TAXATIERAPPORT. Ondergetekende:

1168.11-T1/fs/a

1168.11- Lansingerland

26-3-2013

TAXATIERAPPORT

Ondergetekende: ir. F.C.L.G. Schavemaker, taxateur, verbonden aan Gloudemans, gevestigd Hintham 117c, 5246 AE Rosmalen, Postbus 455, 5240 AL Rosmalen

verklaart hiermede, op verzoek van de gemeente Lansingerland, naar beste kennis en wetenschap te hebben geschat, de grondwaarde van het appartementencomplex De Zwanenbloem

t.w. onder de gemeente Lansingerland

Peildatum: De peildatum is de datum die relevant is voor de feitelijke toestand en het tijdstip voor de getaxeerde waarde. De peildatum is 21 maart 2013.

Blad 2. 1168.11-T1- Lansingerland / De Zwanenbloem

1.

Opdracht

De gemeente Lansingerland heeft opdracht verstrekt tot het opstellen van een taxatierapport van de grondwaarde van het appartementencomplex De Zwanenbloem. De gemeente is voornemens de ondergrond aan Blauwhoed Eurowoningen Zuid-West B.V. (hierna te noemen: Blauwhoed) te leveren zodat Blauwhoed het appartementencomplex De Zwanenbloem kan gaan ontwikkelen. Door de gemeente is aangegeven dat contractueel met Blauwhoed wordt afgesproken dat Blauwhoed de gronden medio december 2013 moet afnemen, ongeacht het voorverkooppercentage.

2.

Kadastrale aanduiding van de onroerende zaak gemeente

sectie

nummer

Bleiswijk

C

5628

te taxeren gedeelte 0.15.06 ha

Bleiswijk

C

3569 (thans 7430)

0.10.82 ha

Totaal

3.

0.25.88 ha

Omschrijving van de onroerende zaak

De onroerende zaak is gelegen in De Tuinen Oost in Bleiswijk, tussen de Hazenweg en de Gruttostaat. Het te taxeren deel van de onroerende zaak is thans onbebouwd.

4.

Gebruik van de onroerende zaak

In het kader van de taxatie is aangenomen dat de onroerende zaak vrij van gebruik, huur of pacht in bouwrijpe staat wordt geleverd.

5.

Bodem- en grondwaterverontreinigingen

In het kader van de onderhavige taxatieopdracht heeft geen onderzoek plaatsgevonden naar de eventuele aanwezigheid van verontreinigingen in de bodem en van het grondwater. De gemeente heeft aangegeven dat de grond bij levering geschikt zal zijn voor woningbouw. In het kader van de taxatie is aangenomen dat er geen (rest) verontreinigingen in de grond aanwezig zijn die een waarde drukkend effect hebben.

6.

Bestemming van de onroerende zaak

Door de gemeente is aangegeven dat de onroerende zaak een woonbestemming heeft met een uitwerkingsplicht als bedoeld in artikel 11 WRO. Door de gemeente is aangegeven dat het uitwerkingsplan reeds is vastgesteld en dat voor de voorziene ontwikkeling een omgevingsvergunning voor de activiteit bouwen is afgegeven. In het kader van de taxatie is aangenomen dat de huidige invulling de maximale planologische invulling betreft.


7.

Erfdienstbaarheden, kwalitatieve verplichtingen en overige lasten

Er is geen kennis genomen van eventuele met de onroerende zaak verbonden lasten uit hoofde van erfdienstbaarheden als dienend erf, van kettingbedingen, kwalitatieve verplichtingen en overige lasten en beperkingen, kenbaar uit de openbare registers als bedoeld in artikel 16 Boek 3 BW en andere akten waarbij vooromschreven rechten werden gevestigd. Naar de mededeling van belanghebbende zijn er in de openbare registers of andere akten geen bepalingen opgenomen die een wezenlijk zware belasting betekenen.

8.

WAARDEBEPALING

De waardebepaling is opgenomen in de bijlage. Deze berekening is gebaseerd op de volgende uitgangspunten: Door de gemeente is aangegeven dat contractueel wordt vastgelegd dat de ontwikkelaar de grond medio december 2013 moet afnemen. Dit ongeacht het voorverkooppercentage. Dit houdt in dat de ontwikkelaar een aanzienlijk afzetrisico loopt. Indien de verkopen over de afgelopen maanden in dezelfde lijn worden voortgezet, heeft hij in december 2013 pas 50% van de woningen verkocht. Volgens opgave van de gemeente kunnen de huidige koopovereenkomsten echter in mei 2013 worden ontbonden indien niet is aangevangen met de bouw. Derhalve zal een redelijk handelend en denkend koper er rekening mee houden dat een aantal kopers zich terugtrekt, dan wel dat hij met een aanzienlijk afzetrisico moet starten met de bouw. Voor de berekeningen is aangenomen dat 40% van de woningen medio december 2013 is verkocht. Aangezien een voorverkooppercentage van 70% contractueel ‘normaal’ is, loopt de ontwikkelaar 30% extra risico op de afzet van de woningen. Volledigheidshalve wordt opgemerkt dat de verkoop per december 2013 een aanname is die niet kan worden gegarandeerd. De ontwikkelaar loopt dus een aanzienlijk risico dat dit percentage in december 2013 lager is. Voor het bepalen van de verkoopwaarde is als basis uitgegaan van de vrij-op-naamprijzen, zoals worden gehanteerd door de ontwikkelaar. Op basis van deze prijzen is reeds 35% van de appartementen verkocht. Uit de door de ontwikkelaar aangeleverde recente gegevens blijkt dat de verkopen afnemen. Dit valt mogelijk te verklaren door de hoge verkoopprijzen. Indien gekeken wordt naar nieuwbouwappartementen in de omgeving, wordt een gemiddelde v.o.n.-prijs gehanteerd van afgerond € 2.380,00 per m². Bij De Zwanenbloem bedraagt de huidige gemiddelde v.o.n.-prijs € 2.571,00 per m². Een deel van dit verschil kan worden verklaard door het hoge afwerkingsniveau dat blijkens de verkoopbrochure wordt geboden. Gelet op het prijsverschil met andere appartementen in de omgeving, alsmede rekening houdend met de slechte verkoop, is in de berekening voor de niet verkochte appartementen uitgegaan van een verkoopwaarde die 5% lager ligt dan de huidige 1 vraagprijs. Tevens is aangenomen dat circa 10 woningen zullen worden verkocht aan een belegger . Daarbij is uitgegaan van een korting van 10% ten opzichte van de huidige vraagprijs. Voor de verkochte woningen is uitgegaan van de oorspronkelijke vraagprijs. Met betrekking tot de bouwkosten is rekening gehouden met het luxe afwerkingsniveau (Villeroy en Boch badkamer en volledige Bruynzeel keuken met Siemens inbouwapparatuur). Afhankelijk van het type woning is een prijsrange aangehouden van € 950,00 tot € 1.050,00 per m². Bovengenoemde daling van de verkoopprijzen heeft tot gevolg dat de residuele grondwaarde van de woningen lager wordt. Hierin zitten echter nog niet de volledige afzetrisico’s voor de ontwikkelaar verdisconteerd. Tevens is nog geen rekening gehouden met de extra rentekosten.

1

Voor het verkleinen van het verkooprisico en ervoor te zorgen dat 70% is verkocht, zodat kan worden gebouwd onder het Woningborg-certificaat Nieuwbouw.


In de berekening is aangenomen dat de ontwikkelaar als gevolg van het lage verkooppercentage in december 2013 30% van de ontwikkeling extra zelf moet financieren. Gelet op de huidige markt kan hij deze kosten immers niet in de uiteindelijke verkoopprijs verdisconteren, omdat hij dan de woningen uit de markt prijst. Aangezien dit gefinancierd moet worden met vreemd vermogen, is hierbij gerekend met een rente van 8% over een periode van gemiddeld circa 1,5 jaar. Hierbij wordt opgemerkt dat er projecten bekend zijn, waarbij na oplevering structurele leegstand is en de periode van 1,5 jaar ruim wordt overschreden. Na de oplevering heeft de ontwikkelaar niet alleen te maken met de rentekosten over de investeringen, maar ook met de maandelijkse bijdrage aan de VVE. Dit is echter verwerkt in de gemiddelde periode van 1,5 jaar. Er zullen immers ook woningen zijn die gedurende de looptijd wel verkocht zijn. Volledigheidshalve wordt opgemerkt dat in de huidige markt het aantal kopers dat voornoemde locatie onder de gestelde condities wil kopen – indien aanwezig - zeer beperkt is. Een redelijk handelend en denkend koper zal dit risico vertalen in een forse afslag. Middels voornoemde uitgangspunten is een rekenkundige onderbouwing gegeven van de kosten en risico’s die een ontwikkelaar bij deze ontwikkeling loopt. In de huidige markt dient hierbij echter rekening gehouden te worden met een aanzienlijke bandbreedte, doordat iedere marktpartij dit risico anders zou inschatten.

SAMENVATTING Geadviseerd wordt om een waarde toe te kennen ten bedrage van € 975.000,00. Dit bedrag komt overeen met een gemiddelde prijs van afgerond € 35.000,00 per appartement.

Aldus gedaan ter plaatse in de maand maart 2013.

De taxateur,

F.C.L.G. Schavemaker

Het taxatierapport mag alleen worden toegepast door de opdrachtgever voor het doel waarvoor de opdracht is verstrekt. Bijlagen:

1. 2. 3.

berekening van de grondwaarde situatietekening kadastrale informatie

BIJLAGE 1

1168.11-G1c1 Residuele grondwaarde

Residuele grondwaardeberekening

De Zwanenbloem 18-mrt-13 1168.11-G1c1 Concept

Dossier Datum Versie Status

RESIDUELE GRONDWAARDWONINGBOUW

Programma

aantal

Eigenschappen

m2 gbo

Marktwaarde

vormfactor

m2 bvo

Stichtingskosten

m3 VON-prijs 2,70 per woning (incl. BTW)

per m2 gbo

Bouwkosten per m2 bvo

per woning (excl. BTW) 21%

Grondopbrengsten

per m3

Bijkomende kosten per m2 bvo 15,0%

per woning

Algemene kosten per m2 bvo 5%

Winst & risico per woning 5%

Stichtingskosten per m2 bvo

per woning

Grondwaarde per woning

grondquote

Appartement Begane grond Begane grond Begane grond Begane grond

Type A Type B Type C Type D

1 1 1 1

won won won won

90 95 109 107

0,78 0,78 0,78 0,78

115 122 140 137

312 329 377 370

€ € € €

231.325 240.825 289.275 304.500

€ € € €

2.570 2.535 2.654 2.846

€ € € €

191.178 199.029 239.070 251.653

€ € € €

1.050 1.050 1.000 1.000

€ € € €

389 389 370 370

€ € € €

121.154 127.885 139.744 137.179

€ € € €

158 158 150 150

€ € € €

60 60 58 58

€ € € €

9.559 9.951 11.954 12.583

€ € € €

1.351 1.350 1.293 1.299

€ € € €

155.852 164.372 180.694 178.227

€ € € €

35.326 34.657 58.376 73.426

18% 17% 24% 29%

Eerste verdieping Eerste verdieping Eerste verdieping

Type E Type F Type G

1 won 5 won 1 won

145 113 99

0,78 0,78 0,78

186 145 127

502 391 343

€ € €

361.000 251.550 242.550

€ € €

2.490 2.226 2.450

€ € €

298.347 207.893 200.455

€ € €

1.000 1.000 1.050

€ € €

370 370 389

€ € €

185.897 144.872 133.269

€ € €

150 150 158

€ € €

58 58 60

€ € €

14.917 10.395 10.023

€ € €

1.288 1.279 1.347

€ € €

239.389 185.327 170.945

€ € €

58.959 22.565 29.509

20% 11% 15%

Tweede verdieping Tweede verdieping Tweede verdieping

Type E Type F Type G

1 won 5 won 1 won

145 113 99

0,78 0,78 0,78

186 145 127

502 391 343

€ € €

361.000 265.000 245.250

€ € €

2.490 2.345 2.477

€ € €

298.347 219.008 202.686

€ € €

1.000 1.000 1.050

€ € €

370 370 389

€ € €

185.897 144.872 133.269

€ € €

150 150 158

€ € €

58 58 60

€ € €

14.917 10.950 10.134

€ € €

1.288 1.283 1.348

€ € €

239.389 185.883 171.057

€ € €

58.959 33.125 31.629

20% 15% 16%

Derde verdieping Derde verdieping Derde verdieping

Type H Type I Type J

1 won 5 won 1 won

145 113 99

0,78 0,78 0,78

186 145 127

502 391 343

€ € €

361.000 273.600 261.250

€ € €

2.490 2.421 2.639

€ € €

298.347 226.116 215.909

€ € €

1.000 1.000 1.050

€ € €

370 370 389

€ € €

185.897 144.872 133.269

€ € €

150 150 158

€ € €

58 58 60

€ € €

14.917 11.306 10.795

€ € €

1.288 1.286 1.353

€ € €

239.389 186.238 171.718

€ € €

58.959 39.877 44.191

20% 18% 20%

Vierde verdieping Vierde verdieping Vierde verdieping

Type K Type L Type M

1 won 1 won 1 won

169 145 146

0,78 0,78 0,78

217 186 187

585 502 505

€ € €

440.000 380.000 395.000

€ € €

2.604 2.621 2.705

€ € €

363.636 314.050 326.446

€ € €

950 1.000 1.000

€ € €

352 370 370

€ € €

205.833 185.897 187.179

€ € €

143 150 150

€ € €

55 58 58

€ € €

18.182 15.702 16.322

€ € €

1.231 1.292 1.295

€ € €

266.726 240.174 242.342

€ € €

96.911 73.876 84.105

27% 24% 26%

€

8.063.725

€

2.535 gemiddeld

€

6.664.236

€

1.013 gemiddeld

€ 375 € 4.235.449 gemiddeld

€

635.317

€

243.538

€

333.212

€

1.304 gemiddeld

€

5.447.516

€

1.216.719

6.664.236 € 8%

1.999.271

Totaal / gemiddeld

28 won 2.477

Overige correcties Extra risicodragend te investeren Rente over risicodragende investering

Reeds verkocht Verkopen aan belegger met 10% korting Verkopen aan partikculieren met 5% korting

Pagina: 1 van 1

30% 1,5

€

€

244.649

Verkoopwaarde

€

972.071

Verkoopwaarde afgerond

€

975.000

Gemiddelde verkoopwaarde per appartement

€

34.821

20% gemiddeld

printdatum: 25-3-2013

BIJLAGE 2

3

1 5. 00

5

3

5

350m2

3 2

vp -4.00

LEGENDA

4

114

1

2.00

bestaande situatie

kavelgrenzenoude ontwerp

bouw kavels erfgrenzen

plangebied

toekomstige bebouwing

grens uitgeefbaar gebied

1 uitbouw

1 6.27 3.90

113

4.00

6

358m2

1 4. 95

4.76

1 5. 45

2.38

2

vp -4.20

vp -4.05

KABELS EN LEI DI NGEN VOORKEURSTRACE

as rijbaan

VOOR DE NUTSBEDRIJVEN

2.00

X=96668.018 Y=447184.486

X=96981.587

coordinaatpunten as rijbaan

Y=447146.224

over te dragen grond

X=96606.203 27

9. 65

Y=447196.886

X,Y ; coordinaten

C 3569

Voetpad

talud

enenburgweg K

Rijbaan

Voetpad

oppenbare parkeerplaats

boom parkeerplaats particulierterrein

4.08 2.00

00 5.

78.70

57.15

5.00

haag 2.90 2.00

5.10

Fase C, deel 2

bouwkavels met bebouwing

00 6.

opleveringsvolgorde ontwerp/bestaand

2665 HR 25 39.

Fase C, deel 1

ca.1.082m2

00 5.

37 30.

45 pp

4

deelgebiednummer

7

bloknummer

25 koopappartementen

28 koopappartementen

12

postcode

vloerpeil=bouwpeil

vp -3.95

opp. deelgebied

ca.3119m2

huisnummer

27

80 5. 1

ca.1.506m2

opp. vrijekavels, bouwkavels

ca.400m2

bouwnummer

4

doorsnede

65 3.

88 . 1

12.60

60.00

6.10

6.00

Aan de inrichting van het openbaar gebied kunnen geen rechten worden ontleend.

78.72

C 5628

DEFINITIEF

ALGEMENE OPMERKINGEN: HOOGTEMATEN IN METERS T.O.V. N.A.P. LENGTEMATEN IN METERS Maten bouwkavels zijn ca. aangegeven

C 5640

Bijlage 3

3. 1 0

3. 30

75

50

25

20

15

10

5

0

v o e t p a d

C 7157 C 4999

C 5000

5. 40

C 4998 5. 60

25 32.

ca.2588m2

WIJZIGING

OMSCHRIJVING

GET.

DAT.

GEZ.

SCHUUR

AFDELING PROJECTEN

C 7158 padnaam:

G:\MSV8\Projecten \ 012De Tuinen \ 03-Oost \ 012TUI-GRT-1SO-K039-120329.dgn

BLEISWIJK Fase C, deel 1 Grond is gelegen in Bleiswijk binnen kadastrale percelen C 3569 en C 5628. opp. perceel C 3569 = ca. 1.082m2 opp. perceel C 5628 = ca. 1.506m2 Totaal opp.= ca. 2.588m2

DE TUINEN OOST Gronduitgifte Blauwhoed fase C1 GETEKEND :SaM

BESTEK :

DATUM

: 25-01-2012

WIJK

GEZIEN

: S.Mermuys

BLAD

: :

SCHAAL : 1:500 : FORMAAT A3

NR.

:K039-120329.dgn

BIJLAGE 3

Kadastraal bericht object

pagina 1 van 2

Kadaster

Dienst voor het kadaster en de openbare registers in Nederland Gegevens over de rechtstoestand van kadastrale objecten, met uitzondering van de gegevens inzake hypotheken en beslagen Betreft:

BLEISWIJK C 7430 gedeeltelijk

Toestandsdatum:

20-3-2013

21-3-2013 11:59:51

Kadastraal object Kadastrale aanduiding: Omschrijving kadastraal object: Locatie:

Ontstaan op:

BLEISWIJK C 7430 gedeeltelijk TERREIN NIEUWBOUW-WONEN Clingendaelsingel BLEISWIJK Hazenweg BLEISWIJK 8-1-2013

Ontstaan uit:

BLEISWIJK C 7430

Publiekrechtelijke beperkingen Er zijn geen beperkingen bekend in de gemeentelijke beperkingenregistratie en de kadastrale registratie.

Gerechtigde

EIGENDOM

Gemeente Lansingerland Raadhuislaan 1 2651 DA BERKEL EN RODENRIJS Postadres: Postbus: 1 2650 AA BERKEL EN RODENRIJS Zetel: BERKEL EN RODENRIJS Recht ontleend aan: Eerst genoemde object in brondocument: Recht ontleend aan:

HYP4 22209/47 reeks ROTTERDAM d.d. 22-5-2002 BLEISWIJK C 3566 HYP4 21055/45 reeks ROTTERDAM d.d. 3-4-2001 BLEISWIJK C 3569

Eerst genoemde object in brondocument: Nog niet (volledig) verwerkte brondocumenten: HYP4 55285/18 d.d. 22-8-2008 NAAMSWIJZIGING

Gerechtigde

ZAKELIJK RECHT ALS BEDOELD IN ART.5,LID 3,ONDER B, VAN DE BELEMM. WET PRIVAATR OP GED. VAN PERCEEL Gemeente Lansingerland Raadhuislaan 1 2651 DA BERKEL EN RODENRIJS Postadres: Postbus: 1 2650 AA BERKEL EN RODENRIJS Zetel: BERKEL EN RODENRIJS Recht ontleend aan:

84 BWK02/4840

d.d. 23-11-1987


pagina 2 van 2

Kadaster

Betreft:


Toestandsdatum:

20-3-2013

Gerechtigde

21-3-2013 11:59:51


Gerechtigde

84 BWK02/4839

d.d. 8-12-1987


84 BWK02/4836

d.d. 23-11-1987

Einde overzicht De Dienst voor het kadaster en de openbare registers behoudt ten aanzien van de kadastrale gegevens zich het recht voor als bedoeld in artikel 2 lid 1 juncto artikel 6 lid 3 van de Databankenwet.


pagina 1 van 1

Kadaster

Dienst voor het kadaster en de openbare registers in Nederland Gegevens over de rechtstoestand van kadastrale objecten, met uitzondering van de gegevens inzake hypotheken en beslagen Betreft:

BLEISWIJK C 5628

Toestandsdatum:

20-3-2013

21-3-2013 11:52:58

Kadastraal object Kadastrale aanduiding: Grootte: Coördinaten: Omschrijving kadastraal object: Locatie: Koopsom: Ontstaan op:

BLEISWIJK C 5628 78 a 26 ca 96669-447138 WONEN TERREIN (TEELT - KWEEK) Hazenweg BLEISWIJK € 816.804 Jaar: 2001 23-12-1992

Ontstaan uit:


Publiekrechtelijke beperkingen Er zijn geen beperkingen bekend in de gemeentelijke beperkingenregistratie en de kadastrale registratie.

Gerechtigde

EIGENDOM

Gemeente Lansingerland Raadhuislaan 1 2651 DA BERKEL EN RODENRIJS Postadres: Postbus: 1 2650 AA BERKEL EN RODENRIJS Zetel: BERKEL EN RODENRIJS Recht ontleend aan:

HYP4 20931/36 reeks ROTTERDAM d.d. 19-2-2001 BLEISWIJK C 5628

Eerst genoemde object in brondocument: Nog niet (volledig) verwerkte brondocumenten: HYP4 55285/18 d.d. 22-8-2008 NAAMSWIJZIGING

Gerechtigde

ZAKELIJK RECHT ALS BEDOELD IN ART.5,LID 3,ONDER B,VAN DE BELEMMERINGENWET PRIVAATRECHT Gemeente Lansingerland Raadhuislaan 1 2651 DA BERKEL EN RODENRIJS Postadres: Postbus: 1 2650 AA BERKEL EN RODENRIJS Zetel: BERKEL EN RODENRIJS Recht ontleend aan:

84 BWK02/4839

d.d. 8-12-1987

Einde overzicht De Dienst voor het kadaster en de openbare registers behoudt ten aanzien van de kadastrale gegevens zich het recht voor als bedoeld in artikel 2 lid 1 juncto artikel 6 lid 3 van de Databankenwet.

TAXATIERAPPORT. Ondergetekende:

Recommend Documents