Zorghotels: Hot or Not?

Zorghotels: Hot or Not? Onderzoek naar het risicoprofiel van vastgoedbeleggingen in zorghotels

B. Tijhuis Master Real Estate Finance Faculteit Economie en Bedrijfskunde Universiteit van Amsterdam

Zorghotels: Hot or Not? Onderzoek naar het risicoprofiel van vastgoedbeleggingen in zorghotels

B. Tijhuis Studentnummer: 5659310 Master Real Estate Finance Faculteit Economie en Bedrijfskunde Universiteit van Amsterdam Amsterdam, 15 augustus 2008 Begeleiders Universiteit van Amsterdam: Drs. G.A. Vos Prof. dr. P. van Gool DTZ Zadelhoff: F. Bosveld MRICS RT

Zorghotels: Hot or Not?

Voorwoord Beste lezer, Voor u ligt mijn afstudeerscriptie die ik heb geschreven in het kader van de studie Business Economics aan de Universiteit van Amsterdam, afstudeerrichting Real Estate Finance. Dit onderzoek is uitgevoerd bij DTZ Zadelhoff in Amsterdam. Gedurende het onderzoek heb ik veel steun gehad aan mijn begeleiders. Graag wil ik mijn begeleider Gerjan Vos van de Universiteit van Amsterdam danken voor de nuttige adviezen en aanwijzingen tijdens het schrijven van mijn masterscriptie. Daarnaast wil ik mijn begeleider bij DTZ Zadelhoff, Feddo Bosveld, van harte danken voor de steun en adviezen tijdens het schrijven van deze scriptie. Ook wil ik Jeroen Hermus, tevens DTZ Zadelhoff, danken voor de nuttige feedback. Ben Tijhuis

Amsterdam, 15 augustus 2008

Samenvatting De Nederlandse zorgsector is in beweging. Het huidige beleid en de hieruit voortvloeiende weten regelgeving is erop gericht dat mensen zo lang mogelijk thuis kunnen blijven wonen. Om dit te realiseren is het van belang dat mensen na een opname in een ziekenhuis volledig herstellen alvorens ze naar huis terug keren. In de praktijk blijkt dat de, vooral oudere, patiënten na opname en behandeling in een ziekenhuis nog niet voldoende hersteld zijn om rechtstreeks terug te keren naar huis. Een tweede ontwikkeling is dat ziekenhuizen zich steeds meer focussen op de diagnoseen behandelfase en een alternatief zoeken voor herstel en verblijf. Deze ontwikkelingen hebben bijgedragen aan het ontstaan van zorghotels. Zorghotels bieden gasten de mogelijkheid comfortabel te herstellen en aan te sterken na een operatie of behandeling in het ziekenhuis, terwijl het zorghotel de herstel- en verblijfsfunctie van het ziekenhuis deels overneemt. De opkomst van de zorghotels en de invoering van de marktwerking is niet onopgemerkt gebleven bij vastgoedbeleggers en –ontwikkelaar. Daarnaast tonen instellingen en woningcorporaties interesse in zorg(hotel)vastgoed. Aangezien het aanbod in deze niche markt divers is en er vele verschillende samenwerkingsverbanden aan de oprichting ten grondslag liggen is dit onderzoek erop gericht de huidige zorghotels in de Nederlandse markt te analyseren en op basis daarvan de factoren die de risico’s van vastgoedinvesteringen beïnvloeden te beoordelen. De centrale vraag van dit onderzoek luidt dan ook: “Welke factoren beïnvloeden het risico van vastgoedinvesteringen in zorghotels?” Alvorens deze vraag te kunnen beantwoorden zijn achtereenvolgens vier stappen doorlopen. De eerste stap richt zich op de verandering van het beleid en de weten regelgeving van de Nederlandse gezondheidszorg: ‘Wat zijn de invloeden van het beleid en de weten regelgeving in de zorgsector op het ontstaan en de toekomst van zorghotels?’ In de Nederlandse markt zijn drie soorten zorgverzekeringen te onderscheiden: de AWBZ, de basisverzekering (zorgverzekeringswet) en de aanvullende verzekering. De instrumenten van de Wet maatschappelijk ondersteuning (Wmo) beijveren dat iedereen zo lang mogelijk zelfstandig kan blijven wonen. Momenteel is er onduidelijkheid over de toekomst van de AWBZ. Het kabinet heeft de intentie delen van de AWBZ over te hevelen naar de basisverzekering (Zvw). De exacte gevolgen voor de vergoedingen die gasten van zorghotels ontvangen zijn nog niet bekend. Feit is wel dat het beleid van de overheid dat erop gericht is de mensen zo lang mogelijk zelfstandig thuis te laten wonen, een bijdrage levert aan het ontstaan van zorghotels. Zorghotels zijn er op ingesteld om gasten tijdelijk op te vangen en te laten herstellen zodat uiteindelijk terugkeer naar huis mogelijk is. Daarnaast is het afschaffen van het wettelijke bouwregime en de invoering van de zogenaamde integrale prestatiebekostiging aan de hand van de normatieve huisvestingscomponent een drijfveer voor zorginstellingen om kritisch te kijken naar huisvestingsvraagstukken. Ook deze ontwikkelingen leveren een bijdrage aan het ontstaan van zorghotels. Immers, zorghotels zijn voor zorginstellingen een instrument om de kosten van herstel- en verblijf terug te dringen, terwijl zorginstellingen door het ontstaan van zorghotels in de toekomst de beddencapaciteit kunnen verlagen waardoor de instellingen zelf minder vastgoed in eigendom dienen te hebben waarover ze risico lopen.

In de tweede stap van het onderzoek zijn de karakteristieken en de financiering van zorghotels in kaart gebracht: ‘Wat zijn de karakteristieken van zorghotels in de Nederlandse markt?’. Op basis van de marktstudie blijkt dat er in Nederland momenteel een 50-tal zorghotels zijn, variërend van slechts enkele kamers, tot hotels van 66 kamers. Het merendeel van de zorghotels in de Nederlandse markt heeft minder dan 20 kamers. De zorghotels zijn onder te verdelen in drie verschillende typen: care hotels, city hotels en vakantie hotels. Het care hotel is gevestigd op een complex van zorginstellingen en bekleedt een zorgen herstelfunctie. Een city hotel is gelegen op een stand alone locatie en een stad. Het hotel bedient zowel de zorgmarkt, als de recreatieve- en zakenmarkt. Het vakantie hotel is gelegen in een landelijke omgeving en richt zich met name op de vakantiegast met zorgvraag. De gemiddelde verblijfsduur in deze hotels verschilt per doelgroep. De vakantiegast verblijft doorgaans maximaal twee weken, terwijl gasten die herstellen in een care of city hotel afhankelijk van de ingreep 6 tot 12 weken in het zorghotel verblijven. De zorghotels in de Nederlandse markt zijn ontworpen en ingericht vanuit gebruiksfuncties. De gebruiker met zorgvraag staat voorop. Hierdoor verschillen zorghotels gebouwtechnisch op een aantal punten van ‘traditionele’ hotels. Een zorghotel beschikt bijvoorbeeld over extra ruimten als verpleegen behandelruimten en extra opslagruimten voor hulpapparatuur. Bovendien zijn zorghotels en de zorghotel(bad)kamers rolstoeltoegankelijk en beschikt elke kamer over een alarmeringsysteem. De architectuur van de zorghotels verschilt per type, verschillend van monumentale panden bij vakantiehotels, tot panden met de uitstraling van een kantoorgebouw bij care hotels. In het derde deel van het onderzoek wordt geanalyseerd welke factoren de toenemende vraag naar zorghotels verklaren: ‘Welke factoren beïnvloeden de toenemende vraag naar zorghotels?’ De toenemende vraag naar zorghotels wordt veroorzaakt door een verandering van de vraag. Gasten/patiënten stellen steeds hogere eisen aan de kwaliteit en service van de zorg en zijn in vele gevallen bereid hier een eigen bijdrage voor te betalen. Door de nieuwe weten regelgeving kunnen patiënten makkelijker zelf kiezen waar ze de zorg willen ontvangen. Voor ziekenhuizen en zorginstelling fungeren zorghotels als instrument om enerzijds de patiëntenstromen te optimaliseren en de verkeerde-bed-problematiek terug te dringen, maar daarnaast ook een uitbreiding van het dienstenaanbod, waardoor de instellingen zich kunnen onderscheiden van de concurrentie. Bovendien blijkt dat de gasten die in een zorghotel verblijven sneller herstellen. Een aanzienlijk gedeelte van de gasten met een verpleeghuisindicatie (langdurig verblijf), bleek na tijdelijke opvang in een zorghotel zodanig te herstellen dat het naar huis terug kon keren. Dit levert aanzienlijke kostenbesparing op. De kosten van een dag verblijven in een zorghotel zijn lager dan de kosten van een verpleegdag in een ziekenhuis. De gemiddelde kosten van een verpleegdag bedroegen € 1.074 in 2006. De kosten van een verblijf in een zorghotel schommelen rond de € 150 - € 180 euro per dag, inclusief een half uur verzorging. Door de toenemende concurrentie in de zorgmarkt wordt het voor ziekenhuizen belangrijk om de functies herstel en verblijf tegen lage kosten te leveren.

Om de verkeerde-bed-problematiek terug te dringen hebben ziekenhuizen voorheen transmurale afdelingen opgericht. Deze afdelingen zijn de voorlopers van zorghotels. Het starten van deze TMA’s heeft voor ziekenhuizen tot aansprekende resultaten geleid. Het aantal verkeerd bezette bedden is afgenomen en de klinische productie kon toenemen. Bovendien bleek dat verblijf in een meer kantgericht omgeving het herstel van de patiënten aanzienlijk bevorderde. Er zijn vele partijen die belang hebben bij het bestaan van zorghotels. Door samenwerkingsverbanden aan te gaan kunnen zorghotels een constante bezetting realiseren. Samenvattend worden de stakeholders en hun belangen in onderstaande tabel benoemd:

Stakeholder Ziekenhuizen

Verpleeg- en verzorgingshuizen Privéklinieken / ZBC’s Hotels Overheid

Cliënten Zorgverzekeraars Mantelzorgers / familie Thuiszorgorganisaties

Bedrijven

Behoefte • Oplossen verkeerde bedproblematiek. • Ziekenhuisverplaatste zorg. • Sneller ontslaan van patiënten. • Betere doorstroming naar verpleeghuis/verzorgingshuis/thuissituatie. • Reduceren van wachtlijsten. • Uitbreiden van patiënten met een indicatie ‘tijdelijk opvang’. • Betere doorstroming vanuit ziekenhuis. • Patiënten mogen maar 24 uur in deze setting verblijven. • Nieuwe doelgroep. • Goedkopere vorm van ziekenhuiszorg, verpleeghuiszorg/ verzorgingshuiszorg. • Reduceren van wachtlijsten voor thuiszorg, verpleeghuiszorg en verzorgingshuiszorg. • Veilige en comfortabele omgeving om te herstellen en/of vakantie te vieren. • Goedkopere vorm van zorgverlening. • Inspelen op behoeften van verzekerden. • Periode ontlasten voor rust of vakantie. • Efficiënter verlenen van ondersteuning, zorgverlening of verpleegkundige zorg doordat meerdere patiënten op 1 locatie verblijven. • Reduceren van wachtlijsten. • Doordat medewerkers sneller revalideren kunnen ze sneller reïntegreren in het arbeidsproces.

Tijdens de vierde en laatste stap wordt op basis van de karakteristieken van zorghotels en de stabiliteit van de kasstromen van de verschillende typen een inschatting van het risicoprofiel van vastgoedinvesteringen in zorghotels gemaakt: ‘Wat is het risicoprofiel van vastgoedinvesteringen in zorghotels?’ De invoering van de marktwerking in de zorg vindt stapsgewijs plaats. Pas vanaf 1 januari 2011 maken de kapitaallasten integraal onderdeel uit van de tarieven en prijzen van medisch specialistische zorg en van intramurale zorginstellingen. Zorginstellingen hebben geen ervaring met het actief beheren van en het strategisch omgaan met vastgoed. Immers, voorheen werden de

kapitaallasten vergoed en liepen de instellingen geen risico’s over de investeringen. Door de invoering van het nieuwe vergoedingensysteem zullen zorginstellingen het vastgoed en de exploitatie gaan scheiden. Enerzijds draagt dit bij aan de verbetering van de solvabiliteit, indien de verkoopwaarde hoger ligt dan de boekwaarde. Anderzijds komt er geld vrij om te investeren in de kernactiviteiten. Bovendien hebben zorginstellingen te weinig marktspecifieke kennis van vastgoedvraagstukken om de risico’s die samenhangen met het beheren van vastgoed verantwoord te kunnen afdekken. Hierdoor ontstaan er kansen voor vastgoedbeleggers. Zorgvastgoed heeft enkele aantrekkelijke eigenschappen voor vastgoedbeleggers. Huurcontracten zijn doorgaans lang, zorgvastgoed biedt diversificatiemogelijkheden in vastgoedportfolio’s, en risico’s op faillissementen zijn kleiner dan in andere markten. Dit laatste komt doordat de overheid de continuïteit van de gezondheidszorg wil waarborgen. In geval van financiële nood is de kans groot dat de overheid bijspringt om een faillissement te voorkomen. De risico’s en rendementen van investeringen in zorghotel vastgoed verschillen per type hotel. Care hotels hebben karakteristieken die overeenkomen met de care en cure sector. De karakteristieken van een care hotel tonen veel gelijkenis met die van de cure sector. Bij care hotels ligt de focus vooral op herstel. Hierdoor zal de yield van zorghotels variëren rond de bovengrens van de cure en lager liggen dan de ondergrens van de care sector, hetgeen resulteert in een geschatte yield tussen de 6,75% en 7,0%. De yield van een care hotel is als volgt opgebouwd.

De “Opslag voor beleggingsmedium onroerend goed” tezamen met het “Objectrisico behorende bij kwaliteitsprofiel” varieert tussen de 2,05%1 en de 2,3%. Concluderend is te stellen dat een care hotel gelijkenissen vertoont met de cure en care sector maar met een extra focus op privacy, klantgerichtheid en een persoonlijke aanpak. De karakteristieken van city- en vakantie hotels, zoals de bezettingsgraad, locatie en alternatieve aanwendbaarheid zijn vergelijkbaar met die van onafhankelijke hotels. Het rendement-risico profiel van deze hotels is hierdoor vergelijkbaar. De yield van de city hotels is vergelijkbaar met die van de onafhankelijk hotels en varieert tussen de 7,0% en 8,0 %. Het risico bij vakantiehotels zal door de seizoens- en conjunctuurinvloeden iets hoger liggen waardoor de yield zal uitkomen op bovengrens van de onafhankelijk hotels en variëren tussen de 7,5% en 8,0%.

Uit bovenstaande valt af te leiden dat de “Opslag voor beleggingsmedium onroerend goed” tezamen met het “Objectrisico behorende bij kwaliteitsprofiel” voor city hotels varieert tussen de 1

6,75% - 4,70% = 2,05%

2,3% en de 3,3% en voor vakantiehotels varieert dit tussen de 2,8% en 3,3%. Voor city- en vakantie hotels kan concluderend gesteld worden dat deze hotels qua karakteristieken veel gelijkenis vertonen met traditionele hotels. Echter, de hotels zijn (ten dele) aangepast aan de gast met zorgvraag waardoor een extra doelgroep bediend kan worden. Hier zijn echter ook extra kosten aan verbonden.


Voorwoord

I

Samenvatting

II

1. Inleiding

3

1.1. Aanleiding

3

1.2. Probleemstelling 1.2.1. Inleiding 1.2.2. Doelstelling 1.2.3. Centrale vraagstelling 1.2.4. Onderzoeksvragen

4 4 5 5 5

1.3. Methode van onderzoek

5

2. Markt Gezondheidszorg

6

2.1. Inleiding 2.2. Veranderingen weten regelgeving gezondheidszorg 2.2.1. Algemene Wet Bijzondere Ziektekosten 2.2.2. Zorgverzekeringswet 2.2.3. Aanvullende zorgverzekering 2.2.4. Wet toelating zorginstellingen 2.2.5. Bouwregime 2.2.6. Normatieve huisvestingscomponent

6 7 7 9 9 10 10 10

2.3. Rol van de overheid

11

2.4. Deelmarkten gezondheidszorg

11

3. Zorghotels

13

3.1. Inleiding zorghotels 3.1.1. Definitie zorghotel 3.1.2. Typen zorghotels 3.1.3. Doelgroep zorghotels 3.1.4. Vergoedingen van zorg en verblijf in zorghotel

13 13 14 15 16

3.2. Zorghotels in Nederland 3.2.1. Overzicht doelgroepen per type zorghotel 3.2.1.1. Doelgroepen Care Hotels 3.2.1.2. Doelgroepen City Hotels 3.2.1.3. Doelgroepen Vakantie Hotels 3.2.2. Gemiddelde verblijfsduur bij zorghotels 3.2.3. Ontwikkeling van aanbod Nederlandse zorghotels

17 18 18 19 19 19 20

3.3. Vastgoedgebonden kenmerken zorghotels

22

3.4. Zorghotels in het buitenland

23

4. Waarom zorghotels? Hot or Not?

25

4.1. Verandering van de vraag 4.1.1. Verkeerde Bed Problematiek 4.1.2. Kosten verpleegdag in ziekenhuis vs zorghotel

25 26 26

4.2. Situatieschets ziekenhuizen 4.2.1. Inleiding ziekenhuizen 4.2.2. Diagnose Behandel Combinatie’s 3.5.2.6. Gemiddelde verpleegduur 4.2.3.Transmurale afdeling

27 27 27 28 28

4.3. Situatieschets verpleegen verzorgingshuizen

30

4.4. Samenwerkingsverbanden 4.4.1. Samenwerkingsverbanden bij Care Hotels 4.4.2. Samenwerkingsverbanden bij City en Vakantie hotels 4.5. Stakeholdersoverzicht 5. Beleggen in zorghotels 5.1. Ontwikkelingen Nederlands zorgvastgoed

31 31 32 33 35 35

5.2. Financiering van vastgoed bestaande zorghotels

35

5.3. Financiering van nieuwe zorghotels

37

5.4. Welke samenwerkingsverbanden generen meest stabiele kasstromen 5.4.2. Kansen voor beleggers in zorgvastgoed 5.4.3. Risico’s en rendementen van zorgvastgoed

37 38 39

5.5. Zorghotels als een asset class: beleggen in zorghotels 5.5.1. Beleggen in care hotels 5.5.2. Beleggen in city hotels en vakantie hotels

41 41 42

6. Conclusies en aanbevelingen

44

Bronnen

47

Bijlage: Toelichting weten regelgeving


1. Inleiding 1.1. Aanleiding “Versterken van ondernemerschap van zorgaanbieders om te komen tot kwalitatief hoogwaardige zorgvoorzieningen, die nu en in de toekomst aansluiten op de behoeften van cliënten” Dit is de strekking van de op 9 juli 2007 uitgebrachte tweede kapitaallastenbrief door minister Klink van VWS. Deze brief is het vervolg op de eerste kapitaallastenbrief, uitgebracht op 8 maart 2005, waarin het ministerie de plannen om zorginstellingen meer verantwoordelijkheid te geven over investeringsbeslissingen uiteenzette. Stimuleren van ondernemerschap bij zorgaanbieders door deze zelf verantwoordelijk te maken voor investeringsbeslissingen leidt tot concurrentie. De effecten hiervan zijn al zichtbaar op de markt. Er vindt een omslag plaats van aanbodgestuurde zorg naar vraaggerichte zorg. Cliënten worden steeds mondiger en bepalen zelf waar zij zorg ontvangen. Daarnaast willen mensen zo lang mogelijk zelfstandig blijven wonen. Echter, een grote groep patiënten kan na ziekenhuisopname nog niet direct naar huis omdat ze nog moeten aansterken. Dit is vaak niet mogelijk in een ziekenhuizen, omdat deze zich primair willen richten op de diagnoseen behandelfase. Andere zorginstellingen zoals verpleegen verzorgingshuizen zijn niet gericht op tijdelijke opvang met als doel een terugkeer naar huis, maar richten zich met name op langdurig verblijf. Het ontbreken van een instelling die gericht is gasten tijdelijk op te vangen met als doel een terugkeer naar de huis verklaard de opkomst van zorghotels2. Binnen de zorgsector zijn zorghotels een niche. Doordat in een nichemarkt investeringsbeslissingen niet genomen kunnen worden op basis van historische data, is het noodzakelijk een goed beeld te krijgen van de kansen en risico’s in de markt. Welke partijen zijn al op de markt actief? Hoe worden zorghotels gefinancierd? Welke productcombinaties en samenwerkingsverbanden generen de meest stabiele kasstromen? Allemaal vragen waar beleggers, ontwikkelaars en investeerders antwoord op willen alvorens ze besluiten een nichemarkt te betreden. Binnen DTZ Zadelhoff wordt de afdeling Healthcare in toenemende mate benaderd door beleggers, instellingen, eigenaren en ontwikkelaars van vastgoed in de zorgsector met uiteenlopende vastgoedvraagstukken betreffende zorghotels. Vanuit DTZ Zadelhoff is de vraag gesteld om de markt voor zorghotels in Nederland nader te onderzoeken.

2

Een zorghotel is een hotel waar gasten tijdelijk verblijven en de mogelijkheid hebben 24-uur per dag een beroep te kunnen doen op zorgen dienstverlening. Het heeft de uitstraling van een comfortabel hotel met bijbehorende faciliteiten, maar is tegelijk geschikt voor zorgverlening en bovenal rolstoeltoegankelijk. De zorgverlening wordt naar individuele behoeften geboden en uitgevoerd door een team van verzorgende en verpleegkundigen die 24-uur beschikbaar zijn. Indien noodzakelijk kan op afroep een beroep worden gedaan op (para)medici. Trefwoorden bij de zorgen dienstverlening zijn: kwaliteit, privacy en gastgerichtheid. (Zorghotels geclassificeerd, 2008) 3


1.2. Probleemstelling 1.2.1. Inleiding De Nederlandse zorgsector is in beweging. Afgelopen jaren heeft minister Klink van VWS de invoering van de marktwerking in de zorg verder vorm gegeven. Vanaf 1 januari 2011 maken de kapitaallasten integraal onderdeel uit van de tarieven en prijzen van medisch specialistische zorg en van intramurale zorginstellingen3. Zorginstellingen mogen op termijn winst gaan maken en worden zelf verantwoordelijk voor vastgoedinvesteringen. Dit zal leiden tot toenemende concurrentie in de zorgsector. Cliënten kunnen op hun beurt zelf bepalen bij welke instelling ze zorg willen ontvangen en kijken kritisch naar de geleverde service en kwaliteit. Zorghotels spelen hierop in door privacy, service- en gastgerichtheid te combineren met 24uurs-zorg en dienstverlening. Mensen die in principe wel al naar huis kunnen maar nog willen aansterken na een ziekenhuisopname kiezen steeds vaker voor een zorghotels. De kosten van de zorg en het verblijf in een zorghotel worden deels vergoed vanuit de Algemene Wet Bijzondere Ziektekosten (AWBZ), vanuit Diagnose Behandel Combinaties (DBC’s), of door de zorgverzekering, aangevuld met een inkomensafhankelijke eigen bijdrage. Daarnaast is particuliere financiering uiteraard ook mogelijk. Dit maakt zorghotels toegankelijk voor een breed publiek. Bovengenoemde ontwikkelingen hebben ertoe geleid dat de vraag naar en het aanbod van zorghotels het afgelopen decennium sterk is toegenomen. De komende jaren zal het aanbod van zorghotels verder toenemen. Initiatieven tot het realiseren van deze hotels zijn vooral gebaseerd op de hervorming van de wetgeving en de vergrijzing van de Nederlandse bevolking. Dit onderzoek is erop gericht de Nederlandse markt voor zorghotels in Nederland te analyseren. Het grote publiek, lees: beleggers, ontwikkelaars en (particuliere) investeerders, heeft pas recentelijk aandacht gekregen voor zorghotels. De eerste zorghotels van formaat (>50 kamers) zijn onlangs geopend terwijl zorghotels met meer dan 100 kamers in ontwikkeling zijn. Allereerst zal in een korte literatuurstudie aandacht besteed worden aan de publicaties over zorghotels en de definities van de verschillende typen zorghotels in de markt. Vervolgens zullen de ontwikkelingen in de zorgsector en de verandering in de weten regelgeving uiteengezet worden. Daarna worden de zorghotels in de Nederlandse markt geanalyseerd. Daaropvolgend worden de drivers achter de groeiende vraag naar zorghotels inzichtelijk gemaakt. Tenslotte wordt een analyse gemaakt van de aanbieders in de markt en de samenwerkingsverbanden waarvan de verwachting is dat ze in de toekomst de meest stabiele kasstromen kunnen generen. Op deze manier wordt bepaald wat de risico’s van vastgoedinvesteringen in zorghotels zijn en welke vormen van zorghotels een interessante belegging voor investeerders zijn.

3

Zorginstellingen die zorg verlenen aan mensen die langer dan 24 uur in de instelling verblijven zoals een verpleeg- of verzorgingshuis, ziekenhuis of een instelling voor mensen met een verstandelijke beperking. (Bron: http://www.thesauruszorgenwelzijn.nl/intramuralezorg.htm) 4


1.2.2. Doelstelling In dit rapport wordt onderzocht wat het risicoprofiel is van vastgoedinvesteringen in zorghotels in Nederland. 1.2.3. Centrale vraagstelling Welke factoren beïnvloeden het risico van vastgoedinvesteringen in zorghotels? 1.2.4. Onderzoeksvragen •

Wat zijn de invloeden van het overheidsbeleid en de nieuwe weten regelgeving in de zorgsector op het ontstaan en de toekomst van zorghotels?

•

Wat zijn de karakteristieken van zorghotels in de Nederlandse markt? Welke typen zorghotels kunnen we onderscheiden op basis van functies? Wat is de omvang van de markt?

•

Welke factoren verklaren de toenemende vraag naar zorghotels?

•

Wat is het risicoprofiel van vastgoedinvesteringen in zorghotels? Hoe wordt het vastgoed van zorghotels gefinancierd? In hoeverre beïnvloeden samenwerkingsverbanden de stabiliteit van de kasstromen van zorghotels? Wat is de risico- rendementprofiel bij investering in zorghotelvastgoed?

1.3. Methode van onderzoek De onderzoeksmethoden die gebruikt worden in dit onderzoek zijn literatuurstudie, marktstudie, operationalisering en diepte-interviews. Fase I Literatuurstudie De literatuurstudie valt onder te verdelen in twee delen. In het eerste deel worden de karakteristieken van zorghotels en hun positie in de markt in kaart gebracht. Het tweede deel richt zich op verkenning van de drivers achter transmurale afdelingen, de voorloper van het zorghotel. Fase II Marktstudie In de marktstudie worden de zorghotels in de Nederlandse markt geanalyseerd. Locatie, aantal kamers, financierings- en gebouwspecifieke kenmerken worden vergeleken. Fase III Operationalisering Op basis van de marktstudie worden de risico’s van vastgoedinvesteringen in zorghotels in kaart gebracht. Stabiliteit van de kasstromen en de bezettingsgraad en de alternatieve aanwendbaarheid van vastgoed wordt op basis van de marktsituatie vergeleken om inschattingen te maken van het rendement en risicoprofiel van zorghotels. 5


2. Markt Gezondheidszorg In dit hoofdstuk wordt de huidige situatie van de Nederlandse gezondheidszorg geschetst. Allereerst worden de kosten van de gezondheidszorg en de demografische ontwikkelingen in kaart gebracht. Daarna wordt het beleid van de overheid en wijzigingen in de weten regelgeving, behandeld. Dit alles om de invloed van deze wijzigingen op het ontstaan en de toekomst van zorghotels inzichtelijk te maken. 2.1. Inleiding De zorgsector behoort tot de grootste sectoren in de Nederlandse economie. In 2005 nam de zorgsector 12,4% van het Bruto Binnenlands Product voor zijn rekening. De Raad voor de Volksgezondheid en Zorg raamt de totale boekwaarde van zorgvastgoed op 20 tot 22 miljard euro, de totale jaarlijkse investering op 2 tot 3 miljard euro en de jaarlijkse kapitaallasten op 2,2 tot 2,5 miljoen euro4. Figuur 1: Ontwikkeling kosten Nederlandse gezondheidszorg Kosten Nederlandse gezondheiszorg 70000

13,0% 12,5%

60000

12,0% mln euro

50000

11,5%

40000

11,0% 10,5%

30000

10,0% 20000

9,5%

10000

9,0% 1998

Bron: CBS StatLine

1999

2000

2001

Uitgaven aan zorg

2002

2003

2004

2005

Zorguitgaven als % van BBP

Demografische ontwikkelingen De bevolkingsprognose van het CBS laat zien dat de bevolking naar verwachting zal groeien tot 17 miljoen inwoners in 2040. De groep 65+ers zal de komende decennia sterk toenemen door de vergrijzing. De bevolkingsopbouw in Nederlands zal hierdoor sterk veranderen. Het aantal 65+ers zal groeien van 2,4 miljoen in 2007 tot 4,3 miljoen in 2040. Hierdoor stijgt het percentage 65+ers van 14,5% van de Nederlandse bevolking in 2007 tot 25% in 20405.

4 5

Jeurissen. P. (2006). Strategisch vastgoedbeheer in de zorgsector. Raad voor de Volksgezondheid en Zorg www.cbs.nl 6


Figuur 2: Ontwikkeling leeftijdsopbouw in Nederland

Ouderenzorg Door de stijging van het aantal 65+ers nemen de totale kosten van de ouderenzorg toe. In de periode 2000-2006 is het totale volume van de ouderenzorg jaarlijks met gemiddeld 4,4 procent gegroeid. De uitgaven in de ouderenzorg zijn jaarlijks met gemiddeld 7,4 procent gestegen. De prijsstijging kwam dus uit op 3 procent6. 2.2. Veranderingen weten regelgeving gezondheidszorg Zorgverzekeringen In de Nederlandse markt zijn drie soorten zorgverzekeringen te onderscheiden: de AWBZ, de basisverzekering (zorgverzekeringswet) en de aanvullende verzekering. Onderstaande paragrafen omschrijven de veranderingen van deze zorgverzekeringswetten en belichten de toekomstvisie van het kabinet op de AWBZ. De veranderingen hebben invloed op de vergoeding die patiënten ontvangen voor het verblijf en de zorg in zorghotels. 2.2.1. Algemene Wet Bijzondere Ziektekosten De kosten van verblijf en verzorging in een zorghotel worden situatieafhankelijk vergoed, veelal uit de AWBZ, met een inkomensafhankelijke eigen bijdrage. “De AWBZ is een volksverzekering voor ziektekostenrisico’s waar de Nederlander zich niet individueel voor kan verzekeren. Iedereen die in Nederland woont of werkt is voor deze ziektekostenrisico’s verzekerd en heeft recht op vergoeding van de AWBZ-zorg. De AWBZ dekt zware geneeskundige risico's die niet onder de zorgverzekeringen vallen. Het gaat om medische kosten die door vrijwel niemand individueel op te brengen zijn. De AWBZ wordt uitgevoerd door de zorgverzekeraars vanuit speciale zorgkantoren. Op grond van de AWBZ krijgt de verzekerde bijzondere ziektekosten vergoed (zoals kosten van langdurige zorg thuis of opname in een verpleeghuis of gehandicapteninstelling). De AWBZ6

Centraal Bureau voor de Statistiek. Gezondheid en zorg in cijfers 2007. 7

Zorghotels: Hot or Not? premie is opgenomen in de loonheffing van de volksverzekeringen”7. Aangezien het aantal verzekerden met een intensieve zorgvraag stijgt, streeft het kabinet ernaar om de kosten van de AWBZ terug te dringen. Toekomst AWBZ Op 29 mei 2007 heeft de staatssecretaris van VWS namens het kabinet de SER om advies gevraagd over de toekomst van de AWBZ. Het advies van de SER betreffende de herstelgerichte zorg, die zorghotels bieden, luidt: “Een deel van de AWBZ-zorg is tijdelijk en hangt samen met medische ingrepen (zoals herstelgerichte revalidatiezorg of eerstelijns verpleegkundige zorg). De raad stelt voor deze kortdurende, herstelgerichte zorg naar de Zvw over te hevelen. (…).”8 Definitieve beslissingen op basis van het SER advies zijn nog niet genomen, maar aangezien bovenstaand advies positief in het kabinet is ontvangen is het zeer waarschijnlijk dat bovenstaand advies globaal door de kamer zal worden overgenomen. Met het overhevelen van de huishoudelijke verzorging naar de Wet maatschappelijk ondersteuning (Wmo) per 1 januari 2007, is reeds een begin gemaakt met het terugdringen van kosten in de AWBZ. De Wmo beijvert dat iedereen zo lang mogelijk zelfstandig kan wonen en draagt ertoe bij dat alle burgers kunnen participeren in de samenleving9. Functies AWBZ De AWBZ kent per 1 april 2003 een indicatiestelling in zeven functies. Als een instelling is toegelaten voor alle zeven functies dan betreft het een toegelaten verpleeghuis en worden alle functies vergoed vanuit de AWBZ. Deze zogenaamde WTZi toelating wordt verleend door het Ministerie van Volkshuisvesting, Welzijn en Sport. Hierover meer in paragraaf 2.4. Verzorging en de thuiszorg worden echter niet volledig betaald vanuit de AWBZ maar aanvullend uit de basisverzekering, de Wmo en de inkomensafhankelijke eigen bijdrage. Schematisch gezien worden deze functies als volgt vergoed. Tabel 1: Overzicht vergoedingen per functie

7

www.minvws.nl www.ser.nl 9 ING 2008, Sectorstudie Gezondheidszorg, Beweging in beeld. 8

8


Uitvoering AWBZ Nederland is verdeeld in 32 regio's, waarbij in elke regio één zorgkantoor verantwoordelijk is voor de uitvoering van de Algemene Wet Bijzondere Ziektekosten (AWBZ). De uitvoering van de AWBZ is sinds 1998 in handen van de zorgkantoren. Deze zijn door de gezamenlijke zorgverzekeraars in het leven geroepen. Zorgkantoren zijn zelfstandig werkende kantoren - nauw gelieerd aan een zorgverzekeraar in de regio, die zorgvraag en zorgaanbod zo goed mogelijk op elkaar tracht af te stemmen. Het zorgkantoor heeft een aantal taken. Deze kunnen in drie delen gesplitst worden. Taken in relatie tot: • De patiënt/consument (o.a. informatie geven over AWBZ-zorg, vaststellen of de zorgvrager verzekerd is, vaststellen en innen van de eigen bijdrage). • Het regionaal zorgbeleid (o.a. beleidsplan opstellen, zorg contracteren, overleg voeren met partijen). • De eigen bedrijfsvoering (o.a. adequate registratie, adequate administratie).10 Het zorgkantoor kan in de toekomst een belangrijke rol spelen bij het afstemmen van de patiëntendoorstroming van ziekenhuizen naar zorghotels. Hierover meer in hoofdstuk 4.4.1. 2.2.2. Zorgverzekeringswet ‘Wet van 16 juni 2005, houdende regeling van een sociale verzekering voor geneeskundige zorg ten behoeve van de gehele bevolking11. De gehele bevolking zijn alle Nederlandse ingezetenen en de mensen die in het buitenland wonen maar vanuit Nederland inkomsten uit arbeid ontvangen.’ De op 1 januari 2006 ingevoerde Zorgverzekeringswet heeft een einde gemaakt aan het onderscheid tussen ziekenfonds- en particuliere verzekerden. Het Nederlandse zorgverzekeringsstelsel bestaat uit de Zorgverzekeringswet (Zvw) en de AWBZ. De zorgverzekering kenmerkt zich door de verzekeringsplicht voor alle Nederlandse ingezetenen. Voor de verzekeraars geldt er een acceptatieplicht. Een zorgverzekering dekt de kosten voor geneeskundige zorg. Welke kosten gedekt worden, hangt af van het gekozen verzekeringspakket. De overheid stelt het verzekerde pakket van de zorgverzekering vast. Dit is het basispakket. Voor behandelingen die buiten het pakket vallen, kunnen mensen zich aanvullend verzekeren12.

2.2.3. Aanvullende zorgverzekering Een aanvullende verzekering is een verzekering tegen de zorgkosten die niet zijn opgenomen in het basispakket van de Zorgverzekeringswet (Zvw). Het is niet verplicht een aanvullende verzekering af te sluiten, het is de keuze van de consument en afhankelijk van de persoonlijke situatie13. De aanvullende verzekering valt niet onder de Zorgverzekeringswet (Zvw). Zorgverzekeraars bepalen dus zelf welke aanvullende verzekeringen zij aanbieden en onder welke voorwaarden. Dit heeft onder meer geleid tot het opnemen van zorghotel-vergoedingen in de aanvullende verzekering van enkele verzekeraars. 10

www.zorgkantoor.nl http://wetten.overheid.nl 12 www.minvws.nl 13 www.postbus51.nl 11

9


2.2.4. Wet toelating zorginstellingen De Wet Ziekenhuisvoorzieningen (WZV) regelde tot 31 december 2005 de bouw van zorgvoorzieningen voor verblijfspatiënten. Op 1 januari 2006 is de WZV vervangen door de Wet Toelating Zorginstellingen (WTZi). De WTZi vervangt de Wet ziekenhuisvoorzieningen (WZV) en de toelatingsbepalingen in de Ziekenfondswet en de AWBZ. De nieuwe wet regelt het recht van zorgaanbieders om zorg te mogen leveren die bekostigd wordt op basis van de Zorgverzekeringswet (Zvw) of de AWBZ. Hiervoor hebben zorgaanbieders een WTZi-toelating nodig. Om toegelaten te worden moeten zorginstellingen aan een aantal voorwaarden uit de WTZi en onderliggende regelgeving voldoen. Die voorwaarden hebben onder andere betrekking op de beschikbaarheid van zorg en de transparantie in bestuursstructuur en bedrijfsvoering van de instellingen.14 2.2.5. Bouwregime Sinds 1 januari 2008 is het bouwregime voor ziekenhuizen afgeschaft. Het bouwregime verplichtte zorginstellingen om een vergunning aan te vragen wanneer zij wilden bouwen (nieuw, uitbreiding, vervanging), huren of een zorggebouw in gebruik nemen. Deze vergunning leidde tot vergoeding van de bouw: afschrijving en rentelasten, de kapitaallasten. In het oude systeem maakte deze kapitaallasten deel uit van de instellingsbudgetten en vond nacalculatie plaats. Instellingen liepen dus geen risico over hun investeringen. Sinds het bouwregime voor ziekenhuizen is afgeschaft doen de ziekenhuizen voor eigen rekening en risico investeringsbeslissingen. Vanaf 2009 is sprake van integrale prijzen en tarieven inclusief kapitaallastenvergoeding. Zoals gebruikelijk in andere maatschappelijke sectoren moeten de kapitaallasten vanaf 2009 gedekt worden uit de integrale tarieven die de aanbieder (bij de verzekeraar) in rekening brengt. Als gevolg van integrale prestatiebekostiging hebben instellingen er baat bij om de cliënt, als degene die op zorg is aangewezen en daarvan afhankelijk is, centraal te stellen. Instellingen zullen de bedrijfsvoering van hun zorgbedrijf cliëntvriendelijk inrichten, omdat het zal lonen om naar de wensen van de cliënt te luisteren6. De invoering van de integrale tarieven in de AWBZ en dus het afschaffen van het bouwregime, vindt plaats in 2011. Het bouwregime voor de langdurige zorg wordt echter al met ingang van 1 januari 2009 afgeschaft.15 2.2.6. Normatieve huisvestingscomponent Het afschaffen van het bouwregime voor zorginstellingen leidt tot financiële prikkels om strategisch om te gaan met vastgoed(financiering). De kapitaallasten worden onderdeel van de productprijzen, de zogenaamde integrale prestatiebekostiging. De kapitaallastencomponent, waar de huisvestingskosten onderdeel van zijn, heet de NKC (Normatieve Kapitaallasten Component)16. Deze normatieve kapitaallastencomponent bestaat uit een genormeerde huisvestingscomponent (de NHC) en een genormeerde inventariscomponent (de NIC). Een NHC is een productiegebonden normatieve vergoeding voor (vervangende) nieuwbouw en instandhouding bestaande uit een

14

www.minvws.nl Bussemaker, J. Zeker van zorg, nu en straks. Ministerie van Volksgezondheid, Welzijn en Sport. 16 Verweij, M., en Bisschop, F. Ingrijpende systeemwijziging voor financiering zorgvastgoed. 15

10


geïndexeerde jaarlijkse bijdrage die voldoende is om, over de gehele levenscyclus, investerings- en instandhoudingsuitgaven te dekken17. Bovenstaande systeemwijzigingen hebben als gevolg dat zorginstellingen zoeken naar optimalisatie van hun vastgoedgebruik. 2.3. Rol van de overheid De overheid heeft een zeer grote invloed op de gezondheidszorg. Zij reguleert de verzekering van zorg, de toegang tot de zorgmarkten en de prijsvorming op deze markten. Daarvoor maakt zij gebruik van drie belangrijke instrumenten: 1. De bevoegdheid om het verzekerings- en voorzieningenpakket vast te stellen en aan te passen. Dit wordt geregeld in de Zorgverzekeringswet (Zvw), de Algemene Wet Bijzondere Ziektekosten (AWBZ) en de Wet Maatschappelijk Ondersteuning (Wmo). 2. De instellingen (ziekenhuizen, verpleeghuizen e.d.) moeten toestemming hebben om krachtens de Zvw en AWBZ verzekerde zorg te mogen leveren. Dit wordt geregeld in de Wet Toelating Zorginstellingen (WTZi). 3. De bevoegdheid om via tarievenbeleid zowel de inkomsten van instellingen als van zelfstandige beroepsbeoefenaren (artsen, tandartsen, apothekers) te sturen. Dit wordt geregeld in de Wet Marktordening Gezondheidzorg (WMG).18 2.4. Deelmarkten gezondheidszorg In de gezondheidszorg zijn drie markten te onderscheiden, te weten: zorgverlening, zorgverzekering en de zorginkoop. Figuur 3: Schema zorgsector

(Bron: Algemene rekenkamer, 2005) Op de zorgverzekeringsmarkt sluit de aspirant-verzekerde een verzekeringsovereenkomst met de zorgverzekeraar ten behoeve van de financiering van de zorg. Op de zorginkoopmarkt 17

College bouw ziekenhuisvoorzieningen, CTG/ZAio en Prismant (2006). Quick scan in de care, onderzoek normatieve huisvestingcomponent. 18 ING 2008 Sectorstudie Gezondheidszorg, “Beweging in Beeld”. 11


onderhandelen de zorgverzekeraar en de zorgaanbieder met elkaar. Op de zorgverleningsmarkt ontvangt de cliënt de zorg van de zorgaanbieder. (Algemene rekenkamer, 2005)19. In de zorgsector wordt vaak gesproken over de begrippen cure & care. Onder cure verstaan we zorg die gericht is op herstel. Vormen van zorg die gezien worden als curatieve zorg zijn huisartsenzorg, medisch-specialistische zorg, ziekenhuiszorg, paramedische zorg, verloskundige zorg en kraamzorg, revalidatiezorg, farmaceutische zorg en bepaalde onderdelen van de geestelijke gezondheidszorg20. Onder care verstaan we langdurige, meestal intramurale zorg, zoals verpleeghuiszorg, gehandicaptenzorg, psychiatrische zorg en langdurige thuiszorg.

19 20

Voor meer informatie over de werking van deze markten, zie bijlage. http://www.thesauruszorgenwelzijn.nl/curatievezorg.htm 12


3. Zorghotels 3.1. Inleiding zorghotels Zorghotels schieten in Nederland als paddenstoelen uit de grond. De vraag naar en het aanbod van zorghotels heeft de laatste jaren een sterke groei doorgemaakt. Het aanbod van zorghotels is dan ook zeer divers. Het aanbod varieert van zorghotels met tien hotelkamers gelegen in een landelijke omgeving en voornamelijk gericht op de vakantiegast met een lichte zorgvraag, tot zorghotels van meer dan 60 kamers, gelegen naast een ziekenhuis en gericht op pre- en postoperatieve opname van gasten met een uiteenlopende zorgvraag. In 2007 zijn er meer dan 330 nieuwe zorghotelkamers gerealiseerd, verdeeld over vijftien locaties. De zorghotel markt groeit gestaag maar is nog relatief jong. Tot op heden is er weinig academische literatuur over zorghotels verschenen. Dit is niet verassend gezien zorghotels een relatief nieuw fenomeen zijn. De niche markt voor zorghotels is jong. Diverse instellingen zijn afwachtend geweest in het nemen van beslissingen waarvan de gevolgen voor de toekomst nog niet geheel of slechts ten dele duidelijk waren. Echter, door gestarte initiatieven in deze nichemarkt waarbij de voordelen van samenwerkingsverbanden tussen ziekenhuizen, zorgaanbieders, verpleegen verzorgingshuizen en particuliere ondernemers steeds duidelijk naar voren komen, zien steeds meer partijen de voordelen van zorghotels en durven de stap te nemen een zorghotel te realiseren. De ingevoerde marktwerking in de gezondheidszorg dwingt zorginstellingen het beleid op zowel de korte als de lange termijn af te stemmen op de vernieuwde wetgeving. Kwaliteit, efficiency en flexibiliteit van het vastgoed worden in de toekomst nog belangrijker. Van non-profit instellingen wordt verwacht dat ze gaan handelen als profit instellingen. Bovendien leidt de nieuwe wetgeving tot het toetreden van nieuwe partijen waardoor de concurrentie toeneemt. In dit hoofdstuk wordt de literatuur over zorghotels kort samengevat. Aan de hand van de verschillende doelgroepen worden de functies die een zorghotel vervult, bepaald. Vervolgens worden de typologieën die onderscheiden worden in de markt naast elkaar gezet. 3.1.1. Definitie zorghotel Zorghotels zijn hot. Hierdoor wordt deze term door instellingen veelvuldig gebruikt terwijl in de praktijk nauwelijks of geen sprake is van een hotelachtige setting waar gastgerichtheid en privacy voorop staan. In dit onderzoek zal de gehanteerde definitie van zorghotels in het rapport Zorghotels Geclassificeerd (2007)21 worden gebruikt (met een kleine aanpassing): “Een zorghotel is een hotel waar gasten tijdelijk verblijven en de mogelijkheid hebben 24-uur per dag een beroep te kunnen doen op zorgen dienstverlening. Het heeft de uitstraling van een comfortabel hotel met bijbehorende faciliteiten, maar is tegelijk geschikt voor zorgverlening en bovenal rolstoeltoegankelijk. De zorgverlening wordt naar individuele behoefte geboden en uitgevoerd door een team van verzorgende en verpleegkundige, die de gehele 24-uur beschikbaar

21

Woude, J. (2007). Zorghotels geclassificeerd. 13


zijn. Indien noodzakelijk kan op afroep een beroep worden gedaan op (para)medici. Trefwoorden bij de zorgen dienstverlening zijn: kwaliteit, privacy en gastgerichtheid.” In het kader van dit onderzoek is het van belang onderscheid te maken tussen verpleegen verzorgingshuizen en zorghotels. Een verpleeg- of verzorgingshuis is een inrichting waar de gast langdurig verblijft. Zoals reeds bleek uit tabel 1 bepalen de functies en klassen waaraan deze instellingen voldoen of er sprake is van een verpleeg- of verzorgingshuis. In een zorghotel verblijven de gasten uitsluitend tijdelijk waarbij de opname is gericht op een terugkeer naar huis. Gasten waarvan bij de intake blijkt dat er geen zicht is op terugkeer naar de thuissituatie worden in de praktijk doorverwezen naar verpleeg- of verzorgingshuizen. Er worden echter uitzonderingen gemaakt als het om kortdurende overbruggingszorg gaat, waarbij de gast op korte termijn zicht heeft op een plaats in het verpleeg- of verzorgingshuis. Het tijdelijke karakter en de meer servicegerichte aanpak onderscheidt zorghotels van verpleegen verzorgingshuizen. 3.1.2. Typen zorghotels Zorghotels zijn er in vele verschijningsvormen. Aan de hand van onderzoek onderscheidt het rapport Zorghotel geclassificeerd (2007)22 drie typen zorghotels: Care Hotel Dit type zorghotel is gevestigd binnen of op een complex van een zorginstelling en bekleedt een zorgen herstelfunctie. Mogelijke doelgroepen van dit type zorghotel zijn ten eerste diegenen die een opvangmogelijkheid nodig hebben tijdens (preoperatieve) onderzoeken, waarbij ziekenhuisopname niet nodig is. Ten tweede; gasten vanuit een thuissituatie of de niet reguliere zorg, welke tijdelijk een zorgvraag hebben. Gasten afkomstig uit de recreatieve en zakelijke markt zullen bijna tot niet aanwezig zijn in dit soort hotels. Hierdoor is een eventuele Nederlandse Hotel Classificatie overbodig. Wel dient het hotel te voldoen aan de kwaliteitseisen zoals die worden gesteld in de gezondheidszorg. Standaard worden de volgende faciliteiten aangeboden in een care hotel: receptie, restaurant, behandelruimtes en algemene ruimtes voor bijvoorbeeld dagbesteding. City Hotel Het betreft een zorghotel dat gelegen is op een eigen locatie in een stad. Het hotel bedient zowel de zorgmarkt, als de recreatieve- en zakenmarkt. Met betrekking tot de zorgmarkt richt het zich op dezelfde doelgroepen als een care hotel. Doordat een city hotel zich ook richt op de secondaire markt, zoals de recreatieve- en de zakenmarkt, zal het percentage van verschillende doelgroepen die gebruik maken van het hotel gelijk aan elkaar liggen. Door een combinatie te maken tussen de verschillende doelgroepen (yieldmanagement) kan een goed bezettingpercentage worden gerealiseerd. Een city hotel beschikt minstens over de faciliteiten zoals een receptie, restaurant en behandelruimtes. Het voldoet aan de kwaliteitseisen zoals verordend in de gezondheidszorg en beschikt daarnaast over een Nederlandse Hotel Classificatie23.

22

Woude, J. (2007). Zorghotels geclassificeerd. De Nederlandse Hotel Classificatie is het systeem dat de hotelsterren aan geclassificeerde Nederlandse hotels toekent (www.kenniscentrumhoreca.nl). 23

14


Resort Hotel Dit type zorghotel is gevestigd buiten de stad en is gelegen in een rustieke omgeving. Mogelijke doelgroepen van een Resort Hotel zijn: ten eerste gasten die komen voor een rustige omgeving om bij te kunnen komen. Ten tweede, gasten die komen vanuit een thuissituatie of de niet reguliere zorg, welke een zorgvraag hebben ten aanzien van bescherming en begeleiding. Mogelijk aangeboden faciliteiten in een Resort Hotel zijn een receptie, restaurant, café, behandelruimtes, algemene ruimtes, sauna, therapeutisch zwembad, fitnesscentrum, beautycentrum en welnesscentrum. Doordat het over meerdere faciliteiten beschikt kan dit type zorghotel een luxer segment vormen in de recreatieve zorgmarkt. Daarnaast kan het bestempeld worden als hersteloord of gezondheidshotel. Hier kunnen bijvoorbeeld cliënten van een privékliniek ten behoeve van hun medisch/cosmetische herstel verblijven. Het voldoet aan de kwaliteitseisen zoals verordend in de gezondheidszorg en beschikt over een Nederlandse Hotel Classificatie. Het Aedes-Arcares Kenniscentrum Wonen-Zorg heeft in 2006 onderzoek laten doen naar zorghotels in de Nederlandse markt24. In dit onderzoek wordt de Nederlandse markt voor zorghotels ingedeeld in drie typen hotels. 1. Een zorghotel gekoppeld aan een ziekenhuis 2. Een zorghotel gekoppeld aan een zorgen behandelcentrum 3. Een zelfstandig/stand alone zorghotel De typeringen van de zorghotels in de onderzoeken “Zorghotels Geclassificeerd” en “Zorghotels: zonder zorgen verzorgd” worden in hoofdstuk 3.2. getoetst aan het actuele aanbod. Op basis van de aanbodgegevens kan er worden vastgesteld welke typen zorghotels in de huidige markt te onderscheiden zijn. 3.1.3. Doelgroep zorghotels De verschillende type zorghotels zijn ontstaan door verschillende doelgroepen waarop deze zorghotels zich richten. De doelgroepen voor zorghotels zijn: 1. Mensen die behandeld zijn in een ziekenhuis maar nog niet naar huis kunnen omdat zij nog medische nazorg nodig hebben waarbij die medische zorg direct in de nabijheid moet zijn (medische specialisten of verpleeghuisartsen), bijvoorbeeld na een orthopedische operatie. Het gaat om ‘ziekenhuisverplaatste zorg’. 2. Palliatieve zorg. 3. Mensen die uitbehandeld zijn in een ziekenhuis, maar met behoefte aan een lichtere vorm van nazorg en waarbij de medische zorg niet direct in de nabijheid hoeft te zijn. Feitelijk zouden mensen al wel naar huis kunnen, maar men kiest ervoor om tijdelijk ergens te logeren, bijvoorbeeld omdat men nog wil aansterken voor men naar huis gaat. In de zorgsector wordt dit ook wel respijtzorg genoemd. Het gaat om ‘thuisverplaatste zorg”: de cliënt kan nog niet thuis wonen. 4. Mensen die tijdelijk niet meer thuis kunnen blijven vanwege hun zorgvraag (er is behoefte aan 24-uurs-zorg en dienstverlening). De vraag naar een logeermogelijkheid met zorg kan ontstaan doordat de mantelzorg overbelast is of tijdelijk wegvalt of de zorgvraag tijdelijk 24

Antoinette Bolscher, “Zorghotels: zonder zorgen verzorgd!” 15


5. 6. 7. 8.

intensiever is en niet thuis kan worden opgevangen. Het gaat hier om ‘thuisverplaatste zorg’: de cliënt kan tijdelijk niet meer thuis wonen. Mensen die tijdens vakantie zijn aangewezen op een aangepaste omgeving en beschikbaarheid van zorg of graag de zekerheid van zorg achter de hand hebben25. Mensen die een (cosmetische) behandeling hebben ondergaan in een Zelfstandig Behandel Centrum26. Familie van zorgbehoevende. De hotelgast zonder zorgvraag.

Het vinden van de juiste combinatie van verschillende doelgroepen is essentieel. Er zijn immers doelgroepen die zich niet of moeilijk met elkaar laten combineren. De vakantiegast in een vakantiehotel vindt het vaak geen prettig idee als hetzelfde hotel de functie van hospice heeft. Voor vakantiegasten licht het niet voor de hand te verblijven in een care hotel, waar de zorg toch vaak nadrukkelijker aanwezig is. De combinatie van doelgroepen is naast de functie van het zorghotel bovendien erg locatiegebonden. Care hotels die gekoppeld zijn aan een in de stad gelegen ziekenhuis zullen eerder vakantiegasten of congresgangers als doelgroep zien dan de zorghotels die naast een ziekenhuis liggen in een meer diensten gerichte omgeving buiten de stad. Bovendien zijn er ook een aantal zorgvragers die uitgesloten zijn van verblijf in een zorghotel. Mensen met depressies en dementie vertonen namelijk zwerfgedrag waardoor de veiligheid van deze gasten en de andere hotelgasten niet te garanderen is. Deze mensen verblijven meestal in hierop gespecialiseerde verzorgings- of verpleeghuizen. 3.1.4. Vergoedingen van zorg en verblijf in zorghotel De vergoeding die de gast bij verblijf in een zorghotel ontvangt, verschilt per hotel. De kosten van zorg en verblijf worden vergoed vanuit de AWBZ op basis van een maximum tarief per dag. Vaak betaald de gast een in inkomensafhankelijk eigen bijdrage. Het is daarnaast mogelijk om vanuit het Persoons Gebonden Budget (PGB) de zorg en het verblijf (deels) te bekostigen. Care hotel, gelegen naast een ziekenhuis, kunnen ook vanuit de Diagnose Behandel Combinaties (DBC’s) betaald worden. Een aantal zorgverzekeraars heeft pakketten samengesteld waarbij de klanten om zich aanvullend kunnen verzekeren voor verblijf in een zorghotel. Daarnaast is het natuurlijk ook mogelijk het verblijf particulier te financieren. Onderstaande tabel geeft de mogelijk van financiering bij de verschillende typen weer. Tabel 2: Vergoeding van verblijf in zorghotels

Leeswijzer:

25

Antoinette Bolscher, “Zorghotels: zonder zorgen verzorgd!” In 2000 heeft de overheid voor het eerst aan enkele privéklinieken een vergunning verleend voor het leveren van collectief verzekerde zorg. Deze klinieken worden Zelfstandige Behandelcentra (ZBC’s) genoemd. 26

16


3.2. Zorghotels in Nederland Deze paragraaf gaat dieper in op de karakteristieken van de verschillende typen zorghotels zoals die in de Nederlandse markt zijn te onderscheiden. Zoals beschreven in Hoofdstuk 3.1 zijn er zorghotels in vele verschillende verschijningvormen. In de Nederlandse zijn er momenteel een 50tal zorghotels gevestigd die voldoen aan de definitie van zorghotel zoals gesteld in Hoofdstuk 3.1.1. In totaal hebben deze hotels 790 zorgkamers. Een nader onderzoek naar de bestaande zorghotels leert dat de Nederlandse mark in te delen is in zowel Care hotels, City hotels en Vakantie hotels. Schematisch ziet de Nederlandse markt er als volgt uit: Figuur 4: Typen zorghotels in Nederland

De gestelde definitie van care- en city hotels als in het rapport “Zorghotels Geclassificeerd”27 blijkt overeen te komen met de situatie in de praktijk. Belangrijkste verschil tussen de definitie en praktijksituatie is dat de city hotels vaak zorggasten ontvangen met een lichtere zorgvraag dan bij care hotels. De geclassificeerde resort hotels komen in de Nederlandse markt nog niet voor. Er zijn echter wel vakantie zorghotels in de markt te onderscheiden die zich richten op recreatie en vakanties van zorgbehoevende. Deze hotels zijn veelal gelegen in een landelijke of bosachtige omgeving, waar de gasten in alle rust van een vakantie genieten. Onder dit type zorghotels vallen hotels die zich voornamelijk richten op zorgbehoevende wat betreft de zorgen verblijfsfunctie, maar daarnaast ook bijvoorbeeld toeristen of omwonenden op het terras of in het restaurant verwelkomen. Recreatieve hotels die in hun hotel een verdieping hebben ingericht als zorghotel, vallen ook onder deze typering.

27

Woude, J. (2007). Zorghotels geclassificeerd. 17


3.2.1. Overzicht doelgroepen per type zorghotel In onderstaande tabel wordt per type zorghotel omschreven op welke doelgroepen28 deze hotels zich richten. Vervolgens volgt per type zorghotel een korte toelichting over de doelgroepkeuze. Tabel 3: Doelgroepen van zorghotels

3.2.1.1. Doelgroepen Care Hotels Veruit het grootste deel van de huidige zorghotels in de Nederlandse markt is het care hotel. Op basis van doelgroep en locatie is het care hotel onder te verdelen in twee subcategorieën: 1. Zorghotels gekoppeld aan een verpleeg- of verzorgingshuis 2. Zorghotels gekoppeld aan een ziekenhuis Zorghotels gekoppeld aan een verpleeg- of verzorgingshuis Een care hotel dat gekoppeld is aan een zorginstelling kan doorgaans gasten ontvangen die een zwaarder zorgvraag hebben. De expertise en het gekwalificeerd personeel zijn hiervoor immers al in huis. Hierdoor is het voor care hotels ook mogelijk palliatieve zorg29 te bieden. De zorghotels die deze zorg aanbieden richten hier vaak een aparte afdeling voor op binnen het zorghotel. Daarnaast heeft de locatie van het zorghotel invloed op het verblijf van gasten zonder zorgvraag. Bij zorghotels, gelegen in het centrum van een stad zullen eerder toeristen, zakenreizigers en congresgangers verblijven, dan zorghotels buiten het stedelijk gebied. Hierdoor varieert de klantenkring van care hotels sterk.

Zorghotels gekoppeld aan een ziekenhuis Een groeiend deel van de zorghotels is gekoppeld aan ziekenhuizen. Het naastgelegen ziekenhuis biedt een veilig gevoel voor de gast. Door samenwerking met een zorginstelling en het ziekenhuis kunnen in dit type zorghotel doorgaans mensen verblijven met een zwaardere zorgvraag. Deze zorghotels worden veelal gerealiseerd in nieuwbouw naast bestaande ziekenhuizen of krijgen een plaats binnen het bestaande ziekenhuis. De zorghotels gekoppeld aan een ziekenhuis, zijn doorgaans groter dan de zorghotels die gekoppeld zijn aan een verpleeg- of verzorgingshuis en 28

Als omschreven in Hoofdstuk 3.1.3. Onder palliatieve zorg valt alle zorg die erop gericht is de patiënt met een levensbedreigende ziekte een zo hoog mogelijke kwaliteit van leven te geven. (www.palliatievezorg.nl)

29

18


hebben minimaal 20 kamers. Een voorbeeld van dergelijke zorghotels is het 66 kamer tellende zorghotel van De Stromen in Rotterdam dat in 2007 geopend is. Dit hotel werkt met een hotelteam en een zorgteam. De hotelservices en –faciliteiten worden zoveel mogelijk gescheiden van de zorg. Hierdoor kan de gast rekenen op een persoongerichte aanpak waar privacy en klantgerichtheid voorop staan. 3.2.1.2. Doelgroepen City Hotels De doelgroep van city hotels is een combinatie van de zorggast en daarnaast de zakenreiziger en/of toerist. Bij zorggasten die in een city hotel verblijven gaat het voornamelijk om thuisverplaatste zorg en ziekenhuisverplaatste zorg. De zorggasten die in een city hotel verblijven hebben doorgaans een relatief lichte zorgvraag (medium care of low care). De high care zorgvraag van de ziekenhuisverplaatste zorg is intensiever waardoor deze patiënten buiten de doelgroep van city hotels vallen en waarschijnlijk eerder in een care hotel verblijven. 3.2.1.3. Doelgroepen Vakantie Hotels De intensiteit van de zorg ligt bij vakantiehotels, net als bij city hotels, lager dan bij de care hotels. Deze hotels hebben geen samenwerkingsverband met ziekenhuizen in de zin dat op deze locaties pre- of postoperatieve opname plaatsvindt. Dit komt onder andere vanwege de ligging. Dit type hotels is zelden in de directe omgeving van een ziekenhuis te vinden. Echter, deze hotels hebben contacten met de ziekenhuizen, zorginstellingen en zorgorganisaties om de gast te attenderen op het bestaan en de mogelijkheden van zorghotels. De zorg wordt veelal ingehuurd bij thuiszorginstellingen of verpleegen verzorgingshuizen. Daar waar de intensiteit van de zorgvraag hoger ligt, blijkt in de praktijk dat deze zorgbehoevende vaak in groepsverband op vakantie gaan. Deze groepen die vanuit een stichting of vereniging georganiseerd op vakantie gaan, zoals bijvoorbeeld de georganiseerde reizen van “De Zonnebloem” en het Reumafonds, organiseren de zorg vaak zelf met een team van verpleegkundigen en begeleiders. 3.2.2. Gemiddelde verblijfsduur bij zorghotels De gemiddelde verblijfsduur van de gasten in de Nederlandse zorghotels lopen sterk uiteen. Doordat zorghotels zich kenmerken door tijdelijk opvang bedraagt de maximale opnameduur veelal 6 maanden. Daarnaast zijn er ook gasten die slecht één of enkele dagen in het zorghotel verblijven. De mix van doelgroepen en de leeftijd van deze doelgroepen beïnvloeden de gemiddelde verblijfsduur. Bij zorghotel De Stromen in Rotterdam is de gemiddelde verblijfsduurduur 22 dagen. De gemiddelde verblijfduur bij zorghotel Hengelo ligt echter stukken lager: 4 - 5 dagen. Bij zorghotels Elisabeth in Breda verblijven de gasten gemiddeld 6 tot 12 weken30. Het is voor (startende) zorghotels zeer belangrijk om hier een nauwkeurige inschatting van te maken. Immers, aan de hand van deze gegeven kan het aantal patiënten berekend worden dat jaarlijks vereist is om een hoge bezetting te realiseren. Daarnaast is het belangrijk de jaarplanning van de klinische productie van het ziekenhuis in kaart te brengen. Door de pieken en dalen van de klinische productie in te schatten kan voorkomen worden dat in perioden van lage klinische productie in het ziekenhuis de bezetting van het zorghotel sterk terug loopt. Bovendien verschilt de gemiddelde verblijfsduur per type hotels. De drie bovengenoemde voorbeelden zijn allen care hotels. De verblijfsduur van vakantie hotels is meestal één tot twee weken. Bij city hotels varieert de

30

Antoinette Bolscher, “Zorghotels: zonder zorgen verzorgd!” 19


gemiddelde verblijfsduur van de zorggast sterk omdat hier zowel vakantiegasten met zorg, maar ook gasten die na verblijf in een ziekenhuis willen aansterken verblijven. 3.2.3. Ontwikkeling van aanbod Nederlandse zorghotels Zorghotels naar grootte Het gros van de huidige zorghotels in de Nederlandse heeft minder dan 20 kamers. Deze zorghotels zijn veelal care hotels die gekoppeld zijn aan een verpleeg- of verzorgingshuis of stand alone zorghotels die beschikken over een klein aantal zorgkamers. De care hotels die gekoppeld zijn aan een ziekenhuis hebben doorgaans het grootste aantal hotelkamers. Onderstaand diagram laat zien dat slechts enkele zorghotels over meer dan 50 kamers beschikken. Er is echter een verandering van het aanbod zichtbaar. De nieuwe initiatieven zijn gericht op schaalvergroting. Deze grote hotels zijn voornamelijk care hotels die gekoppeld zijn aan een ziekenhuis, met meer dan 100 kamers. Zorghotels kenmerken zich bovendien door de persoongerichte aanpak. Hierdoor is het van belang dat het zorghotel niet meer dan 120 kamers heeft zodat de persoongerichte aanpak niet verloren gaat. Figuur 5: Aantal kamers zorghotels

Aantal kamers per zorghotel in Nederland, 2008 19

Aantal zorghotels

19

20 15 10

10 1

1

19-24

25-30

2

3 1

1

1

49-54

55-60

61-66

5 0

0-6

7-12

13-18

31-36

37-42

Aantal hotelkam ers

Aantal zorghotelkamers in Nederland De afgelopen jaren is het aanbod van zorghotels sterk toegenomen. Het aantal zorghotelkamers is bijna verdubbeld van ongeveer 400 kamers in 2004 naar 760 kamers in 2007. De komende jaren zullen enkele grote zorghotels worden gerealiseerd. In 2010 wordt het tweede zorghotel van De Stromen Zoghotels opgeleverd. Dit hotel beschikt over 121 kamers. Daarnaast zijn er vergaande plannen voor zorghotels in onder andere Amsterdam, Hilversum en Brunssum met resp. 200, 140 en 72 kamers. Op basis van de ontwikkelingen in de markt zal Nederland in 2011 beschikken over meer dan 1500 zorghotelkamers. Door deze toename neemt de concurrentie op de markt toe. De effecten hiervan op het totale aanbod in de markt moeten zich in de toekomst uitwijzen. De toename van de concurrentie en de schaalvoordelen die de grotere zorghotels realiseren, kan op de midden- en lange termijn leiden tot een afname van het aantal kleine zorghotels.

20


Figuur 6: Ontwikkeling zorghotelkamers in Nederland Aantal zorghotelkamers in Nederland

1600 1400 1200 1000 800 600 400 200 0 2004

2005

2006

2007

2011*

*verwachting op basis van lopende projecten Onderstaande kaart geeft weer hoe de zorghotels in Nederland verspreid liggen door het land. Er is clustering zichtbaar in de Randstad en met name in en rond de grote steden als Amsterdam, Rotterdam, Utrecht en Den Haag. De initiatieven voor nieuwe zorghotels zijn veelal gekoppeld aan of in de buurt van een ziekenhuis en van het type care hotel. Figuur 7: Locaties zorghotels Zorghotels in Nederland: nu en in de toekomst

Bestaande zorghotels

Zorghotels in ontwikkeling

21


3.3. Vastgoedgebonden kenmerken zorghotels Zorghotels vertonen gebouwtechnisch grote gelijkenis met traditionele hotels in de markt. In deze paragraaf worden de verschillende typen zorghotels op basis van gebouwgebonden kenmerken en locatie bestudeerd. Huizinga31 onderscheidt in steden vier hoteltypen met enkele kenmerken: • prestige hotel (o.a. afwijkend uiterlijk, op strategische (prestigieuze) posities, 4-5 sterren, meer dan 80 kamers, relatief hoge kamerprijs); • functioneel hotel (o.a. uiterlijk als kantoorgebouw, ontworpen vanuit gebruiksfunctie, nabij potentiële klant, 3-4 sterren, meer dan 100 kamers); • familiair hotel (o.a. ‘over-gedimensioneerde’ woning, huiselijke sfeer, in / op rand van centrum, 2-3 sterren, minder dan 30 kamers, € 60 per nacht - bovengrens); • ‘back to basic’ hotel (o.a. niet te plaatsen in één stijl of soort gebouw, pand niet ontworpen als hotel, in centrum, 1-2 sterren, minder dan 10 – 15 kamers). De zorghotels in de Nederlandse markt vertonen kenmerken overeenkomstig met de kenmerken van een functioneel hotel. Voor alle zorghotels in de Nederlandse markt geldt dat ze ontworpen en ingericht zijn vanuit gebruiksfuncties. De gebruiker met zorgvraag staat voorop. Hierdoor verschillen zorghotels gebouwtechnisch op een aantal punten. De indeling en inrichting van zorghotels verschilt van traditionele hotels. De extra ruimten waar een zorghotel over beschikt zijn: • Apotheek • Verpleeg- en behandelruimten • Extra verblijfsruimten voor de zorggast (bijvoorbeeld een bibliotheek en/of lounge) • Extra ruimte voor opslag van hulpapparatuur • Spoelruimten • Oplaadstation voor accu’s De indeling van de hotelkamer in een zorghotel heeft dezelfde basis als de traditionele hotelkamer, aangepast voor zorgbehoevende en uitgebreid met hulpmiddelen. Belangrijke eisen waar een zorghotelkamer aan moet voldoen zijn: • Rolstoeltoegankelijk • Alarmeringsysteem • Brede deuren • Rolstoelvriendelijke badkamer o Drempelvrij o Verhoogd toilet (met armsteunen) o Rolstoeltoegankelijke douche o Rolstoeltoegankelijke wastafels • Efficiënte indeling zodat faciliteiten vanuit rolstoel gebruikt/bedient kunnen worden, zoals: o Kasten o Gordijnen o Televisie o Etc.

31

Huizinga, V (2003). Direct beleggen in bestaande hotels. 22

Zorghotels: Hot or Not? Door deze eisen moet een eenpersoonskamer tenminste een oppervlak hebben van 26 m2. Dit metrage is vereist omdat er voldoende (bewegings)ruimte moet zijn naast het bed voor het verplegend en verzorgend personeel. Belangrijk bij de inrichting van een zorghotel en zorghotelkamer is dat de hulpmaterialen geen afbreuk doen aan de hoteluitstraling. Indien de zorgvraag van dien aard is dat bepaalde hulpmaterialen niet aanwezig hoeven zijn, dan moet het mogelijk zijn deze hulpmaterialen eenvoudig weg te nemen of te demonteren. De architectuur van een zorghotel verschilt per type. De care hotels die gekoppeld zijn aan een ziekenhuis hebben over het algemeen, net als bovengenoemd functioneel hotel, het uiterlijk van een kantoorgebouw. De care hotels die gekoppeld zijn aan verpleeg- of verzorgingshuizen zijn veelal gevestigd ofwel binnen de muren van de verzorgingsinstellingen of in een naastgelegen pand. Het uiterlijk van deze hotels is heel divers, variërend van monumentale panden tot panden met het uiterlijk van een kantoorgebouw of appartementencomplex. De stand alone vakantie zorghotels zijn eveneens zeer divers qua architectuur variërend van opgeknapte boerderijen en monumentale panden tot het uiterlijk van een kantoorgebouw. Bij nieuwbouw van een zorghotel ligt de focus op de flexibiliteit en de lay-out van het gebouw. Dit is van belang omdat de zorgsector onderhevig is aan innovatie en hieruit voortvloeiende nieuwe behandelmethoden. Daarnaast veranderen de wensen van de cliënten door de tijd. Het is daarom van belang rekening te houden met deze factoren bij het realiseren van nieuwbouw. Tijdens het ontwerp kan bijvoorbeeld rekening gehouden worden met de alternatieve aanwendbaarheid van het gebouw als bijvoorbeeld zorginstellingen of levensloopbestendig32 wooncomplex. Hierdoor wordt het risico van het in eigendom hebben van dit vastgoed kleiner. 3.4. Zorghotels in het buitenland Zorghotels zijn geen Nederlands fenomeen. In het buitenland is er een gevarieerd aanbod van zorghotels die zich richten op uiteenlopende doelgroepen. In de Duitse markt verschilt het aanbod van zorghotels (Pflegehotels), gekoppeld aan, of gelegen naast een zorginstelling tot zorghotels die zich op basis van religie trachten te onderscheiden. Zo zijn er bijvoorbeeld zorghotels die op “christelijke wijze” geleid worden. In Groot-Brittannië spreekt men van Care hotels variërend van vakantiehotels tot tijdelijk opvang in een zorghotel van een zorghotelketen33. In Australië worden, net als in Nederland, zorghotels (Health Care Hotels) gerealiseerd die ontstaan vanuit het optimaliseren van patiëntenlogistiek en focussen op sneller herstel van de gasten. Geziene quotes bij de ontstaansgeschiedenis van deze hotels zijn: “an environment conducive to a faster recovery”, “Reduces waiting lists” en “The Health Care Hotels concept will not only help hospitals treat more patients but it will also provide a more friendly and socially sensitive environment for an older person getting ready to return home”34. Naast deze buitenlandse zorghotels die voornamelijk focussen op de locale bevolking zijn er Nederlandse instellingen die zorghotels in het buitenland realiseren. Deze zorghotels zijn met name 32

Levensloopbestendig bouwen: Het zodanig bouwen van woningen dat mensen er gedurende verschillende fasen van hun leven in kunnen (blijven) wonen. Dit wordt bereikt door onder meer vrije indeelbaarheid en flexibiliteit, het voldoen aan woningeisen voor senioren, gebruiksgemak, veiligheid, toegankelijkheid en aanpasbaarheid. (http://duurzaambouwen.senternovem.nl/begrippen/levensloopbestendig_bouwen/) 33 http://www.scimitarcare.co.uk/ 34 http://www.medialaunch.com.au/144/ 23


gericht op de (Nederlandse) vakantiegast en zijn gelegen in bijvoorbeeld Spanje, Oostenrijk, maar ook Suriname. In een aantal gevallen betreft het toegelaten instellingen waardoor (een gedeelte van) de kosten van zorg en verblijf vanuit de AWBZ worden vergoed.

24


4. Waarom zorghotels? Hot or Not? De snelle groei van het aantal zorghotels is te verklaren door de veranderende vraag van de consument, in combinatie met de strategische en functionele motieven die vanuit de aanbieder ten grondslag liggen aan het realiseren van een zorghotel. De consument eist kwaliteit en kan door de vernieuwde wetgeving zelf de zorg inkopen. De aanbieders zien zorghotels als instrument om in te spelen op de veranderende vraag vanuit de markt, maar bovenal ook als middel om de patiëntenlogistiek in de zorgketen te verbeteren. In dit hoofdstuk worden de ontwikkelingen van de zorgmarkt vertaald naar oorzaken die de groei van het aantal zorghotels verklaren. 4.1. Verandering van de vraag De visie op wonen, welzijn en zorg is in de laatste decennia fors veranderd. Stond voorheen de zorg centraal en vormden wonen en welzijn een afgeleide daarvan, in de hedendaagse zienswijze wordt steeds meer uitgegaan van het zo gewoon mogelijk leven en meedoen van ouderen en mensen met beperkingen. Belangrijkste motor daarachter zijn de burgers zelf; zij zijn mondiger geworden, laten weten wat zij willen en maken eigen keuzes De meeste mensen willen (zo lang mogelijk) zelfstandig wonen en meedoen aan de samenleving35. Vanuit deze ontwikkelingen is vraag naar zorghotels toegenomen. Voor een deel van de mensen die langer zelfstandig willen wonen wordt, na ziekenhuisopname, de overgang van het ziekenhuis naar de thuissituatie te groot. Deze mensen kunnen tijdelijk verblijven in een zorghotel, waar herstel en revalidatie gericht is op terugkeer naar huis. Bovenstaande verandering leidt tot een omslag van aanbodgestuurde naar vraaggerichte zorg en is ingegeven door de verandering van de weten regelgeving zoals omschreven in hoofdstuk 2. Door deze verandering en het achterliggende beleid wordt de zorgvrager in staat gesteld zelf te bepalen waar hij/zij de zorg wil afnemen. Hierdoor wordt het voor zorgaanbieders belangrijk te focussen op service en een klantgerichte aanpak. Echter, zorginstellingen hebben weinig ervaring met actieve marketing. Desondanks is het in de toekomst voor zorginstellingen zeer belangrijk zich te profileren in de markt. Een zorghotel, waarbij klantgerichte aanpak, privacy en een hoog serviceniveau voorop staan, kan dan een waardevolle uitbreiding zijn van het dienstenpakket. In de Nederlandse markt blijkt dat gasten bereid zijn te reizen om in een bepaald zorghotel te verblijven. Het verblijf in een zorghotel is dus niet woonplaats of regio gebonden. Uit interviews met ervaringsdeskundigen in de markt voor zorghotels blijkt zelfs dat patiënten de keuze van een ziekenhuis af laten hangen van het al dan niet aanwezig zijn van een zorghotel. Hieruit blijkt dat een zorghotel voor ziekenhuizen of zorginstellingen waarde kan toevoegen. Daarnaast blijkt het voor de gasten van belang te zijn of het zorghotel zorg biedt op basis van beschikbaarheid of op basis van bereikbaarheid. Beschikbaarheid van de zorg houdt in dat er 24 uur per dag een team van verzorgende en verpleegkundige en eventueel artsen op locatie aanwezig zijn. Voor gasten creëert dit een veilig gevoel. Bereikbaarheid van de zorg houdt in dat zorghotels samenwerken met zorginstellingen, huisartsen of thuiszorgorganisaties die op afgesproken tijden aanwezig zijn in het zorghotel. In de nachtelijk uren staan de hotels in contact met deze partijen en is de zorg vanuit de nabijheid oproepbaar. 35

Bussemaker, J. en Vogelaar, E. (2007). Beter (t)huis in de buurt. 25


4.1.1. Verkeerde Bed Problematiek Met het begrip verkeerde-bed-patiënt worden patiënten bedoeld die in het ziekenhuis liggen maar die geen medische indicatie meer hebben voor een verblijf. Deze patiënten wachten op een plek in een vervolgvoorziening en houden zodoende een ziekenhuisbed bezet dat niet kan worden ingezet voor de daarvoor gebruikelijke zorg. Verkeerde-bed-dagen komen vooral voor bij patiënten met een leeftijd van 70 jaar of ouder (Borghans et al., 2001). Onderzoek van Prismant (2007) toont aan dat het aantal verkeerd bezette bedden in 2006 licht is gedaald ten opzichte van 2005 van 1032 naar 99336. Onderstaande tabel geeft de ontwikkeling van het aantal verkeerd-bezette-bedden sinds 2001 weer. Figuur 8: Ontwikkeling verkeerd-bezette-bedden in Nederland Verkeerd-bezette-bedden in Nederland aantal bedden 2000 1500 1000 500 0 2003

2004

2005

2006

2007

Bron: Prismant 2007

Bovenstaande daling van het aantal verkeerd bezette bedden gaat hand in hand met de initiatieven die ziekenhuizen hebben gestart om de patiëntenlogistiek te verbeteren. Door het starten van transmurale afdelingen en het oprichten van zorghotels is de patiëntendoorstroming verbeterd en het aantal verkeerd bezette bedden in Nederland afgenomen. 4.1.2. Kosten verpleegdag in ziekenhuis vs zorghotel De kosten van de zorg die het ziekenhuis per DBC maakt zijn geconcentreerd rond de diagnoseen behandelfase. Deze fase vereist toezicht van een specialist of ziekenhuisarts om in geval van complicaties adequaat te kunnen handelen. Tevens ligt de intensiteit van de verpleging het hoogst rond de diagnoseen behandelfase. De periode van verblijf en herstel vereist vaak geen intensieve zorg. Voor deze fase zijn de ziekenhuizen op zoek naar goedkopere oplossingen. De gemiddelde kosten van een verpleegdag37 in een Nederlands ziekenhuis zijn gestegen van € 962,40 in 200438

36

http://www.prismant.nl/Kwaliteit_en_Veiligheid/Nieuws/Lichte_daling_verkeerde-bed-patienten_ Een in rekening te brengen kalenderdag, die deel uitmaakt van de periode vanaf opname tot en met ontslag in een toegelaten instelling. (Prismant, 2006) 38 Prismant, (2004). Financiële statistiek 2004, Algemene ziekenhuizen, landelijke tabellen. 37

26

Zorghotels: Hot or Not? naar € 1.074,57 in 200639. De kosten van verblijf in een zorghotel variëren tussen de € 60,- per nacht voor een vakantielocatie exclusief zorg, tot ongeveer € 180,- per nacht in een care hotel op basis van vol pension, inclusief half uur verzorging. In verhouding tot 3- en 4-sterren hotels in Nederland ligt de kamerprijs van zorghotels doorgaans hoger. De gemiddelde omzet per hotelovernachting voor een 3- en 4-sterren hotels bedroeg in 2006 € 93,- bij een 3-sterren hotel resp. €118,- voor een 4-sterren hotel40. De hogere kosten van de zorghotels zijn te verklaren uit de hogere personeelskosten, met name de extra kosten van zorgpersoneel. Daarnaast liggen de administratiekosten hoger doordat per patiënt een intake plaatsvindt om een inschatting te maken van de zorgvraag en de hieraan gekoppelde kosten. 4.2. Situatieschets ziekenhuizen

Een belangrijke functie van zorghotels is het optimaliseren van de patiëntenlogistiek. In het verleden zijn daartoe transmurale afdelingen (TMA) opgericht. In 2006 waren er een 35-tal ziekenhuizen met een TMA. Onderstaand wordt vanuit ziekenhuizen de rol die zorghotels kunnen innemen bestuurd. 4.2.1. Inleiding ziekenhuizen Ziekenhuizen zijn onder te verdelen in drie categorieën: 1. Algemene ziekenhuizen Een algemeen ziekenhuis biedt behandeling en verpleging en voert onderzoek uit. In algemene ziekenhuizen worden vaak ook artsen en verpleegkundigen opgeleid. 2. Academische ziekenhuizen Universitair medische centra (academische ziekenhuizen) onderzoeken, behandelen, verzorgen en verplegen patiënten, maar doen daarnaast ook wetenschappelijk onderzoek. Ook wordt er onderwijs gegeven en ontwikkelen ze nieuwe medische technologieën en behandelwijzen. 3. Categorale ziekenhuizen Een categoraal ziekenhuis, ook wel profielziekenhuis genoemd, is een ziekenhuis waar specialistische kennis en vaardigheden van een aantal ziektebeelden beschikbaar is en waar specifieke zorg wordt verleend. Denk bijvoorbeeld aan een astmacentrum, dialysecentrum, of een revalidatiecentrum41. 4.2.2. Diagnose Behandel Combinatie’s De zorg in ziekenhuizen en ZBC’s42 wordt sinds januari 2006 betaald aan de hand van Diagnose Behandel Combinaties (DBC’s). Dit houdt in dat de zorgverzekeraars per ziektegeval één prijs betalen voor de totale zorg die wordt verleend aan een patiënt.43 Deze ontwikkeling heeft ertoe 39

Prismant, (2006). Financiële statistiek 2006, Algemene ziekenhuizen landelijke tabellen. p 9. Hosta (2007). The Benelux Hotel Industry. 41 http://www.kiesbeter.nl/ziekenhuizen/SoortenBehandelcentra/ 42 Een zelfstandig behandelcentrum (ZBC) is een door de overheid erkende kliniek waar minstens twee specialisten medisch specialistische zorg bieden. De functie ligt vooral in de (niet-acute) planbare zorg waarvoor de patiënt niet hoeft worden opgenomen. Voor meer informatie omtrent ZBC’s, zie bijlage. 43 Voor meer informatie over DBC’s, zie bijlage. 40

27


geleid dat ziekenhuizen zich primair willen richten op de diagnoseen behandelfase en goedkopere oplossingen zoeken voor herstel en verblijf met zorg. 3.5.2.6. Gemiddelde verpleegduur De verpleegduur is de gemiddelde tijd die een patiënt in een ziekenhuisbed verblijft. Hoe korter de verpleegduur in het ziekenhuis, hoe beter de doorstroming van de patiënten. Dit kan leiden tot een hogere klinische productie of het inkrimpen van het beddenhuis van het ziekenhuis. De verpleegduur in ziekenhuizen laat de afgelopen jaren een dalende trend zien. Figuur 9: Ontwikkeling gemiddelde verpleegduur in ziekenhuizen

Gemiddelde verpleegduur ziekenhuizen

dagen 7

6,5

6

5,5

5 2003

2004

2005

2006

2007

Bron: NVZ

Ziekenhuizen zoeken een oplossing voor de verkeerde bed problematiek en streven naar een kortere verpleegduur per patiënt. Immers, hoe korter de verpleegduur, hoe lager de kosten en hoe hoger de klinische productie. Een zorghotel, gekoppeld aan een ziekenhuis, wordt in principe gerealiseerd vanuit dezelfde motieven als de transmurale afdelingen. Verbeteren van de patiëntdoorstroming, maar daarnaast ook inspelen op de wensen van de klanten verklaart dat de eerste ziekenhuizen reeds zijn begonnen met het realiseren van een zorghotel als vervanging van de bestaande transferunit met daarnaast een uitbreiding van de capaciteit. Een ziekenhuis kan zich onderscheiden door de klant/patiënt de mogelijkheid te bieden in een comfortabel zorghotel te verblijven met tevens de veiligheid en geborgenheid van het naastgelegen ziekenhuis. 4.2.3.Transmurale afdeling “Schakelafdeling”, “De Brug”, “Overbruggingsafdeling”, “Transferafdeling”, “Transferunit” en “Transitorium”. Deze verschillende benamingen vallen allen onder het begrip transmurale afdeling. Een transmurale afdeling is een (deel van een) afdeling in het ziekenhuis, die gecreëerd is om de patiënten doorstroming naar de vervolginstelling te verbeteren. De patiënten die er verblijven hebben geen medische indicatie meer voor het ziekenhuis, maar wel voor de care (verpleeghuis, verzorgingshuis, thuiszorg). Voor de transmurale afdeling is vaak sprake van een samenwerking 28


tussen het ziekenhuis en het verpleeghuis, waarbij het verpleeghuis ruimte huurt (of beschikbaar krijgt) van het ziekenhuis en zo een verpleegafdeling creëert in het ziekenhuis44. Onderzoek van Prismant onder 95 algemene en academische ziekenhuizen in 2006 toont aan dat 35 ziekenhuizen transmurale afdelingen (TMA) hebben45, waarbij één ziekenhuis twee afdelingen heeft. 45 Ziekenhuizen hebben geen TMA, 12 ziekenhuizen hebben een TMA gehad en 3 ziekenhuizen gaan een TMA starten. De belangrijkste aanleiding voor ziekenhuizen om een transmurale afdeling te starten is het verbeteren van de doorstroming van verkeerde-bed-patiënten en het verbeteren van de kwaliteit van de zorg. Vooral patiënten met cardiovasculaire aandoeningen of mobiliteitsklachten en revaliderende patiënten maken gebruik van de afdelingen. Van de respondenten in het onderzoek geeft 60% tot 70% aan dat ook psychogeriatrische, terminale patiënten en patiënten zonder mantelzorg op de TMA terechtkomen. Een TMA heeft gemiddeld 24 bedden per afdeling bij een gemiddelde bezetting van 96,2%. De gemiddelde verblijfsduur van een patiënt is 46 dagen. Het merendeel van de transmurale afdelingen heeft een verblijfsduur van de patiënt tussen de 20 en 49 dagen en een maximum van 120 dagen. Figuur 10: Aantal kamers transmurale afdelingen

Aantal bedden per transmurale afdeling aantal TMA's

8 7 6 5 4 3 2 1 0

5-9

10-14

15-19

20-24

25-29

30-34

35-39

45-49

60-64

Bron: Prismant 2007

44

Prismant, transmurale afdelingen, onderzoek naar het functioneren van transmurale afdelingen in Nederland 2006. 45 Het onderzoek van Prismant is uitsluitend gericht op transmurale afdelingen binnen de muren van het ziekenhuis. 29


Onderstaand voorbeeld geeft aan hoe het BovenIJ ziekenhuis de doorstroming van patiënten heeft verbeterd door een transmurale afdeling op te richten. Het BovenIJ ziekenhuis in Amsterdam heeft de verkeerde bed problematiek in het ziekenhuis opgelost door een aantal opeenvolgende maatregelen. In 2001 heeft het ziekenhuis een transferunit van 14 bedden geopend voor de verkeerde bed patiënten. Daarna is de ontslagprocedure op de verpleegafdelingen gestroomlijnd. De verpleging start de ontslagprocedure en indicatiestelling bij alle patiënten nu op de tweede dag van opname, en niet meer tegen het einde van de medische behandeling. Door gebruik van de transferunits en de betere samenwerking tussen het ziekenhuis, het verpleeghuis, het verzorgingshuis, en de wijkzorg zijn er aansprekende resultaten geboekt. Het ziekenhuis had 8 - 10% van de bedden belegd met verkeerde bed patiënten. Dit aantal is teruggebracht naar 1 - 2 %. De verpleegduur is gedaald van 8.5 naar 5.9 dagen. Hierdoor was het voor het BovenIJ ziekenhuis mogelijk de klinische productie met 20% te laten stijgen, zonder extra bedden te openen. Uit gesprekken met diverse zorginstellingen in het land blijkt dat de managers van mening zijn dat het herstel van de cliënt voorspoediger verloopt als de cliënt in een omgeving verblijft waar comfort, privacy, persoonlijke aandacht en servicegerichtheid prioriteit krijgen. Dit gevoel wordt bevestigd door het Prismant onderzoek. Uit het onderzoek blijkt dat zestig procent van de patiënten na verblijf op de TMA niet in een verpleeghuis terecht te komen, terwijl ze worden opgenomen met verpleeghuisindicatie. Dit brengt aanzienlijke kosten besparingen mee voor het gehele zorgstelsel. Immers, de patiënten verblijven nu slechts tijdelijk in een zorghotel, terwijl een aanzienlijk deel van deze patiënten anders in een verpleeghuis zou terechtkomen. 4.3. Situatieschets verpleegen verzorgingshuizen In de Nederlandse ziekenhuizen verblijven regelmatig patiënten die in afwachting zijn van een plaats in een revalidatiekliniek of een verpleeg- of verzorgingshuis. Echter doordat deze instellingen vaak wachtlijsten hebben kunnen de patiënten niet doorstromen, hetgeen leidt tot ‘verkeerde-bed-problematiek’. In deze gevallen kan een zorghotel een uitkomst bieden. Het zorghotel biedt een brugfunctie door de cliënt tijdelijk van de juiste zorg te voorzien. Hierdoor kunnen de wachtlijsten voor verpleegen verzorginghuizen worden teruggedrongen. Dit verklaard dat een substantieel gedeelte van de zorghotels in de markt is gekoppeld aan een verpleeg- of verzorginghuis. Het gaat dan om kleine zorghotels tot ongeveer 20 kamers. Deze zijn veelal gevestigd op een verdieping of in een vleugel van een verpleegen verzorgingshuis dat verbouwd is tot zorghotel. Een substantieel deel van de verpleegen verzorgingshuizen hebben afdelingen voor kortdurende opvang (KDO’s). Ouderen die nog thuis wonen, kunnen tijdelijk opgenomen worden voor kortdurende opvang. Vormen van kortdurende opvang • Logeeropvang Tijdelijke opname in een zorginstelling, zodat de vaste verzorgende (bijvoorbeeld partner of familielid) een weekend of langer op vakantie kan gaan. • Intervalopname Periodieke opname in een verpleeg- of verzorgingshuis, waardoor iemand afwisselend thuis en in een verpleeg- of verzorgingshuis wordt verzorgd en behandeld.

30

Zorghotels: Hot or Not? •

•

•

Crisisopvang Opvang voor mensen die in noodsituaties verkeren. Voor hen is per direct tijdelijke opvang nodig. Tijdelijke opname Een kortdurende opname in een verpleeg- of verzorgingshuis voor een afgebakende periode wanneer iemand tijdelijk niet zelfstandig kan wonen. Nachtopvang Nachtopvang is bedoeld voor ouderen die thuis wonen, maar die 's nachts niet thuis kunnen blijven.46.

Een zorghotel kan in alle bovengenoemde vormen als substituut voor kortdurende opvang dienen. Bovendien biedt een zorghotel dat gekoppeld is aan een verpleeg- of verzorgingshuis synergie voordelen. De gasten van het hotel maken gebruik van de faciliteiten die in het verpleegen verzorgingshuis aanwezig zijn. Zo is het voor een verpleegen verzorgingshuis relatief goedkoop om 24uurs verzorging en verpleging beschikbaar te hebben, gezien deze in het V&V huis aanwezig zijn. Deze constructie heeft ook enkele nadelen. De hotelgast verblijft wel in kamers die een hotelachtige uitstraling hebben, maar de gemeenschappelijk ruimten en het restaurant zijn vaak wel nog in een verpleeg- / verzorgingshuisachtige setting. De keuken van een verpleegen verzorgingshuis is vaak niet ingesteld op hotelwensen, zoals een a la carte restaurant. Daarnaast heeft het personeel van een verpleegen verzorgingshuis meestal geen hospitality achtergrond en denkt veelal in termen van cliënten of patiënten en niet in termen van gasten. Bij dit soort zorghotels verlenen de verzorgende en de verpleegkundigen de hoteldiensten omdat de grootte van de hotels het niet toelaat hier een apart team voor op te richten. 4.4. Samenwerkingsverbanden Voor care hotels, is de reden van realisatie tweeledig. Enerzijds gebruiken de ziekenhuizen en verpleegen verzorgingshuizen het zorghotel als instrument om de patiëntenlogistiek te optimaliseren. Anderzijds is het zorghotel een middel om de klant een uitgebreider dienstenpakket te bieden waarin kwaliteit en service voorop staan. De stand alone zorghotels, zowel de city hotels als vakantie hotels, richten zich met name op de groeiende groep ouderen met zorgvraag die, samen met hun partner, van een vakantie willen genieten of na ziekenhuisopname willen herstellen in een comfortabel hotel. Beide hoteltypen worden tot nog toe opgericht vanuit één marktpartij die de financiële risico’s van de onderneming dragen. 4.4.1. Samenwerkingsverbanden bij Care Hotels Het opzetten van een care hotel zal in het licht van de nieuwe weten regelgeving bijna altijd een samenwerkingsverband zijn tussen meerdere partijen. Er zijn immers twee, maar meestal meer, marktpartijen die voordeel hebben bij de oprichting van het zorghotel. Exploitatie en Bezetting In de praktijk blijkt dat care hotels gestart worden door één partij die de exploitatierisico’s draagt. Een samenwerkingsverband tussen twee of meerdere partijen hoeft niet te betekenen dat alle 46

http://dewegwijzer.insightcms.nl/ 31


partijen financieel participeren in het zorghotel. Echter, gezien alle partijen belang hebben bij de continuïteit van het zorghotel is een nauwe samenwerking vereist. Een zorghotel kan de bezetting optimaliseren door afspraken te maken met het ziekenhuis over de doorstroming van patiënten naar het zorghotel. Hierin kan het zorgkantoor een rol spelen. Het zorgkantoor maakt in opdracht van de zorgverzekeraars afspraken met de ziekenhuizen over de klinische productie in de regio’s. Op basis van deze productie en de grootte van het beddenhuis van het ziekenhuis is een inschatting te maken van het aantal patiënten dat jaarlijks naar het zorghotel kan doorstromen vanuit het ziekenhuis. Voor het zorgkantoor is hier een rol weggelegd in het afstemmen van de patiëntendoorstroming van ziekenhuizen naar zorghotels. Daarnaast heeft het zorgkantoor op regionaal niveau zicht op de ontwikkelingen van de markt en van de klinische productie. De bezetting van het zorghotel is dus niet alleen afhankelijk van de huidige klinische productie maar ook van de klinische productie in de toekomst. Bij de exploitatie van een care hotel dat gekoppeld is aan een verpleeg- of verzorgingshuis is de situatie anders. Verzorgings- en verpleeghuizen focussen op het leveren van zorg. Vanuit die gedachte is een zorghotel een uitbreiding van het zorgdienstenaanbod. Het personeel van verpleegen verzorgingshuizen is echter onervaren met het leveren van hotelservices en heeft nauwelijks of geen hospitality ervaring. Hierin kan een hotelketen een rol spelen. Om de bezetting van zorghotels die gekoppeld zijn aan een verpleeg- of verzorginghuis op een acceptabel niveau te krijgen is het van belang dat deze hotels zich richten op specifieke doelgroepen, of een combinatie hiervan. De kortdurende opvang die tot nog toe in verpleegen verzorgingshuizen plaatsvindt is een onderdeel dat vanwege onder andere het tijdelijk karakter goed aansluit op het dienstenaanbod en faciliteiten van zorghotels. Zorg- en hotelteams Om kosten te besparen en kwalitatief goede hotelservice te bieden werken zorghotels met zorgen hotelteams. Dit is echter afhankelijk van het aantal kamers en de gemiddelde bezetting van het zorghotel. De kleinere care hotels (<30 kamers), die gekoppeld zijn aan een ziekenhuis, werken meestal met een zorgteam van verplegende en verzorgende die daarnaast extra training krijgen in hospitality services. Deze zorghotels zijn veelal te klein om naast het zorgteam met een extra hotelteam te werken. De grotere zorghotels (>30 kamer) beschikken doorgaans wel over een zorgteam en een hotelteam. Het werken met een hotelteam heeft daarnaast als voordeel dat het hotelpersoneel ervaring in de hospitality heeft, hetgeen ontbreekt bij het zorgteam. De care hotels die gekoppeld zijn aan een verpleeg- of verzorgingsinstelling hebben veelal minder dan 20 kamers. Voor deze zorghotels is het oprichten van zowel een zorgteam en een hotelteam vanuit kostenoverweging minder interessant. Deze zorghotels kunnen door hun ligging, gekoppeld of naast een verpleeg- of verzorgingshuis, een beroep doen op de verpleging en verzorging van de naastgelegen instelling. Dit maakt het bovendien relatief goedkoop 24uurs zorg te leveren. Bij deze zorghotels is het echter de vraag of het serviceniveau vergelijkbaar is met de grotere hotels. 4.4.2. Samenwerkingsverbanden bij City en Vakantie hotels Voor zowel de city- als de vakantie hotels geldt dat voor het verlenen van de zorg wordt samengewerkt met zorgverleners als thuiszorgorganisaties of verpleegen verzorgingshuizen. De grotere stand alone hotels (>30kamers) beschikken doorgaans over een eigen zorgteam. 32


Exploitatie en bezettingDoordat stand alone hotels qua locatie niet direct naast verpleegen verzorginghuizen of ziekenhuizen zijn gelegen richten deze hotels zich op andere doelgroepen dan care hotels. De stand alone hotels hebben desondanks samenwerkingsverbanden met ziekenhuizen en verpleegen verzorgingshuizen, die patiënten met een relatief lage zorgvraag doorverwijzen naar het zorghotel. Daarnaast richten deze zorghotels zich op de vakantiegast (met partner). Hierdoor zijn de stand alone zorghotels, vooral de vakantie hotels, doorgaans gevoeliger voor seizoens- en conjunctuurinvloeden dan care hotels. De stand alone hotels proberen dit op te vangen door buiten het toeristen- en vakantieseizoen zorggasten te accommoderen. De patiëntenstroom en de bezetting is als gevolg van de seizoeninvloeden minder constant dan die van een care hotel. 4.5. Stakeholdersoverzicht Naast de bovengenoemde partijen als zorginstellingen, cliënten en hun mantelzorgers zijn er vele belanghebbenden die het ontstaan van zorghotels verklaren. Onderstaand een stakeholderrmatrix waarin alle partijen die belang hebben bij zorghotels worden samengevat. Deze matrix benadrukt eens te meer dat de functie die een zorghotel vervult voordelen kan opleveren voor vele parijen. Dit gegeven is belangrijk bij het inschatten van de risico’s voor investeerders, hetgeen aan bod komt in hoofdstuk 5. Tabel 3: Stakeholdersmatrix Stakeholder Ziekenhuizen

Verpleeg- en verzorgingshuizen Privéklinieken / ZBC’s Hotels Overheid

Cliënten Zorgverzekeraars Mantelzorgers / familie Thuiszorgorganisaties

Bedrijven

Behoefte • Oplossen verkeerde bedproblematiek. • Ziekenhuisverplaatste zorg. • Sneller ontslaan van patiënten. • Betere doorstroming naar verpleeghuis/verzorgingshuis/thuissituatie. • Reduceren van wachtlijsten. • Uitbreiden van patiënten men een indicatie ‘tijdelijk opvang’. • Betere doorstroming vanuit ziekenhuis. • Patiënten mogen maar 24 uur in deze setting verblijven. • Nieuwe doelgroep. • Goedkopere vorm van ziekenhuiszorg, verpleeghuiszorg/ verzorgingshuiszorg. • Reduceren van wachtlijsten voor thuiszorg, verpleeghuiszorg en verzorgingshuiszorg. • Veilige en comfortabele omgeving om te herstellen en/of vakantie te vieren. • Goedkopere vorm van zorgverlening. • Inspelen op behoeften van verzekerden. • Periode ontlasten voor rust of vakantie. • Efficiënter verlenen van ondersteuning, zorgverlening of verpleegkundige zorg doordat meerdere patiënten op 1 locatie verblijven. • Reduceren van wachtlijsten. • Doordat medewerkers sneller revalideren kunnen ze sneller reïntegreren in het arbeidsproces.

33


Uit bovenstaande matrix blijk dat zorghotels ‘hot’ zijn voor vele partijen. In het volgende hoofdstuk wordt vanuit de karakteristieken van de zorghotels gekeken welke typen zorghotels ‘hot’ zijn voor beleggers en welke zorghotels ‘not’ zijn.

34


5. Beleggen in zorghotels Voor beleggers en investeerders is de sector gezondheidszorg een niche markt en zijn de risico’s en rendementen nog moeilijk in te schatten. Een analyse maken op basis van een historische datareeks is niet mogelijk, omdat de historische cijfers ontbreken. Allereerst zal de beleggersmarkt in zorgvastgoed kort worden omschreven. Vervolgens is het van belang de financiële positie en financieringsmogelijkheden voor zorghotels te analyseren alvorens een inschatting te kunnen maken van de risico’s en rendementen van zorghotels en vooral het zorghotelvastgoed. Daarna kan aan de hand van de stabiliteit van de samenwerkingsverbanden en de karakteristieken van de verschillende zorghotels een inschatting gemaakt worden van de risico’s en rendementen van zorghotelvastgoed. Is een zorghotel niets anders dan een normaal hotel waar zorg verleend wordt? Of is een zorghotel toch meer een zorginstelling in een “hoteljasje”. Dit hoofdstuk geeft de antwoorden. 5.1. Ontwikkelingen Nederlands zorgvastgoed Op 1 januari 2006 heeft het kabinet een start gemaakt met het liberaliseren van de zorgsector door de invoering van de Zorgverzekeringswet. Pas vanaf 1 januari 2011 maken de kapitaallasten integraal onderdeel uit van de tarieven en prijzen van medisch specialistische zorg en van intramurale zorginstellingen. Hierdoor zijn de beleggingsmogelijkheden in Nederlands zorgvastgoed vooralsnog relatief beperkt. In onderstaande grafiek wordt bevestigd dat de investeringsmarkt voor Nederlands zorgvastgoed pas in het beginstadium is. In vergelijking met landen als Frankrijk en Duitsland is de beleggingsmarkt in zorgvastgoed nog relatief klein. Figuur 11: Nederlandse zorgvastgoed beleggingsmarkt.

(Bron: ING REIM Research & Strategy)

5.2. Financiering van vastgoed bestaande zorghotels De financiering van het vastgoed van zorghotels in de Nederlandse markt loopt sterkt uiteen. De toegelaten AWBZ zorginstellingen die zorghotels oprichtten werden gefinancierd op basis van een afgegeven vergunning die de kapitaallasten volledige vergoed. Er werd dus geen risico gelopen over de investeringskosten. Uit de praktijk blijk dat care hotels vaak zijn gevestigd in vastgoed dat al eigendom is van de instellingen maar waarvoor geen passende bestemming was. Daarnaast zijn 35


er zorghotels in de markt die opgericht zijn door ondernemers die zelf voor eigen rekening en risico het vastgoed financieren. Vastgoed in eigendom Voor financiers van zorghotels zijn de financieringsplannen en de financiële positie van de betrokken partij van belang bij het bepalen van de risico’s. Bij financiering van nieuwbouw zal de financier de bouwplannen toetsen aan criteria als (multi) functionaliteit, het percentage van de bouwsom dat gefinancierd moet worden en realisme ten aanzien van de exploitatielasten. Daarnaast beoordeelt de kapitaalverschaffer de financiële positie van de instellingen of private partij aan de hand van diverse financiële ratio’s. Voor kapitaalverschaffers is het belangrijk om inzicht te krijgen in de mate waarin instellingen op de lange termijn aan de financiële verplichtingen kunnen voldoen. Hiervoor wordt de solvabiliteitsratio gebruikt47. De solvabiliteitsratio is een maatstaf die de verhouding weergeeft tussen het eigen en het vreemd vermogen en is gedefinieerd als het eigen vermogen gedeeld door het balanstotaal. Het balanstotaal betreft het totaal van de bezittingen en is per definitie gelijk aan de som van het eigen en het vreemd vermogen48. De solvabiliteitsratio’s liggen bij de zorginstellingen onder de ‘marktconforme’ vermogenseis. Deze marktconforme vermogenseis varieert grofweg tussen de 25 en 40%49. Zoals in onderstaande tabel is weergegeven varieert de gemiddelde solvabiliteitsratio van de verschillende instellingen sterk. De solvabiliteit van ziekenhuizen bedraagt gemiddeld 10% terwijl de instellingen voor langdurige zorg een positiever beeld laten zien met een solvabiliteit van 13,2 %. Dit percentage ligt ver onder de vermogenseis die gehanteerd wordt in de markt. Tabel 4: Solvabiliteit zorginstellingen, 2005 en 2006, (%)

a Curatieve zorg = ziekenhuizen, epilepsie-inrichtingen en dialysecentra, radiotherapeutische instellingen en revalidatie instellingen. b Langdurige zorg = verpleging en verzorging, geestelijk gezondheidszorg en gehandicaptenzorg. (Bron: NZa, 2007h; CIBG, 2007; databewerking RIVM)

Huren van vastgoed Naast de hierboven beschreven eigenaar/gebruiker situatie bij het starten van het zorghotel is het gezien de hoge initiële kosten en de vaak beperkte financiële middelen van de instelling een alternatief om een zorghotel te starten in een gehuurd pand. Het voordeel hiervan is dat de exploitant van het zorghotel minder eigen vermogen nodig heeft om een zorghotel te openen. Bovendien maken de lange huurcontracten die doorgaans in de zorgsector gebruikelijk zijn, veelal minimaal 20 jaar, het voor beleggers een interessante markt.

47

Klaassens, J. (2008). www.cbs.nl 49 www.rivm.nl/vtv/object_document/o7754n33506.html 48

36


5.3. Financiering van nieuwe zorghotels Door het afschaffen van het bouwregime nemen ziekenhuizen en vanaf 2011 en andere intramurale zorginstellingen, voor eigen rekening en risico investeringsbeslissingen inzake vastgoed. Het vergunningenstelsel waarbij zorginstellingen geen risico over het vastgoed liepen is dan ook vervallen. Het wordt dan moeilijk om leningen te verkrijgen op de kapitaalmarkt. Tevens neem in de ziekenhuissector het aantal, met verzekeraar, onderhandelbare DBC’s toe. Door deze marktwerking nemen de ondernemingrisico’s aanvullend toe. Het is dan voor ziekenhuizen interessant een belang te hebben in een zorghotel of concrete afspraken te hebben met zorghotels. De kapitaalverschaffers eisen immers een solvabiliteit van minimaal 25%. De zorginstellingen kunnen hun solvabiliteit verhogen door (een deel) van het vastgoed dat ze reeds in bezit hebben van de balans te halen middels een sale en lease back constructie. Bij een sale en lease back constructie verkoopt de zorginstellingen vastgoed, dat vervolgens weer wordt teruggehuurd. Hierdoor verbetert de liquiditeit. Het eigen vermogen van de zorginstelling neemt toe indien de verkoopwaarde hoger ligt dan de marktwaarde. Hierdoor verbetert de solvabiliteitsratio. Het risico van vastgoed in eigen bezit neemt af. Ondanks de afschaffing van het vergunningstelsel is het voor zorghotels mogelijk financiers te vinden in de zakelijk markt. Waar banken eerst huiverig waren om zorghotels te financieren, is er interesse ontstaan en zijn banken bereid mee te denken met de klant. Door de invoering van de marktwerking en een aantal succesverhalen van bestaande zorghotels tonen (private) beleggers, ontwikkelaars, maar ook woningmaatschappijen, interesse om als financier van of belegger in een zorghotel te participeren. Bovendien tonen hotelketens interesse om zorghotels te exploiteren. 5.4. Welke samenwerkingsverbanden generen meest stabiele kasstromen Het succes van zorghotels is afhankelijk van vele factoren zoals de kwaliteit en de prijs van de zorg en het verblijf. Door een constante hoge bezetting te realiseren kunnen zorghotels het vastgoed optimaal aanwenden. Een constante hoge bezetting maakt het voor zorghotels makkelijker efficiënt om te gaan met personeel en de faciliteiten die het hotel biedt optimaal te gebruiken. Dit alles draagt bij aan het optimaliseren van de bedrijfsvoering. Om een constante hoge bezetting te behalen is het voor zorghotels essentieel samenwerkingsverbanden aan te gaan met bijvoorbeeld ziekenhuizen. Onderstaand wordt gekeken naar de samenwerkingsverbanden die per type zorghotel kunnen ontstaan. Aan de hand van deze samenwerkingsverbanden wordt een inschatting gemaakt van de stabiliteit van de bezetting en de kasstromen. Care hotels Voor care hotels geldt dat ze deel uitmaken van de zorgketen. Door als ziekenhuis samen te werken met een zorginstelling en hotelketen ontstaat er een mix van partijen die elkaar versterken. Voor ziekenhuizen is een zorghotel dat gelegen is naast het ziekenhuis een instrument om de patiëntenlogistiek te verbeteren. Op de lange termijn is het zelfs denkbaar dat bij succes en hoge tevredenheid van de klanten en het ziekenhuis een deel van het beddenhuis van het ziekenhuis vervangen wordt door het zorghotel. De exploitant van het zorghotel, de zorg zorginstelling en/of de hotelketen is het van belang dat het zorghotel een constante bezetting heeft waardoor de kosten 37


per patiënt laag zijn, immers bij hoge bezetting wordt het vastgoed en de inventaris optimaal gebruikt. Door de win-win situatie die bij de care hotels ontstaan is het waarschijnlijk dat dit type zorghotels een stabiele bezetting kan genereren, hetgeen leidt tot stabiele kasstromen. City hotels en vakantie hotel De samenwerking tussen ziekenhuizen en zorginstellingen met city hotels en/of vakantie hotels is minder intensief dan bij care hotels. Ziekenhuizen, maar ook zorginstellingen, zullen er niet snel voor kiezen de capaciteit van beddenhuis aan te passen op basis van samenwerking met een stand alone hotel dat op ruime afstand van de instelling is gelegen. De city hotels werken wel samen met ziekenhuizen en zorginstellingen, maar richten zich daarnaast ook op zakenreizigers en toeristen. Bovendien zullen deze hotels doorgaans zorggasten ontvangen met een lichtere zorgvraag dan in de care hotels. De care hotels beschikken over een interne structuur waarbij in geval van complicaties snel ingegrepen kan worden, ofwel door de arts die aanwezig is in het hotel, ofwel door het medische team van het naastgelegen ziekenhuis of zorginstelling. Deze infrastructuur en personele bezetting is in city hotels in mindere mate aanwezig doordat de hiermee samenhangende kosten hoog zijn. Dit type hotels blijkt in de praktijk niet altijd zorg te verlenen op basis van beschikbaarheid, zoals bij care hotels gebruikelijk is. Met name de kleinere (<30 kamers) city- en vakantiehotels bieden zorg op basis van bereikbaarheid. Dit houdt in dat er wordt samengewerkt met een zorginstelling, huisarts of thuiszorgorganisatie in de direct omgeving waar de zorg vanuit de nabijheid oproepbaar is. Concluderend is te stellen dat city hotels en vakantie hotels samenwerken met zorginstellingen om een hoge bezetting te realiseren. Zorginstellingen die samenwerken en doorverwijzen naar deze hotels trachten het aantal verkeerd bezette bedden terug te dringen. Echter, deze hotels zullen op de midden- tot lange termijn niet dienen als substituut van het beddenhuis, omdat ze hier qua locatie en concept minder geschikt voor zijn dan care hotels. Care hotels daarentegen zijn gelegen naast de betreffende zorginstelling en kunnen tevens gasten met een zwaardere zorgvraag bedienen. Op de lange termijn is het denkbaar dat dit hotel het beddenhuis van een zorginstellingen terug kunnen dringen. Het is dan ook waarschijnlijk dat de care hotels een constantere bezetting kunnen realiseren dan de city- en vakantie hotels. 5.4.2. Kansen voor beleggers in zorgvastgoed De markt voor beleggingen in zorgvastgoed is in ontwikkeling. In hoofdstuk 5.2. werd reeds geconstateerd dat de financiële ratio’s van de zorginstellingen achter lopen bij de eisen van financiers. Dit biedt kansen voor beleggers. Om de solvabiliteit te verbeteren kiezen steeds meer zorginstellingen ervoor het vastgoed van de balans te halen. Hierdoor verbetert de solvabiliteit van de zorginstellingen, indien de verkoopprijs van het vastgoed hoger ligt dan de boekwaarde, en verdwijnt het risico van het in bezit hebben van vastgoed. Dit is echter niet de enige reden voor zorginstellingen om het vastgoed af te afstoten. Door de verkoop komt geld vrij dat geïnvesteerd kan worden in de kernactiviteiten van de zorginstellingen. De verwachte rendementen op deze kernactiviteiten, care dan wel cure, liggen in de toekomst, naar alle waarschijnlijkheid hoger dan het verwachtte rendement op vastgoedinvesteringen. Voor vastgoedbeleggers ontstaan kansen om van bovenstaande ontwikkeling te profiteren. Vastgoedinvesteerders hebben meer ervaring met

38


vastgoedmanagement en kunnen hierdoor beter de risico’s inschatten. Bovendien kunnen vastgoedbelegger door actief management waarde toevoegen50. Zorgvastgoed heeft een aantal aantrekkelijke eigenschappen voor vastgoedbeleggers. De huurcontracten in de zorgsector zijn doorgaans lang. Contracten van 25 jaar of langer zijn eerder regel dan uitzondering. Daarnaast biedt zorgvastgoed diversificatie mogelijkheden voor vastgoedportfolio’s. Uit onderzoek naar zorgvastgoed51 verwacht ING Real Estate een conservatief risico/rendement profiel dat vergelijkbaar is met de karakteristieken van de woningmarkt (die net als de zorgmarkt wordt beïnvloed door geografische ontwikkelingen) en de winkelmarkt (een vastgoedsector die zich kenmerkt door stabiele inkomstenstromen). Daarnaast blijkt dat tijdens de groei naar een volwassen investeringsmarkt, de zorgsector kan profiteren van de effecten die hierbij optreden. Uit ervaring met opkomende markten, blijkt in het onderzoek, dat yields dalen tijdens het volwassen worden van de markt. Dit is te verklaren door een toenemende activiteit op de beleggingsmarkt, een toenemende transparantie en verhoogde liquiditeit. In de zorgsector is een soortgelijke ontwikkeling denkbaar. Bovendien is het risico van een faillissement van een huurder in de zorgsector is kleiner dan in andere sectoren, omdat de overheid grote waarde hecht aan de continuïteit van de gezondheidszorg. Voor alle Nederlandse burgers moet medische zorg betaalbaar en bereikbaar blijven. Hierdoor is het in de zorgsector waarschijnlijk dat de overheid in geval van financiële nood bijspringt om de continuïteit van de zorg te garanderen. Hiertegenover staat dat zorgvastgoed ook minder aantrekkelijk eigenschappen voor vastgoedbeleggers heeft zoals een beperkte alternatieve aanwendbaarheid (met name bij care hotels) en de veranderende weten regelgeving. Met de niet locatiegebonden risico’s als lay-out van het gebouw en de flexibiliteit worden tegenwoordig bij nieuwbouw zoveel mogelijk beperkt. De flexibiliteit van het vastgoed is van belang omdat de zorgsector sterk onderhevig is aan innovatie en hieruit voortvloeiende nieuwe behandelmethoden. Daarnaast veranderen de wensen van de cliënten door de tijd. Het is daarom van belang om rekening te houden met deze factoren bij het realiseren van nieuwbouw. De risico’s waar investeerders in de zorgsector aan onderhevig blijven is de invloed van de overheid betreffende de weten regelgeving. Als naar de laatste ontwikkelingen op dit gebied wordt gekeken en de veranderingen in de markt in de afgelopen decennia, wordt al snel duidelijk dat gedurende de looptijd van de hypotheek of het huurcontract van het vastgoed de huidige weten regelgevingen naar de toekomst toe ongetwijfeld zullen veranderen. Dit kan van grote invloed zijn op de financiële positie van zorginstellingen en partijen die op deze markt actief zijn. Het is echter onmogelijk om deze risico’s geheel af te dekken. Desondanks kunnen de risico’s worden beperkt door, zoals gezegd, flexibel te bouwen. Daarnaast loopt een zorghotel dat zich richt op meerdere doelgroepen minder risico’s dan een zorghotel waarvan alle vergoedingen uit de zorgverzekeringswetten betaald worden. 5.4.3. Risico’s en rendementen van zorgvastgoed Om een inschatting te kunnen maken van de risico-rendementverhouding van zorghotels, is het belangrijk de drivers achter het ontstaan van zorghotels op een rijtje te zetten. Immers, aan de hand hiervan kan een inschatting gemaakt worden van de risico’s.

50 51

ING Real Estate (2008). Investment opportunities in the European Healthcare Real-Estate Market. ING Real Estate (2008). Investment opportunities in the European Healthcare Real-Estate Market. 39


De belangrijkste drivers achter het ontstaan van zorghotels zijn: • Profileren/onderscheiden van zorginstellingen in de markt • Verhogen service en klanttevredenheid in de zorg • Klant heeft keuzevrijheid: van aanbodgestuurd naar vraaggericht • Efficiency winsten o Verbeteren patiëntenlogistiek ziekenhuizen en verpleegen verzorgingshuizen o Zorghotel goedkoper dan ziekenhuis o Mensen in zorghotel herstellen sneller • Veranderend beleid en weten regelgeving gezondheidsector Rekening houdend met de kenmerken van zorgvastgoed en op basis van de marktgegevens in Nederland verwacht ING RE dat de yields in zorgvastgoed variëren tussen 6,2 en 7,0% voor de cure sector en tussen 8, 0 en 9,8% voor de care sector. De yield is het resultaat van de netto huuropbrengst, gedeeld door de waarde van het vastgoedobject52. De yield is opgebouwd uit een aantal componenten. Bij DTZ Zadelhoff wordt bij taxatievraagstukken de yield berekend op basis van de onderstaande tabel.

(Bron: DTZ Zadelhoff)

De risicovrije rente is de Nederlandse lange termijnrente, afgemeten aan het rendement op tienjarige staatsleningen. In juni 2008 stond de rente op 4,7 procent53, de hoogste waarde van de langetermijnrente in bijna zes jaar. Uitgaande van dit rentetarief is de “Opslag voor beleggingsmedium onroerend goed” tezamen met het “Objectrisico behorende bij kwaliteitsprofiel” af te leiden. Immers deze twee risico-opslagen tezamen met de risicovrije rente zijn de componenten die de yield bepalen.

Uit bovenstaande tabel blijkt dat voor de cure sector de “Opslag voor beleggingsmedium onroerend goed” tezamen met het “Objectrisico behorende bij kwaliteitsprofiel” varieert tussen de 1,5%54 en 2,3%. Uit de onderstaande tabel blijkt dat dit voor de care sector varieert dit tussen de 3,3% en 5,1%.

52

Geltner, D. en Miller, G. (2007). Commercial Real Estate Analysis & Investments. www.cbs.nl 54 6,2% - 4,7% = 1,5% 53

40


5.5. Zorghotels als een asset class: beleggen in zorghotels De bovengenoemde yields zijn gebaseerd op de gehele care en cure sector. Echter, de verschillende typen zorghotels verschillen sterk qua exploitatie, locatie, serviceniveau en samenwerkingsverbanden. Onderstaand wordt aan de hand van de karakteristieken van de zorghotels, per type beoordeeld welk rendement/risico-profiel realistisch is. 5.5.1. Beleggen in care hotels In voorgaande hoofdstukken is al opgemerkt dat care hotels qua locatie en uitstraling vergelijkbaar zijn met de traditionele zorginstellingen: ziekenhuizen en verpleegen verzorgingshuizen. Ondanks dat de kwaliteit en het serviceniveau van deze zorghotels veelal vergelijkbaar zijn met de traditionele hotels in de Nederlandse markt hebben de care hotels geen uitstraling van een vakantie hotel. De alternatieve aanwendbaarheid van deze hotels is beperkt doordat het qua locatie vaak geen geschikte omgeving is om een (vakantie)hotel te exploiteren. De zorghotels op deze locaties zijn qua kwaliteitseisen en flexibiliteit wel aan te wenden als een uitbreiding van het naastgelegen ziekenhuis of verpleegen verzorgingshuis. De bezetting van de care hotels is doorgaans hoog (>80%), doordat de betrokken partijen samenwerken om de patiëntenlogistiek te verbeteren. Genoemde eigenschappen (locatie, alternatieve aanwendbaarheid en bezetting) maken dat care hotels karakteristieken hebben van zowel de care als de cure sector. De op herstel gerichte functies, als revalidatiezorg, vallen onder de cure sector, terwijl verpleging en verzorging onder de care sector vallen. Echter, een van de belangrijkste redenen achter het oprichten van het zorghotels is de focus die zorghotels hebben op de herstelfunctie. Immers, het verblijf van de gasten is van tijdelijke aard en is gericht op een terugkeer naar huis. Hieruit blijkt dat de karakteristieken van een care hotel vele raakvlakken hebben met de cure sector, maar daarnaast ook een aantal raakvlakken met de care. Hierdoor zal de yield van zorghotels variëren rond de bovengrens van de cure en lager liggen dan de ondergrens van de care sector, hetgeen resulteert in een geschatte yield tussen de 6,75% en 7,0%.

De “Opslag voor beleggingsmedium onroerend goed” tezamen met het “Objectrisico behorende bij kwaliteitsprofiel” varieert tussen de 2,05%55 en de 2,3%. Concluderend is te stellen dat een care hotel gelijkenissen vertoont met cure en care sector maar dan met een extra focus op privacy, klantgerichtheid en een persoonlijke aanpak.

55

6,75% - 4,70% = 2,05% 41


5.5.2. Beleggen in city hotels en vakantie hotels Voorgaand is tevens opgemerkt dat de city hotels en de op vakantie gerichte zorghotels qua locatie vergelijkbaar zijn met de traditionele hotels. Immers, locaties in het centrum van een stad of dorp, of een locatie gelegen aan de kust of een bosrijke omgeving, lenen zich uitstekend als hotellocatie voor de zakenreiziger en de toerist, of de vakantiegast die op zoek is naar rust en ontspanning. Hierdoor is de alternatieve aanwendbaarheid van deze zorghotels groter dan bij care hotels. De city hotels en vakantie hotels zijn relatief eenvoudig te verbouwen tot een traditioneel hotel. De bezetting van deze zorghotels blijkt in de praktijk grofweg te variëren tussen de 60% en 80% voor city hotels en tussen de 50% en 70% voor vakantie hotels. Dit is vergelijkbaar met de bezettingsgraad die de Nederlandse hotelsector de afgelopen jaren heeft gerealiseerd. Tussen 2003 en 2006 varieerde de bezetting van 3 sterren hotels tussen de 68,1% en 74%. Bij 4 sterren hotels schommelde de bezetting tussen de 63,3% en de 70,6%56. De yields in de hotelmarkt zijn te splitsen in twee groepen: ketenhotels en onafhankelijk hotels. Uit onderzoek57 blijkt dat ketenhotels een hogere bezetting behalen dan een onafhankelijk hotel. De gemiddelde kamerprijs en het bruto bedrijfsresultaat (Gross Operating Profit) liggen bij ketenhotels eveneens hoger dan onafhankelijk hotels, zoals blijkt uit onderstaande tabel. Tabel 4: Kengetallen Ketenhotels en Onafhankelijk Hotels in Nederland (2006).

* RevPAR (Revenue Per Available Room) = Rooms Revenue / Rooms Available ** GOPPAR (Gross Operating Profit Per Available Room) = GOP / Rooms Available *** Adjusted GOP = Income Before Fixed Charges – Management Fee

(Bron: Hosta (2007). The Benelux Hotel Industry) Bovenstaande kengetallen komen tot uitdrukking in de yields van hotels. De hospitality afdeling van DTZ Zadelhoff schat op basis van recente ontwikkelingen in de markt dat de yield voor ketenhotels varieert tussen 5,75% en 7,0%. Voor onafhankelijke hotels varieert de yield tussen de 7,0% en 8,0%. Voorals bestaan er nog geen ketenzorghotels in de Nederlandse markt. De yield van de city hotels is vergelijkbaar met die van de onafhankelijk hotels en varieert tussen de 7,0% en 8,0 % . Het risico bij vakantiehotels zal door de seizoens- en conjunctuurinvloeden iets hoger liggen waardoor de yield zal uitkomen op bovengrens van de onafhankelijk hotels en variëren tussen de 7,5% en 8,0%.

56 57

Hosta (2007). The Benelux Hotel Industry. Hosta (2007). The Benelux Hotel Industry. 42


Uit bovenstaande valt af te leiden dat de “Opslag voor beleggingsmedium onroerend goed” tezamen met het “Objectrisico behorende bij kwaliteitsprofiel” voor city hotels varieert tussen de 2,3% en de 3,3% en voor vakantiehotels tussen de 2,8% en 3,3%. Voor city- en vakantie hotels kan concluderend gesteld worden dat deze hotels qua karakteristieken veel gelijkenis vertonen met traditionele hotels. Echter, de hotels zijn (ten dele) aangepast aan de gast met zorgvraag waardoor een extra doelgroep bediend kan worden.

43


6. Conclusies en aanbevelingen Ter afsluiting van deze scriptie worden in dit hoofdstuk de belangrijkste conclusies herhaald. De conclusies zijn tot stand gekomen op basis van de marktstudie, aangevuld met informatie verkregen uit diepte-interviews met experts in de zorgmarkt en zorghotelmarkt. De centrale vraag van dit onderzoek luidt: “Welke factoren beïnvloeden het risico van vastgoedinvesteringen in zorghotels?” Het doel van dit rapport is het risicoprofiel van vastgoedinvesteringen in zorghotels te bepalen. Om tot dit risicoprofiel te komen wordt aan de hand van de deelvragen de meeste relevante ontwikkelingen en constateringen kort benoemd, aangevuld met enkele aanbevelingen. De veranderingen van het beleid en de weten regelgeving van de Nederlandse gezondheidszorg hebben bijgedragen aan het ontstaan van zorghotels. Het beleid van de overheid is erop gericht dat mensen zo lang mogelijk zelfstandig thuis kunnen wonen. In de praktijk blijkt dat mensen na behandeling in een ziekenhuis vaak niet dusdanig herstellen dat ze terug kunnen keren naar huis. Deze mensen komen vervolgens terecht in een zorginstellingen, bijvoorbeeld een verpleeg- of verzorgingshuis. Het is gebleken dat het herstel van deze groep verbetert als ze verblijven in een aangename omgeving waar privacy en comfort voorop staan. In zorghotels wordt deze mensen de mogelijkheid geboden om na de ziekenhuisopname te verblijven. Bovenstaande ontwikkeling loopt parallel met het invoeren van de marktwerking in de zorg. Onderdeel hiervan is het dat vanaf 2011 de kapitaallasten van zorginstellingen integraal onderdeel gaan uit maken van de tarieven en prijzen van medische specialistische zorg en van intramurale zorginstellingen. Bij ziekenhuizen wordt deze verandering reeds in 2009 doorgevoerd. Hierdoor zoeken de ziekenhuizen naar een alternatief voor herstel en verblijf omdat ze willen focussen op de diagnoseen behandelfase. Daarnaast wordt het door de toenemende concurrentie voor ziekenhuizen en zorginstellingen belangrijk zich te onderscheiden in de markt. Dit verklaart de groei van het aantal zorghotelbedden in Nederland. De invoering van de marktwerking maakt het bovendien mogelijk dat patiënten zelf kunnen kiezen waar ze behandeld en verzorgd of verpleegd willen worden. Patiënten hechten waarde aan het comfortabel herstellen na een ziekenhuisopname. Dit heeft eraan bijgedragen dat de vraag in de markt is toegenomen. Er vindt een omslag plaats van aanbodgestuurde naar vraaggerichte zorgen dienstverlening. Door het toenemen van de concurrentie en het intreden van de marktwerking in de zorgsector wordt het voor zorginstellingen van belang te focussen op de kernactiviteiten. Echter, de relatief lage solvabiliteitsratio’s van zorginstellingen maken het over het algemeen lastig om op de kapitaalmarkt financiering te verwerven voor nieuwe investeringsplannen. Hierdoor zal op termijn een scheiding plaatsvinden tussen de exploitatie van een zorginstelling en het vastgoed. Door vastgoed van de balans te halen, verbetert de solvabiliteit, indien de verkoopwaarde hoger ligt dan de boekwaarde, en komt er geld vrij voor investeringen. Hierdoor zullen de

44


beleggingsmogelijkheden in de zorgsector toenemen aangezien de zorginstellingen het eigendom van het vastgoed willen overdragen. De zorghotels die zijn opgericht als reactie op deze veranderingen in de markt zijn onder te verdelen in drie typen: care hotels, city hotels en vakantiehotels. Het care hotel is gevestigd op een complex van zorginstellingen en bekleedt een zorgen herstelfunctie. Een city hotels is gelegen op een stand alone locatie en een stad. Het hotel bedient zowel de zorgmarkt, als de recreatieve- en zakenmarkt. Het vakantie hotel is gelegen in een landelijke omgeving en richt zich met name op de vakantiegast met zorgvraag. Echter voor al deze zorghotels geldt dat het van essentieel belang is samenwerkingsverbanden aan te gaan, met bijvoorbeeld ziekenhuizen en zorginstellingen om enerzijds een hoge kwaliteit van de geleverde zorg en diensten te kunnen bieden en anderzijds een hoge bezetting te realiseren. De karakteristieken van deze type zorghotels zijn verschillend. Echter, de care hotels hebben dezelfde karakteristieken als vastgoed in de cure sector. Hierdoor zal het risico en rendement vergelijkbaar zijn. Op basis van de risico en rendement verwachting van de care en cure sector zal de yield van care hotels opgebouwd zijn als volgt:

Hieruit valt af te leiden dat de totale risico-opslag varieert tussen de 2,05%58 en de 2,3%. De care- en city hotels hebben grotendeels dezelfde karakteristiek als die van onafhankelijk hotel in de Nederlandse markt. De yield van de city hotels is vergelijkbaar met die van de onafhankelijk hotels en varieert tussen de 7,0% en 8,0 %. Het risico bij vakantiehotels zal door de seizoens- en conjunctuurinvloeden iets hoger liggen waardoor de yield zal uitkomen op bovengrens van de onafhankelijk hotels en variëren tussen de 7,5% en 8,0%.

Hieruit valt af te leiden dat de totale risico-opslag voor city hotels varieert tussen de 2,3% en de 3,3% en voor vakantiehotels tussen de 2,8% en 3,3%. Onderstaande tabel geeft een overzicht van de verwachte risico-opslagen voor de verschillende typen zorghotels.

58

6,75% - 4,70% = 2,05% 45


Concluderende valt te stellen dat de verwachte risico’s van zorghotel vastgoed het hoogst liggen voor vakantie hotels. De city hotels hebben een iets lager risico, terwijl de verwachting is dat het risico bij care hotels het laatste zal zijn. Eindconclusie Op basis van bovenstaande blijkt dat het risico van vastgoedinvesteringen in zorghotels beïnvloed wordt door: • Type zorghotel. Care hotels genereren over het algemeen een stabielere en hogere bezetting, waardoor het vastgoed efficiënter wordt aangewend dan bij city- en vakantiehotels. • Samenwerkingsverbanden bij oprichting. Het aangaan van samenwerkingsverbanden tussen partijen die elkaar versterken vergroot de klanttevredenheid en draagt bij aan het succes van het zorghotel. • Veranderingen in weten regelgeving. Veranderingen in de weten regelgeving beïnvloeden de vergoedingen van het verblijf in zorghotels. Als de vergoedingen in de toekomst teruglopen of verdwijnen kan dit grote gevolgen hebben voor de exploitatie van een zorghotel. • Toename van de concurrentie. De invoering van de marktwerking vergroot de concurrentie binnen de zorgsector. Waar ziekenhuizen voorheen een, relatief stabiele, klinische productie toegewezen kregen kan hier in de toekomst een grotere onzekerheid over ontstaan.

46


Bronnen Geïnterviewde personen Mevr. L. Ament Mevr. M. van Leijen Dhr. H. Laumen Dhr. H. Lippinkhof Dhr. N. Nauta Mevr. L. Noortman en mevr. I. van Etten Mevr. M. Slots Dhr. R. Smeets Mevr. R. Vos Dhr. M. van Zandfoort

Bonum Zorg en Vastgoed Assist BV Proteion Thuis Maxwell Group College Bouw SWZ Zorghotel Wassenaar CuraProCura Zorgconsult Nederland De Stromen Zorghotels Academisch Ziekenhuis Maastricht

Literatuurlijst Algemene Rekenkamer (2005). Regels inzake marktordening, doelmatigheid en beheerste kostenontwikkeling op het gebied van de gezondheidszorg (Wet marktordeninggezondheidszorg). Beets, E.J. (2007). Health Care Fund: een onderzoek naar de haalbaarheid van het oprichten van een Health Care vastgoedfonds. MRE masterproof. Borghans, H.J., Gevers, E. & Goossen, J. (2001) Verkeerde bedden: oplossing ligt in de keten. Zorgvisie, 8, p 28-31. Bolscher, A. (2006). Zorghotels: zonder zorgen verzorgd! Aedes-Arcares Kenniscentrum WonenZorg (http://www.kcwz.nl/doc/zorghotel/Zorghotel_zonder_zorgen_verzorgd.pdf) Bussemaker, J. (2008). Zeker van zorg, nu en straks. Ministerie van Volksgezondheid, Welzijn en Sport. p 15. Bussemaker, J. en Vogelaar, E. (2007). Beter (t)huis in de buurt. Actieplan Samenwerken aan wonen, welzijn en zorg 2007-2011 .p 2. Centraal Bureau voor de Statistiek (2007). Gezondheid en zorg in cijfers 2007. p 84. College bouw ziekenhuisvoorzieningen, College Tarieven Gezondheidszorg / Zorgautoriteit i.o. (CTG/ZAio) en Prismant (2006). Quick scan in de care, onderzoek normatieve huisvestingcomponent p 12. Geltner, D. en Miller, G. (2007). Commercial Real Estate Analysis & Investments. Thomson SouthWestern. Heijink, R. en Koolman, A. (2008). Rentabiliteit zorginstellingen. Zorgbalans 2008. Hosta 2007. The Benelux Hotel Industry. Thirtieth edition, p 17. Huizinga, V (2003). Direct beleggen in bestaande hotels. p 6. ING Real Estate (2008). Investment opportunities in the European Healthcare Real-Estate Market. p 15-20. 47


Jeurissen. P. (2006). Strategisch vastgoedbeheer in de zorgsector. Raad voor de Volksgezondheid en Zorg, p 41. Klaassens, J. (2008). Kan uw instelling de financiële kwaliteitstoets doorstaan? Zorgmarkt, 2, maart 2008, p 40-42. Klink, A. en Bussemaker, J.(2007). Met zorg ondernemen. Ministerie van Volksgezondheid, Welzijn en Sport. Krom, B. (2005). De invloed van externe budgetparameters op de interne budgettering van academische ziekenhuizen. Prismant, (2004). Financiële statistiek 2004, Algemene ziekenhuizen landelijke tabellen. p 9. Prismant, (2006). Financiële statistiek 2006, Algemene ziekenhuizen landelijke tabellen. p 9. RIVM (2008), Zorgbalans 2008 De prestaties van de Nederlandse Gezondheidszorg. p 146-149. deRoos, J., Rushmore, S., Hotel Valuation Techniques. Verweij, M., en Bisschop, F. Ingrijpende systeemwijziging voor financiering zorgvastgoed. Zorgmagazine, 1, 2006, p 7-10. Woude, J. (2007). Zorghotels geclassificeerd. Een classificatiesysteem voor de zorgsector.

48


Websites www.bouwcollege.nl www.cbs.nl www.cvz.nl www.kcwz.nl www.kiesbeter.nl www.minvws.nl www.nevep.nl www.nvz-ziekenhuizen.nl www.prismant.nl www.pwc.nl www.pgb.nl www.rivm.nl www.rvz.net www.ser.nl Congres Bouwdag verpleging en verzorging. Bussum, 6 maart 2008.

49


Bijlage 1. Toelichting weten regelgeving Werking gezondheiszorg In de gezondheidszorg zijn drie markten te onderscheiden, te weten: zorgverlening, zorgverzekering en de zorginkoop. Op de zorgverzekeringsmarkt sluit de aspirant-verzekerde een verzekeringsovereenkomst met de zorgverzekeraar ten behoeve van de financiering van de zorg. Op de zorginkoopmarkt onderhandelen de zorgverzekeraar en de zorgaanbieder met elkaar. Op de zorgverleningsmarkt ontvangt de cliënt de zorg van de zorgaanbieder. (Algemene rekenkamer, 2005). De drie markten zijn logischerwijs sterk met elkaar verweven. Deze markten zijn vervolgens onder te verdelen in verschillende deelmarkten. Deze verschillen in marktstructuur, in productkenmerken en in de vorm en mate van marktfalen. Zo bestaat de zorgverzekeringmarkt uit minimaal drie deelmarkten: de markt voor de standaardverzekering/basisverzekering voor curatieve zorg, de markt voor aanvullende verzekeringen en de markt voor de AWBZ-verzekering. Op de zorginkoop- en de zorgverleningmarkt is de variatie nog groter. In de curatieve zorg zijn bijvoorbeeld de deelmarkten van de eerstelijnszorg, acute zorg, planbare zorg, complexe en topklinische zorg, en geneesmiddelenzorg te onderscheiden (Algemene rekenkamer, 2005). ZBC’s Een zelfstandig behandelcentrum (ZBC) is een door de overheid erkende kliniek waar minstens twee specialisten medisch specialistische zorg bieden. De functie ligt vooral in de (niet-acute) planbare zorg waarvoor de patiënt niet hoeft worden opgenomen. Bepaalde behandeling worden vanuit de zorgverzekering vergoed. Bijvoorbeeld operaties aan de spataderen of staar. Over het algemeen wordt de patiënt er niet langer dan 24 uur opgenomen59. Door de invoering van de Wet toelating zorginstellingen (WTZi) bestaat de term zelfstandige behandelcentra eigenlijk niet meer. Er bestaan alleen nog "instellingen voor medisch-specialistische zorg" (IMSZ). Dit is ook de officiële aanduiding voor algemene, academische en categorale ziekenhuizen. De voormalige ZBC's onderscheiden zich van de ziekenhuizen of andere instellingen voor medisch-specialistische zorg doordat ze geen zorg met verblijf leveren in het A-segment. Hun functie ligt vooral in de planbare (niet-acute) zorg en zorg waarvoor de patiënt niet hoeft te worden opgenomen. Om een duidelijk onderscheid te kunnen maken tussen de IMSZ mét en IMSZ zonder zorg met verblijf in het A-segment wordt in dit onderzoek nog de oude term ZBC gehanteerd60. DBC’s De zorg in ziekenhuizen en ZBC’s wordt sinds januari 2006 betaald aan de hand van Diagnose Behandel Combinaties (DBC’s). Dit houdt in dat de zorgverzekeraars per ziektegeval één prijs betalen voor de totale zorg die wordt verleend aan een patiënt. Voor 90% van de ziekenhuiszorg zijn de tarieven landelijk vastgesteld. In elk ziekenhuis in Nederland is de behandeling van die aandoeningen dus even duur. Deze groep DBC's wordt het A-segment genoemd. Voor 10% van de ziekenhuiszorg zijn geen landelijke tarieven vastgesteld. Voor deze DBC's geldt dat zorgverzekeraars met ziekenhuizen onderhandelen over de prijs en de kwaliteit. Deze groep onderhandelbare DBC's wordt het B-segment genoemd. Sinds 1 januari 2008 wordt het aantal DBC's waar over de prijs kan worden onderhandeld, uitgebreid tot 20% van de ziekenhuiszorg61. 59

http://www.kiesbeter.nl/object_document/o635n1472.aspx http://www.rivm.nl/vtv/object_map/o1913n21159.html 61 http://www.minvws.nl/dossiers/dbc/ 60

Zorghotels: Hot or Not?

Recommend Documents