ZNALECKÝ POSUDEK číslo: 3113-15. s odhadem obvyklé ceny nemovitosti - bytové jednotky č.33/6 v bytovém domě č. p. 33 na stavební parcele p. č. st. 348 s podílem ve výši 7516/41934 na společných částech bytového domu č. p. 33 a stavební parcele st. 348 v obci Lenora, k. ú. Lenora. Objednavatel posudku:
Exekutorský úřad Brno město JUDr. Vít Novozámský Bratislavská 73 602 00 B R N O
Účel posudku:
odhad obvyklé ceny bytové jednotky č.33/6 č.j. 056 EX 1155/12-13
Oceňovací předpis:
Ocenění je provedeno podle vyhlášky MF ČR č. 441/2013 Sb., k provedení zákona č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku a o změně některých zákonů, ve znění zákona č. 303/2013 Sb., (oceňovací vyhláška), ve znění vyhlášky č. 199/2014 Sb. s účinností od 1.10.2014.
Oceněno ke dni:
8. prosince 2015
Posudek vypracoval:
Hadraba Ladislav sídliště 1. máje 1140 386 01 STRAKONICE
Posudek byl vypracován ve 3 vyhotoveních, z nichž 2 vyhotovení obdrží žadatel a 1 vyhotovení je uloženo v archívu znalce. Celkem posudek obsahuje 10 stran.
Ve Strakonicích, dne 17. ledna 2016
1. NÁLEZ 1.1 Bližší údaje o nemovité věci Oceňovaná nemovitost - bytový dům čp. 33 je situován na stavebním pozemku p. č. st. 348 v okrajové, stavebně srostlé části obce Lenora. Nemovitost tvoří vlastní čtyřpodlažní bytový dům s 9 bytovými jednotkami se společnými prostorami bytového domu č.p.33 a stavební pozemek st. 348. Obytný dům je proveden jako typová zděná stavba se sedlovou střechou podle projektu bytových domů v roce 1973. Budova je napojena na veřejné sítě elektro, plynu, vodovodní a kanalizační síť. Sociální zařízení je provedeno klasicky na instalační jádro s vanou, umyvadlem a splachovacím WC. Společné prostory bytového domu zahrnují schodišťové prostory, chodby, zádveří a půdní prostor, v suterénu pak kotelnu a kolárny. Celkově hodnotím objekt jako méně udržovaný, opotřebovanost je patrna hlavně u společných prostorů suterénu. Vybavení bytové jednotky: kuchyňská linka, elektrický sporák, elektrický boiler, osvětlovací a otopná tělesa, míchací baterie, umyvadlo, vana, WC mísa s nádržkou, zvonek, listovní schránka. Součástí bytu je vnitřní instalace: rozvod studené a teplé vody, rozvod ústředního topení od stoupačky, rozvody odpadů ke stoupačce v bytovém jádře elektroinstalace k jističi pro bytovou jednotku, podlahová krytina, nenosné příčky, vnitřní dveře a okna. Společnými částmi domu jsou základy včetně izolací, obvodové a nosné zdivo, sedlová střecha, vodorovné konstrukce, venkovní vchod do domu, okna a dveře přístupné ze společných prostor, kotelna s plynovým kotlem, potrubní přívody k rozbočce ve stoupačce v bytových jádrech, elektroinstalace od jističe v rozvodné skříni k jističům bytové jednotky, společná technická zařízení, STA, bleskosvod. Na základě usnesení ze dne 8. 12. 2015 vydané Exekutorským úřadem Brno - město, JUDr. Vít Novozámský č. j. 056 EX 1155/12-89 byl jsem přibrán jako znalec k ocenění nemovitosti - bytové jednotky č.33/6 v budově č. p. 33 v obci Lenora na stavební parcele p.č. st. 348 včetně spoluvlastnického podílu ve výši 7516/41934 ke společným částem bytového domu č. p. 33, stavební parcele p.č. st.348, zapsáno na listech vlastnictví č. 537 a č. 587 v obci Lenora, k. ú. Lenora, okres Prachatice. Znalci je uloženo stanovit obvyklou cenu těchto nemovitostí a stanovit cenu jednotlivých závad váznoucích na nemovitostech. Pro stanovení obvyklé ceny neexistuje žádný předpis, znalec má k dispozici pouze odbornou literaturu a znalecké standardy. Obvyklá cena v zákoně č.151/1997 Sb. je obvyklá cena definována jako cena, která by byla dosažena při prodejích obdobné služby v obvyklém obchodním styku v tuzemsku a to ke dni ocenění. Zvažují se všechny okolnosti mající vliv na cenu s výjimkou vlivů mimořádných okolnostmi trhu, osobních poměrů prodávajícího či kupujícího, nebo vlivu zvláštní obliby. Mimořádnými okolnostmi trhu se rozumí např. stav tísně, důsledky přírodních či jiných kalamit. Osobními poměry pak se rozumí vztahy majetkové, rodinné, nebo jiné mezi kupujícím a prodávajícím. Zvláštní oblibou se rozumí zvláštní hodnota přikládaná majetku nebo službě vyplývající z osobního vztahu k nim. Podkladem pro odhad obvyklé ceny jsou použity jednak cena zjištěná podle cenového předpisu, jednak metoda porovnání cen nabízených nemovitostí na trhu s nemovitostmi v blízkém okolí.
-2-
1.2 Podklady pro vypracování posudku Výpis z katastru nemovitostí pro k.ú. Lenora, obec Lenora, list vlastnictví č. 537 a č. 538, vyhotovený Katastrálním úřadem pro Jihočeský kraj, Katastrální pracoviště Prachatice dálkovým přístupem do katastru dne 8.12.2015. Kopie katastrální mapy pro k.ú. Lenora, vyhotovená Katastrálním úřadem pro Jihočeský kraj, Katastrální pracoviště Prachatice v měřítku 1:2000 dne 16.12.2015 pod č.j. PÚ 1541/2015-306. Smlouva o převodu vlastnictví bytové jednotky č. 33/6 ze dne 5.10.2009 (právní účinky vkladu dne 7.10.2009 č.j. V-3162/2009-306. Místní šetření znalce se zaměřením současného stavu dne 8.1.2015, jednání se starostkou obce Lenora.
1.3 Vlastnictví Podle údajů z katastru nemovitostí je jako vlastník nemovitosti na listu vlastnictví č. 537 pro k.ú. Lenora, obec Lenora zapsán: pan Robert Belák Lenora č.p.33
1.4 Předmětem ocenění jsou 1) Stavební pozemek dle § 4 odst.1 (zast. plocha+JFC) 2) Byty v domech vícebytových - jednotka č. 33/6.
-3-
660353/0923
2. POSUDEK A OCENĚNÍ 2.1 Stavební pozemek dle § 4 odst.1 (zast. plocha+JFC) Oceněno podle § 3 vyhlášky. 2.1.1 Popis Zastavěná plocha a nádvoří p.č. st.348.
2.1.2 Výpočet Iu - úprava ceny pozemku (dle přílohy 2, tab.2) _______________________________________________________________________________________________________________
Hodnocený znak
Pásmo
Hodnota Ui
_______________________________________________________________________________________________________________
1. Velikost obce podle počtu obyvatel 501 - 1000 2. Hospodářsko-správní význam obce Ostatní obce 3. Poloha obce V ostatních případech 4. Technická infrastruktura v obci Elektřina, vodovod, kanalizace a plyn 5. Dopravní obslužnost obce Železniční zastávka a autobusová zastávka 6. Občanská vybavenost v obci Základní vybavenost (obchod a zdravotní středisko a škola)
4
0.65
4
0.60
5
0.80
1
1.00
2
0.95
3
0.95
_______________________________________________________________________________________________________________
Součin hodnot
0.2816
Iu = SOUČIN(Ui) = 0.2816
2.1.3 Výpočet Io - omezující vlivy (dle přílohy 3, tab.2) _______________________________________________________________________________________________________________
Hodnocený znak
Pásmo
Hodnota Oi
_______________________________________________________________________________________________________________
1. Geometrický tvar pozemku a velikost pozemku Tvar bez vlivu na využití 2. Svažitost pozemku a expozice Svažitost terénu pozemku do 15 % včetně; orientace SV, S a SZ 3. Ztížené základové podmínky Neztížené základové podmínky 4. Chráněná území a ochranná pásma Chráněná krajinná oblast 2) v 1. a 2. zóně, nebo národní park 3) 5. Omezení užívání pozemku Bez omezení užívání 6. Ostatní neuvedené Bez dalších vlivů
2
0.00
3
-0.01
3
0.00
3
-0.05
1
0.00
2
0.00
_______________________________________________________________________________________________________________
Celkem
-0.06
-4-
Io = 1 + SUMA(Oi) = 1 + -0.06 = 0.940 2.1.4 Výpočet It - index trhu (dle přílohy 3, tab.1) _______________________________________________________________________________________________________________
Hodnocený znak
Pásmo
Hodnota Ti
_______________________________________________________________________________________________________________
1. Situace na dílčím trhu s nemovitými věcmi 1 -0.03 Poptávka nižší než nabídka 2. Vlastnické vztahy 5 0.00 Nezastavěný pozemek, nebo pozemek, jehož součástí je stavba (stejný vlastník), nebo jednotka, nebo jednotka se spoluvlastnickým podílem na pozemku 3. Změny v okolí 2 0.00 Bez vlivu nebo stabilizovaná území 4. Vliv právních vztahů na prodejnost 2 0.00 Bez vlivu 5. Ostatní neuvedené 2 0.00 Bez dalších vlivů 6. Povodňové riziko 4 1.00 Zóna se zanedbatelným nebezpečím výskytu záplav _______________________________________________________________________________________________________________
Celkem * * hodnota 6. znaku se do sumy nezapočítává
-0.03
It = (1 + SUMA(Ti)) x T6 = (1 + -0.03) x 1 = 0.970
2.1.5 Výpočet Ip - index polohy (dle přílohy 3, tab.3, bydl. do 2000) _______________________________________________________________________________________________________________
Hodnocený znak
Pásmo
Hodnota Pi
_______________________________________________________________________________________________________________
1. Druh a účel užití stavby 1 Druh hlavní stavby v jednotném funkčním celku 2. Převažující zástavba v okolí pozemku a ŽP 5 Výrobní objekty - (řemesla, sklady) nerušící okolí 3. Poloha pozemku v obci 3 Okrajové části obce 4. Možnost napojení pozemku na inž.sítě v obci 1 Pozemek lze napojit na všechny sítě v obci nebo obec bez sítí 5. Občanská vybavenost v okolí pozemku 2 V okolí nemovité věci je částečně dostupná občanská vybavenost obce 6. Dopravní dostupnost k pozemku 6 Příjezd po zpevněné komunikaci, dobré parkovací možnosti 7. Osobní hromadná doprava 2 Zastávka od 201 do 1000 m, MHD - špatná dostupnost centra obce 8. Poloha z hlediska komerční využitelnosti 1 Nevýhodná pro účel užití realizované stavby 9. Obyvatelstvo 1 Konfliktní skupiny v okolí v okolních bytech nebo v okolí 10. Nezaměstnanost 1 Vyšší než je průměr v kraji -5-
1.01 -0.10 -0.01 0.00 -0.02 0.00 -0.04 0.00 -0.10 -0.02
11. Vlivy ostatní neuvedené Bez dalších vlivů
2
0.00
_______________________________________________________________________________________________________________
Celkem * * hodnota 1. znaku se do sumy nezapočítává
-0.29
Ip = (1 + SUMA(Pi)) x P1 = (1 + -0.29) x 1.01 = 0.717
2.1.6 Výpočet ceny pozemku (§ 3 vyhlášky) _______________________________________________________________________________________________________________
Základní cena za m2 stavebního pozemku ZC = ZCv x Iu = 820 Kč x 0.2816 = 230.8956 Kč Index cenového porovnání I = Io x It x Ip = 0.940 x 0.970 x 0.717
= Kč
230,90 x 0.6540
_________________________________________
Cena upravená uvedenými koeficienty Cena za celou výměru 166.00 m2 Započtení spoluvl.podílu 7516/41934
= Kč = Kč = Kč
151,01 25.066,95 4.492,85
_______________________________________________________________________________________________________________
Stavební pozemek dle § 4 odst.1 (zast. plocha+JFC) Cena celkem Kč
4.493,-
_______________________________________________________________________________________________________________
2.2 Byty v domech vícebytových - jednotka č. 33/6. Oceněno podle § 38 vyhlášky. 2.2.1 Popis Bytová jednotka č.33/6 je situována ve IV podlaží bytového domu č.p. 33. Vybavení je původní bez zásahů do stavebních konstrukcí, byt je užíván bez údržby. Vytápění je ústřední ze společné kotelny.Bytová jednotka si vyžádá stavební úpravy. 2.2.2 Charakteristika stavby CZCC: 1122 SKP: 46.21.12.1..1 Typ podle účelu užití: J - budovy vícebytové (typové) Druh konstrukce: Zděné 2.2.3 Výměry Místnost
Rozměry
Podlahová plocha
_______________________________________________________________________________________________________________ 2
kuchyně pokoj pokoj pokoj předsíň koupelna WC balkon
8.08 16.08 17.75 17.40 8.20 2.94 1.52 (2.45 + 6.60) * 0.17
8.08 m 16.08 m2 17.75 m2 17.40 m2 8.20 m2 2.94 m2 1.52 m2 1.54 m2
_______________________________________________________________________________________________________________
-6-
73.51 m2
Podlahová plocha bytu celkem K bytu náleží nebytové prostory: sklep 3.19 * 0.10
0.32 m2
_______________________________________________________________________________________________________________ 2
Podlahová plocha bytu a nebytových prostor
73.83 m
2.2.4 Vybavení stavby Koeficient vybavení stavby K4 = 1 + (0.54 * n). Pol. Konstrukce a vybavení Úroveň vybavení
Cen.podíl
Podíl části
n
_______________________________________________________________________________________________________________
24. 25.
Výtahy chybí Ostatní podstandard
0.01300
100%
0.05700
100%
-0.013*1.852 -0.057 ________________________________________________
-0.08108 Neuvedené položky mají vybavení standardní a neovlivňují výpočet koeficientu K4. K4 = 1 + (0.54 * n) = 1 + (0.54 * -0.08108) = 0.9562
2.2.5 Výpočet Iv - index konstrukce a vybavení (dle přílohy 27, tab.2) _______________________________________________________________________________________________________________
Hodnocený znak
Pásmo
Hodnota Vi
_______________________________________________________________________________________________________________
1. Typ stavby 4 Budova - zděná nebo monolitická konstrukce vyzdívaná 2. Společné části domu 2 Kolárna, kočárkárna, dílna, prádelna, sušárna, sklad 3. Příslušenství domu 2 Bez dopadu na cenu bytu 4. Umístění bytu v domě 2 Ostatní podlaží nevyjmenované 5. Orientace obyt.místností ke světovým stranám 2 Ostatní světové strany - částečný výhled 6. Základní příslušenství bytu a) 2 Příslušenství částečné nebo úplné mimo byt nebo umakartové bytové jádro 7. Další vybavení bytu a prostory užívané spolu 3 Standardní vybavení - balkon nebo lodžie, komora nebo sklepní kóje (sklep) 8. Vytápění bytu 3 Dálkové, ústřední, etážové 9. Kriterium jinde neuvedené 3 Bez vlivu na cenu 10. Stavebně- technický stav b) 3 Byt se zanedbanou údržbou - (předpoklad provedení menších stavebních úprav) (hodnota 0.85 vynásobena koef. s=0.79+0 pro stáří 42 let)
0.10 0.00 0.00 0.00 0.00 -0.10 0.00 0.00 0.00 0.6715
_______________________________________________________________________________________________________________
-7-
Celkem * * hodnota 10. znaku se do sumy nezapočítává
0.00
Iv = (1 + SUMA(Vi)) x V10 = (1 + 0.00) x 0.6715 = 0.672
2.2.6 Výpočet ceny objektu (§ 38 vyhlášky) _______________________________________________________________________________________________________________ 2
Základní cena za m podlahové plochy Iv: index konstrukce a vybavení It: index trhu Ip: index polohy
= Kč
11.059,x 0.672 x 0.970 x 0.717
_________________________________________
Cena upravená uvedenými indexy Cena za celou podlahovou plochu 73.83 m2
= Kč = Kč
5.168,64 381.601,05
_______________________________________________________________________________________________________________
Byty v domech vícebytových - jednotka č. 33/6.
Cena celkem Kč
381.601,-
_______________________________________________________________________________________________________________
-8-
3. REKAPITULACE 1) Stavební pozemek dle § 4 odst.1 (zast. plocha+JFC) 2) Byty v domech vícebytových - jednotka č. 33/6.
Kč Kč
4.493,381.601,-
_______________________________________________________________________________________________________________
Zjištěná výsledná cena Po zaokrouhlení podle § 50 vyhlášky
Kč Kč
386.094,386.090,-
_______________________________________________________________________________________________________________
Slovy: Třistaosmdesátšesttisícdevadesát Kč
Ocenění porovnávací metodou. K porovnání znalec použil jednak realitní inzerce jednotlivých realitních kanceláří, jednak znalostí s nabídkami a poptávkami srovnatelných nemovitostí v blízkém okolí (pracuje pro několik realitních společností a je mu velmi dobře znám současný stav v obchodování s podobnými nemovitostmi. K porovnání byly použity srovnatelné nemovitosti v blízkém okolí okresního města Strakonice: 1) bytová jednotka 3+1 Volary, okres Prachatice. Byt v panelovém bytovém domě v III nadzemním podlaží, ústřední vytápění, kuchyňská linka, sociální zařízení s ohřevem užitkové vody, plastová okna, sklep. Nabídková cena 420.000,-- Kč. 2) bytová jednotka 2+1 Ktiš, okres Prachatice. Byt ve zděném bytovém domě ve druhém nadzemním podlaží. Sociální zařízení s ohřevem užitkové vody, elektrické přímotopy, původní stav.Sklep.Nabídková cena 270.000,-- Kč. 3) bytová jednotka 3+1 Lipovice, okres Prachatice. Byt ve druhém nadzemním podlaží zděného bytového domu. Ústřední vytápění, sociální zařízení s ohřevem užitkové vody. Pěkný stav.Sklep.Nabídková cena 490.000,-- Kč. Lokalita Volary Ktiš Lipovice
Skladba bytu 3+1 2+1 3+1
Minimální jednotková cena Průměrná jednotková cena Maximální jednotková cena Stanovená jednotková cena * m2
Nabídková cena 420.000,-270.000,-490.000,--
Plocha bytu 65,0 m2 59,0 m2 80,0 m2
5.567,14 Kč 6.018,65 Kč 6.342,49 Kč 5.000,-- Kč * 73,83 m2
Porovnávací hodnota zaokrouhlená
Jednotková cena 6.461,53 Kč 4.576,27 Kč 6.125,-- Kč
4.576,27 Kč 5.720,93 Kč 6.461,53 Kč 369.150,-- Kč 369.000,-- Kč
-9-
Obvyklá cena nemovitosti je cena aktuálního trhu, cena, za kterou lze věc v daném místě a čase prodat anebo koupit. Jedná se o krátkodobou platnost takto odhadované obvyklé ceny v závislosti na současných podmínkách nabídky a poptávky. Odhad obvyklé ceny je proveden na základě odborného posouzení zjištěných hodnot, při zohlednění rozhodujících faktorů vztahujících se k dané nemovitosti, které nelze postihnout matematickým výpočtem, ale rozhodující měrou ovlivňují hodnotu majetku. Důraz je kladen na současný stav trhu s nemovitostmi (vztah nabídka – poptávka) s předpokládaným výhledem do určitého období, technický stav věci, opotřebení fyzické i morální, situování v lokalitě, občanská vybavenost, životní prostředí, atd. V uvedené lokalitě je poměr nabídky a poptávky na trhu s nemovitostmi v nerovnováze, nabídka výrazně převyšuje poptávku a předmětnou nemovitost považuji za průměrně obchodovatelnou. Situaci na trhu s nemovitostmi vystihuje nejlépe metoda porovnání a vzhledem k tomu považuji cenu takto stanovenou za cenu obvyklou.
Cena bytu podle cenového předpisu Cena bytu porovnávací metodou Věcné břemeno Závady a práva zjištěná
386.090,-- Kč 369.000,-- Kč 0 0
Ve Strakonicích, dne 17.ledna 2016 .................... vypracoval
4. ZNALECKÁ DOLOŽKA Znalecký posudek jsem podal jako znalec jmenovaný rozhodnutím Krajského soudu v Českých Budějovicích ze dne 7.2.1972, č.j.SPR 407/72,pro základní obor Ekonomika, pro odvětví ceny a odhady nemovitostí, Stavebnictví - stavby obytné. Znalecký posudek je ve znaleckém deníku zapsán pod pořadovým číslem 3113-15. Znalečné a náhradu nákladů účtuji podle připojené likvidace.
Hadraba Ladislav sídliště 1. máje 1140 386 01 STRAKONICE
- 10 -
