Webinar; Twee zaken die u als adviseur in 2016 niet mag missen! MCD en kansen in de oversluitmarkt Door: Michel van den Akker en Kevin Brocklebank
1
Mortgage Credit Directive (MCD)
2
Inhoud webinar Mortgage Credit Directive (MCD)
Wat is MCD? Hoe ziet het offertetraject er mogelijk uit?
Wat verandert er voor klant en adviseur? Wat zijn de belangrijkste tips?
3
Wat is MCD?
Europese hypothekenrichtlijn die uiterlijk 21 maart 2016 in de Nederlandse regelgeving geïmplementeerd moet zijn.
Wordt vastgelegd in: WFT, BW en Bgfo De richtlijn bevat Europese regels voor het aanbieden van en bemiddelen in hypothecair krediet aan consumenten. Het doel van de richtlijn is het tot stand brengen van een goed functionerende Europese markt voor woninghypotheken met een hoog en gelijkwaardig niveau van consumentenbescherming. De wetgeving heeft dus effect op iedereen binnen de Nederlandse hypotheekmarkt, zowel aanbieders, adviseurs als consumenten.
4
Wat is MCD?
Uitkomsten MCD Consument wordt in heel EU op (relatief) gelijke wijze beschermd bij het aangaan van een woninghypotheek Voor consumenten worden de daadwerkelijke kosten van een hypotheek (internationaal) beter vergelijkbaar Aanbieders (banken, geldverstrekkers, regiepartijen) zullen processen moeten aanpassen Intermediairs zullen ook deels hun processen moeten aanpassen
5
Wat is MCD?
De meest belangrijke veranderingen op een rij: Een offerte moet conform de MCD een Bindend Krediet Aanbod (BKA) zijn, zónder voorbehouden
Invoering van de European Standard Information Sheet (ESIS) Jaarlijks Kosten Percentage (JKP) bevat vanaf 21 maart ook de eenmalige kosten die noodzakelijk zijn voor aangaan van de lening
Met Bindend Krediet Aanbod, ESIS en JKP is de aanbieding voor de klant makkelijker (internationaal) vergelijkbaar Boete bij vervroegde aflossing kan anders (lager) worden. Alleen de daadwerkelijk geleden schade door de geldverstrekker mag in rekening gebracht worden 6
Hoe ziet het offertetraject er mogelijk uit?
Een “traditionele” offerte met voorbehouden is niet meer toegestaan. Een offerte moet een Bindend Krediet Aanbod (BKA) zijn De klant heeft op het Bindend Krediet Aanbod een wettelijke bedenktermijn van 14 dagen Een geldverstrekker zal dus voordat deze een offerte uitbrengt de nodige controles moeten uitvoeren en moeten beschikken over het volledige dossier om überhaupt de offerte uit te kunnen brengen Is de markt hier klaar voor? Nee, het acceptatieproces duurt nog te lang voordat er een Bindend Krediet Aanbod uitgebracht kant worden.
7
Hoe ziet het offertetraject er mogelijk uit?
Mogelijke scenario’s:
Een geldverstrekker wacht met uitbrengen van de offerte totdat er een finaal akkoord is. Klant heeft tot die tijd geen zekerheid Een geldverstrekker doet bij aanvraag al een indicatief aanbod (voorbeeld offerte). Klant weet wél wat er van hem verwacht wordt, maar heeft nog geen zekerheid over de hoogte van de rente Een geldverstrekker doet bij aanvraag al een indicatief aanbod (voorbeeld offerte), mét daarbij het afgeven van een garantie mbt hoogte van de rente
8
Hoe ziet het offertetraject er mogelijk uit? Scenario van indicatief aanbod (voorbeeld offerte), mét rentegarantie: Situatie nu:
Adviseur:
Bank:
Adviseur:
Bank:
Notaris:
- Advies
- Offerte met voorbehouden
- Dossierstukken verzamelen en indienen
- Finaal akkoord
- Akte passering
- Aanvraag
Garantieverklaring & voorbeeld offerte
9
Hoe ziet het offertetraject er mogelijk uit? Scenario van indicatief aanbod (voorbeeld offerte), mét rentegarantie: Situatie na 21 maart:
Adviseur: - Advies - Aanvraag
Bank: - Indicatief aanbod (Garantieverklaring & voorbeeld offerte)
Adviseur:
Bank:
-Dossierstukken verzamelen en indienen
- Bij akkoord offerte uitbrengen
Consument heeft 3 weken de tijd om de Garantieverklaring te tekenen en dus de rente “te claimen”. Ook gaat nu de geldigheidstermijn van het Bindend Krediet Aanbod in.
- Offerte is bindend aanbod, zonder voorbehouden
Adviseur: - Stuurt getekende offerte binnen 2 weken in
Notaris: - Akte passering
- Bank geeft finaal akkoord
Moet getekend worden binnen de geldigheidstermijn van het Bindend Krediet Aanbod. Na ondertekend retour zenden, geeft bank finaal akkoord en gaan stukken naar notaris 10
Hoe ziet het offertetraject er mogelijk uit? Scenario van indicatief aanbod (voorbeeld offerte), mét rentegarantie: Geldverstrekker doet volledige check obv gegevens uit het HDN schema • Verstrekkingsnormen LTV, LTI en specifieke productkaders Geldverstrekker brengt Garantieverklaring uit. Plus daarbij een voorbeeldofferte met daarin de nieuwe (concept) ESIS. Met de Garantieverklaring heeft consument zekerheid over hoogte van de rente gebaseerd op de rentestand op aanvraagdatum • In deze garantieverklaring staat: productlijn, geldverstrekker, hoofdsom, risicoklasse, onderpand en bouwdepot • De garantieverklaring dient ondertekent te worden • In de voorbeeldofferte staan de stukken die ingestuurd dienen te worden (die voorbeeldofferte behoeft niet getekend te worden) Pas na ontvangst en beoordeling van alle stukken kan offerte (Bindend Krediet Aanbod) uitgebracht worden 11
Hoe ziet het offertetraject er mogelijk uit?
Hypotrust zal op 3 punten mbt het nieuwe offertetraject coulant zijn:
Bij de Garantieverklaring tekent de klant voor de rentes van een bepaald specifiek product op datum aanvraag. Klant behoud de vrijheid (binnen de grenzen van de toetsingsnormen) met de Garantieverklaring om binnen dat zelfde renteblad te kiezen voor een andere rvp of risicoklasse. Is er tot het moment van retour sturen van de getekende Garantieverklaring een rentedaling voor dat product geweest, dan mag dit bij enkele producten aangetekend worden en zal met de laagste rente gerekend worden. Indien die 14 dagen tekentermijn van de offerte (Bindend Krediet Aanbod) de offertegeldigheid overschrijden zal Hypotrust coulant zijn en rekt met die hoeveelheid dagen de geldigheidstermijn op om te kunnen passeren. 12
Wat verandert er voor klant en adviseur? In het JKP zullen alle kosten die noodzakelijk zijn voor het aangaan van de financiering opgenomen moeten worden, zoals: • Taxatiekosten, advieskosten, bemiddelingskosten, borgtochtprovisie, bouwkundige keuring, premie overlijdensrisicoverzekering. • Daarmee is het Bindend Krediet Aanbod zuiverder vergelijkbaar voor de consument. Niet al deze punten staan in HDN schema. Voor de definitieve kosten zal Financieringsopzet opgevraagd worden. Bij de partijen die werken met een Garantieverklaring komt er dus een extra tekenmoment. Naast uiteraard het Bindende Krediet Aanbod zal in het voortraject ook de Garantieverklaring ondertekent moeten worden. In ruil daarvoor heeft klant wél eerder zekerheid, dan wanneer men dat pas heeft na uitbrengen van het Bindend Krediet Aanbod
13
Wat verandert er voor klant en adviseur?
Toetsmoment: De aanname is dat de toetsmomenten gelijk blijven met de huidige situatie, maar er ligt nog wel een mogelijk risico: • •
Toetsmoment voor hoogte van rente is altijd op aanvraagdatum (zoals het huidige proces) Toetsmoment voor normen en voorwaarden: • Niet-NHG aanvragen; Aanvraagdatum is leidend • NHG aanvragen; (voorbeeld)offertedatum is leidend.
NHG heeft nog geen uitspraak gedaan over het daadwerkelijke toetsmoment; voorbeeldofferte of offerte. Let op: mogelijk extra risico’s en aandachtspunten voor klant
14
Wat zijn de belangrijkste tips?
Let er goed op bij het adviseren van uw klant of een geldverstrekker werkt met een Indicatief Aanbod mét Garantieverklaring of niet. Dit heeft effect op hoe u uw klant informeert Volg de vakpers de komende tijd. NHG heeft nog geen uitspraak gedaan over welk exact toetsmoment leidend is. Offerte datum, of datum voorbeeldofferte. De offerte zal in eerste instantie niet per HDN verstrekt kunnen worden. Die zal dus per mail gaan. In het JKP zullen alle kosten die noodzakelijk zijn voor het aangaan van de financiering opgenomen moeten worden: • Zorg dat u die kosten vooraf zo goed mogelijk inzichtelijk heeft • Let er op dat de volledige financieringsopzet een standaard onderdeel van de benodigde stukken wordt Boeteberekening bij vervroegde aflossing kan lager uitvallen; kans! 15
Wat zijn de belangrijkste tips? Alvast een voorschot op hoe Hypotrust met de wijzigingen om zal gaan: Hypotrust zal werken een Garantieverklaring en voorbeeld offerte (incl ESIS). Er is bewust gekozen voor een Garantieverklaring en geen “Rente” garantie. De klant heeft tijdens het acceptatietraject nog de vrijheid om voor een andere rvp of risicoklasse te kiezen, binnen het renteblad wat gold op datum aanvraag. Hypotrust gaat er voorlopig vanuit dat voor NHG als toetsdatum; datum voorbeeld offerte geldt. Wanneer cliënt pas aan het einde van de geldigheidstermijn het BKA tekent en de 14 dagen tekentermijn overschrijven de geldigheidsdatum? Dan schuift de geldigheidsdatum met die hoeveelheid dagen op, zodat cliënt altijd netjes de 14 dagen heeft om te tekenen en in dat geval ook binnen die termijn kan passeren. Me de bovenstaande werkwijze hopen wij de nieuwe richtlijnen voor u en uw cliënt op een zo klantgerichte manier in te vullen. 16
Executive Summary (1)
17
Kansen in de oversluitmarkt
Ontwikkelingen Nederlandse woning- en hypotheekmarkt
Verwachting voor 2016 Doelgroep oversluiters Dont’s & Do’s
18
Ontwikkeling Nederlandse woning- en hypotheekmarkt
$140
549 Herstel zet overtuigend door
$120
$100
$80
468
500
389 Sterke ontwikkeling ondanks hoge werkeloosheid en verder aangescherpt beleid t.a.v. maximale financieringsmogelijkheden 265
$60
$40
600
126
254
63
2007
2008
2009
2010
Hypotheek volume (miljard €)
2011
2012
300
+32% 222 200
170
62 45
2006
286
+27% 253
60
$20
$-
+13%
243
115 Minder kwetsbaar geworden door positieve 200 98 economische ontwikkelingen 65
400
70
49
100
37
2013
2014
2015
2016
0
Aantal verstrekte hypotheken x 1000
19
Nederlandse hypotheekmarkt groeit door: +27%
Bron: Hypotheken Data Netwerk (HDN)
20
Verwachting 2016: marktontwikkelingen
Hypotheekmarkt
Product rationalisatie
Woningmarkt
Investeerders in hypotheken
Economie
Oversluitmarkt
Verschuiving aanbieders
Ook eigen label
Overheid
Distributie aanbieders
21
Prognose marktvolume 2016 per risicoklasse en rentevast periode NL 2016 (EUR mld.)
Variabel
RvP 5 jaar
RvP 10 jaar
RvP 15 jaar
RvP 20 jaar
RvP 30 jaar
Totaal
NHG
1.10
0.90
13.00
1.40
11.20
0.60
28.20
40%
LTV – 65%
0.60
0.40
6.50
0.70
5.60
0.20
14.00
20%
LTV 66 – 85%
0.40
0.30
4.80
0.60
4.10
0.30
10.50
15%
LTV 86 – 102%
0.80
0.60
7.90
0.90
7.00
0.60
17.80
25%
Totaal
2.90
2.20
32.20
3.60
27.90
1.70
70.00
100%
4%
3%
45%
5%
40%
2%
100%
22
Drijfveren verder aantrekken Nederlandse woning- en hypotheekmarkt in 2016
Lage rente: betaalbaarheid woningen (starters en doorstromers) en aanzet voor herfinancieren lopende hypotheek (oversluiters) Woningschaarste: tekort huurwoningen en demografische ontwikkelingen Vertrouwen in de koopwoningmarkt onder consumenten (zowel potentiële starters als potentiële doorstromers)
Hausse oversluiters vanwege historische ontwikkelingen Nederlandse hypotheekmarkt
23
Ontwikkeling marktvolumes Nederlandse hypotheekmarkt 2006 - 2016 $140
600 549
$120
468
500 389
$100
400 $80
286 265
$60
126
254
300
253
243 222
115
200
98
200
170
$40 65
63
60 45
$20
$-
62
2006
2007
2008
2009
2010
Hypotheek volume (miljard €)
2011
2012
70
49
100
37
2013
2014
2015
2016
0
Aantal verstrekte hypotheken x 1000
24
Ontwikkeling hypotheekrentes 2006 - 2016
Bron: De Hypotheekshop
25
1 op 5 van alle in 2015 nieuw afgesloten hypotheken is een oversluiter
Bron: IG&H Hypothekenupdate Q4 2015
26
Oversluiters Definitie (AFM) “zonder te verhuizen, het aflossen van je huidige hypotheek met een nieuwe hypotheek”
Potentiële doelgroep - huizenbezitters waarvan de rentevast periode binnen 2 jaar afloopt - mensen met een hypotheek die meer dan 4,5% rente betalen
Aandeel oversluiters neemt toe - historisch perspectief marktvolume 2006 – 2008 - marktvolume oversluiters in 4e kwartaal 2015 : 25% (+ 58% tov 2014) - bij De Hypotheker stijging oversluiters tov 2014 zelfs 63% Bron: Kadaster, IG&H Hypothekenupdate Q4 2015 en De Hypothekers Associatie
27
Welke huizenbezitters zijn potentiële oversluiters?
Rente herziening (2 jaar)
Huidige lening omruilen
Lagere maandlasten
Verbouwing
28
Conclusie onderzoek SNS Bank: bijna 2/3 alle Nederlanders betaalt te hoge hypotheekrente
Bijna 2/3 van alle Nederlanders met een hypotheek afgesloten voor 2013, betaalt een hogere rente dan de huidige hypotheekrente
1 op de 4 Nederlanders weet niet welke mogelijkheden er zijn om te kunnen besparen op maandlasten (hypotheek) Opbrengsten wegen niet op tegen kosten (30%) − Gebruikmaken van NHG (60% onbekend) − Waardestijging door verbouwing (60% onbekend)
− Rentekorting met betaalrekening zelfde bank (60% onbekend) − Extra aflossen : NHG of lagere risicoklasse (50% onbekend) − Rentemiddeling (50% onbekend) Bron: SNS Bank, onderzoek onder 1.000 huizenbezitters met hypotheek afgesloten voor 2013
29
Don’ts oversluiters
Oversluiten is niet voor elke klant het beste advies
Niet generaliseren op basis van “vuistregels” Geen aannames doen m.b.t. aanwezige kennis bij klant inzake
oversluit mogelijkheden
30
Do’s oversluiters
“Now is the time” Actief initiatief nemen Vijver buiten is groter Gebruik maken van beschikbare tooling (NHB) Juiste timing vergroot de kans op succes Oversluiten kurk onder toekomstig hypotheekadvies
31
32
