Taxatierapport voor gebouwde onroerende zaken Stationsstraat 19, WOZDORP
Opdrachtgever : Gemeente Vaardig Inzake
: Vaststelling van de waarde in het economische verkeer per 1 januari 2003 overeenkomstig Hoofdstuk III Wet WOZ en de Verordening op de heffing en invordering van onroerende zaakbelastingen 2005.
Uitgebracht door:
de heer drs. HHL van Emmerik bc, gediplomeerd WOZtaxateur, werkzaam voor Hemmerik WOZ service, Wolkammerstraat 31, 1825 dk Alkmaar.
In opdracht van (Kantoor)adres plaats telefoon
De gemeente Vaardig Stadhuisplein 1 Wozdorp 0111-111111
Inzake de navolgende onroerende zaak eigendom van
Stationsstraat 11, 1111 AA Wozdorp In eigendom van de heer A. Appel en mevrouw B. van Gelder, wonende aan de Stationsstraat 11, 1111 AA Wozdorp.
Opname
Inpandige opname in mei 2003 door de heer A van Velzen en op 20 juni 2005 uitpandig door ondergetekende.
Aard van het object
Vrijstaand gebouwd in rij gelegen Herenhuis met houten berging, ondergrond en erf
plaatselijke omschrijving Kadastrale aanduiding
Zie tekening
Gemeente Sectie Nummer Letter Index Grootte
Wozdorp A 1111 G 0000 90 m2
Doel van de taxatie is de vaststelling van de waarde in het economische verkeer naar het waardeniveau van 1 januari 2003 en de feitelijke situatie op 1 januari 2005 overeenkomstig Hoofdstuk III Wet WOZ en de Verordening op de heffing en invordering van onroerende zaakbelastingen 2005.
I.
Ligging
1.
Hoe is de naaste omgeving en de stand? Het pand is gelegen in het Centrum, op enkele loop-minuten van de oude Wozdorpse haven. Aan de Stationsstraat en in de directe omgeving zijn soortgelijke woningen gelegen.
2.
Is er nog bouwterrein beschikbaar? Neen.
Datum: 21 juni 2005, Stationsstraat 1, WOZdorp
2
3.
Bereikbaarheid De woning is gelegen aan een woonstraat met eenrichtingsverkeer. Het pand ligt op ca. 15 loop-minuten van het bus- en treinstation, en ca. 10 auto-minuten van een van de ontsluitingswegen. Via deze voorzieningen is het pand vanuit de richting Amsterdam goed bereikbaar.
4.
Bijzondere omstandigheden t.a.v. stadsvernieuwing, bestemmingsplannen, uitwegen, erfdienstbaarheden (ligging in verbeterings- en of saneringsgebied enz.) Er zijn geen bijzondere omstandigheden van toepassing. Het onderhavige pand is evenals diverse naburig gelegen panden een Rijksmonument en maakt deel uit van een Beschermd Stadsgezicht.
5.
Parkeermogelijkheden Het pand beschikt over voldoende parkeergelegenheid in de omgeving. Parkeervergunningen voor bewoners. Tevens een parkeervergunning te verkrijgen bij de gemeente voor korte bezoekjes van familie of vrienden tegen een gering tarief.
6.
Is het perceel gelegen in de bebouwde kom en aan een openbare verharde weg met alle voorzieningen, zoals riolering, gas- en waterleiding, elektra enz.? Het perceel is gelegen binnen de bebouwde kom, aan een openbare verharde weg en aangesloten op de openbare nutsvoorzieningen.
7. Belendingen Het pand is gelegen in een rij met soortgelijke woningen. 8. Zijn er omstandigheden zoals geluidshinder, luchtverontreiniging, omliggende bebouwing, uitbreiding van de gemeente die mogelijk van invloed kunnen zijn op de toekomstige waardeontwikkeling? Er zijn geen bijzondere en/of bezwarende omstandigheden bekend.
II.
Opstallen
1.
Wat is het bouwjaar van de opstallen? De woning is gebouwd voor 1900.
2.
Is het object een rijksmonument en/of is het op de gemeentelijke monumentenlijst geplaatst? Het object betreft een Rijksmonument met als omschrijving “eenvoudige laat 18e- vroeg 19e eeuwse gevel met rechte kroonlijst voor ouder pand”.
Datum: 21 juni 2005, Stationsstraat 1, WOZdorp
3
3.
Bouwaard en constructie (o.a. traditionele- of systeembouw), soort dakbedekking enz. De woning is traditioneel gebouwd met gemetselde gevelpartijen en houten vloeren. Het dak is pannen gedekt.
4.
Kwaliteit met betrekking tot de toegepaste materialen in relatie tot de ouderdom van het project. Voldoende.
5.
Zijn u aanschrijvingen t.a.v. onderhoud en/of verbeteringen bekend? Zo ja, welke? Neen.
6.
7.
Indeling woning Begane grond
Entree/hal, toilet, trapkast, keuken aan voorzijde, achterkamer
1e verdieping
Overloop, drie slaapkamers, doucheruimte, toilet.
2e verdieping
Een grote ruimte onder de kap
3e verdieping
Bergzolder via vaste trap
Omschrijving van het aanwezige sanitair. Het object heeft op de begane grond een toilet, op de 1e verdieping een eenvoudige doucheruimte (douche / wastafel) en separaat toilet.
8.
Centrale verwarming resp. warmwatervoorziening aanwezig en zo ja, welk systeem? Lokale gasverwarming.
9.
Zijn de opstallen geïsoleerd t.a.v. - dak - spouwmuren - dubbele beglazing - andere elementen
10. Inhoud woning
Ja Neen Neen Ca. 450 m3,
11. Wijze van bewoning / gebruik De woning wordt gebruikt als woonhuis door de huidige eigenaar.
Datum: 21 juni 2005, Stationsstraat 1, WOZdorp
4
III. Courantheid 1
Waartoe wordt het object gebruikt en is het voor andere doeleinden geschikt? Het betreft een courant object dat conform de bestemming wordt gebruikt.
2
Hoe beoordeelt u de courantheid van dit object in het algemeen? Goed.
IV. Nieuwbouw verbouwing c.q. verbetering 1
Gaat het hier om een in aanbouw zijnd pand? Neen.
2
Is er sprake van verbouwing c.q. verbetering? Neen.
3
Wat is de huidige stand van de werkzaamheden? Nvt.
4
Opmerkingen betreffende onderhavige indicatie. -
V. Nadere mededelingen: Het pand heeft een lage verdiepingshoogte.
Waardebepaling Rekening houdend met de op peildatum vigerende marktomstandigheden en andere relevante factoren, wordt de waarde in het economisch verkeer per 1 januari 2003 en feitelijke situatie op 1-1-2005 vastgesteld op € 400.000,= (Zegge:) vierhonderd duizend euro. Ik vertrouw met dit advies gehandeld te hebben overeenkomstig de strekking van de opdracht en de mij ten dienste staande gegevens op de juiste wijze daarin te hebben verwerkt. Alkmaar, 21 juni 2005 Dit exemplaar is een voorbeeld. Er kunnen aan dit rapport op geen enkele wijze rechten worden ontleend. De weergegeven data zijn fictief. Het gebruikte beeldmateriaal is niet verbonden met de data. Alle gelijkenis met bestaande situaties berust op toeval. Het copyright berust bij de auteur.
HHL van Emmerik WOZ-taxateur
Harry van Emmerik
Datum: 21 juni 2005, Stationsstraat 1, WOZdorp
5
Marktgegevens vergelijkbare objecten
Stationsstraat 83, Wozdorp
Wijk Inhoud Oppervlakte
Centrum 390 m3 258 m2
Verkoopprijs Verkoopdatum
€ 474.310,= 03-11-2003
Stationsstraat 21, Wozdorp Wijk Inhoud Oppervlakte
Centrum 450 m3 187 m2
Verkoopprijs Verkoopdatum
€ 544.873,= 18-05-2002
Hoofdweg 12 Wozdorp
Datum: 21 juni 2005, Stationsstraat 1, WOZdorp
Wijk Inhoud Oppervlakte
Centrum 398 m3 196 m2
Verkoopprijs Verkoopdatum
€ 417.360,= 16-01-2003
6
Geografische Ligging
Datum: 21 juni 2005, Stationsstraat 1, WOZdorp
7
