Woningmarktmonitor Doorbraak bij verduurzaming
Economisch Bureau Philip Bokeloh 020 38 32 657 Madeline Buijs 020 38 38 201
3 december 2013 •
De verbetering van de Marktindicator Vereniging Eigen Huis toont dat het pessimisme ten aanzien van de huizenmarkt afneemt. De wijziging in sentiment weerspiegelt zich al in de woningverkopen. Na een forse terugval in de eerste jaarhelft stijgen die weer. Ook qua prijsontwikkeling stemmen de laatste berichten gunstiger.
•
Het prijsherstel zal om uiteenlopende redenen bescheiden blijven. Het is onzeker of de wijziging van het fiscaal regime volledig is verdisconteerd. Het aantal woningen dat te koop staat, is omvangrijk. En de kredietruimte wordt verder beperkt, zowel afgezet tegen het onderpand als tegen het inkomen.
•
Hoewel het gedeclareerde verliesbedrag bij het NHG-garantiefonds stijgt, blijven de kredietrisico’s gelet op de ontwikkeling van het aantal betalingsachterstanden en het aantal veilingen te overzien.
•
Ondanks de voordelen die een nationale hypotheekbank belooft, is de totstandkoming ervan nog geen gelopen race. Zowel Den Haag als Brussel dienen nog akkoord te geven.
• Energiebesparende investeringen in de gebouwde omgeving kunnen een vlucht nemen dankzij de Green Deal die het mogelijk maakt om dit soort investeringen via de energierekening te verevenen. Ook de oprichting van een revolverend fonds voor de financiering van energiebesparende maatregelen in de gebouwde omgeving heeft een positieve invloed.
Huizenmarkt kruipt uit dal Het sentiment op de woningmarkt verbetert. Dit valt af te lezen aan de Marktindicator van Vereniging Eigen Huis. Die toont dat het pessimisme onder potentiële kopers afneemt. De indicator bereikte in december 2012 nog een dieptepunt met een waarde van 51. Maar sindsdien is de indicator aanhoudend gestegen. In november bereikte de indicator een waarde van 81, het hoogste niveau sinds juni 2008 toen de huizenmarkt de eerste tekenen van afzwakking liet zien. De verbetering in sentiment stemt hoopvol. Er zijn diverse redenen voor de verbetering van het sentiment. Ten eerste is de aanhoudende discussie over de hypotheekrenteaftrek geluwd, nadat er begin dit jaar ingrijpende hervormingsmaatregelen zijn doorgevoerd. Kopers durven weer in beweging te komen nu zij meer zekerheid hebben over de fiscale behandeling van de eigen woning. Ten tweede zijn koopwoningen beter betaalbaar. Sinds het begin van de crisis zijn de huizenprijzen met een vijfde gedaald en is het gemiddelde hypotheekrentetarief inclusief kostenopslagen met bijna 2 procentpunt afgenomen. Ten derde wordt het alternatief voor kopen, huren, minder aantrekkelijk. Onder invloed van de extra huurverhoging stijgen de lasten voor huurders harder dan voorheen. Ten vierde neemt de schaarste aan woningen toe, doordat het aantal nieuw opgeleverde woningen achterblijft bij de groei van het aantal huishoudens. De zeer prille tekenen van heropleving van de investeringen in de woningbouw doen daar niets aan af. De wijziging in sentiment weerspiegelt zich al voorzichtig in de verkopen van bestaande woningen. In het eerste kwartaal van dit jaar viel het aantal transacties volgens de cijfers van het CBS/Kadaster nog dramatisch terug ten opzichte van het voorgaande kwartaal. Veel kopers hadden op de valreep de
aanschaf van hun woning naar 2012 getild om van het oude, gunstige fiscale regime te profiteren, waardoor er in het eerste kwartaal nog nauwelijks transacties plaatsvonden. In het tweede kwartaal bleef het aantal transacties dalen, zij het minder sterk. In het derde kwartaal kenterde de markt echter. In totaal vonden ruim 29.000 woningen aftrek tegen 22.000 in het kwartaal ervoor. Hoewel de stijging deels aan seizoenfactoren valt toe te schrijven, is de verbetering krachtiger dan gedacht. De aanhoudende stijging van het aantal verkopen in oktober suggereert dat voor het vierde kwartaal rekening mag worden gehouden met een verdere toename. De bodem lijkt vlotter te zijn bereikt dan voorzien. De signalen over het aantal verkochte nieuwbouwwoningen zijn ook gunstiger. In oktober werden 1.565 woningen verkocht, het hoogste aantal op maandbasis sinds twee jaar. Toch ligt het aantal verkopen beduidend onder het langjarig gemiddelde van ruim 2.800. In de eerste negen maanden van 2013 zijn er bovendien 14% meer woningen opgeleverd dan in dezelfde periode van 2012. De toename is te verklaren uit een opleving van het aantal afgegeven vergunningen in 2011. Deze woningen worden na een gemiddelde doorlooptijd van twee jaar nu opgeleverd. Wel zijn er verschillen tussen de regio’s. De lokale demografische ontwikkeling en economische activiteit zijn van invloed op het woningmarktherstel. Makelaars zien vooral verbetering in steden met veel bedrijvigheid en toeloop van studenten. Maar in de krimpgebieden en op het platteland is de situatie volgens de makelaars nog altijd nijpend. Het verschil in dynamiek tussen de Randstad en de periferie is terug te zien in de verhouding tussen het aanbod van koopwoningen en het transactievolume. Die verhouding is het grootst in de provincies Drenthe, Friesland en Gelderland en
2
Woningmarktmonitor - 3 december 2013
het kleinst in de provincies Utrecht, Noord-Holland en ZuidHolland. Ook qua prijsontwikkeling stemmen de laatste berichten iets gunstiger. De prijsindex bestaande woningen van het CBS/Kadaster stond in juni liefst 9,6% lager dan dezelfde maand een jaar eerder. In oktober was de daling nog slechts 4%. Bij een aanhoudend vlotte verbetering bestaat de kans dat in de loop van volgend jaar weer plusjes in het vat zitten. Hiermee volgt de huizenmarkt een traditioneel patroon. Een kentering van de woningmarkt vertaalt zich doorgaans eerst in de transacties, daarna pas in de prijzen. Zo ook dit keer.
Woningmarkt bereikt een keerpunt Aantal transacties in de afgelopen 12 maanden
130000
120000
110000
100000 2010
2011
2012
2013
Bron: CBS/Kadaster
Prijsherstel blijft bescheiden Het prijsherstel zal naar verwachting bescheiden zijn. Om te beginnen is er de op 1 januari 2013 doorgevoerde wijziging van het fiscale regime. De wijziging heeft een forse prijsaanpassing in gang gezet. Maar het is onduidelijk of de wijziging al volledig in het prijspeil is verdisconteerd. Enige rem op de verdere prijsontwikkeling valt niet uit te sluiten. Ook vanuit macro-economisch oogpunt is er weinig aanleiding voor een sterk prijsherstel. Na een langdurige recessie tekent de economie hooguit een bescheiden groei op. En de werkloosheid, die na-ijlt op de activiteit, blijft nog even oplopen. De huizenmarkt blijft voorlopig een kopersmarkt. Het aantal bestaande woningen dat te koop staat daalt, maar is met 223.000 nog altijd royaal. De voorraad te koop staande woningen zal maar langzaam slinken als woningcorporaties zich gedwongen zien op grote schaal woningen te verkopen om aan de verhuurdersheffing te voldoen. Bij het huidige transactievolume duurt het twee jaar om de volledige voorraad te koop staande woningen te verkopen. Kopers hebben ruim keus. Zij hebben vanwege het omvangrijke verschil tussen de gemiddelde vraag- en transactieprijs alle ruimte om te onderhandelen over de prijs. Aanbieders die hun woning tegen een te hoge prijs in de markt zetten, krijgen deze nauwelijks verkocht. Omdat nieuwe aanbieders in de regel een realistischer vraagprijs verlangen dan aanbieders wier woning
al langer te koop staat, wisselen vers te koop aangeboden woningen sneller van eigenaar. Huiseigenaren met dubbele woonlasten krijgen wel enige hulp. De tijdelijke regeling dat zij niet twee, maar drie jaar recht op hypotheekrenteaftrek hebben voor beide woningen, is met een jaar verlengd. De crisismaatregel zou anders al per 1 januari 2014 ongedaan zijn gemaakt. Het probleem van restschuld vormt een belangrijke belemmering voor aanbieders om hun woning tegen een realistische prijs in de markt te zetten. Naar schatting een miljoen huiseigenaren bezit een huis waarvan de waarde lager is dan de hypotheek. Vooral degenen die vanaf 2003 een huis hebben gekocht, kampen met dit probleem. Zij hebben slechts beperkt ruimte om hun verlies te nemen. Recente beleidsmaatregelen bieden enig soelaas. Zo is er een fiscale faciliteit om de rente op restschuld gedurende maximaal tien jaar af te trekken van de belasting. Verder is voor huizenbezitters met een lening onder Nationale Hypotheek Garantie (NHG) de mogelijkheid gecreëerd om de restschuld per 1 januari 2014 mee te financieren in een nieuwe hypotheek met NHG. Tot slot is er tijdelijk ruimte gemaakt om van 1 oktober 2013 tot en met 31 december 2014 eenmalig tot EUR 100.000 belastingvrij schenkingen te ontvangen als deze in de eigen woning of de hypotheek worden gestoken. Deze maatregelen ten spijt ziet een omvangrijke groep huizenbezitters geen kans om door te stromen naar een volgende woning. De prijsontwikkeling wordt verder aan banden gelegd door de aanhoudende beperking van de kredietruimte. De leencapaciteit heeft een sterke invloed op wat kopers in staat zijn uit te geven voor hun woning. Dit ook omdat het in Nederland, zeker voor starters, ongebruikelijk is om eigen vermogen in te brengen. De maximale hypotheek die kopers op basis van hun inkomen mogen opnemen, zal volgend jaar opnieuw dalen. Het Nibud acht de verlaging noodzakelijk met oog op de verwachte koopkrachtontwikkeling. De strenge normering van de Loan to Income (LTI) ratio beschermt consumenten tegen onverantwoord hoge woonlasten en eventuele betalingsachterstanden in de toekomst. De toepassing van de LTI-maatstaf is internationaal minder gebruikelijk. Dat neemt niet weg dat het een belangrijke variabele is om de risicograad van Nederlandse hypotheken te beoordelen. Ook afgezet tegen de waarde van het onderpand mag er de komende jaren minder hypotheek worden opgenomen. De Loan to Value ratio wordt ieder jaar met een procentpunt verlaagd tot 100% in 2018. Of de kous daarmee af is, is onzeker. Beleidsmakers zien de in internationaal perspectief hoge Nederlandse hypotheekschuld graag slinken. Een verdere verlaging van de LTV-ratio zou een probaat middel zijn om dit doel te bereiken. Regelmatig wordt in dit kader gerefereerd aan het gemiddelde van de eurozone, dat zo’n
3
Woningmarktmonitor - 3 december 2013
80% bedraagt. Bijkomend voordeel van een verlaging naar dit niveau zou zijn dat er een betere afstemming komt met de Europese standaarden en gemiddelden. Dat strekt weer tot voordeel bij de financiering van Nederlandse hypotheken op de internationale kapitaalmarkten, een voordeel dat zich mogelijk zou kunnen vertalen in lagere rentemarges.
Nederlandse hypotheken kennen hoge LTV LTV-ratio starters (2009)
100
90
80
70
60 IT
DE PT ES GR EZ BE
FI
IE
AT FR NL
Bron: ECB
Toch ligt een verlaging van de LTV-ratio naar het Europese gemiddelde nog ver weg. Een dergelijke aanpassing vereist dat starters eerst kapitaal opbouwen voordat zij een huis kopen. Zo lang zij het vereiste bedrag niet bij elkaar hebben gespaard, dienen zij toegang te hebben tot een huurwoning. Maar geschikte huurwoningen in het middensegment zijn vooralsnog dun gezaaid. Verder souperen de verplichte pensioenpremies al een groot gedeelte van het spaargeld op. De aanpassing van de LTV-ratio naar het Europese gemiddelde dient daarom hooguit langzaam en stapsgewijs plaats te vinden. Het dient bovendien gepaard te gaan met een uitbreiding van het middensegment huurwoningen en met wijzigingen in het pensioenstelsel. Waarover op dit moment driftig wordt gediscussieerd, is een gedeeltelijke verschuiving van de fiscale begunstiging van de pensioenbesparingen naar de vrije besparingen. Deze vrije besparingen zouden huishoudens weer voor de aanschaf van een woning kunnen benutten. Indien aangewend voor hypotheekaflossing zouden de vrije besparingen ook het probleem van restschuld kunnen helpen verlichten. Tijdelijke daling hypotheekschuld De toename van de hypotheekschuld zwakt de laatste jaren gestaag af. Deze afzwakking is het logische gevolg van de daling van het aankoopbedrag en de afname van het transactievolume. Cijfers van het Kadaster suggereren dat er in 2013 een vijfde minder nieuwe hypotheken zijn uitgegeven dan vorig jaar en dat dat de gemiddelde hypotheeksom met meer dan 5% zakt. Het bedrag dat met nieuw uitgegeven hypotheken is gemoeid, komt dit jaar naar schatting uit op zo’n EUR 35 mld. Het bedrag dat wordt afgelost, is zo mogelijk nog
hoger. Dit betekent dat de totaal uitstaande hypotheekschuld dit jaar voor het eerst in jaren zou kunnen dalen. Nederlandse huishoudens hadden in het tweede kwartaal een schuld uitstaan van EUR 647 mld, tegen EUR 650 mld eind 2012. Vanwege de uitzonderlijke situatie op de woningmarkt in het eerste half jaar, valt te bezien of de daling van de nominale hypotheekschuld doorzet wanneer de prijzen en het aantal transacties weer stijgen en de banken hun acceptatiecriteria opnieuw versoepelen in plaats van verscherpen. Op zichzelf hoeft een hernieuwde toename van de schuld geen probleem te vormen. Zo lang de stijging achterblijft bij de BBP-groei, kan de hypotheekschuld als percentage van het BBP afnemen. Deze laatste maatstaf zegt meer over de financiële stabiliteit en de houdbaarheid van schuld dan het nominale schuldbedrag. Risico’s hypotheekschuld overzichtelijk De kredietrisico’s van de uitstaande hypotheken blijven vooralsnog te overzien. Het aantal huishoudens met een betalingsachterstand van meer dan 120 dagen neemt weliswaar toe, maar is op een totaal van 3,5 miljoen hypotheekgevers bescheiden. Volgens het Bureau Krediet Registratie (BKR) waren er op 1 oktober 92.000 hypotheekgevers met een betalingsachterstand, een stijging van 10.000 ten opzichte van een half jaar geleden. Vóór de crisis lag het aantal nog op 30.000. Het aantal huishoudens met een betalingsachterstand zal door de stijging van de werkloosheid waarschijnlijk verder oplopen. Bemoedigend is wel dat de toename in het half jaar tot en met oktober minder sterk was dan in de zes maanden tot april. Het was voor het eerst sinds twee jaar dat de toename minder sterk was. Volgens het BKR is het echter voorbarig om al te spreken van een trendbreuk. De ontwikkeling van het aantal veilingen suggereert dat banken de kredietrisico’s in de hand hebben. Het aantal veilingen is in de twaalf maanden tot en met oktober gedaald tot 1.950. Vorig jaar oktober piekte dat aantal nog op 2.700. Een verklaring voor het feit dat het aantal veilingen geen gelijke tred houdt met het aantal mensen met een betalingsachterstand, is dat de gedwongen verkopen eerder plaatsvinden via reguliere verkoop dan via een veiling. Reguliere verkoop leidt tot een hoger verkoopbedrag. Veiling vermijden helpt de verliezen te beperken. Nog beter is het gedwongen verkoop te voorkomen. Banken trekken sneller aan de bel wanneer zich betalingsproblemen voordoen. Assistentie van onder meer budgetcoaches helpt kredietnemers problemen tijdig het hoofd te bieden. Dat neemt niet weg dat het gedeclareerde verliesbedrag bij het NHG-garantiefonds blijft toenemen. Het totaal uitgekeerde bedrag over de eerste drie kwartalen van 2013 bedraagt EUR 112 mln, EUR 33 mln meer dan in dezelfde periode vorig jaar. De stijging valt toe te schrijven aan de aanhoudende prijsdaling. Hierdoor is het gemiddelde verliesbedrag met EUR
4
Woningmarktmonitor - 3 december 2013
4.300 toegenomen tot EUR 38.900. Daarnaast zijn er ruim 870 meer verliesdeclaraties ontvangen. Deze stijging is niet alleen het resultaat van een zwakke huizenmarkt. Ook de groeiende populariteit van NHG speelt een rol. De tijdelijke verhoging van de NHG-kostengrens naar EUR 350.000 in 2011 heeft ervoor gezorgd dat het merendeel van de transacties in aanmerking komt voor NHG-financiering. Aan deze situatie komt geleidelijk een eind. De kostengrens zal stapsgewijs worden verlaagd tot EUR 225.000 in juli 2016 en zal na 2016 worden gekoppeld aan de gemiddelde huizenprijs.
Meerderheid huizenkopers kiest voor NHG % woningverkopen met NHG
100 80 60 40 20 0 2000
2002
2004
2006
2008
2010
2012
Bron: NHG, ABN AMRO Bank
Door de ongekende populariteit van NHG is een omvangrijke portefeuille NHG-krediet ontstaan. Er zijn nu 1.078.000 garanties afgegeven. Het onderliggende huizenvermogen bedraagt in totaal EUR 162 mld. Hier staat een garantievermogen tegenover van EUR 783 mln, wat volgens NHG toereikend zou moeten zijn om de toekomstige verliezen op te vangen zonder aanspraak te hoeven maken op de achtervang van de overheid. Niettemin kunnen de buffers enige versterking gebruiken. De eenmalige premie die woningeigenaren voor een NHG-hypotheek betalen, stijgt daarom vanaf 2014 met 15 basispunten tot 1%. Verder is besloten dat kredietverstrekkers een eigen risico van 10% dragen op verliezen uit NHG-hypotheken die vanaf 1 januari 2014 worden afgesloten. Dit eigen risico moet de prikkel bij banken om kritisch te zijn op de onderliggende financiële risico’s wanneer zij hypotheken verstrekken verder versterken. Oprichting nationale hypotheekbank vertraagd De oprichting van een nationale hypotheekbank die de NHGhypotheken bundelt en met overheidsgarantie doorverkoopt, zou volgens de commissie ‘Alternatieve Financieringsarrangementen Woningmarkt’ een gunstige uitwerking kunnen hebben op de huizenmarkt. Het is nu niet altijd helder voor internationale beleggers hoe de achtervang van de overheid bij NHG-hypotheken werkt. Hierdoor zijn de fundingkosten voor banken hoger dan noodzakelijk. Bundeling door de nationale hypotheekbank zou dit probleem kunnen verhelpen. De marge tussen het NHG-hypotheekrentetarief en de kapitaalmarktrente
zou dankzij een succesvolle oprichting met 20 basispunten kunnen dalen volgens de commissie. Het voordeel voor consumenten zou nog hoger kunnen uitvallen indien ook nieuwe toetreders via de nationale hypotheekbank funding aantrekken om hypotheken te verstrekken. De extra concurrentie zou de marge met nog eens 30 basispunten kunnen reduceren. Ondanks de voordelen die een nationale hypotheekbank belooft, is de totstandkoming ervan nog geen gelopen race. Om te beginnen dient Den Haag akkoord te gaan. Op Prinsjesdag kondigde het kabinet aan de nationale hypotheekbank op te richten. Maar later verbond het daar aanvullende voorwaarden aan. De staat wil geen extra financiële risico’s aangaan en verlangt van de kredietverstrekkers een marktconforme premie. De vaststelling daarvan heeft voeten in de aarde. Minister van Financiën Jeroen Dijsselbloem stelt bovendien vraagtekens bij de interesse van pensioenfondsen en verzekeraars. Naast Den Haag moet ook Brussel instemmen met het initiatief. De Europese Commissie onderzoekt of er geen sprake is van ongeoorloofde staatsteun. Revolverend fonds voor verduurzaming woningvoorraad De oprichting van het revolverend fonds1 voor de financiering van energiebesparende maatregelen in de gebouwde omgeving verloopt voorspoediger dan de oprichting van de nationale hypotheekbank. Het kabinet stelt in totaal EUR 185 mln beschikbaar. Met behulp van aanvullende bijdragen van marktpartijen moet het fonds uitgroeien tot EUR 740 mln. Particuliere huizenbezitters kunnen als het goed gaat al vanaf dit jaar leningen aanvragen voor een bedrag tussen EUR 2.500 en EUR 25.000 met een looptijd van zeven tot tien jaar. De rente op deze leningen zal aftrekbaar zijn en waarschijnlijk ergens tussen de 3 en 3,5% liggen. Voor verhuurders zal een aparte structuur worden opgezet. Van de EUR 185 mln heeft het kabinet EUR 75 mln gereserveerd voor verhuurders en EUR 75 mln voor particuliere huiseigenaren. De resterende EUR 35 mln zal waarschijnlijk worden toegewezen aan een structuur voor Verenigingen van Eigenaren (VvE). Het revolverend fonds is een belangrijke component van het Energieakkoord dat maatschappelijke partijen hebben gesloten om de klimaatdoelstelling te behalen waar Nederland zich internationaal aan heeft gecommitteerd. Energiebesparing biedt de beste aanknopingspunten om snel de CO2-uitstoot te verminderen. Aangezien de gebouwde omgeving goed is voor een derde van het nationale energieverbruik bieden besparingen daarbij een uitstekend handvat.
Het idee van een revolverend fonds is dat een overheid tijdelijk middelen beschikbaar stelt. De uitgezette middelen moeten dus weer worden terugbetaald, eventueel met rente of door betaling van een rendement. De middelen die in het revolverend fonds terugvloeien, kunnen opnieuw worden ingezet. 1
5
Woningmarktmonitor - 3 december 2013
Nederland liep ooit voorop als het gaat om de verduurzaming van de gebouwde omgeving. Al in de jaren tachtig werden woningen gerealiseerd die qua energieprestatie de huidige toetsingseisen makkelijk aan kunnen. Desondanks wil het met de verduurzaming van woningen nog niet erg vlotten. Inmiddels zijn 2,2 van de 7,3 miljoen woningen voorzien van een energielabel. Hiervan scoort meer dan de helft lager dan het C-label. Dit betekent dat de meeste woningen elk jaar ten minste 1,6 gigajoule energie verbruiken per vierkante meter voor verwarming, ventilatie, warm water en verlichting. Dat is duidelijk meer dan de woningen met het hoogste A++ -label, die hooguit 0,5 gigajoule verbruiken. En het komt niet in de buurt van de zogenaamde energieneutrale woning, die over het hele jaar evenveel energie verbruikt als opwekt.
Meer dan de helft energielabels lager dan C Energetische kwaliteit naar eigendom (%)
30 25 20 15 10 5 0 label A/A+
Koop
label B
label C
Sociale huur
label D
label E
Particuliere huur
label F
label G
Toaal
Bron: Cijfers over Wonen en Bouwen 2013
Er zijn legio manieren om woningen te verduurzamen. Isolatie van vloer, muren en ramen levert een aanzienlijke energiebesparing op. Inmiddels is een groot aantal huizen in Nederland op zijn minst gedeeltelijk geïsoleerd. Binnenshuis is energie te besparen met energiezuinige verlichting, centrale verwarming en huishoudelijke apparaten. Verder helpen warmtewisselaars warmte terug te winnen uit douchewater. Naast energiebesparing zijn er tal van toepassingen om lokaal duurzame energie op te wekken. Denk aan warmtepompen die de temperatuur van de bodem gebruiken om de woning te verwarmen dan wel te koelen, zonnepanelen die zonnestroom genereren, zonneboilers die kraanwater verwarmen, en kleine turbines die windenergie opwekken. Ten slotte valt ook bij de constructie van woningen de nodige duurzaamheidswinst te behalen. Hergebruik van materialen en vermindering van afval, transport en watergebruik bieden de nodige mogelijkheden. Door de gehele levenscyclus in ogenschouw te nemen, kan de totale milieudruk van een woning omlaag. De overheid heeft vanaf 2008 diverse convenanten gesloten met de particuliere sector om de woningvoorraad te verduurzamen. Zo is er een convenant gesloten voor de nieuwbouw waarin is afgesproken de norm voor gebouwgebonden energieverbruik (het energieverbruik voor ventilatie,
verwarming, verkoeling en verlichting) terug te dringen. Het gebouwgebonden energieverbruik dient in 2015 de helft te zijn van wat het in 2007 was. Vanaf 2021 geldt de eis dat de nieuwbouw energieneutraal is. Ten aanzien van het gedragsgebonden energiegebruik (de elektra) is het streven dat het fossiel brandstofgebruik halveert en dat de helft van de benodigde energie lokaal wordt opgewekt. De lat voor de nieuwbouw ligt hoog. Bij nieuwbouw zijn de technologische en architectuurkundige mogelijkheden direct toe te passen. In het convenant Meer met Minder is de intentie vastgelegd om het gebouwgebonden energieverbruik in de bestaande woningen met de helft tot driekwart te verminderen gedurende de periode 2015-2020. Het gedragsgebonden energieverbruik zal een kwart tot de helft omlaag moeten. Dit is geen eenvoudige opgave. Door een gebrek aan kennis en informatie weten weinig bewoners wat er zoal mogelijk is. De innovaties volgen elkaar bovendien in hoog tempo op. Dat maakt het lastig te beoordelen of het moment om de woning te verduurzamen gunstig is. Daar komt bij dat de financiële baten van verduurzaming in de toekomst liggen, terwijl de lasten nu moeten worden genomen. Dat werpt een drempel op om in verduurzaming te investeren. Het probleem van het gebrek aan investeringen in verduurzaming van de bestaande bouw is dat de aanbodkant zich niet goed kan ontwikkelen. De mogelijkheden voor standaardisering en opschaling van de productie blijven beperkt en de kosten hoog. Om dit probleem te ondervangen is al eerder dit jaar samenwerkingsovereenkomst De Stroomversnelling in het leven geroepen. Daarin werken acht woningbouwcorporaties samen met vier bouwbedrijven om in totaal 111.000 woningen te verduurzamen tot energieneutrale woningen. Eerst worden er prototypes gemaakt van gelijksoortige woningen die in groten getale kunnen worden aangepakt. Met de opgedane kennis kan het proces vervolgens worden geïndustrialiseerd. Als dat is gebeurd, kan het project worden opgeschaald. De Stroomversnelling moet uiteindelijk leiden tot lagere renovatiekosten. Een reductie met een kwart moet mogelijk zijn. Green Deal tackelt split incentive probleem Woningbouwcorporaties kunnen investeringen in verduurzaming alleen rechtvaardigen wanneer zij de kosten op de huurder kunnen verhalen. Huurders zitten echter niet te wachten op een huurverhoging. Ook hebben huurders weinig interesse om zelf te investeren. Zij kunnen de aanpassingen immers lastig demonteren en meenemen. Huurder noch verhuurder komt in beweging. Om dit zogenaamde split incentive probleem te omzeilen, is een Green Deal in het leven geroepen, een op maat gesneden afspraak tussen de overheid en de particuliere sector die het mogelijk maakt om de investering via de energienota te verrekenen. De woningbouwcorporatie is verantwoordelijk voor de investering, maar krijgt van de energieleverancier een bedrag uitgekeerd dat
6
Woningmarktmonitor - 3 december 2013
correspondeert met het bedrag dat de huurder aan energiekosten uitspaart. Ook huurders hebben baat bij deze constructie. Zij krijgen een qua thermisch comfort prettigere woning. Bovendien krijgen zij op termijn meer grip op hun woonlasten. Zodra de investering is terugbetaald, daalt hun energierekening. Dat kan een slok op een borrel schelen, want als gevolg van de stijging van de energieprijzen gedurende het afgelopen decennium besteden huishoudens een aanzienlijk gedeelte van hun inkomen aan gas en elektra. De genoemde Green Deal is ook interessant voor het koopsegment. De ambitie om de eigen woning te verduurzamen struikelt vaak over geld, of liever het gebrek daaraan. Verevening via de energierekening opent perspectief voor banken om krediet te verstrekken voor energiebesparende investeringen. Financiering van verduurzamingsinvesteringen geschiedt momenteel veelal via consumptief krediet, omdat de opname van bescheiden hypotheekbedragen door de zorgplicht relatief kostbaar is. Maar voor consumptief krediet geldt een hoger rentetarief. Bovendien is de rente ervan niet fiscaal aftrekbaar. Dat remt de vraag. Bij gebrek aan marktinformatie zijn de mogelijkheden om de financiële risico’s van verduurzamingsinvesteringen te beheersen beperkt. Dankzij de nieuwe mogelijkheid om het krediet via de energierekening te verevenen krijgen banken meer vat op het debiteurenrisico. Dat opent de deur naar gestandaardiseerde financiële diensten voor de verduurzaming van koopwoningen.
Energie-uitgaven leggen fors beslag op inkomen Gas- en elektra-uitgaven naar inkomensgroep (% inkomen 2012)
Gemiddeld 1e inkomensquintiel 2e inkomensquintiel 3e inkomensquintiel 4e inkomensquintiel 5e inkomensquintiel 0
5
10
15
Bron: Cijfers over Wonen en Bouwen 2013
Doorbraak voor energielabel De kans dat de financieringsmarkt van de grond komt, wordt nog eens vergroot wanneer meer woningen een energielabel dragen. In het energieakkoord is afgesproken dat alle woningen in 2014 en 2015 een vereenvoudigd uniform energielabel krijgen. Eventuele aanpassingen van individuele woningen zullen bij de labeltoekenning worden meegenomen. Bewoners krijgen de gelegenheid om de woningkenmerken actueel te houden, zodat zij gemotiveerd worden om energiebesparende maatregelen te treffen. Een verhoogde
transparantie over de energieprestatie door de bredere toepassing van het energielabel zal het bewustzijn versterken dat het energieverbruik van invloed is op de woonlasten. Dit zal zich bovendien vertalen in de waardering van woningen. Woningen met een gunstig energielabel zullen naar verwachting tegen een hogere prijs van de hand gaan. Dat is nu al het geval. Analyse van makelaars-transacties sinds 2008 laat zien dat woningen met label A en B tegen een premie van gemiddeld vier procent worden verkocht. Een nog sterkere relatie tussen de energieprestatie en de waardering van woningen zal een aanmoediging vormen voor extra investeringen in verduurzaming. Tot slot is er de zogenaamde postcoderoos. Kleinverbruikers die in coöperatief verband of via de VvE duurzame energie opwekken in het eigen en de aangrenzende postcodegebieden, krijgen een subsidie van 7,5 cent per kWh. Deze subsidie zal de vraag naar financiering voor lokale duurzameenergieprojecten stimuleren. Dit zal banken aanmoedigen om nieuwe financieringsinstrumenten in de markt te zetten. Wanneer de vraag naar financiering van verduurzamingsinvesteringen toeneemt, heeft dat gevolgen voor de beleggersmarkt. De spoeling in de markt voor beleggingen in verduurzaming van de gebouwde omgeving is dun. Vanwege het gebrek aan liquiditeit zien institutionele beleggers zoals pensioenfondsen en verzekeraars zich verplicht restricties in acht te nemen. Beleggingen in verduurzaming van woningen brengen vanwege het gebrek aan liquiditeit een hoog risico met zich mee. Ter compensatie is een hoge rendementseis van toepassing. Deze hoge rendementseis werpt op zijn beurt weer een drempel op voor verduurzamingsinvesteringen. Alleen een zet in de goede richting helpt dit kip-of-ei-probleem te overwinnen en de markt voor beleggingen in verduurzaming van de gebouwde omgeving tot ontwikkeling te brengen. De recent doorgevoerde maatregelen zouden wat dat betreft wel eens van doorslaggevend belang kunnen zijn.
7
Woningmarktmonitor - 3 december 2013
Economisch Bureau | Nederland Philip Bokeloh tel: 020 38 32 657
[email protected] Madeline Buijs tel: 020 38 38 201
[email protected]
Disclaimer De in deze publicatie neergelegde opvattingen zijn gebaseerd op door ABN AMRO betrouwbaar geachte gegevens en informatie, die op zorgvuldige wijze in onze analyses en prognoses zijn verwerkt. Noch ABN AMRO, noch functionarissen van de bank kunnen aansprakelijk worden gesteld voor in deze publicatie eventueel aanwezige onjuistheden. De weergegeven opvattingen en prognoses houden niet meer in dan onze eigen visie en kunnen zonder nadere aankondiging worden gewijzigd. Teksten zijn afgesloten op 3 december 2013
© ABN AMRO, december 2013 Deze publicatie is alleen bedoeld voor eigen gebruik. Het gebruik van tekstdelen en/of cijfers is toegestaan mits de bron duidelijk wordt vermeld. Verveelvoudiging en/of openbaarmaking van deze publicatie is niet toegestaan, behalve indien hiervoor schriftelijk toestemming is gekregen van ABN AMRO.
