DESKUNDIGENADVIES. Ondergetekende:

1498.10-D1d/pdr/s

1498.10- Pouderoyen Compagnons Bedrijventerrein Schoenaker Beuningen

DESKUNDIGENADVIES

Ondergetekende: mr. S. Berns KRMT, jurist-taxateur, verbonden aan Gloudemans, gevestigd Hintham 117c, 5246 AE Rosmalen, Postbus 455, 5240 AL Rosmalen

verklaart hiermede, op verzoek van Pouderoyen Compagnons, te hebben vastgesteld een planschaderisicoanalyse

t.w. onder de gemeente Beuningen

Blad 2. 1498.10-D1d – Pouderoyen Compagnons / planschaderisicoanalyse Bedrijventerrein Schoenaker Beuningen

INHOUDSOPGAVE

1.

Algemeen .......................................................................................................... 3 1.1. 1.2. 1.3. 1.4.

2.

Ruimtelijke beoordeling................................................................................... 8 2.1. 2.2.

2.3. 2.4. 2.5.

2.6.

2.7.

3.

Opdracht ............................................................................................................................. 3 Algemene uitgangspunten.................................................................................................. 3 Omschrijving project en locatie .......................................................................................... 5 Omschrijving van de beoordeelde onroerende zaken ....................................................... 6

Planologische vergelijking .................................................................................................. 8 Vigerende planologische regime ........................................................................................ 8 2.2.1. Bestemmingsplan “Buitengebied” ......................................................................... 9 2.2.2. Bestemmingsplan “Crematorium”........................................................................ 10 2.2.3. Bestemmingsplan “Bedrijventerrein Schoenaker” ............................................... 10 2.2.4. Bestemmingsplan “Bedrijventerrein Schoenaker, herziening 2007” ................... 12 2.2.5. Bestemmingsplan “Bedrijventerrein Schoenaker, herziening Platinawerf” ......... 13 Nieuwe planologische regime .......................................................................................... 14 Peildatum ......................................................................................................................... 16 Algemene uitgangspunten................................................................................................ 16 2.5.1. Omvang van de schade....................................................................................... 16 2.5.2. Vermogensschade............................................................................................... 17 2.5.3. Inkomensschade ................................................................................................. 17 Planologische vergelijking ................................................................................................ 17 2.6.1. Vergelijking 1 ....................................................................................................... 17 2.6.2. Vergelijking 2 ....................................................................................................... 18 2.6.3. Vergelijking 3 ....................................................................................................... 18 2.6.4. Vergelijking 4 ....................................................................................................... 23 Conclusie .......................................................................................................................... 23

Voorzienbaarheid ........................................................................................... 24 3.1. 3.2.

Risicoaanvaarding ............................................................................................................ 24 Criteria passieve risicoaanvaarding ................................................................................. 24

4.

Taxatie ............................................................................................................. 27

5.

Bijlagen ........................................................................................................... 28


1.

Algemeen

1.1.

Opdracht

Bij e-mailbericht van 29 oktober 2012 is door Pouderoyen Compagnons opdracht verstrekt om een risicoanalyse te maken van de schadeconsequenties als bedoeld in artikel 6.1 Wet ruimtelijke ordening (hierna te noemen: Wro) ten aanzien van het ontwerpbestemmingsplan “Bedrijventerrein Schoenaker 2011”. Bij e-mailbericht van 29 oktober 2012 heeft ondergetekende de benodigde gegevens ontvangen teneinde te komen tot een risicoanalyse. Uitdrukkelijk wordt erop gewezen dat de gemaakte risicoanalyse is uitgevoerd op basis van voorlopige gegevens en geveltaxaties op een bepaalde peildatum. Het tijdsverloop bij de planontwikkeling leidt er toe dat de markt en de inhoud van een plan aan veranderingen onderhevig zijn. Een onderzoek naar planschade vergt bovendien een diepgaand onderzoek, waarvan het horen van aanvragers en een opname van het object deel uitmaken. Gezien de aard van de opdracht kan een dergelijk onderzoek in het kader van deze opdracht niet plaatsvinden. Bij het gebruik van de analyseresultaten dient met deze beperkingen rekening te worden gehouden. Het resultaat is derhalve uitsluitend geschikt voor ramingen.

1.2.

Algemene uitgangspunten

Grondslag Krachtens artikel 6.1 Wro kent het college degene die in de vorm van een inkomensderving of een vermindering van de waarde van een onroerende zaak schade lijdt of zal lijden als gevolg van de onder lid 2 van het artikel genoemde oorzaken, op aanvraag een tegemoetkoming toe voor zover de schade redelijkerwijs niet voor rekening van de aanvrager behoort te blijven en voor zover de tegemoetkoming niet voldoende anderszins is verzekerd. In lid 2 sub a t/m g van artikel 6.1 Wro staat een opsomming gegeven van de planologische besluiten welke mogelijk tot een tegemoetkoming van de schade zullen leiden. Directe schade Veelal is er sprake van de zogenoemde “indirecte schade”. Het betreft gevallen waarin iemand schade lijdt, omdat er nieuwe, voor hem nadelige, planologische ontwikkelingen mogelijk worden gemaakt op gronden in de omgeving van de onroerende zaak waarvan hij of zij eigenaar is, of waartoe hij anderszins gerechtigd is. Van indirecte schade voor woningen is in het onderhavige geval geen sprake omdat er in de directe nabijheid geen woningen zijn gelegen die gevoelig kunnen zijn voor de ontwikkelingen op het bedrijventerrein. Voor bedrijven in de nabijheid geldt dat deze hun waarde ontlenen aan de bereikbaarheid en zichtbaarheid. Indien de bereikbaarheid en zichtbaarheid niet veranderen, zal er van een planologische verslechtering geen sprake zijn. Onderhavige analyse ziet (op verzoek) alleen toe op “directe planschade”. Dit is schade die een eigenaar kan lijden doordat de gebruiks- en/of bebouwingsmogelijkheden op het eigen perceel worden beperkt dan wel wegvallen. Dat een inperking van het gebruik kan leiden tot een planologische verslechtering wordt door de Afdeling bestuursrechtspraak van de Raad van State onder andere bevestigd in een uitspraak van 12 maart 2008, zaaknummer 200705428/1 (LJN BC6374). In deze uitspraak komt aan de orde dat niet zonder meer mag worden gesteld dat een perceel zijn hoogste waarde ontleent aan het feitelijk gebruik. Het betrof in onderhavig geval een woonhuis dat op grond van de bestemming ook voor bedrijf/winkelruimte had kunnen worden gebruikt, hetgeen volgens de Afdeling ook in de waardevermindering tot uitdrukking zou kunnen komen.


Gewezen wordt op een recente uitspraak van de Afdeling bestuursrechtspraak van de Raad van State d.d. 11 april 2012, zaaknummer 201010569. In voornoemde zaak claimde appellant een waardedaling van zijn perceel als gevolg van verminderende gebruiksmogelijkheden. De Afdeling verzocht de Stichting advisering Bestuursrechtspraak (StAB) om een advies uit te brengen. De StAB concludeert dat door de afnemende gebruiksmogelijkheden het perceel nog steeds courant is, maar dat dit niet automatisch betekent dat de waarde niet is gedaald. Bij de planologische vergelijking is naast een kwantitatieve vergelijking ook een kwalitatieve vergelijking gemaakt, omdat niet alle gebruiksmogelijkheden even zwaar wegen. Indien de vervallen gebruiksmogelijkheden de meest relevante mogelijkheden betreffen, waaraan de onroerende zaak zijn hoogste waarde ontleent, kan de planologische wijziging ook in dat opzicht van invloed zijn op het ontstaan van planschade, aldus de StAB. Gezien de oververtegenwoordiging van in dit geval, autogerelateerde bedrijven, van de betreffende locatie ontleent het perceel van appellant zijn hoogste waarde aan die functie. De Afdeling concludeert dat de StAB niet ten onrechte de feitelijke marktsituatie op het bedrijventerrein in aanmerking had genomen, nu deze de waarde van het perceel op de peildatum beïnvloedt. Normaal maatschappelijk risico Artikel 6.2 Wro bepaalt voor indirecte schade dat binnen het normale maatschappelijke risico vallende schade voor rekening blijft van de aanvrager. In ieder geval blijft bij indirecte schade voor rekening van de aanvrager een gedeelte gelijk aan twee procent van de waarde van de onroerende zaak onmiddellijk voor het ontstaan van de schade (forfait). De wetgever heeft ten aanzien van het maatschappelijk risico nadrukkelijk een percentage gegeven voor “indirecte schade”. Voor “directe schade” is een dergelijk percentage niet gegeven. In de Memorie van Toelichting behorende bij de wetswijziging van de (nieuwe) Wro staat ook niet beschreven of de wetgever van mening is dat voor “directe schade” ook een bepaald percentage geldt. Tot op heden zijn er nog geen rechterlijke uitspraken van de Afdeling bestuursrechtspraak van de Raad van State bekend (jurisprudentie), waarbij aansluiting zou kunnen worden gezocht. Ondergetekende stelt het maatschappelijk risico in het onderhavige geval op 0%. Aan deze overweging ligt ten grondslag dat er thans door de bestemmingswijziging sprake is van een directe aantasting van het “eigendomsrecht”, zoals onder andere beschermd in artikel 1 van het Eerste Protocol bij het EVRM. Wanneer er sprake is van een dergelijke directe aantasting van het eigendom is er - in lijn met wat gebruikelijk is in het onteigeningsrecht - geen plaats voor een aftrek / korting. Zelfstandige schadegrondslag flexibiliteitsbepalingen Een belangrijke wijziging ten opzichte van de planschadebeoordeling onder artikel 49 WRO (oud) is de uitbreiding van planschadegrondslagen tot de binnenplanse flexibiliteitsinstrumenten. Dit houdt in dat bepalingen van een planwijziging of een planuitwerking, ontheffingen of nadere eisen in het vervolg zelfstandige grondslagen voor planschade zullen vormen. Dit gegeven zal ook een rol spelen bij de beoordeling van de maximale mogelijkheden onder het vigerende en toekomstige planologische regime. Het is de vraag of voornoemde flexibiliteitsbepalingen ook bij “directe planschade” buiten de planologische vergelijking gehouden moeten worden. De reden om voornoemde flexibiliteitsbepalingen buiten de planologische vergelijking te houden, is erin gelegen dat niet zelden voornoemde bepalingen nimmer daadwerkelijk feitelijk invulling kregen maar in theorie wel schade veroorzaakten. De motivering om flexibiliteitsbepalingen buiten de planologische vergelijking te houden, lijkt gericht op “indirecte planschade”. Ondergetekende acht het dan ook verdedigbaar te stellen dat de flexibiliteitsbepalingen wel hun waarde hebben en in de planologische vergelijking betrokken moeten worden indien er sprake is van “directe schade”. Een vervallen gebruiksmogelijkheid kan een waardedaling tot gevolg hebben ook al heeft deze de hoedanigheid van een flexibiliteitsbepaling.


In het kader van deze taxatie van mogelijke planschade rijst de vraag in hoeverre flexibiliteitsbepalingen (vrijstellingsbevoegdheden, verlenen van een omgevingsvergunning, wijzigingsbevoegdheden, etc.) in een bestemmingsplan of het ontbreken daarvan, van invloed kunnen zijn op de waarde van onroerende zaken binnen dit gebied. Naar de mening van ondergetekende geeft het merendeel van de flexibiliteitsbepalingen slechts een marginale afwijking van het bestemmingsplan. Dat kan echter niet gezegd worden van de flexibiliteitsbepaling, in de vorm van een vrijstellingsbevoegdheid, voor het realiseren van dienstwoningen. Ondergetekende is van mening dat deze in het onderhavige geval een dusdanige waarde hebben, dat deze niet zonder meer uitgesloten kunnen worden van de planologische vergelijking. Het wegvallen van een dergelijke mogelijkheid wordt in het onderhavige geval, mede in het kader van een worstcasebenadering, gekwalificeerd als een planologische verslechtering welke een waardedaling tot gevolg heeft. Een dergelijke planologische verslechtering kan ten aanzien van een flexibiliteitsbepaling worden voorkomen indien de gemeente een vergelijkbare vrijstellingsmogelijkheid opneemt in het nieuwe plan. Immers alsdan heeft de - indirecte - gebruiksmogelijkheid eenzelfde waarde en is er van een planologische verslechtering geen sprake. Beschrijving in hoofdlijnen Aan een beschrijving in hoofdlijnen komt in de planschadepraktijk geen betekenis toe. De Afdeling bestuursrechtspraak van de Raad van State is in haar uitspraak van 6 juli 2005 (zaaknummer 200409419/1) van oordeel dat deze in de beschrijving in hoofdlijnen opgenomen voorschriften geen rechtstreeks de burger bindende normen bevatten, maar beleid. Deze voorschriften kunnen dan ook niet als rechtstreekse toetsingsnorm functioneren en worden bij deze planologische vergelijking buiten beschouwing gelaten.

1.3.

Omschrijving project en locatie

Met het nieuwe planologische regime in de vorm van het ontwerpbestemmingsplan “Bedrijventerrein Schoenaker 2011” wordt een actuele en uniforme regeling verkregen voor bedrijventerrein Schoenaker te Beuningen. Het ontwerpbestemmingsplan heeft primair een beheersfunctie, dat wil zeggen het vastleggen en behouden van de bestaande ruimtelijke, functionele en verkeerskundige situatie. Nieuwe ontwikkelingen zijn van ondergeschikte aard en beperken zich voornamelijk tot reeds bestaande realisatiemogelijkheden van bedrijfsgebouwen (conform vastgestelde bestemmingsplannen) en het bieden van uitbreidingsmogelijkheden voor de bestaande bebouwing. Wel wordt de uitbreiding van het perceel van de firma Duijghuijzen (Goudwerf 5) in dit bestemmingsplan mogelijk gemaakt. De uitbreiding zal plaatsen vinden op de gronden welke in het zuiden en oosten worden omringd door de Goudwerf, in het noorden door het crematorium en in het westen door een waterplas. Het plangebied bestaat uit het ‘Bedrijventerrein Schoenaker’, met daarnaast het ten noorden daarvan gelegen Crematorium ‘Rijk van Nijmegen’ en de tussen het crematorium en de Schoenaker gelegen kantoorpanden (ten noordwesten van de rotonde). De noordelijke grens van het plangebied, ten westen van het crematorium, wordt gevormd door de afschermende groene gordel met waterpartij ten noorden van de Goudwerf om vervolgens aan de noordzijde van het crematorium en de kantoren te lopen richting de Schoenaker. Aan de oostzijde vormt de Schoenaker de begrenzing. Ten zuiden van het terrein loopt de grens langs de A73. Aan de westzijde wordt het bedrijventerrein begrensd door de Ewijkse Steeg. Op onderstaande luchtfoto is de planlocatie bij benadering met rood omkaderd weergegeven.


Luchtfoto waarbij de planlocatie bij benadering met rood omkaderd is.

1.4.

Omschrijving van de beoordeelde onroerende zaken

In deze paragraaf zal een opsomming gegeven worden van de objecten welke in de directe omgeving van het plangebied zijn gelegen. Ingevolge de artikelen 6.1 Wro en 6.1.2.2 Besluit ruimtelijke ordening (hierna te noemen: Bro) wordt van een aanvrager verwacht dat hij/zij bij de uiteindelijke aanvraag om een tegemoetkoming in de schade een nadere aanduiding van de oorzaak en de aard van de schade kan geven. Bij het bespreken van de objecten welke in de beoordeling betrokken worden, beperkt ondergetekende zich tot die objecten welke rechtstreeks beperkt worden door de wijziging van de planologische situatie. Het onderzoek heeft zich beperkt tot de volgende relevante bedrijfsobjecten: Schoenaker 6 (IPG); Schoenaker 8 (DURA Vermeer Beton- en Waterbouw BV); Schoenaker 10 (Accommodation Management BV); Schoenaker 10a t/m 10c; Schoenaker 12 (crematorium); Goudwerf 2 (Allpro Products B.V. en Autoschade Beuningen); Goudwerf 2a (Autobedrijf J.A. Hendriks); Goudwerf 3 (Geffen-Nijmegen Holding B.V.); Goudwerf 4 (H.T.A. Melssen); Goudwerf 5 (Van Duyghuizen Int. & Expediteurs B.V.); Goudwerf ongenummerd (Nijol Oliemaatschappij B.V.); Goudwerf 6 (De Waal Transport V.O.F.); Goudwerf 7 (Gebr. van der Steen); Goudwerf 8 (Taxi en Rijschool Megens); Goudwerf 9 (Vleeswarenfabriek Henri van de Bilt B.V. en NV NUON Infra Oost); Goudwerf 9a (De Bruin Techniek Nijmegen B.V.); Goudwerf 10 (Boerakker);* Goudwerf 11 (WSP Food); Goudwerf 11a (Special T);


Goudwerf 11b (KC Business Solutions Beuningen); Goudwerf 12 (Assu-Tech); Goudwerf 13 (Van Neerbos Horeca Vlees Service); Goudwerf 14 (Kersjes P.A. – Verhuur); Goudwerf 16 (Langeslag);* Goudwerf/Nikkelwerf ongenummerd (braakliggend kavel); Zilverwerf 2 (L.B. Gerrits Trucks B.V.); Zilverwerf 9 (Willie Dokter Snacks B.V.); Zilverwerf 10 (Houtzagerij en Houthandel Van Kesteren parket); Zilverwerf 11 (Frigolanda Nederland B.V.); Zilverwerf 14 (RPC Bebo Nederland B.V.); Zilverwerf 15 (Quantore Europe B.V.); Zilverwerf 17 en 17a (Halma Packiging B.V.); Zilverwerf 23 (Webstar Printing B.V.); Platinawerf 1 (Marco Werkbladen B.V.); Platinawerf 2 (Montage B.V. & Bogers Groothandel B.V.); Platinawerf 4 (Bart’s Retail B.V.); Platinawerf 6 (Dutch Industrial Fasteners); Platinawerf 8 (Dutch Industrial Fasteners B.V., Hytorc Nederland B.V. & Industrial Bolting Technology & Supply Group) Platinawerf 10 (Schellekens en Schellekens B.V.); Platinawerf 14a (Staalmarkt Beuningen); Platinawerf 16 (La Venezia IJs B.V.); Platinawerf 18 (Technisch Installatiebedrijf Pruvato B.V.); Platinawerf 20a-f (Aannemersbedrijf Van Bergen B.V.); Platinawerf 22a (Ware Care Pest Control B.V.); Platinawerf 22b (Kristal Coatings B.V.); Platinawerf 20g (Alsi International NV); Platinawerf 22-26 (Inter-Che-M B.V., Interchem Solutions B.V. & Waste Brokers B.V.); Platinawerf 24a (Dercom B.V.) Platinawerf 28 (Borrix BV); Nikkelwerf 1 (Huuskens Enschede Beheer B.V.) Nikkelwerf 5 (Impreglon); Nikkelwerf 9 (Schilleman Pallets B.V. & Els Schilleman Bloemsierkunst); Nikkelwerf 11 (Hermsen Dakbedekkingen B.V.); IJzerwerf 1 (Bussman Verhuur Groep B.V.); IJzerwerf 2 (Sanden Netherlands B.V.); IJzerwerf 3 (Ssab Swedish Steel B.V.); IJzerwerf 8 (Breman Beuningen B.V.); IJzerwerf 10-12 (Van den Berg Products B.V. & Vos Nat. en Int. Transporten V.O.F.); IJzerwerf 14 (Desch Verpakkingen B.V.); Steeg 2 t/m 16.

* Nog niet opgericht


2.

Ruimtelijke beoordeling

2.1.

Planologische vergelijking

Toepassing van artikel 6.1 Wro vereist een vergelijking van het planologische regime op de betreffende peildatum. De toekomstige ruimtelijke invulling van een gebied moet daartoe worden vergeleken met het vigerende planologische regime. Daarbij is voor het vigerende planologische regime niet de feitelijke situatie van belang, doch hetgeen op grond van dat regime maximaal kan worden gerealiseerd, ongeacht de vraag of verwezenlijking daadwerkelijk heeft plaatsgevonden. Uitzondering hierop is het gegeven dat onder bepaalde omstandigheden een bepaalde maximale planologische invulling met een aan zekerheid grenzende waarschijnlijkheid kan worden uitgesloten.

2.2.

Vigerende planologische regime

Voor de vigerende bestemmingen is onderzoek gedaan naar de voorschriften van de verschillende vigerende bestemmingsplannen, namelijk: 1) bestemmingsplan “Buitengebied”, vastgesteld door de gemeenteraad van Beuningen op 21 september 1976, goedgekeurd door Gedeputeerde Staten van Gelderland op 22 mei 1978 en nadien onherroepelijk geworden; 2) bestemmingsplan “Crematorium”, vastgesteld door de gemeenteraad van Beuningen op 13 september 1983, goedgekeurd door Gedeputeerde Staten van Gelderland op 6 juni 1984 en nadien onherroepelijk geworden; 3) bestemmingsplan “Bedrijventerrein Schoenaker”, vastgesteld door de gemeenteraad van Beuningen op 11 april 1989, goedgekeurd door Gedeputeerde Staten van Gelderland op 29 september 1989 en onherroepelijk geworden bij Koninklijk Besluit van 11 maart 1991; 4) bestemmingsplan “Bedrijventerrein Schoenaker, herziening 2007”, vastgesteld door de gemeenteraad van Beuningen op 22 januari 2008, goedgekeurd door Gedeputeerde Staten van Gelderland op 13 juni 2008 en nadien onherroepelijk geworden; 5) bestemmingsplan “Bedrijventerrein Schoenaker, herziening Platinawerf”, vastgesteld door de gemeenteraad van Beuningen op 7 december 2010 en nadien onherroepelijk geworden. De kantoorpanden aan de Schoenaker 6-8, 10a, 10b en 10c zijn via een artikel 19 procedure gerealiseerd en deze zullen in het uiteindelijke definitieve bestemmingsplan worden overgenomen. Ondergetekende neemt als uitgangspunt dat het nieuwe planologische regime voor deze objecten geen beperking in de bouwen gebruiksvoorschriften met zicht brengt. Op onderstaande verbeelding behorende bij het nieuwe planologische regime zijn de vigerende bestemmingsplannen ingetekend.


Verbeelding nieuwe planologische regime met daarop aangegeven welke planologische regime vigeert. Voor de volledige voorschriften van bovengenoemde planologische regimes wordt kortheidshalve verwezen naar de bijlagen. 2.2.1. Bestemmingsplan “Buitengebied” Voor de aansluitende gronden rondom het crematorium geldt het bestemmingsplan “Buitengebied Westelijk deel”, welk plan is goedgekeurd op 22 mei 1978. Voor een zeer klein gedeelte van de gronden van de planlocatie vigeert het bestemmingsplan “Buitengebied Westelijk deel” (zie licht blauwe omkadering in bovenstaande figuur). De gronden van de planlocatie waarvoor voornoemd bestemmingsplan vigeert hebben de bestemming “agrarisch gebied” en de meest relevante voorschriften hiervan zijn hieronder beschreven. Ten aanzien van de vorige alinea wordt opgemerkt dat de feitelijke aanwezigheid van bedrijfsbebouwing, in de vorm van kantoren, echter niet correspondeert met de hierboven beschreven bestemming. Ondergetekende neemt als uitgangspunt dat voornoemde bedrijfsbebouwing door een planologische wijziging is mogelijk gemaakt. Een nadere verklaring op dit punt van de zijde van de gemeente is dan ook gewenst. Het uitgangspunt van onderhavige analyse is de bestemming “kantoren”. Artikel 3: Agrarisch gebied De voor “agrarisch gebied” aangewezen gronden zijn bestemd voor de uitoefening van het agrarisch bedrijf. Binnen de grenzen van het op de kaart aangegeven bouwperceel mogen gebouwen worden opgericht ten dienste van één agrarisch bedrijf, met dien verstande dat per bouwperceel één woning aanwezig mag zijn. Daarnaast dient de afstand van gebouwen tot de bouwperceelsgrens minimaal 5 m¹ te bedragen en mag de goothoogte niet hoger zijn dan 6 m¹. Indien het voor bedrijfsdoeleinden noodzakelijk is mogen buiten de op de kaart aangegeven bouwpercelen veldschuren, schuil- en melkstallen worden opgericht. Per bedrijf mag in deze categorie van gebouwen slechts 200 m² buiten het bouwperceel worden gebouwd met een maximale bebouwingshoogte van 8,5 m¹. Verder mogen bouwwerken, geen gebouwen zijnde, worden opgericht indien deze ten dienste staan van het agrarisch bedrijf zoals silo’s, mestbergingen en hooibergen. De hoogte van silo’s en hooibergen mag maximaal 15 m¹ bedragen en voor de overige bouwwerken geldt een maximale bouwhoogte van 6 m¹.


2.2.2. Bestemmingsplan “Crematorium” Voor het crematorium ‘Rijk van Nijmegen (Yarden Uitvaartcentrum)’, gevestigd aan de Schoenaker 12 vigeert het bestemmingsplan “Crematorium”. Hieronder is een fragment van de plankaart weergegeven behorende bij dit bestemmingsplan. De gronden binnen dit bestemmingsplan hebben de bestemming “crematorium” en zijn bestemd voor een crematorium met de daarbij behorende terreinen, ontsluitingswegen, groenvoorzieningen, een en ander al naar gelang van een nadere inrichting.

Plankaart behorende bij het bestemmingsplan “Crematorium” (Schoenaker 12). Artikel 3: Crematorium Op deze gronden mogen gebouwen worden opgericht in het kader van de bestemming en de gebouwen mogen uitsluitend binnen op de kaart aangegeven bebouwingsgrenzen worden gebouwd. De bebouwingshoogte mag niet meer bedragen dan ter plaatse op de plankaart is aangegeven. In het onderhavige geval is de bouwhoogte variërend van 4,5 tot 8,5 m¹. De gezamenlijke bebouwde oppervlakte dient beperkt te blijven tot 4.700 m². Tevens mogen andere bouwwerken, zoals afrasteringen, verlichting en dergelijke, worden gebouwd. De hoogte van deze bouwwerken mag niet meer bedragen dan 3 m¹ en voor verlichting geldt een maximale hoogte van 8 m¹. Het is verboden de gronden en de zich daarop bevindende opstallen te gebruiken of te laten gebruiken op een wijze of tot een doel, strijdig met het doel van de in het plan gegeven bestemming. 2.2.3. Bestemmingsplan “Bedrijventerrein Schoenaker” Voor het overgrote deel van het plangebied vigeert het bestemmingsplan “Bedrijventerrein Schoenaker”. Een fragment van de plankaart behorende bij dit bestemmingsplan is hieronder weergegeven. Voor zover relevant voor het onderhavige geval heeft het grootste deel van de gronden de bestemming “bedrijventerrein”. De strook bedrijven aan de Steeg heeft de bestemming “kleine bedrijven en wonen”. Voor de overige bestemmingen wordt kortheidshalve verwezen naar de bijlagen.


Plankaart behorende bij het bestemmingsplan “Bedrijventerrein Schoenaker”. Artikel 4: Bedrijventerrein De voor “bedrijventerrein” aangewezen gronden zijn bestemd voor ambachtelijke en industriële bedrijven, zulks met inbegrip van kantoren (al dan niet behorend tot de bedrijven), groothandelsbedrijven, gebouwen ten openbare nutte en een aantal nader te noemen detailhandelsvormen. Het een en ander met interne ontsluitingswegen en andere verkeersen groenvoorzieningen, alsmede bouwwerken. Op deze gronden zijn uitsluitend bouwwerken toegestaan welke ten dienste staan van de bestemming, met dien verstande dat: a. gebouwen uitsluitend mogen worden gesitueerd binnen de op kaart aangegeven bebouwingsgrenzen; b. bedrijven enkel zijn toegestaan indien deze behoren tot de categorieën 1, 2 en 3 uit de bedrijvenlijst; c. bedrijven welke vallen onder het ‘Besluit categorie A-inrichtingen Wet geluidhinder zijn niet toegestaan. Daarnaast zijn gebouwen ten dienste van detailhandelsbedrijven toegestaan in landbouwwerktuigen en -machines, agrarische toeleveringsbedrijven, machinerieën voor bedrijven of industrieën, garagebedrijven, autobandenhandel en montagebedrijven, postordebedrijven zonder afhaalmogelijkheden voor de consument, boten en caravans. Tevens is toegestaan gebouwen ten dienste van detailhandel in ter plaatse vervaardigde c.q. geassembleerde producten als ondergeschikte nevenactiviteit van bedrijven, met dien verstande, dat gebouwen ten behoeve van detailhandel in textiel, schoeisel, lederwaren, voedings- en genotsmiddelen en huishoudelijke artikelen niet zijn toegestaan. Verder is bebouwing in het gebied tussen de Rijksweg en de op de plankaart aangeduide lijn niet toegestaan. Voor bedrijfsgebouwen geldt een maximale bouwhoogte van 20 m¹, tenzij anders is aangeduid op de plankaart. Het bebouwingspercentage bedraagt 70% en de afstand tot de zijdelingse perceelsgrens bedraagt ten minste 4 m¹. De hoogte van afzuiginstallaties, silo’s e.d. bedraagt maximaal 25 m¹ en voor schoorstenen geldt een maximale bouwhoogte van 40 m¹, tenzij anders is aangeduid op de plankaart. Voor de voorschriften van (andere) bouwwerken wordt kortheidshalve verwezen naar de bijlagen.


Tenslotte is het verboden de gronden en bouwwerken te gebruiken in strijd met de bestemming. Artikel 6: Kleine bedrijven en wonen De voor “kleine bedrijven en wonen” aangewezen gronden zijn bestemd voor bedrijfsdoeleinden, alsmede daaraan verbonden dienstwoningen, met de daarbij behorende voorzieningen, zoals verkeersen groenvoorzieningen. Op deze gronden mogen uitsluitend bouwwerken worden opgericht die ten dienste staan van de bestemming, met dien verstande, dat gebouwen uitsluitend mogen worden gebouwd binnen de bebouwingsgrens. Voorts geldt voor bedrijfsgebouwen een maximale bebouwingshoogte van 12 m¹ en mag het bebouwingspercentage niet meer bedragen dan 65%. Per bedrijf mag maximaal één dienstwoning met bijbehorende vrijstaande bijgebouwen worden gerealiseerd. De dienstwoning dient te voldoen aan het bepaalde in artikel 4.3.2. en de vrijstaande bijgebouwen dienen te voldoen aan het bepaalde in 4.3.3. van het bestemmingsplan “Bedrijventerrein Schoenaker”. Tenslotte is het verboden de gronden en bouwwerken te gebruiken in strijd met de bestemming. Gezien het bovenstaande is niet uit te sluiten dat op deze gronden bedrijfsactiviteiten mogen plaatsvinden uit een hogere milieucategorie (milieucategorie 4 en 5). In het kader van een worstcasescenario zal hier dan ook rekening mee worden gehouden. 2.2.4. Bestemmingsplan “Bedrijventerrein Schoenaker, herziening 2007” De reden voor deze herziening was gelegen in het feit dat er binnen het bedrijventerrein sprake was van een toename van detailhandel, met name in de autobranche. Dit was in strijd met de gemeentelijke beleidsuitgangspunten voor bedrijventerreinen. Het bestemmingsplan “Bedrijventerrein Schoenaker, herziening 2007” vormt een aanvulling op de regels van het moederplan (zijnde het bestemmingsplan “Bedrijventerrein Schoenaker”). De herziening heeft onder andere betrekking op artikel 4 van het bestemmingsplan “Bedrijventerrein Schoenaker”. In de herziening is nieuw- dan wel hervestiging van garagebedrijven, autoherstelbedrijven, detailhandel en groothandel in personenauto’s en andere automobielen, alsmede autoaccessoires en autobandenhandel niet toegestaan. Het verbod geldt niet voor het perceel aan de Zilverwerf 2, waar groothandel in vrachtwagens en heftrucks is toegestaan. Overeenkomstig het voorgaande zijn ook de bebouwingsvoorschriften aangepast. Verder mogen op het bedrijventerrein bedrijfsactiviteiten worden uitgevoerd welke vallen onder milieucategorie 1, 2 en 3, met dien verstande dat de volgende bedrijven niet (meer) zijn toegestaan: a) Categorie 2 - herstellen, doorsmeren, wassen van automobielen (personenauto’s) verbonden aan een garagebedrijf of servicestation; - showroom en beklederij voor automobielen (personenauto’s). b) -

Categorie 3 autobussen- en vrachtwagenreparatiebedrijven; autoplaatwerkerijen; autospuitinrichtingen; autoreparatiebedrijf n.e.g.; servicecentrum voor autobanden en/of handel in nieuwe banden; 1 keuringsstation voor automobielen (personenauto’s); uitdeuken en/of spuiten van automobielen (personenauto’s); tectyleren van automobielen (personenauto’s) met tectyl of vergelijkbare stoffen; groothandel in autoaccessoires; opslaan en bewerken van autobanden; sleepdienst ten behoeve van automobielen en wrakken; bewaren, bewerken, verwerken, vernietigen van voor sloop bestemde automobielen exclusief shredderbedrijven.


Op basis van hetgeen hierboven is beschreven concludeert ondergetekende dat het bestemmingsplan “Bedrijventerrein Schoenaker, herziening 2007” reeds een beperking van de gebruiksmogelijkheden tot gevolg heeft gehad. In het onderhavige geval is het voor belanghebbenden echter niet meer mogelijk om eventuele (directe) planschade aan te vragen, omdat het aannemelijk is dat er sprake is van verjaring. In de Wro is namelijk een verjaringstermijn opgenomen van vijf jaar en ondergetekende beperkt zich dan ook uitsluitend tot het constateren van deze gebruiksbeperking. 2.2.5. Bestemmingsplan “Bedrijventerrein Schoenaker, herziening Platinawerf” In het bestemmingsplan “Bedrijventerrein Schoenaker, herziening Platinawerf” is een planologisch kader geschapen om de doodlopende Platinawerf (vanaf de T-kruising met de IJzerwerf) in oostelijke richting (circa 225 m¹) te verlengen. Voor de duidelijkheid is op onderstaande afbeelding de plankaart van het bestemmingsplan “Bedrijventerrein Schoenaker” weergegeven met daarop bij benadering in het rood aangegeven de doortrekking van de Platinawerf.

Fragment plankaart behorende bij het bestemmingsplan “Bedrijventerrein Schoenaker” met daarop in het rood de doortrekking van de Platinawerf. Hieronder is de verbeelding en de legenda weergegeven behorende bij het bestemmingsplan “Bedrijventerrein Schoenaker, herziening Platinawerf”.

Bron: www.plankaartprinter.nl


De gronden in dit bestemmingsplan zijn bestemd als “verkeer - verblijfsgebied” en deze gronden zijn bestemd voor verkeersen groenvoorzieningen, met inbegrip van fiets- en voetpaden, bermen, openbare parkeerplaatsen, alsmede voor water, waterafvoer, waterbeheer en openbaar nut, zoals transformatorhuisjes, pompgebouwtjes en gebouwen voor de telecommunicatie. Op de gronden mogen alleen gebouwen, andere bouwwerken en voorzieningen worden opgericht met inachtneming van het onderstaande: a. behoudens het bepaalde in sub b zijn gebouwen ten behoeve van nutsvoorzieningen uitsluitend toegestaan binnen het bouwvlak. De bouwhoogte van gebouwen ten behoeve van nutsvoorzieningen mag maximaal 5 m¹ bedragen. De bestaande oppervlakte van deze gebouwen en trafo's mag niet worden uitgebreid; b. buiten het bouwvlak zijn openbare nutsgebouwen zoals telefoongebouwen, wachthuisjes voor busdiensten (abri's) e.d. toegestaan met dien verstande dat de bebouwingshoogte maximaal 3,50 2 m¹ en de bebouwde oppervlakte maximaal 15 m mag bedragen; c. van andere bouwwerken zoals banken, bloembakken, nutskasten, verkeersinstallaties, bruggen, kademuren, keerwanden en voorzieningen voor waterbeheer mag de bouwhoogte maximaal 3,5 m¹ bedragen; d. van speelvoorzieningen en kunstwerken mag de bouwhoogte maximaal 5 m¹ bedragen; e. van lichtmasten mag de bouwhoogte maximaal 9 m¹ bedragen. Tenslotte mogen de voor “verkeer-verblijfsgebied” aangewezen gronden en opstallen niet gebruikt worden voor detailhandel.

2.3.

Nieuwe planologische regime

Voor de nieuw op te richten bebouwing is als uitgangspunt genomen het ontwerpbestemmingsplan “Bedrijventerrein Schoenaker 2011”, opgesteld door Pouderoyen Compagnons op 24 oktober 2012 (NL.IMRO.0209.BPSchoenaker2011-ow01). De verbeelding behorende bij dit ontwerp bestemmingsplan is hieronder weergegeven.

Verbeelding behorende bij het ontwerpbestemmingsplan “Bedrijventerrein Schoenaker 2011”.


De gronden binnen het plangebied hebben de bestemmingen “bedrijf -1”, “bedrijf -2”, “kantoor” en “maatschappelijk – crematorium”. In onderstaande tekst zijn de meest relevante regels van het ontwerpbestemmingsplan “Bedrijventerrein Schoenaker 2011” beschreven. Voor de volledige regels en de regels voor de overige bestemmingen wordt kortheidshalve verwezen naar de bijlagen. Artikel 3: Bedrijf -1 De voor “bedrijf -1” aangewezen gronden zijn bestemd voor bedrijven in de milieucategorieën 2, 3.1 en 3.2 zoals die zijn genoemd in Bijlage 1 van de Staat van de Bedrijfsactiviteiten. In afwijking van en in aanvulling op het zojuist genoemde zijn, uitsluitend ter plaatse van de aanduidingen ‘specifieke vorm van bedrijf -1’ en ‘specifieke vorm van bedrijf -2’, de gronden ook bestemd voor een groothandel in chemische grondstoffen en chemicaliën respectievelijk de handel in en de reparatie van zwaardere bedrijfsauto’s. Voorts zijn de gronden bestemd voor kantoren, productie-gebonden detailhandel, voorzieningen voor verkeer en verblijf, parkeer-, nuts- en groenvoorzieningen, alsmede voor tuinen, erven en verhardingen, water en waterhuishoudkundige voorzieningen. Ter plaatse van de aanduiding ‘verkooppunt motorbrandstoffen zonder lpg’ zijn de gronden ook bestemd voor een verkooppunt voor motorbrandstoffen zonder LPG. Uitsluitend zijn gebouwen en andere bouwwerken toegestaan die ten dienste staan van voornoemde bestemming. Bedrijfsgebouwen mogen uitsluitend worden gebouwd ter plaatse van de aanduiding ‘bouwvlak’ en de maximale bouwhoogte mag niet meer bedragen dan ter plaatse op de verbeelding is aangegeven. Verder geldt dat de bouwhoogte van afzuiginstallaties, silo’s e.d. niet meer mag bedragen dan 25 m¹ en voor schoorstenen dient de bouwhoogte beperkt te blijven tot 40 m¹. De bouwhoogte van afzuiginstallaties, silo’s e.d., alsook schoorstenen mag niet meer bedragen dan 15 m¹ indien de bouwhoogte van gebouwen niet meer dan 12 m¹ bedraagt. Bedrijfswoningen zijn niet toegestaan en het bebouwingspercentage mag niet meer bedragen dan ter plaatse is aangeduid. Verder dient de afstand tot de zijdelingse perceelsgrens minimaal 4 m¹ te zijn. De bouwhoogte van antennes en reclamemasten dient beperkt te blijven tot 15 m¹ en voor palen en masten geldt een maximale bouwhoogte van 10 m¹. Onder strijdig gebruik wordt, voor zover relevant in het onderhavige geval, in elk geval verstaan het gebruik van bebouwde en onbebouwde gronden, gebouwen, andere bouwwerken en onderkomens ten behoeve van: a. sloopbedrijven; 1 b. autoherstelinrichtingen en autohandel alsmede overige auto-gerelateerde bedrijven , tenzij op de verbeelding anders is aangeduid; c. (volumineuze) detailhandel; d. woondoeleinden en; e. ijzer-, schroot- en pallethandel. Artikel 4: Bedrijf -2 De voor “bedrijf -2” aangewezen gronden zijn bestemd voor bedrijven in de milieucategorieën 2, 3.1 en 3.2 zoals die zijn genoemd in Bijlage 1 van de Staat van de Bedrijfsactiviteiten. In afwijking van en in aanvulling op het zojuist genoemde, uitsluitend ter plaatse van de aanduidingen ‘specifieke vorm van bedrijf -3’ voor een autoherstelinrichting. De gronden zijn tevens bestemd voor productiegebonden detailhandel, voorzieningen voor verkeer en verblijf, tuinen, erven, verhardingen, parkeer-, nuts- en groenvoorzieningen, alsmede voor water en waterhuishoudkundige voorzieningen. Bedrijfswoningen zijn uitsluitend toegestaan ter plaatse van de aanduiding ‘bedrijfswoning’. Uitsluitend zijn gebouwen en andere bouwwerken toegestaan die ten dienste staan van voornoemde bestemming. Bedrijfsgebouwen mogen uitsluitend worden gebouwd ter plaatse van de aanduiding ‘bouwvlak’ en de maximale bouwhoogte en het bebouwingspercentage mag niet meer bedragen dan ter plaatse op de verbeelding is aangegeven. Voorts geldt een minimale afstand tot de zijdelingse en achterste perceelsgrens van 3 m¹.

1

Zie artikel 3.4.2. van het ontwerpbestemmingsplan “Bedrijventerrein Schoenaker 2011” zoals opgenomen in de bijlagen van dit

advies.


Per bedrijf is maximaal één bedrijfswoning toegestaan waarbij de maximale goot- en bouwhoogte niet meer mag bedragen dan 7 respectievelijk 10 m¹. Indien de bestaande goot- en bouwhoogte meer bedragen dan zojuist vermeld, dan gelden de bestaande goot- en bouwhoogte als maximale maatvoeringen. De afstand tot de zijdelingse perceelsgrens bedraagt niet minder dan 3 m¹. Onder een strijdig gebruik van de gronden gelden exact dezelfde regels als voor de bestemming “bedrijf -1”. Artikel 6: Kantoor De voor “kantoor” aangewezen gronden zijn bestemd voor het bedrijfsmatig houden van kantoor en het verlenen van administratieve diensten waarbij het publiek niet, of slechts in ondergeschikte mate, rechtstreeks te woord wordt gestaan en geholpen, waaronder vergaderaccommodatie ten behoeve van de aanwezige kantoorfunctie. Daarnaast zijn de gronden bestemd voor ontsluitingswegen, parkeren, groenvoorzieningen water en waterhuishoudkundige voorzieningen. Uitsluitend zijn gebouwen en andere bouwwerken toegestaan die ten dienste staan van voornoemde bestemming. Gebouwen mogen uitsluitend worden gebouwd binnen het bouwvlak en de maximale bouwhoogte en het maximale bebouwingspercentage mag niet meer bedragen dan ter plaatse op de verbeelding is aangegeven. Tenslotte mogen de gronden met de bestemming “kantoor” niet worden gebruikt voor buitenopslag. Artikel 7: Maatschappelijk – Crematorium De voor “maatschappelijk – Crematorium” aangewezen gronden zijn bestemd voor een crematorium met de daarbij behorende terreinen, ontsluitingswegen, parkeren, groenvoorzieningen, water en waterhuishoudkundige voorzieningen. Uitsluitend zijn gebouwen en andere bouwwerken toegestaan die ten dienste staan van voornoemde bestemming. De gebouwen mogen uitsluitend worden gebouwd binnen het bouwvlak en de maximale bouwhoogte mag niet meer bedragen dan ter plaatse op de verbeelding is aangegeven. Voorts geldt dat de totale bebouwde oppervlakte niet meer mag bedragen dan 4.700 m². Voor het bouwen van andere bouwwerken bedraagt de maximale goothoogte 3 m¹, met uitzondering van licht- en vlaggenmasten waar een maximale bouwghoogte van 8 m¹ geldt. Tenslotte mogen de gronden met de bestemming “kantoor” niet worden gebruikt voor buitenopslag. De verbeelding en de relevante regels behorende bij het ontwerpbestemmingsplan “Bedrijventerrein Schoenaker 2011” zijn tevens bijgevoegd in bijlage 6.

2.4.

Peildatum

De peildatum is de datum die relevant is voor de feitelijke toestand en het tijdstip voor de beoordeelde waardevermindering. De peildatum voor het ontstaan van eventueel vergoedbare schade gesteld op de datum waarop het schadeveroorzakende besluit in werking treedt. Aangezien ten tijde van onderhavige planschaderisicoanalyse de planologische wijzigingen nog niet in werking zijn getreden, wordt als peildatum aangehouden 30 november 2012.

2.5.

Algemene uitgangspunten

2.5.1. Omvang van de schade Het antwoord op de vraag of er sprake is van een planologisch nadeel en de omvang van de waardedaling (schade) is moeilijker in te schatten dan bij “indirecte planschade”. De omvang van een waardedaling is meer speculatief en afhankelijk van de omstandigheden van het geval (onder andere aanpassingskosten) en de “marktwerking” ter plaatse.


Aan de hand van vergelijkbare woon/bedrijf en/of huurprijzen kan een inschatting gemaakt worden, waarbij rekening moet worden gehouden met een bepaalde bandbreedte. Ondergetekende neemt als uitgangspunt dat het bestaande feitelijke gebruik, indien dit gebruik afwijkt van de nieuwe bestemming, onder het overgangsrecht mag worden gecontinueerd. In het onderhavige geval ligt eventuele inkomensschade, in de zin dat een bedrijf zijn werkzaamheden zou moeten staken, niet omsloten in de opdracht. De planschade kan zich in dit geval alleen manifesteren in de vorm van vermogensschade. Het advies is met voornoemd uitgangspunt opgesteld. 2.5.2. Vermogensschade Wanneer een object meerdere gebruiks- en bebouwingsmogelijkheden heeft en deze worden beperkt dan zou hierdoor schade kunnen ontstaan. Niet zonder meer mag worden gesteld dat een object zijn hoogste waarde ontleend aan het feitelijke gebruik en de feitelijke bebouwing. Een bedrijfsobject kan in waarde dalen wanneer een object meerdere aanwendingsmogelijkheden heeft die worden ingeperkt. Het aantal potentieel koopgegadigden kan verminderen en daarmee ook de (huur)waarde van een object/perceel. Dit kan echter anders zijn indien het feitelijk gebruik en de feitelijke opstallen zich niet lenen voor de ruimere bestemde mogelijkheden. Een inperking van een gebruiksmogelijkheid (zoals een beperking van de bestemming) kan leiden tot een verminderde huurwaarde van het object, dan wel tot een lagere grondwaarde. Dit laatste zal zich voordoen in de situatie dat de locatie een (her)ontwikkelingslocatie betreft. De verminderde huurwaarde laat zich vervolgens vertalen in een lagere vermogenswaarde van een object in verhuurde staat. Bij de beoordeling of een beperking van het gebruik een nadelig effect heeft op de verhuurbaarheid van een locatie, is naast het huidige mogelijke gebruik ook de omvang van het perceel van belang, alsmede de aanwezige bedrijfsbebouwing en de potentiële functionaliteit. Bijvoorbeeld een naar verhouding klein perceel waarop een autoshowroom is gevestigd, ontleent zijn hoogste waarde specifiek aan het gebruik van de locatie voor deze doeleinden. Het gegeven dat het bestemmingsplan meer ruimte biedt, heeft in een dergelijk geval geen gevolgen voor de huurwaarde van het object. 2.5.3. Inkomensschade Ondergetekende neemt als uitgangspunt dat het bestaande feitelijke gebruik, indien dit gebruik afwijkt van de nieuwe bestemming, onder het overgangsrecht mag worden gecontinueerd (zie ook artikel 20.4 van het bestemmingsplan “Bedrijventerrein Schoenaker 2011”). Inkomensschade in de zin dat een bedrijf zijn werkzaamheden zou moeten staken, is dan ook niet aan de orde. De planschade kan zich in dat geval alleen manifesteren in de vorm van vermogensschade. Het advies is met voornoemd uitgangspunt opgesteld. Indien de bedrijfsvoering ter plaatse moet worden gestaakt en een bedrijf niet onder het overgangsrecht zijn bedrijfsvoering kan en mag continueren zou er sprake kunnen zijn van inkomensschade hetgeen in het onderhavige geval niet aan de orde is.

2.6.

Planologische vergelijking

Gezien de diverse vigerende planologische regimes zijn hieronder vier verschillende planologische vergelijkingen gemaakt. Indien er sprake is van een planologisch nadeel wordt vervolgens in paragraaf 2.7 de omvang van dit nadeel per object/cluster beschreven. 2.6.1. Vergelijking 1 Hieronder is een planologische vergelijking gemaakt tussen het bestemmingsplan “Buitengebied” en het ontwerpbestemmingsplan “Bedrijventerrein Schoenaker 2011”. In het uiterste noordwesten van het plangebied aan de Schoenaker is een driehoekig perceel gesitueerd.


Deze gronden hebben op basis van het bestemmingsplan “Buitengebied” de bestemming “agrarisch gebied”, maar dit komt niet overeen met de aanwezige bedrijfsbebouwing. Gezien de aanwezige bedrijfsbebouwing heeft ondergetekende als uitgangspunt genomen dat de thans ter plaatse gevestigde kantoren planologisch mogelijk zijn gemaakt. Kortom: het uitgangspunt voor de vigerende bestemming is dan ook de bestemming “kantoren”. Een nadere verduidelijking op dit punt is echter gewenst. In het nieuwe planologische regime krijgen deze gronden de bestemming “kantoor”. Als gevolg van het ontwerpbestemmingsplan “Bedrijventerrein Schoenaker 2011” zijn op de voor “kantoor” aangewezen gronden, voor zover relevant in het onderhavige geval, bestemd voor het bedrijfsmatig houden van kantoor en het verlenen van administratieve diensten waarbij het publiek niet, of slechts in ondergeschikte mate, rechtstreeks te woord wordt gestaan en geholpen. Ter plaatse zijn uitsluitend gebouwen toegestaan welke ten dienste staan van de bestemming. Ondergetekende is van mening dat, op basis van de hiervoor beschreven uitgangspunten, er geen sprake is van directe planschade. 2.6.2. Vergelijking 2 In de tweede planologische vergelijking is het bestemmingsplan “Crematorium” vergeleken met het ontwerpbestemmingsplan “Bedrijventerrein Schoenaker 2011”. Feitelijk betreft het hier het crematorium ‘Rijk van Nijmegen (Yarden Uitvaartcentrum)’, gevestigd aan de Schoenaker 12.

Plankaart bestemmingsplan “Crematorium”

Fragment verbeelding ontwerpbestemmingsplan “Bedrijventerrein Schoenaker 2011”

De bestemmingsomschrijving wijkt onder het nieuwe planologische regime niet op een dusdanige wijze af van hetgeen is bepaald in het vigerende bestemmingsplan. Ook voor wat betreft de regels ten aanzien van bebouwing en gebruik heeft het ontwerpbestemmingsplan “Bedrijventerrein Schoenaker 2011” nauwelijks significante (planologische) wijzigingen tot gevolg. Onder beide planologische regimes zijn de gronden bestemd voor een crematorium met de daarbij behorende activiteiten, alsook voor ontsluitingswegen, parkeren, water en waterhuishoudkundige voorzieningen en groenvoorzieningen. Ook de bebouwingsregels van het ontwerpbestemmingsplan “Bedrijventerrein Schoenaker 2011” zijn identiek aan de bebouwingsvoorschriften van het bestemmingsplan “Crematorium”. Ondergetekende komt dan ook tot de conclusie dat er van een op waarde te objectiveren planologisch nadeel geen sprake is voor het object aan de Schoenaker 12. 2.6.3. Vergelijking 3 Hieronder is een planologische vergelijking gemaakt tussen het vigerende planologische regime, bestaande uit het bestemmingsplan “Bedrijventerrein Schoenaker” en het bestemmingsplan “Bedrijventerrein Schoenaker, herziening 2007”, en het nieuwe planologische regime (het ontwerpbestemmingsplan “Bedrijventerrein Schoenaker 2011”). In het grootste gedeelte van het plangebied vigeert het bestemmingsplan “Bedrijventerrein Schoenaker” gevolgd door een aanvulling door middel van het bestemmingsplan “Bedrijventerrein Schoenaker, herziening 2007”. In het vigerende planologische regime zijn de gronden bestemd voor “bedrijventerrein” en “kleine bedrijven en wonen”.


Alvorens de planologische regimes met elkaar te vergelijken, neemt ondergetekende enkele uitgangspunten aan. Het staat niet vast dat de ‘Bedrijvenlijst’ behorende bij de voorschriften van het bestemmingsplan bedrijventerrein Schoenaker dezelfde richtafstanden hanteert als de ‘Staat van Bedrijfsactiviteiten’ behorende bij het ontwerpbestemmingsplan “Bedrijventerrein Schoenaker 2011”. Ondergetekende neemt dan ook als uitgangspunt dat de richtafstand van milieucategorie 3, zoals opgenomen in de ‘Bedrijvenlijst’ behorende bij het vigerende bestemmingsplan, niet meer bedraagt dan de richtafstand die wordt gehanteerd bij milieucategorie 3.2 (zijnde 100 m¹) bij het nieuwe planologische regime. Bestemming “bedrijventerrein” (artikel 4) versus de bestemming “bedrijf -1” (artikel 3) Gebruiksbeperkingen Voor het overgrote deel van de aanwezige bedrijven op het bedrijventerrein vigeert de bestemming “bedrijventerrein”. Dit betekent dat de gronden zijn bestemd voor ambachtelijke en industriële bedrijven, zulks met inbegrip van kantoren (al dan niet behorend tot de bedrijven), groothandelsbedrijven, gebouwen ten openbare nutte en een aantal nader te noemen detailhandelsvormen. Het een en ander met interne ontsluitingswegen en andere verkeersen groenvoorzieningen, alsmede bouwwerken. Tevens zijn uitsluitend bedrijven toegestaan die behoren tot de (milieu)categorieën 1, 2 en 3 uit de bedrijvenlijst. Dienstwoningen kunnen enkel worden gerealiseerd door een vrijstelling. Vervolgens heeft het bestemmingsplan “Bedrijventerrein Schoenaker, herziening 2007” de voorschriften van artikel 4, zoals die waren opgenomen in het bestemmingsplan “Bedrijventerrein Schoenaker”, gewijzigd. In de herziening is nieuw- dan wel hervestiging van garagebedrijven, autoherstelbedrijven, detailhandel en groothandel in personenauto’s en andere automobielen, alsmede autoaccessoires en autobandenhandel niet toegestaan, met uitzondering van het perceel aan de Zilverwerf 2 alwaar een groothandel in vrachtwagens en heftrucks is toegestaan. Kort gezegd, heeft de herziening tot gevolg dat autogerelateerde bedrijfsactiviteiten niet (meer) zijn toegestaan. Voor een opsomming van de niet (meer) toegestane bedrijven wordt kortheidshalve verwezen naar paragraaf 2.2.4 en/of bijlage 4. Overeenkomstig het voorgaande zijn ook de bebouwingsvoorschriften aangepast. De beperking van deze gebruiksmogelijkheden kan reden zijn voor toekenning van eventuele planschade. Zoals reeds eerder beschreven, is door de inwerkingtreding van de herziening een beperking van de gebruiksmogelijkheden ontstaan en zou dit kunnen leiden tot planschade. In het onderhavige geval is het voor belanghebbenden echter niet meer mogelijk om eventuele (directe) planschade aan te vragen, omdat het aannemelijk is dat er sprake is van verjaring. In de Wro is namelijk een verjaringstermijn opgenomen van vijf jaar. In het nieuwe planologische regime krijgen de gronden de bestemming “bedrijf -1” en dit betekent dat er bedrijven zijn toegestaan in de milieucategorieën 1, 2, 3.1 en 3.2 zoals genoemd in de Bijlage 1 Staat van Bedrijfsactiviteiten. Gezien het hierboven genomen uitgangspunt betreffende de richtafstanden heeft het nieuwe planologische regime geen beperking van de milieu categorieën tot gevolg. Voorts zijn de gronden bestemd voor kantoren, productie-gebonden detailhandel, voorzieningen voor verkeer en verblijf, parkeer-, nuts- en groenvoorzieningen, alsmede voor tuinen, erven en verhardingen, water en waterhuishoudkundige voorzieningen. Ter plaatse van de aanduiding ‘verkooppunt motorbrandstoffen zonder lpg’ zijn de gronden ook bestemd voor een verkooppunt voor motorbrandstoffen zonder LPG. Daarnaast wordt autogerelateerde bedrijvigheid, evenals onder het vigerende bestemmingsplan, niet toegestaan. Dit betekent dat ten aanzien van de mogelijke doeleinden van de gronden zich geen significante wijzigingen voordoen. Dientengevolge heeft het nieuwe planologische regime, voor wat betreft de gronden met de bestemming “bedrijf -1”, geen planologische verslechtering tot gevolg ten aanzien van gebruik.


Wel kan worden beargumenteerd dat het vervallen van de mogelijkheid voor het oprichten van een bedrijfswoning een waardedaling tot gevolg heeft. Onder het vigerende bestemmingsplan is het voor de gronden met de bestemming “bedrijventerrein” mogelijk om een dienstwoning op te richten door middel van een vrijstellingsbevoegdheid. Zoals in paragraaf 1.2 is beschreven worden flexibiliteitsbepalingen in het geval van indirecte planschade niet meegenomen in de planologische vergelijking. Het is de vraag of voornoemde flexibiliteitsbepalingen ook bij “directe planschade” buiten de planologische vergelijking gehouden moeten worden. De reden om voornoemde flexibiliteitsbepalingen buiten de planologische vergelijking te houden, is erin gelegen dat niet zelden voornoemde bepalingen nimmer daadwerkelijk feitelijk invulling kregen maar in theorie wel schade veroorzaakten. De motivering om flexibiliteitsbepalingen buiten de planologische vergelijking te houden, lijkt gericht op “indirecte planschade”. Ondergetekende acht het dan ook verdedigbaar te stellen dat de flexibiliteitsbepalingen wel hun waarde hebben en in de planologische vergelijking betrokken moeten worden indien er, zoals in het onderhavige geval, sprake is van “directe schade”. Een vervallen gebruiksmogelijkheid kan een waardedaling tot gevolg hebben ook al heeft deze de hoedanigheid van een flexibiliteitsbepaling. Gezien het vorenstaande en in het kader van een worstcasescenario wordt aan het vervallen van deze vrijstellingsbevoegdheid voor het oprichten van een dienstwoning een waardedaling toegerekend. Een redelijk denkend en handelend koper schat volgens ondergetekende de mogelijkheid tot het oprichten van een dienstwoning via een flexibiliteitsbepaling in op een bedrag van € 30.000,00. Het wegvallen van een dergelijke mogelijkheid bedraagt in de orde van grootte van € 30.000,00. Daarbij wordt echter wel opgemerkt dat een dergelijke planologische verslechtering kan worden voorkomen indien de gemeente een vergelijkbare vrijstellingsmogelijkheid opneemt in het nieuwe plan. Immers alsdan heeft de - indirecte - gebruiksmogelijkheid eenzelfde waarde en is er van een planologische verslechtering geen sprake. Bovendien kan er sprake zijn van passieve risicoaanvaarding (riskant stilzitten) omdat van voornoemde bouwen gebruiksmogelijkheid sinds lange tijd geen gebruik is gemaakt en er mogelijk voortekenen zijn geweest (provinciaal beleid) waaruit belanghebbende eigenaren hadden kunnen afleiden dat de mogelijkheid tot het oprichten van een dienstwoning zou kunnen komen te vervallen en de belanghebbende eigenaren deze mogelijkheid niet hebben geëffectueerd hetgeen hen kan worden verweten. Hierop wordt later in deze rapportage teruggekomen. Bebouwingsbeperkingen Zowel onder het vigerende als onder het nieuwe planologische regime mogen uitsluitend gebouwen en andere bouwwerken worden gerealiseerd welke ten dienste staan van de bestemming en die gesitueerd worden binnen het bouwvlak. Het bebouwingspercentage neemt als gevolg van het nieuwe planologische regime toe tot 70% (voorheen 65%). Verder wijken de overige bebouwingsregels van het nieuwe planologische regime niet of nauwelijks af van het vigerende planologische regime. De maximale bouwhoogte van 20 m¹ voor bedrijfsgebouwen blijft gehandhaafd in het nieuwe plan. Ondergetekende concludeert dan ook dat, ten aanzien van de bebouwingmogelijkheden, het nieuwe planologische regime geen planologische nadelen met zich brengt welke een waardevermindering van de percelen tot gevolg heeft. Uitbreiding bedrijventerrein In het noordoosten van het plangebied wordt een nieuwe bedrijfskavel gerealiseerd ten behoeve van de firma Duijghuijzen, thans gevestigd aan de Goudwerf 5. Voorheen gold hier de bestemming “groenvoorziening/water” en door het nieuwe planologische regime krijgt het perceel een bedrijfsbestemming. Op onderstaande afbeelding is de locatie van de nieuwe bedrijfskavel weergegeven.


Uitbreiding bedrijventerrein. De planologische wijziging van “groenvoorziening/water” naar “bedrijf -1” brengt, ten aanzien van directe schade, geen planologisch nadeel met zich. Van indirecte schade is evenmin sprake, omdat er in de directe omgeving geen woningen zijn gesitueerd welke hinder zouden kunnen ondervinden van de voorgenomen planologische wijziging.

Bestemming “kleine bedrijven en wonen” (artikel 6) versus de bestemming “bedrijf -2” (artikel 4) Gebruiksbeperkingen De gronden met de bestemming “kleine bedrijven en wonen” zijn gesitueerd in het noordwesten van het plangebied aan de Goudwerf. Het betreft de bedrijven aan de Goudwerf 2, 3b, 4 t/m 9 en 11 t/m 16. Deze gronden zijn bestemd voor bedrijfsdoeleinden, alsmede daaraan verbonden dienstwoningen met de daarbij behorende voorzieningen. Ten aanzien van het gebruik van de gronden voor bedrijfsdoeleinden is geen beperking in milieucategorieën aangegeven. Dit betekent dat niet valt uit te sluiten dat ter plaatse bedrijfsactiviteiten mogen worden uitgeoefend welke vallen in een hoge(re) milieucategorie (bijvoorbeeld milieucategorie 4 of 5). Het is ondergetekende niet gebleken dat de bedrijfsvoering in milieucategorie 4 of 5 met een aan zekerheid grenzende waarschijnlijkheid zou zijn uit te sluiten zodat deze planologische mogelijkheid buiten beschouwing zou moeten worden gelaten. Uit het rapport opgesteld door DGMR (M.2008.0305.01.R001) getiteld “Bedrijventerrein De Schoenaker, gemeente Beuningen, geactualiseerde geluidsnota/zonebeheerplan” blijkt dat de gemeente Beuningen een ambitiewaarde ter plaatse van bedrijfswoningen nastreeft van 55 dB(A) en als grenswaarde 65 dB(A). Bedrijven die bij een vergunningsaanvraag een geluidsbelasting van meer dan 55 dB(A) op bedrijfswoningen veroorzaken, dienen het binnenniveau in de betreffende woning door middel van een bouwakoestisch onderzoek in beeld te brengen. Indien de norm van 35 dB(A)wordt overschreden, dienen op kosten van het bedrijf gevelisolatiemaatregelen getroffen worden ter reductie van het binnenniveau. Door toepassing van voornoemde maatregelen maar ook door geluidsmaatregelen aan de bron van het bedrijf zelf zou een exploitatie in milieucategorie 4 of 5 niet met een aan zekerheid grenzende waarschijnlijkheid uit te sluiten zijn. In de herziening is nieuw- dan wel hervestiging van garagebedrijven, autoherstelbedrijven, detailhandel en groothandel in personenauto’s en andere automobielen, alsmede autoaccessoires en autobandenhandel niet toegestaan.


Dit verbod geldt niet voor het perceel plaatselijk bekend als Goudwerf 2, alwaar de volgende bedrijfsactiviteiten wel zijn toegestaan: autoschadeherstelbedrijf (inclusief spuiterij), autoreparatiebedrijf, opslag van minerale oliën en detailhandel in personenauto’s. Overeenkomstig het voorgaande zijn ook de bebouwingsvoorschriften aangepast. Onder het nieuwe planologische regime krijgen de gronden de bestemming “bedrijf -2” en dit betekent dat er bedrijven zijn toegestaan in de milieucategorieën 1, 2, 3.1 en 3.2 zoals genoemd in de 0 1 Staat van Bedrijfsactiviteiten. Gezien het vorenstaande waarin is beschreven dat niet valt uit te sluiten dat er ter plaatse bedrijfsactiviteiten kunnen plaatsvinden tot en met milieucategorie 5, concludeert ondergetekende dat hier dan ook sprake is van een planologische verslechtering ten aanzien van gebruik. Ter plaatse van de aanduiding ‘sb -3’ is tevens een autoherstelinrichting toegestaan. Tevens zijn in dit gedeelte van het plangebied de aanduidingen ‘sbt-a’, ‘sbt-b’ en ‘sbt-t’ aangegeven, hetgeen betrekking heeft op de geluidsruimte uitgedrukt in dB(A)/m² in de dag, avond of nachtperiode. In het vigerende bestemmingsplan zijn deze gronden bestemd als “kleine bedrijven en wonen”. Voor deze gronden zijn in de voorschriften geen beperkingen opgenomen ten aanzien van geluid. Ondergetekende neemt als uitgangspunt dat het nieuwe planologische regime uitgaat van een ruime geluidsruimte, welke tevens gebruikelijk en passend is bij de daarbij behorende bedrijfsactiviteiten. Van een op waarde te objectiveren nadeel is dan ook geen sprake. Bebouwingsbeperkingen Op deze gronden mogen uitsluitend bouwwerken worden opgericht die ten dienste staan van de bestemming, met dien verstande, dat gebouwen uitsluitend mogen worden gebouwd binnen de bebouwingsgrens. Voorts geldt voor bedrijfsgebouwen een maximale bebouwingshoogte van 12 m¹ en daarnaast mag het bebouwingspercentage niet meer bedragen dan 65%. Per bedrijf mag maximaal één dienstwoning met bijbehorende vrijstaande bijgebouwen worden gerealiseerd. Voor dienstwoningen onder het vigerende planologische regime geldt een maximale goot- en bouwhoogte van 7 respectievelijk 10 m¹. De dienstwoning dient verder te voldoen aan het bepaalde in artikel 4.3.2. en de vrijstaande bijgebouwen dienen te voldoen aan het bepaalde in 4.3.3. van het bestemmingsplan “Bedrijventerrein Schoenaker”. Tenslotte is het verboden de gronden en bouwwerken te gebruiken in strijd met de bestemming. In het nieuwe planologische regime zijn bedrijfswoningen uitsluitend toegestaan ter plaatse van de aanduiding ‘bedrijfswoning’. Onder het ontwerpbestemmingsplan “Bedrijventerrein Schoenaker 2011” is aan de achterzijde van de percelen aan de Goudwerf 2 t/m 16 een strook gronden gelegen met de aanduiding ‘bedrijfswoning’. Het betreft de woningen aan de Steeg 3a t/m 15. Onder het nieuwe planologische regime is dit niet anders. De inhoud van een bedrijfswoning mag onder het ontwerpbestemmingsplan “Bedrijventerrein Schoenaker 2011” niet meer bedragen dan 500 m³. Indien de bestaande goot- en/of bouwhoogte, alsmede de bestaande inhoud meer bedraagt dan zojuist beschreven, dan gelden de bestaande hoogten en inhoud als maximale maatvoeringen. Ten aanzien van vrijstaande bijgebouwen geldt onder het vigerende planologische regime een maximale goot- en bouwhoogte van 4 respectievelijk 6 m¹. Verder mag de bebouwde oppervlakte per woning aan vrijstaande bijgebouwen niet meer bedragen dan 60 m². In het nieuwe planologische regime mag de oppervlakte van bijbehorende bouwwerken en andere bouwwerken niet meer bedragen dan 50 m². Indien er op een bouwperceel sprake is van een grotere oppervlakte aan bijbehorende bouwwerken, dan geldt de bestaande oppervlakte als maximum. De bouwhoogte van vrijstaande bijgebouwen mag onder het nieuwe planologische regime niet meer bedragen dan 3,2 m¹ en voor aan de bedrijfswoning gebouwde bijbehorende bouwwerken geldt een maximale bouwhoogte van 4 m¹. Het vorenstaande overwegende concludeert ondergetekende dat er sprake is van een minimale beperking van de bebouwingsvoorschriften in de vorm van een afname van de maximale bouwhoogte van vrijstaande bijgebouwen.


Het ontwerpbestemmingsplan “Bedrijventerrein Schoenaker 2011” heeft tot gevolg dat de bouwhoogte voor vrijstaande bijgebouwen afneemt van 6 m¹ naar 3,2 m¹. Ondergetekende acht deze planologische beperking dermate minimaal dat deze verwaarloosbaar geacht kan worden. De bebouwingsvoorschriften ten aanzien van de bedrijfswoning, alsmede voor andere bouwwerken vertonen geen significante wijzigingen. 2.6.4. Vergelijking 4 De laatste planologische vergelijking heeft betrekking op het bestemmingsplan “Bedrijventerrein Schoenaker, herziening Platinawerf” en het ontwerpbestemmingsplan “Bedrijventerrein Schoenaker 2011”. In het bestemmingsplan “Bedrijventerrein Schoenaker, herziening Platinawerf” is een planologisch kader geschapen om de doodlopende Plantinawerf (vanaf de T-kruising met de IJzerwerf) in oostelijke richting (circa 225 m¹) te verlengen. De verlening van de Platinawerf begint vanaf de ontsluiting van het bedrijf aan de Platinawerf 2 en gaat over het achterterrein van Zilverwerf 17 en loopt door tot aan het achterterrein van Quantore. De bestemmingsomschrijving wijkt onder het nieuwe planologische regime niet op een dusdanige wijze af van hetgeen is bepaald in het bestemmingsplan “Bedrijventerrein Schoenaker, herziening Platinawerf”. In beide planologische regimes zijn de gronden bestemd voor verkeersgerelateerde bestemmingen zoals verkeersen groenvoorzieningen, fiets- en voetpaden, bermen, openbare parkeerplaatsen, etc. Ook voor wat betreft de regels ten aanzien van bebouwing en gebruik heeft het ontwerpbestemmingsplan “Bedrijventerrein Schoenaker 2011” nauwelijks significante wijzigingen tot gevolg. Het vorenstaande overwegende en gezien de geringe omvang van de herziening komt ondergetekende tot de conclusie dat er van een planologisch nadeel geen sprake is.

2.7.

Conclusie

Met het ontwerpbestemmingsplan “Bedrijventerrein Schoenaker 2011” wordt een actuele en uniforme regeling verkregen voor bedrijventerrein Schoenaker. Het bestemmingsplan heeft derhalve primair een beheersfunctie, dat wil zeggen het vastleggen en behouden van de bestaande ruimtelijke, functionele en verkeerskundige situatie. Nieuwe ontwikkelingen zijn van ondergeschikte aard en beperken zich voornamelijk tot reeds bestaande realisatiemogelijkheden van bedrijfsgebouwen (conform vastgestelde bestemmingsplannen) en het bieden van uitbreidingsmogelijkheden voor de bestaande bebouwing. Op grond van vorenstaande planologische vergelijkingen tussen de vigerende bestemmingsplannen, (bestaande uit de bestemmingsplannen “Buitengebied”, “Crematorium” en “Bedrijventerrein Schoenaker” en “Bedrijventerrein Schoenaker, herziening Platinawerf”) en het ontwerpbestemmingsplan “Bedrijventerrein Schoenaker 2011” zullen de eigenaren/gebruikers van de aangrenzende objecten niet in een verslechterde planologische positie komen te verkeren, welke een waardevermindering tot gevolg heeft. Beoordeling op objectniveau/clusterniveau zal dan ook achterwege blijven. Ondanks dat er slechts sprake is een minimale planologische verslechtering welke geen directe planschade met zich brengt, wordt in het volgende hoofdstuk het een en ander beschreven omtrent de voorzienbaarheid. Bij directe planschade kan er namelijk sprake zijn van passieve risicoaanvaarding. Indien dat het geval is dan komt de schade voor risico en rekening van de gebruiker/eigenaar. De vraag of er sprake is van passieve risicoaanvaarding wordt uiteindelijk beantwoord door een onafhankelijke schadecommissie. Een definitieve conclusie ten aanzien van het antwoord op de vraag op er sprake is van passieve risicoaanvaarding kan niet worden gegeven. Enerzijds vanwege de subjectieve beoordeling ten aanzien van dit leerstuk, anderzijds omdat niet alle informatie aanwezig is of kan worden achterhaald om tot een concrete beoordeling te komen. In het navolgende hoofdstuk volgt dan ook een algemene beschrijving van de te toetsen hoofdelementen.


3.

Voorzienbaarheid

De getaxeerde tegemoetkoming (planschade) komt niet in alle gevallen voor vergoeding in aanmerking. Er kunnen omstandigheden zijn die zonder verder onderzoek naar de aard en de omvang van de schade tot de conclusie leiden dat de schade redelijkerwijs geheel of gedeeltelijk ten laste van de eigenaar/gebruiker behoort te blijven. Die omstandigheden kunnen gelegen zijn in de voorzienbaarheid (risicoaanvaarding en normaal maatschappelijk risico).

3.1.

Risicoaanvaarding

Bij de beoordeling of er sprake is van voorzienbaarheid van de schade op grond waarvan deze redelijkerwijs voor rekening van de eigenaar/gebruiker dient te blijven, moet als maatstaf worden gehanteerd de vraag of er voor een redelijk denkende en handelende koper aanleiding bestond om rekening te houden met de kans dat de planologische situatie voor omwonenden in ongunstige zin zou veranderen. De risico’s met welke de eigenaar/gebruiker op het moment dat hij besliste omtrent het al dan niet investeren in of het uitvoeren van het geschade belang, en vervolgens het moment waarop de schadeoorzaak zich voordoet, onder de toenmalige omstandigheden redelijkerwijs rekening kon houden, worden in beginsel geacht te zijn aanvaard. Ondergetekende merkt op dat de beoordeling of er sprake is van voorzienbaarheid van de schade op grond waarvan deze redelijkerwijs voor rekening van de eigenaar/gebruiker dient te blijven, een diepgaand onderzoek vergt, welke niet ligt opgesloten in de onderhavige opdracht. Desalniettemin wordt hieronder summier ingegaan op de relevante jurisprudentie inzake de passieve risicoaanvaarding. 3.2.

Criteria passieve risicoaanvaarding

Van passieve risicoaanvaarding, ofwel riskant stilzitten, is sprake wanneer de eigenaar/gebruiker van een bouw- dan wel gebruiksmogelijkheid in het bestemmingsplan geen gebruik heeft gemaakt en deze mogelijkheid wordt “wegbestemd”. Om passieve risicoaanvaarding te mogen aannemen, is het voldoende dat er, bezien vanuit de positie van een redelijk denkend en handelend eigenaar, aanleiding bestond rekening te houden met de kans dat de planologische situatie op het perceel zou gaan veranderen in een voor de eigenaar negatieve zin. De eigenaar ziet zich als het ware plots ingehaald door een planologische ontwikkeling. Leeftijd De leeftijd van het vigerende bestemmingsplan is louter op zichzelf beschouwd van onvoldoende gewicht om passieve risicoaanvaarding tegen te kunnen werken (zie voor een voorbeeld uit de jurisprudentie de uitspraak “Schellekens / Cranendonck” van de Raad van State van 11 mei 2000, nummer 199902237/01). De leeftijd van het bestemmingsplan heeft wel betekenis indien er ook andere factoren zijn die een beroep op passieve risicoaanvaarding zouden kunnen rechtvaardigen. Voortekenen Bij de beantwoording van de vraag of er sprake is van aanvaarding van het risico dat de bouwen gebruiksmogelijkheden zouden kunnen vervallen, is van belang of de voortekenen van de nadelige planwijziging reeds enige tijd zichtbaar waren. Daarbij dient rekening te worden gehouden met concrete beleidsvoornemens die openbaar zijn gemaakt. Voor voorzienbaarheid is niet vereist dat een dergelijk beleidsvoornemen een formele status heeft. Vergelijk een uitspraak van de Afdeling bestuursrechtspraak Raad van State, hierna te noemen: AbRS, van 14 januari 2009, nummer 200801600/1 en AbRS 23 april 2009, nummer 200705658/1.


De jurisprudentie op het gebied van passieve risicoaanvaarding is zeer casuïstisch van aard. In een uitspraak van de AbRS van 22 maart 2006, BR 2006/647, kwam naar voren dat het streekplan geen aanleiding gaf om rekening te houden met de kans dat een bouwkavel op korte termijn zou vervallen. De vermelding in het streekplan dat de provincie in lokale kernen een restrictief bouwbeleid voert, was in dit geval onvoldoende om passieve risicoaanvaarding tegen te werpen. Noemenswaardig in dit verband is verder een uitspraak van de AbRS van 1 februari 2000, AB 2000, 444 (Ferweradeel). In deze casus verviel de mogelijkheid tot het oprichten van bedrijfsbebouwing. Er was sprake van passieve risicoaanvaarding vanwege het feit dat de bedrijfslocatie was opgenomen in de gemeentelijke nota sanering milieuhinderlijke bedrijven en met name was in deze uitspraak van doorslaggevend belang dat er sprake was van passieve risicoaanvaarding vanwege het gegeven, dat de gemeente onderhandelingen had gevoerd omtrent de verkoop van het bedrijventerrein. Uit deze onderhandelingen hadden in dit geval de toekomstige ontwikkelingen kunnen blijken, aldus de AbRS. Redelijke tijd om vervallen mogelijkheid alsnog te realiseren Van belang is bovendien (behalve het voorteken) dat de eigenaar een redelijke tijd heeft gehad om te reageren op voornoemde zichtbaar nadelige planwijzigingen. In een uitspraak van de AbRS van 16 april 2003, nummer 200203621/1, Enschede, BR 2003, 972, werd een redelijke termijn gehanteerd van anderhalf jaar voor het benutten van een bouwmogelijkheid in de nog geldende bestemming “bedrijven”. Daarnaast wordt in een uitspraak van de AbRS van 18 januari 2006, nummer 200502620/1, Enschede, een termijn gehanteerd, door de Afdeling geaccepteerd, van één jaar voor de realisering van de bestemming wonen. In een uitspraak van de AbRS van 19 december 2012, 201203274 (Comstrijen) wordt een termijn van 7 maanden ter realisatie van een woonbestemming geaccepteerd als zijnde redelijke termijn waarbinnen een aanvraag ingediend had kunnen worden. Het betrof een termijn gelegen tussen voorontwerp- en ontwerpbestemmingsplan. Op grond van de jurisprudentie is niet uit te sluiten dat een redelijke termijn van een half jaar ook door de AbRS zou kunnen worden geaccepteerd. Het bovenstaande laat zien dat de door de planologische mutatie ontstane directe schade voor eigen rekening en risico van de eigenaren van de winkelobjecten kan komen wanneer de eigenaren van een bouw- dan wel gebruiksmogelijkheid in het bestemmingsplan geen gebruik hebben gemaakt en deze mogelijkheid wordt “wegbestemd”. Van belang hierbij is dat er geen voorbereidingsbescherming aanwezig is die is opgelegd door een voorbereidingsbesluit dan wel voorbereidingsbescherming die van rechtswege aanwezig is wanneer een ontwerpbestemmingsplan is vastgesteld. Ondergetekende merkt onder verwijzing naar een uitspraak van AbRS 3 oktober 2007, zaaknummer 200700855/1, planschade Mill en Sint Hubert, BR 2007, 248 op dat er deskundigen zijn die naar aanleiding van voornoemde uitspraak stellen dat van passieve risicoaanvaarding alleen sprake kan zijn bij vervallen bouwmogelijkheden en niet bij vervallen gebruiksmogelijkheden. Het gaat ondergetekende te ver om deze stelling op basis van deze uitspraak te omarmen, maar het risico dat een bij een planschadeverzoek in te stellen onafhankelijke adviseur zich op dit standpunt kan stellen, is wel degelijk aanwezig. Conclusie passieve risicoaanvaarding Het (voor)ontwerpbestemmingsplan kan als “voorteken” worden beschouwd waaruit belanghebbende eigenaren hadden kunnen afleiden dat er een voor hen negatieve ontwikkeling gaat plaatsvinden. Hierdoor zou er sprake kunnen zijn van passieve risicoaanvaarding afhankelijk van de termijn die belanghebbende eigenaren hebben gehad om alsnog hun planologische mogelijkheid te verzilveren.


Ten aanzien van de vervallen mogelijkheid om een bedrijfswoning op te richten, kunnen voortekenen zijn gecreeerd door provinciaal beleid. Een uitgebreid onderzoek hierna is in het kader van deze analyse niet uitgevoerd. Indien uit het provinciaal beleid blijkt dat bedrijfswoningen ter plaatse niet meer gewenst zijn en belanghebbende eigenaren een redelijke termijn hebben gehad om alsnog hiervoor een vergunning aan te vragen en dit hebben nagelaten dan kan een eventueel nadeel op grond van passieve risicoaanvaarding (riskant stilzitten) voor hun eigen rekening komen.


4.

Taxatie

In het onderstaande overzicht is een raming opgenomen van de planschade (vergoedingen waardevermindering woning) met in acht name van de hiervoor omschreven beperkingen c.q. mitigerende mogelijkheden. Indien er sprake is van een beperking van de gebruiksmogelijkheden in de vorm van een beperking van de maximaal toegestane milieucategorieën is het nadeel begroot per m². De exacte waardedaling per m² is afhankelijk van de omvang van de percelen, de mate van bebouwing hierop en het type bedrijf dat ter plaatse is gevestigd. In het onderhavige geval heeft ondergetekende als uitgangspunt genomen dat op de gronden met bestemming “kleine bedrijven en wonen” bedrijfsactiviteiten mogen worden uitgeoefend tot en met milieucategorie 5. Het ontwerpbestemmingsplan “Bedrijventerrein Schoenaker 2011” brengt een beperking ten aanzien van milieucategorieën met zich, doordat in het nieuwe planologische regime alleen nog bedrijfsactiviteiten mogen worden uitgeoefend tot en met milieucategorie 3.2. In totaal worden 7 objecten (Goudwerf 3b t/m 15) met deze beperking van de gebruiksmogelijkheden geconfronteerd. Ondergetekende begroot het nadeel als gevolg van deze beperking en gezien het feit dat het grotendeels gaat om bedrijfshallen op 10 à 20 per m². Ten aanzien van de ingeschatte waardedaling is rekening gehouden met de omvang van het perceel. Ten aanzien van de waardering van deze onroerende zaken en de ingeschatte waardedaling geldt dat de grootste kring van potentieel huur-en koopgegadigden afkomstig is uit categorie 2 en 3. Dit laat onverlet dat het wegvallen van een deel van koopgegadigden (categorie 4 en 5) een waardedaling tot gevolg heeft. Adres Vergelijking 1 Vergelijking 2 (Schoenaker 12) Vergelijking 3 Vergelijking 4

Waardevermindering met toepassing forfaitbenadering maatschappelijk risico Nihil Nihil € 10-20 per m² Nihil

Aldus gedaan ter plaatse in de maand november en december 2012 en april 2013.

De taxateur,

S. Berns

Het deskundigenadvies mag alleen worden toegepast door de opdrachtgever voor het doel waarvoor de opdracht is verstrekt.


5.

Bijlagen

1.

Fragment plankaart en relevante voorschriften van het bestemmingsplan “Buitengebied Westelijk deel”. Plankaart en relevante voorschriften van het bestemmingsplan “Crematorium”. Plankaart en relevante voorschriften van het bestemmingsplan “Bedrijventerrein Schoenaker”. Relevante voorschriften van het bestemmingsplan “Bedrijventerrein Schoenaker, herziening 2007”. Relevante voorschriften van het bestemmingsplan “Bedrijventerrein Schoenaker, herziening Platinawerf”. Verbeelding en regels behorende bij het Ontwerpbestemmingsplan “Bedrijventerrein Schoenaker 2011” (inclusief Staat van Bedrijfsactiviteiten).

2. 3. 4. 5. 6.

DESKUNDIGENADVIES. Ondergetekende:

Recommend Documents