ZNALECKÝ POSUDEK číslo 1833-2013 Rodinný dům Kraj Jihomoravský, okres Znojmo, obec Olbramovice, k.ú. Olbramovice u Moravského Krumlova Adresa nemovitosti: Olbramovice 204, 671 76 Olbramovice Vlastníci stavby: 725413/4723, paní Miroslava Kacanová, Náměstí 8.května 1, 675 55 Hrotovice, vlastnictví: podílové, vlastnický podíl: 1 / 5 756225/4755, paní Martina Meczlová, Karlovo náměstí 104/55, 674 01 Třebíč, vlastnictví: podílové, vlastnický podíl: 1 / 5 735708/4746, paní Iveta Pysková, Moskevská 495/4, 674 01 Třebíč, vlastnictví: podílové, vlastnický podíl: 1 / 5 695826/4709, paní Marie Rouchovanská, Kojatín 8, 675 03 Kojatín, vlastnictví: podílové, vlastnický podíl: 1 / 5 746219/4729, paní Alena Vyšinská, Modřínová 582/11, 674 01 Třebíč, vlastnictví: podílové, vlastnický podíl: 1 / 5 Vlastníci pozemku: 725413/4723, paní Miroslava Kacanová, Náměstí 8.května 1, 675 55 Hrotovice, vlastnictví: podílové, vlastnický podíl: 1 / 5 756225/4755, paní Martina Meczlová, Karlovo náměstí 104/55, 674 01 Třebíč, vlastnictví: podílové, vlastnický podíl: 1 / 5 735708/4746, paní Iveta Pysková, Moskevská 495/4, 674 01 Třebíč, vlastnictví: podílové, vlastnický podíl: 1 / 5 695826/4709, paní Marie Rouchovanská, Kojatín 8, 675 03 Kojatín, vlastnictví: podílové, vlastnický podíl: 1 / 5 746219/4729, paní Alena Vyšinská, Modřínová 582/11, 674 01 Třebíč, vlastnictví: podílové, vlastnický podíl: 1 / 5 NEMOVITOST: Katastrální údaje :
OBJEDNATEL : Adresa objednatele:
Exekutorský úřad Praha 2, Pan JUDr. Jan Fendrych Hradecká 3, 130 00 Praha
ZHOTOVITEL : Adresa zhotovitele:
Ing. Josef Nekvapil Skácelova 1253/2a, 612 00 Brno IČ: 633 61 850 telefon: 605 150 984 DIČ: -
ÚČEL OCENĚNÍ:
fax: -
Exekuční řízení (ocenění stávajícího stavu)
e-mail:
[email protected]
OBVYKLÁ CENA Datum místního šetření: Počet stran:
17 stran
V Brně, dne 29.3.2013
42 000 Kč 27.3.2013
Stav ke dni : Počet příloh: 9
Ing. Josef Nekvapil
-2-
27.3.2013 Počet vyhotovení: 3
NÁLEZ Znalecký úkol: Znaleckým úkolem je výpočet obvyklé ceny rodinného domu č.p. 204 na pozemku p.č. st.442/1 s pozemkem p.č. st.442/1 v obci Olbramovice, katastrální území Olbramovice u Moravského Krumlova, okres Znojmo, kraj Jihomoravský s příslušenstvím. Přehled podkladů: Zákon č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku a vyhláška MF č. 3/2008 Sb., o provedení některých ustanovení zákona č. 151/1997 Sb. ve znění vyhlášky č. 456/2008 Sb., vyhlášky č. 460/2009 Sb., vyhlášky č. 364/2010 Sb., vyhlášky č. 387/2011 Sb. a vyhlášky č. 450/2012 Sb, Vyhláška č. 37/1967 Sb. k provedení zákona o znalcích a tlumočnících ve znění vyhlášky č. 77/1993 Sb., - Ocenění nemovitostí I-IV, autor Prof.Ing.Albert Bradáč, DrSc. a kol., - Stavební zákon č. 183/2006 Sb. a jeho prováděcí předpisy, - Usnesení Exekutorského úřadu Praha 2 pod č.j. 132 EX 8208/10-34 ze dne 20.3.2013, - Exekuční příkaz Exekučního úřadu Praha 2 pod č.j. 132 EX 8208/10-25/Ku ze dne 26.6.2012, - Výpis z katastru nemovitostí, LV č. 468 v k.ú. Olbramovice u Moravského Krumlova, obec Olbramovice ze dne 19.3.2013, - Informace o parcele č. st.442/1 v k.ú. Olbramovice u Moravského Krumlova s katastrální mapou ze dne 30.3.2013, - Informace o stavbě budovy č.p. 204 na parcele st.442/1 ze dne 30.3.2013, - Výsledek technické prohlídky ze dne 27.3.2013, - Informace a sdělení získané od pana Romana Hyblera, starosty obce Olbramovice, T: 724186557 a paní Počarovské Věry, majitelky rodinného domu č.p. 202. Místopis Obec Olbramovice se statutem obce se nachází se na severozápadní straně Drnholecké pahorkatiny, okresní město Znojmo je vzdáleno 35 km, krajské město Brno je vzdáleno 38 km. V obci je obecní úřad, pošta, mateřská škola, základní škola, zdravotní zařízení, občanská vybavenost je středního rozsahu, jsou zde tři obchody s potravinami, dvě hospody, jeden penzion s restaurací, dům služeb, tři kadeřnictví, stavebniny, Družstvo zemědělců, kostel s farou, fotbalové hřiště, hřiště na házenou, hasiči, tři rybníky a Olbramovický potok. Obec má 1064 obyvatel. V obci jsou téměř kompletní inženýrské sítě, je zde obecní vodovod, dešťová kanalizace, plynovod a elektrické sítě, chybí splašková kanalizace. Obcí prochází silniční komunikace II.třídy Pohořelice - Moravský Krumlov, silnice I.třídy Znojmo - Pohořelice je vzdálena 4,5 km, dálniční komunikace Brno - Pohořelice je vzdálená 11,5 km. V obci není provedena cenová mapa stavebních pozemků. Rodinný dům se nachází na pozemku p.č. st.442/1, zastavěná plocha a nádvoří o výměře 427 m2. Pozemek je obdélníkového tvaru, je rovinný. Rodinný dům je vzdálen od středu obce 1000 m severozápaním směrem, autobusová zastávka je vzdálena 50 m, železnice se v obci nenachází, před rodinným domem se nachází místní slepá silniční komunikace, která je zpevněná živičným povrchem. Rodinný dům je orientován severozápad - jihovýchod, vstup do objektu je z místní silniční komunikace ze severozápadní strany. Rodinný dům je bez předzahrádky, parkování vozidla je možné naproti rodinnému domu, vjezd do dvora je vraty v rodinném domě. Za rodinným domem se nachází polorozbořená stavba a zahrada s bez trvalých porostů. Před rodinným domem se nachází téměř kompletní inženýrské sítě, je zde obecní vodovod, dešťová kanalizace, plynovod a elektrické sítě, chybí splašková kanalizace.
-3-
SOUČASNÝ STAV Okolí: Přípojky: veř. / vl.
BUDOUCÍ STAV
bytová zóna průmyslová zóna Okolí : ostatní nákupní zóna / voda / kanalizace / plyn Přípojky: / elektro telefon veř / vl.
bytová zóna průmyslová zóna ostatní nákupní zóna / voda / kanalizace / plyn / elektro telefon
Dopravní dostupnost (do 10 minut pěšky): MHD železnice Dopravní dostupnost (do 10 minut autem): dálnice/silnice I. tř Poloha v obci: širší centrum - zástavba RD zpevněná komunikace nezpevněná komunikace Přístup k pozemku
autobus silnice II.,III.tř
Celkový popis: Nemovitost se nachází jihovýchodně od středu obce Olbramovice na pozemku p.č. st.442/1. Rodinný dům je obdélníkového tvaru, je řadový vnitřní, nepodsklepený, přízemní se sedlovou střechou, je zděný. V rodinném domě je 1 bytová jednotka IV.kategorie o velikosti 1 + 1. Rodinný dům má v 1.NP obývací pokoj, kuchyni a předsíň o podlahové ploše 44,0 m2 a průjezd o ploše 30,0 m2. Rodinný dům má základy kamenné pásové bez vodorovné izolace proti zemní vlhkosti, nosné stěny zděné ze smíšeného zdiva tl. 45 cm, stropní konstrukce dřevěná trámová s rovným podhledem, střecha sedlová, krov dřevěný trámový, krytina betonové tašky, klempířské konstrukce chybí, úprava vnitřních povrchů omítky štukové, úprava vnějších povrchů omítka hrubá vápenocementová, vnější obklad chybí, vnitřní obklady chybí, schody chybí, dveře dřevěné masivní do dřevěných zárubní, okna dřevěná dvojitá, podlahy obytných místností prkenné, podlahy ostatních místností prkenné a keramická dlažba, vytápění lokální na tuhá paliva, elektroinstalace světelná a třífázová na jističe, bleskosvod chybí, vnitřní vodovod chybí, vnitřní kanalizace chybí, zdroj teplé vody chybí, rozvod plynu chybí, vnitřní hygienické zařízení chybí, WC chybí, vybavení kuchyně chybí, ostatní chybí. Rodinný dům postaven dle údajů starosty obce cca v roce 1925, jeho stáří je 88 roků. Na rodinném domě neprobíhá údržba, rodinný dům není obýván, majitel rodinného domu zemřel v roce 2011, technický stav je špatný. Na zdivu jsou trhlinky, obvodové zdi jsou vlhké, vykazují mapy od pronikání zemní vlhkosti, vodorovná izolace je nefunkční, střešní betonová krytina je dlouho po době životnosti, jsou na ní mechy a líšejníky, pouze elektroinstalace je nová, provedená v posledních pěti letech, dřevěná dvojitá okna jsou ještě původní, jsou zkřížená, netěsní, nátěr oprýskaný. U rodinného domu není prováděna údržba a modernizace. Technický stav je velmi špatný, je nutné provést rekonstrukci s modernizací. Za rodinným domem se nachází vedlejší stavba, jedná se o o bývalé chlévy. Objekt je v havarijním stavu, část objektu se zhroutil, ze statického hlediska je nutno přistoupit k demolici, objekt není hodnocen. Venkovní úpravy a trvalé porosty se nevyskytují. Silné stránky - rodinný dům je umístěn v rovinném terénu, - před rodinným domem není pohyb vozidel, - rodinný dům je bez věcného břemene, - průjezd je možno využít k parkování vozidla, - před rodinným domem je možné parkování vozidel, - před rodinným domem jsou téměř kompletní IS, chybí pouze splašková kanalizace, - před rodinným domem je místní silniční komunikace s živičným povrchem.
Slabé stránky - rodinný dům je ve velmi špatném technickém stavu, -4-
- rodinný dům je bez předzahrádky, - na rodinný dům je nařízena exekuce, - ve stěnách jsou slabé trhlinky, střešní krytina naprosto nevyhovující, - u rodinného domu neprobíhá údržba, - rodinný dům není obýván, - je nutné provést demolici vedlejší stavby, - rodinný dům je bez sociálního zařízení, je neobyvatelný. RIZIKA Rizika spojená s právním stavem nemovitosti: Nemovitost je řádně zapsána v katastru Nemovitost není řádně zapsána v katastru nemovitostí nemovitostí Stav stavby umožňuje podpis zástavní Stav stavby neumožňuje podpis zástavní smlouvy (vznikla věc) smlouvy Skutečné užívání stavby není v rozporu s její Skutečné užívání stavby je v rozporu s její kolaudací kolaudací Přístup k nemovitosti přímo z veřejné Není zajištěn přístup k nemovitosti přímo z komunikace je zajištěn veřejné komunikace Komentář: Nemovitost bez sociálního zařízení je neobyvatelná. Rizika spojená s umístěním nemovitosti: nejsou Nemovitost není situována v záplavovém Nemovitost situována v záplavovém území území Komentář: Rizika spojená s umístěním nemovitosti nejsou. Věcná břemena a obdobná zatížení: Exekuce Komentář: Na nemovitostech tj. stavbě a pozemcích je nařízeno exekuční řízení. Ostatní rizika: Nájemní smlouvy uzavřené na dobu neurčitou za tržních podmínek Stavby s výrazně zhoršeným technickým stavem Stavby dlouhou dobu neužívané Komentář: Majitel nemovitosti zemřel v roce 2011, od úmrtí není rodinný dům užíván. Rodinný dům je bez sociálního zařízení ve velmi špatném technickém stavu.
OBSAH 1. Ocenění staveb nákladovou metodou 1.1 Rodinný dům 2. Ocenění ostatních staveb nákladovou metodou 2.1 Průjezd 3. Ocenění pozemků 3.1 Pozemky 4. Porovnávací ocenění 4.1 Rodinný dům
OCENĚNÍ -5-
1. Ocenění staveb nákladovou metodou 1.1 Rodinný dům Věcná hodnota dle THU Rodinný dům má základy kamenné bez izolace proti zemní vlhkosti, stěny ze smíšeného zdiva tl. 45 cm, stropy dřevěné trámové s rovným podhledem, krov dřevěný trámový, krytina betonové tašky, klempířské konstrukce chybí, vnitřní omítky štukové, fasádní omítky vápenocementové hrubé, vnější obklady chybí, vnitřní obklady chybí, schody chybí, dveře dřevěné masivní do dřevěných zárubní, vrata dřevěná, okna dřevěná dvojitá, podlahy obytných místností prkenné, podlahy ostatních místností prkenné a keramická dlažba, vytápění lokální na tuhá paliva, elektroinstalace světelná a motorová v mědi na jističe, bleskosvod chybí, rozvod vody chybí, zdroj teplé vody chybí, rozvod plynu chybí, kanalizace chybí, vybavení kuchyně chybí, vnitřní hygienické vybavení chybí, WC chybí, ostatní chybí.
Zastavěné plochy a výšky podlaží: Zastavěná. Konstr. výška plocha 3,20 m 57,23 m2
Název 1.NP Obestavěný prostor: Výpočet jednotlivých výměr: Název Obestavěný prostor 1.NP 57,23*3,20 Zastřešení 57,23*(0,30+3,10/2)
= =
[m3] 183,14 m3 105,88 m3
(PP = podzemní podlaží, NP = nadzemní podlaží, Z = zastřešení) Název
Typ
1.NP Zastřešení Obestavěný prostor - celkem:
Konstrukce 1. Základy 2. Zdivo 3. Stropy 4. Střecha 5. Krytina 6. Klempířské konstrukce 7. Vnitřní omítky
Popis kamené bez izolace smíšené zdivo tl. 45 cm dřevěné trámy s rovným podhledem krov dřevěný trámový betonové tašky chybí vápenné štukové -6-
Obestavěný prostor 183,14 m3 105,88 m3 289,01 m3
8. Fasádní omítky 9. Vnější obklady 10. Vnitřní obklady 11. Schody 12. Dveře 13. Okna 14. Podlahy obytných místností 15. Podlahy ostatních místností 15. Podlahy ostatních místností 16. Vytápění 17. Elektroinstalace 18. Bleskosvod 19. Rozvod vody 20. Zdroj teplé vody 21. Instalace plynu 22. Kanalizace 23. Vybavení kuchyně 24. Vnitřní vybavení 25. Záchod 26. Ostatní 27. Vrata
Zastavěná plocha Užitná plocha Obestavěný prostor Jednotková cena (JC) Rozestavěnost Reprodukční hodnota (RC) Stáří Další životnost Opotřebení Věcná hodnota (VH)
vápenocementové hrubé chybí chybí chybí dveře dřevěné masivní do dřevěných zárubní dřevěná špaletová prkenný povrch prkenná podlaha keramická dlažba kamna na tuhá paliva světelná a motorová v mědi na jističe chybí chybí chybí chybí chybí chybí chybí chybí chybí
Ocenění 57 44 289,01 6 561 100,00 1 896 204 88 12 88,00 227 544
[m2] [m2] [m3] [Kč/m3] % Kč roků roků % Kč
2. Ocenění ostatních staveb nákladovou metodou 2.1 Průjezd Věcná hodnota dle THU Průjezd má základy kamenné bez izolace proti zemní vlhkosti, stěny zděné ze smíšeného zdiva tl. 45 cm, stropy dřevěné trámové, krov dřevěný trámový, krytina betonové tašky, klempířské práce chybí, úprava povrchů omítky vápenné hladké a vápenocementové hrubé, schodiště chybí, dveře chybí, vrata dřevěná dvoukřídlá, okno chybí, podlahy hliněné, elektroinstalace světelná.
-7-
Zastavěné plochy a výšky podlaží: Zastavěná. Konstr. výška plocha 3,50 m 36,90 m2
Název 1.NP Obestavěný prostor: Výpočet jednotlivých výměr: Název Obestavěný prostor 1.NP se zastřešením 36,90*(3,50+3,10/2)
=
[m3] 186,34 m3
(PP = podzemní podlaží, NP = nadzemní podlaží, Z = zastřešení) Název
Typ
1.NP se zastřešením Obestavěný prostor - celkem:
Konstrukce 1. Základy 2. Obvodové stěny 3. Stropy 4. Krov 5. Krytina 6. Klempířské práce 7. Úprava povrchů 8. Schodiště 9. Dveře 10. Okna 11. Podlahy 12. Elektroinstalace 13. Vrata
Zastavěná plocha Užitná plocha Obestavěný prostor Jednotková cena (JC) Rozestavěnost Reprodukční hodnota (RC) Stáří Další životnost Opotřebení Věcná hodnota (VH)
Popis kamenné bez izolace smíšené zdivo tl. 45 cm dřevěné dřevěný umožňující podkroví betonová krytina chybí vápenné hladké chybí chybí chybí hliněná chybí dřevěná dvoukřídlá Ocenění 37 32 186,34 2 496 100,00 465 117 88 12 88,00 55 814
[m2] [m2] [m3] [Kč/m3] % Kč roků roků % Kč
3. Ocenění pozemků -8-
Obestavěný prostor 186,34 m3 186,34 m3
3.1 Pozemky Porovnávací metoda Základní popis oceňovaných pozemků Přehled srovnatelných pozemků: Koeficienty: (redukce ceny - KRC, velikost poz. - KMP, poloha poz. - KPP, dopravní dostupnost - KDD, možnost zastavění - KMZ, intenzita využití - KIV, vybavenost poz. - KVP, úvaha zpracovatele - KUV)
Výměra Požadovaná Jednotková Koeficient Upravená [m2] /kupní cena cena celkový cena 2 [ Kč ] [ Kč/m ] [ KC ] [ Kč/m2 ] Lokalita: Dobelice KRC: 0,80
KMP: 1,03
KPP: 0,90
KDD: 0,93
KMZ: 1,00
KIV: 1,00
KVP: 0,90
612 170 000 277,78 0,59 Parcela č.: Popis pozemku: Stavební pozemek v obci Dobelice, okres Znojmo je velikosti 612 m2. Pozemek je obdélníkového tvaru, je rovinný. Kompletní inženýrské sítě se nachází 80 m od hranice pozemku. Občanská vybavenost je minimálního rozsahu, která je zajištěna ve městě Moravský Krumlov ve vzdálenosti 5 km. Obec má 272 obyvatel. Pozemek se nachází 30 km od okresního města Znojmo, obec Olbramovice je vzdálená 10,5 km a krajské město Brno je vzdáleno 49 km. Pozemek je volný. Lokalita: Bohutice KRC: 0,80
KMP: 1,10
KPP: 0,93
KDD: 0,90
KMZ: 1,00
KIV: 1,00
KVP: 1,10
1 333 230 000 172,54 0,77 Parcela č.: Popis pozemku: Stavební pozemek v obci Bohutice je obdélníkového tvaru, má rozměry 11 x 103 m, dosud využívaný jako zahrada s ovocnými stromy, je vhodný pro bydlení i k rekreaci. Pozemek se nachází v proluce stávající zástavby mezi rodinnými domy, okolo pozemku vede silniční komunikace se zpevněným živičným povrchem, na hranici pozemku se nachází inženýrské sítě, jedná se o obecní vodovod, plyn a elektrické sítě. V obci je obecní úřad, ZŠ I.stupně, obchod, hospoda, umělý rybník pro rybáře, zámek, kostel a křížová cesta, vinařská stezska. Občanská vybavenost je menšího rozsahu, je zde základní škola I.stupně, v malé míře jsou zastoupeny obchody a služby. Obec má 595 obyvatel. Okresní město Znojmo je vzdáleno 38 km, obec Olbramovice je vzdálena 3,5 km, krajské město Brno je vzdáleno 41 km. Pozemek je volný. Lokalita: Hostěradice KRC: 0,80
KMP: 1,08
KPP: 1,00
KDD: 0,98
KMZ: 1,00
KIV: 1,00
KVP: 1,00
KUV: 0,95
163,80
KUV: 0,95
132,80
KUV: 1,05
1 000 280 000 280,00 0,89 Parcela č.: 248,94 Popis pozemku: Stavební pozemek v obci Hostěradice, katastrální území Chlupice, okres Znojmo o výměře 1000 m2. Na pozemku je provedena základová deska rodinného domu o rozměru 12,20 x 7,70 m a je vybaveno stavební povolení. K pozemku je příjezd po obecní komunikaci, inženýrské sítě jsou na hranici pozemku. Občanská vybavenost je středního rozsahu, je zde obecní úřad, pošta, základní škola I.stupně, zdravotní zařízení, zastoupeny jsou obchody a služby. Obec má 1460 obyvatel. Pozemek se nachází 20 km od okresního města Znojma, obec Olbramovice je vzdálená 19 km, krajské město Brno je vzdáleno 49 km. Pozemek je volný. Průměrná jednotková cena 181,85 Kč/m2 Stanovení a zdůvodnění jednotkové ceny pozemků: -9-
Stavební pozemek p.č. st.442/1 je zastavěná plocha a nádvoří o výměře 427 m2 a nachází se u místní slepé silniční komunikace. Na pozemku se nachází rodinný dům, vedlejší stavba ve velmi špatném stavu, jiné stavby, venkovní úpravy a trvalé porosty na pozemku nejsou. Pozemek se nachází 1000 m od středu obce Olbramovice jihovýchodním směrem v lokalitě se staršími rodinnými domy. Autobusová zastávka hromadné dopravy je vzdálena 50 m, železnice se v obci nenachází. Před pozemkem jsou kompletní IS, je zde obecní vodovod, dešťová kanalizace, elektrické sítě a plynovod, chybí splašková kanalizace. Terén je rovinný. na pozemku p.č. st. 442/1 je rodinným dům s průjezdem, vedlejší stavba, dvůr a zahrada, rodinný dům je bez předzahrádky. Druh pozemku
Parcela č.
zastavěná plocha a 442/1 nádvoří Celková výměra pozemků
Výměra [ m2 ] 427
Jednotková cena [ Kč/m2 ] 110
427
Hodnota pozemků celkem
Celková cena pozemku [Kč] 46 970 46 970
4. Porovnávací ocenění 4.1 Rodinný dům Oceňovaná nemovitost Užitná plocha: Obestavěný prostor: Zastavěná plocha: Plocha pozemku:
44,00 m2 475,36 m3 94,12 m2 427,00 m2
Popis oceňované nemovitosti: Rodinný dům má základy kamenné pásové bez vodorovné izolace proti zemní vlhkosti, nosné stěny zděné ze smíšeného zdiva tl. 45 cm, stropní konstrukce dřevěná trámová s rovným podhledem, střecha sedlová, krov dřevěný trámový, krytina betonové tašky, klempířské konstrukce chybí, úprava vnitřních povrchů omítky štukové, úprava vnějších povrchů omítka vápenocementová hrubá a vápenná hladká, vnější obklad chybí, vnitřní obklady chybí, schody chybí, dveře dřevěné masivní do dřevěných zárubní, vrata dřevěná dvoukřídlá, okna dřevěná dvojitá, podlahy obytných místností prkenné, podlahy ostatních místností prkenné a keramická dlažba, vytápění lokální na tuhé palivo, elektroinstalace světelná a třífázová na jističe, bleskosvod chybí, vnitřní vodovod chybí, vnitřní kanalizace chybí, zdroj teplé vody chybí, rozvod plynu chybí, vnitřní hygienické zařízení chybí, WC chybí, vybavení kuchyně chybí, ostatní chybí. Popisy porovnatelných nemovitostí: RD 4 + 1 Rodinný dům 4 + 1 se nachází v obci Suchohrdly u Miroslavi se statutem obce, katastrální území Suchohrdly u Miroslavi, okres Znojmo. Jedná se o dům řadový vnitřní, nepodsklepený, přízemní se sedlovou střechou, je zděný ze smíšeného zdiva, má předzahrádku, za RD je zahrada. RD je vhodný k rekonstrukcí nebo k demolici, topení lokální na tuhá paliva, okna dřevěná dvojitá, podlahy betonové a dlažba, dispozice menší 4 + 1, koupelna se sprchovým koutem, samostatné WC, příslušenstvím jsou venkovní úpravy, IS sítě vedou v cestě i za zahradou. Obec je vzdálena od okresního města Znojma 26 km, od krajského města Brna 40 km, Olbramovice jsou vzdáleny 11 km. Nemovitost je volná. - 10 -
RD 2 + 1 Rodinný dům 2 + 1 se nachází v obci Bohutice se statutem obce, katastrální území Bohutice, okres Znojmo. Rodinný dům je samostatně stojící, nepodsklepený, přízemní se sedlovou střechou, je zděný ze smíšeného zdiva, s předzahrádkou, za RD je s velkou zahradou. RD je v dobrém technickém stavu, topení plynové, okna dřevěná dvojitá, dispozice vstup do domu je předsíní, po pravé straně jsou dva průchozí pokoje, po levé straně je kuchyně a koupelna s WC, příslušenstvím jsou garáž, hospodářské budovy, sklep a venkovní úpravy, IS sítě obecní vodovod, plynovod a elektrické sítě, na které je i napojen RD, před RD je místní silniční komunikaci s živičným povrchem. Obec je vzdálena od okresního města Znojma 38 km, od krajského města Brna 41 km a od Olbramovic 3,5 km. Nemovitost je volná. RD 2 + 1 Rodinný dům 2 + 1 se nachází v obci Rybníky se statutem obce, katastrální území Rybníky, okres Znojmo. Jedná se o dům řadový koncový, nepodsklepený, přízemní se sedlovou střechou, je zděný z CP, má malou předzahrádku, za rodinným domem je dvůr a zahrada. RD je před komplexní rekonstrukcí nebo demolicí, topení na tuhá paliva, okna dřevěná dvojitá, příslušenstvím je kůlna a venkovní úpravy, IS sítě v obci obecní vodovod, kanalizace, plynovod a elektrické sítě, RD je napojen na obecní vodovod a elektro 230/400 V. RD je umístěn v klidné okrajové části obce, před RD je místní silniční komunikaci s živičným povrchem. Obec je vzdálena od okresního města Znojma 30 km, od krajského města Brna 40 km, město Moravský Krumlov je vzdáleno 3 km a Olbramovice jsou vzdáleny 11,5 km. Nemovitost je volná. RD 2 + 1 Rodinný dům 2 + 1 se nachází v obci Miroslav se statutem města, katastrální území Václavov, okres Znojmo. Jedná se o dům řadový koncový rohový, nepodsklepený, přízemní se sedlovou střechou, je zděný z cihel plných, je bez předzahrádky, za rodinným domem je pěkná udržovaná zahrada. RD je před komplexní rekonstrukcí, topení ústřední na tuhá paliva a ústřední elektrické, okna dřevěná dvojitá, podlahy původní dřevěné, keramická dlažba a beton, dispozice je 2 + 1, vstupní hala, WC a koupelna, příslušenstvím jsou hospodářské budovy, vinný sklep, dílna, kůlna, udírna a venkovní úpravy, IS sítě ve městě jsou kompletní, tj. obecní vodovod, kanalizace, plynovod a elektrické sítě, RD je napojen na kompletní IS včetně elektro 230/400 V, RD je umístěn v klidné části obce, před RD je místní silniční komunikaci s živičným povrchem. Město má středně velkou občanskou vybavenost, město je vzdálena od okresního města Znojma 30 km, od krajského města Brna 45 km, Olbramovice jsou vzdáleny 9 km. Nemovitost je volná. RD 3 + 1 Rodinný dům 3 + 1 se nachází v obci Lesonice se statutem obce, katastrální území Lesonice, okres Znojmo. Jedná se o dům řadový koncový, nepodsklepený, přízemní se sedlovou střechou, je zděný ze smíšeného zdiva, má malou předzahrádku, za rodinným domem je zahrada. RD je před komplexní rekonstrukcí, topení lokální na tuhá paliva, okna dřevěná dvojitá, kachlová kamna v kuchyni, dispozice je vstup do velké předsíně, ze které je vstup do třech pokojů a na verandu, za kuchyní je spíž, sociální zařízení chybí, příslušenstvím je hospodářská budova, klenbový sklep a venkovní úpravy, IS sítě v obci obecní vodovod, plynovod a elektrické sítě, RD je napojen pouze na elektro 230 V. RD je umístěn v klidné části obce, před RD je místní silniční komunikaci s živičným povrchem. Obec je vzdálena od okresního města Znojma 33 km, od krajského města Brna 46 km, město Moravský Krumlov je vzdáleno 6 km, Olbramovice jsou vzdáleny 12 km. RD je volný. Srovnatelné nemovitosti - 11 -
Název: RD 4 + 1 Lokalita Suchohrdly u Miroslavi Použité koeficienty: K1 Redukce pramene ceny 0,85 K2 Velikosti objektu 1,10 K3 Poloha 1,03 K4 Provedení a vybavení 1,00 K5 Celkový stav 1,05 K6 Vliv pozemku 1,10 K7 Úvaha zpracovatele ocenění 1,03 Celkový koef. Upravená j. cena Zdůvodnění koeficientu Kc: KC Kč/m2 Redukce pramene ceny - Cena převzata z internetu; Velikosti 1,15 5 019 objektu - RD 4 + 1; Poloha - u silniční komunikace I.třídy, dobré dopravní spojení; Provedení a vybavení - komplexní rekonstrukce nebo demolice; Celkový stav - IS v domě, koupelna a WC; Vliv pozemku - velký pozemek 742 m2; Úvaha zpracovatele ocenění - z posuzovaných objektů dobrá volba; Užitná plocha Výměra pozemku. Celková cena Jednotková cena 2 2 105,00 m 742 m 460 000 Kč 4 381 Kč/m2 Název: RD 2 + 1 Lokalita Bohutice Použité koeficienty: K1 Redukce pramene ceny 0,85 K2 Velikosti objektu 1,06 K3 Poloha 0,99 K4 Provedení a vybavení 1,10 K5 Celkový stav 1,05 K6 Vliv pozemku 1,05 K7 Úvaha zpracovatele ocenění 1,04 Celkový koef. Upravená j. cena Zdůvodnění koeficientu Kc: KC Kč/m2 Redukce pramene ceny - cena z internetu; Velikosti objektu 1,13 7 233 RD 2 + 1 o užitné ploše 70 m2; Poloha - pouze 3,5 km za Olbramovicemi; Provedení a vybavení - technický stav dobrý, v RD komplexní sítě; Celkový stav - celkový stav dobrý; Vliv pozemku - pozemek 598 m2; Úvaha zpracovatele ocenění dobrá nemovitost; Užitná plocha Výměra pozemku. Celková cena Jednotková cena 2 2 70,00 m 896 m 450 000 Kč 6 429 Kč/m2 Název: RD 2 + 1 Lokalita Rybníky - 12 -
Použité koeficienty: K1 Redukce pramene ceny 0,85 K2 Velikosti objektu 1,06 K3 Poloha 0,95 K4 Provedení a vybavení 1,00 K5 Celkový stav 1,00 K6 Vliv pozemku 1,10 K7 Úvaha zpracovatele ocenění 0,95 Celkový koef. Upravená j. cena Zdůvodnění koeficientu Kc: KC Kč/m2 Redukce pramene ceny - cena z internetu; Velikosti objektu 0,89 2 795 RD 2 + 1 o UP 96 m2; Poloha - malá OV, silnice I.třídy vzdálená, menší dopravní dostupnost; Provedení a vybavení určen ke komplexní rekosntrukci nebo k demolici; Celkový stav - špatný, odpovídá srovnávacímu RD; Vliv pozemku pozemek 749 m2; Úvaha zpracovatele ocenění - horší nemovitost; Užitná plocha Výměra pozemku. Celková cena Jednotková cena 2 2 96,00 m 749 m 300 000 Kč 3 125 Kč/m2 Název: RD 2 + 1 Lokalita Miroslav, Václavov Použité koeficienty: K1 Redukce pramene ceny 0,85 K2 Velikosti objektu 1,06 K3 Poloha 1,03 K4 Provedení a vybavení 1,05 K5 Celkový stav 1,05 K6 Vliv pozemku 0,90 K7 Úvaha zpracovatele ocenění 1,05 Celkový koef. Upravená j. cena Zdůvodnění koeficientu Kc: KC Kč/m2 Redukce pramene ceny - cena z internetu; Velikosti objektu 0,97 6 622 RD 2 + 1, UP 73 m2; Poloha - v blízkosti komunikace I.třídy, dobré spojení; Provedení a vybavení - před komplexní rekonstrukcí, v RD koupelna a WC; Celkový stav - v RD koupelna a WC, napojen na kompletní IS, ve městě dobrá OV; Vliv pozemku - pozemek pouze 242 m2; Úvaha zpracovatele ocenění - nemovitost je dobrá; Užitná plocha Výměra pozemku. Celková cena Jednotková cena 2 2 73,00 m 242 m 500 000 Kč 6 849 Kč/m2
Název: RD 3 + 1 Lokalita Lesonice - 13 -
Použité koeficienty: K1 Redukce pramene ceny 0,85 K2 Velikosti objektu 1,10 K3 Poloha 0,90 K4 Provedení a vybavení 1,00 K5 Celkový stav 0,99 K6 Vliv pozemku 1,10 K7 Úvaha zpracovatele ocenění 0,90 Celkový koef. Upravená j. cena Zdůvodnění koeficientu Kc: KC Kč/m2 Redukce pramene ceny - cena z internetu; Velikosti objektu 0,82 2 299 RD 1 + 3 o UP 104 m2; Poloha - umístění mimo dopravní spojení, komunikace I.třídy vzdálené; Provedení a vybavení před komplexní rekonstrukcí nebo demolicí; Celkový stav napojen pouze na elektro 230 V, bez koupelny a WC; Vliv pozemku - pozemek 741 m2; Úvaha zpracovatele ocenění špatná nemovitost; Užitná plocha Výměra pozemku. Celková cena Jednotková cena 2 2 104,00 m 741 m 290 000 Kč 2 788 Kč/m2 Výpočet porovnávací hodnoty nemovitosti na základě užitné plochy Minimální jednotková cena porovnávaných nemovitostí Průměrná jednotková cena porovnávaných nemovitostí Maximální jednotková cena porovnávaných nemovitostí Stanovená jednotková cena oceňované nemovitosti Celková užitná plocha oceňované nemovitosti Výsledná porovnávací hodnota
2 299 Kč/m2 4 794 Kč/m2 7 233 Kč/m2 4 794 Kč/m2 44,00 m2 210 936 Kč
REKAPITULACE OCENĚNÍ 1. Ocenění staveb nákladovou metodou 1.1 Rodinný dům 2. Ocenění ostatních staveb nákladovou metodou 2.1 Průjezd 3. Ocenění pozemků 3.1 Pozemky 4. Porovnávací ocenění 4.1 Rodinný dům Porovnávací hodnota Výnosová hodnota Věcná hodnota Hodnota pozemku
Obvyklá cena
227 545,00 Kč 55 814,00 Kč 47 000,00 Kč 210 936,00 Kč
Současný stav 210 900 Kč 0 Kč 330 329 Kč 46 970 Kč
42 000 Kč
Komentář ke stanovení obvyklé ceny - 14 -
Obvyklá cena rodinného domu ve výši 210000,- Kč odpovídá metodě porovnávací, což odpovídá tržní hodnotě v uvedené lokalitě, ale je nižší než věcná hodnota o 120 tis. Kč, což odpovídá nemovitosti rodinného domu č.p. 204 na pozemku p.č. st.442/1 s pozemkem p.č. st.442/1 v katastrální území Olbramovice, obec Olbramovice v rodinném domě řadovém vnitřním, nepodsklepeném, přízemním se sedlovou střechou, zděném ze smíšeného zdiva, podstandardního vybavení bez sociálního zařízení, v současné době neobyvatelný , v technickém stavu vyžadujícím provedení demolice nebo komplexní rekonstrukci s modernizací, nacházející se 1000 m od středu obce, 50 m od autobusové zastávky, obec je bez železniční dopravy. V obci je obecní úřad, pošta, zdravotní zařízení, základní škola a mateřská škola. Služby a obchody jsou v menším rozsahu, jsou zde tři obchody s potravinami, 2 x hospoda a 1 restaurace s penzionem, kostel s farou, fotbalové hřiště a hřiště na házenou, tělocvična v základní škole, v obci jsou stavebniny, Družstvo zemědělství, hasiči, obcí protéká Olbramovický potok, v katastrálním území jsou tři rybníky. Hromadná doprava sestává z průjezdu autobusové hromadné dopravy, která je napojena na integrovaný dopravní systém v Jihomoravském kraji. V obci jsou kompletní inženýrské sítě mimo splaškovou kanalizaci, silniční komunikace jsou s živičným povrchem, před rodinným domem je místní silniční živičná komunikace, obcí prochází silniční komunikace II.třídy Pohořelice - Moravský Krumlov se zpevněným živičným povrchem. V rodinném domě se nachází jedna bytová jednotka 1 + 1 v 1.NP bez sociálního zařízení, její stáří je 88 roků, pokoj je umístěn v severozápadní straně rodinného domu. Na rodinném domě nevázne věcné břemeno, je na něm nařízení exekuce. Stavba a pozemky jsou jednoho vlastníka. Rodinný dům vyžaduje provedení komplexní rekonstrukce a modernizace nebo demolici.Technický stav je špatný, bez sociálního zařízení neodpovídá nárokům na bydlení Obvyklá cena vlastnického podílu ve výši 1/5 u rodinného domu č.p. 204 s příslušenstvím a pozemkem p.č. 442/1 činí 42 000,00 Kč. Níže uvedené skutečnosti, že na nemovitosti neváznou žádné jiné závazky nebo omezení, zejména pak břemeno vznikající přímo ze zákonů (telekomunikačního, elektrizačního, plynárenského, vodního, atd.), popřípadě závazky vyplývající ze smluvních ujednání, o jejichž existenci se nelze přesvědčit ze výpisu z KN nebylo možno ověřit.
Ocenění práv a závad Ocenění práv a závad provedeno dle Občanského soudního řádu č. 99/1963 Sb. ve znění dalších doplňků a novel, dle § 336a, odst. 1, písmeno b, týkající se ceny jednotlivých práv a závad s nemovitostí spojených dle § 336a, odst. 1, písmeno c ve znění dle §336a, odst. 2.
Práva a závady dle § 336a, odst.1, písmeno b Na základě výpisu z katastru nemovitostí LV č. 468 ze dne 19.3.2013 se jedná o následující omezení vlastnického práva:
1) Nařízení exekuce JUDr. Eva Jablonská, Exekutorský úřad Praha 6 Kocanová Miroslava, Náměstí 8.května 1, 675 55 Hrotovice, r.č. 725413/4723. Z-9308/2011-710. Listina. Usnesení soudu o nařízení exekuce Okresního soudu v Třebíči 9 EXE-1810/2011 -12 ze dne 20.7.2011, uloženo na pracovišti Třebíč. Z-9308/2011-710.
Ocenění práv a závad dle §336a, odst. 1, písmeno b 0,00 Kč
- 15 -
--------------Práva a závady dle §336a, odst. 1, písmeno b celkem 0,00 Kč
Práva a závady s nemovitostí spojených celkem 0,00 Kč Práva a závady dle § 336a, odst. 1, písmeno c Práva a závady, která dražbou nezaniknou. Jedná se o věcná břemena, ve smyslu zvláštních předpisů, nájem bytů a další věcná břemena a nájemní práva, která se na nemovitostech v k.ú. Olbramovice, obec Olbramovice, okres Znojmo nenachází.
Ocenění práv a závad dle § 336a, odst. 1, písmeno c 0,00 Kč
Práva a závady celkem 0,00 Kč V Brně 29.3.2013 Ing. Josef Nekvapil Skácelova 1253/2a 612 00 Brno telefon: 605 150 984 e-mail:
[email protected]
Znalecká doložka:
Znalecký posudek jsem podal jako znalec jmenovaný rozhodnutím Krajského soudu v Brně, ze dne 20.11.1995, č.j. Spr. 2827/95 pro základní obor ekonomika, odvětví ceny a odhady, se zvláštní specializací pro odhady nemovitostí a pro základní obor stavebnictví, odvětví stavby obytné a průmyslové, vady a poruchy staveb.
Znalecký posudek byl zapsán pod poř. č. 1833-2013 znaleckého deníku.
- 16 -
SEZNAM PODKLADŮ A PŘÍLOH Podklady a přílohy Fotodokumentace nemovitosti Výpis z katastru nemovitostí pro LV č. 468 ze dne 19.3.2013 Informace o stavbě a parcele se snímkem katastrální mapy ze dne 30.3.2013 Mapa oblasti obce Olbramovice s RD
Rodinný dům
- 17 -
počet stran A4 příloze 1 5 2 1
Pohled uliční
Pohled dvorní
- 18 -
