ZNALECKÝ POSUDEK číslo 1337922013 NEMOVITOST: Katastrální údaje : Adresa nemovitosti: Vlastník pozemku:
o ceně pozemku č.p.389, 390 v obci Soběšín, k.ú.Soběšín, okres Kutná Hora Kraj Středočeský, okres Kutná Hora, obec Soběšín, k.ú. Soběšín Soběšín, 285 09 Jiřina Třísková, Františka Zvonaře 615, 27204 Rozdělov, vlastnictví: výhradní
OBJEDNATEL : Adresa objednatele:
SUBASTA a.s. T.G.Masaryka 108, 272 01 Kladno
ZHOTOVITEL : Adresa zhotovitele:
Tomáš Maršál Lidická 342, 252 68 Středokluky IČ: telefon DIČ: fax:
ÚČEL OCENĚNÍ:
Pro stanovení obvyklé ceny (ocenění stávajícího stavu)
OBVYKLÁ CENA Datum místního šetření: Počet stran:
10
e-mail:
60 000 Kč 7.5.2013
stran
V Středoklukách, dne 20.5.2013
Stav ke dni : Počet příloh:
7.5.2013 Počet vyhotovení: 2
Tomáš Maršál NÁLEZ
Znalecký úkol o ceně pozemku č.p.389, 390v obci Soběšín, k.ú.Soběšín, okres Kutná Hora . Posudek byl vypracován z důvodu zjištění ceny nemovitosti ke dni ocenění.
Přehled podkladů - výpis z KN Kutná Hora, LV č.10113 - snímek z pozemkové mapy - vyjádření zástupce objednatele - zákon č.40/1964/ Sb. - zákon č.151/1997/ Sb. - vyhláška Ministerstva financí č.540/2002/Sb. ve znění vyhlášek 452/203 Sb. a 640/2004Sb.,617/2006Sb.,76/2007Sb, 3/2008Sb. 456/2008 Sb, 460/09Sb.364/10Sb.. kterou se provádějí některá ustanovení zákona č.151/1997 Sb. v aktuálním znění o oceňování majetku a o změně některých zákonů( zákon o oceňování majetku) - časopis Soudní inženýrství- 1996-2013 - odborný čtvrtletník Odhadce a oceňování majetku - ročníky 2003-2013 - databáze znalce - smlouva o zajišťovacím převodu práva V-3213/2010-205
SOUČASNÝ STAV Okolí: Přípojky: veř. / vl.
BUDOUCÍ STAV
bytová zóna průmyslová zóna Okolí : ostatní nákupní zóna / voda / kanalizace / plyn Přípojky: / elektro telefon veř / vl.
bytová zóna průmyslová zóna ostatní nákupní zóna / voda / kanalizace / plyn / elektro telefon
Dopravní dostupnost (do 10 minut pěšky): MHD železnice Dopravní dostupnost (do 10 minut autem): dálnice/silnice I. tř Poloha v obci: zpevněná komunikace nezpevněná komunikace Přístup k pozemku
autobus silnice II.,III.tř
Celkový popis Vlastníci nemovitosti neumožnili znalci provést řádné místní šetření, ohledání nemovitosti, popsání a přeměření oceňovaných pozemků, a to tím, že znalci nebyl umožněn vstup na pozemek č.p.389, 390 v obci Soběšín, k.ú.Soběšín, okres Kutná Hora .
Jedná se o: • pozemek označený jako pozemková parcela č. parc. 389 (druh pozemku – lesní pozemek) o výměře 6.233 m2, • pozemek označený jako pozemková parcela č. parc. 390 (druh pozemku – ostatní plocha) o výměře 809 m2, • vše v katastrálním území Soběšín. Výše uvedené pozemky jsou evidovány v katastru nemovitostí, kromě dalšího, na listu vlastnictví č. 10113 pro obec a katastrální území Soběšín, okres Kutná Hora, kde státní správu katastru nemovitostí vykonává Katastrální úřad pro Středočeský kraj, Katastrální pracoviště Kutná Hora. Jde o poměrně rozsáhlé pozemky ležící v katastrálním území Soběšín, určené k plnění funkce lesa.
-2-
RIZIKA Rizika spojená s právním stavem nemovitosti: Nemovitost je řádně zapsána v katastru Nemovitost není řádně zapsána v katastru nemovitostí nemovitostí Stav stavby umožňuje podpis zástavní Stav stavby neumožňuje podpis zástavní smlouvy (vznikla věc) smlouvy Skutečné užívání stavby není v rozporu s její Skutečné užívání stavby je v rozporu s její kolaudací kolaudací Přístup k nemovitosti přímo z veřejné Není zajištěn přístup k nemovitosti přímo z komunikace je zajištěn veřejné komunikace Rizika spojená s umístěním nemovitosti: nejsou Nemovitost není situována v záplavovém Nemovitost situována v záplavovém území území Věcná břemena a obdobná zatížení: Zástavní právo Ostatní rizika: nejsou
OBSAH Obsah ocenění prováděného podle cenového předpisu 1. Ocenění pozemků 1.1 pozemky č.p.389, 390 v obci Soběšín, k.ú.Soběšín, okres Kutná Hora
Obsah tržního ocenění majetku 1. Výnosové ocenění 1.1 2. Porovnávací ocenění 2.1 pozemky č.p.389, 390 v obci Soběšín, k.ú.Soběšín, okres Kutná Hora
OCENĚNÍ Ocenění prováděné podle cenového předpisu Ocenění je provedeno podle zákona č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku ve znění zákonů č. 121/2000 Sb., č. 237/2004 Sb., č. 257/2004 Sb., č. 296/2007 Sb., č. 188/2011 Sb. a č. 350/2012 Sb. a vyhlášky MF ČR č. 3/2008 Sb. ve znění vyhlášek č. 456/2008 Sb., č. 460/2009 Sb., č. 364/2010 Sb., č. 387/2011 Sb. a č. 450/2012 Sb., kterou se provádějí některá ustanovení zákona č. 151/1997 Sb.
1. Ocenění pozemků 1.1 pozemky č.p.389, 390 v obci Soběšín, k.ú.Soběšín, okres Kutná Hora Popis Jedná se o pozemek č.p.389, 390 v obci Soběšín, k.ú.Soběšín, okres Kutná Hora. Výše uvedené pozemky jsou evidovány v katastru nemovitostí, kromě dalšího, na listu vlastnictví č. 10113 pro obec a katastrální území Soběšín, okres Kutná Hora, kde státní správu katastru nemovitostí -3-
vykonává Katastrální úřad pro Středočeský kraj, Katastrální pracoviště Kutná Hora. Jde o poměrně rozsáhlé pozemky ležící v katastrálním území Soběšín, určené k plnění funkce lesa. Ocenění Lesní pozemek oceněný dle § 30 Název Parcelní číslo SLT
Výměra [m2] 6 233,00
lesní pozemek 389 6S Mezisoučet Koeficient prodejnosti Kp (příl. č. 39): Lesní pozemek oceněný dle § 30 - celkem
JC [Kč/m2] 5,85
Jiný pozemek oceněný dle § 32 Přehled použitých jednotkových cen jiných pozemků Zatřídění Zákl. cena Koef. [Kč/m2] § 32 odstavec 3 5,73 0,25 Typ
Název
§ 32 odstavec 3 ostatní plocha Jiný pozemek - celkem
Parcelní číslo 390
Výměra [m2] 809,00
Úprava [%]
UC [Kč/m2] 5,85
Přirážka
Kp 1,000
Cena [Kč] 36 463,05 36 463,05 * 1,0000 36 463,05
Upr. cena [Kč/m2] 1,43
Srážka Jedn. cena Cena [%] [Kč/m2] [Kč] 1,43 1 156,87 1 156,87
Pozemky č.p.389, 390, 539/1 v obci Soběšín, k.ú.Soběšín, okres Kutná Hora - zjištěná cena
=
37 619,92 Kč
Rekapitulace ocenění prováděného podle cenového předpisu
Rekapitulace výsledných cen 1. Ocenění pozemků 1.1. pozemky č.p.389, 390, 539/1 v obci Soběšín, k.ú.Soběšín, okres Kutná Hora
37 619,90 Kč
1. Ocenění pozemků celkem
37 619,90 Kč
Celkem
37 619,90 Kč
Rekapitulace výsledných cen, celkem
37 619,90 Kč
Ocenění majetku obecnou metodikou
1. Výnosové ocenění -4-
2. Porovnávací ocenění 2.1 pozemky č.p.389, 390 v obci Soběšín, k.ú.Soběšín, okres Kutná Hora Oceňovaná nemovitost Plocha pozemku:
7 042,00 m2
Popisy porovnatelných nemovitostí pozemek Les na okraji obce celkové ploše 1421 m2, s možností těžby dřeva. Převážně borovice, akát a doubky
pozemek Jedná se o lesní pozemek . Pozemek je po těžbě, zůstává 40m3 BO. Pozemek je v rovině , uklizený.
pozemek Les, louka s kamenolomem, celková plocha 1360 m2. Na pozemku je kamenolom v chráněné oblasti
Srovnatelné nemovitosti Název: pozemek Lokalita: Rohozec Použité koeficienty: K1 Redukce pramene ceny K2 Velikosti objektu K3 Poloha K4 Provedení a vybavení K5 Celkový stav K6 Vliv pozemku K7 Úvaha zpracovatele ocenění
Obest. prostor 0,00 m3
0,85 0,85 0,85 1,00 1,00 1,00 1,00 Celkový koef. Upravená j. cena KC Kč/ks 0,61 92 119 Celková cena Jednotková cena 150 000 Kč 150 000 Kč/ks
Výměra pozemku 2 421 m2
Název: pozemek Lokalita: Libež Použité koeficienty: -5-
K1 Redukce pramene ceny K2 Velikosti objektu K3 Poloha K4 Provedení a vybavení K5 Celkový stav K6 Vliv pozemku K7 Úvaha zpracovatele ocenění
Obest. prostor 0,00 m3
0,85 1,00 0,85 1,00 1,00 1,00 1,00 Celkový koef. Upravená j. cena KC Kč/ks 0,72 36 125 Celková cena Jednotková cena 50 000 Kč 50 000 Kč/ks
Výměra pozemku 14 495 m2
Název: pozemek Lokalita: Žehušice Použité koeficienty: K1 Redukce pramene ceny K2 Velikosti objektu K3 Poloha K4 Provedení a vybavení K5 Celkový stav K6 Vliv pozemku K7 Úvaha zpracovatele ocenění
Obest. prostor 0,00 m3
0,85 0,85 0,85 1,00 1,00 1,00 1,00 Celkový koef. Upravená j. cena Kč/ks KC 0,61 61 412 Celková cena Jednotková cena 100 000 Kč 100 000 Kč/ks
Výměra pozemku 3 360 m2
Výpočet porovnávací hodnoty nemovitosti na základě přímého porovnání Minimální jednotková cena porovnávaných nemovitostí 36 125 Kč/ks Průměrná jednotková cena porovnávaných nemovitostí 63 219 Kč/ks Maximální jednotková cena porovnávaných nemovitostí 92 119 Kč/ks Stanovená jednotková cena oceňované nemovitosti 63 219 Kč/ks Výsledná porovnávací hodnota 63 219 Kč REKAPITULACE OCENĚNÍ
Rekapitulace ocenění prováděného podle cenového předpisu: 1. Ocenění pozemků 1.1 pozemky č.p.389, 390, 539/1 v obci Soběšín, k.ú.Soběšín, okres Kutná Hora
Rekapitulace tržního ocenění majetku -6-
37 620,00 Kč
2. Porovnávací ocenění 2.1 pozemky č.p.389, 390 v obci Soběšín, k.ú.Soběšín, okres Kutná Hora
Porovnávací hodnota Výnosová hodnota Věcná hodnota Hodnota pozemku Zjištěná cena dle vyhlášky
63 220,00 Kč
Současný stav 63 219 Kč 0 Kč 0 Kč 0 Kč 37 620 Kč
Obvyklá cena
60 000 Kč
Komentář ke stanovení obvyklé ceny Rizika technické povahy:
Rizika právní povahy: Podle výpisu z KN Kutná Hora LV č.10113 existuje omezení vlastnického práva. ZÁVĚR :
1. Obvyklá cena nemovitosti bez závad je minimálně : 60 000,- Kč Srovnáním s jinými nemovitostmi- pozemky tohoto typu v daném místě, které byly v uplynulém období z obchodovány a je známá jejich obvyklá cena (tržní hodnota), mohu odhadnout, že obvyklá cena oceňované nemovitosti je 60 000,- Kč slovy:šedesáttisíc Kč Obvyklá cena nemovitosti - pozemků je ovlivněna především polohou, která se nachází v obci Soběšín. Poloha je vhodná k plnění funkce lesa. Dostupnost je dobrá, jsou zde také přijatelné dojezdové vzdálenosti , do Prahy. Dále je cena ovlivněna také velikostí, využití, přístupem. Obvyklá cena se tedy odhaduje především s ohledem na polohu v obci Soběšín, její celkovou velikostí i s ohledem na cenovou úroveň trhu s nemovitostmi v obci i v regionu. Rizika na životní prostředí a ostatní faktory: Na pozemku č.p.389, 390 v obci Soběšín, k.ú.Soběšín, okres Kutná Hora podle místního šetření nebyly zjištěny žádné negativní vlivy na životní prostředí.
V podmínkách České republiky má přístup k informacím o všech realizovaných cenách prodejů nemovitostí pouze stát ( prostřednictvím finančních úřadů) , který však tyto údaje -7-
pro potřeby odhadců systematicky netřídí a rovněž jim je takto z důvodu ochrany osobních dat neposkytuje. Z toho důvodu existuje komerční databáze, kde by soupisy cen měly splňovat podmínky aktuálnosti ( jinak je jejich použití v rámci analýzy trhu neadekvátní). Databáze však obecně nelze přeceňovat, neboť data v nich rychle zastarávají a jsou pak užitečná zejména pro sledování trendů.Ideální stav by byl, pokud by odhadci byli on-line napojeni na databázi Českého statického úřadu, který eviduje informace o sjednaných cenách od finančních úřadů a součastně měli přístup na databázi Katastrálních úřadů, ze kterých by mohli mimo jiné získat příslušnou kupní smlouvu s přesnou identifikací prodávané nemovitosti. To však v podmínkách České republiky není z důvodu výše uvedených možné. Přesto lze z veřejně dostupných placených i neplacených zdrojů zjistit trendy ve vývoji realizovaných cen nemovitostí včetně jejich původních nabídkových cen.
Na základě dostupných informací, na základě popsaných parametrů, na základě srovnávacích kritérií, na základě rizikových faktorů, na základě provedených výsledků použitých metod ocenění indikuji obvyklou cenu pozemku č.p.389, 390 v obci Soběšín, k.ú.Soběšín, okres Kutná ve výši:
60 000,-Kč V Středoklukách 20.5.2013 Tomáš Maršál Lidická 342 252 68 Středokluky telefon: 603 838 561 Znalecká doložka:
Znalecký posudek jsem podal jako znalec jmenovaný rozhodnutím Krajského soudu v Praze ze dne 4.března 1994 pod č.j. Spr 4086/93 pro základní obor ekonomika, odvětví ceny a odhady se specializací nemovitosti.
Znalecký posudek byl zapsán pod poř. č. 1337922013 znaleckého deníku. Znalečné a náhradu nákladů účtuji dokladem č. 1337922013.
-8-
SEZNAM PODKLADŮ A PŘÍLOH Podklady a přílohy Výpis z katastru nemovitostí pro LV č. ze dne
-9-
počet stran A4 příloze 2
- 10 -
