ZNALECKÝ POSUDEK. číslo

ZNALECKÝ POSUDEK číslo 1826-2013 NEMOVITOST: Katastrální údaje : Adresa nemovitosti: Vlastník stavby: Vlastník pozemku:

Rodinný dům, Rozestavěný rodinný dům Kraj Pardubický, okres Pardubice, obec Valy, k.ú. Valy nad Labem na pozemku p.č. 418/12, 535 01 Valy 695427/3326, Paní Ilona Bandová, Ke Splávku 9, 53006 Popkovice, vlastnictví: výhradní 695427/3326, Paní Ilona Bandová, Ke Splávku 9, 53006 Popkovice, vlastnictví: výhradní

OBJEDNATEL : Adresa objednatele:

Exekutorský úřad Praha 2, Pan JUDr. Jan Fendrych Hradecká 3, 130 00 Praha

ZHOTOVITEL : Adresa zhotovitele:

Ing. Josef Nekvapil Skácelova 1253/2a, 612 00 Brno IČ: 633 61 850 telefon: 605 150 984 DIČ:

ÚČEL OCENĚNÍ:

fax:

Exekuční řízení (ocenění novostavby ve výstavbě)

Současný stav

OBVYKLÁ CENA Datum místního šetření: Počet stran:

17

stran

V Brně, dne 31.1.2013

e-mail: [email protected]

Budoucí stav

3 000 000 Kč 16.1.2013

Stav ke dni : Počet příloh: 7

Ing. Josef Nekvapil

30.1.2013 Počet vyhotovení: 3

NÁLEZ Znalecký úkol: Znaleckým úkolem je výpočet obvyklé ceny rozestavěného rodinného domu bez č.p. na pozemku p.č. 418/12 s pozemkem p.č. 418/12 v obci Valy, katastrální území Valy nad Labem, okres Pardubice, kraj Pardubický s příslušenstvím. Přehled podkladů: Zákon č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku a vyhláška MF č. 3/2008 Sb., o provedení některých ustanovení zákona č. 151/1997 Sb. ve znění vyhlášky č. 456/2008 Sb., vyhlášky č. 460/2009 Sb., vyhlášky č. 364/2010 Sb., vyhlášky č. 387/2011 Sb. a vyhlášky č. 450/2012 Sb, Vyhláška č. 37/1967 Sb. k provedení zákona o znalcích a tlumočnících ve znění vyhlášky č. 77/1993 Sb., - Ocenění nemovitostí I-IV, autor Prof.Ing.Albert Bradáč, DrSc. a kol., - Stavební zákon č. 183/2006 Sb. a jeho prováděcí předpisy, - Usnesení Exekutorského úřadu Praha 2 pod č.j. 132 EX 22518/09-17/Ku ze dne 22.8.2012, - Exekuční příkaz Exekučního úřadu Praha 2 pod č.j. 071 EX 9294/08-9/Ku ze dne 7.10.2008, - Výpis z katastru nemovitostí, LV č. 431 v k.ú. Valy nad Labem, obec Valy ze dne 22.8.2012, - Informace o parcele č. 418/49 v k.ú. Valy nad Labem s katastrální mapou ze dne 1.2.2013, - Kupní smlouva na pozemek p.č. 418/12 o výměře 1194 m2 v k.ú. Valy nad Labem, obec Valy ze dne 19.8.2003, - Projektová dokumentace rodinného domu od firmy STAPO B a B, stavební podnikatelství obchod a služby, Bártek Josef, V.Junkové 1492, 530 03 Pardubice z února 2004, - Výsledek technické prohlídky ze dne 30.1.2013, - Informace a sdělení získané od pana Jaroslava Zeleného, vedoucího SÚ Přelouč a paní Ilony Bandové, majitelky rodinného domu na p.č. 418/12. Místopis Obec Valy se statutem obce se nachází se na jižním kraji Chlumecké a Východolabské tabule. Obec je vzdálena od okresní a krajského města Pardubice 12 km, od města Přelouč 4 km, Lázně Bohdaneč 7 km. V obci jsou v malé míře služby a obchody, je zde obecní úřad, mateřská škola, autobusová zastávka a železniční doprava. V obci je fotbalové hřiště, kostel, restaurace, obchod Jednota, barvy-hnojiva, Stavona, kameny-dlažby, nábytek, autoservis, okrasné stříhání, autodoprava a tržnice. Obec má 470 obyvatel, katastrálním územím protéká řeka Labe, obcí Zlatý potok. V obci jsou kompletní inženýrské sítě, je zde obecní vodovod, kanalizace, plynovod a elektrické sítě. V obci není provedena cenová mapa stavebních pozemků. Rozestavěný rodinný dům se nachází na pozemku p.č. 418/12, orná půda o výměře 1194 m2. Pozemek je obdélníkového tvaru, je rovinný. Rozestavěný rodinný dům je vzdálen od středu obce 300 m severním směrem, autobusová zastávka je vzdálena 200 m, železniční stanice je vzdálena 100 m, silniční komunikace I.třídy Pardubice - Kolín je vzdálena 50 m a je zpevněná živičným povrchem. Rodinný dům je orientován severozápad - jihovýchod, vstup do objektu je ze dvora ze severozápadní strany. Rodinný dům má malou předzahrádku, parkování vozidla je možné před rodinným domem v předzahrádce. Vchod a vjezd na pozemek je plotovými vrátky a vraty v oplocení pozemku. Před rodinným domem se nachází kompletní inženýrské sítě, je zde obecní vodovod, kanalizace, plynovod a elektrické sítě. SOUČASNÝ STAV Okolí: Přípojky:

bytová zóna ostatní / voda /

BUDOUCÍ STAV

průmyslová zóna Okolí : nákupní zóna kanalizace / plyn Přípojky: -2-

bytová zóna ostatní / voda /

průmyslová zóna nákupní zóna kanalizace / plyn

veř. / vl.

/

elektro

telefon

veř / vl.

/

elektro

Dopravní dostupnost (do 10 minut pěšky): MHD železnice Dopravní dostupnost (do 10 minut autem): dálnice/silnice I. tř Poloha v obci: širší centrum - zástavba RD zpevněná komunikace nezpevněná komunikace Přístup k pozemku

telefon autobus silnice II.,III.tř

Celkový popis: Pozemek p.č. 418/12 s rozestavěným rodinným domem se nachází v severozápadní části obce Valy u místní silniční komunikace s živičným povrchem na kraji obce. Rozestavěný rodinný dům je obdélníkového tvaru, je samostatně stojící, nepodsklepený, přízemní s podkrovím se sedlovou střechou, je zděný. K datu prohlídky je v rodinném domě je 1 bytová jednotka o velikosti 3 + 1 v 1.NP o celkové ploše 90 m2. Podkroví o ploše 81 m2 není provedeno, k datu prohlídky je proveden půdní prostor. Projektovaný stav rodinný dům má základy betonové pásové s vodorovnou izolací proti zemní vlhkosti a radonu, nosné stěny zděné z keramických bloků Porotherm tl. 44 m2, stropní konstrukce ocelové I nosiče a Hurdis desky s rovným podhledem, střecha sedlová, krov dřevěný trámový, krytina pálené tašky, klempířské konstrukce pozinkovaný plech, úprava vnitřních povrchů omítky štukové, úprava vnějších povrchů omítky dvojvrstvé vápenné s nátěrem, vnější obklad keramický, vnitřní obklady kuchyně, koupelny a WC, schody železobetonové monolitické s keramickým obkladem a zábradlím, dveře dřevěné dýhované, vstupní plastové, okna plastová zdvojená, podlahy obytných místností plovoucí lamino, podlahy ostatních místností keramická dlažba, vytápění ústřední plynovým turbo kotlem a plechové radiátory, elektroinstalace světelná a třífázová na jističe, bleskosvod ano, vnitřní vodovod s rozvodem vody studené a teplé, vnitřní kanalizace z kuchyně, koupelny a WC, zdroj teplé vody plynový kombi kotel, rozvod zemního plynu, vnitřní hygienické zařízení vany plastové rohová a umyvadla, WC standardní splachovací, vybavení kuchyně plynový sporák s elektrickou troubou, ostatní digestoř, malé ventilátory, rozvody domácího telefonu a televize pod omítkou. Skutečný stav rozestavěného rodinného domu má základy betonové pásové s izolací proto zemní vlhkosti a radonu, nosné konstrukce plynosilikátové tvárnice tl. 30 cm, stropní konstrukce I ocelové nosiče a Hurdis desky s rovným podhledem, krov dřevěný trámový, krytina pálené tašky, klempířské konstrukce chybí, úprava vnitřních povrchů štukové v 1.NP částečně, úprava vnějších povrchů chybí, vnější obklad chybí, vnitřní obklady chybí, schody pouze 4 stupně v 1.NP bez obkladu, dveře dřevěné dýhované do ocelových zárubní pouze v 1.NP, okna plastová zdvojená, podlahy obytných místností chybí, podlahy ostatních místností chybí, WC standardní splachovací, vybavení kuchyně plynový sporák, ostatní chybí. Provedení 2.NP plně chybí. Rodinný dům je v 1.NP užíván majitelkou a její rodinou. Stavební povolení prodlouženo do 31.12.2012. Na rodinném domě neprobíhají žádné stavební a dokončovací práce. Na pozemku p.č. 418/12 jsou umístěny venkovní úpravy. Jedná se o přípojky vody, kanalizace, plynu a elektrické sítě, vodoměrnou šachtu, plot ze starého strojového pletiva a plotová vrata kovová s výplní z drátěného pletiva. Na zahradě nejsou trvalé porosty. Silné stránky - rodinný dům je umístěn v rovinném terénu, - před rodinným domem je minimální pohyb vozidel, - rodinný dům je u místní slepé vozovky, - rodinný dům je bez věcného břemene, - k rekreační činnosti lze využít velkou zahradu, - kompletní občanská vybavenost je ve městě Přelouč vzdáleném 4 km, - blízká vzdálenost krajského města Pardubice 12 km, -3-

- dobré dopravní spojení autobusovou a železniční dopravou. Slabé stránky - v obci je velmi malá občanská vybavenost, - na rodinný dům je nařízena exekuce, - rodinný dům je rozestavěný, - rozestavěný rodinný dům není zapsán v katastru nemovitostí, - pozemek p.č. 418/12 je zapsán v KN jako p.č. 418/49. RIZIKA Rizika spojená s právním stavem nemovitosti: Nemovitost je řádně zapsána v katastru Nemovitost není řádně zapsána v katastru nemovitostí nemovitostí Stav stavby umožňuje podpis zástavní Stav stavby neumožňuje podpis zástavní smlouvy (vznikla věc) smlouvy Průběh výstavby odpovídá projektové Průběh výstavby neodpovídá projektové dokumentaci dokumentaci Přístup k nemovitosti přímo z veřejné Není zajištěn přístup k nemovitosti přímo z komunikace je zajištěn veřejné komunikace Komentář: Rozestavěná nemovitost není zapsána v katastru nemovitostí. Současné označení pozemku p.č. 418/12 je v rozporu se zápisem v katastru nemovitostí, kde je veden ještě pod starým označením p.č. 418/49. Rozestavěný rodinný dům je užíván, i když stavební povolení na dokončení stavby je prodlouženo do 31.12.2014, rodinný dům je bez kolaudačního rozhodnutí. Rizika spojená s umístěním nemovitosti: Nemovitost není situována v záplavovém Nemovitost situována v záplavovém území území Nemovitost v území s ostatními přírodními riziky (radon, zápach, hmyz, vítr, sesuvy půdy, jiné zdroje) Komentář: U nemovitost je střední stupeň radonového rizika. U rodinného domu provedena u základů vodorovná izolace proti radonu. Věcná břemena a obdobná zatížení: Exekuce Komentář: Na nemovitostech tj. stavbě a pozemcích je nařízeno exekuční řízení. Ostatní rizika: Stavby dlouhou dobu rozestavěné Komentář: Stavební povolení na stavbu rodinného domu vydáno 3.3.2005 s nabytím právní moci ke dni 24.3.2005. Dne 11.1.2012 vydáno prodloužení termínu dokončení stavby do 31.12.2014.

OCENĚNÍ -4-

Výpočet hodnoty pozemků Pozemky Porovnávací metoda Stavební pozemek p.č. 418/12 je veden jako orná půda o výměře 1194 Základní popis oceňovaných pozemků m2 a nachází se v severozápadní části obce Valy na jeho kraji u místní silniční komunikace. Pozemek se nachází 300 m od středu obce Valy v lokalitě s novými rodinnými domy. Autobusová zastávka hromadné dopravy je vzdálena 200 m, železniční stanice je vzdálena 100 m. Před pozemkem jsou kompletní IS, je zde obecní vodovod, kanalizace, elektrické sítě a plynovod. Terén je rovinný. Na pozemku p.č. 418/12 je rozestavěný rodinným dům a venkovní úpravy. Přehled srovnatelných pozemků: Koeficienty: (redukce ceny - KRC, velikost poz. - KMP, poloha poz. - KPP, dopravní dostupnost - KDD, možnost zastavění - KMZ, intenzita využití - KIV, vybavenost poz. - KVP, úvaha zpracovatele - KUV)

Výměra Požadovaná Jednotková Koeficient Upravená [m2] /kupní cena cena celkový cena 2 [ Kč ] [ Kč/m ] [ KC ] [ Kč/m2 ] Lokalita: Přelouč KRC: 0,85

KMP: 0,90

KPP: 1,06

KDD: 1,05

KMZ: 0,98

KIV: 1,00

KVP: 0,85

770 550 000 714,29 0,74 Parcela č.: Popis pozemku: Stavební pozemek v obci Přelouč, se statutem města, okres Pardubice o velikosti 770 m2 se nachází 2 km od města. Stavební pozemek je vyčištěný, zbavený stromů a kořenů. Z inženýrských sítí je na hranici pozemku voda, plyn a elektrická energie. Pozemek je v rovinném terénu. Obec má 8757 obyvatel, v obci je městský úřad, pošta, střední škola, zdravotní zařízení, občanská vybavenost je kompletní. Pozemek se nachází 19 km od okresního a krajského města Pardubice, obec Valy je vzdálená 4 km. Pozemek je volný. Lokalita: Choltice KRC: 0,85

KMP: 0,94

KPP: 1,05

KDD: 0,95

KMZ: 0,98

KIV: 1,00

KVP: 0,85

840 625 000 744,05 0,63 Parcela č.: Popis pozemku: Stavební pozemek v obci Choltice, se statutem obce, okres Pardubice o velikosti 840 m2 se nachází v blízkosti centra obce. U pozemku ze dvou stran je vedena místní silniční komunikace s živičným povrchem. Stavební pozemek je rohový, rovinný. Pozemek je umístěn v klidné části obce, v zástavbě samostatně stojích rodinných domů. Inženýrské sítě, tj. voda, elektřina a plyn jsou na hranici pozemku. Obec má 1031 obyvatel, v obci je obecní úřad, pošta, základní škola, zdravotní zařízení, občanská vybavenost je na slušné úrovni. Pozemek se nachází 19 km od okresního a krajského města Pardubice, obec Valy je vzdálená 5,5 km. Pozemek je volný.

KUV: 1,05

531,94

KUV: 0,95

469,28

Lokalita: Svinčany KRC: 0,85

Parcela č.:

KMP: 0,99

KPP: 1,00

KDD: 0,97

1 129

KMZ: 1,00

560 000 -5-

KIV: 1,00

496,01

KVP: 0,70

KUV: 0,96

0,55

272,07

Popis pozemku: Stavební pozemek v obci Svinčany, se statutem obce, okres Pardubice o velikosti 1129 m2 se nachází na kraji obce. Stavební pozemek je určný pro výstavbu rodinného domu, na který je vystaveno stavební povolení a projektová dokumentace. Inženýrských sítí tj. voda, kanalizace a elektřina se nachází 60 m od hranice pozemku. Pozemek je v rovinném terénu. Obec má 425 obyvatel, v obci je obecní úřad, občanská vybavenost je menšího rozsahu. Pozemek se nachází 15 km od okresního a krajského města Pardubice, město Heřmanův Městec je vzdáleno 3 km, obec Valy je vzdálená 8 km. Stavební pozemek je volný. Lokalita: Barchov KRC: 0,85

KMP: 0,95

KPP: 0,98

KDD: 0,98

KMZ: 0,98

KIV: 1,00

KVP: 1,00

KUV: 1,00

867 693 600 800,00 0,76 Parcela č.: Popis pozemku: Stavební pozemek v obci Barchov, se statutem obce, okres Pardubice o velikosti 867 m2 se nachází na kraji obce. U pozemku je vedena místní silniční komunikace s živičným povrchem. Stavební pozemek je v mírném svahu. Pozemek je určen k zástavbě rodinného domu. Inženýrské sítě, tj. voda, kanalizace, elektřina a plyn jsou na hranici pozemku. Obec má 180 obyvatel, v obci je obecní úřad, občanská vybavenost je minimální. Pozemek se nachází 10 km od okresního a krajského města Pardubice, obec Valy je vzdálená 6 km. Pozemek je volný.

608,01

470,33 Kč/m2

Průměrná jednotková cena

a) stanovení obvyklé hodnoty oceňovaných pozemků v současném stavu: Stanovení a zdůvodnění Cenu stavebního pozemku p.č. 418/12 stanovuji ve výši 470 Kč, která odpovídá ceně vypočtené metodou porovnávací. Cena odpovídá jednotkové ceny vzhledem k tomu, že se jedná o pozemek velikosti 1194 m2 se nachází pozemků: na kraji obce v rovinném terénu s kompletními inženýrskými sítěmi a se zpevněnou slepou místní silniční komunikací, 300 m od jejího středu s autobusovou a železniční dopravou, 11 km od okresního a krajského města Pardubice, 4 km od města Přelouč, kde je kompletní občanská vybavenost. Druh pozemku

Parcela č.

267/1 zastavěná plocha a nádvoří zahrada 62/1 Celková výměra pozemků

Výměra [ m2 ] 838

Jednotková cena [ Kč/m2 ] 470

261 1 099

470 Hodnota pozemků celkem

Celková cena pozemku [Kč] 393 860 122 670 516 530

b) stanovení obvyklé hodnoty oceňovaných pozemků v budoucím stavu: Druh pozemku

Parcela č.

zastavěná plocha a 267/1 nádvoří zahrada 62/1 Celková výměra pozemků

Výměra [ m2 ] 838

Jednotková cena [ Kč/m2 ] 470

261 1 099

470 Hodnota pozemků celkem

-6-

Celková cena pozemku [Kč] 393 860 122 670 516 530

Výpočet věcné hodnoty stavby Rozestavěný rodinný dům Věcná hodnota dle THU Rozestavěný rodinný dům má základy betonové pásové s izolací proti zemní vlhkosti a radonu, stěny siporexové tvárnice tl. 30 cm, stropy ocelové I nosiče s rovným podhledem, krov dřevěný trámový, krytina pálené tašky, klempířské konstrukce chybí, vnitřní omítky štukové, fasádní omítky chybí, vnější obklady chybí, vnitřní obklady chybí, schody 4 stupně bez obkladu, dveře dřevěné dýhované do ocelových zárubní, okna plastová zdvojená, podlahy obytných místností chybí, podlahy ostatních místností chybí, vytápění ústřední plynovým kotlem a plechové radiátory, elektroinstalace světelná a motorová na jističe, bleskosvod chybí, rozvod vody studené a teplé, zdroj teplé vody plynový kombi kotel, rozvod zemního plynu, kanalizace z kuchyně, koupelny a WC, vybavení kuchyně plynový sporák, vnitřní hygienické vybavení umyvadlo, WC standardní splachovací, ostatní chybí.

Zastavěné plochy a výšky podlaží: Zastavěná. Konstr. výška plocha 2,95 m 129,80 m2 2 5,40 m 115,64 m

Název 1.NP 2.NP Obestavěný prostor: Výpočet jednotlivých výměr: Název Obestavěný prostor 1.NP 129,80*2,85 2.NP se zastřešením 115,64*(1,00+3,40/2)

= =

[m3] 369,93 m3 312,23 m3

(PP = podzemní podlaží, NP = nadzemní podlaží, Z = zastřešení) Název

Typ

1.NP 2.NP se zastřešením Obestavěný prostor - celkem: Konstrukce 1. Základy 2. Zdivo 3. Stropy 4. Střecha 5. Krytina 6. Klempířské konstrukce 7. Vnitřní omítky 8. Fasádní omítky 9. Vnější obklady

Popis betonové pasy s izolací plynosilikátové tvárnice tl. 30 cm ocelové I nosiče a Hurdis desky krov dřevěný trámový pálené tašky pozinkovaný plech štukové vápenné dvouvrstvé omítky sokl - keramické obklady -7-

Obestavěný prostor 369,93 m3 312,23 m3 682,16 m3 Rozestavěnost 100 % 90 % 100 % 100 % 100 % 0% 40 % 0% 0%

10. Vnitřní obklady 11. Schody 12. Dveře 13. Okna 14. Podlahy obytných místností 15. Podlahy ostatních místností 16. Vytápění 17. Elektroinstalace 18. Bleskosvod 19. Rozvod vody 20. Zdroj teplé vody 21. Instalace plynu 22. Kanalizace 23. Vybavení kuchyně 24. Vnitřní vybavení 25. Záchod 26. Ostatní

běžné keramické obklady železobetonové monolitické s běžným povrchem dveře dřevěné dýhované do ocelových zárubní plastová zdvojená plovoucí podlaha keramická dlažba

0% 5% 30 % 80 % 0% 0%

ústřední plynovým kotlem a plechové radiátory v kombinaci s podlahovým topením světelná a motorová na jističe bleskosvod studená i teplá voda plynový kombi kotel zemní plast z kuchyně, koupelny, WC plynový sporák s elektrickou troubou vana plastová rohová, umyvadlo splachovací standardní rozvod domácího telefonu, kabelové televize a internetu pod omítkou, digestoř, malé ventilátory

Rozestavěnost celkem:

80 % 70 % 0% 60 % 100 % 100 % 60 % 50 % 10 % 50 % 0% 64,85 %

2

Zastavěná plocha [m ] Užitná plocha [m2] Obestavěný prostor [m3] Jednotková cena (JC) [Kč/m3] Rozestavěnost [%] Reprodukční hodnota (RC) [Kč] Stáří [roků] Další životnost [roků] Opotřebení [%] Věcná hodnota (VH) Kč

Současný stav

64,85 2 183 143 0 100 0,00 2 183 143

Budoucí stav 130 171 682,16 3 200 100,00 3 366 450 0 100 0,00 3 366 450

Výpočet porovnávací hodnoty Oceňovaná nemovitost Užitná plocha: Obestavěný prostor: Zastavěná plocha: Plocha pozemku:

187,00 m2 757,26 m3 148,39 m2 1 099,00 m2

Popis oceňované nemovitosti: Rodinný dům má základy kamenné pásové bez vodorovné izolace proti zemní vlhkosti, nosné stěny zděné ze smíšeného zdiva tl. 60 cm, stropní konstrukce dřevěná trámová s rovným podhledem, střecha sedlová, krov dřevěný trámový, krytina pálené tašky, klempířské konstrukce pozinkovaný -8-

plech, úprava vnitřních povrchů omítky štukové, úprava vnějších povrchů omítka vápenocementová hladká, vnější obklad chybí, vnitřní obklady kuchyňském koutu, koupelně a WC, schody chybí, dveře dřevěné masivní do dřevěných zábradlí, okna dřevěná dvojitá, podlahy obytných místností betonové, podlahy ostatních místností betonové, PVC a keramická dlažba, vytápění etážové na tuhé palivo a plechové radiátory, elektroinstalace pouze světelná a třífázová na pojistky, bleskosvod chybí, vnitřní vodovod s rozvodem vody studené a teplé, vnitřní kanalizace z kuchyňského koutu, koupelny a WC, zdroj teplé vody elektrický bojler a zásobník na teplou vodu, rozvod plynu chybí, vnitřní hygienické zařízení vana plastová rohová a umyvadlo, WC standardní splachovací, vybavení kuchyně plynový sporák na propan-butan, ostatní chybí. Popisy porovnatelných nemovitostí: RD 4 + kk Rodinný dům 4 + kk se nachází v obci Barchov se statutem obce, katastrální území Barchov, okres Pardubice. Jedná se o dům samostatně stojící, nepodsklepený, přízemní s podkrovím se sedlovou střechou, je zděný cihlový, má předzahrádku, za RD je udržovaná zahrada. RD je novostavbou, topení plynovým kotlem, okna plastová zdvojená, dvě koupelny s toaletami, příslušenstvím jsou stodola, garáž, čistička odpadních vod a venkovní úpravy, IS sítě obecní vodovod, plynovod a elektrické sítě, kanalizace řešeno ČOV. RD je umístěn v centru obce, před RD je místní silniční komunikace s živičným povrchem. Obec je vzdálena od okresního a krajského města Pardubice 10 km, obec Valy je vzdálena 6 km. Rodinný dům je volný. RD 5 + kk a 1 + kk Rodinný dům 5 + kk s budovou 1 + kk se nachází v obci Benešovice se statutem obce, lokalita Brloh, katastrální území Benešovice, okres Pardubice. Rodinný dům je samostatně stojící, nepodsklepený, přízemní s podkrovím se sedlovou střechou, je zděný cihlový, má předzahrádku, za RD je udržovaná zahrada. RD je po komplexní rekonstrukci v roce 2006, topení plynovým kotlem s plynovou nádrží na pozemku, okna plastová zdvojená, plovoucí podlahy, zateplená fasáda, nová střecha, dispozice v 1.NP vstupní hala, šatna, komora, úklidová místnost, WC, koupelna s WC 2x, schodiště, ve 2.NP pět pokojů, příslušenstvím jsou další budova 1 + kk (vejminek) se třemi sklady, tři garáže s dálkovým ovládáním vrat, bazén 8 x 4,20 m, skleník 7,5 x 4,0 m, kotce pro velké psy a venkovní úpravy, IS sítě obecní vodovod, plynovod a elektrické sítě, kanalizace řešena septikem, RD je umístěn v klidném prostředí, před RD je místní silniční komunikace s živičným povrchem. Obec je vzdálena od okresního a krajského města Pardubice 13 km, město Přelouč je vzdáleno 3 km, obec Valy je vzdálena 7 km. Rodinný dům je volný. RD 6 + 2 Rodinný dům 6 + 2 se nachází v obci Lázně Bohdaneč se statutem města, katastrální území Lázně Bohdaneč, okres Pardubice. Jedná se o dům samostatně stojící, nepodsklepený, přízemní s podkrovím se sedlovou střechou, je zděný z CP, po komplexní rekonstrukci, kdy celé podkroví provedeno nově, topení ústřední plynovým kotlem, nová střecha s měděnými okapy, nové rozvody, okna plastová zdvojená, plovoucí a keramické podlahy, zateplená fasáda, dispozice v 1.NP byt 2 + 1 se sociálním zařízením, ve 2.NP nový byt 4 + 1 se sociálním zařízením, příslušenstvím jsou dvě garáže s dálkovým ovládáním vrat, vrtaná studna, okrasná zahrada s velkou terasou a venkovním krbem, IS sítě obecní vodovod, kanalizace, plynovod a elektrické sítě, RD je umístěn ve vilové čtvrti lázeňského města, kousek od golfového hřiště u místní silniční komunikace s živičným povrchem. Obec je vzdálena od okresního a krajského města Pardubice 7 km, obec Valy je vzdálena 6 km. Rodinný dům je volný. RD 5 + kk Rodinný dům 5 + kk se nachází v obci Černá u Bohdanče se statutem obce, katastrální území Černá -9-

u Bohdanče, okres Pardubice. Jedná se o dům řadový koncový, nepodsklepený, přízemní s podkrovím se sedlovou střechou, je zděný cihlový, má předzahrádku, za RD je udržovaná zahrada. RD je novostavbou s kolaudací v roce 2011, topení ústřední plynovým kotlem, okna plastová zdvojená, bez kuchyňské linky, dispozice v 1.NP obývací část s kuchyní, sociální zařízení, vstup na terasu, garáž, příprava na kuchyňskou linku a krb, ve 2.NP čtyři pokoje a koupelna, příslušenstvím jsou garáž a venkovní úpravy, IS sítě obecní vodovod, kanalizace, plynovod a elektrické sítě, před RD je místní silniční komunikace s živičným povrchem v klidné části obce. Obec je vzdálena od okresního a krajského města Pardubice 6,5 km, lázně Bohdaneč jsou vzdáleny 3 km a obec Valy je vzdálena 11,5 km. Rodinný dům je volný.

Srovnatelné nemovitosti Název: RD 4 + kk Lokalita Barchov Použité koeficienty: K1 Redukce pramene ceny 0,85 K2 Velikosti objektu 1,02 K3 Poloha 1,02 K4 Provedení a vybavení 1,35 K5 Celkový stav 1,03 K6 Vliv pozemku 1,07 1,02 K7 Úvaha zpracovatele ocenění Celkový Upravená j. cena Zdůvodnění koeficientu Kc: koef. KC Kč/m2 Redukce pramene ceny - Cena převzata z internetu; Velikosti 1,34 24 019 objektu - Srovnávací objekt je větší; Poloha - Vzdálenost od Pardubic je obdobná, umístění je ve středu obce; Provedení a vybavení - Rozestavěná nemovitost má ropracovanost 62,5 %; Celkový stav - Rozestavěný rodinný dům je obýván majitelkou nemovitosti, stav rozestavěné nemovitosti je dobrý.; Vliv pozemku - Pozemek je větší, příslušenstvím je garáž, stodola, ČOV; Úvaha zpracovatele ocenění - Vzhledem ke všem skutečnostem je nemovitost mírně horší; Užitná plocha Výměra pozemku. Celková cena Jednotková cena 2 2 195,00 m 1 322 m 3 490 000 Kč 17 897 Kč/m2 Název: RD 5 + kk a 1 + kk Lokalita Benešovice Použité koeficienty: K1 Redukce pramene ceny K2 Velikosti objektu K3 Poloha K4 Provedení a vybavení K5 Celkový stav K6 Vliv pozemku

0,85 1,05 1,00 1,35 1,02 1,10 - 10 -

K7 Úvaha zpracovatele ocenění

Užitná plocha 250,00 m2

1,02

Výměra pozemku. 2 500 m2

Název: RD 6 + 2 Lokalita Lázně Bohdaneč Použité koeficienty: K1 Redukce pramene ceny K2 Velikosti objektu K3 Poloha K4 Provedení a vybavení K5 Celkový stav K6 Vliv pozemku K7 Úvaha zpracovatele ocenění

Užitná plocha 240,00 m2

0,85 1,04 1,05 1,35 1,02 0,93 1,01

Výměra pozemku. 578 m2

Název: RD 5 + kk Lokalita Černá u Bohdanče Použité koeficienty: K1 Redukce pramene ceny K2 Velikosti objektu K3 Poloha K4 Provedení a vybavení K5 Celkový stav K6 Vliv pozemku K7 Úvaha zpracovatele ocenění

Užitná plocha 153,00 m2

Upravená j. cena Celkový koef. KC Kč/m2 1,38 32 542 Celková cena Jednotková cena 5 900 000 Kč 23 600 Kč/m2

Celkový Upravená j. cena koef. KC Kč/m2 1,20 20 005 Celková cena Jednotková cena 3 999 000 Kč 16 663 Kč/m2

0,85 0,95 1,01 1,35 1,02 0,90 0,98

Výměra pozemku. 309 m2

Celkový Upravená j. cena koef. KC Kč/m2 0,99 23 760 Celková cena Jednotková cena 3 670 000 Kč 23 987 Kč/m2

Výpočet porovnávací hodnoty nemovitosti na základě užitné plochy Minimální jednotková cena porovnávaných nemovitostí Průměrná jednotková cena porovnávaných nemovitostí Maximální jednotková cena porovnávaných nemovitostí Stanovená jednotková cena oceňované nemovitosti - 11 -

20 005 Kč/m2 25 082 Kč/m2 32 542 Kč/m2 25 082 Kč/m2

187,00 m2 4 690 334 Kč

Celková užitná plocha oceňované nemovitosti Výsledná porovnávací hodnota

Výpočet výnosové hodnoty Přehled pronajímaných plocha a jejich výnosů č. plocha - účel

podlaží

podlahová plocha [m2]

nájem

nájem

[Kč/m2/rok] [Kč/měsíc]

Celkový výnos za rok: Výpočet hodnoty výnosovým způsobem PP RC

Podlahová plocha Reprodukční cena Výnosy (za rok) Dosažitelné roční nájemné za m2

Nj

Dosažitelné hrubé roční nájemné Dosažitelné procento pronajímatelnosti Upravené výnosy celkem Náklady (za rok) Daň z nemovitosti Pojištění Opravy a údržba Správa nemovitosti Ostatní náklady Náklady celkem Čisté roční nájemné Míra kapitalizace Výnosová hodnota

Nj * PP Nh

0,00 % * RC 0,00 % * RC 0,00 % * RC V N=Nh-V Cv

m2 Kč

nájem [Kč/rok] 0

0 2 323 771

Kč/(m2*ro k) Kč/rok % Kč/rok

0 95 % 0

Kč/rok Kč/rok Kč/rok Kč/rok Kč/rok Kč/rok Kč/rok % Kč

0 0 0 0 0 0 0 0,00 0

REKAPITULACE OCENĚNÍ

Porovnávací hodnota Výnosová hodnota Věcná hodnota Hodnota pozemku

Obvyklá cena

Současný stav 4 690 334 Kč 0 Kč 2 725 753 Kč 516 530 Kč

Budoucí stav 4 690 334 Kč 0 Kč 3 909 060 Kč 516 530 Kč

3 000 000 Kč

Komentář ke stanovení obvyklé ceny Obvyklá cena rozestavěného rodinného domu bez č.p. na pozemku p.č. 418/12 s pozemkem p.č. 418/12 v katastrálním území Valy, obec Valy je větší než věcná hodnota o 275 tis. Kč (bez venkovních úprav), ale odpovídá metodě porovnáním při snížení budoucí ceny o nedokončené - 12 -

vybavení a práce ve výši 35,15 %. Rodinný dům je samostatně stojící, nepodsklepený, přízemní s podkrovím se sedlovou střechou, zděný, standardního vybavení, v technickém stavu provedením dokončení rozestavěné stavby o rozestavěnosti 64,85 % bez provedení 2.NP. Rodinný dům se nachází se 300 m od středu obce, 300 m od autobusové zastávky hromadné dopravy a 100 m od železniční stanice. V obci je obecní úřad, mateřská škola, občanská vybavenost je menšího rozsahu, ale ta je zabezpečena ve městě Přelouč, vzdáleném 4 km. V obci jsou kompletní inženýrské sítě a silniční komunikace jsou převážně s živičným povrchem, před rodinným domem je místní silniční komunikace s živičným povrchem, silniční komunikace I.třídy Pardubice - Přelouč se zpevněným živičným povrchem je vzdálena 50 m. V rodinném domě se nachází jedna bytová jednotka 3 + 1 v 1.NP, která ještě není dokončena, práce na 2.NP nejsou provedeny. Na stavbu rodinného domu je stavební povolení ze dne 3.3.2005, které je v současné době prodlouženo do 31.12.2014. Rozestavěný rodinný dům není zapsán v katastru nemovitostí, stavební pozemek je zapsán pod číslem p.č. 418/49 a není provedena oprava na současné p.č. 418/12. Na rodinném domě nevázne věcné břemeno. Stavba a pozemky jsou jednoho vlastníka. Níže uvedené skutečnosti, že na nemovitosti neváznou žádné jiné závazky nebo omezení, zejména pak břemeno vznikající přímo ze zákonů (telekomunikačního, elektrizačního, plynárenského, vodního, atd.), popřípadě závazky vyplývající ze smluvních ujednání, o jejichž existenci se nelze přesvědčit ze výpisu z KN nebylo možno ověřit.

Ocenění práv a závad Ocenění práv a závad provedeno dle Občanského soudního řádu č. 99/1963 Sb. ve znění dalších doplňků a novel, dle § 336a, odst. 1, písmeno b, týkající se ceny jednotlivých práv a závad s nemovitostí spojených dle § 336a, odst. 1, písmeno c ve znění dle §336a, odst. 2.

Práva a závady dle § 336a, odst.1, písmeno b Na základě výpisu z katastru nemovitostí LV č. 431 ze dne 8.11.2012 se jedná o následující omezení vlastnického práva:

1) Nařízení exekuce Bandová Ilona, Pernštýnské náměstí 1, Pardubice I - Pardubice, Staré Město, 530 02 Pardubice 2, r.č. 695427/3326. Z-12334/2003-606. Listina. Usnesení soudu o nařízení exekuce Okresní soud v Pardubicích 16 Nc-12334/ 2003 -5 ze dne 11.11.2003, uloženo na pracovišti Pardubice. Z-12334/2003-606.

2) Exekuční příkaz k prodeji nemovitosti k č.j. 16 Nc 14599/2008 -4 Bandová Ilona, Pernštýnské náměstí 1, Pardubice I - Pardubice, Staré Město, 530 02 Pardubice 2, r.č. 695427/3326. Parcela: 418/49. Z-9391/2011-606. Listina. Exekuční příkaz Exekuční úřad Praha 2 071 EX-9294/2008 -9/Ku ze dne 7.10.2008. Z-18854/2008-606. 3) Zástavní právo exekutorské k zajištění pohledávky ve výši 25.553,40 Kč s příslušenstvím k č.j. 16 EXE 1842/2011-34. Intrum Justitia, s.r.o., Prosecká 851/64, Praha 9, Prosek, 190 00 Praha 9, IČO: 25083236. Parcela: 418/49, Z-266/2012-606. Listina. Exekuční příkaz o zřízení exekutorského zástavního práva na nemovitosti Exekutorský úřad Cheb 074 EX-11167/2011 -012 ze dne 14.12.2011. Právní moc ke dni 28.12.2011. Z-266/2012-606.

Ocenění práv a závad dle §336a, odst. 1, písmeno b 1) Intrum Justitia, s.r.o.

25.553,40 Kč --------------- 13 -

Práva a závady dle §336a, odst. 1, písmeno b celkem

25.553,40 Kč

Práva a závady s nemovitostí spojených celkem

0,00 Kč

Práva a závady dle § 336a, odst. 1, písmeno c Práva a závady, která dražbou nezaniknou. Jedná se o věcná břemena, ve smyslu zvláštních předpisů, nájem bytů a další věcná břemena a nájemní práva, která se na nemovitostech v k.ú. Valy, obec Valy, okres Pardubice nenachází.

Ocenění práv a závad dle § 336a, odst. 1, písmeno c

0,00 Kč

Práva a závady celkem

0,00 Kč

V Brně 31.1.2013 Ing. Josef Nekvapil Skácelova 1253/2a 612 00 Brno telefon: 605 150 984 e-mail: [email protected]

Znalecká doložka:

Znalecký posudek jsem podal jako znalec jmenovaný rozhodnutím Krajského soudu v Brně, ze dne 20.11.1995, č.j. Spr. 2827/95 pro základní obor ekonomika, odvětví ceny a odhady, se zvláštní specializací pro odhady nemovitostí a pro základní obor stavebnictví, odvětví stavby obytné a průmyslové, vady a poruchy staveb.

Znalecký posudek byl zapsán pod poř. č. 1826-2013 znaleckého deníku.

SEZNAM PODKLADŮ A PŘÍLOH Podklady a přílohy Fotodokumentace nemovitosti Výpis z katastru nemovitostí pro LV č. 431 ze dne 22.8.2012 Informace o parcele se snímkem katastrální mapy ze dne 1.2.2013 Mapa oblasti s pozemkem p.č. 418/49 Prodloužené stavební povolení ze dne 11.1.2012

Rodinný dům - 14 -

počet stran A4 příloze 3 0 0 0 0

Pohled uliční

Rodinný dům - 15 -

Pohled zahradní

Byt 3 + 1 - 16 -

Koupelna

Toaleta

Prostor schodiště

- 17 -