ZNALECKÝ POSUDEK č. 4560 odhad obvyklé ceny bytové jednotky č. 361/4 v domě s bytovými jednotkami ve vlastnictví č.p. 361 na pozemku parc. č. st. 389/1 včetně spoluvlastnického podílu na budově a na pozemcích v obci Karlovy Vary, katastrální území Stará Role, okres Karlovy Vary
Objednatel znaleckého posudku:
pan Ing. Jan Krouza Školní 384 27033 Jesenice
Účel znaleckého posudku:
Odhad obvyklé ceny nemovitostí jako podkladu pro dražbu nedobrovolnou.
Dle zákona č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku ve znění zákonů č. 121/2000 Sb., č. 237/2004 Sb., č. 257/2004 Sb., č. 296/2007 Sb., č. 188/2011 Sb. a č. 350/2012 Sb. a vyhlášky MF ČR č. 3/2008 Sb. ve znění vyhlášek č. 456/2008 Sb., č. 460/2009 Sb., č. 364/2010 Sb., č. 387/2011 Sb. a č. 450/2012 Sb., podle stavu ke dni 26.8.2013 znalecký posudek vypracoval: Ing. Pavel Šapovalov Dolní Hradiště 23 331 51 Kaznějov telefon: 602117658, 373396638 e-mail:
[email protected] Znalecký posudek obsahuje 8 stran textu včetně titulního listu. Objednateli se předává ve 2 vyhotoveních. V Dolním Hradišti 16.9.2013
A. Nález 1. Znalecký úkol Znalecký posudek - odhad obvyklé ceny bytové jednotky č. 361/4 v domě s bytovými jednotkami ve vlastnictví č.p. 361 na pozemku parc. č. st. 389/1 včetně spoluvlastnického podílu na budově a na pozemcích v obci Karlovy Vary, katastrální území Stará Role, okres Karlovy Vary.
2. Základní informace Název předmětu ocenění: Adresa předmětu ocenění:
bytová jednotka 361/4 Javorová 361/2 360 01 Karlovy Vary Kraj: Karlovarský Okres: Karlovy Vary Obec: Karlovy Vary Katastrální území: Stará Role Počet obyvatel: 50 594 Základní cena podle §28 odst. 1 písm. e): 800,- Kč/m2
3. Prohlídka a zaměření Prohlídka se zaměřením byla provedena dne 26.8.2013 za přítomnosti znalce.
4. Podklady pro vypracování znaleckého posudku - informace o jednotce, o budově a parcelách na www.cuzk.cz ze dne 16.9.2013 - mapa katastru nemovitostí na www.cuzk.cz ze dne 16.9.2013 - dohoda o zrušení a vypořádání spoluvlastnictví a vymezení jednotek v domě
5. Vlastnické a evidenční údaje Vlastník stavby:
paní Kristina Müllerová, Javorová 361/2, 36017 Stará Role, vlastnictví: výhradní Vlastník pozemku: paní Kristina Müllerová, Javorová 361/2, 36017 Stará Role, vlastnictví: výhradní Oceňované nemovitosti jsou zapsány na LV č. 5254 a na LV č. 2173 pro obec Karlovy Vary, katastrální území Stará Role, u Katastrálního úřadu pro Karlovarský kraj, Katastrální pracoviště Karlovy Vary.
6. Dokumentace a skutečnost Při zpracování posudku nebyla znalci k dispozici žádná dokumentace. Ocenění je provedeno podle skutečností a výměr zjištěných z dohody o zrušení a vypořádání spoluvlastnictví a vymezení jednotek v domě. Prohlídka bytu nebyla znalci uživatelem ani vlastníkem umožněna.
7. Celkový popis nemovitosti Bytová jednotka se nachází v domě s bytovými jednotkami ve vlastnictví v části obce Stará Role. Jedná se o starší zděný dům postavený poblíž centra Staré Role. Dům má jeden vchod, suterén, tři nadzemní podlaží a podkroví. Při vnější prohlídce bylo zjištěno, že v domě kromě oceňovaného bytu byla vyměněna okna v celém domě.
8. Obsah znaleckého posudku 1. Ocenění staveb 1.1. Hlavní stavby 1.1.1. Bytová jednotka č. 361/4 -2-
B. Znalecký posudek Oceňovací předpis Ocenění je provedeno podle zákona č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku ve znění zákonů č. 121/2000 Sb., č. 237/2004 Sb., č. 257/2004 Sb., č. 296/2007 Sb., č. 188/2011 Sb. a č. 350/2012 Sb. a vyhlášky MF ČR č. 3/2008 Sb. ve znění vyhlášek č. 456/2008 Sb., č. 460/2009 Sb., č. 364/2010 Sb., č. 387/2011 Sb. a č. 450/2012 Sb., kterou se provádějí některá ustanovení zákona č. 151/1997 Sb.
1. Ocenění staveb 1.1. Hlavní stavby 1.1.1. Bytová jednotka č. 361/4 Popis Jedná se o bytovou jednotku 2+1 umístěnou ve 2.N.P. domu č.p. 361. Předpokládám standardní vybavení jednotky v horším stavebně technickém stavu s předpokladem provedení větších stavebních úprav. Ocenění příslušenství jednotky - pozemky Pozemky Popis Jedná se o pozemek zastavěné bytovým domem č.p. 361 a o společný dvůr. Ocenění Stavební pozemky oceněné dle § 28 odst. 1 a 2 a pozemky od této ceny odvozené Úprava ceny - příloha č. 21 - položka č. 1: 2.11. Možnost napojení na plynovod: 10 % Úprava cen: 10 % Zdůvodnění použití či nepoužití přirážek a srážek: Standardní pozemky. Koeficient prodejnosti Kp (příl. č. 39 - dle obce a účelu užití) 1,4030 Koeficient změny cen staveb Ki (příl. č. 38 - dle hlavní stavby): 2,1310 Přehled použitých jednotkových cen stavebních pozemků Zatřídění Zákl. cena Koef. Ki Kp [Kč/m2] § 28 odst. 1 a 2 - stavební pozemek - zastavěná plocha a nádvoří § 28 odst. 1 a 2 800,1,00 2,1310 1,4030 Typ
Název
§ 28 odst. 1 a 2 zastavěná plocha a nádvoří
Parcelní číslo st. 389/1
-3-
Výměra [m2] 138,00
Úprava [%]
Upr. cena [Kč/m2]
10,00
2 631,02
Jedn. cena [Kč/m2] 2 631,02
Cena [Kč] 363 080,76
§ 28 odst. 1 a 2 zastavěná plocha a nádvoří Stavební pozemky - celkem
st. 389/2
160,00
2 631,02
420 963,20 784 043,96
Pozemky - zjištěná cena
=
784 043,96 Kč
Rekapitulace cen příslušenství jednotky - pozemky Pozemky
=
784 043,96 Kč 784 043,96 Kč
Cena příslušenství - celkem
=
784 043,96 Kč
Vlastní ocenění jednotky Zatřídění pro potřeby ocenění Typ objektu: Poloha objektu: Stáří stavby: Indexovaná průměrná cena IPC (příloha č. 19):
Bytový prostor § 25 porovnávací metoda Karlovy Vary 3 80 let 26 955,- Kč/m2
Podlahové plochy bytu kuchyně: pokoj: pokoj: koupelna/WC: Započítaná podlahová plocha bytu:
16,80 m2 18,01 m2 19,55 m2 1,61 m2 55,97 m2
=
Podlahové plochy prostorů se zkoseným stropem pod 2 m, komor mimo byt a místností sklepů sklep: 7,07 m2 Podlahové pl. prostorů se zkoseným stropem pod 2 m, komor mimo byt = 7,07 m2 a místností sklepů - celkem: Započítaná podlahová plocha bytu: Započítaná podlahová plocha prostorů se zkoseným stropem pod 2 m, komor mimo byt a místností sklepů: Podlahové plochy – celkem
7,07 m2 * 0,80
= =
55,97 m2 5,66 m2
=
61,63 m2
Výpočet indexu cenového porovnání Index vybavení Název znaku 1. Typ stavby - Budova - zděná nebo monolitická konstrukce vyzdívaná 2. Společné části domu - Žádné z dále uvedených 3. Příslušenství domu - Bez dopadu na cenu bytu 4. Umístění bytu v domě - Ostatní podlaží nevyjmenované
-4-
č. IV
Vi 0,10
I II II
-0,01 0,00 0,00
5. Orientace obyt. místností ke světovým stranám - Okna jen na sever nebo bez výhledu 6. Základní příslušenství bytu - Příslušenství úplné - standardní provedení 7. Další vybavení bytu a prostory užívané spolu s bytem - Standardní vybavení - balkon nebo lodžie nebo komora nebo sklepní kóje 8. Vytápění bytu - Dálkové, ústřední, etážové 9. Kriterium jinde neuvedené - Bez vlivu na cenu 10. Stavebně - technický stav - Byt se zanedbanou údržbou – (předpoklad provedení menších stavebních úprav) Koeficient pro stáří 80 let: 0,70
I
-0,01
III
0,00
II
-0,01
III III III
0,00 0,00 0,85
9
Index vybavení IV = (1 + Vi) * V10 * 0,70 = 0,637 i=1
Index polohy Název znaku č. 1. Poloha nemovitosti v obci - v souvisle zastavěném území III 2. Význam lokality (v obci, oblasti, okresu) - nepreferované - Dům je I umístěn mimo sídelní část obce. 3. Okolní zástavba a životní prostředí - převažující objekty pro bydlení III 4. Dopravní spojení - dobrá dostupnost centra obce, dobré dopravní II spojení 5. Parkovací možnosti v okolí nemovitosti - omezené II 6. Obyvatelstvo - konfliktní skupiny v okolních bytech nebo I sousedních rodinných domech (RD) nebo v okolí - Jedná se o lokalitu se zvýšeným počtem obyvatel z konfliktních skupin. 7. Změny v okolí s vlivem na cenu nemovitosti - bez vlivu III 8. Vlivy neuvedené - bez dalších vlivů II
Pi 0,00 -0,08 0,00 0,00 0,00 -0,20
0,00 0,00
8
Index polohy IP = (1 + Pi) = 0,720 i=1
Index trhu s nemovitostmi Název znaku 1. Situace na dílčím (segmentu) trhu s nemovitostmi - poptávka je výrazně nižší než nabídka 2. Vlastnictví nemovitostí - stavba na vlastním pozemku (ve spoluvlastnictví) 3. Vliv právních vztahů na prodejnost - bez vlivu 3
Index trhu IT = (1 + Ti) = 0,900 i=1
Celkový index I = IV * IP * IT = 0,637 * 0,720 * 0,900 = 0,413
-5-
č. I
Ti -0,10
II
0,00
II
0,00
Ocenění Cena upravená CU = IPC * I = 26 955,- Kč/m2 * 0,413 = 11 132,41 Kč/m2 CP = CU * PP = 11 132,41 Kč/m2 * 61,63 m2 = 686 090,43 Kč Cena stanovená porovnávacím způsobem
=
686 090,43 Kč
Úprava ceny spoluvlastnickým podílem na příslušenství a pozemku Zjištěná cena pozemku: 784 043,96 Kč Spoluvlastnický podíl: 6 304 / 42 310 Hodnota spoluvlastnického podílu: 784 043,96 Kč * 6 304 / 42 310 = 116 819,03 Kč Spoluvlastnický podíl na příslušenství a pozemku +
116 819,03 Kč
Bytová jednotka č. 361/4 - zjištěná cena
802 909,46 Kč
=
-6-
C. Rekapitulace Rekapitulace výsledných cen 1. Ocenění staveb 1.1. Hlavní stavby 1.1.1. Bytová jednotka č. 361/4
802 909,50 Kč
1. Ocenění staveb celkem
802 909,50 Kč
Celkem
802 909,50 Kč
Rekapitulace výsledných cen, celkem
802 909,50 Kč
Výsledná cena po zaokrouhlení dle § 46:
802 910,- Kč
slovy: Osmsetdvatisícdevětsetdeset Kč
Podle zákona č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku se majetek oceňuje obvyklou cenou, pokud tento zákon nestanoví jiný způsob oceňování. Obvyklou cenou se pro účely tohoto zákona rozumí cena, která by byla dosažena při prodeji stejného, popřípadě obdobného majetku v obvyklém obchodním styku v tuzemsku ke dni ocenění. Přitom se zvažují všechny okolnosti, které mají na cenu vliv, avšak do její výše se nepromítají vlivy mimořádných okolností trhu, osobních poměrů prodávajícího nebo kupujícího ani vliv zvláštní obliby. Mimořádnými okolnostmi trhu se rozumějí například stav tísně prodávajícího nebo kupujícího, důsledky přírodních či jiných kalamit. Osobními poměry se rozumějí zejména vztahy majetkové, rodinné nebo jiné osobní vztahy mezi prodávajícím a kupujícím. Zvláštní oblibou se rozumí zvláštní hodnota přikládaná majetku vyplývající z osobního vztahu k němu. Obvyklá cena se obvykle zjišťuje porovnáním s již realizovanými prodeji a koupěmi obdobných věcí v daném místě a čase, pokud jsou k tomu dostupné informace. Pokud tyto informace nejsou od statisticky významného souboru dostatečně porovnatelných nemovitostí, je třeba použít náhradní metodiku. Pro tento případ ocenění byl použit porovnávací způsob ocenění bytové jednotky v souladu s § 2 odst. 3 zákona č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku a v souladu s § 4 odst. 1) zákona č. 151/1997 Sb., podle vyhlášky č. 3/2008 Sb., o provedení některých ustanovení zákona č. 151/1997 Sb., ve znění vyhlášky č. 456/2008 Sb., vyhlášky č. 460/2009 Sb., 364/2010 Sb., 387/2011 Sb. a 450/2012 Sb.. Tato hodnota po zaokrouhlení podle názoru znalce odpovídá ceně obvyklé a je v relaci s cenami bytů v dané lokalitě nabízených na www.sreality.cz.
Obvyklá cena: 800.000,- Kč slovy: osmsettisíc Kč -7-
Ing. Pavel Šapovalov Dolní Hradiště 23 331 51 Kaznějov telefon: 602117658, 373396638 e-mail:
[email protected] V Dolním Hradišti 16.9.2013 Zpracováno programem NEMExpress AC, verze: 3.1.19.
D. Znalecká doložka Znalecký posudek jsem podal jako znalec jmenovaný rozhodnutím Krajského soudu v Plzni ze dne 4.5.1993 pod č.j.Spr. 2670/93 pro základní obor ekonomika, pro odvětví ceny a odhady nemovitostí. Znalecký posudek byl zapsán pod poř. č. 4560 znaleckého deníku. Znalečné a náhradu nákladů účtuji dokladem č. 20130085.
-8-
