Werk aan de woning voor huurders die aan de slag willen met energiebesparing
Een informatieve brochure voor huurders over het aanbrengen van verbeteringen, die leiden tot besparing van energie en verhoging van uw wooncomfort.
Werk aan de woning voor huurders die aan de slag willen met energiebesparing
3
Vooraf
Wijksteunpunt Wonen
A
msterdam kent veel slecht geïsoleerde woningen. Met bouwkundige ingrepen kan heel wat energie bespaard worden. Denk aan het aanbrengen van isolatieglas, zuinige verwarmingsinstallaties of het isoleren van gevels, vloeren en daken. Energiebesparende maatregelen leiden tot een hoger wooncomfort en dragen bij aan lagere woonlasten. Gemiddeld bestaat 50% van uw energierekening uit kosten voor verwarming, is 17% voor warm water en 30% voor stroom.
Aandelen in de energierekening voor een gemiddeld Nederlands huishouden in 2013
verwarming: 50% warm water: 17% stroom: 30% overig: 3%
Zelf kunt u besparen op uw energielasten door bewuster om te gaan met het
4
Werk aan de woning
verbruik in huis. Zet de verwarming eerder uit, de thermostaat een graadje lager of ga wat korter onder de douche. Ook kunt u door kleine klussen in huis verder besparen, bijvoorbeeld door tocht te weren met tochtband, tochtdorpels en brievenbusborstels of het aanbrengen van radiatorfolie achter CV radiatoren. Meer tips voor zelf besparen vindt u in de Wijksteunpunt Wonen folder “24 tips om zelf aan de slag te gaan met energiebesparing”. Met deze brochure wordt u op weg geholpen bij het overleg met de verhuurder over het laten uitvoeren, of zelf uitvoeren van bouwkundige verbeteringen. Een belangrijk gedeelte van wat er te besparen valt hangt af van de staat van uw woning. Vaak kan er in overleg met de verhuurder een aanpassing voor energieverbetering worden aangebracht. Een energiezuinige woning betekent meer wooncomfort en minder energieverbruik. De verhuurder heeft hier ook een belang bij, omdat een goed onderhouden woning meer waard is. Toch kan het voorkomen dat er onderhandeld moet worden met de verhuurder. Soms moeten de maatrege-
Hoge energierekening?
24 tips om zelf aan de slag te gaan met
energiebesparing
Stookt u voor de muSSen buiten? Zonder veel kosten te maken, kunt u zelf al veel doen om uw energierekening te verlagen. In deze folder vindt u tips om te besparen op uw gas- en elektraverbruik. Wilt u ingrijpender aan de slag met isolatie, dubbel glas en uw CV? Neem dan contact op met het Wijksteunpunt Wonen en vraag om de energiecheck bij u thuis.
len afgedwongen worden via de rechter. In beide gevallen kan het Wijksteunpunt Wonen u van advies of ondersteuning voorzien. Is het voor u nog niet duidelijk welke aanpak het beste is, dan kan de eerste stap zijn een energiecheck te laten uitvoeren door een medewerker van het Wijksteunpunt Wonen. De Energiecheck geeft inzicht in de mogelijkheden die er zijn om bouwkundige verbeteringen uit te voeren en om zelf besparende maatregelen te treffen. De uitslag
van de energiecheck kan verduidelijken welke stappen u het beste kunt zetten. In deze brochure beschrijven we drie mogelijkheden: Achterstallig onderhoud laten verhelpen en daarmee tocht- en vochtproblemen oplossen. Een voorstel voor zelf aangebrachte verbeteringen. Een redelijk voorstel voor verbeteringen aan te brengen door de verhuurder.
5
Achterstallig onderhoud en gebreken
Wijksteunpunt Wonen
teringen aangebracht worden is een huurverhoging hiervoor mogelijk.
adviseren over uw situatie en wat u kunt ondernemen. Zie de contactgegevens op de achterzijde.
Huurverlaging bij onderhoudsgebreken
T
ijdens een energiecheck kan blijken, dat er achterstallig onderhoud in uw woning aanwezig is dat leidt tot tochtklachten of vocht- en schimmelproblemen op plaatsen waar warmte uit de woning weglekt (‘koudebruggen’). De verhuurder is verantwoordelijk voor het onderhoud met uitzondering van het ‘gering en dagelijks onderhoud’. Een kleine kier in het raamkozijn kunt u zelf met tochtband vullen. Is het raam echter verzakt of verrot en ontstaan er daardoor grote kieren dan is de verhuurder verantwoordelijk voor herstel. Een verwarmingsketel dient door de huurder periodiek bijgevuld te worden. Is de ketel echter
6
Werk aan de woning
oud en vaak in storing, dan dient de verhuurder voor vervanging van de ketel te zorgen. Achterstallig onderhoud kan ook een ingang bieden om verbeteringen te treffen. Als een kozijn zodanig versleten/verrot is dat het vervangen moet worden, is het plaatsen van isolatieglas relatief eenvoudig en betaalbaar. Het voorkomen van tocht kan zomaar 5% besparing op de energierekening betekenen. Als een CV ketel vervangen moet worden is het raadzaam te bezien of er een ketel met een hoger rendement geplaatst kan worden. De kosten van het onderhoud en reparatie zijn geheel voor rekening van de verhuurder. Als er tegelijk verbe-
U kunt in aanmerking komen voor een huurverlaging, tenminste: als er sprake is van gebreken die u schaden in uw woongenot zoals bijvoorbeeld tocht, kou of vocht. Als uw verhuurder binnen 6 weken na schriftelijke melding de onderhoudsgebreken niet verholpen heeft, kunt u tijdelijke huurverlaging aanvragen bij de Huurcommissie. Het gaat hier dus niet om een woningverbetering maar om het verhelpen van achterstallig onderhoud. U bent als huurder verplicht achterstallig onderhoud en ernstige gebreken te melden. De Huurcommissie verlaagt de huurprijs alleen als ze onderhoudsgebreken in de woning constateert en oordeelt dat de onderhoudsgebreken ernstig genoeg zijn voor een huurverlaging. In het Gebrekenboek Huurcommissie kunt u opzoeken welke onderhoudsklachten als ernstig worden beschouwd; kijk hiervoor op de website www.huurcommissie.nl Laat u bij het Wijksteunpunt Wonen
7
Doe het zelf via zelf aangebrachte verbeteringen
A
8
anpassingen die u zelf aan uw woning doet heten zogenaamde “Zelf Aangebrachte Voorzieningen” - of wel ZAV. ZAV-regels gaan over een verbetering aan de woning die u zelf op eigen kosten aanbrengt of laat uitvoeren door derden. Denk in verband met energiebesparing aan het plaatsen van isolatieglas of voorzetramen, het isoleren van de binnenzijde van het dak van de zolder, of het isoleren van de begane-grondvloer. Als de verhuurder niet wil investeren, u zelf wat geld achter de hand heeft, en u voorziet nog langere tijd in de woning te wonen, dan kan een ZAV een goede optie zijn.
de huurder krijgt bij het verlaten van de woning na korte of langere tijd. Meestal wordt een verbetering in 10 jaar afgeschreven; na 10 jaar is de overname door de verhuurder kosteloos.
Voor een ZAV die verder gaat dan een klein klusje en die niet zonder noemenswaardige kosten ongedaan gemaakt kan worden, is toestemming van de verhuurder vereist. De verhuurder kan deze toestemming weigeren als de verandering ondeskundig of onveilig wordt uitgevoerd, of als deze de verhuurbaarheid van de woning schaadt. Een goed uitgevoerde ZAV is een verbetering van de woning en is daarom ook wat waard. In de regel wordt er vooraf een afspraak gemaakt met de verhuurder welke vergoeding
In principe staat het u vrij om iets in uw woning te veranderen, maar dan moet dat uiteraard deskundig worden uitgevoerd. Een ZAV moet op de juiste wijze en met deugdelijke materialen worden uitgevoerd. Dit is een belangrijk punt voor u als huurder om te weten, mocht u zelfstandig iets willen veranderen aan de woning. Zolang u in de woning woont, bent u aansprakelijk voor de eventuele schade.
Werk aan de woning
De volgende punten zijn daarom belangrijk: Vraag vooraf schriftelijk toestemming aan de verhuurder voordat u begint. Zorg dat de klus deskundig wordt uitgevoerd en bewaar alle bonnen. Maak afspraken over een eventuele vergoeding die de verhuurder aan u betaalt als u binnen bepaalde tijd de huur opzegt.
Toestemming van de verhuurder
Wijksteunpunt Wonen
weigert kan de huurder toestemming aan de kantonrechter vragen. De rechter wijst de vordering in ieder geval toe, als het om een voorziening gaat die de verhuurbaarheid van het gehuurde niet schaadt en niet tot een waardedaling van het gehuurde kan leiden. De rechter kan aan de machtiging voorwaarden verbinden, zoals het verhogen van de huurprijs als de voorzieningen daartoe aanleiding geven. Dit komt voor wanneer de verhuurder ook kosten bijdraagt bij het aanbrengen van de voorziening.
Voorbeeld U woont op de begane grond en ’s winters heeft u veelal last van koude voeten. Zelf kent u een bedrijf dat vloerisolatie kan aanbrengen voor een goede prijs. Omdat u er van uit gaat dat u de komende tijd in uw woning wilt blijven besluit u zelf de investering te doen. Omdat uw stookkosten nu zijn verminderd met 10 tot 15 % haalt u de investering er binnen ongeveer 10 jaar uit. U heeft wel toestemming nodig. Let op: De meeste woningcorporaties hebben hun eigen ZAV-beleid. Deze kunt u vinden op hun website.
Indien de verhuurder toestemming
9
Een redelijk voorstel aan de verhuurder
Aan de slag
Z
H
et is mogelijk om een voorstel te doen aan uw verhuurder om de energiebesparende maatregelen uit te laten voeren. Er staat dan wel een redelijke huurverhoging tegenover. Niet allerminst omdat uw woongenot er op vooruit gaat. U bespaart ook op uw energierekening. De verhuurder kan deze huurverhoging gebruiken om de kosten van de voorziening af te betalen. Volgens de wet (art 243 van het burgerlijk wetboek 7) is de verhuurder verplicht om serieus in te gaan op een schriftelijk voorstel van de huurder om energiebesparende maatregelen te treffen. Dit heeft alleen betrekking op dakisolatie, gevelisolatie, isolatie begane grond vloer en vervangen
10
Werk aan de woning
van een CV ketel ouder dan 10 jaar door CV ketel met rendement van minimaal 80%.
Een voorbeeld Uw ketel is een verouderd model waardoor uw gasverbruik vooral in de wintermaanden hoog oploopt. Zelf heeft u op dit moment niet het geld om te investeren in een nieuwe ketel. Omdat het plaatsen van een meer zuinige ketel geld oplevert doet u een voorstel aan uw verhuurder om deze te laten vervangen tegen een redelijke huurverhoging. Door deze verhoging kan de verhuurder de extra investering bovenop de vervangingskosten terugverdienen over een periode van 10 tot 15 jaar, en betaalt u minder stookkosten.
oals duidelijk wordt in deze brochure, zijn er dus meerdere manieren om tot energiebesparing te komen; zelfstandig of in samenspraak met uw verhuurder. Mogelijk kunt u ook verschillende aanpakken combineren, en kunt u zowel een redelijk voorstel doen aan uw verhuurder (op basis van de wet 7:243) als een zelf aangebrachte voorziening aanbrengen. Bijvoorbeeld: Misschien wilt u toestemming voor het zelf plaatsen van dubbele beglazing, maar laat u vloerisolatie liever over aan uw verhuurder.
Hoe benader ik mijn verhuurder? Zodra u met uw verhuurder heeft afgesproken om samen tot energiebesparende maatregelen te komen, is het gebruikelijk dat er onderhandeld wordt. Voor elke situatie geldt in ieder geval: begin met een brief of e-mail naar uw verhuurder.
Een informerende brief Het kan zijn dat u liever eerst vrijblijvend contact wilt opnemen met uw verhuurder zonder dat er meteen een concreet voorstel wordt gedaan. U kunt dan een informerende brief stu-
Wijksteunpunt Wonen
ren, waarin u aangeeft samen met uw verhuurder te willen zoeken naar mogelijkheden. Dit kost wel wat meer tijd omdat er bij een informerende brief nog geen concreet voorstel gedaan wordt. Voordeel is dat u de verhuurder niet direct voor het blok zet en er meer ruimte is om er samen uit te komen.
Direct een voorstel aan uw verhuurder Zodra u direct een voorstel doet aan uw verhuurder gaat u in onderhandeling met uw verhuurder. Soms kan het traject ook leiden tot een gang naar de rechter. Laat u zich hierdoor niet afschrikken. De relatie tussen huurder en verhuurder is nou eenmaal een zakelijke relatie waar beide partijen rechten en plichten hebben op basis van de wet.
Bij voorstel voor zelf aangebrachte verbeteringen Als blijkt dat de verbetering niet op tegenstand van de verhuurder stuit, dan heeft u alleen een schriftelijke toestemming nodig. Mocht u verhuurder geen toestemming willen verlenen, terwijl uw voorstel voldoet aan de wet, dan bestaat de mogelijkheid voor u om naar de rechter te stappen. >>>
11
Aan de slag
Bij een redelijk voorstel aan de verhuurder (op basis van 7:243) Om een concreet voorstel aan uw verhuurder te doen voor isolatie of een betere ketel, moet u ook een redelijk voorstel voor een huurverhoging doen. Wat redelijk is wordt voornamelijk bepaald door de investeringskosten die er aan de zijde van de verhuurder nodig zijn. Het traject kan er als volgt uitzien: Stap 1: Een globale berekening. Een energiecheck laten uitvoeren door een medewerker van het WSWonen. De medewerker onderzoekt de moge-
12
Werk aan de woning
Wijksteunpunt Wonen
lijkheden en rekent investeringen op basis van standaardbedragen om naar een redelijke huurverhoging. De medewerker kan u ook informeren en ondersteunen bij vervolgstappen in het proces. Deze stap is niet noodzakelijk, u kunt ook gelijk door naar stap 2 Stap 2: Een offerte. U kunt ook een berekening laten maken voor een redelijke huurverhoging op basis van een offerte. Hierin kunt u de feitelijke situatie van uw woning beter tot zijn recht laten komen dan met standaard bedragen. Een medewerker van het
Wijksteunpunt Wonen kan een berekening maken van een redelijke huurverhoging op basis van een offerte, overige kosten van de verhuurder, en een afschrijvingstermijn en rente.
brief van een advocaat en anders kan het Wijksteunpunt Wonen u helpen met een verzoekschriftprocedure bij de rechtbank.
De reactie van uw verhuurder Stap 3: Een brief aan de verhuurder. De uitkomst van de berekening stuurt u naar uw verhuurder met het verzoek bepaalde maatregelen te nemen. De verhuurder krijgt een redelijke termijn om hier op te reageren. Bij geen reactie kunt u er nog eens achteraan bellen. Blijft een reactie uit, neem dan contact op met het Wijksteunpunt Wonen. Soms helpt een
Zowel in het geval van een informerende brief als een direct voorstel kan uw verhuurder op verschillende manieren reageren. A) Uw verhuurder gaat akkoord met het voorstel zoals het door u wordt ingediend. Leg het voorstel vast in een akkoord en laat deze eventueel nog nalezen door een medewerker van het Wijksteunpunt Wonen. >>>
13
Aan de slag B) Uw verhuurder gaat akkoord met het voorstel maar wil meer huurverhoging voor de te treffen maatregel. In dit geval kunt u zelf onderhandelen over de hoogte van het maandelijkse bedrag of het Wijksteunpunt Wonen vragen u hierin te adviseren. C) Uw verhuurder reageert helemaal niet, of wijst het voorstel (gedeeltelijk) af, bijvoorbeeld omdat hij/zij op dit moment geen investeringen wil doen, of geen aanpassingen wil hebben in de woning. Op dat moment heeft u des de meer reden om te wijzen op de wet 7:243 of uw recht om zelf voorzieningen aan te brengen. Als uw verhuurder dan nog steeds weigert heeft u gronden om een procedure te starten.
Samen besparen Misschien hebben uw buren dezelfde klachten of wensen voor energiebesparende maatregelen. U staat sterker ten opzichte van uw verhuurder als u nadrukkelijk namens meerdere bewoners in uw complex of straat de verhuurder aanspreekt. Het kan ook zijn dat er al een bewonerscommissie actief is die overlegt met
14
Werk aan de woning
Wijksteunpunt Wonen
de verhuurder. Neem in dat geval even contact op met de bewonerscommissie voordat u contact opneemt met de verhuurder. Misschien kan de bewonerscommissie iets voor u betekenen, of u iets voor de bewonerscommissie. Het kan goed zijn dat u liever het traject doorloopt dat alleen op uw woning van toepassing is. U bent niet verplicht om uw verhuurder te benaderen namens meerdere huurders Een tussenoplossing is ook mogelijk. Zodra u een voorstel doet naar uw verhuurder voor alleen uw woning dan kunt u ook parallel een brief naar uw medebewoners sturen met de vraag of zij ook geïnteresseerd zijn. Het kan in ieder geval geen kwaad om uw medebewoners op de hoogte te houden van uw voortgang.
Zonnepanelen
V
eel bewoners die energie willen besparen hebben ook belangstelling voor zonnepanelen voor hun eigen stroomvoorziening. In principe raden wij aan eerst te kijken naar mogelijkheden voor energiebesparing, maar het kan ook heel goed dat zonnepanelen of een zonneboiler voordelig voor u uit kan pakken. U kunt zelf een vrijblijvende offerte aanvragen en daarmee eventueel uw buren benaderen. Afdwingen via de wet BW 7:243 is niet mogelijk, dat is alleen van toepassing op de eerder genoemde energiebesparende maatregelen, niet op maatregelen die energie opwekken.
Zonnepanelen en ZAV Tenzij u een dakterras huurt heeft u geen wettelijke basis om toestemming voor het plaatsen van zonnepanelen af te dwingen via de ZAV-route. Het dak valt dan simpelweg niet onder de gehuurde ruimte. Toch kunt u een vrijblijvend voorstel doen, of informeren bij uw verhuurder of deze plannen heeft ten aanzien van het opwekken van zonne-energie. Op de website http://www.huurders.info/energie-besparen/zelf-energie-produceren/
16
Werk aan de woning
vindt u meer informatie hierover. Ook kunt u het WSWonen in uw stadsdeel om advies vragen.
Huren van de panelen Soms bieden woningcorporaties zonnepanelen te huur of te koop aan. U betaalt dan bijvoorbeeld een extra bedrag aan servicekosten per maand of de kosten worden opgenomen in de kale huur. Deze verhoging compenseert u weer met het geld dat wordt bespaard op uw energierekening door de opgewekte stroom. Wetgeving rondom zonnepanelen is redelijk ingewikkeld en niet alle verhuurders hebben standaard een plan of beleid hiervoor. Toch kan het de moeite waard zijn om deze optie met uw verhuurder te onderzoeken.
Samen opwekken Omdat buren dikwijls onder één dak zitten komt het voor dat meerdere bewoners gezamenlijk een installatie huren, kopen, of exploiteren. Ook hier geldt weer net als bij energiebesparing: het kan nooit kwaad om uw buren te betrekken of op de hoogte te houden. Kijk voor meer informatie hierover op de website van huurders.info
Colofon Tekst: Wijksteunpunten Wonen Amsterdam Foto’s: Bas Baltus, Archief Wijksteunpunten Wonen Vormgever: Gert Meijerink Drukker: Raddraaier bv Datum: december 2014
Wijksteunpunt Wonen
Werk aan de woning voor huurders die aan de slag willen met energiebesparing Meer informatie? Kijk op de website: www.huurders.info/energiebesparen
Waar vindt u het Wijksteunpunt Wonen? U kunt langsgaan bij één van de spreekuren van het Wijksteunpunt Wonen bij u in de buurt. Neem in dat geval uw papieren mee. U kunt ook opbellen of via de website een vraag stellen.
@WSWonen facebook.com/wswonen
VOOR ALLE 30 ADRESSEN EN OPENINGSTIJDEN ZIE: WWW.WSWONEN.NL Centrum
[email protected] Recht Boomssloot 52 622 42 88 Elandsgracht 70 625 85 69 Kleine Wittenburgerstraat 201 622 76 98 Nieuw-West
[email protected] Groenpad 4 619 09 74 Noord
[email protected] J. Drijverweg 5 494 04 46 Oost
[email protected] Wijttenbachstraat 36 hs 462 03 30 West
[email protected] Eerste Helmersstraat 106d 618 24 44 Zuid
[email protected] Gerard Doustraat 133 664 53 83 Zuidoost
[email protected] Frankemaheerd 2 723 03 20
