TAXATIERAPPORT Wihelminasingel 38 Breda
Opdrachtgever
:
NIBC Bank N.V.
Datum taxatie
:
17 mei 2016
Taxateurs
:
Michiel F.W. Verberne RM RT en Pascal van Boxtel MSRE MRICS RRV RTsv
Onze referentie
:
32953.81.70/II
Onroerende zaakwaardering Adres: Wihelminasingel 38, 4817 JX Breda
Algemene gegevens Uitgebracht door
RSP Taxaties & Vastgoedadvies B.V. De taxateurs staan niet middellijk of onmiddellijk in dienstbetrekking tot de opdrachtgever en de taxateurs verklaren geen zakelijke belangen te hebben met de opdrachtgever. In het verleden RSP Taxaties & Vastgoedadvies B.V. en/of RSP Makelaars ’s-Hertogenbosch C.V. geen betrokkenheid gehad bij het getaxeerde object.
Certificering(en)
Michiel F.W. Verberne RM RT: RT746917532. Pascal van Boxtel MSRE MRICS RRV RTsv RT204742847.
Datum opdrachtverstrekking
12 april 2016.
Opnamedatum
21 april 2016.
Waardepeildatum
21 april 2016.
(Toekomstig) eigenaar Doel van de taxatie Scope of work Diepgang Klant / Opdrachtgever Gehanteerde richtlijn Aantal concepten en % afwijking
Onroerende zaakwaardering
Brickfund Nederland B.V. Financieringsbeslissing Vastgoed. Volledige opname. Definitieve taxatie. NIBC Bank N.V. Taxatierichtlijn NIBC Vastgoed Hypotheek 2014. Niet van toepassing.
1
Omschrijving onderpand Aard van het object
Adres Kadastrale aanduiding
Het getaxeerde betreft een herenhuis, thans gesplitst in acht studio’s, in drie bouwlagen, met ondergrond, tuin en verdere onroerende aanhorigheden. Wihelminasingel 38, Breda. Gemeente Breda. Sectie B. Nummer 7551.
Perceelgrootte Monument Erfpacht
185 m . Het object betreft een beschermd stadsgezicht. Niet van toepassing.
Locatie Stand/ligging
Entourage Voorzieningen Bereikbaarheid Parkeermogelijkheden Planologie Beoordeling locatie
Het getaxeerde maakt deel uit van een lintbebouwing van herenhuizen, gelegen aan de Wilhelminasingel, in het centrum van Breda. Het NS-station is op loopafstand gelegen. De stand is voor wonen als goed aan te merken. Belendingen betreffen voornamelijk soortgelijke karakteristieke herenhuizen en een winkel in grow supplies. Alle gewenste en noodzakelijke voorzieningen, die behoren bij een binnenstadslocatie, zijn voorhanden. Zowel per openbaar vervoer (trein en bus), alsook per eigen vervoer (fiets en auto) goed tot uitstekend. In de directe omgeving zijn voldoende openbare parkeergelegenheden (onbetaald). Er zijn geen omstandigheden bekend die direct van invloed kunnen zijn op de waarde van het object. Goed.
Object Typering object Feitelijke opname
Het getaxeerde betreft een karakteristiek herenhuis in drie bouwlagen, thans gesplitst in acht studio’s. Het object is in- en extern opgenomen door Michiel Verberne op 21 april 2016. Taxateur heeft een globale bouwkundige toets uitgevoerd.
Bouw- en/of renovatieplannen
Niet van toepassing.
Geschatte verbouwings- en/of renovatiekosten
Niet van toepassing.
Benodigde vergunningen t.b.v. verbouwing en/of renovatie
Niet van toepassing.
Status vergunningaanvraag
Niet van toepassing.
Bouwjaar
Onroerende zaakwaardering
Oorspronkelijk 1908 (bron: www.bagviewer.kadaster.nl).
2
Bouwaard
Installatie-/opleveringsniveau
Traditioneel met metselwerk gevels. Houten vloeren. Grotendeels kunststof kozijnen voorzien van dubbele beglazing en deels houten kozijnen voorzien van enkele beglazing. Plat dak voorzien van bitumen. Het object is aangesloten op de gebruikelijke nutsvoorzieningen en heeft een gasgestookte c.v.-ketel met radiatoren. De studio’s zijn voorzien van een keuken met 4-pits kookplaat, spoelbak en afzuigkap en een badkamer met wastafelmeubel, douche, toilet, designradiator en mechanische ventilatie.
Energielabel
Globale Indeling
Opdrachtgever heeft geen energielabel overhandigd. Volgens de site van de Rijksoverheid beschikt het getaxeerde over een voorlopig F-label. Taxateur acht een hoger (beter) label van toepassing dan het voorlopige label. In de taxatie is uitgegaan van tenminste een C-label. Begane grond: Entree, hal met trapopgang naar de eerste verdieping, studio 1 aan de voorzijde, studio 2 aan de achterzijde, met eigen buitenruimte, studio 3 aan de achterzijde, met tuin. Vanuit de hal is er toegang tot de kelder op stahoogte. Eerste verdieping: Overloop met trapopgang naar de tweede verdieping, twee studio’s aan de achterzijde en één studio aan de voorzijde, met aparte slaapkamer. Tweede verdieping: Overloop met opstelling c.v.-ketel, wasmachineaansluiting, studio 7 aan de achterzijde, studio 8 aan de voorzijde, met aparte slaapkamer.
Functionaliteit object
Functioneel ingericht ten behoeve van wonen.
Bouwkundige staat
Goed.
Onderhoudstaat binnenzijde
Goed.
Onderhoudstaat buitenzijde
Redelijk.
Inschatting kosten achterstallig onderhoud Uitbreidingsmogelijkheden Waardebeïnvloedende zaken
Onroerende zaakwaardering
Er is geen achterstallig onderhoud, echter de houten kozijnen, alsmede boeiboorden dienen op korte termijn te worden geschilderd. Aan de achterzijde van de woning zijn mogelijk nog beperkte uitbreidingsmogelijkeden (niet nader onderzocht). Er is niet waargenomen dat er milieubelastende materialen in, aan of op de opstallen zijn verwerkt, echter gezien het bouwjaar is de aanwezigheid hiervan niet uit te sluiten.
3
Aantallen en oppervlakte
Woningen Soort woning
Aantal
GBO m
Opmerkingen
Studio 1
1
18
Begane grond voorzijde.
Studio 2
1
24
Begane grond achterzijde met binnenplaats.
Studio 3
1
23
Begane grond achterzijde met tuin.
Studio 4
1
22
Eerste verdieping achterzijde.
Studio 5
1
20
Eerste verdieping achterzijde rechts.
Studio 6
1
25
Eerste verdieping voorzijde.
Studio 7
1
15
Tweede verdieping achterzijde.
Studio 8
1
31
Tweede verdieping voorzijde.
Beoordeling object
Redelijk.
Gebruik object Huidig gebruik
Aanvullende afspraken Consequenties aanvullende afspraken Toekomstig gebruik Benodigde vergunnigen
Onroerende zaakwaardering
Het getaxeerde is volledig verhuurd. Het gebruik is ten tijde van de opname getoetst aan de opgave. Taxateur heeft geen onvolkomenheden geconstateerd. Niet bekend. Niet van toepassing. Voorzetting van het huidige gebruik. Enkele jaren geleden heeft de gemeente Breda een nulmeting gedaan om het aantal kamerverhuurpanden in kaart te brengen. Bestaande kamerverhuurpanden vielen destijds in het overgangsrecht. Conform opgave van eigenaar heeft eigenaar een schrijven van de gemeente Breda ontvangen dat het overgangsrecht van toepassing is voor de Wilhelminasingel 38. Dit betekent dat de woning verhuurd mag worden conform het huidige gebruik.
4
Actuele huurstroom
Woonruimte Type ruimte
Huurder
Studio 1
Dhr. Siraji
Studio 2
Mevr. I. Vije
GBO m 18
Huur/jr
Bijzonderheden
Puntenhuur van toepassing?
€ 4.800,00
Begane grond voorzijde.
Ja.
€ 4.800,00
Begane grond achterzijde met binnenplaats.
Ja.
€ 4.644,00
Begane grond achterzijnde met tuin.
Ja.
€ 4.320,00
Eerste verdieping achterzijde.
Ja.
€ 4.644,00
Eerste verdieping achterzijde rechts.
Ja.
24 Studio 3
Dhr. Mtazi
Studio 4
Mevr. Van Boxstel
22
Studio 5
Mevr. V. Devos
20
Studio 6
Dhr. en mevr. Lewandowski
25
Studio 7
Dhr. Drazewski
15
Studio 8
Mevr. Martinkute
31
23
€ 4.860,00
Totaal Totale actuele huurstroom
Eerste verdieping voorzijde.
Ja.
€ 4.800,00
Tweede verdieping achterzijde.
Ja.
€ 4.860,00
Tweede verdieping voorzijde.
Ja.
€ 37.728,00 € 37.728,00
per jaar per jaar
Naast bovenstaande kale huur wordt er door eigenaar een vergoeding in rekening gebracht voor de levering van gas, water en elektra, alsmede worden er servicekosten in rekening gebracht voor diverse zaken, zoals onder andere de gemeubileerde oplevering. De totale bruto huurstroom is groot € 53.400,00 per jaar.
Onroerende zaakwaardering
5
Geschatte markthuurwaarde
Woonruimte Type ruimte
Aantal
€/mnd
Huurwaarde/jr
Studio 1
1
€ 400,00
€ 4.800,00
Ja.
Studio 2
1
€ 400,00
€ 4.800,00
Ja.
Studio 3
1
€ 387,00
€ 4.644,00
Ja.
Studio 4
1
€ 360,00
€ 4.320,00
Ja.
Studio 5
1
€ 387,00
€ 4.644,00
Ja.
Studio 6
1
€ 405,00
€ 4.860,00
Ja.
Studio 7
1
€ 400,00
€ 4.800,00
Ja.
Studio 8
1
€ 405,00
€ 4.860,00
Ja.
Totaal
€ 37.728,00
per jaar
€ 37.728,00
per jaar
Totaal geschatte markthuurwaarde
Huurwaarde o.b.v. puntensysteem?
Geschatte exploitatielasten
Kosten
Bedrag/jr
OZB
€ 520,00
Opstalverzekering
€ 325,00
Onderhoudskosten
€ 2.420,00
Beheerkosten
€ 1.600,00
Diversen Totaal geschatte exploitatiekosten
Onroerende zaakwaardering
€ 155,00 € 5.020,00
Opmerkingen
(rioollasten n.v.t.) per jaar
6
Courantheid Bestemming
Alternatieve aanwendbaarheid Omschrijving marktbeeld
Het getaxeerde valt onder het bestemmingsplan “Brabantpark”, vastgesteld op 6 februari 2013. De geldende bestemming is “wonen”, bestemd voor: woondoeleinden. Naast genoemde bestemming is alternatieve aanwendbaarheid niet aan de orde. De woningmarkt in zijn algemeenheid heeft te maken met een fors herstel. De huizenprijs in de NVM-regio Breda is in het eerste kwartaal van 2016 met 1,8% gestegen ten opzichte van het laatste kwartaal van 2015. Ten opzichte van het eerste kwartaal van 2015 is de huizenprijs met 4,9% gestegen.
Omschrijving verhuurbaarheid
De verhuurbaarheid is goed. De vraag naar kleinschalige wooneenheden is nog steeds groot. De laatste jaren heeft het pand weinig leegstand gehad.
Omschrijving verkoopbaarheid
Leeg is de woning redelijk verkoopbaar. Wel dient een eventuele koper rekening te houden met een forse investering om het object geschikt te maken als woning. In verhuurde staat is het getaxeerde tevens goed verkoopbaar. De vraag vanuit de zijde van de particuliere beleggers naar objecten, vergelijkbaar met het getaxeerde is, ondanks de beperkte financierbaarheid, in de afgelopen zes maanden toegenomen.
Uitpondbaarheid en leegprijzen Overige opmerkingen Beoordeling courantheid Opgegeven koopsom
De woningen zijn juridisch niet splitsbaar. Geen opmerkingen. Redelijk tot goed. Niet van toepassing.
Referentie transacties
Kooptransacties Adres Chassésingel 29
Metrage 125
Koopprijs/m € 3.160,00
Transactiedatum
Bron
27-10-2015
Funda.nl/NVM
Het betreft een karakteristiek herenhuis aan de overzijde van de Wilhelminasingel gelegen. De karakteristieke details zijn aan de binnenzijde niet meer zichtbaar en het object dient aan de binnenzijde enigszins gemoderniseerd te worden. Te koop aangeboden Adres Haagdijk 162
Metrage 288
Koopprijs/m € 1.211,80
Transactiedatum
Bron
Vraagprijs
Beleggingspanden.nl
Karakteristiek beleggingsobject bestaande uit zes wooneenheden; één studio op de begane grond en vijf kamers op de verdiepingen. Het object is gelegen aan de Haagdijk nabij het centrum en de Nieuwe Haven. De netto huuropbrengst bedraagt € 30.090,00 per jaar en het pand wordt te koop aangeboden voor € 349.000,00 kosten koper (factor 11,6). Vijverstraat 12
286
€ 2.080,42
Verkocht onder voorbehoud
Funda.nl
Het betreft een karakteristiek herenhuis dat voorheen in gebruik was als kantoor. Middels een bestemmingswijziging is het gebruik als woning of een woon-/werkcombinatie mogelijk. Hierbij dient wel rekening te worden gehouden met aanpassingkosten.
Onroerende zaakwaardering
7
Beleggingstransacties Adres
Metrage m
Marksingel 99a, Breda
Koopprijs/m
145
€ 2.276,00
Transactiedatum
Bron
30-12-2015
Funda.nl/NVM
Het betreft een karakteristieke tussenwoning (jaren ’20) gesplitst in drie appartementen, gelegen in het centrum van Breda. De kale huuropbrengst bedraagt € 20.469,84 per jaar (factor 16,12). Nieuwe Boschstraat 55b, Breda
245
€ 1.592,00
01-03-2015
Beleggingspanden.nl
Het betreft een karakteristiek herenhuis (jaren ’20) gesplitst in vijf appartementen, gelegen in het centrum van Breda. De kale huuropbrengst bedraagt € 34.287,00 per jaar (factor 11,4). Haamstedestraat 8, Breda
150
€ 1.400,00
01-09-2015
Beleggingspanden.nl
Een tussenwoning (jaren ’60) in twee lagen met zolder en garage (verhuurd), gesplitst in vier kamers, met een totale kale huuropbrengst van € 20.100,00 per jaar (factor 10,4). ’t Sas 41, Breda
367
€ 3.392,00
01-05-2016
Beleggingspanden.nl
Bovenwoning met 10 wooneenheden. Het pand wordt te koop aangeboden voor € 1.245.000,00. De totale kale huur bedraagt € 90.045,00 per jaar (factor 13,8).
Waarderingsmethode(n) Waarderingsmethode(n)
BAR/NAR Overige(n), te weten: Comparatieve methode Deze methode kenmerkt zich door de onroerende zaak die getaxeerd dient te worden, te vergelijken met één of meerdere soortgelijke objecten aan de hand van gerealiseerde verhuuren/of verkooptransacties. Hierbij wordt gebruik gemaakt van indicatoren, zoals privaat- en publiekrechtelijke aspecten, kwaliteit en voorzieningenniveau van de onroerende zaak, locatie en marktsituatie. Huurwaardekapitalisatiemethode Deze methode betreft kapitalisatie van de huurwaarde aan de hand van een, onder de geldende marktomstandigheden reëel geacht, aanvangsrendement. Bij de BAR-methode wordt uitgegaan van de bruto huurwaarde die aan de hand van de reciproque van het bruto aanvangsrendement wordt gekapitaliseerd. In geval van de NAR-methode wordt de bruto huurwaarde verminderd met de onroerende zaak gebonden lasten om te komen tot de netto huurwaarde, die vervolgens wordt gerelateerd aan het netto aanvangsrendement. De uitkomst na kapitalisatie wordt gecorrigeerd voor diverse factoren. De huurwaarden en rendementen worden aan de hand van de comparatieve methode bepaald.
Risico’s en verrekeningen verwerkt in het rendement?
Onroerende zaakwaardering
Nee.
8
Waardering Marktwaarde in verhuurde staat
€ 530.000,00 k.k.
Executiewaarde in verhuurde staat*
€ 450.000,00 k.k.
* Opinie over de te verwachten opbrengst bij executoriale verkoop, voorheen in de markt bekend als ‘executiewaarde’.
Huidige staat. Geheel verhuurd. Taxatie op basis van:
Geschatte markthuurwaarde. 3,00 % kosten koper. Marktwaarde gebaseerd op 6,0% NAR. Kapitalisatiefactor 14,0.
Bijzondere uitgangspunten
Niet van toepassing.
Effect bijzondere uitgangspunten op deze waardering
Niet van toepassing.
Verrekend in de waarde
Niet van toepassing .
Gevolgen verrekeningen
Niet van toepassing.
Taxateurs achten de gehanteerde (bijzondere) uitgangspunten realistisch en passend in het licht van het doel van de taxatie, te weten: ‘Financieringsbeslissing vastgoed’.
Onroerende zaakwaardering
9
Ondertekening Taxatie uitgevoerd conform opdracht d.d.
12 april 2016.
Taxateurs Aldus gedaan en opgemaakt te goeder trouw, naar beste kennis en wetenschap: ’s-Hertogenbosch, 17 mei 2016 Michiel F.W. Verberne RM RT
Pascal van Boxtel MSRE MRICS RRV RTsv
Handtekening:
Handtekening:
Bijlagen Bijlage 1
Rekenmodel.
Bijlage 2
Fotobladen.
Bijlage 3
Kadastrale gegevens.
Bijlage 4
PTA-verklaring.
Onroerende zaakwaardering
10
Rekenmodel
BASISGEGEVENS
soort object
Kamerverhuur
adres / plaats
Wihelminasingel 38 te Breda
opdrachtgever
Brickfund Nederland B.V.
dossiernummer
32953
taxateur(s)
Michiel F.W. Verberne RM/RT
taxatiedatum
17 mei 2016
peildatum taxatie
21 april 2016
getaxeerde waarde(n)
marktwaarde opinie van de verwachte opbrengst bij executoriale verkoop RSP2016.1
MARKTHUURWAARDE omschrijving van de ruimte
aantal
mhw/mnd
mhw
Studio 1
1
400,0
4.800
Studio 2
1
400,0
4.800
Studio 3
1
387,0
4.644
Studio 4
1
405,0
4.860
Studio 5
1
387,0
4.644
Studio 6
1
360,0
4.320
Studio 7
1
400,0
4.800
Studio 8
1
405,0
4.860
-
0
0,0
0
-
0
0,0
0
-
0
0,0
0
-
0
0,0
0
-
0
0,0
0
-
0
0,0
0
-
0
0,0
0
-
0
0,0
0
-
0
0,0
0
-
0
0,0
0
-
0
0,0
0
-
0
0,0
0
diversen
0
0,0
0
diversen
0
0,0
0
diversen
0
0,0
0
diversen
0
0,0
0
parkeerplaatsen
0
0,0
0
Totalen Totale markthuurwaarde
8,0 st. €
37.728 RSP2016.1
EXPLOITATIELASTEN
Wihelminasingel 38 te Breda 17 mei 2016
32953
Indien niet geopteerd voor belaste verhuur, dan alle lasten belast met B.T.W.
-
(ja (gedeeltelijk) belast met B.T.W.)
onroerende zaak belasting
520,00
waterschapslasten
155,00
rioollasten
0,00
verzekeringen
325,00
object beheer
1.600,00
onderhoudslasten
2.420,00
verhuurdersheffing
0,00
structurele leegstand
0,00
huurdersmutaties
0,00
oninbare huren
0,00
erfpachtcanon
0,00
kosten makelaar / marketing
0,00
overige lasten
0,00
overige lasten
0,00
overige lasten
0,00
Exploitatielasten totaal
in procenten van de mhw
13,31 %
€
5.020,00 RSP2016.1
KAPITALISATIE EN CORRECTIES
Totale markthuurwaarde
€
-/- Exploitatielasten totaal
€
5.020
Totale netto markthuurwaarde
€
32.708
Netto aanvangsrendement (NAR)
37.728
6,00 %
Marktwaarde vóór correcties
€
545.133 v.o.n.
€
545.133 v.o.n.
€
529.256 k.k.
€
529.256 k.k.
Tijdelijke correcties - kosten achterstallig onderhoud
0,00
- aanloopleegstand
0,00
- mutatieleegstand
0,00
- verhuurcourtage
0,00
- incentives
0,00
- huurkorting
0,00
- overig
0,00
- overig
0,00
- gekapitaliseerde canon
0,00
- contante waarde
0,00 0
Marktwaarde na tijdelijke correcties Marktwaarde vóór structurele correcties
overdrachtsbelasting
2,00 %
overige kosten
1,00 %
Correcties - ongebonden grond k.k.
0,00
- verhardingen / voorzieningen
0,00
- aftrek gekapitaliseerde canon
0,00
- diversen
0,00
- diversen
0,00
- diversen
0,00 0
Marktwaarde totaal
RSP2016.1
VASTSTELLING WAARDE(N)
Vastgestelde marktwaarde
€
530.000 kk
Vastgestelde opinie van de verwachte opbrengst bij executoriale verkoop
€
450.000 kk
De waarde v.o.n. zonder correcties resulteert in een BAR (markthuurwaarde / marktwaarde v.o.n. -/- correcties)
6,91%
De waarde k.k. zonder correcties resulteert in een bruto kapitalisatiefactor (marktwaarde k.k. / markthuurwaarde)
14,0 RSP2016.1
TOTAALOVERZICHT HUURDERS
Wihelminasingel 38 te Breda 32953
17 mei 2016 peildatum taxatie
21 april 2016
rekenrente
huurder / aantal huurders
7,0 % 8
looptijden gemiddeld (ongewogen)
0,00 jaar
resterende looptijden gemiddeld (ongewogen)
0,00 jaar
resterende looptijden gemiddeld (gewogen)
0,00 jaar
actuele huuropbrengst
€
37.728,00 per jaar
markthuurwaarde gehuurde
€
37.728,00 per jaar
totaal verschil
€
0,00 per jaar
totale contante waarde
€
0,00
oppervlakte onbelast verhuurd
0,00 m²
oppervlakte totaal
8,00 m²
procentueel metrage onbelast
0,00 %
compensatie van BTW-nadeel, verdeeld over de onbelaste verhuurde oppervlakten, per m²
€
0,00 0,00 RSP2016.1
HUURDERS 1 T/M 5
huurder aanduiding gehuurde oppervlakte gehuurde
Dhr. Siraji
Mevr. Vije
Dhr. Mtazi
Mevr. Van Boxstel
Studio 1
Studio 2
Studio 3
Studio 4
Mevr. Devos Studio 5
1,00
1,00
1,00
1,00
1,00
ingangsdatum
21-apr-16
21-apr-16
21-apr-16
21-apr-16
21-apr-16
einddatum
21-apr-16
21-apr-16
21-apr-16
21-apr-16
21-apr-16
optiejaren
1,00
1,00
1,00
1,00
1,00
looptijd
0,00
0,00
0,00
0,00
0,00
resterende looptijd
0,00
0,00
0,00
0,00
0,00
geopteerd BTW
j
j
j
j
j
actuele huuropbrengst
4.800,00
4.800,00
4.644,00
4.320,00
4.644,00
markthuurwaarde gehuurde
4.800,00
4.800,00
4.644,00
4.860,00
4.644,00
verschil
0,00
0,00
0,00
-540,00
0,00
contante waarde
0,00
0,00
0,00
0,00
0,00
opslag per m² i.v.m. BTW - nadeel
HUURDERS 6 T/M 10
huurder
Dhr. Lewandowska
Dhr. Drazewski
Mevr. Martinkute
aanduiding gehuurde
Studio 6
Studio 7
Studio 8
0
0
oppervlakte gehuurde
1,00
1,00
1,00
0,00
0
0,00
0
ingangsdatum
21-apr-16
einddatum
21-apr-16
21-apr-16
0-jan-00
0-jan-00
21-apr-16
21-apr-16
21-apr-16
0-jan-00
0-jan-00
optiejaren
1,00
1,00
1,00
0,00
0,00
looptijd
0,00
0,00
0,00
resterende looptijd geopteerd BTW
0,00
0,00
0,00
j
j
j
j
j
actuele huuropbrengst
4.860,00
4.800,00
4.860,00
0,00
0,00
markthuurwaarde gehuurde
4.320,00
4.800,00
4.860,00
0,00
0,00
540,00
0,00
0,00
0,00
0,00
0,00
0,00
0,00
0,00
0,00
verschil contante waarde opslag per m² i.v.m. BTW - nadeel
Kadastrale gegevens
Uw referentie: T/PB/160415
44
Uittreksel Kadastrale Kaart
42-42B
7131
41-41A
8855
8732 40
8829
Wilhelm
39-39A
inasing el
8733
7G
38
5796
37B-3
37A
7551 37
8183
36-36
8865
8902 35-35
6691
6748
6747
6746
6689
6744
6743
34-34D
6690
1
3
5
7
7928
7927
0m
Deze kaart is noordgericht Perceelnummer 25 Huisnummer Vastgestelde kadastrale grens Voorlopige kadastrale grens Administratieve kadastrale grens Bebouwing Overige topografie Voor een eensluidend uittreksel, Apeldoorn, 15 april 2016 De bewaarder van het kadaster en de openbare registers
12345
5m
25 m
Schaal 1:500 Kadastrale gemeente Sectie Perceel
BREDA B 7551
Aan dit uittreksel kunnen geen betrouwbare maten worden ontleend. De Dienst voor het kadaster en de openbare registers behoudt zich de intellectuele eigendomsrechten voor, waaronder het auteursrecht en het databankenrecht.
9
11
PTA-Verklaring Taxateurs Pascal van Boxtel MSRE MRICS RRV RTsv en Michiel F.W. Verberne RM/RT van RSP Taxaties & Vastgoedadvies B.V. te ‘s-Hertogenbosch verklaren hierbij voor NIBC Bank N.V. taxatieactiviteiten te hebben uitgevoerd conform de ‘International Valuation Standards’ (IVS, 2011) en de ‘Taxatierichtlijn NIBC Vastgoed Hypotheek en daarbij te hebben gehandeld volgens de ethische normen zoals vastgelegd in de ‘Rules of Conduct’ van het RICS. Taxateurs hebben bovendien grondig kennis genomen van het PTA-rapport: ‘Goed gewaardeerd vastgoed’ (juni 2013) en heeft gehandeld naar de geest van de 28 aanbevelingen uit dit rapport. Taxateurs verklaren hieromtrent in het bijzonder: Onafhankelijkheid -
De scheiding tussen hun makel- en taxatieactiviteiten geborgd te hebben.
-
De scheiding tussen Taxateur - Object en Taxateur - Opdrachtgever geborgd te hebben en in termen van onafhankelijkheid de handen vrij te hebben voor deze taxatieopdracht.
-
In geval van hertaxatieopdracht: Niet vaker dan zes opeenvolgende keren taxaties te hebben uitgevoerd voor de betreffende Object-Klant/NIBC vastgoed Hypotheek-combinatie.
-
In geval van een taxatieopdracht voor een Klant met een Bijzonder Beheer-achtergrond: Niet eerder taxatieactiviteiten te hebben uitgevoerd voor deze Klant noch voor object-klant/NIBC vastgoed Hypotheek-combinatie.
-
Niet meer dan 25% van hun totale taxatieomzet verkrijgt uit de opdrachtcombinatie: NIBC Vastgoed hypotheek– Eigenaar – Koper – Verkoper.
-
Dat hun overige dienstverlening aan de opdrachtcombinatie: NIBC Vastgoed Hypotheek – Eigenaar – Koper – Verkoper de omzetverhouding 70:30 (Taxatie: Overige diensten) niet overschrijdt. Educatie
-
Ingeschreven te zijn in een taxateursregister en zich te conformeren aan de betreffende opleidings- en permanente educatie-eisen.
-
Deze taxatieopdracht te hebben uitgevoerd in een deelmarkt waarin zij gespecialiseerd zijn.
-
Te beschikken over actuele kennis binnen hun specialisme en deze kennis actief in stand houden door: RICS, NRVT en VastgoedCert, voldoend aan de eisen van permanente educatie. Werkzaamheden en rapportage
-
Bekend te zijn met het doel van de taxatie: Financieringsbeslissing NIBC Vastgoed Hypotheek en de scope van de werkzaamheden op dit doel heeft afgestemd.
-
De diepgang van de verrichte werkzaamheden (full taxatie) is afgestemd op het doel van de taxatieopdracht zonder enige/met de volgende aanvullingen en/of afwijkingen: Niet van toepassing.
-
Het huidige en meest gangbare toegestane gebruik te hebben gewaardeerd, uitgedrukt in een liquide waarde die aansluit bij de financieringscasus van de NIBC Vastgoed Hypotheek. Kwaliteit
-
De taxatieopdracht en daarmee gepaard gaande werkzaamheden en (verkregen) informatie op een dusdanige manier te hebben geadministreerd dat een gekwalificeerde derde de taxatieopdracht op elk gewenst moment kan overnemen en de werkzaamheden conform het gestelde in deze verklaring kan voortzetten.
-
Dit taxatierapport aan een ‘tweedelezing’ te hebben onderworpen en bij ondertekening het ‘vier-ogen’-principe te hebben toegepast met in het taxatierapport genoemde gekwalificeerde taxateur die voldoende kennis heeft van het specifieke object.
Onroerende zaakwaardering
11
Toelichting afwijking PTA-verklaring Indien u gedurende het taxatieproces en/of bij het opstellen van het taxatierapport op bepaalde punten niet (geheel) heeft kunnen voldoen aan het gestelde in de verklaring, bent u verplicht dit hierbij nader toe te lichten. Niet van toepassing. Ondertekening Plaats, datum
’s-Hertogenbosch, 17 mei 2016
Naam taxateurs
Michiel F.W. Verberne RM RT en Pascal van Boxtel MSRE MRICS RRV RTsv
Handtekening
***
Onroerende zaakwaardering
12
