Wonen in Veemarkt
www.woneninveemarkt.nl
Impressie bouwvelden X en Y aan de Sartreweg
Koopinformatie voor bouwgroepen Bouwvelden X en Y
Inhoudsopgave
2
Inleiding
3
1
Veemarkt: een moderne, duurzame wijk
4
2
Bouwen in groepsverband
5
3
Bouwvelden X en Y
6
3.1
Omschrijving bouwvelden X en Y
6
3.2
Matenplan bouwvelden X en Y
7
3.3
Randvoorwaarden bouwvelden X en Y
8
3.4
Grondprijs X en Y
11
3.5
Beeldregieplan X en Y
12
4
Stappenplan
15
Bijlagen
19
Wonen in Veemarkt, Koopinformatie voor bouwgroepen Bouwvelden X en Y
Inleiding Veemarkt, een nieuwe wijk van circa 550 woningen aan de oostkant van Utrecht. Een plek waar u kunt wonen en werken in een moderne en duurzame omgeving op fietsafstand van het centrum. Dichtbij het buitengebied, dichtbij uitvalswegen en sportvoorzieningen binnen handbereik. Uw eigen huis bouwen, dus wonen zoals u dat wilt. Dat kan in Veemarkt! Voor u ligt de koopinformatie over bouwvelden X en Y. Deze bouwvelden zijn bestemd voor bouwgroepen. Een bouwgroep bestaat uit mensen die gezamenlijk hun huizen willen bouwen. Misschien bent u er daar wel één van. U kunt in deze koopinformatie meer lezen over de toekomstige wijk, de bouwvelden X en Y en de randvoorwaarden en spelregels die voor deze bouwvelden gelden. Daarnaast staat in het stappenplan beschreven welke stappen u als koper doorloopt vanaf uw inschrijving tot aan de start van de bouw. Bouwvelden X en Y zijn de eerste bouwvelden van Veemarkt die worden uitgegeven. Er zijn ook nog andere mogelijkheden van (zelf)bouwen in Veemarkt. Wilt u hier meer over weten, dan kunt u op de website van Veemarkt kijken: www.woneninveemarkt.nl. Daar kunt u zich opgeven voor de digitale nieuwsbrief en op de hoogte blijven van de laatste ontwikkelingen in Veemarkt.
Kaart Veemarkt
3
1
Veemarkt: een moderne, duurzame wijk
Het voormalig veemarktterrein is een waardevolle en gewilde locatie in de stad. Het gebied ligt op fietsafstand van het centrum en het afwisselende buitengebied. Bovendien is Veemarkt uitstekend ontsloten voor zowel het fiets- als het autoverkeer. Op deze mooie plek in de stad komen ongeveer 550 nieuwe woningen, een basisschool, buitenschoolse opvang en maximaal vier woonwagens. Daarnaast is er ruimte voor een kleine buurtsupermarkt, werken aan huis en kleinschalige bedrijvigheid.
Duurzaam bouwen en wonen Eén van de belangrijkste uitgangspunten voor de wijk Veemarkt is dat het een duurzame wijk wordt. Dit wordt onder andere bereikt door goede isolatie, aansluiting op stadsverwarming en gebruik van zonnecellen. Andere initiatieven op het gebied van duurzaamheid worden van harte toegejuicht.
Gevarieerde wijk Veemarkt wordt een gemengde stedelijke woonwijk met huurwoningen, sociale koopwoningen en vrije sector woningen. Wat cijfers: in de wijk is straks de woningdichtheid ongeveer 50-55 woningen per hectare. Ter vergelijking: in de wijken Voordorp en Tuindorp is de woningdichtheid ongeveer 35-40 woningen per hectare en Wittevrouwen zit op zo’n 80 woningen per hectare.
Zelfbouw Zelfbouw van woningen, individueel of in bouwgroepen, staat centraal in Veemarkt. De eigen inbreng van bewoners levert een geheel eigen identiteit van de wijk op: denk aan variatie in gevels, perceelbreedtes, bouwhoogtes, en architectuurvorm. Ook hebben bewoners de mogelijkheid collectieve afspraken te maken voor bijvoorbeeld parkeren, gemeenschappelijke voorzieningen of duurzaamheidambities. Mede daardoor wordt Veemarkt een woonwijk waar bewoners zich verbonden mee voelen. Zie [Bijlage 1].
Moderne, stadse uitstraling De stedenbouwkundige opzet van Veemarkt is compact. De wijk wordt gekenmerkt door rechthoekige, veelal gesloten bouwblokken met 70% grondgebonden en 30% gestapelde woningen. Met de keuze voor deze opzet is er extra ruimte aan de randen van de wijk en voor de openbare ruimte. Hierdoor is het mogelijk een passende overgang tussen bestaande en nieuwe openbare ruimte te ontwerpen. Elke rand krijgt een eigen karakteristiek. De bouwvelden zijn in Veemarkt te onderscheiden met veel individuele expressie. Deze staan rond het plateau, dat is het autovrije binnengebied waar ooit de hallen stonden.
Geluidswal Om het geluid van de nabijgelegen snelweg (A27) te beperken, zal de bestaande geluidswal ongeveer 340 meter worden doorgetrokken.
Meer informatie Meer informatie over de plannen kunt u lezen in het Stedenbouwkundig Programma van Eisen, dat op 6 oktober 2011 door de gemeenteraad is goedgekeurd. Deze vindt u op www.woneninveemarkt.nl. Hier vindt u ook het bestemmingsplan, het beeldregieplan en de ontwikkelingsstrategie van de Veemarkt. De belangrijkste punten hiervan staan in hoofdstuk 4 voor u samengevat.
4
Wonen in Veemarkt, Koopinformatie voor bouwgroepen Bouwvelden X en Y
2
Bouwen in groepsverband
Bouwvelden X en Y zijn bestemd om uit te geven aan groepen die samen hun huizen willen bouwen, ook wel collectief particulier opdrachtgeverschap (CPO) genoemd of zelfbouw in groepsverband. We spreken in dit document van bouwgroepen. Het komt er op neer dat een groep particulieren zich organiseert als rechtspersoon zonder winstoogmerk. Deze groep heeft dan volledige juridische zeggenschap over het gebruik van de grond, het ontwerp en de bouw van de eigen woning en draagt daar vanzelfsprekend ook de verantwoordelijkheid voor. Verderop leest u in het stappenplan wat er allemaal komt kijken bij de voorbereidingen voor deze vorm van samenbouwen.
Ruimte voor initiatief De Utrechtse Veemarkt wordt door de gemeente Utrecht herontwikkeld, maar als toekomstige bewoner heeft u veel invloed. Ten eerste op de bouw van uw eigen woning, maar daarnaast kunt u op bepaalde punten ook meedenken over de inrichting van de woonomgeving. Ook is Veemarkt bij uitstek een plek om eigen initiatieven te ontwikkelen. Een gezamenlijke oplossing voor parkeren, of een gezamenlijke tuin passen uitstekend binnen het principe van samen bouwen. En er zijn natuurlijk veel meer mogelijkheden. Denk bijvoorbeeld aan de combinatie van wonen en werken, of de mogelijkheid andere gezamenlijke voorzieningen te realiseren.
Heeft u interesse? Het kan zijn dat u wel interesse heeft voor bouwen in groepsverband, maar dat u nog niet voldoende mensen bijeen heeft voor een bouwveld. In dat geval kunt u via het forum op www.woneninveemarkt.nl een oproep doen om gelijkgestemden te vinden waarmee u een plan kunt ontwikkelen. Heeft u wel al goede ideeën met een groep, dan kunt u in het hier bijgevoegde stappenplan lezen hoe u mee kunt dingen naar de eerste bouwvelden X en Y. U hoeft in dit stadium nog geen vereniging of stichting op te richten. U kunt uw plannen in dit stadium indienen zonder een rechtspersoon te vormen.
5
3
Bouwvelden X en Y
In dit hoofdstuk leest u hoe de bouwvelden X en Y eruit zien en met welke randvoorwaarden en spelregels u bij deze bouwvelden te maken heeft.
3.1
Omschrijving bouwvelden X en Y
Bouwvelden X en Y zijn gelegen aan de westzijde van Veemarkt. Ze zijn beide omgeven door de Sartreweg, water en de volkstuinen van De Pioniers. Op bouwveld X kunnen 6 woningen worden gerealiseerd. Op bouwveld Y kunnen 12 woningen worden gerealiseerd. Op beide bouwvelden kunnen woningen in combinatie met werkfuncties, gemeenschappelijke voorzieningen e.d. worden gerealiseerd. Er moet op beide bouwvelden in 4 lagen worden gebouwd. Er mogen maximaal 5 bouwlagen komen. De woningen kunnen worden uitgevoerd als herenhuis en zijn gesitueerd aan de singel op de Sartreweg. De entrees van de woningen moeten worden gericht op de Sartreweg. De vernieuwde inrichting van de Sartreweg heeft een singelprofiel. Er komen bruggen over de singel, er komt een natuurvriendelijke oever en er komt een gevarieerde boombeplanting. De knik die nu in de weg zit gaat verdwijnen. Aan weerszijde van het water komt eenrichtingsverkeer en wordt een fietspad aangelegd. Tussen de sloot om volkstuinvereniging De Pioniers heen en de achterkant van de bouwblokken komt een openbare strook groen. De bouwgroepen van de bouwvelden X en Y worden natuurlijk betrokken bij de inrichting van de directe omgeving. Ook mensen uit de buurt, zoals de leden van volkstuinvereniging De Pioniers en de bewoners van de bestaande appartementen (de zogenaamde Waaierflats) worden hierbij betrokken.
Uitsnede kaart Veemarkt veld X en Y
6
Wonen in Veemarkt, Koopinformatie voor bouwgroepen Bouwvelden X en Y
3.2 Matenplan bouwvelden X en Y Op onderstaande tekening ziet u het zogenaamde matenplan. Hierop staat de afmeting van de kavels en de situering getekend. Latere inmeting zal de precieze plek aangeven. Wilt u tijdens de voorbereidingen al gaan schetsen, dan kunt u een digitale versie verkrijgen van dit matenplan. U kunt met de gemeente overleggen in welke vorm u deze digitale versie wenst. De bouwvelden zijn 34 bij 25 meter (X) en 68 bij 25 meter (Y).
Uitsnede matenplan veld X en Y
7
Onderstaande doorsnede geeft u een idee van de indeling van een kavel.
Voorbeeld doorsnede xy
3.3 Randvoorwaarden bouwvelden X en Y Natuurlijk heeft u de vrijheid om de woningen op het bouwveld naar eigen wens te ontwerpen. Toch zijn er ook randvoorwaarden. De randvoorwaarden staan uitgebreid beschreven in het Stedenbouwkundig Programma van Eisen (SPvE). Zie [Bijlage 7]. Hieronder leest u wat de belangrijkste randvoorwaarden zijn.
Woningen / panden / hoofdmassa • • • • • • • •
Op bouwveld X kunnen 6 woningen worden gerealiseerd. Op bouwveld Y kunnen 12 woningen worden gerealiseerd. De hoofdfunctie van deze panden is wonen en daarbij is een bedrijf aan huis mogelijk, of een beperkte oppervlakte aan bedrijfsruimtes of andere (maatschappelijke) functies. De woningen mogen worden voorzien van een hogere eerste bouwlaag (plint). De woningen moeten hun entree en oriëntatie op de Sartreweg hebben. De panden moeten in minimaal 4 tot maximaal 5 bouwlagen worden gebouwd met een maximale hoogte van 17 meter. De bouwdiepte van de hoofdmassa is maximaal 13 meter. De voorgevel van de hoofdmassa moet in de rooilijn aan de Sartreweg liggen.
Parkeren Voor parkeren gaan we uit van de parkeernormen die staan vermeld in de ‘Nota partiële herijking parkeernormen 2008’. Hierin is het uitgangspunt dat 1 parkeerplaats per woning op eigen terrein gerealiseerd wordt en het parkeren voor bezoekers wordt opgelost in de openbare ruimte. Dit is echter ook afhankelijk van op welke wijze gebouwd gaat worden, met andere woorden hoeveel en hoe groot de te bouwen woningen zijn. De exacte gegevens hierover vindt u terug in de bijlage van het SPvE, pagina 96 en 97. Tussen bouwblok X en Y komen ook een aantal parkeerplaatsen voor de Pioniers en naast blok X bevinden zich een aantal openbare parkeerplaatsen die al zijn aangelegd naast de Waaierflats. In [Bijlage 8] vindt U het Functioneel Ontwerp voor de openbare ruimte. Hierin zijn het aantal parkeerplaatsen in de openbare ruimte indicatief ingetekend.
8
Wonen in Veemarkt, Koopinformatie voor bouwgroepen Bouwvelden X en Y
Water Algemeen • Vuil water aan de voorzijde moet aansluiten op de toekomstige DWA-streng (onder het toekomstige fietspad geprojecteerd). • Hemelwater van de dak- en tuinverhardingen wordt aan de achterzijde afgevoerd naar de watergang tussen de bouwblokken en ATV De Pioniers. Het NAP-Streefpeil is +0,20 m. • Voor de aansluitingen op het gemeentelijk riool moet een aansluitvergunning bij de gemeente worden aangevraagd. • Hoogteverschil tussen watergang en perceel wordt bij voorkeur opgevangen met talud. • Een eventuele beschoeiing tussen grondgebonden woningen en watergang komt in beheer van de eigenaren (niet in beheer van gemeente). Waterkwaliteit De belasting van de werkzaamheden nabij het oppervlaktewater moeten voldoen aan de eisen die Hoogheemraadschap de Stichtse Rijnlanden (HDSR) in de Keurverordening heeft vastgelegd. Om onnodige vervuiling van afstromend hemelwater te voorkomen, stelt het Hoogheemraadschap eisen aan de kwaliteit en de behandeling van het afstromend oppervlak: • Minimale toepassing van uitloogbare materialen zoals zink, koper en lood. • Geen gebruik van chemische bestrijdingsmiddelen. • Geen directe lozing van verontreinigd hemelwater op oppervlaktewater, conform de beslisboom aan- en afkoppelen verharde oppervlakken uit 2003. Het oppervlaktewater dat aan het plangebied grenst is door het Hoogheemraadschap niet aangeduid als kwetsbaar water. Directe, structurele lozingen van hemelwater zijn toegestaan.
Geluid De geluidsbelasting van vrijwel alle gevels op bouwvelden X en Y ligt boven de voorkeursgrenswaarde. Om een geluidluwe gevel te creëren zijn bouwkundige maatregelen nodig (inpandige balkons, balkonschermen e.d.). Het bouwplan wordt hier specifiek op getoetst.
Buitenruimte • • •
Investeer in een aantrekkelijke groene buitenruimte. Sluit aan op de bestaande groenkwaliteiten aan de randen van het gebied. Laat de auto niet het straatbeeld bepalen, pas creatieve oplossingen toe voor het parkeren.
Volkstuinen De Pioniers Bouwvelden X en Y grenzen direct aan de volkstuinen van amateurtuindersvereniging De Pioniers. De Pioniers heeft een aantal wensen met betrekking tot de woningbouw op bouwvelden X en Y. De gemeente Utrecht zal de contacten tussen de bouwgroepen en de vereniging begeleiden. De vereniging wil graag over twee specifieke zaken afspraken maken: • Over eigen parkeerplaatsen, het laden en lossen van zand en aarde en de bereikbaarheid en een aantrekkelijke ingang van haar complex; • En over de inrichting van het groene gebied tussen de woningen en sloot aan de achterzijde en De Pioniers.
Duurzaamheid Eén van de belangrijke uitgangspunten van de wijk Veemarkt is duurzaam bouwen. Dat betekent dat er gebouwd wordt met een energieprestatie (EPC) die aanzienlijk lager ligt dan de 0,6 die sinds 1 januari 2011 wettelijk verplicht is. Verder hecht de gemeente veel belang aan een goed binnenmilieu en dat er gebouwd wordt met duurzame materialen. Maar ontwerp en bouw dienen ook in andere opzichten duurzaam te zijn. Duurzaamheid kent in onze definitie drie aspecten: People (sociaal duurzaam), Planet (ecologisch duurzaam) en Profit (economisch duurzaam). Dat betekent op woningnivo met name: • People: op woningnivo en in de uitvoeringsfase gaat het vooral om participatie, zoals die vorm krijgt door particulier opdrachtgeverschap • Profit: economisch duurzaam, dat wil zeggen een op termijn economisch verantwoorde investering, flexibele gebruiksmogelijkheden • Planet: beperking van het energiegebruik en duurzaam materiaalgebruik
9
Dit vertaalt zich in de volgende randvoorwaarden: • Let op de EPC-waarde. De energieprestatie van de woning is 0,3 (EPC = energieprestatiecoëfficiënt). Daarvoor is een bouwschil nodig van hoge kwaliteit (optimaal geïsoleerd). Bouwblok X en Y worden niet op stadsverwarming aangesloten. Wel komt er gas en elektra. Voor de panden moet een aparte EPC berekening worden gemaakt waarin wordt aangetoond dat de EPC van 0,3 kan worden gehaald. • Gebruik duurzaam materiaal. Dit is bijvoorbeeld te bereiken door gebruik te maken van herbruikbare, niet uitloogbare bouwmaterialen (geen zink, koper of lood) en hout met een TPAC-goedgekeurd keurmerk (o.a. FSC). Dit moet bijdragen (naast met name de energieprestatie) aan een GPR-gebouw* van gemiddeld minimaal 7.5. • Bouw flexibel. Denk hierbij aan een levensloopbestendig gebouw, met eventueel een verhoogde benedenverdieping (dit vergroot de mogelijkheid voor gebruik als werkruimte), met verplaatsbare binnenwanden en toepassing leidinggoten. • Voorzie het gebouw van nestgelegenheid voor vogels en vleermuizen, zie hiervoor de checklist van de Vogelbescherming voor vogelvriendelijke maatregelen aan gebouwen. www.vogelbescherming.nl *GPR (Gemeentelijke Praktijk Richtlijn duurzaam bouwen) scoort de duurzaamheid met een rapportcijfer (0-10). GPR is een praktisch prestatiegericht instrument waarbij de kwaliteit van een gebouw op vijf thema’s in rapportcijfers wordt uitgedrukt. Dit zijn de thema’s: Energie, Milieu, Gezondheid, Gebruikskwaliteit en Toekomstwaarde. Op basis van de GPR score kan een energielabel worden toegekend.. Voor meer achtergrondinformatie zie: www.gprgebouw.nl
Glasvezel Binnen bouwveld X dient u een glasvezel voorziening te realiseren. De voorwaarden staan vermeld in [Bijlage 10a en 10b]
Bestemmingsplan Het Bestemmingsplan Veemarkt juli 2011 is leidend. Het bestemmingsplan is op 6 oktober 2011 door de gemeenteraad goedgekeurd en op 3 november gepubliceerd. Bouwvelden X en Y hebben de bestemming ‘gemengd’ (GD). Hierbij gelden voor X en Y de bestemmingen: • wonen • bedrijf aan huis in de categorie A en B2 • maatschappelijk Het gehele Bestemmingsplan Veemarkt vindt u op www.woneninveemarkt.nl
Openbare ruimte In [Bijlage 8] vindt u het Inrichtingsplan openbare ruimte. In dit inrichtingsplan zit een plattegrond met de inrichting van de openbare ruimte op hoofdlijnen, ook rond de bouwvelden X en Y. In het Programma van eisen in dit plan staan onder meer de globale straatinrichting, het benodigd aantal parkeerplaatsen in de openbare ruimte, groen, water en peilmaten (NAP) van de nieuwbouw en de straten. Tevens vindt u hierin de inrichtingsprincipes. Daarin staan bijvoorbeeld de belangrijkste regels waaraan inritten naar bouwblokken aan moeten voldoen. Over de inrichting van de groenstrook tussen de Pioniers en de achterkant van bouwvelden X en Y wordt in onderling overleg voor een richting gekozen. Het voorlopig ontwerp (VO) voor de openbare ruimte wordt gemaakt op basis van het concept-VO van de gebouwen. Het definitief ontwerp (DO) voor de openbare ruimte wordt gemaakt op basis van het concept-DO van de gebouwen. Als toekomstige bewoner wordt u hierbij betrokken.
Afvalinzameling Het huishoudelijk restafval wordt in de nieuwe wijk ingezameld door middel van ondergrondse afvalinzameling. Het gaat om circa 4 containers aan de Sartreweg en circa 14 containers rondom het Plateau. Eengezinswoningen krijgen kliko’s voor groenafval die op de ophaaldag aan de straat kunnen worden gezet. Hiervoor wordt de benodigde ruimte gerealiseerd.
10
Wonen in Veemarkt, Koopinformatie voor bouwgroepen Bouwvelden X en Y
In de wijk komt een kringlooppunt dat bestaat uit circa drie containers voor de inzameling van glas, papier en kunststof. Voor zowel het huishoudelijk afval als voor het kringlooppunt worden ondergrondse containers geplaatst conform de gemeentelijke richtlijnen (Handboek Inrichting Openbare Ruimte).
Bomen Om de toekomstige bebouwing op bouwvelden X en Y mogelijk te maken worden enkele bomen geveld. Zie voor meer informatie hierover [Bijlage 11a en 11b].
Glasvezel Binnen bouwveld X dient u een glasvezelvoorziening te realiseren. De voorwaarden staan vermeld in [Bijlage 10a en 10b]
3.4
Grondprijs X en Y
De gemeente verkoopt u bouwrijpe grond, die geschikt is voor de daarop bestemde functies.
Bouwveld X Dit bouwveld is circa 34 x 25 meter (later bij inmeting exact te bepalen). Het bouwveld is geschikt voor 6 woningen. Grondprijs bouwveld X: circa € 850.000,- excl. BTW voor circa 850 m² grond.
Bouwveld Y Dit bouwveld is circa 68x25 meter (later bij inmeting exact te bepalen). Het bouwveld is geschikt voor 12 woningen. Grondprijs bouwveld Y: circa € 1.700.000,- excl. BTW voor circa 1700 m² grond. De grond wordt conform gemeentelijk beleid uitgegeven in erfpacht, eeuwig durend afgekocht. De grond wordt in erfpacht uitgegeven op basis van de Algemene voorwaarden voor de uitgifte van gronden in erfpacht van de gemeente Utrecht 1989 (AV 1989).
11
3.5
Beeldregieplan X en Y
Naast de randvoorwaarden die hierboven zijn genoemd, zijn er aanvullende spelregels opgesteld in het beeldregieplan die met name te maken hebben met de verschijningsvorm van de bouwblokken. Deze spelregels zijn terug te vinden in het beeldregieplan. [Bijlage 9] De spelregels in het beeldregieplan, zijn een aanvulling op het Stedenbouwkundig Programma van Eisen (SPvE). Het beeldregieplan en het SPvE zijn gemaakt in samenspraak met potentiële toekomstige bewoners en andere belanghebbenden. In het SPvE staat een aantal kwaliteitsdoelstellingen die de basis vormt van de nieuwe wijk. Het beeldregieplan gaat hier op door en geeft aanvullingen in woord en beeld, op verschillende schaalniveaus. Het geeft uitgangspunten voor woningontwerp en dialoog. Het gaat om spelregels die ruimte geven aan bewonersinitiatieven en innovatieve planvorming, die helpen de kwaliteiten uit de omgeving zichtbaar te maken en een handvat bieden voor een gevarieerde wijk met een sterke identiteit. De regels geven vorm aan een mix van voorzieningen, een aantrekkelijke en leefbare buitenruimte en ze inspireren tot toonaangevende, duurzame en innovatieve ontwerpen. De aangeleverde ontwerpen worden beoordeeld door de supervisor van Veemarkt, Herald Roelevink van Dolte stedenbouw. De supervisor toetst de ontwerpen aan de hand van het beeldregieplan. Alleen als partijen er niet uitkomen, wordt een ontwerp voorgelegd aan de welstandscommissie. Instemming van de supervisor betekent dus instemming van de Welstand.
Impressie bouwvelden X en Y aan de Sartreweg
12
Wonen in Veemarkt, Koopinformatie voor bouwgroepen Bouwvelden X en Y
Spelregels bouwvelden X en Y (Beeldregieplan augustus 2011)
Spelregels bouwvelden X en Y
13
14
Wonen in Veemarkt, Koopinformatie voor bouwgroepen Bouwvelden X en Y
4
Stappenplan
Wellicht bent u op basis van de informatie die voor u ligt enthousiast geworden over één of beide bouwvelden. Of misschien was u dat al. De grote vraag is nu: hoe komt u als bouwgroep in aanmerking voor bouwveld X en/of Y? En wat komt daar zoal bij kijken? De stappen die u doorloopt van inschrijving totdat de woningen gereed zijn, hebben wij voor u op een rijtje gezet. Gemiddeld nemen de stappen van begin tot eind zo’n 2 tot 2,5 jaar in beslag. Het accent ligt daarbij op de eerste fase van het traject. De precieze informatie over zaken als ontwerpen, bouwen en vergunningen komt later in het traject. In totaal doorloopt een bouwgroep 7 stappen tot en met de oplevering van de woningen: Stap Stap Stap Stap Stap Stap Stap
1: Oriëntatie 2: Inschrijving en indienen projectplan 3: Beoordeling door selectiecommissie 4: Voorlopige gunning, intentieovereenkomst 5: Oprichten rechtspersoon 6: Ontwikkelings- en achtervangovereenkomst 7: Ontwerpen en bouwen
08/12/2011 – 10/01/2012 – 22/02/2012 – 14/03/2012 – 18/04/2012 – uiterlijk 10/7/2012 vanaf 18/04/2012
09/01/2012 21/02/2012 13/04/2012 17/04/2012 10/07/2012
Stap 1 – Oriëntatie (vanaf 08/12/2011) Op 8 december 2011 is er een informatieavond over de bouwvelden X en Y. Dit is het moment om uw vragen te stellen aan vertegenwoordigers van de gemeente Utrecht. Kunt u hier niet bij aanwezig zijn of heeft u later nog behoefte aan meer informatie, dan kunt u een oriëntatiegesprek aanvragen met de projectleider van de gemeente Utrecht. Dit gesprek is vrijblijvend. In het gesprek worden het bouwveld, de randvoorwaarden en de verschillende contracten besproken. U kunt een afspraak maken met de projectleider via telefoonnummer: 030-2864926 of u stuurt een mail naar:
[email protected] Meer algemene informatie over zelfbouwen vindt u in [Bijlage 1].
Stap 2 - Inschrijving en indienen projectplan (vanaf 10/01/2012) Als u interesse heeft kunt u zich inschrijven voor bouwveld X of Y. In [Bijlage 6] vindt u het inschrijfformulier en de inschrijfvoorwaarden. Het is een voordeel als uw bouwgroep compleet is, maar niet noodzakelijk. Ook als uw bouwgroep nog niet compleet is kunt u zich al inschrijven. Bij stap 6 dient uw bouwgroep wel voor 75% compleet te zijn.
Stel voor uzelf een planning op Het is erg handig om in deze fase al een planning op te stellen van het hele traject en uw acties daarin. De planning die in [Bijlage 2] in een tijdsbalk is weergegeven is hierbij leidend. Op basis van deze planning worden in de ontwikkelingsovereenkomst (stap 6) de afspraken tussen de bouwgroep en de gemeente vastgelegd.
Procesbegeleiding bouwgroep/ CPO Bij de oprichting van uw bouwgroep en rechtspersoon en voor begeleiding in het ontwikkel- en bouwproces, adviseren wij u om een daartoe gespecialiseerd bureau te raadplegen. De provincie Utrecht kunt u hierbij adviseren en heeft tevens een subsidie mogelijkheid die ingezet kan worden voor deze procesbegeleiding. Zie hiertoe de diverse websites in [Bijlage 1].
Indiening van projectplan en schetsidee Nadat u zich heeft ingeschreven levert u als bouwgroep een projectplan en een schetsidee in. In het projectplan geeft u tekstueel weer welke ideeën u heeft voor de bebouwing van bouwveld X of Y en hoe u dit wil realiseren. Ter illustratie voegt u daarbij een schetsidee. Dit mag een eenvoudige pentekening zijn.
15
Het projectplan is het inhoudelijke en organisatorische plan op basis waarvan de gemeente een groep kan selecteren. Harde selectiecriteria zijn: • projectidee, concept • rechtsvorm en besluitvorming • omvang van de groep • begeleiding • achtervang • financieringstoets Het schetsidee mag een eenvoudige pentekening zijn of een globaal programma van eisen. Het helpt natuurlijk als u uw idee weet te visualiseren. Maquettes ed. zal de gemeente niet meenemen bij haar beoordeling. Bij het opstellen van het projectplan is het aan te bevelen [bijlage 3] goed te bestuderen. Hierin staan de selectiecriteria genoemd die de gemeente hanteert als blijkt dat er meerdere groepen op een bouwveld intekenen. Projectplannen kunnen voor bouwvelden X en/of Y worden ingediend. Indieningsvereisten zijn: a Een projectplan, maximaal 10 pagina’s A-4. b Een schetsidee of een globaalprogramma van eisen, maximaal 10 pagina’s. c Een duidelijke naam van het project. d Een USB-stick met beide documenten opgeslagen als pdf-document. e Beide fysieke documenten in 8-voud. f Vermelding van contactgegevens van de contactpersoon (naam, adres, telefoon, email). Tot 21 februari 2012 kunt u vragen stellen aan de projectleider. U kunt een afspraak maken met de projectleider via telefoonnummer: 030 - 286 49 26 of u stuurt een mail naar
[email protected]
De sluitingsdatum voor het inleveren van uw projectplan is 21 februari 2012. Op 21 februari 2012 dient uw projectplan binnen te zijn bij de gemeente Utrecht. De documenten en USB-stick moeten in een gesloten enveloppe opgestuurd worden aan: Gemeente Utrecht, Projectmanagementbureau, t.a.v. mevr. S. Hol, Postbus 8406, 3503 RK Utrecht, o.v.v. Veemarkt X en Y.
Stap 3 - Beoordeling door selectiecommissie (vanaf 22/02/2012) Na 21 februari 2012, als alle projectplannen binnen zijn, beoordeelt de gemeente Utrecht welke projectplannen doorgaan naar de selectie. De projectplannen dienen ten minste te voldoen aan de harde criteria (zie stap 2) en worden verder getoetst volgens de selectiecriteria die staan beschreven in [Bijlage 3]. Er wordt o.a. getoetst op duurzaamheid en het opnemen van een collectieve voorziening. De gemeente selecteert eerst de beste drie tot vijf projectplannen. Deze bouwgroepen worden uitgenodigd om hun projectplan toe te lichten en als dat nodig is op onderdelen aan te vullen. De overige indieners krijgen een schriftelijke afwijzing. Overigens kunt u daarna op het geschikte moment weer meedingen naar een van de andere bouwvelden die in de loop van de tijd op de Veemarkt voor bouwgroepen zal worden aangeboden. Aan eerdere deelname kunnen geen rechten worden ontleend. Nadat alle geselecteerde bouwgroepen hun plannen hebben toegelicht, kiest de gemeente het beste projectvoorstel voor het betreffende bouwveld.
16
Wonen in Veemarkt, Koopinformatie voor bouwgroepen Bouwvelden X en Y
De 1 2 3 4 5 6 7 8
selectiecommissie bestaat uit de volgende leden: Ed van Rosmalen, afgevaardigde wijkraad Han Schraders, stedenbouwkundige gemeente Utrecht Fon Maas, vastgoedadviseur gemeente Utrecht Arno Harting, milieuadviseur (duurzaamheid), gemeente Utrecht Sandra Beenen, adviseur wonen, gemeente Utrecht Karin Sam Sin Vos, gebeidsmanager Noord-Oost, gemeente Utrecht Leen de Wit, projectleider, gemeente Utrecht Sabine Hol, secretaris (projectleider), gemeente Utrecht
Als uw projectplan en schetsidee zijn geselecteerd voor een bouwveld, dan zijn de volgende stappen voor u relevant.
Stap 4 - Voorlopige gunning en intentieovereenkomst (vanaf 14/04/2012) Nadat uw projectplan is gekozen en door de gemeente goedgekeurd, sluit de gemeente met uw bouwgroep een intentieovereenkomst. De overeenkomst legt het volgende vast: • het veld van keuze; • de contactpersoon of vertegenwoordiger van de groep; • een termijn waarbinnen de rechtspersoon wordt opgericht; • het minimale (te werven) deelnemersaantal, gekoppeld aan het beoogde programma; • dat de financieringstoets door de groep wordt uitgevoerd en aan de gemeente wordt teruggekoppeld; • specifieke afspraken aan de hand van het projectvoorstel (aanvulling, uitwerking van onderdelen, met name de energieprestatie en duurzaamheidambitie). De intentieovereenkomst, die u afsluit met de gemeente Utrecht, vindt u in [Bijlage 4.a ].
Stap 5 - Oprichten rechtspersoon (vanaf 18/04/2012) De bouwgroep krijgt een termijn van 3 maanden om een rechtspersoon op te richten, aanvullende deelnemers te werven tot minimaal 75% van het beoogd aantal woningen, begeleiding en een architect te zoeken, een financieringstoets uit te voeren onder deelnemers en een definitief projectvoorstel en -planning te maken. Informatie over het oprichten van een rechtspersoon (vereniging of stichting) vindt u in [Bijlage 5].
Stap 6 - Ontwikkelovereenkomst en achtervang overeenkomst (uiterlijk 10/07/2012) De selectiefase wordt afgesloten met: Een ontwikkelovereenkomst tussen gemeente en bouwgroep; Een achtervangovereenkomst tussen bouwgroep en achtervangpartij en eventueel de gemeente Utrecht.
Ad. a) Ontwikkelovereenkomst gemeente – bouwgroep In de ontwikkelovereenkomst wordt het volgende geregeld: • de reservering van de locatie op naam van de bouwgroep; • de beschrijving van de randvoorwaarden waarbinnen de ontwikkeling plaatsvindt; • de termijnen waaraan groep en gemeente zich houden om de ontwikkelfase te doorlopen; • of en wanneer een reserveringsvergoeding vereist is, en tegen welke condities; • de wijze van begeleiding van de woning ontwikkelfase door de gemeente. Hiervoor wordt een planteam ingericht met de projectleider Veemarkt, vertegenwoordiger(s) van de bouwgroep, hun begeleider en een vertegenwoordiger van de achtervangpartij. Ad hoc wordt dit aangevuld met andere partijen vanuit de gemeente. Het planteam bewaakt de voortgang en bespreekt alle voorkomende zaken.. Het opstellen van een ontwikkelovereenkomst is maatwerk en het stuk zal per project specifieke zaken bevatten. Een voorbeeld van een concept ontwikkelovereenkomst vindt u in [Bijlage 4.b]. Deze wordt nog aangepast aan de specifieke aspecten die na de selectie aan de orde zijn.
Ad. b) Overeenkomst achtervangpartij – bouwgroep Een achtervangovereenkomst is maatwerk en regelt welke rollen de achtervangpartij vervult en onder welke voorwaarden zij dat doet. Mogelijke rollen zijn: Voorfinanciering aan de vereniging of aan de leden. Tot welk bedrag en tegen welke condities. Afdekken of verminderen van afzetrisico door in te staan voor niet verkochte woningen. Voor maximaal hoeveel
17
woningen en tot welk bedrag, wel of niet voor parkeerplaatsen en/of collectief te financieren onderdelen, welke invloed op de bouwplanontwikkeling hoort hierbij (kwaliteitseisen). Overnemen van gehele ontwikkelingspositie als de bouwgroep-rechtspersoon afhaakt. Onder welke condities vindt dit plaats, de gemeente kan hierin eisen stellen door voor minimaal 50% van het te ontwikkelen aantal woningen deelnemers te verlangen en door eisen te stellen aan te behalen termijnen voor planontwikkeling. Worden deze overschreden (met hardheidsclausules ingekleed) dan vervalt het project aan de achtervangpartij. Dezelfde termijnen horen thuis in de ontwikkelovereenkomst. In [Bijlage 4.c] vindt u een voorbeeld van een achtervang overeenkomst, zodat u een indruk krijgt hoe deze eruit kan zien.
Planning In [Bijlage 2] vindt u een tijdsbalk voor de ontwikkeling van de bouwvelden X en Y. Hierin ziet u duidelijk op welke momenten overeenkomsten moeten worden gesloten.
Stap 7 - Ontwerpen en bouwen Nadat u de intentieovereenkomst heeft getekend kunt u starten met het opstellen van een voorlopig ontwerp van het bouwplan (VO). Hierbij dient u gebruik te maken van een gecertificeerde architect of een architect die staat ingeschreven bij BNA (Bond van Nederlandse Architecten). Voor de start van het ontwerpproces overlegt u met de supervisor, Herald Roelevink, over de aan te stellen architect. Met het ondertekenen van de ontwikkelingsovereenkomst kan het VO worden afgerond. Hierna stelt u het definitief ontwerp (DO) van het bouwplan op, waarna u de aanvraag voor de omgevingsvergunning voor het bouwen kunt indienen en het bestek kunt opstellen. Met het bestek in handen kunt u een aannemer zoeken. Na de levering van de bouwrijpe grond kunt u starten met bouwen. Tijdens het opstellen van het DO start de gemeente Utrecht met het opstellen van het definitief ontwerp voor het inrichten van de openbare ruimte, zodat vlak voor en kort na de oplevering van het bouwwerk de openbare ruimte ingericht kan worden. De planning die in de tijdsbalk in [Bijlage 2] wordt weergegeven is leidend. In de ontwikkelingsovereenkomst zullen op basis van deze planning afspraken tussen de bouwgroep en de gemeente worden vastgelegd. Indien u vragen heeft of meer informatie wilt, kunt u een mail sturen naar
[email protected] of een afspraak maken via telefoonnummer 030 - 286 49 26.
18
Wonen in Veemarkt, Koopinformatie voor bouwgroepen Bouwvelden X en Y
Bijlagen Proces 1 2 3 4
5 6
Informatie over zelfbouwen Tijdsbalk bouwvelden X en Y Selectiecriteria Overeenkomsten a Intentieovereenkom b Concept ontwikkelovereenkomst c Achtervangovereenkomst Oprichten vereniging of stichting Inschrijfformulier en inschrijfvoorwaarden
Technische informatie 7 8 9 10 11
Stedenbouwkundig Programma van Eisen Inrichtingsplan openbare ruimte (IP/FO) Vanaf 8 december Beeldregieplan Glasvezel a Randvoorwaarden b Glasvezel unit Bomen a Overzicht te vellen bomen b Velvergunningsaanvraag
19
030 - 286 49 26
