rA S A O z ADVISEUR
IN
ONROERENDE
ZAKEN
I! iiniiuiiniiivii
151NK14338 15INK14338 Ontv: 02/09/2015 BPZ/WV/RZ
G e m e e n t e Pijnacker-Nootdorp Ruimtelijke Z a k e n T.a.v. m e v r o u w M.L. van W i n d e n Postbus 1 2640 AA PIJNACKER
Rotterdam, Opdracht: Adviseur: Telefoon: E-mail: Onderwerp:
1 september 2015 3535270 de heer mr. D.S. Krijgsman KRMT 010-4693805
[email protected] risicoanalyse planschade
Geachte mevrouw Van Winden, T e r voldoening a a n uw verzoek, g e d a a n bij uw brief van 2 9 juli 2 0 1 5 , met k e n m e r k 1 5 U I T 1 2 2 8 9 , z e n d e n wij u bijgaand de door ons s a m e n g e s t e l d e risicoanalyse p l a n s c h a d e met betrekking tot het project "Uitwerkingsplan B o s z o o m f a s e 4 , Keijzershof".
d
mr.
E. Geleijns RT
Bijlagen: advies in tweevoud STICHTING ADVIESBUREAU ONROERENDE K R U I S P L E I N 25 ' 3 0 U F 01 0 - 41 3 6 7 6 8 '
PLANSCHADE
-
INF0©SA0Z.NL
RISICOANALYSE
DB R O T T E R D A M » P O S T B U S 291 96 - 3001 ' WWW.SA0Z.NL
N A D E E L C O M P E N S A T I E
ZAKEN
GD R O T T E R D A M i T H I
- IBAN N L 2 I I N G B 0 0 0 0 5 0 8 0 I 9
TAXATIE
«
GRONDVERWERVING
- 469
3899
« BTW N L 0 0 2 7 6 7 6 6 1 B 0 1 » K V K 4 1 1 2 6 6 7 9
»
ONTEIGENING
M I L I E U S C H A D E
«
GRONDBELEID
SAO Z A D V I S E U R IN O N R O E R E N D E Z A K E N
RISICOANALYSE PLANSCHADE met betrekking tot het uitwerkingsplan B o s z o o m f a s e 4, Keijzershof.
Opdracht: Datum: Adviseur: Referentie:
3535270 september 2015 mr. D.S. K ri j gsman K R M T 2 0 1 3 - 1 0 indirecte p l a n s c h a d e
STICHTING ADVIESBUREAU ONROERENDE ZAKEN K R U I S P L E I N 25 ' 3 Ū U DB R O T T E R D A M ' F 010-413
P L A N S C H A D E
»
6 7 68 « I N F 0 O S A 0 Z . N L - W W W . S A O Z . N L
RISICOANALYSE
N A D E E L C O M P E N S A T I E
»
P O S T B U S 29196 ' '
3001
GD R O T T E R D A M » T 010 - 4 6 9
IBAN N L 2 1 I N G B 0 0 0 0 5 0 8 0 1 9
TAXATIE
GRONDVERWERVING
'
BTW N L 0 0 2 7 6 7 6 6 1 B 0 1
ONTEIGENING
*
M
3899 - KVK
41126679
I L I E U S C H A D E
«
G R O N D B E L E I D
rA S A O z ~
ADVISEUR
IN O N R O E R E N D E
ZAKEN
INHOUDSOPGAVE
1
UITGANGSPUNTEN
3
1.1 1.2 1.3
3 3 3
Opdracht Gesprek O n t v a n g e n stukken en g e r a a d p l e e g d e b r o n n e n
2
PLANGEBIED
5
3
W E T G E V I N G EN JURISPRUDENTIE
7
3.1 3.2 3.3
7 8 8
W e t ruimtelijke ordening Rechtspraak P l a n s c h a d e e n uit te w e r k e n b e s t e m m i n g e n
4
VIGERENDE PLANOLOGIE
12
5
NIEUWE PLANOLOGIE
14
6
VERGOEDBAARHEID
16
7
CONCLUSIE
20
ŗh
S AO z A D V I S E U R IN O N R O E R E N D E
1
UITGANGSPUNTEN
1.1
O pd r a c h t
O p 29 juli 2 0 1 5
heeft d e g e m e e n t e
ZAKEN
Pijnacker-Nootdorp
de Stichting
Adviesbureau
O n r o e r e n d e Z a k e n te Rotterdam, hierna afgekort tot S A O Z , schriftelijk verzocht
een
risicoanalyse p l a n s c h a d e uit te b r e n g e n met betrekking tot het uitwerkingsplan " B o s z o o m fase 4, Keijzershof'. Het project bestaat uit de realisatie van 88 w o n i n g e n in het g e b i e d dat globaal bezien w o r d t omsloten d o o r de F a u n a l a a n in het w e s t e n e n n o o r d e n , de H e r m e l i j n z o o m en d e V l e e r m u i s z o o m in het oosten en d e d e n k b e e l d i g e lijn t u s s e n d e kruising F a u n a l a a n / G o u d p l e v i e r w e i d e en de V l e e r m u i s z o o m in het z u i d e n (de G r o e n e Drager). T e n w e s t e n , n o o r d e n en oosten v a n het plangebied bevinden zicht
recent
gebouwde woningen. Relevant is voorts dat voor een deel van het g e b i e d t h a n s nog het b e s t e m m i n g s p l a n "Keijzershof" geldt, w a a r i n het g e b i e d e e n uit te w e r k e n b e s t e m m i n g heeft e n dat voor e e n deel van het g e b i e d thans het niet gerealiseerde uitwerkingsplan " B o s z o o m f a s e 1, Keijzershof" geldt.
1.2
Gesprek
T e r uitvoering van de opdracht zijn met m e v r o u w M.L . van der W i n d e n van d e g e m e e n t e Pijnacker-Nootdorp
telefonisch
de
relevante
gegevens
doorgenomen.
SAOZ
werd
v e r t e g e n w o o r d i g d door haar d e s k u n d i g e , de heer mr. D.S. Krijgsman K R M T . Daarbij is met n a m e b e s p r o k e n w e l k e aanvullende g e g e v e n s nodig w a r e n .
1.3
Ontvangen stukken en geraad pleegd e bronnen
T e n b e h o e v e van het opstellen van d e z e
risicoanalyse
planschade
h e b b e n wij
de
volgende stukken o n t v a n g e n c.q. gebruikt:
«
Bestemmingsplan
"Buitengebied"
(na
de
17
e
herziening)
van
de
gemeente
Pijnacker; »
Bestemmingsplan "Keijzershof;
»
Uitwerkingsplan " B o s z o o m fase 1, Keijzershof";
«
O n t w e r p u i t w e r k i n g s p l a n " B o s z o o m f a s e 4, Keijzershof".
Door ons zijn ook d e v o l g e n d e b r o n n e n g e r a a d p l e e g d :
«
Dienst voor het kadaster en de O p e n b a r e Registers;
3535270
3 van 20
ŗi\ s ^
A o z
A D V I S E U R IN O N R O E R E N D E
«
G o o g l e Maps;
»
W e b s i t e Ruimtelijkeplannen.nl;
»
Reguliere verkoopsites zoals w w w . F u n d a . n l .
3535270
ZAKEN
4 van 20
fA S A O Z '
2
A D V I S E U R IN O N R O E R E N D E
ZAKEN
PLANGEBIED
Het plangebied is op 14 a u g u s t u s 2 0 1 5 o p g e n o m e n . De locatie en de
omliggende
o n r o e r e n d e z a k e n zijn v a n a f de o p e n b a r e w e g b e k e k e n . De m e d e w e r k e r van S A O Z heeft niet met eigenaren en of b e w o n e r s van nabij g e l e g e n o n r o e r e n d e z a k e n g e s p r o k e n .
Suf viking m survival en hiking
'5 •1
fc'1
U4TŨ
l\VS
F
,JIC'-.(
Figuur 1 globale ligging plangebied rood omkaderd De locatie wordt grondgebonden
begrensd woningen
door en
de een
Faunalaan
met ten
noorden
appartementengebouw
in
daarvan het
gelegen
noorden,
de
H e r m e l i j n z o o m en d e V l e e r m u i s z o o m met aansluitend d a a r a a n g e l e g e n g r o n d g e b o n d e n woningen
in
het
oosten,
de
denkbeeldige
lijn
tussen
de
kruising
F a u n a l a a n / G o u d p l e v i e r w e i d e en de V l e e r m u i s z o o m in het z u i d e n (de G r o e n e Drager) e n de Faunalaan, met ten w e s t e n d a a r v a n de Gruttoweide met aansluitend g r o n d g e b o n d e n w o n i n g e n in het w e s t e n . T e n z u i d o o s t e n v a n d e kruising
Faunalaan/Goudplevierweide
b e v o n d zich ten tijde v a n d e o p n a m e e e n a a n d e G l i m m e r z o o m g e s i t u e e r d e evenwijdig langs de F a u n a l a a n g e l e g e n rij w o n i n g e n . Het p l a n g e b i e d lag ten tijde van d e o p n a m e
3535270
5 van 20
rA ~
SAOZ ADVISEUR
IN O N R O E R E N D E
ZAKEN
grotendeels braak. Alleen ter plaatse van d e H e r m e l i j n z o o m w a s het g e b i e d
reeds
ingericht met parkeerplaatsen e n een o p e n b a r e w e g .
3535270
6 van 20
ŗh ~
3
SAOZ A D V I S E U R IN O N R O E R E N D E
ZAKEN
W E T G E V I N G EN JURISPRUDENTIE
De kern v o o r de beoordeling van het risico o p p l a n s c h a d e wordt g e v o r m d door de planologische
vergelijking.
planologische
regime
en
Deze het
bestaat
nieuwe
uit
de
vergelijking
planologische
regime.
tussen Relevant
het
huidige
voor
deze
vergelijking zijn de W e t ruimtelijke ordening e n de rechtspraak over p l a n s c h a d e .
3.1
W e t ruimtelijke o r d e n i n g
De mogelijkheid o m in a a n m e r k i n g te k o m e n voor een t e g e m o e t k o m i n g in de p l a n s c h a d e is v a s t g e l e g d in de W e t ruimtelijke ordening. Het o n d e r w e r p p l a n s c h a d e is g e r e g e l d in hoofdstuk 6 (Financiële bepalingen). Artikel 6.1 is het belangrijkste artikel a a n g e z i e n in dat artikel alle planschade v e r o o r z a k e n d e o o r z a k e n w o r d e n g e n o e m d :
a)
een b e s t e m m i n g s p l a n , inpassingsplan of van e e n b e h e e r s v e r o r d e n i n g ;
b)
e e n bepaling van e e n planwijziging, e e n planuitwerking of nadere eis;
c)
een
omgevingsvergunning
(Wet
algemene
bepalingen
omgevingsrecht
WABO)
w e l k e in strijd is met een plan; d)
d e a a n h o u d i n g van een besluit omtrent het verlenen van een o m g e v i n g s v e r g u n n i n g ;
e)
een specifieke bepaling van een provinciale v e r o r d e n i n g ;
f)
e e n specifieke bepaling van e e n exploitatieplan;
g)
een bepaald koninklijk besluit.
In afdeling 6.1 W r o zijn voorts bepalingen gewijd a a n :
»
het normaal maatschappelijk risico. In ieder geval t w e e procent van d e w a a r d e van de o n r o e r e n d e zaak blijft bij p l a n s c h a d e als g e v o l g v a n o n t w i k k e l i n g e n
in d e
o m g e v i n g voor rekening van a a n v r a g e r (6.2); «
d e aspecten voorzienbaarheid e n s c h a d e b e p e r k i n g (6.3);
»
het heffen van e e n recht van e e n a a n v r a g e r o m v e r g o e d i n g v a n p l a n s c h a d e met e e n o m v a n g van C 1 0 0 , - tot C 5 0 0 , - (6.4);
»
de
mogelijkheid
tot
het
aangaan
van
een
planschadeovereenkomst
tussen
g e m e e n t e e n initiatiefnemer (6.4a); «
d e v e r g o e d i n g van de redelijkerwijs g e m a a k t e kosten van bijstand e n wettelijke rente aan de aanvrager o m e e n p l a n s c h a d e v e r g o e d i n g (6.5).
3535270
7 van 20
rA S A O Z ^
3.2
A D V I S E U R IN O N R O E R E N D E
ZAKEN
Rechtspraak
A a n de h a n d van rechterlijke uitspraken wordt inhoud g e g e v e n a a n de wetsartikelen die betrekking h e b b e n op de t e g e m o e t k o m i n g in de planschade. Uit de jurisprudentie wordt e e n juridisch kader afgeleid w a a r b i n n e n de planologische vergelijking dient te p a s s e n . De voor d e risicoanalyse planschade belangrijkste criteria zijn:
»
bij d e planologische vergelijking dient uit te w o r d e n g e g a a n van de
maximale
invulling van het "oude" e n het nieuwe b e s t e m m i n g s p l a n . Derhalve zijn niet d e oude en
nieuwe
feitelijke
situatie
van
belang,
doch
hetgeen
op
grond
van
de
planologische regimes m a x i m a a l kon/kan w o r d e n gerealiseerd (bijv. A B R S 4 april 2012, Waddinxveen, zaaknummer 201110096/1/A2); »
overgangsrechtelijke situaties dienen bij indirecte p l a n s c h a d e in beginsel
buiten
b e s c h o u w i n g te w o r d e n gelaten (bijv. A B R S 28 maart 2 0 0 7 , Het Bildt, z a a k n u m m e r 200607004/1); »
de s c h a d e ontstaat o p het m o m e n t v a n inwerkingtreding van de nieuwe maatregel (bijv. A B R S 15 januari 2 0 0 3 , Heerde, z a a k n u m m e r 2 0 0 2 0 0 0 6 5 / 1 ) ;
»
planologische nadelen kunnen (geheel of gedeeltelijk) w o r d e n g e c o m p e n s e e r d met planologische voordelen die voortvloeien uit hetzelfde planologische regime (bijv. A B R S , 20 d e c e m b e r 2 0 0 6 , H o o g e v e e n , z a a k n u m m e r 2 0 0 6 0 2 8 1 7 / 1 ; A B R S 30 mei 2007,
Valkenswaard,
Nederweert,
zaaknummer
zaaknummer
200609350/1;
200801775/1;
ABRS
ABRS
18
4
januari
februari 2012,
2009,
gemeente
Schijndel, z a a k n u m m e r 2 0 1 1 0 5 6 3 4 / 1 / H 2 ) ; »
de actieve risicoaanvaarding dient te w o r d e n bepaald aan d e h a n d van hetgeen e e n b e l a n g h e b b e n d e ten tijde van de a a n k o o p van zijn w o n i n g kon w e t e n (bijv. A B R S 27 juni
2007,
nr. 2 0 0 6 0 5 2 1 4 / 1 , Montfoort; A B R S
29 februari
2012,
gemeente
Eijsden-Margraten, z a a k n u m m e r 2 0 1 1 0 7 3 4 8 / 1 / A 2 ) ; «
de actieve risicoaanvaarding dient te w o r d e n g e b a s e e r d op uit van o v e r h e i d s w e g e openbaar
gemaakte
beleidsinformatie
(bijv.
ABRS
11
april
2012,
Neerijnen,
zaaknummer 201108251/1/A2).
3.3
P l a n s c h a d e e n uit te w e r k e n b e s t e m m i n g e n
Om
planschade
vergelijking
te
te
beoordelen
worden
gemaakt
dient
in
tussen
beginsel de
volgens
nieuwe
vaste jurisprudentie
mogelijk
een
schadeveroorzakende
planologische maatregel (het o n t w e r p uitwerkingsplan " B o s z o o m fase 4, Keijzershof") e n het daar direct a a n v o o r a f g a a n d e planologische r e g i m e (in c a s u zijn dat deels bestemmingsplan
3535270
"Keijzershof'
en
deels
het
uitwerkingsplan
"Boszaam
fase
het 1,
8 van 20
rA S A O z ~
A D V I S E U R IN O N R O E R E N D E
ZAKEN
Keijzershof"). Er doet zich hier e v e n w e l de bijzonderheid voor dat voor e e n belangrijk deel van de te beoordelen g r o n d e n in het b e s t e m m i n g s p l a n " K e i j z e r s h o f een uit te w e r k e n b e s t e m m i n g geldt, w a a r v o o r nog g e e n uitwerking is vastgesteld.
Een uitwerkingsplan biedt volgens artikel 6.1 W r o e e n zelfstandige g r o n d s l a g voor het claimen van
planschade.
Dit doet d e v r a a g
rijzen
hoe d a n
bij e e n
planologische
vergelijking moet w o r d e n o m g e g a a n met e e n uit te w e r k e n b e s t e m m i n g . De Afdeling b e s t u u r s r e c h t s p r a a k van de R a a d van State heeft in de uitspraak v a n 17 april 2 0 1 3 , z a a k 2 0 1 2 0 5 0 3 5 / 1 / T 1 / A 2 , Ridderkerk (waarin het ging o m z o g e n a a m d e indirecte p l a n s c h a d e ) , geoordeeld
dat
in
zo'n
geval
nagegaan
dient
te
worden
wat
ten
tijde
van
de
inwerkingtreding van het b e s t e m m i n g s p l a n naar redelijke v e r w a c h t i n g de invulling van de uit te w e r k e n b e s t e m m i n g van de g r o n d e n z o u zijn. "De Afdeling ziet zich voor de vraag gesteld of en zo ja in hoeverre de mogelijkheden van een nog uit te werken bestemming bij een planvergelijking mogen worden betrokken vóór een uitwerkingsplan is vastgesteld. Als gevolg van de uitwerkingsplicht, bedoeld in artikel 3.6, eerste lid, aanhef en onder b, van de Wro, is het vaststellen van een uitwerkingsplan niet slechts een toekomstige onzekere gebeurtenis. Hoewel de uitwerkingsplicht bij een letterlijke lezing van artikel 6.1, tweede lid, aanhef en onder a, van de Wro niet kan worden beschouwd als oorzaak van schade in de zin van die bepaling, laat dat onverlet dat sinds de inwerkingtreding van het bestemmingsplan aannemelijk is dat de uit te werken bestemming vroeg of laat zal worden uitgewerkt. Naar het oordeel van de Afdeling brengt dit met zich dat de mogelijkheden van de uit te werken bestemming bij de planvergelijking niet buiten beschouwing mogen worden gelaten. Met die mogelijkheden dient aldus rekening te worden gehouden dat nagegaan dient te worden wat ten tijde van de inwerkingtreding van het betrokken besluit naar redelijke verwachting de invulling van de uit te werken bestemming van de gronden zou zijn. In dat verband komt onder meer betekenis toe aan de uitwerkingsregels, aan de toelichting bij het bestemmingsplan en aan de mate waarin een en ander, naar aard en omvang, binnen de ruimtelijke kenmerken van de omgeving en het geldende planologische beleid past. Het ligt voor de hand dat deze vraag wordt beantwoord door de ten behoeve van de planvergelijking door het college te raadplegen deskundige", (einde citaat)
In d e uitspraak van 19 februari 2 0 1 4 , z a a k 2 0 1 3 0 4 2 2 0 / 1 / A 2 , E i n d h o v e n , o o r d e e l d e de Afdeling dat deze lijn ook geldt in geval van z o g e n a a m d e directe p l a n s c h a d e (schade door e e n beperking van d e planologische m o g e l i j k h e d e n van d e eigen g r o n d e n van een aanvrager). "Hoewel
deze rechtspraak
tegemoetkoming
3535270
< Ridderkerk, SAOZ > betrekking
in planschade
door een planologische
heeft op een verzoek
om een
wijziging op de gronden van derden, is er
9 van 20
rA S A O Z ^
A D V I S E U R IN O N R O E R E N D E
ZAKEN
geen aanleiding daarover anders te oordelen in het geval waarin, zoals hier, de gestelde dooreen
planologische
wijziging op de gronden van de desbetreffende
verzoeker is
schade
veroorzaakt".
(einde citaat)
O p de v o o r n o e m d e lijn is de Afdeling inmiddels t e r u g g e k o m e n . In de uitspraak v a n 24 s e p t e m b e r
2014,
zaak
201310873/1/A2,
Veenendaal
(die
ging
over
indirecte
planschade), heeft de Afdeling onder verwijzing naar het o p 2 5 april 2 0 1 3 in w e r k i n g g e t r e d e n z e s d e lid van artikel 6.1 W r o e n m e e r in het bijzonder naar d e w e t s g e s c h i e d e n i s d a a r v a n g e o o r d e e l d dat de w e t g e v e r heeft b e o o g d dat e e n uit te w e r k e n b e s t e m m i n g niet in de vergelijking t u s s e n het oude e n het nieuwe planologische regime m a g betrokken
en
geen
grond
voor
een
vergoeding
van
planschade
worden
is, z o l a n g
geen
uitwerkingsplan is vastgesteld e n in w e r k i n g g e t r e d e n . Gelet o p de rechtszekerheid blijft de Afdeling de 'Ridderkerk-lijn' wel hanteren voor a a n v r a g e n o m t e g e m o e t k o m i n g
in
planschade die zijn ingediend vóór 25 april 2 0 1 3 . Bij later i n g e d i e n d e a a n v r a g e n blijft d e uit te w e r k e n b e s t e m m i n g buiten d e beoordeling. In d e z a a k V e e n e n d a a l betrof het nog zo'n 'oude' a a n v r a a g en diende dus 'de redelijkerwijs te v e r w a c h t e n invulling' te w o r d e n beoordeeld.
Daarbij
gaf
de
Afdeling
overigens
nog
aan
dat
hoewel
de
uitspraak
"Ridderkerk' betrekking had o p een geval waarin d e uit te w e r k e n b e s t e m m i n g o n d e r d e e l van het oude planologische regime w a s , er g e e n aanleiding bestaat o m d a a r o v e r a n d e r s te oordelen in het geval w a a r i n die b e s t e m m i n g o n d e r d e e l v a n het nieuwe planologische regime is. De nieuwe lijn is inmiddels door de A f d e l i n g v o o r t g e z e t in d e uitspraak v a n 15 oktober 2014, z a a k 2 0 1 4 0 1 8 7 9 / 1 / A 2 , Geldrop-Mierlo. D a a r w e r d een uitwerkingsplan als nieuw planologisch regime direct v e r g e l e k e n met het b e s t e m m i n g s p l a n dat vooraf ging aan het plan met de uit te w e r k e n b e s t e m m i n g .
In dit v e r b a n d is nog niet duidelijk of de v o o r n o e m d e 'Veenendaal-lijn' o o k onverkort kan en
moet
worden
toegepast
in geval
van
directe
planschade.
b e s t e m m i n g voor eigen g r o n d e n kan voor een a a n v r a g e r
Een
uit
i m m e r s veel
te
werken
ingrijpender
g e v o l g e n h e b b e n d a n eenzelfde b e s t e m m i n g voor g r o n d e n v a n d e r d e n . W a t er van d e z e b e z w a r e n ook zij, wij stellen vast dat de Afdeling in de hierboven a a n g e h a a l d e uitspraak inzake Eindhoven expliciet indirecte planschade
heeft g e c o n c l u d e e r d
a n d e r s te m o e t e n
geen
aanleiding te zien directe
beoordelen. Verder
geeft de
Memorie
en van
Toelichting ( K a m e r s t u k k e n II, 2 0 1 1 - 2 0 1 2 , 33 135, nr. 3) over het z e s d e lid v a n artikel 6.1 W r o
expliciet
aan
dat
schade
als
gevolg
van
een
bepaling
die
slechts
een
b e v o e g d h e i d geeft tot e e n nader besluit, pas bepaald w o r d t nadat een besluit, gebruik m a k e n d van die b e v o e g d h e i d , is g e n o m e n :
3535270
10 van 20
ŗh s ™
"Hetzelfde
geldt voor bijvoorbeeld
bouwverbod.
A o z
A D V I S E U R IN O N R O E R E N D E
ZAKEN
een uit te werken bestemming
Er kan in zo'n geval pas schade vastgesteld
omgevingsvergunning
van het bouwverbod is
met een daaraan
gekoppeld
worden als er is uitgewerkt of als met
afgeweken".
O o k v e r d e r o p vermeldt de toelichting duidelijk:
"Dit geldt zowel voor de beoordeling van directe als indirecte
schade".
In het licht hiervan zien wij, m e d e gezien het grote gewicht dat de Afdeling in d e uitspraak " V e e n e n d a a l " aan d e M e m o r i e van Toelichting toekent, g e e n aanleiding o m
directe
p l a n s c h a d e anders te b e h a n d e l e n d a n indirecte p l a n s c h a d e .
Uit het v o r e n s t a a n d e volgt dat wij voor dit o n d e r z o e k voor het g e b i e d w a a r v o o r alleen het b e s t e m m i n g s p l a n " K e i j z e r s h o f geldt, en w a a r i n dat gebied e e n uit te w e r k e n b e s t e m m i n g heeft,
dienen
terug
te
vallen
op
het
voorgaande
bestemmingsplan,
zijnde
het
b e s t e m m i n g s p l a n "Buitengebied" van d e g e m e e n t e Pijnacker. V o o r het deel van het g e b i e d w a a r v o o r t h a n s het uitwerkingsplan " B o s z o o m f a s e 1, Keijzershof' geldt, kan dat uitwerkingsplan b e s c h o u w d w o r d e n als in a a n m e r k i n g
te
n e m e n g e l d e n d planologisch regime.
V o o r t s is nog van belang te v e r m e l d e n dat, z o l a n g e e n uitwerkingsplan niet is uitgevoerd, voor
het
zelfde
gebied
een
nieuw
uitwerkingsplan
kan
worden
vastgesteld.
Voor
o m w o n e n d e n die hun object h e b b e n g e k o c h t toen er al een uitwerkingsplan gold dat nog niet w a s verwezenlijkt, heeft derhalve te g e l d e n dat zij rekening d i e n d e n te h o u d e n met e e n mogelijk nadeliger uitwerkingsplan voor zover dat past binnen de uitwerkingsregels in het m o e d e r p l a n (Zie A B R S 7-11-2012, nr. 2 0 1 1 1 0 9 0 8 / 1 / A 2 , R h e n e n ) .
3535270
11 van 20
rA S A O Z ^
A D V I S E U R IN O N R O E R E N D E
4
VIGERENDE PLANOLOGIE
Het
vigerende
bestemmingsplan
vormt,
ZAKEN
samen
met
eventuele
vrijstellingen
en/of
o n t h e f f i n g e n , d e basis voor onze planologische vergelijking. Indachtig hetgeen hiervoor in paragraaf 3.3 is v e r m e l d , dienen wij voor dit o n d e r z o e k de v o l g e n d e plannen als " g e l d e n d " planologisch regime aan te m e r k e n .
B e s t e m m i n g s p l a n " B u i t e n g e b i e d " n a de 17" h e r z i e n i n g v a n de g e m e e n t e P i j n a c k e r Dit b e s t e m m i n g s p l a n dienen wij als het "oude" planologische regime te b e s c h o u w e n voor het deel van het plangebied w a a r v o o r t h a n s het b e s t e m m i n g s p l a n "Keijzershof" w e l i s w a a r van kracht is, doch waarin dit deel van het g e b i e d e e n uit te w e r k e n b e s t e m m i n g heeft.
i
,niiį»ii
m
iįjŕ 1
tv Figuur 2 fragment plankaart, globale ligging plangebied rood omkaderd Het
onderhavige
gebied
had
in
dit
bestemmingsplan
de
bestemming
"Agrarische
d o e l e i n d e n , klasse B".
U i t w e r k i n g s p l a n " B o s z o o m , f a s e 1, K e i j z e r s h o f " V o o r het deel van het plangebied w a a r v o o r dit uitwerkingsplan v a n kracht is, dient dit uitwerkingsplan
als
uitgangspunt
voor
de
planologische
vergelijking
te
worden
gehanteerd.
3535270
12 van 20
ŗh S A '
O z
A D V I S E U R IN O N R O E R E N D E
ZAKEN
i n ?
Isba
Figuur 3 verbeelding uitwerkingsplan "Boszoom fase 1, Keijzershof" De o n d e r h a v i g e locatie heeft d e volgende b e s t e m m i n g e n :
" W o n e n - 1 " in d e v o r m van diverse b o u w s t r o k e n met daarin a a n g e d u i d , het aantal w o n i n g e n , d e goot- e n b o u w h o o g t e en het soort w o n i n g e n ; "Tuin"; "Verkeer - Verblijfsgebied"; "Groen"; "Water".
Beknopt o m s c h r e v e n voorziet dit plan in de b o u w van in totaal 50
grondgebonden
w o n i n g e n met e e n g o o t h o o g t e van 7 meter e n e e n b o u w h o o g t e van 12 meter. In d e meeste
bouwstroken
kan
worden
gekozen
voor
realisatie
van
aaneen
gebouwde
rijwoningen of w o n i n g e n van het type t w e e - o n d e r - é é n - k a p .
3535270
13 van 20
ŗh S A ~
5
O z
A D V I S E U R IN O N R O E R E N D E
ZAKEN
NIEUWE PLANOLOGIE
T e n tijde van het uitbrengen van d e z e risicoanalyse is het nieuwe planologische regime nog niet in w e r k i n g getreden. De ontwikkeling zal planologisch mogelijk w o r d e n g e m a a k t d o o r middel van het uitwerkingsplan " B o s z o o m fase 4, Keijzershof', dat t h a n s nog in de o n t w e r p f a s e verkeert.
\
:~-V '
.V I
mm
7 7iÌĨ
i )
«
m
:
'tl i
ì
UI
1,1
I,
I
7
VA
lil
ís! M .VA
\
Figuur 4 verbeelding uitwerkingsplan "Boszoom fase 4, Keijzershof"
In de nieuwe planologische situatie krijgt het plangebied de b e s t e m m i n g e n :
»
" W o n e n - 1 " in de v o r m van diverse b o u w s t r o k e n met daarin a a n g e d u i d , het aantal w o n i n g e n , d e goot- en b o u w h o o g t e e n het soort w o n i n g e n ; "Tuin";
» «
V" e r k eV er- erblijfsgebied"; "Groen"; "Water".
Beknopt o m s c h r e v e n voorziet dit plan in de b o u w van in totaal 102
grondgebonden
w o n i n g e n met e e n g o o t h o o g t e van 7 meter en e e n b o u w h o o g t e v a n 12 meter. In d e m e e s t e b o u w s t r o k e n zijn a a n e e n g e b o u w d e rijwoningen voorzien. Alleen in de t w e e
3535270
14 van 20
ŗh ^
s A o z ADVISEUR
IN
ONROERENDE
ZAKEN
evenwijdig aan de z u i d g r e n s van het plangebied g e l e g e n m e e s t zuidelijke b o u w s t r o k e n kan w o r d e n g e k o z e n voor realisatie van a a n e e n g e b o u w d e rijwoningen, w o n i n g e n v a n het type t w e e - o n d e r - é é n - k a p of vrijstaande w o n i n g e n .
3535270
15 van 20
ŗh
SAOZ
'
6
A D V I S E U R IN O N R O E R E N D E
ZAKEN
VERGOEDBAARHEID
Onderdelen vergoed baarheid Dit hoofdstuk is in beginsel b e s t e m d o m het o n d e r w e r p v e r g o e d b a a r h e i d o p hoofdlijnen te beoordelen.
Er
zijn
met
betrekking
tot
het
onderwerp
vergoedbaarheid
vijf
d e e l o n d e r w e r p e n te o n d e r s c h e i d e n :
»
anderszins v e r z e k e r d ;
»
mogelijkheden o m schade te v o o r k o m e n of te b e p e r k e n ;
»
normaal maatschappelijk risico;
»
passieve risicoaanvaarding;
»
actieve risicoaanvaarding.
Anderszins verzekerd Indien planschade is ontstaan kan het v o o r k o m e n dat deze s c h a d e al anderszins is v e r g o e d of v e r z e k e r d . De o p g e t r e d e n s c h a d e komt dan niet n o g m a a l s voor v e r g o e d i n g in a a n m e r k i n g . G e d a c h t kan w o r d e n aan bijvoorbeeld de situatie w a a r i n een g e m e e n t e of ontwikkelaar g r o n d e n van e e n a a n v r a g e r heeft gekocht, waarbij partijen op k e n b a r e wijze zijn o v e r e e n g e k o m e n dat in het v e r k o o p b e d r a g een t e g e m o e t k o m i n g voor de t o e k o m s t i g e planologische verslechtering is o p g e n o m e n .
Door g e e n van de eigenaren van de o m l i g g e n d e objecten is g r o n d verkocht ten b e h o e v e van de o n d e r h a v i g e ontwikkeling, zodat het o n d e r w e r p a n d e r s z i n s v e r z e k e r d niet relevant is.
Mogelijkheden o m s c h a d e te v o o r k o m e n o f t e b e p e r k e n O p basis van artikel 6.3 W r o betrekken b u r g e m e e s t e r e n w e t h o u d e r s in hun beslissing d e m o g e l i j k h e d e n van a a n v r a g e r o m de s c h a d e te v o o r k o m e n o f t e b e p e r k e n . Uitgaande v a n de
door
de
wetgeving
en
rechtspraak
gegeven
kaders
en
de t h a n s
beschikbare
informatie, zijn er g e e n o m s t a n d i g h e d e n te voorzien w a a r m e e e e n eventuele a a n v r a g e r de s c h a d e z o u k u n n e n v o o r k o m e n of z o u k u n n e n b e p e r k e n , z o d a t wij dit o n d e r w e r p verder buiten b e s c h o u w i n g laten.
Normaal m a a t s c h a p p e l i j k r i s i c o O p g r o n d van artikel 6.2 lid 1 W r o dient onderzocht te w o r d e n of e n zo ja, in hoeverre d e planschade binnen het normale maatschappelijke risico valt e n g e h e e l of gedeeltelijk voor
3535270
16 van 20
ŗh ^
0
^
z
S AO ADVISEUR
IN
ONROERENDE
ZAKEN
rekening v a n betrokkenen behoort te blijven. O p g r o n d van artikel 6.2 lid 2 W r o dient in 0
ieder geval 2 Zo van de w a a r d e van d e o n r o e r e n d e z a k e n voor rekening v a n b e t r o k k e n e n te blijven. Uit de jurisprudentie van d e Afdeling bestuursrechtspraak (zie bijvoorbeeld A B R S 5 s e p t e m b e r 2012, zaak 2 0 1 1 1 3 1 1 5 , Heiloo, A B R S 10 juli 2 0 1 3 , Horst aan de M a a s , z a k e n 2 0 1 2 0 7 0 3 8 / 1 / A 2 e n 2 0 1 2 0 8 9 0 7 / 1 / A 2 en A B R S 28 a u g u s t u s 2 0 1 3 , Heiloo, z a a k 2 0 1 1 1 3 1 1 5 / 1 / A 2 ) valt af te leiden dat a f w e g i n g van alle relevante o m s t a n d i g h e d e n kan leiden tot de conclusie dat op g r o n d van artikel 6.2 lid 1 W r o e e n groter deel v a n de s c h a d e voor rekening van betrokkenen dient te blijven. Het is niet uit te sluiten dat, na beoordeling v a n de in d e jurisprudentie o p g e n o m e n criteria voor de o n d e r h a v i g e ontwikkeling, in e e n t o e k o m s t i g e p l a n s c h a d e p r o c e d u r e e e n bedrag 0
groter d a n 2 Zo van de w a a r d e , in mindering
kan w o r d e n g e b r a c h t op d e
schade.
A a n g e z i e n de jurisprudentie o p dit punt in b e w e g i n g is e n het t o e p a s s e n v a n e e n grotere korting/drempel de nodige procesrisico's kent, b e p e r k e n wij ons in het
onderhavige
0
o n d e r z o e k derhalve tot een aftrek van 2 zo.
Passieve risicoaanvaarding Het b e p e r k e n of w e g n e m e n van b e b o u w i n g s - en/of g e b r u i k s m o g e l i j k h e d e n o p g r o n d e n v a n e e n a a n v r a g e r kan directe p l a n s c h a d e tot gevolg h e b b e n . Indien dit het geval is dient te w o r d e n bezien of aanvrager g e d u r e n d e langere tijd zijn m o g e l i j k h e d e n o n b e n u t heeft gelaten, terwijl
men
op de
hoogte was
of kon zijn van d e t o e k o m s t i g e
nadelige
ontwikkeling (het z o g e h e t e n "verwijtbaar stilzitten"). In de o n d e r h a v i g e zaak gaat het niet o m de beoordeling van directe p l a n s c h a d e , zodat het o n d e r w e r p passieve risicoaanvaarding verder buiten b e s c h o u w i n g w o r d t gelaten.
Actieve risicoaanvaarding Het is bestendige jurisprudentie dat ten aanzien van de v e r g o e d b a a r h e i d van d e g e l e d e n s c h a d e het aspect van risicoaanvaarding ten tijde v a n a a n k o o p v a n de o n r o e r e n d e z a a k e e n rol kan s p e l e n . In a l g e m e n e zin kan w o r d e n gesteld dat indien voor de vaststelling van e e n nieuw b e s t e m m i n g s p l a n of e e n besluit sprake is g e w e e s t van door d e overheid openbaar
gemaakte
beleidsvoornemens,
waarin
de
ontwikkeling
is
opgenomen,
(bijvoorbeeld e e n v o o r o n t w e r p b e s t e m m i n g s p l a n , e e n structuurplan, en/of e e n ter inzage gelegd bestemmingsplan), voorzienbaarheid
in beginsel kan w o r d e n
tegengeworpen,
indien deze informatie voor a a n k o o p v a n het object van a a n v r a g e r k e n b a a r w a s .
In dit kader is het b e s t e m m i n g s p l a n "Keijzershof' w a a r het o n d e r h a v i g e plangebied deel van uitmaakt, van belang. In dat b e s t e m m i n g s p l a n heeft het g e b i e d een uit te w e r k e n
3535270
17 van 20
SAOZ ^
ADVISEUR
IN
ONROERENDE
ZAKEN
b e s t e m m i n g en het o n d e r h a v i g e nieuwe uitwerkingsplan past binnen de regels v a n dat b e s t e m m i n g s p l a n . Dit betekent dat e e n ieder die zijn object heeft g e k o c h t nadat dit b e s t e m m i n g s p l a n k e n b a a r is g e w o r d e n , rekening had te h o u d e n met de c o n f o r m de uitwerkingsregels m e e s t nadelige invulling van het o n d e r h a v i g e g e b i e d . Het v o o r o n t w e r p v a n het b e s t e m m i n g s p l a n "Keijzershof' is 27 s e p t e m b e r 2 0 0 6 ter visie gelegd. Nadien is het ontwerp ter visie g e l e g d en het plan is o p 17 juli 2 0 0 8 door d e g e m e e n t e r a a d vastgesteld, o p 3 maart 2 0 0 9 door g e d e p u t e e r d e staten g o e d g e k e u r d e n op 20 mei 2 0 0 9 onherroepelijk g e w o r d e n e n inwerking g e t r e d e n .
Voorts is van belang dat, zolang e e n uitwerkingsplan niet is uitgevoerd, voor het zelfde gebied e e n nieuw uitwerkingsplan kan w o r d e n v a s t g e s t e l d . V o o r o m w o n e n d e n die hun object h e b b e n g e k o c h t toen er al een uitwerkingsplan gold dat nog niet w a s verwezenlijkt, heeft derhalve te g e l d e n dat zij rekening d i e n d e n te h o u d e n met e e n mogelijk nadeliger uitwerkingsplan v o o r zover dat past binnen de uitwerkingsregels in het m o e d e r p l a n (zie A B R S 7-11-2012, nr. 2 0 1 1 1 0 9 0 8 / 1 / A 2 , R h e n e n ) .
De van o p d r a c h t g e v e r o n t v a n g e n g e g e v e n s zijn helder en e e n d u i d i g . O p basis van d e z e informatie zijn wij v a n m e n i n g dat m e n op de h o o g t e kon zijn v a n de t o e k o m s t i g e nadelige ontwikkelingen sinds:
27 s e p t e m b e r 2006
Gelet op deze relatief ver terug in d e tijd liggende d a t u m en het feit dat d e o m l i g g e n d e w o n i n g e n volgens onze w a a r n e m i n g recent zijn g e b o u w d , achtten wij het zinvol
om
allereerst na te g a a n w a n n e e r de o m l i g g e n d e w o n i n g e n zijn g e b o u w d e n gekocht. A l s deze data ná v o o r n o e m d e d a t u m liggen, kan aan d e e i g e n a r e n van alle o m l i g g e n d e woningen
immers
actieve
risicoaanvaarding
worden
tegengeworpen
e n zijn
nadere
o v e r w e g i n g e n over d e planologische vergelijking, het mogelijke planologische nadeel e n de o m v a n g d a a r v a n niet meer nodig.
O m dit te k u n n e n beoordelen dienen wij eerst vast te stellen w e l k e objecten v a n d e r d e n binnen de invloedsfeer van het nieuwe uitwerkingsplan liggen. Dit betreft de v o l g e n d e o n r o e r e n d e z a k e n . T e v e n s h e b b e n wij in de B A G - v i e w e r d e b o u w j a r e n van d e betreffende w o n i n g e n o p g e z o c h t e n hieronder bij de g e n o e m d e w o n i n g e n v e r m e l d .
3535270
18 van 20
sAo z ^
ADVISEUR
IN
O N R O E R E N D E
ZAKEN
Adres
Bouwjaar volgens B A G
F a u n a l a a n 17 t/m 35 o n e v e n
2012
F a u n a l a a n 37 t/m 73 oneven
2010
F a u n a l a a n 22
2016
B o s m u i s h o f 1 t/m 21 a p p a r t e m e n t e n
2013
H e r m e l i j n z o o m 1 t/m 9 oneven
2015
Koekoekszoom 24
2015
V l e e r m u i s z o o m 13 t/m 29 o n e v e n
2015
Bosglimmerzoom 1
2013
Goudplevierweide 2
2015
S a l a m a n d e r w e i d e 1 t/m 4
2013
G r u t t o w e i d e 1 t/m 9 even en o n e v e n
2012
Volgens
onze
waarneming
ter
plaatse
betreffende
in
de
BAG-viewer
genoemde
b o u w j a r e n , de j a r e n waarin d e w o n i n g e n zijn o p g e l e v e r d . Hoewel dit al e e n a a n d u i d i n g geeft dat de k o o p o v e r e e n k o m s t e n
ook ruimschoots
sterke
na s e p t e m b e r
2006
h e b b e n p l a a t s g e v o n d e n , is dat niet met z e k e r h e i d te stellen. O m die reden h e b b e n wij steekproefsgewijs nader o n d e r z o e k g e d a a n bij het kadaster.
Uit dit o n d e r z o e k
is g e b l e k e n dat de w o n i n g e n
allemaal na 2 0 1 0 d o o r d e
huidige
e i g e n a r e n zijn v e r k r e g e n . Een aantal w o n i n g e n is nog niet e e n s als s e p a r a a t kadastraal object b e k e n d . D a a r n a a s t betreft een aantal w o n i n g e n h u u r w o n i n g e n in e i g e n d o m van Stichting R o n d o m W o n e n . O o k deze partij heeft de betreffende w o n i n g e n na 2 0 1 0 in e i g e n d o m v e r k r e g e n . Lastig is dat in de leveringsakten d e k o o p - a a n n e m i n g s o v e r e e n k o m s t e n g e n o e m d d o c h dat de d a t u m van t o t s t a n d k o m i n g leveringsakten
blijkt
uit het onderdeel
daarvan
"de v o o r g a a n d e
wel
worden
niet is v e r m e l d .
verkrijging" e v e n w e l
Uit
de
dat
de
betreffende b o u w o n d e r n e m i n g e n (met n a m e Heijmans) de e i g e n d o m van de betreffende percelen ook pas ruimschoots na 2 0 0 6 h e b b e n v e r k r e g e n .
C o n c l u s i e actieve risicoaanvaarding Gelet op het v o r e n s t a a n d e s a m e n s t e l v a n g e g e v e n s , a c h t e n wij het h o o g s t waarschijnlijk dat alle w o n i n g e n
ruimschoots
na 2 7 s e p t e m b e r
2 0 0 6 zijn g e k o c h t (middels
koop-
a a n n e m i n g s o v e r e e n k o m s t e n ) . Hiervan u i t g a a n d e kan het eventuele planologisch nadeel als gevolg v a n
het uitwerkingsplan
"Boszoom fase 4, Keijzershof
wegens
actieve
risicoaanvaarding voor rekening van d e betrokken e i g e n a r e n blijven.
3535270
19 van 20
ŗh '
7
SAOZ ADVISEUR
IN
O N R O E R E N D E
ZAKEN
CONCLUSIE
Als gevolg van het uitwerkingsplan " B o s z o o m fase 4, Keijzershof" zal naar v e r w a c h t i n g g e e n op basis van artikel 6.1 W r o te v e r g o e d e n indirecte p l a n s c h a d e ontstaan a a n g e z i e n , z o er al s p r a k e zou zijn van planologisch n a d e e l , dit w e g e n s actieve risicoaanvaarding voor rekening van de betrokken e i g e n a r e n van o m l i g g e n d e objecten dient te w o r d e n gelaten.
Stichting A d v i e s b u r e a u O n r o e r e n d e Z a k e n ,
I mr. J
Geleijns RT
Directeur
3535270
20 van 20
