EINDELIJK VERVANGING VOOR DE BELEMMERINGENWET PRIVAATRECHT

JUNI 2010

GEBIEDSONTWIKKELING

N IE UWSB R IE F Geachte lezer, Voor u ligt het eerste exemplaar van de Nieuwsbrief Gebiedsontwikkeling nieuwe stijl. In deze nieuwsbrief zijn berichten gebundeld die voorheen werden opgenomen in verschillende nieuwsbrieven met betrekking tot onderwerpen die raakvlakken hadden met Gebiedsontwikkeling. Dan gaat het onder meer over het aanbestedingsrecht, staatssteun en ruimtelijke ordening, maar ook over publiek-private en publiek-publieke samenwerkingsvormen, ontwikkelingsovereenkomsten en verwante contractstructuren. Door de bundeling hiervan in één nieuwsbrief Gebiedsontwikkeling ontstaat een handzaamperiodiek overzicht van de belangrijkste juridische ontwikkelingen op dit gebied. De artikelen hebben een signaalfunctie en zijn daarom zo opgezet dat u in één oogopslag weet wat er speelt. Mocht u prijs stellen op nadere informatie over een van de behandelde onderwerpen, dan kunt u vrijblijvend terecht bij de auteurs die staan vermeld bij het betreffende artikel. Anne-Marie Klijn, Partner Bestuursrecht

EINDELIJK VERVANGING VOOR DE BELEMMERINGENWET PRIVAATRECHT 1927.

Raad van State. Het instellen van beroep tegen een gedoog-

Deze wet is sterk verouderd en aan vervanging toe.

plichtbeschikking kan onder de nieuwe wet voortaan in het

Op 28 april 2010 heeft de minister van Verkeer en

geheel bij de Raad van State. Dit scheelt procedurekosten,

Waterstaat de concepttekst van de ‘Wet tot gedogen van wer-

proceduretijd en vermindert de kans op het maken van

ken van algemeen belang’ ter inzage gelegd voor consultatie.

procedurefouten.

De

Belemmeringenwet

Privaatrecht

stamt

uit

Deze wet is de vervanger van de Belemmeringenwet Privaatrecht. De minister gaat ervan uit dat de nieuwe wet de volgende effecten zal hebben: 1. De totstandkomingsprocedure van een gedoogplichtbeschikking is overzichtelijker en daardoor minder ingewikkeld om te overzien. 2. Voordat de gedoogplichtbeschikking wordt genomen, is, anders dan onder de huidige BP, het ontwerpbesluit beschikbaar waarop zienswijzen kunnen worden ingediend. Meer dan nu is daarmee in de voorfase al heel inzichtelijk welke aspecten van het specifieke geval bij de oplegging van een gedoogplichtbeschikking in beginsel worden betrokken. 3. Wanneer een gedoogplichtige beroep wil instellen tegen een gedoogplichtbeschikking, moet dat onder de huidige BP voor een deel van de gedoogplichtbeschikking bij het Gerechtshof gebeuren en voor het overige deel bij de

INHOUDSOPGAVE 1 Eindelijk vervanging voor de Belemmeringenwet Privaatrecht 2 Crisis- en herstelwet op 31 maart 2010 in werking getreden 3 Nieuw arrest van het Europese Hof maakt einde aan onzekerheden bij gebiedsontwikkeling 4 Vermoeden van staatssteun verhindert aanleg winkelcentrum 5 Wet algemene bepalingen omgevingsrecht treedt op 1 oktober 2010 in werking 6 Garantie ondernemingsfinanciering geldt nu ook voor bankgaranties en projectontwikkelaars

GEBIEDSONTWIKKELING

4. Een geringe verlaging van de administratieve lasten

Mocht u vragen hebben over de thans nog in werking zijnde

voor sommige aanvragers van een gedoogplichtbeschik-

Belemmeringenwet Privaatrecht, dan kunt u contact opnemen

king. Voor werken van algemeen belang die nog niet als

met Anne-Marie Klijn, auteur van het boek ‘Het Recht van Kabels

zodanig zijn erkend, wordt voorgesteld om niet langer een

en Leidingen’, verschenen bij Maklu-Uitgevers. Kijk voor meer

aparte procedure te laten doorlopen maar die procedure te

informatie op www.maklu.nl.

laten samenvallen met de oplegging van een gedoogplicht. Anne-Marie Klijn Tot en met 8 juni 2010 bestond de mogelijkheid om in te spre-

[email protected]

ken op de ter inzage gelegde concepttekst. Aan de hand van

Bestuursrecht

de ingekomen reacties zal de minister bezien of de wet nog aanpassing behoeft. De conceptekst van de Wet tot gedo-

Valentijn Leijh

gen van werken van algemeen belang kunt u vinden via www.

[email protected]

internetconsultatie.nl/werkenvanalgemeenbelang/document/129.

Vastgoed/Bestuursrecht

CRISIS- EN HERSTELWET OP 31 MAART 2010 IN WERKING GETREDEN Op 31 maart 2010 is de Crisis- en herstelwet (hierna: CHW) in werking getreden. Deze wet is gericht op versnelling van infrastructurele projecten, grote bouwprojecten en projecten op het gebied van duurzaamheid, energie en innovatie. Het voornaamste doel is om de economische crisis aan te pakken en een duurzaam herstel te bevorderen. De wet is drieledig opgebouwd en omvat bijzondere bepalingen voor de in de bijlagen genoemde (categorieën van) projecten, die in beginsel vier jaar gelden, bijzondere voorzieningen die in beginsel vier jaar gelden, en wijzigingen van diverse wetten die voor onbepaalde tijd gelden. Voor een categorie van ruimtelijke en infrastructurele projecten

voering van bouwprojecten voor zover het een project betreft voor

opgenomen in bijlage I, of een aangewezen project opgenomen

de bouw van ten minste 12 en ten hoogste 1.500 tot 2.000 wo-

in bijlage II, gelden aangepaste procedures. Zo geldt dat rechters

ningen. Voor die projecten geldt dat een projectuitvoeringsbesluit

en bestuursorganen onder voorwaarden een inhoudelijk gebrek

wordt genomen, dat in de plaats treedt van de meeste vereiste

in een besluit kunnen negeren. Daarnaast beslissen rechters in

vergunningen en ontheffingen. Tot slot geldt dat voor aangewezen

beroepsprocedures binnen zes maanden na afloop van de be-

lokale en (boven)regionale projecten met nationale betekenis de

roepstermijn. Tevens geldt dat in beroep alleen die argumenten

gemeenteraad een structuurvisie opstelt, waarna alle benodigde

kunnen worden aangevoerd die strekken tot bescherming van

besluiten tegelijkertijd worden voorbereid en vastgesteld.

de belangen van degene die zich daarop beroept. Tot slot is de procedure voor het opstellen van een milieu-effectrapport ver-

De CHW biedt dus kansen voor projecten die naar verwachting

eenvoudigd. Deze procedurele versnellingen hebben tot gevolg

zullen bijdragen aan het economisch herstel. Als u vragen heeft

dat het interessant is om projecten in bijlage II te laten opnemen.

over de werking van de CHW of over het toevoegen van projecten

Hierom kan worden verzocht bij de Minister van VROM. Het moet

in de bijlagen, kunt u terecht bij Anne-Marie Klijn.

dan gaan om urgente, duidelijk en vastomlijnde, ruimtelijke projecten die bijdragen aan werkgelegenheid, duurzaamheid en/of

Anne-Marie Klijn

versterking van de economische structuur. Een van de bijzondere

[email protected]

voorzieningen die worden geïntroduceerd, is het ontwikkelings-

Bestuursrecht

gebied. In zo’n aangewezen gebied kan voor maximaal 10 jaar afwijking plaatsvinden van Nederlandse milieuregelgeving. De

Fleur Spijker

wet voorziet in een soortgelijke bepaling voor innovatieve ont-

fl[email protected]

wikkelingen waarvan voldoende aannemelijk is dat de uitvoering

Bestuursrecht

ervan bijdraagt aan duurzaamheid en aan het bestrijden van de economische crisis. Ook voorziet de CHW in een versnelde uit-

2

Op 25 maart 2010 heeft het Europese Hof van Justitie een voor de Nederlandse bouw- en gebiedsontwikkelingspraktijk interessant arrest gewezen. Het arrest schept meer duidelijkheid over de aanbestedingsverplichtingen die gelden bij het afsluiten van contracten in het kader van gebiedsontwikkelingsprojecten. Het betreft het arrest in de zaak Helmut Müller GbmH (zaak C-451/08), een Duitse zaak waarin een private partij van een overheidsinstantie een perceel grond koopt waarop deze ontwikkelaar vervolgens een aantal bouwwerken zal realiseren overeenkomstig een door de gemeente Wildershausen vastgesteld bestemmingsplan. De vraag was of onderdelen van de afgesloten overeenkomsten hadden moeten worden aanbesteed. In het arrest heeft het Europese Hof een aantal aspecten ver-

dende dienst de door de private partij aan hem voorgelegde

duidelijkt rond de definities van de “overheidsopdracht voor

bouwplannen onderzoekt of op basis van zijn publiekrechte-

de uitvoering van werken” en de “concessieovereenkomst

lijke bevoegdheden ter zake daarvan besluiten neemt, niet

voor openbare werken”. Over de exacte reikwijdte van deze

is voldaan aan de voorwaarde van “door de aanbestedende

definities bestaat in Nederland al enige tijd verwarring, die

dienst vastgestelde eisen” in de zin van de definitie over-

door het Hof nu deels wordt weggenomen.

heidsopdracht voor werken.

Het Hof heeft in de eerste plaats bevestigd dat de enkele ver-

Tot slot heeft het Europese Hof in deze zaak nog bevestigd dat

koop van bebouwde of onbebouwde onroerende zaken door

geen sprake kan zijn van een “concessieovereenkomst voor

een aanbestedende dienst aan een private partij, geen aanbe-

openbare werken” wanneer de beoogde concessiehouder de

stedingsplichtige “overheidsopdracht voor werken” in de zin

grond waarop het werk wordt gerealiseerd in eigendom heeft

van de Europese aanbestedingsregels inhoudt.

of verkrijgt. Een concessieovereenkomst voor openbare werken vereist dat de aanbestedende dienst als tegenprestatie

In de tweede plaats heeft het Hof geoordeeld dat het voor het

voor de uit te voeren werken een exploitatierecht verleent.

begrip “overheidsopdracht voor werken” niet zozeer relevant

Daarvan is geen sprake indien de aanbestedende dienst de

is of de in opdracht van de aanbestedende dienst uitgevoerde

voor de realisatie van het werk benodigde grond eerst aan de

werken door deze dienst in eigendom worden verkregen, of

private partij in eigendom overdraagt en vervolgens voor de

dat de aanbestedende dienst deze werken fysiek of materieel

uitvoering van het werk niet rechtstreeks een financiële tegen-

in zijn beschikkingsmacht krijgt. Vereist is wel dat de in op-

prestatie levert. Het exploitatierecht volgt in dat geval uit de

dracht van de aanbestedende dienst uit te voeren werken in

eigendom van de grond en niet uit een door de aanbestedende

het rechtstreekse economische belang van de aanbestedende

dienst verleend exploitatierecht.

dienst worden uitgevoerd. Van een dergelijk rechtstreeks economisch belang is geen sprake indien de rol van de aanbeste-

Met deze uitspraak zijn de contouren van de aanbestedings-

dende dienst zich beperkt tot gewone uitoefening van regule-

verplichtingen bij gebiedsontwikkelingen een stuk helderder

rende bevoegdheden inzake stedenbouw met het oog op het

geworden. Als u vragen heeft over dit arrest of over aanbeste-

algemeen belang.

dingsrechtelijke vraagstukken dan kunt u contact opnemen met Ferdinand Rameau.

Met deze laatste beslissing van het Europese Hof wordt in feite bevestigd dat van een aanbestedingsplichtige overheids-

Ferdinand Rameau

opdracht voor de realisatie van een werk nog geen sprake is

[email protected]

indien de betrokkenheid van de aanbestedende dienst zich

Vastgoed

beperkt tot het vaststellen van alleen het publiekrechtelijke kader en randvoorwaarden, en geen verdere inhoudelijke eisen stelt aan de realisatie van het werk. Daarbij heeft het Europese Hof nog overwogen dat ook indien een aanbeste-

3

GEBIEDSONTWIKKELING

NIEUW ARREST VAN HET EUROPESE HOF MAAKT EINDE AAN ONZEKERHEDEN BIJ GEBIEDSONTWIKKELING

De Raad van State heeft de uitvoering van de aanleg van een nieuw winkelcentrum in de gemeente De Marne geschorst vanwege mogelijk verboden staatssteun. Hiermee loopt dit project opnieuw vertraging op. In 2008 heeft de gemeente De Marne een bestemmingsplan

De Raad van State oordeelt dat de voorzieningenprocedure

vastgesteld voor de aanleg van een winkelcentrum met bijbe-

zich niet leent voor een uitgebreid onderzoek naar de vraag

horende (openbare) voorzieningen. Daarbij heeft de gemeen-

of het taxatierapport voldoet aan de eisen die de Mededeling

te voor de uitvoering van het project bouwrijpe grond aan een

grondtransacties hieraan stelt. Dit geldt eveneens voor de

projectontwikkelaar geleverd die vervolgens de aanleg van het

vraag of een taxatie ná verkoop van de grond een vermoeden

winkelcentrum zou realiseren. Daarbij hadden de gemeente

van staatssteun met zich meebrengt dat alleen kan worden

en de provincie Groningen besloten een financiële bijdrage

weggenomen na goedkeuring door de Europese Commissie.

aan het project te leveren.

De Raad van State verwijst de beantwoording van deze vragen naar de bodemprocedure maar schorst niettemin de uitvoe-

Diverse partijen hebben destijds beroep ingesteld tegen het

ring van het bestemmingsplan om te voorkomen dat de inwer-

bestemmingsplan bij de Raad van State. De Raad van State

kingtreding leidt tot onomkeerbare gevolgen. Hiermee loopt

heeft hierover in 2009 geoordeeld dat de gemeente moge-

de uitvoering van het project wederom vertraging op.

lijkerwijs staatssteun had verleend omdat niet kon worden vastgesteld dat een taxatie van de grond had plaatsgevon-

Deze zaak onderstreept nog eens de risico’s van (het ver-

den. Ook kon de Raad van State niet vaststellen in hoeverre

moeden van) staatssteun bij (her)ontwikkelingsprojecten en

de bijdrage van gemeente en provincie in de verkoopprijs van

grondtransacties tussen overheden en private partijen. Een

de grond was verdisconteerd. Derhalve was de Raad van State

deugdelijke analyse of taxatie vooraf kan deze problemen

van oordeel dat de gemeente niet aannemelijk had kunnen

vaak voorkomen.

maken dat uitvoering van het project financieel uitvoerbaar was zonder het verlenen van staatssteun. Het besluit tot vast-

Heeft u vragen over staatssteun of andere mededingingsrech-

stelling van het bestemmingsplan werd daarom vernietigd.

telijke vraagstukken dan kunt u contact opnemen met Martijn van de Hel of Jan Schreuder.

Hierop heeft de gemeente een nieuw bestemmingsplan vastgesteld waarin de financiële haalbaarheid van dit plan nader

Martijn van de Hel

is onderbouwd. Tevens is daarbij een taxatierapport overge-

[email protected]

legd waaruit zou moeten blijken dat destijds een marktcon-

EU & Competition

forme prijs is betaald voor de grond. Hiertegen is door enkele partijen een nieuwe procedure aanhangig gemaakt waarin

Jan Schreuder

als voorlopige voorziening opschorting van de uitvoering van

[email protected]

het bestemmingsplan werd gevorderd. Hiertoe werd aange-

EU & Competition

voerd dat het door de gemeente overgelegde taxatierapport niet voldoet aan de eisen die de Mededeling grondtransacties van de Europese Commissie aan dergelijke taxaties stelt omdat de (waarde van) de grond niet voorafgaand aan de verkooponderhandelingen is getaxeerd. Dit zou volgens de verzoekers een vermoeden van staatssteun met zich brengen en zou betekenen dat de grondtransactie vooraf moet worden goedgekeurd door de Europese Commissie.

4

GEBIEDSONTWIKKELING

VERMOEDEN VAN STAATSSTEUN VERHINDERT AANLEG WINKELCENTRUM

GEBIEDSONTWIKKELING

WET ALGEMENE BEPALINGEN OMGEVINGSRECHT TREEDT OP 1 OKTOBER 2010 IN WERKING Als alles goed gaat, is het 1 oktober 2010 dan eindelijk zover: de Wet algemene bepalingen omgevingsrecht (Wabo) treedt in werking. De Invoeringswet Wabo, die de invoering van de Wabo mogelijk maakt, is op 23 maart 2010 aangenomen in de Eerste Kamer. Daarmee is de laatste stap in het wettelijke traject afgerond. De minister had aangegeven dat alleen indien de ICT (Omgevingsloket online) niet voldoende goed zou functioneren, de beoogde inwerkingtredingsdatum van 1 juli 2010 wederom zou worden uitgesteld. Op 1 juni 2010 heeft zij dit besluit tot uitstel samen met IPO en VNG genomen. Met de Wabo wordt één vergunning geïntroduceerd, de omge-

dige wet- en regelgeving meerdere vergunningen nodig zijn,

vingsvergunning, die tal van - maar dus niet alle - vergunnin-

sneller zal plaatsvinden. Bovendien geldt dat belanghebben-

gen vervangt. Zo worden onder meer de bouwvergunning, de

den slechts één procedure hebben (bezwaar, beroep recht-

sloopvergunning en de milieuvergunning vervangen door één

bank (voor wat betreft de ‘oude milieuvergunning’) en hoger

omgevingsvergunning. Watervergunningen en vergunningen

beroep bij Raad van State) om hun bezwaren tegen de omge-

die worden verleend op grond van de Huisvestingswet gaan

vingsvergunning kenbaar te maken. Ellenlange juridische pro-

echter niet op in de omgevingsvergunning en zullen daarom,

cedures horen hiermee dan ook (hopelijk) tot het verleden.

indien vereist, afzonderlijk moeten worden aangevraagd. De omgevingsvergunning zal in principe digitaal moeten worden

Op 19 mei 2010 organiseerde Boekel De Nerée een ontbijt-

aangevraagd. Op de site www.omgevingsvergunning.vrom.nl

seminar over de invoering van de Wabo. Beelden van dit

kan reeds geoefend worden met het doen van een digitale

seminar zijn te bekijken via onze site www.boekeldeneree.com

aanvraag voor een omgevingsvergunning. Goed om te ver-

en via het LinkedIn profiel van ons kantoor. Als u vragen heeft

melden is het feit dat de omgevingsvergunning gefaseerd kan

over de Wabo of over ons ontbijtseminar kunt u terecht bij

worden aangevraagd. Deze fasering ziet op de vergunnings-

Anne-Marie Klijn of Fleur Spijker.

plichtige activiteiten. Een omgevingsvergunning voor één activiteit

kan

derhalve

niet

gefaseerd

worden

aan-

Anne-Marie Klijn

gevraagd. Naast de mogelijkheid om de omgevingsvergunning

[email protected]

gefaseerd aan te vragen bestaat ook de mogelijkheid om de

Bestuursrecht

omgevingsvergunning op te delen. Een deelomgevingsvergunning kan worden aangevraagd voor delen van de uit te voeren

Fleur Spijker

activiteiten die een fysieke relatie hebben met elkaar. Indien

fl[email protected]

sprake is van het ‘opdelen’ van de omgevingsvergunning zal

Bestuursrecht

er voor iedere deelomgevingsvergunning een aparte aanvraag gedaan moeten worden en een aparte procedure dienen te worden doorlopen. Daar waar er thans diverse bevoegde bestuursorganen zijn voor de verlening van de diverse vergunningen zal onder de Wabo in principe sprake zijn van één bevoegd gezag. Dit is het bevoegde gezag waar het locatiegebonden project zich in hoofdzaak bevindt. Over het algemeen zal dit het college van burgemeester en wethouders zijn maar het is ook mogelijk dat de Minister of Gedeputeerde Staten het bevoegd gezag is. Het bestuursorgaan dat de omgevingsvergunning behandelt en verleent, is ook belast met de handhaving van de omgevingsvergunning. Naar het zich laat aanzien, zou de Wabo ervoor moeten zorgen dat vergunningverlening voor projecten waarbij onder de hui-

5

GEBIEDSONTWIKKELING

GARANTIE ONDERNEMINGSFINANCIERING GELDT NU OOK VOOR BANKGARANTIES EN PROJECTONTWIKKELAARS De minister van Economische Zaken heeft op 8 maart 2010 een regeling in de Staatscourant (2010, nr. 3513) geplaatst die het voor projectontwikkelaars mogelijk maakt om per 9 maart 2010 gebruik te maken van de Garantie Ondernemingsfinanciering. Daarnaast houdt de regeling van de minister in dat de Staat in bepaalde gevallen garant zal staan voor af te geven bankgaranties. Doel van de minister met haar (specifieke) regeling is om de problemen die de economische crisis veroorzaakt in de bouwsector op te lossen. Met name de financiering zorgt voor problemen.

TIJDELIJKE GARANTIE ONDERNEMINGSFINANCIERING

Als u vragen heeft over deze regeling van de minister of

Door de wijziging van de Subsidieregeling starten, groeien en

indien u gebruik wilt maken van deze regeling kunt u

overdragen van ondernemingen (‘SGO’) is het voor de Staat

terecht bij Paul Wanders.

mogelijk een garantie te verlenen aan projectontwikkelaars op leningen bij banken. Deze regeling gold al voor andere sec-

Paul Wanders

toren maar is nu ook opengesteld voor projectontwikkelaars.

[email protected]

De Staat kan een garantie afgeven voor maximaal 50% van

Vastgoed

het te lenen bedrag. De waarde van de lening dient minimaal EUR 1.5 miljoen te bedragen en mag maximaal EUR 150 miljoen bedragen. De af te geven staatsgaranties hebben een maximale looptijd van acht jaar. Na afloop van deze periode

COLOFON

dient herfinanciering plaats te vinden tegen marktconforme

Deze nieuwsbrief is een uitgave van Boekel De Nerée, advocaten en notarissen, en wordt kosteloos toegezonden aan relaties van ons kantoor. Het recht is uitermate gecompliceerd en aan voortdurende verandering onderhevig. Ondanks de zorg die wij aan de inhoud van de nieuwsbrief besteden kunnen wij geen verantwoordelijkheid aanvaarden voor hetgeen men zonder deskundig advies onderneemt naar aanleiding van de inhoud van deze nieuwsbrief. Wanneer u geen prijs stelt op verdere toezending van de nieuwbrief en/of uw gegevens wilt wijzigen, inzien en/of verwijderen uit ons bestand, kunt u dat kenbaar maken door een e-mail te sturen aan [email protected].

voorwaarden.

GARANTSTELLING GERICHT OP BANKGARANTIES Door de toevoeging van een nieuwe paragraaf aan de SGO is het mogelijk voor de Staat om garantstellingen op bankgaranties te geven. Bouwbedrijven die meedingen naar nieuwe opdrachten hebben vaak een bankgarantie nodig om de opdrachtgever enige zekerheid te kunnen verschaffen dat de uit te voeren werkzaamheden ook daadwerkelijk kunnen worden uitgevoerd. Volgens de regeling kan de Staat garant staan voor maximaal 50% van de waarde van de bankgarantie. De waarde van deze bankgarantie moet ten minste EUR 250.000 bedragen en mag maximaal een waarde van EUR 150 miljoen vertegenwoordigen. De garantie kan worden afgegeven voor de duur van minimaal 6 maanden en maximaal 8 jaar. In de bijlagen bij de regeling zijn diverse modellen opgenomen waarvan gebruik dient te worden gemaakt door partijen (de Staat der Nederlanden en de financier) voor het aanvragen van een garantieovereenkomst dan wel het sluiten hiervan.

6

Redactie: Boekel De Nerée N.V., Amsterdam Coördinatie: Afdeling Marketing & Communicatie Contactpersoon: Anne-Marie Klijn E [email protected] T 020 795 32 93 M 06 50 21 39 54 Productie & Vormgeving: Punchline Advertising, Amstelveen Boekel De Nerée N.V. Gustav Mahlerplein 2, 1082 MA Amsterdam Postbus 75510, 1070 AM Amsterdam T 020 795 39 53 F 020 795 39 00 E [email protected] www.boekeldeneree.com