ZNALECKÝ POSUDEK č. 4659 odhad obvyklé ceny bytové jednotky č. 2090/51 v domě s bytovými jednotkami ve vlastnictví č.p. 2088-2095 na parcelách č. 2854-2859, 2861 a 2892 včetně spoluvlastnického podílu na budově a na pozemcích v obci Praha, katastrální území Stodůlky, okres Hlavní město Praha
Objednatel znaleckého posudku:
pan Ing. Jan Krouza Školní 384 27033 Jesenice
Účel znaleckého posudku:
Odhad obvyklé ceny nemovitostí jako podklad pro dražbu dobrovolnou.
Dle zákona č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku ve znění zákonů č. 121/2000 Sb., č. 237/2004 Sb., č. 257/2004 Sb., č. 296/2007 Sb., č. 188/2011 Sb., č. 350/2012 Sb., č. 303/2013 Sb. a č. 340/2013 Sb. a vyhlášky MF ČR č. 441/2013 Sb., podle stavu ke dni 10.2.2014 znalecký posudek vypracoval: Ing. Pavel Šapovalov Dolní Hradiště 23 331 51 Kaznějov telefon: 602117658, 373396638 e-mail:
[email protected] Znalecký posudek obsahuje 9 stran textu včetně titulního listu. Objednateli se předává ve 2 vyhotoveních. V Dolním Hradišti 11.2.2014
A. NÁLEZ 1. Znalecký úkol Znalecký posudek - odhad obvyklé ceny bytové jednotky č. 2090/51 v domě s bytovými jednotkami ve vlastnictví č.p. 2088-2095 na parcelách č. 2854-2859, 2861 a 2892 včetně spoluvlastnického podílu na budově a na pozemcích v obci Praha, katastrální území Stodůlky, okres Hlavní město Praha.
2. Základní informace Název předmětu ocenění: Adresa předmětu ocenění:
bytová jednotka 2090/51 V Hůrkách 2090/25 15800 Praha Kraj: Hl.m. Praha Okres: Hl.m. Praha Obec: Praha Katastrální území: Stodůlky Počet obyvatel: 1 246 780 Základní cena stavebního pozemku vyjmenované obce ZCv = 9 080,00 Kč/m2
3. Prohlídka a zaměření Prohlídka se zaměřením byla provedena dne 10.2.2014 za přítomnosti znalce.
4. Podklady pro vypracování znaleckého posudku - informace o jednotce, o budově a parcelách na www.cuzk.cz ze dne 11.2.2014 - mapa katastru nemovitostí na www.cuzk.cz ze dne 11.2.2014 - prohlášení vlastníka - cenová mapa pozemků pro rok 2014
5. Vlastnické a evidenční údaje Vlastník stavby:
brigata s.r.o., Geologická 575/2, 15200 Praha 5 - Hlubočepy, vlastnictví: výhradní Vlastník pozemku: brigata s.r.o., Geologická 575/2, 15200 Praha 5 - Hlubočepy, vlastnictví: výhradní Oceňované nemovitosti jsou zapsány na LV č. 19600, na LV č. 2393 a na LV č. 21764 pro obec Praha, katastrální území Stodůlky, u Katastrálního úřadu pro hlavní město Prahu, Katastrální pracoviště Praha.
6. Dokumentace a skutečnost Při zpracování posudku nebyla znalci k dispozici žádná dokumentace. Ocenění je provedeno podle skutečností a výměr zjištěných z prohlášení vlastníka. Prohlídka bytu nebyla znalci uživatelem ani vlastníkem umožněna.
7. Celkový popis nemovitosti Bytová jednotka se nachází v domě s bytovými jednotkami ve vlastnictví v západní část Města, v sídlišti Nové Butovice. Jedná se o typový panelový dům, dokončený v roce 1990. Dům je postaven jako řadový, s osmi vchody. Má technické přízemí a devět nadzemních obytných podlaží. Nachází se v něm celkem 136 jednotek, v každém vchodu 17. Na domě nejsou patrné stavební úpravy nebo revitalizace, kromě výměny oken za plastová.
-2-
8. Obsah znaleckého posudku 1. Ocenění staveb 1.1. Hlavní stavby 1.1.1. Bytová jednotka č. 2090/51
-3-
B. ZNALECKÝ POSUDEK Oceňovací předpis Ocenění je provedeno podle zákona č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku ve znění zákonů č. 121/2000 Sb., č. 237/2004 Sb., č. 257/2004 Sb., č. 296/2007 Sb., č. 188/2011 Sb., č. 350/2012 Sb., č. 340/2013 Sb. a č. 303/2013 Sb. a vyhlášky MF ČR č. 441/2013 Sb., kterou se provádějí některá ustanovení zákona č. 151/1997 Sb.
1. Ocenění staveb 1.1. Hlavní stavby 1.1.1. Bytová jednotka č. 2090/51 Jedná se o bytovou jednotku 4+1 umístěnou v 9.N.P. domu, ve vchodu č.p. 2090. Předpokládám standardní vybavení jednotky v původním stavu, v dobrém stavebně technickém stavu s přiměřenou údržbou. Ocenění pro stanovení podílu jednotky na pozemcích Pozemek Jedná se o pozemky zastavěné bytovým domem. Pozemky jsou uvedeny v cenové mapě stavebních pozemků pro rok 2014. Ocenění Ostatní stavební pozemky a pozemky od této ceny odvozené Typ
Název
§ 2 cen. mapa
zastavěná plocha a nádvoří § 2 cen. mapa zastavěná plocha a nádvoří § 2 cen. mapa zastavěná plocha a nádvoří § 2 cen. mapa zastavěná plocha a nádvoří § 2 cen. mapa zastavěná plocha a nádvoří § 2 cen. mapa zastavěná plocha a nádvoří § 2 cen. mapa zastavěná plocha a nádvoří § 2 cen. mapa zastavěná plocha a nádvoří Ostatní stavební pozemky - celkem
Parcelní číslo 2854
Výměra [m2] 213,00
Jedn. cena [Kč/m2] 3 000,00
Cena [Kč] 639 000,-
2855
206,00
3 000,00
618 000,-
2856
207,00
3 000,00
621 000,-
2857
211,00
3 000,00
633 000,-
2858
209,00
3 000,00
627 000,-
2859
207,00
3 000,00
621 000,-
2861
210,00
3 000,00
630 000,-
2862
216,00
3 000,00
648 000,5 037 000,-
Pozemek - zjištěná cena
=
-4-
5 037 000,- Kč
Rekapitulace cen pro stanovení podílu jednotky na pozemcích Pozemek
=
5 037 000,- Kč 5 037 000,- Kč
Celková cena nemovitého majetku pro stanovení podílu
=
5 037 000,- Kč
Vlastní ocenění jednotky Zatřídění pro potřeby ocenění Typ objektu: Poloha objektu: Stáří stavby: Indexovaná průměrná cena IPC (příloha č. 27):
Bytový prostor § 38 porovnávací metoda Praha 18 24 let 37 329,- Kč/m2 koeficient dle typu podlahové plochy 10,98 * 1,00 = 10,98 m2 20,11 * 1,00 = 20,11 m2 17,05 * 1,00 = 17,05 m2 8,44 * 1,00 = 8,44 m2 8,44 * 1,00 = 8,44 m2 23,97 * 1,00 = 23,97 m2 2,85 * 1,00 = 2,85 m2 1,03 * 1,00 = 1,03 m2 10,32 * 1,00 = 10,32 m2 3,53 * 0,80 = 2,82 m2 6,96 * 0,17 = 1,18 m2 107,19 m2
Podlahové plochy bytu kuchyně: pokoj: pokoj: pokoj: pokoj: předsíň: koupelna: WC: komora v bytě: komora mimo byt: lodžie: Započítaná podlahová plocha bytu: Výpočet indexu cenového porovnání
Index vybavení Název znaku č. 1. Typ stavby - Budova - panelová, nezateplená II 2. Společné části domu - Kolárna, kočárkárna, dílna, prádelna, sušárna, II sklad 3. Příslušenství domu - Bez dopadu na cenu bytu II 4. Umístění bytu v domě - Ostatní podlaží nevyjmenované II 5. Orientace obyt. místností ke světovým stranám - Ostatní světové III strany - s výhledem 6. Základní příslušenství bytu - Příslušenství částečné nebo úplné II mimo byt nebo umakartové bytové jádro 7. Další vybavení bytu a prostory užívané spolu s bytem - Standardní III vybavení - balkon nebo lodžie, komora nebo sklepní kóje (sklep) 8. Vytápění bytu - Dálkové, ústřední, etážové III -5-
Vi -0,05 0,00 0,00 0,00 0,03 -0,10 0,00 0,00
9. Kriterium jinde neuvedené - Bez vlivu na cenu 10. Stavebně - technický stav - Byt v dobrém stavu s pravidelnou údržbou Koeficient pro stáří 24 let: s = 1 - 0,005 * 24 = 0,88
III II
0,00 1,00
č. IV
Pi 0,03
IV
0,00
I II I
0,00 0,00 1,00
č. I
Pi 1,00
I
0,02
III I
-0,10 0,00
I
0,00
VI
0,00
V
0,00
I
0,00
II III III
0,00 0,02 0,15
9
Index vybavení IV = (1 + Vi) * V10 * 0,88 = 0,774 i=1
Index trhu s nemovitostmi Název znaku 1. Situace na dílčím trhu s nemovitými věcmi - Poptávka je vyšší než nabídka 2. Vlastnické vztahy - Nezastavěný pozemek nebo pozemek, jehož součástí je stavba (stejný vlastník) 3. Změny v okolí - Bez vlivu 4. Vliv právních vztahů na prodejnost - Bez vlivu 5. Povodňové riziko - Zóna se zanedbatelným nebezpečím výskytu záplav 4
Index trhu
IT = P5 * (1 + Pi) = 1,030 i=1
Index polohy pozemku Název znaku 1. Druh a účel užití stavby - Druh hlavní stavby v jednotném funkčním celku 2. Převažující zástavba v okolí pozemku a životní prostředí Rezidenční zástavba 3. Poloha pozemku v obci - Okrajové části obce 4. Možnost napojení pozemku na inženýrské sítě, které má obec Pozemek lze napojit na všechny sítě v obci nebo obec bez sítí 5. Občanská vybavenost v okolí pozemku - V okolí nemovité věci je dostupná občanská vybavenost obce 6. Dopravní dostupnost - Komunikace (zpevněná) ke hranici pozemku, dobré parkovací možnosti 7. Hromadná doprava* - Zastávka hromadné dopravy do 200 m (MHD, příměstské linky měst) 8. Poloha pozemku z hlediska komerční využitelnosti - Bez možnosti komerčního využití 9. Obyvatelstvo - Bezproblémové okolí 10. Nezaměstnanost - Nižší než je průměr v kraji 11. Vlivy ostatní neuvedené - Vlivy zvyšující cenu - Preferovaná oblast.
-6-
11
Index polohy
IP = P1 * (1 + Pi) = 1,090 i=2
Ocenění Základní cena upravená ZCU = ZC * IV = 37 329,- Kč/m2 * 0,774 = 28 892,65 Kč/m2 CBP = PP * ZCU * IT * IP = 107,19 m2 * 28 892,65 Kč/m2 * 1,030 * 1,090= 3 477 005,44 Kč Cena stanovená porovnávacím způsobem
=
3 477 005,44 Kč
Úprava ceny spoluvlastnickým podílem na příslušenství a pozemku Zjištěná cena pozemku: 5 037 000,- Kč Spoluvlastnický podíl: 107 / 10 353 Hodnota spoluvlastnického podílu: 5 037 000,- Kč * 107 / 10 353 = 52 058,24 Kč Spoluvlastnický podíl na příslušenství a pozemku +
52 058,24 Kč
Bytová jednotka č. 2090/51 - zjištěná cena
=
-7-
3 529 063,68 Kč
C. REKAPITULACE Rekapitulace výsledných cen 1. Ocenění staveb 1.1. Hlavní stavby 1.1.1. Bytová jednotka č. 2090/51
3 529 063,70 Kč
1. Ocenění staveb celkem
3 529 063,70 Kč
Celkem
3 529 063,70 Kč
Rekapitulace výsledných cen, celkem
3 529 063,70 Kč
Výsledná cena po zaokrouhlení dle § 50:
3 529 060,- Kč
slovy: Třimilionypětsetdvacetdevěttisícšedesát Kč
Podle zákona č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku se majetek oceňuje obvyklou cenou, pokud tento zákon nestanoví jiný způsob oceňování. Obvyklou cenou se pro účely tohoto zákona rozumí cena, která by byla dosažena při prodeji stejného, popřípadě obdobného majetku v obvyklém obchodním styku v tuzemsku ke dni ocenění. Přitom se zvažují všechny okolnosti, které mají na cenu vliv, avšak do její výše se nepromítají vlivy mimořádných okolností trhu, osobních poměrů prodávajícího nebo kupujícího ani vliv zvláštní obliby. Mimořádnými okolnostmi trhu se rozumějí například stav tísně prodávajícího nebo kupujícího, důsledky přírodních či jiných kalamit. Osobními poměry se rozumějí zejména vztahy majetkové, rodinné nebo jiné osobní vztahy mezi prodávajícím a kupujícím. Zvláštní oblibou se rozumí zvláštní hodnota přikládaná majetku vyplývající z osobního vztahu k němu. Obvyklá cena se obvykle zjišťuje porovnáním s již realizovanými prodeji a koupěmi obdobných věcí v daném místě a čase, pokud jsou k tomu dostupné informace. Pokud tyto informace nejsou od statisticky významného souboru dostatečně porovnatelných nemovitostí, je třeba použít náhradní metodiku. Pro tento případ ocenění byl použit porovnávací způsob ocenění bytové jednotky v souladu s § 2 zákona č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku a v souladu s § 8 zákona č. 151/1997 Sb., podle vyhlášky č. 441/2013 Sb., k provedení zákona o oceňování majetku (oceňovací vyhláška). Tato hodnota po zaokrouhlení podle názoru znalce odpovídá ceně obvyklé a je v relaci s cenami srovnatelných bytů v daném místě a čase nabízených na www.sreality.cz.
Obvyklá cena: 3.500.000,- Kč slovy: třimilionypětsettisíc Kč -8-
V Dolním Hradišti 11.2.2014
Ing. Pavel Šapovalov Dolní Hradiště 23 331 51 Kaznějov telefon: 602117658, 373396638 e-mail:
[email protected] Zpracováno programem NEMExpress AC, verze: 3.2.0.
D. ZNALECKÁ DOLOŽKA Znalecký posudek jsem podal jako znalec jmenovaný rozhodnutím Krajského soudu v Plzni ze dne 4.5.1993 pod č.j.Spr. 2670/93 pro základní obor ekonomika, pro odvětví ceny a odhady nemovitostí. Znalecký posudek byl zapsán pod poř. č. 4659 znaleckého deníku. Znalečné a náhradu nákladů účtuji dokladem č. 20140009.
-9-
