Woondebat “Bouwstenen voor een Mortsels woonbeleid” 11 mei 2012 in zaal ‘t Parkske
Inleiding door Bernard Hubeau, voorzitter adviesraad Wonen Mortsel Bernard Hubeau licht het onderzoek toe dat opgesteld werd door SUM Research. Deze studie is een aanzet om een nieuw woonbeleid uit te bouwen. Het concept van de woonscenrio’s biedt een opportuniteit om te zoeken naar mogelijkheden voor de stad Mortsel. Het rapport geeft de bouwstenen aan om een visie op wonen te ontwikkelen. De adviesraad heeft i.s.m. de stad Mortsel een 140-tal bewoners bevraagd via een enquête. De resultaten geven stof ter discussie voor dit debat. Bernard Hubeau licht ook de rol van de adviesraad Wonen Mortsel toe. Sinds enkele jaren volgt de adviesraad de besluitvorming m.b.t. wonen op en geeft adviezen aan het bestuur. Nieuwe leden zijn zeer welkom om de kern van de adviesraad te versterken.
Inleiding door Steve D’Hulster, schepen voor wonen in Mortsel Volgens Steve D’Hulster is wonen in Mortsel een troef omwille van de centrale ligging en de aantrekkelijke voorzieningen. De uitdaging waarvoor we staan is de toenemende verstedelijking. Dit stelt beleidsmatig nieuwe vragen: hoe kunnen we ervoor zorgen dat het karakter van Mortsel bewaard worden, dat de druk op de open ruimte verminderd en dat we de sociale mix in wijken gezond houden. Wonen werd tot nu vooral gezien vanuit het perspectieven ‘ruimtelijk’ en ‘sociaal’. Nu moet aan wonen een eigen plek gegeven worden als een zelfstandig beleidsdomein. De basis is gelegd om in het volgende bestuursakkoord een volwassen hoofdstuk te wijden aan woonbeleid.
Presentatie van het onderzoek door Brecht Vandekerkhove (SUM Research) Brecht Vandekerkhove schetst eerst de vier uitdagingen voor het woonbeleid in Mortsel: 1. De betaalbaarheid: de prijzen in Mortsel staan onder druk van de Antwerpse woonmarkt.
Woondebat AWM 11 mei 2012
Paul Deweer
2. Het tekort aan sociale woningen: het aantal sociale woning in Mortsel bedraagt slechts 2,3% tegenover 5,6% in Vlaanderen. Het bindend sociaal objectief verplicht Mortsel om tegen 2020 6% sociale woningen te hebben. 3. De vergrijzing: door de vergrijzing woont een steeds grotere groep senioren in een te grote en niet aangepaste woning. 4. Gezinsvriendelijk wonen: gezinnen zoeken een woning met veel buitenruimte, terwijl gestreefd moet worden naar compacte woningen met gezamenlijk groen. SUM Research ziet vier beleidspistes: 1. Een actieplan voor de sociale huisvesting waarbij geschikte locaties moeten geselecteerd worden én doelgroep én typologie bepaald worden in samenwerking met de uitvoerders 2. De opmaak van een toetsingskader voor het gezinsvriendelijk wonen en een kwaliteitsvolle buitenruimte. Er is behoefte aan nieuwe normen die bouwers sensibiliseren. Steeds moet gezocht worden naar meerwaarde en kwaliteitsbewaking. 3. Enerzijds moeten bestaande woningen aangepast worden voor levenslang wonen, anderzijds moeten alternatieven aangeboden worden voor de huidige niet-aangepaste woningen waarin vele senioren op dit ogenblik blijven wonen. Ook al is de groep die bereid is om te verhuizen naar een kleinere woning (bv 10% van de senioren), het gaat toch nog over de enkele honderden woningen. 4. Een stadsproject kan een wervend voorbeeld zijn voor bouwers om te werken aan duurzame ontwikkelingen. De ombouw naar een echt duurzame / passieve woning vraagt een zeer grote investering. Omdat we niet meer kunnen beschikken over grote percelen, moeten we inzetten op andere kwaliteiten. Ook gezinsvriendelijk wonen kan op kleinere ruimte, in niet-grondgebonden woningen met grote terrassen, enz. Deze vier complementaire beleidspistes vormen de essentie van het actieprogramma dat SUM Research voorstelt. Deze voorstellen zijn gericht naar verschillende doelgroepen en verschillende objectieven (sociaal, jong, oud, grote en kleine woningen). Een rigoureuze opvolging is noodzakelijk om deze doelstellingen te halen.
Debat o.l.v. Luk Janssen (O2-consult) Panelleden: Gert Eyckmans (SHM De Ideale Woning), Marleen Huysmans (OCMW), Gert Van Dyck (vastgoedexpert), Bruno Blondé (bewoner), Mia Philips (provincie Antwerpen), Steven Goossens (Jeugdraad), Katrien Van der Heyden (bewoner), Greet Compeers (bewoner), Jan De Greef (architect)
Woondebat AWM 11 mei 2012
Paul Deweer
Panelgesprek 1: Mortsel, betaalbare stad Met de huidige geplande sociale woonprojecten behaalt Mortsel het bindend sociaal objectief niet. Het bindend sociaal objectief is een door de Vlaamse overheid opgelegd aantal sociale woningen per gemeente. De stelling uit de enquête was: De stad Mortsel moet alle mogelijkheden benutten om betaalbare woningen te voorzien. 40% van de respondenten was het daarmee helemaal eens en 32% eerder eens. Enkele quote’s van deze respondenten waren: - Geen getto’s, groeiende marginaliteit, wel gezonde mix, geen sociale wijken - Geen nieuwe groene ruimte gebruiken, niet ten koste van groen Een tweede stelling handelde over het verlies aan inwoners uit de leeftijdsgroep 27 tot 40 jaar. Uit onderzoek blijkt dat dit vooral komt omdat de woningen te duur zijn. De stad Mortsel moet vooral inzetten op betaalbare woningen voor jonge mensen om het verlies aan diversiteit qua leeftijd tegen te gaan. 49% van de respondenten was het hiermee helemaal eens en 26% was het eerder eens. Enkele quote’s van deze respondenten waren: - Woningen zijn niet te duur voor de kwaliteit, al is de omgeving nu minder aantrekkelijk - Dure woningen trekken (be)goede bewoners aan - Mobiliteitsproblemen maken Mortsel onaantrekkelijk, jonge gezinnen vluchten daarom weg Enkele tussenkomsten: Gert Eyckmans: Het sociaal objectief ligt zeer hoog en zoals de gemeenten rondom ons, is de score van Mortsel zeer laag. Met de huidige mogelijkheden halen we de doelstelling niet. De sociale huisvestingsmaatschappijen zullen moeten inzetten op nieuwe woningen, op de aankoop van bestaande woningen én op de mogelijkheden via het sociaal verhuurkantoor (SVK). Marleen Huysmans: de nood is vooral groot voor de groep alleenstaanden met een klein (vervangings-)inkomen, gezien de hoge huurprijzen in Mortsel. Mia Philips: Samenwerking tussen alle actoren is nodig om door creatieve oplossingen het betaalbaar aanbod te vergroten. In Mortsel moeten bewoners geen schrik hebben van getto’s, maatschappijen bouwen nu geen grootschalige woningcomplexen meer. Katrien Van der Heyden: Zijn woningen te duur? Neen, in vergelijking met Antwerpen is dat niet zo. Veel kandidaat-kopers hebben nog een onrealistische verwachting over de prijs van een ruime woning met grote tuin in Mortsel. Gert Eyckmans: In vergelijking met andere gemeenten in de rand, is Mortsel niet te duur (zie onderzoek van Trends 2012). Betaalbaarheid ligt voor iedereen anders. Een groep met laag inkomen of een uitkering kan genieten van een huishuur van ongeveer 200 euro via de sociale huisvesting. Jan De Greef: Het is altijd zeer druk onderaan in de woningmarkt, m.a.w. in het goedkopere segment. Daarom is de nood van de sociale huisvesting zo belangrijk. In Mortsel zijn anderzijds goede zaken te doen qua grote en ruime woningen. Woondebat AWM 11 mei 2012
Paul Deweer
Panelgesprek 2: Mortsel, groene stedelijkheid Mortsel beschikt over kwalitatieve maar verouderde en energie-onvriendelijke woningen. De stad Mortsel moet inzetten op passieve en energievriendelijke woningen via premies, sensibilisering en voorbeeldprojecten. Liefst 72% van de respondenten is het helemaal eens met de stelling en 23% is het eerder eens, m.a.w. samen 95%! Enkele quote’s van deze respondenten waren: - Mortsel moet vooruitstrevend zijn, een stad vooruit, een voorbeeldfunctie - Betaalt zichzelf terug, dus geen subsidie De tweede stelling in dit panel ging over de gunstige invloed van het groene karakter van de woonomgeving op de aantrekkelijkheid en leefbaarheid. De stad Mortsel moet bij grootschalige woonprojecten een groene ruimte met een semipublieke functie voorzien zoals bv. een speeltuintje. 69% van de respondenten was het hiermee helemaal eens en 23% was het eerder eens. Enkele quote’s van deze respondenten waren: - Waar is nog ruimte voor nieuwe projecten? In Mortsel is er nog weinig echt groen - Groen is noodzakelijk voor goede leefomgeving en sociaal contact Gert Van Dyck: Iedereen is het eens dat we moeten gaan naar energievriendelijke woningen, maar het is nog maar de vraag of een passieve woning zichzelf terugbetaald. In Mortsel staan veel verouderde woningen waarvoor een zeer grondige renovatie vereist wordt (dak, vloer, kelder, buitenzijde,…) enz. De investeringskost hiervoor is zeer hoog. Katrien Van der Heyden: Door deze premies wordt de kloof tussen arm en rijk vergroot; de kosten om bijvoorbeeld een dak te isoleren zijn zo hoog dat dit voorbehouden blijft voor middenklassers. Zij ontvangen een premie en betalen minder voor energie, terwijl mensen met een klein inkomen veel meer betalen voor energie in slecht geïsoleerde woningen. Greet Compeers: Mortsel geeft veel premies, maar het is belangrijk om de prioriteiten nog eens goed te bekijken. De premies zijn uiteraard sensibiliserend om te investeren, maar het heeft bijvoorbeeld geen zin om zonnepanelen te subsidiëren, voordat het dak geïsoleerd wordt. Marleen Huysmans: mensen met een klein inkomen genieten niet van deze premies; ze zijn ofwel geen eigenaar ofwel hebben ze onvoldoende middelen om te investeren. Een groene lening? We moeten opletten dat ze de lening wel kunnen terugbetalen met een klein inkomen. Bruno Blondé: De respondenten zijn over het algemeen zeer positief over alle stellingen, vooral over energie e.d. Het is typisch een middengroep die mee is met dergelijke doelstellingen en ook gebruikt maakt van bv. premies. De vraag is hoe je de verschillende doelstellingen aan elkaar kan lijmen, zonder dat ze elkaar opheffen. Een overheid zal keuzes moeten maken tussen sociaal aanbod, ondersteunen van de middenklasse, enz. Misschien is een forsere overheid nodig voor de kwaliteitsbewaking op de private huurmarkt. Wonen is dus een geheel aan factoren – breder dan de woning – die een gemeente al dan niet aantrekkelijk maken. Greet Compeers: Mortsel kent weinig mogelijkheden voor nieuwe groene projecten terwijl ook het bestaande patrimonium aan vernieuwing toe is. Hoe kunnen we hiermee omgaan? Door de krachten te bundelen en in te spelen op gezamenlijke noden, bv. een gezamenlijke tuin of een gezamenlijke fietsenberging, ontstaan nieuwe mogelijkheden.
Woondebat AWM 11 mei 2012
Paul Deweer
Jan De Greef: De klassieke procedures laten weinig ruimte voor creatieve oplossingen toe. Als je wil sturen naar vernieuwende oplossingen, moeten die in de beginfase erin zitten. Bruno Blondé: Wordt de schaarse groene ruimte goed gebruikt? Er is potentieel door de geclusterde groene ruimte beter te benutten bv voor fietspaden. Bv. hoe veilig naar het sportpark Cantincrode?
Panelgesprek 3: Mortsel, zorgvriendelijke stad Een grote wens van mensen die een dagje ouder worden, bestaat erin om zo lang mogelijk zelfstandig te wonen. Een woning moet daarom kunnen inspelen op veranderende noden van bewoners. De stad Mortsel moet op het vlak van bouwvoorschriften de soepelheid aan de dag leggen om de nodige aanpassingen mogelijk te maken aan deze woningen. 66% van de respondenten was het hiermee helemaal eens en 26% was het eerder eens. Mensen die een dagje ouder worden zijn minder geneigd om te verhuizen van woonhuizen naar aangepaste woningen of appartementen. Daardoor blijven veel grote gezinswoningen onderbenut. De stad Mortsel moet ervoor zorgen dat zowel grote als kleine gezinnen optimaal kunnen wonen, ook als dit een verhuizing inhoudt naar een passende woning. Slechts 28% van de respondenten was het hiermee helemaal eens en 35% was het eerder eens. Enkele quote’s van deze respondenten waren: - Stimuleer verhuizing, geef praktische hulp, woningbank - Het is voor senioren beter om goede alternatieven aan te bieden in kleine aangepaste woningen dan in te grote huizen te blijven Katrien Van der Heyden: Veel senioren blijven in een gezinswoning; dit is geen goede benutting in een wijk met enkel gezinswoningen. Anderzijds is er een groot project (Cantincrode) dat onbetaalbaar is voor de meeste senioren en dus ook onderbenut wordt. Verhuizen naar een aangepaste woning wordt ervaren als ‘toegeven aan de veroudering’. De nieuwe generatie van jonge gezinnen is wel sneller geneigd om te verhuizen. Gert Eyckmans: Het probleem van rotatie is zeer acuut voor in de sociale huisvesting. Het probleem is dat er een tekort is aan gezinswoningen en de wachtlijst is dan ook langer dan voor een kleine woning. Maar huurders hebben het recht om te blijven wonen in de woning, ook als is die te groot geworden. Een experiment om te roteren is mislukt omdat mensen tot elke prijs de huidige woning verkiezen ook al biedt men aantrekkelijke woningen aan. Steven Goossens: Er zijn mogelijkheden via flexibele woonvormen of bv. samenwonen onder één dak, zelfs tussen verschillende generaties. Dit biedt ook nog andere mogelijkheden en voordelen. Mia Philips: Een echt beleid hierover is er nog niet. Er is een tendens merkbaar bij jongere senioren om zelf de stap te zetten naar een kleinere woningen wanneer het nog kan en voor dat het moet (want verhuizen vraagt ook een grote inspanning).
Woondebat AWM 11 mei 2012
Paul Deweer
Slotbemerkingen Brecht Vandekerkhove: We moeten toch streven naar de realisatie van alle doelstellingen. Bijvoorbeeld als 9 op 10 van de senioren in de eigen gezinswoning wil blijven wonen, dan is 1 op 10 bereid om te verhuizen. In Mortsel zijn dat dan 600 senioren, zodat 300 à 400 woningen op de markt komen. Steve D’Hulster: We kunnen niet direct grote winsten halen, maar alle inspanningen helpen. Bijvoorbeeld door woonrotatie: het is de uitdaging ook al is de stap om te verhuizen voor senioren groot. Hoe kunnen we mensen overtuigen en daarbij ondersteunen? Onze premies zijn een nuttig instrument ook al zijn de mogelijkheden beperkt. Maar denk ook aan de samenaankoop van energie; hier kan winst geboekt worden door mensen over de streep te trekken. Bernard Hubeau: het is belangrijk om al het werk van de studie van SUM en de resultaten van de enquête in te zetten in het woonbeleid van de volgende legislatuur. Bernard Hubeau dankt alle panelleden voor hun inbreng en het publiek voor hun aanwezigheid.
Woondebat AWM 11 mei 2012
Paul Deweer
