Wet Waardering Onroerende Zaken en Woningwaarderingsstelsel (WWS) theorie vs. praktijk – uitwisseling eerste ervaringen door: mr. Dirk Prook – Senior-Specialist bij Gemeentelijk Belastingkantoor Twente en lid van de werkgroep WWS van de LVLB
Onderdelen Workshop Wet WOZ en WWS Inleiding
Korte Uitleg Modernisering Wet WOZ • •
Verbreding belang begrip Waardeverhoging in bezwaar
Overige relevante Wet WOZ-artikelen Problemen bij toepassing WOZ op WWS en enquête hierover Dillema’s en ervaringen per fase van het WOZ-proces Varia: Navordering en aantallen bezwaren.
Korte Uitleg Modernisering Wet WOZ Verbreding van het belangbegrip: Geregeld in artikel 28 Wet WOZ, over de mede-belanghebbendebeschikking op verzoek Tot 1 oktober 2015: “belastingheffing te zijnen aanzien”
Sinds 1 oktober 2015: “Van een belang is sprake als het waardegegeven op grond van een wettelijk voorschrift wordt gebruikt, en de belanghebbende door dit gebruik in zijn individuele belang kan worden geraakt.” Memorie van Toelichting op verbreding: • breder belangbegrip i.v.m. breder wettelijk gebruik WOZ-waarde, voorlopig nog alleen in het Woningwaarderingsstelsel (WWS) • persoonlijk belang bij lagere of hogere waarde blijft vereist !
Korte Uitleg Modernisering Wet WOZ Het WWS en toepassing WOZ-waarde in het WWS: WWS: puntenstelsel waarin woning-eigenschappen leiden tot WWSpunten en daaraan gekoppelde maximum-huurprijs. Als deze onder de libaralisatie-grens (€ 710) ligt, moet de woning gereguleerd worden verhuurd voor maximaal de maximum-huurprijs. Huurcommissie:
geschillen over de maximum-huurprijs geschillen over de aard van de huur bij aanvang
WOZ-waarde bepaalt per 1 okt. 2015 ca. 25% van de WWS-punten: • • • •
elke € 7.900 van de WOZ-waarde: 1 punt WOZ-waarde gedeeld door de oppervlakte vertrekken en overige ruimten (NB: niet BAG-oppervlakte) per € 120: 1 punt bij WOZ-waarde < € 40.000 is de WOZ-waarde voor de WWS € 40.000 WOZ-waardepunten zijn onder voorwaarden minimaal 40
Ca. 2.200.000 WWS-woningen in NL (30% van alle woningen in NL)
Korte Uitleg Modernisering Wet WOZ Wanneer is sprake van belang sinds 1 oktober 2015 ? Als aan twee eisen is voldaan, is er sprake van belang: Eis 1: gebruik van de WOZ-waarde o.g.v. een wettelijk voorschrift: • landelijke – en lokale belastingen en Woningwaarderingsstelsel • niet daarbuiten, zoals ivm voorgenomen verkoop / hyp. oversluiting ! Eis 2: daardoor in diens individuele belang geraakt kunnen worden: “geraakt kúnnen worden” bij de WWS, theoretisch of feitelijk ???
• theoretisch geraakt kunnen worden: op voorhand altijd mogelijk • feitelijk geraakt kunnen worden: alleen mogelijk als door bezwaarmaker gestelde waarde ook daadwerkelijk leidt: • •
bij huurder: tot verlaging van de maximum huurprijs onder de werkelijke huurprijs bij verhuurder: tot verhoging van de werkelijke huurprijs
Korte Uitleg Modernisering Wet WOZ Waardeverhoging in bezwaar: Geregeld in artikel 29 Wet WOZ, over doorwerking waarde-wijziging op andere WOZ-beschikkingen m.b.t. zelfde object / jaar waartegen geen bezwaar of (hoger) beroep is ingediend Memorie van Toelichting op mogelijkheid verhoging waarde: • ingevoerd i.v.m. breder wettelijk gebruik WOZ-waarde, voorlopig nog alleen in het Woningwaarderingsstelsel (WWS) • ook hogere waarde moet worden meegedeeld aan afnemers en overige belanghebbenden die het aangaat maar die geen bezwaar/ beroep hebben ingediend Vragen: • Verhoging in bezwaar altijd mogelijk ??? • Verhoging ook ambtshalve mogelijk ??? • Welke belanghebbenden die niet in bezwaar/beroep gingen gaat de verhoging aan en krijgen dus bekendmaking van waardewijziging ???
Overige relevante Wet WOZ-artikelen 22: de waardebeschikking is altijd voor bezwaar vatbaar 241: tijdvakbeschikking moet binnen 8 weken na 1 jan. worden genomen
243b: gebruiker van elke woning krijgt tijdvak-waardebeschikking 245a en 6: gebruiker woning aan te wijzen o.b.v. Beleidsregels 261a: waardebeschikking voor nieuwe gebruiker: moet op verzoek
261b: waardebeschikking voor nieuwe gebruiker: mag automatisch 27: verhoging in herzieningsbeschikking buiten bezwaar: strenge eisen ! 2 Uitvoeringsbesluit Wet WOZ: de WOZ-waarde moet ambtshalve worden verlaagd als deze binnen 5 jaar 20% of meer te hoog blijkt Geen regeling over ambtshalve verhoging waarde met voorwaarden (...) 7:11 Algemene wet bestuursrecht: als een bezwaar ontvankelijk is, vindt een heroverweging van het bestreden besluit plaats op grondslag van het bezwaarschrift
Problemen bij toepassing WOZ in het WWS Bij toepassing van de WOZ-waarde in het WWS gaat het om: • huurder en verhuurder van een gereguleerd verhuurde zelfstandige woning • recente huurder (< 6 mnd.) van een geliberaliseerd verhuurde zelfstandige woning, want maximaal mogelijke huurprijs en daarmee, gezien de liberalisatiegrens, de aard van de huurovereenkomst wordt mede bepaald door WOZ-waarde Drie problemen in de WOZ-fasen:
De heffingsambtenaar weet niet: 1. wie de huurovereenkomst op naam heeft 2. of een woning gereguleerd wordt verhuurd 3. wanneer de huurovereenkomst is aangegaan
De fasen in de WOZ-uitvoering I.
vooroverleg met grote eigenaren WWS-woningen
II.
tijdvakbeschikking
III. moment verzending tijdvakbeschikking IV. beschikking op verzoek
V.
automatische mutatiebeschikking
VI. toegang tot de bezwaarprocedure
VII. horen in de bezwaarprocedure VIII. rechtsvraag en dictum IX. bekendmaking wijziging waarde aan overige belanghebbenden X.
ambtshalve mogelijkheden / verplichtingen
Enquête over de 3 WWS-problemen in de WOZ-fasen • Deelnemers van de Workshop
• FJN informeel e-mailnetwerk • LinkedIn Gemeentelijk Belastingkantoor Twente • Forwards van bovenstaande • Stand van Zaken dd 23 maart 2016: 36 respondenten
Vooroverleg met grote eigenaren WWS-woningen Voert u vooroverleg met woningbouwcorporaties over de te beschikken WOZ-waarden? Antwoorden enquête:
79,4%: voert vooroverleg 20,6%: voert geen vooroverleg
Sluit u fiscale vaststellingsovereenkomsten (VSO) m.b.t. de te beschikken WOZ-waarden? Antwoorden enquête:
14,7%: sluit vaststellingsovereenkomsten 85,3%: sluit geen vaststellingsovereenkomsten
Maakt u in een VSO een voorbehoud i.v.m. bezwaren van huurders? Antwoorden enquête:
9,1%: maakt een voorbehoud 90,9%: maakt geen voorbehoud
Tijdvakbeschikking Aan wie zendt u de tijdvakbeschikking 2016 voor het gebruik van een woning? Overwegingen: • 24 WOZ: de gebruiker (o.b.v. Beleidsregels 1 aan te wijzen als het er meer zijn) van elke woning moet een tijdvak-waardebeschikking krijgen • De niet-recente huurder van een niet-WWS-woning heeft er niks aan en heeft dus ook geen (proces)belang erbij • WOZ-gebruiker en huurcontractant kunnen verschillen
Antwoorden enquête: 63,6%: zendt aan de gebruiker van elke woning 24,4%: zendt aan een selectie woning-gebruikers 12,1%: zendt geen tijdvakbeschikking voor het gebruik van een woning, alleen op verzoek
Moment verzending tijdvakbeschikking Wanneer zendt u de tijdvakbeschikking voor het gebruik van een woning? Overwegingen: • 24 WOZ: tijdvakbeschikking moet binnen 8 weken na aanvang kalenderjaar • bij naleving 24 WOZ eindigt bezwaartermijn uiterlijk half april, terwijl voorstellen tot huuraanpassing in mei worden verzonden • niet naleving 24 WOZ maakt beschikking niet nietig
Antwoorden enquête: 85,3%: binnen 8 weken na aanvang van het kalenderjaar 2,9%: later dan binnen 8 weken na aanvang van het kalenderjaar 11,8%: zendt geen tijdvakbeschikking voor het gebruik van een woning, alleen op verzoek
Beschikking op verzoek Waaraan toetst u een verzoek van een persoon om een gebruikersbeschikking van een woning? Overwegingen: • 24 en 26 WOZ: de (nieuwe) gebruiker van elke woning heeft recht op een (subjectmutatie) beschikking op verzoek • 28 WOZ: belang heeft alleen diegene die in diens individuele belang geraakt kan worden door wettelijke toepassing van de WOZ-waarde
Antwoorden enquête (meerdere antwoorden mogelijk): 70,6%: toetst of de verzoeker gebruiker is van de woning 8,8%: toetst of de verzoeker de huurovereenkomst op naam heeft 11,8%: toetst of de woning gereguleerd wordt verhuurd 5,9%: toetst of het gaat om recente (< 6 mnd.) geliberaliseerde verhuur 5,9%: toetst of verzoeker ook feitelijk geraakt kan worden door wettelijke toepassing van de WOZ-waarde 26,5%: toetst niet (of toch? Want totaal >100%)
Automatische mutatiebeschikking Zendt u aan nieuwe gebruikers in de loop van het kalenderjaar van woningen geautomatiseerd mutatiebeschikkingen? Overwegingen: • 26 WOZ: automatische waardebeschikking voor nieuwe gebruiker in de loop van het jaar mag wel, maar hoeft niet • 22 WOZ: de waardebeschikking is altijd voor bezwaar vatbaar en we zitten niet op te wachten op extra bezwaren • juist bij nieuw gebruik van een woning wordt de aanvangshuur bepaald en hebben alle huurders, zowel gereguleerd als geliberaliseerd, een belang
Antwoorden enquête: 14,7%: zendt geautomatiseerd mutatiebeschikkingen aan de nieuwe gebruiker van elke woning 11,8%: zendt geautomatiseerd mutatiebeschikkingen aan een selectie van nieuwe woning-gebruikers 73,5%: zendt geen geautomatiseerde mutatiebeschikkingen, alleen op verzoek
Toegang tot de bezwaarprocedure bij huur-woning Hoe toetst u of de ontvanger van een gebruikers-beschikking met betrekking tot een huur-woning procesbelang heeft bij diens ingediende bezwaar en dus ontvankelijk in bezwaar is? Overwegingen: • procesbelang is altijd vereist voor ontvankelijkheid in een procedure • 22 WOZ: de waardebeschikking is altijd voor bezwaar vatbaar • 28 WOZ: belang heeft alleen diegene die in diens individuele belang geraakt kan worden door wettelijke toepassing van de WOZ-waarde
Antwoorden enquête (meerdere antwoorden mogelijk): 23,5%: toetst of de indiener de huurovereenkomst op naam heeft 23,5%: toetst of de woning gereguleerd wordt verhuurd 11,8%: toetst of het gaat om recente geliberaliseerde verhuur 14,7%: toetst of de werkelijke huurprijs wordt beïnvloed door de in de bezwaarprocedure (desgevraagd) gestelde waarde 55,9%: toetst niet (of toch? Want totaal >100%)
Toegang tot de bezwaarprocedure ivm verhoging Toetst u of de ontvanger van een beschikking (eigenaar / gebruiker van woning / niet-woning) die de waarde omhoog wil proces-belang bij die verhoging heeft en dus ontvankelijk in bezwaar is? Overwegingen: • procesbelang is altijd vereist voor ontvankelijkheid in een procedure • 22 WOZ: de waardebeschikking is altijd voor bezwaar vatbaar • 27 WOZ: verhoging in herzieningsbeschikking buiten bezwaar: strenge eisen ! • 28 WOZ: belang heeft alleen diegene die in diens individuele belang geraakt kan worden door wettelijke toepassing van de WOZ-waarde • Rb Oost Brabant (2016:1179): procesbelang woning-eigenaar bij verhoging in beginsel niet vereist • Rb Overijssel (informeel): in zo’n geval onderzoeken wij het procesbelang
Antwoorden enquête: 75%: nee, alle ontvangers van een beschikking zijn altijd ontvankelijk en een te lage waarde wordt altijd verhoogd 25%: ja, want alleen de eigenaar van een WWS-woning en de eigenaar van een recent geliberaliseerd verhuurde woning heeft procesbelang bij een verhoging van de waarde in bezwaar en alleen dan wordt een te lage waarde verhoogd. Overigen zijn altijd niet-ontvankelijk, waarbij de waarde niet wordt verhoogd
Horen WWS-huurder in bezwaar Hoort u tevens de huurder van een WWS-woning, die geen bezwaar heeft gemaakt, als de waarde n.a.v. een bezwaar van de eigenaar die wil worden gehoord wordt verhoogd, maar niet zoveel als de eigenaar wil? Overwegingen: • 25 AWR + 7:3 Awb: horen bezwaarmaker alleen op verzoek, tenzij geheel aan het bezwaar tegemoet wordt gekomen, dus horen eigenaar in zo’n geval moet altijd • 30 WOZ: wetsvoorstel horen belanghebbende huurder in zo’n geval ingetrokken • Rechtbank Overijssel heeft al aangekondigd in zo’n geval de derde-belanghebbende in de procedure te zullen betrekken • toetsen of de gebruiker belang heeft bij het horen, is extra werk • tegen de bekendmaking van de verhoging staat geen bezwaar/beroep open
Antwoorden enquête: 76,5%: nee, daartoe bestaat namelijk voorlopig nog geen verplichting 14,7%: ja, dat vergroot namelijk de kennis over het WOZ-object 8,8%: ja, maar alleen als de huur door de verhoging van de WOZwaarde ook daadwerkelijk kan worden verhoogd
Horen WWS-verhuurder in bezwaar Hoort u tevens de eigenaar van een WWS-woning, die geen bezwaar heeft gemaakt, als de waarde n.a.v. een bezwaar van de huurder die wil worden gehoord wordt verlaagd, maar niet zoveel als de huurder wil? Overwegingen: • 25 AWR + 7:3 Awb: horen bezwaarmaker alleen op verzoek, tenzij geheel aan het bezwaar tegemoet wordt gekomen, dus horen huurder in zo’n geval moet altijd • 30 WOZ: wetsvoorstel horen belanghebbende huurder in zo’n geval ingetrokken • Rechtbank Overijssel heeft al aangekondigd in zo’n geval de derde-belanghebbende in de procedure te zullen betrekken • toetsen of de eigenaar belang heeft bij het horen, is extra werk • tegen de bekendmaking van de verlaging staat geen bezwaar/beroep open
Antwoorden enquête: 57,6%: nee, daartoe bestaat namelijk voorlopig nog geen verplichting 27,3%: ja, dat vergroot namelijk de kennis over het WOZ-object 15,2%: ja, maar alleen als de huur door de verlaging van de WOZwaarde ook daadwerkelijk moet worden verlaagd
Horen beide WWS-partijen in bezwaar Hoort u de eigenaar en de huurder van een WWS-woning als de waarde daarvan n.a.v. bezwaren van beiden zonder hoor-verzoeken wordt gewijzigd? Overwegingen: • 25 AWR + 7:3 Awb: horen bezwaarmaker alleen op verzoek, dus horen hoeft niet • 30 WOZ: wetsvoorstel horen belanghebbende huurder in zo’n geval ingetrokken • Rechtbank Overijssel heeft al aangekondigd in zo’n geval de derde-belanghebbende in de procedure te zullen betrekken • toetsen of de partijen belang hebben bij het horen, is extra werk • tegen de bekendmaking van de waarde-wijziging staat geen bezwaar/beroep open
Antwoorden enquête: 79,4%: nee, daartoe bestaat namelijk voorlopig nog geen verplichting 11,8%: ja, dat vergroot namelijk de kennis over het WOZ-object 8,8%: ja, maar alleen als de huur door de verhoging van de WOZwaarde ook daadwerkelijk kan worden verhoogd of moet worden verlaagd
Rechtsvraag en Dictum in de bezwaarprocedure Hoe luidt de rechtsvraag in een bezwaarprocedure, nu de waarde ook in bezwaar kan worden verhoogd? Overwegingen: • de rechtsvraag bepaalt en kleurt het dictum in de uitspraak • 7:11 Algemene wet bestuursrecht: als een bezwaar ontvankelijk is, vindt een heroverweging van het bestreden besluit plaats op grondslag van het bezwaarschrift • WOZ-paradox: een exacte WOZ-waarde is een illusie • bij een gegrond bezwaar moeten proceskosten worden vergoed
Antwoorden enquête: de rechtsvraag luidt of de waarde: 62,5%: op het juiste bedrag is vastgesteld; als de waarde n.a.v. het bezwaar wijzigt, in welke richting dan ook, is het bezwaar altijd gegrond 37,5%: te hoog is vastgesteld als bezwaarmaker stelt dat deze lager moet worden vastgesteld en vice versa; alleen als de waarde n.a.v. het bezwaar in de door bezwaarmaker gestelde richting wijzigt, is dat bezwaar gegrond
Bekendmaking wijziging overige belanghebbenden Maakt u de wijziging van een waarde altijd bekend aan alle overige ontvangers van een beschikking van de eerdere waarde, die niet in bezwaar/beroep gingen? Overwegingen: • 29 WOZ: bekendmaking moet aan de belanghebbenden die het aangaat • bekendmaking aan belanghebbenden die het niet aangaat, is niet verboden • niet bekendmaken schept onduidelijkheid t.a.v. de geldende waarde • toetsen of het de betreffende belanghebbende aangaat, is extra werk • tegen de bekendmaking staat geen bezwaar/beroep open
Antwoorden enquête: de rechtsvraag luidt of de waarde: 67,6%: ja, de wijziging van de waarde wordt altijd bekend gemaakt aan alle overige ontvangers van een beschikking van de eerdere waarde 32,4%: nee, bekendmaking vindt alleen plaats als de wijziging de betreffende belanghebbende aangaat, ofwel: als deze daarbij daadwerkelijk voordeel of nadeel ondervindt
Ambtshalve verlaging van de waarde Verlaagt u een te hoge WOZ-waarde ambtshalve als er geen (ontvankelijk) bezwaar is ingediend? Overwegingen: • 2 Uitvoeringsbesluit Wet WOZ: de WOZ-waarde moet ambtshalve worden verlaagd als deze binnen 5 jaar 20% of meer te hoog blijkt. Bij minder dan 20 % mag dat wel, maar hoeft dat niet (MvT Uitv.besl.) • Er is geen regeling over ambtshalve verhogen van de waarde met voorwaarden • Domino-effect kan ook alleen voor volgende jaren door het bestand te muteren
Antwoorden enquête: 5,9%: nee, de waarde wordt nooit meer ambtshalve verlaagd 32,4%: ja, maar alleen bij een te laat, bevoegd en gemotiveerd bezwaar tegen de waarde binnen 5 jaar én als waarde 20 % of meer te hoog is 0%: ja, maar alleen bij een te laat, bevoegd en gemotiveerd bezwaar tegen de waarde 52,9%: ja, altijd als de waarde binnen 5 jaar 20 % of meer te hoog blijkt 8,8%: ja, altijd als de waarde te hoog vastgesteld blijkt te zijn
Ambtshalve verhoging van de waarde Verhoogt u een te lage WOZ-waarde ambtshalve als er geen (ontvankelijk) bezwaar is ingediend? Overwegingen: • 2 Uitvoeringsbesluit Wet WOZ: de WOZ-waarde moet ambtshalve worden verlaagd als deze binnen 5 jaar 20% of meer te hoog blijkt. Bij minder dan 20 % mag dat wel, maar hoeft dat niet (MvT Uitv.besl.) • 29 WOZ: Ambtshalve verhoging is altijd mogelijk. • Er is geen regeling over ambtshalve verhogen van de waarde met voorwaarden • Domino-effect kan ook alleen voor volgende jaren door het bestand te muteren • 27 WOZ: verhoging in herzieningsbeschikking buiten bezwaar: strenge eisen !
Antwoorden enquête: 64,7%: nee, de waarde wordt nooit ambtshalve verhoogd 11,8%: ja, maar alleen bij een te laat, bevoegd en gemotiveerd bezwaar van de eigenaar van een WWS-woning of de eigenaar van een recent geliberaliseerd verhuurde woning 8,8%: ja, maar alleen bij een te laat, bevoegd en gemotiveerd bezwaar tegen de waarde 14,7%: ja, altijd als de waarde te laag vastgesteld blijkt te zijn
Varia: Navordering bij waardeverhoging in bezwaar Rechtsgrond:
Art. 18a AWR en dus niet art. 16 AWR
Termijn:
Binnen 8 weken nadat de waardeverhoging onherroepelijk is geworden Premature navordering mag niet (Hof A’dam AO3380)
Biljetvereniging:
Navorderingsaanslagen mogen alleen met elkaar worden verenigd op één aanslagbiljet Dus niet met beschikkingen of andersoortige aanslagen (249 WOZ en 2391 Gemeentewet)
Rechtsbescherming:
De navorderingsaanslag is vatbaar voor bezwaar, maar alleen v.w.b. het gehanteerde (OZB-tarief) Dus niet v.w.b. de verhoging van de waarde
Varia: aantallen reacties / bezwaren van huurders Telefonische reacties:
GBT: opmerkelijk weinig
Bezwaren:
GBT: 11 stuks (23-03-16)
Veel NO-Bezwaren bij huurverhoging ???
