WPNR 2012(6952) Eindelijk een spoedige vervanging van de Tijdelijke wet huurkoop onroerende zaken? Publicatie
Weekblad voor Privaatrecht, Notariaat en Registratie
Aflevering
143 afl. 6952
Paginanummers
827-830
Publicatiedatum
24 november 2012
Auteurs
Prof. mr. A.A. van Velten , Juridisch adviseur te Amsterdam, oudredacteur van het WPNR. (
[email protected])
Eindelijk een spoedige vervanging van de Tijdelijke wet huurkoop onroerende zaken? De moeizame weg van regulering
De strenge dwingendrechtelijke regeling van de nog steeds van kracht zijnde, maar aan de meeste juristen onbekende Tijdelijke wet huurkoop onroerende zaken 1973 (TWHOZ) heeft altijd aan veel kritiek bloot gestaan. Deze niet in het BW geïntegreerde eigenstandige wetgeving is zo rigoureus en onevenwichtig, dat de rechtsfiguren huurkoop en financial lease van vastgoed vrijwel geheel uit onze rechtspraktijk zijn verdwenen.1 Dat valt te betreuren, want het betreft immers interessante vormen van 100%-financiering, die juist in deze tijd van recessie hun nut zouden kunnen bewijzen. In het vergaderjaar 1995/1996 werd wetsvoorstel 24 212 ter vervanging van de TWHOZ bij de Tweede Kamer ingediend, maar dat ontwerp was van de weeromstuit zo vrijblijvend opgesteld, dat door alle commentatoren werd gevreesd voor een terugkeer van misstanden op de woningmarkt zoals die begin jaren zeventig van de vorige eeuw in sommige gemeenten hadden geheerst en die aanleiding waren geweest tot de overhaaste invoering van de TWHOZ.2 In de Eerste Kamer heeft het wetsvoorstel mede om die reden zoveel kritiek ondervonden dat de minister dit bij brief d.d. 6 mei 2003 heeft teruggenomen.2 In de loop van 2006 zou een aangepast of geheel nieuw wetsvoorstel kunnen worden verwacht, aldus de toenmalige minister.3 Daarna is het lang stil geweest. Eind vorig jaar werd een ontwerpwetsvoorstel inzake de aanvulling van Boek 7 BW met teksten betreffende het consumentenkrediet in consultatie gegeven, waarin - deels ter uitvoering van EU-richtlijn 2008/48/EG - onder meer regelingen betreffende geldlening en goederenkrediet zijn opgenomen.4 Onder dit laatste begrip blijken ook nieuwe bepalingen voor zowel de koop op afbetaling en huurkoop van roerende zaken (in plaats van de huidige regeling in art. 7A:1576 e.v. BW) als de huurkoop van onroerende zaken te zijn begrepen, deze laatste ter vervanging van de in te trekken TWHOZ en deels uitgaande van het teruggenomen eerdere wetsvoorstel. Kortom, de lang verwachte verruiming van de wetgeving inzake huurkoop van vastgoed - en daarmee de terugkeer van deze interessante rechtsfiguur in de praktijk - lijkt eindelijk aanstaande. In de voorgestelde regeling wordt door middel van twee onderafdelingen een splitsing van regels gevolgd die is ontleend aan de in 2003 ingevoerde tweedeling van de koop van vastgoed in de eerste titel van Boek 7 BW, te weten huurkoop van onroerende zaken in het algemeen (art. 7:101 e.v. BW) en die van ‘woonruimte’ met een toegespitste regeling als bijzonder onderdeel (art. 7:113 e.v. BW), waarbij voor dit laatste begrip wordt aangesloten bij de omschrijving die art. 7:2 BW geeft (dus niet bij die van art. 7:233 BW voor huur, waaronder ook woonwagens en standplaatsen zijn begrepen). In zoverre is het opschrift ‘woonruimte’ misleidend. Opvallend is dat in de ontwerpmemorie van toelichting (MvT) op p. 34 wordt vermeld dat onder dit begrip niet alleen een tweede woning valt, maar ook een tot woning bestemde bedrijfsruimte, zoals de toekomstige flat in een te verbouwen pakhuis.
De voorgestelde algemene regeling
In de twee eerste leden van art. 7:101 BW wordt de volgende algemene definitie van huurkoop van vastgoed gegeven: 1. De overeenkomst van huurkoop van een onroerende zaak is een koopovereenkomst, daaronder begrepen een samenstel van overeenkomsten die een commerciële eenheid vormen in de zin van art. 7:57 lid 5 BW, volgens welke de koopprijs wordt betaald in termijnen en de eigendomsoverdracht zal plaatsvinden na voldoening van twee of meer termijnen die verschijnen nadat de zaak aan de koper is afgeleverd. 2. De huurkoop kan ook betrekking hebben op een recht waaraan een onroerende zaak is onderworpen. In dat geval zijn de bepalingen van deze afdeling van toepassing, voor zover dit in overeenstemming is met de aard van het recht. Een strekkingsbepaling zoals de TWHOZ die kent is niet meer opgenomen, zodat overeenkomsten die niet voldoen aan de wettelijke omschrijving niet onder de voorgestelde regeling zullen vallen. De algemene regeling houdt in dat er voor de totstandkoming van de huurkoopovereenkomst in beginsel geen vormvoorschrift bestaat, maar dat overeenkomstig art. 7:102 lid 1 BW elk van partijen wel verplicht is om mee te werken aan een vastlegging van de overeenkomst bij een notariële akte van huurkoop, die vervolgens moet worden gepubliceerd in de openbare registers. Hierdoor treedt een dubbele bescherming in werking: de notariële akte dient een aantal gegevens te bevatten die zijn ontleend aan de TWHOZ (zie hierna) en de publicatie geeft bescherming op de wijze die art. 7:3 BW kent voor de inschrijving in de openbare registers van koopcontracten van registergoederen, maar in dit geval niet beperkt in tijdsduur. Bovendien geeft zo’n notariële akte rechtszekerheid, terwijl de notaris ambtshalve verplicht is tot voldoende voorlichting aan partijen (Belehrungspflicht).5 De gegevens die de notariële akte ten minste moet bevatten zijn volgens art. 7:102 lid 2 BW, behalve de koopprijs en de te betalen termijnen, de volgende: • vermelding van het deel van de termijnen dat rente en het deel dat aflossing (gedeeltelijke betaling der koopprijs) betreft; • de tijdstippen van betaling der termijnen; • de bedingen over voorbehoud en overgang van de eigendom. Dit is wel het minimum aan gegevens dat men zich voor zo’n akte kan voorstellen.6 Een bevoegdheid van de rechter om de overeenkomst te wijzigen, zoals de TWHOZ kent, is niet meer opgenomen, zodat daarvoor in de toekomst de algemene regeling van Boek 6 BW zal gaan gelden. Bovendien zal de regeling van koop (eerste titel van Boek 7 BW) van toepassing zijn, aldus p. 13 van de ontwerpmemorie van toelichting, waardoor de huurkoper een zekere bescherming zal genieten en waarbij kennelijk in het bijzonder gedacht zal kunnen worden aan de bepalingen inzake non-conformiteit (art. 7:15 e.v. BW). Ofwel: huurkoop is een species van koop (zie ook voormelde definitie). De overeenkomst is dus vormvrij, maar zoals gezegd, elke contractant kan verlangen dat deze wordt vastgelegd door een notaris. Als een partij niet meewerkt aan notariële vastlegging kan hij daartoe door de wederpartij krachtens een rechterlijke uitspraak worden verplicht, waarna eventueel reële executie ex art. 3:300 BW kan volgen.7 Een mondelinge overeenkomst is derhalve bindend, maar welke situatie ontstaat er als partijen het niet eens blijken te zijn over voormelde minimumgegevens? Voorafgaand aan de notariële vastlegging kan de Vormerkung ex art. 7:3 BW geplaatst worden, omdat wordt voorgesteld de beperking die het zevende lid daarvan thans nog stelt voor huurkoop te schrappen.8 Er zal dan wel een onderhandse akte moeten zijn. Als de notariële akte binnen zes maanden wordt ingeschreven zal de eerste bescherming overgaan in de latere. Teneinde misverstanden te voorkomen is in art. 7:101 lid 3 BW vermeld dat op de huurkoopovereenkomsten van onroerende zaken de bepalingen betreffende huur en pacht niet van toepassing zijn, terwijl het reeds bestaande art. 7:58 lid 2 BW bepaalt dat de artikelen van titel 2A inzake kredietovereenkomsten voor consumenten evenmin zullen gelden.
Art. 7:103 BW regelt, in aansluiting op art. 3:17 BW, de inschrijving (publicatie) in de openbare registers - en daardoor de goederenrechtelijke bescherming - door te bepalen dat, behalve de notariële akte van vastlegging der overeenkomst, ook kunnen worden gepubliceerd rechterlijke uitspraken met betrekking tot overeenkomsten van huurkoop, alsmede rechtshandelingen die tot gevolg hebben dat de op een bestaande overeenkomst van huurkoop betrekking hebbende rechten of verplichtingen overgaan op een derde. In art. 7:107 BW is de regel ‘overdracht breekt geen huur(koop)’ opgenomen, waarbij tevens is bepaald dat de voor de huurverkoper uit de overeenkomst voortvloeiende rechten alsmede de gehele huurkoopovereenkomst overdraagbaar zijn ‘overeenkomstig de daarvoor geldende regels’. In art. 7:106 BW wordt het gebruik geregeld: de huurkoper heeft het genot van de zaak voordat hij daarvan eigenaar wordt (waardoor volgens art. 7:10 BW ook het risico op hem overgaat). De huurkoper mag daarbij de inrichting of de gedaante van de zaak niet veranderen en hij mag het genot daarvan niet aan anderen afstaan. Overigens betreft het hier regelend recht. In de art. 7:108 en 109 BW zijn regelingen opgenomen inzake ontbinding der overeenkomst met een zekere bescherming van de huurkoper, waarbij aansluiting is gezocht bij de huurkoop van roerende zaken. Het sluitstuk van de voorgestelde regeling wordt gevormd door art. 7:110 BW: als de huurkoper aan al zijn verplichtingen heeft voldaan, is de huurverkoper verplicht de onroerende zaak aan hem over te dragen, dan wel een notariële verklaring te laten inschrijven waaruit blijkt dat de voorwaarde waaraan een eventuele eerdere levering was onderworpen is vervuld. In de volgende bepaling wordt art. 3:88 BW inzake heling van beschikkingsonbevoegdheid van huurverkopers ten gevolge van eerdere titel- of leveringsgebreken analoog van toepassing verklaard, terwijl art. 7:112 BW een aantal bepalingen als dwingendrechtelijk bestempelt, waarbij opvalt dat o.a. de art. 7:107 en 110 BW als niet dwingend worden beschouwd, hetgeen niet goed valt te begrijpen. De toegespitste regeling voor de huurkoop van woonruimte
Voor de huurkoop van een woning (‘woonruimte’) door een natuurlijk persoon die niet handelt in de uitoefening van een beroep op bedrijf wordt een aangescherpte regeling voorgesteld, die deels is ontleend aan de TWHOZ. Opvallend is dat in art. 7:113 lid 2 BW wordt vermeld dat de aangepaste regeling niet geldt voor de huurkoop van bedrijfsruimte met een daarvan afhankelijke woning; een criterium dat is ontleend aan art. 7:290 lid 3 BW. Het betreft een beperking die ook in art. 7:2 BW niet zou misstaan. Overigens vermeldt de MvT dat hier onder ‘bedrijfsruimte’ ook dient te worden verstaan een gebouwde onroerende zaak die noch woonruimte noch bedrijfsruimte is (zie art. 7:230a BW). Anders dan bij de eerdergenoemde algemene regeling is in deze onderafdeling wel een strekkingsbepaling opgenomen, waar art. 7:113 lid 3 BW bepaalt dat onder de regeling inzake huurkoop van een woning ook vallen ‘alle overeenkomsten met dezelfde strekking onder welke vorm of benaming ook aangegaan’. In ieder geval zal - evenals onder de TWHOZ - de zogenaamde ‘Groninger akte’, inhoudende een levering onder ontbindende voorwaarde van niet-tijdige betaling der koopprijs, niet onder de regeling inzake huurkoop vallen, omdat daarbij de eigendomsoverdracht immers niet wordt uitgesteld. Zolang geen notariële akte inzake de huurkoop van woonruimte werd opgemaakt is de overeenkomst vernietigbaar. Als de huurkoper tot vernietiging overgaat kan hij al het door hem betaalde terugvorderen, behoudens een vergoeding voor het door hem eventueel van de woning gemaakte gebruik. Als de huurverkoper tot vernietiging overgaat moet hij eerst de huurkoper een redelijke termijn hebben gegeven om alsnog tot notariële vastlegging over te gaan (art. 7:114 lid 3 BW), hetgeen kennelijk inhoudt dat hij - anders dan de huurkoper - niet kan vernietigen omdat hij wenst terug te komen op het overeengekomene. Volgens de ontwerpmemorie van toe lichting sluit deze regeling niet uit dat de huurverkoper, indien de huurkoper niet tot vernietiging overgaat (inclusief eventuele ontruiming) maar ook niet meewerkt aan een notariële vastlegging, laatstgenoemde schadeverplichting wordt (MvT, p. 36). Opvallend is dat de voorgestelde, nogal moeizame regeling anders is dan die welke voor de koop van een woning door een particulier geldt, waar het schriftelijk contract - indien de
wederpartij ook een particulier is - als een vormvereiste geldt, althans in de visie van ons hoogste rechtscollege.9 Behalve de eerder vermelde gegevens moet de notariële akte van huurkoop door een particulier van een woning bovendien de volgende informatie bevatten: • de kosten die voor rekening van de huurkoper komen; • de gevolgen die verbonden zijn aan vervroegde betalingen; • de getaxeerde waarde blijkende uit een taxatierapport; • eventueel op de woning rustende hypotheken en andere beperkte rechten. Behalve de vermelding van de getaxeerde waarde betreft het gegevens die naar verwachting in alle soorten huurkoopakten zullen worden opgenomen, zodat men zich kan afvragen waarom die niet onder art. 7:102 lid 2 BW zijn opgenomen. De akte van vastlegging der obligatoire overeenkomst kan pas worden gepasseerd nadat partijen ten minste één week de tijd hebben gehad om van het taxatierapport kennis te nemen, aldus art. 7:114 lid 6 BW, waardoor in feite een soort van afkoelingsperiode is geïntroduceerd, omdat in ieder geval de huurkoper de overeenkomst kan vernietigen. Hieruit kan worden afgeleid dat de bedenktijd van art. 7:2 BW niet van toepassing is (in die zin MvT, p. 36); teneinde misverstanden te voorkomen lijkt het aanbevelenswaardig om expliciet te vermelden dat deze bepaling niet geldt voor huurkoop. Ook hier kan men zich afvragen welke situatie er ontstaat als partijen wel mondeling (of summier schriftelijk) tot overeenstemming kwamen, maar er onenigheid blijkt te bestaan over voormelde in de akte op te nemen gegevens. In art. 7:115 BW wordt de huurkoper van een woning in de gelegenheid gesteld om zich geheel of gedeeltelijk van zijn betalingsverplichtingen te kwijten. In dat geval heeft hij recht op vermindering van het door hem nog verschuldigde met een bedrag gelijk aan toekomstige renten en kosten. De MvT noemt het geval dat de huurkoper wenst te verhuizen: hij kan dan de woning doorverkopen (d.w.z. afbetalen, op naam nemen en door-overdragen). In zo’n geval mag de huurverkoper de redelijke kosten die voor hem hieruit voortvloeien in rekening brengen, mits dit in de overeenkomst is opgenomen. Art. 7:116 BW bepaalt vervolgens dat bij huurkoop van een woning door een particulier niet mag worden bedongen dat de tegenprestatie kan worden verhoogd (behoudens aanpassing van het rente-element overeenkomstig de wettelijke rente, dan wel een van overheidswege vastgesteld cijfer van indexering) of dat wordt overeengekomen dat de overeenkomst zonder in gebrekestelling door de huurverkoper kan worden ontbonden of beëindigd. Voor de eis tot nakoming geldt een termijn van ten minste drie maanden. In het laatste artikel (art. 7:117 BW) wordt een aantal van de art. 7:106 tot en met 116 BW als dwingend recht bestempeld in die zin dat daarvan niet ten nadele van de huurkoper kan worden afgeweken. Voorgestelde toevoegingen aan Boek 3 en aan de Overgangswet
Aan art. 3:282 BW inzake schadevergoeding ten behoeve van beperkt gerechtigden die hun recht hebben verloren door een executoriale verkoop wordt een lid toegevoegd waarbij aan een huurkoper eveneens zo’n vergoeding wordt toegekend. Uiteraard heeft zo’n recht uitsluitend waarde indien de netto-opbrengst voldoende is om daaruit zulke schadevergoedingen te voldoen en dat zal slechts zelden het geval zijn. Als er een hypotheek blijft rusten op het object van een huurkoopovereenkomst mag van de ingeschakelde notaris verwacht worden dat hij de gevolgen daarvan voor de hypotheekhouder en de huurkoper bespreekt met alle betrokkenen en zo mogelijk de daaruit voortvloeiende risico’s elimineert, bijvoorbeeld door een driepartijenovereenkomst op te maken waarbij wordt overeengekomen dat de door de huurkoper te betalen termijnen rechtstreeks aan de hypotheekhouder zullen geschieden totdat diens vordering is voldaan (art. 6:30 BW).
Aan de Overgangswet wordt een art. 200 toegevoegd, inhoudende dat de regeling niet van toepassing is op bestaande overeenkomsten. Voorlopige conclusies
Alles overziende, is de voorgestelde regeling een grote verbetering ten opzichte van die welke zowel de TWHOZ kent als het vorige ontwerp voorstelde. Terecht is de huurkoop van vastgoed niet meer geïsoleerd behandeld, maar zal deze voortaan als een bijzondere vorm van koop worden beschouwd, waardoor in beginsel de eerste titel van Boek 7 mede van toepassing zal zijn. Het is jammer dat er in Boek 7 diverse begrippen voorkomen die niet uniform zijn, zoals consument, woning/woonruimte10 en bedrijfsruimte. Door de inmiddels in ons recht meer en meer optredende tweedeling van transacties met of zonder consumenten - waarbij overigens de kleine ondernemer is vergeten - wordt het er niet eenvoudiger op, maar dat is een (Europees) gegeven waaraan kennelijk niet meer valt te ontkomen. Het valt te betreuren dat de eis van totstandkoming van de huurkoopovereenkomst met betrekking tot een woning anders geregeld gaat worden dan die voor de koop van een woning door een particulier. Het zijn beide moeizame regelingen, die tot veel afgrenzingsproblemen en andere onduidelijkheden aanleiding geven. Ook is onduidelijk welke situatie ontstaat als partijen mondeling of bij summier schriftelijk contract overeenstemming bereiken en daarna onenigheid ontstaat over de in de notariële akte op te nemen (minimum) gegevens. Kan men dan stellen dat er geen overeenstemming bestond over de essentialia en er dus geen overeenkomst is tot stand gekomen? Wat zou het eenvoudiger worden als wij, zoals in Duitsland, voor alle soorten koopovereenkomsten van vastgoed het vormvereiste van een notarieel contract zouden invoeren!11 Voetnoten
1
Uit een in JBN 2003, p. 16, opgenomen overzicht blijkt dat er medio 2002 slechts zo’n 100 huurkoopakten in de openbare registers waren ingeschreven.
2
Zie over deze misstanden het rapport van de Commissie huurkoop onroerend goed, gepubliceerd in WPNR (1976) 5350, p. 328, alsmede recent B. Duinkerken in Verkocht! Tweehonderd jaar VendueHuis der notarissen te ’s Gravenhage (Den Haag 2012), p. 175-176 inzake een reddingsactie door de Haagsche Courant in 1973. Voorts mijn Privaatrechtelijke aspecten van onroerend goed (Deventer 2012), onderdeel 4.2.
2
EK 2002-2003, 24 212, nr. 209. p. 8. Zie ook mijn bijdrage in WPNR (2003) 6538. Voorts Kamerstukken EK en TK 2003-2004, 24 212, nr. A resp. 7.
3
EK 2004-2005, 28 614, C, p. 2.
4
Het concept-wetsvoorstel is raadpleegbaar onder http://www.internetconsultatie.nl/consumentenkrediet.
5
Zie hierover uitvoerig de nieuwe druk van Melis/Waaijer, De Notariswet (Deventer 2012).
6
Uiteraard zal de akte ook moeten voldoen aan de eisen die het BW, de Wet op het notarisambt en de Kadasterwet voor akten houdende overdracht van registergoederen stellen, zoals de volledige personalia van partijen en een vermelding van de zaak met plaatselijke en kadastrale aanduiding.
7
MvT bij art. 7:102 BW, p. 30.
8
Art. 7:102 lid 1 BW en art. I onder F concept-wetsvoorstel.
9
HR 9 december 2011, RvdW 2011/1541, waarover N.C. van Oostrom-Streep, WPNR (2012) 6914, alsmede J.J. Dammingh, TBR 2012, nr. 68.
10
Zie voor dit begrip in wisselende zin ook art. 1:88 lid 1, 3:226 en 4:28 e.v. BW.
11
Zie het door de Minister van Justitie blijkens brief d.d. 20 december 2011 (TK 20112012, 32 320, nr. 2) van tafel geveegde voorstel in die zin in de Rapportage Wet koop onroerende zaken; de evaluatie. Dit rapport is door mij besproken in WPNR (2010) 6836; de brief van de minister door N.C. van Oostrom-Streep in FTV 2012, nr. 7.
