WONEN ~1EER MARKT DAN ZORG Vorig jaar publiceerde het tijdschrift 'Planologisch Nieuws' een debatreeks over 'huursubsidie en sociale woningbouw'. De locomotieftekst voerde een titel, die meteen een samenvatting was van de inhoud: 'Sociale woningbouw versus huursubsidies. Dynarnische politiek versus het behoud van het status quo.' Vanuit een macro-economisch perspectief verkondigden .de auteurs de mening dat enkel een krachtdadig beleid van sociale woningbouw in staat is om de sociale woningmarkt effectief te sturen ten bate van de bewoners. Anders gezegd: hoezeer huursubsidies op korte termijn de noden ook mogen lenigen van kwetsbare huurders, op langere termijn noemden ze het sociaal effect van deze bijsturing bijzonder schraal. Acht auteurs reageerden op deze stelling. Enkele ervan bouwden hun redenering consequent op vanuit het belang van de bewoners en relativeerden de economische vereisten van een marktlogica. Zo hoort het ook bij een toets van de doelmatigheid van sociaal-politieke maatregelen. Dat vindt allicht ook de Administratie van de Vlaamse Gemeenschap, want zij plaatsten dit voorjaar hun voorstellen inzake woonbeleid voor de komende regering zeer manifest onder het hoofdstuk 'Zorg'. Vanuit die zelfde sociale bekommernis wikt en weegt het Vlaams Overleg Bewonersbelangen in de volgende bijdragen respectievelijk de potenties van het huursubsidiestelselen de sociale huur. De intrekking van het sociale huurbesluit was trouwens de eerste opmerkelijke beleidsdaad van de nieuwe Vlaamse minister voor Huisvesting. Niemand liet er tranen voor.
ALERT - JAARGANG
25 - 1999 - NR. 6 - 47
WONEN MEER MARKT DAN ZORG ANNICK Vl\NHOVE
(Vanuit het oogpunt van sociale rechtvaardigheid is het niet vol te houden om enerzijds degelijke en betaalbare sociale huurwoningen toe te wijzen als een winnend lot in de loterij en tegelijkertijd voor de vaak deplorabele condities op de particuliere huurmarkt de ogen te sluiten. Maar we zouden ter wille van de kwaliteit van de woningen, kunnen aanbevelen om aan een individueel huursubsidiesysteem voor de huurders ook renovatietoelagen voor verhuurders te koppelen). Pascal De Decker in (Planologisch Nieuw/il!
DEEL I DE HUURSUBSIDIE: EEN ZINVOL INSTRUMENT? De Vlaamse regering voerde in 1992 de huursubsidie in als tegemoetkoming aan particuliere huurders. Huurders die van een slechte woning verhuizen naar een goede woning kunnen sindsdien een tegemoetkoming krijgen tot 5.000 Fr., per maand. Dit bedrag wordt vermeerderd met 20% voor de eerste persoon ten laste en met 25% voor de twee persoon ten laste) zodat de huursubsidie maximaal toch 7.250 Fr. kan bedragen. Het stelsel is residueel: de huurder die de huursubsidie aanvraagt) moet aan bepaalde inkomensvoorwaarden voldoen. De inkomensgrens is wel laag gehouden: 509.000 Fr. (geïndexeerd bedrag)) eventueel oermeerderd met 40.000 Fr. per persoon ten laste. Huurders kunnen die huursubsi,. die ontvangen. voor maximaal 15 jaar. Om de drie jaar onderzoekt de Administratie Ruimtelijke Ordening en Huisvesting of de aanvrager nog aan de voorwaarden voldoet. Voor bejaarden ouder dan 65 jaar geldt de beperking in tijd niet. Zij kunnen de huursubsidie voor onbepaalde tijd ontvangen.
48 -
ALERT -
JAARGANG
25- 1999 -
NR.
6
Vraag naar uitbreiding Rechthebbenden op een huursubsidie kunnen een woning huren die goed én betaalbaar is. Het is dan ook logisch dat vanuit verschillende hoeken gepleit werd om dit huursubsidiestelseluit te breiden. Het blijkt een effectief instrument om de huisvestingssituatie van kansarme en kwetsbare huurders zonder dralen te verbeteren. In 1992 al formuleerde het Koninklijk Commissariaat voor het Migrantenbeleid een uitvoerig voorstel voor verruiming. In haar rapport 'Structurele implicaties van een sociaal beleid inzake huisvesting' wees de commissaris er op dat toen ongeveer 300.000 kansarme gezinnen aangewezen waren op de private markt voor het vinden van een huurwoning. Zij was dan ook van mening dat de overheid de lage kwaliteit van het huurpatrimonium in de privé-sector moest aanpakken en moest voorzien in een systeem van gesubsidieerde huur voor de huurders. Hetzelfde geluid was even later te horen in de werkgroep 'Recht op wonen: de privé-huisvesting', die op initiatief van de Koning Boudewijnstichting het Algemeen Verslagover de Armoede inspireerde. De armen stelden daar de betaalbaarheid, woonzekerheid en woningkwaliteit als sociale verwachtingen voorop. Uit die gesprekken met de armen bleek beeldend hoe zwaar de woonuitgaven op het gezinsbudget wegen, zeker voor huurders op de private markt. Vandaar het warme pleidooi van de armen voor objectieve criteria bij de bepaling van de huurprijs én voor een huisvestingstoelage voor lage inkomensgroepen. Hun voorstel was dat deze toelage zou gekoppeld worden aan een officieel goedgekeurde huurprijs. Vanuit wetenschappelijke hoek steunde het Centrum voor Sociaal Beleid (UFSIA) deze vraag van de armen in haar esa-bericht 'Omtrent het bestaansminimum: enkele doelmatigheidsproblemen in internationaal-vergelijkend perspectief' (juni 1996). Uit hun onderzoek bleek dat het Belgische bijstandsstelsel qua doelmatigheid aan het staartje van de West-Europese stelsels bengelt. De relatief zwakke bescherming van de minimuminkomens van een aantal gezinstypes (éénverdieners en gezinnen met kinderen) is vooral te wijten aan het ontbreken van een degelijk huursubsidiestelsel in België. Het CSB benadrukt dat dit een onaanvaardbaar gemis is gezien de vastgestelde toename van betaalbaarheidsproblernen bij huurders met een laag inkomen. België is trouwens het enige land in West-Europa zonder huursubsidiestelsel. Als daar rekening mee gehouden wordt vallen de minima hier 'ondraaglijk licht' uit. De vraag van de armen en de wetenschappelijke ondersteuning brachten dit op de agenda van de Interministeriële Conferentie
ALERT - JAARGANG
25 - 1999 -
NR.
6 - 49
over Huisvesting (oktober 1996), die in opvolging van het Algemeen Verslag over de Armoede georganiseerd werd. Aanbevelingen en loze rechten
De Conferentie formuleerde vijf aanbevelingen ter hervorming van het vigerende systeem van dehuurtoelagen in de drie Gewesten. Op de eerste plaats moest de gebruiksvriendelijkheid verhoogd worden door een vereenvoudiging van de procedure via één loket, door duidelijke formulieren én door de inkorting van de tijd tussen de aanvraag, de toekenning en de uitbetaling. Meer selectiviteit ten voordele van prioritaire groepen (grote gezinnen met één inkomen, alleenstaanden met minimumuitkeringen en daklozen) en een differentiatie van de uitgekeerde bedragen naargelang het huishoudtype, moest het systeem categoriaal selectiever maken. En last but not least zouden de huurders via allerhande kanalen op de hoogte gebracht moeten worden van het bestaan van de huursubsidie. Want het niet-gebruik van de huursubsidie bleek indrukwekkender dan het gebruik. Helaas vielen noch de vraag van de armen, noch de wetenschappelijke pleidooien, noch de aanbevelingen van de Interministeriële Conferentie in vruchtbare politieke aarde, De nodige aanpassingen aan het besluit werden, althans in Vlaanderen, op de lange baan geschoven. In juni 1997 trokken de woonwinkels en woonwijzers - gesteund door het Vlaams Overleg Bewonersbelangen - op hun beurt stevig aan de alarmbel. Vanuit hun ervaringen met de indiening van aanvraagdossiers voor de huursubsidies somden ze een aantal knelpunten op en formuleerden ze voorstellen ter oplossing. Ze wezen de Vlaamse regering erop dat de huursubsidie dringend aan een aanpassing toe was en dat vooral de onaangepastheid van de formule waarmee de hoogte van de huursubsidie bepaald werd acute problemen stelde. Bepaalde huurders kwamen in aanmerking voor een huursubsidie omdat zij onder de maximum inkomensgrens vielen, maar hadden omwille van de formule in feite recht op het vertroostende bedrag van nul frank. Sommigen kwamen op basis van hun onvervreemdbaar recht zelfs op een negatief bedrag uit. Oorzaak van dit probleem was het niet-indexeren van het referentiebedrag in. de berekeningsformule, terwijl de inkomens wel geïndexeerd worden. Spijts de belofte van de minister om zeer snel deze formule te wijzigen, veranderde er uiteindelijk helemaal niets aan de berekeningsformule, niets aan de voorwaarden en werd de doelgroep ook niet verruimd.
50 -
ALERT -
JAARGANG
25 - 1999 -
NR.
6
Het stijgende gebruik leidde wel tot een verdrievoudiging van het budget van de huursubsidie sinds de invoering ervan in 1992: van 83,5 miljoen naar 235 miljoen. Maar dat was dan ook de enige vooruitgang in de twee vorige legislaturen. Wie komt in aanmerking?
Dat de vraag tot uitbreiding van het huursubsidiestelsel zo veelvuldig en hardnekkig gesteld wordt, hoeft geen verwondering te wekken. De beoogde doelgroep heeft een laag tot zeer laag inkomen en leeft vaak in slechte, maar dure woningen. De lage inkomens die in aanmerking komen voor een huursubsidie - maar er vaak niet kunnen van genieten omdat ze niet naar een betere woning kunnen verhuizen - bevinden zich in de eerste vier decielen van de Belgische inkomens. Met andere woorden: bijna 400/0 van de Belgen heeft eigenlijk een inkomen dat onder de inkomensgrens .van de huursubsidie ligt. Het doelgroepenonderzoek, uitgevoerd door het Centrum voor Sociaal Beleid in opdracht van toenmalig minister voor Huisvesting Leo Peeters (1996), geeft een scherper profiel van die zwakkebewonersgroepen. Naar leeftijdsgroepen zijn het vooral de min 40-ers die in een relatief barre woonsituatie verkeren. Ze hebben vaak langdurig hoge woonlasten: ofwel omdat ze huren, ofwel omdat ze net beginnen af te betalen voor een eigendom. Ook bejaarden bevinden zich in een kwetsbare situatie. Naar gezinstype toe valt de minder gunstige situatie van alleenstaande bejaarden, éénoudergezinnen en alleenstaande actieven op. Gezinnen zonder werkend gezinshoofd bevinden zich in een zeer zwakke positie en er blijkt een negatief verband tussen het opleidingsniveau en het wooncomfort.Concentreren we ons op de langdurig bestaansonzekere huishoudens. Dit zijn huishoudens die op minstens drie van de vier meetrnomenten over een inkomen beschikken dat lager is dan de socio-vitale minima van het CSB. Voor heQ zijn de cijfergegevens ronduit beschamend. Ze scoren vooral zwak op wooncomfort en betaalbaarheid, Voor 240/0 van hen typeerde de onderzoeker de woningkwaliteit als slecht. 29% zegt last te hebben van vochtproblemen en 17% ondervindt geluidshinder. Een kwart overschrijdt de kritische 200/0-grens voor de woonquota, wat betekent dat het gezin meer dan 200/0 van het inkomen aan woonkosten besteedt. Zij kampen met ernstige betalingsproblemen. De alleenstaande (hoog) bejaarden zijn sterk oververtegenwoordigd en de helft bezit een eigen woning. Dit komt omdat heel wat bejaarden de eigen woning reeds afbetaald hebben. Slechts 140/0 van de langdurig bestaansonzekere gezinshoofden jonger dan 45
ALERT - JAARGANG
25 - 1999 -
NR.
6 - .51
jaar is eigenaar van zijn woning. 860/0 van hen is met andere woorden huurder. Tot de langdurig bestaansonzekere huishoudens met een gezinshoofd op actieve leeftijd behoren de alleenstaanden of koppels die niet werken en de éénverdienershuishoudens. Bij de meerderheid is het hoogste onderwijs niveau lager middelbaar.] Overleven
Een beperkt deel van deze bestaansonzekeren kan terecht op de sociale huurrnarkt. Maar een groter deel blijft aangewezen op de private huursector. Dat het al dan niet kunnen genieten van sociale - dus inkomensgerelateerde - huurprijzen het verschil maakt tussen net genoeg inkomen of te weinig inkomen om van te leven blijkt uit het csn-onderzoeknaar de budgetnormen voor drie type-gezinnen (1997). Onder de titel 'Wat heeft een gezin nodig om rond te komen?' vergelijkt het Centrum voor Sociaal Beleid de 'low-cost' budgetnormen voor drie type gezinnen met de armoedenormen en de minimuminkomens. In hun onderzoek maken ze onderscheid tussen de budgetbedragen zonder huur, met sociale huur en met private huur. Wanneer we ons beperken tot het budgetbedrag met private huur zijn de resultaten onthutsend en ontluisterend. Voor geen enkel van de onderzochte gezinstypes is het minimumloon of de diverse minimumuitkeringen voldoende om mee rond te komen. Het gaat dus al niet meer om leven, maar om overleven. Oordeel zelf: Het minimumpensioen voor zelfstandigen en het gewaarborgd inkomen voor bejaarden liggen bijna 25% beneden het noodzakelijke budget (20.506 Fr. versus 27.029 Fr.). Bij éénoudergezinnen liggen het netto minimumloon en de minimum invaliditeitsuitkering voor regelmatige werknemers juist beneden het budget met private huur. De minimum uitkering bij werkloosheid of invaliditeit zonder regelmatige loopbaan, bevinden zich 150/0 lager dan het budget met private huur. Voor het bestaansminimum is dit zelfs 20% lager. Voor een koppel met twee kinderen is de afstand tussen het minimumloon en de minimumuitkering met het budget nog groter. Het netto minimumloon blijft 110/0 achter, de minimum invaliditeitsuitkering 180/0, de minimum werkloosheidsuitkering 280/0 en het bestaansminimum 330/0.
52 -
ALERT -
JAARGANG
25 - 1999 -
NR.
6
Meerdere oplossingen?
Wanneer de overheid op het vlak van huisvesting geconfronteerd wordt met dergelijke betaalproblemen kan zij meerdere oplossingen overwegen. In België en Vlaanderen is de reflex meteen na te gaan of het gezin geen eigendom kan verwerven. Aanzienlijke middelen gaan nog steeds naar de eigendomssector. De 700/0 Belgen die eigenaar zijn, worden door de overheid fors gesteund bij het verwerven of verfraaien van hun huis via federale (fiscale aftrek, verlaagde BTw-voet... ) en/of Vlaamse maatregelen (verwervingspremie, verbeterings- en aanpassingspremies, tussenkomst in de hypothecaire leningslast, verzekering tegen inkomensverlies, sociale leningen... ). Dat eigendomsverwerving voor deze doelgroep van de huursubsidie geen alternatief is, blijkt uit de cijfers. De middelen voor promotie van eigendomsverwerving zijn in het verleden vooral bij de hogere middengroepen terechtgekomen. Dit kan ook moeilijk anders vermits de bedragen van de tussenkomsten te laag zijn om mensen over de streep te trekken die anders niet zouden bouwen, kopen of verbouwen. Zelfs als de laagste inkomensgroepen gebruik zouden willen maken van deze overheidstegemoetkomingen voor huisvesting, dan nog beschikken ze vaak over te weinig eigen startkapitaal om een woning te kopen, Hun lage inkomenspositie houdt trouwens evenmin garanties in voor het behoud en het onderhoud van de woning.f Tweede mogelijkheid is het huren van een sociale huurwoning. Vermits de huurprijzen in de sociale huisvestingssector gerelateerd zijn aan het inkomen liggen ze beduidend lager dan die voorprivate huurwoningen. De Decker maakt in de publicatie 'Het woonbeleid in Vlaanderen op een tweesprong' een vergelijking tussen beide. Waar een sociale woning voor een éénoudergezin bij de Volkshaard in Gent om en bij de 7.000 Fr. kost, kost een vergelijkbare woning op de private huurmarkt al snel 13.000 Fr. Een verschil van 6.000 Fr. Als dat éénoudergezin leeft van een bestaansminimum besteedt het in het eerste geval ongeveer een kwart van zijn inkomen aan huur. Op de private markt is dat bijna de helft. Op het vlak van betaaIbaarheid is de sociale huisvesting voor deze lage inkomensgroepen wel degelijk een oplossing. Maar: deze oplossing is helaas niet. weggelegd voor het grote publiek. Vermits het aantal beschikbare sociale huurwoningen in Vlaanderen uitermate beperkt is (50/0) kan men een toewijzing van een sociale huurwoning bestempelen als een geluk uit de duizend. Met het Domus Flandria-programma heeft de Vlaamse overheid in sneltempo wel 10.000 sociale huurwoningen bijgebouwd,
ALERT - JAARGANG
25 - 1999 -
NR.
6 - 53
maar dit is verre van voldoende. Als men alle gerechtigden in strikte zin - het gaat dan om het minimum minimorum - een sociale huurwoning zou willen geven, dan moet de Vlaamse overheid jaarlijks 15.000 woningen bijbouwen. Zelfs al zou ze daarvoor voldoende middelen vrijmaken, dan nog zou het technisch niet doenbaar zijn om op korte of zelfs middellange termijn deze sociaal verantwoorde, maar te steile ambitie waar te maken,'] Dubbel budget Vermits de beide' oplossingen niet afdoende helpen, komt onvermijdelijk de huursubsidie opnieuw in het vizier. We sluiten ons aan bij de verzuchting van De Decker in (Planologisch Nieuws': (Vanuit het oogpunt van rechtvaardigheid is het
niet vol te houden om enerzijds als een soort lot in de loterij zeer degelijke en tevens betaalbare sociale huurwoningen toe te wijzen en tegelijkertijd voor de vaak deplorabele condities op de particuliere huurmarkt de ogen te sluiten: De participatie van de gezinnen aan de samenleving komt op de helling als de huisvestingskosten te hoog worden in vergelijking met het gezinsbudget. Dat de bevoegde beleidsverantwoordelijken beseffen dat er iets moet gedaan worden, blijkt uit de regeringsverklaring en de begrotingscijfers voor 2000. We citeren: (De privé- huurmarkt voor minder gegoeden, met speciale aandacht voor de bejaarden, wordt toegankelijker gemaakt via de huursubsidies. Hierbij worden de nodige garanties ingebouwd, zodat via een verhoging van de huurprijzen geen onrechtstreekse subsidie wordt verleend aan de verhuurder. Dit kan door een kwaliteitsgarantie te eisen en door richthuurprijzen in te stellen.' Voor die huursubsidie heeft de Vlaamse regering in 2000 576 miljoen frank ingeschreven, dit is meer dan een verdubbeling van het budgetvan 1999. Dat de Vlaamse overheid deze stap nu kan zetten is volgens Albert Martens te wijten aan de gewijzigde beleidscontext. Een verruimde huursubsidie is immers maar haalbaar wanneer men (1) de kwaliteit van de aangeboden woningen kan garanderen, (2) kan werken met een objectieve huurprijs, gelinkt aan dewoningkwaliteit enIj) controle kan houden op het systeem. Met de implementatie van enkele nieuwe instrumenten uit de Vlaamse Wooncode (o.a. het conformiteitattest, de ongeschikt- en onbewoonbaarverklaring en het sociaal beheersrecht) in het (lokale) woonbeleid, kan de overheid nu op korte en middellange termijn enige greep krijgen op de woningkwaliteit van het huurpatrimonium. Hoewel de instrumenten momenteel zeker nog niet volledig operatio-
54 -
ALERT -
JAARGANG
25 - 1999 -
NR.
6
neel zijn, creëren ze wel een opening voor een verruiming van de huursubsidie. Wat het gebruik van richthuurprijzen en de controle op het systeem van de huursubsidies betreft, zal de overheid op korte termijn bijkomende oplossingen moeten vinden. Een paritair samengestelde commissie waarin vertegenwoordigers van verhuurders, huurders en ambtenaren zetelen, kan allicht de nodige richthuurprijzen opstellen "perwoningtype. Om rekening te houden met de regionale verschillen in huurprijzen, kunnen deze commissies best lokaal of regionaal georganiseerd worden. Op welke wijze de Vlaamse overheid deze middelen gaat besteden, is nog niet duidelijk. Wel werden op diverse fora al voorstellen gelanceerd. Het Overleg Woonwinkels en Woonwijzers dat in de schoot van het Vlaams Overleg Bewonersbelangen opereert, stelde enkele technische aanpassingen voor aan het huidige systeem om de doelgroep uit te breiden en de berekeningswijze rechtvaardiger te maken. En De Decker lanceert in het artikel 'Huursubsidies? Neen, maar ... c in Planologisch Nieuws (1998/nr. 4) de idee om te werken met een voorwaardelijk individueel huursubsidiesysteem. We lichten beide voorstellen toe. In welke richting?
De voorwaarden om een huursubsidie toegekend te krijgen, hebben - in tegenstelling tot de sociale huur- of koopwoningen - niet enkel betrekking op het inkomen en de eigendommen van de aanvrager. De betrokkene moet ook nog verhuizen van een slechte naar een goede woning. De toekenning van de huursubsidie wordt dus mee bepaald door de woningkwaliteit van de woning die de aanvrager verlaat en die van de nieuwe woning. De woonwinkels opperen dat deze bijkomende voorwaarden zeer streng zijn en mee aan de basis liggen van het niet kunnen gebruiken van de huursubsidie door de doelgroep. Wie een woning huurt die niet slecht is of niet te klein is, maar wel te duur is in verhouding tot het gezinsinkomen, die is gezien. Helaas is dat op de private markt bijna altijd het geval voor lage inkomensgroepen. In absurdo zouden deze bewoners eerst moeten verhuizen naar een slechte woning, daar zes maanden blijven wonen, om dan te verhuizen naar een goede woning met een huursubsidie. De inkomensgrenzen van de huursubsidie liggen ook vrij laag en hebben betrekking op twee categorieën, alleenstaanden en gehuwden of samenwonenden. Deze grenzen hoeven niet noodzakelijk opgetrokken te worden, maar wel gedifferentieerd naar gezinstype. Net zoals in de sociale huur zou men best een aparte
ALERT - JAARGANG
25 - 1999 -
NR.
6- 55
inkomensgrens bepalen voor alleenstaanden, éénoudergezinnen en koppels of samenwonenden. Of men al dan niet een huursubsidie krijgt, hangt ook af van de hoogte van de huurprijs die men betaalt voor de nieuwe woning. Deze huurprijs is geplafonneerd tot 15.000 Fr. per maand (18.000 Fr.voor een gezin met 3 kinderen ten laste). Door een maximum huurprijs te hanteren, probeert de Vlaamse overheid de bedragen van de huursubsidie te drukken en misbruiken tegen te gaan. Dat is begrijpelijk, maar kan ook zonder uitsluiting. Door een huurprijsplafond in te schrijven als toelatingsvoorwaarde kan de doelgroep nu in bepaalde dure regio's (vb. de Vlaamse rand en Leuven) géén gebruik maken van de huursubsidie. Men zou ook rekening kunnen houden met de regionale huurprijsverschillen door het huurprijsplafond niet te hanteren bij de toelating tot het huursubsidiestelsel, maar wel bij de huurprijsberekening. Een gezin met 2 kinderen ten laste dat in het Leuvense een woning huurt voor 16.000 Fr. kan dan toch aanspraak maken op een huursubsidie, maar bij de berekening ervan wordt wel vertrokken van de maximum huurprijs van 15.000 Fr. Tot slot vinden de woonwinkels het onbegrijpelijk dat de huursubsidie bij de driejaarlijkse herberekening enkel naar beneden kan aanpast worden. Heeft het gezin plots een veel lager inkomen dan bij de aanvraag, dan krijgt het geen hoger huursubsidiebedrag. Heeft het gezin echter in het referentiejaar voor de herberekening tijdelijk een inkomen hoger dan de inkomensgrens, dan is het zijn recht op een huursubsidie kwijt voor de komende 10 jaar. Ook als het inkomen in het jaar daarop sterk daalt, kan het gezin geen nieuwe huursubsidie toegekend krijgen omdat men er slechts recht op heeft als men er de laatste 10 jaar géén ontvangen heeft. Bij de driejaarlijkse herberekening is een aanpassing in de richting van het sociale huurbesluit wenselijk, waar de huurprijs stijgt of daalt naargelang het inkomen. En de woningkwaliteit?
De voorstellen van het Overleg van Woonwinkels en Woonwijzers (VüB) komen neer op een serieuze verruiming van het huursubsidiesysteem. Omdat dergelijke aanpassingen op korte termijn politiek en financieel allicht niet haalbaar zijn, verwijzen we ook naar het standpunt van Pascal De Decker. Hij stelt een 'voorwaardelijk individueel huursubsidiesysteem' voor, waarbij een lokale referentiehuurprijs ingevoerd wordt. Dit is een gemiddelde huurprijs op de particuliere huurrnarkt,
56 - ALERT -
JAARGANG 25 - 1999 - NR. 6
gedifferentieerd naar woningtype. De huurprijs staat in verhouding tot de kwaliteit van de woningen en wordt om regionale verschillen te ondervangen lokaal bepaald door een pool waarin vertegenwoordigers van verhuurders, huurders en ambtenaren zetelen. Aan dit individueel huursubsidiesysteem koppelt De Decker eveneens de renovatietoelagen voor verhuurders. Enkel de verhuurders die toetreden tot het systeem kunnen aanspraak maken op subsidies voor de verbetering van hun woning. En enkel deze huurders kunnen genieten van een huursubsidie die in verhouding staat tot hun inkomen. Dit voorwaardelijk subsidiesysteem koppelt de bewaking van de woningkwaliteit aan de huursubsidie. De overheid slaat dus twee vliegen in één klap. Maar, het systeem heeft één groot nadeel: ze stoelt op de vrijwilligheid van de verhuurders. En dat creëert op de particuliere huurmarkt twee soorten huurders: de beschermde en de niet-beschermde. En vermits de meest kansarme en kwetsbare bewoners op het secundaire segment van de huurmarkt terecht komen - waar het fenomeen van de huisrnelkers welig tiert - dreigt dit systeem voor de huurders niet effectief te zijn. Eén zaligmakende oplossing zal wel niet te bedenken zijn. Elke oplossing heeft voor- en nadelen. Wat de Vlaamse regering bij haar nieuwe plannen voor de huursubsidie wel voor ogen moet houden is dat het huursubsidiesysteem op korte termijn hoe dan ook de meest doelmatige tegemoetkoming is. De andere tegemoetkomingen - de sociale koopwoningen, de tussenkomst in de interest van de hypothecaire leningslast voor de bouw, de koop en de renovatie van een woning, de sociale leningen van de VHM of het VWF, de sociale huurwoningen - bereiken de zwakste doelgroep nauwelijks tot niet. De categoriale selectiviteit voor de laagste inkomensgroepen (eerste vier inkomensdecielen) kan dus best verankerd worden in het nieuwe systeem. Overigens benadrukken we dat ook het nieuwe systeem van de huursubsidies weinig resultaten zal opleveren als de doelgroep er geen weet van heeft. De informatie- en adviespraktijk van de woonwinkels en woonwijzers toont aan dat promotie-inspanningen naar specifieke doelgroepen lonen. Een. gericht aanschrijfbeleid naar bejaarden of nieuwkomers in· de gemeente, gekoppeld aan een begeleiding en opvolging van de aanvraag blijkt het aantal aanvragen voor huursubsidie spectaculair te doen toenemen. Het hoeft geen verder betoog dat ook voor die bekendmaking en begeleiding de nodige middelen moeten voorzien worden.
ALERT - JAARGANG
25 - 1999 -
NR.
6 - 57
DEEL2 SOCIALE HUISVESTING: CORRECTIES, MAARVAN WAT? 1999 was voor de sociale huursector een jaar vol commotie. De Vlaamse regering maakte einde maart fier melding van het akkoord dat ze bereikt had over de krijtlijnen van een nieuw besluit over de sociale huur. En hoewel het niet bedoeld was als aprilgrap} draaide de hele zaak wel uit op een sisser. In diverse qfleveringen wijzigde de Vlaamse regering nog woorden} punten en komma's aan de reeds goedgekeurde tekst. De definitieve tekst dateert uiteinde'" lijk van 11 mei. In de aanhef motiveert de· Vlaamse regering de dringende noodzakelijkheid van een snelle invoering van het besluit met volgende overweging (...ten einde de sociale huisvestingsmaatschappijen op korte termijn de mogelijkheid tegeven - door een gerichte verhoging van de inkomensgrenzen enerzijds de leefbaarheid van de sociale wijken en anderzijds de eigen financiële situatie te verbeteren ... '. Men zou verwachten dat voor zo}n kwestie van leefbaarheid een quasi onmiddellijke publicatie in het Belgisch Staatsblad zou volgen. Maar het besluit verscheen pas in het Belgisch Staatsblad van maandag 31 augustus. Precies twee dagen nadat Minister Anciaux aangekondigd had het besluit niet te laten verschijnen. Soms zit het ook nieuwe ministers echt niet mee. Zo evenopgeheven
Een opheffing van het nieuwe besluit was de uitweg die de Vlaamse regering half september koos voor een heikel probleem, m.n. de afwijzende reacties van alle betrokken actoren. De sector zelf was tevreden met deze eerste beleidsbeslissing van de kersverse minister voor Huisvesting. De wooninitiatieven - verenigd in het Vlaams Overleg Bewonersbelangen - omdat het sociale huurbesluit van 11 mei hen niet sociaal genoeg was en afweek van de opties van de Vlaamse Wooncode. De sociale huisvestingsmaatschappijen omdat ze vonden dat het besluit op het vlak van de leefbaarheid en de financiën lang niet ver genoeg ging. Tegelijkertijd met de opheffing kondigde minister Anciaux aan dat hij op korte termijn een nieuw besluit zou uitwerken én dat hij beide partijen meteen uitnodigt voor overleg hierover. Op het eerste overleg legde hij een sneuveltekst ter amendering voor. Beide partijen kregen een maand reactietijd.
58 -
ALERT -
JAARGANG
25 - 1999 -
NR.
6
De tekst zelf, zo blijkt intussen uit de reacties, is zeer omstreden. Of dit ook zo bedoeld was, is niet echt duidelijk. Maar het zorgt er wel voor dat de minister ineens alle ideologische discussiepunten en hete hangijzers op tafel krijgt. Het spel kan beginnen. Hét discussiepunt wordt allicht het al dan niet optrekken van de inkomensgrenzen. Dat kan algemeen of selectief gebeuren. Met de instroom van hogere-inkomensgroepen beoogt men een betere leefbaarheid van de sociale huurwijken en meer garanties voor de financiële leefbaarheid van de maatschappijen. Het Vlaams Overleg Bewonersbelangen stelt vragen bij deze oplossingen, maar ook en vooral bij de probleemformulering zelf: over welke leefbaarheid gaat het eigenlijk? Het VOB-team poogt in dit artikel de argumenten te ontrafelen en de onderliggende gevoeligheden bloot te leggen. Ter opwarming voor het nakende overleg met de andere actoren. Verpaupering alom?
De sociale huisvestingsmaatschappijen lanceerden de laatste jaren hardnekkige geruchten over de marginalisering van hun sector en de dreigende gettovorming in 'hun' wijken. In meer dan één persbericht werd geschreven dat de in 1994 ingevoerde inkomensgrenzen te streng zijn en dat daardoor de maatschappijen zo enkel gezinnen met lage inkomens kunnen aantrekken. En dat zou leiden tot verdere verpaupering van de sector, de wijken, de bewoners ... In haar jaarverslag van 1996 kaartte zelfs de Vlaamse Huisvestingsmaatschappij (VHM) deze problematiek aan en wel als volgt: 'Ondanks de door het besluit van de Vlaamse regering van 29 september 1994 verhoogde inkomensplafonds maken kandidaten die eeninkomen uit arbeid genieten omzeggens geen kans om op de wachtlijsten ingeschreven te worden. Daardoor werd de discussie inzake de uerarming van het publiek en de gettovorming aangezwengeld} met heel wat kritiek op de onduidelijk" heden inzake het in hethuurbesluit niet omschreven} maar gehanteerde begrip sociale mix .... De lage inkomensgrenzen gecombineerd met een grote rotatie in bestaande woonwijken hebben tot gevolg dat bij de inhuurname vooral kansarme en ontwrichte gezinnen in aanmerking komen ... Bij de inhuurgave van nieuwe en volledig gerenoveerde woningen zet voornoemd fenomeen zich nog sterker door. Dit alles resulteert in een eenzijdige samenstelling van de huurderspopulatie. Die eenzijdige samenstelling leidt op haar beurt totgettovorming} wat dan weer de kans op de vorming van probleemwijken vergroot.
ALERT - JAARGANG
25 - 1999 -
NR.
6 - 59
Deze weeklacht bereikte de oren van enkele parlementariërs die prompt bij toenmalig minister voor Huisvesting Peeters enkele moties indienden. Ze vroegen een evaluatie van de inkomens- en eigendomsvoorwaarden van het sociale huurbesluit. Begin 1997 onderzocht P.De Decker in opdracht van de minister de recente evolutie van de inkomens van de sociale huurders. In een gelijknamig rapport pende hij de resultaten neer. Die liggen allesbehalve in de lijn van de beweringen van de sociale huisvestingsmaatschappijen. Het onderzoek reveleert dat, sinds de regering in 1961 inkomensgrenzen invoerde in de sociale huursector, de grenzen uitgedrukt in de prijzen van vandaag gestadig zijn opgetrokken. Uitgezonderd voor de categorie (anderen' - dit zijn de alleenstaanden - staande grenzen vandaag historisch hoog. Bovendien blijkt uit het onderzoek dat het aandeel lage inkomens in de onderzochte jaren (1993 tot 1995) gedaald is én het aandeel hoge inkomens gestegen. Er zijn 3, 70/0 MINDER gezinnen met een inkomen lager dan 350.000 Fr. en 2,10/0 MEER gezinnen met een inkomen hoger dan 950.000 Fr. Ook in absolute termen noteren we een verhoging van het aantal (rijkere' huurders en een verlaging van het aantal (armere' huurders. In 1995 waren er 3.353 huurders met een inkomen onder de 350.000 Fr. minder dan in 1993. Omgekeerd waren er 2.769 huurders méér met een inkomen boven de 950.000 Fr. So whatîf Genuanceerd beeld
Deze vaststellingen zijn wel in die zin verrassend dat de lage-inkomensgroepen - gezinnen met een inkomen lager dan 400.000 Fr. - onder de nieuwe huurders sterker vertegenwoordigd zijn. Zij maken 600/0 van de instromers uit, terwijl ze slechts 41% van de totale Vlaamse sociale huurderspopulatie uitmaken. Het is deze sterke instroom van. gezinnen met een laag inkomen die de sociale huisvestingsmaatschappijen aan de alarmbel doet trekken en uitspraken ontlokt over de toekomstige (verpaupering' van de sector. Dat het aandeel lage-inkomensgroepen dan toch daalt, heeft te maken met de grote uitstroom. Bij de vertrekkende huishoudens is het aandeel lage inkomens merkelijk hoger dan bij de zittende huurders. Of met andere woorden, het aandeel lage-inkomensgroepen dat uitstroomt is groter dan het aandeel dat blijft. Dit beeld van in- en uitstroom is niet overal in Vlaanderen gelijk. Er zijn duidelijke regionale verschillen op te tekenen. Maar relativering van boude beweringen is in elk geval op zijn plaats.
60 -
ALERT -
JAARGANG
25 - 1999 -
NR.
6
Maar er is meer dat de sociale huisvestingsmaatschappijen zorgen baart, met name de instroom van niet-traditionele gezinnen, voornamelijk alleenstaan den en éénoudergezinnen. Ook op dit punt weerlegt het onderzoek echter hun panische vrees, want ook die instroom is minder uitgesproken dan algemeen gesuggereerd wordt. Het aandeel koppels met of zonder kinderen - de vermeende (?) stabiele gezinnen - blijft in de sociale huurwoningen stabiel. Deze resultaten voeren De Decker dan ook tot de conclusie dat er vooralsnog geen sprake kan zijn van een marginalisering van de sociale huursector. Ook de Vlaamse Huisvestingsmaatschappij komt, zij het minder uitgesproken en minder enthousiast, tot gelijkaardige conclusies op basis van de inkomensgegevens van 1996 en 1997 in het onderzoek van Lauwers naar het inkomertsprofiel van de sociale huurders. Ter nuancering van de door de maatschappijen gestelde problemen wijst De Decker er langsde neus weg nog op dat de privé-woningmarkt aanzienlijk meer lage inkomens (800/0) huisvest dan de sociale huursector. De sociale huursector bereikt slechts een beperkt aandeel van de lagere inkomens effectief.Vertrekkende van een theoretische oefening waarbij de sociale huursector maximaal de gezinnen met een inkomen onder de 250.000 Fr. zou moeten bereiken, stelt de auteur vast dat het aantal gezinnen en personen dat een zeer laag inkomen (250.000 Fr.) heeft aanzienlijk (1/3) groter is dan het aanbod aan sociale huurwoningen. Financiële mix
De sociale huisvestingsmaatschappijen zijn tuk op hogere inkomens omdat ze een sluitend financieel beheer moeten voeren. Maar ze hebben natuurlijk ook andere opdrachten. Daarom koppelen ze aan de inkomensverhoging ook de idee van een 'sociale' mix van bewoners. De financiering van de maatschappijen is al gestoeld op de solidariteit tussen de huurders. Met andere woorden: de beter gegoede huurders betalen een huurprijs die hoger ligt dan de basishuurprijs zodat de maatschappijen aan de lage-inkomensgezinnen een huurprijs kunnen toestaan die lager ligt dan de basishuurprijs. Op het moment dat de meerinkomsten van de hogere inkomens de minderinkomsten van de lagere inkomens niet meer dekken, dreigt voor de sociale huisvestingsrnaatschappijen een financieel probleem. In het onderzoek uitgevoerd door de Vlaamse Huisvestingsmaatschappij tracht men daarom meer zicht te krijgen op de financiële problemen van deze maatschappijen. Uit de winst- en verliescijfers van 1996 en 1997 leidt de VHM voorzichtig af dat er een verarming van de
ALERT - JAARGANG 25 -
1999 -
NR.
6 - 61
sociale huisvestingsmaatschappijen aan de gang zou zijn. (Er zijn immers meer maat" scfiappijen waarvan de uiinstlverliessituatie verslechtert (verlies of afname van de winst}, dan er maatschappijen zijn waarvan de situatie verbetert. Bovendien is gebleken dat de inkomenscoëff'i" dènt van de shm met verlies jaarlijks daalt. Eerlijkheidshalve zegt de VHM er wel bij dat de conclusie dat de sector verarmt met de nodige reserves moet uitgesproken worden en dat de resultatenrekeningen gedetailleerd moeten bekeken worden. Ze verwijst daarbij naar het gedeelte afkomstig van de huurinkomsten, de toestand van de huurachterstallen en de relatie met het aantal woningen. Dat maakt de analyse geloofwaardiger.f Elke goede boekhouder zal er trouwens aan toevoegen dat de winst- en verliescijfers van de maatschappijen niet enkel afhangen van de huurinkomsten en de huurachterstallen. Ze worden ook bepaald door de investeringen van de maatschappijen, de uitstàande leningen, de aangelegde provisies, het gevoerde financiële beleid, de personeelsbezetting... Deze elementen volledig buiten beschouwing laten zou he~ pleidooi voor hogere inkomensgrenzen zeer dubieus maken. Zeker als men weet dat de Vlaamse regering de sociale huisvestingsmaatschappijen enkele jaren geleden nog verplichtte om haar 9 miljard reserves aan te spreken voor renovatieprojecten. Armlastig is iets anders. De andere wooninitiatieven hebben dan ook de indruk dat de grotere instroom van lagere inkomens niet zozeer te maken heeft met de huidige regelgeving, maar wel met de grote behoefte aan goede en betaalbare huisvesting voor lage-inkomensgroepen. En die zal ongetwijfeld nog lange tijd scherp aangevoeld worden, vermits het doelgroepenonderzoek de nood aan bijkomende sociale huurwoningen voor de prioritaire doelgroep raamde op 148.200 woningen. Als je wil de-marginaliseren ligt de conclusie dus voor de hand. Temeer daar de inkomensgrenzen van het sociale huurbesluit van 1994 voor de diverse categorieën - uitgezonderd de categorie (alleenstaanden' - voldoende hoog liggen om huurders aan te trekken, die kunnen bijdragen tot het solidariteitsmechanisme in de huurprijzen. Het VOB pleit dan Gokvoor het behoud van de geïndexeerde inkomensgrenzen van het sociale huurbesluit van 1994.
s
Meer zelfs ...
Zelfs als de maatschappijen in de toekomst echt problemen zouden krijgen met hun financieel evenwicht omdat ze bijna uitsluitend aan lage-inkomensgroepen verhuren, dan nog zou het VOB de optrekking van de inkomensgrenzen een slechte
62 -
ALERT -JAARGANG
25 - 1999 -
NR.
6
beleidskeuze vinden. Want daarmee zouden rijkere sociale huurders. de woningen 'inpikken' van armere huurders en de sociale huursector zijn doel voorbijschieten. Zolang de schaarste aan sociale huurwoningen overeind blijft, kan de overheid niet anders dan deze weinige sociale huurwoningen selectief te verhuren aan gezinnen of alleenstaanden met een laag inkomen. De eventuele minderinkomsten moeten dan niet opgevangen worden door de interne solidariteit van de sociale huurders nog aan te scherpen. Dat zou net zo goed kunnen gebeuren door de externe solidariteit van de samenleving als geheel te organiseren, net zoals dat het geval is met de werkloosheidsvergoedingen, de ziekteverzekering... Probleemcomplexen
De leefbaarheidsproblemen, die in bepaalde sociale huurblokken gesignaleerd werden, leidden al in 1994 tot het inschrijven van de 'sociale mix' in het socialehuurbesluit. Artikels, §s stelt: 'Het is bij de toewijzing van sociale huurwoningen de bedoeZing een sociale mix te bekomen zodat getto's onmogelijk zijn. Daarom mag de sociale huisoestingsmaatschappij zich) met inachtneming van de in artikel 2) §2 bepaalde inkomensgrenzen) noch uitsluitend richten op· de sociaal zwakkeren) noch uitsluitend op de best bedeelden in deze inkomensgroep... Elk jaar wordt door de sociale huisvestingsmaatschappij een rapport bezorgd aan de.Vlaamse Huisvestingsmaatschappij en de minister over de toewijzingen} o.m. volgens inleomensklasse, gezinsgrootte en leeftijd.' De algemene mixcriteria werden in het huurbesluit ingeschreven, maar bleken moeilijk in te vullen. De maatschappijen deden dat bijzonder eigenzinnig door te verwijzen naar de vermenging van lagere en hogere inkomens. Hogere-inkomensgroepen moeten aangetrokken worden om voor meer leefbaarheid te zorgen in blokken waar veel gezinnen met een laag inkomen wonen. Of anders gezegd, het zou de concentratie van lage inkomens zijn die de problemen zou scheppen. Dat deze stelling op nattevingerwerk wijst, blijkt uit het eerder genoemde onderzoek van De Decker waarin hij ook de 'probleemcomplexen' in de sociale huisvesting opspoort. Hij verwerkte een schriftelijke enquête van de VHM bij de sociale huisvestingsmaatschappijen. Uit deze studie blijkt dat er in de probleemcomplexen meer huurders dan gemiddeld een laag inkomen hebben, maar de afwijking is zeker niet spectaculair. De Decker: 'Enerzijds houdt dit in dat een hoog aandeel huurders met een laag inkomen niet noodzakelijk tot probleemcomplexen leidt en anderzijds dat het probleemblok niet noodzakelijk een gevolg van een overconcentratie van lage inkomens is. Wat dit duidelijk maakt) is dat geen
ALERT - JAARGANG
2S - 1999 -
NR.
6 - 63
absolute link gelegd kan worden tussen laag inkomen en problemen inzake leefbaarheid.' Hoewel bijvoorbeeld Oost-Vlaanderen een hoge concentratie van lage inkomens in de stedelijke huisvestingsmaatschappijen vertoont, kent men daar weinig probleemcomplexen met een hoge concentratie van lage inkomens. Slechts 13 probleemcomplexen scoren inzake leefbaarheid middelmatig tot slecht. Dat staat voor ongeveer 3.300 woongelegenheden, hetzij een kleine 30/0 van het sociale- huurwoningbestand. In een andere studie in opdracht van minister Peeters ('Integratie met vallen en opstaan: over de woonsituatie van etnische minderheden in Vlaanderen') komen Kesteloot, Martens, Vandenbroecke en Sette tot een gelijkaardige conclusie. Op basis van een analyse van de vnxr-enquête naar de probleemwijken en -complexen in de sociale huursector stellen ze vast dat de gemiddelde inkomens in de probleemwijken niet overal merkelijk lager liggen dan het gemiddeld inkomen van de sociale huurders in het algemeen. Een sociale batterij Op grond van deze studie besloot de vorige minister van Huisvesting dat een lineaire verhoging van de inkomensgrens geen mirakeloplossing zou bieden. Het zou hooguit één element kunnen zijn in een meer gedifferentieerde oplossingsstrategie voor de kwestie van de leefbaarheid. Men opteerde voor een zeer gerichte verhoging op die plaatsen waar er zich wel degelijk reële problemen voordoen of dreigen voor te doen en waar kon vastgesteld worden dat lage inkomens er sterk vertegenwoordigd zijn. Via de beheersovereenkomsten zou de Vlaamse regering - afhankelijk vande problemen van de maatschappij - toelaten dat de grenzen gericht zouden worden opgetrokken. Maar altijd op voorwaarde dat de maatschappij aantoont dat ze met het lokale bestuur een beleidsplan heeft gemaakt dat de problemen van leefbaarheid met diverse maatregelen moet oplossen of - in risicoprojecten - zou kunnen voorkomen. Dat resultaatgericht engagement zou in de beheersovereenkomst opgenomen worden. Maar met de opheffing van het sociale-huurbesluit van 11 mei 1999 is uiteraard ook deze poging tot een gerichte verhoging van de inkomensgrenzen opgeheven. De vraag blijft open of dit een efficiënt instrument kan worden voor de verhoging van de leefbaarheid. Het beperkt succes van de toewijzingsovereenkomsten in het Brussels Hoofdstedelijk Gewest leert dat zo'n gerichte verhoging in de praktijk weinig resultaten oplevert. Juist omdat men de sociale mix niet kan verengen tot een inkomensmix. Van de vijf conventies die tot
64 -
ALERT -
JAARGANG
25 - 1999 -
NR.
6
doel hadden hoge inkomens aan te aantrekken om zo een financieel evenwicht in stand te houden of de sociale mix te ontwikkelen, hebben er slechts twee tot een succes geleid. Sociale mix wordt hierbij gedefinieerd als de versterking van de sociale cohesie eigen aan bepaalde wijken. of een evolutie naar meer sociale vermenging in complexen die hoofdzakelijk door kwetsbare huurders betrokken worden. In één geval is het succes te wijten aan de sterke aantrekkingskracht van het nieuw geconstrueerde complex en vooral van de wijk waarin.het gelegen is: de Leopoldswijk nabij de Europese instellingen. In een ander geval ging het om een sociaal bijstandsprogramma, dat een herhuisvestingsproject bevatte van 34 huurdersgezinnen aangesloten bij de Huurdersunie van Anderlecht. Het had niet als objectief om huurders met relatief hogere inkomens aan te trekken. De drie andere conventies zijn op een mislukking uitgedraaid bij gebrek aan kandidaat-huurders met een inkomen die de toelatingsdrempel benaderen. Van de vier conventies gesloten op grond van artikel 14 van het Brussels sociale-huurbesluit - een verhoging van de inkomensgrens met 100.000 Fr. bij een gemiddelde inkomenscoëfficiënt lager dan 1- heeft slechts één een gedeeltelijk succes geboekt: 14 toewijzingen aan hogere inkomensgroepen op een quota van 45 woningen. De 3 andere conventies zijn mislukt. Zonder zich ten gronde uit te spreken over de wenselijkheid van het aantrekken van hogere-inkomensgroepen en het realiseren van een sociale mix, stelt Deman op empirische gronden vast dat de zogenaamde contractualisering van de toewijzingen geen beslissende impact heeft op het profiel van de sociale huurders en kandidaat-huurders. Hij is er van overtuigd dat men er ook in de toekomst niet zal in slagen om de feitelijke evolutie in het profiel van de huurders (meer verarming, hoog en groeiend aandeel allochtonen en een relatief stabiel hoog c:andeelbejaarden) te keren. De sociale mix begunstigen door het aantrekken van gezinnen met relatief hogere inkomens is naar zijn bevindingen onmogelijk. De bewoner als spil
De meer realistische aanbeveling van Deman is een sociale strategie te ontwikkelen gericht op het verhogen van de leefbaarheid voor de huidige kwetsbare huurdersgroepen die de sociale huursector nu herbergt. Zo'n strategie kan maar vruchten afwerpen als de bewoners zelf bij de uitwerking ervan betrokken worden. Dat heeft men nu onder andere in Antwerpen al begrepen. Recent voerde Regiostat iiJ. opdracht van" de stad Antwerpen een leetbaarheidsonderzoek in het district
ALERT - JAARGANG
25 - 1999 -
NR.
6 - 65
Antwerpen en de sociale woonwijken Linkeroever en Luchtbal Zuid en Noord. Men komt tot een conclusie die haaks staat op de probleemformulering van de sociale huisvestingsmaatschappijen: 'Opvallend is dat buurten die door beleidsmakers als [potentièle} achterstandsbuurten worden aangemerkt} in de beleving van hun bewoners qua leef" baarheid (ten opzichte van de stad als geheel) niet noodzakelijk zwakker scoren.' Uit de cijfergegevens blijkt zelfs dat op basis van de bevraging van de bewoners het district Antwerpen aanmerkelijk slechter scoort op de leefbaarheidsindex. Bij de typering van de bewoners die negatief oordelen over de leefbaarheid, komen zowel bij de bewoners van het district Antwerpen als van de gebieden Linkeroever en Luchtbal een aantal kenmerken terug. Het gaat om mensen die overwegen te verhuizen of men heeft reeds een nieuwe woning gevonden, ze zijn (helemaal) niet gehecht aan de buurt en men heeft een onveilig gevoel in de eigen buurt. Voor het district Antwerpen en de Luchtbal blijkt ook het huurder te zijn een belangrijk kenmerk. Wie in het district Antwerpen ontevreden is over .de leefbaarheid, maar wel gehecht is aan de buurt of beslist niet te verhuizen, heeft blijkbaar weinig sociale contacten met de mensen in de buurt. Zo wordt aangetoond dat leefbaarheid minder te maken heeft met een hoog inkomen, dan met de sociale cohesie in de buurt, de woonkwaliteit, de betrokkenheid van gemeente en politie, de verkeerssituatie, de woonomgeving,. de aanwezigheid van voorzieningen, de groene ruimte. De sociaal-culturele samenstelling van de buurt, waaronder begrepen de verschillende nationaliteiten en de aanwezigheid van armen, heeft volgens het onderzoek slechts een zwakke negatieve invloed op het tevredenheidsoordeel. Wat wél een negatieve invloed heeft zijn de gebrekkige winkelvoorzieningen, de onveiligheid (vandalisme, jeugd), het zwerfvuil, overlast van geluid en stank van bedrijven en verkeer, de huisvuilophaling en het onderhoud van de woningen. Het onderzoek bevestigt dus de stelling die de wooninitiatieven al langer verkondigen: de eenzijdige of homo" gene samenstelling van de huurderspopulatie is op zich niet bepalend voor de kwaliteit en de leefbaarheid. De leefbaarheid wordt wél bepaald door andere factoren. die een bepaald sociaal klimaat kunnen veroorzaken én keren. De aanpak van Nieuw Dak te Genk, het Sleutelplanproject van het Steunpunt Opbouwwerk Gent in Nieuw Gent, de geslaagde gemeenschapsopbouw- en participatieprojecten .met bewonersorganisaties in Groot-Brittannië ... ze tonen allemaal aan dat het mogelijk is met de actieve participatie van de huurders de sociale leefbaarheid te
66 -
ALERT -
JAARGANG
25 - 1999 - NR. 6
verbeteren, ook met de huidige 'achtergestelde' huurdersgroepen. Tegelijk zou men nieuwe investeringen moeten richten naar de aanbevelingen en suggestiesvoor leefbare (sociale) woonprojecten: de vermenging van huur- en koopwoningen, het inbreidingsgericht werken, goede buurtvoorzieningen, kleinschalige projecten, vermenging van verscheidene types van woningen ... En de problematische bewoners?
In een recente persmap maakt de 'Vereniging van Vlaamse Huisvestingsmaatschappijen' onder de titel 'sociale mix' in één adem gewagvan een concentratie van lage inkomens, de (storende) aanwezigheid van migranten, gettovorming, onaangepaste niet -criminele én criminele huurders. Van een· onaanvaardbare mix gesproken. Door deze bevooroordeelde benadering gooit deze belangenorganisatie alle categorieën op één hoopje. Niet gehinderd door een nood aan enige nuancering, vermengt men 'negatieve' kenmerken zoals criminaliteit, vandalisme, crimineel en onaangepast gedrag aan 'de' zwakkere bewonersgroepen. Er zijn voldoende onderzoeksgegevens die objectief aantonen dat dit een sociaal onaanvaardbare simplificatie is. Ze druist in tegen hun sociale opdracht en leidt de aandacht af van de kern van de zaak, met name het probleem van de zogenaamde a-sociale huurders. Ook de wooninitiatieven zijn zich bewust van dit reële probleem. Omdat de overheid destijds (terecht) gekozen heeft voor de afbouw van gesloten instellingen voor bepaalde risicogroepen, komen psychiatrische patiënten, daklozen, landlopers, jongeren onder de hoede van jeugdbescherrning, problematische gebruikers van alcohol en drugs, ... meer op de private en sociale huurmarkt terecht."! Deze afbouw van die instellingen ging niet gepaard met sociale begeleidingsmaatregelen. Terwijl men wist dat het vaak ging om mensen die eigenlijk (nog) niet in staat zijn om zelfstandig te leven en te wonen. Mensen die niet over de nodige vaardigheden beschikken om hun dagelijks leven zelfstandig te organiseren, kunnen hun buurt de nodige (over)last bezorgen. Ze kunnen hun eigen, gezondheid (zowel fysiek als geestelijk) in gevaar brengen. Als de trend van deinstitutionalisering zich verder doorzet, zal deze groep nog een tijdlang aangroeien. Niet alleen de maatschappijen, maar ook de andere wooninitiatieven vinden dat het a-sociaal gedrag van deze huurders moet voorkomen worden. Maar deze mensen weren uit de sociale huurwoningen is geen oplossing, noch voor de huurder, noch voor de samenleving. De problemen verschuiven dan naar de private
ALERT - JAARGANG
25 - 1999 -
NR.
6 - 67
huurmarkt. Er zijn sociale maatregelen nodig. De verdere ontwikkeling van een brede schakering van begeleid en beschut wonen kan een meer probate oplossing bieden omdat dan een intensievere begeleiding beschikbaar wordt, die de woon- of huurbegeleiding overstijgt. Dit kan mensen in moeilijkheden op weg zetten naar een meer zelfstandige vorm van wonen. Als de sociale-huisvestingsmaatschappijen zich samen met de nieuwe wooninitiatieven inzetten voor deze ruimere (woonzorg',dan bieden ze aan de reële problemen oplossingen, die beter verzoenbaar zijn met hun eigen sociale opdracht. Met dank voor de inspiratie aan collega Geert lnslegers, die in het kader van de discussies over het sociale huurbesluit een voorbereidende tekst schreef over dit thema. Annick Vanhove is coordinator van het Vlaams Overleg Bewonersbelangen en redactielid van Alert. Bibliografie Huursubsidie Algemeen Verslag over de Armoede. Brussel} Koning Boudewijnstichting, 1994} pp. 60.
Andries, M.} Omtrent hetbestaansminimum: enkele doelmatigheidsproblemen in internationaal", vergelijkend perspectief. Antwerpen} Centrum voor Sociaal Beleid}
199~
pp. 14.
De huursubsidie en Installatiepremie van de Vlaamse Gemeenschap. Knelpunten en oplossingen. Berchem} Vlaams Overleg Bewonersbelangen '" Overleg van Woonwinkels en Woonwijzers} 1997} pp. 11. Koninklijk Commissariaat voor het Migrantenbeleid} Structurele implicaties van een sociaal beleid inzake huisvesting. Brussel} 1992} pp. 6. (persconferentietekst). Meulemans, B.} Geurts, V; & De Decker, P; Doelgroepen van het woonbeleid. Een analyse van woonproblemen in Vlaanderen. Brussel} Ministerie van de Vlaamse Gemeenschap} Arohm '" Afdeling Woonbeleid. Brussel}
199~
pp. 32.
Peeters, J.} Vooruitgangsrapport. Uitvoering van het Algemeen Verslag over de Armoede. Brussel}
199~
pp. 60.
Van den Bosch} K.} Wat heeft een gezin nodig om rond te komen? Budgetnormen voor drie type/gezinnen. Antwerpen} Centrum voor Sociaal Beleid} 1997} pp. 28. Woord] Wederwoord: Sociale woninbouw versus huursubsidies. In: Planologisch Nieuws} Jaargang 18} nr. 411998} p. 316 '" 344.
68 -
ALERT -
JAARGANG
25 - 1999 - NR. 6
Sociale huurbesluit De Decker, P; De recente evolutie van de inkomens van de sociale huurders. Rapport aan de Minister van Binnenlandse Aangelegenheden) Stedelijk Beleid & Huisvesting) L. Peeters, Brussel) mei 1998) pp. 77. Deman, Ch., La porticipation des locataires. Rapport d'un voyage d) étude en Angleterre. Le 12 et 13 novembre 1998» dans Logement social. Un état des leuxpour demain, La Charte, Bruxelles) 1999) blz. 89",127. Deman, Ch., Le logement social en Région de Bruxelles-Capitale.Locataires, S.i.s.p.) asbl Etat des lieux, défis et pistes pour auenir, La Société du Logement de la Région
r
bruxelloise, Rapport de
r étude à la demande du Secrétaire d) Etat au Logement)
Bruxelles) juin 1999. Kesteloot, C.) Martens, A.) Vandenbroecke H. & Sette K.) Integratie met vallen en opstaan: over de woonsituatie van etnische minderheden in Vlaanderen) K.U.L.) juli 1998. Lauwers) E.) Het inkomensprofiel van de sociale huurders) Vlaamse Huisvestingsmaatschappi], Brussel) 1999) pp. 45. Meulemans, B.) Geurts,
v: &
De Detker, P; Doelgroepen van het woonbeleid.
Een analyse van woonproblemen in Vlaanderen. Brussel) Ministerie van de Vlaamse Gemeenschap) Arohm-Afdeling Woonbeleid, Brussel) 199~ pp. 32. Peeters, L. & De Deiker. P; Het woonbeleid in Vlaanderen op een tweesprong. Berchem) Epo) 1997) pp. 159. Regiostat. De leefbaarheidsmonitor. De ontwikkeling en toepassing van een instrument voor hetmeten van leefbaarheidsaspecten) deel 1: rapportage) in opdracht van Soma uzu; De Vlaamse Gemeenschap en StadAntwerpen) 1999) pp. 67 Vlaamse Huisuestingsmaatschappi], Jaarverslag 1996. Brussel) 1997.
ALERT - JAARGANG
25 - 1999 -
NR.
6 - 69
