Werk aan de woning! Aan de slag met energie in uw huurwoning
Een informatieve brochure
Inhoudsopgave
Vooraf
Vooraf – Inleiding – Eigen verbruik – De Buurtenergiewinkel – Aanpassingen aan uw woning
Inleiding Voor u ligt de informatie brochure ‘Werk aan de woning!’ Hier in vindt u handige informatie over wat u als huurder moet weten over energiebesparing in uw huurwoning. Energiebesparende maatregelen kunnen niet alleen het wooncomfort verbeteren maar mogelijk ook een besparing in de portemonnee betekenen. Daarnaast draagt u ook nog eens bij aan een beter milieu. Mocht u na het lezen nog vragen of opmerkingen hebben, twijfel dan niet om contact op te nemen met het Wijksteunpunt Wonen (WSWonen). Dit geldt vooral als u besluit een overleg of procedure met uw verhuurder aan te gaan. Het WSWonen biedt gratis onafhankelijke ondersteuning en advies. Op www. buurtenergiewinkelzuid.nl voegen we handige achtergrondinformatie, internetlinks en voorbeeldbrieven toe om uw verder op weg te helpen.
De routes – Achterstallig onderhoud en gebreken – Doe het zelf via de 'ZAV-route' – Besparen met de wet via de '7:243-route' Aan de slag! – Hoe benader ik mijn verhuurder? – Een informerende brief – Direct voorstel aan uw verhuurder – De reactie van uw verhuurder – Samen besparen – Zonnepanelen
Eigen verbruik Gemiddeld bestaat tweederde van uw energierekening uit gaskosten. Het overgrote deel daarvan komt door stookkosten. De thermostaat een graad lager zetten kan op jaarbasis al 7% op uw verwarmingskosten schelen. U kunt met kleine aanpassingen al een hoop bereiken. Zo kunt u, als u een radiator heeft, achter
de radiatoren folie plakken waardoor de warmte niet via de muren naar buiten ontsnapt. U kunt investeren in verlichting die minder elektriciteit verbruikt zoals Ledlampen. Ook tocht-strips zijn (mits goed aangebracht) een uitkomst in oude tochtige woningen. U moet dan wel zorgen voor voldoende ventilatie. Meer advies over gebruiksgedrag en ventilatie kunt u vinden op de website van de Buurtenergiewinkel. De Buurtenergiewinkel Bent u op zoek naar uitgebreid en persoonlijk advies over uw energieverbruik, energienota en simpele energieaanpassingen aan uw woning? Dan bent u welkom om langs te komen bij het spreekuur van de Buurtenergiewinkel. Het doel van de Buurtenergiewinkel is bewoners helpen hun woning energiezuiniger te maken zodat de woonlasten omlaag kunnen. U kunt ook direct contact opnemen met het WSWonen voor een energiecheck. Bij een energiecheck komt er een van onze medewerkers kijken naar wat de mogelijkheden voor energiebesparing in uw huis zijn.
3
Wijksteunpunt Wonen Zuid
Aanpassingen in uw woning Een belangrijk gedeelte van wat er te besparen valt hangt af van de staat van uw woning. Vaak kan er in overleg met de verhuurder een aanpassing voor energieverbetering worden aangebracht. Een energiezuinige woning betekent meer wooncomfort en minder energie-verbruik. De verhuurder
heeft hier ook een belang bij omdat een goed onderhouden woning meer waard is. Toch kan het voorkomen dat er onderhandeld moet worden met de verhuurder. Soms moeten de maatregelen afgedwongen worden via de rechter. In beide gevallen kan het WSWonen u hierbij ondersteunen.
De routes Zodra u besluit werk te willen maken van energiebesparing door aanpassingen in uw woning kan het zijn dat u dit met uw verhuurder moet overleggen. Is het voor u nog niet duidelijk welke aanpak het beste is, dan kan de eerste stap zijn een energiecheck te laten uitvoeren door een medewerker van het WSWonen. De uitslag van de energiecheck kan verduidelijken welke route u het beste kunt volgen. Wij maken in deze brochure het onderscheid tussen verschillende routes om tot energiebesparing te komen met uw verhuurder. Bij elke route voegen we een of meerdere voorbeelden toe om u een beeld te geven hoe het volgen van het traject er in de praktijk uit kan zien. Achterstallig onderhoud en gebreken Deze route is van toepassing zodra er in uw woning sprake is van achterstallig onderhoud. Het verhelpen van achterstallig onderhoud staat in principe los van de wens tot een meer energiezuinige woning. Doe het zelf via de 'ZAV-route’ Hier gaat het om voorzieningen die u zelf kunt aanbrengen of laten aanbrengen zonder dat uw verhuurder hier aan
meebetaalt. We maken dan onderscheid tussen aanpassingen die u zonder overleg kan nemen en maatregelen waar meer bij komt kijken. Besparen met de wet via de ‘7 :243 route’ Via deze route is het mogelijk om met behulp van de wet ‘BW 7: 243’ een voorstel aan uw verhuurder te doen voor energieverbeteringen met als tegenprestatie een redelijke huurverhoging.
5
Achterstallig onderhoud en gebreken Tijdens een energiecheck kan blijken dat er achterstallig onderhoud in uw woning aanwezig is waar u mee naar uw verhuurder kunt stappen. In principe valt al het onderhoud voor de rekening van uw verhuurder, met uitzondering van kleine gebreken. Een kier in een raamkozijn die groter is dan 8 millimeter hoort doorgaans bij onderhoud wat de verhuurder moet plegen. Door het dichten van zo'n kier kunnen er al stookkosten bespaard worden.
6
vonden om de kozijnen te vervangen en de schimmel te verhelpen.
verbetering maar om het verhelpen van achterstallig onderhoud.
Dit is dan meteen een gelegenheid om ook dubbelglas te plaatsen. Let wel: voor het plaatsen van dubbelglas kan een huurverhoging gevraagd worden. Voor het herstel van de kozijnen niet.
U bent als huurder verplicht achterstallig onderhoud en ernstige gebreken te melden. De Huurcommissie verlaagt de huurprijs alleen als ze onderhoudsgebreken in de woning constateert en oordeelt dat de onderhoudsgebreken ernstig genoeg zijn voor een huurverlaging. In het Ge-
CV ketel
Verder kan de achterstallige onderhoudsroute interessant zijn zodra u … … in de eerste plaats het meeste hinder ondervindt van onderhoudsgebreken. … niet zelf de gebreken dient te verhelpen.
Een ander voorbeeld: Uw CV-ketel heeft kuren maar het is een oude ketel met een laag rendement waardoor het weinig zin heeft om deze nog te repareren. Doordat u dit gebrek aankaart bij de verhuurder heeft u direct een ingang om voor te stellen een meer energiezuinige HR ketel te plaatsen, waardoor uw stookkosten omlaag gaan.
Van achterstallig onderhoud tot woningverbetering
Huurverlaging bij onderhoudsgebreken
Achterstallig onderhoud kan ook een ingang bieden om grotere maatregelen te realiseren. Stel u heeft last van een koude huiskamer omdat u geen dubbele beglazing heeft. Daarnaast heeft u ook nog eens verrotte kozijnen en ernstige schimmel in uw keuken omdat deze moeilijk te ventileren is. Door het doen van een gebrekenmelding wordt de verhuurder bereid ge-
U kunt in aanmerking komen voor een huurverlaging, tenminste; als er sprake is van gebreken die u schaden in uw woongenot zoals bijvoorbeeld tocht, kou of vocht. Als uw verhuurder binnen 6 weken na schriftelijke melding de onderhoudsgebreken niet verholpen heeft, kunt u tijdelijke huurverlaging aanvragen bij de Huurcommissie. Het gaat hier dus niet om een woning-
Werk aan de woning!
Wijksteunpunt Wonen Zuid
brekenboek Huurcomissie kunt u opzoeken welke onderhoudsklachten als ernstig worden beschouwd. Voor het gebrekenboek kunt u op de website van de huurcommissie terecht.
Doe het zelf via de 'ZAV-route' Aanpassingen die u zelf aan uw woning doet heten zogenaamde “Zelf Aangebrachte Voorzieningen” - of wel ZAV's. ZAV's gaan over een verbetering aan de woning die u zelf voor eigen kosten doet of laat uitvoeren door derden. Uw verhuurder is dus niet verantwoordelijk voor deze aanpassingen. Het gaat er om of de verhuurder wel of niet toestemming geeft. Bij zelf aangebrachte voorzieningen komt er een zekere aansprakelijkheid kijken. Wat nou precies wel en niet mag kan ingewikkeld zijn en soms variëren per verhuurder.
Waarom kiezen voor de ZAV-route? Kiezen voor ZAV kan een interessante optie zijn in het geval dat … … u bereid bent zelf geld te investeren in aanpassingen aan uw woning … u zelf in staat bent bepaalde aanpassingen aan te (laten) brengen … u verwacht nog een langere tijd in uw woning te verblijven … u beslist geen aanpassing door uw verhuurder wil laten aanbrengen tegenover een huurverhoging.
8
Werk aan de woning!
Ik wil iets in mijn woning veranderen, hoe pak ik dit aan? In principe staat het u vrij om iets in uw woning te veranderen, maar dan moet dat uiteraard deskundig worden uitgevoerd. Een ZAV moet op de juiste wijze en met deugdelijke materialen worden uitgevoerd. Dit is een belangrijk punt voor u als huurder om te weten, mocht u zelfstandig iets willen veranderen aan de woning. Zolang u in de woning woont, bent u aansprakelijk voor de eventuele schade.
Wijksteunpunt Wonen Zuid
of ongedaan kunnen worden gemaakt door de verhuurder heeft u wel toestemming nodig. Vaak gaat het om meer ingrijpende veranderingen in de woning. U moet dan denken aan maatregelen zoals… … Dakisolatie … Vloerisolatie … Dubbele beglazing … Het plaatsen van een nieuwe ketel … Het plaatsen van een isolerende voorzetwand
Toestemming van de verhuurder U hoeft geen toestemming te vragen voor een ZAV aan de binnenkant van uw woning als deze zonder noemenswaardige kosten door de verhuurder eenvoudig verwijderd kan worden. Helaas geeft de wet geen duidelijke beschrijving over wat noemenswaardige kosten zijn. Maar in het kader van energiebesparing kunt u denken aan... … Radiatorfolie aanbrengen … Het plaatsten van een brievenbusborstel … Het aanbrengen van tochtstrips Voor andere gevallen die niet zonder noemenswaardige kosten verwijderd
Toestemming van de verhuurder Indien de verhuurder toestemming weigert kan de huurder toestemming aan de kantonrechter vragen. De rechter wijst de vordering in ieder geval toe, als het om een voorziening gaat die de verhuurbaarheid van het gehuurde niet schaadt en niet tot een waardedaling van het gehuurde kan leiden. De rechter kan aan de machtiging voorwaarden verbinden, zoals het verhogen van de huurprijs als de voorzieningen daartoe aanleiding geven. Dit komt voor wanneer de verhuurder ook kosten bijdraagt bij het aanbrengen van de voorziening.
Voorbeeld A Slechte isolatie zorgt voor tocht en kou in uw woonkamer. Omdat het aanbrengen van tochtstrips geen ingewikkelde klus is en relatief goedkoop kiest u ervoor om dit zelf te doen. Bovendien is het voor de verhuurder weinig moeite om deze aanpassing te verwijderen als u de woning heeft verlaten. Voorbeeld B U woont op de begane grond en s’ winters heeft u veelal last van koude voeten. Zelf kent u toevallig een bedrijf dat vloerisolatie kan aanbrengen voor een goede prijs. Omdat u er van uit gaat dat u de komende tijd in uw woning wilt blijven besluit u zelf de investering te doen. Omdat uw stookkosten nu zijn verminderd met 10 tot 15 % haalt u de investering er binnen ongeveer 10 jaar uit. U heeft wel toestemming nodig. Let op: De meeste woningbouwcorporaties hebben hun eigen ZAV-beleid. Deze kunt u vinden op hun website.
9
Besparen met de wet via de '7:243-route' Artikel 243 van het burgerlijk wetboek 7 is in het leven geroepen om huurders een handvat te geven in hun wens tot energiezuiniger wonen. Het is mogelijk om een voorstel te doen aan uw verhuurder om de energiebesparende maatregelen uit te laten voeren. Er staat dan wel een redelijke huurverhoging tegenover. Niet allerminst omdat uw woongenot er op vooruit gaat. U bespaart ook op uw energierekening. De verhuurder kan deze huurverhoging gebruiken om de kosten van de voorziening af te betalen. Een groot verschil tussen de 7:243 route en andere routes is dat deze wet in het bijzonder gaat over energiebesparing. Een voorstel kan interessant zijn voor uw situatie zodra… … u deze maatregelen niet zelf kunt nemen of wilt betalen … u bereid bent een redelijke huurverhoging te betalen … u de verantwoording van de voorziening liever bij uw verhuurder wilt leggen De 7:243 wet is van toepassing op de volgende energetische maatregelingen: Dakisolatie, gevelisolatie en dubbele beglazing
10
Werk aan de woning!
Vloerisolatie van de vloer boven de kruipruimte van een beganegrondwoning Het vervangen van een CV ketel van meer dan 10 jaar oud door een CV ketel met een opwekkingsrendement van minimaal 80% De 7:243 route kan op verschillende manieren verlopen. Dat is ook sterk afhankelijk van het soort aanpassing, en de reactie van uw verhuurder. Om u een idee te geven vindt u hieronder een voorbeeld van hoe de 7:243-route kan verlopen. Een voorbeeld Uw ketel is een verouderd model waardoor uw gasverbruik vooral in de wintermaanden hoog oploopt. Zelf heeft u op dit moment niet het geld om te investeren in een nieuwe ketel. Omdat het plaatsen van een meer zuinige ketel geld oplevert doet u een voorstel aan uw verhuurder om deze te laten vervangen tegen een redelijke huurverhoging. Door deze verhoging kan de verhuurder de extra investering bovenop de vervangingskosten terugverdienen over een periode van 10 tot 15 jaar, en betaalt u minder stookkosten waardoor er een win-winsituatie ontstaat.
Aan de slag! Zoals duidelijk wordt in deze brochure zijn er dus meerdere routes om tot energiebesparing te komen; zelfstandig of in samenspraak met uw verhuurder. Zodra u bekend bent met de verschillende routes is het gemakkelijker te bepalen welke route u wilt bewandelen. Het komt ook voor dat de routes gecombineerd zijn, en u zowel een voorstel doet aan uw verhuurder op basis van de wet 7:243 als ZAV. Bijvoorbeeld: Misschien wilt u toestemming voor het zelf plaatsen van vloerisolatie, maar laat u de dubbele beglazing liever over aan uw verhuurder.
Hoe benader ik mijn verhuurder? Zodra u met uw verhuurder heeft besproken samen tot energiebesparende maatregelen te komen is het gebruikelijk dat er onderhandeld moet worden. Voor elke situatie geldt in ieder geval hetzelfde; het begint met een brief of email naar uw verhuurder.
Een informerende brief Het kan zijn dat u liever eerst vrijblijvend contact wilt opnemen met uw verhuurder zonder dat er meteen een concreet voorstel wordt gedaan. U kunt dan een informerende brief
12
Werk aan de woning!
sturen waar u aangeeft samen met uw verhuurder te willen zoeken naar mogelijkheden. Dit is meestal wel een langzamer proces omdat er bij een informerende brief nog niet concreet iets wordt voorgesteld. Meer informatie hierover meer op de website van de Buurtenergiewinkel. U kunt beginnen door uw verhuurder te informeren met de vraag... … of er al plannen zijn om (energetische) maatregelen te treffen … welke mogelijkheden er zijn ten aanzien van energiebesparende maatregelen. … of de verhuurder meer informatie heeft over de energiebesparende maatregelen.
Direct een voorstel aan uw verhuurder Zodra u direct een voorstel doet aan uw verhuurder dan gaat u in onderhandeling met uw verhuurder. Soms kan het traject ook leiden tot een gang naar de rechter. Laat u zich hierdoor niet afschrikken. De relatie tussen huurder en verhuurder is nou eenmaal een zakelijke relatie waar beidepartijen rechten en plichten hebben op basis van de wet.
Wijksteunpunt Wonen Zuid
Bij een voorstel op basis van 7:243 Om een concreet voorstel aan uw verhuurder te doen voor isolatie of een betere ketel, moet u een redelijk voorstel voor een huurverhoging doen. Wat redelijk is wordt voornamelijk bepaald door de investeringskosten die er aan de zijde van de verhuurder nodig zijn. Het traject ziet er bijvoorbeeld als volgt uit:
Stap 2: Een offerte U kunt ook een berekening laten maken voor een redelijke huurverhoging op basis van een offerte. Hierin kunt u de feitelijke situatie van uw woning beter tot zijn recht laten komen dan met standaard-bedragen. Er wordt een berekening gemaakt van een redelijke huurverhoging op basis van een offerte, overige kosten van de verhuurder, en een afschrijvingstermijn en rente. Dit kan worden berekend door een medewerker van het WSWonen. Als u stap 1 heeft genomen, kunt u stap 2 overslaan. Wij raden echter aan om na stap 1 (globale berekening) een eerste voorstel te sturen en tegelijkertijd een offerte op te vragen zodat u later nog concreter kan worden.
Stap 1: Een globale berekening Een energiecheck laten uitvoeren door een medewerker van het WSWonen. De medewerker onderzoekt de mogelijkheden en rekent investeringen op basis van standaardbedragen om naar een redelijke huurverhoging. De medewerker kan u ook informeren en ondersteunen bij vervolgstappen in het proces. Deze stap is niet noodzakelijk, u kunt ook gelijk door naar stap 2 of 3
Stap 3: Een brief aan de verhuurder De uitkomst van de berekening stuurt u naar uw verhuurder met het verzoek bepaalde maatregelen te nemen. De verhuurder krijgt een redelijk termijn om hier op te reageren. Bij geen reactie kunt u er nog eens achteraan bellen. Blijft een reactie uit, neem dan contact op met het WSWonen. Soms helpt een brief van een advocaat en anders kan het WS-
Bij de route Zelf Aangebrachte Voorzieningen Als blijkt dat de voorziening niet op tegenstand van uw verhuurder stuit dan dan komt het neer op het vragen van toestemming. Mocht uw verhuurder als nog geen toestemming verlenen terwijl uw voorstel voldoet aan de wet dan bestaat er de mogelijkheid om naar de rechter te stappen.
14
Werk aan de woning!
Wijksteunpunt Wonen Zuid
Wonen u helpen met een verzoekschriftprocedure bij de rechtbank. Voor een voorbeeldbrief van een redelijk voorstel aan de verhuurder zie ook de website van de de Buurtenergiewinkel
De reactie van uw verhuurder Zowel in het geval van een informerende brief als een direct voorstel kan uw verhuurder op verschillende manieren reageren. A) Uw verhuurder gaat akkoord met het voorstel zoals het door u wordt ingediend Leg het voorstel vast in een akkoord en laat deze eventueel nog nalezen door een medewerker van het WSWonen. B) Uw verhuurder gaat akkoord met het voorstel maar wil meer huurverhoging voor de te treffen maatregel In dit geval kunt u zelf onderhandelen over de hoogte van het maandelijkse bedrag of contact opnemen met het WSWonen. C) Uw verhuurder wijst het voorstel (gedeeltelijk) af Een reactie van de verhuurder kan zijn dat deze op dit moment geen investeringen wil doen, of geen aanpassingen wil hebben in de
16
Werk aan de woning!
woning. Op dat moment heeft u des de meer reden om te wijzen op de wet 7:243 of uw recht om zelf voorzieningen aan te brengen. Als uw verhuurder dan nog steeds weigert heeft u gronden om een procedure te starten. Bij geen reactie van uw verhuurder geldt hetzelfde.
Samen besparen Misschien hebben uw buren dezelfde klachten of wensen rond het thema energie. U staat meestal sterker ten opzichte van uw verhuurder als u nadrukkelijk namens meerdere bewoners in uw complex of straat de verhuurder aanspreekt. Het kan ook zijn dat er al een bewonerscommissie actief is die namens u overlegt met de verhuurder. Neem in dat geval even contact op met de bewonerscommissie voordat u contact opneemt met de verhuurder. Misschien kan de bewonerscommissie iets voor u betekenen, of u iets voor de bewonerscommissie. U bent niet verplicht om uw verhuurder te benaderen namens meerdere huurders. Het kan goed zijn dat u liever het traject doorloopt dat alleen op
uw woning van toepassing is. Een tussenoplossing is ook mogelijk. Zodra u een voorstel doet naar uw verhuurder voor alleen uw woning dan kunt u ook parallel een brief naar uw medebewoners sturen met de vraag of zij ook geïnteresseerd zijn. Het kan in ieder geval geen kwaad om uw medebewoners op de hoogte te houden van uw voortgang.
Zonnepanelen Tot slot is er de optie om als huurder aan te sturen op het plaatsen van zonnepanelen. In principe raden wij aan eerst te kijken naar mogelijkheden voor energiebesparing maar het kan ook heel goed dat zonnepanelen of een zonneboiler voordelig voor u uit kan pakken. U kunt zelf een vrijblijvende offerte aanvragen en daarmee eventueel u buren benaderen. Afdwingen via de wet BW 7:243 is niet mogelijk, dat is alleen van toepassing op bepaalde energiebesparende maatregelen, niet op maatregelen die energie opwekken. Zonnepanelen en ZAV Tenzij u een dakterras huurt heeft u geen wettelijke basis om toestemming voor het plaatsen van zonnepanelen af te dwin-
17
Wijksteunpunt Wonen Zuid
gen via de ZAV-route. Het dak valt dan simpelweg niet onder de gehuurde ruimte. Toch kunt u een vrijblijvend voorstel doen, of informeren bij uw verhuurder of deze plannen heeft ten aanzien van het opwekken van zonne-energie. Op de website van de Buurtenergiewinkel vindt u een aantal handige links om zelf en offerte op te vragen. Het is handig om deze alvast bij de hand te hebben zodra u hier met uw verhuurder over in gesprek gaat. Huren van de panelen "Soms bieden woningcorporaties zonnepanelen te huur of te koop aan. U betaalt dan bijvoorbeeld een extra bedrag aan servicekosten per maand of er komt een verhoging van de kale huur overeen. Deze verhoging compenseert uw weer met het geld dat wordt bespaart op uw energierekening door de opgewekte stroom. Wetgeving rondom zonnepanelen is redelijk ingewikkeld en niet alle verhuurders hebben standaard een plan of beleid liggen. Toch kan het de moeite waard zijn om deze optie met uw verhuurder te onderzoeken.
18
Werk aan de woning!
Samen opwekken Omdat buren dikwijls onder een dak zitten komt het voor dat meerdere bewoners gezamenlijk een installatie huren, kopen, of exploiteren. Ook hier geldt weer net als bij energiebesparing; het kan nooit kwaad om uw buren te betrekken of op de hoogte te houden. Kijk voor meer informatie hierover op de website van de Buurtenergiewinkel.
Contactgegevens De Buurtenergiewinkel Gevestigd in het Groen Gemaal in het Sarphatipark, ingang tegenover de Eerste Jan van der Heijdenstraat www.buurtenergiewinkelzuid.nl Spreekuur Energiebesparing Woensdag van 13.00 – 15.00 uur Telefoonnummer 020 – 664 13 50 E-mail:
[email protected] Wijksteunpunt Wonen Zuid telefoon: 020-6645383 http://www.wswonen.nl/zuid/contact/ Colofon tekst Mischa Meerburg, Oscar Vrij foto's: o.m. Mischa Meerburg Amsterdam, oktober 2014
