoningen kunnen de woonuitgaven van bewoners met een bovenmodaal inkomen worden verlaagd (dankzij fiscale steun), kan de differentiatie van de woningvoorraad meer in overeenstemming worden gebracht met de vraag en kan de mutatiegraad in sommige wijken dalen. Daarnaast ontstaat er een uitstralingseffect naar de rest van de buurt en kunnen de corporaties hun financiële positie versterken. Verkoop maakt tevens een eind aan het open-eindekarakter van de huurderving. Bij het verkopen van woningen aan bewoners kunnen de corporaties overwegen om een aangepaste vorm van eigen-woningbezit te ontwikkelen en aan te bieden. Corporaties kunnen gedurende een bepaalde periode (bijvoorbeeld 10 jaar) een terugkoopgarantie geven tegen een bepaalde minimumprijs en zij kunnen een onderhoudsabonnement aanbieden. De bewoners kunnen samenwerken in een Vereniging van Eigenaren, onder de paraplu van de corporatie die een aantal verenigingen kan overkoepelen. De bewoners kunnen van de expertise van de corporaties tegen een aantrekkelijk tarief gebruikmaken en hun financiële risico' s via de woningcorporaties beperken. Verkoop zou moeten passen binnen de afspraken die de gemeente en de corporaties maken over de wenselijke omvang van de goedkope en de betaalbare woningvoorraad in Lelystad. Verkoop zou in beginsel geen betrekking mogen hebben op de schaarse goedkope woningvoorraad en voor wat betreft het betaalbare deel van de voorraad sterk ter discussie moeten staan. Verkoop zou met name in het dure en moeilijk verhuurbare segment bevorderd moeten worden. De gemeente hanteert het beleid dat woningen tot een huurprijs van f 671,- niet verkocht worden, dat corpora13
ties de verkoop van woningen met een huurprijs tussen de f 671 ,- en f 810,- als Besluit van Aanmerkelijk Belang (BAB) moeten melden en dat boven de huurprijs van f 810,- geen BAB benodigd is. In beginsel ondersteunen wij dit beleid. De aantallen te verkopen huurwoningen zouden op den duur wel eens aanzienlijk kunnen zijn (meerdere partijen houden rekening met de verkoop van 2.000 à 3.000 woningen). Voorkomen moet worden dat de corporaties de gouden randjes van het bezit verkopen en blijven zitten met de minder aantrekkelijke delen van de woningvoorraad. Als de corporaties hun bezit massaal in de aanbieding zouden doen, zou dat een geweldig prijsbederf op de woningmarkt van Lelystad tot effect hebben. De lage rentestand van dit moment plaatst de koopsector in een gunstiger concurrentiepositie dan de duurdere huurwoningen. Het is echter niet te verwachten dat de rente tot in lengte van jaren laag zal zijn. Een gecoördineerd, beheerst en tevens ge-staag verkoopbeleid van de corporaties verdient om die reden aanbeveling, waarbij tevoren afspraken worden gemaakt tussen gemeente en corporaties over de aan te houden omvang en differentiatie van de goedkope en betaalbare voorraad huurwoningen. - Bij uitzondering sloop Sloop is in beginsel een middel om de slechtst verhuurbare complexen aan bewoning en exploitatie te onttrekken. Sloop leidt evenwel tot een aanzienlijk kapitaalverlies, waardoor de reservepositie van de corporaties verder wordt uitgehold. Sloop geeft in ieder geval duidelijkheid over de financiële consequenties. De maatregel verdient zeker niet de voorkeur, eerst zouden andere beleidsmaatregelen onderzocht moeten worden. Sloop vanuit stedebouwkundige optiek is denkbaar, maar dan zou de winst in termen van stedebouwkundige kwaliteit overtuigend moeten zijn. Wanneer bedacht wordt dat de verminderde verhuurbaarheid nauwelijks iets te maken heeft met de kwaliteit van de woningen zelf, dan betekent dit dat met sloop niet de oorzaak van het probleem wordt aangepakt. - Gerichte bouwtechnische en woontechnische ingrepen Voor complexen die te maken hebben met bouwtechnische of woontechnische problemen, kunnen corporaties een gerichte aanpak ontwikkelen. Rekening houdend met de algemene marktsituatie, ligt het voor de hand om technische beheermaatregelen in eerste instantie te richten op bouwkundig herstel. Ingrepen die een effect hebben op de hoogte van de huurprijs, plaatsen de woningen in een duurder marktsegment. Ernstig betwijfeld moet worden of een dergelijk aanbod zich een sterke. plaats op de markt weet te veroveren. Woontechnische ingrepen die ingrijpen op het voorzieningenniveau van een woning en derhalve al snel tot geriefsverbetering leiden, zouden heel gericht en terughoudend doorgevoerd moeten worden, rekening houdend met de kleine speelruimte die huurprijs en marktpositie bieden. - Gerichte analyse van beschikbare marktinformatie De gemeentelijke woningkartotheek leent zich uitstekend voor het periodiek verrichten van verhuurbaarheidsanalyses. Wanneer de lokale volkshuisvestingspartijen een 14
goed en actueel inzicht willen hebben in ontwikkelingen van de verhuurbaarheid, dan is de periodieke analyse daarvoor zeker een bruikbaar instrument. Wanneer Lelystad zou overstappen op een marktgericht woonruimteverdelingsbeleid, dan zouden de gegevens van de ingestuurde woonbonnen eveneens aan de woningkartotheek toegevoegd kunnen worden en gebruikt kunnen worden voor het verrichten van marktanalyse.
3.4
Woningaanbod
Het woningaanbod bestaat voornamelijk uit grotere eengezinshuizen, terwijl de vraag - althans die in de huursector - zich ook uitstrekt tot kleinere woningen voor een- en ·tweepersoonshuishoudens. De differentiatie is op het punt van huurprijs, aantal kamers, woningtype en bouwjaar zeer beperkt. Analyse Het huidige woningaanbod herbergt veel kwaliteit. Onderzoek toont aan dat het gemiddeld aantal WWS-punten met 149 aanzienlijk boven het landelijke gemiddelde van 120 punten ligt. Met name het aantal m2 speelt daarin een rol (Boelhouwer, 1993). Uit een uitgebreide huurdersenquête onder 1.200 huurders van Woningstichting De Opdracht blijkt dat huurders de ruime, grote woningen, het vrije uitzicht, de ruime tuinen en de ligging ten opzichte van voorzieningen als belangrijke kwaliteit ervaren (Van den Broeke, Heeger, 1995). De woningen zijn doorgaans goed geïsoleerd en bouwtechnisch overwegend van goede kwaliteit. Slechts een deel van de woningvoorraad kampt met bouwtechnische problemen die samenhangen met ontwerp- enlof bouwfouten. De differentiatie van de woningvoorraad is gering. Doorstroming, het passend huisvesten van huishoudens en het bieden van reële keuzemogelijkheden voor starters en bijvoorbeeld ouderen, vraagt om differentiatie in aanbod. Eind 1994 blijkt 71 % van de woningvoorraad te bestaan uit huurwoningen. Landelijk gezien geldt een percentage van 52% (Volkshuisvesting in cijfers 1995). De voorraad bestaat voor bijna 82 % uit eengezinshuizen. Het merendeel van de voorraad bestaat uit vierkamerwoningen (53%). De voorraad is relatief jong en voornamelijk in de periode 1975-1985 gebouwd (ruim 70%). Slechts 3,7% van de totale woningvoorraad is gebouwd voor 1970. Het ontbreekt Lelystad derhalve aan een goedkopere, oudere woningvoorraad waardoor bewoners met een laag inkomen voor hoge woonlasten komen te staan. De conclusie is gerechtvaardigd dat het aanbod eenzijdig van samenstelling is. Het ontbreken van differentiatie betekent dat huishoudens binnen Lelystad nauwelijks een wooncarrière kunnen doorlopen en dat er bijvoorbeeld voor starters nauwelijks woonruimte beschikbaar is; voor veel huishoudens heeft Lelystad weinig te bieden. Differentiatie -in huurprijs en bijvoorbeeld woningtype- is dus dringend gewenst (Van den Broeke, Heeger, 1995).
15
Beleidsvoorstel - Nieuwbouwbeleid Eén van de mogelijke beleidsvarianten is die van een bouwstop. Een totale bouwstop zou wellicht de druk op de huurwoningvoorraad kunnen verhogen, maar lost uiteindelijk de wezenlijke problemen die aan de verminderde verhuurbaarheid ten grondslag liggen, niet op. Op de wat langere termijn pakt een bouwstop voor Lelystad ongunstig uit. Een bouwstop draagt niet bij aan een verhoging van het draagvlak voor de voorzieningen. Via nieuwbouw is er de mogelijkheid om hogere-inkomensgroepen van buiten Lelystad aan te trekken. Een algehele bouwstop is dan ook niet aan te bevelen. Wel zullen omvang en differentiatie tegen het licht gehouden moeten worden. Nieuwbouw zal - in ieder geval op de kortere termijn - in het eerder voorgestelde tweesporenbeleid relatief beperkt van omvang moeten zijn. Nieuwbouw dient een bijdrage te leveren aan het verkleinen van tekorten in bepaalde marktsegmenten en tevens de differentiatie van het aanbod te vergroten. De nieuwbouw van de laatste jaren heeft overigens niet in het bijzonder bijgedragen aan het tot stand brengen van de hoognodige differentiatie. Voorgesteld wordt om de nieuwbouw vooral te richten op de bovenkant van de markt (dure en middeldure koopwoningen), specifieke doelgroepen (senioren en startende huishoudens) en op de behoefte aan twee- en driekamerwoningen (betaalbare woningen voor een- en tweepersoonshuishoudens) . Overigens zou Lelystad ook aantrekkelijk moeten zijn voor senioren met een hoger inkomen. Wellicht kan het woningaanbod gecombineerd worden met een afgestemd zorgpakket. Nieuwbouw zal zich voorlopig niet moeten richten op eengezinshuurwoningen, maar op huurwoningen voor specifieke doelgroepen en (vooral) op koopwoningen. Stedebouwkundig zou Lelystad beter gebruik moeten maken van de locatie aan het water. Nieuwbouw zou zich moeten concentreren op de braakliggende terreinen binnen Lelystad en op de aantrekkelijke kustlocaties. Lelystad heeft in en om het centrum nog veel lege plekken. De Structuurvisie 1992 (Gemeente Lelystad, 1992b) constateert dat het stadscentrum wel de functie, maar op dit moment nog niet de allure van een stadscentrum heeft. Het afbouwen van de stad staat voorop, draagt bij aan het verhogen van het draagvlak voor (buurt- en wijk)voorzieningen en bevordert een effectiever gebruik van de totale infrastructuur. - Woningsplitsing Naast de , nieuwbouwvariant zou extra aandacht besteed moeten worden aan het creëren van voldoende woonruimte voor starters binnen de bestaande woningvoorraad. Woningsplitsing is inmiddels op beperkte schaal beproefd. De bouweisen en dan met name die op het gebied van de geluidsisolatie, maken de ingreep kostbaar. Het is dan ook de vraag of woningsplitsing actief bevorderd moet worden. Er zou actief gezocht moeten worden naar andere mogelijkheden om voor starters een groter aanbod te realiseren, bijvoorbeeld in de nieuwbouw of door aanpassing van de regels voor woningtoewijzing. Overigens bewijzen ingrijpende projecten als Het Rode Klif en Tjalk (Buizerd) dat een ingreep voor een specifieke doelgroep in de bestaande woningvoorraad effectief 16
kan zijn. Een zorgvuldig inplaatsingsbeleid gaat dan hand in hand met een bouwtechnische ingreep in de bestaande voorraad . - Woonruimteverdeling Via de woonruimteverdeling komen aanbod en vraag samen. Op het moment dat een onevenwichtigheid in de vraag-aanbodverhouding wordt geconstateerd, moet ook gekeken worden naar mogelijke aanpassingen in de manier waarop de woonruimteverdeling plaatsvindt. Drempels die een effectief verhuurproces in de weg staan, zouden uit de weg geruimd moeten worden. Zonder de passendheidscriteria voor de bereikbare woningvoorraad over boord te zetten, zou overwogen moeten worden de verhuur voortaan via een woonkrant te laten geschieden. Elders - bijvoorbeeld in Terneuzen - is ervaring opgedaan met een aanbodmodel in een ontspannen woningmarkt. De introductie van een aanmodmodel voor de verdeling van woonruimte, opent tevens de mogelijkheid om de gegevens van de woonbonnen te verwerken tot marktinformatie. Gemeente en corporaties kunnen gezamenlijk het woningaanbod onder de aandacht van woningzoekenden brengen. De basis in Lelystad zou versterkt moeten worden, waarbij expliciet ruimte geschapen wordt voor starters. Lelystad voldoet aan de taakstelling op het gebied van het huisvesten van asielzoekers. Dit beleid kan worden gecontinueerd.
3.5
Leetbaarheid en woonomgeving
De oorzaak van verminderde verhuurbaarheid is in Lelystad maar voor een klein deel toe te schrijven aan de kwaliteit van de woningen. Leefbaarheid en de kwaliteit van de woonomgeving spelen in veel gevallen een grotere rol. In een aantal complexen doen zich bouwtechnische problemen voor. Analyse De woonwijken in Lelystad kenmerken zich door een doorgaans ruime opzet, een goede stedebouwkundige structuur en een lage bebouwingsdichtheid. De stad is aantrekkelijk vanwege de schone lucht en grond en het schone water. De stad heeft een groen karakter. Naarmate de stad ouder wordt, betaalt dat zich meer en meer uit. In bepaalde wijken echter laat de stedebouwkundige structuur sterk te wensen over en hier ontbreekt de uitstraling. In een aantal wijken (de Boswijk bijvoorbeeld) spelen leefbaarheidsproblemen een sterke rol. Overigens lijken leefbaarheid en leegstand hand in hand te gaan. Leefbaarheid wordt zelfs in 20-25 % van de gevallen als oorzaak van vertrek genoemd. Buurtoverlast vormt eveneens vaak een vertrekreden. In het algemeen kan gesteld worden dat oorzaken die samenhangen met de woonomgeving in belangrijke mate de verhuisgeneigdheid verklaren (Burie, 1995). Leefbaarheidsproblematiek openbaart zich ook in een gevoel van onveiligheid. Uit onderzoek onder huurders die in Lelystadse probleemwijken wonen, blijkt dat een relatief groot deel van de huishoudens zich onveilig voelt in de buurt. Wellicht 17
versterken in het geval van Lelystad de leegstaande woningen, verwaarloosde tuinen en bijvoorbeeld de eentonige opzet van woonwijken het gevoel van onveiligheid. Uit het recent gehouden woningmarktonderzoek (Burie, 1995) blijkt dat in vergelijking met de andere Flevolandse gemeenten criminaliteit en sociale onveiligheid in Lelystad relatief vaker voorkomen. Onderzoek uitgevoerd door het Ministerie van Justitie (Ministerie van Justitie, 1995) laat zien dat, uitgedrukt in absolute cijfers, het aantal delicten in Lelystad lager uitvalt in vergelijking met het aantal delicten in andere steden buiten Flevoland (waaronder de vier grote steden) . Het gevoel van onveiligheid is evenwel groot: inwoners van Lelystad vinden Lelystad onveiliger dan bijvoorbeeld Almere. Datzelfde onderzoek laat overigens ook zien dat los van de feitelijke situatie, de eigen stad meestal als onveiliger wordt erv!lren. Als onderdeel Van het leefklimaat zou ook gewezen kunnen worden op de geringe betrokkenheid van bewoners bij de buurt en de woonomgeving. Dat blijkt enerzijds uit de grote moeite die de corporaties hebben om in bepaalde wijken bewonerscommissies in het leven te roepen of om afgevaardigden te vinden voor de huurdersraad. Anderzijds blijkt dat ook uit de geringe hoeveelheid contacten die de huishoudens hebben met de medebewoners in een buurt. Van de 1.200 huishoudens die het OTB in 1995 heeft geënquêteerd, geeft 78% te kennen eigenlijk nooit contact te hebben met de buren. De enquête is overigens alleen in complexen met een verhuurprobleem gehouden. De geringe betrokkenheid bij het wonen in Lelystad zou voor een deel verklaard kunnen worden uit het feit dat, in verband met de jeugdige leeftijd van Lelystad, er nog weinig echte 'Lelystedelingen' zijn. Beleidsvoorstel - Markttechnische ingrepen Uit allerlei onderzoeken komt steeds weer naar voren dat niet in de eerste plaats de kwaliteit van de woningen een .oorzaak voor verminderde verhuurbaarheid is, maar dat in bepaalde wijken juist de kwaliteit van en de leefbaarheid in de woonomgeving bepalend zijn. Grootschalige markttechnische ingrepen die gericht zijn op het toevoegen van kwaliteit aan de woningen, leiden derhalve niet per definitie tot een betere marktpositie, zeker niet wanneer ten gevolge van de ingreep de woningen in een duurder marktsegment terechtkomen. Indien de bouwtechnische kwaliteit van de woningen slecht is, zou een ingreep daarop betrekking moeten hebben. Dergelijke ingrepen vinden plaats zonder dat daaraan huurconsequenties verbonden zijn (tenzij met de ingreep 'nulpunten' worden weggenomen en daarmee de weg voor een aantal inhaalhuurverhogingen openstaat).
- Inrichting en onderhoud woonomgeving De ingrepen zouden zich veel meer moeten richten op de inrichting van en het onderhoud aan de woonomgeving. Dergelijke ingrepen overstijgen de mogelijkheden die de corporaties hebben. Derhalve kunnen ingrijpende plannen ter verbetering van de leefbaarheid alleen in samenwerking met de gemeente ontwikkeld en uitgevoerd worden.
18
- Wijkthermometer leefbaarheid Het bundelen van beschikbaar onderzoeksmateriaal en databestanden en het bewerken van die verzamelde gegevens tot beleidsrelevante informatie, vormt voortdurend een punt van aandacht. De gemeente Lelystad heeft de beschikking over een woningkartotheek waarin gegevens over aantal kamers, uitrustingsniveau, woningtype en bijvoorbeeld de afstand tot het centrum zijn opgeslagen. Deze gegevens zouden de basis kunnen vormen voor een uit te werken wijkthermometer voor leefbaarheid. De gemeente, de corporaties en bijvoorbeeld de politie zouden gegevens voor de wijkthermometer kunnen leveren. Op die manier verkrijgt men een actueel inzicht in leefbaarheidsontwikkelingen. Een voordeel voor Lelystad is dat er bij de gemeente reeds een goed basisbestand beschikbaar is. Naast de ontwikkeling van een leefbaarheidsthermometer zouden gemeente en corporaties gezamenlijk wijkplannen kunnen ontwikkelen. De leefbaarheidsgegevens .liggen - samen met gegevens over het woningaanbod en bijvoorbeeld inkomensgegevens - aan de wijkplannen ten grondslag. - Actieve wijk- en buurtaanpak De kwaliteit van de woonomgeving is gediend met systematisch wijkbeheer , gericht op het verbeteren van de leefbaarheid en de sociale veiligheid. Hier liggen taken voor gemeente, corporaties, politie en maatschappelijke organisaties die wijkgewijs samenwerken. De aanpak in het kader van het Grote-Stedenbeleid (bevordering werkgelegenheid, inzetten van Melkert-banen, bevordering van leefbaarheid en sociale veiligheid, meten van effecten, monitoring e.d.) zou ook in Lelystad moeten worden ontwikkeld. De inzet van huismeesters, wijkonderhoudsploegen, wijkpolitie en stadswachten kan op basis van wijkbeheerplannen worden gecoördineerd en geïntensiveerd. Een actieve buurtaanpak zou ontwikkeld kunnen worden als standaardreceptuur die snel kan worden ingezet in buurten waar bepaalde leefbaarheidsproblemen zich voordoen of waar zulke problemen dreigen. In wijken met leefbaarheids- en veiligheidsproblemen zou tevens een terughoudend plaatsingsbeleid gevoerd moeten worden. Waar bewoners de leefbaarheid in de wijk systematisch aantasten, is een consequent en streng ontruimingsbeleid 'de aangewezen oplossing. Bewoners spelen een centrale rol in de buurt- en wijkaanpak. Corporaties zouden de signalen van de bewonerscommissies moeten oppikken. Het is de taak van gemeenten en corporaties (en ook van het Rijk) om de bewonersorganisaties te steunen. Bewonersorganisatie en bewonerscommissies zijn van wezenlijk belang voor het ontwikkelen van draagvlak en dragen bij aan het voorkomen van desintegratieverschijnselen. Corporaties en gemeente dienen huurders tenminste goed en volledig te informeren en te betrekken bij de problematiek van Lelystad. - Actieve betrokkenheid bewoners In navolging van onder andere Rotterdam zouden gemeente en corporaties in Lelystad 'opzoomer'activiteiten kunnen ontwikkelen waarmee buurtbewoners worden gestimuleerd om bijvoorbeeld de tuinen en het uiterlijk van een buurt te verfraaien. Zowel de gemeente als de corporaties zouden daar - bescheiden - budgetten voor 19
beschikbaar moeten houden. Het initiatief ligt aan de kant van de bewoners: wanneer zij met goede plannen komen en met meer mensen uit een straat tot een voorstel komen, kunnen zij zich voor ondersteuning richten tot een steunpunt buurtbeheer. - Beheer tuinen en gemeenschappelijk groen Het onderhoud aan tuinen laat nog weleens te wensen over. Verwaarloosde tuinen drukken een stempel op de uitstraling van een buurt. In een aantal gevallen hangt het verwaarlozen van tuinen samen met het feit dat het betreffende woningtype zich eigenlijk niet leent voor een tuin. In dat geval zouden corporaties en gemeente moeten overwegen de tuinen om te vormen tot gemeenschappelijk groen, waarbij het onderhoud in de servicekosten wordt ondergebracht. Overige~ zou in bredere zin nagedacht kunnen worden over het uitvoeren van service-onderhoud aan tuinen.
3.6
Woonlasten en concurrentiepositie
In vergelijking met andere groeikernen is Lelystad, uitgedrukt in nettohuurquotes (dat wil zeggen: exclusief bijkomende woonuitgaven als OZB, gas en elektra), geen extreem dure woongemeente. De bijkomende gemeentelijke lasten (onroerende-zaakbelasting) behoren echter tot de hoogste van Nederland. De ligging ver van andere gemeenten en werkgelegenheid zorgt voor hoge bijkomende kosten voor vervoer (auto of trein) en tevens voor lange reistijden. Deze factoren pakken erg nadelig uit voor de concurrentiepositie van de Lelystadse woningen ten opzichte van het woningaanbod in andere woongebieden. De huurprijzen van de woningen zijn weinig marktconform . Analyse Het merendeel van de huurwoningen is gebouwd met marktleningen tegen hoge rentepercentages. De huurprijzen van de betreffende woningen liggen mede om die reden op een hoog peil. Begin 1995 maakt nog bijna 24% van de woningen deel uit van de goedkope woningvoorraad. De bereikbare voorraad (huurprijs tot f 671,-) beslaat dan nog bijna 45 % van de totale huurwoningvoorraad. Overigens zijn er signalen dat de voorraad bereikbare woningen bij ongewijzigd beleid versneld zal inkrimpen (Gemeente Lelystad, 1995b). Onderzoek laat zien dat in vergelijking met andere groeikernen, de spreiding in huurprijzen in Lelystad uiterst gering is (Boelhouwer, 1993). De Provincie spreekt in haar notitie Verkenning situatie Lelystad 1994 (Provincie Flevoland, 1995d) de zorg uit over het onbereikbaar en onbetaalbaar worden van delen van de woningvoorraad voor doelgroepen van beleid en dan met name voor jongeren (veelal starters) en ouderen. De verhuurbaarheid van met name de dure huurwoningen in relatie tot de sterk stijgende huren baart de Provincie blijkens de notitie zorgen. Voor grote groepen huishoudens zou de huidige huurwoning wel eens onbereikbaar kunnen worden, of zal bij een volgende verhuring de woning niet langer meer bereikbaar zijn (Gemeente Lelystad, 1995a). Uitgaande van een huurbeleid waarbij de corporaties jaarlijks de huur met 4,5% verhogen en de fiatterings20
grens met 2,5% per jaar wordt opgetrokken, zou in het jaar 2000 nog maar 19,9% van de woningvoorraad bereikbaar zijn voor de doelgroep van beleid. Medio 1995 is dat nog 34,7%. In groeikernen manifesteert zich in het algemeen een relatief grote afhankelijkheid van huursubsidie. Blijkens onderzoek ligt het percentage IHS-ontvangers in Lelystad met ruim 50% ver boven het landelijk gemiddelde van 30% . Het bedrag dat een huishouden aan huursubsidie ontvangt, ligt gemiddeld hoger (Boelhouwer, 1994). Uit datzelfde onderzoek blijkt dat de woonlastenproblematiek in de groeikernen nijpend is. Binnen de categorie groeikernen valt Lelystad niet uit de toon, althans niet wanneer gekeken wordt naar de netto-woonuitgaven. De woonuitgavenquote per 1 januari 1995 bedraagt in Nederland gemiddeld 22,8%. In vier groeikernen is het gemiddelde hoger: Zoetermeer: 25,5%; Alkmaar: 24,7%; Capelle aan den IJssel: 23,4% en Spijkenisse: 23,0%. De gemiddelde woonuitgavenquotes in Lelystad (22 ,3%) en Almere (21,5%) blijken onder het Nederlandse gemiddelde te liggen. De bruto-woonuitgavequote houdt rekening met bijkomende woonlasten als gemeentelijke heffmgen en kosten voor gas en elektra. Dan blijkt dat Lelystad met een gemiddelde (bruto-)woonquote van 34,5% niet of nauwelijks achterblijft bij Zoetermeer. Deze stad heeft van de groeikernen de hoogste bruto-woonquote (34,8%). Almere blijkt hierbij enigszins achter te blijven (gemiddeld 31,9%). Kijken we naar het resterend inkomen na aftrek van de woonuitgaven, dan komt Nederland per 1 januari 1995 uit op f 2.360,-. Relatief hoog zijn de gemiddelde resterende inkomens in Zoetermeer (j 2.880,-) en Capelle aan den IJssel (j 2.700,-). Relatief laag zijn deze in Lelystad (j 2.310,-) en Alkmaar (j 2.190,-). De woonlastenproblematiek omvat niet alleen de gemiddeld genomen hoge huurprijzen. Recent materiaal van de Provincie laat zien dat de gemiddelde huurprijs in Lelystad (j 670,-) ruim f 100,- gulden boven het landelijke gemiddelde ligt (gegevens per 1 januari 1995, Provincie Flevoland, 1995). Lelystad behoort met de OZB tot de top drie van duurste gemeenten. De OZB-belasting stijgt in 1996 met 16,8%, terwijl de tarieven voor de afvalstoffenheffmg met 36% stijgen. De stijging van de OZB is voor een deel voorgeschreven door het Ministerie van Binnenlandse Zaken en is het rechtstreekse gevolg van de artikel-12-status van de gemeente Lelystad. Twee achtereenvolgende jaren zal de OZB met f 75,- extra moelen stijgen, hetgeen uiteraard ook doorwerkt in de bruto-woonuitgaven en het besteedbaar maandinkomen. Niet alleen de minima, maar vooral ook de mensen die nog net geen IHS ontvangen, blijken de hoge woonlasten als een probleem te ervaren. De door het kabinet voorgestelde wijzigingen in de IHS komen voor een deel tegemoet aan de problematiek van de groeikernen. De aanpassing van het regime van de kwaliteitskorting maakt een groter deel van de woningvoorraad bereikbaar voor de doelgroep van beleid.
21
Beleidsvoorstel De huurprijzen liggen in Lelystad medio 1995 gemiddeld f 100,- hoger dan elders in het land. In vergelijking met de andere groeikernen laat Lelystad overigens geen afwijkend beeld zien. Er lijkt dan ook geen reden te bestaan om voor Lelystad op het punt van huurbeleid en huursubsidiëring een uitzondering te creëren ten opzichte van andere groeikerngemeenten. Wel zou Lelystad de mogelijkheid van een marktconform huurbeleid moeten onderzoeken. Het kwaliteitsbegrip dat het WWS biedt en dat veelal de basis vormt voor het huurbeleid, is weinig marktconform. Wanneer het huurbeleid gerelateerd zou worden aan de marktwaarde van de huurwoningen, zou naar alle waarschijnlijkheid een andere huurprijs tot stand komen. , Het is van groot belang dat het huurpatroon in Lelystad snel meer marktconform wordt, overigens zonder dat zittende huurders daarvan de dupe worden. Staatssecretaris Tommel zou een experiment in Lelystad moeten laten uitvoeren, bij voorkeur onder auspiciën van de Stuurgroep Experimenten Volkshuisvesting (SEV) . De ruimte die het huursombeleid biedt, is te beperkt om op korte termijn binnen de socialehuursector een marktconform huurbeleid te realiseren. De gemeente Lelystad iou als proeftuin kunnen fungeren voor een marktgericht huurbeleid nieuwe-stijl. Nagegaan zou kunnen worden hoe volgens de OZB-taxaties de marktwaarde van huurwoningen in Lelystad is geschat. Als deze taxaties op een verantwoorde wijze zijn vastgesteld, kan worden nagegaan hoe de huidige huurdifferentiatie, de differentiatie volgens het woningwaarderingsstelsel en die volgens de OZB-taxaties zich tot elkaar verhouden. Vervolgens zouden de corporaties een beleid kunnen inzetten waardoor van leegkomende woningen via harmonisatie-ineens (zowel omhoog als omlaag) de huur beter in overeenstemming gebracht kan worden met de geldende marktverhoudingen. Uitgangspunt is in eerste instantie een constante huursom. Daarnaast zou ook het reguliere huuraanpassingsbeleid zich kunnen richten op de differentiatie van de OZB-taxatiewaarde, conform het recente RAVO-advies over het integrale huurbeleid en conform de aankondiging van staatssecretaris Tommel. Het experiment zou rekening moeten houden met de omvang van de voorraad die respectievelijk goedkoop, bereikbaar en betaalbaar gehouden zou moeten worden. Verlagen van een huurprijs leidt niet automatisch tot een verbetering van de verhuurbaarheid. Eerder is in deze notitie aangegeven dat andere factoren meer bepalend zijn voor de marktpositie van de woningen. Het feit dat commerciële verhuurders in het dure segment (f 1.200,- - f 1.400,-) woningen verhuren, bewijst dat verhuurbaarheid en prijs niet in alle gevallen samengaan. Het effectief inzetten van huurmatiging is kostbaar en heeft waarschijnlijk meer effect op het beperken van de uitstroom dan dat er een verhoogde instroom van verwacht mag worden. De verbetering zal niet tot stand komen met 'tientjeswerk' . Bovendien zijn de huuropbrengsten noodzakelijk voor de fmanciële continuïteit van de corporaties. Als er daadwerkelijk gedacht zou worden aan het algemeen verlagen van de huurprijs, dan zou dat ook voor andere groeikerngemeenten moeten gelden. Lelystad kan daarop moeilijk een uitzonderingspositie innemen.
22
Wel zou het instrument van huurverlaging voorzichtig ingezet kunnen worden rondom huurprijsgrenzen die bepalend zijn voor het verkrijgen van huursubsidie en huurprijsgrenzen die aan de woonruimteverdeling ten grondslag liggen. Nieuwe huishoudens zoudén veeleer via aantrekkelijk aanbod aangetrokken moeten worden. Bekeken kan worden of een vorm van woonduurbeloning ontwikkeld zou kunnen worden waardoor trouwe huurders die zich jaar in jaar uit geconfronteerd zien met aanzienlijke huurverhogingen, een bepaalde korting krijgen. Die korting zou kunnen bestaan uit een verlaging van de huurprijs, of bijvoorbeeld uit de uitkering van 'spaarpunten' waarmee huurders op een gegeven moment een vorm van geriefsverbetering kunnen 'kopen' , zonder dat dit direct gevolgen heeft voor de hoogte van de huurprijs . Een interessante mogelijkheid die in Lelystad zou kunnen worden beproefd, is voorts het introduceren van 'huurbetalingen op maat'. Wie tegenwoordig een hypothecaire lening afsluit, heeft de keuze uit tal van persoonlijke financierings- en betalingsregelingen. Huren worden daarentegen via een strak betaalritme betaald. In Lelystad zouden corporaties en huurders kunnen experimenteren met individuele huurtrajecten: betalingsregelingen op maat, die rekening houden met wijzigende omstandigheden van huishoudens (denk bijvoorbeeld aan de landelijke aanpassingsregeling IHS bij een inkomensdaling van 15% en meer).
3.7
Imago
Het imago van Lelystad laat te wensen over, of, zoals iemand het uitdrukte: Lelystad heeft helemaal geen imago. Analyse Het is heel moeilijk om van een bepaald imago af te komen. Lelystad heeft een zwak imago; woningzoekenden van buiten de regio hebben Lelystad derhalve meestal niet als mogelijke vestigingsplaats in gedachte wanneer de werkkring zich naar Flevoland of Lelystad verplaatst. Tijdens de studiedag Toekomst van Lelystad (september 1995) is de stelling geponeerd dat Lelystad wellicht niet langer te maken heeft met een slecht imago, maar met helemaal geeR imago; mensen uit de Randstad hebben Lelystad niet langer op het lijstje met potentiële vestigingsplaatsen staan (Gemeente Lelystad, 1995a). Onderzoek van oudere datum geeft aan dat mensen van buiten Lelystad de gemeente op subjectieve criteria negatiever ·beoordelen dan op objectieve factoren, en dat daarom het imago voornamelijk op beeldvorming berust (Kuiper Compagnons, 1990). Overigens kampt niet alleen Lelystad met een imagoprobleem; in zijn nieuwjaarsspeech van 1996 gaf de heer Greiner van de Kamer van Koophandel aan dat het imago van Flevoland als geheel wat pover is. Lelystad lijkt voornamelijk de landelijke media te halen met berichtgeving over de luchthaven bij Lelystad, de positie van Lelystad in de top tien van dure gemeenten en met leefbaarheidsthema's 23
in een programma als Marco Polo van de VPRO. Of Lelystad komt in het nieuws als het gaat om de flnanciële nood bij één van de Lelystadse corporaties. Het negatieve imago van Lelystad weegt zwaar en veroorzaakt de geringe belangstelling van mensen buiten Lelystad om zich daar te vestigen. Daarnaast speelt de grote afstand tot omliggende steden een rol en kan blijkbaar het woonmilieu van Lelystad onvoldoende concurreren met dat van bijvoorbeeld Dronten, Zeewolde en Almere.
Beleidsvoorstel Het imago van Lelystad zou gebruik moeten kunnen maken van de positieve punten van het wonen in Lelystad. Het groene karakter van de stad ontwikkelt zich naarmate Lelystad ouder wordt, recreatiemogelijkheden zijn er volop en Lelystad kan gebruikmaken van de locatie aan het water. Het imago kan op twee manieren worden verbeterd. Aan de ene kant zouden de lokale partijen - ook buiten de volkshuisvesting - actief promotie moeten voeren voor Lelystad als woon- en werkstad (in de geest van 'er gaat niets boven Groningen') . Tegelijkertijd moet er gewerkt worden aan elementen die het negatieve imago veroorzaken. Het heeft geen zin een beeld van Lelystad te schetsen dat direct door de feitelijke situatie weersproken wordt. In die zin volgt het imago de feitelijke ontwikkeling op gepaste afstand . Pas op de langere termijn zal Lelystad erin slagen zich daadwerkelijk een ander imago aan te meten. Verschillende partijen in Lelystad houden zich op de een of andere manier bezig met de marketing, ofwel het 'verkopen' van Lelystad. Citymarketing, de onlangs opgerichte Stichting Loods (de presentatie van de stichting heeft eind januari 1996 plaatsgevonden; Stichting Loods, 1996) en het Ontwikkelingsberaad binnen de gemeente houden zich allemaal op de een of andere manier met hetzelfde onderwerp bezig: marketing van Lelystad. Onduidelijk is welke samenhang er tussen de drie initiatieven bestaat en of er wellicht mogelijkheden zijn om tot een meer geïntegreerde aanpak te komen, waarin de gemeente een meer sturende rol zou kunnen spelen. De aandacht voor het vergroten van de instroom en het promoten van Lelystad heeft uiteindelijk alleen effect wanneer ook tegelijkertijd de uitstroom wordt beteugeld. De organisaties die zich bezighouden met de promotie van Lelystad zouden de aandacht op beide punten moeten richten. In marketingtermen gegoten gaat het niet alleen om pre-sales en sales, maar ook om de after-sales: wat heeft Lelystad te bieden aan de inwoners vanaf het moment dat zij zich hebben gevestigd in Lelystad?
3.8
Financiële positie corporaties en gemeente
De financiële positie van de beide Lelystadse corporaties en die van de gemeente is dermate zwak dat het fundament onder de lokale volkshuisvesting niet bijster goed te noemen is. Analyse De beide corporaties in Lelystad - WBL en De Opdracht - hebben een relatief gering weerstandsvermogen. De Opdracht heeft in 1992 voor de eerste maal bij het 24
Centraal Fonds aangeklopt voor financiële steun. Het saneringsplan dat aan de steunaanvraag ten grondslag lag, zou de corporatie uiteindelijk ook fmancieel weer gezond moeten maken. Inmiddels is duidelijk dat wellicht een hernieuwde steunaanvraag nodig zal zijn. Daartoe is een tijdelijk bewindvoerder aangesteld die belast is met het opstellen van een saneringsplan en een hernieuwde steunaanvraag. De financiële positie van WBL is weliswaar iets beter, maar lijkt kwetsbaar op het moment dat de leegstand toeneemt of huurverhogingen niet gerealiseerd kunnen worden (zie ook het beleidsplan Zoeken naar evenwicht, beleidsplan van WBL voor 1995-2000 (WBL, 1994». De gemeente is financieel partij; het Centraal Fonds wenste in 1992 alleen financiële steun te verlenen aan De Opdracht, als ook de gemeente met een bepaald bedrag (2,7 miljoen gulden) over de brug zou komen. Een gemeentelijke rapportage over de ontwikkeling van de financiële positie van de beide corporaties uit 1988 wijst de omvangrijke leegstand en derhalve huurderving en de excessieve kosten voor onderhoud en woningverbetering als belangrijke oorzaken aan. De excessieve kosten zijn voor een deel toe te schrijven aan onder andere verhuurtechnische maatregelen, het wegwerken van ontwerp- en bouwfouten, hoge kosten voor de vervanging van dakbedekking (relatief veel woningen met platte daken), vervanging van CV-installaties en onderhoud aan leegstaande woningen. De gemeente spreekt in 1995 naar aanleiding van het jaarverslag 1994 haar zorg uit over de ontwikkeling van de fmanciële positie van De Opdracht: " .. de financiële positie ultimo 1994 is, ondanks het ontvangen van de saneringssteun van het Centraal Fonds voor de Volkshuisvesting (CFV), zorgwekkend; de financiële situatie zal de komende jaren sterk verslechteren en een herstel is vooralsnog niet te voorzien; zonder aanvullende steun is het onwaarschijnlijk dat de WBO op eigen kracht kan overleven .. " (Gemeente Lelystad, 1995d).
Beleidsvoorstel De zorgelijke fmanciële positie van de beide corporaties staat op een aantal punten een ·effectief volkshuisvestingbeleid in de weg. Op het gebied van het huurbeleid zouden corporaties meer fmanciële armslag goed kunnen gebruiken om bijvoorbeeld een gematigd huurbeleid te kunnen voeren. De financiële positie van de corporaties dwingt hen tot een toekomstig huurbeleid dat procentueel en in guldens ligt boven het landelijke gemiddelde. Een gezonde fmanciële positie zou de corporaties tevens de mogelijkheid bieden om ook wat betreft nieuwbouw en projectontwikkeling actiever te zijn. De problematiek is voor De Opdracht thans dwingender dan voor WBL. Voor de gemeente geldt een soortgelijke situatie. De gemeente Lelystad heeft de artikel-12-status, waardoor de gemeente in het opleggen van heffingen en het besteden van gelden ook niet de vrije hand heeft. Teneinde een gezonde volkshuisvesting te verkrijgen is een randvoorwaarde dat de beide corporaties in een gezonde financiële positie verkeren. Daar is op dit moment nog geen sprake van. De financiële continuïteit van de corporaties is in de toekomst niet gewaarborgd. De gemeente is ook in financiële zin mede partij en zal dus de ontwikkelingen omtrent de financiële continuïteit nauwlettend moeten volgen. 25
De corporaties zouden de financiële positie kunnen verbeteren door huurwoningen te verkopen. Daannee zou dan tevens iets gedaan worden aan het overschot aan huurwoningen. Verkoop zou dan echter wel betrekking moeten hebben op het duurdere huursegment. Het Centraal Fonds speelt een belangrijke rol bij de sanering van de corporaties die bij het Fonds aankloppen. Zo zal het Fonds dus ook een belangrijke rol spelen in de toekomst van de Lelystadse corporaties. Het is echter niet het Centraal Fonds dat rechtstreeks het initiatief zal nemen tot een fusie of tot samenwerking. Het Fonds beoordeelt primair de plannen die de betreffende corporatie zelf indient. Het op te richten Strategische Volkshuisvestingsberaad Lelystad, waarin in ieder geval gemeente en corporaties zullen gaan participeren, zou een iJ?itiërende rol kunnen vervullen. De gemeente kan vanuit haar toezichthoudende rol - los van het Strategisch Volkshuisvestingsberaad - blijven wijzen op het belang van een financiële sanering. Als het CFV steun verleent, wordt gewoonlijk ook een bijdrage van de gemeente gevraagd. Ernstig zou moeten worden overwogen zo'n eis hier achterwege te laten.
3.9
. Samenwerking corporaties
Van een effectieve samenwerking tussen de woningcorporaties is tot nu toe weinig tot niets gebleken. Analyse Op het moment dat de fmanciële positie van de corporaties niet florissant is, is het van belang dat de corporaties elkaar niet op alle beleidsterreinen beconcurreren en liggen samenwerking en uiteindelijk fusie voor de hand. Nu de directies van beide corporaties recent van samenstelling zijn gewijzigd, kan wellicht effectiever dan in het verleden gepraat worden over strategische samenwerking en een mogelijke fusie . Alhoewel managementproblemen mede de oorzaak zijn van de huidige situatie bij De Opdracht, is het niet zo dat wijzigingen in het management van de afzonderlijke corporaties automatisch zullen leiden tot het oplossen van problemen. De verhouding tussen de beide sociale verhuurders en hun posities ten opzichte van de gemeente moeten goed bekeken worden. Beleidsvoorstel - Samenwerking Samenwerking zou in theorie effectief kunnen zijn. Recente pogingen hebben echter weinig opgeleverd, met als gevolg dat huurbeleid, verkoopbeleid en bijvoorbeeld activiteiten voor werving langs elkaar heen lopen. In het belang van de volkshuisvesting zouden persoonlijke barrières opzij gezet moeten worden. Samenwerking is dringend gewenst op ten minste de volgende beleidsterreinen: wijkbeheer, acquisitie/promotie, verhuurbeleid, strategisch verkoopbeleid, huurbeleid en projectontwikkeling.
26
De corporaties zouden een gezamenlijke woonwinkel moeten openen in plaats van ieder voor zich veel energie te stoppen in klantenwerving. De woonwinkel zou gecombineerd kunnen worden met een makelaarskantoor dat aan zittende huurders, kopers van buiten' Lelystad of woningzoekenden huurwoningen te koop aanbiedt. De werving van nieuwe huurders zou wellicht gebaat zijn bij een meer onconventionele aanpak. Zo zou de op te richten gezamenlijke Woonwinkel met bijvoorbeeld woningimichters en verhuisbedrijven afspraken kunnen maken over kortingen die huurders, kopers en ook bedrijven zouden kunnen krijgen, wanneer zij zich vestigen in Lelystad. Dit idee is eerder geopperd, maar voor zover bekend niet in de Lelystadse praktijk toegepast. - Fusie Wat betreft de mogelijkheden voor een fusie tussen De Opdracht en WBL staat op dit moment de 'cultuurdeur' open. Ook wanneer twee flnancieel zwakke corporaties fuseren, biedt een dergelijke fusie voordelen. Het gaat in elk geval om een schaalvoordeel. Een grotere organisatie kan krachtiger een integraal beleid voeren en de benodigde kennis aantrekken. Een fusie met een partij van buiten Lelystad is mogelijk aantrekkelijk, maar eerst zal binnen Lelystad orde op zaken moeten worden gesteld. Een fusiecorporatie zou kunnen komen tot een verantwoord verkoop-, verbeter- en nieuwbouwbeleid. Daarnaast zou de nieuwe organisatie bepaalde taken van de gemeente kunnen overnemen, bijvoorbeeld op het terrein van de woonruimteverdeling. De derde en tevens kleinste toegelaten instelling in Lelystad zal overigens de zelfstandige positie bewaren en speelt derhalve bij de fusie geen rol.
3.10
Krachtige sturing
Het ontbreekt Lelystad aan een gezamenlijk gedragen en effectief volkshuisvestingsbeleid en derhalve aan een voortvarende aanpak van de Lelystadse volkshuisvestingsproblemen. Van de kant van de gemeente mag een krachtige sturing worden verwacht. Prestatie-afspraken, een actueel volkshuisvestingsplan en bijvoorbeeld uitspraken over de omvang van de goedkope en betaalbare woningvoorraad zullen een belangrijke rol spelen in dat gezamenlijke volkshuisvestingsbeleid. Analyse De volkshuisvesting in Lelystad ontbeert de daadkracht die nodig is om aan een gezonde toekomst te kunnen werken. De lokale volkshuisvestingspartijen zijn daar voor een deel zelf debet aan, terwijl ook externe factoren die de speelruimte van de partijen in sterke mate beperken een rol spelen. De gemeente heeft vanwege de artikel-12-status weinig flnanciële armslag, terwijl ook de beide corporaties niet of nauwelijks in staat zijn om in de volkshuisvesting op grotere schaal te investeren. Overigens mag dat de partijen er niet van weerhouden om gezamenlijk een effectief beleid te ontwikkelen. Het ontbreekt Lelystad aan een gezamenlijke visie op het terrein van de volkshuisvesting en aan een effectief probleemgericht volkshuis-
27
vestingsbeleid. De aandacht voor de bestaande woningvoorraad is beperkt, terwijl zich juist daar de grootste knelpunten manifesteren. Het zou mede de taak van de gemeente moeten zijn een duidelijke visie te ontwikkelen en daarmee een goede uitgangspositie te verwerven bij Rijk en Provincie. Onderdelen van gezamenlijk beleid zijn: een actueel volkshuisvestingsplan, prestatie-afspraken en een duidelijke uitspraak over de omvang van de doelgroep van beleid. In het verlengde daarvim kan een uitspraak gedaan worden over de noodzaak om een bepaald deel van de woningvoorraad goedkoop respectievelijk betaalbaar te houden. Bijlage 1 schetst aan de hand van een analyse van het WBO, IHS-gegevens en het woningmarktonderzoek van Burie (Burie, 1994) een beeld van de huidige en de toekomstige omvang van de doelgroep van beleid. Aan de hand van de gegevens van Buri~ kan de omvang van de doelgroep in Lelystad worden bepaald op circa 11.300 huishoudens. Dit cijfer heeft betrekking op de totale huursector, dus inclusief de commerciële huursector. De analyse van het Woningbehoefte Onderzoek WBO laat zien dat van alle huurders in heel Flevoland 56% gerekend kan worden tot de doelgroep van beleid. Met de nodige slagen om de anil zou dat voor Lelystad een percentage van ruim 62 % betekenen, oftewel 10.500 à 11.000 huishoudens. Berekeningen aan de hand van huursubsidiegegevens leiden eveneens tot het aantal van 11.000 huishoudens, waarvan er 9.500 in de sociale-huursector terug te vinden zouden moeten zijn. Blijkens gegevens van de gemeente (Gemeente Lelystad, 1996) bestaat het huursegment tot f 600,- uit circa 2.800 woningen, terwijl het segment tussen f 600,- en f 810,- uit 10.700 woningen bestaat. De totale kernvoorraad bestaat derhalve uit 13.500 woningen. De voorraad betaalbare huurwoningen is op dit moment toereikend, terwijl de voorraad goedkope huurwoningen op dit moment wellicht te klein is en ten gevolge van het huurbeleid in de toekomst verder zal inkrimpen.
Beleidsvoorstel Tussen gemeente en corporaties zijn er in het verleden geen afspraken gemaakt over de te leveren volkshuisvestingsprestaties. Gemeente en corporaties zouden een gezamenlijke visie op de volkshuisvesting moeten ontwikkelen waarbij zij in ieder geval uitspraken doen over de omvang van de doelgroep van beleid, de minimaal noodzakelijke omvang van de goedkope en betaalbare woningvoorraad (de kernvoorraad), de herdifferentiatie van de woningvoorraad en het beleid ten aanzien van leefbaarheid en woonomgeving. Goede en intensieve samenwerking tussen gemeente en corporaties is dringend noodzakelijk. Een actieve, agressieve opstelling van de gemeente en een sterke verbetering van de samenwerking op lokaal niveau, zullen een substantiële bijdrage leveren aan het oplossen van de Lelystadse volkshuisvestingsproblematiek. Een integraal volkshuisvestingsbeleid zou veel sterker dan nu het geval is de nadruk moeten leggen op het beleid ten aanzien van de bestaande woningvoorraad. Samenwerking op Lelystads niveau zou kunnen bestaan uit: het formuleren van volkshuisvestingsdoelstellingen, buurtbeheer , voorraadbeleid, nieuwbouw, Lelystad-promotie, verhuurbeleid en gezamenlijk marktonderzoek. De intentie om op een aantal beleidsterreinen tot samenwerking te komen, is reeds in een overleg d.d. 30 januari 1995 door de verschillende partijen uitgesproken. Het komt nu op daden aan. 28
De samenwerking tussen gemeente en corporaties zou vorm kunnen krijgen in het op te richten Strategisch Volkshuisvestingsberaad Lelystad (SVL). Planontwikkeling en het maken van afspraken zou binnen het SVL plaats kunnen vinden. Samenwerking en eventueel een fusie tussen de corporaties zou ook binnen het SVL gestalte gegeven kunnen worden, indien gewenst met actieve ondersteuning vanuit bijvoorbeeld de koepels voor woningcorporaties. Binnen het SVL kan ook gewerkt worden aan de verbetering van de informatievoorziening tussen de betrokken partijen en er kunnen gezamenlijk activiteiten ontplooid worden om werving van huurders ter hand te nemen en woninggegadigden meer gericht te informeren (bijvoorbeeld door een Woonwinkel te delen en een woonkrant op te zetten). Verbetering van de informatievoorziening betaalt zich al uit op het moment dat de partijen dezelfde taal spreken en het eens zijn over defInities van begrippen.
29
30
4 AANBEVELINGEN EN PERSPECTIEF
Inleiding Alhoewel in de beleidsvoorstellen een belangrijke rol voor de lokale (volkshuisvestings-)partijen wordt voorzien, zullen zij niet volledig op eigen kracht de volkshuisvestingsproblemen kunnen overwinnen. Het zelfoplossendvermogen van de Lelystadse partijen is daarvoor te gering. De beleidsvoorstellen zullen overigens niet afzonderlijk tot het gewenste effect leiden. Het is niet zo dat één specifieke maatregel leidt tot het oplossen van het volkshuisvestingsprobleem. Juist de samenhang tussen maatregelen en de gezamenlijke en intensieve beleidsaanpak bieden perspectief. In dit hoofdstuk wordt aangegeven welke inbreng van de verschillende partijen mag worden verwacht. Tevens wordt een voorstel gedaan voor de stappen die na het overleg met staatssecretaris Tommel gezet zouden kunnen worden.
4.1
Inbreng van verschillende partijen
De beleidsvoorstellen die voortvloeien uit de analyse van de Lelystadse volkshuisvestingsproblematiek kunnen gedifferentieerd worden naar de bijdrage die van de verschillende partijen verwacht zou mogen worden. Daarbij kan gedacht worden aan de rol van de corporaties, de gemeente Lelystad, de Provincie, het Rijk, het Centraal Fonds, bewonersorganisaties en bijvoorbeeld die van de beide koepels van woningcorporaties. a. het Centraal Fonds voor de Volkshuisvesting Het Centraal Fonds maakt het mogelijk de financiële situatie van de Lelystadse corporaties te saneren. Het initiatief daartoe moet door de corporatie(s) zelf genomen worden. Het Centraal Fonds kan de ontwikkeling van goed gefundeerde plannen stimuleren. Als er dan concrete voorstellen komen, moet daarop actief worden ingespeeld. Dat betekent niet dat in de tussentijd het Centraal Fonds langs de zijlijn staat. Had zij dat het afgelopen jaar gedaan, dan zou er nu bij De Opdracht wellicht geen interim-manager gezeten hebben. In het geval van een fusie zal het Centraal Fonds zeker een rol spelen. Overigens kan het Centraal Fonds een fusie formeel niet als eis aan de voorwaarde tot steunverlening verbinden.
31
b. hetRijk De belangrijkste taak die is weggelegd voor het Rijk heeft betrekking op het bevorderen van werkgelegenheid en het stimuleren van de economische ontwikkeling van Flevoland en dan Lelystad in het bijzonder. Daarnaast heeft het Rijk betrokkenheid bij het verbeteren van de infrastructuur waardoor de bereikbaarheid van Lelystad zou verbeteren en tevens nieuwe kansen voor de ontwikkeling van werkgelenheid worden gecreëerd. Gedacht kan worden aan het eerder realiseren van de komst van de Hanzespoorlijn (naar Zwolle) en het stimuleren van het doortrekken van de Flevolijn naar Noord-Nederland. In het verlengde van de werkzaamheden van de IeL zou van de kant van het Rijk een actieve opstelling verwacht mogen worden als het gaat om het bijeenbrengen van de verschillende betrokken departementen en het gezamenlijk en integraal aanpakken van de diverse problemen. Het Rijk zou bijvoorbeeld moeten beoordelen in hoeverre Lelystad zou kunnen deelnemen aan de fiscale regeling voor steunregio's, die bedrijven in staat stelt versneld af te schrijven op onroerend goed.
Vanuit het verleden heeft het Rijk een belangrijke betrokkenheid bij Lelystad. Het ontstaan van Lelystad vloeide destijds direct voort uit het door het Rijk gevoerde beleid ·ten aanzien van de ruimtelijke ordening. De Rijksdienst voor de IJsselmeerpolders is verantwoordelijk voor de bouw van een belangrijk deel van de woningen . in Lelystad. Het Rijk heeft in 1985 voor een belangrijk deel de toekomst van Lelystad bepaald door af te stappen van het groeikernenbeleid, het accent te verleggen naar woningbouw in en rondom stedelijke gebieden en Lelystad een resterende groeikerntaak op te leggen die uitgaat van een woningvoorraad die uiteindelijk zou moeten bestaan uit 30.000 woningen. Het Rijk is steeds uitgegaan van een groeiend Lelystad. Zolang dat perspectief door de werkelijkheid wordt achterhaald, zullen de kosten die aan het niet groeien van de stad verbonden zijn, door het Rijk gedragen moeten worden. Als de gemeente deze kosten zou moeten dragen, zou zij voor een onmogelijke opgave worden geplaatst. Het Rijk heeft met de brutering en het teruglopen van de budgetten voor nieuwbouw via het huurbeleid en de .huursubsidiëring nog een sterke betrokkenheid bij het bouwen en beheren. Het Rijk draagt op dit punt ook zijn steentje bij door bijvoorbeeld op het gebied van de huursubsidie specifiek beleid voor groeikernen te ontwikkelen. Het Rijk zou tevens het groene licht kunnen geven voor een experiment met een marktconform huurbeleid. Een dergelijk experiment zou bij voorkeur onder auspiciën van de Stuurgroep Experimenten Volkshuisvesting moeten plaatsvinden. de Provincie Provincie en gemeente hebben een grote betrokkenheid bij de problematiek van de Lelystadse volkshuisvesting. Van de kant van de Provincie mag dan ook een actieve, initiërende opstelling worden verwacht. De Provincie vervult een aanjaagfunctie. Daarnaast is de Provincie voorwaardenscheppend. In de vorm van streekplannen, woningmarktonderzoek, bevordering van werkgelegenheid en verbetering van de infrastructuur schept zij mede de kaders voor het volkshuisvestingbeleid voor
C.
32
Lelystad. Via de verdeling van de BWS-gelden heeft de Provincie een betrokkenheid bij de nieuwbouw en kan zij sturing geven aan aard en omvang van de stroom nieuwbouw. Vermeden moet worden dat de nieuwbouw zich uitbundig op kernen als Dronten en Zeewolde richt. Tevens zou de Provincie initiatieven om gericht voor starters te bouwen, krachtig moeten ondersteunen en daar in de verdeling en differentiatie van BWS-budgetten rekening mee moeten houden. Daarnaast heeft de Provincie - evenals het Rijk - de taak om de volkshuisvestingsproblematiek op de politieke agenda te plaatsen.
d. de gemeente De gemeente heeft een coördinerende en initiërende rol. De ontwikkeling van een goed onderbouwde volkshuisvestingsvisie is daarbij van groot belang. Het is aan de ·gemeente om verschillende beleidsterreinen binnen de · gemeente te integreren. Evenals de Provincie vervult ook de gemeente een aanjaagfunctie en moet zij daarnaast randvoorwaarden scheppen. Lelystad is een artikel-12-gemeente. Dat betekent dat de gemeente maar een zeer beperkte financiële armslag heeft. Los daarvan is het aan de gemeente om het volkshuisvestingsbeleid in de vorm van een volkshuisvestingsplan, nieuwbouwbeleid, toezicht op corporaties, woningmarktonderzoek en bijvoorbeeld prestatie-afspraken vorm en inhoud te geven. De gemeente speelt een rol als het gaat om het aantrekken van bedrijvigheid en het scheppen van gunstige vestigingsvoorwaarden. Door middel van de aanwending van gelden uit de PSOL kan de gemeente daar actief mee bezig zijn. De gemeente speelt een belangrijke rol bij het wegnemen van belemmeringen, het verbeteren van het vestigingsklimaat en de promotie van Lelystad. In het nieuwbouwbeleid zou de gemeente een tweesporenbeleid kunnen ontwikkelen met een op de korte termijn uiterst terughoudend nieuwbouwbeleid. Nieuwbouw dient een bijdrage te leveren aan het verkleinen van tekorten in bepaalde marktsegmenten en tevens aan het vergroten van de differentiatie van het aanbod. Nieuwbouw zou vooral gericht moeten zijn op de bovenkant van de markt (dure en middeldure koopwoningen) , op specifieke doelgroepen (senioren en startende huishoudens) en op de behoefte aan twee- en driekamerwoningen (betaalbare woningen voor een- en tweepersoonshuishoudens). Daarnaast zou de gemeente plannen kunnen ontwikkelen voor het moment dat de tekenen wijzen op een sterk aantrekkende vraag naar wonen in Lelystad. De gemeente speelt een belangrijke rol op het terrein van de bestaande woningvoorraad en de leefomgeving en neemt een centrale positie in bij het uitbouwen van de actieve wijk- en buurtaanpak. Hier liggen overigens ook taken voor corporaties, politie en maatschappelijke organisaties die wijkgewijs samenwerken. Met gebruikmaking van bestaande databestanden zou de gemeente in samenwerking met de betrokken partijen een leetbaarheidsthermometer kunnen ontwikkelen en tevens een aanzet kunnen geven voor de ontwikkeling van wijkbeheerplannen. In navolging van Rotterdam zou op gemeentelijk niveau bekeken kunnen worden op welke manier een
33
'opzoomer'aanpak ontwikkeld zou kunnen worden. Daarmee zou tevens een fundament gelegd worden voor een grotere betrokkenheid van bewoners bij hun buurt. Naast aandacht voor het vergroten van de instroom van huishoudens, zou de nadruk gelegd kunnen worden op het beperken van de uitstroom. Wat heeft Lelystad aan zittende bewoners te bieden? Belangrijk onderdeel van dit beleid richt zich op starters. Lelystad heeft voor deze groep nauwelijks geschikte woonruimte, waardoor startende huishoudens (ook veelal alleenstaanden) al snel buiten Lelystad moeten zoeken. De gemeente speelt een belangrijke rol als het gaat om het uit de weg ruimen van drempels die een effectief verhuurproces in de weg staan. Onderdeel van dit beleid zou kunnen zijn dat Lelystad overstapt op een aanbodmodel v,?or woonruimteverdeling. Bijkomend voordeel hiervan is dat daarmee ook een nieuwe bron van marktinformatie wordt aangeboord. Op lokaal niveau zou overeenstemming moeten bestaan over de omvang van de doelgroep en de goedkope en betaalbare woningvoorraad en er zou een gezamenlijke visie op de volkshuisvesting ontwikkeld moeten worden. De gemeente speelt daarbij een sturende rol. Een goede en intensieve samenwerking met corporaties is een vereiste. De samenwerking zou gestalte kunnen krijgen in het Strategisch Volkshuisvestingsberaad Lelystad (SVL). Samen met de andere lokale partijen zou de promotie van Lelystad gestalte moeten krijgen. Daartoe zouden de positieve punten van het wonen en werken in Lelystad benut moeten worden. De brede aanpak houdt in dat de werkzaamheden van Citymarketing, de Stichting Loods en het Ontwikkelingsberaad op elkaar afgestemd zouden moeten worden.
e. corporaties De corporaties hebben een taak op het gebied van het huisvesten van specifieke groepen uit de samenleving. Corporaties zullen ook in de toekomst die taak vervullen. Afspraken over bijvoorbeeld de omvang van de doelgroep van beleid en daaraan gerelateerd afspraken over de omvang van de goedkope en betaalbare woningvoorraad zouden het uitgangspunt moeten zijn voor het functioneren van de corporaties. De randvoorwaarden waarbinnen corporaties de prestaties leveren - bijvoorbeeld een gezonde financiële positie, een aantrekkelijk woningaanbod - creëert de corporatie voor een deel zelf. Voor een deel zouden derden (het Rijk en bijvoorbeeld het CFV) daar een rol in kunnen enlof moeten vervullen. De samenwerking tussen de corporaties zou sterk verbeterd moeten worden. Recente pogingen hebben echter weinig opgeleverd, met als gevolg dat huurbeleid, verkoopbeleid en bijvoorbeeld activiteiten voor werving niet op elkaar zijn afgestemd. Samenwerking is dringend gewenst op ten minste de volgende beleidsterreinen: wijkbeheer , acquisitie/promotie, verhuurbeleid, strategisch verkoopbeleid en huurbeleid en projectontwikkeling. De samenwerking zou gestalte kunnen krijgen in het op te richten Strategisch Volkshuisvestingsberaad Lelystad (SVL). In dat beraad zouden ook andere zaken geregeld moeten worden die betrekking hebben op de Lelystadse volkshuisvesting. Gedacht zou kunnen worden aan de ontwikkeling van een geza34
menlijk volkshuisvestingsbeleid en het maken van prestatie-afspraken. De SVL zou zich tevens moeten uitspreken over de omvang van de doelgroep van beleid en de gewenste omvang van de goedkope en betaalbare woningvoorraad. Naast samenwerking is er de mogelijkheid van een fusie. Ook een fusie binnen Lelystad zelf biedt bepaalde (schaal-)voordelen. Alvorens te kijken naar de mogelijkheden voor een fusie buiten Lelystad, zou eerst binnen Lelystad zelf orde op zaken gesteld moeten worden. De nieuw op te richten organisatie zou bepaalde taken van de gemeente kunnen overnemen, bijvoorbeeld op het terrein van de woonruimteverdeling. Corporaties spelen een centrale rol bij de inkrimping van de huurwoningvoorraad en het verbeteren van de marktpositie van huurwoningen. Verkoop van huurwoningen zal een belangrijk element zijn in het corporatiebeleid. Uitgangspunt zou moeten zijn äat er geen schaarse goedkope huurwoningen verkocht worden en dat de verkoop van dure en minder goed verhuurbare woningen bevorderd wordt. De verkoop zou wel moeten passen binnen de te maken afspraken over de omvang van de .goedkope en betaalbare woningvoorraad. Sloop als maatregel verdient niet de voorkeur en zou alleen met zwaarwegende argumenten op beperkte schaal toegepast kunnen worden. Technische maatregelen die een huurprijsstijging tot gevolg hebben, moeten zeer terughoudend toegepast worden. Bouwkundig herstel zou in een aantal gevallen effectief kunnen zijn. Het huurbeleid biedt de mogelijkheid om de marktpositie van de huurwoningen te beïnvloeden. Een algehele huursverlaging wordt niet aanbevolen. Verlagen van een huurprijs leidt niet automatisch tot een verbetering van de verhuurbaarheid. Het effectief inzetten van huurmatiging is kostbaar en heeft waarschijnlijk meer effect op het beperken van de uitstroom, dan dat er een verhoogde instroom van verwacht mag worden. Wel zou het instrument van huursverlaging voorzichtig ingezet kunnen worden rondom huurprijsgrenzen die bepalend zijn voor het krijgen van huursubsidie en de criteria die aan de woonruimteverdeling ten grondslag liggen. Corporaties spelen een belangrijke rol bij het instandhouden en verbeteren van woonomgeving en leefklimaat in een wijk. Samen met andere partijen (bijvoorbeeld de gemeente) zullen zij een actieve wijk- en buurtaanpak verder uitbouwen. Verbetering van het vestigingsklimaat voor woningzoekenden, het vergroten van de betrokkenheid van bewoners bij de leefbaarheid in hun buurt, het mede ontwikkelen van een leefbaarheidsthermometer en het voeren van een consequent en streng ontruimingsbeleid wanneer bewoners de leefbaarheid systematisch aantasten, maken deel uit van het beleid voor leefbaarheid. Daarnaast hebben de corporaties een belangrijke inbreng bij de ontwikkeling van wijkbeheerplannen. Op het punt van de woonruimteverdeling zouden de corporaties een gezamenlijke woonwinkel kunnen openen en deze wellicht kunnen combineren met een makelaarskantoor. Daarnaast zouden nieuwe methoden ontwikkeld kunnen worden om huurders te werven. Er zouden bijvoorbeeld afspraken gemaakt kunnen worden met verhuisbedrijven en woninginrichters over exclusieve kortingen voor zich vestigende woningzoekenden. Ideeën in die richting zijn in het verleden wel geopperd, maar voor zover bekend nog niet toegepast. Naast aandacht voor de werving van huurders, zou ook aandacht besteed moeten worden aan het beperken van de uitstroom. 35
f de bewoners(organisaties) Bewoners zouden goed en volledig geïnformeerd moeten zijn over en betrokken moeten worden bij de problematiek van Lelystad. Voor huurdersorganisaties en bewonerscommisies is echter ook een actieve rol weggelegd. Zij zijn de gesprekspartners voor de corporaties en de gemeente wat betreft het beleid voor woning en woonomgeving. Zo hebben bewonersvertegenwoordigers ook een actieve betrokkenheid bij het vaststellen van huurbeleid. Daarnaast vervullen de bewonerscommissies en huurdersverenigingen een actieve rol als het gaat om signalering van bepaalde ontwikkelingen. Er zou een sterk beroep gedaan moeten worden op de bewoners op het terrein van de leefbaarheid van de buurten. De inbreng van de bewoners is essentieel in verband Q1et het verkrijgen van draagvlak voor bepaalde beleidsvoorstellen. Het is de taak van gemeenten, corporaties en het Rijk om de organisaties te steunen. g. bedrijfsleven / Kamer van Koophandel Bedrijven spelen een belangrijke rol als het gaat om het koesteren en verder ontwikkelen van de werkgelegenheid. De Kamer van Koophandel afficheert . Lelystad als een gemeente met een centrumfunctie. Dat moet Lelystad dan vervolgens ook waarmaken. Zowel de bedrijven zelf als de Kamer van Koophandel hebben een rol te vervullen op het terrein van het bevorderen van wonen en werken in Lelystad. Tevens zouden zij actief moeten participeren in het wegnemen van oorzaken die de vestiging van bedrijven in Lelystad belemmeren. h. de koepels van woningcorporaties De rol van de beide koepels is bescheiden en beperkt zich tot het initiëren van bepaalde processen. In die functie hebben de NWR en het NCIV een rol gespeeld bij de eerdere fusiepogingen. Uiteraard zijn zij de belangenbehartigers van de Lelystadse corporaties. Op de achtergrond spelen de beide koepels ook een rol in het CFV en het Waarborgfonds Sociale Woningbouw WSW.
4.2
Vervolg en stappenplan
De beleidsadvisering dient in de eerste plaats als basis voor het gesprek met staatssecretaris Tommel dat eind maart 1996 plaats zal vinden. Het is zaak dat de partijen ook daadwerkelijk de beleidsvoorstellen omzetten in gemeenschappelijk en integraal beleid. De beleidsadvisering zou een rol kunnen spelen binnen het Ontwikkelingsberaad Lelystad. Zo is de werkgroep Wonen belast met de ontwikkeling van voorstellen om de concurrentiepositie van de Lelystadse woningmarkt te versterken. De werkzaamheden van deze werkgroep en die van de andere werkgroepen Werkgelegenheid en Marketing, monden volgens plan eind mei uit in een conceptbeleidsnota "Lelystad 80.000" . In het verlengde van de beleidsvoorstellen die in deze notitie zijn geformuleerd, geeft deze notitie een doorkijk naar de toekomst: op welke manier zouden de 36
beleidsvoorstellen verder ontwikkeld kunnen worden en binnen welke organisatorische context zou dat plaats kunnen vinden? Strategisch Volkshuisvestingsberaad Lelystad (SVL) Specifiek gericht op de volkshuisvesting zouden de gemeente en de beide corporaties een Strategisch Volkshuisvestingsberaad Lelystad (SVL) kunnen oprichten waarin gemeente en corporaties samenwerken. Alleen een gezamenlijke aanpak heeft kans van slagen. Het SVL zou tot doel moeten hebben om in de eerste plaats de samenwerking tussen gemeente en corporaties krachtig te ontwikkelen en daarnaast de strategische samenwerking tussen de Lelystadse corporaties tot stand te brengen. Deze samenwerking zou stapsgewijs moeten uitmonden in een fusie tussen de in Lelystad actieve corporaties, eventueel met één of meer partners van buiten Lelystad. Dit fusieproces zou vanuit de NWR en het NCIV actief moeten worden ondersteund. Op korte termijn zouden corporaties en gemeente een intentieverklaring kunnen formuleren waarin zij van de oprichting van de SVL gewag maken, de onderwerpen benoemen waarop de samenwerking betrekking zou moeten hebben en tevens een tijdpad aangeven waarlangs de samenwerking gestalte krijgt. De onderwerpen die binnen het SVL aan de orde moeten komen, zijn: 1. Het beleid ten aanzien van het passend huisvesten van de doelgroep van beleid: de huidige omvang van de doelgroep van beleid; de toekomstige omvang van de doelgroep van beleid; de huidige omvang van de goedkope respectievelijk betaalbare woningvoorraad; de toekomstige omvang van de goedkope respectievelijk betaalbare woningvoorraad. MG 94-15 (Ministerie van VROM, 1994) en de Huisvestingsverordening (Gemeente Lelystad, 1994a) bieden de handvatten om de omvang van de doelgroep en die van de goedkope en betaalbare woningvoorraad te bepalen. 2.
Het beleid ten aanzien van de overige verantwoordingsvelden die het BBSH noemt: betrekken van huurders bij beheer en beleid; fmanciële continuïteit van de corporaties; het behouden en vernieuwen van een zodanig gevarieerde voorraad woningen van goede kwaliteit, dat het aanbod zoveel mogelijk in overeenstemming is met de vraag van de inwoners en woningzoekenden.
3.
Het beleid ten aanzien van het toekomstige verantwoordingsveld leefbaarheid. Onder dit thema valt bijvoorbeeld: wijkbeheer; de ontwikkeling van buurtbeheerplannen.
37
De thematiek overstijgt die van de volkshuisvesting. Dat wil zeggen dat in de uitwerking ook andere partijen hierbij betrokken zullen zijn. 4.
De ontwikkeling van een gezamenlijke visie ten aanzien van: huurbeleid (bewoonde woning en aanpassing in mutatiefase ); verkoop en aankoop van woningen; onderhoud en woningverbetering; aanpak van de woonomgeving; woonruimteverdeling; sociaal beheer; (sloop en) nieuwbouw; marketing. Dat wil overigens niet zeggen dat per definitie op ieder beleidsterrein vergaande afspraken gemaakt zouden moeten worden. Per beleidsterrein zou beoordeeld moeten worden in hoeverre de corporaties en de gemeenten al dan niet een gezamenlijke verantwoordelijkheid hebben en er al dan niet afspraken gemaakt moeten worden.
5.
. De beleidsvoorstellen die in deze notitie zijn genoemd, zouden de agenda van het SVL de eerste tijd mede kunnen bepalen. De voorstellen zijn immers in belangrijke mate sturend voor de activiteiten genoemd onder de punten 1 tot en met 4.
6.
Het opstellen van een kosten-batenanalyse behorende bij de eerder genoemde activiteiten. Daarbij is het van belang dat de bijdragen van de verschillende partijen - inclusief die van het Rijk - worden gekwantificeerd.
Op korte termijn zouden de lokale volkshuisvestingspartijen kunnen overgaan tot de oprichting van het SVL. Vervolgens zouden de onderwerpen medio 1996 uitgewerkt moeten worden in een Actieplan SVL, dat ter beoordeling voorgelegd zou moeten worden aan B&W van Lelystad, de betrokken corporaties, het Rijk, NWR en NCIV en wellicht het Centraal Fonds voor de Volkshuisvesting. Vooruitlopend op het Actieplan SVL zou staatssecretaris Tommel toestemming kunnen geven voor een experiment met een marktgericht huurbeleid en zou een gecoördineerd verkoopbeleid reeds van start kunnen gaan.
38
LITERATUUR
Boelhouwer, P .J., 1993, Woonlasten groeikernen, Delft (DUP). Boelhouwer, P.J., 1994, Wonen in groeikernen: segregatie of stille armoede, de woonuitgavenontwikkeling in de periode 1992-2000, Volkshuisvestingsbeleid en bouwmarkt, deel 22, Delft (DUP). Broeke, R.A. van den, H. Heeger, 1995, Marktvisie woningvoorraad Christelijke woningstichting De Opdracht, deel I, 11 en lIl. Burie, 1995, Woningmarktonderzoek Flevoland, Burie Onderzoek en Advies b.v .. CBS, 1994, Maandstatistiek van de bevolking. Companen, 1994, Volkshuisvesting in cijfers 1994, Arnhem. Europese Commissie, Directoraat-Generaal Regionaal Beleid, 1994, Nederland Flevoland, enig programmeringsdokument (EPD) 1994-1999 doelstelling I. Gemeente Lelystad, 1987, Memorandum inzake de financiële en planologische problematiek van de gemeente Lelystad. Gemeente Lelystad, 1992a, Volkshuisvesting in Lelystad, gekooide dynamiek, Dienst SOW, afdeling bouwkunde en volkshuisvestirig. Gemeente Lelystad, 1992b, Structuurvisie Lelystad 1992. Gemeente Lelystad, 1993/1994, Onderzoek en Statistiek Kwartaalbericht. Gemeente Lelystad, 1994a, Huisvestingsverordening. Gemeente Lelystad, 1994b, Gemeentelijke woningkartotheek, peildatum 31 december 1994. 39
Gemeente Lelystad, 1995a, De toekomst van Lelystad (studiedag). Gemeente Lelystad, 1995b, Statistiek van de werkgelegenheid gemeente Lelystad, 1994. Gemeente Lelystad, 1995c, O&S Kwartaalbericht 1995/nr.4, Onderzoek en Statistiek, Lelystad. Gemeente Lelystad, 1995d, Jaarrekening en jaarverslag 1994 van de Christelijke Woningstichting De Opdracht (brief aan het ministerie van VROM). Gemeente Lelystad, 1996, Startnotitie ontwikkelingsberaad. Heijde, J. van der, 1994, Doorwerking van de VINEX op provinciaal niveau, Stedelijke en regionale verkenningen, Delft (DUP). Interdepartementale Commissie Lelystad, diverse vergaderstukken meente Lelystad), waaronder de Evaluatierapportage uit 1992.
(~egevens
ge-
Kuiper Compagnons, 1990, Motievenwerkforensen Lelystad, Rotterdam. Marco Polis, 1996, Contouren strategisch beleidsplan, Lelystad. Ministerie van Justitie, 1995, Veiligheid in de stad. Ministerie van VROM, 1994, Regeling wijziging huurprijs- en inkomensgrenzen in Besluit beheer sociale-huursector en Huisvestingsbesluit, MG 94-15, Den Haag. NWR, NCIV, 1995, Nationaal Programma Volkshuisvesting, Almere, De Bilt. Provincie Flevoland, 1991, Nota volkshuisvesting Flevoland. Provincie Flevoland, 1992, Streekplan provincie Flevoland. Provincie Flevoland, 1993, Economische ontwikkeling van Flevoland, in de periode 1988-1993: een terugblik. Provincie Flevoland, 1995a, OpsteUen beleidsstrategie volkshuisvesting Lelystad. Provincie Flevoland, 1995b, Notitie ten behoeve van het overleg van wethouder Bochove en gedeputeerde Bouwmeester op 30 augustus 1995 met staatssecretaris Tommel.
40
Provincie Flevoland, 1995c, Kort verslag van het overleg op 30 augustus 1995 met de staatssecretaris van VROM. Provincie Flevoland, 1995d, Verkenning situatie Lelystad 1994. Stichting Loods, 1996, Voorlichtingsbijeenkomst stichting Loods (niet gepubliceerd) . Stuurgroep Lelystad, diverse vergaderstukken (gegevens gemeente Lelystad) . Stevens, W.M.A., 1995, Profiel en produktsterkte van de voorraad van WBL en WBO te Lelystad (concept-rapportage), Marco Polis Advies, Lelystad. WBL, 1994, Zoeken naar evenwicht, beleidsplan van WBL voor 1995-2000, Lelystad.
41
42
BIJLAGE 1 OMVANG DOELGROEP VAN BELEID
Omvang doelgroep van beleid woningmarktonderzoek Burie (Burie, 1994) Recentelijk heeft het bureau Burie in opdracht van de Provincie Flevoland een woningmarktonderzoek uitgevoerd (rapportage januari 1995). Het onderzoeksmateriaal bevat gegevens over inkomen, huishoudenssamenstelling en leeftijd en zou dus gebruikt kunnen worden om een indicatie te geven van de omvang van d,e doelgroep van beleid. Het inkomensbegrip past echter niet op de omschrijving van het begrip inkomen dat de MG 94-15 (Ministerie van VROM, 1994) hanteert. Wel sluit het inkomensbegrip aan bij dat wat de Nota Volkshuisvesting (Gemeente Lelystad, 1992a) onder inkomen verstaat (het besteedbaar huishoudensinkomen). Alleenstaanden die gerekend zouden kunnen worden tot de doelgroep van beleid, hebben een besteedbaar inkomen tot f 25.080,-1 (prijspeil 1994). Meerpersoonshuishoudens kunnen gerekend worden tot de doelgroep met een inkomen tot f 34.200,- (prijspeil 1994).
De indeling naar inkomensklassen die het woningmarktonderzoek hanteert, sluit niet volledig aan bij de indeling die de Nota Volkshuisvesting (Gemeente Lelystad, 1992a) hanteert. De gegevens uit het woningmarktonderzoek bieden de mogelijkheid om alleenstaanden met een besteedbaar inkomen tot f 24.000, - en meerpersoonshuishoudens met een besteedbaar huishoudensinkomen tot f 36.000,- te kwantificeren. Van alle huurders in Lelystad kan 65,4% gerekend worden tot de doelgroep van beleid; 65,2% van de alleenstaanden heeft een besteedbaar inkomen tot f 24.000,per jaar, terwijl 65,6% van de meerpersoonshuishoudens een inkomen heeft tot f 36.000,- per jaar. Derhalve gaat het om 11.300 ·huishoudens (uitgaande van een omvang van de huurwoningvoorraad van 17.259 woningen (peildatum 31 december 1994). Dit aantal is berekend over de totale huursector, dus inclusief de commerciële huursector.
De Nota Volkshuisvesting in de jaren negentig gaat voor het peiljaar 1986 uit van een besteedbaar huishoudensinkomen van f 22.000,- voor alleenstaanden, en f 30.000,- voor meerpersoonshuishoudens. Jaarlijks wordt de inkomensgrens met de inflatie geïndexeerd.
43
Omvang doelgroep van beleid analyse gegevens Woningbehoefte Onderzoek (WBO) Uit WBO-analyses uitgevoerd door Marco Polis blijkt dat Voor heel Flevoland 56% van de huurders gerekend kan worden tot de doelgroep van beleid. Het aantal IHSontvangers is een belangrijke maatstaf voor de omvang van de doelgroep van beleid. Met grote voorzichtigheid zou vervolgens aan de hand van het percentage IHSontvangers voor heel Flevoland en dat voor Lelystad (28,0% respectievelijk 31,2%), een schatting van de doelgroep van beleid gemaakt kunnen worden. Wanneer ervan uitgegaan wordt dat de verhouding tussen de beide percentages IHS-ontvangers dezelfde is als die voor de percentages doelgroep van beleid" zou verwacht mogen worden dat in Lelystad 62,4 % van de huurders gerekend zou kunnen worden tot de doelgroep van beleid. Dat zou neerkomen op 10.500 à 11.000 huishoudens. Ook in dit geval is gerekend voor de totale huursector. Verhoudingsgewijs zal het grootste gedeelte van doelgroep terug te vinden zijn in de sociale-huurseetor. Indicatie omvang doelgroep met DIS-gegevens De inkomensdefinitie die het Ministerie van VROM hanteert voor het bepalen van de omvang van de doelgroep van beleid, loopt parallel aan de inkomensdefinitie die de regelgeving voor de huursubsidie hanteert. De MG 94-15 benoemt de leeftijds- en inkomenscriteria waarmee het Ministerie van VROM de doelgroep van beleid definieert. Als inkomensbegrip hanteert de betreffende MG het belastbaar huishoudensinkomen: Categorieën Alleenstaande < 65 jaar Alleenstaande ~ 65 jaar Meerpersoonshuishoudens < 65 jaar Meerpersoonshuishoudens ~ 65 jaar
Grenzen 1994 f 35 .000,f 29.000,f 46.000,f 39.000,-
Aan de hand van de analyse van IHS-gegevens kan een betrouwbare beeld gegeven worden van de omvang van de doelgroep van beleid, voorzover de betreffende huishoudens IHS ontvangen. Door vervolgens dat deel van de huurwoningvoorraad dat bewoond wordt door niet-IHS-ontvangers te kwantificeren, kan - met aannames voor de mate van passend wonen - een globale indicatie worden gegeven van de omvang van de doelgroep van beleid die geen IHS ontvangt. Voor de case Lelystad heeft het OTB alleen de beschikking over de huursubsidiegegevens van Woningstichting De Opdracht. Dat betekent dat een omrekening gemaakt wordt voor de totale huursector (dus zowel de sociale- als de commerciële huursector) . Voor een meer betrouwbare berekening zouden in ieder geval de IHS-gegevens van alle verhuurders beschikbaar moeten zijn. De berekening die hier is uitgewerkt, is derhalve hooguit indicatief.
44
De berekening bestaat uit de volgende stappen: 1. Aan de hand van een bestand met IHS-gegevens kan de omvang van de doelgroep per deelcategorieën worden gemaakt (alleenstaand, meerpersoons, jonger dan 65, respectievelijk 65" jaar en ouder). Voor alle duidelijkheid, het gaat dan om de doelgroep die tevens IHS ontvangt. Tabel 1 laat zien dat van alle huursubsidieontvangers (2.921 huurders van Woningstichting De Opdracht) er 2.550 tot de doelgroep gerekend zouden kunnen worden (87%).
Tabell.
Aantal huurders van een woning van Woningstichting De Opdracht die huursubsidie ontvangen en tevens gerekend kunnen worden tot de doelgroep van beleid (gegevens februari 1996)
Huishoudentype
Aantal huishoudens met IHS en doelgroep
Aantal huishoudens met IHS, geen doelgroep
Totaal
Alleenstaand < 65 jaar, ink. < f 35 .000
2. \31
250
2.381
Alleenstaand ~ 65 jaar, ink. < f 29.000
376
121
497
Meerpersoons < 65 jaar, ink. < f 46.000
43
0
43
Meerpersoons ~ 65 jaar, ink. < f 39.000
0
0
0
2.550
371
2.921
Totaal Bron:
Bewerking gegevensbestand Woningstichting De Opdracht
2. Het is niet mogelijk om - uitgaande van de verhouding tussen huursubsidieontvangers en niet-huursubsidie-ontvangers en daarbinnen de verhouding doelgroep/niet-doelgroep - direct een berekening te maken voor de totale huurwoningvoorraad. Commerciële verhuurders huisvesten immers verhoudingsgewijs minder huishoudens uit de groep doelgroep van beleid, terwijl ook de opbouw van de woningvoorraad naar huurprijsklasse per verhuurder sterk verschilt. Aan de hand van de gegevens voor Woningstichting De Opdracht is bepaald dat 87 % van de IHS-ontvangers gerekend kan worden tot de doelgroep van beleid. Aan de hand van de verdeling van aantallen huurwoningen over de verschillende huurprijsklassen, kan een beeld gegeven worden van de omvang van de doelgroep bij andere verhuurders. Tabel 2 geeft de verhouding weer tussen het aantal IHS-ontvangers dat woonachtig is de huurprijsklasse tot f 600,- (goedkoop), f 600,- - f 810,- (betaalbaar), respectievelijk de huurprijsklasse vanaf f 810,-. Aan de hand van de verdeling per huurprijs-
45
klasse en het gegeven dat 87 % van de IHS-ontvangers gerekend kan worden tot de doelgroep van beleid, kunnen twee conclusies getrokken worden: ten eerste kan voor de gehele huurwoningvoorraad de omvang van de doelgroep die tevens IHS ontvangt, worden bepaald op 6.150 huishoudens (87% van 7.069 IHS-ontvangers); ten tweede kan dat deel van de woningvoorraad gekwantificeerd worden waarvoor geldt dat de huurders geen IHS ontvangen.
Tabel 2.
Feitelijke verdeling mS-ontvangers over huurprijsklasse tot
f 600,-, respectievelijk f 600,- - f 810,-, uitgaande van het beschikbare aanbod in de betreffende huurprijsklassen en uitgaande van de verdeling voor Woningstichting De Opdracht Huurprijs Huishouden
< f 600,Beschikbaar·
Feit
f 600,- - f Feit
~
810,-
Beschikbaar·
Feit
f
810,-
Beschikbaar·
Totaal Feit Beschikbaar·
De Opdracht
752
1.734
1.771
4.032
403
509
2.926
6.275
WBL·
668
1.541
2.253
5.132
355
448
3.276
7.121
Makelaars
174
401
781
1.778
520
657
1.475
2.836
Overig
91
210
176
402
82
104
349
716
Totaal
1.685
3.886
4.981
11.344
1.360
1.718
8.026
16.948
• Gegevens afgeleid uit woningkartotheek gemeente Lelystad (peildatum 31-12-1994), excl.· 171 huurwoningen waarvan huurprijs en eigenaar onbekend zijn.
3. Naast de groep van huursubsidie-ontvangers is er een groot aantal huishoudens dat passend woont, gerekend kan worden tot de doelgroep van beleid en toch geen huursubsidie ontvangt. Een aaJ?ll3lDe zal worden gemaakt voor het gedeelte van de niet-IHS-ontvangers die passend wonen en toch tot de doelgroep van beleid gerekend kunnen worden. Uit de interviews en ook uit onderzoek blijkt dat scheefheid maar in beperkte mate voorkomt. Met andere woorden, een relatief groot percentage van de niet-IHS-ontvangers woont passend en kan derhalve gerekend worden tot de doelgroep van beleid. Dat percentage is in het huursegment tot f 600,- het grootst. In de berekening is ervan uitgegaan dat de commerciële verhuurders aanmerkelijk minder huishoudens behorende tot de doelgroep huisvesten.
46
Tabel 3.
Omvang doelgroep van beleid niet-mS-ontvangers, uitgaande van dat deel van de woningvoorraad dat door niet-mS-ontvangers wordt bewoond tot f 600,Aantal nietIHS-ontv.
Huurprijs Verhuurder
% doelgroep
f % doelgroep
600,- - f 810,Aantal nietIHS-ontv.
De Opdracht
80%
982
786
50%
2.261
1.130
WBL
80%
515
412
50%
2.879
1.440
Makelaars
25%
227
57
\0%
997
100
Overig
25%
119
30
10%
226
23
1.843
1.285
6.363
2.693
Totaal
*Gegevens over omvang doelgroep: IHS-bestand Wst. De Opdracht (maart 1996).
De optelling van de omvang van de doelgroep die IHS ontvangt en die van de DÏetIHS-ontvangers, leidt uiteindelijk tot een omvang van de doelgroep van circa 11. ()()() huishoudens. Daarvan is ruim 9.150 in de sociale-huursector te vinden.
47
VERSCHENEN IN DE SERIE OTB-WERKDOCUMENTEN
96-01
L. Bosten, B. Theelen, F. Wassenberg, Bijlmerbewoners over de toekomst van hun F-buurt 1996/83 blz./ISBN 9O-407-1230-1If 20,-
96-02
E. Tuinen en H. Heeger, Gekwalificeerd adviesrecht bij woningcorporaties 1996/45 blz./ISBN 90-407-1309-X/f 10,-
96-03
H. Priemus, l.S. Smid (red.), Woningbouw op binnenstedelijke locaties, Ervaringen - problemen - perspectieven 1996/58 blz./ISBN 9O-407-1318-9/f 20,-
96-04
J.M. Kersloot en C.J.M. Lamain, Bouwstenen voor kwalitatieve woningbouw in Gelderland 1996/178 blz./ISBN 9O-407-1312-X/f 30,-
96-05
J. Kullberg, Aanbodmodellen geïnventariseerd, een landelijke studie naar de vormen van marktgericht woonruimteverdeling en ervaringen van de verdelers Verschijnt binnenkort
96-06
H. Priemus en l.S. Smid (red.), Aanbodgerichte woonruimteverdeling; ervaringen met het Delftse model en varianten 1996/69 blz./ISBN 9O-407-1329-4/f20,-
96-07
H. Olden en H. Priemus, De (on)wenselijkheid van bebouwing van de grote polder in Zoeterwoude 1996/29 blz./ISBN 90-407-1331-6/f 10,-
96-08
H. Olden en H. Priemus, De behoefte aan bouwlocaties voor woningen en bedrijven in Deventer tot het jaar 2020 1996/21 blz./ISBN 9O-407-1337-5/f 10,-
96-09
H. Priemus, A.C.W. van der Heijden en H.W.M. Toneman (red.), Uitvoering van ruimtelijk beleid: naar nieuwe coalities tussen publiek, privaat en privé 1996/67 blz./ISBN 9O-407-1335-9/f 20,-
96-10
M. Elsinga, Evaluatie koopwoningen en groeiend eigendom in de Schilderswijk 1996/76 blz./ISBN 90-407-1341-3// 20,-
96-11
H. Priemus en A.C.W. van der Heijden, Ruimtelijke segregatie en volkshuisvesting, Invloed van de volkshuisvesting op het voorkomen en voorkomen van inkomenswijken 1996/77 blz./ISBN 90-407-1355-3/120,-
96-12
P.J. Boelhouwer, J.B.S. Conijn, E. Philipsen (red.), De markt van koopwoningen. Panacee voor volkshuisvestingsvraagstukken? Verschijnt binnenkort
96-13
Verschijnt binnenkort
96-14
R.A. van 4en Broeke, Ondersteunende informatiesystemen woningvoorraadbeleid 1996/119 blz./ISBN 90-407-1361-8// 20,-
96-15·
H. Boumeester, F. Wassenberg, m.m.v. H.J. Korthals Altes, Video voor veiligheid? Effecten van camerabewaking in de Bijlmermeer 1996/83 blz./ISBN 90-407-1363-4//20,-
96-16
C.M. Krebber, De onderkant van de Haagse woningmarkt; typologie van vraag en aanbod 1996/70 blz./ISBN 90-407-1364-2/120,-
96-17
P .J. Boelhouwer, m.m.v. P. de Vries, De leefbaarheid in stedelijk Gelderland gepeild 1996/50 blz./ISBN 90-407-1367-7/1 10,-
96-18
F.M.J. van der Zon, Prestatie-afspraken in de volkshuisvesting 1996/58 blz./ISBN 90-407-1370-7/1 10,-
96-19
B. van Rosmalen en F. Wassenberg, m.m.v. H. Boumeester, A.W. Faber, J.J. Koffijberg, H. Priemus, Knelpunten op de woningmarkt in Gooi en Vechtstreek, Basis voor een regionale volkshuisvestingsvisie 1996/128 blz./ISBN 90-407-1371-5/120,-
96-20
C.M. Krebber, De onderkant van de Haagse woningmarkt; vraag en aanbod in beeld Verschijnt binnenkort
96-21
H. Priemus, A. Dijkstra en H. Olden, HSL in Haaglanden. Bundeling van infrastructuur en ruimtelijk-economische impuls 1996/44 blz./ISBN 90-407-1383-9/1 10,-
ISBN 90-407-1392-8
ot6
ONDERZOEKSINSTITUUT OTB Sectie Stedelijke Ontwikkeling en Woningvoorraadbeheer Postbus 5030 2600 GA Delft
9 789040 713927
Thijsseweg 11 2629 JA Delft Telefoon (015) 278 30 05 Telefax (015) 278 44 22 E-mail
[email protected] http://www.otb.tudelft.nl
