ZNALECKÝ POSUDEK číslo ZP-3164 NEMOVITOST: Katastrální údaje : Adresa nemovitosti: Vlastníci stavby:
Vlastníci pozemku:
Bytová jednotka, spoluvlastnický podíl 1/2 bytové jednotky č. 107/2 Kraj Pardubický, okres Pardubice, obec Pardubice, k.ú. Pardubice Pardubice 107, 530 02 Ing Miroslav Dittrich, Třebízského 1388/7, 12000 Praha, vlastnictví: podílové, vlastnický podíl: 1 / 2 Ing Jiří Vedral, Jarníkova 1879/6, 14800 Praha, vlastnictví: podílové, vlastnický podíl: 1 / 2 Ing Miroslav Dittrich, Třebízského 1388/7, 12000 Praha, vlastnictví: podílové, vlastnický podíl: 1 / 2 Ing Jiří Vedral, Jarníkova 1879/6, 14800 Praha, vlastnictví: podílové, vlastnický podíl: 1 / 2
OBJEDNATEL : Adresa objednatele:
Exekutorský úřad Praha 9, JUDr. Milan Suchánek Pod pekárnami 245/10, 190 00 Praha 9
ZHOTOVITEL : Adresa zhotovitele:
Znalecká společnost s.r.o. Palackého 715/15, Praha 1 – Nové Město, PSČ 110 00 IČ: telefon: e-mail: DIČ: fax:
ÚČEL OCENĚNÍ:
Exekuční řízení 085 EX 9352/11 (ocenění stávajícího stavu)
Současný stav 552 000 Kč
OBVYKLÁ CENA Datum místního šetření: Počet stran:
9
stran
V Praze, dne 24.1.2013
22.1.2013
Stav ke dni : Počet příloh: 7
Znalecká společnost s.r.o.
Budoucí stav 22.1.2013 Počet vyhotovení: 3
NÁLEZ Znalecký úkol: Provést ocenění cenou obvyklou ideálního spoluvlastnického podílu ve výši 1/2 bytové jednotky č. 107/2 s příslušenstvím v budově č.p. 107 na pozemcích - stavebních parcelách parc. č. 163, 164 včetně podílu na společných částech domu a pozemku o velikosti 260/1000 v kat. území Ohrazenice, obec Pardubice, okres Pardubice, zapsáno na LV 1053. Přehled podkladů: Usnesení soudního exekutora JUDr. Milana Suchánka ustanovení znalce a objednávka znaleckého posudku. Exekuční příkaz, který vydal dne 23.11.2012 Exekutorský úřad Praha 9, se sídlem Praha 9, Pod Pekárnami 245/10, ve kterém rozhodl o provedení exekuce prodejem nemovitosti povinného Vedral Jiří Ing., Jarníkova 1879/6, Chodov, 148 00 Praha. Mapa okolí. Snímek katastrální mapy. Nabídky realitních kanceláří. Výpis z katastru nemovitostí. fotodokumentace předmětných nemovitostí. SOUČASNÝ STAV Okolí: Přípojky: veř. / vl.
BUDOUCÍ STAV
bytová zóna průmyslová zóna Okolí : ostatní nákupní zóna / voda / kanalizace / plyn Přípojky: / elektro telefon veř / vl.
Dopravní dostupnost (do 10 minut pěšky): Dopravní dostupnost (do 10 minut autem): Poloha v obci:
bytová zóna průmyslová zóna ostatní nákupní zóna / voda / kanalizace / plyn / elektro telefon
MHD železnice dálnice/silnice I. tř širší centrum - sidlištní zástavba
autobus silnice II.,III.tř
Celkový popis: Předmětem zjištění ceny obvyklé ideálního spoluvlastnického podílu ve výši 1/2 bytové jednotky č. 107/2 s příslušenstvím v budově č.p. 107 na pozemcích - stavebních parcelách parc. č. 163, 164 včetně podílu na společných částech domu a pozemku o velikosti 260/1000 v kat. území Ohrazenice, obec Pardubice, okres Pardubice, zapsáno na LV 1053. Přístup k nemovitosti je z místní zpevněné komunikace. Dům je postavený na pozemku rovinatého charakteru. Bytový dům ( tzv. finský domek ) je napojen na veřejné inženýrsko - energetické sítě, obecní vodovod, kanalizaci a plynovod. Souhrnný stavebně technický stav nemovitosti s příslušenstvím je dobrý.
-2-
RIZIKA Rizika spojená s právním stavem nemovitosti: Jednotka je řádně zapsána v katastru Jednotka není řádně zapsána v katastru nemovitostí nemovitostí Stav jednotky umožňuje podpis zástavní Stav jednotky neumožňuje podpis zástavní smlouvy (vznikla věc) smlouvy Skutečné užívání jednotky není v rozporu s Skutečné užívání jednotky je v rozporu s její její kolaudací kolaudací Přístup k nemovitosti přímo z veřejné Není zajištěn přístup k nemovitosti přímo z komunikace je zajištěn veřejné komunikace Rizika spojená s umístěním nemovitosti: nejsou Nemovitost není situována v záplavovém Nemovitost situována v záplavovém území území Věcná břemena a obdobná zatížení: Exekuce Ostatní rizika: Stavby dlouhou dobu neužívané
OCENĚNÍ Výpočet hodnoty pozemků Porovnávací metoda Základní popis oceňovaných pozemků Druh pozemku
Parcela č. Výměra Jednotková Spoluvlastnický [ m2 ] cena podíl 2 [ Kč/m ] Celková výměra pozemků 0 Hodnota pozemků celkem
Celková cena pozemku [ Kč ] 0
Výpočet porovnávací hodnoty Oceňovaná jednotka Lokalita / Popis Pardubice - Ohrazenice Typ stavby byt. dům ( dřevostavba )
Užitná plocha 65,00 m2
Podlaží 2
Dispozice 2+1
-3-
Celková cena 552 890 Kč
Jednotková cena 8 506 Kč/m2
Popis oceňované nemovitosti: Předmětná bytová jednotka č. 107/2 se nachází v tzv. finském domě s jedním podzemním a dvěma nadzemníma patry. Do bytu ve druhém nadzemním patře vedou dřevěné schody, byt je dispozičně rozdělen na 2+1 s balkónem a sklepem v 1 PP. Byt je delší dobu opuštěný, okna jsou plastová / dřevěná zdvojená, vytápění + teplá voda pomocí plynového kotle, na podlahách je položeno PVC a koberce. Souhrnný stav nemovitosti s příslušenstvím je průměrný.
Popisy porovnatelných nemovitostí: byt 2+1, Pardubice Bytová jednotka 2+1 o celkové výměře 49 m2. Byt se nachází v 9. patře panelového domu v Polabinách, který je po revitalizaci. Byt je velmi dobře dispozičně řešený, se samostatnými vstupy do pokojů. Pokoje jsou situovány na západ. K bytu naléží komora, která je umístěna na patře a sklep.Cena 1.150.000,-- Kč
byt 2+1, Pardubice byt 2+1 s velkým balkonem, 64 m2, v Pardubicích na Brožíkově ulici. Byt se nachází v 9. patře (z 10 pater) panelového domu s 2 výtahy. K bytu náleží sklep a 2 komory. V bytě nová plastová okna, na podlahách Pvc, umakartové jádro s vanou a odděleným Wc. Dům má nové vstupní dveře, nový výtah, nová sklepní okna, nové stoupačky, střecha i odpady. V plánu zateplení domu. Bezplatné parkování před domem. V bytě zaveden internet a kabelová tv. V okolí veškerá občanská vybavenost. Cena 1.090.000,-- Kč.
byt 2+1, Pardubice Byt 2+1, panelový dům, Pardubice L. Matury Byt se nachází na sídlišti Pardubice - Dubina, ve 2.NP, zrekonstruovaného, zatepleného domu s výtahem. Po vstupu do bytu se nacházíme v prostorné chodbě, ze které je vstup do komory s dostatkem úložných prostor, do koupelny se sedací vanou a umyvadlem a samostatného WC v umakartovém jadře. Další dveře z chodby vedou do kuchyně a prostorné ložnice. Z kuchyně je vstup do velkého, světlého obývacího pokoje s balkonem. Kuchyně, koupelna i WC jsou před rekonstrukcí. Podlahy bytu jsou tvořeny PVC a koberci. Ohřev teplé vody i topení je z dálkového přístupu.Cena 1.200.000,-- Kč.
byt 2+1, Pardubice Zděný byt 2+1 v centru města s možností parkování za domem. Byt je v původním stavu, dispozičně velice dobře řešený. K bytu patří velký sklep o velikosti 10 m2. Cena 1.310.000,-- Kč.
Srovnatelné jednotky Název: byt 2+1, Pardubice Lokalita: Podlaží: 10 Dispozice: 2+1 -4-
Typ stavby
Užitná plocha panelová 49,00 m2 Použité koeficienty: K1 Redukce pramene ceny K2 Velikosti objektu K3 Poloha K4 Provedení a vybavení K5 Celkový stav K6 Vliv pozemku K7 Úvaha zpracovatele ocenění
Celková cena
Jednotková cena
575 000 Kč
11 735 Kč/m2 1,00 1,10 1,10 1,00 0,90 1,00 0,90 Celkový koef. KC 0,98
Název: byt 2+1, Pardubice Lokalita: Podlaží: 9 Dispozice: 2+1 Typ stavby Užitná plocha panelová 64,00 m2 Použité koeficienty: K1 Redukce pramene ceny K2 Velikosti objektu K3 Poloha K4 Provedení a vybavení K5 Celkový stav K6 Vliv pozemku K7 Úvaha zpracovatele ocenění
Celková cena
Jednotková cena
545 000 Kč
8 516 Kč/m2 1,00 0,90 1,10 0,90 0,90 1,00 0,90 Celkový koef. KC 0,72
Název: byt 2+1, Pardubice Lokalita: Podlaží: 2 Dispozice: 2+1 Typ stavby Užitná plocha panelová 58,00 m2 Použité koeficienty: K1 Redukce pramene ceny K2 Velikosti objektu K3 Poloha K4 Provedení a vybavení K5 Celkový stav K6 Vliv pozemku K7 Úvaha zpracovatele ocenění
Upravená j. cena Kč/m2 11 501
Upravená j. cena Kč/m2 6 146
Celková cena
Jednotková cena
600 000 Kč
10 345 Kč/m2 1,00 1,00 1,10 0,90 0,90 1,00 0,90 Celkový
-5-
Upravená j.
cena Kč/m2 8 296
koef. KC 0,80 Název: byt 2+1, Pardubice Lokalita: Podlaží: 1 Dispozice: 2+1 Typ stavby Užitná plocha cihlová 65,00 m2 Použité koeficienty: K1 Redukce pramene ceny K2 Velikosti objektu K3 Poloha K4 Provedení a vybavení K5 Celkový stav K6 Vliv pozemku K7 Úvaha zpracovatele ocenění
Celková cena
Jednotková cena
655 000 Kč
10 077 Kč/m2 1,00 1,00 1,10 0,90 0,90 1,00 0,90 Celkový koef. KC 0,80
Výpočet porovnávací hodnoty jednotky: Minimální jednotková cena porovnávaných jednotek Průměrná jednotková cena porovnávaných jednotek Maximální jednotková cena porovnávaných jednotek Stanovená jednotková cena oceňované jednotky Celková užitná plocha oceňované jednotky Výsledná porovnávací hodnota jednotky
Upravená j. cena Kč/m2 8 081
6 146 Kč/m2 8 506 Kč/m2 11 501 Kč/m2 8 506 Kč/m2 65,00 m2 552 890 Kč
Výpočet výnosové hodnoty Přehled pronajímaných plocha a jejich výnosů č. plocha - účel
podlaží
podlahová plocha [m2]
nájem
nájem
[Kč/m2/rok] [Kč/měsíc]
Celkový výnos za rok: Výpočet hodnoty výnosovým způsobem PP RC
Podlahová plocha Reprodukční cena Výnosy (za rok) Dosažitelné roční nájemné za m2
Nj
Dosažitelné hrubé roční nájemné Dosažitelné procento pronajímatelnosti Upravené výnosy celkem Náklady (za rok)
Nj * PP Nh -6-
m2 Kč
Kč/(m2*ro k) Kč/rok % Kč/rok
nájem [Kč/rok] 0
0 0
0 95 % 0
Daň z nemovitosti Pojištění Opravy a údržba Správa nemovitosti Ostatní náklady Náklady celkem Čisté roční nájemné Míra kapitalizace Výnosová hodnota
0,00 % * RC 0,00 % * RC 0,00 % * RC V N=Nh-V Cv
Kč/rok Kč/rok Kč/rok Kč/rok Kč/rok Kč/rok Kč/rok % Kč
0 0 0 0 0 0 0 0,00 0
REKAPITULACE OCENĚNÍ Porovnávací hodnota Výnosová hodnota Věcná hodnota Hodnota pozemku
Současný stav 552 890 Kč 0 Kč 0 Kč 0 Kč
Obvyklá cena
Budoucí stav 0 Kč 0 Kč 0 Kč 0 Kč
552 000 Kč
Minimální cena v rekonstrukci
x
Komentář ke stanovení obvyklé ceny Při zjištění ceny obvyklé klademe důraz na srovnání s nemovitostmi nabízených k obchodování v daném místě a místním šetřením. Při stanovování porovnávací hodnoty jsme vycházeli z údajů uvedených v informačních zdrojích realitních kanceláří, zejména internetových stránek. Pro srovnání byly vzaty nabídky srovnatelných nabízených nemovitostí v dané lokalitě. Ve stanovení ceny obvyklé je vzata v úvahu rovněž obtížná prodejnost nemovitostí na současném realitním trhu. Na základě výše zjištěných skutečností stanovujeme cenu obvyklou ideálního spoluvlastnického podílu ve výši 1/2 bytové jednotky č. 107/2 s příslušenstvím v budově č.p. 107 na pozemcích stavebních parcelách parc. č. 163, 164 včetně podílu na společných částech domu a pozemku o velikosti 260/1000 v kat. území Ohrazenice, obec Pardubice, okres Pardubice, zapsáno na LV 1053 v objektivní zaokrouhlené výši 552.000,-- Kč. V Praze 24.1.2013 Znalecký ústav Znalecká společnost s.r.o. Palackého 715/15 110 00 Praha 1 – Nové Město
-7-
Znalecká doložka:
Posudek podává Znalecká společnost s.r.o., se sídlem v Praha 1 – Nové Město, Palackého 715/15, PSČ 110 00, IČ 29042054, zapsaná MSpr ČR č.j. 165/2010-OD-ZN podle ust. § 21 odst. 3 zák. č. 36/1967 Sb. a § 6 odst. 1 vyhl. Č. 37/1967 Sb., ve znění pozdějších předpisů, do prvého oddílu seznamu ústavů kvalifikovaných pro znaleckou činnost, a to pro znalecké posudky v oboru ekonomika s rozsahem znaleckého oprávnění pro ceny a odhady nemovitostí. Za Znalecká společnost s.r.o. JUDr. Mgr. Marcel Petrásek, M.B.A., LL.M. (§ 22 zákona o znalcích a tlumočnících)
Znalecký posudek byl zapsán pod poř. č. ZP-3164 znaleckého deníku.
-8-
SEZNAM PODKLADŮ A PŘÍLOH Kopie výpisu z KN Fotodokumentace Kopie snímku katastrální mapy Kopie mapy okolí Matriční list
-9-
