Economisch Bureau
Woningmarktmonitor
Philip Bokeloh 020 38 32 657
Keurslijf houdt prijzen in toom 22 december 2014 • • •
Economisch herstel en lagere rente zorgen voor verbetering op de huizenmarkt De inhaalvraag, de verruiming van de schenkingsregeling en de starterslening geven tijdelijk extra steun Krappere hypotheeknormen beperken toekomstige prijsstijgingen
Hoe is de situatie op de huizenmarkt? Wij zien de situatie op de huizenmarkt sterk verbeteren. Na vijf jaren van dalingen stijgt het prijspeil eindelijk weer. De prijsindex bestaande woningen van CBS/Kadaster lag in november 2,4% hoger dan in dezelfde maand een jaar geleden. Het is al de achtste maand op rij dat de prijsindex stijgt. Het moet raar lopen wil de gemiddelde prijsstijging in 2014 niet op 1% uitkomen. Dat is een duidelijke verbetering ten opzichte van 2013 toen de prijzen nog met 6,6% daalden. De prijsstijging is bovendien breed gedragen. Afgezien van Groningen, Friesland en Zeeland stijgen de prijzen in alle provincies. Naar woningtype is zelfs sprake van stijgingen over de gehele linie, al zijn deze krachtiger voor appartementen, tussenwoningen en hoekwoningen dan voor tweeondereenkap- en vrijstaande woningen. Cijfers van Calcasa bevestigen dit beeld. Volgens hun berekeningen stijgen de waarderingen in 90% van de 12.000 buurten en neemt de waardering van de lage prijsklassen sneller toe dan van de hogere prijsklassen.
De verkoop van hoger geprijsde woningen trekt dus aan. Behalve bij de verkoop van duurdere woningtypes is dit eveneens terug te zien in de aandelen van de hogere prijsklassen in de woningverkopen. Terwijl het aandeel van woningen tot EUR 100.000 slinkt, groeit het aandeel van woningen boven EUR 300.000. In het prijssegment ertussen is ook een verschuiving te zien naar wat duurdere woningen. De groeiende aandelen van duurdere woningen suggereren dat de doorstroming weer op gang komt. Dit ondanks dat 1,5 miljoen eigenwoningbezitters ‘onder water’ staan.
Aandeel hogere prijsklassen in verkopen stijgt % van totale verkopen
60 55 50 45
Ook de verkopen laten een duidelijke verbetering zien. In de elf maanden tot en met november zijn 128.000 transacties gesloten. Met een traditionele koopspurt aan het eind van het jaar zou het aantal transacties in 2014 wel eens boven 145.000 woningen kunnen uitkomen, 35.000 meer dan in 2013. De toename is ook zichtbaar bij nieuwbouwwoningen. In de eerste tien maanden van het jaar zijn volgens de Vereniging voor Ontwikkelaars en Bouwondernemers ruim 18.000 nieuwbouwwoningen verkocht, 6.000 meer dan in dezelfde periode vorig jaar. Bouwbedrijven zijn optimistischer gestemd. Zij hebben meer werk omhanden en hun orderboeken raken voller. De toename van de woningverkopen vindt net als de prijsstijging plaats over een breed front. Om te beginnen nemen de verkopen in alle provincies stevig toe. Wel is de toename het sterkst in de Randstad. Vooral in steden met een grote economische dynamiek, zoals Amsterdam en Utrecht, stijgt het aantal transacties sterk. Daarnaast groeit de belangstelling voor alle woningtypes. In het derde kwartaal stegen de verkopen van appartementen, tussenwoningen en vrijstaande woningen met bijna 40%. Tweeondereenkap- en hoekwoningen deden het met een stijging van bijna 30% ook goed.
40 08
09
10
Onder EUR 200.00
11
12
13
14
Boven EUR 200.000
Bron: Kadaster
De verminderde ondersteuning van starters blijkt evenmin een onoverkomelijke belemmering te vormen voor doorstromers. Onderzoek van het Kadaster wijst uit dat starters steeds vaker een woning van een uittreder kopen of een nieuwbouwwoning betrekken.1 Slechts één op de drie starters koopt nog een woning van een doorstromer. In 2005 was de verhouding nog twee op drie. Omdat de toetreding van starters per saldo minder vervolgaankopen genereert dan voorheen, is het zogenaamde doorstroomtreintje korter dan gedacht. Is er al sprake van een verkopersmarkt? Nee, zo ver is het nog niet. De sterke toename van het aantal transacties heeft nog niet geleid tot een forse daling van de voorraad woningen te koop. Dit komt onder andere doordat de grotere verkoopkansen verhuislustige woningbezitters 1
Marwijk, R. van, (2014) Starters op de koopwoningmarkt, Kadaster
Woningmarktmonitor - 22 december 2014
aanmoedigen om hun huis te koop te zetten. Daarnaast verdwijnen lastig te verkopen woningen minder snel uit het aanbod. Volgens makelaarsvereniging NVM zijn de intrekkingen zelfs gedaald tot het laagste niveau sinds 2008. De voorraad te koop is met ruim 207.000 woningen nog even omvangrijk als aan het begin van het jaar. Wel staat vast dat het bij het huidige transactievolume minder tijd vergt om het actuele woningaanbod te verkopen. De theoretische verkooptijd bedraagt nu zeventien maanden, vijf maanden korter dan in januari. Niet alleen in theorie worden woningen sneller verkocht, maar ook in de praktijk. De in het derde kwartaal verkochte woningen stonden volgens de NVM gemiddeld 122 dagen te koop, tegen 133 dagen in het voorgaande kwartaal.
een stijging van de hypotheekproductie tot EUR 46 mld. In de twaalf maanden tot en met november 2013 stond de productie nog op EUR 39 mld. De groei van de hypotheekproductie is ook te zien aan de aanvragen voor hypotheekoffertes bij Hypotheek Data Netwerk (HDN), waarbij de meerderheid van de hypotheekverstrekkers is aangesloten. Tot en met november 2014 registreerde HDN meer dan 195.000 aanvragen, ruim 60.000 meer dan in het jaar ervoor.
Hypotheekproductie neemt weer licht toe EUR mld
150 120
Toch is de gemiddelde looptijd van het actuele aanbod met 395 dagen nog erg lang. Dit heeft vooral te maken met de omvangrijke voorraad moeilijk te verkopen woningen. Recent te koop gezette huizen vinden vlot een nieuwe eigenaar. Bijna de helft van deze woningen is binnen een half jaar verkocht. Maar voor de huizen die al langer te koop staan, zijn de verkoopkansen veel kleiner. Volgens Calcasa zijn er inmiddels 65.000 woningen die al langer dan drie jaar te koop staan. Woningen staan langer te koop als de vraagprijs te hoog is. De gemiddelde vraagprijs van de voorraad te koop staat momenteel op EUR 297.000; een enigszins geflatteerd bedrag vanwege het relatief grote aantal dure woningen in de voorraad te koop. De vraagprijs ligt hiermee EUR 72.000 boven de huidige gemiddelde transactieprijs. Eerder lag het verschil EUR 6.000 hoger. De daling is vooral toe te schrijven aan de hogere transactieprijzen, want de gemiddelde vraagprijs is sinds januari min of meer gelijk gebleven. De stabilisatie van de vraagprijs stemt overeen met het bericht van de NVM dat woningaanbieders minder vaak hun prijzen naar beneden bijstellen. Langzaam verschuift de macht van kopers naar verkopers. Maar vooralsnog ligt deze meer bij de eerste dan bij de tweede groep. NVM-cijfers onderstrepen dit. Het verschil tussen de laatste vraagprijs en de transactieprijs bedraagt nu minder dan 5%. Dit is goed ten opzichte van begin 2013, toen het verschil nog bijna 7% bedroeg, maar matig in vergelijking met de periode vóór 2009 toen het verschil slechts 3½% groot was. Is het herstel terug te zien op de hypotheekmarkt? Jazeker. Het aantal afgesloten hypotheken neemt sterk toe. In de twaalf maanden tot en met november zijn er ruim 211.000 hypotheken afgesloten. November 2013 lag het vergelijkbare totaal nog op 176.000. Daar komt bij dat de gemiddelde hypotheeksom van deze contracten licht is gestegen van gemiddeld EUR 245.000 in november 2013 tot gemiddeld EUR 247.000 november 2014. De toename van het aantal contracten en de hogere gemiddelde hypotheeksom leiden tot
90 60 30 0 06
07
08
09
10
11
12
13
14
Hypotheekproductie Bron: Kadaster
Het merendeel van deze aanvragen betreft annuïteitenhypotheken. De hypotheekrentaftrek geldt sinds 2013 alleen nog voor nieuwe hypotheken met een annuïtair of lineair aflossingsschema. Hierdoor is het aandeel annuïtair dramatisch gestegen van nihil naar liefst 70%. De nieuw uitgegeven hypotheken hebben door de aflossingsverplichting een lagere risicograad. De kredietrisico’s nemen ook al af doordat huizenkopers minder belangstelling hebben voor tophypotheken en meer eigen vermogen inbrengen. Uit de hypotheekoffertes bij HDN valt op te maken dat de verhouding tussen de lening en de waarde van het onderpand is gedaald tot minder dan 90%. Verder blijkt dat de voorkeur voor langere rentevaste periodes voorzichtig weer groeit. De nieuwe hypotheekcontracten zijn dus minder gevoelig voor renteschommelingen. Hier staat tegenover dat huizenkopers afgezet tegen het inkomen juist weer meer beginnen te lenen. Begin 2013 lag de verhouding nog op vier maal het inkomen. Volgens de meest recente berichten ligt de verhouding nu op 4,5 maal het inkomen. Verder neemt het aandeel van hypotheken met Nationale Hypotheek Garantie (NHG) af. Eind 2012 viel drie op de vier transacties bestaande woningen nog onder NHG. Inmiddels is dit bijna een op twee. De daling hangt vooral samen met de
Woningmarktmonitor - 22 december 2014
opeenvolgende verlagingen van de NHG-limiet. Hierdoor vallen steeds minder woningen binnen de grenzen van NHG.
Internationaal Monetair Fonds in de buurt van het langetermijngemiddelde.
Ondanks de hogere hypotheekproductie daalt de uitstaande hypotheekschuld. Volgens het Kadaster bedroeg de totale hypotheekschuld in juni EUR 660 mld. Een jaar eerder lag het uitstaande hypotheekbedrag nog EUR 8 mld hoger. De daling valt toe te schrijven aan de sterkere neiging tot aflossen, die op zijn beurt weer voortkomt uit de restschuldproblemen, de lage spaarrente en de tijdelijke verruiming van de schenkingsvrijstelling. Volgens De Nederlandsche Bank (DNB) is in de eerste drie kwartalen van 2014 in totaal bijna EUR 7 mld vrijwillig afgelost op hypotheken.
In hoeverre helpt de economische situatie? Een andere stimulans voor de woningmarkt is de economische situatie. Die verbetert. Na twee jaren van krimp groeit de economie weer, zij het bescheiden. De economie is voor de groei niet meer afhankelijk van de handel met het buitenland. Ook de bedrijfsinvesteringen dragen bij. Door de verbeterde winstgevendheid en verbeterde vermogenspositie groeit het ondernemersvertrouwen. De stijging van de industriële productie gaat gepaard met een hogere bezettingsgraad. Dat spoort aan tot investeren.
Waar komt het hernieuwde vertrouwen vandaan? Het vertrouwen in de woningmarkt is sterk toegenomen. Sinds de dip in december 2012 is de vertrouwensindicator van Vereniging Eigen Huis aanhoudend gestegen. In november bereikte de indicator met een waarde van 105 het hoogste niveau sinds het begin van de reeks in 2004. Toch zit de schrik er nog in. Een kleine meerderheid van de geënquêteerde huishoudens geeft de voorkeur aan een huurwoning. Dit staat in schril contrast met de periode vóór de crisis. Toen had een ruime meerderheid van de huishoudens nog een voorkeur voor een koopwoning.
De hogere bedrijfsinvesteringen zijn gunstig voor de arbeidsmarkt. Het aantal gewerkte uitzenduren neemt toe. Er komen meer vacatures. En ondanks dat er bij de overheid banen verdwijnen, zijn er minder ontslagaanvragen en daalt de werkloosheid. Dit gebeurt wel traag, want meer mensen stellen zich beschikbaar voor de arbeidsmarkt vanwege de grotere kansen op een baan. De verbetering van de arbeidsmarkt ondersteunt het consumentenvertrouwen. De internationale spanningen ten spijt is het vertrouwen groter dan aan het begin van het jaar.
Huishoudens hebben nog lichte voorkeur voor huur % respondenten (gemiddelde afgelopen 12 maanden)
80 70 60 50 40
De overheid legt bovendien minder lastenverzwaringen op. Hierdoor stijgt het besteedbaar inkomen. De noodzaak voor hogere belastingen is minder groot nu de regering niet meer op het strafbankje van de Europese Commissie zit. Na de ingrijpende aanpassingen in de overheidsfinanciën voldoen het begrotingssaldo en de overheidsschuld beter aan de criteria van Brussel. Ook de risico’s in de financiële sector achten de Europese beleidsmakers acceptabel. Alle Nederlandse banken slaagden dit jaar voor de stresstest van de Europese Centrale Bank (ECB).
30 20 08
09
10
11
Voorkeur huur
12
13
14
Voorkeur koop
Bron: Vereniging Eigen Huis
Het hernieuwde vertrouwen in de woningmarkt is toe te schrijven aan een mix van factoren. Om te beginnen is er meer zekerheid over de fiscale behandeling van de eigen woning. Daarnaast is kopen bij het huidige prijsniveau veel aantrekkelijker voor kopers. De combinatie van waardedaling en lagere rente leidt tot een verbeterde betaalbaarheid. Afgezet tegen het netto inkomen zijn de netto woonlasten exclusief aflossingen historisch laag. Ook in vergelijking tot huren wint kopen aan glans. Zowel in 2013 als in 2014 lag de gemiddeld huurverhoging in het gereguleerde huursegment op 4%. Het verschil tussen de kosten van een koopwoning en de kosten van een huurwoning ligt volgens berekeningen van het
Het besteedbaar inkomen wordt verder gestimuleerd door de lage inflatie. Deze is gedaald tot minder dan een half procent. De belangrijkste oorzaak hiervan vormen de zwakke bestedingen. Daarnaast dalen de grondstoffenprijzen. Een vat Brent olie kost eind 2014 USD 60, een enorm verschil met begin 2014 toen de prijs USD 55 hoger lag. De lagere grondstoffenprijzen vergroten de koopkracht en stimuleren de bestedingen. Welke rol speelt de rente? Wat ook bijdraagt aan het herstel van de woningmarkt is de rente. Die staat bijzonder laag. De Nederlandse overheid betaalt op een obligatie met een looptijd van tien jaar minder dan 1%. Dat is nog niet de helft van het tarief dat begin 2014 van toepassing was. In lijn met de overheidsrente zijn ook de fundingkosten voor banken gedaald. Een belangrijke benchmark hiervoor is de zogenaamde swaprente. De swaptarieven zijn over het gehele looptijdenspectrum gedaald.
Woningmarktmonitor - 22 december 2014
Een reden voor de rentedaling vormt de inflatie. Die is gezakt naar een historisch laag niveau. De inflatie van de eurozone ligt met minder dan half procent ruimschoots onder het streefniveau van 2% van de ECB. Door de aanhoudend zwakke inflatie houden steeds meer mensen rekening met een ook in de toekomst gematigde prijsontwikkeling. Dit baart de ECB zorgen, want daarmee komt het gevaar van deflatie dichterbij. De beleidsmakers in Frankfurt hebben vanwege de dalende inflatieverwachtingen alle reden om het monetair beleid verder te verruimen. De ECB heeft al aangekondigd haar balans met de helft te vergroten tot EUR 3.000 mld. Hoe zij dit precies wil bereiken, is onduidelijk. Vast staat wel dat de ECB op grote schaal schuldtitels zal opkopen, onder andere in bundels verpakte hypotheekleningen. Dit vooruitzicht maakt beleggingen in hypotheekleningen meer liquide en minder riskant, wat de aanhoudende daling van de spread op hypotheeksecuritisaties verklaart. RMBS-spreads op vijfjaarsleningen zijn inmiddels bijna gehalveerd.
Banken kunnen zich goedkoper financieren Swaprentecurve met looptijden van 1 t/m 30 jaar
5 4 3 2 1 0 1
2
3
4
Gemiddelde 2007
5
6
7
8
9 10 12 15 20 25 30
Gemiddelde 2011
Jan-14
Dec-14
Bron: Datastream
De daling van de spreads valt behalve aan de ECB ook toe te schrijven aan de hoge Nederlandse betalingsmoraal. Volgens Moody’s is het percentage hypotheekgevers met een NHGdekking die een betalingsachterstand hebben van meer dan negentig dagen, gedaald van 0,75 in juni tot 0,72 in september. De cumulatieve verliezen bedragen volgens de kredietbeoordelaar slechts 0,11%. Deze in vergelijking met andere landen lage percentages hangen onder andere samen met de internationaal lage werkloosheid en het solide sociale vangnet. De lagere fundingkosten voor banken vertalen zich in een daling van de hypotheektarieven. Volgens DNB is de gemiddelde rente op een tienjaars rentevaste hypotheeklening in de loop van het jaar met 80 basispunten afgenomen tot minder dan 4%. Bij leningen met een rentevaste periode tot een jaar is de gemiddelde rente met zowat 30 basispunten gedaald tot 2,7%. De gemiddelde rente op nieuwe
hypotheekcontracten bedraagt nu 3,3%, oftewel 40 basispunten lager dan aan het begin van 2014. Wat is de invloed van tijdelijke factoren? Tijdelijke factoren spelen een belangrijke rol bij het woningmarktherstel. Vanwege de aanhoudende prijsdalingen besloten veel huishoudens eerder nog hun aankoop uit te stellen. Volgens het Woononderzoek Nederland waren er in 2012 tegen 2,2 miljoen huishoudens die binnen twee jaar wilden verhuizen naar een andere woning, 260.000 meer dan drie jaar daarvoor. In de publicatie ‘ Wonen in ongewone tijden’ werd zelfs gesproken van een stuwmeer van verhuisplannen. De inkomensafhankelijke huurverhogingen hebben dit stuwmeer waarschijnlijk verder gevuld. Nu de prijzen weer stijgen, durft een deel van de huishoudens het aan om hun verhuiswens alsnog te realiseren. Deze inhaalvraag geeft het woningmarktherstel tijdelijk extra kracht. Het effect van de inhaalvraag is voorlopig nog niet uitgewerkt. Dit is anders voor de effecten van de tijdelijke verruiming van de schenkingsregeling. De schenkingsregeling blijkt veel populairder dan gedacht nadat deze in oktober 2013 is verruimd van EUR 51.000 naar EUR 100.000. De regeling is zo populair dat de regering teveel belastingopbrengsten misloopt en de verruiming in 2015 niet wil verlengen. Bij de raming ging de regering uit van 20.000 schenkingen voor de periode oktober 2013 tot en met december 2014. Maar in september bleek er al 50.000 keer beroep te zijn gedaan op de regeling. Bij gebrek aan gegevens over het gebruik van de regeling is het lastig om in te schatten hoeveel transacties de tijdelijke verruiming van de schenkingsvrijstelling feitelijk oplevert. Dit geldt eens temeer omdat de schenkingen deels zijn gebruikt om schuld af te lossen en om te verbouwen. Uit berichten van makelaars en notarissen valt niettemin op te maken dat momenteel bij zo’n 15% van de transacties schenking een rol speelt. Het jaar hiervoor lag dit nog op ongeveer 10%. Het aantal transacties dat met een schenkingsregeling tot stand is gekomen, ligt daarmee 11.000 hoger dan in 2013. Het valt echter niet te beoordelen of de verruiming van de schenkingsregeling doorslaggevend is geweest voor deze transacties. Ook de Startersleningen dragen tijdelijk bij aan het herstel van de woningmarkt. Bij dit soort leningen hoeven starters de eerste drie jaar geen rente en aflossing te betalen. In 2013 en 2014 hebben naar schatting 13.000 starters gebruik gemaakt van de regeling voor een gemiddeld bedrag van EUR 29.000. Ruim één op de vijf gebruikers had waarschijnlijk geen woning gekocht zonder de Starterslening. De regeling heeft zodoende tenminste 2.600 verkopen opgeleverd. Het werkelijke aantal ligt hoger, want zeven van de tien gebruikers had woningaanschaf zonder de Starterslening moeten uitstellen.
Woningmarktmonitor - 22 december 2014
De kans is klein dat de regeling de komende jaren nog veel transacties genereert. Het potje voor Startersleningen is bijna uitgeput. In 2014 verhoogde het Rijk de bijdrage aan de Startersleningen. Om de crisis op de woningmarkt te bezweren stelde het EUR 50 mln beschikbaar. Aangezien de markt aantrekt en de problemen zich niet zozeer bij starters maar bij doorstromers concentreren, voelt het Rijk zich niet geroepen om het potje aan te vullen. Bij gebrek aan financiering van het Rijk dreigen veel gemeenten te stoppen met de Starterslening. Zijn er nog andere hindernissen? Naast bovengenoemde tijdelijke factoren zijn er ook andere hindernissen voor de huizenmarkt. Zo daalt de belastingaftrek voor het hoogste marginale tarief zoals gepland naar 51%. Daarnaast wacht in juli een verdere verlaging van de NHGgrens van EUR 20.000 naar EUR 245.000. Ook stijgt het eigenwoningforfaittarief voor woningen tussen EUR 75.000 en EUR 1.040.000 van 0,7% naar 0,75%. Dit als gevolg van de hogere huren. Verder stijgen de aanvullende woonlasten volgens Vereniging Eigen Huis met bijna 2% naar gemiddeld EUR 712 als gevolg van de hogere tarieven voor de onroerendezaakbelasting, de riool- en de afvalstoffenheffing. Tot slot verplicht minister voor Wonen en Rijksdienst Stef Blok eigen woningbezitters een minimale bijdrage te leveren aan de Vereniging van Eigenaren, om het gevaar van onderhoudsachterstand en verloedering tegen te gaan. Genoemde wijzigingen leiden tot geringe kostenstijgingen, die het herstel nauwelijks in de weg zitten. Een grotere bedreiging vormen de kredietnormen. De banken zijn minder terughoudend met hypotheken verstrekken en verscherpen niet langer de acceptatiecriteria. Hier staat tegenover dat zij op basis van het onderpand en het inkomen minder hypotheek mogen verstrekken. Het maximumbedrag dat banken op basis van het onderpand mogen verstrekken daalt jaarlijks met 1 procentpunt. De zogenaamde Loan to Value ratio (LTV-ratio) staat in 2015 op 103% en moet in 2018 op 100% uitkomen. Wat daarna gebeurt is onduidelijk. Het Centraal Planbureau en DNB werken aan een advies voor het Financieel Stabiliteitscomité. Dit comité, waarin vertegenwoordigers van DNB, de Autoriteit Financiële Markten en het ministerie van Financiën zitting hebben, dient een afweging te maken tussen de voor- en de nadelen van verdere verlaging. Belangrijkste voordelen van een lage LTV zijn minder volatiele huizenprijzen, een lager risico van restschuld bij prijsdaling, minder hoge schulden en een daardoor stabielere financiële sector. Op korte termijn brengt LTV-verlaging ook nadelen met zich mee. Om te beginnen zet een verlaging van de LTV het prijspeil onder druk, wat het restschuldprobleem nog hardnekkiger maakt. Een ander nadeel van LTV-verlaging is dat het starters dwingt eerst eigen vermogen op te bouwen voordat zij een eigen woning kopen. Dit terwijl de
spaarmogelijkheden van jonge huishoudens vanwege de hoge collectieve pensioenpremies beperkt zijn en het middensegment op de huurmarkt om deze groep te huisvesten ontbreekt. Een verdere verlaging van de LTV is dus niet erg opportuun. Verlaging van de LTV is bovendien minder dringend wanneer het risico van betalingsproblemen gering is. Dit is het geval wanneer huishoudens over voldoende inkomsten beschikken. Een waarborg hiervoor vormt de Loan to Income (LTI) ratio. Minister Stef Blok stelt het maximum bedrag vast dat mensen op basis van hun inkomen mogen lenen. Hierbij laat hij zich adviseren door het Nederlandse Instituut voor de Budgetvoorlichting (Nibud). Eerder vormden de hypotheeknormen van het Nibud slechts een leidraad voor banken. Tegenwoordig zijn banken verplicht deze normen nauwlettend te volgen. Het stringente karakter van de hypotheeknormen verklaart het tumult rondom de publicatie van de meest recente woonquotetabellen van het Nibud. Vanaf dit jaar houdt het Nibud in haar calculaties onder andere rekening met de eventuele komst van kinderen, de mogelijke noodzaak tot mantelzorg en onvermijdbare uitgaven bij ziekte of handicap. Als gevolg van deze prudentere calculatiemethode blijft er minder geld over voor wonen en mogen gezinnen afgezet tegen hun inkomen minder hypotheek opnemen.
Huishoudens mogen opnieuw minder lenen Maximale hypotheek in EUR obv toetsrente
260000
240000
220000
200000 07
08
09
10
11
12
13
14
15
Bij inkomen van EUR 50.000 Bron: Nibud
De uiteindelijke hoogte van de maximale hypotheek kan sterk variëren. De berekening hangt af van een reeks factoren. Zo weegt mee hoeveel partners het inkomen inbrengen en gelden er uitzonderingsregels voor energiezuinige woningen. Verder is de rentevaste periode van de hypotheek van belang. Als de rentevaste periode langer is dan tien jaar, mogen banken rekenen met de op de markt geldende hypotheekrente. Indien korter, dient de bank te rekenen met de hogere toetsrente. Kortom, het is onmogelijk om exact vast te stellen wat de aanpassingen precies betekenen.
Woningmarktmonitor - 22 december 2014
Om toch enige grip te krijgen, hebben wij berekend hoe sterk de maximale hypotheek daalt voor de verschillende inkomensgroepen. Daarbij gaan wij uit van gezinnen met één kostwinner. Verder rekenen wij met de toetsrente. Aangezien de meeste contracten een rentevaste periode kennen van korter dan tien jaar, lijkt dit ons het meest gepast. Onze berekeningen wijzen uit dat de maximale hypotheek sterk daalt voor alle inkomensgroepen. De daling is het grootst voor de huishoudens met een inkomen tot EUR 20.000. Meer dan 30%! Zelfs een lening van een halve ton zit er voor deze groepen niet in, zodat deze huishoudens feitelijk de toegang tot een koopwoning is ontzegd. Omdat deze groepen nauwelijks actief zijn in het koopsegment, blijven de gevolgen voor het koopsegment echter beperkt. Ook de hogere inkomens boven EUR 60.000 mogen beduidend minder lenen. De maximum hypotheek die de hogere inkomens mogen opnemen, daalt met gemiddeld 5%. Omdat de huishoudens met een hoog inkomen in de regel minder lenen dan is toegestaan, is het hypotheekmaximum echter minder relevant voor deze groep. Dit geldt niet voor de middeninkomens tussen EUR 30.000 en EUR 50.000. Deze huishoudens lenen vaak het maximale bedrag. Omdat zij bovendien de grootste groep vormen, is de ontwikkeling van de maximum hypotheek van deze groep een belangrijke maatstaf voor de gehele markt. De neerwaartse bijstelling voor deze groep is laag in verhouding tot de andere inkomensgroepen, maar is nog altijd 2%. Of de gevolgen van de aanpassingen even drastisch zijn als de aanpassingen zelf, valt te bezien. Het is bijvoorbeeld mogelijk dat meer huishoudens kiezen voor een langere rentevaste periode. De bank hoeft het maximale hypotheekbedrag dan niet vast te stellen op basis van de woonquote die hoort bij de toetsrente, maar mag de woonquote gebruiken die past bij de daadwerkelijk betaalde rente. In sommige gevallen kan dit ruimte geven voor een iets hogere maximale hypotheek. Het uiteindelijke effect van de bijstelling is daarom erg onzeker. Wat betekent dit voor de vooruitzichten? Wij zijn ervan overtuigd dat de scherpe neerwaartse bijstelling van de kredietnormen de prijsontwikkeling tempert. Een recente studie van DNB wijst uit dat de kredietcondities van grote invloed zijn op de huizenprijzen. Liefst de helft van de prijsdaling over de periode 2009-2012 zou verband houden met krappere kredietvoorwaarden.2 De ontwikkeling van de kredietvoorwaarden vormt dus een belangrijke parameter voor de prijsontwikkeling. De substantiële verlaging van de LTI-normen dwingt ons daarom tot een herziening van onze prijsprognoses. Voor 2015 hadden wij oorspronkelijk een prijsstijging van 2% staan. Deze
2
Francke, M. (2014) The effect of credit conditions on the Dutch housing market, DNB
raming verlagen wij naar 1%. Afgezet tegen de daling van de maximaal toegestane hypotheek op basis van de toetsrente, valt deze wijziging mee. Het bescheiden effect heeft te maken met de verwachte opleving van de economie. Als de situatie op de arbeidsmarkt verbetert, zal het besteedbaar inkomen namelijk stijgen. Hier komt bij dat de hypotheekrente fors is gedaald en dat er weer vertrouwen is in de huizenmarkt. Ook stellen wij de prognose voor het aantal transacties naar beneden bij. Eerder gingen wij nog uit van 5% meer transacties in 2015. Nu houden wij rekening met een stabilisatie. Op zichzelf is dit geen slechte prestatie. De markt profiteert immers niet meer van de starterslening of de verruiming van de schenkingsvrijstelling. Hooguit zijn er vervolgaankopen op eerdere transacties die dankzij deze regelingen zijn gerealiseerd. Ook voor de transacties geldt dat de economische opleving, de lage rente en het herstel van vertrouwen een grote steun zijn. De woningmarkt weet in 2015 de winst van 2014 te consolideren. Daarna zal de situatie op de woningmarkt in 2016 verder normaliseren. Als de effecten van de krappere hypotheeknormen eenmaal zijn uitgekristalliseerd en de economische groei doorzet, zullen de prijzen en het transactievolume verder stijgen. Vooralsnog houden wij rekening met een prijsstijging van 2% en een toename van het aantal transacties met 10%. Gezien de per saldo gematigde prijsontwikkeling is het restschuldprobleem voorlopig niet opgelost. De schenkingsvrijstelling biedt weliswaar enige verlichting. Maar het effect van de regeling zal in 2015 minder groot zijn dan in 2014, omdat de regering de tijdelijke verruiming ervan stopt. Een alternatief zou kunnen zijn dat huizenbezitters hun pensioenopbouw aanspreken om de hypotheek af te lossen. Waarschijnlijk komt de regering eind januari met de resultaten van een verkennend onderzoek hiernaar. Uit de berichten tot dusver blijkt dat het lastig zal zijn de aanpassing door te voeren.
Ramingen prijsontwikkeling en aantal transacties Transacties (% j-o-j)
Prijzen (% j-o-j)
2014
30
1
2015
0
1
2016
10
2
Bron: Economisch Bureau
Woningmarktmonitor - 22 december 2014
Economisch Bureau | Nederland Philip Bokeloh tel: 020 38 32 657
[email protected]
Disclaimer De in deze publicatie neergelegde opvattingen zijn gebaseerd op door ABN AMRO betrouwbaar geachte gegevens en informatie, die op zorgvuldige wijze in onze analyses en prognoses zijn verwerkt. Noch ABN AMRO, noch functionarissen van de bank kunnen aansprakelijk worden gesteld voor in deze publicatie eventueel aanwezige onjuistheden. De weergegeven opvattingen en prognoses houden niet meer in dan onze eigen visie en kunnen zonder nadere aankondiging worden gewijzigd. Teksten zijn afgesloten op 22 december 2014
© ABN AMRO, december 2014 Deze publicatie is alleen bedoeld voor eigen gebruik. Het gebruik van tekstdelen en/of cijfers is toegestaan mits de bron duidelijk wordt vermeld. Verveelvoudiging en/of openbaarmaking van deze publicatie is niet toegestaan, behalve indien hiervoor schriftelijk toestemming is gekregen van ABN AMRO.
