Eigendom van roerende en onroerende zaken

© NEVI pag.: 1 van 6 code: INP-CON-kre-017-bl.doc versie 1

Eigendom van roerende en onroerende zaken Wat is eigendom? Art. 5:1 BW omschrijft eigendom als volgt: eigendom is het meest omvattende recht dat een persoon op een zaak kan hebben. We beschrijven hieronder de belangrijke begrippen uit deze definitie. Persoon Een persoon is een drager van rechten en plichten. Personen kunnen worden onderscheiden in natuurlijke personen en rechtspersonen. Zaak Eigendom kan uitsluitend betrekking hebben op een zaak. Art. 3:2 BW omschrijft zaken als stoffelijke objecten die voor menselijke beheersing vatbaar zijn. Zaken moeten concreet en tastbaar zijn. De wet onderscheidt roerende en onroerende zaken. Art. 3:3 BW geeft een omschrijving van deze zaken. Onroerende zaken zijn onder andere de grond, de beplanting in de grond en de gebouwen op de grond. Voorbeelden daarvan zijn een huis, een stuk land en een bedrijfsgebouw. Voor een omschrijving van roerende zaken heeft de wetgever het zichzelf gemakkelijk gemaakt: roerend zijn alle zaken die niet onroerend zijn. Voorbeelden daarvan zijn een auto en een computer. Ook zaken als aardgas en elektriciteit of aandelen en obligaties vallen onder het eigendomsrecht. Meest omvattende recht Het ‘meest omvattende recht’ houdt in dat de eigenaar (in beginsel) alle denkbare bevoegdheden kan uitoefenen over een zaak. Een veel gemaakt onderscheid in bevoegdheden of rechten is die tussen beschikkingsrecht en genotsrecht (zie kader). praktijkvoorbeeld Beschikkingsrecht U mag uw eigen huis verkopen of met een hypotheek of pand belasten. U mag uw eigen huis verhuren. Dit is het afstaan van het genotsrecht. Genotsrecht U heeft het recht van bewoning van uw eigen huis of het recht om te gaan fietsen op uw eigen fiets zonder dat een ander daartegen terecht een bezwaar kan maken.

Kenmerken van het eigendomsrecht Het eigendomsrecht heeft drie kenmerken: het is een absoluut recht, een eigenaar is in beginsel eigenaar van alle bestanddelen en het eigendomsrecht heeft alleen betrekking op geïndividualiseerde zaken. Uit art. 5:1 lid 2 BW volgt dat eigendom een absoluut recht is. Dit betekent dat het de eigenaar vrij staat de genoemde rechten of bevoegdheden met uitsluiting van eenieder uit te oefenen. Typisch juridisch geformuleerd: de eigenaar heeft een exclusief recht op beschikking en genot van de zaak. De eigenaar van een huis behoeft dan ook niet te accepteren dat een derde zonder zijn toestemming zijn woning binnengaat of er iets tegenaan bouwt. Als dat toch gebeurt, dan heeft hij de mogelijkheid hiertegen op te komen, zelfs via de rechter. De vordering waarbij de eigenaar zijn zaak terugeist of opeist, wordt revindicatie genoemd.


Dat de eigenaar van een (on)roerende zaak in beginsel eigenaar is van alle bestanddelen, wordt geregeld in art. 5:3 BW. Art. 3:4 BW geeft als omschrijving van een bestanddeel dat het een onderdeel van een zaak is. De eigenaar van een machine of auto is van rechtswege tevens eigenaar van alle daarmee verbonden onderdelen. Van rechtswege wil zeggen: automatisch, er is geen juridische handeling voor vereist. Hetzelfde geldt als het gaat om de eigendom van een onroerende zaak, zoals een bedrijfsgebouw. De eigenaar van het bedrijfsgebouw is van rechtswege eigenaar van alle bestanddelen die ‘aard of nagel vast’ zijn verbonden met het bedrijfsgebouw. De eigenaar van een bedrijfsgebouw wordt dus ook eigenaar van een ingemetselde kluis van een huurder. Het eigendomsrecht heeft alleen betrekking op geïndividualiseerde zaken. Dat zijn zaken waarvan duidelijk is van wie ze zijn of voor wie ze bestemd zijn. Geïndividualiseerde zaken staan tegenover soortzaken. Soortzaken zijn zaken die louter naar soort, kwaliteit, gewicht en hoeveelheid bepaald zijn. Op welke manier individualisatie van soortzaken dient te geschieden, hangt af van de feitelijke omstandigheden. Soms is afzondering voldoende, bijvoorbeeld bij kolen of granen. Bij andere soortzaken is nader specificeren of registreren nodig door nummering, certificering of etikettering. Bijvoorbeeld bij een partij pc’s, auto’s of effecten. praktijkvoorbeeld Granen, aardappelen, vloeistoffen, ijzer en effecten zijn soortzaken. We kunnen niet zonder meer eigenaar zijn van dit soort zaken. Van soortzaken kunnen we pas na een zekere individualisatie eigenaar zijn. De kist Chateauneuf du Pape 1996 bij de slijter waarop ‘verkocht aan de heer Van Dijk’ staat, is een geïndividualiseerde zaak.

Beperkingen van het eigendomsrecht Uit de omschrijving van art. 5:1 BW zouden we kunnen afleiden dat de eigenaar de vrijheid heeft naar eigen goeddunken te handelen met zaken die zijn eigendom zijn. Dit is niet zo. Er zijn beperkingen aan het gebruik van rechten die aan eigendom zijn verbonden. Hoewel de eigenaar in beginsel vrij is om te doen met zijn zaak wat hem goeddunkt, zijn er krachtens art. 5:1 lid 2 BW drie manieren om het eigendom te beperken. Beperkingen door rechten van anderen De eerste manier waarop de vrijheid van een eigenaar om met zijn eigendom om te gaan kan worden beperkt, is doordat de eigenaar zijn rechten afstaat aan een ander. Beperkingen door wettelijke voorschriften De overheid kan als publiekrechtelijk gezagdrager wetten uitvaardigen die meebrengen dat de eigenaar zijn zaak niet meer naar eigen goeddunken mag gebruiken. Zo is degene die op zijn perceel een huis of bedrijfspand wil bouwen krachtens de Wet op de ruimtelijke ordening gebonden aan het bestemmingsplan en aan gemeentelijke bouwvoorschriften. Daarnaast geldt dat bedrijven worden geconfronteerd met de Wet milieubeheer. Veel bedrijven kunnen immers door hun ondernemingsactiviteiten overlast bezorgen aan anderen (geluidshinder en stankoverlast) of schade toebrengen aan het milieu (vervuiling van oppervlaktewater of lucht). Voor ondernemingsactiviteiten die overlast of schade kunnen veroorzaken, moeten bedrijven krachtens de Wet milieubeheer over een vergunning beschikken. Zo’n vergunning wordt onder bepaalde voorwaarden verleend door de overheid.


Beperkingen door regels van het ongeschreven recht Bij de categorie ongeschreven recht kunnen we onderscheid maken tussen onrechtmatig handelen en misbruik van bevoegdheden van het eigendomsrecht. Een vorm van onrechtmatig handelen is hinder. Een beperking van het gebruiksrecht van de eigenaar kan gelegen zijn in het verbod om aan een derde hinder toe te brengen. Men mag een ander niet hinderen als men van zijn eigendomsrecht gebruik maakt. Hinder betekent dat de eigenaar bij de uitoefening van zijn gebruiksrechten in de vorm van lawaai, stank, gassen, trillingen, enzovoort, bij een derde overmatige en onredelijke overlast veroorzaakt. Misbruik van het eigendomsrecht kan zich voordoen als de eigenaar van zijn bevoegdheden gebruik maakt met als enige doel een ander te benadelen.

Verkrijging van het eigendom De eigendomsvraag is voor de inkooppraktijk van belang vanwege het feit dat het overdragen van eigendom wezenlijk is voor de koop van zaken. Ook in een ander opzicht is de eigendomsvraag van belang, namelijk omdat een eigenaar ongewild de eigendom van zijn zaak kan verliezen. De inkoper moet daarop bedacht zijn en hij zal zich tegen een ongewild verlies moeten wapenen. Ook als een leverancier failliet gaat, speelt eigendom van zaken een centrale rol. Een faillissement is namelijk een algeheel beslag op het vermogen, inclusief de eigendommen van de failliet. Voor beantwoording van de vraag of een zaak in de failliete boedel valt, is het van belang wie de eigenaar van die zaak is. Er zijn verschillende manieren waarop de eigendom kan worden verkregen. We bespreken hier zaakvorming, natrekking, vermenging en overdracht. Andere wijzen van eigendomsverkrijging zijn toe-eigening, vinderschap, schatvinding, vruchtrekking, verjaring en aanwas. Zaakvorming In het algemeen kunnen we over zaakvorming stellen dat diegene die iets maakt eigenaar is of wordt van datgene wat hij heeft gemaakt. Van zaakvorming is sprake als uit een of meer zaken een op zichzelf staande zaak wordt gemaakt. De wettelijke hoofdregel van zaakvorming is te vinden in art. 5:16 BW: een fabrikant die van zijn eigen grondstoffen en/of halffabricaten eindproducten vervaardigt, verwerft daarvan ook de eigendom. Het is evident dat de eigenaar van de eigen oorspronkelijke grondstoffen ook de eigendom verwerft van de nieuwe zaak. praktijkvoorbeeld Bruijnzeel maakt een keuken van hout en kunststoffen waarvan zij het eigendom heeft. Er wordt dus een op zichzelf staande zaak gemaakt (art 5:16 BW). Niemand zal het eigendom van Bruijnzeel over die keuken kunnen en/of willen betwisten.

Niet evident is wie eigenaar wordt als een fabrikant nieuwe zaken vormt c.q. maakt uit roerende zaken die haar niet in eigendom toebehoren. Bijvoorbeeld omdat ze nog eigendom zijn van de leverancier. Toch zegt art 5:16 lid 2 BW dat de vervaardiger desalniettemin eigenaar wordt van de nieuwe zaak. Met andere woorden: de eigenaar van de oorspronkelijke zaken, bijvoorbeeld de leverancier van de grondstoffen, verliest de eigendom door zaaksvorming. Er is slechts één uitzondering op deze regel, namelijk wanneer de kosten van de vorming van de nieuwe zaak lager zijn dan de prijs van de grondstoffen.


Natrekking Natrekking kan betrekking hebben op roerende en onroerende zaken. De hoofdregel is dat de eigenaar van de hoofdzaak ook eigenaar is van de bestanddelen van die zaak (art. 5:3 BW). Bij natrekking van roerende zaken is de hoofdregel dat een bestanddeel dat een geheel vormt met een hoofdzaak, eigendom is van de eigenaar van die hoofdzaak (art. 5:14 BW). Volgens dit artikel is een hoofdzaak de zaak die een grotere waarde heeft dan de andere daarmee verbonden zaken of de zaak die ‘volgens de verkeersopvattingen’ als hoofdzaak wordt beschouwd. praktijkvoorbeeld In een oude auto wordt een nieuwe motor geplaatst die veel duurder is dan de auto zelf. De auto wordt dan toch als hoofdzaak beschouwd.

Het begrip bestanddeel kunnen we als volgt omschrijven: een onderdeel van een zaak, dat daarmee onlosmakelijk is verbonden, en dat volgens verkeersopvattingen als bestanddeel wordt beschouwd. Criterium om een zaak als onlosmakelijk te beschouwen, is of deze ‘aard en nagel vast’ met een hoofdzaak is verbonden en niet zonder beschadiging van betekenis daarvan kan worden afgescheiden (art. 3:4 BW). Opgelet: door natrekking wordt de eigendom bij de ene partij vergroot, terwijl bij de andere partij de eigendom wordt verkleind. Als ik als inkoper onderdelen koop en deze verwerk tot een nieuwe zaak, ben ik door zaaksvorming eigenaar geworden van die onderdelen, ook als ik het eigendom nog niet had verworven (bijvoorbeeld omdat ik ze nog niet conform mijn contract had betaald en er door de leverancier eigendomsvoorbehoud was bedongen). Dan blijft overigens de verplichting bestaan de koopprijs te betalen. De inkoper moet bij opdrachten tot uitbesteding, waarbij ook onderdelen door de inkoper worden toegeleverd aan de opdrachtnemer, er op bedacht zijn dat de eigendom van die onderdelen overgaat naar de opdrachtnemer (want hij maakt een zaak, die pas mijn eigendom wordt na eigendomsoverdracht van die nieuw gemaakte zaak). Vermenging In principe zijn de regels van natrekking ook die van vermenging (art. 5:15 BW). Van vermenging is sprake als roerende zaken tot één zaak worden verenigd of samensmelten. Het doet zich voor bij soortzaken, zaken die alleen naar soort, kwaliteit, gewicht en hoeveelheid zijn bepaald. Krachtens art. 5:15 BW in samenhang met art. 5:14 BW kan de vermenging ofwel samensmelting leiden tot een van de volgende twee mogelijkheden: • Als een van beide zaken zich door haar kwaliteit en/of hoeveelheid onderscheidt als hoofdzaak, dan verwerft de eigenaar van de hoofdzaak ook de eigendom van de daarmee verenigde partij. Hij wordt dus eigenaar van de totale partij (art. 5:14 lid 1 BW). Deze variant noemen we ook wel absorptie. • Als geen van beide zaken zich door kwaliteit en/of hoeveelheid onderscheidt als hoofdzaak ontstaat mede-eigendom voor een evenredig deel (art. 5:14 lid 2 BW). Dat wil zeggen: als zaak X1, waarvan mijnheer Alfa eigenaar is, en zaak X2, waarvan mevrouw Beta eigenaar is, worden samengevoegd, waarbij X1 en X2 van dezelfde kwaliteit en hoeveelheid zijn, dan worden mijnheer Alfa en mevrouw Beta beiden eigenaar van het geheel.


Voor de toepassing van de regels bij vermenging is het niet van belang door welke oorzaak (toevallig of door toedoen) de vermenging is ontstaan. Het is aan te bevelen om in contracten waarbij sprake is van vermenging een clausule op te nemen dat het geheel eigendom wordt van de koper. Overdracht De meest voorkomende vorm waarop men eigendom verkrijgt, is de overdracht. Overdracht is het ‘in de macht brengen van de zaak’. Eenvoudiger gezegd: het afleveren of geven van een zaak. In de handelspraktijk wordt vaak gedacht dat door het sluiten van de koopovereenkomst de koper de eigendom verkrijgt. Juridisch is deze veronderstelling niet juist. De koopovereenkomst schept voor de verkoper slechts de verplichting om de eigendom van de gekochte zaken in eigendom over te dragen en af te leveren (art. 7:9 BW). Een van de hoofdregels van het goederenrecht is dat alle soorten van goederen in beginsel overdraagbaar zijn (art. 3:83 BW). Of het nu gaat om roerende zaken (niet-registergoederen), onroerende zaken (registergoederen) of vermogensrechten, al deze goederen zijn in beginsel vatbaar voor overdracht. Overdracht betekent in feite een door de betrokken partijen te effectueren eigendomsovergang van een goed. De betrokken partijen bij de overdracht zijn de vervreemder (degene die de goederen overdraagt) en de verkrijger (degene die de goederen ontvangt). Om de beoogde overgang van het goed uit het vermogen van de vervreemder in dat van de verkrijger te effectueren, bepaalt art. 3:84 lid 1 BW dat aan drie vereisten moet zijn voldaan, wil er sprake zijn van een geldige overdracht van goederen. Deze zijn: • Er moet een rechtsgeldige titel zijn. • De overdrager moet beschikkingsbevoegd zijn. • Er moet een leveringshandeling hebben plaatsgevonden. Een rechtsgeldige titel betekent dat er een geldige reden of oorzaak voor de overdracht moet zijn. Bijvoorbeeld een koopovereenkomst, een schenkingsovereenkomst, een ruilovereenkomst, een legaat (= vorm van schenking in een testament) of een rechterlijk bevel. Een per abuis aan de verkeerde persoon overgedragen zaak maakt de ontvanger géén eigenaar van die zaak. Niet alleen moet aan iedere overdracht een rechtsverhouding ten grondslag liggen die de overdracht rechtvaardigt, deze rechtsverhouding ofwel titel moet ook rechtsgeldig zijn. Ontbreekt een rechtsgeldige titel, dan is de overdracht krachteloos. De titel moet op het moment van de overdracht rechtsgeldig zijn én na de overdracht rechtsgeldig blijven. Wordt de titel nadat de overdracht is geëffectueerd vernietigd door bijvoorbeeld een wilsgebrek, of vervalt de titel door het vervullen van een ontbindende voorwaarde, dan ontvalt achteraf met terugwerkende kracht de titel en de daarop gestoelde levering en daardoor uiteindelijk ook de gehele overdracht. De overdracht is dan met terugwerkende kracht nietig, oftewel: krachteloos, ongeldig. In dat geval is achteraf gezien de verkrijger nooit eigenaar geworden, maar is de vervreemder steeds eigenaar gebleven.


Beschikkingsbevoegdheid (art.3:84 BW) betekent dat de vervreemder die de goederen wil overdragen, ook in juridisch opzicht daartoe moet zijn gerechtigd. Als het gaat om zaken, dan is in beginsel de eigenaar of diens vertegenwoordiger bevoegd daarover te beschikken. Het is echter geenszins zo dat alleen en uitsluitend de eigenaar beschikkingsbevoegd is. Zo is bij een faillissement van de eigenaar deze eigenaar beschikkingsonbevoegd en een ander, de curator, beschikkingsbevoegd. Het vereiste van beschikkingsbevoegdheid is een direct uitvloeisel van de hoofdregel dat niemand meer rechten kan overdragen dan degene die hij zelf heeft. Op het vereiste dat de vervreemder beschikkingsbevoegd dient te zijn, bestaat een belangrijke uitzondering bij de overdracht van roerende zaken. Namelijk: een verkrijger te goeder trouw kan worden beschermd bij het verkrijgen van een roerende zaak uit handen van een beschikkingsonbevoegde vervreemder, mits wordt voldaan aan een aantal extra voorwaarden. Ondanks het feit dat niet is voldaan aan het vereiste van beschikkingsbevoegdheid kan deze derde toch de eigendom verkrijgen. De derde voorwaarde die noodzakelijk is voor een rechtsgeldige overdracht is de levering (artt. 3:83 en 84 BW). De levering bestaat uit een uitvoeringshandeling, de feitelijke overgave van de zaak, of uit formaliteiten die tot doel hebben de overdracht te effectueren. Het gaat er daarbij om dat kenbaar wordt dat het goed - een zaak of een vorderingsrecht uit het vermogen van de vervreemder in het vermogen van de verkrijger overgaat, wat ook kenbaar voor derden moet zijn. De leveringshandelingen verschillen al naar gelang de soort goederen die worden overgedragen. Bij roerende zaken kunnen we onderscheid maken tussen roerende zaken die registergoederen zijn en roerende zaken die dat niet zijn. Roerende registergoederen zijn grote schepen en vliegtuigen. Voor overdracht van deze goederen is inschrijving in een openbaar register vereist.

Eigendom van roerende en onroerende zaken

Recommend Documents