Woningmarktcijfers: huidige stand van zaken & blik op de toekomst
Pieter van Santvoort, 15 april 2014 @pmjvansantvoort
Onze diensten Van Santvoort Makelaars helpt al sinds 1976 bij transacties van:
Bestaande woningen Nieuwbouw Bedrijfsonroerend goed Agrarisch onroerend goed
Bij verkoop, aankoop, huur, verhuur en taxaties
1e kwartaal 2014: Huizenmarkt weer in de lift •
Toename transacties groter dan verwacht • verkopen: 24.360 • t.o.v. 4e kwartaal 2013: - 8,1 % • t.o.v. 1e kwartaal 2013: + 41,5 %
(totale markt 32.700) (gemiddeld – 9,8%)
•
Prijsdaling in delen van Nederland gestopt • prijs verkochte woning: € 209.000 • t.o.v. 4e kwartaal 2013: + 0,3 % • t.o.v. 1e kwartaal 2013: + 1,2 %
•
Verkooptijd naar 159 dagen (ruim 5 maanden)
•
Verkoopprijsverschillen • Transactieprijs t.o.v. laatste vraagprijs: • Transactieprijs t.o.v. oorspronkelijke vraagprijs:
5,5% 7,1%
1e kwartaal 2014: Aanbod neemt af •
Aanbod • totaal in aanbod: • t.o.v. 4e kwartaal 2013: • t.o.v. 1e kwartaal 2013:
155.568 (totale markt rond 209.000) - 4,3 % - 8,1 %
•
Vraagprijzen woningen in aanbod verder naar beneden, wel minder hard • t.o.v. 4e kwartaal 2013: - 0,5 % • t.o.v. 1e kwartaal 2013: - 2,3 %
•
Aanbod gemiddeld 439 dagen op de markt
•
Dalende trend woningen, die nieuw in aanbod zijn gekomen, zet voort
•
54 % heeft inmiddels langer dan een jaar verkoopbord in de tuin
1e kwartaal 2014: Eindhoven •
•
Toename transacties • verkopen: • t.o.v. 4e kwartaal 2013: • t.o.v. 1e kwartaal 2013:
410 - 7,4 % (gemiddeld – 9,8 %) + 32 %
Prijzen stijgen weer • prijs verkochte woning: • t.o.v. 4e kwartaal 2013: • t.o.v. 1e kwartaal 2013:
€ 196.669 + 1,5 % + 2,9 %
Enigszins geflatteerd door toename transacties appartementen! Alleen grondgebonden – 1,3% •
Verkooptijd naar 103 dagen (ruim 3 maanden)
•
Verkoopprijsverschillen • Transactieprijs t.o.v. laatste vraagprijs:
4,8 %
26.518
Aantal verkochte woningen (NVM) 35.000
17.213
30.000 25.000 20.000
24.360
Woningmarktcijfers 1e kwartaal 2014
Bandbreedte
15.000 10.000 5.000
Bron: NVM
- Totaal aantal verkochte woningen in 1e kwartaal 2014: 32.700
2014-1
2013-4
2013-3
2013-2
2013-1
2012-4
2012-3
2012-2
2012-1
2011-4
2011-3
2011-2
2011-1
2010-4
2010-3
2010-2
2010-1
2009-4
2009-3
2009-2
2009-1
0
Prijsdaling ten einde? Prijsontwikkeling t.o.v. kwartaal eerder: + 0,3% t.o.v. jaar eerder: + 1,2%
Transactieprijsontwikkeling kwartaal op kwartaal (NVM) 3% 2% 1%
0% -1% -2%
Bron: NVM De oranje lijn is de gemiddelde prijsverandering over de laatste 4 kwartalen
2014-1
2013-3
2013-1
2012-3
2012-1
2011-3
2011-1
2010-3
2010-1
2009-3
2009-1
2008-3
2008-1
2007-3
2007-1
2006-3
2006-1
2005-3
2005-1
2004-3
-4%
2004-1
-3%
Bron: NVM
100
80
60
40
20
0
159
120
2014-1
140
157
160
2013-4
2013-3
2013-2
180
169
200
2013-1
2012-4
2012-3
2012-2
2012-1
2011-4
2011-3
2011-2
2011-1
2010-4
2010-3
2010-2
2010-1
2009-4
2009-3
2009-2
2009-1
Gemiddelde verkooptijd bijna half jaar Verkooptijden verkochte woningen in dagen (NVM)
Vraag-verkoopprijs verschil gedaald Verschil vraag-verkoopprijs (NVM) 12% 10% 8% 6% 4% 2%
Bron: NVM
verschil t.o.v. oorspronkelijke vraagprijs
2013-2
2013-1
2012-4
2012-3
2012-2
2012-1
2011-4
2011-3
2011-2
2011-1
2010-4
2010-3
2010-2
2010-1
2009-4
2009-3
2009-2
2009-1
2008-4
2008-3
2008-2
0%
verschil t.o.v. laatste vraagprijs
Aanbod loopt terug Totale markt NL: 209.000 Eindhoven: 2.626
180.000 160.000
155.568
200.000
162.485
169.255
Ontwikkeling aantal woningen in aanbod (NVM)
140.000 120.000
100.000 80.000
2014-1
2013-4
2013-3
2013-2
2013-1
2012-4
2012-3
2012-2
2012-1
2011-4
2011-3
2011-2
2011-1
2010-4
2010-3
2010-2
2010-1
2009-4
2009-3
2009-2
2009-1
60.000
Bron: NVM
- Instroom is 12,1% lager dan vorig kwartaal, maar 2,4% hoger dan een jaar eerder. Omslagpunt?
Vraagprijs aanbod verder naar beneden Vraagprijsontwikkeling kwartaal op kwartaal (NVM) 1,0% 0,5% 0,0% -0,5%
Bron: NVM De oranje lijn is de gemiddelde prijsverandering over de laatste 4 kwartalen
- Prijsontwikkeling sinds het begin van de crisis: -11,5%.
2014-1
2013-4
2013-3
2013-2
2013-1
2012-4
2012-3
2012-2
2012-1
2011-4
2011-3
2011-2
2011-1
2010-4
2010-3
2010-2
2010-1
2009-4
2009-3
2009-2
-1,5%
2009-1
-1,0%
Looptijd aanbod verder omhoog Looptijd van het aanbod (in dagen) 600 500 400 300 200 100
Bron: NVM
2014-1
2013-4
2013-3
2013-2
2013-1
2012-4
2012-3
2012-2
2012-1
2011-4
2011-3
2011-2
2011-1
2010-4
2010-3
2010-2
2010-1
2009-4
2009-3
2009-2
2009-1
0
Tussenwoning
Hoekwoning
2-onder-1-kap woning
Vrijstaande woning
Appartement
Woning totaal
-Woning in aanbod gemiddeld 439 dagen op de markt, vrijstaande woning 528 dagen
Transactieprijsontwikkeling kwartaal op kwartaal (NVM) 3% 2% 1%
0% -1% -2%
Bron: NVM De oranje lijn is de gemiddelde prijsverandering over de laatste 4 kwartalen
2014-1
2013-3
2013-1
2012-3
2012-1
2011-3
2011-1
2010-3
2010-1
2009-3
2009-1
2008-3
2008-1
2007-3
2007-1
2006-3
2006-1
2005-3
2005-1
2004-3
-4%
2004-1
-3%
2013
2012
2011
2010
2009
2008
2007
2006
2005
2004
2003
2002
2001
2000
1999
1998
1997
1996
1995
1994
1993
1992
1991
1990
1989
1988
1987
1986
1985
Percentage
Hypotheekrente
12,0
10,0
8,0
6,0
4,0
2,0 Hypotheekrente
0,0
Figuur 1: Affordability-index Index consumenteninkomen / financieringslast 200
Index 1975 = 100
175
150 125
100 75
50
TUSSENWONING
2009
2014*
verschil in %
verschil abs.
Hypotheekrente
5,2%
3,9%
-23,7%
-1,2%
Bruto inkomen
€ 46.000
€ 46.000
0,0%
€0
Gemiddelde woningprijs
€ 209.000
€ 186.000
-11,0%
€ 23.000-
Benodigde hypotheek
€ 229.900
€ 195.300
-15,1%
€ 34.600-
€ 885
€ 698
-21,2%
€ 187-
Netto maandlasten
* Door verlaagde Loan To Value moet de consument in 2014 twee procent eigen geld meenemen. Maandlasten berekend op basis van 100% annuïtair. Hypotheekrente op basis van gemiddelde 10 jaarsrente met NHG (uitzondering voor vrijstaande woningen: NHG-tarief + 0,2%) van de Hypotheekshop. Woningprijzen op basis van de mediane transactieprijzen van de NVM. Berekeningen gebaseerd op de op dat moment geldende voorwaarden en tarieven, waaronder overdrachtsbelasting, NHG-tarief, notariskosten e.d.
Periode
Aantal gemeenten met starterslening
Percentage
mei-10
250
60%
jan-11
194
46%
jun-11
143
34%
sep-11
164
39%
dec-11
156
37%
mrt-12
168
40%
jun-12
168
40%
sep-12
177
42%
dec-12
196
47%
mrt-13
210
51%
jun-13
236
58%
sep-13
242
60%
dec-13
258
64%
mrt-14
268
67%
Bron: SVN
Het effect van de toename aantal gemeenten met starterslening wordt 2e helft 2013 zichtbaar.
Ontwikkeling aantal woningen nieuw in aanbod (NVM)
30.224
35.235
50.000
40.000
30.954
60.000
30.000 20.000 10.000
2014-1
2013-4
2013-3
2013-2
2013-1
2012-4
2012-3
2012-2
2012-1
2011-4
2011-3
2011-2
2011-1
2010-4
2010-3
2010-2
2010-1
2009-4
2009-3
2009-2
2009-1
0
Bron: NVM
- Instroom is 12,1% lager dan vorig kwartaal, maar 2,4% hoger dan een jaar eerder. Omslagpunt?
3%
10% 5%
10% 16% 1%
15%
13%
20%
9% 11% 8%
16% 17%
25%
13% 10% 9%
30%
14% 13%
24%
27% 23%
35%
13% 16%
40%
38%
Aanbod onderverdeeld naar looptijdklassen (NVM)
0% tot 1 kwartaal 1 - 2 kwartalen 2 - 3 kwartalen 3 - 4 kwartalen
Bron: NVM
Aanbod per 15 augustus 2008
1 - 2 jaar
2-3 jaar
meer dan 3 jaar
Aanbod per 14 februari 2013
Aanbod per 14 februari 2014
- 54% van de woningen in het huidige aanbod staat een jaar of langer te koop.
12
30
9
20
6 10
3 2014
2013
2012
2011
2010
2009
2008
2007
2006
2005
2004
2003
2002
2001
2000
1999
1998
1997
1996
-3
0 1995
0
-10
-6 -20
-9
-12
-30
-15
-40
-18 -21
Producentenvertrouwen (links)
-50
Consumentenvertrouwen (rechts)
-24
Vertrouwen van consumenten en producenten neemt toe
-60
Niveau
Verwachting / Opmerking
3,1%
Maart 2014. Rente is licht gedaald in het afgelopen kwartaal. Kapitaalmarktrente is gedaald tot 1,8%.
Economische groei
+ 0,9%
2013-4 t.o.v. 2013-3, verwachting CPB 2014: +0,75%, 2015: 1,25%
Werkloosheid
691.000 8,1%
Inflatie
+ 1,1%
Hypotheekrente
Consumentenvertrouwen
-7
Februari 2014. Verwachting CPB (andere benadering 2014: 650.000, 2015: 635.000 (bijgesteld naar beneden en top in 2014) Februari 2014. Verwachting CPB 2014: + 1,5%.
Maart 2014. In december 2013 nog -19. Afgelopen kwartaal opnieuw verbeterd in vergelijking met kwartaal ervoor. Eigenhuis licht toegenomen en inmiddels op 87.
Vacatures (openstaand)
97.000
2013-4. Aantal openstaande vacatures daalt niet verder en is laatste kwartaal licht opgelopen.
Consumptie
-1,5%
Januari 2014. Voorspelling CPB 2014: 0,5% (naar boven bijgesteld vanaf -0,8%)
Onvrijwillige verkopen
1.847
Mrt13-Feb14. In vergelijking met jaar eerder: -28%.
Betaalbaarheidsindex
190
Stabiele prijzen, iets hogere lonen en dalende rente.
Vertrouwen in de woningmarkt neemt sterk toe 2014-Q1
2013-Q4
2013-Q3
2013-Q2
2013-Q1
2012-Q4
2012-Q3
2012-Q2
2012-Q1
2011-Q4
2011-Q3
2011-Q2
2011-Q1
2010-Q4
2010-Q3
2010-Q2
2010-Q1
2009-Q4
2009-Q3
2009-Q2
2009-Q1
2008-Q4
ING
2008-Q3
2008-Q2
2008-Q1
2007-Q4
2007-Q3
2007-Q2
130
120
110
100
90
80
70
60
50
40 VEH
30
Vooruitzichten op korte termijn • beperking hypotheekrenteaftrek sinds 1 januari 2013 heeft negatieve invloed op doorstroming en mobiliteit op de koopwoningmarkt; • ook de verdere verlaging van de NHG-grens sinds 1 juli 2013 heeft negatieve gevolgen; • wanneer geen NHG beschikbaar is zal het voor de kopers lastiger zijn een hypotheek te verkrijgen.
NHG in stapjes terug: verhouding in aantal verkopen
NHG in stapjes terug: absolute aantallen
