Woningkwaliteit: focus op de Vlaamse veiligheids- en kwaliteitsnormen voor (sociale) woningen Dorien Van Cauwenberge – Walter Roedolf – Rudy Clé
Sessie 5: Woningkwaliteit Focus op de Vlaamse veiligheids- en kwaliteitsnormen voor (sociale) woningen
Overzicht • Juridisch kader Dorien Van Cauwenberge Wonen-Vlaanderen • Praktijkvoorbeeld SVK Walter Roedolf SVK Spit Leuven • Praktijkvoorbeeld SHM Rudy Clé Woonhaven Antwerpen
Waarom Vlaamse veiligheids- en kwaliteitsvereisten voor woningen? • Art. 23 Grondwet: recht op behoorlijke huisvesting • Art. 3 VWC: iedereen heeft recht op een woning van goede kwaliteit
Waar vind je de Vlaamse veiligheids- en kwaliteitsvereisten voor woningen? • Art. 5 VWC: opsomming van de hoofdcategorieën, bv.: • • • •
Minimale oppervlakte Mogelijkheid om te verwarmen Mogelijkheid om te verluchten Veilige elektrische installaties
• Specifieke normen in technische verslagen (bijlagen bij BVR 12/07/2013)
Het technisch verslag • Checklist van gebreken, gekoppeld aan strafpunten • 4 categorieën categorie I
II
III
IV
1
3
9
15
• 15 punten = ongeschikt • Veiligheids- en gezondheidsrisico = onbewoonbaar
De Vlaamse veiligheids- en kwaliteitsnormen voor woningen • Absolute minimumnormen! • Voor alle bestaande woningen! Geen grote luxe, maar veilige en gezonde woningen met basiscomfort…
Het technisch verslag • Gebreken van cat. IV (15 punten)
• Gebreken van cat. III (9 punten)
Het technisch verslag • Gebreken van cat. II (3 punten)
• Gebreken van cat. I (1 punt)
Het technisch verslag bezettingsnorm totale nettovloeroppervlakte (in m ²) van mogelijk aantal personen (te omcirkelen)
0
18
27
40
50
60
70
79
87
96 104
tot 18
27
40
50
60
70
79
87
96 104 112
0
1
2
3
4
5
6
7
8
9
10
Vanaf 96 m² nettovloeroppervlakte geldt elke bijkomende 8 m² voor één bijkomende persoon.
aantal w oonlokalen
1
2
3
4
5
6
mogelijk aantal personen (te omcirkelen)
2
2
3
5
8
10
Vanaf 6 w oonlokalen geldt elk bijkomend lokaal voor één bijkomende persoon.
Bezettingsnorm overschreden = onaangepast Veiligheids- en gezondheidsrisico = overbewoond
Wie ‘bewaakt’ de woningkwaliteit? Burgemeester & Wonen-Vlaanderen • Administratieve procedure tot ongeschikt-, onbewoonbaar- en overbewoondverklaring • Na klachten of op eigen initiatief • Besluit • Heffing • Recht van voorkoop • Sociaal beheersrecht
Wie ‘bewaakt’ de woningkwaliteit? Burgemeester & Wonen-Vlaanderen • Opnieuw ‘conform’ indien: • Minder dan 15 strafpunten • Niet onbewoonbaar • Voldoen aan rookmeldersverplichtingen
Conformiteitsattest
Wie ‘bewaakt’ de woningkwaliteit? Vlaamse Wooninspectie • Strafrechtelijke procedure • Optreden o.b.v. prioriteiten • Herstelvordering, bevel tot herstel • Geldboete en gevangenisstraf • Hersteld bij: • 0 punten • Voldoen aan rookmeldersverplichtingen
PV van uitvoering
Ongeschikt / onbewoonbaar en sociale huur • Afwijking op eigendomsvoorwaarde • SHM’s: voorrang bij toewijzing indien: • Onbewoonbaar verklaard volgens de Nieuwe Gemeentewet • Ongeschikt of onbewoonbaar bevonden o.b.v. VWC en: • 3 gebreken cat. III of • 3 gebreken cat. IV + 60 strafpnt-en Conformiteitsonderzoek of besluit!
Ongeschikt / onbewoonbaar en sociale huur SVK’s: • punten voor toewijzing indien: • • • • •
Onbewoonbaar en overbewoond = 20 punten Ongeschikt - voorwaarden SHM = 17 punten Onaangepast = 17 punten Ongeschikt = 11 punten ‘Ernstige gebreken’ = 11 punten
Ongeschikt / onbewoonbaar en sociale huur SVK’s: • OTP verplicht vóór elke nieuwe inhuurname • Door Wo-Vl of • Door gemeente of IGS (indien afsprakenkader)
Ongeschikt / onbewoonbaar en huursubsidie Recht op huursubsidie • bij verhuis van: • Onaangepast naar aangepast (en conform) • Aangepast aan fysieke toestand • Aangepast aan aantal bewoners
• Onbewoonbaar naar conform • Ongeschikt naar conform indien: • 50 punten + • 2 gebreken cat. III
• als huursubsidiewoning = SVK-woning
Ongeschikt / onbewoonbaar en huurpremie Verlies van huurpremie indien private huurwoning ongeschikt of onbewoonbaar wordt verklaard
Woningkwaliteit en sociale huur in cijfers • Aantal adviezen ongeschikt en/of onbewoonbaar voor SHM-woningen (WoVl): 120
99
100 80 60
67 49
54
40
20 0 2010
2011 Totaal
2012
2013
Woningkwaliteit en sociale huur in cijfers • Aantal conformiteitsonderzoeken SVKwoningen 2013 (Wo-Vl): soort
Ong
Ong en Onb
Voldoet
totaal
gemiddeld max punten punten
Aanvraag REG-premie
0
0
5
5
3
10
Screening SVK
155
26
492
673
10
84
Screening SVK -hercontrole
0
1
50
51
4
30
SVK huursubsidie SVK huursubsidie hercontrole
25
1
88
114
10
63
0
0
17
17
3
9
SVK nieuwe inhuurname SVK nieuwe inhuurname hercontrole
56
6
117
179
12
86
1
0
39
40
4
43
Totaal
237
34
808
1079
Woningkwaliteit en sociale huur in cijfers • Aantal processen-verbaal opgesteld door de Wooninspectie: Jaar 2010 2011 2012 2013
SHM 1 3 2 3
SVK 3 1 0 3
Meer weten… Over de technische normen? • Handboek met technische richtlijnen Over de procedures? • Handboek ‘De woningkwaliteit in uw gemeente bewaken’
28
Woonforum 2014
29
BETER DOEN DAN MINIMUMNORMEN
1 JANUARI 2013 NIEUW SVK SUBSIDIEBESLUIT • •
DUS : • • Woonforum 2014
geen minimale oppervlaktenormen geen minimale bezettingsnormen Vlaamse wooncode Normen Huursubsidie
30
PLAN VAN AANPAK VOOR PROSPECTOR
KEUZE PERSONEELSBEZETTING SVK PROSPECTOR • spontane huuraanbiedingen • groepsinformatie Woonforum 2014
31
PLAN VAN AANPAK VOOR PROSPECTOR
EIGEN KWALITEITSVEREISTEN VOOR NIEUWE INHURINGEN
Woonforum 2014
• Geen enkel glas in leefruimten • Centrale verwarming • Studio minimaal 28m²
32
PLAN VAN AANPAK VOOR PROSPECTOR
PRIJS/KWALITEIT * 3 PARAMETERS
Plafond huursubsidie • Huurschatter- 20% • Eigen patrimonium •
Woonforum 2014
33
PLAN VAN AANPAK VOOR PROSPECTOR
EIGEN RATIONELE BEZETTINGSNORMEN INHURINGEN
• •
Woonforum 2014
Studio = 1 persoon Derde slaapkamer = 2 personen
34
NIEUWE INHURING EN/OF NIEUWE HUURDERS
CONFORMITEITSATTEST
Woonforum 2014
35
DE MARKT HOGERE KWALITEITSNORM BIJ INHUURNAME IS ZICHZELF DEELS UIT DE PRIVATE MARKT PRIJZEN Woonforum 2014
36
INTERNE MUTATIE - EIGENAAR KWALITEITSPROBLEMEN ? GEEN VLAAMSE MIDDELEN OM ALS SVK DE NODIGE WERKEN UIT TE VOEREN AS EIGENAAR DE WERKEN DUS NIET UITVOERT MOET HET HOOFDHUURCONTRACT WORDEN OPGEZEGD Woonforum 2014
37
ROL VAN SVK MOGELIJK CONFLICT TUSSEN ONDERSTEUNING EIGENAAR ONDERSTEUNING HUURDER
SVK ONDERSTEUNT HUURDER
TENZIJ HUURDER ERNSTIG IN DE FOUT GAAT
Woonforum 2014
38
IMAGO SVK VOOR NIEUWE INHUURNAMES ZIJN SVK'S STERK AANGEWEZEN OP GOED IMAGO EN MOND-AAN-MOND RECLAME DIT KAN MET ÉÉN NEGATIEF BEELD VOLLEDIG ONDERUIT GEHAALD WORDEN Woonforum 2014
Woonhaven Antwerpen • 18.000 sociale huur- en koopwoningen in Antwerpen, Mortsel en Edegem • Eén van de 4 huisvestingsmaatschappijen in Antwerpen: • • • •
Woonhaven Antwerpen De Ideale Woning ABC ARRO
• 250-tal medewerkers (50/50 arbeiders-bedienden)
De strategische doelstellingen 1. Woonhaven Antwerpen wil kwaliteitsvolle woningen aanbieden tegen een betaalbare prijs.
2. Woonhaven Antwerpen wil huurders een professionele en klantgerichte dienstverlening aanbieden. 3. Woonhaven Antwerpen wil bijdragen tot een goed leefklimaat in en rond de sociale woningen. 4. Woonhaven Antwerpen wil een open, financieel gezonde organisatie zijn met betrokken personeel.
Werken aan kwaliteit: herstellen, renoveren, nieuwbouw • Verouderd patrimonium • Eigen technische dienst voor dagdagelijkse herstellingen & herverhuringen • Grotere herstellingen samenwerken met externen
• Renoveren • Grondige renovatie (meestal met verhuis bewoners) • Deelrenovaties en technische ingrepen
• Vervangbouw & nieuwbouw
Bepalen van renovatiegraad en prioriteiten • Gebouwen gequoteerd op twee hoofdcriteria : bouwtechnische staat v/h gebouw en comfortpeil • Bouwtechnisch onderverdeeld in: • Veiligheidsaspecten: elektra (AREI), brand & blusmiddelen, CO risico, fixatie gevelelementen, asbest • Technisch/bouwkundig: gevelinfiltratie, isolatie& koudebruggen, buitenschrijnwerk, sanitair, lift, CV, waterdichting kelders, dakdichting
• Comfortaspecten (individueel/collectief): • • • •
Concepten badkamer/keuken/CV/grondplan Bergingen, beglazing, vloeren Gemene delen, inbraakpreventie, binnenschilderwerk Omgeving/straat/groen
Prioriteitenlijst
Suggesties bij technische richtlijnen kwaliteitsonderzoek Wooncode • Richtlijnen gebruikt voor technisch verslag strenger dan vigerende normen NBN en AREI (elektrische installaties) • Retroactief • gasnormen => conform gebouw van voor 2000: onbewoonbaar • elektriciteit => gebouwen voor 1982 (AREI): onbewoonbaar
• Vraag naar ofwel: • gelijkschakeling met bestaande (Belgische/Europese) normen • overgangsmaatregelen en termijnen (cfr. dakisolatie/ enkel glas: getolereerd tot 2020; rookmelders gefaseerde invoering)
• renovatiebudgetten
