WELKOM bij de training succes boeken met vrijesectorhuur
Frans Wittenberg Arnhem, 27 maart 2013
even voorstellen •
economisch onderzoek- en adviesbureau
•
markt en financiële kant van vastgoed
•
wonen, commercieel vastgoed en gebiedsontwikkeling
•
dertig medewerkers
•
klanten: gemeenten, regio’s, provincies, rijk, woningcorporaties, projectontwikkelaars, institutionele beleggers,
programma •
Twee blokken: 27 maart en 24 april
•
Vandaag: vooral markt voor vsh en beleggers
•
24 april: marktconform rekenen en verleiden van beleggers
voorstellen en….. wat verwacht u van vandaag? wat wilt u leren? wanneer bent u tevreden?
Vrijesectorhuur
DE MARKT VOOR VRIJESECTORHUUR
nu een kleine markt…
•
3,3% van alle woningen Nederland
•
ongeveer 230.000 woningen
•
57.500 van IVBN-beleggers belegger
•
87.500 corporaties
•
87.000 particulieren
>665
>1.000 >2.000 aantal woningen
Syntrus Achmea Vastgoed
29.000
Vesteda
26.000
Amvest
18.000
Bouwinvest
15.000
Stienstra
12.000
Delta Lloyd
6.400
ASR
6.000
Altera
2.600 (69% VSH)
ook beleggers merendeel niet vrijesector prijsklasse grondslag:
IVBN
particulier
woningcorporaties
% huurprijs
huurprijs
huurprijs
huurprijs
WWS
tot € 562
19.500
234.000
1.909.000
639.000
75%
€ 562 - € 665
56.000
62.500
357.000
652.000
17%
vanaf € 665
57.000
87.500
87.000
1.063.000
8%
132.500
384.000
2.354.000
2.354.000
totaal Bron: IVBN, eind 2011
veel potentie
appartementen
grondgebonden woningen
Hoeveel vrijesectorhuur is er in uw gemeente?
vrijesectorhuur in SAN Gemeente Arnhem Beuningen Doesburg Duiven Groesbeek Heumen Lingewaard Millingen aan de Rijn Montferland Mook en Middelaar Nijmegen Overbetuwe Renkum Rheden Rijnwaarden Rozendaal Ubbergen Westervoort Wijchen Zevenaar
Aandeel vrijesector huur van totale woningvoorraad 7% 2% 1% 2% 2% 1% 2% 1% 5% 1% 6% 2% 5% 5% 1% 1% 1% 2% 1% 4%
vrijesectorhuur blijvende groei •
bezit wordt steeds minder belangrijk
•
koop valt terug
•
groei 1- en 2-persoonshuishoudens
•
vergrijzende huishoudens
•
individualisering en mobiliteit in werk en relaties
•
beleid Rutte
toenemende vraag middeninkomens • 900.000 huishoudens • vallen door EU-regeling deels buiten de (sociale) boot • helft corporaties heeft geen strategie voor deze
doelgroep
toekomstverwachtingen • + 200.000 vrijesectorhuurwoningen ABF voor BZK • + 100.000 IVBN • Beleggers kopen massaal in!
meer vraag dan aanbod
marktruimte Randstad • In alle woonmilieus!
centrumstedelijk
buiten centrum
groenstedelijk
dorps
landelijk
0% 10% % van totale huurvoorraad
20% 30% % van totale huurvoorkeur
vrije sector huur kansrijk in gemeente Heusden huurmarkt
koopmarkt 623000 -
> 1.120 880 - 1.120
474000 - 623000
780 - 880
388000 - 474000
740 - 780
332000 - 388000
710 - 740
288000 - 332000
660 - 710
246000 - 288000
540 - 660
193000 - 246000
450 - 540
152000 - 193000
340 - 450
111000 - 152000 < € 111.000
< 340
2000
1500
1000
500
potentiële vraag naar huurwoningen
0
500
1000
1500
2000
potentiële vraag naar koopwoningen
veel hoge inkomens en veel aanbod koop middelduur en duur
hoe groot is de vijver? potentiële doelgroepen vrije sector huur
omvang
groei
verhuisgeneigdheid
% voorkeur vrije sector huur
starter alleenstaand
1.000
0/+
70%
4% - 5%
30 – 35
starter samenwonend
1.000
0
70%
10% - 13%
70 – 90
900
0
25%
3% - 4%
5 – 10
5.600
0
19%
4% - 5%
40 – 50
55+ alleenstaand
2.400
++
16%
19% - 24%
70 – 90
55+ samenwonend
5.400
+
18%
8% - 11%
80 – 100
stel 55gezin
totaal
verwachte vraag vrije sector huur 2013-2017
295 – 375
Waarom zijn er zo weinig vrijesectorhuur woningen?
kansrijke doelgroepen Tot voor kort, vooral: •
alleenstaanden en stellen zonder kinderen
•
ouderen
•
scheiding
•
niches als expats
Nieuwe doelgroepen: •
ook gezinnen, die erg koopgericht waren
•
middeninkomens
profiel appartementen vrijesectorhuur Appartementen:
• woonoppervlak > 90 m² -110 m2 gbo • keuken en badkamer luxe en goed uitgerust (oven, magnetron, afwasmachine, bad en douche apart) • ruim balkon: geschikt om buiten te eten
• luxe afwerking in het complex en rondom, plus lift • minimaal één eigen parkeerplaats • herkenbaar, eigen identiteit en uitstraling • centraal, bij voorzieningen of mooi uitzicht: groen, water
profiel grondgebonden woningen vrijesectorhuur Grondgebonden:
• woonoppervlak > 110 m² gbo, bij voorkeur 4 slaapkamers • vaste trap naar zolder • keuken en badkamer luxe en goed uitgerust (oven, magnetron, afwasmachine, bad en douche apart)
• veelal rij en hoek, beperkt 2-kapper • courante woningen, geen experimentele indeling of architectuur • kant en klare tuin, onderhoudsvriendelijk • minimaal één eigen parkeerplaats • betere wijken, geen centrum/binnenstad, goed bereikbaar
het uitrustingsniveau Wat is kwaliteit? Enkele voorbeelden: 1: Een videofoon behoort tot de basiskwaliteit van een appartement, zeker wanneer de nieuwbouw zich richt op ouderen; 2 & 3: deze keuken en badkamer is een voorbeeld van een basiskwaliteit in het duurdere huursegment. De keuken en badkamer zijn ruim opgezet en zien er verzorgd uit; 4 & 5: deze keuken en badkamer passen in een huurwoning in het topsegment. Badkamer en keuken zijn ruim en zijn afgewerkt met luxe materialen; 6 & 7: tot slot een voorbeeld van een exclusief keukenblok en badkamer. Deze afwerking komt slechts zelden voor en vinden we terug in het exclusieve huursegment (meer dan € 2.000 per maand). Dit type woningen zien we op echte toplocaties.
verleiden per doelgroep
Voorbeeld gezinnen Kenmerken: •voornamelijk tweeverdieners; •ruim budget; •kritischer in hun woonomgeving; Eisen woonomgeving: •nabij voorzieningen als scholen en gezondheidszorg, die allemaal makkelijk met de auto te bereiken zijn; •geen drukke doorgaande wegen; •openbare ruimte net en onderhouden; •kindvriendelijk woonklimaat: verkeersveilig, speelgelegenheden, groen, ruimte. Eisen woning: •ruime woning vanaf 120 m² •grondgebonden woning •Tuin •4 of meer kamers •gelegen buiten het centrum.
aantrekkelijke locaties •
representatieve uitstraling
•
nette en veilige buurt
•
voldoende ruimte voor parkeren
•
goed bereikbaar voor auto en regelmatig openbaar vervoer;
•
nabij winkels voor dagelijkse boodschappen
•
nabij (culturele) centrumvoorzieningen of zorgvoorzieningen
•
groen en ruimte
•
weinig geluidsoverlast
ook kansen in herstructurering
focus: kernregio’s Bouwinvest
beoordeel aantrekkelijkheid wijken en gebieden
• op basis van indicatoren aantrekkelijkheid van wijken voor vrijesectorhuur vergelijken en presenteren in kaart
voorbeeldschema gebiedscan 1. Ontwikkeling eigen woningbezit
2. Aandeel nieuwbouw
1. Prognose aandeel beroepsbevolking Driver A: aanbod
3. Aandeel vrije sectorwoningen in nieuwbouw
2. Toekomstige groei beroepsbevolking Driver B: vraag
4. Ontwikkeling WOZ-waarde
3. Transactieprijzen
1. Ontwikkeling inkomens
4. Ontwikkeling aandeel nietwesterse allochtonen
2. Ontwikkeling opleidingsniveau
1. Ontwikkeling buurtwaardering
3. Aandeel inwoners met WWB uitkering
Driver C: economische dynamiek
2. Gevoel van onveiligheid Driver D: woonomgeving
4. Huidig aandeel hoge inkomens
3. Afstand OV/ ontsluiting
4. Aanwezigheid voorzieningen
let op: • dit is een voorbeeld. Elke keer specifiek maken voor het gebied
juiste woning op de juiste plek
het uitrustingsniveau Wat is kwaliteit? Enkele voorbeelden: 1: Een videofoon behoort tot de basiskwaliteit van een appartement, zeker wanneer de nieuwbouw zich richt op ouderen; 2 & 3: deze keuken en badkamer is een voorbeeld van een basiskwaliteit in het duurdere huursegment. De keuken en badkamer zijn ruim opgezet en zien er verzorgd uit; 4 & 5: deze keuken en badkamer passen in een huurwoning in het topsegment. Badkamer en keuken zijn ruim en zijn afgewerkt met luxe materialen; 6 & 7: tot slot een voorbeeld van een exclusief keukenblok en badkamer. Deze afwerking komt slechts zelden voor en vinden we terug in het exclusieve huursegment (meer dan € 2.000 per maand). Dit type woningen zien we op echte toplocaties.
vragen?
Frans Wittenberg en Rien Raverman
[email protected] &
[email protected] tel. 026 751 41 00
www.stec.nl
