mr. dr. W.G. van den Ban
Wet waardering onroerende zaken
Deventer - 2009
INHOUDSOPGAVE
Lijst van gebmikte afkortingen
XIII
HOOFDSTUK 1 Inleiding
1
1.1 1.2 1.3
1 2 3
Onroerende zaken alsmaatstafvoordebelastingheffing Introductie Wet WOZ Redactionele uitgangspunten
HOOFDSTUK 2 De doelstellingen van de Wet WOZ 2.1 2.2
De toelichting van de wetgever De doelstellingen nader bekeken 2.2.1 Doelmatigheid 2.2.2 Rechtszekerheid 2.2.3 Rechtsgelijkheid 2.2.4 Duidelijkheid voor de burger
HOOFDSTUK 3 Bij de Wet WOZ betrokken overheden 3.1
3.2
Het Rijk 3.1.1 3.1.2 3.1.3 3.1.4 3.1.4.1 3.1.4.2
Minister van Financien Minister van Binnenlandse Zaken en Koninkrijksrelaties Waarderingskamer Taakverdeling Rijk nader beschouwd Verdeling tussen ministers Taakverdeling tussen Minister van Financien en Waarderingskamer Gemeenten 3.2.1 College van B&W 3.2.2 De heffingsambtenaar 3.2.3 Taxateur en overige gemeenteambtenaren 3.2.4 Taakverdeling gemeente nader beschouwd
5 5 6 6 7 8 10
13 13 13 14 14 17 17 18 18 20 20 22 22
Inhoudsopgave
3.3
3.2.4.1 Verdeling tussen college van B&W en heffingsambtenaar 22 3.2.4.2 De taxateur 24 Afnemers 25
HOOFDSTUK 4 Onroerende zaak 4.1 4.2
4.3
Zaak Onroerend 4.2.1 Grand 4.2.2 Delfstoffen 4.2.3 Beplantingen 4.2.4 Gebouwen en werken 4.2.4.1 Aard- en nagelvast 4.2.4.2 Portacabinmaatstaven 4.2.4.3 Duurzaamheid 4.2.4.4 Conclusie over onroerende gebouwen en werken 4.2.5 Drijvende woon- en bedrijfsruimten Bestanddelen 4.3.1 Maatschappelijk criterium (verkeersopvatting) 4.3.2 Fysiek criterium 4.3.3 Gebouwen en werken
HOOFDSTUK 5 Belanghebbendei i 5.1
5.2
VI
Rechten op een onroerende zaak 5.1.1 Eigendom 5.1.2 Appartementsrecht Bezit 5.1.3 5.1.4 Beperkte rechten 5.1.4.1 Vruchtgebruik, recht van gebruik, recht van bewoning 5.1.4.2 Erfpacht 5.1.4.3 Recht van opstal 5.1.5 Persoonlijke rechten Belanghebbenden volgens de Wet WOZ 5.2.1 Eigenaar 5.2.2 Gebruiker 5.2.2.1 Gebruik 5.2.2.2 Gebruik bij leegstand 5.2.2.3 Gebruik en bouwactiviteiten 5.2.2.4 Gebruik en afwezige bewoners 5.2.2.5 Gebruik - de grenzen 5.2.2.6 Volgtijdig gebruik
27 27 28 29 29 29 30 30 31 33 35 35 38 38 39 40
41 41 42 44 45 46 47 47 47 48 48 50 50 51 52 54 55 55 55
Inhoudsopgave
5.3
Rechten en verplichtingen belanghebbenden 5.3.1 Rechten van belanghebbenden 5.3.2 Verplichtingen belanghebbenden en derden
HOOFDSTUK 6 Waardebepaling - objectafbakening 6.1 6.2 6.3
6.4 6.5
6.6 6.7 6.8
Wettelijk kader Eigendomsgrens is objectgrens Gebouwd en ongebouwd eigendom 6.3.1 Herkomst begrippen 6.3.2 Gebouwd eigendom 6.3.3 Ongebouwd eigendom 6.3.4 Aanhorigheden Zelfstandig gedeelte Samenstel 6.5.1 Dezelfde belastingplichtige 6.5.2 Naar de omstandigheden bij elkaar behoren Recreatieterreinen Binnen gemeentegrens Gevolgen onjuiste objectafbakening
HOOFDSTUK 7 Waardebepaling - Karakteriseren onroerende zaak 7.1
7.2 7.3
Woning of niet-woning 7.1.1 Het begrip 'woning' 7.1.1.1 'Tot woning dienen' naar het spraakgebruik 7.1.1.2 'Tot woning dienen'bij de waardering Monumenten Uitgezonderde onroerende zaken 7.3.1 Wettelijk kader 7.3.2 Verschil tussen uitzondering en vrijstelling 7.3.3 Cultuurgrondvrijstelling 7.3.4 Vrijstellingen voor de natuur 7.3.4.1 NSW-landgoederen 7.3.4.2 Natuurterreinen 7.3.5 Vrijstellingen voor publieke taken 7.3.5.1 Land-, water- en spoorwegen 7.3.5.2 Waterverdedigings- en waterbeheersingswerken 7.3.5.3 Waterzuiveringsinstallaties 7.3.6 Werktuigenvrijstelling 7.3.6.1 Historie werktuigenvrijstelling 7.3.6.2 Vereisten werktuigenvrijstelling
56 57 58
61 61 62 62 62 63 64 66 66 68 68 70 72 74 74
77 77 77 78 80 81 82 82 83 83 85 85 86 86 86 91 92 94 94 95
VII
Inhoudsopgave
7.3.6.3 7.3.6.4 7.3.6.5 7.3.6.6 7.3.7
Omschrijving werktuig Afscheiding zonder beschadiging van betekenis Op zichzelfgeen gebouwd eigendom Stroomschema werktuigenvrijstelling Vrijstelling voor kerken en andere openbare bezinningsruimten
HOOFDSTUK 8 Waardebepaling - waarderen 8.1
8.2
8.3
8.4
8.5
8.6
VIII
Waarderen 8.1.1 Regelgeving over het waarderen 8.1.2 Ontstaan van de waardebegrippen 8.1.3 Hierarchie tussen waardebegrippen Peildata 8.2.1 Waardepeildatum 8.2.2 Toestandspeildatum 8.2.2.1 Mutaties objectafbakening 8.2.2.2 Bouwkundige mutaties en bestemmingswijziging 8.2.2.3 Specifieke omstandigheden Waarderingsficties 8.3.1 Overdrachtsfictie 8.3.2 Verkrijgingsfictie Waarde in het economische verkeer 8.4.1 Waarderingsmethoden waarde in het economische verkeer 8.4.2 Vergelijkingsmethode - modelmatige waardebepaling 8.4.3 Bestemmingswaarde 8.4.4 Huurwaardekapitalisatiemethode 8.4.5 Discounted-cashflowmethode Gecorrigeerde vervangingswaarde 8.5.1 Waarderingsmethoden gecorrigeerde vervangingswaarde 8.5.2 Gecorrigeerde herbouwwaarde 8.5.2.1 Vervangingswaarde 8.5.2.2 Technische veroudering 8.5.2.3 Functionele veroudering 8.5.3 Benuttingswaarde 8.5.4 Bedrijfswaarde 8.5.5 Onroerende zaken in aanbouw Enkele waardebeinvloedende omstandigheden 8.6.1 Omzetbelasting 8.6.1.1 Woningen en omzetbelasting 8.6.1.2 Courante niet-woningen en omzetbelasting
96 97 99 102 104
107 107 107 109 110 111 111 112 113 114 115 116 117 120 121 123 124 125 127 127 128 129 129 130 131 131 132 134 136 138 139 139 140
lnhoudsopgave
8.6.1.3 8.6.2 8.6.2.1 8.6.2.2 8.6.2.3
8.7
Incourante niet-woningen en omzetbelasting Bodemverontreiniging Saneringskosten Uitstralingseffecten en rompslomp Voortschrijdend inzicht over bestaan en omvang bodemverontreiniging 8.6.3 Invloed toekomstige ontwikkelingen 8.6.3.1 Algemene lijn toekomstige ontwikkelingen 8.6.3.2 Toekomstige sloop 8.6.4 Rijksmonumenten Overzicht waardebegrippen 8.7.1 Waardebegrippen voor de vrije markt 8.7.2 Waardebegrippen voor huur of (erf)pacht van onroerende zaken 8.7.3 Waardebegrippen voor de jaarrekening van ondernemingen 8.7.4 Waardebegrip voor de overdrachtsbelasting en het successierecht 8.7.5 Waardebegrippen voor de verzekering van onroerende zaken
HOOFDSTUK 9 Bekendmaking 9.1
De WOZ-beschikking 9.1.1 Formalisering waardering Initiele beschikking 9.1.2 9.1.3 Vereniging in een geschrift Mutatiebeschikking 9.1.4 9.1.4.1 nieuwe belanghebbende 9.1.4.2 gewijzigde onroerende zaak Herzieningsbeschikking 9.1.5 9.1.5.1 Ambtelijkverzuim 9.1.5.2 Schrijf- en tikfouten 9.1.5.3 Ambtelijk verzuim en schrijf- en tikfouten in de WOZ-jurisprudentie 9.1.5.4 Kwade trouw 9.1.6 Ambtshalve vermindering bij te hoge vaststelling
HOOFDSTUK 10 Belastingen die WOZ-gegevens gebruiken 10.1
Rijksbelastingen 10.1.1 Eigen woning en inkomstenbelasting
141 141 142 142 143 143 144 144 145 147 148 153 157 158 158
159 159 159 161
163 164 164 165 166 167 167 168 169 171
173 173 173
IX
lnhoudsopgave 10.1.1.1 10.1.1.2 10.1.1.3 10.1.1.4 10.1.1.5 10.1.2 10.1.2.1 10.1.2.2 10.1.2.3 10.1.2.4 10.1.2.5 10.1.2.6 10.1.2.7
10.2
10.3
10.4
Belastbaar inkomen uit werk en woning Eigenwoningforfait Het begrip eigen woning Woningen in het ondernemingsvermogen Woningen in de rendementsheffing (box 3) Winstbelastingen Werken aan winst Afschrijvingsbeperkingen gebouwen Bodemwaarde Hetbedrijfsmiddel'gebouw' De WOZ-waarde van een gebouw Mede-eigendom Splitsing opstal en ondergrond buiten verbonden relaties 10.1.2.8 Gezamenlijke investering verbonden relaties 10.1.2.9 Taakverdeling tussen heffingsambtenaar en IB- of Vpb-inspecteur 10.1.3 Belastingen op milieugrondslag Gemeentelijke belastingen 10.2.1 Onroerendezaakbelastingen 10.2.1.1 Karakterschets OZB 10.2.1.2 Tarieven 10.2.1.3 Het begrip 'woning' in de OZB 10.2.1.4 Uitgezonderde onroerende zaken: kassen en substraatteelt 10.2.2 Belastingen op roerende woon- en bedrijfsruimten 10.2.2.1 Beweegreden invoering 10.2.2.2 Wettelijke regeling Waterschapbelastingen 10.3.1 Waterschapsheffingen 10.3.2 Gebruik WOZ-waarde bij de heffing gebouwd Aanslagcorrecties bij aanpassing WOZ-beschikking 10.4.1 Aanslagcorrectie na verhoging WOZ-beschikking 10.4.2 Aanslagcorrectie na vermindering WOZ-beschikking 10.4.3 Aanslagcorrectie na vernietiging WOZ-beschikking 10.4.4 Aanslagcorrectie na mutatiebeschikking
HOOFDSTUK 11 Bezwaar en beroep 11.1 11.2
Gesloten stelsel van rechtsbescherming Bezwaar 11.2.1 Functies bezwaarprocedure 11.2.2 Schets bezwaarprocedure
174 175 176 178 179 180 180 181 182 183 186 187 188 188 190 191 192 193 194 195 196 200 202 202 203 204 204 205 207 208 208 208 209
213 213 214 214 214
lnhoudsopgave
11.3
11.4
11.2.2.1 Bezwaartermijn 11.2.2.2 Samenvoeging bezwaarschriften 11.2.2.3 Motivering bezwaarschrift 11.2.2.4 Nadere informatie gemeente 11.2.2.5 Horen 11.2.2.6 Uitspraak op bezwaar 11.2.2.7 Motivering uitspraak op bezwaar 11.2.2.8 Bezwaar- en beroepsdrempels 11.2.2.9 Afdoeningstermijn bezwaarschrift 11.2.2.10 Rechtsgevolgen uitspraak op bezwaar Beroep 11.3.1 Verloop beroepsprocedure 11.3.2 Uitspraak Hoger beroep en cassatie 11.4.1 Hoger beroep 11.4.2 Beroep in cassatie
HOOFDSTUK 12 Rechterlijke taak bij waardegeschillen in WOZ-procedures 12.1
12.2
12.3
Rechterlijk domein bij waardegeschillen 12.1.1 Afbakening domein 12.1.2 Toetsingsintensiteit 12.1.2.1 Toetsingsintensiteit bij belastingen 12.1.2.2 Toetsingsintensiteit bij WOZ-beschikkingen Vrijebewijsleer bij waardegeschillen 12.2.1 Doel bewijsleer 12.2.2 Uitwerking vrijebewijsleer 12.2.2.1 Bewijsomvang 12.2.2.2 Bewijslastverdeling 12.2.2.3 Keuze bewijsmiddelen 12.2.2.4 Bewijsaanbod 12.2.2.5 Bewijswaardering 12.2.3 Bewijsvolgorde in WOZ-procedures 12.2.3.1 HR 14 oktober 2005, nr. 40 299, LJN AU4300 (Oostflakkee) 12.2.3.2 HR 6 oktober 2006, nr. 41 037, LJN AY9493 (Bergen op Zoom) 12.2.3.3 De bewijsvolgorde nader beschouwd Rechterlijke taakinvulling bij waardegeschillen 12.3.1 Taakinvulling bij beoordeling gemeentelijke waardeonderbouwing 12.3.2 Taakinvulling bij beoordeling belanghebbendes waardeonderbouwing
214 215 216 216 217 218 221 222 222 223 226 227 229 231 231 232
235 235 235 236 236 237 242 242 244 244 245 247 248 250 251 251 252 253 254 255 256
XI
lnhoudsopgave
12.3.3 Waarderingingoedejustitie 12.3.3.1 Richtsnoeren'ingoedejustitie' 12.3.3.2 Waarderingingoedejustitie
257 257 259
Aangehaaldejurisprudentie
263
Aangehaalde literatuur
279
Trefwoordenregister
289
XII
