ZNALECKÝ POSUDEK. číslo 4263

ZNALECKÝ POSUDEK o obvyklé (tržní) ceně garáže na pozemku parc. č. 1208/2 v Křenovicích (okres Vyškov)

ZNALECKÝ POSUDEK číslo 4263 o obvyklé (tržní) ceně garáže na pozemku parc. č. 1208/2 v Křenovicích okres Vyškov

Objednavatel : Exekutorský úřad Břeclav U Tržiště 9 690 02 Břeclav (Č. j. 160 EX 2388/12 - 93)

Účel ocenění : Stanovení obvyklé (tržní) ceny garáže na pozemku parc. č. 1208/2 v Křenovicích (okres Vyškov). Garáž (bez č.pop./č.ev.) zapsaná na listě vlastnictví číslo 765 k.ú. Křenovice u Slavkova. Ocenění jednotlivých práv a závad s nemovitostí spojených. Stanoveni podílu id. ½.

Zhotovitel : Miroslav Munclinger soudní znalec a odhadce nemovitostí Pionýrská 1149/14, 693 01 Hustopeče IČO: 48880523 tel.: 519 411 484, fax.: 519 411 029, mobil: 777 946 435, e-mail: [email protected]

V Hustopečích, dne 1. října 2014

Vyhotovení číslo 2 (ze 2)

1


1. Účel a předmět znaleckého posudku Znalecký posudek je vypracován v souladu se zákonem číslo 37/67 Sb. „O znalcích a tlumočnících“ a zákonem číslo č. 151/97 Sb. v aktuálním znění „O oceňování majetku“. Současně vychází metodika z Mezinárodních oceňovacích standardů (IVSC) a navazující uživatelské směrnice. Metodika je průběžně doplňována o všechny nové poznatky a dohody, které vznikají v rámci evropského sdružení oceňovacích svazů (TEGoVA a IVSC). Jedná se o znalecký posudek o ceně obvyklé (tržní) garáže na pozemku parc. č. 1208/2 v Křenovicích, zapsané na listě vlastnictví číslo 765 k.ú. Křenovice u Slavkova, jejich příslušenství, ocenění jednotlivých práv a závad s nemovitostí spojených. Stanoveni podílu id. ½. .

2. Výsledné hodnocení Cílem předloženého posudku bylo vypracovat návrh obvyklé (tržní) ceny výše specifikovaných nemovitostí ke dni 17. září 2014. Na základě provedeného posudku s použitím uvedených metod pro stanovení ceny obvyklé (tržní) k uvedenému datu je navržena cena obvyklá nemovitostí ve výši

50 000 Kč Slovy: Padesáttisíckorunčeských. Cena podílu – id. ½ je

25 000 Kč Slovy: Dvacetpěttisíckorunčeských

.................................................. Podpis

2


3. Analýza znaleckého posudku Pro stanovení odhadu obvyklé ceny se vychází z obecně užívaných metod, tj. metody věcné a porovnávací. Protože každá metoda má své klady a zápory, je nutno před rozhodnutím, které metody použijeme, provést analýzu trhu a tržních podmínek v rozsahu možných informací pro konkrétní majetek byl proveden následující rozbor:

Údaje o vlivech na obvyklou cenu Silné stránky nemovitosti: • Velká garáž Slabé stránky nemovitosti: • Stavba ve zhoršeném stavu • Pozemek pod garáží není ve vlastnictví majitele garáže • Právně nezajištěný příjezd

Souhrnná charakteristika objektu • Objekt je ve zhoršeném stavu. • Přístup a příjezd je po pozemku parcelní číslo 1208/1 (zastavěná plocha a nádvoří – společný dvůr). Vlastníkem jsou majitelé bytů v přilehlém bytovém domě. • Exekuční příkaz k prodeji nemovitosti. • Zástavní právo exekutorské. • Na oceňované nemovitosti nevázne věcné břemeno. • Obvyklá cena nemovitosti je stanovena po zvážení všech výše uvedených skutečností a vychází z uvedených metodik.

3


4. Souhrnná rekapitulace oceňovaného majetku Název

Reprodukční cena [Kč]

Věcná cena [Kč]

Výnosová cena [Kč]

Porovnávací cena [Kč]

Garáž Celkem

267 350 267 350

133 675 133 675

nestanovena nestanovena

50 000 50 000

Reprodukční cena

267 350 Kč Slovy: Dvěstěšedesátsedmtisíctřistapadesátkorunčeských.

Věcná cena

133 675 Kč Slovy: Stotřicettřitisícšestsetsdmdesátpětkorunčeských.

Výnosová cena

Nestanovena.

Porovnávací cena

50 000 Kč Slovy: Padesáttisíckorunčeských.

Cena obvyklá (tržní) činí 50 000 Kč Slovy: Padesáttisíckorunčeských

Cena obvyklá (tržní) činí k podílu id. 1/2 25 000 Kč Slovy: Dvacetpěttisíckorunčeských

4

Obvyklá cena [Kč] 1/1 50 000 50 000

Obvyklá cena [Kč] id. 1/2 25 000 25 000


5. Popis oceňovaného majetku včetně ocenění IDENTIFIKAČNÍ ÚDAJE MAJETKU Vlastník majetku : Dle LV č. 765 ze dne 26. 8. 2014 je majitelem oceňovaného majetku: ½ Jindra Šebelová, 691 71 Diváky 170 ½ Zora Zdražilová, 691 71 Diváky 170 Kód katastrálního území : Název katastrálního území : Kód obce : Název obce : Počet obyvatel obce : Datum stanovení počtu obyvatel : Kód okresu : Název okresu : Název kraje : Název státu :

675881 Křenovice u Slavkova 593214 Křenovice 1 831 01.01.2011 CZ0646 Vyškov Jihomoravský kraj (Jihovýchod) Česká republika

Poloha v obci :

Obytná zóna s úplnou infrastrukturou. Jde o okraj obce, s příjezdem po ulici Václavská. Garáž je koncová v řadové zástavbě, za bytovým domem č. pop. 545.

Časové koeficienty :

ČSÚ

Podklady : • • • • • • • • • • • • •

Usnesení Exekutorského úřadu Břeclav, č.j. 160 EX 2388/12 - 93, ze dne 28. 8. 2014 výpis z KN – LV č. 765, vyhotovený dne 28. 8. 2014 Katastrální úřadem Vyškov (dálkový přístup) nahlížení do KN (z internetu) „Teorie oceňování nemovitostí“, Prof. Ing. Albert Bradáč, DrSc. zákon „O oceňování majetku“ č. 151/97 Sb. v aktuální znění informace o příjezdovém pozemku (z internetu) mapa rizika výskytu radonového záření v Jm kraji od ČGÚ Praha mapa záplavového území pro Q 100 (z internetu) ústní informace pracovníků Obecního úřadu Křenovice ústní informace uživatele jedné ze sousedních garáží konzultace se spolupracujícími odhadci, realitními kancelářemi a stavebními firmami realitní inzerce další podklady, uváděné průběžně.

Místní šetření : Provedeno osobně dne 17. září 2014 bez přítomnosti majitelů. Písemně byla majitelka včas vyrozuměna (doporučeně) s příslušným předstihem.

Příslušenství : Součástí oceňované stavby nezjištěny. Za garáží (neumožněn vstup) je nespecifikovaná stavba, rovněž na cizím pozemku.

Stavební úpravy : Nezjištěny.

Vhodnost využití : Garáž pro osobní vůz.

Ekonomická charakteristika : Nemovitost slouží výhradně bydlení.

5


Restituční nároky a věcná břemena a jiné závazky : Restituční nároky na nemovitosti nejsou uplatňovány. Rovněž nejsou evidována věcná břemena. V „C“ části LV č. 765 je evidováno nařízení výkonu rozhodnutí prodejem nemovitosti a právo zástavní exekutorské.

Předmět podnikatelské činnosti : Stavba nevhodná k podnikání. Ekologické zatížení : Obec je v území se středním rizikem výskytu radonového záření. Další negativní vlivy nejsou známy.

Popis lokality : Obec Křenovice má zhruba 1 740 obyvatel. Několik domů užívají chalupáři. Z občanské vybavenosti je zde Obecní úřad, základní škola, mateřská školka, lékaři, pošta, restaurace, obchody, kulturní a sportovní zařízení. Nemocnice je ve Vyškově (23 km), resp. Brně (20 km). Obec má autobusové i vlakové spojení, je součástí dopravního integrovaného systému. Nájezd na dálnici Brno – Ostrava je v Holubicích (5 km). Technická vybavenost je rovněž dobrá (mj. zemní plyn, kanalizace s čistící stanicí odpadních vod, vodovod, kabelová televize). Hraniční přechod na Slovensko a do Rakouska je za Břeclaví (cca 80 km), do Rakouska i v Mikulově (asi 75 km). Umístění je v souladu s územním plánem. Úřadem s tzv. přenesenou okresní pravomocí je MěstÚ ve Slavkově u Brna (5 km). Křenovice se nachází v chráněném území „Slavkovské bojiště“.

6


Seznam oceňovaných nemovitostí 1.1. Garáž Pozemek není předmětem ocenění, evidován je na LV 1291, majitelem je SBD Žuráň, Slavkov u Brna.

1.1.

Garáž

IDENTIFIKAČNÍ ÚDAJE OBJEKTU 1.1. Podotýká se, že byla umožněna prohlídka pouze z vnější strany,a sice průčelní a pouze částečně ze strany boční. Technické údaje a popis prvků včetně dispozice jsou orientační. Objekt je ukončující řadový, nepodsklepený, přízemní, se střechou sedlovou, bez podkroví. Obsahuje garáž pro OA. Základy betonové, s izolací. Nosná konstrukce o tl. 36 cm. Krov dřevěný (je mírně prohlý). Krytina pálená drážková. Fasáda hrubá. Podlahy z části betonová. Garážová vrata kovová. Dveře dřevěné hladké. Neuvedené prvky nejsou provedeny. Stáří objektu je dle dostupných informací asi let. Pravděpodobně několik let není užíván. Údržba zhoršená. Modernizace neuvažována. Předpokládaná objektivní životnost běžná, tedy 80 let. Při použití metopy lineární je celkové opotřebení 40 %. U garáží je v místě celkem vyrovnaná poptávka s nabídkou.

ANALÝZA OCENĚNÍ OBJEKTU 1.1. Věcná hodnota objektu Metoda ukazatelová

Zatřídění JKSO : SKP : Materiálová charakteristika :

812 60 Budovy pro garážování 46.21.14.00 Budovy pro obchod a služby nerozlišena

Zastavěná plocha (m2) Popis Přízemí

Výpočet / komentář 3,94*6,82

Zastavěná plocha celkem :

Počet m 26,87

2

27 m

2

Podlahová plocha (m2) Popis Přízemí

Výpočet / komentář 3,34*6,22

Podlahová plocha celkem:

Počet m 20,77

2

21 m

7

2

ZNALECKÝ POSUDEK o obvyklé (tržní) ceně garáže na pozemku parc. č. 1208/2 v Křenovicích (okres Vyškov) 3

Výkaz výměr (m obestavěného prostoru) Popis

Výpočet / komentář 3.94*6.82*0.25 3.94*6.82*3.76 3.94*6.82*2.38*0.50

Základy Přízemí Střecha

Výsledek 6,72 101,03 31,98 3

Celkem :

139,73 m obestavěného prostoru

Výpočet reprodukční ceny 3

Základní hodnota : Hodnota po mat. charakteristice: Koeficient úpravy základní hodnoty : Zařízení staveniště Mezisoučet - A Časový koeficient Celkem Výpočet : Výchozí hodnota jednotková : Výpočet : Výchozí hodnota celková : Úprava výchozí hodnoty : Název stavebního dílu

2 171 Kč/m obestavěného prostoru 3 2 171 Kč/m obestavěného prostoru 1,0420 1,0420 1,1112 1,0420 * 1,1112 = 1,1579 2 171 * 1,1579 = 2 514 3 2 514 Kč/m obestavěného prostoru 2 514 * 139,73 = 351 281 351 281 Kč strukturou stavebních dílů Podíl 1

Základy a zemní práce Svislé konstrukce Stropy Konstrukce střechy Krytina střechy Klempířské konstrukce Úpravy povrchů Dveře Vrata Okna Podlahy Elektroinstalace Ostatní Celkem Koeficient úpravy výchozí hodnoty : Výpočet : Reprodukční cena celková : Výpočet : Reprodukční cena jednotková nezaokr. : Reprodukční cena jednotková :

Hodnota (Kč) 52 351 74 191 7 085 54 512 30 899 3 541 30 305 7 085 19 482 8 856 27 354 21 449 14 171 351 281

14,903 21,120 2,017 15,518 8,796 1,008 8,627 2,017 5,546 2,521 7,787 6,106 4,034 100,000

Koef 1,0000 1,0000 0,0000 1,0000 1,0000 0,0000 0,5000 1,0000 1,0000 0,0000 0,5000 0,0000 0,0000 0,7611

Podíl 2 19,581 27,751 0,000 20,390 11,558 0,000 5,668 2,650 7,287 0,000 5,116 0,000 0,000 100,000

0,7611 351 281 * 0,7611 = 267 350 267 350 Kč 267 350 / 139,73 = 1 913,3329 3 1 913,3329 Kč/m obestavěného prostoru 3 1 913 Kč/m obestavěného prostoru

8

RC (Kč) 52 351 74 191 0 54 512 30 899 0 15 153 7 085 19 482 0 13 677 0 0 267 350


Výpočet věcné ceny Opotřebení : Stáří : Celková životnost : Výpočet : Míra opotřebení : Výpočet : Věcná hodnota :

lineární 40 roků 80 roků 100 * 40 / 80 = 50,000 50,000 % 267 350 * (1 - 0,50000) = 133 675 133 675 Kč

Garáž pro osobní auto - celkem Reprodukční cena Věcná hodnota

267 350 Kč 133 675 Kč

9


Porovnávací cena majetku Přímá metoda Lokalita Oceňovaná nemovitost Základní údaje: Prodejní cena Datum prodeje 3 Obestavěný prostor (m ) 2 Zastavěná plocha (1. NP v m ) 2 Užitná plocha (m ) Plocha všech pozemků Počet podlaží Kvalitativní parametry:

Poloha v lokalitě

Konstrukční systém Vybavenost Fyzické opotřebení Funkční zastaralost Ekonomická zastaralost Ekologické zatížení Věcné břemeno Architektonické působení Výběr reprezentanta

140 27 21 -1 NP okraj obce, bližší viz samostatný popis. Technický stav podprůměrný. Pozemek jiného vlastníka.

zděný není 50 % ne ano ne ne běžné 3

Nemovitost č. 1 Bučovice okr. Vyškov

Nemovitost č. 2 Vyškov okr. Vyškov

Nemovitost č. 3 Vyškov okr. Vyškov

110 000 2014 54 19 15 19 1 NP

120 000 2014 56 20 16 20 1 NP

100 000 2014 56 20 16 20 1 NP

běžná garáž, střecha plochá. Stání pro 1 OA. Stáří cca 40 let. Objekt vnitřní řadový. Uvažován stav dobrý



Odečteno 10 % z požadované ceny (inzerce). zděný standard 45 ne ne ne ne běžné

Odečteno 10 % z požadované ceny (inzerce). zděný standard 40 ne ne ne ne běžné

Odečteno 10 % z požadované ceny (inzerce). zděný standard 50 % ne ne ne ne běžné

Poznámka: Příklady použitě k porovnání jsou z aktuální realitní inzerce. Dostatečná databáze realizovaných převodů garáží v lokalitě není k dispozici pro malou četnost obchodování. Klady oceňované stavby vůči stavbě porovnávané: • Větší půdorys, sedlová střecha. Zápory oceňované stavby vůči stavbě porovnávané: • Umístění v méně významné lokalitě. • Podstatně horší technický stav. • Pozemek jiného vlastníka. • Právně nezajištěný přístup. Poznámka: Vlastnictví pozemku pod stavbou, resp. jeho pronájem a zajištění příjezdu (formou věcného břemene) bude zřejmě možné získat, tyto nedostatky ale nebyly majiteli zajištěny. Je nutné je proto v ocenění zohlednit. Technický stav stavby je výlučně záležitostí vlastníka. Přístavek za garáží na cizím pozemku je zřejmě tzv. černou stavbu, v ocenění nezohledněn. Po zvážení všech kladů a záporů ve své vzájemnosti je cena oceňované nemovitosti stanovena o 50 % nižší než cena obvyklá stavby číslo 3, a to 50 000 Kč.

10


Souhrnná rekapitulace oceňovaného majetku Název

Reprodukční cena [Kč]

Věcná cena [Kč]

Výnosová cena [Kč]

Porovnávací cena [Kč]

Garáž Celkem

267 350 267 350

133 675 133 675

nestanovena nestanovena

50 000 50 000

11

Obvyklá cena [Kč] 1/1 50 000 50 000

Obvyklá cena [Kč] id. 1/2 25 000 25 000


ZÁVĚR Na základě provedené analýzy, s použitím uvedených metod ocenění pro návrh obvyklé (tržní) hodnoty k uvedenému datu je navržena obvyklá (tržní) cena nemovitosti následovně: Cena obvyklá (tržní) činí 50 000 Kč Slovy: Padesáttisíckorunčeských

Cena obvyklá (tržní) činí k podílu id. 1/2 25 000 Kč Slovy: Dvacetpěttisíckorunčeských

Hustopeče, dne 1. října 2014

............................................. Podpis

Datum zadání zakázky: Lhůta k vypracování: Realizace: Datum, k němuž je majetek oceněn: Počet stran textu: Počet stran příloh: Počet vyhotovení: Vyhotovení číslo:

5. září 2014 5. říjen 2014 1. říjen 2014 17. září 2014 13 9 2 2

Poznámka: Interiér stavby a prostor za ní nebyl zpřístupněn. Proto nebylo možné provést další fotodokumentaci.

K sestavení znaleckého posudku byl použit program TOMAS verze W 0802. Nositelem autorských práv je firma KONCES, spol. s r. o.

12


Znalecká doložka Znalecký posudek jsem podal jako znalec jmenovaný rozhodnutím Krajského soudu v Brně ze dne 11. 3. 1977 pod č. j. Spr. 1103/77 pro základní obor ekonomika, odvětví ceny a odhady nemovitostí, se zvláštní specializací pro odhady nemovitostí. Znalecký posudek byl zapsán pod pořadovým číslem 4263 znaleckého deníku. Pod tímto číslem je účtováno i znalečné a náhrada nákladů. Miroslav Munclinger Pionýrská 14 Hustopeče

PŘÍLOHY

Výpis z KN - LV číslo 765 Informace o přístupovém pozemku 1208/1 Informace o pozemku 1208/1 (pod garáží) Situace širších vztahů Plánek obce Katastrální mapa (nahlížení do KN)

.... .... .... .... .... ....

13

str. str. str. str. str. str.

14, 15, 16, 17 18 19 20 21 22


14


15


16


17


18


19


20


21


22

ZNALECKÝ POSUDEK. číslo 4263

Recommend Documents