ZNALECKÝ POSUDEK číslo: 3064-14. s odhadem obvyklé ceny podílu ve výši 776/5189 k pozemkové parcele - zahradě p. č. 345/2 v obci Strakonice, k. ú. Nové Strakonice.
Objednavatel posudku:
Exekutorský úřad Brno město JUDr. Vít Novozámský Bratislavská 73 602 00 B R N O
Účel posudku:
Zjištění obvyklé ceny nemovitosti č.j. 056 EX 476/11-90.
Oceňovací předpis:
Ocenění je provedeno podle vyhlášky MF ČR č. 441/2013 Sb., k provedení zákona č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku a o změně některých zákonů, ve znění zákona č. 303/2013 Sb., (oceňovací vyhláška), ve znění vyhlášky č. 199/2014 Sb. s účinností od 1.10.2014.
Oceněno ke dni:
1. října 2014
Posudek vypracoval:
Hadraba Ladislav sídliště 1. máje 1140 386 01 STRAKONICE
Posudek byl vypracován ve 3 vyhotoveních, z nichž 2 vyhotovení obdrží žadatel a 1 vyhotovení je uloženo v archívu znalce. Celkem posudek obsahuje 6 stran. Ve Strakonicích, dne 31. října 2014
1. NÁLEZ 1.1 Bližší údaje o nemovité věci Oceňovaná nemovitost - pozemek p. č. 645/2 se nalézá v bloku bytových domů v jižní části města Strakonice v ulici Dukelská a je přístupná z bytového domu č. p. 333. Nemovitost - pozemek p. č 645/2 tvoří jednotný funkční celek s bytovým domem č. p. 333 a stavebním pozemkem p. č. st. 350, k. ú. Nové Strakonice bez dalšího příslušenství, venkovních úprav a trvalých porostů.
1.2 Podklady pro vypracování posudku Výpis z katastru nemovitostí pro k. ú. Nové Strakonice, obec Strakonice, list vlastnictví č. 7240 vyhotovený Katastrálním úřadem pro Jihočeský kraj, Katastrální pracoviště ve Strakonicích dne 1. 10. 2014 dálkovým přístupem do KN. Kopie katastrální mapy pro obec Strakonice, mapový list č. Strakonice 6-4/31, vyhotovený Katastrálním úřadem pro Jihočeský kraj, Katastrální pracoviště ve Strakonicích dne 1. 10. 2014 dálkovým přístupem do KN v měřítku 1:1000. Místní šetření znalce se zaměřením současného stavu dne 25. 10. 2014.
1.3 Vlastnictví Podle údajů z katastru nemovitostí je jako vlastník podílu ve výši 776/5189 k pozemkové parcele p. č. 645/2 - zahrada vedeného na listu vlastnictví č. 7240 pro k. ú. Nové Strakonice, obec Strakonice zapsána: paní Vlasta Uhlíková Strakonice II, Dukelská 333
1.4 Předmětem ocenění jsou 1) Stavební pozemek dle § 4 odst. 1 (zast.plocha+JFC)
2
575830/1208
2. POSUDEK A OCENĚNÍ 2.1 Stavební pozemek dle § 4 odst. 1 (zast.plocha+JFC) Oceněno podle § 3 vyhlášky. 2.1.1 Popis Zahrada p. č. 645/2 tvoří jednotný funkční celek se zastavěnou plochou a nádvořím p. č. st. 350 (zastavěná plocha bytovým domem čp. 333). Nemovitost je situována v klidové části, která navazuje na centrum města, je dostupná městská doprava i občanská vybavenost, je možnost napojení na inženýrské sítě v přilehlé komunikaci. 2.1.2 Výpočet Io - omezující vlivy (dle přílohy 3, tab.2) _______________________________________________________________________________________________________________
Hodnocený znak
Pásmo
Hodnota Oi
_______________________________________________________________________________________________________________
1. Geometrický tvar pozemku a velikost pozemku Tvar bez vlivu na využití 2. Svažitost pozemku a expozice Svažitost terénu pozemku do 15% včetně; ostatní orientace 3. Ztížené základové podmínky Neztížené základové podmínky 4. Chráněná území a ochranná pásma Mimo chráněné území a ochranné pásmo 5. Omezení užívání pozemku Bez omezení užívání 6. Ostatní neuvedené Bez dalších vlivů
2
0.00
4
0.00
3
0.00
1
0.00
1
0.00
2
0.00
_______________________________________________________________________________________________________________
Celkem
0.00
Io = 1 + SUMA(Oi) = 1 + 0.00 = 1.000 2.1.3 Výpočet It - index trhu (dle přílohy 3, tab.1) _______________________________________________________________________________________________________________
Hodnocený znak
Pásmo
Hodnota Ti
_______________________________________________________________________________________________________________
1. Situace na dílčím trhu s nemovitými věcmi 2 Nabídka odpovídá poptávce 2. Vlastnické vztahy 3 Pozemek ve spoluvlastnictví (mimo spoluvl. podílu pozemku k jednotce) 3. Změny v okolí 2 Bez vlivu nebo stabilizovaná území 4. Vliv právních vztahů na prodejnost 2 Bez vlivu 5. Ostatní neuvedené 2 Bez dalších vlivů 6. Povodňové riziko 4 Zóna se zanedbatelným nebezpečím výskytu záplav
0.00 -0.01 0.00 0.00 0.00 1.00
_______________________________________________________________________________________________________________
Celkem * * hodnota 6. znaku se do sumy nezapočítává
-0.01
3
It = (1 + SUMA(Ti)) x T6 = (1 + -0.01) x 1 = 0.990 2.1.4 Výpočet Ip - index polohy (dle přílohy 3, tab.3, bydl.nad 2000) _______________________________________________________________________________________________________________
Hodnocený znak
Pásmo
Hodnota Pi
_______________________________________________________________________________________________________________
1. Druh a účel užití stavby Druh hlavní stavby v jednotném funkčním celku 2. Převažující zástavba v okolí pozemku a ŽP Rezidenční zástavba 3. Poloha pozemku v obci Navazující na střed (centrum) obce 4. Možnost napojení pozemku na inž. sítě v obci Pozemek lze napojit na všechny sítě v obci nebo obec bez sítí 5. Občanská vybavenost v okolí pozemku V okolí nemovité věci je dostupná občanská vybavenost obce 6. Dopravní dostupnost k pozemku Bez možnosti příjezdu motorovým vozidlem 7. Osobní hromadná doprava Zastávka do 200 m včetně, MHD - dobrá dostupnost centra obce, 8. Poloha z hlediska komerční využitelnosti Bez možnosti komerčního využití stavby na pozemku 9. Obyvatelstvo Bezproblémové okolí 10. Nezaměstnanost Průměrná nezaměstnanost 11. Vlivy ostatní neuvedené Bez dalších vlivů
1
1.00
1
0.04
2
0.02
1
0.00
1
0.00
1
-0.08
3
0.00
2
0.00
2
0.00
2
0.00
2
0.00
_______________________________________________________________________________________________________________
Celkem * * hodnota 1. znaku se do sumy nezapočítává
-0.02
Ip = (1 + SUMA(Pi)) x P1 = (1 + -0.02) x 1 = 0.980 2.1.5 Výpočet ceny pozemku (§ 3 vyhlášky) _______________________________________________________________________________________________________________ 2
Základní cena za m stavebního pozemku Index cenového porovnání I = Io x It x Ip = 1.000 x 0.990 x 0.980
= Kč
1.000,x 0.9700
_________________________________________
Cena upravená uvedenými koeficienty Cena za celou výměru 376.00 m2 Započtení spoluvl.podílu 776/5189
= Kč = Kč = Kč
970,364.720,54.542,83
_______________________________________________________________________________________________________________
Stavební pozemek dle § 4 odst.1 (zast.plocha+JFC) Cena celkem Kč
54.543,-
_______________________________________________________________________________________________________________
4
3. REKAPITULACE 1) Stavební pozemek dle § 4 odst.1 (zast.plocha+JFC)
Kč
54.543,-
_______________________________________________________________________________________________________________
Zjištěná výsledná cena Po zaokrouhlení podle § 50 vyhlášky
Kč Kč
54.543,54.540,-
_______________________________________________________________________________________________________________
Slovy: Padesátčtyřitisícepětsetčtyřicet Kč Vyjádření k ceně obvyklé: Obvyklá cena nemovitosti je cena aktuálního trhu, cena, za kterou lze věc v daném místě a čase prodat anebo koupit. Jedná se o krátkodobou platnost takto odhadované obvyklé ceny v závislosti na současných podmínkách nabídky a poptávky. Odhad obvyklé ceny je proveden na základě odborného posouzení zjištěných hodnot, při zohlednění rozhodujících faktorů vztahujících se k dané nemovitosti, které nelze postihnout matematickým výpočtem, ale rozhodující měrou ovlivňují hodnotu majetku. Důraz je kladen na současný stav trhu s nemovitostmi (vztah nabídka – poptávka) s předpokládaným výhledem do určitého období, stav věci, situování v lokalitě, občanská vybavenost, životní prostředí, atd. V uvedené lokalitě je poměr nabídky a poptávky na trhu s nemovitostmi v nerovnováze, nabídka výrazně převyšuje poptávku a předmětnou nemovitost považuji za průměrně obchodovatelnou. Při stanovení obvyklé ceny nemovitosti nemá znalec k dispozici žádný předpis, který by stanovil konstrukci jejího výpočtu, k dispozici je prakticky pouze odborná literatura a pojednání expertů, porovnání výsledků koupě a prodeje obdobných nemovitostí v místě a čase realitními kancelářemi (internet). Znalec zvážil všechny okolnosti, provedl průzkum realizovaných obchodů se srovnatelnými nemovitostmi v místě a čase. V daném případě znalec s ohledem na znalost místních poměrů při prodeji srovnatelných nemovitostí konstatuje, že oceňovaná nemovitost je obchodovatelná za cenu, zjištěnou podle cenového předpisu. Cenu zjištěnou porovnávací metodou lze použít pro výše uvedené řízení.
Ve Strakonicích, dne 31 října 2014 .................... vypracoval
5
4. ZNALECKÁ DOLOŽKA Znalecký posudek jsem podal jako znalec jmenovaný rozhodnutím Krajského soudu v Českých Budějovicích ze dne 7. 2. 1972, č. j. SPR 407/72,pro základní obor Ekonomika, pro odvětví ceny a odhady nemovitostí, Stavebnictví - stavby obytné. Znalecký posudek je ve znaleckém deníku zapsán pod pořadovým číslem 3064-14. Znalečné a náhradu nákladů účtuji podle připojené likvidace.
Hadraba Ladislav sídliště 1. máje 1140 386 01 STRAKONICE software PC.System Olomouc
6
