Betreft
: beantwoording vragen nader voorstel huisvesting
Geachte leden van de Raad, Naar aanleiding van het raadsvoorstel “nader voorstel huisvesting” heeft u een groot aantal vragen gesteld. Een deel daarvan zijn technisch van aard, maar een aantal heeft nadrukkelijk betrekking op de bestuurlijke afweging zoals wij die hebben gemaakt. Het leek ons goed deze vragen apart te beantwoorden. Voordat we ingaan op de vragen hebben wij er behoefte aan om nog in meer algemene termen in te gaan op het voorstel zoals dat door Peter van Dijk (PvD) is gedaan. Daarbij is vooral de vraag belangrijk waarom er volgens ons reden is om af te wijken van het besluit dat in juni door uw raad is genomen. In het Wensbeeld uit 2001 en het Masterplan uit 2005 hebben we ingezet op de herontwikkeling van de citadelpunt, waarbij de Rabobanklocatie, de notaristuin en het voormalige postkantoor verworven worden. In 2010 hebben we besloten dit plan niet langer zelf te ontwikkelen, maar dit over te laten aan marktpartijen. Ook in het nieuwe wensbeeld, dat momenteel in conceptversie ter inzage ligt, is deze visie van kracht: nieuwe ontwikkelingen in het stadscentrum moeten uit de markt komen. Wat ons in het voorstel van PvD vooral heeft aangesproken is dat hij een voorstel heeft gedaan dat de gemeentelijke huisvesting onderdeel maakt van de ontwikkelingen rondom Kasteel, de Vlijt en de citadelpunt. Door een langdurige overeenkomst met elkaar aan te gaan om onze medewerkers te huisvesten ontstaat de financieringsmogelijkheid bij PvD om investeringen te doen die verder gaan dan in het oorspronkelijk voorstel waren voorzien en die vanuit zijn visie een verdere versterking zullen betekenen van dit gedeelte van het centrum. Er wordt meer geïnvesteerd in het gebouw dat hierdoor een langere levensduur krijgt en daarmee een meer duurzaam karakter. In samenhang met het Kasteel, de Vlijt en de ontwikkeling van de citadelpunt ontstaat een aantrekkelijke entree van het stadscentrum voor de langere termijn. Dit sluit aan bij het beeldkwaliteitplan historische kern Coevorden op basis van de stedenbouwkundige visie van Khandekar. Daarbij past de rolverdeling zoals die nu ontstaat goed bij het besluit dat de verdere ontwikkeling van het Centrumplan door marktpartijen moet worden opgepakt. In dit voorstel kan de gemeente een bijdrage verlenen door de langdurige verbintenis aan te gaan. Uiteraard moest wel aan een aantal randvoorwaarden zijn voldaan voordat wij, daadwerkelijk op het aanbod van PvD wilden ingaan. In het voorstel van PvD is sprake van een grote verbouwing van het pand. Door die verbouwing voldoet het pand aan de eisen en wensen van de gemeente voor langdurige huisvesting voor de medewerkers. Ook financieel zijn er in onze ogen geen belemmeringen, door in te gaan op het voorstel dalen de jaarlijkse huisvestingslasten met €20.000. Met het voorstel heeft PvD in onze ogen laten zien dat hij, vanuit een visie over de ontwikkeling van het centrum van Coevorden, nadrukkelijk en enthousiast bij die ontwikkeling betrokken wil zijn. Naast het feit dat de zakelijke afweging van het voorstel positief uitviel geeft dat enthousiasme ons veel vertrouwen dat we hiermee het centrum van Coevorden een nog grotere impuls geven dan we zouden hebben kunnen doen op basis van het in juni genomen raadsbesluit. College van burgemeester en wethouders
1
Beantwoording vragen met een bestuurlijke component
1. “Waarom doen we het dan zelf niet? is een veel gehoorde vraag van burgers en buitenlui. Graag een doorwrocht antwoord, waarbij u wellicht ook een verbinding kunt leggen tussen de andere inspanningsverplichtingen welke van Dijk op zich neemt en wat dat concreet betekend.” (CDA) 2. “Zeker niet onbelangrijk. Sale en leaseback is een construct dat communicatief moeilijk zodanig over de bühne te brengen dat iedereen daar enthousiast van wordt. Het college is daar dan ook zeker niet in geslaagd. Hoe gaan we/het college nu om met het negatieve sentiment in onze gemeente ?” (VVD) 3. “Kunt u ons aangeven indien de gemeente AK 4 zelf zou renoveren , wat is het
voordeel of nadeel ( financieel ) van zelf in eigendom te houden of te huren ?” (GB) Bij de beantwoording van de meer juridische vragen hebben wij al aangegeven dat er een onherroepelijke samenwerkingsovereenkomst is gesloten, waardoor het niet zonder meer mogelijk is om van de verkoop af te zien. Daarmee is de optie om AK4 te behouden en in eigen beheer te verbouwen buiten beeld. Desondanks hebben wij wel gekeken hoe beide varianten zich in financieel opzicht tot elkaar verhouden omdat wij (met u) van mening zijn dat het nu voorliggende besluit wel “uit te leggen” moet zijn. Bij die vergelijking van de financiele gevolgen bllijkt dat het nu voorliggende voorstel goedkoper is dan het in eigen beheer houden van AK4. Dat heeft met de volgende aspecten te maken. • Voor AK4 hebben wij nog steeds te maken met kapitaalslasten van de oorspronkelijke investering gedurende de komende 20 jaar ad €95.000 per jaar. • Daar boven op komen dan nog de lasten die begroot waren voor als wij de verbouwing in eigen beheer en voor eigen rekening zouden uitvoeren. Die kapitaalslasten werden begroot op €159.000 in het eerste jaar en daarna afnemend tot €87.000 in het laatste jaar. • Verder moest rekening gehouden worden met relatief hoge onderhoudslasten omdat het nu eenmaal geen nieuw gebouw meer is. Alles bij elkaar levert dat hogere lasten op dan in het nu voorliggende voorstel en zijn wij tot de conclusie gekomen dat een en ander goed is uit te leggen aan de inwoners van deze gemeente. Zeker als daarbij in ogenschouw wordt genomen dat in het huidige voorstel, in samenhang met de investeringen die PvD verder nog wil plegen, een robuuste versterking van de centrumfunctie van dit deel van de binnenstad van Coevorden plaatsvindt. Het college onderkent het belang van de opmerking over het negatieve sentiment, in onze gemeentelijke communicatie kanalen zullen wij daar zeker ook aandacht aan besteden.
4. “Het college kiest nu voor een optie die veel lijkt op ‘de meest onvoordelige optie’ uit het ‘juni 2012’ voorstel? Hoe verklaart het college deze 180 graden draai binnen enkele maanden? “(PAC) Wij hebben geen draai van 180 graden gemaakt. In de varianten die zijn gepresenteerd in juni was de variant opgenomen dat we AK4 na verkoop zouden terughuren in de staat waarin het zich toen bevond. In die variant zou de gemeente worden geconfronteerd met aanzienlijke verbouwingskosten (€ 1.300.000) om het pand langdurig geschikt te maken voor de huisvesting conform Werken Beweegt. Bovendien zou de 2
gemeente een projectorganisatie moeten optuigen om de verbouwing te realiseren en zitten aan een dergelijk project de nodige risico's die eveneens voor rekening van de gemeente zouden komen. In het voorstel dat er nu ligt wordt het pand geleverd aan de koper (PvD), die verbouwt het pand en geeft het geheel gerenoveerde pand weer aan anderen in gebruik tegen een financiële tegenprestatie: voor het grootste gedeelte aan ons en voor een deel aan Univé. In deze variant komt de hele verbouwing voor rekening en risico van PvD. Natuurlijk vertaalt zich dit in een hogere gebruiksvergoeding, maar gezien de kennis en ervaring van PvD zullen de kosten voor de gemeente op jaarbasis (en ook over de gehele gebruiksperiode) lager uitvallen.
4. “Minder kans op leegstand over 5 jaar. € 20.000 voordeel die, zo lijkt het, overigens onmiddellijk ter dekking van dus verder niet te realiseren bezuinigingen wordt ingezet.” (VVD) Bij de hier genoemde leegstand gaat het over de kans dat, als wij zouden vertrekken na 5 jaar, er een gebouw leegkomt dat, omdat het slechts licht is verbouwd om onze medewerkers tijdelijk onderdak te bieden, relatief ouder en daarmee mogelijk minder aantrekkelijk is voor potentiële nieuwe huurders. De kans op leegstand dan wel snelle opeenvolging van tijdelijke huurders vinden wij minder gewenst in het licht van de gewenste stabiele ontwikkelingen in het centrum van Coevorden. Zoals natuurlijk ook bij u bekend is, staan wij voor een forse bezuinigingsoperatie. Het leek ons niet verstandig om voor deze "exploitatiewinst" een andere bestemming te zoeken. Daardoor hebben wij gemeend op deze manier te handelen.
5. “Duidelijkheid voor de medewerkers nu. Tenslotte een vage bereidheid van PvD om bij te dragen in verdere ontwikkeling van Bogas. De balans tussen een vijf keer langere overeenkomst en bovenstaande punten is niet heel erg duidelijk geworden. Rechtvaardigt het bovenstaande zo'n lange verbintenis ?” (VVD) In het voorstel dat wij aan u hebben gedaan is al duidelijk geworden dat alle verschillende elementen die bij de beoordeling een rol spelen niet 1 op 1 tegen elkaar “weggestreept” kunnen worden. Je kunt bijvoorbeeld niet stellen dat 5 jaar langer huren opweegt tegen €5000 per jaar minder kosten. Of dat duidelijkheid voor de medewerkers opweegt tegen 10 jaar langer huren. Wat op tafel lag was een voorstel dat PvD aan ons heeft gedaan. Om tot zorgvuldige besluitvorming te komen hebben wij ons in chronologische volgorde de volgende vragen gesteld. • Blijven de financiële gevolgen binnen de grenzen die zijn gesteld door het raadsbesluit van juni 2012? • Toen die vraag bevestigend beantwoord kon worden hebben wij ons de vraag gesteld: wat krijgen we dan voor dat bedrag terug op het punt huisvesting? • Toen vervolgens bleek dat in het voorstel op dat punt werd voldaan aan de wensen voor langdurige huisvesting, hebben wij gekeken naar andere voor- en nadelen in vergelijking met het raadsbesluit. Bij dat laatste punt is ook nadrukkelijk stilgestaan bij de mogelijke risico’s van een langdurige overeenkomst.
3
Daarbij moet dit huisvestingsvoorstel ook gezien worden in het licht van het totale pakket van afspraken met PvD In het raadsvoorstel hebt u kunnen lezen dat de balans uiteindelijk naar het huidige voorstel is doorgeslagen. 6. “Bovendien laat ons het gevoel nog niet los dat we ergens inlopen. Waar een belegger positief is moet een contrapartij, de gemeente, op zijn hoede zijn. Wat kunnen wij niet dat een ander wel kan?” (VVD) Zoals al bij de technische beantwoording is aangegeven: De gemeente is geen projectontwikkelaar en is niet ingericht op het (vernieuw)bouwen van een nieuw gemeentehuis. Peter van Dijk is wel een projectontwikkelaar en is door zijn netwerk, kennis en ervaring in staat een aanmerkelijke besparing te realiseren op de verbouw van AK4 en wel in zo’n mate dat de gemeente hierdoor lagere huisvestingslasten bereikt dan in het geval de gemeente de ontwikkeling voor eigen rekening en risico zou nemen, zelfs als Peter van Dijk een zekere ondernemerswinst calculeert. 7. “Indien daarvan geen sprake is geweest kunt u dan nader beargumenteren waarom het, vrij geclusterde deel, van het gemeentelijk apparaat dat nu in Dalen werkzaam is naar Coevorden moet komen terwijl de nieuwe werkwijzen en digitalisering het mogelijk zou maken om te werken daar waar basisfaciliteiten zoals gas, licht water, internet beschikbaar zijn.” (D66) Van meet af aan is het de bedoeling geweest dat al onze medewerkers (uitgezonderd de mensen van de buitendienst) “op loopafstand” van elkaar gehuisvest zouden moeten worden. Ondanks alle moderne communicatiemiddelen en met inachtneming van de principes van Werken Beweegt blijft face-to-face contact een belangrijk punt als het gaat om samenwerking en integraliteit. Huisvesting van een gedeelte van de medewerkers in Dalen (zoals nu het geval is) draagt daar niet aan bij. De door u genoemde argumenten spelen overigens wel een belangrijke rol bij de toekomstige huisvesting. Zo worden indeling en inrichting volledig op Werken Beweegt afgestemd. Dat die ontwikkelingen ook niet stilstaan komt ook tot uitdrukking in het feit dat bij AK 4 gerekend wordt met 0,75 werkplek per medewerker waar dat in Hof van Coevorden nog 0,8 was. 8. “Kunt u aangeven waarom door u bij het inschatten van risico’s het huidige Regeerakkoord nu wordt meegenomen terwijl bij de begroting 2013 daarvan categorisch is afgezien.” (D66) Wij hebben de begroting 2013 opgesteld aan de hand van de laatste stand van zaken zoals wij die op dat moment wisten. Wel hebben wij bij de meerjarenraming een aantal onzekerheden benoemd, maar vertalen van zulke onzekerheden in begrotingscijfers zou tot schijnzekerheid leiden, reden waarom daarvan is afgezien. Iets anders is het als bij een investeringsbeslissing een risicoanalyse wordt gemaakt: die heeft tot doel inzicht te krijgen over mogelijke risico’s over een termijn die de periode van een meerjarenraming verre overschrijdt.
4
9. “Is bij het inschatten van het risico van vergroting van het aantal ambtenaren door u meegenomen al bekende ontwikkelingen zoals o.a. de invoering van de RUD?” (D66) Wij hebben geconstateerd dat de gevolgen van de ontwikkelingen op langere termijn erg onzeker zijn. Aan de ene kant spelen ontwikkelingen die lijken te leiden tot minder ambtenaren bij de gemeente Coevorden, aan de andere kant speelt de decentralisatie die tot gevolg kan hebben dat meer medewerkers noodzakelijk zijn. Gegeven die onzekerheden hebben wij geoordeeld dat geen van de varianten op basis van die ontwikkelingen de voorkeur zou verdienen. Het concept Werken Beweegt biedt ook mogelijkheden voor enige uitbreiding van medewerkers. 10. “Bij het 25-jaars voorstel wordt het ondernemersrisico op leegstand afgewenteld op de gemeente. Uw opmerking dat onderverhuur is toegestaan wijst daar op. Kunt u aangeven welk prijsvoordeel daarvoor de gemeente als nieuwe risicodragende partij is verwerkt in het huidige voorstel?” (D66) Zoals wij al eerder hebben opgemerkt is sprake van een voorstel van PvD waarbij door hem een prijs wordt gevraagd voor het kunnen gebruiken van een gebouw dat aan onze wensen voldoet. Dat is door ons als in totaliteit positief beoordeeld. Verbijzonderingen als door u genoemd zijn niet aan de orde geweest. 11. Is een huur periode van 25 jaar wel verstandig , is een huurperiode van 10 jaar niet beter ? (GB) 12. “Waarom kiest het college nu voor een huur overeenkomst van 25 jaar ?” (GB) De huurperiode van 25 jaar is door PvD voorgesteld en moet worden gezien in het licht van zijn mogelijkheden om, met een grote investering, toch tot een in bedrijfseconomische zin verantwoord voorstel te komen. Overigens constateren wij dat wij ook bij nieuwbouw op het BOGASterrein, maar ook bij het eventueel in eigen beheer houden van AK4 een langdurige verplichting op ons genomen zouden hebben genomen.
13. 14.
“Hoe staat de ondernemingsraad t.o.v. dit voorstel ?” (GB) “Wat is het advies van de OR “ (GB)
In het periodieke overleg met de OR zowel formeel als informeel staat de huisvesting als vast punt op de agenda .De OR vindt het een goede zaak dat de huisvesting zo snel mogelijk wordt geconcentreerd. Duidelijkheid voor de lange termijn is ook voor de OR een belangrijk punt. De huisvesting is niet advies- dan wel instemmingsplichtig ogv de WOR.
16. “Blijkens de door u verstrekte informatie is de wijzing van de 5jaars huurtermijn naar 20, later 25 jaar, al ter discussie gesteld bij het tekenen van de nu geldende verkoopovereenkomst voor AK-4. Is voor de daarna gevoerde onderhandelingen door u externe deskundigheid ingeschakeld in de vorm van bijv. een gespecialiseerde bedrijfsmakelaar O/G. En zo ja welke deskundige is dat geweest en kan het over deze
5
onderhandelingen door hem/haar afgegeven rapportage ter inzage worden gelegd. “(D66)
Wij hebben de onderhandelingen in eigen beheer gevoerd omdat de daarvoor benodigde kennis voorhanden was. Waar dat bij specifieke vragen nodig was zijn adviseurs ingeschakeld. 17. “Waarom probeert het college opnieuw de raad mee te krijgen in een belangrijke zaak op basis van summiere beschrijvingen van een contract zonder de overeenkomst uitgewerkt aan de raad voor te leggen. Is dit omdat de raad dit ook in het verleden accepteerde – zoals nog in juni bij de intentieovereenkomst met Peter van Dijk over het Rabobank gebied, die volgens het college NIET door de raad beoordeeld hoefde te worden?” (PAC) Wij hebben gemeend u zo snel mogelijk van de ontwikkelingen op de hoogte te moeten stellen, ook als dat zou betekenen dat nog niet alle onderdelen geheel uitgewerkt zouden zijn. Het is uw raad die de bevoegdheid heeft met betrekking tot de huisvesting. De overige punten zouden aangemerkt kunnen worden als uitvoering en daarmee de bevoegdheid van B&W zijn. We hebben gemeend niet uit te gaan van die bevoegdheidsverdeling, maar u te vragen met de geschetste ontwikkeling in te stemmen. Dat zou ons bovendien de mogelijkheid geven bij de uitwerking rekening te houden met door u aangedragen aandachtspunten.
6
