ZNALECKÝ POSUDEK číslo

ZNALECKÝ POSUDEK číslo 1839-2013 NEMOVITOST: Katastrální údaje : Adresa nemovitosti: Vlastníci stavby:

Vlastníci pozemku:

Bytová jednotka, Bytová jednotka Kraj Vysočina, okres Třebíč, obec Třebíč, k.ú. Třebíč Jaroslava Haška 645/7, 674 01 Třebíč 620408/6251, pan Milan Lépeš, Jaroslava Haška 645/7, 674 01 Třebíč, vlastnictví: SJM 635723/2211, paní Ivana Lépešová, Jaroslava Haška 645/7, 674 01 Třebíč, vlastnictví: SJM 620408/6251, pan Milan Lépeš, Jaroslava Haška 645/7, 674 01 Třebíč, vlastnictví: SJM 635723/2211, paní Ivana Lépešová, Jaroslava Haška 645/7, 674 01 Třebíč, vlastnictví: SJM

OBJEDNATEL : Adresa objednatele:

Exekutorský úřad Praha 2, Pan JUDr. Jan Fendrych Hradecká 3, 130 00 Praha

ZHOTOVITEL : Adresa zhotovitele:

Ing. Josef Nekvapil Skácelova 1253/2a, 612 00 Brno IČ: 633 61 850 telefon: 605 150 984 DIČ:

ÚČEL OCENĚNÍ:

fax:

Exekuční řízení (ocenění stávajícího stavu)

OBVYKLÁ CENA

1 110 000 Kč

e-mail: [email protected]

Datum místního šetření: Počet stran:

17 stran

V Brně, dne 16.5.2013

10.5.2013

Stav ke dni : Počet příloh: 7

Ing. Josef Nekvapil

-2-

10.5.2013 Počet vyhotovení: 3

NÁLEZ Znalecký úkol Znaleckým úkolem je výpočet obvyklé ceny bytové jednotky č. 645/3 na pozemku p.č. 645 s podílem na společných částech bytových domů č.p. 642, 643, 644, 645 a pozemcích p.č. st.5262, st.5263, st.5264, st.5265 ve výši 747/23869 v obci Třebíč, katastrální území Třebíč, okres Třebíč, kraj Vysočina s příslušenstvím. Přehled podkladů Zákon č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku a vyhláška MF č. 3/2008 Sb., o provedení některých ustanovení zákona č. 151/1997 Sb. ve znění vyhlášky č. 456/2008 Sb., vyhlášky č. 460/2009 Sb., vyhlášky č. 364/2010 Sb., vyhlášky č. 387/2011 Sb. a vyhlášky č. 450/2012 Sb, Vyhláška č. 37/1967 Sb. k provedení zákona o znalcích a tlumočnících ve znění vyhlášky č. 77/1993 Sb., - Ocenění nemovitostí I-IV, autor Prof.Ing.Albert Bradáč, DrSc. a kol., - Stavební zákon č. 183/2006 Sb. a jeho prováděcí předpisy, - Usnesení Exekutorského úřadu Praha 2 pod č.j. 132 EX 32727/09-23 ze dne 29.4.2013, - Exekuční příkaz Exekučního úřadu Praha 2 pod č.j. 071 EX 1929/08-8/Zl ze dne 24.9.2008, - Výpis z katastru nemovitostí, LV č. 12772 v k.ú. Třebíč, obec Třebíč, okres Třebíč ze dne 29.4.2013, - Informace o parcelách č. st.5262, st.5263, st.5264, st.5265 v k.ú. Třebíč s katastrální mapou, - Prohlášení vlastníka dle zákona č. 72/1994 Sb. k budově č.p. 642, 643, 644, 645 v ulici Jaroslava Haška, obec Třebíč ze dne 10.10.1996, - Smlouva o převodu vlastnictví bytové jednotky č. 645/3 v budově č.p. 642, 643, 644, 645 na pozemcích p.č. st.5262, 5263, 5264, 5265 ze dne 19.6.1997, - Výsledek technické prohlídky ze dne 10.5.2013, - Informace a sdělení získané od třech nájemníků bytového domu č.p. 642, 643, 644 a 645. Místopis Obec Třebíč se statutem okresního města se nachází ve středu Křižanovské vrchoviny. Obec je vzdálena od krajského města Jihlava 38 km. V obci jsou ve větší míře služby a obchody, je zde městský úřad, pošta, střední škola, zdravotní zařízení, policie, autobusové a železniční nádraží. V obci je fotbalové hřiště s tribunou, krytá hokejová hala, tenisové kurty, volejbalové hřiště, sokolovna, kostel, sborový dům, knihovna, hasiči, restaurace, obchody potravin, zeleniny, autoopravna. Obec má 37575 obyvatel, obcí protéká řeka Jihlava. V obci jsou kompletní inženýrské sítě, je zde obecní vodovod, kanalizace, plynovod a elektrické sítě. V obci není provedena cenová mapa stavebních pozemků. Bytový dům č.p. 642, 643, 644 a 645 se čtyřmi vstupy se nachází na pozemcích p.č. st. 5262, zastavěná plocha a nádvoří o výměře 169 m2, st.5263, zastavěná plocha a nádvoří o výměře 169 m2, st.5264, zastavěná plocha a nádvoří o výměře 210 m2, a st.5265, zastavěná plocha a nádvoří o výměře 210 m2. Pozemky jsou obdélníkového tvaru, jsou silně svažité se spádem 10% v jihozápadním směru. Bytový dům je vzdálen od středu obce 3 km severovýchodním směrem, autobusová zastávka je vzdálena 100 m, autobusové nádraží a železniční stanice jsou vzdáleny 3 km, silniční komunikace I.třídy Brno - Telč je vzdálena 1 km a je zpevněná živičným povrchem. Bytový dům je orientován severovýchod - jihozápad, vstup do objektu je z místní silniční komunikace ze strany severovýchodní. Před bytovým domem ke předzahrádka, za bytovým domem zatravněná plocha, parkování vozidla je možné před bytovým domem na parkovišti. Před bytovým domem se nachází kompletní inženýrské sítě, je zde obecní vodovod, kanalizace, plynovod a elektrické sítě.

-3-

SOUČASNÝ STAV Okolí: Přípojky: veř. / vl.

BUDOUCÍ STAV

 bytová zóna  průmyslová zóna Okolí :  ostatní  nákupní zóna  /  voda  /  kanalizace  /  plyn Přípojky:  /  elektro  telefon veř / vl.

Dopravní dostupnost (do 10 minut pěšky): Dopravní dostupnost (do 10 minut autem): Poloha v obci:

 bytová zóna  průmyslová zóna  ostatní  nákupní zóna  /  voda  /  kanalizace  /  plyn  /  elektro  telefon

 MHD  železnice  dálnice/silnice I. tř okrajová část - sidlištní zástavba

 autobus  silnice II.,III.tř

Celkový popis Pozemky p.č. st.5262, st.5263, st.5264 a st.5265 s bytovým domem se nachází v severovýchodní části obce Třebíč u místní silniční komunikace s živičným povrchem. Bytový dům je obdélníkového tvaru, je samostatně stojící, podsklepený, se čtyřmi vstupy a čtyřmi nadzemními podlažími s plochou střechou, je panelový. V bytovém domě je 41 bytových jednotek. Bytový dům má základy betonové pásové s vodorovnou a svislou izolací proti zemní vlhkosti, nosné stěny panelové tl. 27 cm se zateplením polystyrénem, stropní konstrukce panelové s rovným podhledem, střecha plochá, krytina plastová, klempířské konstrukce pozinkovaný plech, úprava vnitřních povrchů omítky štukové, úprava vnějších povrchů stěrka se silikátovým nátěrem, vnitřní obklady chybí, schody železobetonové s broušeným teracem a zábradlím, dveře dřevěné dýhované, vstupní plastové, okna plastová zdvojená, podlahy v 1.PP betonové, vytápění ústřední kotlem a plechové radiátory, elektroinstalace světelná a třífázová na jističe, bleskosvod ano, vnitřní vodovod s rozvodem vody studené a teplé, vnitřní kanalizace z kuchyní, koupelen a WC, zdroj teplé vody centrální, rozvod zemního plynu, vnitřní hygienické zařízení vany plechové smaltované a umyvadla, WC standardní splachovací, výtah chybí, vybavení kuchyní plynový sporák, ostatní digestoře, rozvody STA, veřejného a domácího telefonu a internetu pod omítkou, vestavěné skříně, umakartové jádro. Bytová jednotka č. 645/3 má úpravu vnitřních povrchů štukovou, vnitřní obklady chybí, dveře dřevěné dýhované do ocelových zárubní, okna plastová zdvojená, podlahy obytných místností PVC, podlahy ostatních místností PVC, topení centrální a plechovými radiátory, elektroinstalace světelná na jističe, vnitřní vodovod s rozvodem vody studené a teplé, vnitřní kanalizace z kuchyně, koupelny a WC, zdroj teplé vody centrální, rozvod zemního plynu, vnitřní hygienické zařízení vana plechová smaltovaná a umyvadlo, WC standardní splachovací, vybavení kuchyně plynový sporák, ostatní digestoř, rozvod STA, veřejného, domácího telefonu a internetu pod omítkou, vestavěná skříň, měřiče teplé vody, malé ventilátory. Bytový dům je užíván od roku 1980, jeho stáří je 33 roků. Bytový dům do roku 1987 byl užíván jako ubytovna pro polské pracovníky. V létech 1987 a 1988 provedena komplexní rekonstrukce na bytový dům. V roce 2010 proběhlo zateplení bytového domu, nová plastová okna, klempířské konstrukce a úprava balkonu. Bytová jednotka 3 + 1 sestává z obývacího pokoje 20,7 m2, ložnice 12,0 m2, dětský pokoj 16,1 m2, kuchyně 11,7 m2, předsíně 8,4 m2, koupelny 2,5 m2, WC 1,0 m2, spíže 0.3 m2, sklepu 2,0 m2 a balkon 2,4 m2, který není započítán do plochy bytu. Celková plocha bytové jednotky je 74,7 m2. Podíl na společných částech domu a pozemku je 747/23869. Bytová jednotka se nachází ve 2.NP. Pozemky p.č. st.5262, zastavěná plocha a nádvoří o výměře 169 m2, st.5263, zastavěná plocha a nádvoří o výměře 169 m2, st.5264, zastavěná plocha a nádvoří o výměře 210 m2 a st.5265, zastavěná plocha a nádvoří o výměře 210 m2 se nachází pouze pod bytovým domem. Silné stránky - před bytovým domem je minimální pohyb vozidel, - bytový dům je u místní vozovky s parkovací plochou, - v obci je kompletní občanská vybavenost, -4-

- obcí Třebíč vede silniční komunikaci I.stupně, - dobré dopravní spojení autobusovou a železniční dopravou, - bytový dům je zateplený, - bytová jednotka a podíl na pozemku jsou jednoho vlastníka, - nezaměstnanost v okresním městě je menší než v celém okrese. Slabé stránky - bytový dům je umístěn v silně svažitém terénu se spádem 10 %, - na bytovou jednotku je nařízena exekuce, - bytová jednotka je umístěna na kraji obce ve vzdálenosti 3 km od jeho středu, - bytová jednotka je panelová. RIZIKA Rizika spojená s právním stavem nemovitosti:  Jednotka je řádně zapsána v katastru  Jednotka není řádně zapsána v katastru nemovitostí nemovitostí  Stav jednotky umožňuje podpis zástavní  Stav jednotky neumožňuje podpis zástavní smlouvy (vznikla věc) smlouvy  Skutečné užívání jednotky není v rozporu s  Skutečné užívání jednotky je v rozporu s její její kolaudací kolaudací  Přístup k nemovitosti přímo z veřejné  Není zajištěn přístup k nemovitosti přímo z komunikace je zajištěn veřejné komunikace Komentář: Nemovitost nemá žádná rizika spojená s právním stavem. Rizika spojená s umístěním nemovitosti: nejsou  Nemovitost není situována v záplavovém  Nemovitost situována v záplavovém území území Komentář: U nemovitosti nejsou rizika spojená s umístěním nemovitosti. Věcná břemena a obdobná zatížení:  Exekuce Komentář: Na nemovitosti je nařízená exekuce. Ostatní rizika: nejsou Komentář: Na nemovitosti nejsou ostatní rizika.

-5-

OCENĚNÍ Výpočet hodnoty pozemků Pozemek

Porovnávací metoda Základní popis oceňovaných pozemků Pozemky p.č. st.5262, zastavěná plocha a nádvoří o výměře 169 m2, st.5263, zastavěná plocha a nádvoří o výměře 169 m2, st.5264, zastavěná plocha a nádvoří o výměře 210 m2 a st.5265, zastavěná plocha a nádvoří o výměře 210 m2 se nachází pouze pod bytovým domem. Pozemky jsou obdélníkového tvaru, jsou silně svažité se spádem 10% v jihozápadním směru. Pozemky jsou vzdáleny od středu obce 3 km severovýchodním směrem, autobusová zastávka je vzdálena 100 m, železniční stanice je vzdálena 3 km, silniční komunikace I.třídy Brno - Telč je vzdálena 1 km a je zpevněná živičným povrchem. Před pozemky jsou kompletní IS, místní komunikace s parkovacími místy je s živičným povrchem. Přehled srovnatelných pozemků: Koeficienty: (redukce ceny - KRC, velikost poz. - KMP, poloha poz. - KPP, dopravní dostupnost - KDD, možnost zastavění - KMZ, intenzita využití - KIV, vybavenost poz. - KVP, úvaha zpracovatele - KUV)

Výměra Požadovaná Jednotková Koeficient Upravená [m2] /kupní cena cena celkový cena [ Kč ] [ Kč/m2 ] [ KC ] [ Kč/m2 ] Lokalita: Třebíč, Podklášteří KRC: 0,80

KMP: 0,95

KPP: 1,02

KDD: 1,03

KMZ: 1,00

KIV: 1,00

KVP: 1,00

510 984 000 1 929,41 0,80 Parcela č.: Popis pozemku: Stavební pozemek se nachází v okresním městě Třebíč, lokalita Podklášteří, ulice Kaštanova ve vzdálenosti 1 km od středu obce, jeho plocha je 1930 m2. Na hranici pozemku jsou kompletní inženýrské sítě, komunikace s živičným povrchem je u pozemku. Jeho kladem je blízkost středu obce a kompletní IS, nevýhodou jeho velikost. Lokalita: Třebíč, Borovina KRC: 0,80

KMP: 1,05

KPP: 1,01

KDD: 1,01

KMZ: 1,00

KIV: 1,00

KVP: 0,95

1 973 3 260 000 1 652,31 0,78 Parcela č.: Popis pozemku: Stavební pozemek se nachází v okresním městě Třebíč, lokalita Borovina, jeho plocha je 1973 m2. Na pozemku se nachází z IS obecní vodovod, elektrické sítě a vlastní studna, přes silniční komunikaci s živičným povrchem je k dispozici plyn. Výhoda pozemku je umístění na západ, vzdálenost od středu města a velikost pozemku, velkou nevýhodou jsou nekompletní inženýrské sítě. Lokalita: Třebíč, Pocoucov KRC: 0,80

KMP: 1,02

KPP: 0,98

KDD: 0,99

KMZ: 1,00

KIV: 1,00

KVP: 0,90

940 1 034 000 1 100,00 0,67 Parcela č.: Popis pozemku: Stavební pozemek se nachází v okresním městě Třebíč, lokalita Pocoucov, jeho plocha je 940 m2. Na hranici pozemku se nachází z kompletní IS, je připravena silnice až k pozemku. Výhodou pozemku jsou kompletní inženýrské sítě a umístění na SV, nevýhodou větší vzdálenost od středu města. Lokalita: Třebíč, Račerovice -6-

KUV: 1,00

1 540,55

KUV: 0,96

1 291,24

KUV: 0,94

736,74

KRC: 0,80

KMP: 1,04

KPP: 0,97

KDD: 0,98

KMZ: 1,00

KIV: 1,00

KVP: 1,00

1 300 1 937 000 1 490,00 0,81 Parcela č.: Popis pozemku: Stavební pozemek se nachází v okresním městě Třebíč, lokalita Račerovice, jeho plocha je 1300 m2. Na pozemku se nachází kompletní IS, v ceně pozemku je i vybudovaná příjezdová komunikace s živičným povrchem. Výhodou pozemku je jeho umístění na SZ, okolní příroda, kompletní IS a jeho velikost, nevýhodou vzdálenost od města. Lokalita: Třebíč, Slavice KRC: 0,80

KMP: 1,01

KPP: 0,95

KDD: 0,97

KMZ: 1,00

KIV: 1,00

KVP: 0,90

KUV: 1,03

1 213,79

KUV: 0,94

870 761 250 875,00 0,63 Parcela č.: 551,17 Popis pozemku: Stavební pozemek se nachází v okresním městě Třebíč, lokalita Slavice, jeho plocha je 870 m2. Na pozemku se nachází z IS veřejná kanalizace, do dvou měsíců budou zhotoveny elektrické sítě, nutno vybudovat vlastní studnu, příjezdová komunikace je s živičným povrchem. Výhodou pozemku je umístění v klidné části městské části Slavice, nevýhodou je umístění na jihu a vzdálenost od středu města a nekompletní IS. Průměrná jednotková cena 1 066,70 Kč/m2 Stanovení a zdůvodnění jednotkové ceny pozemků Stavební pozemek se nachází v okresním městě Třebíč, lokalita Podklášteří, ulice Kaštanova ve vzdálenosti 1 km od středu obce. Pozemek o celkové ploše 1930 m2 je umístěn v lukrativní žádané lokalitě nedaleko středu obce. Na hranici pozemku jsou kompletní inženýrské sítě, komunikace s živičným povrchem je u pozemku. Úřadem územního plánování města Třebíče je schválen projekt na výstavbu dvojdomků i samostatně stojících RD. Město Třebíč má 37575 obyvatel, v obci je kompletní občanská vybavenost a služby, kompletní IS, MHD a železniční doprava napojená na IDS v Jm kraji, městem prochází komunikace I.třídy Brno - Telč. Pozemek je volný. Stavební pozemek se nachází v okresním městě Třebíč, lokalita Borovina. Pozemek o celkové ploše 1973 m2 je umístěn v lukrativní žádané lokalitě ve vzdálenosti 2 km západním směrem od středu města. Na pozemku se nachází z IS obecní vodovod, elektrické sítě a vlastní studna, přes silniční komunikaci s živičným povrchem je k dispozici plyn. Pozemek je vhodný pro výstavbu RD. Město Třebíč má 37575 obyvatel, v obci je kompletní občanská vybavenost a služby, kompletní IS, MHD a železniční doprava napojená na IDS v Jm kraji, městem prochází komunikace I.třídy Brno - Telč. Pozemek je volný. Stavební pozemek se nachází v okresním městě Třebíč, lokalita Pocoucov. Pozemek o celkové ploše 940 m2 je umístěn v lukrativní lokalitě ve vzdálenosti 4 km severovýchodním směrem od středu města v blízkosti lesa. Na hranici pozemku se nachází z kompletní IS, je připravena silnice až k pozemku. Jedná se o ideální místo pro romantické a pohodlné bydlení. Město Třebíč má 37575 obyvatel, v obci je kompletní občanská vybavenost a služby, kompletní IS, MHD a železniční doprava napojená na IDS v Jm kraji, městem prochází komunikace I.třídy Brno - Telč. Pozemek je volný. Stavební pozemek se nachází v okresním městě Třebíč, lokalita Račerovice. Pozemek o celkové ploše 1300 m2 je umístěn v atraktivní lokalitě ve vzdálenosti 5 km severozápadním směrem od středu města. Na pozemku se nachází kompletní IS, v ceně pozemku je i vybudovaná příjezdová komunikace s živičným povrchem. Pozemek se nachází v nové části zástavby, v klidném prostředí ledů a rybníků, ležících na jižních svazích a je vhodný pro obytnou zástavbu. Město Třebíč má 37575 obyvatel, v obci je kompletní občanská vybavenost a služby, kompletní IS, MHD a železniční doprava napojená na IDS v Jm kraji, městem prochází komunikace I.třídy Brno - Telč. Pozemek je volný. Stavební pozemek se nachází v okresním městě Třebíč, lokalita Slavice. Pozemek o celkové ploše -7-

870 m2 je umístěn v klidné části ve vzdálenosti 5 km jižním směrem od středu města. Na pozemku se nachází z IS veřejná kanalizace, do dvou měsíců budou zhotoveny elektrické sítě, nutno vybudovat vlastní studnu, příjezdová komunikace je s živičným povrchem. Pozemek je vhodný pro obytnou zástavbu. Město Třebíč má 37575 obyvatel, v obci je kompletní občanská vybavenost a služby, kompletní IS, MHD a železniční doprava napojená na IDS v Jm kraji, městem prochází komunikace I.třídy Brno - Telč. Pozemek je volný.

Druh pozemku

Parcela č. Výměra Jednotková [ m2 ] cena [ Kč/m2 ] 5262 169 1 000

Spoluvlastnický podíl

169

1 000

1/1

169 000

210

1 000

1/1

210 000

210

1 000

1/1

210 000

zastavěná plocha a nádvoří zastavěná plocha a 5263 nádvoří zastavěná plocha a 5264 nádvoří zastavěná plocha a 5265 nádvoří Obvyklá cena před korekcí ceny Pozemky p.č. 5262, 5263, 5264, 5265 Celková výměra pozemků

1/1

Celková cena pozemku [ Kč ] 169 000

758 000 * 747,00 / 23 869,00 = 758 Hodnota pozemků celkem

23 722,23 23 722

Výpočet věcné hodnoty stavby Bytová jednotka Popis Bytová jednotka č. 645/3 má úpravu vnitřních povrchů štukovou, vnitřní obklady chybí, dveře dřevěné dýhované do ocelových zárubní, okna plastová zdvojená, podlahy obytných místností PVC, podlahy ostatních místností PVC, topení centrální a plechovými radiátory, elektroinstalace světelná na jističe, vnitřní vodovod s rozvodem vody studené a teplé, vnitřní kanalizace z kuchyně, koupelny a WC, zdroj teplé vody centrální, rozvod zemního plynu, vnitřní hygienické zařízení vana plechová smaltovaná a umyvadlo, WC standardní splachovací, vybavení kuchyně plynový sporák, ostatní digestoř, rozvod STA, veřejného, domácího telefonu a internetu pod omítkou, vestavěná skříň, měřiče teplé vody, malé ventilátory. Zatřídění pro potřeby ocenění Bytový či nebytový prostor v budově § 13 Budova: J. domy vícebytové (typové) Svislá nosná konstrukce: montovaná z dílců betonových plošných Kód klasifikace stavebních děl CZ-CC: 1122 Podlahové plochy bytu Obývací pokoj: Ložnice:

20,70 m2 12,00 m2 -8-

Dětský pokoj: Kuchyně: Koupelna: WC: Předsíň: Spíž: Započítaná podlahová plocha bytu: Podlahové plochy balkonů teras a pavlačí Balkon: Podlahové plochy balkonů teras a pavlačí - celkem:

=

16,10 m2 11,70 m2 2,50 m2 1,00 m2 8,40 m2 0,30 m2 72,70 m2

=

2,40 m2 2,40 m2

Podlahové plochy prostorů se zkoseným stropem pod 2 m, komor mimo byt a místností sklepů Sklep: 2,00 m2 Podlahové pl. prostorů se zkoseným stropem pod 2 m, komor mimo byt = 2,00 m2 a místností sklepů - celkem: Započítaná podlahová plocha bytu: Započítaná podlahová plocha balkonů teras a pavlačí: Započítaná podlahová plocha prostorů se zkoseným stropem pod 2 m, komor mimo byt a místností sklepů: Podlahové plochy - celkem

2

2,40m * 0,17 2,00 m2 * 0,80

Popis a hodnocení konstrukcí a vybavení (S = standard, N = nadstandard, P = podstandard, C = nevyskytuje se, A = přidaná konstrukce, X = nehodnotí se) Konstrukce Provedení 1. Základy vč. zemních prací 2. Svislé konstrukce 3. Stropy 4. Krov, střecha 5. Krytiny střech 6. Klempířské konstrukce 7. Úprava vnitřních povrchů 8. Úprava vnějších povrchů 9. Vnitřní obklady keramické 10. Schody 11. Dveře 12. Vrata 13. Okna 14. Povrchy podlah 15. Vytápění 16. Elektroinstalace 17. Bleskosvod 18. Vnitřní vodovod 19. Vnitřní kanalizace 20. Vnitřní plynovod 21. Ohřev teplé vody

betonové pasy izolované panely betonové sendvičové s izolací železobetonové panelové plochá plastové pozinkovaný plech jednovrstvé vápenné omítky nástřiky na bázi umělých hmot chybí železobetonové monolitické s běžným povrchem dýhované plastová zdvojená PVC centrální světelná třífázová bleskosvod plastové trubky plastové potrubí rozvod zemního plynu centrální ohřev vody -9-

= = =

72,70 m2 0,41 m2 1,60 m2

=

74,71 m2

Hodnocení standardu S N S S S S S S C S

Část [%] 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100

S X S S S S S S S S S

100 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100

22. Vybavení kuchyní 23. Vnitřní hygienické vyb. 24. Výtahy 25. Ostatní

26. Instalační pref. jádra

běžný plynový sporák WC, umyvadla, vana plechová smaltovaná chybí rozvod veřejného a domácího telefonu, rozvod STA a internetu pod omítkou, digestoř, vestavěná skříň, malé ventilátory instalační šachty, koupelny, WC

S S

100 100

C S

100 100

S

100

Výpočet koeficientu K4 (Hodnocení standardu: S...standard, P...podstandard, N...nadstandard, C...není, X...přidaná) Konstrukce, vybavení Obj. podíl [%] Část Koef. Upravený [%] obj. podíl 1. Základy vč. zemních prací S 5,40 100 1,00 5,40 2. Svislé konstrukce N 18,20 100 1,54 28,03 3. Stropy S 8,40 100 1,00 8,40 4. Krov, střecha S 4,90 100 1,00 4,90 5. Krytiny střech S 2,30 100 1,00 2,30 6. Klempířské konstrukce S 0,70 100 1,00 0,70 7. Úprava vnitřních povrchů S 5,70 100 1,00 5,70 8. Úprava vnějších povrchů S 2,90 100 1,00 2,90 9. Vnitřní obklady keramické C 1,30 100 0,00 0,00 10. Schody S 2,90 100 1,00 2,90 11. Dveře S 3,30 100 1,00 3,30 12. Vrata X 0,00 100 1,00 0,00 13. Okna S 5,30 100 1,00 5,30 14. Povrchy podlah S 3,00 100 1,00 3,00 15. Vytápění S 4,80 100 1,00 4,80 16. Elektroinstalace S 5,10 100 1,00 5,10 17. Bleskosvod S 0,40 100 1,00 0,40 18. Vnitřní vodovod S 3,20 100 1,00 3,20 19. Vnitřní kanalizace S 3,10 100 1,00 3,10 20. Vnitřní plynovod S 0,40 100 1,00 0,40 21. Ohřev teplé vody S 2,20 100 1,00 2,20 22. Vybavení kuchyní S 1,90 100 1,00 1,90 23. Vnitřní hygienické vyb. S 3,90 100 1,00 3,90 24. Výtahy C 1,30 100 0,00 0,00 25. Ostatní S 5,70 100 1,00 5,70 26. Instalační pref. jádra S 3,70 100 1,00 3,70 Součet upravených objemových podílů 107,23 Koeficient vybavení K4: 1,0723 Ocenění Základní cena (dle příl. č. 2) [Kč/m2]: Koeficient konstrukce K1 (dle příl. č. 4): Koeficient vybavení stavby K4 (dle výpočtu): Polohový koeficient K5 (příl. č. 14 - dle významu obce): Koeficient změny cen staveb Ki (příl. č. 38 - dle SKP):

- 10 -

= * * * *

8 020,1,0370 1,0723 1,0500 2,1310

Základní cena upravená [Kč/m2] 2 Plná cena: 74,71 m * 19 954,56 Kč/m2

= =

19 954,56 1 490 805,18 Kč

Výpočet opotřebení lineární metodou Stáří (S): 33 roků Předpokládaná další životnost (PDŽ): 67 roků Předpokládaná celková životnost (PCŽ): 100 roků Opotřebení: 100 % * S / PCŽ = 100 % * 33 / 100 = 33,000 %

-

491 965,71 Kč

Bytová jednotka - zjištěná cena bez podílu na příslušenství

=

998 839,47 Kč

Oceňované jednotce náleží spoluvlastnický podíl na příslušenství stavby a pozemku. Spoluvlastnický podíl je: 747 / 23 869 Bytová jednotka - zjištěná cena

=

998 839,47Kč

Výpočet porovnávací hodnoty Oceňovaná jednotka Lokalita / Popis

Typ stavby

Užitná plocha 74,71 m2

Podlaží

Dispozice

Celková cena 1 133 425 Kč

Jednotková cena 15 171 Kč/m2

Popis oceňované nemovitosti Bytová jednotka č. 284/2 má úpravu vnitřních povrchů štukovou, vnitřní obklady ve WC, koupelně a kuchyni, dveře dřevěné dýhované do dřevěných zárubní, okna dřevěná dvojitá, podlahy obytných místností parkety, podlahy ostatních místností PVC a keramická dlažba, topení etážové plynovým kotlem a plechovými radiátory, elektroinstalace světelná na jističe, vnitřní vodovod s rozvodem vody studené a teplé, vnitřní kanalizace z kuchyně, koupelny a WC, zdroj teplé vody plynový kotel, rozvod zemního plynu, vnitřní hygienické zařízení vana plechová smaltovaná a umyvadlo, WC standardní splachovací, vybavení kuchyně plynový sporák s elektrickou troubou, ostatní digestoř, rozvod veřejného a domácího telefonu a televize a internetu pod omítkou, vestavěná skříň. Popisy porovnatelných nemovitostí Byt 3 + 1 Bytová jednotka 3 +1 v OV o ploše 73 m2 se nachází v obci Třebíč se statutem okresního města, lokalita Nové Dvory, ulice Generála Svobody, katastrální území Třebíč, okres Třebíč. Jedná se o bytovou jednotku v bytovém domě samostatně stojícím, podsklepený, o 4.NP s plochou střechou, je panelový, je po komplexní revitalizaci, provedeno zateplení, nová střecha, plastová okna a výtah. Bytová jednotka je umístěna ve 2.NP, je po rekonstrukci, má nové zděné jádro, kuchyňskou linku, rozvody elektřiny, dveře, vestavěnou skříň, v chodbě a kuchyni má nové podhledy, byt má topení centrální, podlahy PVC, je napojen na kabelovou televizi a internet, na kompletní inženýrské sítě. Dispozice bytu je 3 + 1, dlouhá chodba, šatna, balkon a dva sklepy, technický stav je velmi dobrý. Bytový dům je umístěn v klidné části obce, před BD je místní silniční komunikace s živičným povrchem. Lokalita je vzdálena od středu města 3 km a krajské město Jihlava 38 km. Bytová jednotka je volná. - 11 -

Byt 3 + 1 Bytová jednotka 3 + 1 v OV o ploše 72 m2 se nachází v okresním městě Třebíč, lokalita Nové Dvory, ulice Kpt. Jaroše, umístění 4/8 s výtahem, bytový dům je samostatně stojící, podsklepený s osmi nadzemními podlažími s plochou střechou, je panelový. Bytový dům je po kompletní revitalizaci, je zateplený, nová plastová okna, zasklená lodžie. Bytová jednotka je po rekonstrukci, topení ústřední dálkové, nová plastová okna, nové zděné jádro, sprchový kout, podlahy plovoucí, keramická dlažba a PVC, elektrické rozvody u bytového jádra v mědi, nové jističe a pokojové dveře. Bytový dům je napojený na kompletní IS, vozovka živičná, parkování před bytovým domem, technický stav je velmi dobrý. Lokalita je vzdálena od středu města 3 km a krajské město Jihlava 38 km. Bytová jednotka je volná. Byt 3 + 1 Bytová jednotka 3 + 1 v OV o ploše 73 m2 se nachází v okresním městě Třebíč, lokalita Nové Dvory, umístění 4/4 bez výtahu, bytový dům je samostatně stojící, podsklepený se čtyřmi nadzemními podlažími s plochou střechou, je panelový. Bytový dům je po kompletní revitalizaci, je zateplený, nová plastová okna, zasklená lodžie. Bytová jednotka je po rekonstrukci, topení ústřední dálkové, nová plastová okna, zrekonstruované jádro, keramická dlažba, v pokojích PVC, dispozice bytu je 3 + 1, dlouhá chodba, komora, lodžie a sklep. Bytový dům je napojený na kompletní IS, vozovka živičná, parkování před bytovým domem, technický stav je velmi dobrý. Lokalita je vzdálena od středu města 3 km a krajské město Jihlava 38 km. Bytová jednotka je volná. Byt 3 + 1 Bytová jednotka 3 + 1 v OV o ploše 74 m2 se nachází v okresním městě Třebíč, lokalita Nové Dvory, ulice Františka Hrubína, umístění 5/8 s výtahem, bytový dům je samostatně stojící, podsklepený s osmi nadzemními podlažími s plochou střechou, je panelový. Bytový dům je po kompletní revitalizaci, je zateplený, nová plastová okna. Bytová jednotka má pouze nová plastová okna, původní umakartové jádro, podlahy PVC, dispozice byt 3 + 1, šatna, lodžie, sklepní kóje a komora jsou na patře. Bytový dům je napojený na kompletní IS, vozovka živičná, parkování před bytovým domem na parkovišti, technický stav je velmi dobrý. Lokalita je vzdálena od středu města 3 km a krajské město Jihlava 38 km. Bytová jednotka je volná. Byt 3 + 1 Bytová jednotka 3 + 1 v OV o ploše 74 m2 se nachází v okresním městě Třebíč, lokalita Borovina, ulice Zahraničního odboje, umístění 2/4 s výtahem, bytový dům je samostatně stojící, podsklepený se čtyřmi nadzemními podlažími s plochou střechou, je panelový. Bytový dům je po kompletní revitalizaci, je zateplený, nová plastová okna. Bytová jednotka je po rekonstrukci, topení ústřední dálkové, nová plastová okna, nové zděné jádro s pěknou kuchyňskou linkou, předělaná koupelna a WC, podlaha v obývacím pokoji plovoucí laminová, v kuchyni a chodbě keramická dlažba, 2 pokoje původní PVC. Bytový dům je napojený na kompletní IS, vozovka živičná, parkování před bytovým domem na parkovišti, technický stav je velmi dobrý. Lokalita je vzdálena od středu města 3 km a krajské město Jihlava 38 km. Bytová jednotka je volná.

Srovnatelné jednotky Název: Byt 3 + 1 Lokalita: Třebíč, Nové Dvory, Generála Svobody Podlaží: 3 Dispozice: 3 + 1 s balkonem a 2 sklepy - 12 -

Užitná Celková cena plocha panelový 73,00 m2 1 200 000 Kč Použité koeficienty: K1 Redukce pramene ceny 0,85 K2 Velikosti objektu 1,00 K3 Poloha 1,00 K4 Provedení a vybavení 1,00 K5 Celkový stav 1,00 K6 Vliv pozemku 1,00 K7 Úvaha zpracovatele ocenění 1,03 Zdůvodnění koeficientu Kc: Redukce pramene ceny - cena z internetu; Velikosti objektu - byt je obdobný; Poloha - lokalita stejná; Provedení a vybavení - panelový, zateplený; Celkový stav - velmi dobrý, bytový dům po revitalizaci a byt po rekonstrukci; Vliv pozemku - nehodnoceno; Úvaha zpracovatele ocenění - nemovitost mírně lepší; Typ stavby

Název: Byt 3 + 1 Lokalita: Třebíč, Nové Dvory, Kpt. Jaroše Podlaží: 4 Dispozice: 3 + 1 s lodžií Typ stavby Užitná Celková cena plocha panelový 72,00 m2 1 360 000 Kč Použité koeficienty: K1 Redukce pramene ceny 0,90 K2 Velikosti objektu 1,00 K3 Poloha 1,00 K4 Provedení a vybavení 1,00 K5 Celkový stav 1,05 K6 Vliv pozemku 1,00 K7 Úvaha zpracovatele ocenění 1,03 Zdůvodnění koeficientu Kc: Redukce pramene ceny - cena z internetu; Velikosti objektu - byt je obdobný; Poloha - lokalita stejná; Provedení a vybavení - panelový, zateplený; Celkový stav - velmi dobrý, bytový dům po revitalizaci, byt po rekonstrukci; Vliv pozemku - nehodnoceno; Úvaha zpracovatele ocenění - nemovitost mírně lepší; Název: Byt 3 + 1 Lokalita: Třebíč, Nové Dvory Podlaží: 5 Dispozice: 3 + 1 s lodžií a sklepem Typ stavby Užitná Celková cena plocha panelový 73,00 m2 1 220 000 Kč Použité koeficienty: - 13 -


Celkový koef. KC 0,88

Upravená j. cena Kč/m2 14 391





K1 Redukce pramene ceny 0,85 K2 Velikosti objektu 1,00 K3 Poloha 1,00 K4 Provedení a vybavení 1,00 K5 Celkový stav 1,05 K6 Vliv pozemku 1,00 K7 Úvaha zpracovatele ocenění 1,03 Zdůvodnění koeficientu Kc: Redukce pramene ceny - cena z internetu; Velikosti objektu - byt je obdobný; Poloha - lokalita stejná; Provedení a vybavení - panelový, zateplený; Celkový stav - velmi dobrý, bytový dom po revitalizaci, byt po rekonstrukci; Vliv pozemku - nehodnoceno; Úvaha zpracovatele ocenění - nemovitost mírně lepší; Název: Byt 3 + 1 Lokalita: Třebíč, Nové Dvory, Františka Hrubína Podlaží: 5 Dispozice: 3 + 1 s lodžií a sklepem Typ stavby Užitná Celková cena plocha panelový 74,00 m2 980 000 Kč Použité koeficienty: K1 Redukce pramene ceny 0,90 K2 Velikosti objektu 1,00 K3 Poloha 1,00 K4 Provedení a vybavení 1,00 K5 Celkový stav 1,05 K6 Vliv pozemku 1,00 K7 Úvaha zpracovatele ocenění 1,03 Zdůvodnění koeficientu Kc: Redukce pramene ceny - cena z internetu; Velikosti objektu - byt je obdobný; Poloha - lokalita stejná; Provedení a vybavení - panelový, zateplený; Celkový stav - velmi dobrý, bytový dům po revitalizaci, byt po rekonstrukci; Vliv pozemku - nehodnoceno; Úvaha zpracovatele ocenění - nemovitost mírně lepší; Název: Byt 3 + 1 Lokalita: Třebíč, Borovina, Zahraničního odboje Podlaží: 2 Dispozice: 3 + 1 s balkonem, dva sklepy Typ stavby Užitná Celková cena plocha panelový 74,00 m2 1 160 000 Kč Použité koeficienty: K1 Redukce pramene ceny 0,90 K2 Velikosti objektu 1,00 K3 Poloha 1,01 K4 Provedení a vybavení 1,00 K5 Celkový stav 1,03 - 14 -







K6 Vliv pozemku 1,00 K7 Úvaha zpracovatele ocenění 1,01 Zdůvodnění koeficientu Kc: Redukce pramene ceny - cena z internetu; Velikosti objektu - byt je obdobný; Poloha - lokalita mírně lepší; Provedení a vybavení panelový, zateplený; Celkový stav - velmi dobrý, bytový dům po revitalizaci a byt po částečné rekonstrukci; Vliv pozemku nehodnoceno; Úvaha zpracovatele ocenění - nemovitost velmi mírně lepší; Výpočet porovnávací hodnoty jednotky: Minimální jednotková cena porovnávaných jednotek Průměrná jednotková cena porovnávaných jednotek Maximální jednotková cena porovnávaných jednotek Stanovená jednotková cena oceňované jednotky Celková užitná plocha oceňované jednotky Výsledná porovnávací hodnota jednotky



12 890 Kč/m2 15 171 Kč/m2 18 386 Kč/m2 15 171 Kč/m2 74,71 m2 1 133 425 Kč

Výpočet výnosové hodnoty Přehled pronajímaných plocha a jejich výnosů č. plocha - účel

podlaží

podlahová plocha [m2]

nájem

nájem

[Kč/m2/rok] [Kč/měsíc]

Celkový výnos za rok: Výpočet hodnoty výnosovým způsobem Podlahová plocha PP m2 Reprodukční cena RC Kč Výnosy (za rok) Dosažitelné roční nájemné za m2 Nj Kč/(m2*ro k) Dosažitelné hrubé roční nájemné Nj * PP Kč/rok Dosažitelné procento pronajímatelnosti % Upravené výnosy celkem Nh Kč/rok Náklady (za rok) Daň z nemovitosti Kč/rok Pojištění 0,00 % * RC Kč/rok Opravy a údržba 0,00 % * RC Kč/rok Správa nemovitosti 0,00 % * RC Kč/rok Ostatní náklady Kč/rok Náklady celkem V Kč/rok N=Nh-V Kč/rok Čisté roční nájemné Míra kapitalizace % Výnosová hodnota Cv Kč

- 15 -

nájem [Kč/rok] 0

0 1 409 821

0 95 % 0 0 0 0 0 0 0 0 0,00 0

REKAPITULACE OCENĚNÍ Porovnávací hodnota Výnosová hodnota Věcná hodnota Hodnota pozemku

Obvyklá cena

Současný stav 1 133 425 Kč 0 Kč 1 022 562 Kč 23 722 Kč

1 110 000 Kč

Komentář ke stanovení obvyklé ceny Obvyklá cena bytové jednotky č. 645/3 v bytovém domě č.p. 645 se vstupy č.p. 642, 643, 644 a 645 na pozemcích p.č. st.5262 s podílem 747/23869 na pozemcích p.č. st.5262, st.5263, st.5264 a st.5265 v katastrálním území Třebíč, obec Třebíč, lokalita Nové Dvory je větší než věcná hodnota o 90 tis. Kč, ale odpovídá metodě porovnáním ve výši 1,130.000,- Kč. Bytová jednotka je umístěna ve 2.NP se sklepem v 1.PP v bytovém domě samostatně stojícím, podsklepeném, se 4.NP s plochou střechou, panelovém, po celkové revitalizaci se zateplením. Bytová jednotka je 4 + 1 o ploše 74,71 m2 podlahové plochy, je standardního provedení, topení etážové centrální s koupelnou a WC. Bytový dům se nachází se 3 km od středu obce, 100 m od autobusové zastávky městské hromadné dopravy, 3 km od autobusového a železničního nádraží. V obci je městský úřad, pošta, střední škola, zdravotní zařízení a policie, občanská vybavenost je kompletní. V obci jsou kompletní inženýrské sítě a silniční komunikace jsou s živičným povrchem, před bytovým domem je místní silniční komunikace a parkoviště s živičným povrchem, silniční komunikace I.třídy Brno - Telč se zpevněným živičným povrchem je vzdálena 1 km. V bytovém domě č.p. 642, 643, 644 a 645 se nachází 41 bytových jednotek. Bytová jednotka je zapsán v katastru nemovitostí, stavební pozemek je v podílovém spoluvlastnictví majitelů bytů. Na bytové jednotce je exekuční příkaz k prodeji. Bytová jednotka a podíl na pozemek jsou jednoho vlastníka. Níže uvedené skutečnosti, že na nemovitosti neváznou žádné jiné závazky nebo omezení, zejména pak břemeno vznikající přímo ze zákonů (telekomunikačního, elektrizačního, plynárenského, vodního, atd.), popřípadě závazky vyplývající ze smluvních ujednání, o jejichž existenci se nelze přesvědčit ze výpisu z KN nebylo možno ověřit. V Brně 16.5.2013 Ing. Josef Nekvapil Skácelova 1253/2a 612 00 Brno telefon: 605 150 984 e-mail: [email protected] Znalecká doložka:

Znalecký posudek jsem podal jako znalec jmenovaný rozhodnutím Krajského soudu v Brně, ze dne 20.11.1995, č.j. Spr. 2827/95 pro základní obor ekonomika, odvětví ceny a odhady, se zvláštní specializací pro odhady nemovitostí a pro základní obor stavebnictví, odvětví stavby obytné a průmyslové, vady a poruchy staveb.

Znalecký posudek byl zapsán pod poř. č. 1839-2013 znaleckého deníku.

- 16 -

SEZNAM PODKLADŮ A PŘÍLOH Podklady a přílohy Fotodokumentace nemovitosti Výpis z katastru nemovitostí pro LV č. 12772 ze dne 29.4.2013 Informace o parcele se snímkem katastrální mapy ze dne 1.3.2013 Mapa oblasti obce Třebíče, Nové Dvory s vyznačením BD ze dne 13.5.2013

Bytový dům

- 17 -

počet stran A4 příloze 1 3 2 1

Pohled přední

Pohled zadní

Pohled boční - 18 -

ZNALECKÝ POSUDEK číslo

Recommend Documents