ZNALECKÝ POSUDEK číslo ZP-3171 NEMOVITOST: Katastrální údaje : Adresa nemovitosti: Vlastník stavby: Vlastník pozemku:
Ostatní - rozšířenébudova č.p. 32 a 33 s pozemky Kraj Karlovarský, okres Cheb, obec Teplá, k.ú. Služetín u Poutnova Služetín 32, 33, 364 61 Jiří Plíšek, Služetín 32, 33, 36461, vlastnictví: výhradní Jiří Plíšek, Služetín 32, 33, 36461, vlastnictví: výhradní
OBJEDNATEL : Adresa objednatele:
Exekutorský úřad Praha 9, JUDr. Milan Suchánek Pod pekárnami 245/10, 190 00 Praha 9
ZHOTOVITEL : Adresa zhotovitele:
Znalecká společnost s.r.o. Palackého 715/15, Praha 1 – Nové Město, PSČ 110 00 IČ: 29042054 telefon: e-mail: DIČ: CZ29042054 fax:
ÚČEL OCENĚNÍ:
Exekuční řízení 085 EX 13282/11 (ocenění stávajícího stavu)
Současný stav 2 052 000 Kč
OBVYKLÁ CENA Datum místního šetření: Počet stran:
10
stran
V Praze, dne 28.1.2013
25.1.2013
Stav ke dni : Počet příloh: 8
Znalecká společnost s.r.o.
Budoucí stav 25.1.2013 Počet vyhotovení:3
NÁLEZ Znalecký úkol: o ceně obvyklé na - stavbách (budovy) č.p. 32, 33, způsob využití: bydlení s příslušenstvím ( IS ) na pozemcích st. parc. č. 35 ( zastavěná plocha a nádvoří ), pozemek st. parc.č. 36 ( zastavěná plocha a nádvoří ), pozemek parc.č. 67/3 ( vodní plocha ), pozemek parc.č. 67/4 ( ostatní plocha ) v kat. území Služetín u Poutnova, obec Teplá, okres Cheb, zapsáno na LV 129. Přehled podkladů: Usnesení soudního exekutora JUDr. Milana Suchánka ohledně ustanovení znaleckého ústavu a objednávka znaleckého posudku. Exekuční příkaz, který vydal dne 4.1.2012 Exekutorský úřad Praha 9, se sídlem Praha 9, Pod Pekárnami 245/10, ve kterém rozhodl o provedení exekuce prodejem nemovitosti povinného Plíšek Jiří, č.p. 11. května 27, 26231 Milín. Mapa okolí. Snímek katastrální mapy. Nabídky realitních kanceláří. Výpis z katastru nemovitostí. fotodokumentace předmětných nemovitostí. SOUČASNÝ STAV Okolí: Přípojky: veř. / vl.
BUDOUCÍ STAV
bytová zóna průmyslová zóna Okolí : ostatní nákupní zóna / voda / kanalizace / plyn Přípojky: / elektro telefon veř / vl.
bytová zóna průmyslová zóna ostatní nákupní zóna / voda / kanalizace / plyn / elektro telefon
Dopravní dostupnost (do 10 minut pěšky): MHD železnice Dopravní dostupnost (do 10 minut autem): dálnice/silnice I. tř Poloha v obci: zpevněná komunikace nezpevněná komunikace Přístup k pozemku
autobus silnice II.,III.tř
Celkový popis: Předmětem zjištění ceny obvyklé na - stavbách (budovy) č.p. 32, 33, způsob využití: bydlení s příslušenstvím ( IS ) na pozemcích st. parc. č. 35 ( zastavěná plocha a nádvoří ), pozemek st. parc.č. 36 ( zastavěná plocha a nádvoří ), pozemek parc.č. 67/3 ( vodní plocha ), pozemek parc.č. 67/4 ( ostatní plocha ) v kat. území Služetín u Poutnova, obec Teplá, okres Cheb, zapsáno na LV 129. Přístup k nemovitostem je z místní zpevněné komunikace. Budovy jsou postaveny na pozemcích rovinatého charakteru. Kat. území Služetín u Poutnova se nachází cca 30 km od města Cheb. Souhrnný stavebně technický stav nemovitostí s příslušenstvím je velmi špatný. RIZIKA Rizika spojená s právním stavem nemovitosti: Nemovitost je řádně zapsána v katastru Nemovitost není řádně zapsána v katastru nemovitostí nemovitostí Stav stavby umožňuje podpis zástavní Stav stavby neumožňuje podpis zástavní -2-
smlouvy (vznikla věc) smlouvy Skutečné užívání stavby není v rozporu s její Skutečné užívání stavby je v rozporu s její kolaudací kolaudací Přístup k nemovitosti přímo z veřejné Není zajištěn přístup k nemovitosti přímo z komunikace je zajištěn veřejné komunikace Rizika spojená s umístěním nemovitosti: nejsou Nemovitost není situována v záplavovém Nemovitost situována v záplavovém území území Věcná břemena a obdobná zatížení: Zástavní právo Exekuce Ostatní rizika: Stavby s výrazně zhoršeným technickým stavem
OBSAH 1. Ocenění staveb nákladovou metodou 1.1 1.2
budova č.p. 32 budova č.p. 33
2. Ocenění pozemků 2.1
pozemky
3. Porovnávací ocenění 3.1
OCENĚNÍ
1. Ocenění staveb nákladovou metodou 1.1 budova č.p. 32 Věcná hodnota dle THU Budovy č.p. 32 a 33 tvoří jeden funkční celek, bytový panelový dům se dvěma vchody, budova má tři nadzemní patra a střešní část, svislé konstrukce jsou betonové, okna dřevěná zdvojená, klempířské prvky jsou z pozin. plechu, vnější omítky nejsou, každá bytová jednotka má vlastní lokální vytápění na tuhá paliva a ohřev vody pomocí el. bojleru. V prvním nadzemním patře se v každém domě nachází sklepy, dílna, a bytová jednotka o velikosti 2+1 ve druhém nadzemním patře jsou tři bytové jednotky 3+1, 1+1, 2+1 a ve třetím nadzemním patře jsou tři bytové 3+1, 1+1, 2+1, dohromady je v domech 14 bytových jednotek, na pozemcích kolem stavby jsou postaveny dřevěné přístavky. Stavba je napojena na elektro sítě, voda je do objektu dodávána z vlastní studny a kanalizace je svedena do trativodu za domem. Souhrnný stav nemovitosti s příslušenstvím je velmi špatný.
-3-
Zastavěné plochy a výšky podlaží: Zastavěná. Konstr. výška plocha 2,40 m 212,00 m2 2 2,40 m 212,00 m 2,40 m 212,00 m2 2 0,50 m 212,00 m 2 0,00 m m
Název 1 NP 2 NP 3 NP střešní část Obestavěný prostor: Výpočet jednotlivých výměr: Název Obestavěný prostor 1 NP (212)*(2,40) 2 NP (212)*(2,40) 3 NP (212)*(2,40) střešní část (212)*(0,50) ()*(0,00)
= = = = =
[m3] 508,80 m3 508,80 m3 508,80 m3 106,00 m3 m3
(PP = podzemní podlaží, NP = nadzemní podlaží, Z = zastřešení) Název
Typ
1 NP 2 NP 3 NP střešní část Obestavěný prostor - celkem:
Konstrukce Popis 1. Základy včetně zemních betonové pasy prací 2. Svislé konstrukce panelové betonové sendvičové 3. Stropy betonové 4. Krov, střecha dřevěný vázaný, neumožňující podkroví 5. Krytiny střech plechová pozinkovaná 6. Klempířské konstrukce pozinkovaný plech 7. Úprava vnitřních povrchů dvouvrstvé vápenné omítky 8. Úprava vnějších povrchů chybí 9. Vnitřní obklady běžné obklady keramické 10. Schody železobetonové monolitické s běžným povrchem 11. Dveře hladké plné dveře 12. Vrata chybí 13. Okna dřevěná zdvojená okna 14. Povrchy podlah koberce 15. Vytápění lokální 16. Elektroinstalace světelná 17. Bleskosvod -4-
Obestavěný prostor 508,80 m3 508,80 m3 508,80 m3 106,00 m3 m3 1 632,40 m3
18. Vnitřní vodovod 19. Vnitřní kanalizace 20. Vnitřní plynovod 21. Ohřev teplé vody 22. Vybavení kuchyní 23. Vnitřní hygienické vybavení 24. Výtahy 25. Ostatní 26. Instalační pref. jádra
Zastavěná plocha Užitná plocha Obestavěný prostor Jednotková cena (JC) Rozestavěnost Reprodukční hodnota (RC) Stáří Další životnost Opotřebení Věcná hodnota (VH)
proveden částečné odkanalizování rozvod zemního plynu bojler běžný plynový sporák WC, umyvadla, vana chybí chybí
Ocenění 212 848 1 632,40 3 948 100,00 6 444 715 30 5 85,71 920 692
[m2] [m2] [m3] [Kč/m3] % Kč roků roků % Kč
1.2 budova č.p. 33 Věcná hodnota dle THU Zastavěné plochy a výšky podlaží: Zastavěná. Konstr. výška plocha 2,40 m 212,00 m2 2 2,40 m 212,00 m 2 2,40 m 212,00 m 0,50 m 212,00 m2 2 0,00 m m
Název 1 NP 2 NP 3 NP střešní část Obestavěný prostor: Výpočet jednotlivých výměr: Název Obestavěný prostor 1 NP (212)*(2,40) 2 NP (212)*(2,40) 3 NP (212)*(2,40) střešní část (212)*(0,50) ()*(0,00)
= = = = =
(PP = podzemní podlaží, NP = nadzemní podlaží, Z = zastřešení) -5-
[m3] 508,80 m3 508,80 m3 508,80 m3 106,00 m3 m3
Název
Typ
1 NP 2 NP 3 NP střešní část Obestavěný prostor - celkem:
Konstrukce Popis 1. Základy včetně zemních betonové pasy prací 2. Svislé konstrukce panelové betonové sendvičové 3. Stropy betonové 4. Krov, střecha dřevěný vázaný, neumožňující podkroví 5. Krytiny střech plechová pozinkovaná 6. Klempířské konstrukce pozinkovaný plech 7. Úprava vnitřních povrchů dvouvrstvé vápenné omítky 8. Úprava vnějších povrchů chybí 9. Vnitřní obklady běžné obklady keramické 10. Schody železobetonové monolitické s běžným povrchem 11. Dveře hladké plné dveře 12. Vrata chybí 13. Okna dřevěná zdvojená okna 14. Povrchy podlah koberce 15. Vytápění lokální 16. Elektroinstalace světelná 17. Bleskosvod 18. Vnitřní vodovod proveden 19. Vnitřní kanalizace částečné odkanalizování 20. Vnitřní plynovod rozvod zemního plynu 21. Ohřev teplé vody bojler 22. Vybavení kuchyní běžný plynový sporák 23. Vnitřní hygienické WC, umyvadla, vana vybavení 24. Výtahy chybí 25. Ostatní chybí 26. Instalační pref. jádra
Zastavěná plocha Užitná plocha Obestavěný prostor Jednotková cena (JC) Rozestavěnost Reprodukční hodnota (RC) Stáří
Ocenění 212 848 1 632,40 3 948 100,00 6 444 715 30
[m2] [m2] [m3] [Kč/m3] % Kč roků -6-
Obestavěný prostor 508,80 m3 508,80 m3 508,80 m3 106,00 m3 m3 1 632,40 m3
Další životnost Opotřebení Věcná hodnota (VH)
roků % Kč
5 85,71 920 692
2. Ocenění pozemků 2.1 pozemky Porovnávací metoda Základní popis oceňovaných pozemků Přehled srovnatelných pozemků: Koeficienty: (redukce ceny - KRC, velikost poz. - KMP, poloha poz. - KPP, dopravní dostupnost - KDD, možnost zastavění - KMZ, intenzita využití - KIV, vybavenost poz. - KVP, úvaha zpracovatele - KUV)
Výměra Požadovaná Jednotková Koeficient Upravená [m2] /kupní cena cena celkový cena [ Kč ] [ Kč/m2 ] [ KC ] [ Kč/m2 ] Lokalita: stavební pozemek Teplá KRC: 1,00
KMP: 1,00
KPP: 1,00
KDD: 1,00
KIV: 1,00
KVP: 1,00
KUV: 0,90
40,00
0,90
36,00
KIV: 0,90
KVP: 1,00
KUV: 0,90
3 250 555 000 170,77 0,59 Parcela č.: Popis pozemku: Pozemek o výměře 3250 m2 vhodného k výstavbě rodinného domu případně
100,84
3 846
Parcela č.: Popis pozemku: Lokalita: stavební pozemek Zádub KRC: 1,00
KMP: 1,00
KPP: 0,90
KDD: 0,90
KMZ: 1,00
153 840
KMZ: 0,90
penzionu. Pozemek je evidován jako ostatní plocha a trvalý travní porost, těsně sousedící s penzionem. Inženýrské sítě nedaleko.
Lokalita: stavební pozemek Rájov KRC: 1,00
KMP: 1,00
KPP: 1,00
KDD: 1,00
KMZ: 0,90
KIV: 0,90
KVP: 1,00
KUV: 0,90
4 372 700 000 160,11 0,73 Parcela č.: Popis pozemku: Pozemek vhodný k zástavbě, popř. k jinému využití, s travním porostem a stromy
116,72
v k. ú. Rájov, obec Mnichov u Mariánských Lázní. Na hranici pozemku se nachází el.proud.
84,52 Kč/m2
Průměrná jednotková cena Druh pozemku
Parcela č.
zastavěná plocha a nádvoří zastavěná plocha a nádvoří vodní plocha ostatní plocha Celková výměra pozemků
35
Výměra [ m2 ] 212
Jednotková cena [ Kč/m2 ] 85
36
212
85
18 020
296 1 748 2 468
85 85 Hodnota pozemků celkem
25 160 148 580 209 780
67/3 67/4
-7-
Celková cena pozemku [Kč] 18 020
3. Porovnávací ocenění 3.1 Oceňovaná nemovitost Užitná plocha: Obestavěný prostor: Zastavěná plocha: Plocha pozemku:
1 696,00 m2 3 264,80 m3 424,00 m2 2 468,00 m2
Popisy porovnatelných nemovitostí: Srovnatelné nemovitosti Výpočet porovnávací hodnoty nemovitosti na základě užitné plochy Minimální jednotková cena porovnávaných nemovitostí Průměrná jednotková cena porovnávaných nemovitostí Maximální jednotková cena porovnávaných nemovitostí Stanovená jednotková cena oceňované nemovitosti Celková užitná plocha oceňované nemovitosti Výsledná porovnávací hodnota
0 Kč/m2 0 Kč/m2 0 Kč/m2 0 Kč/m2 1 696,00 m2 0 Kč
REKAPITULACE OCENĚNÍ
1. Ocenění staveb nákladovou metodou 1.1 1.2
budova č.p. 32 budova č.p. 33
920 692,00Kč 920 692,00Kč 1 841 384,00Kč
2. Ocenění pozemků 2.1
pozemky
209 800,00Kč
3. Porovnávací ocenění 3.1 Porovnávací hodnota Výnosová hodnota Věcná hodnota Hodnota pozemku
Obvyklá cena
0,00Kč Současný stav 0 Kč 0 Kč 2 051 164 Kč 209 780 Kč
Budoucí stav 0 Kč 0 Kč 0 Kč 0 Kč
2 052 000 Kč
Minimální cena v rekonstrukci
x
Komentář ke stanovení obvyklé ceny
Při zjištění ceny obvyklé klademe důraz na srovnání s nemovitostmi nabízených k obchodování v daném místě a místním šetřením. Při stanovování porovnávací hodnoty jsme vycházeli z údajů uvedených v informačních zdrojích realitních kanceláří, zejména internetových stránek. Pro srovnání byly vzaty nabídky srovnatelných nabízených nemovitostí v dané lokalitě. Ve stanovení ceny obvyklé je vzata v úvahu rovněž obtížná prodejnost nemovitostí na současném realitním -8-
trhu. Na základě výše zjištěných skutečností navrhujeme cenu obvyklou na - stavbách (budovy) č.p. 32, 33, způsob využití: bydlení s příslušenstvím ( IS ) na pozemcích st. parc. č. 35 ( zastavěná plocha a nádvoří ), pozemek st. parc.č. 36 ( zastavěná plocha a nádvoří ), pozemek parc.č. 67/3 ( vodní plocha ), pozemek parc.č. 67/4 ( ostatní plocha ) v kat. území Služetín u Poutnova, obec Teplá, okres Cheb, zapsáno na LV 129 v objektivní zaokrouhlené výši 2.052.000,-- Kč. V Praze 28.1.2013 Znalecký ústav Znalecká společnost s.r.o. Palackého 715/15 110 00 Praha 1 – Nové Město Znalecká doložka:
Posudek podává Znalecká společnost s.r.o., se sídlem v Praha 1 – Nové Město, Palackého 715/15, PSČ 110 00, IČ 29042054, zapsaná MSpr ČR č.j. 165/2010-OD-ZN podle ust. § 21 odst. 3 zák. č. 36/1967 Sb. a § 6 odst. 1 vyhl. Č. 37/1967 Sb., ve znění pozdějších předpisů, do prvého oddílu seznamu ústavů kvalifikovaných pro znaleckou činnost, a to pro znalecké posudky v oboru ekonomika s rozsahem znaleckého oprávnění pro ceny a odhady nemovitostí. Za Znalecká společnost s.r.o. JUDr. Mgr. Marcel Petrásek, M.B.A., LL.M. (§ 22 zákona o znalcích a tlumočnících)
Znalecký posudek byl zapsán pod poř. č. ZP-3171 znaleckého deníku.
-9-
SEZNAM PODKLADŮ A PŘÍLOH Kopie výpisu z KN Fotodokumentace Kopie snímku katastrální mapy Kopie mapy okolí Matriční list
- 10 -
