ZNALECKÝ POSUDEK č. 4566 o ceně rodinného domu č.p. 728 na pozemku parc. č. 1838 včetně venkovních úprav a pozemku v obci Kladno, katastrální území Kročehlavy, okres Kladno
Objednatel znaleckého posudku:
pan Ing. Jan Krouza Školní 384 270 33 Jesenice
Účel znaleckého posudku:
Odhad obvyklé ceny nemovitostí jako podkladu pro dražbu nedobrovolnou.
Dle zákona č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku ve znění zákonů č. 121/2000 Sb., č. 237/2004 Sb., č. 257/2004 Sb., č. 296/2007 Sb., č. 188/2011 Sb. a č. 350/2012 Sb. a vyhlášky MF ČR č. 3/2008 Sb. ve znění vyhlášek č. 456/2008 Sb., č. 460/2009 Sb., č. 364/2010 Sb., č. 387/2011 Sb. a č. 450/2012 Sb., podle stavu ke dni 30.9.2013 znalecký posudek vypracoval: Ing. Pavel Šapovalov Dolní Hradiště 23 331 51 Kaznějov telefon: 602117658, 373396638 e-mail:
[email protected] Znalecký posudek obsahuje 9 stran textu včetně titulního listu. Objednateli se předává ve 2 vyhotoveních. V Dolním Hradišti 1.10.2013
A. Nález 1. Znalecký úkol Znalecký posudek - odhad obvyklé ceny rodinného domu č.p. 728 na pozemku parc. č. 1838 včetně venkovních úprav a pozemku v obci Kladno, katastrální území Kročehlavy, okres Kladno.
2. Základní informace Název předmětu ocenění: Adresa předmětu ocenění:
rodinný dům Prokopa Holého 728/3 272 01 Kladno Kraj: Středočeský Okres: Kladno Obec: Kladno Katastrální území: Kročehlavy Počet obyvatel: 68 682 Základní cena podle §28 odst. 1 písm. g): 500,- Kč/m2
3. Prohlídka a zaměření Prohlídka se zaměřením byla provedena dne 4.2.2013 a 30.9.2013 za přítomnosti znalce.
4. Podklady pro vypracování znaleckého posudku - výpis z katastru nemovitostí LV č. 21342 pro obec Kladno, katastrální území Kročehlavy, ze dne 1.3.2012 - informace o budově a o parcele na www.cuzk.cz ze dne 1.10.2013 - mapa katastru nemovitostí na www.cuzk.cz ze dne 1.10.2013 - informace o nabízených nemovitostech na www.sreality.cz ze dne 1.10.2013 - znalecký posudek č. 4421 ze dne - Ing. Pavel Šapovalov
5. Vlastnické a evidenční údaje Vlastník stavby:
545130/3781, paní Blanka Lovasová, Prokopa Holého 728/3, 27201 Kladno, vlastnictví: výhradní Vlastník pozemku: 545130/3781, paní Blanka Lovasová, Prokopa Holého 728/3, 27201 Kladno, vlastnictví: výhradní Oceňované nemovitosti jsou zapsány na LV č. 21342 pro obec Kladno, katastrální území Kročehlavy, u Katastrálního úřadu pro Středočeský kraj, Katastrální pracoviště Kladno. Na listu vlastnickém je evidováno smluvní zástavní právo. Cena stanovená tímto posudkem platí za předpokladu zrušení tohoto zástavního práva.
6. Dokumentace a skutečnost Při zpracování posudku nebyla znalci k dispozici žádná dokumentace. Ocenění je provedeno podle skutečností zjištěných při místním šetření, výměr z katastrální mapy a odhadem. Prohlídka nemovitostí nebyla znalci vlastníkem, uživatelem ani objednatelem umožněna.
7. Celkový popis nemovitosti Oceňované nemovitosti se nacházejí na východním okraji města, v části Staré Kročehlavy. Jedná se o rodinný dům ve starší řadové zástavbě. Jeden funkční celek tvoří rodinný dům č.p. 728 na pozemku parc. č. 1838 a pozemek parc. č. 1838. Rodinný dům je napojen na veřejný rozvod elektrického proudu, na veřejný vodovod, na veřejný rozvod zemního plynu a na veřejnou -2-
kanalizaci. Přístup je po zpevněné místní komunikaci. Ve vzdálenosti do 500 m severně od rodinného domu se nachází bývalá ocelárna Poldi.
8. Obsah znaleckého posudku 1. Ocenění staveb 1.1. Hlavní stavby 1.1.1. Rodinný dům č.p. 728 2. Ocenění pozemků 2.1. Pozemek
-3-
B. Znalecký posudek Oceňovací předpis Ocenění je provedeno podle zákona č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku ve znění zákonů č. 121/2000 Sb., č. 237/2004 Sb., č. 257/2004 Sb., č. 296/2007 Sb., č. 188/2011 Sb. a č. 350/2012 Sb. a vyhlášky MF ČR č. 3/2008 Sb. ve znění vyhlášek č. 456/2008 Sb., č. 460/2009 Sb., č. 364/2010 Sb., č. 387/2011 Sb. a č. 450/2012 Sb., kterou se provádějí některá ustanovení zákona č. 151/1997 Sb.
1. Ocenění staveb 1.1. Hlavní stavby 1.1.1. Rodinný dům č.p. 728 Popis Jedná se o rodinný dům ve starší řadové zástavbě. Dům je zřejmě nepodsklepený, v přízemí je bytová jednotka. Bez účelového využití podkroví. Jedná se o zděnou stavbu. Dům po vnější prohlídce hodnotím jako podstandardně vybavený, s předpokladem provedení menších stavebních úprav. Dům je užíván k trvalému bydlení. Zatřídění pro potřeby ocenění Typ objektu: Poloha objektu: Stáří stavby: Indexovaná průměrná cena IPC (příloha č. 20a):
Rodinný dům § 26a porovnávací metoda Kladno 90 let 4 350,- Kč/m3
Zastavěné plochy a výšky podlaží přízemí: 9,90 * 9,10 Název podlaží přízemí:
=
Zastavěná plocha 90,09 m2
Konstrukční výška 2,80 m
Obestavěný prostor vrchní stavba: 9,90 * 9,10 * 3,40 zastřešení: 9,90 * 9,10 * 4,00 /2 Obestavěný prostor - celkem:
= = =
Podlažnost: Zastavěná plocha prvního nadzemního podlaží: Zastavěná plocha všech podlaží: Podlažnost: ZP / ZP1 = 1,00
ZP1 = ZP =
-4-
90,09 m2
306,31 m3 180,18 m3 486,49 m3 90,09 m2 90,09 m2
Výpočet indexu cenového porovnání Index vybavení Název znaku 0. Typ stavby - nepodsklepený nebo podsklepený do poloviny zastavěné plochy 1.NP - se šikmou nebo strmou střechou 1. Druh stavby - samostatný rodinný dům 2. Provedení obvodových stěn - cihelné nebo tvárnicové zdivo 3. Tloušťka obvod. stěn - 45 cm 4. Podlažnost - hodnota 1 5. Napojení na sítě (přípojky) - přípojka elektro, voda, kanalizace a plyn nebo propan butan 6. Způsob vytápění stavby - lokální vytápění el. nebo plynem, 7. Zákl. příslušenství v RD - pouze částečné ve stavbě nebo úplné podstand. nebo mimo stavbu RD 8. Ostatní vybavení v RD - bez dalšího vybavení 9. Venkovní úpravy - minimálního rozsahu 10. Vedlejší stavby tvořící příslušenství k RD - standardní příslušenství - vedlejší stavby celkem do 25 m2 11. Pozemky ve funkčním celku se stavbou - bez pozemku (nebo pouze zast. stavbou) nebo do 300 m2 12. Kriterium jinde neuvedené - bez vlivu na cenu 13. Stavebně - technický stav - stavba se zanedbanou údržbou – (předpoklad provedení menších stavebních úprav) Koeficient pro stáří 90 let: 0,60
č. I
Vi typ A
III III II III V
0,00 0,00 0,00 0,02 0,08
II II
-0,04 -0,05
I II III
0,00 -0,03 0,05
I
-0,01
III III
0,00 0,85
č. III I
Pi 0,00 -0,05
II
-0,03
II
0,00
II II III II
0,00 0,00 0,00 0,00
12
Index vybavení IV = (1 + Vi) * V13 * 0,60 = 0,520 i=1
Index polohy Název znaku 1. Poloha nemovitosti v obci - v souvisle zastavěném území 2. Význam lokality (v obci, oblasti, okresu) - nepreferované - Starší zástavba v blízkosti původních průmyslových objektů. 3. Okolní zástavba a životní prostředí - výrobní objekty, sklady a distribuce bez výrazně škodlivých vlivů na okolí, frekventované silnice 4. Dopravní spojení - dobrá dostupnost centra obce, dobré dopravní spojení 5. Parkovací možnosti v okolí nemovitosti - omezené 6. Obyvatelstvo - bezproblémové okolí 7. Změny v okolí s vlivem na cenu nemovitosti - bez vlivu 8. Vlivy neuvedené - bez dalších vlivů 8
Index polohy IP = (1 + Pi) = 0,920 i=1
-5-
Index trhu s nemovitostmi Název znaku 1. Situace na dílčím (segmentu) trhu s nemovitostmi - poptávka je nižší než nabídka 2. Vlastnictví nemovitostí - stavba na vlastním pozemku (ve spoluvlastnictví) 3. Vliv právních vztahů na prodejnost - bez vlivu
č. II
Ti -0,05
II
0,00
II
0,00
3
Index trhu IT = (1 + Ti) = 0,950 i=1
Celkový index I = IV * IP * IT = 0,520 * 0,920 * 0,950 = 0,454 Ocenění Cena upravená CU = IPC * I = 4 350,- Kč/m3 * 0,454 = 1 974,90 Kč/m3 CP = CU * OP = 1 974,90 Kč/m3 * 486,49 m3 = 960 769,10 Kč Cena stanovená porovnávacím způsobem
=
-6-
960 769,10 Kč
2. Ocenění pozemků 2.1. Pozemek Popis Jedná se o pozemek zastavěný rodinným domem. Ocenění Stavební pozemek oceněný dle § 28 odst. 1 a 2 a pozemky od této ceny odvozené Úprava ceny - příloha č. 21 - položka č. 1: 2.11. Možnost napojení na plynovod: 10 % Úprava cen: 10 % Zdůvodnění použití či nepoužití přirážek a srážek: Standardní pozemek v zastavěném území města. Koeficient prodejnosti Kp (příl. č. 39 - dle obce a účelu užití) 1,5030 Koeficient změny cen staveb Ki (příl. č. 38 - dle hlavní stavby): 2,1460 Přehled použitých jednotkových cen stavebních pozemků Zatřídění Zákl. cena Koef. Ki Kp [Kč/m2] § 28 odst. 1 a 2 - stavební pozemek - zastavěná plocha a nádvoří § 28 odst. 1 a 2 500,1,00 2,1460 1,5030 Typ
Název
§ 28 odst. 1 a 2 zastavěná plocha a nádvoří Stavební pozemek - celkem
Parcelní číslo 1838
Výměra [m2] 216,00
Úprava [%]
Upr. cena [Kč/m2]
10,00
1 773,99
Jedn. cena [Kč/m2] 1 773,99
Cena [Kč] 383 181,84 383 181,84
Pozemek - zjištěná cena
=
-7-
383 181,84 Kč
C. Rekapitulace Rekapitulace výsledných cen 1. Ocenění staveb 1.1. Hlavní stavby 1.1.1. Rodinný dům č.p. 728
960 769,10 Kč
1. Ocenění staveb celkem
960 769,10 Kč
2. Ocenění pozemků 2.1. Pozemek
383 181,80 Kč
2. Ocenění pozemků celkem
383 181,80 Kč 1 343 950,90 Kč
Celkem
Rekapitulace výsledných cen, celkem
1 343 950,90 Kč
Výsledná cena po zaokrouhlení dle § 46: slovy: Jedenmiliontřistačtyřicettřitisícdevětsetpadesát Kč
Obvyklá cena: 1 350 000,- Kč slovy: jedenmiliontřistapadesáttisíc Kč
-8-
1 343 950,- Kč
Podle zákona č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku se majetek oceňuje obvyklou cenou, pokud tento zákon nestanoví jiný způsob oceňování. Obvyklou cenou se pro účely tohoto zákona rozumí cena, která by byla dosažena při prodeji stejného, popřípadě obdobného majetku v obvyklém obchodním styku v tuzemsku ke dni ocenění. Přitom se zvažují všechny okolnosti, které mají na cenu vliv, avšak do její výše se nepromítají vlivy mimořádných okolností trhu, osobních poměrů prodávajícího nebo kupujícího ani vliv zvláštní obliby. Mimořádnými okolnostmi trhu se rozumějí například stav tísně prodávajícího nebo kupujícího, důsledky přírodních či jiných kalamit. Osobními poměry se rozumějí zejména vztahy majetkové, rodinné nebo jiné osobní vztahy mezi prodávajícím a kupujícím. Zvláštní oblibou se rozumí zvláštní hodnota přikládaná majetku vyplývající z osobního vztahu k němu. Obvyklá cena se obvykle zjišťuje porovnáním s již realizovanými prodeji a koupěmi obdobných věcí v daném místě a čase, pokud jsou k tomu dostupné informace. Pokud tyto informace nejsou od statisticky významného souboru dostatečně porovnatelných nemovitostí, je třeba použít náhradní metodiku. Pro tento případ ocenění byl použit porovnávací způsob ocenění v souladu s § 2 odst. 3 zákona č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku a v souladu s § 4 odst. 1) zákona č. 151/1997 Sb., podle vyhlášky č. 3/2008 Sb., o provedení některých ustanovení zákona č. 151/1997 Sb., ve znění vyhlášky č. 456/2008 Sb., vyhlášky č. 460/2009 Sb., vyhlášky 364/2010 Sb., vyhlášky 387/2011 Sb. a vyhlášky č. 450/2012 S. a porovnání s nabízenými srovnatelnými objekty. Hodnota 15.000,-Kč/m2 zastavěné plochy je v relaci s cenami srovnatelných rodinných domů nabízených na www.sreality.cz.
Ing. Pavel Šapovalov Dolní Hradiště 23 331 51 Kaznějov telefon: 602117658, 373396638 e-mail:
[email protected] V Dolním Hradišti 1.10.2013 Zpracováno programem NEMExpress AC, verze: 3.1.20.
D. Znalecká doložka Znalecký posudek jsem podal jako znalec jmenovaný rozhodnutím Krajského soudu v Plzni ze dne 4.5.1993 pod č.j.Spr. 2670/93 pro základní obor ekonomika, pro odvětví ceny a odhady nemovitostí. Znalecký posudek byl zapsán pod poř. č. 4566 znaleckého deníku. Znalečné a náhradu nákladů účtuji dokladem č. 20130086.
-9-
