~ ADVISEUR IN ONROERENDE ZAKEN

rh s A o z ~

A D V I S E U R IN O N R O E R E N D E

ZAKEN

Gemeente Oisterwiik Reg. nr. jfdoen afd

2011B03619

ingek aan

Gemeente Oisterwijk Afdeling Ruimtelijke en Maatschappelijke Ontwikkeling T.a.v. de heer H. Arens, beleidsmedewerker grondzaken/adviseur planschade Postbus 10101 5060 G A OISTERWIJK

Rotterdam, Opdracht: Adviseur: Telefoon: E-mail: Onderwerp:

19 MS 2011 op op op

aan aan

17mei2011 3042270 de heer mr. drs. C.M.L. van der Lee 010-4693804 [email protected] risicoanalyse planschade

Geachte heer Arens, Ter voldoening aan uw verzoek, gedaan bij uw brief van 2 februari 2011, met kenmerk 2010B08262, zenden wij u bijgaand de door ons samengestelde risicoanalyse planschade met betrekking tot het project "Actualisering bestemmingsplan Buitengebied".

Hoogachtend,

Bijlagen: advies in tweevoud STICHTING A D V I E S B U R E A U K R U I S P L E I N 25 • 3014 DB R O T T E R D A M

ONROERENDE

ZAKEN

• P O S T B U S 291 94 • 3001 GD R O T T E R D A M

• T 010 - 449 3899

F 010 - 413 4748 • I N F 0 O S A 0 Z . N L • W W W . S A O Z . N L • IN6 508019 • BTW N L 0 0 2 7 4 7 4 4 1 8 0 1 • K V K 41 124479

PLANSCHADE

•

RISICOANALYSE

•

NADEELCOMPENSATIE

•

TAXATIE

•

ORONDVERWERVINO

•

ONTEIOENING

•

MILIEUSCHAOE

•

ORONDBELEID

rA S A o z ™

ADVISEUR

RISICOANALYSE

IN O N R O E R E N D E

ZAKEN

PLANSCHADE

met betrekking tot het project "actualisering bestemmingsplan Buitengebied", gemeente Oisterwijk.

Opdrachtnummer: 3042270 Datum: mei2011 Behandelend adviseur: mr. drs. C . M . L van der Lee

STICHTING A D V I E S B U R E A U K R U I S P L E I N 25 • 3014 DB R O T T E R D A M

ONROERENDE

ZAKEN

• P O S T B U S 29194 • 3001 GD R O T T E R D A M

• T 010 - 449 3899

F 010 - 413 4748 • I N F 0 O S A 0 Z . N L • WWW.SAOZ NL • ING 508019 • BTW NL002747441 B01 • K V K 41 124479

PLANSCHADE

•

RISICOANALYSE

•

NAOEELCOMPENSATIE

•

TAXATIE

•

0 R 0 N DV E RW ERV I N 6

•

ONTEIOENINO

•

MILIEUSCHAOE

•

0RON0BELEI0

rA S A o z ~

A O V I S E U R IN O N R O E R E N D E Z A K E N

INHOUDSOPGAVE

1

2

UITGANGSPUNTEN

1

1.1 1.2 1.3 1.4 1.5

1 1 1 2 2

Opdracht Gesprek Opzet en reikwijdte van dit advies Conceptadvies Ontvangen stukken

WETGEVING EN JURISPRUDENCE

3

2.1

Wet ruimtelijke ordening

3

2.2

Rechtspraak

3

3

VIGERENDE PLANOLOGIE

4

4

NIEUWE PLANOLOGIE

5

5

PROVINCIALE BESLUITVORMING

8

5.1 5.2 5.3 6

7

8

Reconstructieplannen Verordening ruimte Noord-Brabant 2010 Verordening ruimte Noord-Brabant 2011

8 8 10

BEOORDELING

12

6.1 6.2 6.2.1 6.2.2 6.2.3 6.2.4 6.2.5 6.3

12 12 13 13 15 18 20 26

Algemeen Beoordeling van de onderwerpen van het onderzoek Beleid intensieve veehouderijen in L O G ' S Beleid intensieve veehouderijen in extensiveringsgebieden Relatie met de Reconstructiewet concentratiegebieden Omzetting voormalige agrarische bouwpercelen (Vab's) Beschermingsregeling archeologische waarden Mogelijkheden tot beperking van het planschaderisico

VERGOEDBAARHEID

28

7.1 7.2 7.3

28 29 30

Algemeen Totstandkomingsgeschiedenis bestemmingsplan Buitengebied Beoordeling vergoedbaarheid op hoofdlijnen

CONCLUSIE

32

rA S A o z ^

1

UITGANGSPUNTEN

1.1

Opdracht


ZAKEN

Bij brief van 2 februari 2011 heeft de gemeente Oisterwijk, nader te noemen: "opdrachtgever", de Stichting Adviesbureau Onroerende Zaken te Rotterdam, hierna afgekort tot S A O Z , gevraagd een risicoanalyse planschade uit te brengen met betrekking tot het project "actualisering bestemmingsplan Buitengebied". Het project bestaat uit de vaststelling van een nieuw bestemmingsplan voor het buitengebied van de gemeente Oisterwijk.

1.2

Gesprek

Op 21 maart 2011 heeft deskundige, mr. drs. C.M.L. van der Lee, adjunct-directeur van de S A O Z , het dossier aan de hand van de beschikbare gegevens besproken met mevrouw L. Kamerling-Hagens en de heer H. Arens namens opdrachtgever.

1.3

Opzet en reikwijdte van dit advies

Blijkens de opdracht, de daarop gebaseerde offerte en gegeven mondelinge toelichting dient het advies inzichtelijk te maken wat de mogelijke planschadeconsequenties van de planologische wijzingen zijn ten aanzien van de volgende onderwerpen:

1.

Het beleid ten aanzien de Landbouw Ontwikkelings Gebieden (LOG's), specifiek intensieve veehouderijen;

2.

Het beleid ten aanzien van bestaande intensieve veehouderijen in extensiveringsgebieden;

3.

De relatie c.q. onderlinge verhouding tussen de schaderegelingen van de Reconstructiewet concentratiegebieden (artikel 30 Rcw) en artikel 6.1 Wro;

4.

De omzetting van voormalige agrarische bouwpercelen in een woonbestemming met eventuele nevenfuncties;

5.

De bescherming van archeologische waarden.

Het onderwerp genoemd onder 1 vloeit voort uit de doorvertaling van de provinciale verordening "Verordening ruimte Noord-Brabant", zoals deze op 1 juni 2010 in werking is getreden. Het onderwerp genoemd onder 2 vloeit voort uit de toepasselijke reconstructieplannen. De onderwerpen worden verderop in dit advies nog nader uitgewerkt.

SAOZ A D V I S E U R IN O N R O E R E N D E

1.4

ZAKEN

Conceptadvies

Conform onze gebruikelijke werkwijze bij het uitbrengen van risicoanalyses hebben wij op 4 april 2011 aan opdrachtgever een conceptadvies gestuurd ter beoordeling van de in het conceptadvies verwerkte gegevens. Naar aanleiding van een reactie d.d. 12 april 2011, hebben wij op 26 april 2011 een tweede concept uitgebracht. Zijdens opdrachtgever is gereageerd op het tweede conceptadvies op 3 mei 2011. Nadien zijn op 9 mei 2011 door opdrachtgever nog de meest recente wijzigingen in de voorgestane regeling doorgegeven. Een en ander is verwerkt in dit definitieve advies.

1.5

Ontvangen stukken

Ten behoeve van het opstellen van deze risicoanalyse planschade hebben wij, naast de opdrachtbrief, de daaraan ten grondslag liggende offerte en de gegeven mondelinge toelichting, de volgende stukken ontvangen c.q. gebruikt:

De vigerende bestemmingsplannen "Buitengebied Oisterwijk" en "Buitengebied Berkel-Enschot"; Ontwerp-bestemmingsplan "Buitengebied"; De Verordening ruimte Noord-Brabant en de reconstructieplannen De Meijerij en Beerze-Reusel, inclusief de correctieve herzieningen daarvan; Stukken met betrekking tot de voorbereiding van het bestemmingsplan; Marktinformatie.

rA S A O Z ™

2


ZAKEN

WETGEVING EN JURISPRUDENTS

De kern voor de beoordeling van het risico op planschade wordt gevormd door de planologische vergelijking. Deze bestaat uit de vergelijking tussen het huidige planologische regime en het nieuwe planologische regime. Relevant voor deze vergelijking zijn de Wet ruimtelijke ordening en de rechtspraak over planschade.

2.1

Wet ruimtelijke ordening

De mogelijkheid om in aanmerking te komen voor een tegemoetkoming in de planschade is vastgelegd in de Wet ruimtelijke ordening. Het onderwerp planschade is geregeld in hoofdstuk 6 (Financiele bepalingen). Artikel 6.1 is het belangrijkste artikel aangezien daarin het recht op een tegemoetkoming in de schade is vastgelegd. In dat artikel worden daarnaast alle oorzaken die kunnen leiden tot een tegemoetkoming in de planschade genoemd. De belangrijkste zijn:

•

een bepaling van een bestemmingsplan, inpassingplan of beheersverordening;

•

een planwijziging of -uitwerking;

•

een omgevingsvergunning.

In afdeling 6.1 Wro zijn voorts bepalingen gewijd aan:

•

het normaal maatschappelijk risico (6.2);

•

de in de beoordeling te betrekken aspecten voorzienbaarheid en mogelijkheden tot schadebeperking (6.3);

•

het heffen van een recht van een aanvrager om vergoeding van planschade (6.4);

•

de mogelijkheid tot het aangaan van een planschadeovereenkomst tussen gemeente en initiatiefnemer (6.4a);

•

de vergoeding van kosten van bijstand en wettelijke rente aan de aanvrager om een planschadevergoeding (6.5).

2.2

Rechtspraak

Aan de hand van rechterlijke uitspraken wordt inhoud gegeven aan de wetsartikelen die betrekking hebben op de tegemoetkoming in de planschade. Uit de jurisprudentie wordt een juridisch kader afgeleid waarbinnen de planologische vergelijking dient te passen.

3

SAOZ ADVISEUR IN O N R O E R E N D E

3

ZAKEN

VIGERENDE PLANOLOGIE

Het vigerende bestemmingsplan vormt, samen met eventuele vrijstellingen en/of ontheffingen, de basis voor onze planologische vergelijking. Hierbij houden we rekening met de maximale mogelijkheden van het vigerende planologische regime. Momenteel vigeren in het buitengebied diverse bestemmingsplannen, waarvan de belangrijkste zijn de bestemmingsplannen "Buitengebied deel Oisterwijk", "Buitengebied deel Moergestel" en "Buitengebied Berkel-Enschot".

Het betreft bestemmingsplannen met een grotendeels conserverend karakter, waarbij de gronden een overwegend agrarische bestemming hebben ten behoeve van de uitoefening van een agrarisch bedrijf. Daarbij wordt geen onderscheid gemaakt in grondgebonden en niet-grondgebonden bedrijvigheid. Agrarische bebouwing is toegestaan binnen de op de plankaarten opgenomen agrarische bouwpercelen. Nieuwvestiging van agrarische bedrijven en vergroting/vormverandering van agrarische bouwblokken is alleen mogelijk met toepassing van een wijzigingsbevoegdheid.

De voorschriften bevatten geen specifieke bepalingen ter zake van de bescherming van archeologische waarden. Voor diverse vormen van grondbewerking geldt een aanlegvergunningstelsel; een dergelijk aanlegvergunningstelsel is tevens opgenomen in het bestemmingsplan "Buitengebied" van de voormalige gemeente Berkel-Enschot.

rA S A O Z ^

4


ZAKEN

NIEUWE P L A N O L O G I E

Ten tijde van het uitbrengen van deze risicoanalyse is het nieuwe planologische regime nog niet in werking getreden. De ontwikkeling zal planologisch mogelijk worden gemaakt door middel van een nieuw bestemmingsplan.

Ten opzichte van de vigerende regeling worden wijzigingen doorgevoerd, welke zich voor zover te dezen van belang als volgt laten samenvatten.

Agrarische bedrijven Het ontwerp-bestemmingsplan maakt onderscheid in drie agrarische bestemmingen: "Agrarisch", "Agrarisch met waarden - Landschap natuur en cultuurhistorie 1" en "Agrarisch met waarden - Landschap, natuur en cultuurhistorie 2". Op basis van het ontwerp mogen de gronden met de agrarische bestemmingen worden gebruikt voor grondgebonden agrarische bedrijvigheid, alsmede (daar waar op de verbeelding aangeduid) een intensieve veehouderij.

Bij de "agrarische bestemmingen met waarden" worden het behoud, herstel en ontwikkeling van de aardkundige, cultuurhistorische, landschappelijke en natuurlijke waarden als doeleinden aangegeven, zulks naast de agrarische bedrijfsuitoefening. Een onderlinge "rangschikking" van de doeleinden wordt niet gegeven: de agrarische bedrijfsuitoefening is ondergeschikt noch bovengeschikt aan de andere genoemde doeleinden. Agrarische bedrijfsgebouwen mogen alleen worden opgericht binnen de op de plankaart opgenomen bebouwingsvlakken.

In de laatste versie van het bestemmingsplan is tevens verwerkt dat bepaalde gronden worden aangemerkt als "groenblauwe mantel". Deze gronden vormen een buffer ten opzichte van de ecologische hoofdstructuur; in de planregels komt de groenblauwe mantel tot uitdrukking door de introductie van enkele aanlegvergunningvereisten.

Ten aanzien van intensieve veehouderijen volgt het plan het door de provincie gevoerde beleid c.q. de normen, zoals vastgelegd in de "Verordening Ruimte".

5


ZAKEN

Wonen De aanwezige burgerwoningen, als ook diverse voormalige agrarische bouwpercelen krijgen een bestemming ten behoeve van wonen en kleinschalige bedrijfsmatige activiteiten op voormalige agrarische bedrijfslocaties (VAB's). Bij de V A B ' s krijgt het gehele voormalige bouwperceel een woonbestemming, waardoor de bestaande bebouwing mag worden aangewend voor aan wonen gerelateerd gebruik. Bescherming archeologische waarden Er wordt een gedifferentieerde beschermingsregeling ingevoerd ten aanzien van de verwachte archeologische waarden in de bodem. De planregels onderscheiden vier beschermingsniveau's, gegoten in de vorm van dubbelbestemmingen. De systematiek van de planregels is die van "overlegging archeologisch rapport" bij aanvragen om reguliere bouwvergunningen conform de onderliggende bestemming. In schema ziet het beschermingsregime er als volgt uit. bestemming

Vrijgestelde

Vrijgestelde

oppervlakte

bouwdiepte

"Waarde - Archeologie 1"

100 m

2


250 m

2

0,50 meter 0,50 meter


1.000 m

2


2.500 m

2

0,50 meter 0,50 meter

De planregels bevatten uitzonderingen op de verplichting tot het overleggen van een rapport, waarvan met name van belang is de vervanging, vernieuwing of verandering van bestaande bebouwing, waarbij de oppervlakte voor zover gelegen op of onder peil, niet wordt uitgebreid en waarbij gebruik wordt gemaakt van de bestaande fundering. Vanaf de dubbelbestemming "Waarde-Archeologie 2" mag ook tot maximaal 3 meter buiten de fundering worden gebouwd, hetgeen extra flexibiliteit biedt bij de uitvoering van bouwplannen.

Voorts

wordt

in

aanlegvergunningstelsels

vanaf

de

dubbelbestemming

"Waarde-

Archeologie 2" geregeld, dat het verboden is om zonder of in afwijking van een door burgemeester en wethouders verleende vergunning de volgende werken en werkzaamheden uit te voeren of te laten uitvoeren: •

het ophogen, verlagen of afgraven van de bodem;

•

het aanleggen, verbreden en/of verharden van wegen, paden, banen en/of parkeergelegenheden en/of het aanbrengen van andere oppervlakteverhardingen;

CO S A O Z

A D V I S E U R IN O N R O E R E N D E Z A K E N

•

het aanleggen, verbreden en dempen van sloten, vijvers en andere wateren;

•

het verlagen of het verhogen van het waterpeil;

•

het aanbrengen van ondergrondse transport-, energie-, telecommunicatie- of andere leidingen en de daarmee verband houdende constructies;

•

het rooien van bos of boomgaard, waarbij de stobben worden verwijderd;

•

het aanleggen van bos of boomgaard;

•

het scheuren van grasland;

•

het uitvoeren van grondbewerkingen op een grotere diepte dan 0,50 meter, waartoe ook wordt gerekend het verwijderen van bestaande funderingen, woelen, mengen, diepploegen, egaliseren, aanleggen van drainage en ontginnen.

De van de aanlegvergunningplicht uitgezonderde oppervlakten en bewerkingsdiepten varieren, net als bij de bouwactiviteiten, al naar gelang het beschermingsniveau. In de gevallen dat een aanlegvergunning benodigd is, dient door de aanvrager een rapport te worden overgelegd waaruit blijkt dat de aanwezige archeologische waarde niet worden aangetast. Aan de hand van de uitkomsten van het rapport kunnen burgemeester en wethouders voorschriften aan de aanlegvergunning verbinden, waaronder de verplichting tot het treffen van technische maatregelen waardoor de archeologische waarden in de bodem kunnen worden behouden.

^

A O V I S E U R IN

ONROERENDE

5

PROVINCIAL^ BESLUITVORMING

5.1

Reconstructieplannen

Op

het

grondgebied van Oisterwijk

zijn

ZAKEN

van toepassing de

reconstructieplannen

"De Meijerij" en "Beerze Reusel". De reconstructieplannen bevatten normen ten aanzien van de oppervlakte van bouwpercelen van intensieve veehouderijen. Binnen landbouwontwikkelingsgebieden mag deze 2,5 hectare bedragen; binnen verwevingsgebieden 1,5 hectare. Binnen extensiveringsgebieden geldt de oppervlakte van het bestaande bouwperceel als maximum; bestaande rechten worden derhalve gerespecteerd.

De tegen de reconstructieplannen aangewende rechtsmiddelen hebben geleid tot uitspraken van de Raad van State, waarbij de plannen op vele en essentiele punten zijn "gesneuveld", waaronder op het punt van de rechtstreekse doorwerking van de integrale zonering intensieve veehouderij.

Op 9 September 2008 is de correctieve herziening van het Reconstructieplan Meierij in werking getreden. De Afdeling bestuursrechtspraak van de Raad van State heeft op 24 februari 2010 een aantal van de ingediende beroepen gegrond verklaard en het besluit van Gedeputeerde Staten ten aanzien van de betrokken onderdelen (zijnde met name enkele concrete gebiedsaanduidingen en bouwblokzoneringen) vernietigd. Voor het overige is het reconstructieplan in stand gebleven.

Voor het overgrote deel bevatten de reconstructieplannen geen rechtstreeks doorwerkende normen; er dient een doorvertaling te vinden naar de gemeentelijke bestemmingsplannen, welke in overeenstemming met het reconstructieplan moeten worden gebracht. Van belang is wel, dat in de correctieve herziening wederom een integrale zonering intensieve veehouderij is opgenomen waarop bovendien wederom artikel 27 van de Rwc van toepassing is verklaard (rechtstreekse doorwerking). Dit deel van het besluit is in beroep in stand gebleven, zodat de integrale zonering intensieve veehouderij rechtstreeks doorwerkt.

5.2

Verordening ruimte Noord-Brabant 2010

Op 23 april 2010 hebben Provinciale Staten van Noord-Brabant de "Verordening ruimte Noord-Brabant" vastgesteld. De verordening is op 1 juni 2010 in werking getreden.

8

rA S A O Z ~

A O V I S E U R IN O N R O E R E N D E

ZAKEN

De verordening geeft regels ten aanzien van de planregels en toelichting van gemeentelijke bestemmingsplannen inzake o.a. gronden die zijn gelegen binnen een reconstructieplan, vastgesteld op basis van de Reconstructiewet concentratiegebieden.

Voor het overgrote deel bevat de verordening geen normen die rechtstreeks doorwerken in het bestaande planologische regime. Een belangrijke uitzondering daarop is, dat zo lang de gemeentelijke bestemmingsplannen niet in overeenstemming zijn gebracht met de "Verordening ruimte Noord-Brabant", binnen gebouwen ten hoogste een bouwlaag mag worden gebruikt voor het houden van dieren ("varkensflatverbod") indien en voorzover de gebouwen zijn gelegen binnen de grenzen van een reconstructieplan.

Voorts zijn in verwevingsgebieden de uitbreidingsmogelijkheden voor bouwvlakken beperkt tot maximaal 1,5 hectare inclusief 10% groen. In landbouwontwikkelingsgebieden zijn de uitbreidingsmogelijkheden voor bouwvlakken beperkt tot maximaal 1,5 hectare inclusief groen; in specifieke situaties is ontheffing mogelijk tot 2,5 hectare (inclusief 20% groen). Nieuwe bouwvlakken ten behoeve van de vestiging van intensieve veehouderijbedrijven zijn uitgesloten. Voor extensiveringsgebieden heeft te gelden, dat bestaande rechten c.q. bouwpercelen worden gehandhaafd indien zij zijn opgenomen in bestemmings-, uitwerkings- of wijzigingsplannen waarover Gedeputeerde Staten een onherroepelijk besluit tot goedkeuring van dat plan hebben genomen na 17 juli 1992. In de gevallen waarin sprake is van een ouder bestemmingsplan geldt, dat de bouwblokken voor intensieve veehouderij de ten tijde van de inwerkingtreding van de reconstructieplannen en gebiedsplannen bestaande bebouwing en voorzieningen mogen omvatten waarbij eenmalig een uitbreidingsruimte van maximaal 15% kan worden toegekend.

Op 19 maart 2010 hebben Provinciate Staten een voorbereidingsbesluit genomen in verband met de voorbereiding van de Verordening ruimte Noord-Brabant. Het voorbereidingsbesluit is op 20 maart 2010 in werking getreden. Als gevolg van de voorbereidingsbescherming dienden vanaf 20 maart 2010 bouwvergunningaanvragen ten behoeve van het houden van dieren in meer dan een bouwlaag te worden aangehouden. Vanaf 1 juni 2010 geldt zoals gesteld op grond van de verordening een rechtstreeks werkend verbod op het houden van dieren in meer dan een bouwlaag.

9

rA S A O Z ^

5.3


ZAKEN

Verordening ruimte Noord-Brabant 2011

O p 17 december 2010 hebben Provinciale Staten van Noord-Brabant de "Verordening ruimte Noord-Brabant 2011" vastgesteld. De verordening is op 1 maart 2011 in werking getreden. De verordening geeft regels ten aanzien van de planregels en toelichting van gemeentelijke bestemmingsplannen inzake o.a. intensieve veehouderijen in extensiverings- en verwevingsgebieden.

Voor het bepalen van de reikwijdte van de verordening is van wezenlijk belang hetgeen in de artikelen 1.2, 9.2 en 9.3 is geregeld. Artikel 1.2 lid 3 en 4 van de verordening luiden: 3. Waar in deze verordening gesproken wordt over een bestaande bebouwing of een bestaande planologische gebruiksactiviteit, wordt daaronder verstaan datgene wat het geldende bestemmingsplan op het moment van inwerkingtreding van deze verordening toestaat, met inbegrip van datgene wat nadien wordt toegestaan op grond van: a. een uitwerking van een geldend bestemmingsplan, als bedoeld in artikel 3.6, eerste lid, onder b, van de wet; b. een uitspraak van een bestuursrechter. 4. Waar in deze verordening gesproken wordt over een uitbreiding van een agrarisch bedrijf, wordt daaronder verstaan een vergroting van het bouwblok ten behoeve van dat agrarisch bedrijf.

De artikelen 9.2 en 9.3 van de verordening hebben betrekking op intensieve veehouderijen en luiden als volgt: Artikel 9.2 1. Een bestemmingsplan dat is gelegen in een extensiveringsgebied bepaalt dat: a. nieuwvestiging, uitbreiding, hervestiging van en omschakeling near intensieve veehouderij niet zijn toegestaan; b. binnen gebouwen ten hoogste een bouwlaag gebruikt mag worden voor het houden van dieren, met uitzondering van voliere- en scharrelstallen voor legkippen waar ten hoogste twee bouwlagen gebruikt mogen worden; c. bouwblokken voor intensieve veehouderij ten hoogste de omvang hebben zoals opgenomen in bestemmings-, uitwerkings- of wijzigingsplannen waarover Gedeputeerde Staten een onherroepelijk besluit tot goedkeuring van dat plan hebben genomen na 17 juli 1992 en v66r 22 april 2005 alsmede de bouwrechten waaraan vanaf 22 april 2005 planologische medewerking is veheend; d. in de gevallen waarin het bepaalde onder c niet van toepassing is, de bouwblokken voor intensieve veehouderij de ten tijde van de inwerkingtreding van de reconstructieplannen en gebiedsplannen bestaande bebouwing en voorzieningen omvatten waarbij eenmalig een uitbreidingsruimte van ten hoogste 15% kan worden toegekend; e. vormverandering van een bouwblok voor intensieve veehouderij niet is toegestaan. 2. Tot het tijdstip waarop het bestemmingsplan dat in overeenstemming is met het eerste lid, onder b, in werking is getreden, geldt de regel dat binnen gebouwen ten hoogste een bouwlaag gebruikt mag worden voor het houden van dieren, met uitzondering van voliere- en scharrelstallen voor legkippen waar ten hoogste twee bouwlagen gebruikt mogen worden.

10


ZAKEN

3. In afwijking van het eerste lid, onder c en d, geldt dat in een bestemmingsplan is vastgelegd dat het percentage dat de grootte van het deel van het bouwblok aangeeft dat ten hoogste bebouwd mag worden ten behoeve van een intensieve veehouderij, overeenkomt met de bebouwing ten behoeve van een intensieve veehouderij welke aanwezig of in uitvoering was dan wel gebouwd mag worden krachtens een verleende vergunning gebaseerd op een volledige en ontvankelijke bouwaanvraag in overeenstemming met het geldend bestemmingsplan op de peildatum loktober 2010. 4. Tot het tijdstip waarop het bestemmingsplan dat in overeenstemming is met het derde lid in werking is getreden, geldt de regel dat vergroting van de bebouwing ten behoeve van intensieve veehouderij welke op de peildatum 1 oktober 2010 aanwezig of in uitvoering was dan wel gebouwd mag worden krachtens een verleende vergunning gebaseerd op een volledige en ontvankelijke bouwaanvraag in overeenstemming met het geldend bestemmingsplan, niet is toegestaan. Artikel 9.3 1. Een bestemmingsplan dat is gelegen in een verwevingsgebied bepaalt dat: a. nieuwvestiging van een intensieve veehouderij niet is toegestaan; b. hervestiging van en omschakeling near intensieve veehouderij zijn toegestaan op een duurzame locatie; c. binnen gebouwen ten hoogste 66n bouwlaag gebruikt mag worden voor het houden van dieren, met uitzondering van voliere- en scharrelstallen voor legkippen waar ten hoogste twee bouwlagen gebruikt mogen worden; d. bouwblokken voor intensieve veehouderij die kleinerzijn dan 1,5 hectare tot een omvang van ten hoogste 1,5 hectare mogen uitbreiden op een duurzame locatie; e. ingeval van uitbreiding op grond van d ten minste 10% van het bouwblok wordt aangewend voor een goede landschappelijke inpassing; f. de bouw van een voorziening voor het opwekken van duurzame energie door middel van biomassavergisting ten behoeve van een agrarisch bedrijf is toegestaan. 2. Uit de toelichting bij een bestemmingsplan blijkt ten aanzien van een duurzame locatie, als bedoeld in het eerste lid, onder b en d, dat: a. aantoonbare ruimtelijk-economische belangen voor de lange termijn aanwezig zijn die noodzaken tot hervestiging, omschakeling of uitbreiding terplaatse; b. zuinig ruimtegebruik wordt toegepast door aan te sluiten bij bestaande bebouwing of, al dan niet door herschikking, optimaal gebruik te maken van de beschikbare ruimte; c. de beoogde ontwikkeling zowel vanuit milieuoogpunt, in het bijzonder wat betreft ammoniak, geur, fijnstofen gezondheid voor mensen, als vanuit ruimtelijk oogpunt, in bijzonder wat betreft natuur, landschap en cultuurhistorie, aanvaardbaar is. 3. Tot het tijdstip waarop het bestemmingsplan dat in overeenstemming is met het eerste lid, onder c, in werking is getreden, geldt de regel dat binnen gebouwen ten hoogste §6n bouwlaag gebruikt mag worden voor het houden van dieren, met uitzondering van voliere- en scharrelstallen voor legkippen waar ten hoogste twee bouwlagen gebruikt mogen worden. 4. In afwijking van het eerste lid, onder d, is voor bouwblokken die op 20 maart 2010 een omvang hebben van 1,5 hectare en geheel zijn benut, tenmalig uitehijk tot 1 januari 2013 vergroting van het bouwblok boven de 1,5 hectare toegestaan om te kunnen voldoen aan de huisvestingseisen voortvloeiend uit het Besluit ammoniakemissie huisvesting veehouderij en uit de op grond van de Gezondheids- en welzijnswet voor dieren gestelde eisen.

fA S A O Z ^

6

6.1


ZAKEN

BEOORDELING

Algemeen

Hierna zal worden nagegaan of de planologische mutatie planologische nadelen tot gevolg kan hebben. Planologische nadelen en de daaruit voortvloeiende planschade kunnen betrekking hebben op zowel de aanwendingsmogelijkheden van het betrokken object enerzijds als ook de invloed op de omgeving van deze aanwendingsmogelijkheden anderzijds.

Ten dezen wordt een onderscheid gemaakt in "directe" planschade en "indirecte" planschade. V a n "directe" planschade is sprake indien een zakelijk gerechtigde tot een onroerende zaak wordt beperkt in de aanwendingsmogelijkheden (qua bebouwing en/of gebruik) van het eigen object (bijvoorbeeld verlies van bouwmogelijkheden of inperking gebruiksmogelijkheden t.a.v. het eigen object). Van "indirecte" planschade is sprake indien een zakelijk gerechtigde tot een onroerende zaak nadeel ondervindt van een planologische maatregel ten aanzien van belendend of in de nabije omgeving daarvan, en in eigendom van derden verkerend object (bijvoorbeeld uitzichtverlies door bebouwing of geluidhinder door bedrijfsprocessen op andere percelen).

Aangezien de bestaande feitelijke (legale) situatie als uitgangspunt dient gaan wij ervan uit, dat er geen bestaande bebouwing of gebruiksvormen onder de werking van overgangsrecht worden gebracht. Daar waar bestaande (legale) overgangsrechtelijke situaties onder de vigeur van het nieuwe bestemmingsplan alsnog een positieve bestemming krijgen kan sprake zijn van theoretisch planologisch nadeel, zulks vanwege het feit dat bij de bepaling van de maximale planologische mogelijkheden overgangsrechtelijke situaties uitdrukkelijk buiten de vergelijking dienen te worden gelaten. Voor zover wij kunnen overzien is het risico op dergelijk planologisch nadeel zeer klein.

6.2

Beoordeling van de onderwerpen van het onderzoek

Hierna zullen de in paragraaf 1.3 verwoorde onderwerpen van onderzoek achtereenvolgens worden beoordeeld.

12

rA S A O Z ~

6.2.1

A O V I S E U R IN O N R O E R E N D E Z A K E N

Beleid intensieve veehouderijen in LOG'S

Op grond van het huidige bestemmingsplan beschikken de betrokken agrarische bedrijven over een bouwvlak, waarvan de oppervlakte wordt bepaald door de plankaart. Daarmee is de maximale oppervlakte van het bedrijf gegeven; in de voorschriften van de vigerende bestemmingsplannen bevinden zich weliswaar wijzigingsbevoegdheden ten behoeve van het vergroting en vormverandering van bouwpercelen, doch deze dienen bij de beoordeling van planschade-aanvragen nadrukkelijk buiten de beoordeling te blijven.

Op basis van de thans actuele provinciale normen, volgend uit de "Verordening ruimte", mogen intensieve veehouderijen binnen L O G ' S een maximale oppervlakte hebben van 1,5 hectare. De ontheffingsmogelijkheid voor een oppervlakte van maximaal 2,5 hectare, waarvan tot en met maart 2011 gebruik kon worden gemaakt, dient ook hier buiten beschouwing te blijven. De normen van de verordening dienen te worden vertaald in de gemeentelijke bestemmingsplannen.

Een en ander betekent, dat van planologisch nadeel alleen dan sprake kan zijn, indien het betrokken agrarische bedrijf thans beschikt over een agrarisch bouwperceel dat groter is dan 1,5 hectare, en voorts niet tot de maximale oppervlakte is benut. In alle gevallen dat het huidige bouwperceel "bij recht" niet groter is dan 1,5 hectare, doet zich geen planologisch nadeel voor. Blijkens de reactie van opdrachtgever van 3 mei 2011 is van een verkleining van bouwvlakken in de gemeente Oisterwijk geen sprake. Daardoor leidt de planologische maatregel op dit punt niet tot planschaderisico..

6.2.2

Beleid intensieve veehouderijen in extensiveringsgebieden

Op grond van het huidige bestemmingsplan beschikken ook deze betrokken agrarische bedrijven over een bouwvlak, waarvan de oppervlakte wordt bepaald door de plankaart. Daarmee is de maximale oppervlakte van het bedrijf gegeven; in de voorschriften van de vigerende bestemmingsplannen bevinden zich weliswaar wijzigingsbevoegdheden ten behoeve van het vergroting en vormverandering van bouwpercelen, doch deze dienen ook hier bij de beoordeling van planschade-aanvragen nadrukkelijk buiten de beoordeling te blijven.

Op basis van de toepasselijke reconstructieplannen behielden bestaande intensieve veehouderijen in extensiveringsgebieden hun bouwperceel, maar was uitbreiding of nieuwvestiging van intensieve veehouderijen niet langer mogelijk. Gelet op de datum van goed-

13

("A S A O Z AOVISEUR IN O N R O E R E N D E

ZAKEN

keuring van de vigerende bestemmingsplannen (allemaal na 1992) was de oppervlakte van het planologische bouwperceel maatgevend. Deze oppervlakte werd bestendigd.

Een nieuw element in de planologische situatie wordt gevormd door de Verordening ruimte 2011, meer in het bijzonder door artikel 9.2, derde lid van de verordening. Dit artikellid bepaalt, dat in een bestemmingsplan een bebouwingspercentage van het bestaande bouwperceel dient te worden vastgelegd dat correspondeert met de bebouwing ten behoeve van een intensieve veehouderij, welke feitelijk aanwezig of in uitvoering was dan wel gebouwd mag worden krachtens een verleende vergunning gebaseerd op een volledige en ontvankelijke bouwaanvraag in overeenstemming met het geldend bestemmingsplan op de peildatum 1 oktober 2010. De laatste versie van het nieuwe bestemmingsplan is op de Verordening ruimte aangepast.

Dit betekent, dat de bouwblokken op zichzelf beschouwd hun oppervlakte wel behouden, doch dat het oprichten van additionele bebouwing binnen het bouwblok niet meer tot de mogelijkheden zal behoren. Daar waar de oppervlakte van de bestaande bebouwing in een bedrijfseconomisch juiste verhouding staat tot de oppervlakte van het bouwperceel, zal zich door het teloor gaan van bouwmogelijkheden voor IV-bedrijvigheid niet snel planschaderisico voor doen. Daar waar evenwel binnen het bouwblok op een bedrijfseconomisch rendabele wijze extra bebouwing opgericht kan worden ten behoeve van intensieve veehouderij, levert het wegvallen van de mogelijkheid daartoe in beginsel planschaderisico op.

In deze gevallen kan het louter gaan om schade in de zin van waardevermindering (vermogensschade) vanwege het vervallen van aanwendingsmogelijkheden; niet om inkomensschade. De waardevermindering laat zich naar onze mening benaderen door het bepalen van het prijsverschil tussen een agrarisch bouwblok met mogelijkheden voor intensieve veehouderij en een bouwblok ten behoeve van andere agrarische bedrijvigheid. Immers, alleen de mogelijkheden voor additionele bebouwing ten behoeve van een intensieve veehouderij worden ontnomen. Het oprichten van bedrijfsgebouwen voor niet IVgerelateerd gebruik blijft mogelijk.

Wij taxeren de waarde van bouwpercelen tot een oppervlakte van 1,5 hectare met de mo2

gelijkheid van IV-bedrijven op € 27,-- per m . De waarde van agrarische bouwpercelen zonder aanwendingsmogelijkheden voor intensieve veehouderij taxeren wij per heden op

14

rA S A O Z ^


ZAKEN

2

€ 20,-- per m . Dit betekent, dat in voorkomende gevallen het planschaderisico tot uitdruk2

king komt in een prijsverschil van € 7,-- per "getroffen" m .

De vraag rijst thans, welke planologische maatregel de eventuele planschade zal veroorzaken. Ons inziens kan worden betoogd, dat de Verordening ruimte op het punt van intensieve veehouderijen in extensiveringsgebieden iedere afwegingsvrijheid op gemeentelijk niveau teniet heeft gedaan en daarmee rechtstreeks heeft geleid tot de beperkingen voor de betrokken bedrijven. Op grond van artikel 6.1, tweede lid van de Wro is daarmee sprake van een situatie dat een provinciale verordening een weigeringsgrond inhoudt voor een omgevingsvergunning. Volgens het - later aan afdeling 6.1 Wro toegevoegde - vijfde lid van artikel 6.6 Wro treedt in deze gevallen het college van gedeputeerde staten van de provincie in de plaats van het college van burgemeester en wethouders. Dit betekent, dat eventueel planschaderisico bij de provincie ligt. De omstandigheid dat de Verordening ruimte wordt doorvertaald in een gemeentelijk bestemmingsplan, brengt niet met zich mee dat het planschaderisico verschuift naar de gemeente. De beperkingen die het bestemmingsplan op dit punt zal opleggen, zijn namelijk reeds ontstaan door de Verordening ruimte. In een vergelijkbaar geval heeft de Raad van State al eens geoordeeld, dat het bestemmingsplan in dat geval niet als het schadeveroorzakende besluit wordt beschouwd ( A B R S 13 december 2006 inzake Bergambacht).

Voor bestaande grondgebonden bedrijven brengt de zonering met zich mee, dat zij niet kunnen omschakelen naar intensieve veehouderij. Dit is reeds een rechtstreeks gevolg van het reconstructieplan, nu dit onderdeel op grond van artikel 27 Rcw rechtstreekse werking heeft. De consequenties daarvan worden behandeld in de volgende subparagraaf.

6.2.3

Relatie met de Reconstructiewet concentratiegebieden

Reconstructieplannen zoals "Beerze Reusel" en "De Meijerij" zijn gebaseerd op de Reconstructiewet concentratiegebieden (nader afgekort als : "Rwc"). De Rwc bevat ter zake van reconstructieplannen een eigen schadevergoedingsregeling in artikel 30 van de wet, waarvan de redactie is gebaseerd op de tekst van het oude artikel 49 W R O . Deze redactie is overigens, anders dan het planschade-artikel in de nieuwe Wro, ongewijzigd gebleven.

15

rA S A O Z A D V I S E U R IN O N R O E R E N D E

ZAKEN

Er zijn in de praktijk diverse casussen denkbaar waarin een potentieel schadeveroorzakend planologisch besluit als genoemd in artikel 6.1 Wro genomen wordt waarbij ook - of zelfs juist - een reconstructieplan aan de orde is. Dan kan de vraag aan de orde komen welke schadevergoedingsbepaling hierop van toepassing is: artikel 6.1 Wro, artikel 30 Rwc of zelfs beide bepalingen. De betreffende wetteksten zelf bevatten geen nadere bepalingen hierover; een wettelijke voorrangsregeling die uitkomst zou kunnen bieden (zoals die genoemd artikel 20d van de Tracewet) ontbreekt. Wel kan mogelijk uit de wetsgeschiedenis de bedoeling van de wetgever worden afgeleid.

Wanneer in het reconstructieplan toepassing gegeven is aan het bepaalde in artikel 27 Rwc, geldt het plan voor de betreffende delen als voorbereidingsbesluit in de zin van artikel 3.7 Wro en voor zover bedoelde delen van het reconstructieplan en het bestemmingsplan niet met elkaar in overeenstemming zijn, geldt het reconstructieplan voor de uitvoering daarvan tevens als een projectbesluit als bedoeld in artikel 3.10 Wro. Het reconstructieplan werkt dan dus rechtstreeks door en derogeert daarmee aan het vigerende gemeentelijke bestemmingsplan.

Niet ter discussie staat dat door een getroffene in dit geval een beroep kan worden gedaan op artikel 30 Rwc. Het is evenwel de vraag of voor hem of haar ook een beroep op artikel 6.1 Wro openstaat. Uit de wetsgeschiedenis zijn aanwijzingen te destilleren, dat zulks niet de bedoeling van de wetgever is geweest. Gelet daarop, zijn wij van oordeel dat planschade als gevolg van het rechtstreeks doorwerken van het reconstructieplan enkel en alleen met een beroep op artikel 30 Rwc geclaimd kan worden. Artikel 6.1 Wro blijft hier dus buiten beschouwing.

Een en ander geldt echter niet wanneer in een reconstructieplan artikel 27 Rwc van toepassing is verklaard maar geen volledige planologische afweging in dat plan heeft plaatsgevonden. Bij een verzoek om planschadevergoeding als gevolg van de van toepassing verklaring van artikel 27 Rwc zal dus onderzocht moeten worden of in het reconstructieplan een volledige planologische afweging heeft plaatsgevonden. Wanneer dat het geval is, is artikel 30 Rwc van toepassing. Ontbreekt deze volledige planologische afweging, dan is deze bepaling niet van toepassing maar moet een beroep op artikel 6.1 Wro worden gedaan omdat er voor het gemeentebestuur nog nadere beoordelingsruimte bestaat bij het nemen van planologische maatregelen.

16

rA S A O Z ^

AOVISEUR

IN

ONROERENDE

ZAKEN

Naast situaties waarin schade rechtstreeks ontstaat als gevolg van rechtstreekse doorwerking van een reconstructieplan, staan de gevallen waarin gemeentebesturen zelf (mede) ter uitvoering van een reconstructieplan het bestemmingsplan wijzigen of daartoe een omgevingsvergunning verlenen met afwijking van het bestemmingsplan. Is in dat geval artikel 30 Rwc van toepassing, en zo ja, is dat dan exclusief of niet; met andere woorden komt dan daarnaast nog betekenis aan artikel 6.1 Wro toe?

Uit de tekst van artikel 30 Rwc volgt dat het bij dit artikel gaat om schade ten gevolge van de vaststelling

van een reconstructieplan.

Naar ons oordeel kan daaruit worden afgeleid

dat de schade in redelijkheid toe te rekenen moet zijn aan het reconstructieplan. Uit de jurisprudentie over artikel 49 W R O (thans 6.1 Wro) kan worden afgeleid dat daarvan ook sprake kan zijn als een planologisch besluit weliswaar een noodzakelijke voorwaarde maar geen directe oorzaak is van de schade. Bepalend is dan of de schadeveroorzakende maatregelen rechtstreeks verband houden met het betrokken besluit. Anders gezegd: hebben dergelijke maatregelen een overheersende werking op het ontstaan van de |schade of niet?

Als het reconstructieplan bindend voorschrijft wat de inhoud van een door het gemeentebestuur vast te stellen bestemmingsplanwijziging of te nemen vrijstellingsbesluit dient te zijn en van enige reele vrije beoordelingsruimte aan de zijde van het gemeentebestuur geen sprake is, is denkbaar dat de veroorzaakte schade in redelijkheid geacht moet worden een overheersend gevolg van het reconstructieplan te zijn. In dat geval zou dan artikel 30 Rwc onverkort van toepassing zijn, waarbij het ons inziens geen verschil maakt of het gemeentebestuur de planologische mutatie al dan niet uit eigener beweging tot stand brengt of dat zij daartoe van provinciale zijde is aangespoord.

Wanneer het reconstructieplan wel gewenst beleid formuleert, doch de concrete invulling daarvan geheel of grotendeels overlaat aan het gemeentebestuur, kan een mogelijk schadeveroorzakend gemeentelijk planologisch besluit conform dat gewenste beleid naar ons oordeel niet geacht worden rechtstreeks verband te houden met of een overheersend gevolg te zijn van het reconstructieplan. Met andere woorden: er is dan onvoldoende causaal verband tussen het reconstructieplan en het gemeentelijk planologisch besluit om het nadeel voor de getroffene nog aan het reconstructieplan te kunnen toerekenen. Het is alsdan immers het gemeentebestuur dat juridisch bindend besluit wat in het concrete geval wel of niet mogelijk wordt gemaakt en wat de rechtspositie is van de potentieel bena-

17

("A S A O Z AOVISEUR


ZAKEN

deelden. Artikel 30 Rwc is daarop niet van toepassing en voor getroffene staat dan alleen de mogelijkheid van beroep op artikel 6.1 Wro open.

Tenslotte kan de vraag gesteld worden of er nog ruimte is voor een beroep op artikel 6.1 Wro als een gemeentebestuur zorgt voor een planologische vertaling van (nagenoeg) 'dwingend' doch niet rechtstreeks doorwerkend reconstructiebeleid. Wij menen van wel. Daarvoor is van belang dat voor de vestiging van een aanspraak op grond van artikel 6.1 Wro voldoende is, dat de schade in ieder geval mede terug te voeren is op een planologisch besluit van het gemeentebestuur. Indien de schade niet had kunnen ontstaan zonder de wijziging van het planologische regime, komt de schade tenminste voor vergoeding in aanmerking op grond van artikel 49 W R O (thans 6.1 Wro), aldus A B R S in de uitspraak van 13 maart 1997 (AB 1997, 362 en B R 1998/854, vliegveld Welschap). Hoewel het hierbij ging om een ander sectoraal besluit (de aanwijzing van een luchtvaartterrein), kan naar ons oordeel ten aanzien van de Rwc een vergelijkbare redenering worden gevolgd.

Ongeacht de 'dwingende' achtergrond van het reconstructieplan, blijft het immers (mede) gaan om schade ten gevolge van een in artikel 6.1 Wro genoemd planologisch besluit. De wetstoelichting geeft ook niet expliciet aan dat artikel 30 Rwc hier exclusief voor bedoeld is. Er lijkt dus in zoverre sprake te zijn van een 'forumkeuze' aan de zijde van de getroffene. Het doen van een beroep op artikel 6.1 Wro naast een beroep op artikel 30 Rwc is daarom in onze visie niet uitgesloten; wel zal de schadevergoeding die in de ene procedure is toegekend als 'anderszins verzekerd' moeten meetellen in de andere procedure.

Specifiek ten aanzien van intensieve veehouderijen in extensiveringsgebieden zijn wij van mening, dat in de reconstructieplannen een volledige planologische afweging heeft plaatsgevonden. Dit betekent, dat hierop exclusief artikel 30 Rwc van toepassing is. 6.2.4

Omzetting voormalige agrarische bouwpercelen (Vab's)

Specifiek ten aanzien van de omzetting van agrarische bestemmingen (bouwvlak) naar burgerwoonbestemmingen is van belang, vanaf welk moment ("kantelpunt") de te verwachten waardestijging van de voormalige agrarische dienstwoning niet meer opweegt tegen de mogelijke waardedaling van de vrijkomende agrarische gronden en opstallen. Ter zake overwegen wij als volgt.

18

rA S A O Z ~


ZAKEN

In plaats van een agrarische bestemming zullen bepaalde objecten in de nieuwe planologische situatie een burgerwoonbestemming krijgen. Wij gaan er daarbij van uit, dat in deze gevallen aan het gehele (feitelijk) bestaande agrarische bouwperceel een woonbestemming toegekend. Dit betekent, dat 66k de voormalige agrarische bedrijfsopstallen binnen de woonbestemming komen te vallen en daarmee bijgebouwen ten behoeve van woningen worden.

Daar waar woningen op basis van het vigerende bestemmingsplan zijn gelegen op gronden met een agrarische bestemming, dienen zij taxatietechnisch te worden beschouwd als bedrijfswoningen. De omstandigheid dat de betrokken objecten mogelijk (al dan niet sinds enige tijd) in gebruik zijn als burgerwoning, kan daaraan niet afdoen. Het gebruik van een bedrijfswoning als burgerwoning is in strijd met het bestemmingsplan en daarmee niet toegestaan. Blijkens jurisprudentie op dit punt kan het bevoegde bestuursorgaan hier zelfs handhavend tegen optreden (ABRS 1 maart 2006 inzake Teylingen, zaaknummer 200505464).

Bij het taxeren van de waarde van een bedrijfswoning dient rekening te worden gehouden met de veel beperktere gebruiksmogelijkheden van het pand dan wanneer sprake zou zijn van een burgerwoning. Bovendien worden de nabij gelegen bedrijfsgebouwen en de gevolgen daarvan voor het woongenot van de woonruimte in aanmerking genomen. Het voorgaande betekent niet dat een bedrijfswoning geen zelfstandige waarde vertegenwoordigt in het economische verkeer en om deze reden geen planologische nadeel kan ondervinden van een (voorgenomen) planologische ontwikkeling: het pand kan namelijk in beginsel immers afzonderlijk van de bedrijfsbebouwing worden verkocht, waarbij wel het gebruik als bedrijfswoning dient te worden gehandhaafd. Om deze reden (de zeer lage courantheid) vertegenwoordigen bedrijfswoningen in planologisch opzicht een beduidend lagere waarde dan de waarde die zij in een hoedanigheid als burgerwoning zouden hebben gehad. Prijsverschillen van circa 4 0 % zijn in dit verband eerder regel dan uitzondering.

Daar waar (planologisch) agrarische dienstwoningen inclusief de ondergrond op basis van het nieuwe bestemmingsplan een positieve burgerwoonbestemming krijgen, ondergaan zij - althans in planologisch/taxatietechnisch opzicht - een forse waardestijging waarbij een waardevermeerdering van 4 0 % niet uitzonderlijk is. Daar staat tegenover, dat een deel van de agrarische gronden in waarde zal dalen en sprake zal kunnen zijn van een desinvestering van agrarische bouwwerken, welke niet bruikbaar zijn voor een woonfunctie.

19

rA S A O Z ™


ZAKEN

Te denken is aan (sleuf)silo's en dergelijke. Gebouwen, zoals loodsen en andere opstallen zijn nog wel op enigerlei wijze aan te wenden in het kader van woongebruik, of een aan huis verbonden beroep. Wij veronderstellen de waarde van deze opstallen ongewijzigd.

De waardestijging van de woning en de toerekenbare ondergrond is van een dusdanig grote betekenis, dat alleen bij grote en intensief bebouwde agrarische bouwpercelen mogelijk sprake zal kunnen zijn van een waardedaling. Het "kantelpunt" ligt naar onze ervaring veelal bij agrarische bouwpercelen met een oppervlakte vanaf 1,5 hectare. Tot aan deze oppervlakte levert het omzetten van agrarische bouwpercelen in burgerwoonpercelen geen risico op planschade op. 6.2.5

Beschermingsregeling archeologische waarden

Allereerst overwegen wij, dat de "impact" van het bestemmingsplan op het terrein van de bescherming van archeologische waarden beperkt is tot gronden, waarop een beschermingsregeling van toepassing wordt.

Voorts merken wij ten aanzien van de gekozen beschermingsmethodiek als volgt. De dubbelbestemming ten behoeve van de bescherming van archeologische waarden maakt op de als zodanig bestemde gronden het oprichten van bebouwing mogelijk, zij het dat daartoe in bepaalde gebieden voor bouwplannen vanaf een bepaalde omvang een archeologisch rapport moet worden overlegd. Indien uit de rapportage blijkt dat er archeologische waarden in het geding zijn, kunnen aan bepaalde werkzaamheden (zoals grondwerkzaamheden) eisen worden gesteld.

Het opnemen van een verplichting tot het overleggen van een archeologisch rapport (en het eventueel naar aanleiding daarvan stellen van eisen) heeft een - althans taxatietechnisch gezien - minder vergaande strekking dan een stelsel van "bouwverbod behoudens ontheffing", zoals dat door andere gemeenten ook wel wordt gehanteerd bij de bescherming van archeologische waarden. De beschermingsregeling, zoals deze in het onderhavige bestemmingsplan is opgenomen, is daarmee planschadetechnisch duidelijk minder "riskant" dan een stelsel van "bouwverbod behoudens ontheffing": pas nadat gebleken is dat er archeologische waarden in het geding zijn, kan sprake zijn van schade, welke mogelijk via de weg van artikel 6.1 Wro vergoedbaar zou kunnen zijn.

20

rA S A O Z ^


ZAKEN

In de planregels is ter zake van de bescherming van archeologische waarden dus een beschermingsregeling opgenomen, die het minst beperkend is en overeenstemt met hetgeen in de Monumentenwet is aangegeven. Alhoewel planschaderisico in verband met de bescherming van archeologische waarden op basis van de huidige stand van zaken in de wet- en regelgeving niet is uit te sluiten, brengt de door opdrachtgever gekozen methodiek met zich mee, dat het planschaderisico beheersbaar c.q. in absolute zin betrekkelijk beperkt is.

Ten aanzien van gronden binnen een agrarisch bouwvlak zullen met name de beperkingen aan het bouwen van belang zijn. Indien en voor zover uit het archeologisch rapport blijkt, dat er archeologische waarden in het geding zijn die nopen tot het treffen van maatregelen (zoals technische maatregelen ter behoud van de archeologische waarden, dan wel opgravingen), zal dit een waardedrukkend effect op de betrokken gronden kunnen hebben. De bestemming van gronden binnen een bouwvlak verandert dus formeeljuridisch niet in een onbebouwde agrarische bestemming: de gronden blijven deel uitmaken van het agrarisch bouwvlak, doch het bebouwen daarvan wordt kostentechnisch gezien mogelijk minder interessant. Materieel kan in extremo sprake zijn van dusdanig hoge kosten, dat dit het rendement van het bebouwen overtreft. In dat geval devalueren de betrokken gronden materieel gezien naar onbebouwd bedrijfserf.

De twee "zwaarste" beschermingsregelingen leiden in de meeste gevallen tot beperkingen 2

2

bij bouwaanvragen, namelijk vanaf 100 m respectievelijk 250 m , hetgeen in de agrarische sfeer normaliter betekent dat vrijwel elke bouwaanvraag onder het beschermingsregime zal vallen. Een willekeurige gegadigde koper zal, gegeven de potentieel sterke beperkingen, niet op voorhand willen "gokken" ten aanzien van de bouwpotentie van de bouwkavel. V a n de verkopende partij zal dus verlangd worden, dat deze a priori een archeologisch rapport overlegt waaruit de mogelijke beperkingen blijken.

Zoals gesteld zal de gemeente zich vooralsnog op het standpunt kunnen stellen dat de verkopende partij (de huidige eigenaar) de kosten voor het vervaardigen van dat rapport niet ten titel van planschade vergoed kan krijgen. Wel achten wij een reele mogelijkheid aanwezig, dat uit de rapportage zal blijken dat er kosten moeten worden gemaakt voor het behoud van de waarden, dan wel voor het opgraven daarvan, welke in extremo het rendement van de bebouwing overstijgen. In dat geval wordt de "hoogste waarde" van de betrokken gronden bepaald door de hoedanigheid van - zij het binnen het agrarisch bouwperceel gelegen -

onbebouwd bedrijfserf. Naar het huidige prijspeil van circa

21

rA S A O Z ~


ZAKEN

2

€ 24,—/m voor te bebouwen gronden, schatten wij de aldus gedefinieerde "restwaarde" 2

2

op een bedrag van € 12,--/m . De waardevermindering per m bedraagt in gevallen als 2

deze dus maximaal € 12,--/m .

2

Over het aantal m dat getroffen wordt, zijn geen uitspraken te doen. Dit is namelijk (door de gekozen beschermingsmethodiek) afhankelijk van de uitkomsten van de per geval te vervaardigen archeologische rapportages. In elk geval is het planschaderisico veel beperkter dan het geval zou zijn geweest bij een keuze voor de systematiek van "bouwver2

bod behoudens ontheffing". In dat geval zou op voorhand vaststaan, dat elke m tot het getaxeerde bedrag getroffen zou worden.

Het risico op planschade wordt in de planregels reeds in zekere mate beperkt door de in de planregels opgenomen uitzonderingen op de verplichting tot het doen van archeologisch onderzoek. Zo is bij elk van de dubbelbestemmingen de bepaling opgenomen, dat het vereiste van archeologisch onderzoek niet van toepassing is op "vervanging, wing of verandering van bestaande bebouwing,

waarbij de oppervlakte

vernieu-

voor zover gele-

gen op of onder peil, niet wordt uitgebreid en waarbij gebruik wordt gemaakt van de bestaande fundering". Teneinde een nog grotere mate van flexibiliteit bij de uitvoering van bouwplannen te verkrijgen - en daarmee het planschaderisico nog verder te reduceren heeft opdrachtgever inmiddels vanaf de dubbelbestemming "Waarde - Archeologie 2" aan deze bepaling toegevoegd dat ook het bouwen tot maximaal 3 meter buiten de bestaande fundering mogelijk is zonder het uitvoeren van archeologisch onderzoek. Een dergelijke uitbreiding van de planregels op dit punt wordt in den lande inmiddels met zekere regelmaat toegepast.

Ten aanzien van gronden buiten een agrarisch bouwvlak zullen met name mogelijke beperkingen aan het gebruik van belang zijn. De dubbelbestemmingen brengen met zich mee, dat voor bepaalde activiteiten een aanlegvergunning is vereist, waartoe een archeologisch rapport dient te worden overgelegd. Indien en voor zover uit het archeologisch rapport blijkt, dat er archeologische waarden in het geding zijn die nopen tot het treffen van maatregelen (zoals technische maatregelen ter behoud van de archeologische waarden, dan wel opgravingen), zal dit een waardedrukkend effect op de betrokken gronden kunnen hebben.

Ten aanzien van de hiervoor genoemde potentiele beperkingen merken wij allereerst op dat, anders dan bijvoorbeeld binnenplanse ontheffingen ex artikel 3.6 lid 1 onder c Wro,

22

rA S A O Z ~


ZAKEN

aanlegvergunningen niet als potentieel planschadegevoelige maatregelen ex artikel 6.1 Wro worden genoemd. Daardoor ontstaat de principiele vraag, of de aanlegvergunningplicht (c.q. de mogelijkheid tot het krijgen van de aanlegvergunning) al dan niet in de planologische vergelijking moet worden meegenomen.

Bij de planologische vergelijking worden wijzigings- en ontheffingsbevoegdheden ex artikel 3.6 lid 1 onder a en c Wro niet meegenomen, nu de op deze bevoegdheden gebaseerde besluiten (wijzigingsplannen en ontheffingen) zelfstandig planschadegevoelig zijn. Aangezien zulks bij aanlegvergunningen niet het geval is kan betoogd worden, dat de mogelijkheid tot het krijgen van een aanlegvergunning wel in de planologische vergelijking moet worden meegenomen, hetgeen zou impliceren dat de introductie van een (geclausuleerde) aanlegvergunningplicht niet leidt tot planologisch nadeel, immers, de betrokken activiteiten worden door het aanlegvergunningstelsel niet onmogelijk gemaakt. Blijkens nog op het oude stelsel van artikel 49 W R O (oud) gebaseerde, naar analogie toepasselijke jurisprudentie is voorts niet van belang, of de aanlegvergunning feitelijk al dan niet wordt verleend, en zo ja onder welke restricties.

In de uitspraak "KraaiA/lagtwedde" van 28 november 2001 overwoog de Raad van State ten aanzien van een vergelijkbaar geval als volgt: "Bij vergelijking tussen hetgeen maximaal kon en kan worden gerealiseerd dient de vrijstellingsmogelijkheid te worden betrokken. Na de planherziening was maximaal realisering van de pluimveestallen, zij het na vrijstelling, evenzeer mogelijk als voorheen. Dat de gevraagde bouwvergunning om formele redenen is geweigerd, doet daaraan niet af. Niet kan derhalve worden staande gehouden dat van een planologische verslechtering sprake is". De "vrijstellingsmogelijkheid" waarnaar wordt verwezen, betrof een binnenplanse vrijstellingsbevoegdheid ex artikel 15 W R O (oud). Binnenplanse vrijstellingen waren op dat moment niet "planschadegevoelig" (zij werden niet vermeld in de limitatieve opsomming van potenteel planschadeveroorzakende maatregelen van artikel 49 W R O (oud)), waardoor de mogelijkheid tot het krijgen van een binnenplanse vrijstelling in de planologische vergelijking werd meegenomen.

Op grond van het voorgaande menen wij, dat opdrachtgever zich op het standpunt kan stellen dat de introductie van het aanlegvergunningstelsel op basis van de dubbelbestemmingen "Waarde - Archeologie" niet kan leiden tot planologisch nadeel. Hetzelfde geldt in dit geval mutatis mutandis overigens 66k voor de aanlegvergunningvereisten, voor zover deze gerelateerd zijn aan de "groenblauwe mantel".

23

^

A D V I S E U R IN

ONROERENDE

ZAKEN

Ook hier geldt echter, dat over de uiteindelijke "beroepsbestendigheid" geen zekerheid worden gegeven, nu over deze materie (planschade onder het regime van de nieuwe Wro in relatie tot aanlegvergunningstelsels) nog geen jurisprudentie voorhanden is.

Mocht uit nadere jurisprudentie blijken dat het introduceren van de aanlegvergunningverplichting wel leidt tot planologisch nadeel, dan is hierover het volgende op te merken. Qua bodemwerkzaamheden kunnen op basis van het aanlegvergunningstelsel beperkingen gaan ontstaan, die thans niet aanwezig zijn. Zaken als diepploegen, egaliseren van gronden en het aanleggen of vernieuwen van drainage, anders dan in het kader van "normaal beheer en onderhoud" en "normaal agrarisch gebruik" worden in het nieuwe plan aanlegvergunningplichtig.

In een aantal gevallen zal hiervoor ook in de thans nog geldende bestemmingsplannen een aanlegvergunning vereist zijn, daar waar het gaat om gronden die nu al geen 'zuiver agrarische' bestemming hebben, doch al mede bestemd zijn ter bescherming van landschappelijke en/of natuurwetenschappelijke waarden. Alsdan zal nadeel niet snel aan de orde zijn. Dat ligt anders in het geval de thans nog geldende planologie nog geen (vergelijkbaar) aanlegvergunningstelsel kent, wat met name bij de 'zuiver agrarische' bestemming het geval is. Het nieuwe aanlegvergunningenstelsel houdt dan namelijk wel een beperking in van de gebruiksmogelijkheden van de agrarische gronden. Beperkingen die de dubbelbestemming mogelijk oplevert, kunnen leiden tot: -

het beperken en in sommige gevallen zelfs vervallen van bepaalde gebruiksmogelijkheden; het beperken van mogelijkheden tot het verbeteren van gronden, bijvoorbeeld door het verbod op diepploegen of op de aanleg van drainage of het uitvoeren van bodemverbeterende werkzaamheden dieper dan 50 cm.

Hoe reeel die beperkingen zijn en hoe zwaar deze wegen, hangt in het bijzonder samen met de diepte waarop de te beschermen waarden zich in de grond bevinden. Hoe geringer de 'vrije bewerkingsdiepte' van de gronden is, des te groter zijn immers de beperkingen voor de genoemde grondwerkzaamheden. Naarmate dergelijke werkzaamheden sneller kunnen leiden tot een ongewenste verstoring van de bodem, is het bovendien minder aannemelijk dat hiervoor nog een vergunning zal worden verleend. De bij een dubbelbestemming toe te laten bewerkingsdiepte van 50 cm voor werkzaamheden die niet tot het "normale agrarische gebruik" te rekenen zij, vormt met andere woorden een

24

rA S A O Z ^


ZAKEN

"harde beperking" en is daarmee wezenlijk voor de gebruiksmogelijkheden en daarmee ook de waarde van de betreffende agrarische gronden.

Daarbij moet wel beoordeeld worden of de gronden in kwestie ook feitelijk geschikt waren voor en nut zouden hebben bij het toepassen van de in de nieuwe situatie niet langer meer mogelijke verbeteringen. Zeer belangrijk is ook de constatering, dat "normaal agrarisch gebruik" (te denken is bijvoorbeeld aan periodiek ploegen) niet aanlegvergunningplichtig is. De aanlegvergunningplicht betreft aldus alleen "bijzondere" werkzaamheden. Niettemin zal het potentieel beperken van de mogelijkheden tot het uitvoeren van deze werkzaamheden "in de markt" kunnen leiden tot een beperkte, doch zekere waardedruk.

De redelijk handelende koper kan in de situatie voor de inwerkingtreding van de dubbelbestemming dus rekening houden met een mogelijk gebruik dat door de verkoper nog niet werd toegepast, doch zal na de dubbelbestemming voor de archeologische waarden in zijn aankoopprijs verdisconteren dat die mogelijkheid is vervallen of beperkt. Concreet betekent dit dat ook het als gevolg van de dubbelbestemmingen wegvallen van mogelijkheden tot een meer rendabel grondgebruik dan het bestaande gebruik kan leiden tot een waardedaling.

Taxatie De waarde van een (agrarische) onroerende zaak wordt bepaald door factoren zoals de ligging, de bereikbaarheid, de directe omgeving, de vorm en de omvang van de kavel, grondslag en grondsoort, afwatering, de aard en de constructie van de opstallen, de staat van onderhoud, de ruimtelijke indeling van de opstallen en de aanwendingsmogelijkheden, waarvoor de planologische situatie een belangrijke indicatie is.

Geconcludeerd wordt dat de dubbelbestemming van cultuurgronden met een ('zuiver') agrarische bestemming tot archeologisch waardevol gebied c.q. tot gebied met archeologische verwachtingswaarde in bepaalde (zij het lang niet alle) gevallen zal kunnen leiden tot zodanige beperkingen dat de gronden in kwestie een waardedaling kunnen ondergaan, ook al wordt het normale agrarische gebruik ongemoeid gelaten. Indien zich een op geld waardeerbare waardedaling van de gronden voordoet, taxeren wij deze naar het hui2

2

dige prijspeil van globaal € 4 , - per m o p een bedrag van € 0,30 per m .

In de gekozen beschermingsregeling wordt voor een aantal activiteiten het overleggen van een archeologisch rapport verplicht gesteld. De vraag is opgeworpen, of de kosten

25

fA S A O Z ^


ZAKEN

die gemaakt moeten worden voor een dergelijk rapport al dan niet onder het bereik van artikel 6.1 Wro vallen. Uit de bedoelingen van de wetgever (bij toepassing van de Monumentenwet geldt als beginsel: "de verstoorder betaalt") alsmede uit het beperkte schadebegrip van artikel 6.1 Wro (planschade bestaat uit waardevermindering, dan wel een lager inkomen) zou afgeleid c.q. betoogd kunnen worden, dat de kosten voor het opstellen van archeologische rapporten niet voor vergoeding ex artikel 6.1 Wro voor vergoeding in aanmerking komen. Wij kunnen het ons voorstellen, dat opdrachtgever zich op dit standpunt kan stellen zolang zich hierover nog geen (andersluidende) jurisprudentie heeft gevormd. Over de uiteindelijke "beroepsbestendigheid" kan echter geen zekerheid worden gegeven, nu hierover nog geen jurisprudentie voorhanden is.

6.3

Mogelijkheden tot beperking van het planschaderisico

In deze paragraaf wordt bezien, of er mogelijkheden zijn om het planschaderisico te beperken. Deze mogelijkheden zouden kunnen worden opgenomen in de voorgestane regeling, dan wel kunnen betrekking hebben op het op een andere manier vergoeden van ontstane planschade.

Mogelijkheden

met betrekking tot de voorgestane

regeling

In de planregels van het ontwerpbestemmingsplan zijn uitgebreide afwijkings- en wijzigingsbevoegdheden opgenomen die het gemeentebestuur daardoor de nodige flexibiliteit bieden bij het beoordelen van initiatieven van derden. Anders dan onder de vigeur van de oude Wet op de Ruimtelijke Ordening biedt het opnemen van binnenplanse flexibiliteitsbepalingen thans echter geen mogelijkheden meer ter beperking van planologisch nadeel. Volgens de systematiek van de thans van kracht zijnde Wet ruimtelijke ordening dienen ontheffings- en wijzigingsbevoegdheden namelijk buiten de planologische vergelijking te worden gelaten aangezien zoals gesteld de effectuering van deze bevoegdheden een zelfstandige aanspraak op planschade met zich meebrengt.

Feitelijk zal het aantal planschadeclaims naar verwachting evenwel dalen, al naar gelang de wijze waarop van de (discretionaire) ontheffings- en wijzigingsbevoegdheden gebruik kan worden gemaakt: van een belanghebbende die een binnenplanse ontheffing krijgt, dan wel waarvoor een wijzigingsplan wordt vastgesteld, is geen (te honoreren) planschadeclaim te verwachten..

rA S A O Z ^

Mogelijkheden

ADVISEUR IN O N R O E R E N D E

ZAKEN

met betrekking tot het vergoeden van schade, anders dan in geld

Lange tijd stelde de Afdeling bestuursrechtspraak van de Raad van State zich op het standpunt, dat de nadelen die voortvloeiden uit een planologische mutatie alleen mochten worden gecompenseerd met voordelen, afkomstig uit dezelfde planologische mutatie. Saldering van planologische nadelen met voordelen uit andere planologische mutaties stuitte op andersluidende jurisprudentie.

Sinds enige tijd bestaat echter de mogelijkheid om planschade weg te nemen door de oude planologische situatie te herstellen, bijvoorbeeld door toepassing van een daartoe in het nieuwe bestemmingsplan opgenomen wijzigingsbevoegdheid. Deze wijze van schadevergoeding is door de Afdeling bestuursrechtspraak van de Raad van State (zie hiervoor de op dit punt baanbrekende uitspraak A B R S 27 april 2005 inzake Raalte) uitdrukkelijk akkoord bevonden, zulks 66k als van de zijde van de aanvrager de voorkeur bestaat voor een schadevergoeding in geld. Indien in ruimtelijk of milieutechnisch opzicht geen overwegende bezwaren bestaan tegen het - alsnog - benutten van de oude bouwen/of gebruiksmogelijkheden is dit, afhankelijk van de uiteindelijk te blijken hoogte van de schade bij derden, wellicht een aantrekkelijk alternatief. Er dient dan echter wel acht te worden geslagen op een eventueel risico op "indirecte" planschade voor de eigenaren van belendende percelen.

27

rA S A O Z AOVISEUR

7

7.1


ZAKEN

VERGOEDBAARHEID

Algemeen

Er zijn met betrekking tot het onderwerp vergoedbaarheid vier deelonderwerpen te onderscheiden:

actieve risicoaanvaarding; passieve risicoaanvaarding; anderszins verzekerd; mogelijkheden om schade te voorkomen of te beperken.

Actieve risicoaanvaarding Het is bestendige jurisprudentie dat ten aanzien van de vergoedbaarheid van de geleden schade het aspect van risicoaanvaarding ten tijde van aankoop van de onroerende zaak een rol kan spelen. In algemene zin kan worden gesteld dat indien voor de vaststelling van een nieuw bestemmingsplan of een besluit sprake is geweest van (een reeks van) planologisch relevante besluiten waaraan een bestendige lijn in de (toekomst) visie op de uiteindelijke planologische bebouwings- en/of gebruiksmogelijkheden van de betreffende locatie kan worden ontleend (bijvoorbeeld een structuurplan, een voorbereidingsbesluit of een ter inzage gelegd bestemmingsplan), voorzienbaarheid in beginsel kan worden tegengeworpen indien (een van) deze planologisch relevante besluiten ten tijde van aankoop kenbaar waren. Blijkens toepasselijke jurisprudentie is niet vereist, dat de plannen zodanig concreet waren dat betrokkene hiermee volledig rekening kon en moest houden. Het criterium luidt dat "een redelijk handelend en denkend eigenaar rekening diende te houden met de kans, dat het (planologische) regime ter plaatse in negatieve zin zou wijzigen". Passieve risicoaanvaarding Het beperken of wegnemen van bebouwings- en/of gebruiksmogelijkheden op gronden van een aanvrager kan directe planschade tot gevolg hebben. Indien dit het geval is dient te worden bezien of aanvrager gedurende langere tijd zijn mogelijkheden onbenut heeft gelaten, terwijl men op de hoogte was of kon zijn van de toekomstige nadelige ontwikkeling (het zogeheten "verwijtbaar stilzitten"). Ook hier geldt als criterium dat "een redelijk handelend en denkend eigenaar rekening diende te houden met de kans, dat het (planologische) regime ter plaatse in negatieve zin zou wijzigen".

28

CO S A O Z A D V I S E U R IN O N R O E R E N D E

ZAKEN

Anderszins verzekerd Indien directe of indirecte planschade is ontstaan kan het voorkomen dat deze schade al anderszins is vergoed of verzekerd. De opgetreden schade komt dan niet nogmaals voor tegemoetkoming in schade in aanmerking. Gedacht kan worden aan bijvoorbeeld de situatie waarin een gemeente of ontwikkelaar gronden van een aanvrager heeft gekocht, waarbij partijen op kenbare wijze zijn overeengekomen dat in het verkoopbedrag een schadetegemoetkoming in schade voor de toekomstige planologische verslechtering is opgenomen. Voorts kan in dit specifieke geval worden gedacht aan de situatie, dat de getroffene een vergoeding op de voet van artikel 30 Rwc heeft ontvangen.

Mogelijkheden om schade te voorkomen of te beperken Op basis van artikel 6.3 Wro betrekken burgemeester en wethouders in hun beslissing de mogelijkheden van aanvrager om de schade te voorkomen of te beperken. Uitgaande van de door de wetgeving en rechtspraak gegeven kaders en de thans beschikbare informatie, zijn er geen omstandigheden te voorzien waarmee een eventuele aanvrager de schade zou kunnen voorkomen of zou kunnen beperken, zodat wij dit onderwerp verder buiten beschouwing laten.

7.2

Totstandkomingsgeschiedenis bestemmingsplan Buitengebied

Blijkens de stukken zijn bewoners en andere belanghebbenden in een vroegtijdig stadium bij de planvorming betrokken door middel van inloopbijeenkomsten op 15 en 23 mei 2007. Voor deze inloopbijeenkomsten zijn, naast de gebruikelijke publicaties in het huis-aanhuis- blad, geadresseerde uitnodigingen verstuurd, voorzien van een uitsnede van de inventarisatie die ten grondslag ligt aan het bestemmingsplan. Tijdens de bijeenkomsten en in de periode daarna zijn de belangstellenden in de gelegenheid gesteld om de inventarisatie die aan het plan ten grondslag ligt te controleren en wensen ten aanzien van het bestemmingsplan naar voren te brengen.

In de periode van 29 mei tot en met 26 juni 2009 heeft het voorontwerpplan ter inzage gelegen en zijn in het kader van de inspraakprocedure twee inloopbijeenkomsten georganiseerd.

De totstandkoming van het bestemmingsplan "Buitengebied" is gepaard gegaan met het herhaaldelijk nemen van voorbereidingsbesluiten, voor het eerst gebeurde dit per 3 december 2009.

rA S A O Z ^

7.3


ZAKEN

Beoordeling vergoedbaarheid op hoofdlijnen

Ten aanzien van het onderwerp "risicoaanvaarding" merken wij op, dat er inmiddels signalen naar buiten zijn gebracht over de gedachte aanpassing van de bestemmingsregeling in het buitengebied. Met name ten aanzien van enkele planschadetechnisch gezien "riskante" voorgestane maatregelen (bijvoorbeeld het verkleinen van agrarische bouwpercelen) zijn de betrokken eigenaren in 2007 gei'nformeerd over de voorgenomen aanpassing van de bouwpercelen.

Belangrijk voor het tegen kunnen werpen van "passieve risicoaanvaarding" is dat niet louter mag worden verwezen naar de leeftijd van het bestemmingsplan, dat de voor aanvrager profijtelijke bouw- of gebruiksmogelijkheden bevatte. De "ouderdom" van de vervallen bouw- of gebruiksmogelijkheden is weliswaar een belangrijke factor, maar mag niet de enige factor zijn, zo overwoog de Afdeling bestuursrechtspraak van de Raad van State voor het eerst in de planschade-uitspraak van 11 mei 2000, BR2001/228 inzake Cranen-donck, hetgeen nadien meermaals is bevestigd. Er moet dus iets "meer" zijn, namelijk: kenbare en voldoende concrete aanwijzingen dat het regime in nadelige zin zou kunnen worden gewijzigd alsmede een zekere periode voor de eigenaar om, na het bekend wor-den van die voortekenen, alsnog de bestemmingen te realiseren of daartoe in elk geval voldoende concrete pogingen te ondernemen.

Zoals gesteld wordt ten aanzien van enkele voorgenomen maatregelen aan het vereiste van "kenbare en voldoende concrete aanwijzingen" wat ons betreft voldaan, namelijk daar waar het de aanpassing van de maatvoering van agrarische betreft. Vanaf het moment van bekend worden van het gemeentelijke beleid ter zake is "actieve risicoaanvaarding" ontstaan voor al degenen, die na deze datum hebben besloten tot het kopen van een onroerende zaak binnen het plangebied.

Voorts brengen de genoemde signalen met zich mee, dat na verloop van tijd ook sprake kan gaan zijn van "passieve risicoaanvaarding" voor de huidige eigenaren van objecten in het plangebied. Belangrijk daarbij is, dat de uitvoering van de inventarisatie in 2007 nog niet gepaard is gegaan met "voorbereidingsbescherming" op basis van een voorbereidingsbesluit, aangezien de eigenaren van objecten in het plangebied dan niet meer in de gelegenheid zouden zijn geweest, hun bouwen/of gebruiksmogelijkheden alsnog te realiseren. Eventuele bouw- of gebruiksinitiatieven zouden dan namelijk zijn gestuit op de voorbereidingsbescherming van het plan. Uit planschade-jurisprudentie blijkt, dat het ei-

30

rA S A O Z ™


ZAKEN

genaren niet wordt tegengeworpen indien zij in een periode dat voorbereidingsbescherming van toepassing is, geen initiatieven ontplooien voor het alsnog realiseren van de oude bestemming. In dit verband is door de gemeente bevestigd, dat voor het eerst op 3 december 2009 een voorbereidingsbesluit is genomen.

Indien vanaf de dag van het bekend worden van de concrete aanwijzingen dat aan de aanwendingsmogelijkheden zal worden getornd tot aan het ter inzage leggen van het ontwerp-bestemmingsplan een voldoende lange periode zit voor het ontplooien van initiatieven, zal later in procedures ex artikel 6.1 Wro aan de betrokken eigenaren, die dergelijke initiatieven niet hebben ontplooid, "passieve risicoaanvaarding" kunnen worden tegengeworpen, waardoor de ontstane planschade niet voor vergoeding in aanmerking komt. Ten aanzien van het criterium "voldoende lange periode om alsnog te realiseren" is de jurisprudentie nog niet geheel uitgekristalliseerd doch een termijn van bijna een jaar is al eens voldoende geacht (ABRS 18 januari 2006, zaak 200502620/1, Enschede).

V a n belang is voorts, dat "tegenzittende economische omstandigheden" niet afdoen aan de "passieve risicoaanvaarding". Voor zover sprake is van planschade als gevolg van het wijzigen of wegbestemmen van bouw- of gebruiksmogelijkheden, kan deze dus wegens passieve risicoaanvaarding voor rekening van de aanvragers worden gelaten indien de hierboven

geschetste "marsroute" wordt gevolgd,

ongeacht

of

de

betrokkene

in

economische zin al dan niet in staat is geweest, de bouwen/of gebruiksmogelijkheden te benutten.

Aangezien de aanwijzingen voor de aanpassing van agrarische bouwpercelen dateren van 2007 en sindsdien ruim meer dan 11 maanden verstreken zijn zonder voorbereidingsbescherming, verwachten wij dat de schade in verband met de aanpassing van de oppervlakte van agrarische bouwpercelen, voor zover niet "aangescherpt" door de provinc i a l normering, wegens "passieve risicoaanvaarding" voor rekening van de eigenaren zal kunnen worden gelaten.

31


8

ZAKEN

CONCLUSIE

Door de planologische mutatie, zoals hiervoor omschreven, zal naar verwachting schade kunnen optreden die, op basis van artikel 6.1 Wro, voor tegemoetkoming in aanmerking kan komen. Aandachtspunten betreffen de regeling van de intensieve veehouderij, de beschermingsregeling van archeologische waarden, het omzetten van agrarische bouwpercelen in woonpercelen en de aanpassing van de maatvoering van agrarische bouwpercelen. Ten aanzien van laatstgenoemde maatregel is het planschaderisico klein in verband met het aspect "passieve risicoaanvaarding". Ten aanzien de regeling van intensieve veehouderijen in extensiveringsgebieden berust het planschaderisico bij de provincie, gelet op het bepaalde in de artikelen 6.1 lid 2 Wro en 6.6 lid 5 Wro.

Stichtinq Adviesbuoeau Onroerende Zaken,

Directeur

32 Adv.: 3042270.

~ ADVISEUR IN ONROERENDE ZAKEN

Recommend Documents