Wijzigingsplan De Oliemolen 14, Oud-Zevenaar. NL.IMRO.0299.BP00DEOLIEMOLEN14-VA01 Vastgesteld, oktober 2013

Wijzigingsplan De Oliemolen 14, Oud-Zevenaar NL.IMRO.0299.BP00DEOLIEMOLEN14-VA01 Vastgesteld, oktober 2013

Colofon: Opdrachtgever Datum Status Auteur

: : : :

Fam. Van Schaik 10 juli 2013 Ontwerp A.J. Keurntjes

A.J. Keurntjes

Taxatie- en adviesbureau o.z.

INHOUDSOPGAVE

Blz.

TOELICHTING 1 INLEIDING 1.1 Aanleiding 1.2 Kadastrale informatie 1.3 Beschrijving bestaande situatie

2 2 2 2

2 JURIDISCH PLANOLOGISCH KADER 2.1 Geldend bestemmingsplan / Gemeentelijk beleid

4 4

3 NIEUWBOUWPLAN 3.1 Nieuwbouwplan 3.2 Ruimtelijke randvoorwaarden

5 5 6

4 MILIEUTECHNISCHE EN RUIMTELIJKE ASPECTEN 4.1 Cultuurhistorie 4.2 Archeologie 4.3 Bodemkwaliteit 4.4 Externe veiligheid 4.5 Flora en fauna 4.6 Geluid 4.7 De waterparagraaf 4.8 Luchtkwaliteit 4.9 Bedrijven en milieuzonering 4.10 Geur 4.11 Verkeer en parkeren

9 9 9 10 12 12 14 15 17 17 18 19

5

CONCLUSIE MILIEUTECHNISCHE EN RUIMTELIJKE ASPECTEN 19

6. ECONOMISCHE UITVOERBAARHEID 6.1 Exploitatie 6.2 Planschade

19 19 20

7

20

BIJLAGEN

REGELS

21

Plankaart 1 (geldende situatie) Plankaart 2 (na wijziging) Bijlagen zoals genoemd bij 7

Wijzigingsplan De Oliemolen 14, Oud-Zevenaar

Pagina 1 van 21

juli 2013

1. INLEIDING 1.1 Aanleiding Op de locatie De Oliemolen 14 werd een agrarisch bedrijf (varkenshouderij) geëxploiteerd. In het kader van het functieveranderingbeleid voor vrijkomende agrarische bebouwing (VAB-beleid) van de gemeente Zevenaar wensen initiatiefnemers ter plekke van de bestaande agrarische bebouwing twee vrijstaande woningen met bijgebouwen te realiseren, evenals een nieuw bijgebouw bij de woning De Oliemolen 14. Initiatiefnemers hebben daartoe medio oktober 2009 een principeverzoek ingediend. Bij brief van 22 augustus 2011 heeft de gemeente Zevenaar aangegeven bereid te zijn om medewerking te verlenen aan het functieveranderinginitiatief.

1.2 Kadastrale informatie. De locatie betreft een gedeelte van de percelen kadastraal bekend Oud Zevenaar, sectie N nr. 170 en N 169.

Kadastrale tekening

1.3 Beschrijving bestaande situatie Het plangebied is gelegen nabij De Oliemolen 14. Het perceel heeft een oppervlakte van ca. 8000 m2. Wijzigingsplan De Oliemolen 14, Oud-Zevenaar

Pagina 2 van 21

juli 2013

Het betreft het agrarisch bouwblok met daarop een vijftal deels aaneen gebouwde schuren en stallen met kuilplaten, erf en weiland van het voormalige daar gevestigde fokvarkensbedrijf. De woning De Oliemolen 14 is enige jaren geleden afgesplitst van het bedrijf. Er is daarom sprake van gesplitste eigendom (vader en zoon). De agrarische bedrijfsgebouwen worden niet meer als zodanig gebruikt. Een deel wordt gebruikt als opslagruimte en een deel voor de huisvesting van hobbyvee. Alle gebouwen, op beide eigendommen, met uitzondering van de woning met het achterhuis worden gesloopt.

Bestaande situatie

Landschap Het landschap heeft een redelijk open en kleinschalig agrarisch karakter, gekenmerkt door weilanden en overige cultuurgrond, met tal van landschapselementen. Verspreid langs De Oliemolen, Leuffenseweg en Pannerdenseweg komt bebouwing voor. Deze bestaat uit een afwisseling van burgerwoningen en kleine agrarische bedrijven. Veel boerderijen en tuinderijen zijn in de loop der tijd veranderd in burgerwoningen. Het karakter van het gebied is zo getransformeerd van een hoofdzakelijk agrarisch gebied naar een “buiten-woongebied”.


Pagina 3 van 21

juli 2013

Plangebied Het plangebied is gelegen in het buitengebied van Zevenaar aan de Oliemolen, op ca. 4 km. van de bebouwde kom van Zevenaar. Dit deel van het buitengebied wordt aan de zuidelijke zijde begrensd door een verkeersluwe dijk met daarachter het natuurgebied “De Pannerdensche Waard”, Oostelijk bevinden zich enkele vrijstaande woningen en in noordelijke en westelijke richting sluit het aan op een open weidegebied.

Luchtfoto De Oliemolen Zevenaar

2. JURIDISCH PLANOLOGISCH KADER 2.1 Geldend bestemmingsplan / Gemeentelijk beleid De locatie maakt onderdeel uit van het bestemmingsplan “Buitengebied 2000 Zevenaar” . Dit plan is vastgesteld door de gemeenteraad dd. 24 oktober 2001 en op 14 mei 2002 gedeeltelijk goedgekeurd door de Gedeputeerde Staten van de provincie Gelderland. Het plan is daarna in werking getreden en ten slotte bij besluit van 2 april 2004 door de Raad van State onherroepelijk geworden. In dit bestemmingsplan heeft het plangebied de bestemming “Agrarisch gebied met landschappelijke waarden (AL)” en is er ter plekke een agrarisch bouwperceel aanwezig waarbinnen agrarische bebouwing is toegestaan. Voorts rusten op de locatie de dubbelbestemmingen “Archeologische Waarde” en “Waterkering”. Op grond van het geldende bestemmingsplan is het realiseren van burgerwoningen en bijbehorende bijgebouwen niet toegestaan. Het functieveranderingbeleid van de gemeente Zevenaar biedt de basis om aan dit initiatief mee te werken. Op 27 mei 2009 is het functieveranderingbeleid voor agrarische Wijzigingsplan De Oliemolen 14, Oud-Zevenaar

Pagina 4 van 21

juli 2013

gebouwen door de gemeenteraad van Zevenaar goedgekeurd. Deze zijn op 31 maart 2010 opgenomen in de “Herziening Bestemmingsplan Buitengebied Zevenaar 2000” Daarbij is een wijzigingsbevoegdheid voor het college van Burgemeester en Wethouders gecreëerd. Deze wijzigingsbevoegdheid is op 27 mei 2010 in werking getreden. Het initiatief past binnen de wijzigingsregels. Hierdoor kan de bestemming voor wat betreft het perceel De Oliemolen 14 met een wijzigingsprocedure worden gewijzigd. Van deze mogelijkheid wordt gebruik gemaakt. Om die reden is dit wijzigingsplan opgesteld.

Uitsnede bestemmingsplankaart Buitengebied Zevenaar

3. NIEUWBOUWPLAN EN RUIMTELIJKE RANDVOORWAARDEN 3.1 Nieuwbouwplan Op de op bijgaande randvoorwaardentekening aangegeven locatie zullen twee vrijstaande woningen worden gebouwd met bijgebouwen evenals een nieuw bijgebouw bij de bestaande en te handhaven woning De Oliemolen 14.


Pagina 5 van 21

juli 2013

Randvoorwaardentekening

3.2 Ruimtelijke randvoorwaarden Toelichting bij de ruimtelijke randvoorwaardentekening Oliemolen 14 Landschap De locatie is gelegen in het zuidelijke deel van het buitengebied van de gemeente. Een gebied dat getypeerd wordt door een kleinschalig karakter waarbij een afwisseling van bebouwing en landschapselementen het landelijk beeld mede bepalen. Het plangebied ligt pal aan de dijk en wordt getypeerd door het karakteristieke woonhuis met deel dat in goede staat verkeerd en een fraai en duidelijk zichtbaar element vormt. De achterliggende bedrijfsbebouwing is beperkt zichtbaar vanaf de dijk. Een nieuw plan dient zich te voegen in het landschap. Voor de bebouwing houdt dit in dat deze in het landschap wordt ingebed. Evenzo belangrijk is een goede inrichting van de buitenruimte. De harde uitstraling van de bouwmassa wordt hiermee verzacht en het landschap kan verder worden versterkt met nieuwe landschappelijke elementen. Per saldo wordt uitgegaan van minder bebouwing op een beperktere oppervlakte dan in de huidige situatie het geval is. Stedenbouwkundige hoofdopzet Gekozen is voor een ruimtelijke scheiding tussen het bestaande woonhuis met ruime buitenruimte en de nieuwbouw. Dit is gedaan om de toegangsweg naar de nieuwe kavels (op de plek van de bedrijfsbebouwing) niet de bestaande tuin te laten doorkruisen. De Wijzigingsplan De Oliemolen 14, Oud-Zevenaar

Pagina 6 van 21

juli 2013

bestaande secundaire afrit vanaf de dijk wordt zodoende benut als toegangsweg naar een nieuw erf van beperkte omvang in het groen. Naast het feit dat een erfopzet passend is in het buitengebied, wordt hiermee een eenheid nagestreefd in de bebouwing en inrichting van de buitenruimte. Door bebouwing en erfbeplanting worden geparkeerde auto’s op het erf grotendeels aan het zicht onttrokken. Het erf is het hart van het plan waaromheen de bebouwing is gesitueerd. De tuinen zijn zo gesitueerd dat deze in principe al door enkel gebruik te maken van landschapselementen voldoende privacy bieden waardoor er een groene geleidelijke overgang ontstaat naar het omliggende buitengebied. Vanaf de bebouwing naar de dijk en het open buitengebied zijn zichtlijnen door het groen opgenomen waardoor de bebouwing wel waarneembaar is, maar desondanks opgaat in de groene setting. Bebouwing nieuwe woningen De toe te voegen woonvolumes zijn twee vrijstaande woningen binnen de aangeduide woningvlakken. De nieuwe bebouwing wordt in een erfopzet gesitueerd, waardoor het totaal als een landschappelijke eenheid gezien kan worden. De twee woningen en de bijbehorende bijgebouwen zullen architectonisch verwant moeten zijn en eenvoudige doch goed uitgewerkte hoofdvormen hebben. Het nieuwe hoofdvolume bestaat uit één bouwlaag plus kap en heeft, behoudens eventuele accenten, een lage goot met een stevige kapvorm. Het hoofdvolume kan een eenvoudige basisvorm hebben maar ook een samengesteld bouwvolume is mogelijk, waarbij dit in zijn (meerzijdige) oriëntatie anticipeert op zijn omgeving. Voor de afzonderlijke woningen geldt, conform het geldende bestemmingsplan een minimale inhoudsmaat van 250 m3 en een maximale inhoudsmaat van 600 m3. Bebouwing bestaande woning De bestaande dienstwoning krijgt een woonbestemming. Bij deze woning is in principe een nieuwe schuur van maximaal 60 m2 mogelijk. Hierbij wordt het huidige hoofdvolume (woning+deel) als één grote vrijstaande woning gezien, waarbij wel aantoonbaar moet zijn dat deze voldoet aan de technische vereisten voor een woonfunctie. De nieuwe schuur wordt gesitueerd aan de bestaande erfverharding achter het woonhuis. Dit bijgebouw zal in uitstraling bij het woonhuis moeten passen, dit komt neer op een traditionele hoofdvorm die desgewenst ook modern vormgegeven kan worden. Architectuur en materiaalgebruik Bij de bebouwing dient het materiaalgebruik aan te sluiten bij hetgeen gangbaar is in de omgeving. Gebakken materialen en keramische, matte pannen zijn zodoende voor de hand liggend, desgewenst valt ook een rieten kap te kiezen. Maar ook een moderne vormgeving gebaseerd op landelijke bouwvolumes is denkbaar. Hierbij zijn royaal gebruik van hout en glas te overwegen.


Pagina 7 van 21

juli 2013

Verevening De verevening (compensatie) die in dit geval vereist is, bestaat naast de sloop van de bedrijfsbebouwing uit het toevoegen van verschillende landschapselementen op en rond het erf zoals aangeduid op de tekening. Inrichting buitenruimte Ten aanzien van de buitenruimte zal de bestaande toegangsweg in de huidige uitvoering blijven liggen. De nieuwe toegangsweg en het bijbehorende erf zullen met halfverharding en/of gebakken materialen vorm moeten krijgen. De entree van het erf wordt deels bepaald door een nieuw aan te leggen boomgaard met hoogstam fruit- / bloesembomen. Naast de landschappelijke waarde en de vruchten die er vanaf komen, zorgt deze boomgaard ervoor dat de bebouwing deels aan het zicht onttrokken wordt, maar er wel zicht mogelijk blijft. Bij de aankleding van het gehele terrein wordt reeds aanwezig groen, zoals de bestaande hoogstam fruitbomen, zoveel mogelijk ingepast. Het erf, boomgaard en de bouwkavels worden omzoomd door landschappelijk passende hagen. Voor de buitenrand van het terrein valt te denken aan meidoorn, voor het binnengebied is liguster een goede optie. Verder zijn er nog enkele solitaire bomen voorzien op het erf en de bouwkavels. In de boomsoortenkeuze zijn landschappelijk passende soorten vereist. De scheidende groenstructuur tussen bestaande woning en de nieuwbouw zal als dichtere groenstructuur met heesters en bomen nader vorm krijgen. De reeds bestaande groenstructuur aan de noordzijde, als overgang naar het open agrarisch gebied wordt op enkele plekken aangedikt. Ten aanzien van de definitieve inrichting van de buitenruimte zal voorafgaande aan het opstarten van de bestemmingsprocedure overeenstemming met de gemeente moeten zijn bereikt. Riolering De huidige rioolaansluiting voorziet enkel voor de huidige woning op het perceel. Elke extra woning moet een afzonderlijke aansluiting krijgen (persdrukgemaal of vacuümgemaal). Brandweer De blusvoorziening in de nieuwe situatie zal aantoonbaar toereikend moeten zijn. Concreet kan dit inhouden dat er een brandkraan op het perceel wordt gerealiseerd, danwel een put wordt geslagen. Een goede bereikbaarheid hiervan, alsmede werkbare afstanden tot de aanwezige objecten zijn vereist. Akkoord van de brandweer over de te realiseren oplossing is hierbij noodzakelijk.


Pagina 8 van 21

juli 2013

4. MILIEUTECHNISCHE EN RUIMTELIJKE ASPECTEN 4.1 Cultuurhistorie Het plangebied ligt ten zuiden van Zevenaar in agrarisch gebied. Op zowel de topografische kaart uit het laatste kwart van de 18e eeuw als uit het minuutplan uit het begin van de 19 e eeuw wordt de zuidelijke rand van het plangebied gevormd door de dijk. Uit het minuutplan van 1892 volgt dat er steeds bebouwing is geweest en dat die zich heeft uitgebreid t.o.v. de eerdere kaarten. Aan de dijk bevindt zich lintbebouwing. De te handhaven woning De Oliemolen 14 ligt aan het eind van de lintbebouwing. Het plangebied wordt getypeerd door een kleinschalig karakter waar een afwisseling van bebouwing en landschapselementen het landelijk beeld mede bepalen. Het plangebied ligt pal aan de dijk en wordt getypeerd door het karakteristieke woonhuis met deel dat in goede staat verkeerd en een fraai en duidelijk zichtbaar element vormt. De achterliggende bedrijfsbebouwing is beperkt zichtbaar vanaf de dijk. Een nieuw plan dient zich te voegen in het landschap. Voor de bebouwing houdt dit in dat deze in het landschap wordt ingebed. Bij de bebouwing dient het materiaalgebruik aan te sluiten bij wat gangbaar is in de omgeving. Gebakken materialen en keramische, matte pannen zijn zodoende voor de hand liggend, desgewenst valt ook een rieten kap te kiezen. Maar ook een moderne vormgeving gebaseerd op landelijke bouwvolumes is denkbaar. Hierbij zijn royaal gebruik van hout en glas te overwegen. Evenzo belangrijk is een goede inrichting van de buitenruimte. De harde uitstraling van de bouwmassa wordt hiermee verzacht en het landschap kan verder worden versterkt met nieuwe landschappelijke elementen. 4.2 Archeologie Op basis van het Verdrag van Malta en de Wet archeologische monumentenzorg is het verplicht om archeologische waarden bij ruimtelijke planvorming te betrekken, met name bij plannen waarbij bodemwerkzaamheden uitgevoerd worden. Het gaat hierbij om het bekende en nog niet bekende bodemarchief. Uitgangspunt hierbij is dat de archeologische waarden zo veel mogelijk behouden moeten blijven en niet aangetast mogen worden. De gemeente Zevenaar heeft eigen archeologisch beleid gemaakt en dit vastgelegd in het bestemmingsplan 'Archeologie' welke op 31 maart 2010 is vastgesteld door de gemeenteraad. Op 12 augustus 2010 is het bestemmingsplan (parapluplan) in werking getreden en onherroepelijk geworden. Naast de agrarische bestemming heeft de locatie ook de dubbelbestemming “Waarde – archeologie” Op de Plankaart is voor deze locatie de specifieke vorm van waarde – middelmatige archeologische verwachting (swr-mav) geldend. De diepte van de toekomstige bodemverstoring zal, uitgaande van de aanleg van bouwputten voor de bebouwing en sloop van kelders, waarschijnlijk tot in het archeologisch niveau zijn, wat voor dit gebied 30 cm beneden maaiveld is. Wijzigingsplan De Oliemolen 14, Oud-Zevenaar

Pagina 9 van 21

juli 2013

Door de graafwerkzaamheden kunnen eventueel aanwezige archeologische waarden verloren gaan. Daarom is door het Bureau Synthegra een archeologisch onderzoek uitgevoerd. Het onderzoek is uitgevoerd conform de Kwaliteitsnorm Nederlandse Archeologie versie 3.2 en de Leidraad Inventariserend Veldonderzoek. Het veldwerk is uitgevoerd op 30 januari 2013. Op 24 juni 2013 is het rapport uitgebracht (bijlage 5), (Bureauonderzoek en Inventariserend Veldonderzoek, karterend booronderzoek, Projectnummer S 130002). Op grond van de resultaten van het onderzoek wordt voor het plangebied geen vervolgonderzoek geadviseerd, mits de graafwerkzaamheden ten behoeve van de nieuwbouwplannen niet dieper reiken dan 3m beneden maaiveld. Op 21 maart 2013 is het concept-rapport van Synthegra getoetst door de regioarcheoloog van de gemeente Zevenaar, dhr. Drs. J. Habraken (bijlage 6). De conclusie van Synthegra dat er geen vervolgonderzoek vereist is wordt niet gedeeld. Bodemingrepen (nieuwbouw, rioolaanleg en ondergrondse sloop) dieper dan 30 cm binnen het gearceerde deel (bijlage 7) dienen archeologisch te worden begeleid onder het protocol proefsleuven. Gelet op de geringe oppervlakte waarvoor deze begeleiding gewenst wordt, hebben de initiatiefnemers overleg gepleegd met de gemeente en de regioarcheoloog en is afgesproken dat er geen Programma van Eisen hoeft te worden opgemaakt en dat de regioarcheoloog persoonlijk aanwezig zal zijn bij de sloop/afgraving. Deze afspraken zullen nader worden gespecificeerd in de nog aan te vragen en af te geven sloopvergunning. 4.3 Bodemkwaliteit In het kader van de onderzoeksplicht van artikel 3.1.6 Bro dient onder andere de bodemgesteldheid op de locatie in beeld te worden gebracht. Op 14 februari 2014 is daarom opdracht verstrekt aan Buro Antares, Ambachtsweg 10, 7021 BT Zelhem voor het uitbrengen van een verkennend bodem- en asbestonderzoek. Het onderzoek is uitgevoerd op basis van de richtlijnen zoals die zijn gesteld in de Nederlandse Eindnorm (NEN) 5740. De NEN 5740 beschrijft de werkwijze voor het opstellen van een onderzoeksstrategie voor verkennend bodemonderzoek naar de aanwezigheid van bodemverontreiniging. Voor het asbestonderzoek is uitgegaan van de NEN 5707 en de NEN 5897. Op11 juni 2012 is het rapport uitgebracht (bijlage 1), (Projectnummer 012012, kenmerk MTE/ADV/BAZ012012/11-06-2012). Verkennend bodemonderzoek Uit het uitgevoerde verkennend onderzoek kan worden geconcludeerd dat de locatie niet geheel vrij is van verontreinigingen. In de grond zijn licht verhoogde gehalten SomPCB’s en nikkel aangetoond. Het grondwater bevat plaatselijk een licht verhoogde concentratie barium. Deze licht verhoogd gemeten gehalten/concentraties zijn dusdanig gering Wijzigingsplan De Oliemolen 14, Oud-Zevenaar

Pagina 10 van 21

juli 2013

verhoogd gemeten dat risico’s voor de volksgezondheid en het milieu als verwaarloosbaar klein moeten worden beschouwd. Aanvullend onderzoek hiervoor is derhalve niet noodzakelijk. Bij eventueel hergebruik van de grond dient rekening te worden gehouden met het Besluit Bodemkwaliteit en het gemeentelijk beleid. Verkennend asbestonderzoek Bij het verkennend asbestonderzoek zijn rond de schuren op twee locaties in de bodem asbesthoudende materialen aangetoond en is asbestverdacht materiaal op het maaiveld aangetroffen. Om inzicht te krijgen in de asbestconcentraties, welk type asbest er voor komt en wat de omvang van de asbestverontreiniging is (hoeveelheidbepaling) is door Buro Antares een nader asbestonderzoek ingesteld. Nader asbestonderzoek Op 25 september 2012 is het rapport uitgebracht (bijlage 2), (Projectnummer 012059, kenmerk MTE/ADV/BAZ/012059/25-09-2012). Het nader asbestonderzoek is uitgevoerd conform de NEN-5707. De conclusie van het onderzoek is dat in de bovengrond van drie van de vijf gegraven sleuven een gewogen asbestconcentratie boven de interventiewaarde en de hergebruiknorm van 100mg/kg ds is aangetoond. Hierdoor is sprake van een geval van ernstige bodemverontreiniging. De omvang van de verontreiniging is nog niet geheel in kaart gebracht. Omdat de omvang van de verontreiniging meer is dan 25 m3 is de provincie Gelderland het bevoegd gezag. De provincie Gelderland is gevraagd of een aanvullend nader asbestonderzoek noodzakelijk is of dat volstaan kan worden met een BUS-melding. Uit de brief van 24 oktober 2012 (bijlage 3), kenmerk Advies/BAZ/MTE/12-211 van Buro Antares aan de heer B.J. van Schaik blijkt dat door de provincie is aangegeven dat de verontreiniging niet geheel afgeperkt hoeft te worden middels een nader asbestonderzoek wanneer, binnen de asbestlocatie, op basis van boring en de gaten van het verkennend bodem- en asbestonderzoek een aanname kan worden gedaan omtrent de omvang van de verontreiniging. Dit is het geval. Er kan daarom worden volstaan met een BUS-melding welke aangevuld dient te worden met een bijlage met een onderbouwing van de vastgestelde geschatte omvang van de verontreiniging. De wijze van saneren wordt, ten behoeve van de aannemer, uitgewerkt in een Plan van Aanpak. De sanering kan niet eerder aanvangen dan na instemming van de provincie Gelderland met de BUS-melding.


Pagina 11 van 21

juli 2013

Locatie te saneren asbestverontreiniging Conclusie De milieuhygiënische kwaliteit van de bodem (gronden grondwater) vormen geen belemmering voor de geplande nieuwbouw. Aanvullend of nader onderzoek wordt niet noodzakelijk geacht. De geconstateerde asbestverontreiniging echter wel. Alvorens een bouwvergunning kan worden verleend dient deze te worden gesaneerd, conform een goedgekeurde BUSmelding van de provincie Gelderland met een Plan van Aanpak voor de aannemer 4.4 Externe veiligheid In het "Besluit kwaliteitseisen externe veiligheid inrichtingen milieubeheer" (Bevi) zijn normen voor de maximaal toelaatbare/aanvaardbare risico's als gevolg van de aanwezigheid van risicovolle inrichtingen of vervoersassen van gevaarlijke stoffen over wegen, spoor, water en via buisleidingen vastgelegd. Uit de provinciale risicokaart blijkt dat in het plangebied en directe omgeving zich geen risicovolle inrichtingen bevinden die van invloed zouden kunnen zijn op de voorgestane ontwikkelingen. De externe veiligheid vormt dan ook geen belemmering voor de geplande ontwikkelingen. 4.5 Flora en fauna Op 14 februari 2012 is opdracht verstrekt aan Planburo Oosterink, Rijksweg 25, 7011 DR Gaanderen voor het uitvoeren van een quickscan in het kader van de Flora- en faunawet. Wijzigingsplan De Oliemolen 14, Oud-Zevenaar

Pagina 12 van 21

juli 2013

om te inventariseren of door de geplande ontwikkeling schade kan ontstaan aan populaties van beschermde soorten flora en/of fauna, en of hiervoor aanvullend onderzoek dan wel een ontheffing in het kader van de Flora- en faunawet noodzakelijk is. Op 5 juni 2012 is het rapport uitgebracht (bijlage 4), (Rapportnummer PBO 12041301). Vaatplanten, amfibieën, vissen, reptielen, libellen en dagvlinders en ongewervelden Uit de resultaten blijkt dat het voorkomen van beschermde soorten uit deze soortgroepen klein is. Daarmee is ook een negatief effect op deze soorten redelijkerwijs uit te sluiten. Betreffende deze soortgroepen zal door de uitvoer van de ingreep dan ook geen overtreding van de Flora- en faunawet plaatsvinden. Zoogdieren Grondgebonden zoogdieren Uit de resultaten blijkt dat het voorkomen van beschermde soorten uit deze soortgroepen redelijkerwijs uitgesloten kunnen worden. Daarmee is ook een negatief effect op deze soorten redelijkerwijs uit te sluiten. Betreffende deze soortgroepen zal de uitvoer van de ingreep zal dan ook geen overtreding van de Flora- en faunawet plaatsvinden. Vleermuizen Uit de resultaten blijkt dat mogelijk enkele vleermuissoorten rond het onderzoeksgebied kunnen voorkomen. De toetsing laat zien dat er geen vaste rusten/of verblijfplaatsen verwijderd worden. De planwijziging belemmert geen eventuele vliegroute langs de bomen of struweel op de rand van het plangebied. Marterachtigen Een potentieel negatief effect op de steenmarter kan redelijkerwijs uitgesloten worden. Vogels De inrichting van het plangebied wijzigt zich door de sanering van schuren, de bouw van twee nieuwe woningen en de aanleg van nieuwe beplantingen van bomen, struweel en hagen. De nestelgelegenheid voor vogels neemt per saldo aanzienlijk toe. De sanering van de schuren hoeft geen nadeel voor vogels te zijn mits de sanering buiten het broedseizoen plaats vindt. Er is nog geen planning voor de sloop gemaakt. Een negatief (blijvend) effect op soorten met een vaste rusten/of verblijfplaats is redelijkerwijs uit te sluiten. Ook schade op het eventuele leefgebied van een steenuil is redelijkerwijs uit te sluiten. Er is geen sprake van een blijvend negatief effect op de biotoop voor vogels. Indien de uitvoering in het broedseizoen plaats vindt dient wel rekening gehouden te worden met mogelijk aanwezige broedvogels in de beplantingen van het plangebied. Alle nesten van vogels zijn beschermd wanneer deze in functie zijn. Er zullen eventueel vroegtijdig werende maatregelen moeten worden getroffen of activiteiten buiten het (verlengde) broedseizoen van 15 maart tot en met 15 juli. Indien vroegtijdig maatregelen worden getroffen is een ontheffing in het kader van de Flora- en faunawet niet nodig. Wijzigingsplan De Oliemolen 14, Oud-Zevenaar

Pagina 13 van 21

juli 2013

Conclusie: Uit de toetsing aan de Flora- en faunawet blijkt dat, bij de uitvoer van de ingreep er eventueel alleen (tijdelijke) negatieve effecten te verwachten zijn op vogels; Dit betreft dan eventueel het effect op nesten op en rond het plangebied in het broedseizoen. Op de overige soortgroepen wordt geen negatief effect op beschermde soorten (of functies) verwacht. De voorgenomen ingreep met de sanering van schuren en de vervangende bouw van twee woningen met beplantingen kan per saldo een meerwaarde voor de biotoop zijn door de toename van leefgebied voor diverse soorten. Het plan is per saldo een “neutrale tot potentieel gunstige ecologische ontwikkeling”. Gelet op de mogelijke verstoring van vogels is de uitvoering van het werk tussen september en maart de meest gunstige periode. Op het plangebied zijn geen ecologische kwaliteiten aangetroffen. Er zijn geen indicaties voor de mogelijke aanwezigheid van kwaliteiten later in het seizoen. De beoogde ontwikkeling zal geen significant effect hebben op het Natura 2000 gebied dat net aan de overzijde van de dijk begint. Een vervolgonderzoek wordt niet nodig geacht. 4.6 Geluid In de Wet geluidhinder (Wgh) staat dat voor een bestemmingsplan inzichtelijk moet worden gemaakt welke geluidsbronnen in het gebied aanwezig zijn en wat de geluidsbelasting is voor woningen en andere gevoelige bestemmingen. Op basis van de Wet geluidhinder (Wgh) zijn er drie geluidsbronnen waarmee bij de vaststelling van bestemmingsplannen rekening gehouden dient te worden: wegverkeer-, railverkeer- en industrielawaai. Voor het plangebied geldt dat het alleen in de mogelijke invloedsfeer van wegverkeerslawaai is gelegen. Om deze reden worden industrie- en railverkeerslawaai niet verder uitgewerkt. Wegverkeerslawaai Artikel 76 Wgh verplicht ertoe om bij de vaststelling van een bestemmingsplan dat betrekking heeft op gronden binnen een geluidzone ter zake van de geluidsbelasting van de gevel van geprojecteerde geluidsgevoelige bestemmingen (zoals woningen) de grenswaarden uit de Wgh in acht te nemen. Bij het voorbereiden van de vaststelling van zo'n bestemmingsplan moet akoestisch onderzoek worden gedaan naar die geluidsbelasting. Op grond van artikel 74 Wgh heeft iedere weg van rechtswege een geluidzone, met uitzondering van: - wegen die liggen binnen een tot woonerf bestemd gebied; - wegen waarop een wettelijke snelheid geldt van ten hoogste 30 km/uur.


Pagina 14 van 21

juli 2013

Het plangebied is niet gelegen aan een doorgaande weg. De Oliemolen wordt ter plaatse afgesloten voor doorgaand wegverkeer, met uitzondering van (brom)fietsverkeer en voor landbouwvoertuigen. Daarmee heeft deze weg geen geluidzone en hoeft er geen akoestisch onderzoek te worden uitgevoerd. 4.7 De Waterparagraaf Het Rijksbeleid ten aanzien van water is neergelegd in de Vierde Nota Waterhuishouding (1998). Hierin is aangegeven dat het waterbeheer in Nederland moet zijn gericht op een veilig en goed bewoonbaar land met gezonde duurzame watersystemen. Om dit te bereiken moet zoveel mogelijk worden uitgegaan van een watersysteembenadering en integraal waterbeheer. In de nota is onder andere aangegeven dat stedelijk water meer aandacht moet krijgen. Volgens de nota Waterbeheer in de 21e eeuw (2000) moet aan het watersysteem meer aandacht worden gegeven om de natuurlijke veerkracht te benutten. Voorkomen van afwenteling door het hanteren van de drietrapsstrategie “vasthouden-bergen-afvoeren” staat hierbij centraal. Ook in stedelijke uitbreidingen dient daarom het overtollige hemelwater beter vastgehouden te worden. De watertoets is met ingang van 1 november 2003 wettelijk verplicht voor ruimtelijke plannen die vallen onder de Wet ruimtelijke ordening. In het Nationaal Bestuursakkoord Water-actueel (NBW-actueel, juni 2008) hebben rijk, provincies, gemeenten en waterschappen onder meer opnieuw afgesproken dat de watertoets ook wordt toegepast bij waterhuishoudkundig relevante ruimtelijke plannen en besluiten die niet vallen onder de Wro. Beschrijving van het watersysteem in het plangebied Het terrein heeft een hoogte van ca. 11.6 m.+NAP. Het freatisch grondwater in de omgeving heeft een niveau van ca. 9.7 m.+NAP. Het grondwater begint op ca. 1.9 m-mv. Het ondiepe grondwater stroomt, indien het niet door locale factoren zoals ligging van sloten, putten, de aanwezigheid van zandlichamen voor kabels en leidingen of funderingen e.d., in zuidwestelijke richting. De dijk (De Oliemolen) is de regionale waterkering in het gebied. Ten oosten en noorden van de locatie lopen primaire en secundaire watergangen.


Pagina 15 van 21

juli 2013

Bron! Legger waterschap

De watertoetstabel met relevante en niet-relevante waterhuishoudkundige thema’s

Watertoetstabel Thema Veiligheid

Riolering en Afvalwaterketen Wateroverlast (oppervlaktewater)

Oppervlaktewaterkwaliteit Grondwateroverlast

Grondwaterkwaliteit Inrichting en beheer

Toetsvraag 1. Ligt in of binnen 20 meter vanaf het plangebied een waterkering? (primaire waterkering, regionale waterkering of kade) 2. Ligt het plangebied in een waterbergingsgebied of winterbed van een rivier? 1. Is de toename van het afvalwater (DWA) groter dan 1m3/uur? 2. Ligt in het plangebied een persleiding van WRIJ? 3. Ligt in of nabij het plangebied een RWZI of rioolgemaal van het waterschap? 1. Is er sprake van toename van het verhard oppervlak met meer dan 2500m 2? 2. Is er sprake van toename van het verhard oppervlak met meer dan 500m2? 3. Zijn er kansen voor het afkoppelen van bestaand verhard oppervlak? 4. In of nabij het plangebied bevinden zich natte en laag gelegen gebieden, beekdalen, overstromingsvlaktes? 1. Wordt vanuit het plangebied (hemel)water op oppervlaktewater geloosd?

Relevant Ja

Intensiteit# 2

Ja Nee Nee Nee Nee Nee Ja Nee

2 2 1 1 2 1 1 1

Nee

1

1. Is in het plangebied sprake van slecht doorlatende lagen in de ondergrond? 3. Is in het plangebied sprake van kwel? 4. Beoogt het plan dempen van perceelsloten of andere wateren? 5. Beoogt het plan aanleg van drainage? 1. Ligt het plangebied in de beschermingszone van een drinkwateronttrekking?

Nee Nee Nee Nee Nee

1 1 1 1 1

1. Bevinden zich in of nabij het plangebied wateren die in eigendom of beheer zijn bij het waterschap? 2. Heeft het plan herinrichting van watergangen tot doel?

Ja

1

Nee

2


Pagina 16 van 21

juli 2013

Volksgezondheid

Natte natuur

Verdroging Recreatie Cultuurhistorie

1. In of nabij het plangebied bevinden zich overstorten uit het gemengde stelsel? 2. Bevinden zich, of komen er functies, in of nabij het plangebied die milieuhygiënische of verdrinkingsrisico’s met zich meebrengen (zwemmen, spelen, tuinen aan water)? 1. Bevindt het plangebied zich in of nabij een natte EVZ? 2. Ligt in of nabij het plangebied een HEN of SED water? 3. Bevindt het plangebied zich in beschermingszones voor natte natuur? 4. Bevindt het plangebied zich in een Natura 2000-gebied? 1. Bevindt het plangebied zich in een TOP-gebied? 1. Bevinden zich in het plangebied watergangen en/of gronden in beheer van het waterschap waar actief recreatief medegebruik mogelijk wordt? 1. Zijn er cultuurhistorische waterobjecten in het plangebied aanwezig?

Nee Nee Nee Nee Nee Nee Nee

1 2 2 1 1 1

Nee Nee

2 1

Veiligheid: Aan de zuidzijde ligt een regionale kering. Binnen een zone van 10 m. uit de teen van de dijk en hierna met een helling van 1:5 van de kering mogen geen bouwwerkzaamheden worden verricht. Binnen deze zone is de Keur van toepassing. Wateroverlast: Infiltratie van het regenwater gebeurt naast de woningen c.a., zonder overloop naar het oppervlaktewater. Inricht en beheer: Aan de noorden aan de oostzijde ligt een watergang van het waterschap. Binnen een zone van 5 meter breed, gemeten vanaf de insteek van de watergang is de Keur van toepassing. Zonder toestemming van het Waterschap mogen binnen deze zone geen gebouwen en beplantingen worden aangebracht. Het winterbed van de rivieren en de waterkering met de beschermingszones blijven vrij van bebouwing en andere ontwikkelingen die het functioneren ervan kunnen belemmeren.

Geconcludeerd kan worden dat de bouw van twee woningen aan de Oliemolen hoegenaamd geen negatief effect op de waterhuishouding zal hebben 4.8 Luchtkwaliteit In de Wet Luchtkwaliteit is vastgelegd dat normen ten aanzien van de luchtkwaliteit niet overschreden mogen worden. Van bepaalde projecten met getalsmatige grenzen is vastgesteld dat deze 'niet in betekenende mate' (NIBM) bijdragen aan de luchtverontreiniging. Deze mogen zonder toetsing aan de grenswaarden voor luchtkwaliteit uitgevoerd worden. Hieronder valt bijvoorbeeld te denken aan de realisatie van nieuwe woonwijken tot 500 woningen. Aangezien in het plangebied in de toekomst maar twee woningen worden gerealiseerd, kan worden gesteld dat het project ‘in niet betekenende mate’ bijdraagt aan de verslechtering van de luchtkwaliteit. Onderzoek naar de luchtkwaliteit is daarom voor dit project niet noodzakelijk. 4.9 Bedrijven en milieuzonering Bij het opstellen van een bestemmingsplan dient de invloed van bestaande (of nieuw te vestigen) bedrijven op de leefomgeving afgewogen te worden. Wijzigingsplan De Oliemolen 14, Oud-Zevenaar

Pagina 17 van 21

1

juli 2013

De publicatie van de Vereniging van Nederlandse Gemeenten “Bedrijven en milieuzonering” uitgave 2009, bevat richtafstanden tussen milieugevoelige functies en milieubelastende functies waarmee rekening gehouden dient te worden bij het toewijzen van nieuwe functies in een gebied. In de directe omgeving zijn geen bedrijven gelegen. In de nabijheid van het plangebied, op een afstand van ruim 100 meter van de te bouwen woningen, bevindt zich de 150 kV hoogspanningslijn Nijmegen - Zevenaar. Deze afstand is ruim voldoende om zonder problemen de extra woningen toe te voegen.

Bron: Netkaart RIVM 150 kV lijn Nijmegen-Zevenaar Geconcludeerd wordt dat wat betreft de (ontwikkelingsmogelijkheden van) bedrijven en milieuzonering, er geen belemmeringen geconstateerd zijn voor de functiewijziging binnen het plangebied. 4.10 Geur Bij het opstellen van een wijzigingsplan moet worden bepaald of er sprake is van een goede ruimtelijke ordening en of het plan niet in strijd is met het recht. Voor geurhinder afkomstig van veehouderijen is het van belang of er bij toekomstige geurgevoelige objecten sprake is van een goed woon- en verblijfklimaat. Rondom het plangebied bevinden zich weliswaar enkele agrarische bedrijven, maar deze liggen op dusdanige afstand dat ze geen belemmering vormen voor de functieverandering. Wijzigingsplan De Oliemolen 14, Oud-Zevenaar

Pagina 18 van 21

juli 2013

4.11 Verkeer en parkeren Een ruimtelijke ontwikkeling mag niet leiden tot problemen bij de verkeersafwikkeling of tot parkeeroverlast. In de bestaande situatie zijn er twee inritten. Deze blijven gehandhaafd. De meest westelijk gelegen inrit, welke werd gebruikt voor de aan- en afvoer ten behoeve van het agrarisch bedrijf, wordt de toegangsweg naar de beide te bouwen woningen en is hiervoor ruim geschikt. Het aantal opritten naar de dijk blijft daardoor gelijk. De te handhaven woning De Oliemolen 14 blijft ontsloten via de bestaande toegangsweg naar deze woning. De interne verkeerscirculatie tussen de beide inritten via het erf van de boerderij was al opgeheven door de splitsing van de eigendom. Door de functieverandering worden agrarische gebouwen (fokvarkensbedrijf annex schapenhouderij) omgezet in een woonfunctie. Een volledig functionerend agrarisch bedrijf brengt meer verkeersbewegingen met zich mee dan de toekomstige woonfunctie, ofwel hierdoor zal het aantal verkeersbewegingen eerder afnemen dan toenemen. Het parkeren geschiedt op eigen terrein, waardoor er geen parkeeroverlast zal ontstaan voor de omgeving. Volgens de CROW publ. 317 behoeft het voorliggende plan 2,4 parkeerplaatsen per vrijstaande woning. Dat wordt in het plan gerealiseerd.

5. CONCLUSIE MILIEUTECHNISCHE EN RUIMTELIJKE ASPCTEN De resultaten van de milieutechnische en ruimtelijke aspecten leveren geen beperkingen op ten aanzien van de nieuwbouwplannen, behoudens de te saneren asbestverontreiniging na goedkeuring van het bevoegd gezag (provincie Gelderland) en de mogelijke vondsten van archeologische waarden bij de (graaf)werkzaamheden. Bij de werkzaamheden dient er rekening mee te worden gehouden dat broedende vogelsoorten niet worden gestoord. Dit wordt zoveel als mogelijk geminimaliseerd door de voorgenomen werkzaamheden te starten buiten het broedseizoen (ruwweg 15 maart – 15 juli).

6. ECONOMISCHE UITVOERBAARHEID 6.1 Exploitatie De voor dit bouwplan te maken kosten zijn voor rekening van de betrokken grondeigenaren en initiatiefnemers. Met hen worden hierover bindende afspraken gemaakt. Om deze reden is geen exploitatieraming voor de nieuwbouw aan deze rapportage toegevoegd.


Pagina 19 van 21

juli 2013

6.2 Planschade De mogelijke planschade als gevolg van de nieuwbouw zijn eveneens voor rekening van de initiatiefnemers. De verdere afhandeling hiervan wordt in overleg met de gemeente Zevenaar geregeld.

7.

BIJLAGEN

Aantal bijlagen: 7. Bijlage 1: Verkennend bodem- en asbestonderzoek Buro Antares, Ambachtsweg 10, 7021 BT Zelhem d.d. 11 juni 2012 (Projectnummer 012012, kenmerk MTE/ADV/BAZ012012/1106-2012). Bijlage 2: Nader asbestonderzoek Buro Antares Ambachtsweg 10, 7021 BT Zelhem d.d. 25 september 2012 (Projectnummer 012059, kenmerk MTE/ADV/BAZ/012059/25-092012). Bijlage 3: Brief (offerte) van 24 oktober 2012 van Buro Antares te Zelhem aan initiatiefnemer, kenmerk Advies/BAZ/MTE/12-211 Bijlage 4: Quickscan Flora en Fauna d.d. 5 juni 2012 Planburo Oosterink, Rijksweg 25, 7011 DR Gaanderen (rapportnummer PBO 12041301). Bijlage 5: Bureauonderzoek en Inventariserend Veldonderzoek, karterend booronderzoek d.d. 24 juni 2013 Synthegra BV, Doetinchemseweg 61a, 7007 CB Doetinchem (Projectnummer S 130002). Bijlage 6: Toetsing archeologisch rapport (2e versie) Synthegra d.d. 21 maart 2013 van regioarcheoloog Drs. J. Habraken, Eusebiusbuitensingel 53, Postbus 9200 6800 HA Arnhem. Bijlage 7: Situatieschets behorende bij bijlage 6.


Pagina 20 van 21

juli 2013

Regels

HOOFDSTUK 1 Inleidende regels Op dit wijzigingsplan zijn van toepassing de regels (voorschriften) die deel uitmaken van het bestemmingsplan "Buitengebied 2000 Zevenaar", vastgesteld op 24 oktober 2001 door de gemeenteraad van de gemeente Zevenaar, gedeeltelijk goedgekeurd door Gedeputeerde Staten op 14 mei 2002 en ten slotte bij besluit van 2 april 2004 door de Raad van State onherroepelijk geworden.

HOOFDSTUK 2 Bestemmingsregels ARTIKEL 1 Agrarisch met waarden Op dit wijzigingsplan zijn van toepassing de regels (voorschriften) die deel uitmaken van het bestemmingsplan "Buitengebied 2000 Zevenaar", vastgesteld op 24 oktober 2001 door de gemeenteraad van de gemeente Zevenaar, gedeeltelijk goedgekeurd door Gedeputeerde Staten op 14 mei 2002 en ten slotte bij besluit van 2 april 2004 door de Raad van State onherroepelijk geworden. Met dien verstande dat met dit wijzigingsplan aan de bestemming "Agrarisch met waarden" de volgende aanduidingen worden toegevoegd om de gewenste functieverandering mogelijk te maken: a. daar waar op de plankaart de aanduiding 'ontsluiting' staat, wordt mede verstaan een ontsluiting en de parkeervoorziening ten behoeve van de woningen; b. daar waar op de plankaart de aanduiding 'specifieke vorm van agrarisch-boomgaard' staat, is uitsluitend een boomgaard toegestaan.

ARTIKEL 2 Water Op dit wijzigingsplan zijn van toepassing de regels (voorschriften) die deel uitmaken van het bestemmingsplan "Buitengebied 2000 Zevenaar", vastgesteld op 24 oktober 2001 door de gemeenteraad van de gemeente Zevenaar, gedeeltelijk goedgekeurd door Gedeputeerde Staten op 14 mei 2002 en ten slotte bij besluit van 2 april 2004 door de Raad van State onherroepelijk geworden.

ARTIKEL 3 Wonen Op dit wijzigingsplan zijn van toepassing de regels (voorschriften) die deel uitmaken van het bestemmingsplan "Buitengebied 2000 Zevenaar", vastgesteld op 24 oktober 2001 door de gemeenteraad van de gemeente Zevenaar, gedeeltelijk goedgekeurd door Gedeputeerde Staten op 14 mei 2002 en ten slotte bij besluit van 2 april 2004 door de Raad van State onherroepelijk geworden.

ARTIKEL 4 Leiding - Hoogspanningsverbinding Op dit wijzigingsplan zijn van toepassing de regels (voorschriften) die deel uitmaken van het bestemmingsplan "Buitengebied 2000 Zevenaar", vastgesteld op 24 oktober 2001 door de gemeenteraad van de gemeente Zevenaar, gedeeltelijk goedgekeurd door Gedeputeerde Staten op 14 mei 2002 en ten slotte bij besluit van 2 april 2004 door de Raad van State onherroepelijk geworden.

ARTIKEL 5 Waterstaat - Waterkering Op dit wijzigingsplan zijn van toepassing de regels (voorschriften) die deel uitmaken van het bestemmingsplan "Buitengebied 2000 Zevenaar", vastgesteld op 24 oktober 2001 door de gemeenteraad van de gemeente Zevenaar, gedeeltelijk goedgekeurd door Gedeputeerde Staten op 14 mei 2002 en ten slotte bij besluit van 2 april 2004 door de Raad van State onherroepelijk geworden.

HOOFDSTUK 3 Algemene regels Op dit wijzigingsplan zijn van toepassing de regels (voorschriften) die deel uitmaken van het bestemmingsplan "Buitengebied 2000 Zevenaar", vastgesteld op 24 oktober 2001 door de gemeenteraad van de gemeente Zevenaar, gedeeltelijk goedgekeurd door Gedeputeerde Staten op 14 mei 2002 en ten slotte bij besluit van 2 april 2004 door de Raad van State onherroepelijk geworden.

HOOFDSTUK 4 Overgangs- en slotregels ARTIKEL 6 Overgangsrecht Op dit wijzigingsplan zijn van toepassing de regels (voorschriften) die deel uitmaken van het bestemmingsplan "Buitengebied 2000 Zevenaar", vastgesteld op 24 oktober 2001 door de gemeenteraad van de gemeente Zevenaar, gedeeltelijk goedgekeurd door Gedeputeerde Staten op 14 mei 2002 en ten slotte bij besluit van 2 april 2004 door de Raad van State onherroepelijk geworden.

ARTIKEL 7 Slotregel Deze regels worden aangehaald als: Regels van het wijzigingsplan 'De Oliemolen 14, Oud-Zevenaar' van de gemeente Zevenaar. Aldus vastgesteld in de vergadering van Burgemeester en wethouders van [pm]

Gemeente Zevenaar, Raadhuisplein 1, 6901 GN Zevenaar

Wijzigingsplan De Oliemolen 14, Oud-Zevenaar. NL.IMRO.0299.BP00DEOLIEMOLEN14-VA01 Vastgesteld, oktober 2013

Recommend Documents