Werkinstructie taxatierapport voor Bijzonder Beheer Introductie Vanaf 1 januari 2011 is het verplicht voor NHG zaken om ook taxaties in het kader van Bijzonder Beheer te laten valideren. Het is dan ook zaak, in het kader van de validatie, om tot een uniform beleid en rapport te komen. Daartoe heeft het NWWI met de betrokken partijen, zijnde NHG, geldverstrekkers en gespecialiseerde taxateurs, afgestemd wat er minimaal in een rapport voor Bijzonder Beheer vereist is bij de volgende situaties: 1. De taxateur kan gewoon het pand betreden; 2. De taxateur kan niet binnen komen om de taxatie naar behoren te verrichten; 3. De waarde(begrippen) welke minimaal in het rapport vermeld dienen te worden. Vanaf heden zal, met instemming van de brancheorganisaties, in “tijdelijkheid” (tot implementatie van het nieuwe model „Bijzonder Beheer woonruimte‟) nog gebruik worden gemaakt van het Taxatierapport Financiering Woonruimte model januari 2013. De brancheorganisaties, verenigd in STENV, hebben aangegeven dat de overige onderstaande „waardebegrippen‟, benodigd in het kader van Bijzonder Beheer, toch onder D. Waardering kunnen worden vermeld. Bij de Executiewaarde(n) wordt tussen haakjes verwezen naar hoofdstuk N. Nadere mededelingen waar dan de volgende tekst dient te worden weergegeven: „In tegenstelling tot hetgeen vermeld in “koptitel” van dit taxatierapport financiering woonruimte model januari 2013 is dit taxatierapport niet opgesteld met als doel financiering, maar betreft dit een taxatierapport welke uitsluitend is opgesteld met als toepassing het “gebruik” in het kader van Bijzonder Beheer. Deze tekst maakt duidelijk dat, in tegenstelling tot de titel van het taxatierapport, het geen taxatierapport betreft in het kader van een financiering. De opdrachtgever is te allen tijde een partij welke betrokken is bij Bijzonder Beheer zaken, veelal een hypotheekverstrekker of NHG. Ook partijen welke gelieerd zijn aan een hypotheekverstrekker kunnen een opdrachtgever zijn. Hieronder wordt beschreven wat er anders is ten opzichte van een taxatie ten behoeve van de financiering. 1. De taxateur kan het pand normaal betreden Indien de taxateur het object zowel van binnen als buiten kan inspecteren, dan dient hij zich te houden aan de nieuwste NWWI invulinstructie echter met uitzondering van onderstaande aanpassingen: a. In hoofdstuk C. Doel van de Taxatie moet zowel bij punt a als b. de keuze „Nee‟ worden gekozen; b. In hoofdstuk C. Doel van de Taxatie moet bij punt c. worden ingevuld: “Bijzonder Beheer, het verkrijgen van inzicht in de waarde ten behoeve van een (executoriale) verkoop”; c. In hoofdstuk N. Nadere mededelingen zal de taxateur de uitgangspunten die hij heeft genomen, inzake o.a. de eventuele achterstallige betalingen die de huidige eigenaar heeft aan de Vereniging van Eigenaren, vermelden. Hierop aanvullend dient de taxateur de volgende zaken te leveren: a. Om de geldverstrekker een beter inzicht te geven in de historische transacties van het getaxeerde object en de woningen in de directe omgeving dient een „woningtransactieoverzicht‟ van het Kadaster te worden bijgevoegd op basis van postcode van het getaxeerde object (kies dus voor woningtransacties bij Kadata); 1|5
Werkinstructie taxatierapport voor Bijzonder Beheer_v2.0
18-01-2013
b. Het is voor een medewerker van de afdeling Bijzonder Beheer noodzakelijk om een zo goed mogelijk beeld te krijgen van het object. Derhalve dienen er naast de 6 reguliere foto‟s, zijnde vooraanzicht, straatbeeld, badkamer, woonkamer, keuken en achtergevel, ook foto‟s te worden gemaakt van de navolgende ruimten (indien aanwezig): slaapkamers, het toilet, de bergzolder, de garage/berging, de technische ruimte en/of CV ketel, de meterkast. 2. De taxateur kan het pand niet betreden Indien de taxateur het object niet van binnen heeft kunnen inspecteren, dan kan na overleg met de opdrachtgever worden besloten om het pand alsnog te taxeren. U vermeldt uw afwijkende uitgangspunten onder N. Nadere mededelingen gaat in de taxatie uit van de volgende gegevens: De taxateur volgt de meest recente invulinstructie zoals deze door het NWWI is vastgesteld met uitzondering van de volgende elementen: 1. Bij H. Omschrijving object en omgeving o H.1.b.: de taxateur geeft aan welke onderdelen door hem zijn waargenomen en welke hij heeft aangenomen; o H.1.e.: tenzij duidelijk zichtbaar en beschreven neemt de taxateur als uitgangspunt dat er geen aanzienlijke wijzigingen / uitbreidingen hebben plaatsgevonden; o H.1.f.: de indeling van de woning wordt ingevuld aan de hand van beschikbare informatie van referentieobjecten (bijvoorbeeld uit eigen archief of uitwisselingssysteem welke als bron worden genoemd), waarbij wordt aangegeven dat de ingevulde indeling uitgangspunt is van de taxatie. Indien er geen soortgelijke referentieobjecten aanwezig zijn verklaart de taxateur welk uitgangspunt hij heeft genomen; o H.1.g.: de gebruiksoppervlakten kunnen ingevuld worden indien de grootte herleidbaar is van bijvoorbeeld referentieobjecten die hetzelfde zijn of van bouwtekeningen; o H.1.h. voor de bruto inhoud geldt hetzelfde; De taxateur geeft aan op basis waarvan hij de grootte van de velden heeft gebaseerd. 2. Bij I. Onderhoudstoestand, Nieuwbouw, Verbouwing en/of verbetering o I.2.a.: de onderhoudstoestand van de niet te beoordelen delen heeft als uitgangspunt „slecht‟, tenzij de taxateur van mening is dat dit uitgangspunt onterecht is en hiervoor geen aanleiding is te veronderstellen; Dit geldt in ieder geval voor het binnenonderhoud. Dit uitgangspunt en het gedane onderzoek hiervoor vermeldt de taxateur in N. 3. Bij K. Eigen bewoning en/of bewoning door derden o K.1.: de beschikbare informatie over de huidige bewoning wordt door de taxateur verwerkt en vormt uitgangspunt. Daarnaast is uitgangspunt bij K.1.c. dat het object leeg, ontruimd en onbewoond wordt opgeleverd; Tevens wordt bij de invulling van K.1.d. als uitgangpunt genomen dat het object in eigen gebruik zal worden genomen door de aanvrager van de financiering. o K.2.: Uitgangspunt voor de taxateur is dat het object in de afgelopen periode slordig is gebruikt, dus “intensief” bewoond. 4. Bij N. Nadere mededelingen Dient u te vermelden op welke wijze en hoeveel pogingen er zijn gedaan om de bewoner te bereiken c.q. het pand te kunnen betreden. Dit is noodzakelijk omdat bij een gedwongen onderhandse verkoop de rechter zich zal overtuigen van het feit dat alles in het werk is gesteld om de klant zelf te kunnen laten verkopen. Daarnaast vermeldt u de uitgangspunten welke genomen zijn bij de „niet zichtbare onderdelen‟ van de woning zoals hiervoor vermeld.
2|5
Werkinstructie taxatierapport voor Bijzonder Beheer_v2.0
18-01-2013
5. P. Foto‟s; o De taxateur dient tenminste foto‟s te maken van vooraanzicht, achtergevel (indien mogelijk), straatbeeld en van die onderdelen die wel visueel inspecteerbaar zijn; o Indien er foto‟s beschikbaar zijn van de binnenzijde van het object afkomstig van een derde (zoals een verkopende makelaar) dan gebruikt de taxateur deze foto‟s, waarbij hij vermeldt onder N. Nadere mededelingen uit welke bron en van welke datum deze foto‟s zijn om duidelijk te maken dat de huidige situatie afwijkend kan zijn. Hierop aanvullend dient de taxateur, om de geldverstrekker een beter inzicht te geven in de historische transacties van het getaxeerde object en de woningen in de directe omgeving, een „woningtransactieoverzicht‟ van het Kadaster bij te voegen op basis van postcode van het getaxeerde object (kies dus voor woningtransacties bij Kadata); 3. De waarden welke minimaal in het rapport vermeld dienen te worden. In hoofdstuk D. Waardering dienen altijd de navolgende waarden te worden opgenomen: 1. Marktwaarde: ‘Het geschatte bedrag waartegen vastgoed zou worden overgedragen op de waardepeildatum tussen een bereidwillige koper en een bereidwillige verkoper in een zakelijke transactie na behoorlijke marketing, waarbij de partijen met kennis van zaken, prudent en niet onder dwang zouden hebben gehandeld.’ De definitie van deze waarde sluit aan bij het huidige normblad. Bij L.2. vermeldt u de van toepassing zijnde courantheid van het object, waarbij het uitgangspunt vormt dat er gekeken wordt naar de huidige marktsituatie voor hetzelfde woningtype in de directe omgeving van het getaxeerde object. Indien het object verhuurd is (legaal en met toestemming van de geldverstrekker) zal, ter bepaling van de marktwaarde, het laagste bedrag van de werkelijk huur en de maximale huur worden gehanteerd. Daarnaast zullen de volgende „waardebegrippen‟ in hoofdstuk D. na de Marktwaarde worden vermeld: 2. Marktwaarde in verhuurde staat De definitie kan bij N. worden vermeld: Het geschatte bedrag waartegen vastgoed in verhuurde staat tussen een bereidwillige koper, niet zijnde de huurder, en een bereidwillige verkoper na behoorlijke marketing in een zakelijke transactie zou worden overgedragen op de waardepeildatum, waarbij de partijen met kennis van zaken, prudent en niet onder dwang zouden hebben gehandeld. Oplevering in verhuurde staat waarbij de markthuurwaarde als volgt wordt bepaald: De maximale huurprijs volgend uit de puntentelling voor niet geliberaliseerde woonruimte, tevens rekeninghoudend met de plaatselijke marktomstandigheden, danwel de maximaal redelijke markthuurwaarde voor geliberaliseerde woonruimte. Graag vermelden op welke wijze de markthuurwaarde tot stand is gekomen. De maximale huur van een woning kan worden berekend met behulp van het woningwaarderingsstelsel. Door middel van deze berekening wordt duidelijk of de woning valt onder de geliberaliseerde (zelfstandige) woonruimte (met een huurprijs hoger dan € 668,92 per 1 juli 2012 (meer dan 140 punten)) of dat het aantal punten gelijk of lager is dan 140 punten en in de tabel "Maximale huurprijsgrenzen voor zelfstandige woningen per 1 juli 2012” kan worden opgezocht welke huurprijs maximaal redelijk is. Daarna dient wel beoordeeld 3|5
Werkinstructie taxatierapport voor Bijzonder Beheer_v2.0
18-01-2013
te worden of deze maximale huurprijs in de huidige marktomstandigheden op die locatie realiseerbaar is. Is dit niet het geval, vermeldt de taxateur welk lagere bedrag hij aangehouden heeft en de reden hiervoor. Indien het geliberaliseerde woonruimte betreft kan de in die markt geldende markthuurwaarde worden gehanteerd. Deze markthuurwaarde kan vervolgens worden gebruikt om middels de kapitalisatiemethode te komen tot de marktwaarde in verhuurde staat. Hiervoor is in Excel een berekeningmethode beschikbaar, welke door de taxateurs gebruikt kan worden als onderbouwing voor de marktwaarde in verhuurde staat. Deze is te downloaden vanaf de website van het betreffende Validatie Instituut. In plaats daarvan kan de taxateur gebruik maken van de uitgebreidere BAR/NAR-methode. Indien de woning is verhuurd dan graag aangeven of er sprake is van kamerverhuur of totaalverhuur bij K.1.b. Tevens bij N. Nadere mededelingen aangeven wat de daadwerkelijke huurprijs is. 3. Executiewaarde (Zie N. Nadere mededelingen) De definitie kan bij N. worden vermeld: Het geschatte bedrag waartegen vastgoed bij gedwongen openbare verkoop volgens plaatselijk gebruik bij aanbieding vrij van huur en gebruik, na behoorlijke marketing zou worden overgedragen op de waardepeildatum, waarbij de partijen met kennis van zaken en prudent zouden hebben gehandeld en koper niet onder dwang zou hebben gehandeld. Deze waarde geeft de verwachte opbrengst aan indien het object via de (regio)veiling dient te worden verkocht, rekeninghoudend met alle bijkomende kosten zoals aanschrijvingen en achterstallige kosten, om het object te op deze wijze verkopen. De geldverstrekker moet, indien hij het ontruimings- en/of huurbeding wil inroepen, de onderstaande waarden voorleggen aan de voorzieningenrechter en het is daarom van groot belang om deze in het taxatierapport te vermelden. 4. Executiewaarde in verhuurde staat (Zie N. Nadere mededelingen) Het geschatte bedrag waartegen vastgoed bij gedwongen openbare verkoop volgens plaatselijk gebruik bij aanbieding in verhuurde staat (met door de geldgever gegeven toestemming), na behoorlijke marketing zou worden overgedragen op de waardepeildatum, waarbij de partijen met kennis van zaken en prudent zouden hebben gehandeld en koper niet onder dwang zou hebben gehandeld. 5. Gedwongen Verkoopwaarde (Zie N. Nadere mededelingen) Dit is de waarde die gerealiseerd wordt bij een verkooptermijn van 3 maanden waarbij sprake is van dwang tot verkoop. Verder komt de verkoop tot stand via het reguliere verkoopkanaal (makelaar), waarbij de eigenaar van het object zal meewerken aan bezichtigingen en verkoop. Optioneel: Herbouwwaarde Sommige geldverstrekkers wensen ook graag dat de Herbouwwaarde wordt vermeld. Het verbond van verzekeraars heeft hiervoor een herbouwwaardemeter ontwikkeld welke hiervoor door hen gebruikt kan worden. Indien het een specifiek object betreft en/of expliciet om een herbouwwaarde wordt gevraagd, bent u vrij deze toe te voegen, echter wordt hier bij de validatie niet naar gekeken.
4|5
Werkinstructie taxatierapport voor Bijzonder Beheer_v2.0
18-01-2013
Specifieke eisen Het kan zijn dat bovenstaande niet geheel voldoet aan de specifieke wensen van de betreffende geldverstrekker en er aanvullende zaken gewenst zijn. Wij gaan ervan uit dat deze eisen dan rechtstreeks aan de taxateur kenbaar zijn gemaakt en dat de taxateur deze eisen dan ook mee dient te nemen in het taxatierapport en hiervan melding maakt bij het NWWI.
5|5
Werkinstructie taxatierapport voor Bijzonder Beheer_v2.0
18-01-2013
