Vysoká škola ekonomická v Praze Fakulta financí a účetnictví
DIPLOMOVÁ PRÁCE
2013
Iva Kavulová
Vysoká škola ekonomická v Praze Fakulta financí a účetnictví Katedra bankovnictví a pojišťovnictví Studijní obor: Bankovnictví a pojišťovnictví
Analýza hypotečních produktů bank v ČR
Autor diplomové práce:
Bc. Iva Kavulová
Vedoucí diplomové práce:
doc. RNDr. Jarmila Radová, Ph.D.
Rok obhajoby:
2013
Čestné prohlášení: Prohlašuji, že diplomovou práci na téma „Analýza hypotečních produktů bank v ČR“ jsem vypracovala samostatně a veškerou použitou literaturu a další prameny jsem řádně označila a uvedla v přiloženém seznamu.
V Praze dne
Podpis…………………….
Poděkování Zde bych ráda poděkovala doc. RNDr. Jarmile Radové, Ph.D. za připomínky, cenné rady a čas, který mi věnovala při zpracování této práce. Za poskytnuté rady z oblasti hypotečních úvěrů bych ráda poděkovala finančnímu poradci Ing. Petru Matuškovi.
Abstrakt Tato diplomová práce se zabývá analýzou hypotečních úvěrů, jejich rozborem dle účelu poskytnutí a jejich porovnáním z pohledu klienta u vybraných bank. První část je zaměřena na hypoteční úvěry z hlediska teorie. Dále je přiblížen hypoteční úvěrový proces, proces refinancování a možnosti státní podpory hypotečního úvěru. V druhé části jsou analyzovány hypoteční produkty tří vybraných bank, a to Hypoteční banky, Raiffeisenbank a UniCredit Bank. Tato část je zakončena popisem doplňkového produktu k úvěru, a to pojištěním pro případ neschopnosti splácet. Třetí část je věnována současnému vývoji na českém hypotečním trhu, zejména aktuálnímu boji o vrácení poplatků, refinancování v roce 2013 a vývoji hypotečních úvěrů. Poslední část pojednává o vývoji dostupnosti a financování bydlení a hypotečních úvěrů v selhání.
Abstract This thesis is concerned with analysis of mortgage loans, according to the purpose of their supply and their comparison of the client’s perspective in selected banks. First part is focused on the mortgage loans in the terms of theory. Further there is introduced the mortgage loan process, the process of refinancing and the options of the state aid mortgage. In the second part there is the analysis of mortgages of the three selected banks that are Hypoteční banka, Raiffeisenbank a UniCredit Bank. This part ends with description of the additional product to mortgages that is insurance in case of incapability to pay. Third part is devoted to current development on the Czech mortgage market, especially the present conflict about returning the charges, refinancing in 2013 and the development of mortgage loans. Last part deals with development of the availability and financing of habitation and mortgage loans in default.
Obsah Úvod............................................................................................................................................3 1
Teoretické vymezení hypotečních úvěrů ............................................................................4 1.1
Hypoteční úvěr .............................................................................................................4
1.1.1
Právní úprava hypotečních úvěrů .........................................................................5
1.1.2
Hypoteční zástavní listy ........................................................................................5
1.1.3
Zajištění hypotečního úvěru..................................................................................5
1.1.4
Úvěrové riziko ......................................................................................................6
1.2
Historie hypotečního úvěru v ČR .................................................................................7
1.3
Základní členění hypotečních úvěrů ............................................................................8
1.3.1 1.4
2
Druhy hypotečních produktů ................................................................................9
Faktory ovlivňující hypoteční úvěr ............................................................................12
1.4.1
Výše hypotečního úvěru .....................................................................................12
1.4.2
Úroková sazba hypotečního úvěru ......................................................................13
1.4.3
Splatnost hypotečního úvěru ...............................................................................13
1.4.4
Způsob splácení a čerpání hypotečního úvěru ....................................................14
1.5
Hypoteční úvěrový proces..........................................................................................14
1.6
Refinancování hypotečního úvěru..............................................................................16
1.7
Státní podpora hypotečního úvěru .............................................................................18
Hypoteční úvěry vybraných bank .....................................................................................21 2.1
Srovnání hypotečních úvěrů vybraných bank ............................................................22
2.1.1
Hypoteční banka .................................................................................................22
2.1.2
Raiffeisenbank ....................................................................................................30
2.1.3
UniCredit Bank ...................................................................................................33
2.2
Srovnání vybraných typů hypoték .............................................................................35
2.2.1
Klasická hypotéka ...............................................................................................35
2.2.2
Americká hypotéka .............................................................................................37 1
2.2.3 2.3
Shrnutí nabídky hypotečních úvěrů ...........................................................................38
2.4
Podmínky bank pro poskytnutí hypotečního úvěru ...................................................41
2.5
Speciální případy hypotečních úvěrů .........................................................................43
2.5.1
Hypoteční úvěr pro cizince .................................................................................43
2.5.2
Hypoteční úvěr na nemovitost v zahraničí .........................................................46
2.6
3
Pojištění schopnosti splácet hypoteční úvěr ...............................................................46
2.6.1
Pojištění hypotečního úvěru u Hypoteční banky ................................................47
2.6.2
Pojištění hypotečního úvěru u Raiffeisenbank ...................................................47
2.6.3
Pojištění hypotečního úvěru u UniCredit Bank ..................................................48
2.6.4
Zhodnocení a porovnání pojištění schopnosti splácet ........................................48
Současný vývoj na hypotečním trhu .................................................................................50 3.1
Boj o vrácení poplatků ...............................................................................................50
3.2
Fixace úroků ...............................................................................................................51
3.3
Refinancování hypotečních úvěrů v roce 2013 ..........................................................51
3.4
Variabilita úrokové sazby ..........................................................................................53
3.4.1
Fixní sazba ..........................................................................................................53
3.4.2
Variabilní sazba ..................................................................................................56
3.5 4
Předhypoteční úvěr .............................................................................................37
Vývoj hypotečních úvěrů v roce 2013 .......................................................................57
Dostupnost a financování bydlení.....................................................................................60 4.1
Index dostupnosti bydlení ..........................................................................................60
4.2
Trh financování bydlení .............................................................................................61
4.3
Hypoteční úvěry v selhání ..........................................................................................62
Závěr .........................................................................................................................................64 Literatura ...................................................................................................................................66 Seznam tabulek a grafů .............................................................................................................69
2
Úvod Ve své diplomové práci se zabývám analýzou hypotečních produktů na českém trhu. Hypoteční úvěry mají své významné místo v současném bankovnictví. Hypoteční úvěr umožňuje lidem pořídit si vlastní bydlení, na které by jinak neměli šanci dosáhnout. Obliba vlastního bydlení stoupá, podle výsledků posledního sčítání lidu vzrostl v České republice za posledních deset let počet bytů v osobním vlastnictví z necelých 422 tisíc na více než milion, tedy o 150 %1. Výsledky dokazují, že nájemní bydlení ustupuje bydlení vlastnickému. V první části práce jsou hypoteční úvěry popsány z hlediska teorie, a to počínaje právní úpravou v české legislativě. Dále jsou v této teoretické části zmíněny hypoteční zástavní listy a zástavní právo k nemovitosti, které jsou nezbytnou součástí procesu poskytování hypotečních úvěrů. Také je zde popsána hrozba úvěrového rizika pro banku. Po stručné historii vývoje hypotečních úvěrů následuje základní členění na účelové a neúčelové a jejich členění dle jednotlivých druhů, jejichž počet se neustále rozšiřuje. Faktory ovlivňující podobu hypotečního úvěru jsou popsány v další kapitole. Následně je rozebírán hypoteční úvěrový proces, proces refinancování a možnosti státní podpory hypotečního úvěru. V druhé části analyzuji hypoteční produkty tří vybraných bank, a to Hypoteční banky, jakožto největší specializované banky na hypotečním trhu a Raiffeisenbank a UniCredit Bank. Všechny tři analyzované banky patří z hlediska objemu poskytovaných hypotečních úvěrů do skupiny pěti největších poskytovatelů. Vedle běžně poskytovaných hypoték jsou dále zmíněny i speciální případy, jako jsou hypoteční úvěry pro cizince a hypoteční úvěry na nemovitost v zahraničí. Druhá část je zakončena popisem doplňkového produktu k úvěru, a to pojištění pro případ neschopnosti splácet. Třetí část je věnována současnému vývoji na českém hypotečním trhu, zejména aktuálnímu boji o vrácení poplatků, refinancování v roce 2013 a vývoji hypotečních úvěrů. V poslední části je přiblížen vývoj dostupnosti a financování bydlení a hypotečních úvěrů v selhání. Cílem této diplomové práce je analýza hypotečních úvěrů, jejich rozbor dle účelu poskytnutí a jejich porovnání z pohledu klienta u vybraných bank. 1
Fejtek, P. Hypotéky – tahoun celého realitního trhu. Právní rádce 5/2012
3
1 Teoretické vymezení hypotečních úvěrů 1.1 Hypoteční úvěr V bance je možno jednak zhodnotit úspory, jednak půjčit si peníze. Jedním z bankovních produktů je hypotéka jako nástroj k dosažení vlastního bydlení. I když vlastní bydlení patří mezi nejčastější důvod pro poskytnutí hypotéky, hypoteční úvěr lze však čerpat i na pořízení rekreačního objektu, nemovitosti k pronájmu, pozemku k následnému prodeji či na libovolný účel. V řečtině, odkud slovo hypotéka (hypothéca) pochází, znamená podklad, podložení. Podkladem v případě poskytnutí hypotéky je zástava v podobě zástavního práva k nemovitosti, a to již existující, ale i k té, která vznikne v důsledku využití tohoto úvěru. Ručit lze případně několika nemovitostmi najednou tak, aby výsledný poměr mezi zastavenou hodnotou a úvěrem byl přijatelný pro zainteresované strany. Toto zástavní právo umožňuje věřiteli krýt svou pohledávku exekučním prodejem zastavené nemovitosti v případě, že dlužník nesplní své závazky. Zápis zástavního práva do katastru nemovitostí ve prospěch banky dostatečně snižuje riziko nesplacení, a proto banky mohou nabídnout nižší úroky a dlouhou dobu splácení. Tím se hypotéka výrazně liší oproti krátkodobým vysoce úročeným úvěrům. Hypoteční úvěr je definován dle zákona jako „úvěr, jehož splacení včetně příslušenství je zajištěno zástavním právem k nemovitosti, i rozestavěné. Úvěr se považuje za hypoteční úvěr dnem vzniku právních účinků zástavního práva. Pro účely krytí hypotečních zástavních listů lze pohledávku z hypotečního úvěru nebo její části použít teprve dnem, kdy se emitent hypotečních zástavních listů o právních účincích vzniku zástavního práva k nemovitosti dozví.“2 Z definice je patrné, že splacení úvěru se váže na zastavenou nemovitost a klient touto nemovitostí ručí po celou dobu životnosti hypotečního úvěru. Zákon dále vymezuje území, na kterém se zastavená nemovitost musí nacházet, a to na území České republiky, členského státu Evropské unie nebo jiného státu, patřícího do Evropského hospodářského prostoru. Do května roku 2004, tedy před vstupem ČR do Evropské unie, mohly banky nabízet hypoteční úvěry pouze na investice do nemovitostí na území ČR či na jejich pořízení nebo přestavbu. 2
Zákon č. 172/2012 Sb., o dluhopisech, § 28, odst. 3
4
1.1.1 Právní úprava hypotečních úvěrů Legislativní vymezení hypotečních úvěrů je zakotveno v zákoně č. 172/2012 Sb., o dluhopisech, kterým se změnil zákon 190/2004 Sb., o dluhopisech. Zákon z roku 2004 nahradil, v souvislosti se vstupem České republiky do Evropské unie, předchozí zákon č. 530/1990 Sb., o dluhopisech (ten byl doplněn zákonem č. 84/1995 Sb., o dluhopisech). Poskytování hypotečních úvěrů spadá pod činnosti dle zákona č. 254/2012 Sb., o bankách. Mezi tyto činnosti patří přijímání vkladů od veřejnosti a poskytování úvěrů. K výkonu těchto činností musí banky získat bankovní licenci.
1.1.2 Hypoteční zástavní listy Hypoteční zástavní listy jsou převládajícím zdrojem pro financování hypotečních úvěrů. Jedná se o dluhopisy nejčastěji s pevným úročením, které vydávají banky za účelem získání finančních prostředků na poskytování hypotečních úvěrů. Jejich jmenovitá hodnota a poměrný výnos jsou plně kryty pohledávkami z hypotečních úvěrů. V rámci řádného krytí jmenovité hodnoty hypotečních zástavních listů lze použít pouze pohledávky z hypotečních úvěrů nepřesahující 70 % ceny zastavených nemovitostí. Vedle řádného krytí existuje také náhradní krytí, a to pouze do výše 10 %, kde mohou být využity jen vysoce likvidní a bonitní prostředky (např. státní dluhopisy, hotovost nebo vklady u ČNB). Česká národní banka sleduje kvalitu krytí hypotečních zástavních listů pohledávkami z hypotečních úvěrů. Jedná se o jeden z nejbezpečnějších investičních instrumentů. Hypoteční zástavní listy upravuje zákon č. 172/2012 Sb., o dluhopisech a zákon č. 591/1992 Sb., o cenných papírech.
1.1.3 Zajištění hypotečního úvěru Zajištění zástavním právem k nemovitosti tvoří základní předpoklad pro poskytnutí hypotečního úvěru. Zastavovaná nemovitost může představovat přímo předmět úvěru, případně se může jednat o jinou nemovitost (či více nemovitostí). Dle zákona banka poskytuje úvěr až do výše 70 % zástavní hodnoty zastavené nemovitosti. V případě, že poskytne úvěr přesahující tuto výši, je povinna nalézt náhradní krytí nad zákonem stanovenou výši. Na nemovitost určenou pro zajištění hypotečního úvěru nesmí být vázáno jiné zástavní právo třetí osoby. Banky požadují nemovitost ponechat v zástavě celou, nikoliv pouze část jako např. polovinu domu. Dále neakceptují žádné věcné břemeno spojené s nemovitostí bránící 5
užívání. Jako zastavovanou nemovitost lze dát i rozestavěnou nemovitost za předpokladu, že je zapsána jako rozestavěná v katastru nemovitostí a čerpá se na ni úvěr. Stavba může být zapsaná v katastru nemovitostí jako rozestavěná pod podmínkou, že má postaveno alespoň jedno nadzemní podlaží. Banka také požaduje vinkulaci3 pojištění zastavované nemovitosti ve prospěch banky.
1.1.4 Úvěrové riziko Bankovnictví patří mezi vysoce rizikové obory podnikání, proto identifikace, měření a řízení rizik pro banku znamená prioritní otázku. Pochybení v této oblasti by mohlo vést až ke správnímu řízení a později k odebrání bankovní licence, případně i ke krachu banky. „Banka nebo pobočka zahraniční banky je povinna při výkonu své činnosti postupovat obezřetně, zejména provádět obchody způsobem, který nepoškozuje zájmy jejích vkladatelů z hlediska návratnosti jejich vkladů a neohrožuje bezpečnost a stabilitu banky.“4 Banka podstupuje celou řadu rizik v rámci svého podnikání, a to úvěrové, tržní, operační, riziko likvidity či koncentrace. Úvěrové neboli kreditní riziko se řadí mezi hlavní rizika, se kterými se banka vypořádává. Představuje „riziko, že banka utrpí ztrátu v důsledku platební neschopnosti či nevůle protistrany, popř. v důsledku zhoršení jeho úvěrové kvality (bonity)“5. Banky využívají k řízení rizik jejich analýzy a statistické metody. Rozeznat dobré klienty od budoucích špatných klientů, tedy těch, kteří nebudou schopni splácet úvěr, znamená pro banku velice obtížný úkol. Cílem proto je vycházet z již realizovaných úvěrových obchodů a nalézt určité charakteristické chování jednotlivých skupin klientů. Pro tyto účely se používají scoringové modely, které zařadí žadatele o úvěr do jedné z rizikových skupin. U této rizikové skupiny se pak predikuje její budoucí chování a podle toho se vytváří zásady pro přijetí nebo zamítnutí žádosti o úvěr, případně vymezit rizikovou přirážku a další podmínky. Běžný klient obvykle nemůže očekávat individuální přístup z hlediska posouzení žádosti o hypoteční úvěr, přestože to banky tvrdí. Zpracovávají totiž velký objem žádostí o úvěr a používají tedy automatizované algoritmy a pevně nastavené rozhodovací procesy. Osobní přístup se využívá spíše u významných klientů, u kterých banka považuje za důležité je získat, případně si je udržet. Scoringové modely se u jednotlivých 3
Vinkulace pojištění znamená vázání výplaty pojistného plnění na dohodnuté podmínky, zpravidla ve prospěch věřitele pojištěného. Je to nástroj, který věřitel používá v případě, že je pojišťována služba nebo předmět, na který si pojištěný (dlužník) půjčil. - http://www.mesec.cz/slovnicek/v/ 4 Zákon č. 254/2012 Sb., o bankách, § 12 odst. 1 5 Dvořák, P. přednášky Bankovnictví II., Kreditní riziko, 2011
6
bank liší. Společným rysem se však stává netransparentnost procesu přidělení určitého skóre pro klienta. Scoring lze rozdělit na aplikační a behaviorální scoring. Údaje pro aplikační scoring banka získává z informací dostupných z žádosti o úvěr, z úvěrových registrů a dalších zdrojů. Naproti tomu behaviorální scoring vychází z údajů o platební morálce žadatele a charakteru transakcí na jeho bankovním účtu. Vedle již zmíněných scoringových modelů existují i další metody měření úvěrového rizika, a to kvalitativní metody nebo moderní metody. U kvalitativních metod jsou předmětem analýzy „specifické faktory u dlužníka a obecně ekonomické (tržní) faktory“6. Mezi specifické faktory u dlužníka lze zařadit:
historii dlužníka,
kapitálovou strukturu,
rentabilitu a její volatilitu,
kolaterál.
Obecně ekonomické (tržní) faktory obsahují:
ekonomický cyklus,
úroveň a vývoj tržních úrokových sazeb.“7
Jako moderní metody měření úvěrového rizika lze uvést např. model Credit Metrics, model Credit Risk+, model KMV či CPV.
1.2 Historie hypotečního úvěru v ČR Slovo banka vzniklo v období starověkého Říma, přesně z latinského slova Il banco, což znamenalo lavici či stůl, na kterých prováděli římští občané své finanční transakce. Z prvotní funkce, tedy úschovny peněz, se postupem doby stala instituce poskytující velké množství finančních služeb. Zejména v období průmyslové revoluce, tj. od 18. do 19. století, došlo k rozmachu bankovnictví, který celý tento obor nasměroval k vývoji do jeho současné podoby.
6 7
Dvořák, P. přednášky Bankovnictví II., Kreditní riziko, 2011 Dvořák, P. přednášky Bankovnictví II., Kreditní riziko, 2011
7
První hypoteční úvěry na území ČR se datují již do 18. století. V tomto období vznikla první hypoteční banka pod názvem Hypoteční banka království českého. Díky pozastavení hospodářského vývoje byl sektor hypotečního úvěrování utlumen a k obnově došlo až v letech 1990 - 1995. Za rok vzniku hypotečního trhu v ČR je považován rok 1995, kterému předcházelo pětileté období příprav. Předpokladem pro jeho počátek bylo vytvoření zákona o dluhopisech a funkčnost kapitálového trhu. V této souvislosti byl proto přijat zákon č. 84/1995 Sb., o dluhopisech, který doplnil zákon č. 530/1990 Sb., o dluhopisech. Platnost tohoto zákona trvala do roku 2004, kdy ČR vstoupila do Evropské unie a vznikla nutnost novely zákona o dluhopisech v rámci harmonizace právní legislativy s právem ES – zákon č. 190/2004 Sb., o dluhopisech, který byl v roce 2012 nahrazen novým zněním pod číslem 172/2012 Sb. Postupně se začalo hypoteční úvěrování rozvíjet, čemuž také napomohlo zavedení státní podpory hypotečních úvěrů. V prvních pěti letech byla nabídka hypotečních úvěrů velmi omezená a banky se teprve učily jak řídit rizika spojená s hypotečním úvěrováním, zejména jak se vypořádat s úvěrovým rizikem. Pro toto období se proto stal typickým znakem konzervativní charakter chování bank v rámci poskytování hypotečních úvěrů. Chování ze strany klientů lze považovat spíše za zdrženlivé, a to hlavně díky vysokým úrokovým sazbám přesahujícím až 15 %. Po roce 2000 se nabídka hypotečních produktů rozrostla, posílila také konkurence a zvedla se dostupnost úvěrů. Rok 2006 lze označit za období velkého vzestupu hypotečního úvěrování, který byl však v roce 2008 vystřídán recesí a následně propadem trhu díky hypoteční krizi v USA, která pak přešla do celosvětové finanční krize.
1.3 Základní členění hypotečních úvěrů Hypoteční úvěry lze rozdělit na dva základní typy, a to dle účelu jejich využití:
účelové o rezidenční o nerezidenční
neúčelové
Účelové hypoteční úvěry Účelové hypoteční úvěry lze použít pouze na předem stanovený účel, který je uveden v úvěrové smlouvě. 8
Rezidenční Tento typ účelového úvěru je určen k financování potřeby bydlení klienta, tedy ke koupi nemovitosti do vlastnictví. Úvěr lze také využít na rekonstrukci či modernizaci nemovitosti nebo výstavbu nové nemovitosti, refinancování dřívějšího úvěru či půjčky na bydlení, vypořádání majetkových práv spojených s nemovitostí (vypořádání společného jmění manželů či dědických nároků) nebo ke koupi družstevního podílu a úhradě členského podílu. Předmětem rezidenčního úvěru nemohou být nemovitosti, které slouží jako nebytové prostory, a to ani částečně.
Nerezidenční Nerezidenční úvěr také slouží k pořízení nemovitosti, avšak za jiným účelem než k bydlení klienta, a sice k pronájmu nebo k rekreačním účelům. I zde nesmí nemovitost sloužit jako nebytový prostor.
Neúčelové hypoteční úvěry Neúčelový hypoteční úvěr je také nazýván jako americká hypotéka, která patří mezi oblíbené hypoteční produkty v USA, odtud tedy pochází název americká hypotéka. Úvěr lze použít na cokoliv a není vázán na konkrétní účel, což představuje výhodu oproti účelovému úvěru. Neúčelový úvěr existuje od roku 2004, kdy došlo k novele zákona o dluhopisech. Před tímto rokem byl totiž hypoteční úvěr definován jako „úvěr na investice do nemovitostí zajištěné zástavním právem k nemovitosti“.8
1.3.1 Druhy hypotečních produktů Nabídka hypotečních produktů bank je široká a každá z bank nabízí různé druhy hypotečních úvěrů. Následující členění proto není obecné, ale jsou zde uvedeny nejrozšířenější či nejzajímavější typy úvěrů. Hypotéka bez dokládání příjmů Tento typ hypotečního úvěru se vyznačuje tím, že klient nemusí dokládat výši příjmu. Banka je však ochotna poskytnout úvěr pouze do výše 50 % zástavní hodnoty nemovitosti, přičemž minimální hodnota je obvykle stanovena ve výši 200 tis. Kč a maximální ve výši 5
8
Zákon č. 84/1995 Sb., o dluhopisech
9
mil.Kč. Zástavní hodnota nemovitosti určená k zajištění úvěru je podmíněna minimální hodnotou 1 mil. Kč. Z názvu úvěru klient může mylně nabýt dojmu, že banku vůbec nezajímá jeho platební schopnost. V praxi to však znamená, že banka nepožaduje doložení výše příjmu standardním způsobem, ale vyžaduje potvrzení o bezdlužnosti vůči finančnímu úřadu. Fyzické osoby, jež jsou podnikateli, musí navíc předložit potvrzení o bezdlužnosti vůči České správě sociálního zabezpečení. U některých bank není podmínkou potvrzení o bezdlužnosti a místo toho vyžadují podepsání čestného prohlášení o výši příjmu za poslední rok, případně prohlášení, ve kterém žadatel potvrzuje, že je schopen ze svého příjmu splácet úvěr. Schopnost splácet úvěr pak banka kontroluje tak, že nahlíží do úvěrových registrů. Tento typ úvěru je považován za rizikovější instrument, proto banka nastavuje vyšší úrokovou míru. Americká hypotéka Již zmíněná americká hypotéka je neúčelový úvěr, u kterého banka nesleduje účel investice a klientům tak umožňuje financovat jakékoliv potřeby. Úvěr se však nabízí za vyšší úrokovou sazbu než účelové úvěry. Doba splatnosti se obvykle pohybuje od 5 do 20 let a minimální výše úvěru se pohybuje v rozmezí 150 – 300 tis. Kč. Americká hypotéka se poskytuje do výše 70 % zástavní hodnoty nemovitosti. U tohoto hypotečního úvěru klient zpravidla nezíská tak výhodné podmínky jako u účelových úvěrů. Mezi další nevýhody patří také fakt, že úroky z americké hypotéky nelze odečíst od základu daně a není možné na ni čerpat ani státní podporu. Kombinovaná hypotéka Jedná se o hypoteční produkt, který kombinuje hypoteční úvěr s dalším finančním produktem. Tímto finančním produktem může být kapitálové životní pojištění, investiční životní pojištění, stavební spoření nebo i investice do cenných papírů. Podstata této hypotéky spočítá v tom, že klient platí v průběhu splatnosti úvěru pouze úroky a na pozdější splátku jistiny spoří finanční prostředky prostřednictvím životního pojištění, stavebního spoření či cenných papírů. Na konci doby splatnosti úvěru dochází ke splacení celé jistiny najednou z naspořených prostředků. Klient může získat obnos vyšší, než představuje jistina. Mezi výhody tohoto úvěru se také řadí možnost vyššího daňového odpočtu v průběhu doby splácení. Existuje zde však riziko pro klienta v souvislosti se splacením jistiny a případným výnosem. Naspořená částka a případný výnos není nijak zaručen. Může dojít k poklesu hodnoty investovaných prostředků v rámci pojištění a klient tak naspoří pouze částku ve výši
10
jistiny. V horším případě nastřádá částku nižší, než je jistina a bude nucen tento rozdíl doplatit z jiných finančních zdrojů. Dalším negativem se stávají také vysoké poplatky. Předhypoteční úvěr Tento úvěr se odlišuje od ostatních hypotečních úvěrů tím, že není zajištěn zástavním právem k nemovitosti. Klientovi tak dává možnost získat prostředky např. ke koupi družstevního bytu, k privatizaci obecních bytů, na individuální výstavbu či na individuální výstavbu moderního bydlení, což může být např. dřevostavba či ekologické bydlení nebo ke koupi stavebního pozemku od obce. Nesmí se jednat o nákup od jiné fyzické osoby. Banky poskytují tento úvěr většinou na 12 měsíců, některé až na 24 měsíců a podmínkou je, že se během této doby klient stane vlastníkem nemovitosti. Spolu s předhypotečním úvěrem se sjednává hypoteční úvěr, prostřednictvím kterého se pak předhypoteční úvěr splácí. Po dobu 12 měsíců (24 měsíců) klient platí pouze úrok, nikoliv jistinu. V okamžiku získání nemovitosti do vlastnictví vkládá klient do katastru nemovitostí zástavní právo a splácí jistinu hypotečním úvěrem a následně začíná platit úroky a jistinu hypotečního úvěru. Úroková sazba se odvíjí od hypotečního úvěru sjednaného spolu s předhypotečním, případně je stanovena vyšší a po celou dobu zmíněných 12 měsíců (24 měsíců) je tato sazba pevná. Výše úvěru se obvykle poskytuje v rozmezí od 200 tis. Kč do 5 mil. Kč. Pomocí předhypotečního úvěru může tedy klient získat nemovitost, kterou by si jinak nemohl s klasickým hypotečním úvěrem dovolit. Další hypoteční úvěry Existuje řada dalších druhů hypotečních úvěrů, které jsou více či méně zastoupené v nabídce hypotečních produktů bank. Lze mezi ně zařadit např. australskou hypotéku, hypotéku na pronájem, hypoteční úvěr s neúčelovou částí či offsetová hypotéka. Australská hypotéka je pojem poměrně nový, avšak princip tohoto hypotečního úvěru nikoliv. Banky již obdobné úvěry nabízejí delší dobu. Hlavní znak spočívá v tom, že čím vyšší hodnotu úvěru si klient vybere, tím větší slevu na úrokovou sazbu dostane. Hypotéka na pronájem slouží nejčastěji ke koupi nemovitosti k bydlení, rekreaci či komerční nemovitosti sloužící k pronájmu. Případně může být využita např. na rekonstrukci, stavební úpravy a dostavbu nemovitosti určené k pronájmu. Externí odhadce posuzuje vhodnost lokality, kde bude klient nemovitost pronajímat. U tohoto typu úvěru
11
existuje možnost započítání budoucího příjmu z pronájmu (v okamžiku, kdy převažuje příjem z budoucích nebo současných nájemních smluv) do prokazovaných příjmů žadatele. Hypoteční úvěr s neúčelovou částí nebo také hypotéka 2 v 1 jak tento úvěr některé banky nazývají. Jde o kombinaci účelového a neúčelového úvěru. Klient tedy vedle standardního hypotečního úvěru zároveň získá prostředky na financování jakékoliv potřeby a banka účel tohoto financování nesleduje. Neúčelová část obvykle představuje 20 % z celkové výše úvěru. Úvěr nabízí stejné úročení u obou částí a splácení účelové a neúčelové části probíhá současně. Offsetová hypotéka se vyznačuje tím, že vedle standardního hypotečního úvěru má klient u stejné banky uložené volné peníze na bilančním účtu. Od celkové výše hypotečního úvěru se odečítá částka na bilančním účtu a od tohoto rozdílu se odvíjí výpočet úroků. Pomocí offsetové hypotéky zhodnotí klient své volné finanční prostředky více než na běžném spořicím účtu a zároveň má možnost s nimi manipulovat. Banka však neví, jakou výši prostředků bude klient ukládat na účet, proto nastavuje relativně vyšší úrokovou sazbu.
1.4 Faktory ovlivňující hypoteční úvěr
1.4.1 Výše hypotečního úvěru Výše hypotečního úvěru je ovlivněna zástavní hodnotou nemovitosti. Zástavní hodnota představuje tržní cenu nemovitosti vyjadřující částku, kterou se lze zaručit za úvěr na danou nemovitost. Maximální výše úvěru je dána ukazatelem LTV9, který vyjadřuje poměr částky poskytnutého úvěru vzhledem k zástavní ceně nemovitosti. Tento ukazatel ovlivňuje výši úrokové sazby, za kterou je úvěr poskytován, a to tak, že s růstem hodnoty LTV roste úroková sazba. Ze zákona banky poskytují hypoteční úvěr do výše 70 % odhadní ceny nemovitosti, je však možné získat hypoteční úvěr i do výše 100 % odhadní ceny. Banka však u tzv. 100 % hypotéky klade vyšší nároky na bonitu klienta a vyšší náklady ze strany klienta. Důvodem je riziko vzniku situace, kdy dojde k poklesu cen nemovitostí na trhu, a to ovlivní i hodnotu zastavované nemovitosti směrem dolu. Cenu nemovitosti stanovuje odborník, kterého pověří banka. Odhadnutá cena však může být odlišná od kupní ceny.
9
LTV = loan to value ratio
12
1.4.2 Úroková sazba hypotečního úvěru Hypoteční úvěry se obvykle úročí fixní sazbou na období, které si klient určí, a to na 1, 3, 5, 10, 15, 20, 25 nebo i 30 let. Ve většině případů klienti vybírají období dlouhé 1 – 5 let. Fixace sazby zaručuje po dané období stejný úrok, jaký byl v době sjednání úvěru. Na konci období pevné úrokové sazby má klient možnost vybrat si novou dobu fixace a výši úrokové sazby. V tomto okamžiku lze také bez sankčních poplatků splatit celý úvěr nebo jeho část či úvěr refinancovat. Jakou délku doby fixace úrokové sazby si klient zvolí, závisí na těchto parametrech:
výše fixované sazby,
délka doby čerpání úvěru,
předpokládaný budoucí pohyb úrokových sazeb,
předpokládaný budoucí vývoj příjmů žadatele. Banky nabízejí i variabilní úrokovou sazbu. Odlišnost od fixní sazby spočívá v tom,
že úroková sazba se může měnit každý měsíc, jelikož její pohyb je odvozován od sazby PRIBOR, za kterou si banky navzájem půjčují peníze na mezibankovním trhu. V případě, že tržní sazby klesají, klesá i variabilní úroková sazba a vychází tedy levněji než fixní sazba. Mezi další výhody patří i možnost přestoupit na hypotéku s fixní sazbou v okamžiku stanovení nové výše sazby. Do úrokové sazby hypoték se dále promítá riziková marže. Vyšší rizikovou marži banky stanovují u neúčelových úvěrů, které jsou pro banky rizikovější než účelové.
1.4.3 Splatnost hypotečního úvěru O době splatnosti úvěru rozhoduje samotný žadatel a lze ji zvolit v rozmezí od 5 do 40 let. Doba, po kterou se žadatel rozhodne splácet, ovlivňuje velikost měsíční splátky. Obecně platí, že s rostoucí dobou do splatnosti se snižuje měsíční splátka. Volba nejdelší doby splatnosti se tedy může zdát jako nejvhodnější varianta. Nevýhoda spočívá v tom, že čím delší splatnost si klient vybere, tím více nakonec za úvěr zaplatí, jelikož se zvýší počet splátek. Za optimální délku doby splatnosti se obvykle považuje období od 15 do 20 let z hlediska poměru mezi výší splátky a náklady na úvěr. Žadatel by měl být v produktivním věku po celou dobu splácení úvěru. V případě, že v průběhu doby splácení klient již vstoupí
13
do důchodového věku, banka požaduje k úvěru dalšího spoludlužníka, a to mladšího. Nejvyšší věková hranice, do které musí být úvěr splacen, je 70 let věku klienta.
1.4.4 Způsob splácení a čerpání hypotečního úvěru Splácení hypotečního úvěru se odvíjí od způsobu jeho čerpání. Možnosti čerpání úvěru existují dvě, a to čerpání jednorázové nebo postupné. V případě postupného čerpání se splácí měsíčně pouze úrok z vyčerpané částky a částka jistiny úvěru se začne splácet měsíčními splátkami až v momentě vyčerpání celého úvěru. Měsíční splátka tedy již obsahuje část jistiny a úrok. Způsob splácení může být anuitní, progresivní nebo degresivní. Anuitní splácení patří mezi nejčastější způsoby splácení. Anuitní splátka obsahuje dvě složky, a to splátku jistiny a úrok. Pro klienta znamená výběr anuitního splácení stejnou výši měsíční splátky po celou dobu splácení úvěru, dochází pouze ke změně poměru mezi splátkou jistiny a úroku. Na začátku splácení tvoří úrok významnou část celé splátky, postupně se jeho podíl snižuje. Výhodou anuitního splácení je jeho jednoduchost a přehled o přesné (konstantní) výši splátky. U progresivního splácení klient zpočátku platí nižší měsíční splátky, které se během doby trvání úvěru postupně zvyšují. Opačný princip představuje degresivní splácení, klient platí vyšší splátky na začátku a později se mu snižují. Splátky mají klesající charakter, a to díky klesající výši úroků.
1.5 Hypoteční úvěrový proces Hypoteční úvěrový proces lze rozdělit do několika fází. V první fázi se žadatel rozhoduje o výběru banky, u které zažádá o hypoteční úvěr. Jednotlivé banky si stanovují úrokové sazby rozdílně, proto rozhodujícími parametry pro klienta jsou výše úrokové sazby a délka fixace úrokové sazby. Mezi další důležitá kritéria patří také poplatky spojené s úvěrem. Při první návštěvě banky žadatel získá základní informace o hypotečním úvěru, dále obdrží orientační návrh, zda je schopen úvěr splácet a také seznam dokladů potřebných pro získání úvěru. V druhé fázi klient podává žádost o poskytnutí úvěru u vybrané banky. Mezi doklady, které je žadatel povinen k žádosti doložit patří: 14
doklad totožnosti,
souhlas se zpracováním osobních údajů,
doložení výše příjmů (potvrzení výše příjmu od zaměstnavatele či daňové přiznání u OSVČ),
výpis z katastru nemovitostí o zanesení zástavního práva, ocenění zastavované nemovitosti a vinkulaci pojištění nemovitosti ve prospěch banky,
někdy též: vinkulace životního či úvěrového pojištění ve prospěch banky.
V případě, že úvěr bude využit na investici do nemovitostí, jsou dále vyžadovány tyto doklady:
pro případ koupě nemovitosti: o kupní smlouva, o výpis z katastru nemovitostí,
pro případ rekonstrukce, výstavby, oprava: o stavební povolení, o rozpočet stavby, o výpis z katastru nemovitostí, o projektovou dokumentaci.
Seznam dokladů se liší podle typu hypotečního úvěru. U některých druhů úvěrů nejsou požadovány všechny položky, např. u hypoték bez dokládání příjmů. Po předložení požadovaných dokladů banka začíná se zpracováváním údajů o klientovi. Prověřuje výši příjmů, což pro ni představuje nejdůležitější položku. Mezi příjmy se počítá i příjem z pronájmu jiné nemovitosti a ostatní příjmy jako např. vdovský důchod, invalidní důchod, výživné nebo podíl společníků na zisku. Na základě těchto informací banka stanovuje minimální požadovaný měsíční příjem. Pokud klient není schopen tohoto požadovaného příjmu dosáhnout, banka umožňuje přistoupení jednoho či více spolužadatelů, aby byla požadovaná výše splněna. Banka také posuzuje současnou a očekávanou ekonomickou situaci společnosti, ve které je klient zaměstnán. Dále se zajímá o bonitu klienta, tedy jeho schopnost a ochotu splácet. Využívá k tomu bankovní a nebankovní registr, ze kterého lze zjistit platební morálku a také, zda žadatel čerpá nějaký jiný úvěr. Pokud tedy klient hradí své závazky včas, znamená to pro něj velké plus při žádosti o úvěr. V neposlední řadě zkoumá hodnotu nemovitosti, kterou dostane do zástavy, a to pověřením bankovního znalce.
15
Ve třetí fázi dochází ke schválení úvěru a banka předkládá klientovi k podpisu tři dokumenty:
úvěrovou smlouvu,
zástavní smlouvu,
smlouvu o vedení účtu.
V této chvíli může klient započít čerpání úvěru, přesněji řečeno v okamžiku vkladu zástavního práva k zastavované nemovitosti do katastru nemovitostí. Čerpání úvěru se uskutečňuje bezhotovostně a může probíhat jednorázově nebo postupně. Jednorázové čerpání je voleno většinou při koupi nemovitosti a postupné čerpání se volí např. při výstavbě či rekonstrukci nemovitosti. Čtvrtou fázi představuje splácení a správa úvěru. V okamžiku vyčerpání úvěru je klient informován o ukončení čerpání a začíná splácet. Nejčastěji se využívají anuitní splátky, lze však zvolit i jednorázový způsob. Součást správy úvěru představuje mimo jiné pravidelné měsíční informování o aktuálním stavu splácení. Banka zasílá výpis obdobně jako u běžného účtu. Dále informuje o konci doby fixace úrokové sazby a klient má možnost splatit vyšší částku, případně celý úvěr, a to bez sankcí. Za správu úvěru si banka účtuje poplatky. Existují však i banky, které si je neúčtují a lákají tak klienty na nulové poplatky.
1.6 Refinancování hypotečního úvěru Refinancování hypotečního úvěru znamená splacení tohoto úvěru novým hypotečním úvěrem zpravidla u jiné banky. Důvodem k refinancování bývají lepší podmínky, jedná se nejen o nižší úrokovou sazbu, ale i o lepší podmínky pro splácení, zejména délku splácení, nižší měsíční splátky či mimořádné splátky. Klient může mít i jiné důvody, například chce přestoupit z pohyblivé sazby na fixní nebo má zájem navýšit úvěr, popřípadě již nadále nechce platit drahé pojištění, které banka při sjednání úvěru požadovala. Další příčinou také může být to, že klientovi nevyhovuje chování banky. Klient má možnost refinancovat hypotéku na konci doby fixace. Důležitou skutečností je správné načasování. Klient musí včas začít vyjednávat s bankou, u které má úvěr, o nových podmínkách. V případě, že se o to klient pokusí jen několik málo dní před koncem doby fixace, obvykle již bývá pozdě. Banka mu nabídne nevyhovující podmínky na další období a klient díky nedostatku času nestihne sjednat nový úvěr a splatit tak ten starý. Jediná možnost, která pak klientovi zbývá, je 16
přijmout nabídku stávající banky, přestože se jeví nevýhodně. Banka poskytující refinancování hypotéky si může dovolit nabídnout nižší úrokovou sazbu, jelikož se jedná o klienta, kterého již prověřila předchozí banka, a tudíž je částečně sníženo úvěrové riziko promítající se do úrokové sazby. Klient totiž pravidelně splácel předešlý úvěr a banka může předpokládat stejnou platební morálku do budoucna. Existují tři možnosti refinancování úvěru:
běžné refinancování
převzetí dluhu
zjednodušené refinancování. Banka požaduje u běžného refinancování doložení veškerých dokladů dle podmínek
stanovených bankou. U převzetí dluhu se jedná o převzetí původního dluhu novým klientem, a to i s podmínkami původního úvěru. Zjednodušené refinancování dovoluje zjednodušené doložení příjmů. Pro klienta to znamená, že nemusí znovu předkládat požadované doklady jako při sjednávání nového hypotečního úvěru. Banka použije dokumenty, které klient doložil u původního úvěru. Odpadají tudíž poplatky za zpracování úvěru a odhad. Zjednodušené refinancování však banka poskytuje za určitých podmínek:
maximální výše úvěru 85 % zástavní hodnoty nemovitosti,
maximální splatnost úvěru 30 let,
k okamžiku čerpání nového hypotečního úvěru klient po dobu 12 měsíců bez problémů splácel původní úvěr,
splátka nového úvěru se pohybuje na stejné úrovni nebo níže než původní splátka,
v době mezi refinancováním a schválením nového úvěru klient nezískal žádný úvěr či půjčku vyšší než 500 000 Kč,
předmětem úvěru je rodinný dům, byt, byt v družstevním vlastnictví, stavební pozemek či rekreační objekt.
17
1.7 Státní podpora hypotečního úvěru Podpora od státu může mít v současné době podobu státní finanční podpory či daňového odpočtu zaplacených úroků. Státní finanční podpora Státní finanční podpora je poskytována na základě nařízení vlády č. 249/2002 Sb. a je určena pro žadatele do 36 let. Věková hranice platí nejen pro žadatele samotného, ale v případě manželů i pro jeho partnera. V okamžiku žádosti o příspěvek nesmí žadatel vlastnit ani spoluvlastnit byt, rodinný dům či bytový dům, s výjimkou bytu či rodinného domu s jedním bytem, na který požaduje příspěvek. Tato podmínka taktéž platí pro partnera žadatele o příspěvek v případě manželů. Nemovitost, na kterou se žádá příspěvek, se musí nacházet na území ČR a musí být minimálně dva roky stará. Po dobu využívání podpory musí byt nebo rodinný dům s jedním bytem fungovat jako trvalé bydliště žadatele a být v jeho výlučném vlastnictví. Státní podpora existuje v podobě úrokové dotace, která se poskytuje ve formě příspěvků ke splátkám hypotečního úvěru. Výše této dotace může být od 1 do 4 procentních bodů, a to s ohledem na vazbu na průměrnou výši úrokových sazeb, za které byly poskytnuty hypoteční úvěry v předchozím kalendářním roce. V případě, že úroková míra klesne pod hranici 5 %, platí pro nově uzavřené smlouvy (či smlouvy přepočítávané v tomto období) nulová výše podpory. V současné době se státní finanční podpora nachází na úrovni 0 %. Vývoj úrokových sazeb zaznamenává dlouhodobý pokles. Příspěvky se poskytují po celou dobu splácení úvěru, maximálně však 10 let. Dotace však není poskytována neomezeně. V případě koupě bytu se jedná o částku 800 tis. Kč a v případě rodinného domu s jedním bytem jde o 1,5 mil. Kč. Na část úvěru přesahující tyto limity nebude dotace poskytnuta.
18
Graf 1: Státní podpora vyplacená k hypotečním úvěrům 600,0 496,4 472,5 463,9
500,0
384,3
V mil. Kč
400,0
343,6 274,4
300,0
177,6
200,0
174,4
95,9
100,0
76,7
34,0
24,0 9,5 18,1 23,4 19,9 4,3
0,8 0,0
Rok
Zdroj: www.mmr.cz, vlastní úprava Graf 1
zachycuje objem státní podpory vyplacené
k hypotečním úvěrům
v jednotlivých letech. Lze z něj vyčíst, že státní podpora je vyplácena i v současné době (v grafu viz rok 2013), přestože se nachází na úrovni 0 %. Tato situace vyplývá z toho, že hypoteční úvěry se uzavírají na rozdílnou dobu fixace, avšak výše státní podpory se stanovuje v momentě prvního čerpání. O poskytnutí podpory lze žádat u banky, u které uchazeč čerpá hypoteční úvěr. Banka musí mít povolení ze strany Ministerstva pro místní rozvoj přijímat žádosti a uzavírat smlouvy o poskytnutí státní podpory. Pro získání podpory musí klient podat žádost nejdříve v den uzavření smlouvy o hypotečním úvěru a nejpozději v den, kdy začíná úvěr čerpat. V případě, že nesplní tuto podmínku, nelze podporu nárokovat. Žádost o státní podporu představuje poměrně administrativně komplikovaný proces. Mezi podklady doložené k žádosti patří čestné prohlášení, kupní smlouva obsahující doložku o povolení vkladu vlastnického práva do katastru nemovitostí, výpis z katastru nemovitostí se zapsaným vlastnickým právem žadatele a doklad prokazující uplynutí dvouleté lhůty.
19
Odpočet zaplacených úroků z daní Odpočet úroků upravuje zákon č. 586/1992 Sb., o daních z příjmů – odpočet úroků. Základ daně z příjmu fyzických osob lze snížit o výši zaplacených úroků z hypotečního úvěru sníženou o státní finanční příspěvek, a to v případě, že úvěr slouží k financování bytových potřeb. Částku zaplacenou na úrocích lze odečíst maximálně do výše 300 tis. Kč ročně. Zákon o dani z příjmu10 vymezuje bytovou potřebu jako:
výstavbu rodinného domu, bytového domu, bytu či změnu stavby,
koupi rodinného domu, bytového domu, bytu včetně rozestavěné stavby,
koupi pozemku pro stavbu domu či bytu,
splacení členského vkladu nebo vkladu právnické osobě za účelem získání práva nájmu nebo jiného užívání bytu či rodinného domu,
vypořádání bezpodílového spoluvlastnictví manželů nebo vypořádání spoludědiců,
údržba a změna stavby rodinného domu, bytového domu či bytu ve vlastnictví a bytů v nájmu nebo v užívání,
úhrada za převod členských práv a povinností družstva v souvislosti s převodem práva nájmu nebo jiného užívání bytu,
10
splacení úvěru nebo půjčky použitých poplatníkem na financování bytových potřeb.
Zákon č. 586/1992 Sb., o daních z příjmů
20
2 Hypoteční úvěry vybraných bank Na českém hypotečním trhu se nachází mnoho bank, které nabízejí hypoteční produkty, ať už se jedná o univerzální banky či specializované hypoteční banky zaměřující se pouze na hypoteční úvěry. V současné době mají licenci na poskytování hypotečních úvěrů tyto banky:
AXA Bank
Citibank Europe plc.
Česká spořitelna
Česká pojišťovna
Československá obchodní banka
Fio banka
GE Money Bank
Hypoteční banka
ING Bank
Komerční banka
LBBW Bank CZ
mBank
Oberbank AG
Poštovní spořitelna
Raiffeisenbank
Sberbank CZ (do února 2013 pod názvem Volksbank CZ)
UniCredit Bank
Waldviertler Sparkasse von 1842
Wüstenrot hypoteční banka Z výše uvedeného seznamu se tyčí na vrcholu hypoteční pyramidy podle objemu
sjednaných hypoték „velká pětka“ (Top 5)11, do které patří:
11
Hypoteční banka
Komerční banka
Česká spořitelna
Raiffeisenbank
UniCredit Bank
http://www.hypoindex.cz/velka-petka-obsluhuje-9-z-deseti-klientu/
21
Dlouhodobě se tržní podíl Top 5 pohybuje na hranici 90 %. Graf 2: Tržní podíly Top 5
7%
6% 30% Hypoteční banka
20%
Česká spořitelna Komerční banka UniCredit Bank 27%
Raiffeisenbank
Zdroj: www.mmr.cz, vlastní úprava
2.1 Srovnání hypotečních úvěrů vybraných bank Hypoteční banku jakožto specializovanou banku jsem zvolila záměrně nejen kvůli faktu, že představuje jedničku na hypotečním trhu, ale také pro její specializaci. Jako další dvě banky jsem vybrala Raiffeisenbank a UniCredit Bank, jelikož také spadají do Top 5.
2.1.1 Hypoteční banka Hypoteční banka získala v září 1995 oprávnění k vydávání hypotečních zástavních listů a získala tak statut první banky v České republice specializované na hypoteční úvěry. Od června 2000 je Hypoteční banka členem finanční Skupiny ČSOB, kdy se majoritním vlastníkem stala Československá obchodní banka, a. s. (ČSOB). Nabídka Hypoteční banky zahrnuje tyto hypoteční produkty:
Standardní hypotéky: o Hypotéka na byt v osobním vlastnictví 22
o Hypotéka na družstevní byt o Hypotéka na rodinný dům o Americká hypotéka o Hypotéka na koupi pozemku o Hypotéka na stavbu, rekonstrukci o Hypotéka na rekreační objekt o Refinancování hypotéky
Speciální hypotéky: o Kombinované produkty o Hypotéka pro absolventy o Hypotéka pro manažery o Předhypoteční úvěr o Zelená hypotéka
Standardní hypotéky Hypotéka na byt v osobním vlastnictví slouží k získání prostředků:
na koupi bytu v osobním vlastnictví nebo spoluvlastnického podílu na tomto bytu,
k vypořádání majetkových poměrů souvisejících s bytem v osobním vlastnictví,
k profinancování v minulosti zaplacených vlastních prostředků,
kombinace těchto možností. Úvěr je poskytován do výše až 70, 85, 100 % LTV. Minimální výši úvěru banka
stanovuje 300 tis. Kč a maximální výše je neomezená. Nemovitostí, kterou lze ručit, může být kupovaný byt v osobním vlastnictví či jiná nemovitost, která odpovídá základní specifikaci na zajištění hypotečního úvěru. Délku splatnosti úvěru má klient možnost vybrat si v rozmezí od 5 do 40 let. K žádosti o tento hypoteční úvěr je žadatel povinen doložit výši příjmů a výdajů a kupní smlouvu nebo smlouvu o smlouvě budoucí kupní. Hypotéku na družstevní byt lze využít:
pro převod členských práv a povinností v družstvu resp. jiné právnické osobě,
na úhradu členského podílu. Klient může ručit přímo pořizovaným družstevním bytem, avšak pouze za určitých
podmínek. Bytový dům musí být rozdělen na samostatné bytové jednotky a družstvo dá souhlas s podpisem zástavní smlouvy. V případě, že jednu z těchto podmínek nesplňuje, lze 23
ručit jinou nemovitostí, která vyhovuje specifikaci banky. Pokud existuje předpoklad, že družstevní byt se do jednoho roku převede do osobního vlastnictví, může klient místo tohoto úvěru využít předhypoteční úvěr a nemusí tudíž dávat jinou nemovitost do zástavy. Minimální výše hypotéky je opět stanovena na 300 tis. Kč a maximální výše hypotéky, kterou lze získat může být až 70, 85, 100 % odhadní hodnoty zastavované nemovitosti. Splatnost u této hypotéky klient volí od 5 do 40 let. Mezi požadované doklady patří prokázání příjmů a výdajů žadatele, smlouva či dohoda o převodu členských práv a povinností a potvrzení o členství v bytovém družstvu vystavené převodcem. Hypotéka na rodinný dům je určena:
ke koupi domu. Klient v tomto případě ručí kupovaným domem či jinou nemovitostí odpovídající
specifikaci. Minimální výše hypotéky činí 300 tis. Kč a maximální výše až 70, 85, 100 % LTV. Klient může splácet 5 – 40 let. Americká hypotéka slouží:
k jakémukoliv účelu, pro který se klient rozhodne. Banka ji poskytuje do výše až 70 % zástavní hodnoty nemovitosti, přičemž minimální
výši představuje částka 200 tis. Kč a maximální 5 mil. Kč. Předčasné splacení úvěru je zde povoleno bez jakýchkoliv sankcí. Klient ručí formou zástavního práva ke zkolaudované nemovitosti, která spadá do jeho vlastnictví. Dobu splatnosti lze zvolit v rozmezí 3 až 20 let, avšak úvěr musí být splacen do 70 let věku. Hlavní výhoda této hypotéky spočívá v tom, že umožňuje financovat jakékoliv potřeby klienta. Oproti spotřebitelským úvěrům, které představují alternativu k americké hypotéce, se u této hypotéky nabízí výhodnější úroková sazba. Hypotéka na koupi pozemku se využívá:
na koupi stavebního pozemku
na vypořádání majetkových poměrů spojených se stavebním pozemkem
na profinancování dříve zaplacených vlastních prostředků
případně lze tyto možnosti kombinovat.
24
Minimální výše hypotéky je stanovena ve výši 300 tis. Kč a maximální až 70, 85, 100 % odhadní hodnoty zastavované nemovitosti. Splatnost se může pohybovat od 5 do 40 let. Klient má možnost ručit kupovaným stavebním pozemkem nebo jinou nemovitostí splňující dané specifikace. Hypotéku na stavbu či rekonstrukci lze využít:
na výstavbu či rekonstrukci nemovitosti. Nabízí možnost snadného čerpání úvěru, jelikož banka nevyžaduje dokládání faktur.
Klient ručí rozestavěnou či rekonstruovanou nemovitostí nebo jinou nemovitostí. Minimální výše úvěru se pohybuje na úrovni 300 tis. Kč a maximální výše až 70, 85, 100 % LTV. Hypotéka na rekreační objekt slouží:
ke koupi rekreačního objektu. U této hypotéky lze ručit kupovaným rekreačním objektem nebo jinou nemovitostí.
Banka určuje minimální výši úvěru na 300 tis. Kč a maximální výši až 85 % LTV. Splatnost úvěru je 5 – 40 let. Refinancování hypotéky lze využít u těchto typů hypoték:
Hypotéka na byt v osobním vlastnictví
Hypotéka na družstevní byt
Hypotéka na koupi rodinného domu
Hypotéka na pořízení stavebního pozemku
Hypotéka na stavbu nebo rekonstrukci nemovitosti Banka nabízí maximální výši úvěru až 70, 85, 100 % zástavní hodnoty nemovitosti.
Splatnost úvěru může dosahovat maximálně 30 let. Objekt úvěru představuje rodinný dům, stavební pozemek nebo rekreační objekt. Speciální hypotéky Hypotéka kombinovaná s cennými papíry se používá:
pokud klient chce investovat do cenných papírů. Klient splácí pouze úrok a volné finanční prostředky investuje do podílových fondů
společnosti Conseq Investment Management, a. s. 25
Hypotéka kombinovaná s kapitálovým životním pojištěním lze využít:
jako investici do bytových, administrativních a polyfunkčních budov, kde je návratnost hypotéky postavena na výnosech z nájemného z těchto nemovitostí. Tento produkt nabízí možnost uplatnit daňový odpočet zaplaceného pojistného
z kapitálového životního pojištění do výše 12 tis. Kč. Hypotéka kombinovaná s investičním životním pojištěním slouží:
pouze pro investice do bydlení. Platí pro ni stejná možnost daňového odpočtu jako u přechozí hypotéky.
Hypotéka pro absolventy je určena:
pro absolventy vysokých škol (případně i středních škol),
mladým rodinám, kde jeden z partnerů je na mateřské (příp. rodičovské) dovolené a plánuje návrat zpět do práce. Podmínkou získání úvěru je maximální věk 30 let. Výhoda této hypotéky spočívá
v tom, že umožňuje mladým lidem pořídit vlastní bydlení už na začátku jejich kariéry. Podstatným rysem hypotéky je progresivní splácení, které může klient dle potřeby a svých možností změnit na anuitní splácení a zajistit si tak vyšší měsíční splátku. Klient může získat úvěr v minimální výši 300 tis. Kč a maximálně 5 mil. Kč. Úvěr je poskytován do výše 85 % odhadní hodnoty nemovitosti. Hypotéka pro manažery je určena:
pro klienty s vysokými příjmy, kteří předpokládají pokles svého budoucího příjmu např. odchod partnera na mateřskou dovolenou či rodičovskou dovolenou
pro klienty s vysokými příjmy, kteří se nachází na vrcholu kariéry a očekávají spíše pokles svého budoucího příjmu. Poskytuje se do výše 100 % odhadní hodnoty nemovitosti. Minimální výše úvěru
je stanovena na 1 500 000 Kč a maximální výše je omezena pouze klientovou schopností splácet. Mezi hlavní výhody patří to, že si klient vybírá výši počáteční splátky a ušetří na úrocích. V tomto případě spočívá podstata úvěru v tom, že klient splácí degresivní formou,
26
což mu umožňuje dosáhnout nižší splátky ke konci doby splatnosti úvěru. Stejně jako u hypotéky pro absolventy i zde může v dle potřeby změnit typ splácení na anuitní. Předhypoteční úvěr slouží:
na financování nemovitosti, na kterou nelze dočasně vložit zástavní právo. Banka poskytuje úvěr v minimální výši 200 tis. Kč a maximální výše je omezena
částkou 5 mil. Kč (u výstavby 500 tis. Kč). Splatnost úvěru je vždy jeden rok. Za tento úvěr neručí klient nemovitostí a banka nepožaduje ručitele. Zelená hypotéka umožňuje:
žádat o dotaci „Zelená úsporám“. Jedná se o program Státního fondu životního prostředí (SFŽP), v rámci kterého
se SFŽP snaží dosáhnout opatření směřující k úsporám energie a k využití obnovitelných zdrojů energie v rodinných a bytových domech. Klient může využít mimořádnou splátku až do výše dotace, a to bez sankčních poplatků za předčasné splacení. Má také možnost nedočerpat úvěr až do výše dotace také bez sankce.
K jednotlivým hypotečním úvěrům je možné nastavit volitelné parametry, avšak ne se všemi hypotékami je lze kombinovat. Druhy volitelných parametrů jsou:
Hypotéka bez doložení příjmů
Hypotéka bez poplatků
Hypotéka na nemovitost k pronájmu
Hypotéka s bonusem
Hypotéka zpětně
Doplňková část Hypotéka bez doložení příjmů lze zkombinovat s hypotékou na byt, dům, pozemek,
stavbu, refinancování nebo s hypotékou pro manažery a to vždy maximálně do výše 50 % zástavní hodnoty nemovitosti. Hypotéka bez poplatků funguje tak, že klient neplatí žádné poplatky za vedení a správu úvěru, jelikož se tyto náklady přenášejí do úrokové sazby. Zmenší se mu počáteční náklady na získání hypotéky a daňový základ si může snížit více než u standardního 27
hypotečního úvěru. Hypotéka se poskytuje pro úvěry s tříletou a vyšší fixací a lze ji pořídit s hypotékou na byt v osobním vlastnictví, na koupi pozemku, na dům nebo na stavbu, a to až do 100 %. Hypotéka na nemovitost k pronájmu je poskytována pro úvěry do 85 % odhadní hodnoty nemovitosti. Objektem úvěru musí být bytový dům nebo dva a více bytů nebo rodinných domů. Tuto hypotéku lze získat k hypotéce na byt v osobním vlastnictví, na koupi pozemku, na družstevní byt, na stavbu, na dům nebo k hypotéce kombinované s ŽP, IŽP nebo s cennými papíry. Hypotéka s bonusem představuje službu Hypoteční banky, kterou lze využít téměř ke všem nabízeným hypotečním úvěrům. Smysl spočívá v tom, že klient tak dosáhne nižší měsíční splátky a získá bonus ve výši 5 % z celkové výše hypotéky, avšak za splnění daných podmínek:
doba splácení úvěru musí být alespoň 20 let, maximálně 40 let,
výše úvěru musí být alespoň 300 tis. Kč,
fixace úrokové sazby je nabízena ve dvou pásmech 3 – 5 let,
mimořádná splátka k datu fixace je možná, nesmí však překročit 20 % jistiny aktuálního zůstatku úvěru,
klient nesmí být po splatnosti jakékoliv pohledávky déle než 30 dnů.
Bonus se vyplácí ve formě odpuštění části hypotéky. Klient má hned od počátku nižší měsíční splátku než u ostatních typů hypotečních úvěrů. Po 12 letech se mu o polovinu bonusu sníží nesplacená část úvěru. Následně po tomto snížení mu budou opět zajištěny nižší měsíční splátky. V okamžiku, kdy dojde ke splacení hypotéky, se vyplácí druhá polovina bonusu. V letošním roce přišla Hypoteční banka s novou kampaní tohoto produktu pod názvem Hypotéka KUS-KUS. Pro srovnání výhodnosti hypotéky KUS-KUS např. se standardní hypotékou je uveden následující příklad.
28
Tabulka 1: Parametry příkladu hypotéky KUS-KUS Výše hypotéky
2 000 000 Kč 25 let
Doba splatnosti Úrok
3,59 %
Fixace úrokové sazby Bonus 5 %
5 let 100 000 Kč
Zdroj: www.mesec.cz, vlastní úprava Tabulka 2: Srovnání standardní hypotéky a hypotéky KUS-KUS Standardní hypotéka (v Kč)
Hypotéka KUS-KUS (v Kč)
Úvěr
2 000 000
2 000 000
Úrok
1 035 353
1 050 217
0
- 100 000
3 035 353
2 950 217
Parametry
Bonus Celkem
Zdroj: www.mesec.cz, vlastní úprava Za dobu splácení (25 let) se u standardní hypotéky celkem zaplatí 3 035 353 Kč, z toho činí 2 000 000 Kč splátka dluhu a 1 035 353 Kč úroky. U hypotéky KUS-KUS klient celkově splatí 3 050 217 Kč, ale když se od této částky odečte bonus 100 000 Kč, vychází celková úspora oproti standardní hypotéce 85 136 Kč. Hypotéka zpětně umožňuje zpětně proplatit v minulosti čerpané vlastní prostředky, jež byly použity na financování objektu, na nějž klient žádá úvěr. Může si nechat proplatit až 100 % částky hypotečního úvěru. Klient má možnost tento úvěr využít, pokud chce nechat proplatit vlastní prostředky vyšší než 1 880 tis. Kč. Tento produkt lze spojit s hypotékou na byt v osobním vlastnictví, na koupi pozemku, na družstevní byt, na dům, na stavbu nebo s hypotékou kombinovanou s ŽP, IŽP nebo s cennými papíry. Doplňková část vyjadřuje část finančních prostředků, které klient získá spolu s hypotékou na investici do nemovitosti. Jedná se o neúčelovou část úvěru. Tuto částku banka převede na klientem zvolený účet. Klient tak získá prostředky, které může použít na financování neočekávaných výdajů souvisejících s investičním záměrem. Doplňková část je poskytována do výše 20 % z aktuálně vyčerpané účelové části. Celý úvěr, tedy i včetně doplňkové části, musí být zajištěn nemovitostí maximálně do 100 % zástavní hodnoty nemovitosti. Doplňkovou část lze pořídit spolu s hypotékou na byt v osobním vlastnictví, 29
na koupi pozemku, na družstevní byt, na dům, na stavbu nebo s hypotékou pro manažery či absolventy.
2.1.2 Raiffeisenbank Rakouská Raiffeisenbank patří mezi jednu z prvních zahraničních bank, které začaly na českém trhu nabízet své produkty, mezi něž od roku 1999 zařadila i nabídku hypotečních produktů. Na začátku roku 2012 se Raiffeisenbank rozhodla změnit svoji klientskou orientaci. Jejím cílem je, stát se bankou specializovanou na bonitnější klienty. Zároveň se netají strategií zaměřit se na klienty, kteří nebudou chtít pouze hypotéku, ale jsou ochotni využívat více služeb jako např. běžné účty a platební karty apod. Raiffeisenbank nabízí tyto typy hypoték:
Hypotéka Klasik
Hypotéka Klasik Plus
Offset - hypotéka se zápočtem úspor
Americká hypotéka Univerzál
Variabilní hypotéka
Hypotéka Profit
Hypotéka k programu Zelená úsporám
Equi hypotéka – bez dokládání příjmů
Hypotéka Klasik se využívá:
na koupi nemovitosti
na koupi nemovitosti v zahraničí
na financování družstevního bytu – úhrada za převod členských práv či úhrada členského podílu
na výstavbu nemovitosti
na rekonstrukci nemovitosti
na refinancování půjček a úvěrů použitých na koupi, výstavbu či rekonstrukci nemovitosti
vypořádání majetkových poměrů (např. při rozvodu, dědictví, vypořádání společného jmění manželů)
případně lze zkombinovat tyto účely. 30
Úvěr Klasik je poskytován až do 90 % LTV a až 20 % z výše úvěru má klient možnost využít na financování jakýchkoliv potřeb. Banka poskytuje i úvěr do 100 % LTV, to se však týká pouze vybraných klientů. Pro tuto skupinu klientů platí určitá omezení, a to:
minimální příjem 45 tis. Kč měsíčně
maximální výše úvěru 6 mil. Kč
pouze k financování vlastního bydlení
nemovitost musí být v katastrálním území pro Prahu, Prahu – Západ, Prahu – Východ, Brno nebo Brno venkov
zástava v obci do 2 tis. obyvatel musí mít minimální hodnotu 2 mil. Kč. Splatnost hypotéky si klient volí v rozmezí 5 až 30 let. Mezi výhody, které banka
zdůrazňuje, patří nulový vstupní poplatek, mimořádné splátky bez sankčních poplatků a výstavba nemovitosti bez dokládání faktur. Hypotéka Klasik Plus se používá:
na pořízení družstevního bytu do osobního vlastnictví
na nemovitosti v rámci developerského projektu
na koupi nemovitosti v dražbě
na koupi bytu od obce či města. Klasik Plus je určena pro případ, kdy dočasně není možné zajistit úvěr zástavním
právem k pořizované nemovitosti. Jedná se vlastně o předhypoteční úvěr. Skládá se ze dvou na sobě závislých úvěrů. Banka jako první poskytne nezajištěný úvěr až na 24 měsíců. Po uplynutí této doby, kdy dojde ke zřízení zástavního práva k nemovitosti, je tento úvěr splacen hypotečním úvěrem. Nezajištěný úvěr se poskytuje do 4 mil. Kč a do 70 % LTV. Offset - hypotéka se zápočtem úspor Tato hypotéka je vhodná pro ty, kteří žádají o hypoteční úvěr, zároveň však chtějí mít uložené finanční prostředky pro případ neočekávaných výdajů. Poskytuje se do 90 % LTV a až 20 % výše úvěru lze využít na cokoliv. Pozitivum této hypotéky spočívá v možnosti ovlivnit náklady úvěru a prostředky na spořicím účtu má klient neustále k dispozici. Úroky z úvěru klient splácí z rozdílu mezi jistinou úvěru a prostředky na spořícím účtu. To znamená, že čím více na tento účet uloží, tím méně zaplatí za hypoteční úvěr.
31
Americkou hypotéku Univerzál Americkou hypotéku na jakýkoliv účel nabízí banka do výše až 70 % LTV, přičemž minimální výši úvěru požaduje 300 tis. Kč se splatností 5 – 20 let. Banka se snaží nalákat potenciální klienty tím, že nabízí výhodnější úrokovou sazbu v případě, že klient informuje o účelu hypotéky. Variabilní hypotéka Jedná se o účelový či neúčelový úvěr s kontokorentním rámcem, který klientovi dovoluje čerpat a splácet dle jeho potřeb, a to bez sankcí. Úvěr umožňuje klientovi např. libovolně čerpat, odložit splátku či čerpat opakovaně atd. Výše úvěru se pohybuje u neúčelové verze v rozmezí od 300 tis. do 5 mil. Kč, u účelové verze až do 8 mil. Kč. Hypotéku lze získat až do 50 % LTV a splatnost se volí v rozpětí 10 – 20 let. Hypotéka Profit Profit se nabízí pro ty, kteří chtějí investovat do komerčních nemovitostí sloužících k následnému pronájmu. Banka také dává klientovi možnost splácet úvěr pomocí budoucích příjmů z nájemného. Hypotéka na 5 – 20 let je financována až do 70 % LTV. Lze ji použít na tyto účely:
koupě nemovitosti
rekonstrukce nemovitosti
refinancování půjček a úvěrů použitých na koupi, výstavbu či rekonstrukci nemovitosti
vypořádání majetkových poměrů (např. při rozvodu, dědictví, vypořádání společného jmění manželů)
Hypotéka k programu Zelená úsporám Tato hypotéka představuje stejný produkt, který nabízí Hypoteční banka pod názvem Zelená hypotéka. Úvěr lze pořídit do 90 % LTV. Equi hypotéka Úvěr nepožaduje standardní doložení příjmů, ale postačí pouze prohlášení o příjmech. Jedná se tedy o hypotéku bez dokládání příjmů a poskytuje se do 50 % LTV. Banka ji nabízí v účelové i neúčelové formě. 32
2.1.3 UniCredit Bank UniCredit Bank Czech Republic, a. s. vznikla v roce 2007 integrací dvou dosud samostatně působících bankovních institucí HVB Bank a Živnostenské banky. UniCredit Bank nabízí tyto hypoteční úvěry:
Hypotéka na koupi nemovitosti
Hypotéka na výstavbu/rekonstrukci
Neúčelová hypotéka
Hypotéka na nemovitost k rekreaci, pronájmu
Převratná hypotéka
Hypotéka s fixní sazbou
Refinancování hypotéky
Hypotéka na koupi nemovitosti slouží ke koupi:
bytu v osobním vlastnictví
družstevního bytu
rodinného domu
pozemku Poskytuje se v minimální výši 200 tis. Kč. Maximální výše úvěru až do 100 % LTV
se týká pouze nemovitostí určených k bydlení v Praze a v Brně. U ostatních nemovitostí mimo tyto lokality platí pouze výše do 90 % LTV. Banka umožňuje splácet až 30 let. Volitelné parametry:
Hypotéka FLEXI
Hypotéka TWIN
Hypotéka PLUS Hypotéka FLEXI představuje hypoteční úvěr na nemovitost k bydlení s fixní sazbou,
která dovoluje klientovi předčasně splácet bez sankčních poplatků, a to až 4 krát ročně. Hypotéka TWIN je určena na pořízení nemovitosti k bydlení s tím, že část úvěru lze čerpat neúčelově a prostředky tedy může klient použít na financování jakékoliv potřeby. Neúčelově lze využít až 20 % z výše úvěru, maximálně však 500 tis. Kč. Další možnost volby spočívá ve výběru mezi fixní a variabilní sazbou. 33
Hypotéka PLUS funguje jako hypotéka na pořízení nemovitosti k bydlení bez poplatků, což zahrnuje jednorázový poplatek za poskytnutí úvěru a měsíční poplatek za správu a vedení úvěru. Podmínkou získání úvěru je fixace minimálně na 3 roky a splatnost úvěru 5 a více let. Hypotéka na výstavbu/rekonstrukci lze použít:
na výstavbu rodinného domu
na výstavbu bytu
na výstavbu chaty, chalupy vč. příslušenství (např. garáž, sklep, bazén)
na rekonstrukci nemovitosti. Opět je poskytována v minimální výši 200 tis. Kč až do 100 % budoucí hodnoty
nemovitosti s možností splácet až 30 let. Pro klienta je výhodné, že se nemusí zatěžovat dokládáním faktur a až 20 % z výše úvěru nemusí vyčerpat, aniž by platil sankční poplatky. Neúčelová hypotéka slouží:
k financování jakýchkoliv potřeb. Minimální výše je stejná jako u přechozích dvou hypoték a maximální výše je
stanovena na 10 mil. Kč až do 70 % odhadní ceny nemovitosti. Splatnost lze zvolit až 20 let. Hypotéka na nemovitost k rekreaci, pronájmu slouží:
na koupi chaty, chalupy k individuální rekreaci
na koupi pozemku k výstavbě rekreačního objektu
na koupi bytu, rodinného domu nebo domu s byty s maximálním podílem nebytových prostor do 50 %, který bude sloužit k pronájmu. Minimální výše úvěru se pohybuje na hranici 200 tis. Kč. Hypotéka je poskytována až
do 80 % odhadní hodnoty nemovitosti. U nemovitosti k rekreaci může klient splácet až 30 let a u nemovitosti na pronájem 15 let. Převratná hypotéka Převratná hypotéka představuje hypotéku s variabilní úrokovou sazbou závislou na aktuální situaci na trhu. Zajišťuje nižší úrokovou sazbu než hypoteční úvěr s fixní úrokovou sazbou a umožňuje po uplynutí 12 měsíců od podpisu úvěrové smlouvy mimořádně 34
splácet až 4 krát ročně. Tento produkt také zahrnuje pojištění schopnosti splácet pro případ neočekávaných událostí. Hypotéka s fixní sazbou Tento hypoteční úvěr je určen pro klienty, kteří se nechtějí zabývat vývojem úrokových sazeb a sledovat si výši splátky, jako je tomu u variabilní sazby. Fixní sazby zajistí po dobu fixace, kterou lze stanovit na 1 až 20 let, stejnou měsíční splátku. Hypotéka dovoluje volbu jiné doby fixace či přejít na variabilní sazbu. Doba splatnosti je určena až na 30 let. Refinancování hypotéky Refinancování hypotéky může klient využít s minimální výší 300 tis. Kč a až do 100 % LTV. Banka poskytuje tento produkt bez poplatků a bez dokládání příjmů, avšak za určitých podmínek. Klient nemusí dokládat příjmy, pokud ponechá stejné základní parametry stávající hypotéky, pokud má další úvěr v maximální výši 300 tis. Kč a pokud již splatil alespoň 32 anuitních splátek.
2.2 Srovnání vybraných typů hypoték
2.2.1 Klasická hypotéka Tabulka 3 zobrazuje klasickou hypotéku s jednotlivými parametry u vybraných bank. Některé parametry jsou u všech tří bank podobné či dokonce stejné, avšak u dalších hodnot lze pozorovat výrazné rozdíly. Patrné rozdíly se objevují u fixace úrokové sazby. Z pohledu úrokové sazby se může zdát výhodná hypotéka od UniCredit Bank s fixací např. na 1 rok, jelikož sazba je nejnižší z nabízených sazeb ostatních bank. Avšak maximální výši úvěru, kterou klient získá je do 85 % LTV. Poplatky za sjednání úvěru vycházejí z tarifních tabulek bank, ale jejich výše může kolísat, případně klesnout až k nule. Jako příklad lze uvést jarní akci UniCredit Bank, která v současnosti nabízí nulové poplatky u nových smluv sjednaných do 31. května 2013. Bankami zveřejňované úrokové sazby obvykle představují nejnižší možné sazby, na které dosáhne omezené množství klientů. K získání minimální úrokové sazby je obvykle třeba sjednat i další finanční produkty a služby. Nelze přesně vyjmenovat všechna kritéria, 35
podle kterých banky nastavují výši úrokové sazby, jelikož tato kritéria jsou předmětem interního posuzování jednotlivých bank. Tabulka 3: Klasická hypotéka
Min. Banka
výše (v Kč)
Max. výše (v Kč)
Min.
Max.
Fixace úrokové
doba
doba
sazby (v %)
splá-
splá-
cení (v
cení (v
letech)
letech)
1
3
rok
roky
5 let
Poplatky za sjednání (v Kč)
Poplatky za vedení (v Kč)
0,4 % z úvěru
do 300 000
85 %
5
30
4,39
3,29
3,19
LTV
min. 2 000 max.
Hypoteční
10 000
banka
0,4 %
300 000
do
z úvěru
100
min.
%
5
30
5,39
4,29
4,19
LTV
2 000 max.
150/ 220 se státní podporou
150/ 220 se státní podporou
10 000 do 90 % Raiffeisenbank
500 000
LTV, max.
5
30
4,09
2,99
2,99
0
0
1
30
2,99
2,74
2,99
2 500
200
1
30
4,29
4,14
4,49
2 500
200
20 mil. do 200 000
85 % LTV
UniCredit
do
Bank 200 000
100 % LTV
Zdroj: www.finance.cz, vlastní úprava, údaje platné ke 2. 4. 2013
36
2.2.2 Americká hypotéka V tabulce 4 je znázorněn přehled neúčelových hypoték vybraných bank. Z přehledu vyplývá, že všechny tři banky poskytují úvěr do 70 % LTV, přičemž maximální výši úvěru až do hodnoty 30 mil. Kč nabízí Raiffeisenbank. U úrokových sazeb je nejvýraznější rozdíl mezi Hypoteční bankou a UniCredit Bank, který činí téměř 2 %. Tabulka 4: Americká hypotéka
Banka
Min.
Max.
Fixace úrokové sazby (v %)
Min.
Max.
doba
doba
výše
výše
splá-
splá-
(v Kč)
(v Kč)
cení (v
cení (v
letech)
letech)
1
3
rok
roky
5 let
Poplatky za sjednání (v Kč)
Poplatky za vedení (v Kč)
0,4 % z úvěru
5 mil. Hypoteční banka
200 000
do 70 %
3
20
7,64
7,44
7,34
LTV
min. 2 000
150
max. 10 000
30 mil. Raiffeisenbank
300 000
do 70 %
5
20
6,99
6,49
6,69
0
0
1
20
5,69
5,59
5,79
2 500
200
LTV 10 mil. UniCredit Bank
200 000
do 70 % LTV
Zdroj: www.finance.cz, vlastní úprava, údaje platné ke 2. 4. 2013
2.2.3 Předhypoteční úvěr Předhypoteční úvěr překlenující období, po které není možné úvěr dočasně zajistit zástavním právem např. při pořízení družstevního bytu, nabízí Hypoteční banka přímo pod názvem Předhypoteční úvěr. U Raiffeisenbank lze najít tento typ hypotéky pod názvem Hypotéka Klasik Plus. UniCredit Bank předhypoteční úvěr ve své nabídce nemá. Příklad koupě družstevního bytu s využitím předhypotečního úvěru u Hypoteční banky 37
hodnota družstevního bytu je 2 000 000 Kč
použití vlastních prostředků ve výši 500 000 Kč
čerpání předhypotečního úvěru ve výši 1 500 000 Kč
splácení předhypotečního úvěru ve výši 1500 000 Kč hypotečním úvěrem
Tabulka 5: Průběh předhypotečního úvěru Postup v jednotlivých krocích
Datum 15. 6. 2013
Žádost o předhypoteční úvěr a hypoteční úvěr ve výši 1 500 000 Kč
Poplatek/Splátka (v Kč) 0 2 000 (schválení
25. 6. 2013
Schválení předhypotečního úvěru a hypotečního úvěru
předhypotečního úvěru) + 6 000 (schválení hypotečního úvěru)
1. 7. 2013 Uvolnění prostředků z předhypotečního úvěru
0
15. 8. 2013 Splátka předhypotečního úvěru za červenec
10 612
15. 9. 2013 Splátka předhypotečního úvěru za srpen
10 612
15. 10. 2013 Splátka předhypotečního úvěru za září
10 612
15. 11. 2013 Splátka předhypotečního úvěru za říjen
10 612
1. 12. 2013
1. 12. 2013
Převod bytu do osobního vlastnictví, zástava bytu ve prospěch banky Splacení předhypotečního úvěru hypotečním úvěrem
15. 12. 2013 Splátka předhypotečního úvěru za listopad 15. 1. 2014 Splátka hypotečního úvěru za prosinec
0
0 10 612 7 511,50
Zdroj: www.penizenavic.cz, vlastní úprava
2.3 Shrnutí nabídky hypotečních úvěrů Z uvedeného přehledu hypotečních produktů vybraných bank vyplývá, že zájemce o hypotéku má možnost vybírat konkrétně podle svých potřeb a možností. Škála hypoték je poměrně široká. Kromě toho, že si žadatel může vybrat úvěr přímo na určitý účel, může si dále vybrat z tzv. volitelných parametrů. Ze srovnávaných bank je patrné, že Hypoteční banka a UniCredit Bank nabízejí k jednotlivým hypotečním úvěrům navíc volitelné parametry. Raiffeisenbank naproti tomu poskytuje přesně stanovené produkty bez možnosti 38
volby dalších parametrů, proto je nabídka této banky na první pohled pro potenciálního klienta jasnější a přehlednější. Na druhou stranu však klient nemá možnost větší variability úvěru. V zásadě lze konstatovat, že se nabídka vybraných bank, s některými výjimkami, shoduje. Raiffeisenbank např. poskytuje Offset hypotéku, kterou v současnosti spolu s FIO bankou nabízejí jako jediní na trhu. V rámci konkurenčního boje o budoucího klienta se banky snaží odlišit i pojmenováním jednotlivých produktů. Pod různými názvy hypotečních úvěrů se skrývají stejné druhy hypoték. Pro zájemce o úvěr je mnohdy velmi složité orientovat se v nabídce bank. Na počátku rozhodování o hypotéce mohou žadatelé využít služeb finančních poradců. Finanční poradce může být osoba zastupující konkrétní finanční ústav, která nabízí produkty výhradně svého zaměstnavatele. Nebo to může být nezávislá osoba poskytující finanční poradenství. Nezávislý poradce pomůže žadateli zorientovat se na trhu hypotečních produktů. Nabízí však produkty pouze těch bank, se kterými uzavřel smlouvu o zprostředkování, proto nemusí být jeho doporučení vždy v nejlepším zájmu klienta. Nejvíce rizikový hypoteční úvěr je z pohledu banky úvěr ve výši 100 % zástavní hodnoty nemovitosti. Zatímco před rokem 2008 patřily tyto hypotéky mezi standardní hypoteční produkty, příchodem ekonomické recese došlo ke změně postoje bank k poskytování hypoték na 100 % LTV. Banky začaly být opatrnější, některé z nich přestaly tento úvěr poskytovat úplně a další zpřísnily podmínky pro poskytování. Požadují např. přísnější požadavky na výši dokládaných příjmů, přistoupení dalších osob (ručitelů) k úvěru. Raiffeisenbank dokonce nabízí 100 % hypotéky pouze vybraným stávajícím klientům. Těmito opatřeními chtějí banky eliminovat riziko nesplácení úvěrů. Společným rysem nejen vybraných bank je anuitní splácení u většiny hypotečních úvěrů. Anuitní splácení je nejrozšířenějším typem splácení, při němž klient splácí fixní měsíční splátky. Anuitní způsob představuje jistotu výše splátky po celou dobu fixace úrokové sazby a je vhodný především pro lidi s pravidelnými příjmy. Největší nevýhodou je nemožnost předčasné splátky v době fixace. Další dva způsoby splácení, tj. progresivní a degresivní, nabízí pouze Hypoteční banka, a to formou speciálních produktů. Hypotéka pro absolventy nabízí možnost progresivního splácení a hypotéka pro manažery možnost degresivního splácení. Evidentní výhodou progresivního splácení je, že na úvěr může dosáhnout klient s aktuálně nižším 39
příjmem, a to na vyšší částku než při volbě jiné formy splácení. Na druhou stranu zaplatí na úrocích více než v případě anuitních splátek. U degresivního splácení naopak zaplatí na úrocích méně díky rychlejšímu umořování dluhu, avšak poskytnutý úvěr nedosahuje takové výše jako u ostatních typů splácení. Výhody typů splácení Anuitní splácení
výše splátky je stabilní po dobu fixace
klient zná výši splátky po dobu fixace
klient má možnost naplánovat rodinný rozpočet do budoucna
Progresivní splácení
možnost volby výše první splátky dle finanční situace klienta
možnost nižšího finančního zatížení na počátku splácení
poskytnutá výše úvěru je vyšší než u ostatních způsobů splácení
na úvěr dosáhne klient s aktuálně nižším příjmem
Degresivní splácení
možnost volby výše první splátky dle finanční situace klienta
možnost vyššího finančního zatížení na počátku splácení s následným snižováním
klient zaplatí méně na úrocích díky rychlejšímu splácení
Nevýhody typů splácení Anuitní splácení
mimořádné splátky či umoření dluhu není možné (během doby fixace) bez sankčních poplatků
Progresivní splácení
nemusí nastat očekávané zvýšení příjmů v dalších letech a klient se dostane do problémů se splácením
klient zaplatí více na úrocích
prodlužuje se doba splácení úvěru
40
Degresivní splácení
poskytnutá výše úvěru je nižší než u ostatních způsobů splácení
pro klienta představuje vyšší finanční zátěž bezprostředně po investici do bydlení Pouze Hypoteční banka nabízí všechny tři způsoby splácení, zatímco ostatní banky
umožňují pouze anuitní splácení a zdůvodňují to téměř nulovým zájmem ze strany klientů. Některé banky se však snaží nabídnout alternativu v podobě hypotečních produktů jako je např. Variabilní hypotéka od Raiffeisenbank, což je úvěr s proměnným splácením dle potřeb klienta.
2.4 Podmínky bank pro poskytnutí hypotečního úvěru Pro banky nabízející hypoteční úvěry je prvotním úkolem, aby se při poskytování úvěru vystavily co nejmenšímu riziku. A proto mají podmínky pro získání hypotéky nastaveny tak, aby na ni dosáhli nejméně rizikoví klienti. Podmínky se u jednotlivých bank mohou odlišovat, ale mají několik společných základních faktorů při posuzování úvěrového rizika:
výše příjmů žadatele
typ příjmů žadatele
věk žadatele
počet žadatelů
výše vlastních prostředků.
Výše příjmů žadatele Pro banku není rozhodující co nejvyšší příjem, ale zásadní pro ni je výše částky, která zbývá klientovi po odečtení výdajů na splátky budoucí hypotéky a splátky stávajících úvěrů (např. leasing na auto). Čím vyšší částka klientovi zbývá, tím menší pravděpodobnost se dá očekávat, že přestane splácet. I přes tento základní požadavek má každá banka nastavenou minimální hranici příjmů, od které je ochotna úvěr poskytnout. Tuto minimální hranici mají přesně stanovenou pouze Hypoteční banka a Raiffeisenbank. U Raiffeisenbank činí minimální požadovaná výše čistého příjmu 25 000 Kč. Hypoteční banka požaduje např. u hypotéky na 100 % hodnoty nemovitosti příjem žadatele 30 000 Kč.
41
Typ příjmů žadatele V případě příjmů ze závislé činnosti předkládá žadatel potvrzení o příjmu od zaměstnavatele za požadované období. Zaměstnavatel musí potvrdit žadateli o hypoteční úvěr, že není ve zkušební době a není s ním vedeno jednání o zrušení pracovního poměru, tzn., že není ve výpovědní lhůtě. Individuálně pak přistupují banky k žadatelům, kteří mají uzavřenou pracovní smlouvu na dobu určitou. Druhým typem příjmů je příjem z podnikání. Osoba samostatně výdělečně činná předkládá daňová přiznání. Akceptace příjmů z podnikání je podmíněna délkou podnikání, která se u jednotlivých bank liší:
Hypoteční banka – podnikání po dobu minimálně 6 měsíců,
Raiffeisenbank – podnikání po dobu minimálně 12 měsíců,
UniCredit Bank – podnikání po dobu minimálně 24 měsíců.
Věk žadatele Osoba požadující hypoteční úvěr musí dosáhnout minimálně věku 18 let. Výjimku tvoří Raiffeisenbank s hranicí 21 let. U osob mladších 21 let musí spolu s nimi žádat o úvěr i jejich rodiče. Banky stanovují i hranici maximálního věku pro splácení hypotéky. Touto hranicí je v naprosté většině 70 let. Počet žadatelů Žadatel může o hypoteční úvěr žádat samostatně, se svým partnerem, s rodiči nebo s dětmi (splňujícími podmínku minimálního věku a výdělečné činnosti). Podmínka počtu maximálně 4 žadatelů je u všech bank stejná. Výše vlastních prostředků V případě vlastních prostředků platí, že čím větší část těchto prostředků klient použije na úhradu části kupní ceny, tím výhodnější úvěr získá, zejména z hlediska nižší úrokové sazby.
42
2.5 Speciální případy hypotečních úvěrů
2.5.1 Hypoteční úvěr pro cizince Možnost zažádat si o hypoteční úvěr v Česku mají i cizinci, avšak za přísnějších podmínek než u občanů ČR. Přísnější podmínky se týkají jak maximální výše úvěru, tak požadavku na minimální výši vlastních zdrojů a omezení se vztahuje i na maximální dobu splatnosti a doložení příjmů. Při sjednávání hypotéky s cizinci většina bank požaduje dozajištění doložkou o přímé vykonatelnosti. Tato doložka dává bance možnost nepodávat žalobu na splnění závazku klienta, ale může přímo podat návrh na výkon rozhodnutí (exekuci). Hypoteční banka Jedním z hlavních kritérií, ke kterým Hypoteční banka přihlíží, je země původu žadatele. Rozdílně přistupuje k občanům členských států Evropské unie a k občanům třetích zemí. Cizinci ze seznamu tzv. rizikových zemí nemají téměř šanci úvěr získat. Tímto chtějí banky především předejít riziku legalizace výnosů z trestné činnosti a financování terorismu. Mezi tyto země se řadí v rámci Evropy např. Albánská republika, Kosovo, Kypr, Rumunsko, Řecko, Ukrajina. Základní podmínky při poskytování hypotečních úvěrů cizincům:
Maximální výše úvěru 70 % LTV
Minimální výše vlastních zdrojů 30 %
Maximální splatnost 20 let
Fixace úrokové sazby minimálně 3 roky
Je-li jeden z žadatelů občanem rizikové země, musí mít příjem v ČR
Pobyt v ČR minimálně 3 roky (přechodný, dlouhodobý, trvalý)
Dozajištění notářským zápisem o uznání dluhu se svolením k vykonatelnosti
Podmínky akceptace u příjmu ze závislé činnosti v ČR:
Příjem musí pocházet od zaměstnavatele společnosti, která není ve vlastnictví cizince z rizikové země ani společnostmi se sídlem v rizikových zemích, ani příbuznými klientů. 43
Zaměstnavatel se může prokázat alespoň dvouletou činností a má minimálně 15 zaměstnanců.
Klient musí pracovat u zaměstnavatele minimálně 1 rok.
Příjem ze závislé činnosti musí být bez výkyvů, doložitelný výpisy z běžného účtu klienta vedeného bankou v ČR za dobu minimálně jednoho roku.
Pochází-li klientův příjem z podnikání v ČR, doba podnikání musí zahrnovat minimálně dvě celá účetní období. Raiffeisenbank Základní podmínky při poskytování hypotečních úvěrů cizincům:
Maximální výše úvěru do 80 %.
Žadatel žije v manželství nebo registrovaném partnerství s občanem ČR anebo alespoň jeden z žadatelů pobývá v ČR nejméně dva roky (dokládá se např. povolením k pobytu, pracovní smlouvou, nájemní smlouvou, výpisy z účtu apod.).
Příjmy alespoň jednoho ze žadatelů plynou z ČR nebo jsou ze zahraničí posílány na účet v ČR.
Minimální výše vlastních prostředků 15 %.
Žadatel – cizinec pobývající v ČR méně než 5 let původem ze země s úvěrovým registrem dokládá aktuální výpis z úvěrového registru. Tento výpis může banka vyžadovat po občanech všech států západní Evropy, USA, Kanady, Japonska a všech států, kde má skupina Raiffeisen zastoupení.
UniCredit Bank Mezi své standardní klienty řadí UniCredit Bank i cizince s trvalým pobytem v ČR, kteří mají přidělené české rodné číslo a příjmy v ČR. Pro tuto skupinu platí stejné podmínky jako pro občany České republiky. Občané Slovenské republiky mohou povolení k trvalému pobytu nahradit všemi těmito doklady:
Výpis z úvěrových registrů SR.
Výpis z bankovního účtu od banky na území ČR za posledních 12 měsíců s pravidelnými příjmy, které dokladují výši příjmů uvedené na potvrzení o příjmu ze závislé činnosti nebo z podnikání. 44
Pro občany SR je stanovena maximální výše úvěru 80 % LTV. Ostatní cizinci se označují jako nestandardní klienti a jsou pro ně stanoveny zvláštní podmínky:
Při LTV ≤ 70 % banka požaduje doložku o přímé vykonatelnosti u úvěrů nad 3 mil. Kč.
Při LTV ˃ 70 % banka požaduje doložku o přímé vykonatelnosti vždy.
Maximální výše úvěru 80 % LTV.
Maximální poměr splátek u všech úvěrů klienta k jeho celkovým příjmům nesmí překročit 70 %.
Doložení příjmu ze závislé činnosti na území ČR za posledních 6 měsíců nebo doložení příjmu z podnikání na území ČR (alespoň dvě podaná daňová přiznání).
Výpisy z bankovního účtu u banky na území ČR minimálně za 6 měsíců.
Uzavřené životní rizikové pojištění na 50 % požadované částky úvěru. Občané Slovenské republiky mají v České republice velkou šanci získat hypoteční
úvěr, jelikož jsou mírně zvýhodněni oproti ostatním cizincům. Obtížnější postavení mají občané SR, pokud pracují a žijí na Slovensku a žádají o hypoteční úvěr v ČR. V tomto případě se pro ně nabízí možnost, a to hypotéka od Hypoteční banky, která jako jediná akceptuje příjmy ze závislé činnosti i z podnikání generované mimo území ČR. Tabulka 6: Podmínky získání hypotečního úvěru pro občany SR Podmínky
Banka
Občan členského státu EU bez omezení Hypoteční banka
Příjmy - stejné podmínky jako u občana ČR Příjmy mimo ČR – akceptace příjmů ze závislé činnosti i podnikání Podmínka pobytu na území ČR po dobu nejméně 2 let
Raiffeisenbank
Příjmy - stejné podmínky jako u občana ČR Příjmy mimo ČR – akceptace pouze jsou-li příjmy směřovány do banky v ČR Podmínka trvalého pobytu a přidělení rodného čísla
UniCredit Bank
Příjmy – při podnikání nutnost doložit 2 daňová přiznání Příjmy mimo ČR – neakceptuje příjmy generované v zahraničí
Zdroj: www.penizenavic.cz, vlastní úprava 45
2.5.2 Hypoteční úvěr na nemovitost v zahraničí Žadatelů o úvěr na nemovitost v zahraničí se v České republice nachází poměrně málo, přesto banky mají tuto možnost ve své nabídce. Základním požadavkem pro koupi nemovitosti v zahraničí je zastavení nemovitosti situované na území ČR. Přístup bank k poskytování hypoték na nemovitost v zahraničí se kromě základního požadavku značně liší a některé banky tento produkt nenabízí vůbec. Maximální výše úvěru se obvykle pohybuje do 60 – 70 % LTV, přičemž některé banky jako např. Hypoteční banka poskytují úvěr až do 100 % LTV. Další rozdíly lze najít opět u Hypoteční banky, která požaduje prokázání vlastních prostředků ve výši 10 % z celkové výše úvěru, a to v situaci, kdy dojde k výkyvu směnných kurzů. Kupovaná nemovitost v zahraničí musí být již postavená a zkolaudovaná. Nelze žádat hypotéku na stavbu. Některé z bank, mezi nimi např. také Raiffeisenbank, požadují předložení nabývacího titulu k nemovitosti nacházející se v zahraničí, který potvrzuje podpisem advokát nebo notář.
2.6 Pojištění schopnosti splácet hypoteční úvěr Sjednání pojištění schopnosti splácet hypoteční úvěr patří mezi doplňkové produkty, které banky nabízejí při sjednávání úvěru. Tento produkt je na dobrovolné bázi, avšak pro banku znamená uzavření takovéto pojistky zmenšení úvěrového rizika. Klient je odměněn snížením úrokové sazby a zároveň se pojišťuje proti budoucím výpadkům příjmů a následně neschopnosti splácet své závazky. Zájem klientů o toto pojištění v poslední době roste, a to nejen díky aktivní prodejní politice bank, ale hlavně v důsledku finanční krize a narůstajícího strachu ze ztráty zaměstnání. Banky evidují zvýšený počet uzavřených pojistných smluv spolu s hypotékou. Klient má možnost vybrat si z několika variant pojištění schopnosti splácet, které lze kombinovat:
krytí na smrt
krytí na invaliditu
krytí při pracovní neschopnosti
krytí při ztrátě zaměstnání. 46
2.6.1 Pojištění hypotečního úvěru u Hypoteční banky Hypoteční banka nabízí tři kombinace pojištění:
pojištění pro případ smrti nebo plné invalidity
pojištění pro případ smrti nebo plné invalidity a pracovní neschopnosti
pojištění pro případ smrti nebo plné invalidity, pracovní neschopnosti a ztráty zaměstnání. Podmínkou pro uzavření pojištění je věk žadatele minimálně 18 let a maximálně 54
let, trvalý pobyt na území ČR a splnění podmínek zdravotního dotazníku. Banka nepožaduje zdravotní prohlídku. Za sjednání pojistné smlouvy Hypoteční banka zvýhodňuje klienty slevou na úrokové sazbě 0,2 %, možností pojistit až dvě osoby a pojištěním od 25 % pojistné částky pro jednoho pojištěného. Měsíční poplatky za pojištění úvěru se odvíjí od výše úvěrové splátky.
2.6.2 Pojištění hypotečního úvěru u Raiffeisenbank Raiffeisenbank nabízí pojištění schopnosti splácet v balíčku zahrnujícím kombinaci několika pojištění. Toto pojištění nazvané Raiffeisen Triga Plus zahrnuje:
pojištění pro případ ztráty zaměstnání
pojištění majetku – pojištění bytů v osobním vlastnictví a rodinných domů (i rozestavěných)
rizikové životní pojištění – pojištění nesplacené části hypotečního úvěru
pojištění pro případ dlouhodobé nemoci či ztráty zaměstnání (pojištění denní dávky při pracovní neschopnosti a denní dávky při nedobrovolné ztrátě zaměstnání). Banka umožňuje uzavřít až tři pojištění v jedné smlouvě a při uzavření celého balíčku
poskytuje slevy na pojištění majetku. V případě uzavření rizikového životního pojištění na částku ve výši úvěru, získá klient slevu 0,1 % p. a. z úrokové sazby. Banka nevyžaduje zdravotní prohlídku, stačí vyplnění zdravotního dotazníku, což se týká životního pojištění a pojištění dávek v pracovní neschopnosti.
47
2.6.3 Pojištění hypotečního úvěru u UniCredit Bank UniCredit Bank má ve své nabídce tyto produkty pojištění schopnosti splácet:
pojištění úmrtí a pracovní neschopnosti
pojištění úmrtí a ztráty zaměstnání
pojištění úmrtí a invalidity III. stupně. Pojištění mohou získat žadatelé mladší 60 let u hypotéky do 5 mil. Kč a mladší 55 let
u hypotéky do 10 mil. Kč. Produkt se týká nových úvěrů nebo stávajících úvěrů do stáří 61 měsíců. Volbou tohoto pojištění klient získá slevu na úrokové sazbě ve výši 0,5 % a nemusí se podrobit žádné lékařské prohlídce.
2.6.4 Zhodnocení a porovnání pojištění schopnosti splácet Všechny tři banky nabízejí v podstatě stejné produkty pojištění schopnosti splácet. Odlišují se v procentech nabízených slev a v akceptovaném věku žadatele. U Hypoteční banky a Raiffeisenbank, tak jako u většiny ostatních bank na trhu, klienti platí měsíční pojistné společně se splátkami úvěru. Výjimku tvoří pouze UniCredit Bank, která požaduje jednorázovou platbu pojištění, a to nejpozději do šesti měsíců od uzavření hypotečního úvěru. Pojištění se uzavírá na dobu pěti let, po uplynutí této doby je možné sjednat nové pojištění, které se již hradí měsíčními splátkami. Na pojistné plnění vzniká klientovi nárok po uplynutí určené doby. Pracovní neschopnost musí trvat alespoň 60 dní, což platí pro Raiffeisenbank a UniCredit Bank a u Hypoteční banky stačí alespoň 40 dní. Při ztrátě zaměstnání musí být v evidenci úřadu práce u Hypoteční banky alespoň 40 dní, u Raiffeisenbank a UniCredit Bank alespoň 60 dní. Pojišťovny zaplatí za klienty maximálně 4 až 18 po sobě jdoucích splátek, ve většině případů se jedná o 12 splátek. V případě úmrtí klienta pojišťovny hradí nesplacený zůstatek úvěru ke dni smrti klienta. Hypoteční banka má stanovenou hranici nesplaceného zůstatku 5 mil. Kč. Pojistné je závislé jak na výši úvěru, tak na pojištěném riziku. Z pohledu pojištěného rizika se nejlevnější variantou jeví pojištění kryjící riziko úmrtí a invalidity III. stupně. 48
Klientům totiž častěji hrozí ztráta zaměstnání nebo pracovní neschopnost, proto jsou tyto varianty pojištění dražší. Modelový příklad splátek při pojištění schopnosti splácet
hypoteční úvěr 1 600 000 Kč
fixace úrokové sazby 5 let
splatnost 20 let
varianta pojištění schopnosti splácet proti všem rizikům (úmrtí, plná invalidita, dlouhodobá nemoc, ztráta zaměstnání)
Tabulka 7: Splátky při pojištění schopnosti splácet
Banka
Roční úroková
Měsíční splátka
Měsíční splátka
sazba (v %)
úvěru (v Kč)
pojištění (v Kč)
Hypoteční
3,19
banka
(do 70 % LTV)
Raiffeisenbank UniCredit Bank
Celková výše pojistného za 20 let (v Kč)
8 938
813
195 120
2,99
8 866
725
174 000
2,99
8 615
48 000 (*)
192 000
Zdroj: www.novinky.cz, vlastní úprava, údaje platné ke 2. 4. 2013 (*) Jednorázová platba pojistného na prvních pět let Pojištění schopnosti splácet má oprávněnou funkci při uzavírání hypotečního úvěru a pomáhá překonat výpadek příjmů. Z tabulky 7 je však zřejmé, že celkové náklady na toto pojištění představují pro klienta značnou finanční zátěž. Klient by proto měl zvážit, zda výhody nabízené bankou vyváží zvýšené náklady úvěru.
49
3 Současný vývoj na hypotečním trhu 3.1 Boj o vrácení poplatků Banky si při sjednávání hypotéky účtují jednak jednorázové poplatky za sjednání úvěru a dále po celou dobu životnosti hypotečního úvěru pravidelné měsíční poplatky za správu a vedení. O tyto měsíční poplatky se v poslední době rozpoutal boj mezi klienty a bankami. Boj o vrácení poplatků za správu a vedení hypotečního úvěru odstartoval v září roku 2011 verdikt německého nejvyššího soudu. Odůvodnil to tím, že poplatek za správu úvěru odporuje legislativě Evropské unie. V České republice tento spor aplikoval klient Komerční banky, který jako první inspirován německým verdiktem, požádal banku o vrácení poplatku. V tomto případě nechtěla banka nechat dojít spor k soudnímu řízení, a proto mu peníze vrátila. První úspěšný vymahatel v Česku založil poté internetové stránky, jejichž cílem je soustředit co největší počet klientů do společného boje proti poplatkům. Výsledkem toho jsou individuální žaloby, ale většina klientů požadujících vrácení poplatků využila iniciativy k tomu založených serverů a zplnomocňuje je při zastupování při hromadných žalobách proti bankám. Cílem těchto žalob je vrácení již zaplacených poplatků, ale i vybojovat jejich zrušení do budoucna. Dosud servery evidují téměř 130 tisíc klientů, kteří žádají navrácení poplatků. Některé banky zareagovaly na rostoucí tlak v souvislosti s poplatky zrušením těchto poplatků na nově poskytované hypoteční úvěry. Raiffeisenbank tak učinila v prosinci 2012, ale zároveň prohlásila, že v důsledku toho zdraží hypoteční úvěry. UniCredit Bank nezrušila tyto poplatky trvale, ale nabízí sezónní akce s nulovými poplatky. První soudní verdikt ve věci bankovních poplatků v České republice padl v polovině dubna letošního roku. Ihned po svém vynesení byl označen za průlomový, protože soud rozhodl ve prospěch klienta banky. Hypoteční banka jako strana žalovaná musí svému klientovi vrátit částku 4 200 Kč, což je částka, kterou bance zaplatil za 3 roky za správu a vedení úvěru v měsíční výši 150 Kč. Banka je povinna dle rozsudku tuto částku vrátit a nadále mu tyto poplatky neúčtovat. „Soud se ztotožnil s argumentací, že poplatek je
50
ve vztahu ke spotřebiteli nepřípustný, neboť za něj není poskytována ekvivalentní protislužba a spotřebitel nemá šanci jeho výši ovlivnit.“12 Zatímco klienti na jedné straně vnímají tento rozsudek jako precedent, postoj bank je odmítavý. Banky argumentují tím, že klient při uzavírání hypoteční smlouvy je seznámen s podmínkami úvěru, tedy i s výší poplatku za správu úvěrového účtu. Banky dále odůvodňují oprávněnost poplatků tím, že poplatek hradí velkou část nákladů za služby, které speciální účet nabízí, např. doklad o uhrazených úrocích, který se používá při uplatňování nároku na odpočet daní. Dle prohlášení zástupců jednotlivých bank budou banky i přes rozhodnutí soudu nadále bojovat za zachování poplatků za správu úvěrových účtů.
3.2 Fixace úroků Zvolená fixace se musí odvíjet od potřeb klienta a jeho plánů. Neexistuje univerzálně nejvýhodnější fixace (stejně jako neexistuje univerzálně nejvýhodnější hypotéka). V současné době je podle expertů nejlepší řešení fixovat úrokovou sazbu na tři nebo pět let, protože je období příznivých úrokových sazeb a tak delší fixace se vyplatí. Z těchto dvou variant byla až donedávna nejvyužívanější tříletá fixace, která je pro klienty vhodným kompromisem mezi stabilitou a krátkodobou spekulací na nízké úrokové sazby. V současnosti se stala nejoblíbenější hypotéka s pětiletou fixací. Naopak není výhodné fixovat si úrokovou sazbu na 10 a více let. Pokud by např. chtěl klient předčasně splatit či uhradit mimořádnou splátku, kvůli vysokým sankčním poplatkům se mu to nevyplatí. Nejdelší fixaci úrokové sazby (až 30 let) nabízí Hypoteční banka (a mimo ní také ČSOB). Na tak dlouhou dobu je však možné zafixovat úrokovou sazbu jen u hypotéky do 70 % zástavní hodnoty nemovitosti.
3.3 Refinancování hypotečních úvěrů v roce 2013 V letošním roce končí tříleté a pětileté fixní období u úvěrů z let 2010 a 2008. Podle průzkumu UniCredit Bank zájem o refinancování bude velký, odhadem až 100 tisíc klientů. 12
http://www.dtest.cz/clanek-2876/prvni-spotrebitel-vyhral-nad-bankou-zaplacene-poplatky
51
Refinancování znamená pro banku velký přínos a na druhé straně pro klienty možnost ušetřit. V důsledku konkurenčního boje se banky předhání ve včasném informování klientů o nových podmínkách fixace a v jakém předstihu garantují klientovi novou úrokovou sazbu. Ve snaze získat již ověřeného klienta, banky mnohdy nabízejí příznivější úrokové sazby při refinancování hypotéky, než jaké nabízejí při sjednávání nového úvěru. Odborníci doporučují zájemcům o refinancování začít se zajímat o nabídku nových resp. lepších úrokových sazeb dva až tři měsíce před koncem fixačního období. Dle exkluzivního průzkumu UniCredit Bank se odhaduje, „že 77 % žadatelů o refinancování hypotéky začne sbírat informace 2 až 5 měsíců před koncem jejich úrokové fixace a více než polovina z nich se snaží o nové sazbě vyjednávat i s cizími bankami“.13 Rok 2013 se pro refinancování hypoték jeví z hlediska klientů zvlášť výhodný. Porovnáním průměrné úrokové sazby např. z února 2008, kdy dosahovala 5,55 %, k únorové sazbě 2013 ve výši 3,21 %, vychází pro klienta úspora až 2 %. Z toho vyplývá očekávaný velký zájem o refinancování. Z meziročního srovnání, které zpracovalo Ministerstvo pro místní rozvoj ve svých statistických výkazech, vychází, že k velkému nárůstu refinancování hypoték došlo v roce 2012, kdy tvořily zhruba 27 % z celkového objemu poskytnutých hypoték, který činil 128,5 miliardy korun.
13
Guidi G., ředitel osobního bankovnictví UniCredit Bank, http://www.hypoindex.cz/sto-tisic-klientu-budeletos-refinancovat-banky-se-perou-o-sto-miliard/
52
Graf 3: Objemy poskytnutých hypoték – vliv refinancování 160 7,3
140
V mld. Kč
120 100
8,3 1
34,7
98,3
93,8
84
2011
2012
2013 (odhad)
36
16,3
80 60
26,1
10,8
138,8 110,1
102,5
40
66,4
74,4
2009
2010
20 0 2006
2007
2008
Rok Nové hypotéky
Refinancování hypotéky
Zdroj: www.mmr.cz, vlastní úprava
3.4 Variabilita úrokové sazby
3.4.1 Fixní sazba Hypoteční úrokové sazby jsou ovlivňovány několika faktory. Mezi jeden z hlavních faktorů patří mezibankovní tržní sazby a jejich vývoj. Zvýšení resp. snížení úrokové sazby – repo sazby vyhlašované Českou národní bankou – vede ke zvýšení resp. snížení úrokových sazeb na mezibankovním trhu. Následně pak nepřímo ovlivňuje zvýšení resp. snížení úrokových sazeb deklarovaných bankami pro poskytování hypotečních úvěrů. „Úrokové sazby u českých hypoték závisí na dvou faktorech. Jednak se historicky prokázala citlivost na změny základní úrokové sazby, kterou nastavuje bankovní rada centrální banky, a jednak je formuje velmi silné konkurenční prostředí. Konkurenční boj má aktuálně na úrokové sazby hypoték větší vliv než samotná centrální banka.“14
14
Hák, O. ředitel oddělení hypoték Equa bank, http://www.hypoindex.cz/bahnite-dno-urokovych-sazeb-poklesstale-nekonci/
53
Chování bank na hypotečním trhu dokazuje výše uvedenou citaci. Banky se v rámci konkurenčního boje předhánějí v poskytnutí výhodnějších úrokových sazeb a slevových akcí. Z těchto kroků má prospěch klient, kterému se tím snižují náklady na hypotéku. Průměrné úrokové sazby hypotečních úvěrů dlouhodobě klesají. Počátek poklesu sahá do roku 2010. Podobný avšak přechodný pokles byl zaznamenán již v roce 2005, jak znázorňuje graf 4, kdy průměrná hodnota úrokových sazeb činila 3,62 %. Tehdejší historické minimum bylo dosaženo především díky jednoletým fixacím, zatímco nynější pokles značně ovlivňují pětileté fixace. Graf 4: Vývoj průměrných úrokových sazeb od ledna 2003 do února 2013
Zdroj: www.hypoindex.cz Rok 2012 je označován rokem poklesu úrokových sazeb hypoték. Po nepatrném zvýšení počátkem roku sazby neustále klesaly.
54
Graf 5: Vývoj průměrných úrokových sazeb od ledna 2012 do března 2013 3,8 3,7
v procentech
3,6
3,67
3,7
3,59 3,61
3,68 3,61 3,59
3,5
3,55 3,46
3,4
3,36
3,3 3,25
3,2
3,17
3,21 3,21
3,17
3,1 3 2,9
Měsíc/rok
Zdroj: www.hypoindex.cz, Fincentrum Hypoindex, vlastní úprava Díky nízkým úrokovým sazbám se navýšil objem hypotečních úvěrů. Banky poskytly v roce 2012 téměř 60 500 hypotečních úvěrů v celkovém objemu přes 123 mld. Kč. Prosinec roku 2012 byl v objemu sjednaných smluv nadprůměrný nejen v daném roce, ale i z hlediska meziročního srovnání. Průměrná úroková sazba hypoték klesla na nejnižší hodnotu v historii 3,17 %. Průměrná výše úvěru se navýšila z důvodu nízkých úrokových sazeb, a to na 1 712 611 Kč. Nadprůměrnost prosince 2012 dokazuje srovnání se stejnými obdobími přechozích let. Tabulka 8: Uzavřené hypoteční úvěry prosinec 2009 - 2012 Průměrná sazba
Počet uzavřených
Objem poskytnutých
(v %)
hypoték (v ks)
hypoték (v mld. Kč)
Prosinec 2012
3,17
7 637
13,079
Prosinec 2011
3,56
7 293
12,847
Prosinec 2010
4,23
6 106
10,289
Prosinec 2009
5,61
3 575
5,953
Období
Zdroj: www.hypoindex.cz, Fincentrum Hypoindex, vlastní úprava
55
3.4.2 Variabilní sazba V současnosti se variabilní sazby nacházejí pod úrovní fixních sazeb. Přesto však je výhodnější úrokovou sazbu zafixovat, protože pevné sazby zejména u tříletých a pětiletých fixací se pohybují na rekordně nízkých úrovních, zatímco variabilní sazba představuje riziko jejího zvýšení. Hypotéka s variabilní sazbou je určena spíše pro bonitnější klienty, kteří nemají problém s finanční rezervou v případě zvýšené splátky v souvislosti s růstem variabilní úrokové sazby, a tudíž jsou tolerantnější k flexibilitě měsíčních splátek. Hypotéka s variabilní sazbou se mezi ostatními hypotečními úvěry naplno prosadila v roce 2010, přestože byla na trhu nabízena již dříve. O její vzestup se zasloužila UniCredit Bank. K úspěchu přispělo dobré načasování, klesající sazby a silná marketingová kampaň. Do té doby hypotéku s variabilní sazbou nabízela pouze mBank a Oberbank. Od roku 2010 se k nim přidaly další. V současné době má variabilní sazbu v nabídce deset bank. Větší počet poskytovatelů hypoték s variabilní sazbou a klesající sazby přispěly ke zvýšení podílu těchto hypoték v roce 2010 ze 1,5 % na 5 % a v následujících letech téměř na 10 %. V druhém pololetí roku 2012 se snížila sazba PRIBOR, což mělo vliv na variabilní sazbu. Pokles variabilních sazeb a trvající pokles fixních sazeb způsobil zmenšení rozdílu mezi průměrnou fixní a průměrnou variabilní sazbou na méně než 0,6 %, zatímco před třemi lety tento rozdíl dosahoval 1 %. Ztenčený rozdíl mezi těmito průměrnými sazbami ubral na atraktivitě variabilní sazby a zapříčinil tak menší poptávku po ní. Banky poskytují minimální variabilní sazbu za podmínky využívání běžného účtu, sjednání pojištění od smluvní pojišťovny, minimální výše úvěru či za podmínky refinancování. Takto nastavené podmínky vyžaduje většina bank.
56
Tabulka 9: Srovnání variabilní a fixní úrokové sazby duben 2013 Variabilní úroková
Fixní úroková sazba
Rozdíl variabilní a
sazba (v %)
na 5 let (v %)
fixní sazby (v %)
Česká spořitelna
1M PRIBOR + 1,5
3,04
1,23
Fio banka
1M PRIBOR + 1,75
2,79
0,73
GE Money Bank
3,29
2,89
- 0,40
LBBW Bank
2,29
2,89
0,60
mBank
2,49
2,84
0,35
Raiffeisenbank
1M PRIBOR + 2,1
2,99
0,58
UniCredit Bank
2,20
2,99
0,79
Banka
Zdroj: www.hypoindex.cz, vlastní úprava, údaje platné k 4. 4. 2013 Poznámka: Použitá sazba 1M PRIBOR činí 0,31 % Ze srovnání v tabulce 9 je zřejmé, že největší úsporu získá klient při sjednání hypotéky s variabilní sazbou u České spořitelny, kdy ušetří oproti hypotéce s pětiletou fixací až 1,23 procentního bodu. Naopak nejmenší úsporu 0,35 % získá u mBank. GE Money Bank variabilní sazby dokonce penalizuje. V tabulce nejsou uvedeny tři zbývající z deseti zmiňovaných bank – Hypoteční banka, Komerční banka a Oberbank. Hypoteční banka nabízí nepříliš obvyklou verzi, kde sazba je vázána na 12M PRIBOR a sazby Komerční banky a Oberbank jsou vázány na 3M PRIBOR. Naproti tomu ostatní banky mají variabilní úrokové sazby navázány na 1M PRIBOR. Riziko, které představuje variabilní sazba, může na druhou stranu vyvažovat možnost předčasného splacení hypotéky bez sankčních poplatků.
3.5 Vývoj hypotečních úvěrů v roce 2013 Výsledky prvního čtvrtletí roku 2013 ukazují pokračující trend z roku přechozího. Celková suma poskytnutých hypoték za toto období ve výši 29,1 mld. Kč překonala rekordní hodnoty z roku 2007. Nejvíce se na těchto výsledcích podílel březen 2013, kdy bylo poskytnuto 7 134 hypoték v objemu 12,1 mld. Kč, což představuje 41 % celkového objemu poskytnutých hypoték za první čtvrtletí. Při pohledu na uvedené hodnoty poskytnutých hypoték je třeba konstatovat, že se nejedná o objem pouze nových hypotečních úvěrů, 57
ale značné procento tvoří refinancování hypoték. Např. z letošního březnového objemu tvoří nově uzavřené hypotéky zhruba 8,7 mld. Kč a zbývající 3,4 mld. Kč připadá na refinancování dříve poskytnutých úvěrů. Březnové výsledky jsou odrazem nižších úrokových sazeb a nižších cen nemovitostí. Vyššímu zájmu o uzavření hypoték přispívají také nejrůznější slevové akce, které banky každoročně na jaře vyhlašují.
47,1
Graf 6: Objem poskytnutých hypotečních úvěrů za jednotlivá čtvrtletí 2006 – 2013
25,4
34,2 35,3
36,6 17,4
28
28,8 28,1
33 31,5
26,3
22,5 21,7
26,1
16,9 21,2
20
17,7 15,9
25
23,2
28,6 26,4
30 18,3
V mld. Kč
35
28,4 29,1
40
32,6 31,4
34,6
45
24,7
50
15 10 0
0
0
5 0 I.Q
II.Q
III.Q
IV.Q
Čtvrtletí 2006
2007
2008
2009
2010
2011
2012
2013
Zdroj: www.hypoindex.cz, Fincentrum Hypoindex, vlastní úprava Z grafu 6 srovnávajícího jednotlivá čtvrtletí od roku 2006 je dobře patrný rekordní objem uzavřených hypotečních úvěrů v roce 2007. Meziroční porovnání dokazuje následný výrazný pokles a od roku 2010 opětovný nárůst objemu hypoték. Ostrý konkurenční boj vede k hromadnému zlevňování hypoték. V mnoha bankách probíhají během roku tzv. Hypoteční dny, kdy lákají klienty na různé slevové akce. S atraktivní nabídkou na duben 2013 přišla Česká spořitelna, která nabízí klientům úvěry s pětiletou fixací úrokové sazby ve výši 2,79 %. Obdobnou nabídku má i Komerční banka, u které mají klienti možnost získat úvěr s úrokovou sazbou u tříleté a pětileté fixace ve výši 2,99 %. Hypoteční banka naproti tomu se snížením úroků nepřišla, ale uvedla na trh produkt Hypotéka KUS-KUS, v rámci kterého klient získá bonus 5 % z celého úvěru. S výhodnými akcemi přicházejí i menší banky jako např. Equa bank a Fio banka. 58
Pro porovnání úrokových sazeb pro jednotlivé fixace je níže uveden modelový příklad s následujícím zadáním:
hypoteční úvěr ve výši 1 600 000 Kč,
80 % LTV,
splatnost 20 let.
Tabulka 10: Porovnání úrokových sazeb pro jednotlivé fixace Banka
Výše úrokové sazby pro jednotlivé fixace (v %) 1 rok
3 roky
5 let
10 let
Česká spořitelna
3,89
3,19
2,79 (*)
4,19
ČSOB
4,39
3,39
3,39
4,69
Equa bank
4,29
2,89
2,89
Nenabízí
Fio banka
3,89
3,54
3,49
Nenabízí
GE Money Bank
3,59
2,94
3,29
4,14
Hypoteční banka
4,39
3,39
3,39
4,69
Komerční banka
4,09
2,99 (*)
2,99 (*)
3,79
Poštovní spořitelna
4,39
3,39
3,39
4,69
Raiffeisenbank
4,19
3,09
3,09
3,79
Sberbank
3,59
3,49
3,29
4,19
UniCredit Bank
2,99
2,74 (*)
2,99
4,00
Wüstenrot
3,84
3,04
2,94
6,25
Zdroj: www.hypoindex.cz, Fincentrum Hypoindex, vlastní úprava, údaje platné k 8. 4. 2013 (*) Akční nabídky platné pouze během dubna 2013
59
4 Dostupnost a financování bydlení 4.1 Index dostupnosti bydlení Současná dostupnost bydlení na českém trhu se pohybuje na historicky nejpříznivějších úrovních. Napomáhají tomu úrokové sazby hypotečních úvěrů klesajících na rekordní minima a také ceny nemovitostí, které stagnují či mírně klesají. Index dostupnosti bydlení měří míru zatížení domácností hypoteční splátkou. Index pracuje s porovnáním hypotečních úvěrů ve výši 70 % LTV. Z grafu 7 je patrný značný pokles zatížení rozpočtu domácností hypoteční splátkou od roku 2009 do začátku roku 2013. Tento rozdíl činí přes 20 %. Graf 7: Míra zatížení rozpočtu domácností hypoteční splátkou 2009 – 1/2013 80%
60% 50%
70%
68%
67%
70% 58% 51% 49% 42%
40%
33%
32%
30%
30% 20% 10% 0% 2009
2010
2011
2012
2013
Rok Splátka hypotéky
Ostatní výdaje
Zdroj: www.golemfinance.cz, vlastní úprava Celorepublikový index dostupnosti bydlení se pohybuje kolem 30 %, avšak v jednotlivých krajích se index liší. Z hlediska dostupnosti bydlení nejlépe vychází Ústecký kraj, kde míra zatížení hypoteční splátkou aktuálně dosahuje 13,7 %. V Praze, jejíž index vždy zaznamenával nejvyšší hodnoty, došlo za poslední rok k největší změně. Zatímco v lednu 2012 hodnota indexu činila 61,9 %, v lednu 2013 poklesla na 50,4 %. Rozdílná hodnota indexů je dána rozdílnou průměrnou výší cen bytů v jednotlivých krajích. 60
Graf 8: Index dostupnosti bydlení v jednotlivých krajích ČR 60 50,4
V procentech
50 40 30
31,6 30,1 29,6
26,8 26,7 25,8 25,7
24
23,4 23,1 21,5
20
20 13,7
10 0
Kraje ČR Průměr za jednotlivé kraje
Průměr za celou ČR
Zdroj: www.golemfinance.cz, vlastní úprava
4.2 Trh financování bydlení Rok 2013 je příznivý pro pořízení vlastního bydlení, jak již bylo výše zmíněno. Lze hovořit dokonce o nejvýhodnějším období pro sjednání úvěru od roku 1995, kdy byla udělena první licence k poskytování hypotečních úvěrů. Vedle hypotečních úvěrů lze financovat bydlení pomocí úvěrů v rámci stavebního spoření. Oblíbenost hypoték dokazuje i statistika (graf 9), jen za první měsíce letošního roku tvořily hypotéky ¾ z celkového objemu poskytnutých úvěrů na bydlení, tedy včetně úvěrů ze stavebního spoření. Vzhledem k příznivým podmínkám na trhu hypoték je reálný předpoklad, že tento trend bude pokračovat.
61
Graf 9: Dlouhodobý vývoj financování bydlení v ČR 250
218,6 192
Objem v mld. Kč
200
172,5 172,2 155,1
146,1
150 115,1 92
100 45,4 50
0
25,3 31,7 23,4 10,3 14,7 15
17
22
124,4 128,5 120
118,4 103,5
90,7 77,2
72,1
69,2
165
143,6 149
52 36,2 33
72,5 73,6 66,4 40
43
51,6
58,3
48,1 43,7
45
Rok Hypoteční úvěry
Úvěry ze stavebního spoření
Celkem
Zdroj: www.golemfinance.cz, vlastní úprava
4.3 Hypoteční úvěry v selhání Česká národní banka sleduje problematické úvěry neboli úvěry v selhání. Míra selhání úvěrů roste od roku 2009, týká se všech skupin úvěrů na bydlení:
hypoteční úvěry na bydlení
standardní úvěry ze stavebního spoření
překlenovací úvěry ze stavebního spoření
ostatní úvěry na nemovitosti. Nejproblémovější z hlediska splácení se dlouhodobě jeví skupina ostatních úvěrů
na nemovitosti, která se pohybuje na úrovni 6 %. Podíl hypotečních úvěrů v selhání je nižší než podíl všech ostatních úvěrů v selhání. Splácení hypotéky je problematické pro 3,19 % dlužníků. Od počátku finanční krize výrazně vzrostl podíl hypotečních úvěrů v selhání a dlouhodobě se pohybuje nad 3 %. Rostoucí míra selhání úvěrů je způsobena především zhoršenou situací na trhu práce a stagnujícími resp. klesajícími příjmy. 62
Graf 10: Dlouhodobý vývoj financování bydlení v ČR
Zdroj: www.cnb.cz
63
Závěr Rozvoj hypotečního trhu v ČR byl nastartován v roce 1995, kdy byla udělena první licence k poskytování hypotečních úvěrů. Z hlediska objemu poskytnutých hypotečních úvěrů je historicky nadprůměrný rok 2012. Tento trend podle výsledků prvního čtvrtletí pokračuje i v roce 2013. Poptávka po financování vlastního bydlení roste v ČR bez ohledu na finanční krizi. Napomáhá tomu souhra několika faktorů, zejména neustále klesající úrokové sazby a situace na trhu s bydlením - klesající či stagnující ceny nemovitostí. Lze konstatovat, že současná doba je nejpříznivějším obdobím pro sjednání hypotečního úvěru v existenci hypotečního bankovnictví. Poskytování hypotečních úvěrů představuje pro banky, na rozdíl od spotřebních úvěrů, dlouhodobý zdroj příjmů, ke kterému mohou snadno připojit další své produkty a služby, ze kterých jim plynou zisky. Navíc hypoteční úvěr je pro banky méně rizikový z důvodu zástavy nemovitosti. Od roku 2000 došlo k rozšíření nabídky hypotečních produktů, zároveň se vzrůstající konkurencí na trhu hypotečních úvěrů. Žadatel má možnost výběru ze široké škály hypoték jak účelových, tak neúčelových a k tomu může přidat některý z volitelných parametrů. Právě z důvodu velkého rozsahu nabízených druhů hypotečních úvěrů je pro budoucího klienta důležité, aby se dokázal zorientovat na trhu hypotečních produktů tak, aby získal hypotéku za nejvýhodnějších podmínek. Klient musí brát v úvahu výhodnost hypotéky nejen v době jejího uzavření, ale i v dlouhodobém horizontu. Jedná se o závazek, který bude splácen mnoho let (nejběžnější úvěr je splácen 20 let) a musí počítat s případným výpadkem svých příjmů do budoucna, ať již z důvodu ztráty zaměstnání nebo z důvodu nemoci. Pro tento případ banky doporučují uzavřít pojištění schopnosti splácet. Rozhodujícím, avšak ne jediným, parametrem při vybírání hypotečního úvěru je úroková sazba, ale je třeba počítat i s dalšími poplatky a náklady. Někteří klienti mají tendenci věřit, že banka, u které již mají veden účet, jim poskytne nejvýhodnější podmínky. To však nemusí být pravidlem, v rámci konkurenčního boje se banky snaží přebírat klienty jiných bank nabídkou lepších podmínek. Proces
výběru
vhodného
hypotečního
úvěru
z pohledu
daného
klienta
je komplikovaný a i časově náročný, je proto výhodné využít služeb nezávislého finančního poradce. 64
Klient nemůže vycházet pouze z výše úrokových sazeb, které banky uvádějí na svých internetových stránkách či různých reklamních letácích, jelikož tyto informace mohou být zavádějící. Banky obvykle zveřejňují nejnižší možné sazby, na které dosáhne pouze minimum klientů. Získání minimální úrokové sazby je podmíněno sjednáním dalších finančních produktů či služeb. Nejběžnějším typem hypotečního úvěru, i přes stále se rozšiřující nabídku hypotečních produktů, je klasická hypotéka, nejčastěji poskytována do výše 70 – 85 % LTV. Odborníci doporučují v současné době uzavírat hypotéku s tříletou nebo pětiletou fixací úrokové sazby z důvodu již zmíněných nízkých úrokových sazeb. Alternativa v podobě variabilní sazby se jeví v této době nevýhodná. V letošním roce končí tříleté a pětileté fixní období u úvěrů z let 2010 a 2008. Předběžný průzkum předpokládá velký zájem o refinancování hypotečních úvěrů vzhledem k rekordně nízkým úrokovým sazbám. Refinancování tak bude pro klienty znamenat možnost úspory. Vzhledem
k objemu
uzavřených
nebo
refinancovaných
hypotečních
úvěrů
ve zmiňovaném roce 2012 lze predikovat další úspěšné hypoteční období v roce 2017. Prognóza vývoje úrokových sazeb hypotečních úvěrů je však velmi obtížná. Odborníci sami přiznávají, že nejsou schopni přesně určit další vývoj úrokových sazeb a vše je tedy pouze odhad. Zůstává tedy otázkou, jak se budou vyvíjet úrokové sazby hypotečních úvěrů v dalších letech a jak budou hypoteční úvěry dostupné pro klienty.
65
Literatura 1. DVOŘÁK, P. Bankovnictví II. Kreditní riziko – přednáška, 2011 2. FEJTEK, P. Hypotéky – tahoun celého realitního trhu. Právní rádce 5/2012 3. PAVELKA, F. Jak správně na hypotéky, 2. vydání. Praha: Consultinvest, 2003, ISBN 80-901486-7-0 4. SŮVOVÁ, H., PAVELKA, F., DEGEN, Z., NĚMCOVÁ, L., NÁLEVKOVÁ, L. Specializované bankovnictví. Praha: Bankovní institut, s. r. o., 1997, ISBN 80902243-2-6 5. Zákon č. 84/1995 Sb., o dluhopisech 6. Zákon č. 172/2012 Sb., o dluhopisech 7. Zákon č. 254/2012 Sb., o bankách 8. Zákon č. 586/1992 Sb., o daních z příjmů
Internetové zdroje 1. BUKAČ, P.: Jak banky rozhodují o poskytnutí úvěru? http://www.hypoindex.cz/jak-banky-rozhoduji-o-poskytnuti-uveru/ 2. BUŘÍNSKÁ, B.: Úroky u hypoték si nyní zafixujte alespoň na pět let, radí odborníci http://www.novinky.cz/finance/298419-uroky-u-hypotek-si-nyni-zafixujte-alespon-napet-let-radi-odbornici.html 3. dTEST: První spotřebitel vyhrál nad bankou zaplacené poplatky http://www.dtest.cz/clanek-2876/prvni-spotrebitel-vyhral-nad-bankou-zaplacenepoplatky 4. GOLEM FINANCE: Nízké sazby pomáhají lámat rekordy http://www.golemfinance.cz/cz/568.nizke-sazby-pomahaji-lamat-rekordy 5. GOLEM FINANCE: Ceny bytů v Praze dále klesají. Index dostupnosti bydlení atakuje 50 % hranici http://www.golemfinance.cz/cz/541.ceny-bytu-v-praze-dal-klesaji-index-dostupnostibydleni-atakuje-50-hranici 6. HOVORKA, J.: Kdo si vzal variabilní hypotéku, ušetřil. Tady je důkaz http://aktualne.centrum.cz/finance/bydleni/clanek.phtml?id=741681 7. HRUŠOVÁ, M.: Sto tisíc klientů bude letos refinancovat hypotéku. Banky se perou o stomiliardový koláč 66
http://www.hypoindex.cz/sto-tisic-klientu-bude-letos-refinancovat-banky-se-perou-osto-miliard/ 8. HRUŠOVÁ, M.: Bahnité dno úrokových sazeb. Pokles stále nekončí http://www.hypoindex.cz/bahnite-dno-urokovych-sazeb-pokles-stale-nekonci/ 9. HRUŠOVÁ, M.: Fincentrum Hypoindex březen 2013: Čísla jsou na prosincových rekordech http://www.hypoindex.cz/fincentrum-hypoindex-brezen-2013-cisla-jsou-naprosincovych-rekordech/ 10. HYPOINDEX: Velká pětka obsluhuje 9 z deseti klientů http://www.hypoindex.cz/velka-petka-obsluhuje-9-z-deseti-klientu/ 11. KRISTEJNOVÁ, V.: Úvěry v selhání: Na lepší časy je brzy… http://www.hypoindex.cz/uvery-v-selhani-na-lepsi-casy-je-brzyundefined/ 12. NOVINY, ČTK: Průlomový verdikt: Banka musí klientovi vrátit poplatky za vedení úvěru http://www.novinky.cz/ekonomika/299485-prulomovy-verdikt-banka-musi-klientovivratit-poplatky-za-vedeni-uveru.html 13. OSTATEK, L.: Hypotéky po 15 letech: Jak se zrodil český hypoteční trh? http://www.hypoindex.cz/hypoteky-po-15-letech-jak-se-zrodil-cesky-hypotecni-trh/
www.aktualne.centrum.cz www.business.center.cz www.cnb.cz www.dtest.cz www.finance.cz www.financninoviny.cz www.golemfinance.cz www.gpf.cz www.hypoindex.cz www.hypotecnibanka.cz www.mesec.cz www.mmr.cz www.novinky.cz www.penize.cz 67
www.penizenavic.cz www.rb.cz www.unicreditbank.cz
68
Seznam tabulek a grafů Tabulka 1: Parametry příkladu hypotéky KUS-KUS ...............................................................29 Tabulka 2: Srovnání standardní hypotéky a hypotéky KUS-KUS ...........................................29 Tabulka 3: Klasická hypotéka...................................................................................................36 Tabulka 4: Americká hypotéka .................................................................................................37 Tabulka 5: Průběh předhypotečního úvěru ...............................................................................38 Tabulka 6: Podmínky získání hypotečního úvěru pro občany SR ............................................45 Tabulka 7: Splátky při pojištění schopnosti splácet..................................................................49 Tabulka 8: Uzavřené hypoteční úvěry prosinec 2009 - 2012 ...................................................55 Tabulka 9: Srovnání variabilní a fixní úrokové sazby duben 2013 ..........................................57 Tabulka 10: Porovnání úrokových sazeb pro jednotlivé fixace ................................................59
Graf 1: Státní podpora vyplacená k hypotečním úvěrům .........................................................19 Graf 2: Tržní podíly Top 5 ........................................................................................................22 Graf 3: Objemy poskytnutých hypoték – vliv refinancování ...................................................53 Graf 4: Vývoj průměrných úrokových sazeb od ledna 2003 do února 2013 ............................54 Graf 5: Vývoj průměrných úrokových sazeb od ledna 2012 do března 2013 ..........................55 Graf 6: Objem poskytnutých hypotečních úvěrů za jednotlivá čtvrtletí 2006 – 2013 ..............58 Graf 7: Míra zatížení rozpočtu domácností hypoteční splátkou 1/2009 – 1/2013 ....................60 Graf 8: Index dostupnosti bydlení v jednotlivých krajích ČR ..................................................61 Graf 9: Dlouhodobý vývoj financování bydlení v ČR ..............................................................62 Graf 10: Dlouhodobý vývoj financování bydlení v ČR ............................................................63
69
